La cuota de participación, el coficiente o valor proporcional que tiene cada piso o local en

relación con el total del inmueble, viene establecida en el titulo constitutivo de la

Propiedad Horizontal. En tanto determina la participación en el total de la propiedad,
permite calcular la parte correspondiente en los gastos de la comunidad así como para
computar las mayorías en las juntas de propietarios. En el párrafo 2º del apartado b)
del Art. 3 ,Ley 49/1960, de 21 de julio se establece que: "a cada piso o local se atribuirá
una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a
centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en
las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso
o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo
establecido en los Art. 10,Art. 17 ,Ley de Propiedad Horizontal.

Debemos entender la cuota de participación como el valor proporcional que cada

piso o local tiene en relación con el valor del inmueble en su totalidad, y tiene como
finalidad servir para ordenar correcta y equitativamente el ejercicio de los
derechos, el cumplimiento de las obligaciones y de las cargas que derivan del
régimen de la propiedad horizontal.
Tal y como se establece en el Art. 3 ,Ley de Propiedad Horizontal "a cada piso o
local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del
inmueble. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en
las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de
cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de
acuerdo con lo establecido en los Art. 10,Art. 17 ,Ley de Propiedad Horizontal".
Por tanto, como indica el Art. 5 ,Ley de Propiedad Horizontal, mediante el título
constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o
local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos,
por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución
judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local
en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su
situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los
servicios o elementos comunes.
Conviene en este sentido mencionar la TS, Sala de lo Civil, nº 978/2007, de
18/09/2007, Rec. 4462/2000 relativa a los criterios establecidos para la fijación de
la cuota.
Finalmente, se hace preciso considerar que en el sistema de la Ley de Propiedad
Horizontal, la cuota de participación cumple tres importantes funciones:
1) Representa la parte o fracción que corresponde a cada propietario en el valor
total del edificio. Lo que la cuota expresa es el valor proporcional de cada piso o
local en relación con el valor del inmueble en su totalidad, lo que, en principio, es
algo distinto e independiente del valor de mercado o del valor intrínseco de cada
piso o local, que sí puede ser objeto de alteraciones a lo largo del tiempo.
2) La cuota sirve para determinar el montante económico con el que cada
propietario debe contribuir a sufragar los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, así como de los servicios, cargas y responsabilidades
que no sean susceptibles de individualización.
3) Por último, la cuota de participación desempeña un papel de extraordinaria
importancia a la hora de determinar la validez de los acuerdos aprobados en la
Junta de Propietarios, ya que para que puedan aprobarse válidamente no sólo es
necesario que se alcance la mayoría personal que la ley exige en cada caso, que
se obtendrá con el número de votos personales positivos de los propietarios, sino
que también es preciso que se alcance la mayoría de cuotas correspondientes.
La fijación de la cuota de participación podrá ser realizada por el propietario
único, por acuerdo de todos los propietarios o por resolución
judicial, debiendo seguir los criterios fijados en el párrafo segundo del artículo 5
LPH:

 El primer criterio a tener en cuenta es la superficie útil de cada piso o local.

Es la forma más utilizada por su sencillez y comodidad, pues se trata de
aplicar una simple regla de tres (Por ejemplo: Edificio de 5000 m2. Si una
vivienda mide 100 m2, le corresponderá un coeficiente del 2%)

 Pero en muchos casos convendrá complementar el anterior criterio con los

siguientes también previstos en el artículo 5 LPH para lograr una
distribución más justa y eliminar las consecuencias inicuas que pueden
derivar de la simple aplicación del criterio de superficie:

o Situación, pues lógicamente la situación de un local o vivienda (vistas,

orientación, acceso directo a la vía pública, etc) influyen en su valoración.
o Uso que haga de los servicios comunes (por ejemplo, el ascensor): Si un
determinado piso o local carece de un servicio común o no se sirve de él, es lógico
que su participación se reduzca.
En cualquier caso, no se debe confundir la fijación de coeficiente en relación con el
edificio, con el coeficiente que se asigne para hacer frente a los gastos, que puede
ser diferente. Por ejemplo, un local comercial en planta baja sin acceso al portal
puede tener un coeficiente de participación en relación únicamente con su
superficie, y así deberá contribuir a los gastos generales, pero sin embargo puede
estar exonerado de los gastos concretos de mantenimiento de portal, escaleras y
ascensor.
¿Puede negarse a pagar un ascensor nuevo? ¿Y los bajos?
El artículo 9.1 e) LPH determina que es obligación de cada propietario “contribuir,
con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente
establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble,
sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.”
Por otro lado el artículo 17.9 LPH señala que: “Los acuerdos válidamente
adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los
propietarios.”
En consecuencia, de adoptarse el acuerdo de instalación del ascensor, este
vinculará a todos los propietarios, hayan o no votado a favor del acuerdo, y en
proporción a la cuota de participación fijada en el título para cada uno de ellos. Y
ello con independencia del uso que cada uno de los comuneros pueda hacer del
ascensor, ya que se trata de un servicio que redunda en el beneficio de todos al
producirse un incremento de valor de inmueble, o de las cláusulas que puedan
existir en los estatutos sobre no contribución a los gastos de determinados
elementos comunes como portales o escaleras.
Esta opinión ha sido refrendada por el Tribunal Supremo en diversas sentencias
entre las que cabe destacar la Sentencia Civil Nº 620/2010, Tribunal Supremo,
Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 2218/2006 de 20 de Octubre de 2010.