MINISTERUL EDUCAȚIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE

Facultatea ”Economie generală și Drept”

Catedra ”Drept Privat”

TEZĂ DE LICENȚĂ
”Dreptul de proprietate comună pe cote-părți – modalitate
a dreptului de proprietate. Aspecte comparative”

Autor:
Studenta anului V,
secția F/F,
DE-253,
Rotari Mariana

Coordonator științific:
Doctor în drept,
conferențiar universitar,
Ciocîrlan Aliona

Chișinău, 2010
 -2-

Cuprins

Introducere……………………………………………………………………………3
Capitolul I. PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRȚI
1.1.Concepte fundamentale privind dreptul la proprietate –
drept fundamental al omului ...............................................................................8
1.2. Aspecte generale cu privire la proprietatea pe cote-părți……………………… 12
1.3. Formele proprietății comune pe cote-părți……………………………………..16

Capitolul II. REGIMUL JURIDIC AL PROPRIETĂȚII COMUNE PE COTE-PĂRȚI

2.1 Dobindirea si exercitarea dreptului de proprietate comună pe cote-părți………21
2.2 Coproprietatea forțată si perpetuă……………………………………………….35
2.3 Incetarea proprietății comune pe cote-părți……………………………………..40

Capitolul III. PARTICULARITĂȚILE PROPRIETĂȚII COMUNE PE

COTE-PĂRȚI ÎN ALTE STATE
3.1 Instrumente europene referitoare la drepturile de proprietate…………………..48
3.2 Reglementarea juridică a proprietății comune pe cote-părți în Federația Rusă….54
3.3 Reglementarea juridică a coproprietății în Franța……………………………….59
Încheiere (concluzii și propuneri)…………………………………………………..66
Bibliografie…………………………………………………………………………70
 -3-

Introducere

Actualitatea temei investigate şi gradul ei de studiere

În sistemul de învăţămînt din ţările civilizate studierea dreptului și educarea
conştiinţei de drept ocupă un loc important: fiecare cetăţean trebuie să cunoască
mecanismele de bază, de reglementare a vieţii juridice a societăţii, drepturile,
libertăţile și obligaţiunile sale, organele la care să se adreseze în caz de violare a
intereselor legitime, să aibă o imagine clară despre corelaţia dintre drept și putere. În
societatea contemporană, şi mai ales în Republica Moldova, ca, de altfel, şi în alte ţări
aflate în perioada de tranziţie, spiritul timpului este agitat de chestiunea proprietăţii.
Acest lucru este de înţeles, căci în ultimele două secole atitudinea faţă de proprietate
s-a schimbat radical de cîteva ori: această instituţie juridică reflecta particularităţile
feudale de reglementare a raporturilor de proprietate, apoi pe cele capitaliste,
socialiste cu orientarea lor social-economică, iar azi, are menirea să asigure o
stabilitate durabilă în condiţiile economiei de piaţă. Astfel, noile cerinţe ale
dezvoltării sociale explică interesul sporit faţă de tema dreptului de proprietate.
Constituţia, care reprezintă nu numai o simplă totalizare a victoriilor şi împlinirilor
societăţii, dar şi propune noi perspective de dezvoltare pentru societate şi stat,
consfinţind principiile fundamentale ale întregii vieţi economice, politice, sociale şi
juridice ale statului, nu poate trece sub tăcere tema proprietăţii. La etapa actuală de
dezvoltare a societății relațiile de proprietate îmbracă forme noi, iar proprietatea ca
instituție de drept a simțit necesitatea unor schimbări esențiale, îndeosebi, instituția
dreptului civil cum este proprietatea pe cote-părți. Așa, privatizarea locativă,
administrarea fondului locativ în condițiile actuale, activitatea comună de
antreprenoriat ș.a. au servit drept temei pentru apariția multor proprietari,ce dețin
dreptul de proprietate asupra unei cote dintr-o proprietate comună. O asemenea stare
de lucruri a generat studierea aprofundată și sesizarea teoretică a acestei instituții
juridice, ca mai apoi de a modifica și completa sistemul științei de drept civil pentru
îmbunătățirea sistemului de reglementare juridică a proprietății comune pe cote-părți.
 -4-

Multe în această direcție sînt deja făcute de legiuitorul contemporan. Cu toate

acestea, necătînd la cercetările aprofundate, nu dispunem de o unitate de opinii, nici
în teorie, nici în practica judiciară cu privire la natura juridică a cotei, întinderea
dreptului de preemțiune la cumpărarea ei ș.a.. În scopul dezvoltării continue a
instituției proprietății comune pe cote-părți a fost modificată și completată legislația
în vigoare. Deci, cele relatate nu lasă nici o îndoială asupra actualităţii temei de
cercetare și reinterpretarea conceptelor de bază a proprietății comune pe cote-părți,
luînd în considerație nivelul de dezvoltare a relațiilor de piață și a formelor existente
de administrare a proprietății pe cote-părți, justificind pe deplin investigaţia efectuată.
Scopul și obiectivele lucrării.
Pornind de la faptul că diferenţa în reglementarea juridică a relaţiilor de
proprietate este acel factor care justifică inegalitatea economică şi materială dintre
statele lumii, cît şi, reieşind din necesitatea de integrare a Republicii Moldova în
spaţiul cultural şi juridic unic al ţărilor europene, scopul lucrării este de a face o
analiză juridico-comparată, de a studia diferitele aspecte teoretice şi practice ale
temei abordate și de a sistematiza normele ce reglementează dreptul de proprietate
comună pe cote-părți, de a elucida acele momente insuficient cercetate în acest
domeniu în vederea creării unui mecanism adecvat şi eficient de protecţie a dreptului
de proprietate comună pe cote-părți.
Întru realizarea scopului propus, ne-am conturat următoarele obiective:
- a stabili natura juridică a proprietății comune pe cote-părți.
- a scoate în evidență împuternicirile coproprietarilor și de a demonstra că
proprietatea comună pe cote-părți este o modalitate deosebită a dreptului de
proprietate.
- efectuarea unei cercetări juridico-ştiinţifice a dreptului de proprietate
comună pe cote-părți.
- a determina rolul funcțional al dreptului de preemțiune la cumpărarea
cotei, de a clarifica domeniul și mecanismul de aplicare a acestuia.
 -5-

- cercetarea modului de dobîndire și exercitarea dreptului de proprietate

comună pe cote-părți.
- cercetarea și sistematizarea normelor ce reglementează dreptul de
proprietate comună pe cote-părți în Republica Moldova, cu scopul de a descoperi
lacunele şi a interveni cu propuneri pentru lichidarea lor.
- cercetarea și sistematizarea normelor ce reglementează dreptul de
proprietate comună pe cote-părți în Franța și Federația Rusă, precum și de a încerca a
se defini un acquis propriu, care să abordeze drepturile de proprietate în spațiul
european.
Suportul metodologic și teoretico-ştiinţific al cercetării.
Întru realizarea obiectivelor menționate la elaborarea tezei am selectat
material doctrinar, normativ-legislativ, cu privire la instituția dreptului de proprietate
comună pe cote-părți și m-am bazat pe aplicarea următoarelor metode analitice:
- Metoda analizei istorice, pentru cercetarea originii şi evoluţiei dreptului
de proprietate, teoriilor cu privire la natura juridică a proprietăţii comune pe
cote-părţi.
- Metoda analizei logice (analiza deductivă, inductivă, generalizare,
specificare etc.), utilizată la efectuarea sintezei opiniilor diferiţilor autori privind
natura juridică a dreptului de proprietate, în special a proprietății comune pe
cote-părți.
- Metoda analizei comparative aplicată la studierea dreptului de proprietate
pe teritoriul Uniunii Europene, a instituției dreptului de proprietate comună pe
cote-părți în Franța, Federația Rusă.
- Metoda analizei cantitative care presupune studierea şi sistematizarea
bazei normative şi doctrinare, naţionale şi internaţionale cu privire la dreptul de
proprietate comună pe cote-părți.
Suportul teoretico-ştiinţific al temei cercetate este determinat de realizările
doctrinare din dreptul naţional şi internaţional, în mod special evidenţiind doctrina
juridică din Franţa, Federaţia Rusă, România. Astfel, baza juridico-doctrinară a
 -6-

cercetării este fundamentată de lucrările de valoare ale savanţilor jurişti de peste

hotare şi din ţară care au studiat problema dreptului de proprietate și nemijlocit
dreptul de proprietate comună pe cote-părți, bazele teoretice ale acestui drept,
standardele europene în acest domeniu.
Ca bază normativ-legislativă, metodologică şi empirică a lucrării a fost
analizat un volum considerabil de material normativ-juridic: Convenţia Europeană cu
privire la Drepturile Omului şi Primul Protocol adiţional la Convenţie, Constituţia
Republicii Moldova, Codul Civil al Republicii Moldova, etc.
Inovația și originalitatea științifică a lucrării.
Prezentul studiu se profilează a fi drept o încercare de a cerceta aprofundat
problema dreptului de proprietate și nemijlocit problema modalității dreptului de
proprietate care ne demonstrează că obiectul ramîne nefracționat în materialitatea
sa, pe cînd dreptul de proprietate se fracționează pe cote-părți aritmetice ideale,
egale sau inegale, deci este vorba despre dreptul de proprietate comună pe cote-părți
observată prin prisma unei analize juridico-comparate a legislațiilor europene şi a
legislaţiei naţionale. Elementele de noutate ştiinţifică pot fi concretizate în
următoarele teze principale, propuse spre susţinere:
- a fost realizat un studiu al opiniilor privind dreptul de proprietate ca drept
absolut, exclusiv și perpetuu, precum și relaţiile de proprietate comună pe cote-părți;
- s-a efectuat o investigare a literaturii de specialitate, îndeseobi a realizărilor
doctrinare din dreptul naţional şi internaţional;
- a fost analizată legislația Republicii Moldova cu privire la dreptul de
proprietate comună pe cote-părți;
- s-a efectuat o analiză amplă a regimului juridic a dreptului de proprietate
comună pe cote-părți prin elucidarea principalelor concepţii cu privire la subiectul
menţionat;
- a fost efectuat un studiu juridico-comparat al dreptului la proprietate în
Uniunea Europeană, cu mențiunea că dreptul la proprietate comună pe cote-părți nu
este abordat la nivel European;
 -7-

- au fost analizate principalele tendinţe ale dreptului de proprietate comună pe

cote-părți ce tind a se reflecta în legislaţia statelor europene, ca exemplu avut: Franța
și Federația Rusă.
Volumul și structura tezei.
Structural, lucrarea este compusă din introducere cu iniţiere în studiu; trei
capitole, ce se succed logic şi organic; concluzii şi recomandări, bibliografie. Temelia
lucrării o constituie analiza teoretică şi practică a noţiunilor şi prevederilor legale,
aplicarea în practică a dreptului de proprietate comună pe cote-părți și efectele
juridice produse etc.. Capitolul I întitulat „Proprietatea comună pe cote-părți”,
este dedicat aspectului teoretic al subiectelor abordate. În paragraful 1, este analizat
dreptul de proprietate ca drept fundamental al omului, abordări doctrinare privind
noţiunea de proprietate, originea și istoricul dezvoltării dreptului de proprietate.
Paragraful 2 analizează aspecte generale cu privire la proprietatea pe cote-părți
precum și teoriile cu privire la această temă. Paragraful 3 descrie criteriile de
clasificare a proprietății comune pe cote-părți. Capitolul al doilea este consacrat
analizei regimului juridic al proprietății pe cote-părți și care așa și e întitulat
„Regimul juridic al proprietății comune pe cote-părți”. Paragraful 1 reflectă
modul de dobîndire și exercitare a coproprietății temporare, aspectele dreptului
preferențial, iar în paragraful 2 o atenție deosebită se acordă coproprietății forțate. Și
în sfîrșit, paragraful 3 e dedicat modurilor de încetare a coproprietății. Capitolul al
treilea ”Particularitățile proprietății comune pe cote-părți în alte țări” este ca o
paranteză, ce ne elucidează tema cercetată în raport cu alte țări. Paragraful 1 ne face
un mini-studiu asupra protejării drepturilor de proprietate, prin prisma Convenției
Europene a Dreptului Omului și a Libertăților Fundamentale și a Protocolului
Adițional Nr. 1 pe teritoriul UE. În paragraful 2 analizăm doctrina și legislația
Federației Ruse în domeniul proprietății pe cote-părți. Iar paragraful 3 ne relatează
cum e abordată tema dată în Franța.
 -8-

Capitolul I. PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRȚI

1.1 Concepte fundamentale privind dreptul la proprietate -
drept fundamental al omului.
Prima problemă care şi-au pus-o cei ce s-au ocupat de cercetarea proprietăţii a
fost şi a rămas întrebarea: ce este proprietatea? Literatura de specialitate a păstrat,
desigur, observaţiile făcute asupra proprietaţii încă de la romani, arătînd că, pînă la
urmă, conceptul de apropriere (însuşire) se rezumă la posesiunea, folosirea și
dispoziţia asupra mijloacelor de producţie și rezultatelor producţiei. Făcînd abstracţie
de numeroasele caracterizări date proprietăţii, pline de nuanţe și semnificaţii diferite,
teoria generală a dreptului a reuşit să desprindă cîteva coordonate comune care ne
călăuzesc spre o definiţie larg acceptată. Într-adevăr, prin proprietate în sensul său
general, cei mai mulţi cercetători înţeleg un raport social, istoriceşte determinat, care
ia naştere în legătură cu însuşirea şi stăpînirea de către oameni a bunurilor materiale.
Aceasta ar însemna că cel/cei ce deţin aceste bunuri să-şi poată exercita toate
atributele proprietăţii. Care sunt acestea? Din cercetările întreprinse pînă acum rezultă
că ele pot fi reduse la următoarele trei:
1. dreptul de folosinţă (jus utendi);
2. dreptul de uzufruct (jus fruendi);
3. dreptul de înstrăinare (jus abutendi).
Toate aceste atribute ale proprietăţii îşi au originea în dreptul roman. Romanii
înţelegeau proprietatea ca fiind „jus оn rem”, adică dreptul asupra lucrului, iar lucrul
asupra căruia o persoană avea dreptul era numit „proprietatis”. De aici şi denumirea
pe care o utilizăm astăzi de proprietate. Numai că, mai tîrziu tot romanii au dezvoltat
acest concept ajungînd să definească proprietatea ca fiind „plena оn re potestas”
adică, puterea deplină asupra unui lucru sau, cu alte cuvinte, dominaţia exclusivă
asupra lucrului. Tot dreptul roman menţionează şi cunoscuta formulă „jus possiendi”
alcătuită din „animus possiendi” (intenţia, dorinţa de a poseda un lucru) şi „corpus
possesionis”. Ulterior, acestor noţiuni li s-a adăugat „jus utendi” adică dreptul
proprietarului de a folosi lucrul pe care îl posedă şi „jus abutendi” – dreptul său de
 -9-

dispoziţie asupra lucrului respectiv, inclusiv acela de a-l înstrăina. Justiţia care nu
este satisfacerea anticului talion, a vendettei, nu a apărut în societatea umană decît
după proprietatea privată: fiindcă «acolo unde nu există proprietate, nu se ştie să fi
fost nedreptate», spune Locke, «aceasta este o propoziţie la fel de certă ca oricare
teoremă a lui Euclid: ideea de proprietate fiind un drept asupra unui lucru, iar ideea
de care se leagă cuvîntul nedreptate este nerespectarea sau violarea acestui drept.»[24]
Linguet îi spunea cu spiritualitate lui Montesquieu «Lucrarea d-voastră Spiritul
legilor nu este decît spiritul proprietăţii.» [22]
Proprietatea reflectă într-adevăr, relaţii juridice. Cu alte cuvinte, aici avem
de-a face, în primul rînd, cu raporturi economice care se stabilesc în mod obiectiv
între oameni şi numai în al doilea rînd, ca o reflectare a acestora pe plan juridic, sub
forma dreptului de proprietate. Așa cum subliniază mulţi autori, este greu să vorbim
de relaţii între oameni şi lucruri. Aceasta este o formulă fără sens, o noţiune fără
conţinut şi, în general, neclară. Toate relaţiile de proprietate cunoscute în istorie nu
sunt legături, raporturi între obiecte, tot aşa cum n-au fost niciodată raporturi între
oameni şi lucruri. Raporturile care s-au stabilit între individ și condiţiile materiale ale
producţiei au fost întotdeauna mijlocite de obşte, fiind apoi, proclamate şi garantate
de ea prin lege. Astfel, în dreptul modern, s-a ajuns la introducerea în textele
constituţionale a prevederilor dedicate proprietăţii care sînt considerate ierarhic
superioare altor surse de drept. Asemenea prevederi constituţionale conţin opţiunile
fundamentale de distribuire a societăţii. De exemplu, puţinele constituţii socialiste
care au mai rămas menţin interdicţii asupra privatizării mijloacelor de producţie şi, în
mod obişnuit, a pămîntului. Primele experiențe constituţionale occidentale tind să
accentueze opţiunea opusă, prin introducerea proprietăţii private printre valorile
fundamentale ale societăţii. De exemplu, Revoluţia franceză reiterează imediat în
forţă, celebra prevedere revoluţionară a Declaraţiei Drepturilor Omului, în care
proprietatea privată este sacră, la acelaşi nivel cu libertatea, securitatea şi lupta
împotriva oprimării politice. În Statele Unite, amendamentele 5 şi 14 la Constituţia
Federală fac exact acelaşi lucru, plasînd proprietatea privată printre cele trei valori
 - 10 -

fundamentale, alături de viaţă şi libertate. Deci, proprietatea există de la originea

societăţii umane şi durează mai multe milenii. Ea se prezintă ca un fenomen natural
şi rădăcinile ei pornesc din însăşi structura organică a societăţii omeneşti. Este cert că
divizarea tuturor valorilor obiectelor lumii înconjurătoare între atîtea comunităţi şi
atîţia indivizi din cadrul fiecărei comunităţi a fost posibilă datorită dezvoltării de-a
lungul istoriei umanităţii a două instituţii fundamentale: a statului, pe de o parte, şi a
dreptului de proprietate, pe de altă parte. Relaţia dintre aceste două instituţii este
uneori dialectică, alteori complementară şi constituie subiectul multor controverse
teoretice . Dreptul de proprietate este un drept subiectiv în sensul că titularul unui
drept asupra unui bun are posibilitatea de a se bucura singur de acel bun. Proprietatea
ca drept subiectiv caracterizează apartenenţa obiectului unei persoane determinate, iar
raporturile juridice de proprietate se derulează, în fond, între persoane private,
proprietari sau neproprietari. În acest context, problematica dreptului de proprietate
este una dintre temele majore ale dreptului privat. Vorbind despre proprietate ca
libertate publică şi ca drept subiectiv, este necesar să menţionăm, că proprietatea,
fiind un mod de realizare a unei puteri umane asupra „resurselor limitate”, a făcut
obiectul unor înflăcărate şi seculare controverse, care continuă să fie alimentate cu
noi idei, teorii şi concepţii. Aceste controverse pot fi circumscrise unor două mari
curente. Unul dintre acestea a fost elaborat de adepţii comunităţii colective, aceştia
formulînd critici grave referitoare la proprietatea privată. Astfel, unul dintre cele mai
faimoase rechizitorii împotriva dreptului de proprietate întîlnim în ideea expusă de
Jean-Jacques Rousseau – unul dintre fondatorii şcolii drepturilor naturale: „Primul
om care, împrejmuind un teren, s-a încumetat să spună „acesta este al meu” şi care a
găsit oameni destul de proşti ca să-1 creadă, a fost adevăratul întemeietor al societăţii
civile. De cîte crime, războaie, omoruri, de cîte mizerii şi orori ar fi scutit omenirea
cel, care, scoţînd ţăruşii sau astupînd şanţul, ar fi strigat semenilor săi: feriţi-vă să-1
ascultaţi pe acest impostor; sînteţi pierduţi dacă uitaţi că roadele sînt ale tuturor şi că
pămîntul nu este al nimănui”.[18] Concepţia a fost dezvoltată de către părinţii
Bisericii, de către utopiştii Renaşterii, ca mai tîrziu Marx, Enghels şi alţii să
 - 11 -

formuleze baze ideologice împotriva dreptului de proprietate, acesta nefiind

considerat generator de exploatare a omului de către om. Cel de-al doilea curent este
reprezentat de apărătorii proprietăţii private, Aristotel, Auguste B. Spinoza, D. Locke,
Ch. Montesquieu, T. Jefferson şi alţii, care au subliniat avantajele proprietăţii private
ca garanţie a libertăţii individuale. În acest spirit se pronunţă şi G.N. Luţescu,
considerînd proprietatea privată ca avînd meritul nepreţuit de a răspunde celor mai
elementare sentimente de demnitate şi umanitate ale individului; fiind stimulentul cel
mai puternic al activităţii omeneşti şi măsura cea mai evidentă a capacităţii, a
posibilităţilor de creaţie şi de afirmare ale fiecăruia, care - în ultimă analiză - converg
spre realizarea binelui general. Consider oportun de a mai cita aici cuvintele unui fost
consilier la Curtea de Casaţie din România, Constantin Eraclide, care scria, în a sa
„Explicaţiune teoretică şi practică a Codului civil”, încă în anul 1873, cuvinte al căror
înţeles apare şi astăzi, în mod pregnant: „Unde proprietatea nu este protejată, se poate
zice că acolo nu mai există societate posibilă şi reîncepe barbaria.” Aceste idei sînt
aşa de simple şi evidente încît nu înţelegem cum au putut fi contestate şi nesocotite...
Omul a dobîndit prin industria sa pămîntul pe care locuieşte. Să nu dăm dar nici un
crezămînt acelor sisteme utopice care susţin că pămîntul este proprietatea tuturora şi
care nu respectă dreptul nimănui (v. şcolile socialiste şi comuniste). Adversarii
proprietăţii au putut avea pentru un moment puterea şi forţa în mîinile lor, însă n-au
avut şi nici nu vor avea vreodată justiţia şi raţiunea de partea lor.
 - 12 -

