Analisi Predial

ANÁLISIS PREDIAL
CONSORCIO ALTERNATIVAS VIALES S.A.S
GÉMINIS CONSULTORES S.A.S

Consultora Ambiental
FEBRERO DE 2015
ANÁLISIS PREDIAL
TABLA DE CONTENIDO
1. INTRODUCCIÓN................................................................................................................................................... 2
3. ANTECEDENTES ................................................................................................................................................. 5
4. MARCO JURÍDICO ............................................................................................................................................... 6
5. IDENTIFICACIÓN DE IMPACTOS .................................................................................................................. 7
6. ZONIFICACIÓN DEL TRAMO .......................................................................................................................... 8
7. DETERMINACIÓN DE LA FRANJA REQUERIDA DE AFECTACIÓN PREDIAL.............................. 8
8. DISEÑO E INFORME DE LA IMPLEMENTACIÓN DE LA ESTRATEGIA DE SOCIALIZACIÓN
PREDIAL ........................................................................................................................................................................... 9
9. IDENTIFICACIÓN DE LOS PREDIOS REQUERIDOS PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO
10
10. DIAGNÓSTICO PRELIMINAR PREDIAL PARTIENDO DE INFORMACIÓN SECUNDARIA Y
DE VISITAS DE CAMPO ........................................................................................................................................... 10
11. DIRECTRICES Y RECOMENDACIONES PARA LA ADQUISICIÓN DE PREDIOS Y MEJORAS
21
12. ESTUDIOS PREDIALES AVANZADOS Y ESPECÍFICOS FRENTE A CADA UNO DE LOS
PREDIOS REQUERIDOS ........................................................................................................................................... 25
13. IDENTIFICACIÓN Y SISTEMATIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN CATASTRAL DE LOS
PREDIOS ........................................................................................................................................................................ 26
14. IDENTIFICACIÓN DE LOS USOS DEL SUELO DE LA FRANJA DE VIDA ESTUDIADA. ...... 26
15. ESTIMACIÓN DE COSTOS DE PREDIOS DE MANERA SECTORIZADA. .................................. 27
16. VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Y MEJORAS DE POBLADORES SIN TÍTULOS
DE PROPIEDAD Y VENDEDORES INFORMALES UBICADOS EN EL DERECHO DE VÍA. ............... 30
17. RECOMENDACIONES CONCRETAS PARA LA GESTIÓN DE PREDIOS EN EL PROYECTO.
31
18. IDENTIFICACIÓN DE PROBLEMAS OBSERVADOS EN CONCESIONES ANTERIORES
RELACIONADOS CON LOS PREDIOS, Y MEDIDAS TOMADAS PARA EVITAR SU OCURRENCIA
EN EL PRESENTE PROYECTO. ............................................................................................................................. 35
19. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES FINALES DEL DOCUMENTO ................................ 35
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1.1 Tramos del proyecto Cambao – Manizales .................................................................................... 3

Tabla 1.2 Intervención en cada tramo ................................................................................................................. 5
ANÁLISIS PREDIAL
ALTERNATIVAS VIALES S.A Bogotá, Febrero de 2015
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1. INTRODUCCIÓN
De acuerdo con la iniciativa Privada en fase de factibilidad, la cual busca crear un eje de
comunicación alternativa entre la capital del País y Manizales uniendo los departamentos de
Cundinamarca, Tolima y Caldas, a partir de la rehabilitación, operación y mantenimiento del
Tramo Ibagué – Mariquita - Honda, y el mejoramiento del Tramo Cambao – Manizales, el
presente documento, tiene por objeto presentar la información técnica predial, con base en las
siguientes actividades:
 Recolección y revisión de información solicitada en las alcaldías del corredor vial y en

las Gobernaciones del Tolima y de Caldas.
 Verificación sobre la existencia en esta área de Territorios legalmente titulados a las
comunidades indígenas y afrocolombianas en el INCODER, con el fin de determinar si
se requieren o no procesos especiales de gestión predial.
 Revisión de la información aportada por el IGAC:
 Inspección de campo a lo largo de cada uno de los corredores viales, con el fin de
determinar el estado actual de los corredores existentes.
2. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
El proyecto vial Cambao-Manizales, tiene una longitud total de 256 km, se divide en dos
corredores, el primero comprende Cambao – Manizales, el cual se encuentra ubicado en un
64% en el Departamento del Tolima y en un 36% en el Departamento de Caldas, con una
longitud de 132 km. Inicia en el Departamento del Tolima a la salida del puente sobre el río
Magdalena en la inspección de Cambao (Cundinamarca), pasa por los Municipios de Armero,
Líbano y Murillo en el Departamento del Tolima y termina en el Departamento de Caldas. Este
corredor, se encuentra dividido en 8 tramos.
De otra parte, el Tramo Ibagué – Honda, se encuentra en su totalidad en el departamento del

Tolima, atraviesa los municipios de Ibagué - Armero – Mariquita – Honda, con una longitud de
124,6 Km. Este se encuentra dividido en tres tramos, los cuales se describen en la
Tabla 2.1. La localización general de proyecto se presenta en la Figura 2.1.
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Figura 1.1 Localización general del proyecto

Fuente: Géminis Consultores S.A.S.
Tabla 1.1 Tramos del proyecto Cambao – Manizales

Número Tramo Longitud
1 Cambao - Armero 21
2 Armero - Líbano 31,8
3 Paso por Líbano 2,7
4 Líbano - Murillo 21,1
5 Paso por Murillo 1,3
6 Murillo - Alto de Ventanas 23,4
7 Alto de Ventanas - Termales del Ruiz 20,2
8 Termales del Ruiz - Esperanza 9,7
10 Ibagué - Armero 76,9
11 Armero - Mariquita (incluye variante) 28,7
12 Mariquita - Honda 19
Debido a la falta de inversión en esta vía el desarrollo de esa región del país se ha visto
estancado aun cuando la vía comunica los Departamento de Tolima y Caldas. El transporte
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tanto de carga como terrestre prefiere utilizar la vía que conduce de Mariquita a Fresno y
Manizales, que aunque con graves problemas de estabilidad se encuentra pavimentada en
todo su recorrido.
El proyecto de iniciativa privada Cambao – Manizales – Ibagué – Mariquita – Honda se

estructuró como un proyecto típico de concesión, el cual según el Decreto No 1467 de 2012
tuvo una etapa de pre-Factibilidad y posteriormente, previo proceso de aceptación por parte
de la ANI y su respectivo proceso de contratación, contará con tres etapas principales, las
cuales son: Pre-construcción, Construcción y Operación.
El proyecto contará con 4 estaciones de peaje, las cuales financiarán el proyecto, las dos
primeras estaciones (Peaje de Honda y Peaje de Alvarado) están construidas y en
funcionamiento y las dos restantes (Peaje Armero y Peaje La Esperanza) serán nuevas y se
deberán construir y operar por el Concesionario.
Así mismo, el proyecto contará con un Centro de Control de Operaciones (CCO) desde el cual
se administrará toda la operación de la Concesión. Esta infraestructura estará localizada cerca
a Armero, el cual es el cruce de las vías a Concesionar. Adicionalmente se contará con un CCO
satélite (de menor tamaño) en el peaje de Alvarado, en donde se atenderá la parte sur de la
Concesión con los servicios de ambulancia, carro taller y grúa.
Los servicios que prestará la Concesión serán de atención de emergencias, operación y

seguimiento del tránsito, operación de las casetas de peaje, vigilancia de las instalaciones,
Primeros auxilios a vehículos, Primeros auxilios a personas y Servicios complementarios.
Adicional a lo anterior se instalarán dos (2) estaciones de pesaje, con el fin de realizar control
de carga sobre la vía concesionada. De otra parte, también el corredor concesionado contará
con un sistema de comunicación de emergencia SOS el cual se conectará directamente con el
CCO de la Concesión.
De manera general, las intervenciones que se realizarán en cada uno de los tramos será la que
se plantea en la siguiente tabla
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Tabla 1.2 Intervención en cada tramo

