Sunteți pe pagina 1din 25

Ministerul Educației, Culturii și Cercetării al , DrepRepublicii Moldova

Universitatea Tehnică a Moldovei


Facultatea Construcții, Geodezie și Cadastru
Departamentul Inginerie, Drept și Evaluarea Imobilului

Lucrare de verificare
La disciplina: Evaluarea imobilului special
Tema: Determinarea valorii de piață a bibliotecii UTM din orașul
Chișinău, str. Studenților 9/11

A efectuat: st. gr. EI-1607


Secureanu Antonina
A verificat: lector asistent
Calin Natalia

Chișinău 2019
INTRODUCERE

Conform Codului Civil al Republicii Moldova, noțiunea de bun imobil reprezintă acele
lucruri, obiecte, care sunt fixate, așezate stabil, neclintit, nu-și schimbă poziția, nu se mișcă și nu
pot fi mutate dintr-un loc în altul. Bunurile imobile sunt terenurile, livezile și alte plantații,
spațiile de sub terenuri (porțiunile de subsol), rîurile, lacurile, iazurile, drumurile, casele,
clădirile, construcțiile etc.. Adică bunurile ce nu pot fi înstrăinate fără a le provoca un oarecare
prejudiciu. Obiectul bunului imobil nu poate fi perceput doar ca obiect fizic, ci poate fi abordat
ca un complex de drepturi și interese asupra lui. În ansamblu drepturile și caracterul fizic al
bunului imobil formeaza obiectul bunului imobil ce va fi studiat în continuare.
Proprietățile cu destinație specială reprezintă proprietățile care în virtutea specificului lor și
a relațiilor speciale de piață, sunt utile doar intr-un domeniu restrîns, sau pentru un cerc de
utilizatori și care se vînd foarte rar pe o piață liberă concurențială sau în componența
businessului unei întreprinderi.
Bunurile imobile cu destinație specială spre deosebire de celelalte bunuri imobile, au
anumite trăsături specifice și anume stilul arhitectural diferit, sunt destinate pentru a satisface
anumite interese sau nevoi ale societății, sunt unice. Deși acest tip de bunuri imobile se
tranzacționează greu pe piața, totuși acest lucru are lor, însă deseori din lipsa de eficacitate a
activității desfășurate în cadrul întreprinderii date, se recurge la schimbarea destinației acestui
obiect, iar acesta poate fi transformat în obiect comercial sau industrial.
În lucrarea dată a fost supusă evaluării biblioteca UTM, amplasată în orașul Chișinău,
strada Studenților 9/11. Au fost aplicate 2 metode de evaluare , metoda costurilor și metoda
veniturilor.

2
ANALIZA PIEȚII IMOBILULUI SPECIAL
Bunurile imobile cu destinație specială care datorită caracterului său specific nu se vînd
în mod curent( dacă se vînd vreodată). Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobile este
determinat de tipul construcției, mărime, amplasare, caracteristcile funcționale și modul de
utilizare, tipul echipamentului tehnologic care poate fi amplasat în cladire,etc. bunuri imobile
specializate sunt considerate: centrale electrice, cladirile instituțiilor de învațămînt și institutelor
de cercetări, obiecte ale ocrotrii sănătății și instituțiilor de cultură, muzeele, bibliotecile,
obiectele de cult si altele.
Luînd în considerație caracterul specific al acestuit tip de bunuri imobile, se denotă o
posibilitate delicată de a efectua o analiză obiectivă a pieței. O importanță majoră o au factorii ce
ar determina utilitatea fiecărui bun imobil cu destinație specială în parte, printre care se enumeră:
 Amplasarea bunului imobil;
 Aportul la dezvoltarea infrastructurii;
 Factori juridici;
 Factorii sociali;
 Factorii naturali și de mediu;
 Dotarea tehnică
Analizînd lista enumerată anterior se evidențiază în special factorii sociali care determină
și modul de utilizare a bunului imobil în vederea suplinirii necesităților populației. Printre
factorii sociali fac parte caracteristici precum : clasificarea populaţiei pe grupuri de vîrsta;
prestigiul cartierului sau zonei în care se află bunul imobil evaluat, diferenţa dintre păturile
sociale sau dintre persoane cu diferite nivele de educaţie; marimea familiilor.
De rînd cu factorii sociali nu mai puțin importanți sunt cei naturali și de mediu deoarece
ei sunt cei care influiențează direct asupra stării tehnice a bunului imobil și durata de exploatare
posibilă. Evaluatorul trebuie să poată depista factorii nocivi sau alţi factori ca: eroziunea solului
ce influenţează productivitatea; seismicitatea; nivelul apelor subterane; clima etc. .
Dat fiind faptul că un bun imobil este însoțit indispensabil și de drepturi de proprietate și
folosință a lui, este important de menționat și factorii juridici ce pot influiența valoarea. În
special se enumeră: condiţiile care sînt asigurate de către primării, organele publice: trasport
public, drumuri accesibile prin împrejurimile obiectului; nivelul regulării de stat: schimb de
destinaţie, stabilirea cotelor de arendă, protecţia mediului ambiant, norme de construcţii;
stimularea folosirii terenurilor şi valorificarea lor: înlesniri fiscale, investiţii în construcţii.
Un alt atuu important îl reprezintă dotarea tehnică a imobilului, în dependență de
destinația obiectului dotarea lui poate varia considerabil, luînd în considerație că prin imobile de
3
tip special se enumeră atît centrale electrice, termice etc. cît și clădiri administrative, școli, teatre,
biblioteci etc.