1.2. Aspecte generale cu privire la proprietatea comună pe cote-părţi

Proprietatea a fost percepută de oameni încă din momentul în care au ieşit
din starea primitivă, ca ceva absolut necesar vieţii. La început, omul nu a putut trăi,
iar mai pe urmă nici progresa, decît apropriindu-şi bunurile ce îl înconjurau. Iar forma
juridică care corespunde noţiunii economice, sociale, generale de apropriere este
proprietatea. La originea lumii, conform conceptului biblic, proprietari ai bunurilor
puteau fi numai Adam şi Eva. Desigur, o astfel de echitate socială poate fi numai
într-o lume ideală, care a putut exista în epoca prestatală şi care poate va exista,
probabil, într-o lume viitoare. Dar în societatea umană s-a evidenţiat o rivalitate
deosebită care stă la originea tuturor conflictelor — rivalitatea pentru posedarea
bunurilor. Eventualele conflicte apărute între proprietari aveau o unică finalitate: ele
erau soluţionate prin forţă fizică. Aceasta este soarta conflictelor din epoca prestatală
şi chiar în statele care nu pot asigura o reglementare adecvată a raporturilor de
proprietate. Or, puterea statului este acel artificiu construit de indivizii fără putere,
pentru a-şi apăra drepturile. Astfel, instituţia dreptului de proprietate a fost destinată
să rezolve conflictele de interese din societate şi să stabilească o balanţă echitabilă
între indivizi şi grupuri sociale diferite în condiţiile resurselor materiale limitate prin
raporturile de „însuşire” a bunurilor materiale de către subiecţi concreţi, ţinînd cont
de anumite condiţii istorice, dezvoltarea dreptului de proprietate fiind determinată de
legităţile de repartiţie a bunurilor materiale în societate. Dreptul de proprietate apare
în acea epocă istorică în care încep a se isca primele conflicte în legătură cu repartiţia
bunurilor materiale, cînd modul primitiv de repartiţie a bunurilor a încetat să mai fie
acceptabil în deplină măsură pentru relaţiile în grupul social.[18]
Aşadar cea mai importantă şi frecventă modalitate a dreptului de proprietate
este proprietatea comună. Cu privire la natura juridică a proprietăţii comune pe
cote-părţi, au existat mai multe teorii, problema fiind dacă aceasta este o modalitate a
dreptului de proprietate sau un drept de sine-stătător. Teoria clasică, împărtăşind
concepţia dreptului roman, concepe proprietatea comună pe cote-părţi ca o modalitate
a dreptului de proprietate. Se arată că bunul care formează obiectul acesteia aparţine
 - 13 -

tuturor coproprietarilor, fiecare având o cotă ideală, o fracţiune care nu este

materialmente determinată, ci este stabilită numai intelectual, abstract. De vreme ce
dreptul de coproprietate se răsfrînge asupra fiecărei particule din lucrul comun
(indiviz), înseamnă că fiecare coproprietar poate exercita, în ceea ce priveşte partea
sa ideală, toate prerogativele dreptului de proprietate, care sunt compatibile cu natura
ideală a acestei cote-părţi. În concluzie, se arată pe bună dreptate că, pe de o parte,
există un drept unic de proprietate care poartă asupra lucrului comun, iar pe de altă
parte, acest drept este împărţit în cote părţi abstracte recunoscute fiecărui
coproprietar. Dreptul de proprietate al fiecăruia poartă, în cotă-parte ideală, asupra
fiecărei particule care alcătuiesc substanţa acelui bun, obiect al coproprietăţii.
[16, p.770-771], [15,p.91-92], [17, p. 388 şi urm.]
În opoziţie cu teoria clasică, se arată că dreptul de coproprietate ar fi un
drept real de sine-stătător. Astfel, cu privire la ideea că ar exista un drept unic de
proprietate, se arată că este contrară caracterelor esenţiale ale dreptului de proprietate,
care este un drept absolut, exclusiv şi perpetuu. Or, dreptul coproprietarilor nu este
nici absolut de vreme ce nici unul nu poate dispune singur de lucrul comun, nu este
nici exclusiv, fiindcă aparţine, în acelaşi timp, mai multor persoane, care exercită
simultan şi concurent, drepturi identice asupra aceluiaşi bun, şi, în fine, nu este nici
perpetuu, deoarece, prin natura sa, el are o existenţă provizorie. Pe de altă parte, cu
privire la ideea împărţirii intelectuale a dreptului unic de proprietate, se arată că din
moment ce se admite această diviziune în cote-părţi, se admite implicit şi împărţirea
cantitativă a conţinutului său. Or, această împărţire duce în mod necesar la
schimbarea naturii juridice a drepturilor fracţionate, diferenţa cantitativă impunând o
diferenţă calitativă a drepturilor.[ 21, p. 249]. Aşadar, dreptul de proprietate ar fi un
drept real sui-generis..Deci, caracteristic proprietăţii comune este faptul că toate
prerogativele dreptului aparţin împreună şi concomitent mai multor titulari.
Proprietatea comună apare, ori de cîte ori,cîteva persoane deţin împreună şi
concomitent dreptul de proprietate asupra unui bun, conform legislaţiei în vigoare din
Republica Moldova. Dar apare întrebarea: care este, de facto, întinderea dreptului
 - 14 -

fiecărui titular în acest caz? Literatura de specialitate ne dă mai multe răspunsuri la

această întrebare.
După părerea unor savanţi, se divizează nemijlocit dreptul de proprietate,
adică împuternicirile pe care le cuprinde (Randa, Beking,Ungher, Arndts).
O altă opinie indică că, în realitate nu se divizează obiectul proprietăţii
comune , dar cea mai mică particulă a bunului se presupune divizată. Cu alte cuvinte,
fiecare din participanţi are dreptul de proprietate asupra unei cote ideale (pars
indivisa) orice particulă a bunului dat ( Brint,Vehter,Vindsheid, Riumelin, Meier,
Pobedonostev). După Pobedonosţev, bunul, rămînînd de facto, indiviz, se delimitează
în părţi ideale şi în fiecare din aceste părţi proprietatea titularilor se caracterizează
printr-o exclusivitate.
Cea de-a treia opinie mentionează că, la proprietate comună nu se divizează
nici bunul, nici dreptul, ci valoarea economică a bunului (Koler, Ferster,
Shteinlehner, Puntshart, Shershenevici). În literatura de specialitate, unii autori
încearcă de a combina aceste opinii. Aşa, profesorul Azarevici, observînd, că în
proprietatea comună, fiecare participant deţine dreptul de proprietate asupra
întregului bun, dar numai în mărimea cotei sale, şi că, chiar la cea mai mică particulă
a bunului el deţine drept de proprietate asupra cotei ce îi aparţine (1/2,1/3,1/4),
susţine: ”aşa o divizare ideală a dreptului de proprietate nu este o divizare nemijlocită
a dreptului (el este indiviz), dar se exprimă în împărţirea între participanţi a utilităţii
economice a bunului”. Legislaţia noastră se apropie în reglementările sale de a doua
opinie, unde fiecare titular are determinată partea sa asupra bunului comun, sub
forma unei fracţiuni matematice din drept, are determinată cota sa parte care nu este
concretizată ori materializată asupra unei porţiuni din bun, acesta fiind comun,
nefracţionat material, proprietatea este pe cote-părţi.[32]
Codul civil al Republicii Moldova rezervă acestei teme un compartiment
aparte, care cuprinde articolele 346-365. Proprietatea comună pe cote-părţi presupune
doi sau mai mulţi proprietari asupra bunului, dreptul de proprietate al fiecăruia fiind
determinat în mod abstract, sub forma unei fracţiuni matematice, dar bunul nu este
 - 15 -

divizat corespunzător acestor cote-părţi. Dreptul fiecărui proprietar se întîlneşte cu

drepturile celorlalţi proprietari asupra fiecărei particule ce alcătuiesc bunul în
materialitatea sa. Aşadar, nici un proprietar nu este titular exclusiv al unei fracţiuni
materiale din bun şi acest bun nu este divizat corespunzător drepturilor proprietarilor
comuni.
Fiecare proprietar este titular exclusiv numai asupra unei cote-părţi ideale,
abstracte din dreptul de proprietate, drept care este fracţionat între proprietarii
comuni, dar nu şi bunul în materialitatea lui. Prin urmare, se face distincţie între
bunul în materialitatea lui care este nedevizat si cota parte ideală, abstractă de dreptul
de proprietate.[14] Aşadar, mărimea cotelor-părţi din proprietate comună este
determinată fie prin lege, fie prin acordul proprietarilor. În lipsa unei prevederi legale,
sau în lipsa acordului dintre coproprietari privind mărimea cotelor-părţi, va fi
aplicabilă prezumţia stipulată în art.346 al.1 al CC al RM, conform căruia,
cotele-părţi vor fi considerate egale. Această prezumţie va putea fi înlăturată prin
proba contrară, adică legea sau actul juridic încheiat între coproprietari. În cazul în
care bunul a fost dobîndit în baza unui act juridic, mărimea cotelor-părţi din
proprietatea comună pe cote-părţi va putea fi dovedită doar prin înscrisuri. În lipsa
unui asemenea înscris va fi aplicată prezumţia – mărimea cotelor-părţi sînt egale.
Deci, drepturile coproprietarilor nu trebuie sa fie neapărat egale. Şi, în sfîrşit, să
facem o totalizare a celor expuse mai sus. Titularii dreptului de proprietate comună
pe cote-părţi cunosc întinderea dreptului lor asupra bunului comun, dar ei nu cunosc
partea materială din bunul comun ce corespunde întinderii dreptului lor, ce este
determinată printr-o fracţie (2/3,3/5) sau printr-un procent (25%, 50%). Din cele
expuse, rezultă 2 idei :a) nici unul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei
fracţiuni materiale din bun ; b) fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv numai
al cotei părţi ideale, abstracte din dreptul de proprietate. Dreptul este fracţionat, nu
însă şi bunul în materialitatea sa.[19]
 - 16 -

§1.3.Formele proprietăţii comune pe cote-părţi.

Instituţia dreptului de proprietate s-a dezvoltat cel mai mult în jurisprudenţa
romană, încît ulterior juriştii au caracterizat dreptul roman ca un sistem de drept bazat
pe principiul proprietăţii private: „expresia cea mai desăvîrşită pe care o cunoaştem a
dreptului întemeiat pe proprietatea privată”. Dreptul roman, scria Enghels, este în
asemenea măsură expresia juridică clasică a raporturilor de viaţă, a ciocnirilor din
sînul unei societăţi în care domneşte proprietatea particulară pură, încît nici una din
legislaţiile următoare n-au mai reuşit să aducă îmbunătăţiri substanţiale în acest
domeniu. Dreptul de proprietate îmbracă forma dreptului subiectiv care este de
neconceput fără protecţia judiciară. “Conform concepţiilor romane, numai protecţia
juridică a dreptului de proprietate privată i-a conferit acestuia din urmă o valoare şi o
perfecţiune adevărată”. Concepţia romană vedea în dreptul de proprietate un drept
absolut. Pentru a se ajunge însă la această accepţiune a fost nevoie de o întreagă
evoluţie ierarhică.[18] Pornind de la premisa că proprietatea caracterizează
apartenenţa obiectului unei persoane determinate, iar raporturile juridice de
proprietate se derulează, în fond, între persoane private, în acest context,
problematica dreptului de proprietate fiind de competenţa dreptului privat, ne-am
propus să reflectăm asupra uneia dintre modalităţile juridice a dreptului de
proprietate, ea constituindu-se în baza atribuţiilor pe care le are Codul Civil, de a
reglementa formele de proprietate în raport cu diferite categorii de titulari, cît şi în
baza raporturilor dintre subiecţii dreptului de proprietate privată. În legislaţia română,
proprietatea pe cote-părţi, în dependenţă de obiectul dreptului apare sub două forme :
- coproprietatea, care cuprinde un bun individual ;
- indiviziunea, care are o universalitate juridică .
Codul Civil Român nu reglementează în ansamblu coproprietatea ori indivizi-
unea, el cuprinde unele dispoziţii în ce priveşte durata indiviziunii rezultînd din
succesiune (art.728), care dispune că fiecare dintre moştenitori poate cere împărţirea
succesiunii, chiar cînd ar exista o convenţie contrară, precum și art. 1517 privitor la
îndatoririle asociaţilor în cazul societăţii civile, care prezumă că asociaţii şi-au dat
 - 17 -

reciproc facultatea de a administra unul pentru altul și reglementează modul de

folosire a bunurilor de către asociaţi şi suportarea unor cheltuieli privind aceste
bunuri. Coproprietatea sau indiviziunea pot să existe nu numai în cazul
moştenirii, ci şi în altele, putînd rezulta din lege, act juridic ori fapt juridic. Astfel, în
cazul moştenirii, proprietatea ce aparţinea defunctului este înlocuită, în cazul în care
există mai mulţi moştenitori şi pînă se face împărţirea între ei, cu proprietatea pe
cote-părţi, sub forma indiviziunii. Proprietatea pe cote-părţi se poate naşte prin
diferite contracte care stabilesc cota-parte abstractă a părţilor, fără a se determina
partea materială din bunul comun ce îi aparţine tuturor. Proprietatea pe cote-părţi se
poate naşte din coposesia prelungită asupra unuia și aceluiaşi bun. Pornind de la
textele menţionate ale codului civil, literatura juridică şi practica judiciară au
determinat și precizat noţiunea de proprietate pe cote-părţi și regimul său juridic. Atît
în România cît și în Republica Moldova, în dependenţă de durata sa , proprietatea pe
cote-părţi poate fi:
-obişnuită sau temporară;
-forţată şi perpetuă.
Specificul coproprietăţii obişnuite sau temporare constă în faptul că are
caracter temporar, pentru că există pînă în momentul în care părţile cer partajarea. Ea
apare, de regulă, prin transmisiunea patrimoniului unei persoane decedate la mai
multe persoane în viaţă, prin moştenire [4], indiferent dacă aceasta este legală sau
este testamentară, important fiind să existe cel puţin două persoane cu vocaţie
succesorală. Poate rezulta dintr-un contract de dobândire în comun a unui bun, dintr-
o coposesiune al cărei efect a fost dobândirea de către mai multe persoane, prin
uzucapiune, a unui bun. Or, poate rezulta dintr-o coocupaţiune, cum este situaţia în
care mai multe persoane exercită concomitent drepturi asupra aceluiaşi bun mobil,
aşa cum se întâmplă în situaţia tezaurului descoperit pe un fond străin, de mai multe
persoane, când descoperitorii vor exercita concomitent dreptul de proprietate asupra
jumătăţii ce li se cuvine (art. 327 C.C.al RM). În fine, se susţine că la desfacerea ori
încetarea căsătoriei, proprietatea devălmaşă a foştilor soţi se transformă într-o
 - 18 -

coproprietate obişnuită pe cote-părţi. În toate aceste situaţii coproprietatea este

temporară, legiuitorul garantând dreptul de a cere ieşirea din această situaţie [4].
Dacă, în primul caz, coproprietatea poate înceta prin împărţeala sau partajul bunului,
atunci în cea de-a doua situaţie, împărţeala nu este posibilă. După cum o arată şi
denumirea , coproprietatea obişnuită sau temporară are un caracter trecător.
Coproprietatea forţată şi perpetuă are ca obiect acele bunuri care constituie accesoriul
necesar sau util pentru folosirea a două sau mai multe fonduri vecine, care aparţin
unor proprietari diferiţi şi care sunt socotite bunuri principale. Această coproprietate
este forţată pentru că este impusă contrar voinţei proprietarilor lucrurilor principale.
Împărţirea acestor bunuri comune le-ar face imposibilă folosinţa pentru care sunt
destinate, aşa încât această formă a coproprietăţii este obligatorie. Cazurile în care ea
se întâlneşte fac imposibilă exercitarea dreptului de proprietate exclusivă în lipsa ei,
deoarece obiectul coproprietăţii forţate îl constituie un bun ori o universalitate de
bunuri care sunt accesorii indispensabile ale altor bunuri principale [26, p.76], [27,
p.71 şi urm.].
De ce este perpetuă? Pentru că nu poate lua sfârşit prin împărţire, scopul
pentru care a luat naştere este unul permanent, ceea ce îi transmite şi coproprietății
acest caracter. În fine, această formă a coproprietăţii constituie un accesoriu
indispensabil al unor bunuri principale aflate în proprietate exclusivă a mai multor
proprietari ori în coproprietate obişnuită sau temporară. În acest context, dreptul de
coproprietate forţată nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica într-un alt mod
decât împreună şi nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal. Deci,
dreptul de coproprietate forţată şi perpetuă urmează soarta juridică a dreptului asupra
bunului principal (accesorium sequitur principale). Coproprietatea forţată şi perpetuă
are numeroase aplicaţii practice: coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile
pentru folosirea a două terenuri vecine; coproprietatea despărţiturilor comune [4]
coproprietatea părţilor comune dintr-o clădire cu mai multe etaje sau apartamente;
coproprietatea asupra bunurilor considerate ca bunuri de familie (morminte sau
construcţii funerare, hârtiile de familie, tablourile de familie etc.).
 - 19 -

