Sunteți pe pagina 1din 18

I.

Administrarea fondului funciar

1. Caracteristica generală a administrării fondului funciar

Administrarea de stat a fondului funciar reprezintă prin sine


totalitatea activităţilor organizatorice ale autorităţilor publice, în
competenţa cărora intră crearea condiţiilor favorabile pentru
folosirea raţională şi protecţia terenurilor de către toţi deţinătorii de
terenuri, indiferent de forma de proprietate
Obiect al administrării este Fondul funciar al RM. Fondul
funciar al RM îl constituie toate terenurile din perimetrul frontierei
de stat a RM. Fondul funciar unic al RM este divizat, conform art. 2
din Codul funciar, în funcţie de destinaţia principală a terenurilor, în
7 categorii de terenuri:
1) cu destinaţie agricolă;

2) din intravilanul localităţilor;


3) destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu
alte destinaţii speciale;
4) destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii
recreative, terenurile de valoare istorico-culturală, terenurile zonelor
suburbane şi ale zonelor verzi;
5) ale fondului silvic;
6) ale fondului apelor;
7) ale fondului de rezervă.

Administrarea fondului funciar se divizează, în funcţie de


competenţa şi funcţiile autorităţilor publice respective, în:
a) generală;
b) de ramură.
2. Autorităţile publice ce efectuează administrarea fondului
funciar şi competenţa acestora

Autorităţile publice ce efectuează administrarea fondului


funciar pot fi divizate, în funcţie de competenţă şi funcţiile
exercitate, în autorităţi publice cu competenţă generală şi autorităţi
publice cu competenţă specială.
La categoria autorităţilor publice cu competenţă generală se
referă:
1) Parlamentul;
2) Guvernul
3) autorităţile publice locale.
În domeniul relaţiilor funciare, de competenţa Parlamentului
ţin:
a) reglementarea legislativă a relaţiilor funciare pe întregul
teritoriu al RM;
b) organizarea controlului asupra respectării legislaţiei
funciare;
c) stabilirea suprafeţelor cu regim juridic special;

d) stabilirea tarifelor pentru calcularea preţului normativ al


pământului şi cotelor impozitului funciar/pe bunurile imobile;
e) rezolvarea altor chestiuni ce intră în competenţa
Parlamentului.
În domeniul relaţiilor funciare, de competenţa Guvernului

a) aprobarea perimetrului localităţilor urbane;


b) elaborarea măsurilor de protecţie a terenurilor şi
organizarea realizării lor;
c) ţinerea cadastrului funciar şi organizarea reglementării
regimului proprietăţii funciare pe teritoriul republicii;
d) aprobarea cadastrului funciar anual;
e) stabilirea modului de încasare a impozitelor funciare şi a
altor plăţi;
În domeniul relaţiilor funciare, de competenţa consiliilor
raionale şi municipale ţin:

a) exercitarea controlului asupra folosirii şi protecţiei


terenurilor;
b) stabilirea impozitelor funciare şi altor plăţi, încasarea lor;
c) stabilirea şi schimbarea perimetrului intravilanului
localităţilor şi soluţionarea litigiilor privind perimetrele;
d) ţinerea cadastrului funciar al raionului şi municipiului,
organizarea reglementării regimului proprietăţii funciare;
e) elaborarea programelor, schemelor, proiectelor şi
planurilor de reglementare a regimului proprietăţii funciare pe
teritoriul raionului şi municipiului şi asigurarea realizării lor;
De competenţa consiliilor săteşti (comunale) şi orăşeneşti ţin:
a) atribuirea terenurilor şi înstrăinarea lor fără schimbarea
destinaţiei acestora, în modul stabilit de lege;
b) autentificarea drepturilor deţinătorilor de terenuri, în
modul stabilit de lege;
c) asigurarea perceperii impozitului funciar;
d) exercitarea controlului de stat asupra folosirii şi protecţiei
terenurilor;
e) ţinerea cadastrului funciar în teritoriul din subordine;
3. Funcţiile administrării fondului funciar

Funcţiile de bază ale autorităţilor administraţiei publice în


domeniul administrării fondului funciar sunt:
1) de evidenţă a resurselor funciare
2) programarea, pronosticarea şi perfecţionarea modalităţilor
de valorificare şi protecţie a resurselor
3) de atribuire şi reatribuire a terenurilor, inclusiv prin
executarea lucrărilor de reglementare a regimului
proprietăţii funciare etc.;
4) de reproducere a resurselor funciare
5) de asigurare a folosirii raţionale a terenurilor
6) de reglementare a regimului proprietăţii funciare şi control
asupra folosirii şi protecţiei terenurilor
7) de protecţie a legalităţii, ordinii de drept şi bunelor
moravuri în domeniul relaţiilor funciare
8) înregistrării de stat a terenurilor şi a drepturilor asupra
acestora, garantării drepturilor asupra terenurilor,
asigurării stabilităţii şi durabilităţii relaţiilor funciare în
stat
II. Înregistrarea de stat a terenurilor şi a drepturilor asupra
lor

1. Noţiunea, conţinutul şi izvoarele reglementării juridice a


înregistrării de stat a drepturilor asupra terenurilor.

