Sunteți pe pagina 1din 51

Universitatea Valahia Targoviste

Facultatea de Stiinte Economice


Specializarea Finante-Banci

Disciplina: Gestiune Bancara


Indrumator: Lect.univ.dr.Dragoi Elena Violeta

Student:
Neaga Andreea
Anul III
Grupa IV
Cuprins

SCOPUL
DEFINIREA OBIECTIVELOR
CUVINTE-CHEIE

INTRODUCERE……………………………………………………………………

CAPITOLUL 1
APARIŢIA ŞI DEZVOLTAREA CREDITULUI IPOTECAR………………..
1.1 Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar în SUA şi Europa……………..
1.2 Importanţa şi rolul obligaţiunilor ipotecare…………………………………
1.3 Înfiinţarea unui sistem modern de finanţare a locuinţelor în România…...
1.3.1 Cadrul legislativ din România……………………………………………...
1.3.2 Necesitatea creditului ipotecar în România………………………………..
1.3.3 Finanţarea locuinţelor şi riscurile asociate………………………………...
1.4 Modalităţile de finanţare a locuinţelor……………………………………….
1.5 Sistemul de creditare ipotecară pe termen lung în România……………….
1.5.1 Modalităţiile de acordare a creditelor ipotecare………...………………...
1.5.2 Cei mai importanţi participanţi în sistemul de creditare ipotecară……...

CAPITOLUL 2.
PROCEDURILE ACORDĂRII CREDITULUI IPOTECAR…………………
2.1 Aspecte legate de bonitatea clientului………………………………………...
2.2 Aprobarea şi angajarea creditelor…………………………………………...
2.3 Verificarea şi rambursarea creditului……………………………………….
2.3.1 Verificarea utilizării creditului…………………………………………….
2.3.2 Rambursarea creditului…………………………………………………….
CAPITOLUL 3
STUDIU DE CAZ LA BANC POST…………..……………………….…...
3.1 Obţinerea unui credit ipotecar la Banc Post……………………………….
3.2 Întrebari şi răspunsuri utile privind creditul ipotecar specifice
condiţiilor de la Banc Post………………………………………………………
3.3 Noutăţi in sistemul de credit ipotecar romanesc…………………………..
3.4 Analiza concurenţei ofertelor de credit ipotecar în România…………….
CONCLUZII…………………………………………………………………….
BIBLIOGRAFIE………………………………………………………………...
SCOPUL
În lucrarea de faţă vom urmari necesitatea cunoaşterii sistemului de credit ipotecar
existent la ora actuală în ţara noastră în comparaţie cu demersurile deja bine implementate în
statele cu economie dezvoltată precum Statele Unite şi Uniunea Europeană.Vom putea face
deasemenea o analiză tehnică a evoluţiei generale a creditului ipotecar pe piaţa mondială, şi
perspectivele implementării unui sistem de credit ipotecar viabil si în ţara noastră.

OBIECTIVELE PROPUSE:
 Importanta si rolul obligatiunilor ipotecare
 Necesitatea creditului ipotecar in Romania
 Necesitatea cunoasterii procedurii acordarii creditului ipotecar
 Cunoaşterea şi analiza principalilor ofertanti de pe piaţă va constitui baza în
formarea şi fundamentarea deciziei de contractare a unui credit ipotecar.
 Identificarea demersurilor ce trebuie efectuate, formalităţile si garanţiile ce
trebuie indeplinite în cazul concret al contractării unui credit imobiliar de către
o persoană fizică română din clasa mijlocie.

CUVINTE-CHEIE
• Credit ipotecar
• Obligatiuni ipotecare
• Sistem de creditare
• Cadru legislativ
• Bonitate
• Rambursare credit
• Piata de capital
• Valori mobiliare
• Titluri ipotecare
• Titluri de valoare
• Emisiuni
• Creante ipotecare
• Riscuri
• Finantarea locuintelor
INTRODUCERE

Creditul ipotecar este o sintagmă din ce in ce mai intâlnită pe buzele majorităţii


românilor, cu precădere a celor tineri. Acesta a devenit principala modalitate de finanţare
pentru construcţia, cumpărarea sau reamenajarea de locuinţe. Pentru ţările în curs de
dezvoltare şi de adoptare a unui regim democratic stabil, dezvoltarea pieţei imobiliare este un
deziderat al noii generaţii dar pentru aceasta trebuie să se imbunătăţească condiţiile
macroeconomice şi gradul de dezvoltare a sistemului financiar-bancar.
România a făcut paşi importanţi în acest sens daca luăm in considerare dimensiunea
apropiată de media europeană a investitiilor publice şi în ultima vreme şi a celor private. De
asemenea guvernul a adoptat strategii, politici şi programe care vizează acele categorii de
persoane care nu au încă o locuinţă proprie.
Nevoia de locuinţe şi de sisteme de creditare moderne şi accesibile sunt rezultatul
creşterii nivelului de trai si imbunătăţirii continue a patrimoniului locativ. Într-o democraţie
puternică şi autentică se prevede ca orice om să aibă dreptul la o locuinţă decentă şi accesibilă
de contractat. Dreptul la proprietate imobiliară este unul din drepturile fundamentale ale unui
cetaţean într-o societate modernă, fiind in egală măsură şi o obligaţie morală în cazul
întemeierii unei familii stabile.
Locuinţa în sine reprezintă unul din scopurile primordiale ale vieţii deoarece un cămin
propriu înseamnă independenţă şi sigurantă, un ambient confortabil in care cetăţeanul să-şi
petreacă o mare majoritate a timpului alături de familie si prieteni. Locuinţa reprezintă o
investiţie pe termen lung şi de aceea trebuie abordată cu o mare seriozitate şi responsabilitate.
Modalitatea de finanţarea construcţiei de locuinţe este o problemă majoră pentru toate
democraţiile. Pentru aceasta se creează numeroase instituţii specializate şi circuite speciale în
acest scop.În Romania s-a creat deja cadrul legislativ şi infrastructura dar principalele
impedimente rămân încă slaba putere de cumparare a populaţiei, nivelul ridicat al preţului
locuintelor şi nivelul ridicat al dobânzilor.
Principala problemă a nivelului mic al economiilor populaţiilor poate fi contracarat
prin intermediul apelului la societaţile ce oferă produse ipotecare. Astfel numeroasele
produse ce incep sa prindă contur pe piaţa noastră sunt din ce în ce mai accesibile
cetaţeanului care are un loc de munca stabil atat în sectorul privat cat şi cel public. Prin
punerea la dispoziţie a unor resurse financiare din ce în ce mai însemnate, prin complexitatea
şi diversificarea ofertelor, creditul ipotecar răspunde nevoilor de finanţare pentru persoanele
care doresc construirea, reamenajarea, cumpărarea sau extinderea imobilelor, fie ele cu
destinaţie locativă, comercială sau industrială.
Principala direcţie spre care se îndreaptă sectorul construcţiilor şi creditelor ipotecare
este liberalizarea pieţei, lucru care presupune ca statul să nu mai deţină monopolul în
furnizarea de resurse financiare ci să aibă loc o dezvoltare a sectorului privat. Acesta este
dezideratul atat al autoritaţilor şi populaţiei Romaniei cat şi al autorităţiilor europene în
perspectiva integrării ţării noastre cu drepturi depline în marea familie europeană.
În lucrarea de faţă vom urmari necesitatea cunoaşterii sistemului de credit ipotecar
existent la ora actuală în ţara noastră în comparaţie cu demersurile deja bine implementate în
statele cu economie dezvoltată precum Statele Unite şi Uniunea Europeană.Vom putea face
deasemenea o analiză tehnică a evoluţiei generale a creditului ipotecar pe piaţa mondială, şi
perspectivele implementării unui sistem de credit ipotecar viabil si în ţara noastră.
Cunoaşterea şi analiza principalilor ofertanti de pe piaţă va constitui baza în formarea şi
fundamentarea deciziei de contractare a unui credit ipotecar. În ultima faza vom putea vedea
toate demersurile ce trebuie efectuate, formalităţile si garanţiile ce trebuie indeplinite în cazul
concret al contractării unui credit imobiliar de către o persoană fizică română din clasa
mijlocie.
CAPITOLUL 1
APARIŢIA ŞI DEZVOLTAREA CREDITULUI IPOTECAR

1.1 Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar în SUA şi Europa

În ţările cu economie dezvoltată şi stabilă, cum sunt Statele Unite ale Americii,
Canada, ţările din Europa Occidentală, creditul ipotecar a cunoscut o dezvoltare însemnată
mai ales după cel de-al doilea război mondial, datorită importanţei economico-sociale a
industriei de locuinţe şi priorităţii pe care guvernele acestor ţări a acordat-o dezvoltării
acestui tip de credit şi instituţiilor aferente.
La nivel microeconomic, buna dezvoltare a pieţei imobiliare, duce la o mai bună
satisfacere a necesităţilor locative ale populaţiei, încurajarea responsabilităţii individuale a
proprietarilor, autoîntreţinerea şi stabilitatea socială. La nivel macroeconomic, dezvoltarea
sectorului imobiliar conduce atât la o creştere economică susţinută cât şi la mărirea ofertei de
locuri de muncă.
În ceea ce priveşte conceptul de credit ipotecar trebuie să disociem piaţa primară a
industriei ipotecare, care reprezintă locul în care este iniţiată ipoteca şi sunt acordate
creditele, de piaţa secundară a industriei ipotecare, unde se creează instrumentul financiar
investiţional denumit obligaţiune ipotecară.
În ţările dezvoltate fondurile necesare finanţării locuinţelor provin în cea mai mare
parte din economiile făcute în mod voluntar. Aceste economii acumulate în mod voluntar
provin din trei surse:
• depozitele bancare şi ale instituţiilor de economii;
• contractele de economisire în sistem colectiv întâlnite cu precădere în Germania,
Austria, Franţa;
• contractele de economisire pe termen lung sub forma asigurărilor de viaţă şi a
fondurilor de pensii.
Prin urmare, împrumutătorii întâlniţi sunt următorii:
♦ instituţiile de depozit, care atrag depozite şi acordă credite rezidenţiale. Aceste
instituţii pot fi diversificate (băncile comerciale şi de economii) sau specializate în finanţarea
locuinţelor (instituţiile Bausparkassen din Germania şi Austria);
♦ băncile de credit ipotecar îşi colectează fondurile necesare creditării aproape
exclusiv prin emiterea de obligaţiuni;
♦ companiile de asigurări de viaţă pot credita construcţia de locuinţe din primele
încasate;
♦ alte instituţii de creditare îşi pot colecta fondurile prin vânzarea creditelor acordate
altor instituţii sau direct investitorilor. în Statele Unite şi Marea Britanie companiile ipotecare
specializate îşi finanţează creditele prin vânzare sau titlurizare. Transformarea creditelor
ipotecare în valori mobiliare poartă numele de titlurizare (securitization).
Aşadar, principalele instituţii implicate în conceptul de credit ipotecar sunt:
♦ Finanţatorii:
1. împrumutatorii - pe piaţa primară;
2. marii investitori, fondurile ipotecare - pe piaţa secundară;
3. investitorii la Bursa de Valori.
♦ Societăţile de asigurare;
♦ Fondurile de garantare;
♦ Societăţile de consultanţă şi tranzacţionare imobiliară;
♦ Cabinete de avocatură şi notariale;
♦ Instituţii care au rol de supraveghere şi control asupra activităţilor bancare, a pieţei
de capital şi a asigurărilor.
Aceste instituţii, funcţionează şi inter-relaţionează reciproc, având două scopuri:
satisfacerea clientului; - obţinerea de profit.
Astfel, esenţa conceptului de credit ipotecar constă în tranzacţionarea unor datorii
garantate în vederea obţinerii finanţării private a construcţiilor de locuinţe, la cele mai mici
costuri existente pe piaţă.
In Statele Unite ale Americii, legea care a pus bazele dezvoltării locuinţelor a fost
National Housing Act din 1934. Prin adoptarea ei s-a creat organismul federal Housing
Administration (FHA), condusă de un Administrator Federal (Federal Housing
Administrator), a cănii principală funcţie era aceea de a asigura creditele ipotecare
acordate de către împrumutatorii privaţi.
în 1938, Congresul Statelor Unite ale Americii, a înfiinţat o asociaţie a cărei scop era
vinderea şi cumpărarea de ipoteci, numită National Mortgage Association of Washington,
actualmente Federal National Mortgage Association sau cunoscută sub denumirea Fannie
Mae.
în anul 1968, Federal National Mortgage Association s-a despărţit în două entităţi
separate:1
1
European Mortgage Federation - Federaţia Europeană pentru Ipoteci - rapoarte anuale şi conferinţe
- Federal National Mortgage Association sau Fannie Mae, având aceeaşi denumire,
dar fiind o companie privată, un fond ipotecar care acţionează pe piaţa secundară a industriei
ipotecare, al cărui rol este de a cumpăra creanţe ipotecare de la instituţiile financiare care
acordă credite ipotecare. Acţiunile corporaţiei, considerat cel mai mare furnizor de fonduri
pentru ipoteci, sunt tranzacţionale la Bursa de Valori din New York (NYSE) şi sunt incluse în
indicele compozit al acţiunilor Standard and Poor's 500.
- Government National Mortgage Association sau Ginnie Mae, proprietate a
Guvernului, acţionează pe piaţa secundară a industriei ipotecare ca fond ipotecar şi este
susţinut de garanţii guvernamentale.
în anul 1970, Congresul SUA a înfiinţat Federal Home Loan Mortgage Corporation
(FHLMC) sau cunoscută sub denumirea de Freddie Mac, ca societate pe acţiuni, al cărei scop
este să creeze un flux continuu de fonduri către împrumutatorii ipotecari în vederea susţinerii
construcţiei de locuinţe.
Piaţa americană este dominată de credite ipotecare cu rată fixă. Aproape 65% din
creditele deţinute de agenţiile federale au o rată fixă a dobânzii şi un termen de rambursare de
15 ani. Numai 10% din creditele ipotecare au rata dobânzii ajustabilă, raportabilă la un indice
de referinţă.
În Europa, după introducerea monedei unice (EURO) s-a realizat o mai mare integrare
a ţărilor care compun acest spaţiu şi s-a făcut trecerea la crearea unei pieţe unice de capital
lichidă şi stabilă.
Creditul ipotecar in sistemul american (MORTGAGE)
În perioada imediat urmatoare, care se doreste a fi un avant economic, bancile
comerciale vor fi preocupate si vor urmari cu insistenta implementarea unui nou sistem de
finantare a locuintelor, asemanator celui aplicat si verificat in tarile cu economie de piata
consacrata.Scopul acestui sistem este acela de a facilita accesul populatiei la locuintei, prin
oferirea de resurse financiare si asistenta tehnica necesara.In acest fel se vizeaza a se asigura
locuinte corespunzatoare pentru cat mai multe persoane si a se sprijini dezvoltarea
comunutatilor locale, prosperitatea populatiei, care s-a dovedit a fi intotdeauna unul din
“filoanele” de baza ale clientelei bancare.
În SUA un astfel de sistem a fost creat pentru a se actiona pe piata primara si cea
secundara a valorilor imobiliare, preluandu-se intr-o gestiune distincta active ale bancilor si
obligatii ale debitorilor.
Pentru a face disponibila finantarea locuintelor pentru un numar cat mai mare de
familii, institutiile financiare specializate isi asuma responsabilitati, pentru a indeplini, in
bune conditii, urmatoarele functii:
dezvolta o diversitate de metode pentru atragerea de fonduri temporar disponibile, de
la persoane fizice si juridice, prin mecanisme specifice de piata,
creeaza o varietate de instrumente pentru a se adecva in mod optim nevoilor de
imprumut ipotecar.
Incurajeaza parteneriatul sectorului public si privat in rezolvarea problemei
locuintelor
Asista unele segmente ale populatiei in gestiunea valorilor imobiliare.
Pe piata primara valorile mobiliare emise pe seama creditelor ipotecare sunt plasate
pentru atragerea capitalurilor disponibile.In acest fel bancile se refinanteaza de pe piata de
capital emitand titluri ipotecare.
Pe piata secundara sunt tranzactionate titlurile ipotecare emise pe piata primara, astfel
ca o piata secubdara se poate considera ca fiind esentiala pentru buna functionare a sistemului
, deoarece ea asigura lichiditate acestor valori mobiliare, ceea ce determina in final, costul
capitalului atras.
În sistemul american s-a recurs la o institutie guvernamentala care asista finantarea
cumpararii/construirii de locuinte.Principalul sau rol este acela de a garanta valorile mobiliare
emise pe seama creditelor ipotecare.Astfel, aceste obligatiuni ipotecare vor putea avea o
dobanda redusa, deoarece riscul de neplata este extrem de mic.In acest context, pe pietele
americane, au fost promovate asiduu tranzictiile cu titlurile ipotecare.
Mecanismul functioneaza în felul urmator:
cumparatorii de locuinte obtin credit ipotecar de la o banca, obligandu-se sa
ramburseze creditul esalonat pe 10-20 ani si sa plateasca sistematic dobanda cuvenita bancii
banca emite valori mobiliare pe seama creditelor ipotecare acordate, transferand
platile de la detinatorii de case catre investitorii care au cumparat respecrivele valori
mobiliare.Pentru serviciile prestate banca isi retine un comision de aproximativ 1,2%.
Instituţia guvernamentală garanteaza investitorii ce au cumparat aceste titluri
ipotecare ca vor primi toate dreptruile ce li se cuvin la termenele stabilite, chiar daca
detinatorii de case nu isi onoreaza obligatiile.
Acest mecanism ajuta atat cumparatorii de locuinte, deoarece este atras mult de
capital la costuri reduse, pe investitori, care pot cumpara titluri garantate de guvern si
fructificate la un randament financiar considerat eficient, cat si pe societatile specializate in
constructii si activitati complementare, carora li se asigura un debuseu pe piata.
Un program special pentru tineri ar putea fi considerat imprumutul cu rambursare
initiale mici, acestea devenind mai mari odata cu trecerea timpului, pe masura si direct
proportional cu cresterea veniturilor familiei respective.
Pentru ca sistemul sa functioneze este esential sa existe capital disponibil pe termen
lung. Concentrarea capitalului este realizata de intermediari financiari, din care cei mai
importanti sunt fondurile de pensii private si fondurile de investitii.Bancile comerciale pot
oferi un astfel de program numai pe masura capitalizarii, respectiv a cresterii fondurilor
proprii, in primul rand, iar in al doilea, prin obtienerea unor imprumuturi externe ( linii de
finantare ) din partea unor investitori institutionalizaţi. In ceea ce priveşte creditul ipotecar, la
nivelul Europei, volumul creditelor ipotecare active s-a dublat în termeni nominali în mai
puţin de 10 ani, ajungând la sfârşitul anului 2000
' la aproximativ 3,7 trilioane EURO, reprezentând 38% din Produsul Intern Brut. Cele
mai mari pieţe sunt Germania, Danemarca şi Olanda. Astfel, volumul creditelor ipotecare
rezidenţiale acordate în perioada 1990-2000 în Uniunea Europeană şi Norvegia este
următoarea:2