O altă formă a proprietăţii comune pe cote-părţi este proprietatea de tip

condominiu.Prin „condominiu” se înţelege complex unic de bunuri imobiliare, ce
include terenul în hotarele stabilite şi blocurile (blocul) de locuinţe, alte obiecte
imobiliare amplasate pe acesta, în care o parte, constituind locuinţele, încăperile cu
altă destinaţie decît aceea de locuinţă, se află în proprietate privată, de stat sau
municipală, iar restul este proprietate comună indiviză. În cazul construcţiilor date în
exploatare, condominiul se constituie prin asocierea obligatorie a proprietarilor de
bunuri imobiliare, amplasate pe un anumit teritoriu, din iniţiativa proprietarilor,
agenţiilor teritoriale de privatizare sau autorităţilor administraţiei publice locale.
Înregistrarea condominiului bunurilor imobile viitoare sau nefinalizate se face de
către proprietarul bunului respective.[7] Asociaţia de coproprietari în condominiu se
constituie după darea în exploatare a construcţiei. Proprietate comună sînt
considerate părţile dintr-o clădire, alte obiecte imobiliare aflate în proprietate, care nu
sînt apartamente sau încăperi cu altă destinaţie decît aceea de locuinţă şi care sînt
destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din condominium,iar cota-parte
este cota ce îi revine fiecărui proprietar din proprietatea comună în diviziune, prin
care se stabileşte cota acestuia în totalul plăţilor obligatorii pentru întreţinerea şi
reparaţia bunurilor comune, în alte cheltuieli comune, precum şi cota voturilor la
adunarea generală a membrilor asociaţiei de coproprietari în condominium.[8]
Art.5 din legea dată menționează că proprietatea comună în condominiu
include toate părţile proprietăţii aflate în folosinţă comună: terenul pe care este
construit blocul (blocurile), zidurile, acoperişul, terasele, coşurile de fum, casele
scărilor, holurile, subsolurile, pivniţele şi etajele tehnice, tubulaturile de gunoi,
ascensoarele, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul sau exteriorul locuinţelor
(încăperilor), care deservesc mai multe locuinţe (încăperi), terenurile aferente în
hotarele stabilite cu elemente de înverzire, alte obiecte destinate deservirii proprietăţii
imobiliare a condominiului.Spre exemplu, R.V. s-a adresat în instanţa de contencios
administrativ cu cererea de chemare în judecată privind anularea dispoziţiei Primăria
mun.Chisinău nr.229-d din 26.03.2004 prin care s-a dispus legalizarea uşii bronate de
 - 20 -

protecţie instalată de V. B. la o distanţă de 0,8 m. de la intrarea în apartamentul nr.6

din blocul locativ din bd. Mircea cel Bătrîn.6/1 din mun. Chişinău. Analizînd
materialele prezentate de reprezentantul pîrîtului şi administrate în şedinţa judiciară
instantă constata că legalizarea uşii bronate din litigiu a fost efectuată cu incălcarea
art. 10 din Legea RM cu privire la condominiu în fondul locativ, nr. 913- XIV din
30.03.2000, deoarece V.B. a instalat uşa bronată fără acordul APLP-54 şi fără avizul
expertizei tehnice efectuate de specialişti autorizaţi [37]. Instanţa respinge
argumentul reprezentantului pîrîtului precum că locatarii din blocuri locative pot
instala uşi suplimentare fără autorizaţie, deoarece astfel de raporturi sînt reglementate
prin legea condominiului şi în cazul dat, uşa respectivă a fost montată în afara
hotarului proprietății private a lui V. B., adică pe proprietatea comună (coridorul
comun), prin urmare acordul asociaţiei de coproprietari este obligatoriu. Limitări
legale aduse dreptului de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă. Spaţiile
aflate în proprietatea comună din condominiu pot fi închiriate sau folosite de către
terțe persoane numai pe baza unui contract de închiriere sau folosinţă care să exprime
acordul tuturor proprietarilor. În practică însă, deoarece acordul unanim ar fi greu de
obţinut, Legea locuinţei a instituit regula că acestea pot fi încheiate în baza hotărîrii
adunării generale a asociaţiei de proprietari, cu acordul proprietarilor direct afectaţi.
Titularii cotelor de proprietate comună forţată pot folosi părţile comune ale
condominiului chiar în integralitatea lor, comportîndu-se faţă de acestea ca şi cum ar
fi proprietarii exclusivi. Pentru aceasta se cere respectarea urmatoarelor condiţii
cumulative: (1) folosinţa exercitată nu aduce atingerea dreptului celorlalţi proprietari;
şi (2) folosinţa asupra părţilor comune se exercită în interesul utilizării imobilului al
cărui proprietar exclusiv este. În ceea ce priveşte dreptul de dispoziţie, deşi se
recunoaşte fiecărui proprietar o cotă-parte din părţile comune ale condominiului,
dreptul de proprietate asupra părţilor comune nu poate fi valorificat decît împreună cu
dreptul de proprietate asupra imobilului aflat în proprietate exclusivă.
 - 21 -

Capitolul II.REGIMUL JURIDIC AL PROPRIETĂȚII COMUNE PE

COTE-PĂRȚI
2.1 Dobîndirea și exercitarea dreptului de proprietate comună pe
cote-părți.
Exercitarea atributelor ce alcătuiesc conţinutul coproprietăţii temporare,
prezintă unele particularităţi determinate pe de o parte, de structura complexă sub
care se înfăţişează acest drept, iar pe de altă parte, de natura sa juridică. Dată fiind
această structură complexă, analiza problemelor referitoare la exercitarea dreptului de
proprietate comună pe cote-părţi trebuie să poarte, în primul rînd asupra evidenţierii
particularităţilor ce le prezintă exercitarea atributelor care alcătuiesc conţinutul
dreptului de proprietate comună pe cote-părţi cu referire la bunul comun, iar în al
doilea rînd, asupra sublinierii acelor trăsături specifice ale actelor juridice făcute de
titularii acestui drept, cît priveşte cota lor parte din dreptul de proprietate.
O particularitate a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi constă în
aceea că ea presupune existenţa raporturilor juridice atît cu participarea persoanelor
terțe, cît şi cu participarea coproprietarilor. De regulă, proprietatea comună apare
între subiecți bine cunoscuţi, care au relaţii mai vechi, şi de aceea lor nu le este
indeferent cine va lua locul coproprietarului care doreşte să înstrăineze cota- parte.
Pornind de la această particularitate, a fost instituit dreptul preferenţial al
coproprietarilor de a cumpăra cota-parte din dreptul de proprietate comună pe
cote-părţi. În cazul vînzării unei cote-părţi din proprietatea comună către o persoană
străină, ceilalţi coproprietari ai proprietăţii comune pe cote-părţi beneficiază de
dreptul preferenţial de a cumpăra cota la preţul la care se vinde aceasta, în aceleaşi
condiţii, cu excepţia cazului de vînzare la licitaţiile publice. Coproprietarii au dreptul
preferenţial doar în cazul înstrăinării cotei-părţi prin vînzare, în toate celelalte cazuri
de înstrăinare dreptul preferenţial nu va fi aplicat. La fel, nu se va aplica dreptul
preferenţial în cazul în care bunul proprietate comună se va vinde la licitaţie.
Coproprietarul cotei-părţi din proprietatea comună pe cote-părţi care doreşte să vîndă
cota-parte, este obligat să înştiinţeze în scris pe ceilalţi coproprietari ai proprietăţii
 - 22 -

comune pe cote-părţi că intenţionează să vîndă cota sa unei persoane străine indicînd

preţul, precum şi celelalte condiţii de vînzare. De exemplu, la data de 11.02.2004,
prin contract de vînzare-cumpărare, autentificat la notarul privat G.D, s-a procurat de
la S.A.”Galanta” 4/10 cote-părţi ideale din bunul imobil, compus din teren aferent cu
suprafaţa 0,0890 ha şi edificiu cu două nivele cu determinarea modului de folosinţă a
bunului înstrăinat, încăperile de la etajul II, ceea ce constituie 4/10 din toată
proprietatea. Pînă la înstrăinare S.A.”Galanta” era proprietară a terenului şi edificiului
nominalizat înregistrat în registrul bunurilor imobile la Oficiul Cadastral Teritorial
Orhei cu cota-parte unul întreg. După procurare, cumpărătorul de asemenea a
înregistrat bunul imobil în registrul bunurilor imobile la OCT Orhei, ca proprietate
comună pe cote-părţi cu cotă ideală 4/10. Firesc că S.A.”Galanta” rămîne proprietara
a 6/10 cote-părţi din teren aferent şi edificiu, lucrul consemnat în registrul bunurilor
imobile la OCT Orhei, necătînd la aceasta îi vinde Î.I.”P.Negru”6/10 cote-părţi din
edificiu şi o cotă întreagă din terenul aferent. Conform art.352, ca coproprietar,
proprietarul a 4/10 cote-părţi a avut dreptul preferenţial , în cazul înstrăinării bunului.
Al.2 al aceluiaş articol menţionează , că vînzătorul cotei-părţi este obligat să notifice
ceilalţi coproprietari, ceea ce S.A.”Galanta” n-a făcut. Prin declaraţia semnată,
proprietarul a 4/10 cote-părţi a renunţat doar la 6/10 cote-părţi din toată proprietatea.
Despre teren, ca un bun aparte nici nu s-a vorbit, nici nu s-a consemnat în declaraţie.
Сonform art.3 alin.(3) din Legea privind preţul normativ şi modul de
vînzare-cumpărare a pamîntului nr.1308 - XIII din 25.07.1997, terenurile pe care
sînt amplasate construcţii, instalaţii inginereşti, plantaţii multianuale şi alte bunuri
imobiliare se vînd concomitent cu înstrăinarea bunurilor imobiliare. Preţul de
vînzare a imobilului se constituie din preţul terenului plus preţul bunurilor
imobiliare, amplasate pe acest teren [38].
În cazul în care ceilalţi coproprietari ai proprietăţii comune pe cote-părţi vor
renunţa să-şi exercite dreptul preferenţial de cumpărare sau nu vor exercita acest
drept în curs de o lună din ziua înştiinţării, în cazul înstrăinării unui bun imobil, şi în
curs de zece zile, în cazul unui bun mobil, vînzătorul are dreptul să-şi vîndă
 - 23 -

cota-parte oricărei alte persoane. Termenele de 30 de zile și de 10 zile sînt termene de

perimare și nu pot fi suspendate, întrerupte şi nici repuse în termen. Coproprietarul
poate să beneficieze de dreptul preferenţial doar în cazurile în care el este de acord să
procure cota-parte în condiţiile indicate în notificare. Anume în aceste condiţii el are
faţă de persoanele terţe un drept preferenţial. Dacă coproprietarul nu va fi de acord cu
preţul propus, atunci cota-parte va putea fi vîndută persoanei terţe. Totodată, dacă
coproprietarul va numi un preţ ireal, nedorind ca cota-parte să fie procurată de un alt
coproprietar, iar ulterior, după ce coproprietarul a refuzat să o procure, o va vinde
persoanei terțe, acest fapt va servi drept temei pentru intentarea, în decurs a trei luni,
a acţiunii în instanţa de judecată pentru a i se atribui drepturi si obligaţii de
cumpărător.
Dacă un proprietar va dori să-şi vîndă cota-parte unuia dintre coproprietari,
acesta, în calitate de vînzător, poate numi pe oricine dintre coproprietari. Legea nu
prevede anumite priorităţi pentru coproprietari în acest caz. Deci, cînd cota-parte se
vinde fără respectarea dreptului de cumpărare preferenţial, oricare coproprietar al
proprietăţii comune pe cote-părţi poate să intenteze, în decurs de trei luni, o acţiune la
instanţa judecătorească, cerînd să i se atribuie drepturile şi obligaţiile de cumpărător.
Dreptul preferenţial poate fi încălcat prin neînştiinţarea celorlalţi coproprietari, prin
vinderea cotei-părţi înainte de expirarea termenului de 30 sau 10 zile, prin vinderea
cotei-părţi către o persoană terță în condiţii mai favorabile decît cele propuse
coproprietarilor. Termenul de trei luni de zile, înăuntrul căruia poate fi apărat dreptul
de preemţiune, este un termen de prescripţie. Acest termen de prescripţie începe să
curgă din momentul în care coproprietarii au aflat sau trebuiau să afle despre
încălcarea acestui drept. Fiind un termen de prescripţie, el poate fi suspendat,
întrerupt şi repus în termen în condiţiile stipulate la art.276-279. Pornind de la faptul
că dreptul preferenţial de cumpărare a cotei-părţi din proprietatea comună pe
cote-părţi se referă doar la coproprietari, cesiunea dreptului de preemţiune la
cumpărarea unei cote-părţi din proprietatea comună nu se admite. În cazul în care se
va admite cesiunea dreptului de preemţiune la cumpărarea unei cote-părţi, vor fi
 - 24 -

negate drepturile celorlalţi coproprietari. Cota-parte din proprietatea comună pe

cote-părţi poate fi înstrăinată, respectîndu-se dreptul de preemţiune, cu alte cuvinte ea
se află în circuitul civil. Ca şi alte bunuri, cota-parte din proprietatea comună pe
cote-părţi, fiind în circuitul civil, poate fi urmărită pe baza pretenţiilor creditorilor.
Creditorii unui coproprietar, în cazul în care creanțele lor au ajuns la scadenţă, pot să
ceară înstrăinarea cotei-părţi, ce aparţine coproprietarului debitor, fie sînt în drept să
ceară instanţei judecătoreşti împărţirea bunului din coproprietatea comună. Împărţirea
bunului comun va putea avea loc doar dacă nu se cauzează prejudicii acestuia. Dacă
va fi posibilă împărţirea, atunci creanţele creditorilor vor fi satisfăcute din această
parte a bunului, care nu mai face parte din bunul comun, ci devine o proprietate
exclusivă a debitorului. În cazul unei înstrăinări silite executorul judecătoresc este
obligat să notifice pe toţi ceilalţi coproprietari că va avea loc vînzarea cotei-părţi.
Coproprietarii trebuie înştiinţaţi cu cel puţin 10 zile înainte de efectuarea vînzării.
Executorul judiciar urmează, de asemenea, să înştiinţeze coproprietarii şi despre
condiţiile vînzării, îndeosebi urmează să indice preţul vînzării cotei-părţi. În condiţii
egale, coproprietarii vor avea un drept preferenţial faţă de persoanele terţe.
Bunul proprietate comună poate fi gajat, ipotecat. Gajarea bunului
proprietate comună are loc conform prevederilor art.454-495. Conform dispoziţiilor
art.457 alin.(5) bunurile care se află în proprietate comună pot fi depuse în gaj doar
cu acordul tuturor coproprietarilor. Creditorii care au un drept de garanţie asupra
bunului aflat în proprietatea comună pe cote-părţi, în virtutea dreptului pe care îl
deţin, sînt în drept să urmărească silit fie bunul comun, fie sumele rezultate din
împărţire. Legiuitorul a acordat aceste drepturi şi acelor creditori a căror creanţă s-a
născut în legătură cu conservarea sau administrarea bunului comun. Natura juridică a
actelor de conservare şi a actelor de administrare este determinată în art.198. Pe langă
modurile generale de dobîndire a dreptului de proprietate prevăzute de art. 485 si 486
Cod civil, există unele moduri specifice de dobîndire a dreptului de proprietate
comună pe cote-părți. Cele mai frecvente moduri de dobîndire sunt: succesiunea
și convențiile. Desigur, coproprietatea există de regulă, în cazul bunurilor
 - 25 -

indivizibile, dar nimic nu impiedică să aibă ca obiect și bunuri divizibile.

Coproprietatea poate rezulta din faptul producerii unui bun de către mai multe
persoane (de exemplu, edificarea unei construcții de mai multe persoane, pe terenul
uneia din ele). Proprietatea comună pe cote-părți poate fi dobîndită prin accesiune,
uzucapiune și ocupațiune, cea mai frecventă fiind accesiunea imobiliară artificială.
În doctrina juridică s-a considerat că un mod de dobîndire a proprietății comune pe
cote-părți o constituie transformarea proprietății comune în devălmășie în proprietate
comună pe cote-părți. În principiu, nu operează o asemenea transformare, caracterul
devălmaș al proprietății păstrîndu-se și după desfacerea căsătoriei, pînă în momentul
partajului. Credem că singura posibilitate în care proprietatea comună în devălmășie
se transformă în proprietate comună pe cote-părți este cea în care, fără să aibă loc
împărțirea bunurilor comune, se stabilește doar cota-parte determinată a fiecărui soț și
componența masei bunurilor de împărțit. Individualizîndu-se cotele fiecărui fost soț
asupra bunurilor comune, pînă în momentul partajului ne vom afla în prezența unei
proprietăți comune pe cote-părți.
Problema care se pune este aceea de a stabili modul în care coproprietarii
exercită atributele dreptului de proprietate (posesie, folosință și dispoziție). Atributul
folosinţei, care intră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate comună pe
cote-părţi, constă în dreptul coproprietarilor de a utiliza bunul comun în propriul lor
interes, dobîndind în proprietate fructele şi veniturile pe care le pot obţine din acel
bun. Codul civil nu cuprinde nici o prevedere prin care să reglementeze dreptul de
folosinţă asupra bunului comun, deşi, folosinţa ca atribut al dreptului de proprietate
prezintă o importanţă deosebită, prin intermediul său asigurîndu-se însuşi procesul de
utilizare a însuşirilor bunului pentru satisfacerea nevoilor de ordin patrimonial ale
titularilor dreptului de proprietate comună. Rezultă, aşadar, că exerciţiul atributului
de folosinţă asupra bunului comun se poate face în mod simultan şi concurent de
către toţi coproprietarii sau că aceştia, prin consimţămîntul lor unanim, pot stabili şi
un alt mod de exercitare a folosinţei. Deci, trebuie să deosebim urmatoarele:
 - 26 -

- Actele cu privire la bun în materialitatea lor pot fi înfăptuite cu acordul

celorlalţi copărtaşi. Este regula unanimităţii. Actele materiale de folosinţă asupra
bunului se pot face de fiecare coproprietar, cu condiţia de a se respecta drepturile
celorlalţi coproprietari. Art.347 Cod Civil al RM prevede posibilitatea fiecărui
coproprietar de a folosi bunul comun. Regula generală este că modul de folosinţă este
stabilit prin acordul coproprietarilor, adică să existe consens. Deşi această regulă pare
a avea un caracter imperativ, urmează să spunem că Legea nr.913\2000
(condominiului) conţine alte prevederi referitoare la modul de folosire a bunurilor
comune, care nu se stabileşte cu acordul tuturor coproprietarilor, ci cu majoritatea din
cei prezenţi la adunarea generală a membrilor asocaţiei de proprietari. Astfel, art.27
din această lege stabileşte că “adunarea generală este deliberativă dacă la ea sînt
reprezentate cel puţin 2\3 din numărul total de voturi”. De competenţa adunării
generale a membrilor asociaţiei de proprietari ţine şi stabilirea modului de folosire a
bunurilor comune (art.26 din Legea nr.913\2000). Dacă coproprietarii nu vor ajunge
la un numitor comun referitor la stabilirea modului de folosire a bunurilor comune,
acesta va fi stabilit prin hotărîre judecătorească, la cererea oricărui coproprietar.
Instanţa judecătorească va ţine cont la adoptarea hotărîrii de faptul că folosirea
bunului comun trebuie să fie echitabilă şi să corespundă intereselor tuturor
coproprietarilor. Doctrina şi jurispudenţa răspund în sensul că instanţa nu poate să
formeze loturi pe care să le atribuie în folosinţă exclusivă fiecărui coproprietar fără
consimţământul lor, deoarece caracteristic stării de coproprietate este că dreptul
fiecărui coproprietar atinge fiecare parte din bunul respectiv. S-a arătat că raţiuni
practice fac totuşi necesară admisibilitatea partajului de folosinţă imobiliară pe cale
judiciară, iar, de vreme ce acesta nu este interzis de lege, înseamnă că poate fi permis
[23, p.135]. O astfel de soluţie este corectă şi preferabilă pentru a evita anumite
situaţii generatoare de conflicte, însă ea nu poate, în lipsa unei norme speciale, opri
calea unui copărtaş spre ieşirea din indiviziune sau coproprietate. În cazul bunurilor
consumptibile, a căror folosinţă obişnuită duce la consumarea substanţei lor, dacă un
coproprietar va folosi o parte mai mare decât i s-ar cuveni proproţional cu întinderea
 - 27 -

cotei sale din drept, va fi obligat să restituie bunuri de aceeaşi calitate în cantitatea
consumată în plus.
Dacă vorbim despre proprietatea comună pe cote-părţi, coproprietarii o pot
folosi proporţional mărimii cotelor-părţi. Spre exemplu o casă cu patru odăi, care a
trecut prin moştenire la doi moştenitori, poate fi folosită proporţional mărimii
cotelor-părţi, adică ambii moştenitori vor folosi cîte două odăi. În cazul cînd bunul
este folosit în exclusivitate de către un singur coproprietar, atunci ceilalţi
coproprietari sînt îndreptăţiţi să ceară echivalentul lipsei de folosinţă conform cotei
lor părţi. Compensaţia pentru nefolosirea bunurilor trebuie să fie echitabilă [14].
Fructele bunului se cuvin proprietarilor în proporţie cu cota lor parte asupra bunului.
Dacă proprietarii nu se înţeleg cu privire la folosirea materială a bunului, instanţa nu
poate dispune partajul de folosinţă, soluţia fiind împărţirea bunului, adică încetarea
coproprietăţii. Uneori, s-a admis şi partajul de folosinţă, de exemplu, a unei curţi
comune pentru titularii proprietarilor asupra locuinţelor. Coproprietarul nu are dreptul
să schimbe modul de folosinţă a bunului, chiar dacă ar fi în folos comun, fără acordul
tuturor coproprietarilor, deoarece s-ar aduce o ştirbire dreptului de proprietate al
celorlalţi. Coproprietarul nu are dreptul să transforme modul de folosinţă sau să
îndeplinească acte de administrare, chiar şi în folosul comun decît cu acordul tuturor
coproprietarilor, iar actul îndeplinit fără respectarea acestui principiu reprezintă o
ştirbire a dreptului de proprietate a celorlalţi. În cazul fructelor produse de un teren,
s-a considerat că, deşi acesta este în coproprietate, fructele se cuvin coproprietarului
care a muncit terenul, nu şi celor care au stat în pasivitate. Într-adevăr, terenul poate
fi lucrat personal, cu plată ori prin arendă. Actele juridice asupra bunului în
materialitatea lui, impun distincţia;
- Actele de dispoziţie asupra bunului sau a unei părţi din el pot fi făcute cu
acordul celorlalţi. Dacă au fost făcute de unul singur, valabilitatea depinde de
rezultatul partajului : dacă bunul cade în lotul copărtaşului care a făcut actul, acesta
este valabil, în caz contrar, este desfiinţat retroactiv; în cazul proprietăţii pe
cote-părţi, înstrăinarea bunului produce efecte depline, dacă este făcută cu acordul
 - 28 -