Obiecte ale
sectorului
energetic

Instituțiile de
învățămînt

Instituții de
Bunuri imobile cercetare
cu destinație
specială Obiecte ale
gospodăriei
comunale

Obiecte ale
culturii

Clădiri ale
cultelor

Figura 1.1 Clasificarea bunurior imobile cu destinație specială

Evidențiind în special bibliotecile ca bunuri imobile speciale este posibilă distingerea mai
multor particularități. Examinînd latura juridică putem afirma că bibliotecile sunt de tip public și
cu acces restrîns. Pe teritoriul Republicii Moldova în prezent se enumeră 1334 biblioteci.
Evoluția numărului de biblioteci este reprezentată în figura 1.2

1365
1360
1360
1355 1353

1350
1345 1343

1340 1338
1334
1335
1330
1325
1320
2013.5 2014 2014.5 2015 2015.5 2016 2016.5 2017 2017.5 2018 2018.5
4
Figura 1.2 Evoluția numărului de biblioteci pe teritoriul Republicii Moldova 2014-2018
Figura de mai sus exprimă o scădere a numărului de biblioteci pe teritoriul Republicii
Moldova pe parcursul a 5 ani anteriori astfel nr lor scăzînd pe acest parcurs cu 26 unități.
Focusînd însă atenția pe evoluția aceluiași indicator în capitală se remarcă o evoluție
constată a numărului de edificii cu această destinație , fapt eviențiat în figura 1.2
49.2
49 49 49 49
49
48.8
48.6
48.4
48.2
48
48
47.8
47.6
47.4
2014 2015 2016 2017 2018

Figura 1.3 Evoluția numărului de biblioteci în mun. Chișinău


Conform datelor statistice numărul de biblioteci în municipiul Chișinău este același pentru
ultimii 3 ani, numărîndu-se 49 de biblioteci.O scădere se observă doar în anul 2015 cînd numărul
de bilioteci a fost de 48 biblioteci.

5
Figura 1.4 Numărul de publicații și vizitatori activi ai bibliotecilor
Conform datelor prezentate de statistica.md referitor la numărul vizitatorilor activi,se poate
observa că nuărul acestor a scăzut în ultimii 3 ani.

6
2 DETERMINAREA VALORII DE PIAȚĂ PRIN METODA
COSTURILOR
Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea
cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de
consum.
Metoda cheltuielilor este aplicată în următoarele cazuri:
a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (în acest caz costul construcţiei, care
include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă);
b) evaluarea construcţiilor nefinisate;
c) analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;
d) reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va determina valoarea de
reconstituire);
e) argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;
f) determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului evaluării;
Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V = Vt + (Vc - D), (2.1)
unde:
V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de piaţă a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate ca noi;
D - deprecierea acumulată.

Tabelul 2.1 Descrierea obiectului evaluat


Nr.ord Indicator Descriere
1 Fundație beton armat
2 Pereti exteriori si exterior coloane metalice, b/a,
bca
3 Pereți despărțitori BCA
4 Planseu cerdac ferma metalica
5 Planseu intermediar beton armat
6 Acoperis ruberoid
6 Pardosea ciment
7 Ferestre metaloplastic
8 Usi metaloplastic
9 Fatada tencuiala
10 Finisaj interior Prelucrat cu amestec
7
uscat
11 Instalații canalizare, apeduct,
electricitate, incalzire
12 Alte lucrari scari

Tabelul 2.1 Compararea obiectului evaluat cu obiectul din ICVR


Nr Criteriul Obiect din ICVR Obiect evaluat Ajustarea
1 Grupa de capitalizare 1 1 1
2 Numarul de etaje 2 2 1
3 Fundatie beton armat beton armat 1
4 Pereti caramida, beton BCA, beton armat 0,94
armat
Planseu beton armat beton armat 1
5 Goluri lemn metaloplast 1,05
6 Pardosea scindura ciment 1,1
7 Acoperis azbest ruberoid 0,9
8 Rețele canalizare, apeduct, canalizare, apeduct, 0,98
electricitate, electricitate,
incalzire, alarma, incalzire
radiou
Total 1,00

