Sunteți pe pagina 1din 16

Universitatea Româno Americană

Facultatea: Relaţii Financiar-Bancare Interne şi Internaţionale


Specializarea: Finanţe şi Bănci

CREDITUL IPOTECAR ÎN ACTIVITATEA


BĂNCII COMERCIALE ROMÂNE

STUDENT: Marcelin Ana-Maria


An3, Seria D, Grupa 431

Cuprins:
1
1. Definire pag.03
2. Istoric pag.04
2.1 Creditul ipotecar în România pag.04
3. Credite ipotecare: România vs alte ţări din Europa- prezent pag.06
4. Studiu de caz: Creditul ipotecar în activitatea BCR pag. 08
5. Concluzii şi propuneri pag. 12
6. Bibliografie pag. 13
7. Anexe pag. 14

1.Definire

2
Conform definiţiei uzuale, creditul ipotecar reprezintă creditul bancar acordat pe termen
lung şi garantat cu un contract de ipotecă. Creditul ipotecar se acordă, de regulă, pentru
construirea, cumpărarea sau transformarea de locuinţe. Ipoteca se constituie asupra bunului
imobiliar în cauză.
Creditul ipotecar se acordă pe o perioadă de minimum 5 ani pentru persoanele juridice şi
de minimum 10 ani pentru persoanele fizice, fiind garantat prin ipoteci sau privilegii, astfel cum
sunt definite la art. 1.737 din Codul civil, asupra imobilului teren sau construcţii - pentru care se
acordă creditul.
Cadrul juridic al creditului ipotecar este consacrat de Constituţie care prevede dreptul la o
proprietate privată ca o condiţie firească a dezvoltării economiei de piaţă şi a creşterii calităţii
vieţii, iar Legea Creditului Ipotecar nr190/1999 prevede destinaţia creditului ipotecar pentru
construcţia de locuinţe, reparaţii şi consolidări cu destinaţie locativă, industrială sau comercială.
Beneficiarii creditului ipotecar pot fii persoanele fizice sau juridice.
Termenul de acordare al unui credit ipotecar este de minim 10 ani.
Instituţii ipotecare în România sunt ANL (Agenţia Naţională pentru Locuinţe), băncile
comerciale, CEC, altele.
Contractul de ipotecă este un contract de garanţie reală ce are ca obiect un bun imobiliar.
Acest contract se încheie între debitor şi creditor.
Contractul de credit ipotecar are în componenţa sa mai multe clauze, cum ar fi:
1. Proprietatea care serveşte drept garanţie a rambursării.
2. Condiţii de renumerare a capitalului - dobânda.
3. Termenele/Scadenţele de rambursare.
4. Circumstanţele în care datorită nerespectării clauzelor contractuale debitorul îşi
poate pierde proprietatea.
Valoarea unui credit ipotecar nu poate depăşi 75% din valoarea imobilului pentru
achiziţionarea căruia se solicită creditul.
Forme ale creditului ipotecar:
• împrumutul pe ipotecă cu dobândă fixă;
• împrumutul pe ipotecă cu dobândă variabilă, în acest caz variaţia dobânzii este determinată
pe baza unui indicator specific al pieţei financiare, menţionat expres în contractul de credit;
• împrumutul pe ipotecă cu rambursare progresivă, prin care debitorul plăteşte băncii, în
prima perioadă a duratei de împrumut, doar o cotă din rata/amortismentul obişnuit; diminuarea
ratei scadente poate fi modică (10-25%) sau forte (până la 95%), în care caz rambursarea capătă,
în respectiva perioadă, un caracter quasisimbolic; este o formă de credit ce încurajează pe acei
întreprinzători cu disponibilităţi modeste, dar care au reale perspective de creştere în timp a
capacităţii lor de plată;
• creditul ipotecar inversat este o formă prin care debitorul încearcă să-şi diminueze
pierderile probabile rezultate din imobilizarea propriilor resurse într-o proprietate imobiliară.
După achiziţia obiectului imobil din propriile sale resurse, proprietarul ipotechează acest obiect
obţinând, cel puţin parţial, resurse financiare la nivelul celor investite în respectiva achiziţie.

2. Istoric
2.1 Creditul ipotecar în România

3
La nivelul anului 1998 exista o cerere imensă pentru locuinţe, conform unor studii
statistice erau necesare circa un milion de locuinţe, numai la CEC existând la aceea dată 280.000
de cereri. Tot în anul 1998, în România au fost construite 6.631 de locuinţe, din care 551 de
locuinţe au fost de stat.
Începând cu anul 2002 băncile au crescut numărul creditelor ipotecare acordate. Anul
2003 a fost anul „exploziei” creditelor ipotecare, astfel, doar într-o singură lună soldul creditelor
ipotecare al BCR (Banca Comercială Română) a crescut cu 500 miliarde lei.
În anul 2006 creditele ipotecare reprezentau 25% din totalul creditelor.