TRAMO OBRAS A REALIZAR
Rehabilitación estructura de pavimento y construcción obras de
CAMBAO - ARMERO drenaje y bermas, ampliación del terraplén y ampliación de
banca.
Rehabilitación estructura de pavimento y construcción obras de
ARMERO – LÍBANO drenaje, estabilización zonas inestables, ampliación de banca,
construcción de Estación de peaje y construcción CCO.
Mejoramiento del paso por Líbano y construcción de obras de
PASO POR LÍBANO
espacio público.
Ampliación de banca, rehabilitación estructura de pavimento,
LÍBANO – MURILLO construcción obras de drenaje y bermas, estabilización zonas
inestables, mejoramiento del trazado geométrico.
Mejoramiento del paso por Murillo y construcción de obras de
PASO POR MURILLO
espacio público
MURILLO - ALTO DE Mejoramiento del trazado geométrico, cortes en rocas,
VENTANAS ampliaciones, construcción de la estructura de pavimento,
ALTO DE VENTANAS - muros de contención, construcción obras de drenaje y bermas,
TERMALES DEL RUIZ Construcción de dos (2) puentes
Mejoramiento del trazado geométrico, cortes en rocas,
TERMALES DEL RUIZ –
ampliaciones, construcción de la estructura de pavimento,
LA ESPERANZA
muros de contención, construcción obras de drenaje y bermas,
IBAGUÉ - ARMERO Rehabilitación estructura de pavimento, ampliación por
ARMERO – MARIQUITA sectores, construcción obras de drenaje y bermas, estabilización
(INCLUYE VARIANTE) zonas inestables, construcción de peaje.
Rehabilitación estructura de pavimento, construcción obras de
MARIQUITA-HONDA
drenaje.
3. ANTECEDENTES
El corredor vial pertenece a la red vial de los Departamentos de Tolima y Caldas. En este
sentido, la construcción y/o mejoramiento del pavimento de este corredor ha cobrado gran
importancia principalmente en el Departamento del Tolima, pues traería al Norte de este
departamento desarrollo y progreso debido a que dentro del corredor vial se encuentra un
sitio de gran afluencia turística por sus parques naturales que comprenden la zona de los
nevados, al que actualmente se tiene acceso tomando la vía Bogotá – Honda – Mariquita –
Fresno - Manizales.
Igualmente se resalta que en las veredas el Oso, Alfómbrales, Río Azul, Las Lagunas y Arenales
de la jurisdicción del Municipio de Murillo se encuentran explotaciones de oro y plata por lo
que se considera la necesidad de tener una vía que permita el traslado de estos productos a
otras regiones del país para su procesamiento, distribución y comercialización.
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En 1997 la Comisión Nacional de Regalías aprobó transferir al Municipio de Líbano la suma de

700 millones de pesos del Fondo Nacional de Regalías de la vigencia del mismo año, con el fin
de iniciar las obras de mejoramiento y pavimentación de la vía Líbano – Murillo – Manizales,
sector K0+000 a K21+000 y en el 2008 con las obras del PLAN COLOMBIA se realizó en este
tramo el mejoramiento y pavimentación de la vía ejecutando 4.0 Km a nivel de pavimento y
5.8 Km con obras de arte y una inversión de $3.792.091 millones, según lo indica el informe
del INVIAS para el Departamento del Tolima presentado ese mismo año.
En abril de 2002 la firma BIL INGENIERÍA LTDA., realizó para la secretaría de obras públicas
del Departamento del Tolima los estudios y diseños definitivos para el mejoramiento y
pavimentación de la vía Murillo – Manizales en el Sector comprendido entre el K2+500 al
K14+500.
Posteriormente, se presentó el estudio de pre factibilidad para la Concesión de la Vía Cambao

– Armero – Líbano – Murillo – Manizales, en el cual se generó un diagnóstico general del
corredor, identificando el estado actual de las diferentes estructuras que lo componen y
adicionalmente se establecieron los principales procesos de inestabilidad que se presentan a
lo largo del trayecto.
La Agencia Nacional de Infraestructura mediante Resolución No. 730 del 6 de noviembre de

2012, otorgó concepto favorable para continuar con la estructuración e iniciar la Etapa de
Factibilidad del proyecto Cambao – Manizales, por lo cual se continuó con la etapa de
Factibilidad del proyecto.
4. MARCO JURÍDICO
El presente estudio, se hace con base en las normas aplicables a la Gestión Predial, vigentes al
momento de la realización de éste, como son:
 Constitución Política de Colombia.

 Ley 9 de 1989.
 Decreto 2150 de 1995.
 Ley 388 de 1997.
 Ley 105 de 1993.
 Ley 1228 de 2008.
 Ley 1150 de 2008.
 Ley 1182 de 2008.
 Ley 80 de 1993 – Estatuto de Contratación Administrativa.
 Ley 1564 de 2012- Código General del Proceso.
 Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo(Ley
1437 de 2011)
 Ley 1673 de 2013
 Ley 1682 de 2013
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 Decreto 422 de 2000.

 Decreto 1420 de 1998.
 Resolución 545 del 5 de diciembre de 2008, “Por la cual se definen los instrumentos
de gestión social aplicables a proyectos de infraestructura desarrollados por la ANI
el Instituto Nacional de Concesiones y se establecen criterios para la aplicación del
plan de compensaciones socioeconómicas”. q) Resolución IGAC 620 de 2008.
 Resolución IGAC 070 de 2011.
 Resolución ANI 077 de 2012.
 Resolución IGAC 898 de 2014
 Resolución IGAC 1044 de 2014
5. IDENTIFICACIÓN DE IMPACTOS
Los impactos sociales generados en el proceso de la afectación predial son impactos

prevenibles desde la etapa de estudios y diseños y luego durante el desarrollo del proyecto.
Como parte del diagnóstico y análisis de la gestión predial desde el punto de vista de impactos
asociados, previo a cualquier trabajo de campo se advirtieron los siguientes, con el fin de
generar los análisis de rigor en cada una de las unidades funcionales:
Generación de desplazamiento poblacional y productivo: Hace referencia al traslado

involuntario de las unidades sociales localizadas en las áreas requeridas para el desarrollo del
proyecto, genera impactos en los hogares y actividades económicas.
Alteración a la dinámica de las instituciones : Se refiere a los cambios en la dinámica que

presentan cotidianamente las instituciones que se encuentran en vecindad al frente de la obra,
tales como establecimientos educativos, hospitales, instituciones prestadoras de servicios e
instituciones que diariamente atienden a gran cantidad de usuarios. Especial atención debe
darse a los establecimientos educativos y de salud.
Afectación a las actividades económicas : Se refiere a los cambios que pueden presentarse
en la actividad económica por las actividades de obra, tales como el daño a las mercancías, el
desmejoramiento del servicio que presta y la disminución de ingresos.
Generación de conflictos con la comunidad: Todos los impactos que puedan generar la
obra, son susceptibles de terminar en conflictos con las comunidades por falta de información
veraz y oportuna, por la incorrecta aplicación de las medidas del plan de gestión predial.
Teniendo en cuenta la zonificación realizada como parte del análisis integral de la iniciativa,
cada uno de los impactos se puede presentar dentro del proyecto de manera positiva o
negativa de la siguiente manera.
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CORREDOR CORREDOR CORREDOR MURILLO – LA

IMPACTO IBAGUÉ- CAMBAO- ESPERANZA
HONDA MURILLO TRAMO 3A TRAMO 3B
Generación de
desplazamiento
No se presenta No se presenta No se presenta No se presenta
poblacional y
productivo
Fortalecimiento
de la
Alteración a la Fortalecimiento de la
Permanece comunicación
dinámica de las comunicación con Manizales e
Igual de Murillo y
instituciones Ibagué
Líbano con
Ibagué
Afectación a las
Potencialmente Potencialmente Potencialmente Potencialmente
actividades
Probable Probable Probable Probable
económicas
Generación de
Potencialmente Potencialmente Potencialmente Potencialmente
conflictos con la
Probable Probable Probable Probable
comunidad
6. ZONIFICACIÓN DEL TRAMO
La zonificación de cada uno de los tramos se realizó con el programa de sistemas de

información geográfica ArcGIS, y el módulo temático ArcMAP 10; con la información obtenida
de las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas en formato Shape suministradas por el
IGAC, la digitalización de las planchas prediales de los corredores viales para determinar la
afectación, los registros 1 y 2 y la caracterización y verificación de campo se procedió al cruce
de información. La información obtenida por el método descrito arrojó un total de tres (3)
zonas para el proyecto, de acuerdo con el cuadro siguiente que las resume:
CORREDOR IBAGUÉ- CORREDOR CAMBAO- CORREDOR MURILLO – LA

TRAMO HONDA MURILLO ESPERANZA
K 0+000 AL K 124+600 K 0+000 AL K 78+210 K 78+210 AL K 131+300
En el anexo se incluyen tanto los aspectos geométricos de cada uno de los trazados, como la
geodatabase para los aspectos posteriores de análisis y verificación.
7. DETERMINACIÓN DE LA FRANJA REQUERIDA DE AFECTACIÓN PREDIAL
En el inventario predial se identificaron áreas que requieren la compra de una franja mayor,
en el tramo Cambao-La Esperanza principalmente en el subtramo Armero-Murillo, compras
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en la mayoría de los casos asociadas a que la adquisición predial genera particiones que dejan
pequeñas áreas no desarrollables por parte de los propietarios.
Se anexan tanto los cuadros detallados como la cartografía que evidencia cada una de las
áreas, como los usos de suelo de acuerdo con la información aportada por IGAC y cada uno de
los municipios que atraviesan el corredor.
Para llevar a cabo la adquisición predial se hará de acuerdo a lo contemplado en el Volumen 9.

