TEMA III: ¿LA RECIENTE MODIFICACIÓN DEL

ARTÍCULO 2014 CC. CONTRIBUYE A LA

EFICIENTE PROTECCIÓN DEL DERECHO DE
PROPIEDAD?

KRISTHEL INDRA ADDANARY RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ

PROGRAMA DE MAESTRÍA EN DERECHO CON MENCIÓN EN DERECHO CIVIL Y COMERCIAL
 CONCLUSIONES
(GRUPO N° 06)

PRIMERA: Antes de la modificación del Artículo 2014° del Código Civil, el legislador, en
aras de solucionar el gran problema que afronta nuestra sociedad, respecto del fraude
inmobiliario en las transferencias de bienes inmuebles, consideró suficiente que, para
realizar una adquisición que resulte protegida por la buena fe registral –entendida como
ignorancia o desconocimiento de las causales de nulidad, anulabilidad, rescisión o
resolución que afectan el acto jurídico objeto del contrato-, los terceros debían analizar
la información contenida en los asientos registrales; sin embargo, a partir de la
modificación del artículo en mención, el legislador, estimó necesario que, además de
que se analicen los asientos registrales, también resulta indispensable acudir a la fuente
de dicha información, es decir, a los títulos archivados que dan lugar a la inscripción del
titular aparente. Y ello, en tanto, considera que, el asiento registral no tiene sustantividad
propia, al ser un resumen del título archivado, y en este sentido, la revisión de aquel no
puede ser concluyente, toda vez que sólo acudiendo al título archivado, será posible
detectar las causas evidentes de invalidez o ineficacia que afectan el acto jurídico, lo
que finalmente, -desde la perspectiva del legislador-, maximiza la posibilidad de detectar
los actos fraudulentos, y con ello, excluir la buena fe del tercero adquirente de forma
eficiente.

SEGUNDA: Contrario a lo antes expuesto, y al fundamento del legislador, cabe precisar,

que, no es cierto que el asiento registral carezca de sustantividad, al ser catalogado
como un mero “resumen” del título archivado, pues éste contiene la información esencial
que realmente interesa al mercado: (i) la titularidad del bien, ii) las limitaciones y/o
restricciones que afectan la titularidad, y, iii) qué derechos pueden causar un cambio en
la relación de titularidad. Información, que, dicho sea de paso, ha sido previamente
evaluada –de manera rigurosa- por los funcionarios públicos encargados –y
suficientemente capacitados- de proteger la fe pública y controlar la legalidad de los
actos jurídicos, lo cual genera en los ciudadanos, un nivel de confianza y seguridad
suficiente para contratar, que finalmente reduce significativamente los costos de
transacción en el mercado; de modo que el tráfico jurídico se vea provisto de la agilidad
y eficiencia que los agentes económicos exigen en la circulación dinámica de bienes.
Caso contrario, el sistema registral distaría completamente de su objetivo principal:
garantizar el ejercicio pleno, pacífico y exclusivo de las titularidades inscritas en el
Registro.

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Asimismo, la imposición al tercero de llevar a cabo la exhaustiva tarea de descartar las
causas de invalidez e ineficacia contractual, supone una labor equiparable a la compleja
función calificadora del registrador, obligándolo además, a reconstruir una realidad, a
partir de un documento pactado y celebrado entre dos personas extrañas, de las que
desconoce sus propósitos y/o intenciones, por lo que, si las causales de invalidez no
fueron advertidas en su oportunidad, por las propias partes o los funcionarios que
protegen la fe pública, es irreal esperar que el tercero –ajeno a la relación contractual y
alejado de la labor jurídica-, realice una labor de detección del fraude normativo, superior
a la previamente efectuada por las autoridades en mención. Suponer que ello es posible,
constituye una prueba “diabólica” en perjuicio del tercero.

En definitiva, esta modificación al artículo 2014° del Código Civil, no coadyuva a la

eficiente protección del Derecho de Propiedad, sino que, por el contrario, por un lado, la
adquisición de bienes se vuelve más engorrosa, costosa y difícil, al punto de suponer
un obstáculo a la circulación de los bienes en el mercado. Y, por otro lado, termina
trasladándose los riesgos y costos que la invalidez contractual genera, a quienes se
encuentran en posición menos favorable para mitigarlos; dejando de lado, que para que
realmente se desincentive eficientemente el fraude inmobiliario, se debe partir por exigir
a los notarios y registradores, la implementación de mecanismos apropiados de
seguridad, que permitan detectar los esquemas oblicuos, directos o indirectos de
transgresión normativa, en lugar de trasladar el problema de los fraudes a los
ciudadanos.

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