OBLIGACIÓN DE ESCRITURAR

La escritura pública es un documento que se tramita ante un notario público y en el

que se hace constar un determinado acontecimiento o derecho autorizado por el propio
funcionario, quien se ocupará de firmar junto con los otorgantes.

Conforme la nueva redacción del Código Civil y Comercial en su art. 1017, deben
ser hechos en escritura pública:

A. Los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos
reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado
mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa;
B. Los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;
C. Todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados por escritura pública;
D. Los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser
otorgados por escritura pública.

Análisis de INCISO A:
El texto legal prescribe como forma la escritura pública que constituye así un requisito
especial de existencia o tipificación de todos los actos jurídicos que tienen por objeto
transmitir el dominio sobre las cosas inmuebles, constituir derechos reales sobre tales
bienes o traspasar las desmembraciones de la propiedad raíz ajena.

En este caso, el INCISO A no guarda diferencia con el INCISO 1º del art. 1184 del código
anterior que tenía una redacción parecida e idéntica sustancia.

Análisis del INCISO B:

Este inciso establece que los contratos que tengan por objeto derechos dudosos o litigiosos
sobre inmuebles deben ser ejecutados en escritura pública.

Este inciso se encontraba indirectamente establecido en el INCISO 8 del art. 1184 del
Código anterior, que regulaba que las transacciones sobre inmuebles debían realizarse
mediante escritura pública.

Análisis del INCISO C:

El presente inciso hace referencia a que todos los contratos que sean accesorios de
contratos redactados en escritura pública, deben hacerse bajo esa misma formalidad. En
este caso lo accesorio sigue la suerte de lo principal.

Respecto al presente inciso, el mismo se encontraba mencionado en el INCISO 10 del

Código anterior.

Análisis del INCISO D:

Por último, el inciso D se refiere a aquellos contratos que se realizan por escritura pública
ya que así fue acordado por las partes o porque lo dispone el ordenamiento jurídico.

Esta cláusula no se encontraba en el Código anterior y busca otorgar carácter obligatorio a

otras disposiciones del Código que requieren escritura pública como medio de
instrumentación o en los que la voluntad de las partes así lo decida.

Otras diferencias con el código anterior:

En el nuevo Código Civil y Comercial no se contempla directamente los siguientes
supuestos que estaban previstos en el artículo 1184 del régimen anterior:
A. INCISO 2: Las particiones extrajudiciales de herencia.
B. INCISO 3: Los contratos de sociedad civil, sus prórrogas o modificaciones.
C. INCISO 4: Las convenciones matrimoniales y la constitución de dotes.
D. INCISO 5: Toda constitución de renta vitalicia.
E. INCISO 6: La cesión, renuncia y repudiación de derechos hereditarios.
F. INCISO 7: Los poderes generales o especiales para actuar en juicio, los poderes para
administrar bienes y cualesquiera otro poder que tenga por objeto un acto redactado o
que deba redactarse en escritura pública.
G. INCISO 11: Los pagos de obligaciones consignadas en escritura pública, con excepción
de los pagos parciales, de intereses, canon o alquileres.

Si bien no están mencionados en el artículo 1017 del Código actual, en general estos
últimos supuestos siguen requiriendo escritura pública para su instrumentación. En el
nuevo Código, la necesidad de escritura pública respecto a los supuestos mencionados se
encuentra contemplada en la regulación específica: art. 448 para las convenciones
matrimoniales, el art. 2299 para las renuncias de herencia, el art. 1599 para la renta vitalicia,
el art. 2202 respecto de la cesión de derechos hereditarios y el art. 363 para la
representación, que consigna que si el acto para el cual la representación se otorga debe
ser celebrado en escritura pública, el poder respectivo debe tener también dicho formato.

En el caso de las particiones extrajudiciales de herencias, el art. 2369 indica que si

todos los copartícipes se encuentran presentes y son plenamente capaces, la partición
puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad se juzguen convenientes. Sin
embargo, en relación a lo que establece el art. 1017, si en el acervo hubiera inmuebles,
debería realizarse por escritura pública.

Omisión de escritura pública:

El art. 969 del CCC establece: “Los contratos para los cuales la ley exige una forma para
su validez, son nulos si la solemnidad no ha sido satisfecha. Cuando la forma requerida
para los contratos, lo es sólo para que estos produzcan sus efectos propios, sin sanción de
nulidad no quedan concluidos como tales mientras no se ha otorgado el instrumento
previsto, pero valen como contratos en los que las partes se obligaron a cumplir con la
expresada formalidad. Cuando la ley o las partes no imponen una forma determinada, ésta
debe constituir sólo un medio de prueba de la celebración del contrato”.

Entendemos entonces que aquellos contratos que debiendo ser hechos en escritura
pública, fuesen hechos por instrumentos privados firmados por las partes, no quedan
concluidos como tales mientras la escritura pública no se halle firmada; pero sí quedan
concluidos como contratos en el que las partes se han obligado a hacer escritura pública.

Por ejemplo, en el caso del contrato de compraventa, es común que las partes, antes de
realizar la escritura pública, celebren el boleto de compraventa. Sin embargo, el contrato de
compraventa celebrado a través de dicho instrumento no quedará concluido como tal hasta
que se realice la escritura pública, la tradición e inscripción en el Registro de Propiedad. El
contrato no es traslativo por sí del dominio, sino simplemente declarativo.

Demanda por escrituración:

El art. 1018 del nuevo CCC establece que “el otorgamiento pendiente de un instrumento
previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo
sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su
representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su
cumplimiento”.

En tal sentido, si la parte sujeta a esa obligación de hacer se resistiera a cumplir con la
misma, podrá ser demandada por la otra para que se otorgue la escritura pública. En estos
casos, el juez otorgará y firmará la escritura pública a costa del deudor.

Respecto a esto, el art. 512 del Código Procesal Civil y Comercial indica que “la sentencia
que condenare al otorgamiento de escritura pública, contendrá el apercibimiento de que si
el obligado no cumpliera dentro del plazo fijado, el juez lo suscribirá por él y a su costa. En
este caso la escritura se otorgará ante el registro del escribano que proponga el ejecutante,
si aquél no estuviera designado en el contrato. El juez ordenará las medidas
complementarias que correspondan”.

Cabe indicar que al respecto, el dictado del fallo plenario “Cazés de Francino, A. c.
Rodríguez Conde, M”, sentó pautas elementales al momento de ejecutar la condena a
escriturar.