Grf.1. Evoluţia structurii creditelor retail în România pe perioada 2004-2006

sursa Institutul
Naţional de
Statistică

• Se
observă o
creştere:
✔ pentru creditele de consum de 37,65% în 2005 faţă de 2004, în 2006
fiind creştere de 79,77% faţă de aceeaşi perioadă;
✔ pentru creditele imobiliare ipotecare de 99,09% în 2005 faţă de 2004
şi de 97,89% în 2006;

Anul 2007 a fost numit „anul creditelor retail”1. În 2007, creditele pentru populaţie au
depăşit pentru prima dată creditele corporatiste şi au reprezentat motorul de creştere a creditului.
Deasemenea împrumuturile în valuta le-au devansat pe cele în lei din cauza faptului că
împrumuturile în moneda naţională sunt sensibile la modificările de dobândă.
Totalul creditelor ipotecare acordate în anul 2009 de băncile româneşti a atins 2,5
miliarde euro, reprezentând circa 10% din piaţa totală a creditului.2
Conform BNR, în cazul creditelor ipotecare, la sfârşitul lunii iunie al acestui an restanţele
reprezentau 3% din sold respectiv 190 mil. euro.

Grf.2. Evoluţia restanţelor pe tipuri de credite

1 Dorin Cojocaru, fost director executiv de credite de retail în BCR.

2 Ion Dragulin, directorul Direcţiei Stabilitate Financiară din cadrul BNR.

4
• Din acest grafic se poate observa creşterea susţinută a restanţelor la creditele de nevoi
personale garantate cu ipoteci, şi o relativă plafonare a restanţelor la creditele ipotecare.

Cotidianul "Financiarul" prezintă o statistică a primelor 11 luni ale anului trecut (2009),
potrivit căreia românii au contractat un volum de credite ipotecare în valoare de 3,08 miliarde de
lei, cu 44% mai redus decât cel înregistrat în perioada similară din 2008, de 5,57 miliarde de lei.
Aproape 20% din totalul creditelor în valută acordate în România în anul 2010 sunt credite
ipotecare.
În ianuarie 2010, soldul împrumuturilor ipotecare a urcat cu 1,4%. Iar principalul motor de
creştere a finanţărilor pentru locuinţe a fost programul guvernamental „Prima casă”.
Dar, în pofida acestor creşteri, piaţa ipotecară din ţara noastră este cea mai puţin dezvoltată.
Astfel, raportat la Produsul Intern Brut, valoarea împrumuturilor pentru locuinţe reprezintă mai
puţin de cinci procente.
Totodata, şi privit din perspectiva datoriei medii, piaţa creditelor ipotecare din România este
încă mult în urma. Raportat la numarul de locuitori, valoarea medie a unui împrumut pentru
locuinţe este de numai 267 de euro.

5
3.Credite ipotecare: România vs alte ţări din Europa- prezent
Deşi în anii de boom economic, băncile au acordat extrem de multe credite ipotecare,
România continuă să se afle pe ultimul loc în UE din punctul de vedere al ponderii creditelor
ipotecare în PIB.3
Cea mai importantă ţară din Uniunea Europeană este Olanda, cu o pondere a creditelor
ipotecare în PIB de 99%, urmată de Danemarca cu o pondere de 95,3% şi de Marea Britanie cu
80,5%. În SUA, ponderea este de 86,6%.4
În România, soldul creditelor ipotecare în prezent se ridică la 6,5 mld euro, sau 300
euro/cap de locuitor, sau 5,5% din PIB. În comparţie cu Bulgaria unde soldul creditelor ipotecare
totalizează 4.4 mld. euro, sau 580 euro/cap de locuitor, sau 11,6% din PIB.
În zona euro, totalul creditelor ipotecare aflate în derulare se ridică la 3,65 mii de
miliarde de euro, această cifră reprezintă echivalentul a 40% din PIB-ul zonei. Suma pe cap de
locuitor în zona euro este de 11.100 de euro.
Din cifrele prezentate mai sus se întelege că, în ciuda situaţiei dificile cu care se
confruntă acum sectorul imobiliar, pe termen mediu şi lung România va continua să ramână o
piaţă interesantă pentru bănci, potenţialul de creştere pe acest segment fiind unul semnificativ.
În momentul de faţă sistemul bancar românesc se confruntă cu restanţe mai mici la
creditele ipotecare decât la creditele pentru consum, dotorată exuberanţei cu care băncile au
acordat în anii trecuţi creditele pentru consum.