Statutul juridic al terenurilor este bazat pe:


a) necesitatea garantării şi asigurării stabilităţii drepturilor
asupra terenurilor;
b) stabilirea unui mod special de exercitare a dreptului de
dispoziţie asupra terenurilor.
Conform art.2 din Legea cadastrului bunurilor imobile:
„Înregistrare de stat a drepturilor patrimoniale asupra terenurilor şi
altor bunuri imobile reprezintă prin sine înscrierea în registrul
bunurilor imobile a terenului sau altui bun imobil, a dreptului de
proprietate şi a altor drepturi patrimoniale asupra acestora, precum
şi a titularului de drepturi
Înregistrarea de stat a drepturilor este unica dovadă a faptului
existenţei dreptului de proprietate şi altor drepturi reale asupra
terenurilor. Un drept înregistrat asupra terenului poate fi contestat
doar pe cale judecătorească. Înregistrarea de stat este un act juridic
administrativ
Sarcinile şi funcţiile înregistrării de stat a drepturilor asupra
terenurilor şi altor bunuri imobile includ în sine:
1) asigurarea controlului de stat asupra contractelor şi altor
acte juridice cu terenurile, transmiterii drepturilor de la o persoană
la alta în procesul circuitului civil/juridic al terenurilor;
2) constituirea unui cadru juridic adecvat de apărare a
drepturilor persoanelor fizice şi juridice asupra terenurilor;
3) asigurarea transparenţei informaţiei despre terenuri şi
drepturile asupra lor, precum şi liberul acces al persoanelor fizice şi
juridice la datele cadastrului bunurilor imobile despre toate
drepturile înregistrate asupra terenurilor şi altor bunuri imobile.
Izvoarele reglementării juridice a înregistrării de stat a
drepturilor asupra terenurilor şi altor bunuri imobile: Codul civil,
Legea cadastrului bunurilor imobile şi alte acte normative.
2. Sistemul organelor cadastrale şi competenţa acestora

Conform art. 10 din Legea cadastrului bunurilor imobile,


sistemul organelor cadastrale este constituit din:
1) Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru;
2) Întreprinderea Specializată în Cadastru cu filialele sale
(oficiile cadastrale teritoriale amplasate în centrele raionale, în
municipii şi în oraşele Ceadîr-Lunga şi Vulcăneşti).
Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, conform art. 11(1) din
Legea cadastrului bunurilor imobile, dispune de următoarele
competenţe:
a) asigură promovarea unei politici unice în domeniul creării
şi ţinerii cadastrului, dezvoltării reţelei geodezice pe întreg teritoriul
ţării;
b) organizează şi controlează activitatea Întreprinderii
Specializate în Cadastru, inclusiv a filialelor acesteia, a altor
organizaţii subordonate, aprobă actele de constituire a lor;
c) coordonează la nivel interdepartamental activităţile legate
de crearea şi ţinerea cadastrului;

d) prezintă Guvernului propuneri privind perfecţionarea


legislaţiei ce reglementează lucrările de organizare a teritoriului,
administrarea resurselor funciare şi schimbul de informaţii
cadastrale;
e) exercită alte atribuţii privind ţinerea cadastrului, inclusiv
angajamentele internaţionale ale RM în domeniu.
Oficiile cadastrale teritoriale (filialele Întreprinderii
Specializate în Cadastru, amplasate în centrele raionale, în municipii
şi în oraşele Ceadîr-Lunga şi Vulcăneşti), conform art. 11(3) din
Legea cadastrului bunurilor imobile, dispun de următoarele
competenţe:
a) efectuează lucrările cadastrale şi monitoringul bunurilor
imobile;
b) întocmesc şi actualizează planul cadastral şi planul
geometric;
c) întocmesc dosarul cadastral al fiecărui bun imobil şi alte
documente necesare ţinerii cadastrului;
d) efectuează înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi a
drepturilor asupra acestora în registrul bunurilor imobile;
e) transmit datele registrului bunurilor imobile în banca
centrală de date a cadastrului;
f) furnizează, în modul stabilit, persoanelor fizice şi juridice,
autorităţilor publice informaţia cadastrală privind bunurile imobile
şi drepturile asupra lor;
g) asigură păstrarea în integritate a documentaţiei cadastrale
şi arhivarea ei;
h) efectuează expertiza bunului imobil, la cererea instanţei de
judecată, a altor organe de drept;
i) exercită alte atribuţii conform legislaţiei.
3. Cadastrul bunurilor imobile – scopul şi structura lui

Cadastru al bunurilor imobile reprezintă un sistem unic


multifuncţional de înregistrare de stat a terenurilor şi altor bunuri
imobile, a drepturilor asupra lor, precum şi de estimare a valorii
acestora.
Cadastrul se constituie din:
a) registrele bunurilor imobile (se întocmesc pentru fiecare
teren în parte);
b) planurile cadastrale ale teritoriului;
c) din dosarele cadastrale pentru fiecare bun imobil.