_ 100
Pieţele ipotecare din Europa sunt foarte diferite, având puternice caracteristici
naţionale: tradiţiile şi culturile naţionale; produsele şi instituţiile implicate; sistemele de
2
Sursa: European Mortgage Federation
impozitare şi subvenţionare; costurile aferente achiziţionării locuinţei; preţurile de
tranzacţionare; structura proprietăţii.
în funcţie de provenienţa fondurilor, în practică există 2 modele fundamentale de
finanţare a construcţiei de locuinţe:
a) modele bazate pe depozitele bancare: fac parte din modelul clasic, care la nivelul
Uniunii Europene este cel mai răspândit cu un procent de aproximativ 62% din creditele
ipotecare. Tot la nivelul Uniunii Europene, aşa cum se vede în figura următoare, principalele
instituţii care finanţează creditarea ipotecară sunt: băncile comerciale; băncile specializate de
credit ipotecar si băncile de economii.
b) modele ce atrag resurse de pe piaţa de capital: mobilizarea surselor necesare
creditelor ipotecare de pe piaţa de capital se face prin emiterea de obligaţiuni ipotecare
(denumite Mortgage Bonds) şi de valori mobiliare ipotecare (Mortgage-Backed Securities).
Dacă în Europa volumul valorilor mobiliare ipotecare (MBS) în circulaţie reprezintă
aproximativ 1% din totalul surselor ipotecare, în Statele Unite ale Americii, el depăşeşte
57%, fiind principalul instrument utilizat pentru mobilizarea surselor necesare creditării
ipotecare. In ultimul timp, finanţarea pe baza valorilor mobiliare ipotecare (MBS) a început
să devină din ce în ce mai atractivă în ţări ca: Marea Britanie, Spania, Franţa, fiind emise
îndeosebi de băncile comerciale.
în Europa Centrală şi de Est nu au avut loc emisiuni de valori mobiliare ipotecare
(MBS). Aceste pieţe nu întrunesc încă trei condiţii preliminare pentru titlurizare şi
dezvoltarea pieţei secundare: infrastructura corespunzătoare a pieţei primare; infrastructura
legislativă şi de reglementare şi infrastructura pieţei de capital.
Odată cu apariţia şi dezvoltarea fulminantă a Internetului, băncile au dezvoltat şi ele
servicii on-line pentru clienţii lor. Creditul on-line, în toate formele sale, inclusiv creditul
ipotecar, începe să se extindă în toată lumea. Acest lucru se datorează în special datorită
avantajelor oferite de accesarea acestui mijloc de obţinere a creditelor: o paietă mai largă de
opţiuni ale băncilor; contractarea creditului pentru locuinţă fără deplasare la bancă;
posibilitatea de autoevaluare a propriilor posibilităţi de contractare a creditului, cât şi de plată
a ratelor şi dobânzilor; oferirea de grafice lunare de plată a creditului şi dobânzii.

1.2.Importanţa şi rolul obligaţiunilor ipotecare


În Europa, obligaţiunea ipotecară reprezintă una dintre componentele majore ale
pieţei de capital. Acest instrument joacă un rol important pe piaţa financiară, contribuind la
alocarea eficientă a capitalului şi la dezvoltarea economică şi prosperitate.
Odată creat produsul pe piaţa principală şi anume, acordarea de credite ipotecare,
împrumutătorul îşi constituie un portofoliu de creanţe ipotecare şi privilegiate. Intr-o astfel de
situaţie, împrumutătorul - deţinător de creanţe ipotecare poate acţiona în doua modalităţi: - fie
să păstreze şi să-şi administreze el însuşi portofoliul de creanţe;
- fie să-şi transfere creanţele ipotecare unor investitori, entităţi autorizate să acţioneze
pe piaţa de capital, care acţionează pe piaţa secundară. Investitorii îşi pot converti pachetele
de creanţe ipotecare în titluri ipotecare respectiv,obligaţiuni ipotecare (mortgagedbacked
securities) pe care le garantează şi le „revând" pe piaţa de capital.
Piaţa obligaţiunilor din Germania este, de departe, cea mai mare din Europa şi a treia \
din lume, după Statele Unite şi Japonia. Piaţa europeană a obligaţiunilor reprezintă 98% din
PE3, pe când în Statele Unite piaţa obligaţiunilor reprezintă 130% din PIB. Guvernele, sunt
cei mai mari împrumutaţi pe piaţa obligaţiunilor, care finanţează o mare parte a cheltuielilor
publice prin emiterea de titluri de creanţă. Titlurile de creanţă emise de instituţii financiare şi
nefinanciare trebuie să ofere o primă pentru riscul de neplată, care este perceput în mod
obişnuit ca fiind foarte ridicat în cazul în care împrumutaţii sunt entităţi private, iar agenţiile
de rating furnizează evaluări corecte asupra calităţii creditului obligatar.
Obligaţiunile ipotecare au ca trăsătură comună faptul că reprezintă un instrument
financiar, care din punct de vedere economic, serveşte la refinanţarea creditelor de investiţii.
Obligaţiunea financiară, ca instrument financiar este, din punct de vedere legal, o obligaţiune
emisă de instituţii de creditare pe baza creditelor garantate prin ipoteci.
O obligaţiune ipotecară este o valoare mobiliară care îi conferă deţinătorului un drept
asupra emitentului. Deoarece este garantată cu credite ipotecare, acest tip de valoare
mobiliară se bucură de un grad de siguranţă mai ridicat De asemenea această garanţie reduce
în mod considerabil riscul investitorului. împrumutătorii ipotecari, prin emisiunea de
obligaţiuni ipotecare pot să obţină fonduri de pe piaţa de capital la un cost mai redus.
Utilizând obligaţiunile ipotecare, instituţia de creditare rămâne expusă în totalitate
riscurilor de creditare, de piaţă, de plată anticipată şi altor riscuri inerente creditelor ipotecare,
dar este capabilă să obţină surse de finanţare mai puţin costisitoare deoarece obligaţiunile
ipotecare nu sunt garantate numai de creditele ipotecare ci şi de rezerve şi alte fonduri proprii
ale băncii de credit ipotecar. întregul sistem de emitere a obligaţiunilor ipotecare este supus
supravegherii bancare.
Emitenţii de titluri şi obligaţiuni ipotecare sunt următorii:
■ titularii creanţelor ipotecare;
■ entităţile autorizate să acţioneze pe piaţa de capital, care sunt supuse unei
supravegheri publice speciale.
Obligaţiunile ipotecare sunt instrumente atractive ca active financiare pentru o mare
varietate de investitori. Ele prezintă un interes deosebit, în special pentru investitorii
instituţionali, datorită diferiţilor factori economici care determină siguranţa obligaţiunilor
guvernamentale, pe de o parte, şi a obligaţiunilor guvernamentale, pe de altă parte.
Obligaţiunile depind, cel mult, de capacitatea împrumutaţilor de a rambursa creditele.
Cererea de pe pieţele europene a obligaţiunilor ipotecare este dominată de fondurile
de pensii, societăţile de asigurări şi instituţiile de creditare. De asemenea investitorii străini,
fondurile de investiţii şi alte corporaţii nefinanciare, în unele ţări, deţin ponderi însemnate.
Prin urmare, existenta instituţiilor care formează circuitul necesar derulării
operaţiunilor cu obligaţiuni ipotecare şi existenţa cererii de astfel de obligaţiuni, precum şi a
cadrului legislativ desfăşurării operaţiunilor cu obligaţiuni ipotecare, constituie premise ale
dezvoltării pieţei ipotecare secundare:3
Obligaţiunile ipotecare sunt valori mobiliare tranzacţionabile. Aceasta înseamnă că, o
dată emise pe piaţa primară, ele pot fi vândute şi cumpărate pe piaţa secundară, fapt ce joacă
un rol important, deoarece investitorii primari le pot valorifica la nevoie.
Ca urmare a acestui fapt şi a nevoii încadrării tranzacţiilor în parametrii legali, natura
juridică şi reglementările aplicabile a obligaţiunilor ipotecare sunt:
■ valori mobiliare emise în formă dematerializată;
■ în ţara noastră, sunt supuse reglementărilor Comisiei Naţionale a Valorilor
Mobiliare.
Valorile mobiliare ipotecare (MBS), sunt şi ele instrumente ipotecare specializate şi
devin din ce în ce mai des utilizate pentru mobilizarea fondurilor necesare creditării
ipotecare. După estimările Federaţiei Europene pentru Ipoteci, în Europa, doar 1% din totalul
fondurilor necesare creditării ipotecare provin din utilizarea acestei metode. Utilizarea acestui
instrument devine însă din ce în ce mai populară deoarece permite scoaterea activelor din
bilanţ, reducând astfel capitalul imobilizat4
3
Jung-Duk Lichtenberger, articolul "The economic and financial importance of mortgage bonds", publicat în
Mortgage Banks and the Mortgage Bond in Europe, 2001.