Grf.3 Ponderea creditelor ipotecare în PIB (2008)

Sursa: www.businessday.ro
• Cea mai îndatorată ţară din Uniunea Europeană este Olanda, cu o pondere a creditelor
ipotecare în PIB de 99%, urmată de Danemarca cu 95,3% şi de Marea Britanie cu 80,5%.
În SUA, ponderea este de 86,6%.
• Venitul net lunar este insuficient pentru ca solicitantul să fie eligibil. În România nivelul
datoriei ipotecare reprezintă doar 4,0% din PIB, în Cehia este peste 10%, iar media în
Uniunea Europeană depăşeşte 49,5% din PIB.

3 Sursa: European Mortgage Federation.


4 Comentează Cristian Orgonaş pe blogul său.

6
În România,în 2008, soldul creditelor ipotecare se ridică în la sau 250 euro/cap de locuitor,
sau 4,0% din PIB – spre comparaţie, în Bulgaria, soldul creditelor ipotecare totalizează 250
euro/cap de locuitor, însă 11,6% din PIB.
În zona euro, în 2008 totalul creditelor ipotecare reprezintă echivalentul a 49% din PIB-ul
zonei. Suma pe cap de locuitor este de 12.200 de euro.

Grf.4 Valoarea creditelor ipotecare pe cap de locuitor în 2008

Sursa: www.businessday.ro
• În România,în 2008, soldul creditelor ipotecare se ridică la 250 euro/cap de locuitor, sau
4,0% din PIB – spre comparaţie, în Bulgaria, soldul creditelor ipotecare totalizează 250
euro/cap de locuitor, însă 11,6% din PIB.
• Din cifrele prezentate mai sus întelegem că, în ciuda situaţiei dificile cu care se confruntă
acum sectorul imobiliar, pe termen mediu şi lung Romînia va continua să ramână o piaţă
interesantă pentru bănci, potenţialul de creştere pe acest segment fiind unul semnificativ.

În ianuarie 2010, soldul împrumuturilor ipotecare a urcat cu 1,4%. Iar principalul motor de
creştere a finanţărilor pentru locuinţe a fost programul guvernamental „Prima casă”.
Dar, în pofida acestor creşteri, piaţa ipotecară din ţara noastră este cea mai puţin dezvoltată.
Astfel, raportat la Produsul Intern Brut, valoarea împrumuturilor pentru locuinţe reprezintă mai
puţin de cinci procente. În alte state din regiune, nivelul depăşeşte 10%. Mai mult, în statele din
vestul Europei, ponderea variază între 50% (Germania) şi aproximativ 100% (Olanda).
Totodata, şi privit din perspectiva datoriei medii, piaţa creditelor ipotecare din România
este încă mult în urma. Raportat la numarul de locuitori, valoarea medie a unui împrumut pentru
locuinţe este de numai 267 de euro. În schimb, în Bulgaria, nivelul depăşeşte 560 de euro. Iar în
Ungaria, creditul mediu se apropie de 770 de euro per locuitor.

4.Studiu de caz: Creditul ipotecat în activitatea BCR

7
Banca Comercială Română îşi inscrie numele pe lista băncilor comerciale nou create şi
reorganizate după 1989. Ea este o instituţie specială, ce poate fi considerată o bancă nouă pentru
ca actul său de naştere poartă data de 1decembrie 1990, dar în acelaşi timp , prin activitatea pe
care o desfăşoară în cadrul Băncii Naţionale din care se desprinde, este deopotrivă o bancă cu
tradiţie în domeniul bancar.
Creditul ipotecar amplifica motivaţia psihologică pentru muncă, inclinaţia spre
economisire, dinamizează piaţa bancarî,ă ipotecară şi de capital în scopul atragerii de resurse
financiare pe termen mediu şi lung. Aceasta duce la dezvoltarea pe orizontală a industriei de
construcţii, de producţie bunuri de larg consum, a industriei financiar-bancare, a pieţei de capital,
creditul ipotecar fiind un motor de antrenare a economiei.
Începând cu anul 2002 băncile au crescut numărul creditelor ipotecare acordate, pentru ca
anul 2003 să devină anul “exploziei” creditelor ipotecare. Astfel, într-o singura luna, în 2003,
soldul creditelor ipotecare, în cazul B.C.R. a crescut cu 500 miliarde lei.
Tot în anul 2003 BCR a lansat primele credite ipotecare cu o scadenţă până la 25 de ani.
În prezent perioada de acordare a unui credit ipotecar la BCR poate fi extinsă până la 30 de ani.
În anul 2004 creditele ipotecare acordate de BCR reprezentau jumatate din total credite
acordate.
Valoarea creditelor ipotecare în anul 2005 era de 19.119miliarde lei ajungând în anul
2006 la 19.510 miliarde lei.