Presupuesto y programación, del estudio de factibilidad del proyecto.
8. DISEÑO E INFORME DE LA IMPLEMENTACIÓN DE LA ESTRATEGIA DE

SOCIALIZACIÓN PREDIAL
Previo a los procesos de socialización, se propone contar con un sistema de información

geográfica que permite llevar el control y realizar el seguimiento al proceso de adquisición
predial, el sistema cuenta con algunos beneficios tales como:
 Captura de información Jurídica, territorial, social, predial, avalúos, ofertas y

alcances, actas de entrega, promesas de compraventa, pagos, escrituras, entre
otros.
 Validar que la información tenga un alto grado de calidad.
 Extraer reportes periódicos tales como: Sábana predial, semáforo predial, reportes
a la interventoría entre otros, los cuales son generados a partir de la información
recolectada en campo, validada en oficina y capturada en el sistema.
 Automatizar procesos e incrementar la confiabilidad de la información generada
en todo el proyecto.
 Visualizar los documentos que interactúan en el proceso de gestión predial tales
como: Fichas prediales, Inventarios, planos, estudios de títulos, documentos
sociales, documentos de identidad de propietarios, escrituras, folios de matrícula,
avalúos, ofertas y alcances, actas de entrega, permisos de intervención, pagos
entre otros.
 El concesionario podrá ver la traza en cuanto al avance que se tenga para todos y
cada uno de los predios del contrato ya que la información es gestionada por el
sistema y visible para el concesionario en un ambiente web.
 Seguimiento geográfico de los predios en lo que se refiere a mejoras, áreas
requeridas y predios totales, con el fin de identificar de una manera didáctica y
amigable el estado del proceso en el que se encuentran los predios.
Además de sebe contar con un grupo de profesionales, con experiencia específica en la

negociación predial y experiencia en relaciones con los organismos del Estado (IGAC, Catastro
Nacional, INCODER, Catastro departamental, Etc.) y organismos de orden departamental y
municipal (Oficinas de registro de instrumentos públicos, Notarías, Oficinas de Catastro
municipal, Oficinas de Planeación municipal, Alcaldías, Secretarías de gobierno municipal y
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otros), que en su momento pueden ser de gran ayuda para agilizar los procesos de Gestión
Predial.
9. IDENTIFICACIÓN DE LOS PREDIOS REQUERIDOS PARA EL DESARROLLO DEL

PROYECTO
Como se ha registrado con anterioridad, las bases cartográficas y catastrales fueron las
aportadas por el IGAC, que dentro de su base de datos posee una amplia gama de información
al respecto. Para minimizar los desfases con la información impresa que suele suceder al
digitalizar cierto tipo de datos, se procedió a solicitarla de manera digital directa al IGAC.
Posteriormente una vez realizado el proceso de integración de los archivos digitales de cada
predio se sobrepusieron las franjas de vía existente y las requeridas, de acuerdo con el diseño
geométrico, generando las áreas requeridas para adquisición predial.
Identificación de los predios requeridos para el desarrollo del proyecto

Cada uno de los registros y su distribución se digitalizó en dos capas o layers diferentes con el
fin de facilitar sus post-procesos, bajo el software Argis 10.2 y ACAD Versión 2014. Cada uno
de los paquetes de Sofware facilita el análisis y la interacción con los elementos de diseño
geométrico de la vía.
Toda la información se almacenó en una estructura tipo Geodabase para que sea tenida en
cuenta en posteriores estudios del proyecto (ver anexo predial, carpeta
APP_CAMBAO_PREDIAL_CARTOGRAF).
Para ilustrar el análisis de los predios requeridos se anexa la Tira Predial Cartográfica en
medio magnético la cual va adjunta en el anexo predial.
10. DIAGNÓSTICO PRELIMINAR PREDIAL PARTIENDO DE INFORMACIÓN

SECUNDARIA Y DE VISITAS DE CAMPO
Una vez obtenida la información de las entidades encargadas de la administración del recurso
catastral tanto nacional como el IGAC, departamental como el departamento al igual que cada
uno de los municipios, se realzó la identificación de los predios a lo largo de los corredores
viales.
IDENTIFICACIÓN DE PREDIOS PARA REUBICACIÓN
Dentro del corredor de diseño del proyecto, no se identificaron predios y familias que sean
susceptibles de reubicación, de acuerdo con lo estipulado en la Res. 077 de 2012.
DIFICULTADES PARA LA ADQUISICIÓN PREDIAL.
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Una vez analizada la información suministrada y recolectada directamente, tanto de tipo

documental como de lo evidenciado e investigado en las visitas de campo, ésta fue objeto de
análisis por parte del personal idóneo y que cuenta con experiencia en la gestión predial, con
el fin de establecer los posibles pasos de entrega de los inmuebles que son requeridos para el
proyecto vial, los cuales se clasificaron por el calificativo de Rápido (R) de 0 a 3 meses, Medio
de 3 a 6 meses (M) y Demorado más de 6 meses (D), haciendo referencia al tiempo estimado
en el que pueden ser entregados los inmuebles requeridos para el proyecto.
En general para el proyecto de iniciativa privada APP Cambao-Manizales, se estima está en el

rango Medio para realización de la gestión predial, es decir en un promedio de 6 meses, dada
la influencia del proyecto, que es de rehabilitación y mejoramiento de la calzada existente y la
titularidad actualizada que se observa.
Se analizan los casos particulares, que hasta el momento se han detectado para el tramo, así:
 Predios que hacen parte de una propiedad horizontal, como condominios,

parcelaciones, apartamentos, parques industriales o comerciales, etc., ya que su
afectación incluye toda la copropiedad y debe contar con el visto bueno de la
asamblea. NO SE REGISTRAN
 Aplicación de los factores estimados en las Resoluciones 545 de 2008 y 077 de 2012.
No se observaron predios susceptibles de ser reasentados con base en la Res. 077/12,
pero se estimó un valor de seguridad por los casos que puedan surgir en el sector
rural del tramo ARMERO-MURILLO.
 Definición del denominado "derecho de vía", que si bien es cierto se encuentra en las
leyes, el Estado no cuenta con los respectivos títulos que lo hagan dueño de estas
porciones de terreno que en su gran mayoría se encuentran invadidos por particulares
y por los propietarios colindantes con la vía, mostrando éstos últimos que cuentan con
documentación de propiedad y que el Estado no. Adicionalmente pagan impuestos
sobre estas franjas de terreno. Estos procesos de aclaración de área puede demorar
algunos meses, dificultando el normal desarrollo de la gestión.
La mera expectativa que tienen los propietarios de los predios, al saber que es el Estado quien
requiere los predios, lo que los hace estimar valores muy por encima del valor comercial; lo
que en muchas ocasiones se ve apoyado por la presencia de grupos de presión.
A lo largo de cada uno de recorridos se puede observar el estado de los cercos con el fin de
establecer las medidas a tomar a este respecto.
Como se puede observar en las siguientes fotografías, para el caso del corredor Ibagué-Honda
los derechos de vía están delimitados por cercos que no solo delimitan la corona de la vía sino
sus zonas verdes:
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Estado de los cercos en el Tramo Lérida-Armero Guayabal
Parque conmemorativo OMAYRA SANCHEZ, margen derecha de la vía Ibagué-Honda al paso

sobre el casco urbano del municipio Armero Guayabal. Nótese las construcciones por fuera
del derecho de vía.
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Vallas informativas como éste se encuentran a lo largo de los corredores viales promoviendo
los sitios de interés de la zona. Los derechos de vía están delimitados con cerco vivo o cerca
tradicional.
Igual sucede con el sector Cambao – Armero Guayabal, con la delimitación del derecho de vía:
Vista de estado actual (Octubre de 2014) de un sector del tramo Cambao – Armero Guayabal.
Como se puede apreciar en éste punto, el derecho de vía está delimitado por cerca
tradicional. Los predios en esta zona son de gran extensión y utilizados para el cultivo de
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arroz en su gran mayoría.
Sectores con iguales características en donde se muestra de manera organizada el derecho de