Tabelul 2.3 Determinarea valorii de reconstituire


Denumire Unitate Volumul Baza Cost, 1969 Data Vr
a de constructie calcularii evaluarii Kind=1,10
masura i Kbi= 1,10
TVA=20
Biblioteca m.c 20515 ICVR Nr 9, 24,12 35 924 52 162 517
partea 3 t 25 599

Cost 1969= 24,2*0,997= 24,12


Data evaluării= 20 515*(1,19*1,5*40,674)* 24,12 =35 924 599 lei
Vr= 35 924 599*(1,10*1,10*1.20)= 52 162 517 lei
Tabelul 2.4 Determinarea uzurii fizice a obiectului evaluat
Elementele Greutatea specifica Gradul de uzura Gradul de uzura
constructive
Fundatie 5 25 1,25
Pereti 22 25 5,5
Plansee 13 20 2,6
Acoperis 4 10 0,4
Pardosea 10 20 2
Goluri 12 10 1,2
Finisaj 10 15 1,5
Retele ingineresti 16,1 25 4,025
Alte lucrari 7,9 15 1,185

8
Total 100 19,66

U fizică = 52 162 517* 19,66% = 10 255 151 lei


Tabelul 2.5 Determinarea valorii reziduale a elementelor constructive
Indicator Greutatea valoarea de Procente lei Valoarea
specifica reconstituire reziduală
Fundația 0,05 2 608 126 0,25 652 031 1 956 094
Pereti 0,22 11 475 754 0,25 2 868 938 8 606 815
Planseu 0,13 6 781 127 0,2 1 356 225 5 424 902
Acoperis 0,04 2 086 501 0,1 208 650 1 877 851
Pardosea 0,1 5 216 252 0,2 1 043 250 4 173 001
Goluri 0,12 6 259 502 0,1 625 950 5 633 552
Finisaj 0,1 5 216 252 0,15 782 438 4 433 814
Instalatii 0,161 8 398 165 0,25 2 099 541 6 298 624
Alte lucrari 0,079 4 120 839 0,15 618 126 3 502 713
Total x x x x 41 907 366

Tabelul 2.6 Deteminarea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de scurtă durată


Elementele Valoarea Fizica Efectiva Uzura Marimea uzurii
constructive rezidual nerecuperabilă
de scurta ă
durată
Acoperis 1 877 8 10 0,8 1 502 280
851
Pardosea 4 173 10 30 0,33 1 391 000
001
Goluri 5 633 8 25 0,32 1 802 737
552
Finisaj 4 433 6 10 0,6 2 660 288
814
Total x x x x 7 356 306

Tabelul 2.7 Determinarea uzurii fizice a elementelor de lungă durată


Indicator Valoarea
Valoarea de reconstituire totala 52 162 517
Uzura fixica recuperabila 10 255 151
Uzura fizica nerecuperabila 7 356 306
Valoarea de reconstituire a elementelor de lunga durata 34 551 060
Virsta efectiva a constructiei 12
Durata de viata fizica a constructiei 70
Coieficientul uzurii 0,17
Uzura fizica a elementelor de lunga durata 5 923 039
Uzura totală= 23 534 496 lei
VP= 52 162 517 -23 534 496= 28 628 022 lei
3. METODA VENITULUI
9
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului
operaţional net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Aplicarea metodei veniturilor se
efectuează în două etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de determinat următoarele
tipuri de venituri şi cheltuieli legate de funcţionarea bunului imobil:
a) venitul brut potenţial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii tuturor
spaţiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obţinut în urma funcţionării bunului imobil, ţinînd
cont de nivelul de ocupare a spaţiilor şi eventualele pierderi la colectarea plăţii de arendă.
Formula în baza căreia se calculează venitul brut efectiv este:
VBE = (VBP - DSL) + AV (3.1)
unde:
VBE - venitul brut efectiv,
VBP - venitul brut potenţial,
DSL - deducerea pentru spaţiile libere,
AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în arendă a
spaţiilor disponibile;
Venitul operaţional net se calculează după următoarea formulă:
VON = VBE - CO (3.2)
unde:
VON - venitul operaţional net,
CO - cheltuieli operaţionale.
Capitalizarea directă implică transformarea venitului obţinut pe parcursul unui singur an de
gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,

V = VON/r (3.3)
unde:
V - valoarea estimată,
r - rata de capitalizare.