Tabel 1. Soldul creditelor angajate de persoane fizice la BCR


Credite acordate Dec.05 Dec.06 Dec.07
persoanelor fizice
Credite acordate 3.107.237,83 5.333.183,09 5.825.462,86
persoanelor fizice în
lei (total)
-cr. ipotecar (în lei) 18.607,07 38.836,96 38.644,05

Credite acordate 2977720,35 3982024,37 3982024,37


persoanelor fizice în
valută (total)
-cr. ipotecar(în valută) 632.779,11 593.987,56 583.528,12

Sursa: rapoartele finaciare BCR

• Se poate observa o creştere a creditelor acordate persoanelor fizice atât în lei cât şi în
valută, respectiv a creditului ipotecar. Acesta creştere se dorează cererii imense de
locuinţe în România. În anul 2007 s-a produs o creştere semnificativă a acestor credite,
anul 2007 fiind numit de către specialiştii în domeniu “anul creditelor retail”.
• Dacă din volumul total al finanţării, creditele în valută reprezintă 41%, în cazul
creditelor imobiliare/ipotecare acestea au o pondere de 84%, fapt potentat şi de
eliminarea restricţiilor legate de limita 300% din fondurile proprii impusă anterior de
BNR.
În structura creditelor retail în anul 2009 47% din total credite îl reprezentau creditele
garantate (creditele ipotecare şi creditele de consum garantate).
BCR a acordat credite ipotecare cu o valoare totală de peste 465 milioane euro unui
număr de aproape 11.500 de familii începând din luna august 2009.

8
Tendinta pozitivă a creditelor ipotecare, având ca principal motor programul
guvernamental de creditare “Prima Casă” a fost contrabalansată de declinul puternic al creditării
negarantate.
Se preconizează o revenire mai puternică a creditării ipotecare şi în continuare datorită
programului Prima Casă.
Creditele garantate (creditele ipotecare şi creditele de consum garantate) reprezintă
aproximativ 70% din portofoliul total de credite, în 2010.

Grf.5. Ponderea creditelor garantate (creditele ipotecar şi creditele de


consum garanatate) pentru persoane fizice la BCR

Sursa: http://www.efin.ro/

• Tendinta pozitivă a creditelor ipotecare, având ca principal motor programul


guvernamental de creditare “Prima Casă” a fost contrabalansată de declinul
puternic al creditării negarantate.
• Se preconizează o revenire mai puternică a creditării ipotecare şi în continuare
datorită programului Prima Casă.

În portofoliul de retail al BCR care însuma 5,8 mld. euro la jumătatea anului (2010), cea
mai mare pondere este deţinută de creditele de consum fără garanţii, cu o cotă de 32%, urmate de
creditele ipotecare, cu 29% şi creditele de nevoi personale garantate cu ipotecă reprezentând 22%
din total. Microcreditele au o pondere de 13%, în timp ce creditele pe card şi descoperitul de cont
au cote de câte 2%.

Grf.6. Structura portofoliului de retail al BCR

9
Sursa: www.zf.ro

• Ponderea creditelor ipotecare în totalul creditelor retail la BCR este de 29%,


aceasta este datorată, în mare parte, de programul “Prima Casă”, BCR fiind cel
mai mare finanţator al acestui program, ocupând 40% din piaţa acestuia.

La jumătatea lui 2010, nivelul neperformanţelor a sărit la 15,4% din portofoliul de retail
al BCR, faţă de circa 8% în urmă cu un an.
Creditele cu întârzieri la plată mai mari de 30 de zile au sărit din nou până la 10% din
portofoliu la sfârşitul lunii iunie, faţă de 9,3% în decembrie 2009, însă s-au situat sub vârful de
10,5% din iunie 2009.
Creditele cu întârzieri de peste 90 de zile au reprezentat 4,2% din portofoliu la jumătatea
anului, faţă de 3,2% în martie, respectiv 4,9% în iunie 2009.

Grf.7.Evoluţia întârzierilor de plată pe portofoliul retail

Sursa: www.zf.ro

10
• Aceste întârzieri, care sunt mai mari în 2010, sunt datorate, în mare parte, de
segmentul clienţilor angajaţi la stat afectaţi de reducerea salariilor cu 25% şi,
posibil, de concedieri, numărul cât mai mare de şomeri.