tuturor coproprietarilor; vînzarea bunului făcută de unul dintre coproprietari este

supusă condiţiei ca, la efectuarea partajului bunului, acesta să cadă în lotul
vînzătorului. Există posibilitatea că ceilalţi coproprietari să ratifice vînzarea făcută
din unul din ei, situaţie în care cumpărătorul dobîndeşte proprietatea exclusivă asupra
întregului bun;
- Actele juridice de administraţie asupra bunului sunt supuse regulii
unanimitaţii. Pentru a înlătura dificultăţile practice, s-a admis valabilitatea acestor
acte prin aplicarea regulilor de la administrarea societăţilor (asociaţii îşi dau mandat
reciproc), sau prin existenţa unui mandat chiar tacit, ori prin aplicarea regulilor de
gestiunea de afaceri. În acest sens, actele de conservare şi cele de administrare făcute
de unul dintre proprietarii comuni în temeiul unui mandat tacit sau al gestiunii de
afaceri au fost considerate ca valabile[19].
De asemenea, oricare copărtaş poate cere remedierea degradărilor aduse
bunului comun, desfiinţarea lucrărilor noi sau despăgubiri. Se poate pune întrebarea,
dacă instanţa de judecată ar putea încuviinţa efectuarea de acte de administrare de
către unul din proprietarii comuni, în cazul în care nu se realizează acordul între
acestea în acest sens? Se consideră că răspunsul este negativ. S-a decis că dificultăţile
ivite în exercitarea posesiei, folosinţei şi dispoziţiei asupra locuinţei proprietate
comună pot fi înlăturate numai prin împărţeală, neputîndu-se introduce acţiunea în
evacuare a unuia dintre proprietari. În cazul în care întreaga administare a bunurilor
comune ar fi paralizată prin dezacordul dintre proprietarii comuni, instanţa de
judecată ar putea numi un administrator provizoriu ale cărui atribuţii vor fi
determinate de însăşi aceasta (instanţa), care în principiu vor fi acte de administrare
urgente şi necesare. Temeiul unei asemenea soluţii ar putea fi art.725 C.C.R. care
autorizează instanţa de judecată de a numi un curator succesiunei vacante. Iar codul
civil al RM prevede, în cazul în care s-au întreprins măsuri de păstrare a averii
succesorale, toată averea succesorală sau o parte din ea, pînă la expirarea termenului
de acceptare a moştenirii, mai necesită şi administrare, notarul trebuie să numească
un custodie care va prelua averea spre administrare. La fel va fi numit custodie în
 - 29 -

situaţia în care creditorii moştenitorului înaintează o acţiune în judecată. Nu se va

numi custodie în cazurile, dacă cel puţin unul din moştenitori a intrat în posesiunea
averii ce urmează a fi administrată sau în cazul în care a fost desemnat executorul
testamentar [19]. Art.1632 din Cod Civil Român permite instanţei să numească un
sechestru judiciar care să ingrijească de bunurile privitor la care există litigiu .
Desigur, soluţia recomandată este aceea ca proprietarii comuni să stabilească
pe unul dintre ei care să aibă împuternicirea de a administra bunurile comune, fără a
se mai folosi ideea mandatului, gestiunii de afaceri ori recurgerea la instanţa de
judecată pentru desemnarea unui administrator provizoriu [19].
Acte juridice asupra cotei-părţi abstracte asupra dreptului se pot face de
fiecare, dobînditorul substituindu-se, de exemplu, în locul copărtaşului ce
înstrăinează. Există unele restricţii. Creditorii personali ai succesorului în indiviziune
asupra unor imobile succesorale nu pot cere punerea în vînzare a părţii indivize, pînă
ce nu s-a făcut partajul (art.1825, Cod Civil Roman ). Ei pot cere partajul:
- Aceeaşi regulă se aplică la asociaţii (art.490, C.Pr.C.R.);
- Constituirea unei ipoteci asupra părţii indivize, depinde de rezultatul
partajului;
- Dacă imobilul cade în lotul său , ipoteca devine definitiv valabilă, în caz
contrar este anulată retroactiv.
Exercitarea drepturilor coproprietarilor este în strînsă legătură cu executarea
obligaţiilor. Unele obligaţii sînt de natură personală şi îşi au temeiul în raportul
juridic ce leagă pe cel care realizează un avantaj de pe urma actelor unei persoane.
Aceste obligaţii se nasc fie din gestiunea intereselor altei persoane, fie din
îmbogăţirea fără just temei. Este vorba de îndemnizaţiile ce se cuvin celui ce a făcut
cheltuieli utile sau necesare cu privire la bunul ce formează obiectul dreptului de
coproprietate. Alte obligaţii sînt reale şi se referă la conservarea, întreţinerea şi
administrarea lucrului comun. Aceste cheltuieli sînt la sarcina tuturor
coproprietarilor. Practica judecătorească s-a pronunţat asupra unor aspecte privind
proprietatea pe cote-părţi. Astfel, coindivizarul nu poate să facă acte de dispoziţie , cu
 - 30 -

privire la întreg bunul comun sau la o porţiune determinată material din acel bun fără
consimţămîntul celorlalţi coindivizari, precum şi nici acte de administrare sau acte
materiale de schimbare a destinaţiei ori a modului de folosinţă a bunului, ci numai
acte de conservare. Reglementările privind actele de conservare a bunului proprietate
comună pe cote-părţi nu au fost cunoscute legislaţiei civile anterioare. Şi dacă actele
de conservare au ca scop de a salva un bun de la un pericol iminent, adică se
urmăreşte menţinerea bunului în starea lui actuală, atunci, spre exemplu, vor fi un act
de conservare măsurile întreprinse de coproprietari pentru repararea unei case de
locuit, care ameninţă să se prăbuşească dacă asemenea operaţii nu vor fi efectuate. În
cazul în care bunul sau o parte dintr-acesta aparţine mai multor persoane ale căror
drepturi nu sunt concretizate asupra unei părţi materiale din bun, coproprietarul nu
poate dispune decît de cota sa abstractă şi nu are dreptul la modul de folosinţă ori să
efectueze acte de administrare, nici în folosul tuturor coproprietarilor, decît cu
acordul tuturor acestora; actele îndeplinite fără respectarea acestui principiu
constituie o ştirbire a dreptului de proprietate a celorlalţi. Soluţia priveşte şi spaţiile
comune, auxiliare, dotările şi accesoriile care prin natura lor servesc folosirii în
comun. În cazul proprietăţii în indiviziune, fiecare proprietar are dreptul să exercite
folosinţa asupra bunului indiviz fără consimţămîntul celorlalţi coproprietari, însă sub
condiţia de a respecta drepturile lor. De asemenea, oricare dintre coproprietari poate,
în virtutea dreptului său de proprietate, să ceară remedierea degradărilor aduse
bunului comun, desfiinţarea lucrărilor noi sau despăgubiri, fără a avea nevoie de
consimţămîntul celorlalţi coproprietari sau de o împarţeală a bunului, în cazul în care
paguba s-a produs printr-o faptă ilicită. Prerogativele dreptului de proprietate nu pot
fi exercitate de unul din coproprietari fără concursul şi consimţămîntul celorlalţi,
deoarece fiecare este proprietar exclusiv numai asupra porţiunii indivize aferentului
din bun. Instanţa judecatorească nu poate dispune, în lipsa autorizaţiei prealabile a
organului administrativ competent , demolarea construcţiilor făcute de coproprietar
fără consimţămîntul celorlalţi coproprietari[19]. Coproprietarii unei construcţii au
drepturi egale de folosinţă asupra părţilor comune, precum şi a căilor de acces la
 - 31 -

acestea. Dacă un copărtaş îşi vinde partea sa indiviză dintr-o construcţie, aceasta
devine pentru partea vîndută – proprietatea cumparătorului. De exemplu, la data de
9 februarie 1999, reclamantele F.M. și I.A. au chemat în judecată pe pîrîţii G.I. și
G.E. pentru a se dispune evacuarea acestora dintr-un imobil situat în Bucureşti. Prin
contractul de vînzare-cumpărare autentificat sub nr. 5055 din 3 aprilie 1991 de fostul
Notariat de Stat al Sectorului 1 Bucureşti şi transcris sub nr.1722/1991, la acelaşi
notariat pîrîţii G.E. si G.I. au cumpărat de la vînzătoarea I.C. cota indiviză de 1/2 din
imobil, situaţie în care pîrîţii-cumpărători au dobîndit calitatea de coindivizări asupra
imobilului litigios. Ulterior, prin sentinţa civilă nr. 15899 din 22 decembrie 1995,
hotărîre definitivă şi irevocabilă, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a dispus ieşirea
din indiviziune cu privire la imobil, nemişcător ce a fost atribuit în natura
reclamantelor F.M. si I.A., cu obligarea acestora de a plăti o sultă către pîrîţi. Avînd
în vedere contractul de vînzare-cumpărare prin care pîrîţii G.I. si G.E. au dobîndit
doar cota parte indiviză de 1/2 din nemişcător, precum şi calitatea lor de coindivizari,
ei au fost părţi în procesul de ieşire din indiviziune în urma căruia imobilul a fost
atribuit, în totalitate, reclamantelor [36]. La baza reglementării indiviziunii –
indiferent de izvorul ei –, se află două principii:
- principiul că nici unul dintre coindivizari nu are un drept exclusiv asupra
unui bun sau unor anumite bunuri determinate în materialitatea lor;
- fiecare coindivizar are un drept individual, absolut şi exclusiv asupra
cotei-părţi ideale ce i se cuvine din masa indiviză de bunuri aflate în indiviziune. Cea
de a doua regulă constă în dreptul fiecărui copărtaş de a dispune liber şi fără acordul
celorlalţi copărtaşi de cota sa parte de drept (proprietate sau alt drept real). Deoarece
fiecare coindivizar are un drept exclusiv asupra cotei sale părţi ideale din indiviziune,
el poate instrăina sau greva aceasta cotă, fără consimţămîntul celorlalţi coindivizari.
Aşa s-a întîmplat, cînd numita I.C. a dispus în mod liber şi fără acordul
celorlalţi copărtaşi, cu privire la cota sa indiviză de 1/2 din imobil, cota pe care a
înstrăinat-o pîrîţilor G.I. si G.E., contra unui preţ. Astfel fiind, în caz de înstrăinare a
cotei ideale de proprietate din imobilul litigios, pîrîţii-cumpărători s-au substituit în
 - 32 -

drepturile coindivizarului vînzător, fiind fără relevanţă rezultatul partajului ce a

intervenit ulterior şi la care au participat cumpărătorii (pîrîţii), în calitatea lor de
coindivizari. În aceste condiţii, vînzătoarea I.C. a fost ţinută să garanteze numai
dreptul asupra cotei indivize de proprietate, iar nu şi rezultatul partajului, adică
atribuirea bunului, în integritatea sa, către pîrîţii-cumpărători. Urmare a efectului
declarativ al partajului, dreptul de proprietate al pîrîţilor asupra cotei ideale dobîndite
prin cumpărare, s-a transferat asupra sultei, după cum sentinţa de partaj, odată intrată
în puterea lucrului judecat, a consolidat în mod irevocabil dreptul de proprietate
exclusiv al reclamantelor asupra bunului imobil.Totodată, avînd în vedere cadrul
procesual cu care au fost investite instanţele (acţiune în evacuarea pîrîţilor), nu se mai
poate pune în discuţie contractul de vînzare-cumpărare ca temei al dreptului de
proprietate asupra imobilului în materialitatea sa, deoarece vînzătoarea I.C. -
moştenitoarea legală a cotei de 1/2 din imobil - nu a putut să transmită pîrîţilor decît
dreptul de proprietate asupra acestei cote ideale, iar nu dreptul de proprietate asupra
nemişcătorului, în materialitatea sa. Aşadar, singura proprietară asupra bunului în
materialitatea sa, prin efectul declarativ al partajului, este reclamantă F.M., toţi
ceilalţi coindivizari, fiind creditori, faţă de aceasta, pentru sulte, situaţie în care în
mod eronat instanţele au apreciat că actul de vînzare-cumpărare exhibat de pîrîţi mai
poate fi considerat izvor al dreptului de proprietate asupra imobilului în condiţiile în
care actul juridic a reprezentat doar temeiul în baza căruia pîrîţii au participat la
procesul de ieşire din indiviziune. Cum nu mai este necesară introducerea de către cel
căruia i s-a atribuit bunul în natură a unei acţiuni în revendicare împotriva foştilor
copărtaşi care deţin bunul şi refuză să-l predea, s-a admis recursul în anulare, s-au
casat hotărîrile date în cauză şi, în fond, s-a admis acţiunea şi s-a dispus evacuarea
pîrîţilor din imobil, pentru lipsă de titlu. Un proprietar nu poate construi, fără
consimţămîntul tuturor coindivizarilor, o poartă prin care să separe în două curtea
care formează proprietatea indiviză. Coproprietarul care, prin fapta sa, sau prin fapta
celor cărora le-a cedat folosinţa bunului ori a celor pentru care este ţinut să răspundă,
încalcă în mod grav drepturile celorlalţi coproprietari, poate fi exclus din proprietatea
 - 33 -

comună pe cote-părţi la cererea oricărui coproprietar. Cererea privind excluderea

coproprietarului se înaintează instanţei judecătoreşti, care este unicul organ
competent de a decide excluderea. Dacă în şedinţa judiciară se va dovedi că
coproprietarul încalcă grav drepturile celorlalţi coproprietari, atunci el va fi silit să
înstrăineze cota sa parte. Înstrăinarea trebuie să fie făcută cu titlu oneros la preţul real
al cotei-părţi dacă coproprietarul va refuza să înstrăineze cota sa parte, atunci instanţa
judecătorească va dispune vînzarea ei silită. Cu privire la acţiunea în revendicare,
într-o opinie majoritară, introducerea ei presupune acordul tuturor coproprietarilor, de
vreme ce aceasta are ca scop recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului în
litigiu şi readucerea lui în patrimoniul reclamantului, iar nu simpla recunoaştere a
unei cote ideale [22]. Cel ce formulează o acţiune în revendicare a unui bun imobil
sau mobil trebuie să aibă calitatea de a pretinde dreptul reclamat. Moştenitorul în
virtutea calităţii sale de continuator al persoanei defunctului, poate revendica un bun
al succesiunii. În cazul moştenitorilor, cît timp durează starea de indiviziune, dreptul
fiecăruia nefiind clarificat în raport cu întreaga succesiune, el este mărginit numai la
o cotă parte care se va determina cu ocazia partajului. În consecinţă, un comoştenitor
aflat în indiviziune nu poate introduce singur acţiunea în revendicarea unui bun din
succesiune deţinut de un terț, ci numai împreună cu ceilalţi moştenitori, aceasta
întrucît acţiunea în revendicare presupune un drept exclusiv şi absolut asupra
dreptului revendicat, drept pe care un comoştenitor îl poate avea numai ca efect al
partajului. Totuşi, într-un asemenea caz, comoştenitorul indiviz poate cere să se
recunoască şi să determine în contradictoriu cu cei ce deţin bunul succesoral şi faţă de
ceilalţi copărtaşi, cota succesorală care i se cuvine asupra acelui bun[19]. Acţiunea în
revendicare aparţine şi legatarilor pentru bunurile ce le-au fost lăsate de defunct. În
mod corespunzător, un coproprietar nu are posibilitatea de a revendica de unul singur
bunul ce se află în coproprietate de la posesorul lui, întrucît dreptul său este exprimat
printr-o cotă parte nedeterminată în materialitatea sa, respectiv, nu are un drept
exclusiv. Cu toate acestea, în practica judiciară s-a decis că, avînd acordul expres al
tuturor celorlalţi coproprietari, unul din ei va putea revendica bunul indiviz. Nu este
 - 34 -

însă admisibilă o acţiune în revendicare introdusă de un coproprietar împotriva

celorlalţi coproprietari cu privire la bunul indiviz, deoarece nici un coproprietar nu
este proprietar exclusiv asupra bunului. Este ceea ce s-a numit regula, principiul
unanimităţii. deţine bunul fără drept.
Regula unanimităţii s-a dovedit a fi atât de severă, încât a împiedicat chiar
exercitarea. Dacă însă intervine partajul şi bunul este atribuit în lotul unuia dintre
coproprietari, acesta va putea promova acţiunea în revendicare împotriva celui ce
normală a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită, întrucât fiecare
coproprietar are un adevărat drept de veto în legătură cu săvârşirea oricărui fapt
juridic în sens restrâns sau cu încheierea oricărui act juridic referitor la bunul care
constituie obiectul acestui drept.
Tocmai pentru a tempera excesele care rezultă din aplicarea rigidă a regulii
unanimităţii este necesară organizarea juridică a coproprietăţii obişnuite, pentru că o
exercitare concomitentă şi împreună a tuturor prerogativelor dreptului de proprietate
devine, în anumite împrejurări, imposibilă. De exemplu, pretenţia ca bunul să fie
folosit de către toţi coproprietarii în acelaşi timp, cu acces la fiecare particulă
materială a bunului, ar bloca însăşi exercitarea dreptului de proprietate
 - 35 -

2.2.Coproprietatea forţată şi perpetuă

Cea de-a doua formă sub care se înfăţişează dreptul de proprietate comună pe
cote-părţi este coproprietatea forţată şi perpetuă. Această coproprietate se menţine
independent de voinţa copărtaşilor şi este determinată de destinaţia bunului respectiv.
Această formă a proprietăţii comune pe cote-părţi are ca obiect un bun care, prin
natura sa, poate fi folosit în mod permanent de mai mulţi proprietari, fiind accesoriu
indispensabil ale unor bunuri principale ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate
exclusivă. Bunurile asupra cărora există coproprietate forţată sînt accesorii faţă de
altele care sînt bunuri principale şi care sînt proprietate exclusivă a fiecărui
coproprietar. Prin urmare, coproprietatea este forţată şi are caracter accesoriu în
raport cu dreptul de proprietate exclusivă. Cota-parte din coproprietatea forţată se
poate înstrăina numai odată cu bunul principal. În principiu, coproprietarii nu pot cere
împărţirea bunului comun - accesoriu necesar al bunului principal - care formează
obiectul dreptului de proprietate exclusivă care aparţine la proprietari diferiţi. În
practică, s-a admis încetarea coproprietăţii forţate pentru părţile comune ale unui
imobil cu mai multe etaje sau apartamente, cu acordul tuturor coproprietarilor. De
asemenea, s-a admis pentru podul unei case aflat în folosinţă comună, dacă
menţinerea acestei stări nu se mai impune.
Aceşti coproprietari au unele drepturi mai întinse decît în cazul coproprietăţii
temporare : fiecare coproprietar are dreptul de a folosi lucrul comun ca un adevărat
proprietar. Dar acest drept este supus următoarelor limite:
- folosinţa nu trebuie să aducă atingere drepturilor egale şi reciproce ale
celorlalţi coproprietari ;
- folosinţa trebuie să se înfăptuiască numai în interesul utilizării fondului
căruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu.
Coproprietarul nu poate dispune decît de cota-sa parte abstractă şi nu are
dreptul să transforme modul de folosinţă al bunului comun sau să efectueze acte de
administrare, nici în folosul tuturor coproprietarilor, decît cu acordul tuturor acestora,
iar actele îndeplinite fără respectarea acestui principiu sînt considerate a reprezenta o
 - 36 -