Registrul conţine înscrisuri privind fiecare teren sau alt bun imobil
din ţară, dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, titularii de
drepturi, documentele ce confirmă drepturile, actele juridice civile
cu bunurile imobile şi alte temeiuri ce duc la naşterea, modificarea,
grevarea şi stingerea drepturilor asupra terenurilor şi altor bunuri
imobile.
Registrul se ţine în limba de stat de către oficiul cadastral
teritorial (în continuare - OCT)
Înscrierile făcute în Registru se consideră autentice şi complete
până la proba contrară.
Dacă datele din Registru nu coincid cu datele din alte
documente cadastrale sau cu datele constatate pe teren, veridice se
consideră datele din Registru, cu excepţia cazurilor de eroare tehnică
evidentă. În cazul în care datele din Registrul ţinut pe fişiere de hârtie
nu corespund cu datele din Registrul ţinut în formă computerizată
(pe fişiere electronice), atunci autentice se consideră datele
Registrului ţinut pe fişiere de hârtie/în mod manual.
Datele se înscriu în Registru în ordine cronologică.
Registrul se păstrează permanent. În el se indică toate datele
referitoare la drepturile asupra terenurilor şi altor bunuri imobile în
vigoare/existene, dar şi asupra drepturilor stinse/inexistente deja.
Plan cadastral este o reprezentare grafică a teritoriului şi
conţine date despre amplasamentul, hotarele şi numerele cadastrale
ale terenurilor, precum şi alte date, iar dosar cadastral este o colecţie
sistematizată de documente ce confirmă drepturile, de scheme,
planuri, schiţe, hărţi cadastrale şi de alte documente referitoare la
fiecare teren sau alt bun imobil
4. Drepturile, faptele şi raporturile juridice aferente terenurilor
supuse înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile

Sunt supuse înregistrării de stat în cadastrul bunurilor


imobile:
1) drepturile reale (dreptul de proprietate şi alte drepturi
reale) asupra bunurilor imobile;
2) drepturile de creanţă, faptele juridice şi raporturile
juridice ce au legătură cu bunul imobil.
La categoria de drepturi reale supuse înregistrării de stat în
cadastrul bunurilor imobile se referă:
1) dreptul proprietăţii de stat asupra terenurilor (dreptul
statului Republica Moldova asupra terenurilor proprietate
de stat);
2) dreptul autorităţilor administraţiei publice locale asupra
terenurilor proprietate a autorităţilor administraţiei publice
locale;
3) dreptul de proprietate privată asupra terenului (dreptul
persoanelor fizice şi persoanelor juridice private asupra
terenurilor);
4) dreptul de uzufruct;
5) dreptul de uz;
6) dreptul de folosinţă a terenului, prevăzut de Codul
funciar;
7) dreptul de abitaţie,
8) dreptul de servitute, ce grevează terenul;
9) dreptul de superficie;
10) dreptul de ipotecă, inclusiv în temeiul legii;
11) dreptul de concesiune;
12) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra
terenurilor proprietate de stat;
13) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra
terenurilor proprietate a unităţilor administrativ- teritoriale;

14) dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă


sau curatelă;
15) dreptul de proprietate şi alte drepturi reale cu condiţia
confirmării acestora.
La categoria drepturilor de creanţă, faptelor şi raporturilor
juridice ce au legătură cu terenul respectiv, supuse înregistrării de
stat în cadastrul bunurilor imobile se referă:
1) dreptul de arendare a terenului pe mai mult de 3 ani;
2) dreptul de locaţiune/sublocaţiune a bunului imobil;
3) antecontractul;
4) dreptul de preemţiune născut din act juridic etc.
5) cererea de înregistrare a terenului;
6) punerea terenului sub interdicţie judecătorească sau
ridicarea acestei măsuri;
7) interdicţia de înstrăinare a terenului;
8) grevarea unui drept înscris;
9) sechestrul, urmărirea terenului (urmărirea terenului se va
realiza prin notarea sechestrului aplicat de executorul
judecătoresc, prin notarea sechestrului aplicat de organul
fiscal, prin notarea preavizului creditorului gajist despre
începerea exercitării dreptului de gaj şi în alte cazuri);
10) intenţia de înstrăinare a terenului;
11) intenţia de ipotecare a terenului;
5. Felurile înscrisurilor efectuate în registrul bunurilor imobile