1. Concluzii şi propuneri

Conform studiilor realizate de Banca Naţională observăm că în România, din totalul


creditelor acordate populaţiei doar 28% reprezintă împrumuturile ipotecare ( În ţările UE
ponderea este total inversată creditele ipotecare ajungând până la 68,9%, în Cehia raportul este
net favorabil creditelor ipotecare care deţin aproximativ 80%, în Ungaria 67%, în Polonia 30% ).
Cauzele generatoare ale acestui fenomen pot fi :
1. creditorii sunt vulnerabili la riscul de lichiditate, riscul de dobândă şi riscul de creditare;
2. venitul net lunar este insuficient pentru ca solicitantul să fie eligibil; în România nivelul
datoriei ipotecare reprezintă doar 1,6% din PIB, în Cehia este peste 6%, în Croatia
aproape 10%, iar media în Uniunea Europeană depăşeşte 25% din PIB; din salariul unui
român doar 23 % este investit în domeniul ipotecar, restul de 77% fiind destinat
consumului;
3. restrictiile legislative : obligativitatea avansului de 25% necesar pentru acordarea
creditului ( în condiţiile în care valoarea medie a depozitului în România este de 300
EUR ) este de natură să limiteze expansiunea creditului ipotecar/imobiliar, pentru că într-
o economie care abia începe să se lanseze, iar populaţia nu a avut timp să economisească,
solicitarea unui avans pentru orice lucru este ca şi cum i s-ar spune clientului respectiv că
nu primeşte creditul;
4. starea de subbancarizare evidenţiată de gradul redus de intermediere financiară de 21%
din PIB, comparativ cu peste 100% în statele din UE;
5. dobânzile mari pe care băncile le practicau, până acum, la creditele ipotecare;
6. insuficienţa locuinţelor construite faţă de cererea mult mai mare.
Creditele ipotecare pentru persoanele fizice au crescut în prímele două trimestre ale
anului 2010 faţă de întreg an 2009 datorită, în principal, programului guvernamental “Prima
Casă”.
Totuşi, chiar şi cu programul „Prima casă” din acest an, decalajul dintre ţara noastră şi
alte state din regiune nu se va diminua considerabil. Astfel, dacă întreg plafonul de 700 mil. euro
ar fi consumat în 2010, valoarea medie a unui credit ipotecar ar urca la doar 300 de euro per
locuitor. În Polonia, creşterea a fost de aproape 30% în 2009, ceea ce a condus la o majorare de
la 380 de euro/locuitor în decembrie 2008 până la 480 euro/locuitor la finele anului trecut.

O măsură poate ceva mai apropiată de realitatea pieţei ar fi ca banca să acorde ceva mai
multă atenţie relaţiei cu clienţii vechi, deoarece un client care va reuşi să-şi achite ratele pe

11
întreaga perioadă contractuală (chiar dacă la o dobândă mai mică pe care este bine să o poată
negocia) este preferabil unui client care va achita dobânzi mari însă o perioadă scurtă de timp.
O altă măsură ce mă aştept ca BCR să o adopte ar fi o serie de noi lansări ale unor
produse de refinanţare, sau campanii promoţionale pentru acest tip de produse chiar dacă astfel
de produse nu pot avea succes în condiţiile de piaţă actuale.

Bibliografie:

1. Madalina Antoaneta Radoi, Gestiune Bancară, editura Economică,2009


2. Legea Nr.190/1999
3. https://www.bcr.ro/sPortal/sportal.portal?
_nfpb=true&_windowLabel=LABEL_MAIN&_urlType=action&LABEL_MAIN_sh=f6
9db109fc46f5f8843cbda96134865e&LABEL_MAIN_action=content.main&LABEL_M
AIN_OVERRULEREFRESHBACK=true&LABEL_MAIN_event=changeMain&LABE
L_MAIN_chronicleId=%2Fbcr_ro_0785%2FNews%2F2008%2FTrimestrul_II
%2F30_04_08_OverviewPage.akp&LABEL_MAIN_zz=40335.94162970334&LABEL_
MAIN_pc=1&_pageLabel=GRID02&cci=News/com_presa_2008_pg_Content.akp&desk
=bcr_ro_0785&navigationId=011603172822208001919092&
4. http://businessday.ro/08/2010/restantele-la-creditele-ipotecare-sau-de-nevoi-personale-
garantate-cu-ipoteci-depasesc-500-mil-euro/
5. http://www.efin.ro/articole_financiare/finante/bcr_profitabilitate_in_scadere_din_cauza_c
resterii_provizioanelor.html
6. www.finzoom.ro
7. http://economie.hotnews.ro/stiri-finante_banci-6965086-criza-economica-redus-profitul-
net-bcr-din-2009-57-adica-871-7-milioane-lei.html
8. http://economie.hotnews.ro/stiri-finante_banci-7986272-bcr-profit-117-milioane-euro-
dupa-primele-9-luni-din-prima-casa-conservat-cota-piata-bancii-segmentul-creditelor-
22.html
9. http://www.zf.ro/banci-si-asigurari/bruynseels-bcr-neperformantele-vor-creste-si-la-anul-
imm-urile-sunt-zona-de-ingrijorare-7445996
10. http://www.zf.ro/eveniment/creditele-date-de-bcr-au-tins-catre-zero-in-decembrie-
3781666/
11. http://www.bankingnews.ro/presa+sub+lupa/bancile+incep+anul+cu+licitatii+pentru+26
0+de+case+si+terenuri+executate+silit
12. http://reflectiieconomice.zilisteanu.ro/2009/12/evolutia-creditului-ipotecar-in-t3-
2009.html
13. http://www.financiarul.com/articol_41428/suntem-ultimii-in-europa-la-creditele-
ipotecare-doar-270-de-euro-locuitor.html
14. http://businessday.ro/10/2010/credite-ipotecare-si-de-consum-romania-vs-alte-tari-din-
europa/