ştirbire a dreptului de proprietate, soluţia priveşte şi spaţiile comune, auxiliare,

dotările şi accesoriile care prin natura lor servesc folosirii în comun. Dacă vorbim
despre obligaţii, coproprietarii nu pot face acte de dispoziţie asupra bunului comun.
În schimb, pot înstrăina cota proprietate exclusivă. Înstrăinarea bunului în
proprietatea exclusivă, ca de exemplu a unui apartament, atrage automat transmite-
rea către dobînditor a dreptului de coproprietate accesesoriu . Coproprietarii au obli-
gaţia de a suporta partea fiecăruia din cheltuielile de întreţinere şi conservare a bunu-
lui comun. Ei se pot elibera de această obligaţie pentru viitor, abandonînd bunul
principal ce le aparţine în exclusivitate – obligaţie propter rem. Există mai multe
cazuri de coproprietate forţată dintre care menţionăm :
- asupra unor bunuri considerate ca bunuri de familie (morminte, hărţi de
familie, tablouri de familie);
- asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje ori apartamente,
precum şi asupra terenului aferent aflat în folosinţă ori concesiune. Dreptul de
concesiune asupra terenului se transmite în caz de succesiune sau înstrăinare a
bunului principal;
- asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosinţă a două
imobile vecine (drumuri, fîntîni, izvoare, poteci ). Dacă aceste bunuri se află pe linia
despărţitoare dintre două proprietăţi, ele sînt coproprietatea ambelor proprietăţi. Dacă
aceste bunuri sînt situate pe unul dintre fonduri şi servesc pentru utilitatea celuilalt
fond ne aflăm în faţa unei servituti. Aşadar, regimul juridic este deosebit faţă de
prima situaţie;
- asupra despărţiturilor comune (ziduri, şanţuri, garduri ).
Situaţia clădirilor cu mai multe apartamente - reglementată în România
pentru prima dată prin Legea nr.3/1927 ( art.57), impusă de evoluţia demografică a
ţării şi dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, cînd asupra unor părţi din clădire
destinate să servească apartamentele, a pus o serie de probleme practice a modului de
exercitare a dreptului de proprietate în privinţa acestor părţi. Reglementările au fost
modificate prin legile 4/1973 şi 5/1973, prin intrarea unor noi norme în vigoare. După
 - 37 -

1989, astfel de reglementări au fost introduse prin Legea 50/1991, cu referire la

regimul juridic al coproprietăţii forţate asupra părţilor comune din clădirile cu mai
multe apartamente. Tot astfel, în conformitate cu art.14 din Decretul-lege nr.61/1990
privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie, art.36
din legea nr.50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi respectiv art.10
din legea nr.85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite
din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice, se prevede că, în cazul în
care într-o clădire sunt mai multe apartamente sau spaţii cu altă destinaţie, având
proprietari diferiţi, odată cu dreptul de proprietate asupra acestora, se transmite şi se
dobândeşte şi dreptul de proprietate pe cote-părţi din construcţiile, instalaţiile şi
dotările care prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun. În present, regimul
juridic al coproprietăţii forţate şi perpetue asupra părţilor comune din clădirile cu mai
multe apartamente îl reprezintă legea nr.114/1996 – legea locuinţei, în care se află
inclus regulamentul cadru al asociaţiilor de proprietari. În art.3, alin.1, lit.c această
modalitate a dreptului de coproprietate este definită astfel: “prin proprietate comună
se înţeleg toate părţile dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu sunt apartamente şi
care sunt destinate folosirii în comun de către toţi coproprietarii din acea clădire“. În
Anexă sunt enumerate toate părţile clădirii care sunt de folosinţă comună şi, deci, în
coproprietate forţată: terenurile de sub clădire, curtea, fundaţia, structura de
rezistenţă, acoperişul, terasele, coşurile de fum, scările, holurile, pivniţele,
subsolurile, casa scării, ascensoarele[19].
La acestea se adaugă elemente de folosinţă comună aduse ulterior ca dotări:
conductele de apă, sisteme de încălzire, paratrăsnete, antene, etc. Coproprietatea
forţată şi perpetuă există dacă fiecare etaj sau apartament aparţine în exclusivitate
altui proprietar. Dacă toată clădirea are un singur proprietar, în acest caz nu se poate
vorbi de coproprietate asupra părţilor comune. Părţile comune ce fac obiectul
coproprietăţii forţate sînt : curtea, acoperişul, scările, instalaţiile comune, zidurile
comune , intrările. Gospodărirea părţilor comune din clădiri se face, după caz, prin
asociaţia locatarilor, asociaţia proprietarilor ori asociaţia proprietarilor şi chiriaşilor.
 - 38 -

Art.355, 356 din Codul Civil al Republicii Moldova reglementează regimul juridic al
coproprietăţii forţate şi perpetue. Potrivit dispoziţiilor art.356 Codului Civil al
Republicii Moldova gardul, zidul sau şanţul care despart două proprietăţi, sunt în
coproprietatea forţată a celor doi proprietari vecini. De asemenea, tot în
coproprietatea forţată sunt părţile commune, ce servesc la două terenuri învecinate,
cum ar fi, de pildă, curţile comune, fîntanile, aleile etc. Art.355 instituie o regulă cu
caracter general, care se referă la proprietatea asupra părților comune din clădirile cu
multe etaje sau cu apartamente, și constă în aceea că părțile din clădire care sînt
destinate folosinței spațiilor nu pot fi folosite decît în comun. Conform art.5 din
Legea nr.913/2000, astfel de părți comune din clădirile cu multe etaje sînt: terenul pe
care este construit blocul (blocurile), zidurile, acoperişul, terasele, coşurile de fum,
casele scărilor, holurile, subsolurile, pivniţele şi etajele tehnice, tubulăturile de gunoi,
ascensoarele, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul sau exteriorul locuinţelor
(încăperilor), care deservesc mai multe locuinţe (încăperi), terenurile aferente în
hotarele stabilite cu elemente de înverzire, alte obiecte destinate deservirii proprietăţii
imobiliare a condominiului. Asupra acestor părți comune proprietarii apartamentelor
au un drept de proprietate comună pe cote-părți forțată și perpetuă [14].
Această coproprietate forţată se caracterizează prin aceea că, deşi bunul a fost
construit de un singur proprietar, ceilalţi proprietari vecini pot să-1 facă comun în tot
sau în parte, plătind proprietarului bunului jumătate din valoarea sa, sau jumătate din
valoarea părţii ce vrea s-o facă comună, precum şi jumătate din terenul pe care este
construit bunul (zidul, şanţul etc.). În cazul în care proprietarul bunului nu doreşte
să-l facă comun cu proprietarul vecin, el poate fi obligat la aceasta de către instanţa
judecătorească. Coproprietatea forţată nu poate înceta prin împărţeală. Singura
posibilitate de lichidare a acestei coproprietăţi este ca proprietăţile ce sunt deservite
de bunul comun (şanţ, gard, alee etc.) să devină proprietatea unei singure persoane, în
legătură cu aceasta, în practica judiciară, se face precizarea ca: ,,în mod excepţional,
de cîte ori există bunuri accesorii sau dependente ce sunt destinate a servi uzului
comun şi indispensabil al unor proprietari diferiţi, împărţeala lor nu este posibilă".
 - 39 -

Despărţiturile comune sînt şi zidul, şanţul, gardul care separă două proprietăţi vecine.
Ele sînt coproprietate forţată a proprietarilor fondurilor învecinate. Dovada
coproprietăţii forţate asupra despărţiturii comune se face :
- prin înscris(titlu);
- prin dovedirea dobîndirii coproprietăţii pe cale de uzucapiune;
- în lipsa de titlu şi uzucapiune, se folosesc unele prezumţii legale. Aceste
prezumţii sînt relative putîndu-se face dovada contrară.
Aşa se face privind zidul comun, conform art.590-591 C.C.R. :
- se socoteşte comun dacă nu este titlu ori semn ce probează contrariul;
- este semn de necoproprietate, cînd zidul are culmea înclinată (aparţine
celui, unde este înclinată culmea);
Orice vecin poate face zidul să fie comun, plătind jumătate din valoarea lui
(art.598C.C.R.) ; fiecare coproprietar are dreptul să folosească zidul fără a prejudicia
dreptul celuilalt şi este obligat să contribuie la repararea şi întreţinerea lui. Conform
art.602-604 C.C.R.,privind şanţul comun:
- este comun dacă nu este semn ce dovedeşte contrariul;
- semn de necoproprietate este dacă pamîntul este aruncat numai de o parte.
Acest proprietar este proprietarul şanţului.
Privind gardul comun art.606 C.C.R. menţionează gardul este coproprietate în
afară de cazurile :
- una singură din proprietăţi este îngrădită;
- este titlu sau posesie care constată contrariului.
Fiecare din proprietari se poate folosi, chiar fără voia celuilalt, în interesul
său, poate aduce unele transformări dar să nu stingherească pe celălalt proprietar în
exercitarea dreptului său.
 - 40 -

2.3.Încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi

Deci, cum am mai spus, coproprietatea obişnuită sau temporară are caracter
temporar, pentru că există până în momentul în care părţile cer partajarea.
Coproprietatea este concepută ca o stare vremelnică şi poate înceta prin mai multe
moduri:
- prin acte juridice încheiate între copărtaşi sau între aceştia şi terţi; prin
această din urmă operaţiune, toţi coproprietarii înstrăinează bunul comun în favoarea
terţului;
- prin uzucapiune, când unul dintre coproprietari a intervernit posesia
echivocă în posesie utilă, opunând acte publice de rezistenţă faţă de ceilalţi
coproprietari;
- exproprierea bunului pentru cauză de utilitate publică;
- pierirea sau distrugerea bunului prin voinţa titularului sau datorită forţei
majore.
- partajul sau împărţeala.
Atît art.728 din Codul Civil Român,cît şi art.357 din Codul Civil al
Republicii Moldova instituie regulă că nimeni nu poate fi obligat să rămînă în
indiviziune,coeredele putînd oricînd cere împărţirea,chiar cînd există convenţii sau
prohibiţiuni contrare.Dreptul de a cere încetarea indiviziunii este imprescriptibil sub
aspect extinctiv.Această regulă este prevăzută în materia indiviziunii,dar se consideră
că se aplică şi coproprietăţii. Regula din art.728 CCR are caracter imperativ:sînt nule
convenţiile prin care se renunţă la dreptul de a cere partajul sau prin care se instituie
obligaţia de a ramîne perpetuu în indiviziune.Al.2 al articolului nominalizat
menţionează că copărtaşii pot să încheie convenţii pentru menţinerea stării de
indiviziune pe o durată de cel mult 5 ani,cu posibilitatea de a reînnoi convenţia,dar
după expirarea perioadei menţionate de 5 ani.Art.359 CC al RM menţionează, dacă
un asemenea contract va fi încheiat pe un termen mai mare de 5 ani, atunci el va fi
lovit de nulitate. Contractul de reînnoire a amînării împărţirii poate fi încheiat doar
după expirarea primului termen. Forma contractului de amînare a împărţirii depinde
 - 41 -

de faptul dacă bunul comun este mobil sau imobil. Dacă bunul comun este mobil,
atunci contractul de amînare a impărţirii poate fi încheiat atît în formă scrisă, cît şi în
formă verbală. În schimb, dacă bunul comun este imobil, contractul de amînare a
împărţirii va putea fi încheiat doar în forma autentică. În cazul bunurilor imobile
contractul de amînare a împărţirii va fi opozabil terţilor doar din momentul
înregistrării în registrul bunurilor imobile. Dacă coproprietarii au încheiat un contract
prin care au amînat împărţirea, atunci împărţirea nu va putea avea loc decît după
expirarea termenului acestui contract. Cu toate acestea, oricare din coproprietari
poate cere instanţei judecătoreşti să dispună împărţirea bunului chiar şi înaintea
expirării termenului contractului de amînare a împărţirii. Instanţa judecătorească va
dispune împărţirea bunului înaintea expirării termenului contractului de amînare a
împărţirii, dacă va considera că există motive întemeiate. Legiuitorul, în alin.(2), nu a
numit expres care motive sînt considerate întemeiate, de aceea în fiecare caz concret
instanţa judecătorească va trebui să pornească de la circumstanţele cauzei şi să
analizeze dacă motivele invocate de unul (sau cîţiva) coproprietari pot fi considerate
temeinice sau nu.[14]Imprescriptibilitatea dreptului de a cere împărţeala poate fi
paralizată prin uzucapiune.În cazul în care un copărtaş prin manifestarea sa de voinţă
a înţeles să transforme posesia ca fiind exclusivă pentru sine şi a exercitat posesia
utilă timp de 30 ani.Coproprietatea poate înceta prin:
- dobîndirea cotelor-părţi ale tuturor copărtaşilor de către un singur
copărtaş(prin cumpărăre,succesiune,donaţie,etc.);
- toţi copărtaşii instrăinează cotele-părţi unei terţe persoane,care devine
proprietar exclusiv asupra bunului;
- prin partaj sau împărţeala,care este modul specific de încetare a
coproprietăţii.
Unul din cele mai răspîndite moduri de încetare a dreptului de proprietate
comună pe cote-parti este împărţirea.[14]
Dar ce inseamnă ,de fapt,împărţeala? Aceasta este operaţia prin care se
atribuie fiecărui coproprietar o parte diviz,determinată materialmente din lucru,în loc
 - 42 -

de partea indiviză, abstractă,pe care o avea pînă atunci, valoarea părţii divize fiind
proporţională şi echivalentă cu aceea a părţii indivize anterioare.Fiecare coproprietar
devine astfel proprietar exclusiv a părţii materiale ce i s-a atribuit din totalitatea
lucrului,iar dreptul său nu mai este limitat de drepturile celorlalţi.Părţile divize
provenite din împărţeala lucrului indiviz se numesc loturi.Din momentul împărţirii
fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani
atribuite.Actul de împărţire a bunului comun este un act declarativ de drepturi,
aceasta înseamnă că în cazul împărţirii nu are loc un transfer de drepturi între titularii
dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, ci acestora le este recunoscut dreptul
pe care ei 1-au avut în proprietatea comună.Împărţirea bunului comun poate fi cerută
oricînd dacă legea, contractul sau hotărîrea judecătorească nu prevede altfel. Aceasta
înseamnă că în lipsa unor prevederi legate, sau în lipsa unei înţelegeri dintre
coproprietari, sau în lipsa unei hotărîri judecătoreşti care ar interzice sau amîna
împărţirea, acesta poate fi făcută oricînd. Cererea de împărţire poate fi înaintată atît
de coproprietari, cît şi de creditorii unuia din coproprietari. Art.359. alin.(4) dispune
ca contractul privind amînarea împărţirii, încheiat între coproprietari, va fi opozabil
creditorilor doar dacă a fost autentificat, iar în cazurile prevăzute de lege dacă au mai
fost îndeplinite şi formalităţile de publicitate. Spre exemplu, în cazul bunurilor
imobile, înţelegerea privind amînarea împărţirii urmează să fie înregistrată în registrul
bunurilor imobile. Legiuitorul a acordat creditorilor personali ai unui coproprietar
dreptul să intervină la împărţirea bunului proprietate comună, împărţire care poate
avea loc în condiţiile art.357-365 CC al RM. Cheltuielile legate de intervenţia la
împărţirea bunului comun vor fi suportate de creditorii personali. Creditorii personali
ai unui proprietar nu vor putea contesta o împărţire care deja a avut loc. Totuşi ei vor
putea contesta o împărţire săvîrşită în următoarele două cazuri:
- împărţirea bunului comun a avut loc în lipsa lor, fără a se ţine seama de
opoziţia pe care au facut-o la împărţire. Aceasta înseamnă că creditorii personali, în
cazul în care vor dori să intervină la împărţire, urmează să comunice coproprietarilor
despre opţiunile lor referitoare la împărţirea bunului comun. Dacă nu se va ţine seama
 - 43 -

de aceste opţiuni şi creditorii personali ai unui coproprietar nu au participat la

împărţirea bunului comun, atunci ei vor fi în drept să conteste o asemenea împărţire.
- împărţirea este simulată ori se efectuează astfel încît creditorii nu pot
face opoziţie. Împărţirea va fi considerată ca fiind simulată atunci cînd a fost făcută
cu intenţia de a ascunde un alt act juridic civil[14] .
Creditorii care au drept de garanţie asupra bunului proprietate comună pe
cote-părţi ori cei a căror creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau
administrarea bunului sînt în drept, la fel ca şi creditorii personali ai unui
coproprietar, să intervină la împărţirea cerută de coproprietari sau de un alt creditor.
Împărţirea bunului comun poate fi cerută chiar dacă bunul a fost folosit în
exclusivitate de un singur coproprietar. Folosirea bunului de un singur coproprietar
poate avea loc în baza înţelegerii dintre coproprietari cu respectarea prevederilor
art.346 CC al RM. Dacă un coproprietar va poseda bunul proprietate comună,
întrunind condiţiile necesare uzucapiunii, el va deveni proprietar exclusiv al
întregului bun. În acest caz, nu se va putea cere împărţirea bunului, fiindcă acesta nu
mai este un bun comun, ci aparţine în exclusivitate unui singur proprietar. În legătură
cu exercitarea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi pot apărea unele
cheltuieli de întreţinere sau păstrare a bunului comun. De asemenea, coproprietarii
sînt obligaţi să participe la plata impozitelor, a taxelor şi a altor plăţi obligatorii
necesare a fi plătite pentru unele categorii de bunuri (spre exemplu, impozitul pe
bunurile imobile). Toate aceste plăţi pot fi achitate de către toţi coproprietarii, dar
unul din coproprietari poate achita suma integral că ulterior să ceară de la ceilalţi
plăţile respective care sînt proporţionate mărimii cotelor lor părţi. Dacă coproprietarii
vor decide împărţirea bunului, ei sînt în drept să ceară şi stingerea tuturor datoriilor,
născute în legătură cu proprietatea comună pe cote-părţi, care sînt scadente ori devin
scadente în cursul anului în care are loc împărţirea. Aceste datorii vor fi suportate de
către toţi coproprietarii proporţional mărimii cotelor lor părţi .Dacă coproprietarii nu
au stins datoriile născute în legătură cu proprietatea comună pe cote-părţi, care sînt
scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc împărţirea, pînă la
 - 44 -

împărţirea bunului comun, aceste sume vor fi achitate din preţul vînzării bunului
comun, vînzare care va avea loc în legătură cu împărţirea bunului comun.
Coproprietarii pot stabili prin acordul comun şi o altă modalitate de stingere a
datoriilor născute în legătură cu proprietatea comună pe cote-părţi. Proprietatea
comună pe cote-părţi poate înceta prin două forme de împărţeală:
a) prin inţelegerea părţilor, adică pe cale amiabilă;
b) prin hotărîre judecătorească.
Împărţirea amiabilă se efectuează în baza unui act juridic încheiat între toţi
coproprietarii, act care poate fi încheiat în orice formă scrisă sau verbală. Un
asemenea act de împărţire va fi valabil doar dacă la el vor participa toţi coproprietarii
şi toţi vor cădea de acord cu realizarea împărţirii pe această cale, precum şi cu
clauzele actului de împărţire. Dacă unul din coproprietari este limitat sau lipsit în
capacitatea de exerciţiu, atunci împărţirea voluntară se va putea realiza numai cu
încuviinţarea autorităţii tutelare, precum şi a ocrotitorului legal. Împărţirea
judecătorească se efectuează de către instanţele judecătoreşti la cererea persoanei
îndreptăţite de a cere partajul, asemenea persoane, după cum am mentionat, pot fi co-
proprietarii şi creditorii acestora. Dacă bunul a fost partajat benevol, atunci cererea de
partaj va fi respinsă de către instanţă de judecată ca inadmisibilă. Adeseori partajul
judiciar poate avea loc în următoarele cazuri:
- la impărţire nu sînt prezenţi toţi titularii dreptului de proprietate
comună;
- coproprietarii nu ajung la o înţelegere privind împărţirea bunului
comun;
- unui din coproprietari este lipsit sau limitat în capacitatea de
exerciţiu şi autoritatea tutelară, după caz a ocrotitorului legal, a refuzat încuviinţarea
unui partaj voluntar. [14]
În principal în România, împărţeala este supusă urmatoarelor
reglementări:art.728 CC; Legea nr.603 din 10.09.1943 pentru simplificarea
 - 45 -