În Registru pot fi efectuate trei feluri de înscrisuri/înscrieri:


1) intabularea;
2) înscrierea provizorie;
3) notarea.
Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile
tabulare (drepturile reale) asupra terenurilor, iar notarea se aplică la
înscrierea drepturilor de creanţă, a faptelor sau a raporturilor juridice
aferente terenurilor consemnate în Registru.
Înscrierea provizorie a drepturilor reale în Registru are loc cu
condiţia confirmării ulterioare a lor de către persoana în drept în
termenul perioadei stabilită. Se înscriu provizoriu drepturile reale în
următoarele cazuri:
a) în cazul în care dreptul real este afectat de o condiţie
suspensivă sau rezolutorie.
b) în cazul unei hotărâri judecătoreşti care este executorie, dar
încă nu este irevocabilă;
c) în cazul în care debitorul a consemnat/transmis sumele
pentru care a fost înscrisă ipoteca.
Notarea se aplică la înscrierea în Registru a drepturilor de
creanţă, faptelor, raporturilor juridice ce au legătură cu bunul imobil.
Astfel, în Registru se notează:
- cererea titularului de înregistrare a drepturilor (în adresa
OCT);
- punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei
măsuri;
- locaţiunea, dreptul de arendare a terenului;
- interdicţia de înstrăinare sau grevare a unui drept înscris;
- antecontractul;
- dreptul de preemţiune născut din act juridic;
- schimbarea rangului ipotecii;
- poprirea/interdicţia creanţei ipotecare;
- gajul asupra creanţei ipotecare;
- declararea insolvabilităţii persoanei juridice;
- pornirea procedurii de reorganizare sau dizolvare a
persoanei juridice;
- amânarea împărţirii bunului aflat în coproprietate;
- acţiunile în justiţie ce au legătură cu bunul imobil sau
dreptul înscris;
- alte cazuri conform legii .
III. Actele juridice civile – temei pentru apariţia drepturilor asupra
terenurilor

1. Circulaţia juridică a terenurilor

Prin circuit civil şi, respectiv, juridic, înţelegem capacitatea terenurilor de


a fi vândute, schimbate, donate, transmise prin moştenire etc.
Circuitul civil al terenurilor reprezintă prin sine posibilitatea reală de a
determina soarta juridică a terenului de către proprietarul lui în limitele şi
modul stabilit de lege, ordinea de drept şi bunele moravuri.
Particularităţile circuitului civil al terenurilor. Legislaţia funciară
stabileşte anumite limite şi restricţii la exercitarea dreptului de dispoziţie asupra
terenurilor de către proprietari. Forma juridică a circuitului civil a terenurilor şi
altor bunuri sunt actele juridice civile (contractele etc.) şi se manifestă prin
circulaţia juridică a terenurilor. Regulile generale cu privire la actele juridice
civile (contracte etc.) se aplică şi în procesul circuitului civil al terenurilor.
Astfel, regulile generale privind circuitul civil al terenurilor sunt stabilite de
legislaţia civilă (Codul civil), iar particularităţile – de legislaţia funciară (Codul
funciar etc.).
2. Noţiunea, clasificarea, condiţiile de valabilitate şi nulitatea actelor
juridice civile

Actul juridic civil este manifestarea de către persoane fizice şi juridice a


voinţei îndreptate spre naşterea, modificarea sau stingerea drepturilor şi
obligaţiilor civile.
Clasificarea actelor juridice civile:
a) unilaterale, bilaterale, multilaterale (în funcţie de numărul părţilor);

b) consensuale, solemne şi reale (în funcţie de modul de încheiere);


c) cu titlu oneros şi cu titlu gratuit (în funcţie de scopul urmărit);
d) de conservare, de administrare şi de dispoziţie (în funcţie de
importanţa lor faţă de un bun sau un patrimoniu);
e) sinalagmatice şi unilaterale (în funcţie de conţinutul lor şi obligaţiile
părţilor);
f) constitutive, translative şi declarative de drepturi (în funcţie de
efectele produse);
Condiţiile de valabilitate ale actului juridic civil (art.art. 199- 215 Cod
civil):
a) consimţământul;
b) capacitatea de exerciţiu;
c) obiectul;
d) cauza actului juridic;
e) forma actului juridic;
f) înregistrarea actului juridic şi/sau a drepturilor apărute în baza
acestuia (în cazurile prevăzute de lege).
Condiţiile de valabilitate ale actului juridic civil sunt valabile şi în
cazul contractelor şi altor acte juridice civile, obiectul cărora este un teren.
Nulitatea actului juridic (art.art.216-233 Cod civil):
1) ce contravine legii, ordinii publice sau bunelor moravuri;
2) fictiv sau simulate;
3) încheiat de o persoană fără capacitate de exerciţiu;
4) încheiat de un minor în vârstă de la 7 la 14 ani;
5) încheiat de un minor în vârstă de la 14 la 18 ani sau de o persoană
limitată în capacitatea de exerciţiu;
6) încheiat de o persoană fără discernământ sau care nu îşi putea dirija
acţiunile;
7) încheiat cu încălcarea limitei împuternicirilor;
8) afectat de eroare;
9) încheiat prin dol;
10) încheiat prin violenţă;
11) încheiat prin leziune;
12) încheiat în urma înţelegerii dolosive dintre reprezentantul unei părţi
şi cealaltă parte;
13) încheiat cu încălcarea interdicţiei de a dispune de un bun.
3. Contractul de vânzare-cumpărare a terenurilor