vía solamente para el caso del corredor Armero Guayabal – La Esperanza, se encuentran en
los últimos tres kilómetros, en cercanías a la intersección.
Vista de estado actual (Octubre de 2014) del último kilómetro del sector Ventanas – La
Esperanza, cerca de la intersección del mismo nombre.
Para los demás sectores aunque en todo el trayecto está delimitado un corredor con cerca
tradicional sobre uno o los dos costados, si será importante el estudio jurídico detallado para
establecer los verdaderos linderos de cada una de las áreas.
A continuación se muestran varios aspectos del estado actual del derecho de vía del corredor
transversal:
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Estado actual del sector Ventanas – La Esperanza, parte alta la delimitación, en este sector se
encuentra por la derecha, con postes en madera y alambre de púa, aunque aparentemente
está en buen estado, al hacer la inspección la estructura está muy deteriorada.
Estado actual del sector Murillo – Alto de Ventanas, la cerca que se observa corresponde a la
margen derecha del corredor vial. Según información de habitantes de la región, los cercos de
la margen izquierda estarían a cargo de la Unidad de Parques, pero estas delimitaciones no se
han hecho de manera continua.
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Estado actual del inicio del Tramo Murillo – La Esperanza: claramente en éste sector la
delimitación de un corredor vial es amplia.
Empalme del Trazado Líbano – Murillo con Murillo La Esperanza. Para el caso de la
rehabilitación del puente será necesario delimitar con exactitud los límites prediales pues no
son muy claros en terrenos.
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Estado del paso actual por el sector norte del casco urbano del municipio de Murillo. La
rehabilitación se propone sobre el corredor existente, lo cual no demanda compra de predio
alguno.
Estado actual del sector medio de la vía Líbano - Murillo
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Estado actual de la salida del Líbano hacia Murillo, sobre la margen izquierda se observa
parte del cerramiento de la planta de agua potable municipal. Sitio de especial interés y
cuidado durante la etapa de construcción por la cercanía al corredor vial.
Sede de la Federación Nacional de Cafeteros en el municipio del El Líbano (margen izquierda

de la vía). La rehabilitación se propone sobre el corredor existente, lo cual no demanda
compra de predio alguno.
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Aspecto del estado actual del paso por el municipio del El Líbano, sector San Luis. La
rehabilitación se propone sobre el corredor existente, lo cual no demanda compra de predio
alguno.
Estado actual de la vía Armero Guayabal – Líbano en inmediaciones de Convenio
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Estado inicial de la parte media del tramo Armero Guayabal – Líbano
Intersección del corredor Ibagué-Honda con Cambao – Manizales, punto Las Brisas
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Uso actual de los suelos del Tramo Cambao – Armero Guayabal. Como se mencionó
anteriormente estas zonas están delimitadas con cerco tradicional.
11. DIRECTRICES Y RECOMENDACIONES PARA LA ADQUISICIÓN DE PREDIOS Y

MEJORAS
 Para el desarrollo de la Gestión Predial, se deberá contar con un variado grupo de

profesionales de principal experiencia en el manejo de comunidades y negociación de
predios para el estado, quienes, dentro de las políticas establecidas para llevar a cabo
esta Gestión, están en capacidad de brindar asesoría y orientación a la población
intervenida con el proyecto, respecto a los trámites que se deben surtir para llevar a
cabo la enajenación de sus inmuebles, garantizando la transparencia de las
transacciones y asesorando sobre cuál es la documentación requerida para un proceso
ágil y oportuno.
 Dentro de los insumos necesarios para realizar el proceso de adquisición de predios se

encuentran los siguientes:
 FICHA Y PLANO PREDIAL: contiene el plano que muestra la afectación del predio,
linderos, colindantes, el inventario y descripción de las construcciones, cultivos y
mejoras afectadas, localización geográfica del predio, área total del predio, área
requerida del terreno para el proyecto, información jurídica y catastral del inmueble.
 Se presentarán como documentos soporte de este insumo, el certificado catastral

(Registro 1 y 2 de catastro o cédula catastral), certificado de uso del suelo del
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inmueble, folio de matrícula inmobiliaria con una vigencia no superior a 3 meses y

fotografías del predio (fachada, mejoras y cultivos existentes). Para evitar la excesiva
manipulación de los documentos mencionados, éstos serán escaneados y se
almacenarán en formato PDF dentro de una estructura de carpetas que permita el fácil
acceso para la visualización y descarga según los roles de las personas que necesitan
de ellos; así mismo estarán asociados al sistema de información geográfica.
 FICHA SOCIAL: contiene información sobre las condiciones socio económico de la

familia que habita el predio y el estado jurídico del mismo. Con base en la información
recopilada en terreno se realiza un diagnóstico con el fin de analizar las condiciones
de vulnerabilidad de las familias y de esta manera identificar factores sociales en
donde se requieran.
 Para la realización de esta actividad contamos con profesionales en el área social con
amplia experiencia en el manejo de comunidades, procesos de información,
comunicación y atención a las mismas, gestores en reubicación y traslado de éstas.
 Con base en la Res. 545/08 del INCO (hoy ANI), la información será plasmada en los
respectivos formatos donde se evidencian: la caracterización general del inmueble,
donde se identifican unidades sociales, Unidades productivas, unidades residentes,
registros fotográficos y diagnósticos por unidades sociales, entre otros. Estos formatos
serán escaneados y almacenados en formato PDF dentro de la estructura de carpetas
correspondientes al proceso social, además la información se captura y almacena en
nuestro sistema con el fin de obtener reportes, permitiendo al concesionario y a
nuestro personal el acceso a dicha información haciendo uso de ella según sea la
necesidad.
 Así mismo nuestros profesionales están en capacidad de diligenciar los formatos

establecidos en la Res. 077/13 para “Reasentamiento de comunidades”, y llevar a cabo
el proceso, de acuerdo al Plan de Manejo Ambiental.
 ESTUDIO JURÍDICO: para determinar con certeza la titularidad del derecho de

dominio sobre el predio, así como sus limitaciones, gravámenes, medidas cautelares,
demandas, etc. Se debe partir del análisis del folio de matrícula inmobiliaria, los títulos
que soporten la tradición del predio (mínimo a 20 años), la fotocopia de los
documentos de identidad de los propietarios; y certificado catastral del predio, entre
otros.
 Esta actividad la realizan abogados especialistas en predios, que recopilan y analizan

jurídicamente la información con el fin de emitir conceptos legales sobre la viabilidad
de adquirir o no dichos predios, haciendo las respectivas recomendaciones, de manera
que se garantice la adquisición del predio para el Estado, de acuerdo a los parámetros
legales establecidos.
ANÁLISIS PREDIAL
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ANÁLISIS PREDIAL
 AVALÚO: Luego de establecerse la titularidad del predio y los diferentes elementos

que se encontraron en el área de afectación, los cuales se plasmaron en la respectiva
ficha predial, se procede a generar el avalúo comercial del predio por parte de una
Lonja legalmente establecida y que cumpla con los requisitos establecidos en la Ley
388/08, Res. 620 y Dec. 1420 del IGAC; el cual desarrollará las metodologías
establecidas basándose en:
 Las zonas homogéneas estimadas por Catastro departamental y valoradas por una
Lonja, en las cuales se incluyen las áreas afectadas del proyecto vial.
 Construcciones y su calificación para ser valoradas.
 Mejoras.
 Cultivos.
Basado en lo anterior se genera un documento el cual determina el valor a pagar por el predio
y así generar una oferta de compra.
OFERTA DE COMPRA: mediante oficio se informa al propietario el requerimiento de su

predio, anexando fotocopia del plano y ficha predial, el avalúo realizado por la Lonja de
propiedad raíz y las normas que regulan el proceso de compra. Notificada la oferta, se
inscribe en el folio de matrícula para sacar el predio del comercio.
Los abogados realizan las ofertas formales de compra, las cuales posteriormente son
notificadas a los propietarios e inscritas en las oficinas de registro por los negociadores.
Las notificaciones de la oferta pueden ser:
 Personalmente
 Por aviso
 Por Poder autenticado en notaría al apoderado autorizado por el
propietario.
Por correo electrónico (si es autorizado por el propietario)
PROMESA DE COMPRAVENTA: elaboramos este contrato y facilitamos su firma entre el