12
15. http://www.gandul.info/financiar/piata-creditului-ipotecar-s-ar-putea-dubla-acest-an-
278720

ANEXE:
LEGE
privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare
CAPITOLUL I Creditul ipotecar şi garantarea lui
Art. 1. În condiţiile prezentei legi, creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare desemneazã acel
tip de credite acordate de instituţii financiare autorizate, destinat sã finanteze construirea,
cumpãrarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativã,
industrialã sau comercialã.
Art. 2. Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare se acordã pe o perioadã de minimum 5 ani
pentru persoanele juridice şi de minimum 10 ani pentru persoanele fizice.
Art. 3. (1) Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare va fi garantat prin ipoteci sau privilegii,
astfel cum sunt definite la art. 1.737 din Codul civil, asupra imobilului teren sau construcţii
pentru care se acordã creditul. (2) Ipoteca astfel constituitã pentru garantarea creditului poate
avea ca obiect terenul şi construcţiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, în limita valorii
stabilite prin contract şi pe mãsura utilizãrii creditului. (3) Prevederile art. 1.775 din Codul civil
nu se aplicã ipotecilor constituite pentru garantarea împrumuturilor acordate în condiţiile
prezentei legi. (4) Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea împrumuturilor
ipotecare dureazã pânã la rambursarea integralã a creditului pentru garantarea cãruia au fost
înfiinţate, nefiind aplicabile dispoziţiile art. 1.786 din Codul civil. (5) În cazul în care pãrţile sunt
de acord, ipoteca va putea fi transferatã asupra altui imobil cu o valoare cel puţin egalã cu cea a
imobilului ipotecat anterior. (6) Dupã înscrierea ipotecii asupra noului imobil garanţiile anterior
constituite asupra acestuia îşi înceteazã de drept efectele.
Art. 4. Dispoziţiile art. 1.722 din Codul civil se aplicã numai în cazul în care formalitãţile de
publicitate prevãzute de lege au fost îndeplinite înainte de înscrierea ipotecii.
Art. 5. Pânã la rambursarea integralã a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi înstrãinate
numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar. Contractele încheiate cu nerespectarea acestei
dispoziţii sunt lovite de nulitate absolutã.
CAPITOLUL II Instituţiile care acordã credite ipotecare şi persoanele care pot beneficia de
credite ipotecare
Art. 6. Bãncile, Agenţia Naţionalã pentru Locuinţe, Casa de Economii şi Consemnaţiuni şi alte
instituţii financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare, pot acorda credite ipotecare.
Art. 7. Pot beneficia de credite ipotecare în condiţiile prezentei legi persoanele fizice care au
cetãţenia românã şi domiciliul în România şi persoanele juridice române care au ca obiect de
activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativã,