împărţelilor judiciare;art.657-667 CPrC. Împărţeala indiviziunii işi are sediul în

materia succesiunii,regulile căreia sînt aplicabile şi în cazul împărţelii coproprietăţii.
Împărţeala proprietăţii pe cote-părţi, avînd ca obiect bunuri imobiliare, a fost
supusă unei reglementări speciale: Legea nr. 58/1974; Legea nr. 59/1974 privind
fondul funciar; Decretul nr. 144/1958 privind eliberarea autorizaţiei pentru construire
şi a celor pentru înstrăinare şi împărţeala terenurilor cu şi fără construcţii.
Potrivit acestora, împărţeala terenurilor din intravilan şi extravilan între
moştenitori a fost posibilă numai pe baza autorizaţiei eliberată de organul
administrativ competent.Terenul era în afara circuitului civil.Potrivit Decretului nr.
144/1958, autorizaţia administrativă era necesară şi pentru împărţeala terenurilor cu
sau fără construcţii din perimetrul localităţilor urbane şi rurale. \Autorizaţia
administrativă era necesară, fie ca împărţeala se făcea prin buna învoială, fie că se
facea prin hotărîre judecătorească. Modalitatea împarţelii se putea face numai potrivit
autorizaţiei. În practică s-au stabilit urmatoarele idei:
- noţiunea de impărţeală a fost luată în sensul ei juridic, adică de
sistare a stării de indiviziune, nu în sensul ei material, de fracţionare ori de parcelare a
bunului;
- autorizaţia era necesară pentru împărţeala terenurilor şi
construcţiilor.
Începînd din 1978 s-a stabilit că autorizaţia administrativă era necesară
numai în cazul înstrăinării construcţiilor, dar nu şi în cazul împărţelii acestora, daca
nu presupuneau lucrări de modificări a construcţiilor. Dacă erau aceste lucrări, se cere
autorizaţia .În cazul împărţelii terenurilor, dacă nu se modifica planul iniţial al aces-
tora, nu se cerea autorizaţia, adică atunci cînd nu se făceau lotizări.
Rezultă că după 1978, prin noţiunea de împărţeală se înţelegea fracţionarea
materială a bunului (partajul în natură), deci împărţeala în sens material, nu
împarţeala în sens juridic, adică de încetare a stării de indiviziune, care poate
presupune nu numai partajul în natură, ci şi atribuirea bunului unuia din copărtaşi,
ori vînzarea lui către o tertă persoană. Astfel, într-o speta s-a spus că "prin împărţeala
 - 46 -

terenurilor nu se întelege ieşirea din indiviziune.., ci operaţiune fizică în urma carea

are loc o diviziune a terenului prin parcelare”. Legea nr.58/1974 a fost abrogată prin
Decretul-lege nr.1 din 27 decembrie 1989.Legea nr.59/1974, art.44-50 a fost abrogate
prin Decretul-lege nr.9 din 31 decembrie1989, iar art. 1-36 si 51-79 prin Legea nr.
18/1991 privind fondul funciar. Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat prin Legea
nr.50/1991 privind autorizarea exectitării construcţiilor şi măsuri pentru realizarea
locuinţelor.În consecinţa, înstrăinarea terenurilor şi construcţiilor precum şi
împărţteala acestora nu rnai sunt supuse autorizaţiei administrative a organului de
stat.Dacă pentru construcţii se fac unele lucrări, pentru acestea sunt necesare
autorizaţiile administrative[12]. Reguli speciale pentru încetarea coproprietăţii dintre
stat şi persoane fizice erau stabilite prin Decretul nr.841/l964.Această împărţeală se
putea face prin buna învoială şi prin hotărîre judecătorească.Dacă împărţirea în natură
nu era comodă şi împărţeala se facea pe cale judecătorească, loturile se atribuiau de
instanţă.Dacă împărţeala în natură nu era comodă, statul putea să-şi vîndă partea, ori
să cumpere părţile celorlalţi. Pentru aceasta era nevoie de o autorizaţie
administrativă.Principiile acestui decret se aplicau şi pentru ieşirea din indiviziune
dintre stat şi persoanele juridice.Acest decret a fost abrogat prin Legea nr.50/1991.
Dacă este posibil,împărţeala se face în natură.În caz contrar,bunul se atribuie unuia
din copărtaşi,ceilalţi urmînd a primi echivalentul cotei lor părţi,sau bunul se vinde şi
echivalentul primit se împarte între copărtaşi,corespunzător cotelor lor părţi.[19]
Actul de împărţire a bunului proprietate comună pe cote-părţi este un act juridic civil,
care este guvernat de regulile referitoare la actul juridic.Referitor la nulitatea actului
de partaj vor fi aplicate aceleaşi temeiuri ca şi la actele juridice. Actul de împărţire
este considerat un act de dispoziţie, la încheierea căruia, conform prevederilor art.351
alin.(l) CC al RM, trebuie să existe acordul tuturor coproprietarilor. Dacă la
împărţirea bunului comun nu vor participa toti coproprietarii, atunci o asemenea
împărţire este lovită de nulitate absolută. Totuşi împărţirea făcută prin hotărîre
judecătorească va fi valabilă, chiar şi în cazurile în care unul din coproprietari nu va
fi de acord cu împărţirea bunului comun. În aceste cazuri vom fi în prezenţa
 - 47 -

situaţiilor în care un coproprietar (sau mai mulţi) au participat la împărţirea bunului

comun, însă nu au fost de acord cu decizia celorlalţi coproprietari privitoare la
împărţirea bunului comun. În situaţiile în care în proprietatea comună pe cote-părţi
sînt mai multe bunuri şi nu toate au fost supuse împărţirii, se poate face oricînd o
împărţire suplimentară. Bunurile care nu au fost împărţite vor putea fi ulterior
împărţite prin înţelegerea părţilor sau prin hotărîre judecătorească.După cum am spus
şi mai sus, că rezultat al împărţirii, bunul poate fi transmis în proprietatea exclusivă a
unuia din coproprietari. Dacă acest coproprietar la momentul împărţirii cunoştea
unele temeiuri care pot duce la nulitatea împărţirii, el poate cere ca o asemenea
împărţire să fie desfiinţată pentru cauza de nulitate. Totuşi acest coproprietar nu va
putea cere nulitatea împărţirii dacă a înstrăinat total sau parţial bunul comun care i-a
fost atribuit în proprietate exclusivă ca rezultat al împărţirii. Deci coproprietarul care
cunoştea cauza de nulitate va putea cere desfiinţarea pentru aceasta cauza doar dacă
nu a înstrăinat total sau parţial bunul comun, care i-a fost atribuit în proprietate
exclusivă ca rezultat al împărţirii. În concluzie,prin împărţeală se pune capăt
coproprietăţii sau indiviziunii,în sensul că bunul sau bunurile stăpînite în comun pe
cote-părţi sînt împărţite materialmente între copărtaşi,fiecare dintre acestea devenind
proprietarul exclusiv asupra unui anume bun dintre cele ce formau obiectul
coproprietăţii.
 - 48 -

Capitolul III.PARTICULARITATILE PROPRIETATII COMUNE PE

COTE-PARTI IN ALTE STATE
3.1. Instrumente europene referitoare la drepturile de proprietate
“Drepturile de proprietate sunt, bineînțeles, drepturi ale omului, adică drepturi
ce se află în posesia ființelor umane. Introducerea complet falsei distingeri între
drepturile de proprietate și drepturile omului în multe discuții politice este fără
îndoială una dintre cele mai mari greșeli. [30]
De sigur,nu există acquis comunitar cu privire la drepturile de
proprietate,Tratatul nu se referă la aceste drepturi în mod expres, ci doar prin
intermediul:
- Dispozițiilor legate de acceptarea de către statele membre a
Convenției Europene a Drepturilor Omului, care include respectarea de către
statele membre a drepturilor de proprietate a naționalilor lor și a nenaționalilor,
cu reședința pe teritoriul acestor state;
- Libera circulație a persoanelor, bunurilor și capitalului, care
implică recunoașterea drepturilor de proprietate.
Convenția Europeană a Drepturilor Omului și Libertăților Fundamentale
(CEDOLF), încheiată sub egida Consiliului Europei, a devenit o parte integrantă a
legislației europene, din momentul în care articolul 49 al Tratatului de la Amsterdam
a introdus obligația pentru țările care doresc să devină membre ale Uniunii să
respecte principiile Convenției și protocoalele sale adiționale. Respectarea de către
Uniune a drepturilor omului are o tradiție îndelungată. Respectarea principalelor
instrumente regionale și internaționale de protejare a drepturilor omului, cum ar fi
Declarația Universală a Drepturilor Omului și Acordul său complementar
Internațional asupra Drepturilor Politice și Civile și Acordul Internațional privind
Drepturile Economice, Sociale și Culturale reflectă valorile comune universale ale
libertăților fundamentale și principiilor democratice pe care statele membre au decis
să-și bazeze relațiile. CEDOLF a fost și rămîne totuși principalul instrument legal de
salvgardare a unor asemenea drepturi în Europa. Deși Comunitatea Europeană nu este
 - 49 -

parte la această Convenție, toate Statele Membre au ratificat-o și deciziile Curții de

Justiție se bazează pe principiile stabilite de Convenție și pe tradițiile constituționale
comune ale Statelor Membre, pentru salvgardarea drepturilor omului în Uniunea
Europeană. În 1977, printr-o declarație comună, Parlamentul, Consiliul și Comisia și-
au afirmat atașamentul la drepturile fundamentale “așa cum rezultă acestea din
Constituțiile statelor membre, precum și din CEDOLF, la care aceste state sunt
membre”. Printr-o asemenea declarație, cele trei instituții urmau deja precedentul
juridic al Curții de Justiție al Comunităților Europene. Dispozițiile relevante ale
drepturilor de proprietate în CEDOLF sunt: Articolul 14 al Convenției, care
garantează faptul că: “Drepturile și libertațile stabilite de această Convenție vor fi
asigurate fără discriminare indiferent de sex, rasă, culoare, limbă, religie, origine
socială sau națională, asociere cu o minoritate națională, proprietate, naștere sau alt
statut ” și Articolul 1 al Protocolului Adițional Nr. 1 care stabilește:
“Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul să beneficieze în pace de
posesiunile sale. Nimeni nu va fi privat de posesiunile sale decât în cazul apărării
interesului public și în condițiile legii și ale principiilor generale ale dreptului
internațional. Reglementările precedente nu vor diminua în nici un caz dreptul unui
Stat de a aplica asemenea legi deoarece este considerat necesar controlul folosirii
proprietății în concordanță cu interesul general sau al asigurării plății taxelor sau a
altor contribuții sau penalități.” Intrarea în vigoare a Tratatului Uniunii Europene la 1
noiembrie 1993 a reprezentat un pas important pentru integrarea drepturilor omului și
a principiilor democratice în politicile statelor Uniunii Europene. Tratatul consideră
că unul dintre obiectivele Politicii Comune Externe și de Securitate este dezvoltarea
și consolidarea “democrației și a aplicării legii, precum și respectarea drepturilor
omului și a libertăților fundamentale.” În același timp, noul titlu privind dezvoltarea
cooperării include o a doua referire directă la drepturile omului și la democratizare.
Politica Comunității în acest domeniu va contribui la obiectivul general de
dezvoltare și consolidare a democrației și a aplicării legii, precum și la respectarea
drepturilor omului și a libertăților fundamentale.Tratatul de la Amsterdam, care a
 - 50 -

intrat în vigoare la 1 mai 1999, marchează un alt pas înainte pentru integrarea
drepturilor omului în ordinea legislativă a Uniunii Europene. Stabilește, ca principiu
general, faptul că Uniunea Europeană trebuie să respecte drepturile omului și
libertățile fundamentale, pe baza cărora a fost înființată Uniunea (Art. 6 din Tratatul
UE). De asemenea, acordă Uniunii puterea de a suspenda anumite drepturi ale unui
Stat Membru, ce derivă din aplicarea Tratatului, dacă a determinat existența unei
serioase și persistente încălcări a acestor principii de către acel Stat Membru (Art. 7,
Tratatul UE) și introduce obligația țărilor candidate să respecte aceste principii pentru
a fi acceptate să adere la Uniune (Art. 49, Tratatul UE). Mai mult, Tratatul de la
Amsterdam acordă Curții Europene de Justiție puterea de a asigura respectarea
drepturilor și libertăților fundamentale de către instituțiile europene (Art. 46, Tratatul
UE). Ultima etapă a evoluției legislației UE, privind respectarea Drepturilor omului a
fost Carta Drepturilor Fundamentale, proclamată în decembrie 2000 la Summitul de
la Nisa. Carta accentuează importanța și relevanța drepturilor fundamentale și le face
mai vizibile pentru cetățenii UE, prin codificarea materialului din diverse surse de
inspirație, cum ar fi Convenția Europeana privind Drepturile Omului, tradițiile
constituționale comune și instrumentele internaționale. Coerența în politica sa internă
privind drepturile omului, încă din 1990, Comunitatea Europeană a introdus o clauză
a drepturilor omului în mai mult de 30 de acorduri bilaterale comerciale și de
cooperare cu terțe țări, inclusiv acorduri de asociere cum ar fi acordurile Europei,
acordurile mediteraneene și Acordul Cotonou (fosta Convenție de la Lomé). O
decizie a Consiliului din mai 1995 stabilește un model unitar al acestei clauze, ce a
fost inclus în mai mult de 20 de acorduri bilaterale, de natură generală ulterior
negociate. Deciziile Curții Drepturilor Omului privind drepturile de proprietate
sunt supra-abundente. Ori de câte ori a fost solicitată să sancționeze atitudinea
Statelor cu privire la drepturile de proprietate ale indivizilor,Curtea asigură
respectarea drepturilor de proprietate prin impunerea unei respectări corecte a
articolului 14 a CEDOLF (interdicția de discriminare) combinată cu Articolul 1 al
Protocolului Adițional Nr. 1 (respectarea drepturilor de proprietate).
 - 51 -

. Formula clasică utilizată în precedentul juridic al Curții este următoarea: “

Articolul 14 al Convenției Drepturilor Omului completează celelalte reglementări ale
Convenției și Protocoalelor. Nu a fost independent din moment ce a acționat doar în
legătură cu “beneficiile drepturilor și libertăților” salvgardate de aceste reglementări .
Deși aplicarea Articolului 14 nu presupune încălcarea acestor reglementări – și în
această măsură este anonim – nu poate fi aplicat, dacă faptele în litigiu nu se află în
limitele uneia sau a mai multor dintre aceste reglementări”. Articolul 14 este
considerat de Curte ca fiind atât accesorie (deoarece violarea interdicției de
discriminare poate fi sancționată dacă se află în raport direct cu violarea altor drepturi
și libertăți garantate de Convenție) cât și autonomă (din moment ce Curtea o va
considera ca atare dacă faptele și temeiurile cazului se încadrează, în mod obiectiv, în
limitele unei dispoziții a Convenției) . Cum abordează Curtea de Justiție a Uniunii
Europene problema drepturilor omului și în special CEDOLF? Deja în 1969 această
Curte a confirmat intenția sa de a asigura respectarea drepturilor fundamentale
deoarece acestea formează o parte integrantă a principiilor generale ale dreptului
Comunității.[33] Oricum, în 1984 Curtea și-a moderat într-o anumită măsură poziția,
declarînd că nu are nici o intenție de a interfera cu deciziile Curții de la Strasbourg,
de unde rezultă și auto-limitarea din afirmația sa repetată: “...deși este de datoria
Curții să asigure respectarea drepturilor fundamentale în domeniul dreptului
comunitar, aceasta nu are nici o putere să examineze compatibilitatea legislației
naționale cu Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care deviază de la scopul
dreptului comunitar.” O asemenea afirmație conduce la urmatoarea presupunere:
Curtea de la Luxemburg protejează drepturile omului doar dacă acestea se încadrează
în limitele dreptului comunitar și drepturile fundamentale ar fi doar drepturi
secundare, accesorii ale dreptului comunitar. Poziția adoptată de Curte a fost în orice
caz temporară și poate fi explicată ca rezultînd din controversa cauzată la acel
moment de Curțile Constituționale Germană si Italiană, care au amenințat că vor
reconsidera principiul priorității dreptului european,dacă efectul acestui principiu era
diminuarea protecției oferite drepturilor omului de către Constituțiile Naționale .[34]
 - 52 -

Deciziile ulterioare, ce au creat precedente juridice, au demonstrat că Curtea

de Justiție nu consideră Drepturile Omului ca fiind accesorii ale Dreptului European,
în special când unul dintre principiile comunitare (de exemplu, una dintre cele patru
libertăți fundamentale) se află în joc și nu limitările la un asemenea principiu (ca
acelea impuse de consideratiile Ordinii Publice sau ale Siguranței Publice)[35].
Această evoluție indică faptul că cele patru libertăți fundamentale – libertățile de
circulație a bunurilor, persoanelor, serviciilor și capitalului – sunt inseparabile și
implică recunoașterea, garantarea și protejarea drepturilor de proprietate.Deși nici
unul din tratatele succesive din istoria Comunității și mai tîrziu a Uniunii nu
reglementează dreptul de proprietate, unul dintre scopurile principale ale
politicienilor europeni a fost reducerea abilității statelor membre de a introduce și/sau
a menține legislația care constrînge oricare din cele patru libertăți fundamentale:
libertatea de circulație a bunurilor, serviciilor, persoanelor și capitalului. În această
perspectivă, libera circulație a capitalului este dominantă, deoarece liberalizarea în
acest domeniu trebuie să ajute la formarea pieței unice prin încurajarea celorlalte
libertăți (circulația persoanelor, a bunurilor și serviciilor). Obiectivul liberalizării
circulației capitalului interesează statele membre, dar și statele candidate. Actul Alb
al Uniunii Europene din 1995 privind Pregătirea Țărilor Asociate din Europa Centrală
și de Est pentru Integrarea în Piața Internă a Uniunii face referire îndeosebi la această
cerință în secțiunea sa legată de Legislația privind Libera Circulație a Capitalului în
urmatorii termeni: “Libera circulatie a capitalului nu este justificata doar în termeni
economici, dar este și o condiție a liberei circulații a persoanelor și a serviciilor
financiare”. Scopul liberalizării piețelor de capital este de asemenea reflectat în
tratate și legislația derivată a UE, în pozițiile adoptate de Comisie și de deciziile
Curții.
Deciziile Curții Europene de Justiție pe probleme legate de libera circulație a
capitalului sunt numeroase. Cu privire la această problemă sensibilă a proprietății
pamîntului, Curtea a clarificat faptul că restricțiile care încalcă dreptul cetățenilor UE
de a achiziționa pamînt, sînt incompatibile cu dreptul comunitar și, mai ales, cu
 - 53 -

libertatea de stabilire și cu libera circulație a capitalului.În cazul Klaus Konle

vs.Austria(Sentinta ECJ din 06.01.1999 (Cazul C -302/97), Curtea condamnă
atitudinea autorităților Administrative din Tirol, care au cerut dovadă de la posibilii
cumparători de imobile, că nu vor folosi proprietatea ca reședință secundară. Deși, la
prima vedere, reglementarea autorităților nu făcea discriminare între austrieci și
străini, o examinare mai atentă a demonstrat că străinilor le era refuzată mai des decît
austriecilor, permisiunea de a achiziționa proprietăți. În asemenea condiții, Curtea a
decis: “Legislația națională privind achiziționarea de terenuri trebuie să fie în
concordanță cu reglementările Tratatului, legate de libertatea stabilirii rezidenței
pentru naționalii statelor membre și libera circulație a capitalului. Curtea a decis deja
că, așa cum reiese din Articolul 54(3)(e)11 a Tratatului, dreptul de a achiziționa,
utiliza sau dispune de proprietăți imobile pe teritoriul altui stat membru este corolarul
libertății de stabil. În ceea ce privește circulația capitalului, aceasta include investiții
în imobile pe teritoriul statelor membre realizate de nerezidenți, așa cum rezultă din
nomenclatura circulației capitalurilor stabilită în Anexa I a Directivei Consiliului
88/361/EEC din 24 iunie 1988 pentru implementarea Articolului 67 al Tratatului (OJ
1988 L 178, p. 5).” Dreptul internațional uzual nu restricționează dreptul statelor de a
restricționa sau reglementa proprietatea străină asupra pamîntului pe teritoriul lor.
Statele beneficiază de suveranitatea resurselor lor naturale, inclusiv a pamîntului.
Pamîntul nu este doar unul dintre pilonii pe care statele își clădesc suveranitatea. El
este și o resursă fundamentală a statului-națiune. Problemele legate de gospodării,
agricultură, utilizarea resurselor naturale și securitatea națională se bazează pe
folosirea lui eficientă și pe managementul pamîntului. Majoritatea statelor membre
ale Uniunii Europene nu restricționează dreptul străinilor de proprietate asupra
pămîntului. Statele care în mod tradițional au adoptat și au păstrat o politică de
drepturi egale a naționalilor și străinilor sunt: Belgia, Germania, Franța, Luxembourg,
Olanda, Portugalia si Marea Britanie.
 - 54 -