4
Jung-Duk Lichtenberger, articolul "The economic and financial importance of mortgage bonds", publicat în
Morîgage Banks and îhe Mortgage Bond in Europe, 2001.
Valorile mobiliare ipotecare (MBS) se diferenţiază în principal de obligaţiunile
ipotecare prin aceea că instituţia emitentă nu păstrează activele în bilanţul său şi prin urmare,
nu îşi asumă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte riscul de creditare, deoarece implică
vânzarea creditelor ipotecare şi scoaterea lor în totalitate din bilanţul contabil, ca şi
provizioanele de risc aferente.
Restricţii care apar în cazul emiterii de titluri şi obligaţiuni ipotecare:
■ titlurile ipotecare pot fi emise în limita a 75% din valoarea nominală totală a
creanţelor ipotecare deţinute în momentul emisiunii;
■ obligaţiunile ipotecare pot fi emise în limita a 60% din valoarea nominală totală a
creanţelor ipotecare deţinute în momentul emisiunii, limită stabilită din motive de
prudenţialitate bancară.
■ titlurile de valoare şi emisiunile emise de acelaşi titular de creanţe ipotecare nu
poate depăşi împreurâ 75% din valoarea nomiimltotală a creanţelor ipotecare deţinute în
momentul ultimei emisiuni.
Avantaje oferite de emisiunea obligaţiunilor ipotecare:
■ stabilirea unui cadru legislativ creează premisele pentru implementarea contextului
instituţional în vederea creării pieţei secundare;
■ o piaţă secundară lichidă este aptă să diminueze riscurile blocajului resurselor
existente;
■ tranzacţionarea creanţelor ipotecare facilitează obţinerea finanţării din surse private
a activităţii de construcţii la cele mai mici preţuri de pe piaţă.
Dezavantaje în ceea ce priveşte emisiunea obligaţiunilor ipotecare:
■ piaţa de capital este încă subdezvoltata în România;
■ metodologii diferite de măsurare a riscului;
■ masa critică necesară pentru lansarea pieţei secundare se poate situa la niveluri
ridicate.În concluzie, diferitele tipuri de obligaţiuni ipotecare trebuie să aibă anumite
caracteristici comune care să le confere calitatea de instrumente financiare sigure:
- trebuie să fie emise de instituţii de creditare;
trebuie să fie supuse unei supravegheri speciale din partea autorităţilor publice;
trebuie să aibă o acoperire suficientă pentru obligaţiile financiare asumate;
- trebuie să confere un privilegiu deţinătorilor de obligaţiuni ipotecare în cazul
falimentului emitentului.
Piaţa obligaţiunilor ipotecare în Europa este foarte concentrată. Trei ţări ocupă peste
85% din această piaţă. Germania conduce cu aproximativ 44% din volumul valorilor
mobiliare emise şi aflate în circulaţie, urmată de Danemarca (aproximativ 29%) şi Suedia
(aproximativ 15%). Restul se împarte între Spania, Franţa, Austria, Olanda, Portugalia,
Finlanda şi Norvegia.

1.3 Înfiinţarea unui sistem modern de finanţare a locuinţelor în România

1.3.1 Cadrul legislativ din România

Dezvoltarea pe scară largă a construcţiilor de locuinţe este un obiectiv social al


Guvernului, pentru realizarea căruia este necesară asigurarea unor condiţii favorabile în
vederea creării unui sistem consistent de finanţare pe termen lung.
Prin potenţialul pe care stocul imobiliar îl are, lansarea creditului ipotecar poate
reprezenta un factor important de creştere economică. în ţările europene, investiţiile în
locuinţe se ridică la 2-4% din PIB, în timp ce în România ele reprezintă numai 0,8% din PIB.
La ora actuală, în România, infrastructura legislativă ce stă la baza funcţionării
creditului ipotecar este compusă din următoarele acte normative care reglementează creditul
ipotecar:
• Legea nr. 190/09.12.1999 privind creditul ipotecar pentru investiţiile imobiliare;
• Ordinul nr. 4/18.04.2000, emis de Comisia Naţională a Valorilor Mobiliare, privind
aprobarea Regulamentului nr. 2/2000 de aplicare a legii 190/1999;
• Norme metodologice nr.3/17.04.2000, emise de Banca Naţională a României şi de
Comisia Naţională a Valorilor Mobiliare de aplicare a legii 190/1999;
• Ordonanţa de Urgenţă nr. 200/18.12.2002 privind înfiinţarea societăţilor de credit
ipotecar;
• Ordonanţa de Urgenţă 201/2002 privind modificarea Legii 190/1999
• Codul civil, Titlul XVUI/Privilegii şi ipoteci, CapitoleleI-IX, art. 1718-1823;
• Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată şi modificată;
• Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale a Locuinţei şi normele
metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotărârea de Guvern nr. 962/2001.
Legea 541/2002 privind Casele de economisire creditare în sistem colectiv pentru
domeniul locativ.
Codul Civil, Titlul XVIII - Despre privilegii şi ipoteci, capitolele MX, de la Art. 1718
până la Art. 1823 vine în completarea acestui cadru legislativ şi normativ. Instituţiile care pot
acorda creditele ipotecare sunt:
- Agenţia Naţională pentru Locuinţe;
- Băncile şi cooperativele de credit;
- Casa de Economii şi Consemnaţiuni;
- Alte instituţii de credit.
Creditul ipotecar este, prin urmare, reglementat prin Legea nr 190 din 9 decembrie
1999. Conform legii, creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare desemnează acel tip de
credite acordate de instituţii financiare autorizate, destinat să finanţeze construirea,
cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă,
industrială sau comercială. In vederea îmbunătăţirii cadrului legislativ existent, Guvernul a
aprobat şi o ordonanţă OUG nr. 200/2002, privind creditul ipotecar, pentru investiţii
imobiliare. Guvernul consideră că promovarea acestor măsuri va facilita atragerea unor
fonduri financiare însemnate din partea investitorilor români şi străini interesaţi să acţioneze
pe piaţa creditului ipotecar, cu efect direct asupra volumului de resurse atrase pe piaţă.
Totodată, dezvoltarea instrumentelor financiare aferente creditului ipotecar reprezintă
un factor cheie în maturizarea, extinderea şi eficientizarea pieţei financiare. Dezvoltarea
pieţei creditului ipotecar va crea oportunităţi reale de plasament pentru fondurile de pensii.
Ordonanţa instituie o excepţie de la perioada minimă pentru care poate fi acordat
creditul ipotecar. Astfel, în cazul în care beneficiarul solicită în mod expres, creditul ipotecar
pentru investiţii imobiliare poate fi acordat pe o perioadă mai scurtă decât cea prevăzuta de
lege (minimum 5 ani pentru persoanele juridice si minimum 10 ani pentru persoanele fizice).
A fost stabilită posibilitatea ca suma creditului acordat să fie exprimată, în contractele de
credit ipotecar, în lei sau în valută. A fost eliminată prevederea potrivit căreia modul de
calcul al indicelui de referinţă, în cazul în care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca
rata dobânzii să fie variabilă, va fi stabilit prin hotărâre a Guvernului.
Categoria instituţiilor care pot avea calitatea de cesionar al creanţelor ipotecate şi
privilegiate a fost extinsă. Aceste creanţe pot fi cesionate instituţiilor financiare autorizate
prin lege ori unor alte instituţii autorizate să administreze portofolii de creanţe ipotecare şi să
emită valori mobiliare pe baza acestora.
Ordonanţa mai stabileşte păstrarea titlului executoriu şi în cazul cesiunii creanţelor
ipotecare. Astfel, indiferent de tipul instituţiei cesionare, contractul de credit ipotecar din care
a rezultat creanţa ipotecară sau privilegiată şi fiecare dintre contractele de garanţie aferent îşi
păstrează caracterul de titlu executoriu.
Acordarea, garantarea şi derularea creditelor ipotecare se va realiza de către
împrumutători în baza unor norme interne de creditare aprobate de:
a) consiliul de administraţie, în cazul băncilor, persoane juridice române, inclusiv
Casa de Economii şi Consemnaţiuni;
b) organele statutare ale băncii, persoane juridice străine, în cazul sucursalelor
băncilor străine;
c) consiliul naţional de coordonare, în cazul Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe.
Prin urmare, în România, sub aspect juridic, există cadrul legislativ necesar sistemului
de credit ipotecar. Există legi şi reglementări, inclusiv normele Băncii Naţionale a României,
care oferă posibilitatea dezvoltării sistemului de credit ipotecar, ceea ce rămâne de făcut pe
viitor, este dezvoltarea sistemului şi sub aspect operaţional.

1.3.2 Necesitatea creditului ipotecar în România

În România, datorită ofertei de locuinţe care este deficitară comparativ cu cererea de


locuinţe, se poate observa o lipsă de locuinţe în general, şi de locuinţe cu confort ridicat, în
special.
Caracteristica esenţială a locuirii în România este reprezentată de situaţia proprietăţii
asupra imobilelor. Doar 4-5% din populaţie locuieşte cu chirie. Acestora li se adaugă maxim
3-4% care locuiesc în locuinţele unor rude sau prieteni fără a plăti chirie, în rest, marea
majoritate a populaţiei posedând cel puţin o locuinţă. Cu toate acestea, în ceea ce priveşte
mărimea locuinţelor, ca suprafaţa locuibilă este cea mai mică în Europa, şi astfel, spaţiul care
revine unei persoane este extrem de redus.
Dinamica construirii de locuinţe noi în România, în funcţie de sursa de finanţare, în
perioada 1991-2000 a fost următoarea:5

1991 1995 1997 1998 1999 2000


Total unităţi 27.958 35.822 29.921 29.692 29.517 26.376
locative din care:
Din fonduri publice 21.520 8.970 3.494 2.915 1.966 1.587
Din fonduri private 6.438 26.744 26.149 26.550 27.256 24.703

5
Sergiu Sechelariu, Conferinţa despre creditul ipotecar, Bucureşti, aprilie 2003
Aşadar, se impune construcţia de noi unităţi locative, pentru a răspunde cererii foarte
mari de locuinţe, precum şi pentru a rezolva problema "înghesuielii". Totodată, datorită
ritmului foarte scăzut de înnoire a stocului locativ, de la an la an, acest stoc locativ trebuie
reînnoit prin construirea de noi locuinţe.
După unele estimări, practic 9% dintre cetăţenii români ar avea nevoie acută de o
nouă locuinţă, în timp ce 13% prezintă o nevoie potenţială. Cu alte cuvinte, aproximativ
200.000 de gospodării din România constituie cererea efectivă acută de locuinţe.8
Motivul care determină căutarea sau declararea nevoii unei locuinţe este constituit în
primul rând de înghesuiala din locuinţa actuală. Cu toate acestea, indiferent de modul de
obţinere a viitoarei locuinţe, resursele financiare constituie instrumentul esenţial ce urmează a
fi utilizat. Dintre cei care au nevoie de o locuinţă şi intenţionează să o cumpere sau să o
construiască nu dispun de resursele financiare necesare, si cei mai mulţi, nici nu au
economiile necesare pentru acoperirea parţială a costurilor.
Trebuie remarcat în acest context faptul că sectorul locativ are o importanţă deosebită
atât din punctul de definirii al locuinţei cât şi din problematica locuirii:
• Locuinţa: privită ca manifestarea concretă a nevoii de siguranţă şi confort a
individului; cel mai important activ pe care îl posedă o persoană sau o familie.
« Problematica locuirii: ca rol central în cadrul dialogului politic şi social; contribuie
la formarea unor comunităţi stabile şi sănătoase.
Ca urmare a conştientizării acestui fapt se impune intervenţia statului prin programe
care să intervină în dezvoltarea sectorului locativ. Dacă înainte de 1990, 90% din fondurile
pentru construcţia de noi unităţi locative, proveneau de la stat, în perioada următoare,
fondurile provenite de la stat au ajuns la aproximativ 7%. Pentru a remedia situaţia s-au
elaborat patru programe principale:
1. finalizarea apartamentelor din blocurile neterminate, în condiţiile prevederilor
Ordonanţei Guvernului nr. 19/1994;
2. construirea de locuinţe sociale destinate unor persoane şi familii cu venituri
modeste, în condiţiile Legii nr. 114/1996;
3. construirea de locuinţe pentru tineri destinate închirierii, program derulat prin
Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei, prin Agenţia Naţională pentru
Locuinţe;
4. construirea de locuinţe în proprietate prin utilizarea creditelor ipotecare, programul
fiind implementat de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe.
Pe lângă programele detaliate mai sus alţi furnizori de fonduri pentru
cumpărarea/construcţia de locuinţe sunt băncile. Pe măsura scăderii inflaţiei şi a
macrostabilizării economiei, din ce în ce mai multe bănci manifestă un interes crescând
pentru furnizarea de credite ipotecare rezidenţiale persoanelor fizice şi juridice. Cu toate
acestea principalul impediment în acordarea creditelor ipotecare rămâne solvabilitatea
potenţialului client.
Prin urmare, singura instituţie aptă de a înlătura parţial acest impediment este
guvernul, care are rolul de a promova şi îmbunătăţii legile şi regulamentele care guvernează
piaţa. El are rolul de a interveni astfel în ajutorul populaţiei cu venituri mici şi sub medie prin
diferite programe sociale, pentru a facilita accesul acestora Ia locuinţe în proprietate.
Trebuie remarcat următorul aspect, şi anume că, intervenţiile iniţiate de guvern în
România, pe pieţele financiare pentru sprijinirea locuinţelor trebuie făcute din 3 motive
principale:
- facilitarea accesului la proprietate a populaţiei cu venituri mici;
- corectarea problemelor apărute pe piaţă, creşterea eficienţei şi stabilităţii pieţei
financiare;
- protecţia sistemelor financiare insuficient dezvoltate.
Datorită faptului că intervenţiile directe pe pieţele financiare au tendinţa de a genera
efecte negative şi dificil de anticipat, guvernul trebuie să sprijine cât mai mult posibil sectorul
privat prin stabilirea unor reguli clare atât pe piaţa construcţiilor de locuinţe cât şi pe
segmentul pieţei financiare care susţine acest sector.
Modalitatea de a obţine un sistem eficient de finanţare a construcţiilor de locuinţe în
România, necesită într-o măsură mai mare decât sfera cadrului legislativ: câştigarea încrederii
în succesul dezvoltării macroeconomice pe termen lung, într-o evoluţie socială şi politică
pozitivă sau menţinerea disciplinei fiscale pe termen lung.
Având în vedere necesitatea reală de locuinţe în România şi faptul că condiţiile
macroeconomice sunt încă nefavorabile, autorităţile competente, guvernul şi sistemul bancar
trebuie să-şi concentreze eforturile în continuare către scăderea ratelor dobânzii la creditele
ipotecare prin:
- încurajarea concurenţei între cât mai mulţi împrumutători şi produse ipotecare;
- utilizarea pe scară largă a creditelor consolidate în altă valută (USD, EURO) cu
opţiune de conversie;
- reducerea într-o măsură cât mai mare a riscurilor asociate finanţării ipotecare prin
îmbunătăţirea cadrului de reglementare;
- crearea şi sprijinirea băncilor de credit ipotecar şi reglementarea obligaţiunilor
ipotecare în concordanţă cu cerinţele Uniunii Europene.
în concluzie, necesitatea creditului ipotecar în România este o realitate, aflată în
strânsă legătură cu nevoia dezvoltării sectorului locativ care va duce la satisfacerea cererii de
locuinţe â cetăţenilor români, având ca aport o serie de beneficii economico-sociale:
• Creşterea locurilor de muncă în sectorul construcţiilor;
• înlesnirea mobilităţii forţei de muncă;
• Dezvoltarea pieţei imobiliare; Dezvoltarea pieţei de capital;
« Realocarea mai eficientă a resurselor;
• Diminuarea volatilităţii macroeconomice.