concesionario y el propietario, estableciendo las condiciones del proceso, especialmente
en cuanto al área requerida, el valor de la compra, la forma de pago y los términos para la
escrituración.
Esta función la realizan abogados expertos en negociación y adquisición de predios.
ENTREGA DEL INMUEBLE: Con base en lo establecido en la Ley 1682/13 de

infraestructura, se tramita con el propietario la entrega del predio mediante el “Permiso
de intervención voluntaria”, de acuerdo con la facilidad que tenga para desocuparlo y
dejarlo libre de acometidas por servicios públicos.
ANÁLISIS PREDIAL
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ANÁLISIS PREDIAL
Esta entrega la coordinan los profesionales del área social y jurídica con políticas de
acompañamiento y reubicación para los propietarios, cuando sea del caso.
PAGO A PROPIETARIOS: se elaboran las cuentas de cobro y facilitamos su firma por

parte del propietario, para cada negociación según lo pactado en la promesa de
compraventa y/o escrituras de compraventa y se tramitan ante la concesión los
respectivos pagos en los términos y políticas que para esta actividad determine el
concesionario.
Estos trámites los realizan los abogados, los profesionales del área social y los
negociadores les hacen acompañamiento a los propietarios en este proceso.
ESCRITURACIÓN: se elabora la minuta de escritura pública para que una vez se lleve a la
Notaría el vendedor y el comprador procedan a firmarla; compra que se efectúa en
nombre de la Agencia Nacional de Infraestructura, posteriormente se inscribe en la oficina
de Instrumentos Públicos correspondiente y copia de la misma se lleva a la respectiva
Oficina de catastro para efectuar el desenglobe.
La escrituración la realizan los abogados y los profesionales del área social y los
negociadores les hacen acompañamiento a los propietarios en este proceso.
ENTREGA DE CARPETA: culminadas todas las etapas del proceso de adquisición predial,
la empresa entregará al Concesionario cada predio en una carpeta. La carpeta a utilizar
para el archivo de los documentos cumplirá las siguientes características: carpeta de
propalcote con gancho de herraje puesto.
Los documentos se entregarán debidamente foliados y organizados en orden cronológico

del más antiguo al más reciente, con un máximo de 200 folios por carpeta.
De igual manera y siguiendo los lineamientos que sobre el tema establece la Agencia
Nacional de Infraestructura el orden de archivo de los insumos prediales y los
documentos generados durante el proceso, será:
 Ficha predial.
 Plano predial.
 Documentos soporte de la ficha y plano predial (cédula catastral, folio de matrícula
inmobiliaria, certificado de uso del suelo, etc.).
 Avalúo comercial.
 Estudio de títulos.
 Documentos soporte del estudio de títulos (folio de matrícula inmobiliaria,
escrituras, fotocopia de la cédula del propietario, etc.).
 Oferta formal de compra.
 Oficio de notificación de la oferta de compra.
 Oficio de inscripción de la oferta en registro.
ANÁLISIS PREDIAL
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ANÁLISIS PREDIAL
 Folio de matrícula inmobiliaria con la oferta de compra inscrita.

 Correspondencia organizada en orden cronológico en todo el expediente, de la
más antigua a la más reciente.
 Promesa de compraventa.
 Acta de entrega del predio (Permiso de intervención voluntaria).
Escritura de compraventa. Folio de matrícula inmobiliaria que registra el predio a nombre
de la Agencia Nacional de Infraestructura.
Los otros documentos producidos a lo largo del proceso deben ser archivados y foliados
cronológicamente, de manera que exista una historia documentada del proceso predial.
12. ESTUDIOS PREDIALES AVANZADOS Y ESPECÍFICOS FRENTE A CADA UNO DE LOS

PREDIOS REQUERIDOS
Como punto de partida se tuvo en cuenta el reporte de El IGAC de enero de 2014, que
entregó el ranking de ciudades con mayor valor catastral y actualización con vigencia
2014, en donde no aparece ninguno de los municipios de aquellos corredores que
requieren de adquisición predial, lo cual sirve de base para generar o no alarmas en éste
sentido. Dentro del reporte éstos municipios correspondes a: Chaparral, Prado y
Purificación; para el caso de Caldas Manizales y Aguadas están dentro del ranking,
situación que puede afectar el costo de la franja predial al momento de la compra.
Para la actualización catastral para el caso del año 2014 Honda y Líbano han estado en
proceso de actualización predial.
Para los temas de mercado se realizaron entrevistas con las lonjas de Tolima y Caldas en
donde se pudo establecer el costo por hectárea para los sectores de los municipios que así
lo requieren, el listado de participantes puede ser consultado en el anexo social del
análisis social realizado. Del mismo modo se realizaron las consultas con la Lonja de
Caldas. A continuación registramos los datos de contacto:
Lonja de Propiedad Raíz del Tolima

Calle 14 A No. 2 A - 04 Of.412 Ed. Banco de Colombia - Tel: +57 (8) 2631259 - Fax: +57 (8)
2612606
Lonja de Propiedad Raíz de caldas

Carrera 23 25-61 Te. +57 (8) 8842031
Una segunda actividad que se llevó a cabo fue la de identificar aquellos predios que sobre
la margen de la vía se encuentran o encontraban en venta al momento del trabajo de
campo, con el fin de hablar con los propietarios y/o encargados indagando por los precios
de venta y si se vendía o no por partes.
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ANÁLISIS PREDIAL
De estos datos se realizaron comparativos con los precios de las Lonjas y se llevó al cuadro
de costos por cada una de las unidades funcionales:
Avisos de venta sobre el corredor vial fueron identificados y contactados sus dueños y/o
encargados para conocer de primera mano datos y/o valores de los predios.
13. IDENTIFICACIÓN Y SISTEMATIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN CATASTRAL DE LOS

PREDIOS
Tal como se mencionó anteriormente, se generó un archivo digital con la totalidad de los
predios, consignando la información de interés de los predios. Esta información se puede
consultar en la carpeta de anexo predial, archivo “Gestión y Adquisición Predial-20141004”
14. IDENTIFICACIÓN DE LOS USOS DEL SUELO DE LA FRANJA DE VIDA ESTUDIADA.
Se generó un archivo digital con la totalidad de los predios, consignando la información el cual
puede ser consultado en el anexo predial carpeta “APP_CAMBAO_PREDIAL_CARTOGRAF”
ANÁLISIS PREDIAL
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ANÁLISIS PREDIAL
15. ESTIMACIÓN DE COSTOS DE PREDIOS DE MANERA SECTORIZADA.
Para la estructuración de costos prediales se identificaron primero todos los predios

requeridos para el trayecto, se obtuvo la información magnética de estos predios en el IGAC,
igualmente se consultaron los registros 1 y 2 de los predios.
Con los planos de cada predio en medio magnético, los trazados viales y el ancho del corredor
vial aportado por el diseño geométrico, se calculó el área estimada que se requiere de cada
predio.
Para la determinación de los valores estimados de los predios, se identificaron y analizaron

las zonas físicas del IGAC, las cuales se verificaron en terreno y se ajustaron en algunos casos a
las condiciones reales actuales de cada zona, se definieron las zonas Homogéneas, y se
investigaron condiciones de mercado con diferentes oficinas inmobiliarias de Ibagué y
Manizales.
Con esta información y con las áreas requeridas se procedió a calcular el valor estimado de
terreno para todos los predios.
Para el caso de la gestión predial se tuvo en cuenta la elaboración de insumos prediales, como
son fichas prediales, estudios de títulos, fichas sociales y avalúos, pero entendiendo que se
deben estimar costos totales de los predios, se incluyeron valores adicionales al valor del
terreno, que pueden influir en los costos de los predios de todo el proyecto, como son las
gestiones de expropiación, dado que estos costos no se pueden determinar con exactitud en
esta etapa, se definen como unos estimados de acuerdo a las características de cada corredor.
Para la delimitación de la valorización de manera sectorizada se prosiguió con la recolección

de información de mercado de las siguientes fuentes:
 Captura en terreno de la información de mercado correspondiente a

los municipios de influencia del proyecto. Se capturó toda la
información de mercado disponible. Cabe mencionar que no existe
información de mercado oportuna disponible para gran parte del
corredor. Se excluyeron del análisis las veredas no afectadas en el
trazado. Lo anterior dado que por las características de la zona
(veredas conformadas por grandes extensiones de terreno), no
brindan información oportuna.
 Entrevistas con residentes de la zona.
 Ofertas inmobiliarias en periódicos y portales de internet
especializados. Como se anotó, la disponibilidad de información de
ofertas es limitada, y en muchos casos, dada las características de la
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ANÁLISIS PREDIAL
zona, no se dispone información sobre la ubicación exacta del