3.2. Reglementarea juridică a proprietății comune pe cote-părți în

Federația Rusă
În diferitele stadii ale dezvoltării societăţii omeneşti a existat preocuparea
de a justifica instituţia proprietăţii, toate curentele, toate concepţiile au rămas
unanime în a susţine importanţa şi necesitatea ei. În Rusia istoria reformelor
parcursă de instituția dreptului de proprietate a luat adeseori forme extreme.
Decretul "Despre pămînt" din 8.11.1917 a abolit toate tipurile existente de teren
(de stat, coroana, manastire, biserica, etc.) și proclamă confiscarea pămînturilor
moșierești, naționalizarea lor și predarea în folosința țăranilor. La etapa actuală se
poate vorbi despre finalizarea reformelor, ce s-au răsfrînt asupra relațiilor civile din
domeniul dreptului de proprietate, adică în Federația Rusă s-a stabilit egalitatea
juridică și diversitatea formelor de proprietate. Apariția dreptului de proprietate
comună este diversă : moştenire, căsătorie, întemeierea gospodăriilor țărănești,
privatizarea, achiziţionarea bunurilor în comun, construirea în comun a spaţiilor de
locuit, etc. După cum știm, proprietatea are caracter de exclusivitate, prin urmare nu
permite unei alte persone sa exercite atribuțiile de proprietar asupra unuia și
aceluiași bun.
Deci, la prima vedere fragmentarea proprietății a unui și aceluiaşi obiect,
între mai multe persoane ar fi imposibilă. Dar există şi cazuri în care aceeaşi
proprietate, unul şi acelaşi obiect aparține la mai multe persoane, care au același
drept de proprietate. Chiar Pobedonosțev K.P. menționează, conacul poate fi
procurat (cumpărare, donare, etc) de către mai multe persoane împreună, sau
conacul moştenit poate trece la câteva persoane şi cu toate acestea între ei nu apare
vreo societate sau tovărășie, care să dețină o singură personalitate juridică, şi fiecare
dintre proprietari, fără a pierde identitatea lor, are acelaşi drept de proprietate - pe
numele său. Deci așa apare proprietatea comună şi folosința comună, ceea ce
înseamnă că un obiect, rămânând în acelaşi timp, în esenţă, inseparabil, se
fragmentează în mai multe părţi ideale, şi în fiecare din aceste părţi proprietatea
participantului are calitatea de exclusivitate. [32]
 - 55 -

Evoluția istorica de dezvoltare a proprietății comune pe cote-părți în

Federația Rusă a cunoscut cîteva etape.
Prima fază se referă la dreptul cutumiar rus vechi, caracterizat prin
începutul aplicării normelor juridice, care reglementau relaţiile de proprietate
comună. La această etapă, orice studiu ştiinţific de drept cutumiar este practic
inexistent;
A doua etapă se caracterizează prin îmbunătăţirea şi sistematizarea normelor
juridice, ce reglementează relaţiile de proprietate comună pe cote- părți, care, treptat
(de la mijlocul secolului al-XIX) sunt consfințite în cadrul instituţiei juridice;
A treia etapă,apărută în perioada transformărilor socialiste,e inscrisă ca o
etapă plina de eșecuri. Este vorba de Codul civil a RSFSR din 1922, care consfințea
doar o singură formă de proprietate comună –cea pe cote-părți , dreptul de
proprietate în comun nu era reglementat. În plus, domeniul de aplicare a proprietăţii
comune pe cote-părți a fost semnificativ redus,deoarece proprietatea socialistă nu
permitea o pluralitate de subiecți – ea a aparţinut poporului ce era reprezentat de
statul sovietic. Această perioadă poate fi caracterizată ca fiind "militară". Războiul
civil, foametea, distrugerea, comunismul militar, a păstrat un număr redus de lucrări
ştiinţifice.
Etapa a patra se caracterizează printr-o întoarcere la proprietate comună
(cele mai cunoscute forme - proprietate inter-colhoznică şi curțile de colhoz),deci
domeniul aplicării proprietăţii comune se re-extinde. Aceste “balade "sunt reflectate
în Codul civil al RSFSR din 1964.
A cincea etapa de tranziţie la economia de piaţă, care a fost ca un impuls
pentru formarea diferitelor structuri organizatorice şi juridice, ce se bazau pe dreptul
de proprietate comună pe cote-părți sau în devălmășie. Un element caracteristic al
acestei etape este formarea de proprietate comună bazată pe diferențierea formelor
de proprietate (de stat, municipale, private şi altele). Schimbările globale în
economie şi, în consecinţă, reglementarea juridică a relaţiilor de proprietate, precum
şi eliminarea controlului de partid asupra domeniului de cercetare a servit drept
 - 56 -

teren "fertil" pentru dezvoltarea noilor concepte doctrinare în domeniul drepturilor

de proprietate.
Etapele menționate de stabilire și dezvoltare a proprietății comune
pe cote-părți au scos în evidență o tendință importantă:regimul totalitar al puterii de
stat a redus la minim inițiativa activității subiecților și,deci a afectat în mod negativ
diversitatea modalităţilor de exercitare a drepturilor . Astfel, proprietatea socialistă,
având două forme: de guvern (patrimoniul naţional) şi cooperativ-colhoznice [3], nu
permitea alte forme de asociaţii a proprietarilor, ci de facto, interzicea anumite
tipuri de proprietate comună. Doar apariția în legislaţia rusă a proprietăţii private a
dat un impuls de creare intensivă a diferitelor asociaţii a proprietarilor. În
prezent,subiecții juridic independenți al diferitelor forme de proprietate pot deveni
parte la proprietate comună (pe cote-părți sau în devălmășie). Mai mult ca atît,
competenţele coproprietarilor au dobîndit o calitate principial nouă, adică ele pot fi
executate numai în comun, şi anume bazată pe principiul unanimităţii. Prin această
calitate a competențelor a participanților la proprietatea comună principial se
deosebesc de simpla sumă arimetică a drepturilor și obligațiilor fiecarui
coproprietar.
Deci relevînd în lucrarea dată dreptul de prorietate comună pe cote părți,
putem menționa că și în Federația Rusă proprietatea pe cote-părți este bunul,aflat în
proprietate comună cu atribuirea cotei fiecarui coproprietar, dreptul acestuia la
roadele și veniturile din bun, conform cotelor deținute, precum si asumarea
cheltuielilor la administrarea bunului comun,la fel proporțional cotelor
deținute.Cota se exprima in formă de fracție sau procent.
Dacă facem o paralelă cu legislația RM, observăm că și al.1 din art. 245 al
CC al FR menționează:cotele-părți sînt prezumate a fi egale pînă la proba contrară.
Cota poate varia din diferite motive: modificări în componenţa
participanţilor,îmbunătăţiri a proprietății etc.
Conform al. 3, art. 245 CC la îmbunătăţirea proprietății,după procedura
stabilită coproprietarul are dreptul de a mări cota proporţional creșterii valorii
 - 57 -

proprietătii comune,dacă îmbunătățirea nu este separabilă sau dobândeşte dreptul de

proprietate asupra îmbunătăţirii separabile fără a mări cota acestuia.
În conformitate cu art. 247 CC aplicarea dreptului de proprietate comună are
loc cu acordul comun al tuturor coproprietarilor. Dacă un astfel de acord privind
posesia sau folosința proprietăţii comune lipsește, fiecare coproprietar are dreptul să
soluţioneze litigiul în instanţă. În cazul în care un astfel de acord asupra actelor de
dispoziție privind bunurile proprietate comună lipsește, instanţa de judecată nu
poate soluţiona litigiul dat.Coproprietarul are dreptul să folosească bunul
proprietate comună pe cote-părți proporțional cotei deținute,iar în caz de
imposibilitate,să ceara coproprietarilor ce posedă și folosesc bunul ,plata unei
compensații echitabile.Coproprietarul este liber să dispună doar de cota sa.Fructele
produse de bunul proprietate comună se cuvin tuturor coproprietarilor și se
distribuie conform cotelor detinute,dacă ei nu au convenit altfel.
Art.249 instituie obligațiunea coproprietarilor de a participa la efectuarea
plății impozitelor,taxelor si altor plăți obligatorii,precum și acoperirea cheltuielilor
de întreținere și păstrare a bunului comun. Conform art. 250 CC al FR, pentru
stabilitatea situației celorlalți coproprietari legea stabilește dreptul de preemţiune:
la vânzarea cotei unui străin ceilalţi participanţi au dreptul s-o răscumpere în
aceleaşi condiţii, cu excepţia vânzării la licitaţie publică, în termen de o lună pentru
bunurile imobiliare şi 10 zile pentru bunurile mobile de la data notificării scrise de
către cedent privind condiţiile de cumpărare. În cazul vînzării cotei fără respectarea
dreptului de preemțiune oricare coproprietar este în drept în termen de trei luni, de a
intenta o acțiune în instanţă pentru a i se atribui drepturile şi obligaţiile de
cumpărător.
Încetarea dreptului de proprietate comună pe cote-părți poate avea loc prin
următoarele modalități: împărțire și separare.La împărțire proprietatea comună pe
cote-părți incetează pentru toți subiecții coproprietății,iar la separare doa pentru
acel coproprietar a carui cotă se separă.Temeiurile și modalitățile împărțirii și
separării sint diferite,adica,atît pe cale amiabilă cît și prin hotărîre judecătorească.
 - 58 -

Un loc important în legislația Federației Ruse ocupă reglementarea

proprietății comune de tip condominiu. Asociațiile locatarilor(Товарищество
Собственников Жилья (ТСЖ)) care este echivalentul condominiului în Rusia, care
este o persoană juridică, o organizație necomercială creată prin asocierea
proprietarilor. În conformitate cu art.1 din Legea federală din 24 mai 1996 ”Cu
privire la asociațiile locative”, condominiu este un singur complex
imobiliar,inclusiv terenul în limitele stabilite ți este situate în clădire cu spații cu
destinație de locuință sau cu o altă destinație,avînd proprietari diferiți- persoane
fizice,persoane juridice , Federația Rusă cu toate formele de proprietate – privat,de
stat,municipale,iar restul spațiilor sint commune.Un exemplu tipic de condominiu
este o clădire cu multe apartamente în care apartamentele aparțin diferitor
proprietari. O caracteristică specială a condominiului, care îl diferențiază de alte
clădiri și structuri, este o combinație a modurilor de proprietate unică a spațiilor și a
bunurilor comune la alte bunuri.
În conformitate cu al.1 , art.290 CC al FR și art.1 din Legea cu privire la
proprietarul sediului într-un condominiu, de asemenea, deține o cotă din proprietate
asupra bunurilor comune. Astfel, coproprietatea poate apărea numai atunci cînd
există cel puțin doi proprietari diferiți al spațiilor în aceeași clădire.
 - 59 -

3.3. Reglementarea juridica a coproprietatii in Franta

Coproprietatea este organizarea unui imobil construit sau a unui grup de
imobile, dreptul asupra căruia este repartizat între mai multe persoane, prin cote,
alcătuite dintr- o parte privată şi o cotă-parte din părţile comune. Coproprietatea se
deosebeşte de proprietatea divizat. În ultimul caz, proprietatea asupra unui imobil
construit nu este distribuită în părţi, dar revine mai multor proprietari, ce pot
beneficia de un anumit număr de drepturi sau avantaje asupra bunului, cum ar fi o
perioadă anuală de beneficiere de bun, o prioritate de acces, distribuirea veniturilor şi
tarife reduse. În SUA şi în majoritatea provinciilor canadiene, imobilele divizate în
coproprietate sunt denumite “condominium”. În Australia şi în Columbia Britanică,
legea utilizează termenul “strata”, şi în sfîrşit, termenul “commonhold”, utilizat în
Regatul Unit.
Ca exemplu de coproprietate în Franţa,este cartierul La Rouviere
(circumscripţia 9) din Marseille, construit de către Xavier Arsene-Henry în anii 1969,
o imensă coproprietate, compusă din 2 161 locuinţe şi mai mult de 8000 locuitori.
După statistică numărul locuinţelor în coproprietate se ridică în Franţa pînă la 7,6
milioane dintr-un total de 29,5 milioane locuinţe. Coproprietatea este un fenomen în
special urban, deoarece aproximativ 2/3 sunt amplasate în aglomeraţii de peste
200.000 locuitori şi dintre care 30% din locuinţe în coproprietate sunt în regiunea
pariziană.[39]. Conform dreptului francez, coproprietatea funcţionează sub regimul
indiviziunii forţate, adică un regim al posesiunii comune.
Acest regim particular al proprietăţii imobiliare s-a impus din cauza
numărului crescând al imobilelor din raporturile care aparţineau, după cum s-a
stabilit, aproape în general pînă în secolul XIX, unui singur proprietar, şi care au fost
vîndute prin cote-părţi diferitor proprietari. Acest caz cândva excepţional, a devenit
comun în cursul sec. XX, a impus legislatorul să siplifice gestionarea şi întreţinerea
acestor imobile „divizate” şi să încadreze noi probleme, necunoscute în casele de altă
dată: părţile comune, cheltuieli de întreţinere repartizate, etc.. Imobillele cu regimul
de coproprietate includ atît casele din două locuinţe, cît și ansambluri de mai multe
 - 60 -

clădiri, ce regrupează sute de locuinţe. Cele mai mari coproprietăţi în Franţa, Grigny
2 (Grigny, Essonne) şi Parly 2 (Le Chesnay şi Rocquencourt, Yvelines), învecinează
cinci mii de locuinţe. Totuşi, apropate 30% din coproprietăţi numără mai puţin de 10
locuinţe şi 70% dintre ele au mai puţin de 30 locuinţe. Proprietarii, care le ocupă,
sunt la fel reprezentaţi, ca şi proprietarii locatori. [39].
Primul text privind noul statut ce reglementează coproprietatea este legea
din 28 iunie 1938, care a fost ulterior înlocuit cu legea din 10 iulie 1965 “Loi n°65-
557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis” ,care și
ea la rîndul său a fost modificată prin:
-Legea din 31 decembrie 1985 (La loi du 31decembre 1985,JO du 1er
janvier 1986);
- Legea din 21 iulie 1994( La loi du 21 juillet 1994,JO du 24 juillet 1994);
- Decretul din 17 martie 1967(Le decret du 17 mars 1967,JO du 22 mars
1967)
- Decretul din 15 februarie 1995(Le decret du15 fevrier1995,JO du 17
fevrier1995)
- Decretul din 27 mai 2004(Le decret du27 mai 2004,JO du 4 juin
2004).[46]
După cum am spus, coproprietatea este organizarea unui imobil construit sau
a unui grup de imobile, dreptul asupra căruia este repartizat între mai multe persoane,
prin cote, alcătuite dintr- o parte privată şi o cotă-parte din părţile comune,unde
partea privată sunt părţile din construcţii sau terenuri rezervate cu drept exclusiv al
unui coproprietar şi fac parte din proprietatea sa. Acestea sunt, de exemplu,
apartamente, garaje, locale comerciale, beciuri etc.Iar părţile comune sunt folosite de
toţi coproprietarii sau de mai mulţi dintre ei. Din ele fac parte terenul aferent, lucrări
importante, element de echipament comun, conducte, localuri pentru prestări servicii
comune, pasaje. Părţile comune sunt generale şi ele sunt proprietatea asociației de
proprietari. Practica arată că în afara părţilor comune în așa mod sînt folosite adesea
terasele, grădinile, acoperişurile amenajate în mansarde, etc.[45]
 - 61 -

Prin derogare, cota-parte este evaluată proprorţional valorii cotei deținute în

raport cu totalitatea celorlalte cote ale imobilului. Aceste cote-părţi sunt în mod
general exprimate printr-o fracţie sau procente. Părţile comune sunt indivizibile.
Regimul coproprietăţii nu poate fi asimilat cu o indiviziune sau organizarea unei
persoane juridice, a cărei reguli de funcţionare sunt diferite. Părţile private,părţile
comune sunt definite prin starea descriptivă a diviziunii, şi de către regulamentul
coproprietăţii,care este un act cu valoarea de contract privind fiecare
coproprietar,stipulează drepturile şi obligaţiunile fiecărui coproprietar şi descrie
organizarea generală a coproprietăţii.El defineşte astfel părţile private şi părţile
comune şi determină condiţiile lor de utilizare.De asemenea, fixează repartiţia
sarcinilor între coproprietari.În afara procurării unei cote-părţi, el are valoarea unui
contract între achizitor şi sindicatul coproprietarilor: se recomandă deci citirea cu
atenţie şi respectarea tuturor dispoziţiilor.Părţile comune, prezentate în acest
regulament, sunt gestionate de administrator, conform deciziilor luate în cadrul
adunării generale de către coproprietari, conform regulilor majorităţii prevăzute de
legislaţie.Asociația coproprietarilor fără excepţie se adună în cadrul sindicatului
coproprietarilor,care avînd statutul de persoană juridică, administrează părţile
comune, asigură conservarea imobilului şi apărarea drepturilor colective.El este legal
responsabil pentru pagubele, cauzate coproprietarilor sau terţilor.Adunarea generală
permite coproprietarilor să ia orice decizie utilă privind gestionarea imobilului:
întreţinere, încălzire, amenajare, acoperirea datoriilor, alegerea administratorului
etc.Sindicatul se reuneşte în adunarea generală cel puţin o dată pe an. Fiecare
coproprietar deţine un număr de voturi, ce depinde de cotele deținute în părţile
comune din coproprietate.[46]
Regulamentul coproprietăţii conţine 2 părţi: o stare descriptivă de diviziune în
părţi de coproprietate, care enumeră şi defineşte părţile private şi părţile comune şi o
parte reglementară, ce determină condiţiile de utilizare. El fixează diferite categorii
de cheltuieli, la care fiecare parte trebuie să contribuie, respectînd principiile legale
de repartizare. El precizează drepturile şi obligaţiunile fiecărui coproprietar, şi
 - 62 -

organizarea generală a coproprietăţii. În afară de procurarea unei părţi, el are valoarea

unui contract între dobânditor şi sindicatul coproprietarilor.
Adunarea generală este organul deliberativ al sindicatului.Ea permite
coproprietarilor să ia orice decizie utilă privind gestiunea imobilului: întreţinere,
încălzire, amenajare, acoperirea cheltuielilor, alegerea Administratorului, etc.
Sindicatul se reuneşte în cadrul Adunării Generale cel puţin o dată în an. Adunarea
Generală este organul de expresie a Sindicatului Coproprietarilor.Doar ea are puterea
de decizie, prin vot și urmează regulile obligatorii de convocare, cvorum, ordinea de
zi şi majoritate.
Regimul coproprietăţii permite unei persoane de a fi proprietar, însă
finanţarea părţilor comune este divizată între toţi beneficiarii. Funcţionarea între
diferiţi subiecți nu este reglementată de lege. Această lege este unul dintre textele
legislative cele mai complete şi cel mai fin întocmite din dreptul francez. Acestea
sunt principalele forţe ale regimului coproprietăţii. Totuşi, acest regim cunoaşte
anumite limite.Jurisprudenţa abundentă, generată din acest statut, demonstrează
caracterul conflictual al habitatului în coproprietate. Contenciosul ţine de uzul părţilor
comune, tulburările de vecinătate şi cheltuielile de întreţinere. Individualismul se
acomodează rău cu acest sistem, cu atît mai mult, că, conform priorităţilor instituite
de această lege, judecătorii privilegiază continuitatea gestionării imobilului şi
apărarea intereselor colective şi nu interesele individuale. Pe de altă parte, aplicarea
strictă a dreptului coproprietăţii conduc la crearea unui sistem, unde coproprietarii nu
au dreptul de examinare a tranzacţiilor altor coproprietari, conducînd la constituirea
unei colectivităţi cu interese adesea divergente: proprietarii cu nivele de venituri
diferite, proprietarii locatori sau locatari, planuri patrimoniale între anumiţi locatori şi
achizitori, şi strategii pur locative ale anumitor locatori, coabitare de locuinţe, comerţ
şi profesii liberale etc. Acest sistem pare adaptat la clasele medii, însă se certifică că
este mai puţin adaptat pentru tratarea problemei locuinţei familiilor mai modeste.
După ce s-a încercat absorbţia deficitului de după război (legea din 1948), accesul la
proprietate părea urmarea logică a programelor gigantice imobiliare din anii 1950 şi
 - 63 -