Tabelul 2.8 Determinarea ratei riscului investițiilor pentru obiectul evaluat

10
Tipul si denumirea riscului Gradul riscului
Risc sistematic
Inrautatirea situatiei economice 4
Majorarea numarului obiectelor competitive 4
Modificarea legislatiei 2
Risc investitional
Calamitati naturale 2
Neachitarea platii de arenda 4
Management neefectiv 4
Factori criminogeni 3
Control financiar 3
Oformarea incorecta a contractelor 2
Suma punctelor 28
Numarul factorilor 9
Marimea ponderala 3,11

Tabelul 2.9 Determinarea ratei de actualizare


Indicatori Formula de calcul Valoarea indicatorului
Rata profitabilitatii fara risc BNM la 28.11.2019 7,50%
Rata anuală a inflatiei Legea bugetului de stat 5%
Rata riscului ne asteptat 1-2% 1%
Rata riscului lichiditatii R= Rpfr*(Pre*Expp/12) 6,25%
joase
Rata riscului pietei 3,11
Rata de actualizare R=7,5+5+1+6,25+3,11 22,86

Tabelul 2.10 Determinarea valorii de piață prin metoda venitului


Indicator UM Valoarea 2020 2021 2022 Post
de baza prognoza
Suprafata arendata mp 2699,3
Plata de arenda euro 3
Majorarea prognozata a % 5%
platilor de arenda
Plata de arenda ajustata euro/m 3,15 3,31 3,47 3,65
p
VBP euro/an 8 503 8 928 9 374 9 843
Ajustarea pentru % 5% 425 446 469 492
neachitarea platii de
arenda
VBE euro 8 078 8 482 8 906 9 351
CO euro 2% 162 170 178 187
VON euro 7 916 8 312 8 728 9 164
rata de actualizare % 22,86%
Reversia euro 40 087
Factorul actualizat 1 0,8139 0,6625
Fluxul de venit euro 7916 6 765 5 782
11
actualizat
Reversia actualizata euro 26 557
Valoarea totala euro 47 021

Valoarea de piață a bunului imobil determinat prin metoda venitului constituie 47 021 euro
sau 910 800 lei
Reconcilierea rezultatelor
În procesul de reconciliere a rezultatelor evaluării evaluatorul va determina mărimea
valorii finale a obiectului evaluării.
Procedura de reconciliere este constituită din două etape:
a) revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale evaluării, care include explicarea
diferenţelor între valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare şi determinarea celei mai
credibile valori;
b) estimarea valorii finale.
Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale se bazează pe verificarea:
a) corectitudinii selectării tipului valorii estimate;
b) corectitudinii metodelor aplicate;
c) profunzimii analizei elementelor pieţei imobiliare;
d) veridicităţii datelor utilizate în analiză;
e) corectitudinii interpretării şi utilizării datelor;
f) corectitudinii efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;
g) consistenţa datelor utilizate în evaluare.
Mărimea valorii finale determinate în procesul de reconciliere va depinde de:
a) tipul valorii estimate;
b) informaţia disponibilă la data evaluării şi relevantă scopului evaluării;
c) metodele de evaluare aplicate.

Tabelul 2.11 Reconcilierea rezultatelor


Denumirea indicatorului Valoarea
Metoda costului 28 628 022 (0,95)
Metoda venitului 910 800 (0,05)
Valoarea de piață 27 242 161

CONCLUZIE

12
Bunurile imobile cu destinație specială reprezintă un obiect al evaluării care necesită o
atenție deosebită din partea evaluatorului. Rezultînd de la natura acestui tip de bunuri imobile
este mai complicat și incorect de a utiliza abordările clasice bazate pe conjunctura pieței pentru a
le evalua. Pentru formarea unei opinii obiective asupra utilității și a justei valori a bunului este
foarte important de a aplica o pondere care ar favoriza metodele bazate pe costul construcției
obiectului.

Efectuînd lucrarea dată, sarcina de bază a fost determinarea valorii de piață a bunului
imobil „Biblioteca UTM” amplasată în sectorul Rîșcani str. Studenților 9/11. Deoarece imobilul
este unul de tip special abordare prin vînzări comparabile nu a fost posibil de utilizat în calcule.
Totodată aplicînduse abordările prin venit și prin calculul costului de reconstrucție, au fost
obținute valori de 910 800 MDL și respectiv 28 628 022 MDL. Efectuînduse reconcilierea
valorilor obținute a fost luată decizia de a da prioritate abordării prin calculul costului de
reconstrucție, fiind considerată cea mai apropiată de scopul evaluării și a fost obținută o valoare
de piață de 27 242 161 MDL.

13
Anexa 1. Cursul valutar BNM

Anexa 2 Amplasarea obiectului evaluat

Anexa 3. Dosarul cadastral al obiectului evaluat

14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24