inmueble.
 Encuestas con asesores inmobiliarios, corredores de finca raíz y lonjas
del municipio.
A continuación se presenta tabla con el valor de gestión predial:
No ACTIVIDAD % VALOR No de Total

predios
1 FICHA Y ESQUEMA PREDIAL 100% $ 850.000 398 $ 338.300.000
2 FICHA SOCIOECONOMICA 100% $ 600.000 398 $ 238.800.000
3 AVALUO comercial 100% $ 1.050.000 398 $ 417.900.000
4 ADQUISICION DE TITULARIDAD DE 398
INMUEBLES
4,1 Enajenación voluntaria 100% $ 2.450.000 398 $ 975.100.000
a. Inspección: Revisión de documentos y 5% $ 122.500 398 $ 48.755.000
reconocimiento de los predios afectados
b. Notificación: Recopilación de 45% $ 1.102.500 398 $ 438.795.000

documentos, estudio de títulos,
elaboración de oferta de compra,
notificación e inscripción en registro de
la oferta de compra
c. Negociación; Elaboración - legalización 25% $ 612.500 398 $ 243.775.000
de promesa de venta o minuta de
escritura, trámite primer pago,
verificación de recibo a satisfacción por
el vendedor, entrega del predio libre de
servicios públicos previo cumplimiento
de los requisitos de la promesa de
compra o minuta de escritura,
incluyendo, si es del caso el trámite del
segundo pago
d. Legalización: Escritura debidamente 25% $ 612.500 398 $ 243.775.000

otorgada y aprobada por de la ANI,
registro de la escritura pública a favor de
la ANI, trámite pago final.
4,2 Expropiación judicial para 80 predios 20% $ 3.050.000 242.780.000

80
a. Elaboración y notificación de la 15% $ 457.500 36.417.000
resolución de expropiación, previo 80
agotamiento de la etapa de enajenación
voluntaria. Notificación de la resolución
al demandado
b. Respuesta al (los) recurso(s) de 12% $ 366.000 29.133.600

reposición y notificación del (los) 80
mismo(s) en via gubernativa
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ANÁLISIS PREDIAL
No ACTIVIDAD % VALOR No de Total

predios
c. Presentación de demanda y gestión para 15% $ 457.500 36.417.000
la admisión de la misma, con solicitud de 80
entrega anticipada y consignación del
50%
d. Notificación de la demanda, diligencias 12% $ 366.000 29.133.600
en carrera judicial y traslado de la 80
contestación de la demanda
e. Aprobación escrita de la solicitud de 12% $ 366.000 29.133.600

entrega anticipada. Sentencia 80
f. Peritaje. Aclaración u objeción al peritaje, 12% $ 366.000 29.133.600

consultas ante el tribunal, consignación 80
del 50% restante y de otros valores
definidos por el juez. Consignación de
valor de peritazgo si aplica
g. Entrega real y material del inmueble por 12% $ 366.000 29.133.600

el juez 80
h. Expedición de copias para registro de 10% $ 305.000 24.278.000

sentencia, documentación final y registro 80
de propiedad del predio. Atención de
consultas ante el tribunal
Total GestionPredial $ 2.212.880.000
Valor predio por predio $ 5.560.000
Para el caso de la adquisición predial se establecieron las siguientes cantidades en cuanto a

áreas y costos, por cada uno del municipio (se anexa cuadro detallado). La tira predial gráfica
hace parte de los anexos del reporte.
A continuación registramos el cuadro resumen de la identificación y costeo:
Numero Valor Valor Predio/

Unidad Área Área Valor Gestión
Tramo de predios $/m2* Predio/ Unidad
Funcional (m2) (Ha) Predial/ Tramo
/ Tramo tramo Funcional
1 Ibagué - Armero - - 0,00 - - -

0 1.677 - 0,00 - -
Cambao - Armero
44 1.464 32,48 475.562.221 244.640.000
2 324.838
518.562.321
Armero - Mariquita - - 0,00 - -
Mariquita - Honda 1 66.154 650 0,07 43.000.100 5.560.000
3 Armero – Líbano 53 1.988 36,20 294.680.000

361.983 2.618.420.369 3.343.634.792
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Numero Valor Valor Predio/

Unidad Área Área Valor Gestión
Tramo de predios $/m2* Predio/ Unidad
Funcional (m2) (Ha) Predial/ Tramo
/ Tramo tramo Funcional
158 2.811 67,55 878.480.000

675.489
Paso Por Líbano 0 - - 0,00 - -
Líbano – Murillo 67 1.018 71,24 725.214.423 372.520.000

712.391
Paso Por Murillo 0 - 0,00 - -
8 104 35,92 60.026.350 44.480.000

359.151
4
Murillo - Alto De Ventanas 60.026.350
11 58 34,05 61.160.000
340.548
6 58 50.395 5,04 33.360.000
Alto De Ventanas - Termales
13 59 31,16 18.384.530 72.280.000
Del Ruiz 311.602
5
Termales Del Ruiz - La 46.596.548
37 59 47,82 28.212.018 205.720.000
Esperanza 478.170
3.968.820.012 2.212.880.000
398
3.615.216 3.968.820.012
16. VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Y MEJORAS DE POBLADORES SIN

TÍTULOS DE PROPIEDAD Y VENDEDORES INFORMALES UBICADOS EN EL
DERECHO DE VÍA.
Este punto lo constituyen los vendedores del Sector Las Brisas en la Intersección Armero
Guayabal costado occidental. En este punto existen doce pequeñas tiendas que de acuerdo con
indagaciones de campo tienen sus negocios hace más de diez años. Una solución al entrevistar
a cinco de ellos (planteada por ellos mismos), es la integración de su actividad con los
comerciantes del sector del antigua Armero, en donde ya se han unido tres cooperativas para
la venta de sus productos en el punto de información cercano al derecho de vía. Esta situación
que deberá ser concertada con las partes interesadas, de acuerdo con los programas de
gestión social.
Aunque a lo largo del proyecto se encuentran establecimientos comerciales, en este punto en

particular hay un espacio significativo de comercio, que hace pertinente formular medidas
teniendo en cuenta la influencia del proyecto, no se considera ningún otro sector del proyecto
que requiera un tratamiento similar
Los costos para la implementación de las medidas de manejo para este sector están
contemplados en el presupuesto del programa de gestión predial en el proyecto relacionado
con proyectos productivos.
Los costos asociados a las compensaciones socio-prediales se encuentran incluidos en el

presupuesto de compensaciones sociales del Proyecto.
ANÁLISIS PREDIAL
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ANÁLISIS PREDIAL
17. RECOMENDACIONES CONCRETAS PARA LA GESTIÓN DE PREDIOS EN EL

PROYECTO.
Para realizar el diagnóstico predial se partió de la superposición de planchas catastrales IGAC

sobre el eje de intervención propuesto proyectando la línea de compra. Este ejercicio permite
individualizar los predios que serían objeto de intervención y determinar para cada uno de
ellos el número de identificación catastral.
Según la información consultada, los predios cuentan con Matricula Inmobiliaria, inclusive en
las zonas de las partes altas (Murillo – Ventanas), por lo que esto minimiza el riesgo, en el
sentido que facilita cada uno de los pasos previos a la negociación.
La determinación de riesgos de la gestión predial se enfoca en criterios relacionados con el

número de predios requeridos, el tiempo requerido para contar con disponibilidad de predios,
el tiempo requerido para lograr la efectiva adquisición de los predios, y la estimación de
costos, tanto de la adquisición como de la gestión.
El menor riesgo se presenta en la medida que el diseño o el ancho de vía determinado exija la
adquisición del menor número de predios, el riesgo medio cuando se requiera un número de
predios con extensiones considerables que permitan asegurar disponibilidades de área
representativas para la ejecución de obra, y el riesgo alto cuando se afecten asentamientos
poblados en los que la relación entre el número de predios requeridos y la posibilidad de
disponibilidad de área para ejecución de área resulte muy baja.
De acuerdo con lo anterior el corredor Cambao-Líbano-Murillo tiene un riesgo medio y los