1.3.3 Finanţarea locuinţelor şi riscurile asociate

Finanţarea locuinţelor presupune existenţa unor riscuri pentru furnizorii de surse,


riscuri care pot să le afecteze afacerea. Se întâlnesc două surse importante de risc: una de
natură comercială alta de natură politică.
în principal, există următoarele riscuri cu care se confruntă împrumutătorii care
acţionează pe piaţa primară a ipotecilor sunt:6
a) Riscul comercial:
• Riscul de creditare: caracterizat prin lipsa unei garanţii solide, beneficiari prost
selectaţi, documentaţii de credit deficitare, parametri de creditare prea permisivi; • Riscul de
lichiditate: caracterizat la rândul lui prin faptul că împrumutătorii finanţează credite ipotecare
pe termen lung pe baza depozitelor atrase pe termen scurt;
• Riscul ratei dobânzii, rata dobânzii la credite se stabileşte pe baza unei rate diferite a
finanţării (dobânda fixă sau variabilă, dobânda la leu sau dobânda la o valută de referinţă)
b) Riscul politic:
• Riscul de creditare: drepturi ineficiente asupra proprietăţii imobiliare, legislaţia
ipotecară slabă, protecţie ineficientă a împrumutătorului;
• Riscul macroeconomic pe termen lung: datorat ineficientei guvernului în menţinerea
inflaţiei la un nivel scăzut, risc de sistem ridicat pe piaţa financiar-bancară, etc.

6
Sergiu Sechelariu şi Ioan Bejan, "Creditul ipotecar". Editura Deşteptarea, Bucureşti 2002, pag. 87
Pe măsură ce piaţa financiar-bancară se consolidează şi devine mai stabilă, riscul ratei
dobânzii şi riscul de lichiditate, devin din ce în ce mai uşor de administrat fără a fi necesar un
sprijin public special.
Aşadar, în atenţia directă a guvernului mai rămân doar riscul de creditare comercială,
riscul politic şi riscul de neplată. Este necesar promovarea unui program de asigurare
ipotecară publică care poate contribui la dezvoltarea şi stabilitatea unui sector financiar
precum şi la îmbunătăţirea accesului la finanţare ipotecară pentru familiile cu venituri reduse.
Un asemenea program de asigurare ipotecară publică este necesar a se iniţia şi pune în
aplicare, cel puţin în primii ani, aşa cum e cazul României, până când riscurile asociate
creditării se diminuează.
1.4 Modalităţile de finanţare a locuinţelor
In ţările aflate în procesul,tranziţiei, marea majoritate a populaţiei este reprezentată de
proprietarii propriilor locuinţe. în România, peste 95% din populaţia ţării deţine apartamente
în proprietate, în clădiri multifamiliale, datorită privatizării fondului locativ de după 1990, în
timp ce în ţările dezvoltate acest procent este: Germania 41 %, Franţa 54% şi SUA 64%.
Structura proprietăţii fondului locativ în România, realizată comparativ între anul
1992 şi anul 2002, arată astfel:7

2002 1992 2002 în %


faţa de 1992
Număr % Număr %

Total locuinţe din 8110407 100,0 7659003 100,0 105,9


care:
- proprietate privată 7867453 97,0 6024772 78,7 130,6
- proprietate de stat 220856 2,7 1603269 20,9 13,8

Datorită faptului că, costul achiziţionării unei noi locuinţe cu grad de confort sporit
este ridicat, vechimea actualului fond locativ este relativ mare, costurile legate de întreţinere
şi utilităţi suportate de proprietarii apartamentelor sunt din ce în ce mai mari şi eforturile pe
care statul le face pentru modernizarea sistemelor de termoficare şi a reţelelor de distribuţie
sunt de asemenea mari, se impune adoptarea unui sistem modern de finanţare a locuinţelor.

7
Sergiu Sechelariu, Conferinţa despre creditul ipotecar, Bucureşti, aprilie 2003
Un sistem modern de finanţare a locuinţelor trebuie să prezinte o serie de
caracteristici:
- eficienţă: diferenţă minimă între costul surselor atrase şi cel al creditelor acordate;
- stabilitate: prin reglementare şi supraveghere;
- diversitate a produselor ipotecare oferite;
- accesibilitate: pentru cel puţin 40% din populaţie.
Sistemele de finanţare a locuinţelor se împart pe două categorii:
1) sisteme bazate pe depozite bancare;
2) sisteme care atrag resurse de pe piaţa de capital.
1. Sistemele bazate pe depozite bancare: reprezintă un mod de utilizare a lichidităţii
care este suficientă în sistemul nostru bancar, cu condiţia ca aceste credite pe termen lung să
reprezinte doar o mică parte din activele băncilor.
Astfel, dintre sistemele bazate pe depozitele bancare, amintim următoarele:
□ Modelul băncilor comerciale (clasic): finanţarea creditelor pe baza depozitelor
bancare;
□ Modelul contractelor de economisire şi creditare în sistem colectiv: instituţii
specializate care oferă credite subvenţionate pe baza contractelor de economisire.
2. Sistemele care atrag resurse de pe piaţa de capital: reprezintă o sursă alternativă de
finanţare a creditelor ipotecare, sursă care a crescut în importanţă în ultimii ani în ţările
dezvoltate.
Astfel, dintre sistemele care atrag resurse de pe piaţa de capital, amintim următoarele:
□ Modelul băncilor specializate de credit ipotecar: împrumutători specializaţi de
portofoliu care se finanţează prin intermediul emisiunilor de obligaţiuni;
□ Modelul pieţei secundare: instituţii de rang secund care creditează împrumutătorii
primari sau cumpără credite de la aceştia.
Instituţiile financiare pot juca un rol important pe piaţa finanţării locuinţelor. Ele pot
fi împărţite în două categorii: instituţii specializate; instituţii nespecializate.
Printre instituţiile specializate se află: băncile de credit ipotecar şi instituţiile de
economisire şi creditare în sistem colectiv pentru locuinţe:
Băncile de credit ipotecar sunt cele mai cunoscute şi răspândite instituţii specializate
în Europa, după modelul ţărilor scandinave, Germania, Austria, etc. Dacă la începutul
activităţii lor ele finanţau la început creditele din depozitele constituite de populaţie, în
prezent, fondurile sunt furnizate cu precădere de piaţa de capital prin intermediul emisiunilor
de obligaţiuni ipotecare.
• Avantajele rezultate din finanţarea construcţiilor de locuinţe prin intermediul
instituţiilor specializate de tipul băncilor de credit ipotecar:
- Oferă încredere ridicată investitorilor;
- Marketing şi management al riscurilor, mai eficiente; Obligaţiunile ipotecare au un
nivel de siguranţă sporit pentru investitori;
- Reglementare şi supraveghere strictă;
• Dezavantajele rezultate din finanţarea construcţiilor de locuinţe prin intermediul
instituţiilor specializate de tipul băncilor de credit ipotecar:
- Necesitatea creării unui nou cadru legislativ;
- Diversificare redusă a portofoliului de plasament;
Instituţiile de economisire şi creditare în sistem colectiv pentru locuinţe reprezintă un
alt tip de instituţii specializate constituite special pentru economisirea şi creditarea în sistem
colectiv pentru locuinţe, după modelul dezvoltat în special în Germania şi Austria sub
denumirea de Bausparkassen.
• Avantajele rezultate din finanţarea construcţiilor de locuinţe prin intermediul
instituţiilor specializate de tipul celor de economisire şi creditare în sistem colectiv:
- Mobilizează fonduri pe termen lung numai pentru finanţarea locuinţelor;
- Management al riscului mai eficient;
Subvenţia oferită de stat încurajează populaţia să economisească;
• Dezavantajele rezultate din finanţarea construcţiilor de locuinţe prin intermediul
instituţiilor specializate de tipul celor de economisire şi creditare în sistem colectiv:
- Crearea unui nou cadru legislativ, normativ şi instituţional;
- Cheltuieli bugetare ridicate, fără rezultate semnificative pe termen scurt.
Printre instituţiile nespecializate se află: băncile comerciale, cooperativele de credit,
societăţile de asigurare şi fondurile de pensii. Ele deţin o cotă de peste 60% din piaţa
creditelor rezidenţiale, din care numai băncile comerciale deţin 40%.
• Avantajele rezultate din finanţarea construcţiilor de locuinţe prin intermediul
instituţiilor nespecializate de tipul băncil Dezavantajele rezultate din finanţarea construcţiilor
de locuinţe prin intermediul instituţiilor nespecializate de tipul băncilor comerciale:
- Marketing şi management al riscului mai puţin eficient;
- Portofoliul de credite ipotecare redus;
- Preferinţă pentru credite cu rata dobânzii variabilă.
în concluzie, modelul băncilor comerciale pare a fi mai flexibil însă de finanţare
sporeşte prin formarea şi dezvoltarea mecanismelor şi instituţiilor specifice pieţei secundare.
Programul guvernamental în domeniul locuinţelor trebuie să fie o parte componentă a
strategiei naţionale de dezvoltare economică. Nu este adevărat că domeniul construcţiei de
locuinţe ar fi rotiţa care pune în mişcare construcţia de locuinţe. Ceea ce înseamnă că o
dezvoltare economică rapidă, o inflaţie mică şi un deficit bugetar limitat sunt condiţii
esenţiale pentru a accelera dezvoltarea acestui sector.