Contractul de vânzare-cumpărare, inclusiv a terenurilor, este cel mai


răspândit şi aplicat în viaţa şi activitatea de astăzi a persoanelor fizice şi
juridice, dar şi a statului şi a autorităţilor administraţiei publice locale.
Relaţiile privind contractul de vânzare-cumpărare sunt
reglementate de Codul civil (care stabileşte, la art.753-797, regulile
generale ale vânzării-cumpărării de bunuri, aplicabile şi în cazul terenurilor şi
altor bunuri imobile), Legea cu privire la proprietate, Codul funciar,
Cumpărarea terenurilor este una dintre modalităţile de dobândire a
dreptului de proprietate asupra terenurilor. Esenţa contractului de vânzare-
cumpărare a terenurilor constă în aceea că o parte a contractului – vânzătorul,
se obligă să transmită un teren, care îi aparţine cu drept de proprietate, în
proprietatea altei părţi – cumpărătorului, iar acesta din urmă se obligă să preia
terenul şi să plătească preţul stabilit/convenit.
Contractul de vânzare-cumpărare a terenului este un contract:
- bilateral, deoarece se încheie între două persoane/părţi – proprietarul
terenului (vânzător) şi cumpărătorul terenului;
- sinalagmatic (bilateral), deoarece se caracterizează prin reciprocitatea
şi interdependenţa obligaţiilor ce revin celor două părţi.
- solemn, deoarece legislaţia RM obligă părţile contractului de vânzare-
cumpărare a terenului (fie cu destinaţie agricolă sau destinat
construcţiilor, fie din intravilan sau extravilan
etc.) negociabil – vânzătorul şi cumpărătorul au dreptul şi libertatea de
a negocia între ei cauzele (condiţiile) contractului de vânzare-
cumpărare.
cu titlu oneros, deoarece fiecare parte contractantă urmăreşte realizarea
unui interes patrimonial: vânzătorul urmăreşte să primească preţul
terenului, iar cumpărătorul, terenul respectiv.
translativ de proprietate – terenul trece din proprietatea unei persoane
în proprietatea alteia.
Obiectul contractului de vânzare-cumpărare a terenului. Obiect al
contractului
Contractul de vânzare-cumpărare trebuie să conţină descrierea exactă şi
detaliată a terenului – amplasarea, suprafaţa, numărul cadastral, enumerarea
loturilor adiacente. În cazul în care aceste elemente nu vor fi indicate, se
consideră că părţile nu au convenit asupra conţinutului contractului de vânzare-
cumpărare şi, respectiv, contractul nu a fost încheiat valabil.
La contractul de vânzare-cumpărare se va anexa şi planul geometric al
terenului. Contractul fără planul terenului nu va putea fi autentificat notarial.
Autentificarea notarială a contractului. Vânzarea- cumpărarea
terenurilor include următoarele acţiuni:
- vânzătorul perfectează documentele care îi confirmă dreptul de
proprietate asupra terenului;
- vânzătorul şi cumpărătorul încheie contractul de vânzare- cumpărare;
- contractul de vânzare-cumpărare a terenului se autentifică notarial;
4. Contractul de schimb a terenurilor

Contractul de schimb este unul din cele mai vechi contracte din lume,
renăscut şi utilizat relativ intens în realităţile juridice actuale ale RM, în special,
în cazul şi cu ocazia comasării („consolidării”) terenurilor cu destinaţie agricolă
în scopul creării exploataţiilor agricole compacte. Aceasta se confirmă şi prin
faptul că contractul de schimb a terenurilor, asemeni cum şi contractul de
vânzare-cumpărare a terenurilor, este un contract negociabil, cu titlu oneros,
bilateral, solemn, sinalagmatic, translativ de proprietate.