demás trayectos un riesgo bajo, pues se trata de optimizar el corredor existente y en ningún
caso se ha considerado la construcción de trayectos nuevos.
Aunque para efectos de análisis del presente estudio se tomó como distancia de ancho de vía
30 metros, éste se ha puesto en consideración de la entidad contratante, para que conforme a
lo establecido en el artículo 6 del decreto 2976 de 2010, que señala : “obras destinadas al
mejoramiento, mantenimiento y rehabilitación, realizarán la adquisición únicamente de las
zonas de terreno que se requieran de conformidad con los estudios, diseños y/o necesidades
técnicas para adelantar la ejecución de las obras públicas, garantizando condiciones de
seguridad y operación de la vía” , sea el estrictamente necesario.
En cuanto al Riesgo de tiempo requerido para contar con disponibilidad de predio por el
carácter de ampliación de corredor existentes, se espera que los tiempos de adquisición sean
lo mínimos esperados, gestionando por ejemplo entregas anticipadas, es decir una vez
expedida la oferta de compra pero antes de suscribir promesa de compraventa, por parte de
sus propietarios, el riesgo medio se presentaría cuando la entrega se logre como parte del
acuerdo contractual contenido en una promesa de venta, o según el caso una vez otorgada la
escritura pública de venta, y el escenario de riesgo alto se presenta cuando sea necesario
ANÁLISIS PREDIAL
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ANÁLISIS PREDIAL
acudir a la vía de la expropiación – judicial o administrativa – para obtener la entrega del

inmueble.
Dentro de este esquema es necesario tener en cuenta que la primera etapa del proceso de
adquisición de predios – una vez establecido el trazado definitivo - es la consecución y
levantamiento de insumos tales como ficha predial, el avalúo y el estudio de títulos, la cual
puede tardar según el número de predios entre 2 y 4 meses. Una vez se cuente con los
insumos es posible expedir las ofertas de compra para cada predio, y es a partir de entonces
que se determina a aplicación del riesgo en mención.
Ahora bien, en este caso la dificultad para hacer una estimación concreta de riesgos radica en
que contar con la disponibilidad de los predios en mayor o menor tiempo depende de varios
factores: en primer lugar, del tipo de procedimiento que se escoja para adelantar la
adquisición, en segundo lugar de la voluntad de los propietarios para hacer la entrega de los
predios, y en tercer lugar de la presencia de gravámenes y limitaciones que impidan acceder a
dicha entrega. Situación que debe ser subsanada con la aplicación de la recién expedida Ley de
Garantías (Ley 1682 de 2013)
Cuando sea posible lograr la enajenación por vía voluntaria puede esperarse que los tiempos
para lograr la disponibilidad se asimilen, mientras que en caso de ser necesario acudir a la vía
coercitiva estos si pueden cambiar, ya que mientras en la expropiación judicial es procedente
solicitar la entrega del predio de manera anticipada desde el mismo comienzo del proceso,
antes de obtener la titularidad del inmueble, en la expropiación administrativa solo es posible
acceder una vez que la titularidad del inmueble se encuentra en cabeza de la entidad
expropiante. A su vez, mientras en la expropiación judicial la entrega procede por orden de un
juez quien ordena a la autoridad policiva dar cumplimiento a la orden, en la expropiación
administrativa es la entidad expropiante quien de manera unilateral, sin apoyo judicial debe
hacer la solicitud a la autoridad policiva local, lo que en muchas ocasiones dilata la ejecución
de la medida.
El tiempo para lograr la entrega de un predio contado desde la expedición de la oferta de

compra puede oscilar entre 1 y 6 meses cuando se trate de enajenación voluntaria, y entre 8 y
14 meses cuando sea necesario acudir a la vía expropiatoria, pero ese margen, entre el
mínimo de 1 mes aproximadamente y el máximo de 14 meses aproximadamente, también
depende de otras variables, como la voluntad del propietario, la presencia de gravámenes o
derechos en litigio, la posibilidad de interponer recursos en vía gubernativa, los tiempos
judiciales, etc.
Otra recomendación es que dentro de los cronogramas de obra se prioricen las obras en
aquellos sectores en los que no exista afectación de construcción, de manera que en donde si
las haya sea posible brindar a los propietarios el tiempo necesario para su traslado o
reposición.
ANÁLISIS PREDIAL
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ANÁLISIS PREDIAL
En caso de no ser posible la alternativa sería hacer contacto con los propietarios de los
predios desde el mismo momento de levantamiento de insumos para asesorarlos en el
saneamiento de las medidas, de manera que se logre disminuir los tiempos para el desarrollo
de esta gestión.
En la actualidad podemos estimar que la adquisición de un predio requerido para la ejecución

de obra puede oscilar entre promedio 4 y 8 meses contados a partir de la expedición de la
oferta de compra cuando el procedimiento se adelante por vía de enajenación voluntaria y
aproximadamente entre 12 y 18 meses contados desde la expedición de la oferta de compra
cuando sea necesario acudir a la vía de la expropiación judicial. En el caso de la expropiación
administrativa la culminación del proceso podría tardar aproximadamente entre 8 y 12
meses, pero con las salvedades señaladas en el párrafo anterior.
Aunque la voluntad del propietario para adelantar la enajenación por vía voluntaria
representa una verdadera incertidumbre al momento de hacer la estimación de riesgos dado
que su aplicación en cada caso concreto depende de factores tales como la aspiración
económica del propietario al momento de recibir la oferta, o del arraigo al predio, de la
posibilidad de entregar las áreas según se trate de solo terrenos o que incluyan mejoras,
cultivos o construcciones, o de las muchas motivaciones personales que solo será posible
determinar al momento de entrar en contacto directo para la realización de la enajenación de
cada inmueble.
Al respecto mientras el ordenamiento presenta la exención de impuestos sobre la renta o

ganancia ocasional como ventaja de la enajenación voluntaria sobre la expropiación, por otro
lado obliga a los vendedores a asumir el valor total de los costos notariales de la transacción.
Por ellos, al igual que lo dicho anteriormente, la recomendación para disminuir al máximo el
riesgo es que se preste especial atención a la elaboración de los avalúos de manera que éstos
reflejen la realidad económica del sector dentro de un escenario realista de oferta y demanda
que incentive a los propietarios a facilitar la enajenación de las áreas requeridas en el menor
tiempo posible.
En el caso de la presencia de gravámenes y limitaciones que impidan acceder a la enajenación

voluntaria de los inmuebles, solo se puede identificar en el momento mismo del acercamiento,
pues de acuerdo con la fase de diagnóstico, a la titularidad de los predios de interés está
definida.
Es muy importante contacto con los propietarios de los predios lo más pronto posible, desde
el mismo momento de levantamiento de insumos para asesorarlos en el saneamiento de las
medidas, de manera que se logre disminuir los tiempos para el desarrollo de esta gestión.
Existe el riesgo de incremento de costos de la adquisición predial, el cual depende de que los
precios sean altos o bajos, pero sí de la posibilidad de incrementos de los costos estimados
inicialmente, a lo largo del proceso, lo cual habitualmente suele estar asociado con factores
ANÁLISIS PREDIAL
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ANÁLISIS PREDIAL
tales como el efecto de plusvalía que genera la ejecución de las obras, la presencia de
actividades económicas que no son identificables a simple vista, la demostración de perjuicios
a posteriori que logran ser reconocidos judicialmente.
A su vez es necesario recordar que el ancho del corredor también determina el grado de
afectación y por tanto impacta los costos de adquisición.
La adquisición de predios requeridos para la ejecución de la obra requiere del agotamiento de

varias etapas que involucran unos tiempos mínimos de ejecución; sin embargo es posible
tomar algunas medidas que permitan lograr su agilización y evitar re procesos, así:
La primera etapa es la consecución y levantamiento de insumos prediales tales como fichas

prediales, avalúos y estudios de títulos. Del correcto levantamiento y elaboración de estos
insumos depende en gran medida el éxito de las etapas posteriores; es así como contando con
insumos de óptima calidad, se disminuye la posibilidad de reparos por parte de los
propietarios frente a la oferta de compra que se les presente, a su vez, se evitaran
inconformidades posteriores por parte de la Agencia Nacional de la Infraestructura ante la
eventual necesidad de asumir el expediente de cara a un proceso de expropiación, y
finalmente resultará más sencillo encarar el proceso judicial subsiguiente.
En este punto la recomendación, además del establecimiento de procedimientos claros y