1.5 Sistemul de creditare ipotecară pe termen lung în România

1.5.1 Modalităţiile de acordare a creditelor ipotecare

În România, există cel puţin două aspecte favorabile, care vor conduce pe viitor la un
acces mai eficient la finanţarea internaţională, şi prin urmare, la posibilitatea acordării de
împrumuturi pe termen lung prin reducerea riscului ratei dobânzii şi riscului de lichiditate:
- îmbunătăţirea riscului de ţară ca o rezultantă a evoluţiei pozitive a principalilor
indicatori macroeconomici;
- un sistem bancar preponderent privat, controlat de importanţi investitori străini.
Creditul ipotecar pe termen lung este un împrumut oferit pe o perioadă mai mare de 5
ani de către o instituţie financiară autorizată unei persoane fizice sau juridice, în
scopul achiziţionării sau construcţiei de locuinţe. Cea mai avantajoasă opţiune în acest stadiu
fiind de la 15 la 20 ani sau la 25 de ani, deoarece un termen de rambursare mai mare
determină plăţi lunare mai mici pentru împrumutat
În principiu, valoarea creditului nu trebuie să depăşească 60%-80% din valoarea de
piaţă a locuinţei ce urmează a fi cumpărată sau construită şi care reprezintă garanţia
creditului. În România, valoarea creditului prin noile norme ale Băncii Naţionale a României,
intrate în vigoare din data de 1 februarie 2003, restricţionează valoarea maximă de creditare
la 75% din valoarea de piaţă a locuinţei ce urmează a fi cumpărată sau construită, măsură
luată pentru ca valoarea garanţiilor solicitate pentru acordarea împrumutului să nu fie mai
mică de 1339 din valoarea creditului ipotecar.
Avansul pe care împrumutatul se obligă să-1 plătească pentru locuinţă trebuie să
reprezinte între 20% şi 40% din valoarea acesteia. Prin normele Băncii Naţionale a României,
avansul trebuie să fie de cel puţin 25% din valoarea de piaţă a locuinţei ce urmează a fi
cumpărată sau construită. In ceea ce priveşte creditul şi dobânda aferentă, acestea trebuie
achitate prin efectuarea de plăţi lunare, de preferat egale, pe toată durata creditului, lucru care
convine atât împrumutatului, cât şi împrumutătorului. O rată lunară nu trebuie să depăşească
de regulă 40%-50% din venitul lunar al împrumutatului şi al coplătitorului (soţ, soţie, etc). La
ora actuală în ţara noastră, noile norme impun ca rata şi dobânda să nu depăşească 35% din
veniturile nete ale solicitantului şi ale familiei sale.
Locuinţa ipotecată nu poate fi utilizată ca şi garanţie pentru o altă obligaţie şi nu poate
fi închiriată de către împrumutat fără acordul scris al împrumutătorului.
Creditul ipotecar pe termen lung este acordat în condiţii de costuri, termene,
rambursare şi control strict în privinţa utilizării acestuia, principala garanţie a rambursării
constituind-o imobilul achiziţionat/construit cu aceste fonduri.
De aceea, contractul de credit trebuie să conţină următoarele clauze: valoarea
creditului ipotecar, termenele şi graficul de rambursare, dobânda percepută de împrumutător
şi condiţiile plăţii anticipate, etc. în ceea ce priveşte contractul de ipotecă acesta trebuie să
includă următoarele clauze: obiectul ipotecii şi valoarea locuinţei ipotecate, principalele
obligaţii asigurate prin ipotecă, termenul de valabilitate, executarea ipotecii în caz de neplată
şi cerinţele de asigurare a proprietăţii ipotecate.
În contractul de credit şi în cel de ipotecă se prevăd drepturi şi obligaţii ale părţilor,
care vor garanta atât împrumutatului cât şi împrumutătorului protejarea intereselor lor
împotriva posibilelor abuzuri.
Obţinerea creditului ipotecar presupune parcurgerea unor etape într-o procedură
standard: > Aprobarea preliminară a împrumutatului;
> Evaluarea iăcută de împrumutător asupra capacităţii de plată a împrumutatului şi
identificarea plafonului maxim al creditului ipotecar pe care îl poate susţine împrumutatul;
> Selectarea unei proprietăţi care să satisfacă posibilităţile financiare ale
împrumutatului şi cerinţele împrumutătorului;
> Evaluarea locuinţei care reprezintă obiectul ipotecii, pentru a i se cunoaşte valoarea
de piaţă;
> încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi pe baza acestuia, a contractului de
credit şi de ipotecă între împrumutat şi împrumutător;
> încheierea tranzacţiei cu vânzătorul locuinţei;
> Asigurarea locuinţei şi asigurarea de viaţă a împrumutatului.
împrumutătorul asigură în continuare serviciile asociate creditului acordat: urmăreşte
încasarea plăţilor de la împrumutat, ţine evidenţa rambursării creditului şi a dobânzii aferente,
etc. După rambursarea obligaţiilor financiare, ipoteca constituită asupra imobilului este
radiată.
1.5.2 Cei mai importanţi participanţi în sistemul de creditare ipotecară

În procesul de funcţionare şi derulare a creditului ipotecar intervin mai mulţi


participanţi care conlucrează, prin sarcinile şi funcţiile lor specifice, la buna desfăşurare a
mecanismului de creditare:8
1. împrumutaţii sau debitorii: sunt cetăţeni români care încheie contracte de credit cu
o bancă sau contracte de credit cu o persoană juridică nebancară în scopul exclusiv de a
achiziţiona sau construi o locuinţă, care va reprezenta garanţia executării obligaţiilor
contractuale (ipoteca);
2. Vânzătorii de locuinţe: sunt persoane fizice sau juridice care vând locuinţele
deţinute în proprietate sau locuinţele altor persoane fizice sau juridice în numele acestora;
3. împrumutătorii sau creditorii: sunt bănci sau alte persoane juridice autorizate care
oferă credite ipotecare conform unei proceduri stabilite prin lege. împrumutătorul are
următoarele funcţii: acordarea creditului ipotecar, încheierea unui contract de credit şi a unui
contract de ipotecă şi derularea creditelor ipotecare acordate în conformitate cu clauzele din
contractele de credit şi ipotecă.
4. Operatorii de pe piaţa ipotecară secundară: sunt instituţii specializate care au ca
scop refinanţarea împrumutătorilor primari şi acordarea de credite ipotecare pe termen lung,
având ca şi funcţii: refinanţarea împrumutătorilor primari, emiterea de valori mobiliare
ipotecare, atragerea de fonduri de la investitori şi asistenţa tehnică acordată împrumutătorilor
primari.
5. Registratari ai statului: sunt instituţii de stat care înregistrează tranzacţiile şi
drepturile constituite în urma tranzacţiilor imobiliare. Acest tip de instituţii au următoarele
funcţii: înregistrează transferul de proprietate în urma tranzacţiilor imobiliare, înregistrează
ipoteca şi drepturile care decurg din contractul de ipotecă şi stochează şi furnizează informaţii
referitoare la drepturile de proprietate şi ipotecă tuturor participanţilor pe piaţa ipotecară.
6. Societăţile de asigurare: sunt societăţi autorizate de asigurare care oferă asigurări
ale proprietăţilor, ale persoanelor împrumutate precum şi asigurări civile.
7. Evaluatorii: sunt persoane fizice şi juridice autorizate să efectueze evaluări ale
locuinţelor constituite ca ipotecă.
8. Agenţii imobiliare: sunt persoane juridice autorizate să intermedieze tranzacţii pe
piaţa imobiliară şi să acorde consultanţă de specialitate.
8
Sergiu Sechelariu şi Ioan Bejan» "Creditul ipotecar", Editura Deşteptarea, Bucureşti 2002, pag. 97
9. Investitorii: sunt persoane fizice sau juridice care achiziţionează valori mobiliare
garantate cu ipoteci şi emise de împrumutători sau operatori de pe piaţa secundară. Din
această categorie fac parte fondurile de investiţii, fondurile de pensii, societăţile de asigurare,
băncile, etc.
10. Operatorii care asigură infrastructura creditării ipotecare. Din această categorie fac
parte notarii publici, autorităţile de înregistrare, custodie şi garantare, consultanţii juridici şi
alţii care conduc operaţiuni specifice tranzacţiilor cu locuinţe.
Statul are un rol aparte în iniţierea creditării ipotecare pe termen lung, prin elaborarea
conceptului de dezvoltare a creditării ipotecare, promovarea bazei legale pentru o funcţionare
eficientă şi credibilă, furnizarea măsurilor de protecţie a împrumutaţilor dar şi a
împrumutătorilor şi investitorilor, stabilirea politicii fiscale, înfiinţarea instituţiilor necesare
unei pieţe organizate şi participarea la managementul acestora.

CAPITOLUL 2
PROCEDURILE ACORDĂRII CREDITULUI IPOTECAR

2.1 Aspecte legate de bonitatea clientului

Deoarece analiza capacităţii de rambursare a creditului ipotecar la Bancă are pe lângă


aspectele generale şi câteva particularităţi regăsite la unele bănci, vom sublima în continuare
şi acest aspect al analizei creditului.
Capacitatea de rambursare, reprezintă rata lunară maximă pe care o admite banca în
funcţie de venitul net cumulat al împrumutatului şi al soţului sau soţiei acestuia. Venitul
soţului sau soţiei se ia în calculul capacităţii de rambursare numai atunci când venitul net al
împrumutatului este insuficient pentru obţinerea creditului solicitat. Dacă nici veniturile
cumulate ale împrumutatului şi ale soţului sau soţiei acestuia nu sunt suficiente se pot lua în
calculul capacităţii de rambursare la unele bănci comerciale, şi veniturile fidejusorilor.
Pot avea calitatea de fîdejusor părinţii împrumutatului sau ai soţului/soţiei acestuia.
Fidejusorii trebuie să aibă acelaşi domiciliu cu cel al familiei împrumutatului de cel puţin un
an.
Vârsta fidejusorilor la data rambursării a 50% din credit nu trebuie să depăşească, în
principiu, 65 de ani la unele dintre bănci.
În cazul în care la stabilirea capacităţii de rambursare a creditului de către împrumutat
se iau în calcul şi veniturile soţului/soţiei, acesta/aceasta va semna contractul de credit în
calitatea de codebitor. In cazul în care la stabilirea capacităţii de rambursare a creditului de
către împrumutat se iau în calcul şi veniturile fidejusorilor, aceştia vor încheia cu banca
contracte de fidejusiune.
Dovada realizării veniturilor se face prin: o adeverinţa de venit pentru salariaţii
angajaţi pe perioadă nedeterminată;
• adeverinţa de venit pentru salariaţii angajaţi pe perioadă determinată;
• decizia de impunere emisă de Administraţia Financiară pentru anul fiscal încheiat;
• declaraţia anuală de venit pentru liber profesionişti;
• declaraţia de venit global înregistrată la Administraţia Financiară pentru anul fiscal
încheiat;
• adeverinţă de repartizare a dividendelor;
• ultimul talon de pensie.
Venitul net luat în calculul capacităţii de rambursare va fi cel înscris în documentele
justificative diminuat cu sumele declarate ca datorii în Fişa clientului. Ca urmare a calculului
capacităţii de rambursare, mărimea maximă a creditului este egală cu valoarea minimă dintre
valoarea stabilită de capacitatea de rambursare, limita de finanţare şi solicitarea creditului.
Aportul propriu: în natură şi în numerar împreună cu creditul acordat trebuie să
asigure realizarea sau achiziţionarea imobilului care face obiectul contractului.