13
industrialã sau comercialã, precum şi persoanele juridice române care doresc sã construiascã
locuinţe de serviciu sau de intervenţie pentru salariaţii lor.
CAPITOLUL III Contractul de credit ipotecar şi contractele de asigurare
Secţiunea 1 Contractul de credit ipotecar clauze obligatorii pentru protecţia împrumutaţilor
Art. 8. Cu cel puţin 10 zile înainte de semnarea contractului de credit ipotecar împrumutãtorul va
pune la dispoziţie împrumutatului o ofertã scrisã care va cuprinde toate condiţiile contractului,
precum şi termenul de valabilitate a acestuia.
Art. 9. Contractul de credit ipotecar nu va putea fi modificat decât prin acordul scris al pãrţilor,
cu respectarea prevederilor prezentei legi.
Art. 10. (1) Suma creditului acordat va fi pusã la dispoziţie beneficiarului de credit ipotecar
eşalonat sau integral, plata fãcându-se direct cãtre vânzãtor în cazul cumpãrãrii unui imobil sau
cãtre constructor în celelalte cazuri. (2) În cazul în care lucrãrile pentru care s-a acordat creditul
ipotecar vor fi efectuate în regie proprie de cãtre beneficiarii acestuia, sumele de bani se vor
transmite acestora conform unui plan de finantare stabilit prin contract.
Art. 11. (1) Este interzisã conditionarea acordãrii unui credit ipotecar de obligatia beneficiarului
creditului de a cumpãra sau de a subscrie valori mobiliare ale împrumutãtorului, indiferent sub ce
formã. (2) Interdictia prevãzutã la alin. (1) nu se aplicã la achizitionarea de titluri de participare
ale fondurilor ipotecare.
Art. 12. Clauzele de exigibilitate înainte de termen trebuie prevãzute în contractul de credit
ipotecar printr-o clauzã distinctã.
Art. 13. (1) Împrumutatii au dreptul de a rambursa anticipat creditul primit, în conditiile stabilite
de pãrti prin contractul de credit ipotecar. (2) În caz de faliment sau de lichidare voluntarã a
împrumutãtorului, împrumutatii au dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit.
Art. 14. În cazul în care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobânzii sã fie
variabilã, se vor aplica urmãtoarele reguli:
a) variaţia ratei dobânzii trebuie sã fie legatã de fluctuaţiile unui indice de referinţã; acesta
trebuie sã fie ales dintr-o serie de indici de referinţã a cãror listã şi mod de calcul vor fi
stabilite prin hotãrâre a Guvernului, dupã avizarea acestora de cãtre Banca Naţionalã a
României;
b) contractul poate sã prevadã cã variaţia ratei dobânzii este limitatã, în sens crescãtor şi
descrescãtor, la un anumit nivel faţã de rata iniţialã a dobânzii. Contractul poate sã
prevadã, de asemenea, cã rata dobânzii nu variazã decât atunci când modificarea în sens
crescãtor sau descrescãtor înregistreazã, faţã de rata iniţialã a dobânzii, o diferenţã
minimalã determinatã;
c) modificarea ratei dobânzii trebuie comunicatã împrumutatului cel mai târziu la data
aplicãrii noii rate.
Art. 15. În sarcina împrumutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente întocmirii dosarului şi
constituirii ipotecii.
Secţiunea a 2-a Contractele de asigurare obligatorii
Art. 16. (1) Împrumutatul va încheia un contract de asigurare privind bunurile ipotecate, valabil
pe toatã durata creditului ipotecar. (2) În contractul de asigurare prevãzut la alin. (1)
împrumutãtorul va figura ca beneficiar al poliţei de asigurare. În cazul în care despãgubirile
acordate vor depãşi valoarea creditului ipotecar rãmas de rambursat şi a celorlalte sume datorate
împrumutãtorului, diferenţa se cuvine beneficiarului creditului sau moştenitorilor acestuia. (3)
Primele de asigurare vor fi achitate de cãtre împrumutat, o datã cu rambursarea ratelor privind
creditul ipotecar primit.

14
Art. 17. În cazul în care împrumutatul este o persoanã juridicã, acesta va trebui sã încheie un
contract de asigurare pentru riscul nefinalizãrii construcţiilor pentru care s-a acordat creditul
ipotecar, beneficiarul fiind împrumutãtorul.
Art. 18. Contractele de asigurare prevãzute la art. 16 si 17 se vor încheia cu o societate de
asigurãri, iar împrumutãtorul nu va avea dreptul sã impunã împrumutatului un anumit asigurãtor.
CAPITOLUL IV Executarea creanţelor instituţiilor care acordã credite ipotecare
Art. 19. În cazul întârzierii la platã, împrumutãtorul va trimite beneficiarului împrumutului o
notificare prin scrisoare recomandatã, prevenindu-l asupra consecinţelor încãlcãrii contractului
de credit ipotecar.
Art. 20. În cazul în care, în termen de 30 de zile de la primirea notificãrii prevãzute la art. 19,
beneficiarul creditului nu executã obligaţiile, contractul de credit ipotecar se considerã reziliat de
plin drept şi întreaga sumã a ratelor de credit cu dobânzile aferente devine exigibilã.