1960, toate locative. Guvernele au favorizat pe larg accesul la proprietatea familiilor,

inclusiv şi celor mai modeste. Or, şomajul şi sporirea şubrezeniei pun achizitorii în
situaţii dificile, fie că situaţia lor socială s-a degradat pe parcursul timpului, fie că ei
erau deja într-o situaţie precară la momentul achiziţionării, acest ultim caz tinde să se
multiplice din cauza crizei de locuinţe, ce face dificilă accesibilitatea la zona locativă.
Aceasta poate duce la neplata cheltuielilor, adesea importante, şi deci, la dificultăţi
sociale pentru casa vizată și dificultăți financiare pentru sindicatul coproprietarilor. În
sfîrşit, statutul coproprietăţilor este esenţial adresat problemei curente a imobilelor,
însă nu permite în general evoluţia lor. Acesta este dreptul imobilelor.
Nivelul ridicat al majorităţii exigibile poate diviza o coproprietate sau să
înstrăineze o parte comună, la fel ca şi despărțiturile între părţile private şi părţile
comune, care nu dau posibilitatea colectivităţii coproprietarilor de a interveni în
părţile private, împiedică, în general orice evoluţie a acesteia. Astfel, reorganizarea
marilor ansambluri de coproprietăţi se dovedeşte a fi în general imposibilă. Conform
aceleeaşi opinii, grupul de lucru „clădiri existente” ale Grenelle de l’Environnement
se prevde introducerea în lege a noţiunii de „lucrări privative de interes comun”,cu
scopul de a facilita reparaţiile termice ale imobilelor, Cînd dificultăţile se
concentrează pe o coproprietate, aceasta poate să se regăsească într-o stare
asemănătoare insolvabilităţii, cu toate că nu există, în dreptul francez, insolvabilitate
a coproprietăţii propriu-zis (articolul 29-6 exclus coproprietăţile volumul VI din
codul comerţului). Cauzele dificultăţilor coproprietăţilor pot fi diverse: plecarea
proprietarilor cei mai solvabili în folosul proprietarilor mai puţin solvabili
(fenomenul generaţiei, scăderea pieţii locale ale locuinţelor, programul imobiliar slab
dirijat, etc.), calamităţi (incendiu, problema stabilităţii construcţiei, îmbătrînire, etc.),
sporirea cheltuielilor (energie, etc.), problemele de mediu (mediu urban, nocivitatea,
etc.), gestiunea proastă, fenomenul „comercianţi de somn” (locatori, ce caută
rentabilitate locativă pe termen scurt fără grija valorificării patrimoniale), etc.Aceşti
factori de degradare pot să se combine unii cu alţii. Coproprietatea poate atunci să
intre într-o spirală de dificultăţi: neplata cheltuielilor care duce la o întreţinere
 - 64 -

proastă, şi, deci, la o degradare a construcţiei, care, la rîndul său, atrage devalorizarea
imobiliară şi plecarea achizitorilor solvabili şi investiţii „patrimoniale” în profitul
achizitorilor lefteri şi/sau vînzători de somn, ceea ce duce la accentuarea neplăţilor
cheltuielilor şi aşa mai departe. Dezvoltarea fenomenului coproprietăţii în dificultate
au impus autorităţile publice să se gîndească la modurile de adaptare a regimului.
Chiar dacă legislatorul ezită să modifice în profunzime legea, pe care greu îşi
imaginează cu ce poate să o înlocuiască, această mişcare de adaptare s-a amplificat în
ultimii ani (mai mult de zece legi din anul 1996 au modificat textul din anul 1965,
aproape la fel ca şi în ultimii 30 de ani precedenţi). De asemenea autorităţile publice
au fost timp îndelungat tentate să nu intervină într-un domeniu privat, pe care ei nu-l
consideră de competenţa lor. A trebuit ca să asiste la devieri grave ale marilor
ansambluri în coproprietate, ca în Clichy-sous-Bois şi la Montferimeil (de unde au
demarat tulburările din anul 2005) sau la Villiers-le-Bel, Sevran, etc., pentru ca, cu
întîrziere, problema să fie luată în calcul şi ca legitimitatea unei intervenţii publice în
coproprietate să fie recunoscute. De asemenea, de abia din anul 1994, aproape 30 de
ani după aprobarea legii din 1965, autorităţile publice au instituit o serie de
dispozitive destinate facilităţii temporare a dificultăţilor coproprietăţii: OPAH al
coproprietăţii în dificultate (1994), administraţia provizorie (1994), planul de
protecţie (1996), incapacitatea (2003, modificată în 2009), mandatar ad hoc (2009).
Totuşi, aceste dispozitive au fost instituite „treptat” şi sunt încă slab coordonate între
ele, şi, ce este esenţial, puţin utilizate.
Pot fi distinse două tipuri de acte de dispoziție:
– dispozițiile judiciare: ele sunt la iniţiativa judecătorului judiciar după
adresarea în instanţă. Este vorba de administraţia provizorie, mandatarul ad hoc( care
este o procedură instaurată prin legea nr. 2009-323 din 25 martie 2009 de mobilizare
pentru locuinţă şi lupta contra excluderii) şi incapacitate (cu toate că, în ultimul caz,
posibilitatea sesizării judecătorului este fie restrînsă la autorităţile publice locale, fie
supuse acordului lor);
 - 65 -

– dispozițiile administrative: ele ţin de iniţiativa autorităţilor publice. Este

vorba de OPAH al Coproprietăţii în Dificultate şi de planul de protecţie.
Aceste dispoziții au, esenţial, un scop curativ (ele vizează tratarea
dificultăţilor recunoscute) chiar dacă măsura mandatarului ad hoc, instaurată în anul
2009 tinde spre ideea unei preveniri a dificultăţilor. Acest ultim dispozitiv este de
asemenea ultimul, ce se aplică automat (pragul de neplăţi, stabilit de lege), în timp ce
aplicarea altor dispozitive ţin de aprecierea, după caz a judecătorului sau autorităţilor
publice. Ele sunt fie stimulatoare (fără modificarea prerogativelor organelor de
gestiune), fie forţate (administraţia provizorie şi incapacitatea). Descrierea
dispozitivelor de mai jos este în ordinea crescîndă a dificultăţilor, pe care ele
presupun să le trateze de la prevenire înainte de survenirea dificultăţilor grave pînă la
tratarea cazurilor mai grave. Totuşi, această clasificare este subiectul cauţiunii.
Dispozitivele, ce nu au fost redactate în mod coordonat şi punerea lor în practică fiind
o iniţiativă variată, această ordine este adesea periclitată în practică. Pe de altă parte,
pentru aceeaşi coproprietate, mai multe dispozitive pot coexista (spre exemplu, un
plan de protecţie la iniţiativa autorităţilor publice şi administrarea provizorie la
iniţiativa judecătorului, sesizat de administrator sau coproprietari).
.
 - 66 -

Încheiere
Concluzii și propuneri

Dreptul de proprietate în Republica Moldova, astăzi nu-şi pierde

semnificaţia economico-juridică care este bine cunoscută de către toţi, dar peste
aceasta este factorul psihologic, poate un alt aspect rudimentar sau conservator al
mentalităţii noastre, potrivit căruia bunul imobiliar, teren sau casă, într-o lume
zguduită de atâtea frământări sociale, înseamnă mai mult ca la alte popoare un
element de stabilitate. Pe cetăţean poate nu-l doare atât de mult nerealizarea dreptului
său de proprietate, cât îl apasă lipsa unei dreptăţi sociale şi lipsa unor reglementări
care să aibă la bază valorile morale tradiţionale. Proprietatea individuală există de la
originea perioadei istorice şi o durată de mai multe ori milenară i-a consacrat
soliditatea. Ea se prezintă ca un fenomen natural, şi faptul că a existat la toate
popoarele şi în toate vremurile dovedeşte că rădăcinile ei pornesc din însăşi structura
organică a societăţii omeneştiÎn aşa fel,dreptul la proprietate, ca libertate publică, nu
are alte limite decît dreptul egal al celuilalt. Atunci cînd scopul social este considerat
a fi individual, împlinirea personalităţii umane, libertăţile sînt exercitate de fiecare
după bunul său plac, cu singura limitare de a nu aduce atingere libertăţilor celorlalţi,
căci aceste libertăţi publice sînt stabilite egal pentru toţi. Puterea publică nu pune de
fapt limite, ci arbitrează. [23]Investigaţiile efectuate în lucrarea dată au pus în lumină
actualitatea şi importanţa temei cercetate, ele conducîndu-ne la următoarele concluzii:

- Dreptul de proprietate se prezintă într-o triplă ipostază: ca bază a

sistemului economic, deci element al sistemului social; ca drept fundamental al
omului; ca drept subiectiv real absolut.
- Dreptul de proprietate privată se află chiar în vîrful ierarhiei drepturilor
subiective, alături de astfel de drepturi ca dreptul la viaţă, dreptul la justiţie, la liberă
exprimare şi altele. Indiferent de faptul la care nivel – naţional sau internaţional – sînt
fixate
 - 67 -

normele cu privire la dreptul de proprietate, ele formează, alături de alte

norme ce ţin de drepturile omului, fundamentul ordinii publice atît naţionale, cît şi
internaţionale.
- În cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi fiecare
coproprietar are determinată o cotă-parte ideală şi abstractă din dreptul de proprietate
asupra bunului comun.
- Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se naşte şi poate exista
indiferent de titularii săi (persoane fizice sau juridice), de drept public sau de drept
privat, neavând semnificaţie calitatea copărtaşilor.
Vorbind despre coproprietate înțelegem că nici unul dintre coproprietari nu
este titular exclusiv al unei fracţiuni materiale din bun și fiecare dintre coproprietari
este titular exclusiv numai al cotei părţi ideale, abstracte din dreptul de proprietate.
Nu este fracţionat bunul în materialitatea sa,ci dreptul. Poblema demarată a dat
impulsuri extrem de importante a analizei sistemului legislativ, care reglementează
relaţiile, inevitabil apărute între coproprietari.Şi deoarece trăim într-o societate
umană, dirijată de anumite reguli de conduită ,dar care în unele cazuri demonstrează
lipsa de educaţie, exces de ambiţie, legislaţia în vigoare vine să rezolve conflictele
apărute dintre titularii proprietăţii comune pe cote-părţi,pentru o convieţuire paşnică.
În fine,dacă analizăm formele proprietății comune pe cote-părți, din punct de vedere
al duratei coproprietăţii, aceasta poate fi obişnuită sau temporară, pe de o parte, ori
forţată şi perpetuă, pe de altă parte, principala deosebire dintre ele fiind faptul că
prima poate înceta prin împărţeală sau partaj, iar cea de a doua, nu. În dependenţă de
obiectul dreptului, proprietatea comună pe cote-părți apare sub două forme :
- coproprietatea, care cuprinde un bun individual ;
- indiviziunea, care are o universalitate juridică .
Și nu mai puțin importantă este și o altă formă a proprietăţii comune pe cote-
părţi -proprietatea de tip condominiu.
- Izvorul coproprietăţii pe cote-părţi este legea, convenţia, succesiunea,
uzucapiunea etc.
 - 68 -

- Dreptul de dispoziţie şi al celorlalte prerogative ale proprietăţii este

diferit. Coproprietarii pe cote-părţi pot înstrăina fără acordul celorlalţi cota-parte din
dreptul asupra bunului, poate să dispună liber şi neîngrădit după propria voinţă.
- Împărţirea bunurilor sau masei de bunuri care fac obiectul coproprietăţii
pe cote-părţi, se face având în vedere cota-parte predeterminată a fiecărui
coproprietar, a cărei întindere este dinainte cunoscută (ex. 1/3; 3/5; 2/4, 20%, 30%,
etc).
-La coproprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară se aplică
regula unanimităţii în exercitarea atributelor care alcătuiesc conţinutul dreptului de
proprietate (administrare, folosinţă, conservare), adică numai în măsura în care nu
aduc atingere folosinţei concomitente a celorlalţi proprietari şi nu schimbă destinaţia
bunurilor respective.
În Uniunea Europeană nu există acquis comunitar cu privire la drepturile de
proprietate,totuși Tratatul nu se referă la aceste drepturi în mod expres,ci doar prin
intermediul dispozițiilor legate de acceptarea de către statele membre a Convenției
Europene a Drepturilor Omului, care include respectarea de către statele membre a
drepturilor de proprietate a naționalilor lor și a nenaționalilor, cu reședința pe
teritoriul acestor state și,respectiv prin libera circulație a persoanelor, bunurilor și
capitalului, care implică recunoașterea drepturilor de proprietate. Și chiar dacă
coproprietatea nu este reglementată prin Tratat,ea este reglementată de legislația
națională a fiecărui stat membru.În Franța,de exemplu, coproprietatea funcţionează
sub regimul indiviziunii forţate, adică un regim al posesiunii comune. Primul text
privind noul statut ce reglementează coproprietatea este legea din 28 iunie 1938, care
a fost ulterior înlocuit cu legea din 10 iulie 1965 “Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis” ,care a fost modificată prin:
-Legea din 31 decembrie 1985 (La loi du 31decembre 1985,JO du 1er
janvier 1986);
- Legea din 21 iulie 1994( La loi du 21 juillet 1994,JO du 24 juillet 1994);
 - 69 -

- Decretul din 17 martie 1967(Le decret du 17 mars 1967,JO du 22 mars

1967)
- Decretul din 15 februarie 1995 (Le decret du15 fevrier1995, JO du 17
fevrier1995)
- Decretul din 27 mai 2004 (Le decret du27 mai 2004, JO du4 juin 2004).
Cît despre Federația Rusă, putem spune că la etapa actuală se poate vorbi
despre finalizarea reformelor, ce s-au răsfrînt asupra relațiilor civile din domeniul
dreptului de proprietate, adică în Federația Rusă s-a stabilit egalitatea juridică și
diversitatea formelor de proprietate.
Analizînd legislația națională și internațională am ajuns la concluzia, că ar fi
binevenit de a se institui o lege specială, ce va aborda coproprietatea in sensul larg al
termenului, fie că este cazul locuințelor situate în imobile colective, fie că este vorba
de locuințe individuale situate in curți comune sau alte forme de proprietăți concret
delimitate.De asemenea,propun să se pună accentul pe constituirea juridică a
coproprietății,care să includă acordul de asociere al proprietarilor, autentificat notarial
sau, dacă e cazul,o hotărîre judecătorească definitivă și irevocabilă.Și desigur,ar fi
salutabil ca legea să stabilească principiile de organizare și funcționare a
coproprietății, precum si regulamentul de funcționare a acesteia. Astfel consider că,
coproprietarii trebuie să încheie obligator un acord scris cu privire la regulile și
condițiile de folosință a părților comune ale imobilului și normele de conduită dintre
coproprietari, numit regulament al coproprietății, indiferent dacă aceștia sînt sau nu
organizați in asociații de proprietari.
 - 70 -

BIBLIOGRAFIE
1. Tratatul Uniunii Europene (OJ 1988 L 178, p. 5).
2. Constituţia Republicii Moldova din 29.07.94, M.O. al RM nr.1 din 12.08.1994;
3. Конституция СССР (Основной закон) 05 декабря 1936 г / СПС ГАРАНТ;
4. Codul Civil al Republicii Moldova (nr. 1107-XV din 6 iunie 2002) MO al RM
nr. 82-86 din 22.06.2002;
5. Codului Civil al României,din 1981, cu modificarile intervenite pana in a.
2001;
6. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994;
7. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. MO al RM,
1998;
8. Legea RM cu privire la condominiu în fondul locativ, nr. 913- XIV din
30.03.2000;
9. Legea privind preţul normativ şi modul de vînzare - cumpărare a pamîntului
nr.1308 - XIII din 25.07.1997);
10. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile,
MO al RM, 2004;
11. Legea nr. 114 din 11 octombrie 1996, MO al României nr. 254, partea I, din
21.10.1996;
12. Legea nr.50/1991. privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, MO
al României, Partea I, nr. 933 din 13.10.2004;
13. Adam Ioan, Drept civil. Drepturile reale principale Editura All Beck Burureti
2005
14. Codul civil al Republicii Moldova. Comentariu. Art.1-511/aut. : Aurel
Băeşu,... ; coord.: Mihai Buruiană,... - Ch.: Î.S.F.E.-P.”Tipografia Centrală”,
vol. I.-2006;
15. Carbonnier J., Droit civil. Les biens et les obligations, Les Presses
Universitaires de France, Paris, 1964;
 - 71 -

16. Colin et Capitant, Cours élémentaire de droit civil francais, tome I, Paris,
Daloz, 1924;
17. Cornu Gérard, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens,
Montchrestien, Paris, 1991;
18. Cuşmir Carolina, Teză de doctorat, Asigurarea Constituţională a dreptului la
proprietate:elemente comparate/ Chişinău, 2006;
19. Filipescu, Ion, P. Filipescu, Andrei. I. Drept civil: dreptul de proprietate şi
alte drepturi reale. -ed. Rev.şi compl.- Bucureşti: Universul juridic, 2004;
20. Gîscă Veronica. Drept civil. Drepturile reale: (curs de lecţii) / Ch.:
S.n.,2005(Tipogr.”Elena-V.I.”);
21.Ionaşcu A.,La copropriete d’un bien, Les Presses Universitaires de France,
Paris, 1930, p. 249;
22.Lafargue Paul, La propriété - origine et évolution / www.marxists.org;
23. Liviu Pop, Liviu – Marius Harosa, Drept civil, Drepturile reale principale,
Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006;
24. Locke, Essay on the human understanding, book IV, ch. III, §18;
25. Lulă Ion, În:Dreptul, nr. 4/2002, p. 75 şi urm., Opinii privitoare la posibilitatea
exercitării acţiunii оn revendicare de către un singur coproprietar;
26. Lupulescu Dumitru, Dreptul de proprietate şi celelate drepturi Editura Lumina
Lex 2002 Bucureşti, p. 76
27.Valeriu Stoica, În: Curierul Judiciar nr. 3/2005, p. 71 şi urm., Coproprietatea
forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe spaţii locative
aparţinвnd unor proprietari diferiţi;
28. Marian Silvia, Teză de doctor in drept/ Cadastrul şi publicitatea imobiliară,
Chişinău, 2006;
29. Miclea, Mircea. Cadastru şi cartea funciară. Bucureşti, ALL, 1995;
30. Michael C. Jensen si William H. Meckling, “Theory of the Firm: Managerial
Behaviour, Agency Costs and Ownership Structure”
 - 72 -

31. Иоффе, О. С. Избранные труды по гражданскому праву. Из истории

цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории
«хозяйственного права». М. :Статут, 2000./
http://civil.consultant.ru/elib/books/3/;
32. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные
права. - М.: <Статут>, 2002 // http://civil.consultant.ru/elib/books/;
Practica judiciară
33. (Cazul Stauder (C-2969), E. C. J., 12 noiembrie 1969, Rec.pp. 419 -430, Cazul
Internationale Handelsgesellschaft (11-70), E. C. J., 17 decembrie 1970, rec.
pp. 1125 -1158, Cazul Nold (4-), E. C. J., 14 mai 1974, rec. pp. 491 -516).
34. Cazul Solange I, Curtea Constitutionala Germana, tradusa în franceza în
Cahiers de droit européen, 1975, începând de la pp. 149, nota de G. Gohen –
Jonathan.
35. Cazul Rutili, E. C. J., 28 octombrie 1975, rec. 1975, pp. 1219. ).
36. Decizia nr. 4083 din 18 mai 2005, Inalta Curte de Casatie si Justitie , Sectia
civila si de proprietate intelectuala.
37. Hotărîrea instanţei de contencios administrativ a Curţii de Apel Chisinău din
04 noiembrie 2004;
38. Hotărîrea judecătoriei Orhei, Dosarul nr.2 – 75 din 12.10.2007;
39. www.copropriete.org;
40. www.regielive.ro;
41. http://civil.consultant.ru/;
42.www.allpravo.ru ;
43.www.scribd.com;
44.www.csj.md;
45.www.lawmix.ru;
46.www.gralon.net;
47.www.cspc.asso.fr;
48.www.dadalos.org;