2.2 Aprobarea şi angajarea creditelor

Clienţii Băncii, persoane fizice şi juridice pot contracta credite ipotecare cu


următoarele destinaţii:
- construirea de locuinţe noi, inclusiv utilităţile aferente;
- construirea de case de vacanţă, inclusiv utilităţile aferente; modernizarea, extinderea
locuinţelor şi caselor de vacanţă;
- terminarea locuinţelor şi caselor de vacanţă în cazul în care volumul lucrărilor
executate faţă de valoarea investiţiei este: în general sub 50% sau peste 50%;
- cumpărarea de locuinţe terminate sau neterminate, inclusiv achitarea sultei
referitoare la o locuinţă, rezultată din hotărâri judecătoreşti, din contracte de schimb, dintr-un
act de partaj voluntar sau dintr-un contract de tranzacţie, potrivit legii, de la unităţile
specializate ale
consiliilor locale, regii autonome, societăţi comerciale, persoane fizice;
- cumpărarea de case de vacanţă;
- cumpărări de terenuri pentru construcţii situate în intravilan.
în cazul persoanelor fizice, documentele necesare obţinerii creditului sunt
următoarele:
- cerere, adeverinţă salarii, talon pensie, alte documente doveditoare de venit şi
bugetul de venituri şi cheltuieli.
Se vor mai depune şi următoarele documente:
a) pentru construcţii noi de locuinţe sau case de vacanţă şi pentru modernizarea,
extinderea sau terminarea celor existente:
• actul de proprietate asupra terenului de construcţie sau de concesionare al acestuia
sau, după caz, actul de proprietate a construcţiei care se modernizează, extinde sau termină;
• autorizaţia de construire eliberată de către primarii potrivit legii, precum şi proiectul,
devizul general de lucrări împreună cu avizele de la furnizorii de utilităţi, care au stat la baza
eliberării autorizaţiei respective;
• devizul lucrărilor rămase de executat în valori actualizate, pentru terminările de
locuinţe;
• actul de constituire în condiţiile legii a asociaţiei civile fără scop lucrativ în cazul
locuinţelor care se construiesc în blocuri sau clădiri cu mai multe apartamente, precum şi
procesul verbal de repartizare a tuturor locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie,
individualizate pe fiecare membru al acesteia şi valoarea lor, cu obligaţia ca la terminarea
lucrărilor, în cazul obţinerii unor economii, să se actualizeze repartizarea creditelor utilizate şi
dobânzilor aferente pe fiecare beneficiar de spaţiu;
b) pentru cumpărări de locuinţe noi sau neterminate şi case de vacanţă de la unităţi
specializate ale consiliilor locale, regii autonome şi societăţi comerciale:
• contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu societatea care vinde locuinţa, sau orice
altă dovada emisă de aceasta, în care să se specifice valoarea locuinţei modalitatea de plată a
acesteia precum şi valoarea achitată în avans;
• dovada de câştigare a licitaţiei publice în cazul locuinţelor care se vând în condiţiile
legii;
• documentele prevăzute mai sus după cum este cazul;
c) pentru cumpărări de locuinţe şi case de vacanţă de la persoane fizice:
contractul de vânzare-cumpărare sub semnătura privată, sau după caz, contractul de
vânzare-cumpărare autentificat, încheiat cu persoana fizica care vinde locuinţa, în care se
specifică valoarea la care s-a convenit vânzarea, adresa exactă a acesteia, modalitatea de plată
şi valoarea achitată ca avans;
d) pentru cumpărări de terenuri pentru construcţii:
• contractul de vânzare-cumpărare sub semnătura privată sau după caz, contractul de
vânzare-cumpărare autentic, încheiat cu persoana fizică sau juridică care vinde terenul, în
care se specifică valoarea la care s-a convenit vânzarea, amplasarea acestuia, modalitatea de
plată şi valoarea achitată ca avans.
în toate cazurile, în cazul garantării creditului cu un alt bun imobil decât cel care se
cumpără, se depun şi următoarele documente:
- actele de proprietate ale bunului imobil care constituie garanţia creditului;
- raportul de evaluare a imobilului cu care se garantează creditul.
Analiza necesarului de credite la Bancă se face în felul următor:
a) pentru construcţii noi de locuinţe sau case de vacanţă si pentru modernizarea,
extinderea sau terminarea celor existente:
• valoarea lucrărilor se stabileşte pe bază de proiect şi deviz general întocmite de către
o unitate de proiectare autorizată, elaborate cu respectarea reglementărilor legale privind
proiectarea construcţiilor,
• la stabilirea valorii construcţiei se va avea în vedere cuprinderea în proiectul care a
stat la baza eliberării autorizaţiei de construire a tuturor lucrărilor care să asigure
funcţionalitatea obiectului creditat
b) pentru cumpărări de locuinţe noi sau neterminate şi case de vacanţă de la unităţi
specializate ale consiliilor locale, regii autonome şi societăţi comerciale:
- se va avea în vedere valoarea stabilită potrivit legii de către unitatea care vinde
locuinţa, conform contractului de vânzare-cumpărare în cazul celor terminate, sau cea
rezultată din proiect pentru cele care se cumpără în vederea terminării, care va cuprinde şi
valoarea lucrărilor realizate potrivit rezultatelor licitaţiei publice comunicate de organizatorul
acesteia;
- pentru construcţiile preluate pentru terminare în urma unei licitaţii publice,
organizate potrivit legii, se va urmări respectarea angajamentelor asumate cu aceasta ocazie
cu privire la lucrările de modernizare, transformare, amenajare şi îmbunătăţire a gradului de
confort al acestora.
În ambele cazuri se vor avea în vedere şi următoarele aspecte:
— nivelul creditului se stabileşte ca diferenţă între valoarea totală a investiţiei şi
aportul propriu constituit fie în numerar în banca sau achitat vânzătorului, fie în lucrări
executate a căror valoare se stabileşte prin evaluare de către bancă;
— aportul propriu, indiferent de modul de constituire va fi de minim 25-30 % din
valoare investiţiei când aceasta se execută de către o unitate specializată şi 30-40% când se
realizează prin forte proprii.
c) pentru cumpărări de locuinţe şi case de vacanţă de la persoane fizice:
- nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea înscrisă în contractul de
vânzare-cumpărare, hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă, contractul de schimb,
actul de partaj voluntar sau contractul de tranzacţie.
d) pentru cumpărări de terenuri pentru construcţii:
- nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea înscrisă în actul de vânzare-
cumpărare.
Pentru ca banca să aibă certitudinea restituirii creditului, ea obligă solicitantul să
garanteze împrumutul, după cum urmează:
a) Pentru construcţii noi de locuinţe şi case de vacanţe:
- ipoteca constituită asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului de
credit sau a unui girant, pe baza unui contract de garanţie imobiliară.
b) pentru finalizarea construcţiilor neterminate:
- ipoteca constituită asupra clădirilor pe baza unui contract de garanţie imobiliară în
situaţia în care stadiul atins permite ipotecarea sau ipoteca ce se va constitui asupra unor
bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului de credit sau a unui girant
c) pentru lucrări de modernizare şi extinderea lucrărilor existente:
- ipoteca constituită pe baza contractului de garanţie imobiliară asupra construcţiei ce
urmează a se moderniza sau extinde.
d) pentru cumpărări de locuinţe terminate sau neterminate şi case de vacanţă inclusiv
achitarea sultei referitoare la o locuinţa, rezultata din hotărâri judecătoreşti:
- ipoteca constituită pe baza contractului de garanţie imobiliară asupra locuinţei care
se cumpără în cazul în care este posibil conform punctului b) de mai sus, sau ipoteca
constituită asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului de credit sau a unui
girant.
Concluziile privind acordarea creditului se vor cuprinde în „ Fişa de analiză pentru
aprobarea creditului" din care trebuie să rezulte:
• capacitatea de rambursare a clientului pe baza bugetului de venituri şi cheltuieli ale
familiei; întocmit în conformitate cu prevederile legale, în toate cazurile se vor investiga
aspectele
privind situaţia patrimonială a familiei solicitantului de credit, precum şi perspectiva
menţinerii veniturilor pe întreaga perioadă de creditare, avându-se în vedere siguranţa
păstrării locului de muncă;
• actele de proprietate asupra bunurilor cu care se garantează creditul;
• constituirea aportului propriu;
• asigurarea finanţării integrale a locuinţelor care se execută în blocuri sau clădiri, cu
mai multe apartamente din surse proprii şi credit;
• respectarea prevederilor din autorizaţia de construire, a avizelor pentru utilităţi şi a
termenului de valabilitate a acesteia;
• determinarea corectă a nivelului creditului;
• exactitatea şi corectitudinea întocmirii documentelor.
Propunerea de aprobare este însuşită de şeful compartimentului prin semnarea „Fişei
de analiză pentru aprobarea creditului". Aceasta împreună cu toată documentaţia creditului se
prezintă spre analiză consilierului juridic.
În cazul respingerii cererii de credit, referatul întocmit de ofiţerul de credit se vizează
de şeful compartimentului şi de directorul unităţii bancare, iar motivul se va comunica în
scris clientului. Aprobarea creditului se face pe baza „Fişei de analiză111 potrivit
competenţelor stabilite. După aprobarea creditului se va întocmi contractul de credit.
Angajamentul, potrivit contractului de credit încheiat, se înregistrează în evidenţa
extrabilanţieră a băncii, la data şi valoarea prevăzută în contract.
Pentru înlesnirea realizării tranzacţiei între vânzător şi cumpărător, banca poate
elibera solicitantului de credit o adresă prin care se comunică aprobarea unui credit pentru
cumpărare de locuinţă, cu precizarea valorii acesteia, ce va fi eliberat numai după prezentarea
contractului de vânzare-cumpărare încheiat în forma autentică şi transcris la judecătorie,
precum şi a contractului de ipotecă asupra imobilului cumpărat prin credit, dacă este cazul.
Creditul aprobat se pune la dispoziţia clientului sub forma limitei de creditare, care
este maximă şi se acordă în cont separat de împrumut prin debitarea acestuia pe măsura
efectuării plăţilor, prin contul curent al clientului. Concomitent cu sumele din credit utilizate
se diminuează angajamentul din evidenţa extrabilanţieră.
Creditele vor fi puse la dispoziţie, numai după ce se va verifica îndeplinirea
prevederilor legale privind constituirea ipotecii, cesionarea drepturilor de despăgubire
rezultate din:
- sistarea temporară a creditării, condiţionând reluarea acestuia de prezentarea
autorizaţiei de construire reactualizată şi a proiectului care a stat la baza eliberării acesteia,
astfel ca în termen de cel mult 90 de zile să fie reluate lucrările; sistarea definitivă a creditării
în măsura în care nu pot fi îndeplinite condiţiile de mai sus şi luarea de măsuri pentru
recuperarea creditului acordat, inclusiv prin declanşarea procedurii de executare silită.
Pentru cumpărări de locuinţe şi case de vacanţă inclusiv achitarea sultei referitoare la
o locuinţă, rezultată din hotărâri judecătoreşti, din contracte de schimb, dintr-un act de partaj
voluntar sau dintr-un contract de tranzacţie, potrivit legii, de la unităţi specializate: societăţi
comerciale, persoane fizice, precum şi a cumpărărilor de teren pentru construcţii:
• Banca va urmări respectarea raportului surse proprii/credit stabilit la aprobarea
creditului, suma acestora acoperind integral valoarea locuinţei care se cumpără;
• în cazul în care în momentul prezentării contractului de vânzare-cumpărare sau a
contractului de schimb, se constată că acesta s-a încheiat la o valoare a locuinţei sau a
terenului diferită de cea luată în calcul la determinarea nivelului creditului se va proceda
astfel:
- dacă valoarea este mai mare, clientul este obligat să facă dovada că dispune de
sursele proprii necesare acoperirii diferenţei de preţ, astfel ca împreună cu-creditul aprobat să
asigure achitarea integrală a valorii înscrise în contractul de vânzare-cumpărare sau în
contractul de schimb.
- dacă valoarea este mai mica, se va recalcula nivelul maxim al creditului ce se poate
acorda ţinând cont şi de sursele proprii ale clientului deja constituite la solicitarea creditului,
în acest caz nivelul creditului se va diminua corespunzător în funcţie de valoarea înscrisă în
contractul de vânzare-cumpărare sau în contractul de schimb. în situaţia în care creditul a fost
acordat înaintea prezentării contractului de vânzare-cumpărare sau a contractului de schimb,
diferenţa cu care trebuie diminuat creditul se recuperează de la client şi se operează ca
rambursare de credit. Dacă această sumă nu se poate recupera de la client, se va considera
credit restant şi se va.înregistra corespunzător în contabilitate.
• în cazul în care creditul a fost pus la dispoziţie înaintea prezentării documentelor
justificative, clientul are obligaţia prezentării la bancă, în termen de 15 zile de la data
asigurarea locuinţei cu care se garantează creditul şi semnarea contractului de credit
de ambele părţi şi de giranţi.
a) pentru construcţii noi de locuinţe sau case de vacanţă şi pentru modernizarea,
extinderea sau terminarea celor existente;
Banca va efectua plăţile din avansul depus şi apoi din credit pe baza ordinului depus
sau al cec-ului emis de client, ori pe baza documentelor de plată emise de unitatea de
construcţii care a fost acceptate de beneficiar sau de împuternicitul acestuia, în concordanţă
cu stadiul fizic al lucrărilor de construcţii realizate.
În cazul realizării lucrărilor cu forţe proprii, plăţile se fac numai eşalonat pe baza
ordinelor de plată şi a cec-urilor emise de solicitant sau în numerar numai după justificarea
cheltuielilor efectuate.
Împrumutatul îşi poate da acordul prin contractul de credit ca la solicitarea unităţii
vânzătoare, banca să efectueze plăţile corespunzător stadiului fizic realizat.
b) pentru cumpărări de locuinţe noi sau neterminate şi case de vacanţă de la unităţi
specializate ale consiliilor locale, regii autonome si societăţi comerciale:
Banca va efectua plata din credit numai prin virament în contul unităţii vânzătoare,
concomitent cu avansul constituit în banca, dacă este cazul, pe baza ordinului de plată sau a
cec-ului semnat de client şi al documentelor care să justifice solicitarea plăţii.
În cazul în care creditul este garantat cu alte bunuri imobiliare decât locuinţa care se
cumpără, creditul se poate pune la dispoziţie fără prezentarea documentelor prezentate mai
sus, dar numai după înscrierea contractului de ipotecă în Registrul de inscripţiuni şi
transcripţiuni imobilare al Judecătoriei precum şi înregistrarea la o societate de asigurări a
cesiunii drepturilor de despăgubire pentru bunurile ipotecate în favoarea băncii.
c) pentru cumpărări de locuinţe şi case de vacanţă de la persoane fizice:
Creditul se pune la dispoziţie numai după prezentarea în original al contractului de
vânzare-cumpărare sau a contractului de schimb încheiat în formă autentică şi transcris la
judecătorie, respectiv a hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile, a actului de partaj
voluntar transcrise în Registrul de inscripţiuni al Judecătoriei, după caz, a cărui copie se
reţine la bancă.
Plata din credit se face numai prin virament în contul vânzătorului pe baza ordinului
de plată sau cec-ului semnat de client
Pentru aprobarea creditului se solicită garanţii. Garanţiile trebuie să acopere valoarea
creditului acordat în proporţie de 133,33%. Garanţia de bază a creditului ipotecar se
constituie în ipoteci şi privilegii asupra imobilului, respectiv teren şi construcţie, pentru care
se acordă credit ipotecar pentru investiţii imobiliare. în completarea garanţiei de bază se pot
lua depozite în lei şi valută constituite la bancă şi garanţii imobiliare, altele decât cele care
constituie obiectul creditului.
Asigurarea garanţiilor se desfăşoară în felul următor: banca va contracta poliţe de
asigurare de viaţă pentru împrumutător şi poliţe de asigurare a garanţiilor creditului în calitate
de beneficiar al despăgubirilor pe toată durata de creditare. Poliţele de asigurare vor fi
cesionate în favoarea băncii pe toată durata de creditare. Sumele minime asigurate se
stabilesc prin reglementări interne ale băncii.

2.3 Verificarea şi rambursarea creditului

2.3.1 Verificarea utilizării creditului

Urmărirea utilizării creditului are loc pentru construcţii noi sau case de vacanţă şi
pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente.
Pe întreaga perioadă de creditare, banca va supraveghea respectarea de către
împrumutat a condiţiilor avute în vedere la aprobarea creditului. Pentru aceasta se vor efectua
verificări de câte ori se consideră necesar, urmărindu-se în principal:
- realizarea lucrărilor în concordanţă cu autorizaţia de construire şi proiectul care a
stat la baza eliberării acestuia;
- plăţile din credit să fie în concordanţă cu stadiul realizării construcţiei;
- reînnoirea contractelor de asigurare, în cazul lucrărilor ce se execută în regie,
corespunzător stadiilor fizice executate.
În cazul în care din aceste verificări efectuate pe teren, în prezenţa beneficiarului şi
constructorului, se constată nerespectarea autorizaţiei de construire şi a proiectului care a stat
la baza eliberării acesteia, se va proceda astfel:
utilizării creditului, a contractului de vânzare-cumpărare sau a contractului de schimb
încheiat în formă autentică şi trimis la judecătorie.
• în cazul neprezentării documentelor justificative în cadrul acestui termen, se va
percepe
la creditul an sold dobânda penalizatoare aprobată pentru nerespectarea destinaţiei
creditului la persoanele fizice, care se va calcula de la data expirării termenului până la data
prezentării acestora, atât pentru creditul curent cât şi pentru cel restant, dacă este cazul, în
cazul neprezentării documentelor justificative în termen de aproximativ 45 zile de la
utilizarea creditului banca va trece la recuperarea integrală a creditului de la debitori şi girant,
inclusiv pe calea executării silite a garanţiilor, la această dată creditul devenind scadent
integral.