Art. 21. Contractul de credit ipotecar, precum şi garanţiile reale şi personale subsecvente
constituie titluri executorii, urmând sã fie învestite cu formulã executorie de cãtre instanţa locului
unde este situat imobilul.
Art. 22. (1) Executarea debitorilor se va face fãrã condiţionarea ei de atribuirea unui alt spaţiu de
locuit. (2) În situaţii deosebite instanţa de la locul executãrii va putea acorda un termen de
maximum 90 de zile, în care debitorul îşi va gãsi o altã locuinţã. Aceastã prevedere se aplicã
numai persoanelor fizice.
Art. 23. Executarea creanţelor ipotecare sau privilegiate conform art. 1.737 din Codul civil se va
face de cãtre executorii proprii ai instituţiilor financiare autorizate sau de cãtre executorii
judecãtoreşti, dupã caz, în condiţiile legii.
CAPITOLUL V Cesiunea creanţelor ipotecare şi privilegiate şi transformarea acestora în
titluri de valoare
Art. 24. (1) Creanţele ipotecare şi privilegiate conform art. 1.737 din Codul civil, care fac parte
din portofoliul unei instituţii financiare autorizate prin lege, pot fi cesionate unor instituţii
financiare autorizate sã acţioneze pe pieţele de capital. (2) Cesiunea priveşte numai creanţele
ipotecare din portofoliul deţinut, care au caractere comune cu privire la natura, originea şi
riscurile lor.
Art. 25. (1) În baza protofoliului creanţelor ipotecare şi privilegiate conform art. 1.737 din Codul
civil, instituţiile financiare abilitate vor putea emite titluri de valoarea negociabile pe piaţa de
capital. Titlurile de valoare vor fi emise în limita a 75% din valoarea portofoliului deţinut. (2)
Titlurilor de valoare emise de instituţiile financiare autorizate li se aplicã dispoziţiile Legii nr.
52/1994 privind valorile mobiliare şi bursele de valori.
Art. 26. Cesiunea creanţelor ipotecare va fi notificatã, în termen de 10 zile de la efectuarea ei,
prin scrisoare recomandatã, de cãtre instituţia financiarã cedentã debitorului cedat.
Art. 27. În cazul în care instituţia financiarã autorizatã cedentã şi cea cesionarã nu hotãrãsc
altfel, rambursarea creditelor ipotecare va fi efectuatã în continuare prin instituţia cedentã, care
va transmite instituţiei financiare cesionare sumele astfel obţinute. Cheltuielile generate de
aceastã operaţiune vor fi suportate de cesionar în limita sumelor stabilite prin actul de cesiune a
portofoliului respectiv.
Art. 28. În cazul în care instituţia cedentã va continua sã primeascã sumele rambursate,
executarea ipotecilor şi a privilegiilor conform art. 1.737 din Codul civil va fi fãcutã de cãtre
aceasta în numele şi pentru instituţia cesionarã, pe cheltuiala acesteia din urmã.
CAPITOLUL VI Obligaţiunile ipotecare

15
Art. 29. În scopul atragerii fondurilor necesare pentru acordarea de credite ipotecare, instituţiile
financiare autorizate conform legii pot emite, în condiţiile Legii nr. 52/1994, obligaţiuni în baza
portofoliului de creanţe ipotecare sau privilegiate deţinut.
Art. 30. Obligaţiunile ipotecare vor putea fi emise în limita a 60% din valoarea portofoliului.
Art. 31. Obligaţiunile ipotecare sunt valori mobiliare şi vor fi tranzacţionate pe pieţele de capital
autorizate.
Art. 32. Instituţiile financiare autorizate vor constitui un fond de garantare a obligaţiunilor
ipotecare, care va fi folosit în condiţiile prevãzute în actele de înfiinţare ori de organizare a
acestuia.
CAPITOLUL VII Dispoziţii finale
Art. 33. (1) Instituţiile financiare autorizate se aflã sub supravegherea prudenţialã a Bãncii
Naţionale a României şi sub supravegherea Comisiei Naţionale a Valorilor Mobiliare cu privire
la activitatea emiterii de obligaţiuni. (2) Instituţiile financiare autorizate sunt supuse controlului
instituţiilor abilitate prin lege.
Art. 34. În termen de 30 de zile de la data intrãrii în vigoare a prezentei legi Banca Naţionalã a
României şi Comisia Naţionalã a Valorilor Mobiliare vor elabora norme metodologice comune
de aplicare a prezentei legi.

MONITORUL OFICIAL AL ROMÂNIEI, PARTEA I,


Nr. 611/14.XII.1999 5
Aceastã lege a fost adoptatã de Senat în şedinţa din 15 noiembrie 1999,
cu respectarea prevederilor art. 74 alin. (2) din Constituţia României. p. PREŞEDINTELE
SENATULUI, DORU IOAN TÃRÃCILÃ
Aceastã lege a fost adoptatã de Camera Deputaţilor în şedinţa din 16 noiembrie 1999, cu
respectarea prevederilor art. 74 alin. (2) din Constituţia României. p. PREŞEDINTELE
CAMEREI DEPUTAŢILOR, ACSINTE GASPAR
Bucureşti, 9 decembrie 1999. Nr. 190

16