Esenţial este că asupra contractului de schimb a terenurilor se aplică în


modul corespunzător reglementările legale privitor la contractul de vânzare-
cumpărare a terenurilor..
Forma contractului de schimb a terenurilor. Contractul de schimb a
terenurilor, inclusiv agricole, va fi încheiat în formă autentică cu înregistrarea
dreptului de proprietate asupra terenului primit în rezultatul schimbului în
registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială
este situat terenul. Contractul de schimb a terenurilor încheiat în formă scrisă
simplă, neautentificat notarial, este nul.
Părţile contractului de schimb a terenurilor. Regula generală este că
fiecare parte a contractului de schimb este considerată vânzător al bunului pe
care îl înstrăinează şi cumpărător al bunului pe care îl primeşte în
schimb. Părţi ale contractului de schimb a terenurilor agricole pot fi doar:
a) cetăţenii RM;
b) persoanele juridice autohtone, adică persoanele juridice, capitalul
social al cărora se află în proprietatea cetăţenilor RM;
c) autorităţile administraţiei publice centrale sau locale (reprezentantul
Guvernului; primăria satului, comunei, oraşului, municipiului) în limitele
competenţei lor.
Contractul de schimb a terenurilor în mod obligatoriu trebuie să indice
obiectul contractului: terenurile ce urmează a fi supuse schimbului de către
părţile contractante, inclusiv numărul cadastral al terenurilor, documentele ce
confirmă dreptul de proprietate asupra terenurilor, suprafaţa acestora, după caz,
adiacenţii, precum şi alte date, la solicitarea şi cu acordul părţilor.
În calitate de obiect al contractului de schimb pot fi doar terenuri incluse
în circuitul civil.
Întocmirea, perfectarea şi autentificarea notarială a contractului de
schimb poate avea loc, la decizia şi prin acordul părţilor contractante:
1) la primăria satului (secretarul consiliului), comunei, în al cărei
teritoriu sunt situate terenurile;
2) la un birou notarial privat în al cărui rază de activitate este situat
terenul;
3) la un birou notarial de stat în al cărui rază de activitate este situat
terenul.

5. Contractul de donaţie a terenurilor

Prin contractul de donaţie, o parte (donatorul) se obligă să mărească din


contul patrimoniului său, cu titlu gratuit, patrimoniul celeilalte părţi (donatar).
Astfel, în rezultatul încheierii şi executării contractului de donaţie, este în câştig
material sau financiar doar o parte a contractului (donatarul), dar nu şi
donatorul.
Contractul de donaţie a terenului este un contract solemn, translativ de
proprietate, dar spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, nu este
un contract oneros, ci unul unilateral (nu este sinalagmatic), real şi cu titlu
gratuit. Astfel, contractul de donaţie se consideră încheiat din momentul
transmiterii bunului donat în posesiunea şi proprietatea persoanei care primeşte
donaţia.
În cazul contractului de donaţie este foarte important acordul de voinţă a
celor două părţi.
În cazurile în care donatar este un minor, o persoană incapabilă sau o
persoană cu capacitate de exerciţiu limitată, atunci în numele acestora vor
acţiona reprezentanţii lor legali, tutorii sau curatorii respectivi.
Forma contractului de donaţie a terenurilor. Contractul de donaţie a
terenurilor, inclusiv agricole, absolut în toate cazurile trebuie încheiat în formă
autentică cu înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului primit drept
donaţie în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui
rază teritorială este situat terenul
Părţile contractului de donaţie a terenurilor. Părţile contractului de
donaţie a terenului se numesc donator şi donatar. Donator este persoana care
face donaţia, iar Donatar este persoana care acceptă şi primeşte donaţia.
Obiectul contractului de donaţie a terenului. Contractul de donaţie a
terenului în mod obligatoriu trebuie să indice obiectul contractului (terenul ce
este donat): numărul cadastral al terenului, documentul ce confirmă dreptul de
proprietate asupra terenului, suprafaţa acestuia, după caz, adiacenţii etc.
Revocarea donaţiei pentru ingratitudine. Donaţia poate fi revocată dacă
donatarul a atentat la viaţa donatorului sau a unei rude apropiate a acestuia,
dacă se face vinovat de o altă faptă ilicită faţă de donator sau faţă de o rudă
apropiată a acestuia, situaţii care atestă o ingratitudine gravă, sau dacă refuză
fără motive întemeiate să acorde donatorului întreţinerea datorată.