2.3.2 Rambursarea creditului

Creditul împreună cu dobânda se rambursează lunar potrivit graficului de rambursare


în sumă fixă sau variabilă de către titularul de credite.
În cazul când clientul nu are posibilitatea achitării unei rate constante din credit şi a
plăţii dobânzii calculate la soldul creditului, se poate conveni cu clientul rambursarea
creditului şi plata dobânzii să se facă în sumă fixă.
în cazul solicitărilor de rambursare în devans a creditelor pentru care prin contractul
de credit s-a convenit cu clientul ca rambursarea creditului şi plata dobânzii să se facă lunar
în sumă fixă, cu dobânda medie capitalizată, se va proceda astfel:
> Se va proceda la reanalizarea capacităţii de plată a clientului, în condiţiile calculării
dobânzii la sold real, astfel:
« se recalculează dobânda la sold real de la data utilizării creditului până la data
operării rambursării, inclusiv pentru fracţiunea de lună în care se face rambursarea înainte de
scadenţă şi se compară cu dobânda efectiv încasată.
• în cazul în care dobânda calculată la sold real este mai mare decât dobânda încasată,
se va analiza dacă există posibilitatea încasării diferenţei de dobândă;
> Aprobarea rambursării: Cererea clientului de rambursare în devans a creditului, se
va aproba potrivit punctului analog din contractul de credit numai dacă:
- înştiinţarea clientului în legătură cu diferenţa de dobândă rezultată ca urmare a
recalculării dobânzii la sold real, pe care va trebui să o achite integral la data rambursării în
devans;
- acceptarea de către client a schimbării modului de calcul a dobânzii şi implicit a
achitării diferenţei de dobândă, prin semnarea unui act adiţional la contractul de credit prin
care se va specifica modificarea clauzei contractuale referitoare la rambursarea creditului şi la
care se va anexa noul grafic de eşalonare a creditului rămas în sold;
- pentru soldul de credit rămas după operarea rambursării în devans, se reface graficul
de rambureare aplicându-se procedeul de calcul al dobânzii la sold real. pentru numărul de
luni rămase conform contractului de credit.
Rambursarea creditelor va începe, de regulă, în luna următoare utilizării creditului, iar
după caz, poate începe în luna următoare prevăzută în documentaţia pentru realizarea sau
terminarea lucrărilor, fără a depăşi însă 12 luni de la data încheierii contractului de credit. în
această perioadă se va calcula şi încasa dobânda la creditul în sold. Pentru neplată la scadenţă
a unei rate lunare, banca este în drept să treacă la recuperarea imediată a ratei creditului şi a
dobânzilor aferente din contul curent al clientului, iar în cazul în care acest lucru nu este
posibil, să treacă la executarea silită pe calea valorificării bunurilor ipotecate.
În cazul întârzierii la plata, Banca va trimite împrumutatului în câteva zile de la data
scadenţei, o notificare prin scrisoare recomandată, prevenindu-1 asupra consecinţelor
încălcării Contractului. în cazul în care, în termen de aproximativ 30 de zile de la primirea
notificării, împrumutatul nu-şi execută obligaţiile, Contractul se consideră reziliat de plin
drept şi întreaga sumă a ratelor de credit cu dobânzile aferente devine exigibilă.
Creditele se avizează/aprobă de către comitetele de credite organizate la nivelul
unităţilor teritoriale, Direcţia Creditelor Retail, Comitetul de Credite al băncii, Comitetul de
Risc şi Consiliul de Administraţie în limita competenţelor stabilite. Semnarea contractelor de
credit şi a contractelor accesorii (contractele de garanţie) se desfăşoară astfel:
- contractul de credit şi contractele accesorii ale acestuia se semnează de către
împrumutat, garanţi şi codebitor în prezenţa unui reprezentant al băncii sau a unor persoane
împuternicite de conducerea băncii, înainte de angajarea creditului;
Fiecare filă a contractului se ştampilează, iar spaţiile şi filele libere se barează.
Contractul de credit se încheie în 4 exemplare din care 3 pentru bancă şi unul pentru
împrumutat.
CAPITOLUL 3
STUDIU DE CAZ LA BANC POST

3.1Obţinerea unui credit ipotecar la Banc Post

Domnul Munteanu Emil, doreşte să obţină un credit ipotecar pentru ţionarea unei
locuinţe, mai exact a unui apartament cu doua camere. În aceste condiţii el apelează la Banc
Post pentru a vedea care sunt condiţiile necesare pentru a obţine un astfel de credit ipotecar şi
care sunt documentele necesare pentru aprobare.
Parametrii care se iau în considerare la contractarea creditului sunt următorii:
valoarea locuinţei
nivelul creditului de la bancă ca procent din valoarea locuinţei
termenul de acordare a creditului
rata dobânzii percepute de către banca şi variaţia ratelor şi dobânzilor.
Parametrii stabiliţi sunt următorii:
valoarea locuinţei este de 27 000 euro;
nivelul creditului va fi de până la 75% din valoarea înscrisă în contractul de vânzare-
cumpărare adică 20 000 euro
termenul de acordare este de 20 ani
dobânda la data angajării creditului este de 9% indexabilă.
varianta aleasă este de rate egale
banca percepe un comision de gestionare a creditului de 2%
rambursarea creditului şi plata dobânzilor se face lunar, în sume constante pe
urmatoarele 240 luni.
Acestea fiind condiţiile acordării creditului se purcede la întocmirea dosarului de
creditare.Toate aceste documente sunt necesare şi trebuie sa fie înglobate în dosarul ce va fi
depus la banca. Documentele stau la baza deciziei băncii de a acorda sau nu bonitate
clientului.
Dacă dosarul este admis următorul pas va fi acordarea creditului de care clientul are
nevoie.
În continuare vor fi tratate pe scurt cateva din documentele din dosarul de creditare.
Cerere de credit- anexă
conţine date informative ale solicitantului, inclusiv situaţia familială
solicitantul declară pe propria răspundere despre corectitudinea datelor menţionate în
contractul de credit şi se angajează la îndeplinirea tuturor obligaţiilor prevăzute în contract.
Bugetul de venituri şi cheltuieli-anexă
este o situaţie a veniturilor şi cheltuielilor în familia solicitantului
de rezultatul ei va depinde bonitatea clientului
este obligatoriu ca nivelul ratei dobânzii să nu depăşească 35% din veniturile
personale coroborate cu cele ale familiei acestuia.
Adeverinţele de venit- anexă
adeverinţa de venit este emisă de societatea la care este angajat solicitantul creditului
societatea se obligă să reţină lunar şi să vireze la bancă rata şi dobânda aferente
fiecarei luni
conţine semnătura şi ştampila persoanelor autorizate
Fişa de prezentare a creditului
prezintă creditul cu toate variantele lui
se descrie locuinţa care face obiectul contractului
este semnat de către şeful de serviciu, ofiţerul juridic şi ofiţerul juridic.
Contractul de credit-anexă
conţine date despre solicitantul de credit şi banca sa
se definesc condiţiile de acordare şi rambursare a creditului
se stipulează drepturile şi obligaţiile împrumutatului şi ale băncii
se exprimă acordul scris al ambelor părţi prin semnăturile ambilor soţi, al băncii
reprezentată de director şi de către ofiţerul de credit.
Graficul de rambursare al creditului- anexă
conţine eşalonarea ratelor şi dobânzilor În funcţie de varianta de rambursare dorită; în
cazul nostru de rate egale
reprezintă situaţia lunară a soldului, dobânzii şi totalului de plata al clientului.
Confirmarea
reprezintă documentul prin care se confirmă faptul că banca a aprobat creditul
conform contractului de credit încheiat cu clientul.

3.2 Întrebari şi răspunsuri utile privind creditul ipotecar specifice condiţiilor de


la Banc Post

Pentru o mai rapidă şi eficientă întelegere a procesului creditării am structurat în


continuare sub forma de întrebări şi răspunsuri câteva din problemele principale cu care o
persoană fizică se confruntă în procesul luării unui astfel de credit ipotecar. Modelul este cel
care se regăseşte la Bancpost.

1. Ce este creditul ipotecar?


Creditul acordat în conformitate cu prevederile Legii 190/1999 privind creditul
ipotecar pentru construirea, cumpărarea, extinderea, reabilitarea şi consolidarea imobilelor cu
destinaţie locativă.
2. Care este moneda în care se acordă creditul ipotecar?
Moneda creditului ipotecar poate fi leul (ROL), dolarul (USD) sau euro(EURO).
3. Care este venitul minim lunar pe care trebuie să îl deţin?
Creditul (dar nu mai puţin de 3.000 EUR sau achivalent în lei sau USD) se acordă în
funcţie de capacitatea de rambursare a solicitantului; se pot lua în calcul şi veniturile
soţului/soţiei, în calitate de co-debitor şi/sau ale părinţilor/socrilor împrumutatului care
locuiesc şi gospodăresc împreună, în calitate de fidejusori. În calculul bugetului familial,
banca ia în considerare datoriile familiei către terţi şi un venit minim (60 EURO pe membru
de familie) care trebuie să ramână la dispoziţia acesteia pentru acoperirea cheltuielilor
curente.
4. Ce garanţii sunt solicitate de bancă?
Garanţia de bază a creditului ipotecar se constituie prin ipoteci şi privilegii asupra
imobilului - teren şi construcţie - pentru care se acordă creditul în conformitate cu art. 3-5 din
Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare. În completarea
garanţiei de bază (imobilul care constituie obiectul finanţării) se pot lua şi alte garanţii
imobiliare, altele decât cele care constituie obiectul creditării.
5. Ce condiţii trebuie să îndeplinesc pentru a beneficia de acest credit?
Pentru a beneficia de credit ipotecar trebuie:
- să fii cetăţean român cu domiciliul stabil în România;
- să fii major;
- să faci dovada că realizezi venituri permanente de cel puţin 2 ani;
- să faci dovada deţinerii garanţiei solicitate de bancă;
- să nu înregistrezi datorii neachitate către bancă la data solicitării creditului;
- la scadenţa finală a creditului să ai vârsta mai mică sau egală cu 65 de ani, în cazul
bărbaţilor, sau cu 60 de ani , în cazul femeilor.
6. În cât timp pot lua creditul?
Durata de timp între data depunerii cererii de credit şi eliberarea creditului depinde de
mai mulţi factori:
- timpul necesar clientului pentru pregătirea documentaţiei solicitate de bancă la
depunerea cererii;
- destinaţia creditului (pentru construire timpul de analiza este ceva mai mare);
- timpul necesar clientului pentru pregătirea documentelor necesare încheierii
contractului de credit.
Menţionăm că, în conformitate cu prevederile Legii 190/1999, între data aprobării
cererii de credit şi data încheierii contractului de credit trebuie să treaca un interval de timp
de cel puţin 10 zile. Estimăm că durata medie necesară încheierii contractului de credit este
de circa 2-3 săptămâni de la depunerea cererii.
7. Care este suma maximă a creditului pe care îl pot lua?
Suma maximă a creditului ipotecar este 300.000 EURO sau echivalentul în lei sau
USD.
8. Pot beneficia de creditul ipotecar dacă îmi construiesc casa în regie proprie?
Da
9. Care este valoarea poliţei de asigurare a locuinţei şi a asigurării de viaţă?
Poliţa de asigurare a locuinţei se face la nivelul creditului acordat, pe toată perioada
derulării creditului. Asigurarea de viaţă se face la nivelul creditului acordat, reînnoindu-se
anual la nivelul creditului rămas în sold. Asigurările se oferă impreună cu creditul ipotecar
sub forma unui pachet de produse şi servicii. Poliţele de asigurare se încheie cu societatea de
asigurări agreată de Bancpost şi se plătesc de către bancă.
10. Ce documente trebuie să aduc la bancă?
Documentele pe care trebuie să le prezinţi băncii sunt:
Cerere de credit (formular pus la dispoziţie de bancă);
Copii ale actelor de identitate ale solicitantului şi al soţului/soţiei;
Fişa clientului (formular pus la dispoziţie de bancă);
Copie a extrasului de cont cu surse proprii de finanţare (unde este cazul);
Adeverinţa(e) de salariu pentru solicitant şi soţ/soţie;
Documente care să ateste obţinerea veniturilor, în funcţie de caz:
- Adeverinţa de venit, decizia de impunere (numai persoane fizice autorizate şi liber
profesioniţtii care nu sunt asociaţi şi plătesc impozit pe baza normelor de venit);
- Declaraţia anuală de venit pentru liber profesioniştii care îşi desfăşoară activitatea în
cadrul unei asociaţii fără personalitate juridică;
- Declaraţia de impozit pe venitul global (dacă solicitanţii realizează venituri din mai
multe surse);
- Adeverinţa de repartizare a dividendelor eliberată de societăţile comerciale, privind
mărimea netă a dividendelor cuvenite pe ultimii 2 ani;
- Ultimul talon de pensie;
Copia cărţii de muncă sau copia filei din Registrul de evidenţă al salariaţilor
certificată de către angajator;
Declaraţia solicitantului, pe proprie răspundere, privind valoarea angajamentelor de
plată ale acestuia şi în mod special a celor devenite exigibile cu terţii, la care se anexează
copii ale unor documente cum sunt:
a) contracte de credit;
b) contracte de leasing;
c) contracte de cumpărare în rate a unor bunuri de folosinţă îndelungată;
d) copii ale altor angajamente de plată.
În funcţie de destinaţia creditului, banca solicită şi alte documente specifice. Lista
completă a documentelor necesare este prezentată în formularul de cerere.
11. Care sunt comisioanele de plată?
Comisioanele de plată sunt:
- comision de acordare şi gestionare a creditului (2% flat);
- comision de evaluare pentru bunurile aduse în garanţia creditului (în funcţie de
complexitatea evaluării, minim un milion lei).
12. Care este dobânda penalizatoare aplicată la întârzierea rambursării ratei?
Dobânda pentru creditul neachitat la scadenţă este cu 3 puncte procentuale mai mare
decât dobânda curentă.
13. Care este modalitatea de rambursare a creditului?
Rambursarea creditului se face după acordarea integrală a creditului. În cazul
creditelor acordate în tranşe (pe parcursul a maximum 1 an de la încheierea contractului de
credit) banca acordă o perioadă de graţie până în luna următoare angajării ultimei
tranşe.Rambursarea creditului se face în rate lunare egale pe toată perioada în care dobânda
ramâne neschimbată. Creditul poate fi rambursat şi în avans, integral sau parţial.
14. Care este comisionul perceput de bancă la rambursarea în avans ?
Comisionul de rambursare anticipată este de 2,5% flat, calculat la suma rambursată.
15. Îmi puteţi da un exemplu concret de acordare a unui credit ipotecar pentru suma
de 10.000 EURO, pe o perioada de rambursare de 10 ani, la un venit lunar de 200 EURO?
Rambursarea creditului se face în rate egale. În cazul nostru, rata + dobânda lunară se
cifrează la 124 Euro. În această situaţie, un venit de 200 de Euro nu este suficient, dar acesta
poate fi completat cu veniturile soţului/soţiei sau fidejusorilor (părinţi/socri, cu condiţia să se
facă dovada că au locuit împreună cel puţin 1 an).
16. În ce condiţii pot obţine un overdraft în cadrul pachetului de credit ipotecar?
Pentru a putea beneficia de overdraft (descoperire de cont de card), solicitantul trebuie
să deţină un card de debit emis de Bancpost, pe care să fie virate lunar veniturile sale.
Acordarea şi valoarea overdraftului depind de capacitatea de rambursare a împrumutatului,
calculată ulterior acordării creditului ipotecar. Overdraftul poate fi utilizat de împrumutat
pentru cheltuieli personale.
3.3 Noutati in sistemul de credit ipotecar romanesc

