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Breves antecedentes:
El Código Civil Argentino, dictado en el año 1857, trató por igual a los
contratos de locación, tanto arrendamientos rurales como locaciones
urbanas, no haciendo diferencias entre ambos tipos de contrataciones.
Las en aquellos años nuevas corrientes de pensamiento hicieron que las
disposiciones del Código, basadas en la libertad de las partes, fueran
reemplazadas por otras que en nuestra opinión resultaron más bien
negativas, favoreciendo a unos a costa de otros en un primer momento, y
a la actividad agropecuaria en su conjunto en el largo plazo.
La primera ley de arrendamientos se dictó en el año 1921, fue la ley
11.170; luego, en 1932 se dictó la ley 11.627.
De ambas leyes surge en forma patente la vocación proteccionista e
intervencionista del legislador, fijando plazos mínimos y otras
disposiciones que dejaban de lado la libre disponibilidad de las partes.
Las dos leyes mencionadas, como la que se dictó luego y todavía hoy nos
rige, encuentra gran parte de su fundamente en que existe un fuerte
desequilibrio entre las partes contratantes, el arrendador, la parte fuerte
que podía imponer condiciones abusivas, casi leoninas, y la parte débil de
la relación, el arrendatario, que debía aceptar casi cuanto le impusieran.
Si dichos argumentos pudieron ser ciertos, y ello sólo parcialmente, en
aquellos años, hoy nos parece que no resisten ningún análisis. Piénsese si
no en el propietario de un campo de 300 o 400 hectáreas que decide darlo
en arrendamiento a un pool de siembra o a un grupo económico
poderoso. Resulta casi ofensivo que se considere que la parte “fuerte” de
la relación contractual es el arrendador y la parte “débil” el arrendatario.
Sin embargo no hay distinciones legales y la ley sigue defendiendo
siempre al arrendatario, por poderoso que éste sea.
En función de esa idea es que se incorpora por medio de esa legislación
el concepto del orden público económico, que implica que la voluntad
de las partes es reemplazada por la del legislador, al menos en algunas
cláusulas. Así el artículo primero de la ley de arrendamientos la declara
“de orden público, irrenunciables sus beneficios e insanablemente nulos y
carentes de todo valor cualesquiera cláusulas o pactos en contrario o
actos realizados en fraude de la misma”.
Es importante tener en cuenta que la aplicación de este concepto, no
implica la nulidad del contrato, que sigue siendo plenamente válido, si no
de la o las cláusulas que la ley prohíbe y que son reemplazadas por lo que
la ley dispone. Así, si las éstas pactan un arrendamiento cuyo plazo sea
de un año y medio, el contrato se tendrá por realizado por tres años, que
es el mínimo que la ley autoriza.-
La ley actual:
El Contrato de Arrendamiento.
Es aquel por medio del cual “una de las partes se obliga a conceder el
uso y goce de un predio ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades
o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de
sus especializaciones, y la otra a abonar por ese uso y goce un precio en
dinero”.
Dos elementos son característicos del arrendamiento rural, que el predio
se encuentre fuera de la planta urbana de ciudades o pueblos y que se lo
destine a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus
especialidades. Los dos elementos deben darse en forma conjunta ya que
si el destino es la explotación agropecuaria, pero el predio está dentro del
radio urbano o si estando el predio fuera de ese radio el destino no fuese
la explotación agropecuaria, el contrato se regirá por las normas sobre
locaciones urbanas y no por la ley de arrendamientos y aparcerías rurales.
Esta solución, discutida y discutible, no nos parece la más adecuada y
sería conveniente que fuese el destino, independientemente de la
ubicación geográfica del predio, lo que caracterice al contrato como de
arrendamiento.
El plazo mínimo del contrato es de tres años, teniéndose dicho plazo por
válido aunque las partes hubiesen pactado uno menor: Igualmente
también se considerará celebrado por tres años “ todo contrato sucesivo
convenido entre las partes respecto de la misma superficie, en el caso de
que no se establezca plazo o se estipule uno inferior al indicado”. Vale
aclarar que no se considerará contrato sucesivo la prorroga que se hubiere
pactado originariamente, como optativa para las partes.
Con respecto a los plazos máximos rige el de diez años que surge del art.
1505 del Código Civil, ya que la ley no contempla uno, salvo en aquellos
casos en que el arrendatario se obliga a realizar mejoras como
plantaciones, desmonte, irrigación, etc. que retarden la producción por un
lapso mayor de dos años., caso en el cual puede pactarse un plazo
máximo de hasta veinte años.
También se ha dicho que el plazo mínimo garantiza una explotación
racional del uso del suelo y de los recursos naturales del campo;
pensamos que no necesariamente es así y que si bien no es objeto de esta
nota, hay otros medios que deberían instrumentarse, mucho más
efectivos, que la mera fijación de un plazo mínimo legal para
efectivamente proteger dichos recursos.
El régimen de las mejoras se rige por las disposiciones del Código Civil.
Si hay prohibición expresa de realizar mejoras, en principio las mejoras
realizadas por el arrendatario no serán indemnizables, salvo que hubiesen
sido realizadas de urgencia, que fuesen necesarias y de acuerdo a los
principios generales del derecho. Es importante dejar en claro en los
contratos el tema de las mejoras para evitar conflictos futuros y el
arrendatario solicitar expresa autorización por escrito en caso de
realizarlas.-
En lo que hace al desalojo del predio, el art. 19 de la ley dice que “El
abandono injustificado de la explotación por parte del arrendatario o la
falta de pago del precio en cualquiera de los plazos establecidos por el
contrato, son causales que dan derecho al arrendador a rescindir el
contrato y exigir el desalojo del inmueble”.
De este artículo surge claramente que las partes tienen absoluta libertad
para pactar los plazos de pago y los efectos de la mora circunstancia que
ha sido incorporada por la ley 22.298.