6. Contractul de arendare a terenurilor


Caracterele juridice ale contractului de arendă. Contractul de arendă
este un contract:
a) negociabil de părţi, astfel că proprietarul terenului (arendatorul) şi
arendaşul au dreptul şi libertatea de a negocia între ei clauzele (condiţiile)
contractului de arendă, inclusiv modul de formulare şi includere în contract a
clauzelor obligatorii stabilite de lege
b) cu titlu oneros, ceea ce înseamnă că atât arendatorul cît şi arendaşul
terenului vor obţine beneficii materiale concrete, inclusiv financiare, în
rezultatul executării contractului de arendare.
c) bilateral (sinalagmatic), deoarece la contract participă două părţi:
proprietarul terenului (arendatorul) şi arendaşul ce dă naştere la obligaţii
reciproce între părţi,
d) solemn, în sensul că trebuie încheiat în formă scrisă.
e) cu executare succesivă, deoarece executarea contractului de arendare
durează în timp şi în toată perioada de valabilitate, de la încheiere şi până la
încetarea relaţiilor de arendare
f) netranslativ de proprietate, deoarece transferă numai dreptul de
folosinţă asupra terenului pentru o durată determinată.
Capacitatea juridică a părţilor contractante. Părţile
contractului de arendare se numesc arendator şi arendaş.
Arendator este persoana fizică sau persoana juridică care dă terenul în arendă.
Obiectul contractului de arendă. Bunurile care pot forma obiectul
contractului de arendare sunt următoarele: terenuri agricole productive –
arabile, vii, livezi, pepiniere viticole, pomicole, de arbuşti fructiferi, plantaţii
de hamei şi duzi – terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice,
amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice.
Contractul de arendare a terenurilor trebuie să includă, în mod
obligatoriu, date privind:
a) părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
b) obiectul contractului;
c) actul care autentifică dreptul de proprietate sau alt drept al
arendatorului de a da terenul agricol în arendă;
d) înregistrarea contractului în modul stabilit;
e) termenul de arendă;
f) componenţa, forma şi cuantumul plăţii de arendă;
g) modalitatea, termenul şi locul achitării plăţii pentru arendă;
h) drepturile şi obligaţiile părţilor;
i) răspunderea părţilor;
j) condiţiile de modificare şi de reziliere a contractului;
k) condiţiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat,
inclusiv a utilajului şi a tehnicii agricole;
l) condiţiile de recultivare, după caz;
Neincluderea în contractul de arendă a unei clauze esenţiale sau
nerespectarea formei scrise a contractului atrage nulitatea acestuia.
Termenul de arendă. Contractul de arendare trebuie să conţină date
precise privind data, la care începe arenda şi data, când încetează arenda.
Dacă proprietarul terenului (arendatorul) nu doreşte să prelungească
termenul de arendă a terenului, acesta va comunica în scris despre aceasta
arendaşului cu 3 luni înainte de expirarea termenului de arendă convenit iniţial.
Contractul de arendare poate fi prelungit cu acordul comun al părţilor.
Forma contractului de arendare a terenurilor agricole.
Contractul de arendare a terenurilor agricole va fi încheiat în formă scrisă.
Înregistrarea contractului/dreptului de arendare a terenurilor agricole.
Înregistrarea contractului/dreptului de arendare a terenului agricol are loc, în
funcţie de durata contractului:
a) în registrul contractelor de arendă la primăria localităţii în a cărei rază
teritorială este situat terenul;
b) în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui
rază teritorială este situat terenul.
Obligaţiile arendatorului:
a) să predea terenul agricol dat în arendă în termenul şi în condiţiile
stipulate în contract;
b) garantarea pe arendaş împotriva evicţiunii;
c) răspunde pentru viciile terenului şi altor bunuri agricole date în arendă;
d) achită impozitele şi taxele datorate pentru bunurile agricole arendate;
e) să acţioneze într-o manieră care să nu împiedice exploatarea normală
a bunurilor date în arendă;
f) să efectueze din cont propriu reparaţia capitală a bunurilor date în
arendă în cazul în care contractul nu prevede altfel;
Obligaţiile arendaşului:
a) să folosească cu bună-credinţă terenul arendat, conform legii,
destinaţiei şi categoriei de folosinţă a terenului şi clauzelor contractului;
b) să menţină potenţialul productiv al terenului arendat, să restituie
terenul, la expirarea termenului stipulat în contract, în starea corespunzătoare
clauzelor contractului, ţinându-se cont de gradul de uzură;
c) să achite plata de arendă în termenul şi în modul stabilit;
d) să achite impozitele şi alte plăţi, prevăzute de lege, dacă contractul nu
prevede altfel;
e) achită cheltuielile de încheiere a contractului, respectiv taxele de
redactare şi înregistrare a contractului de arendă care sunt în sarcina acestuia;