Credite BCR pentru locuinţe


Banca Comercială Română (BCR) a lansat două noi tipuri de credit pentru locuinţe -
imobiliar şi ipotecar, pe o perioada de până la 25 de ani, care se acordă numai în lei, se arată
într-un comunicat al băncii. Suma maximă ce poate fi împrumutată este de 500.000
echivalent euro, atât în cazul creditului imobiliar, cât şi ipotecar.9 Pentru împrumutul
imobiliar, rata totală lunară (credit plus dobânda) poate reprezenta până la 50% din venitul
net obţinut de solicitant împreună cu membrii familiei, după ce anterior au fost deduse
celelalte datorii. În cazul creditului ipotecar, rata totală lunară nu va depăşi 35% din venitul
net obţinut. În cazul creditului imobiliar clientul poate opta pentru o dobânda fixă de 13%
pentru primii cinci ani calendaristici. Pentru restul perioadei până la scadenţă, dobânda se
calculează în funcţie de cotatia BUBOR la şase luni (media dobânzilor bancare la resursele
plasate) la care se adaugă trei puncte procentuale. O alta variantă este dobânda fixă de 14%
pentru primii trei ani calendaristici, iar pentru restul perioadei până la scadenţă, dobânda se
calculeaza în funcţie de BUBOR la şase luni, la care se adaugă trei puncte procentuale.
Aceeaşi ofertă de dobândă este valabilă şi în cazul creditului ipotecar în lei pentru persoane
fizice.
În continuare vom prezenta rata dobânzii de referinţă propusă lunar de către Banca
Naţională a României. În funcţie de această rată de referinţă fiecare unitate bancară îşi
stabileşte rata dobânzii personale. Observăm că în ultimele 6 luni rata de referinţă s-a
diminuat cu peste 50%. Acest lucru arată o poziţie favorabilă a creditului ipotecar în cadrul
dobânzilor practicate pe piaţă şi reflectă creşterea fondurilor alocate creditării locuinţei.

Rata dobânzii de referinţă


- procente pe an -

Luna Dobânda
decembrie 2004 17,96
ianuarie 2005 17,31
februarie 2005 15,69
martie 2005 10,75
9
www.ziua.ro
aprilie 2005 8,45
mai 2005 7,96
iunie 2005 8,00

3.4 Analiza concurenţei ofertelor de credit ipotecar în România

Reducerea dobânzilor şi creşterea concurenţei din sistem au forţat băncile să relaxeze


condiţiile de creditare. Piaţa creditelor ipotecare şi imobiliare a inregistrat o adevarată
explozie. Anul trecut, dobânzile de peste 25% la creditele ipotecare in lei făceau aceste
produse inaccesibile pentru majoritatea populatiei. Acum, reducerea acestora la 13%-14%, a
redeschis apetitul românilor pentru casele pe credit.
Creditul bancar reprezintă cea mai importantă sursa de finanţare pentru achiziţionarea
sau construcţia unei locuinţe. În urma cu caţiva ani, accesul populaţiei la credite bancare era,
practic, interzis, însă odată cu reducerea dobânzilor şi cu deschiderea băncilor către
persoanele fizice, piaţa acestor produse a explodat. În prezent, aproape toate băncile din
sistem care lucrează cu persoane fizice practică acest gen de credite şi, în consecinţă,
produsele oferite au devenit din ce în ce mai accesibile din punctul de vedere al costurilor şi
perioadelor de rambursare. Dacă primul credit de acest gen de pe piaţa românească avea o
perioadă maximă de rambursare de zece ani, acum majoritatea băncilor acordă astfel de
credite pe perioade care pot ajunge până la 25 de ani. În ceea ce priveste structura pe valute,
până de curând cererea populaţiei era orientată către creditele în valută, datorita dobânzilor
mult mai reduse faţă de finanţările în lei (aproximativ 10% pe an dobânda pentru un credit in
valuta şi in jur de 25% pe an pentru un credit in lei). În ultima perioadă, insa, urmând tendinţa
generala din piaţă de reducere a dobânzilor în lei, creditele pentru case în lei devin din ce în
ce mai atractive, dobânzile scazând chiar până la 13% - 14% pe an, în timp ce costurile
creditelor în valută au ramas relativ neschimbate. În afară de dobandă, băncile percep o serie
de comisioane la acordarea creditului, comisioane de rambursare în avans şi, în anumite
cazuri, chiar comisioane anuale de administrare a creditului. Pentru obţinerea unor astfel de
credite, cele mai multe bănci nu solicită girant, principala garanţie fiind reprezentată de
ipoteca de rang I asupra imobilului cumpărat sau construit, în cazul creditelor ipotecare, sau
ipoteca asupra unui alt imobil în cazul creditelor imobiliare. În schimb, avansul minim
obligatoriu pentru un credit ipotecar este de 25% din valoarea locuinţei cumpărate/construite,
iar în cazul unui credit imobiliar, avansul poate fi redus până la 15%, diferenţa trebuind, însă,
acoperită cu alte garanţii. În plus, se solicită asigurare pentru locuinţa ipotecată în favoarea
băncii şi, în anumite cazuri, se solicită şi asigurare de viaţă pentru beneficiarul creditului.
Rata lunară aferentă creditului nu trebuie să depăşească 35% din venitul lunar al
familiei beneficiarului de credit. Majoritatea institutiilor bancare iau în calcul toate veniturile
certe ale solicitantului, nu doar salariile înscrise în cartea de munca (venituri din activităţi
independente, chirii, dividende etc.). Vom prezenta în continuare câteva exemple de calcul
pentru credite pe o perioadă de 20 sau 25 de ani. Menţionăm ca ratele sunt valabile la
actualele dobânzi, majoritatea băncilor practicând dobânzi variabile la astfel de credite
(dobânzile se pot modifica în funcţie de evoluţia pieţei)
Calcul comparativ - rata lunară (credit plus dobânda) pentru un credit acordat pe o
perioadă de 20 de ani, respectiv 25 de ani, în euro şi echivalent dolari sau lei

20 ani 25 ani
Suma Suma
împrumut împrumut
ată ată
Banca Valuta 15 000 30 50 100. 15.000 30.000 50.000 100.
000 000 000 000
BCR Euro 140 280 466 932 - - - -
Dolari 182 364 606 121 - - - -
2
Lei(mil) - - - - 6,26 12,5 20,6 41,7
* 3
Alpha euro - - - - 131,39 262,78 420,73 841,
Bank 45
dolari - - - - 172,29 344,57 551,98 1103
,95
Lei(mil) - - - - 7,33 14,66 24,44 43,3
5
Raiffeise Euro/dol 135 270 450 900 - - - -
n ** ari
Lei(mil) 8,75 17.5 29,17 58,3 - - - -
4
Volksba Euro - - - - 117 234 390 780
nk
BRD Euro 141 282 470 941 - - - -
Lei(mil) - 11,85 20,75 39,5 - - - -
5
* dobânda este fixă în primii cinci ani
**ratele sunt valabile pentru cumpărarea unei locuinţe

CONCLUZII

Dupa 1990 fondul locativ al României a fost privatizat aproape în totalitate. Noua
generaţie care a crescut sub auspiciile trecerii de la comunism la o nouă formă de
guvernământ, mai prosperă, mai egalitară şi care să asigure un alt nivel de trai al populaţiei,
îşi doreşte o strategie de dezvoltare durabilă şi în sectorul construcţiilor de locuinţe.
Obiectivul primordial devine accesul fiecărui cetăţean la un cămin adecvat, asigurarea
protecţiei sociale pentru persoanele cu venituri modeste.
Obiectivele strategice generale vizează mai multe componente ale sistemului
construcţiilor de locuinţe, cum ar fi: dezvoltarea urbană durabilă ( reţele de alimentare cu apă
şi energie, sisteme de canalizare, managementul eficient al deşeurilor ), îmbunătăţirea
infrastructurii ( drumuri locale şi judeţene ), facilitarea investiţiilor din domeniul privat şi
realizarea a cât mai multe proiecte de construire a ansamblurilor rezidentiale. Se urmăreşte
astfel alinierea calităţii vieţii românilor cu cetăţenii Uniunii Europene.
Măsurile specifice în domeniul creditării ipotecare trebuie să se reflecte şi în măsurile
sociale generale ce trebuie accelerate. Datorită nivelului scăzut al salariilor şi puterii de
cumpărare relativ redusă, se impun luate măsuri sociale cum ar fi crearea de noi locuri de
muncă şi o protectie sociala decentă. Dezvoltarea tuturor ramurilor economiei naţionale va
conduce la o viaţa mai bună, la împamântenirea unei mentalităţi capitaliste şi a unor
mecanisme ale pieţei libere.
Pentru creşterea nivelului de confort al cetăţenilor şi siguranţei locuirii trebuiesc
promovate noi măsuri fiscale şi administrative care să stimuleze reabilitarea şi modernizarea
fondului locativ construit. Demne de urmat sunt măsurile ce s-au luat în ultima vreme în ţările
Uniunii Europene în domeniul locativ. Acestea au obţinut deja rezultate notabile în evoluţia
calitativa a locuinţelor proprietate personală cât şi închiriată.
România a facut deja demersuri pentru îmbunaţirea cadrului legal în domeniul
locuirii.Aceste măsuri trebuie să fie cunoscute şi aplicate atât la nivel naţional dar mai ales
local unde trebuie alocate fonduri mult mai însemnate acestui domeniu primordial.
Având în vedere ca în România, comparativ cu ţările membre ale Uniunii Europene,
majoritatea persoanelor pot fi clasificate ca având venituri medii şi mici, casele de economii
pentru credit ipotecar par să constituie cea mai eficientă soluţie pentru acoperirea nevoilor de
finanţare. Se impune luarea de măsuri privind înmultirea acestui tip de instituţii dar şi o
diversificare a gamei de produse şi servicii oferite populaţiei. Bancile comerciale mixte pot
contribui şi ele decisiv la dezvoltarea construcţiilor de locuinţe
În toate ţările cu o economie dezvoltată creditarea ipotecara reprezintă o alternativă
viabilă de atragere a fondurilor. Finanţarea locuinţelor este o activitate complexă care
necesită colaborarea tuturor participanţilor, atât a guvernului, finanţatorilor, cât şi a firmelor
de construcţii.
Această lucrare are menirea de a conştientiza importanţa creditului ipotecar în
dezvoltarea domeniului locativ din România. Piata imobiliară se află abia la inceput dar
reprezintă o investiţie demnă de luat in calcul având în vedere că populaţia va aloca din
ce în ce mai multe resurse pentru asigurarea unui confort sporit locuinţelor.
Bibliografie

Trenca I. Ioan, “Metode şi tehnici bancare”, Editura Casa Cărţii de Ştiinţă, Cluj-
Napoca, 2002
Roşca Teodor, “Monedă şi credit”, Editura Altip, Alba- Iulia, 2001
Beju Daniela, “ Mecanisme monetare şi instituţii bancare”, Editura Casa Cărţii de
Ştiinţă,Cluj-Napoca, 2004
Jung-Duk Lichtenberger, articolul “The economic and financial importance of
mortgage bonds”, publicat in Mortgage Banks and the Mortgage Bond in Europe, 2001
Sechelariu Sergiu, Bejan Ioan, “ Creditul ipotecar”, Editura Deşteptarea, Bucureşti,
2002
Cezar Basno şi colaboratorii, “Moneda, credit, banci”, Editura Didactică şi
pedagogică, Bucureşti , 2001.
“Ziarul financiar”, numerele din 2005
“Capital”, numerele din 2005
European Mortgage Federation, Annual Report.
Legea nr. 190/1999, privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare.
Ordonanta de urgenţă nr.201/2002 privind modificarea Legii 190/1999
Legea nr. 541/2002, privind Casele de economisire creditare în sistem colectiv pentru
domeniul locativ.
Legea nr. 152/1998, privind înfiintarea Agenţiei Naţionale a Locuinţei şi normele
metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotararea de Guvern nr. 962/2001.
Normele de creditare ale bancii Banc Post.
www.bnr.ro
www.bancpost.ro
www.piatafinanciara.ro
www. credit-ipotecar.ro
www. domenia.ro
www.anl.ro
www.brd.ro