7. Contractul de concesiune a terenurilor

Caracterele juridice ale contractului de concesiune. Contractul de


concesiune, asemeni cum şi contractul de arendare a terenurilor, este un
contract: a) negociabil de părţi; b) cu titlu oneros; c) bilateral (sinalagmatic);
d) solemn; e) cu executare succesivă; f) comutativ; g) netranslativ de
proprietate.
Pot face obiectul concesiunii:
a) terenurile şi alte resurse naturale, prospectarea, explorarea
şi valorificarea acestora;
b) bunurile mobiliare şi imobiliare ale organizaţiilor şi întreprinderilor
de stat sau municipale.
Calitatea de concedent o are:
a) Guvernul, în cazul concesionării terenurilor şi altor resurse naturale. În
acest caz contractul de concesiune se va încheia între concesionar şi organul
central de specialitate al administraţiei publice autorizat de Guvern;
b) organele centrale de specialitate şi autorităţile administraţiei publice
locale, în limitele competenţei lor, în cazul concesionării bunurilor
întreprinderilor de stat (municipale), a altor obiecte economice.
Concesiunea se acordă în baza rezultatelor concursului internaţional, cu
încheierea ulterioară a contractului de concesiune.
Contractul de concesiune va cuprinde:
a) părţile contractante;
b) obiectul şi scopul concesiunii;
c) formele, condiţiile, cuantumul şi modul de efectuare a plăţilor
concesionale;
d) obligaţiile concedentului privind concesionarea obiectelor
şi drepturile lui de control asupra exploatării acestora;
e) condiţiile de asigurare a obiectului concesiunii;
f) clauza privind menţinerea sau modificarea numărului de locuri de
muncă;
g) modul de distribuire a bunurilor între concesionar şi concedent la
încetarea efectului contractului de concesiune;
h) răspunderea părţilor şi modul de soluţionare a litigiilor;
i) procedura lichidării întreprinderii concesionale;
j) durata contractului;
k) garanţiile financiare ale părţilor;
l) sediul şi elementele de identificare ale băncilor părţilor;
m) alte clauze negociate şi convenite de părţi.
8. Contractul de ipotecă a terenurilor

. Contractul de ipotecă este un contract accesoriu.


Gajul este de două tipuri:
- gajul înregistrat (gajul fără deposedare);
- amanetul (gajul cu deposedare).
În cazul gajului înregistrat, obiectul gajului rămâne în posesiunea
debitorului gajist sau a unui terţ care acţionează în numele debitorului gajist
- ipoteca – gajarea terenurilor, construcţiilor, altor bunuri imobile legate
nemijlocit de pământ, împreună cu terenul aferent necesar asigurării
funcţionale a obiectului gajat sau cu dreptul de folosinţă a acestui teren.
Obiectul contractului de ipotecă a terenului. Obiect al contractului de
ipotecă poate fi orice bun imobil care este strâns legat de pământ şi a cărei
deplasare nu este posibilă decât aducând atingere esenţei bunului imobil
(distrugere totală sau parţială). Terenul poate fi obiect al ipotecii doar dacă nu
este retras din circuitul civil.
Contractul de ipotecă, în mod obligatoriu, trebuie să indice obiectul
contractului, adică terenul ipotecat:
- numărul cadastral al terenului;
- documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra terenului;
- suprafaţa acestuia;

- adiacenţii (după caz), precum şi alte date, la solicitarea şi acordul


părţilor.
Părţile contractului de ipotecă a terenului agricol. Părţile contractului
de ipotecă a terenului agricol sunt:
- creditorul gajist;
- debitorul gajist.
Contractul de ipotecă a terenului trebuie să fie încheiat în formă scrisă şi
autentificat notarial.
9. Moştenirea terenurilor

Prin moştenire înţelegem transmiterea patrimoniului unei persoane fizice


decedate către succesorii săi Moştenirea poate fi de două feluri:
- moştenire testamentară;
- moştenire în temeiul legii.
Moştenirea testamentară a terenurilor. În cazul moştenirii testamentare,
persoana care a decedat (testatorul), întocmeşte, în timpul vieţii, un testament.
Testamentul este un act juridic prin care testatorul lasă moştenitorului său toate
bunurile sau o parte din ele.

Testamentul se perfectează în scris şi se semnează de către testator.


- .
În cazul succesiunii testamentare, pot fi moştenitori persoanele care se
aflau în viaţă la momentul decesului celui ce a lăsat moştenirea, precum şi cele
care au fost concepute în timpul vieţii lui şi s-au născut vii după decesul
acestuia.

În cazul în care terenul este lăsat la mai mulţi moştenitori, testatorul poate
indica cota fiecăruia dintre aceştia sau poate lăsa terenul în moştenire fără a
indica ce cotă aparţine fiecăruia dintre moştenitori.
Moştenirea terenurilor în temeiul legii. Moştenirea în temeiul legii are
loc în cazul în care persoana care a decedat:
- nu a lăsat testament;
- testamentul a fost declarat nul;
- succesorul testamentar a decedat în acelaşi timp cu testatorul;
- succesorul testamentar este nedemn. Moştenitorii
legali se împart în trei clase:
- clasa I – descendenţii (fiii şi fiicele celui ce a lăsat moştenirea, inclusiv
cei înfiaţi), soţul supravieţuitor şi părinţii;
- clasa II – fraţii, surorile şi bunicii;
- clasa III – unchii şi mătuşile