precisos para lograr la optimización de los insumos, es la intervención de la Agencia Nacional
de Infraestructura o, en su defecto, de la Interventoría del proyecto para verificar la calidad de
los insumos sobre los cuales se adelantaran los procesos de adquisición predial. Con esto,
desde un comienzo todas las partes interesadas en el avance de los procesos contarán con la
seguridad de su correcta ejecución, evitándose re procesos posteriores.
Una vez expedida una oferta de compra, o mejor aún, desde la misma elaboración de los
estudios de títulos conviene hacer el análisis de situaciones jurídicas que pudieran
obstaculizar los procesos y adelantar acciones concretas para su solución. Es el caso, por
ejemplo, de la presencia de sucesiones ilíquidas que en muchos casos se resuelven de manera
anticipada por los herederos mediante procesos de sucesión notarial con el apoyo y asesoría
del equipo jurídico de adquisición predial.
En este punto, conviene también traer a colación el artículo 245 de la ley 1450 de 2011, en
virtud del cual se consagra el mecanismo del saneamiento automático a favor de la entidad
pública cuando quiera que se encuentren predios con vicios en su titulación. En este caso, el
proceso de enajenación se adelantará con quien presente el título precario, lo que facilita
enormemente la solución de la adquisición predial en casos de falsas tradiciones inscritas.
En el caso de desacuerdo de un propietario con la oferta presentada, lo que suele suceder

cuando éste reclama el reconocimiento de daños y perjuicios que solo podrían ser ordenados
por vía judicial, una opción para agilizar el avance del proceso es que el propietario rechace de
manera manifiesta la oferta y acepte por lo menos renunciar a los términos de manera que no
ANÁLISIS PREDIAL
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ANÁLISIS PREDIAL
sea necesario esperar el vencimiento de los 30 días a que se refiere el artículo 61 de la ley 388
de 1997 para dar inicio al proceso de expropiación.
Un tema importante que se recomienda es que una vez definidos los diseños y se dé inicio al
contrato de Concesión, este deberá presentar a las oficinas de Planeación municipal de cada
municipio, los planos del proyecto, a fin de que dichas oficinas no expidan licencias de
construcción, urbanismo o parcelaciones sobre la franja de vía requerida. Y más importante
aún, que se tenga en cuenta una posible ampliación de la misma, basados en las normatividad
existente, para que a futuro, no existan construcciones aledañas a la vía que generen unos
sobre costos que puedan hacer inviable la ampliación de la misma, lo anterior teniendo en
cuenta la importancia del corredor vial.
Finalmente, una recomendación importante para evitar dilataciones innecesarias cuando el

proceso de adquisición se adelante por vía de enajenación voluntaria es prestar especial
atención a la forma de pago que se ofrezca, de manera que ésta asegure la pronta entrega del
predio, el saneamiento de eventuales vicios, y mantener el interés del propietario hasta el
final del procedimiento.
Una vez definidos los tiempos, alcances y el desarrollo de las obras, se deben establecer las
prioridades a nivel de predios, que sean consecuentes con los programas de obra.
Un tema de riesgo a tener en cuenta durante todas las actividades es la cercanía de redes tipo
Gasoducto, Propanoducto y Poliducto para el caso del corredor Ibagué-Honda y red de gas
domiciliario hacia el Líbano, éste último de especial cuidado pues trascurre a lo largo de la vía
existente haciendo frecuentes cambios de margen (respecto a la vía existentes)
18. IDENTIFICACIÓN DE PROBLEMAS OBSERVADOS EN CONCESIONES ANTERIORES

RELACIONADOS CON LOS PREDIOS, Y MEDIDAS TOMADAS PARA EVITAR SU
OCURRENCIA EN EL PRESENTE PROYECTO.
Aunque los trayectos no han sido concesionados aún, no se puede identificar los problemas
asociados a este proceso, sin embrago, una gran mayoría de problemas asociados con
proyectos concesionados de otros proyectos ha consistido en la demora en la adquisición
predial. Sin embargo gracias a los lineamientos que en esta materia han sido incluido en la Ley
1682 de 2013 – Ley de Infraestructura - , los problemas han venido disminuyendo, tal como
ha sido el caso de los proyectos Ruta Del Sol 1 y 2 y Bogotá – Girardot, recientemente
19. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES FINALES DEL DOCUMENTO
El corredor vial pertenece a la red vial de los Departamentos de Tolima y Caldas. En este
sentido, la construcción y/o mejoramiento del pavimento de este corredor ha cobrado gran
importancia principalmente en el Departamento del Tolima, pues traería al Norte de este
departamento desarrollo y progreso debido a que dentro del corredor vial se encuentra un
ANÁLISIS PREDIAL
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ANÁLISIS PREDIAL
sitio de gran afluencia turística por sus parques naturales que comprenden la zona de los
nevados, al que actualmente se tiene acceso tomando la vía Bogotá – Honda – Mariquita –
Fresno - Manizales.
Los impactos sociales generados en el proceso de la afectación predial son impactos

prevenibles desde la etapa de estudios y diseños y luego durante el desarrollo del proyecto.
Para los corredores viales de interés no se presenta una generación de desplazamiento
poblacional y productivo, en cambio, sí podría presentarse efectos potencialmente probables
en relación con la afectación a las actividades económicas y generación de conflictos con la
comunidad.
Ya para finalizar y con el fin de llevar a cabo un adecuado desarrollo de la Gestión Predial, la
empresa encargada de realizar las obras de mejoramiento y rehabilitación de los corredores
viales deberá contar con un variado grupo de profesionales de principal experiencia en el
manejo de comunidades y negociación de predios para el estado, quienes, dentro de las
políticas establecidas para llevar a cabo esta Gestión, están en capacidad de brindar asesoría y
orientación a la población intervenida con el proyecto, respecto a los trámites que se deben
surtir para llevar a cabo la enajenación de sus inmuebles, garantizando la transparencia de las
transacciones y asesorando sobre cuál es la documentación requerida para un proceso ágil y
oportuno.
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Página 36

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CONSORCIO ALTERNATIVAS VIALES S.A.S

GÉMINIS CONSULTORES S.A.S

Tabla 1.1 Tramos del proyecto Cambao – Manizales .................................................................................... 3

ALTERNATIVAS VIALES S.A Bogotá, Febrero de 2015

 Recolección y revisión de información solicitada en las alcaldías del corredor vial y en

2. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

De otra parte, el Tramo Ibagué – Honda, se encuentra en su totalidad en el departamento del

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Figura 1.1 Localización general del proyecto

Tabla 1.1 Tramos del proyecto Cambao – Manizales

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El proyecto de iniciativa privada Cambao – Manizales – Ibagué – Mariquita – Honda se

Los servicios que prestará la Concesión serán de atención de emergencias, operación y

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Tabla 1.2 Intervención en cada tramo

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En 1997 la Comisión Nacional de Regalías aprobó transferir al Municipio de Líbano la suma de

Posteriormente, se presentó el estudio de pre factibilidad para la Concesión de la Vía Cambao

La Agencia Nacional de Infraestructura mediante Resolución No. 730 del 6 de noviembre de

 Constitución Política de Colombia.

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 Decreto 422 de 2000.

Los impactos sociales generados en el proceso de la afectación predial son impactos

Generación de desplazamiento poblacional y productivo: Hace referencia al traslado

Alteración a la dinámica de las instituciones : Se refiere a los cambios en la dinámica que

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CORREDOR CORREDOR CORREDOR MURILLO – LA

6. ZONIFICACIÓN DEL TRAMO

La zonificación de cada uno de los tramos se realizó con el programa de sistemas de

CORREDOR IBAGUÉ- CORREDOR CAMBAO- CORREDOR MURILLO – LA

K 0+000 AL K 124+600 K 0+000 AL K 78+210 K 78+210 AL K 131+300

7. DETERMINACIÓN DE LA FRANJA REQUERIDA DE AFECTACIÓN PREDIAL

ALTERNATIVAS VIALES S.A Bogotá, Febrero de 2015

Para llevar a cabo la adquisición predial se hará de acuerdo a lo contemplado en el Volumen 9.

8. DISEÑO E INFORME DE LA IMPLEMENTACIÓN DE LA ESTRATEGIA DE

Previo a los procesos de socialización, se propone contar con un sistema de información

 Captura de información Jurídica, territorial, social, predial, avalúos, ofertas y

Además de sebe contar con un grupo de profesionales, con experiencia específica en la

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9. IDENTIFICACIÓN DE LOS PREDIOS REQUERIDOS PARA EL DESARROLLO DEL

Identificación de los predios requeridos para el desarrollo del proyecto

10. DIAGNÓSTICO PRELIMINAR PREDIAL PARTIENDO DE INFORMACIÓN

IDENTIFICACIÓN DE PREDIOS PARA REUBICACIÓN

DIFICULTADES PARA LA ADQUISICIÓN PREDIAL.

ALTERNATIVAS VIALES S.A Bogotá, Febrero de 2015

Una vez analizada la información suministrada y recolectada directamente, tanto de tipo

En general para el proyecto de iniciativa privada APP Cambao-Manizales, se estima está en el

 Predios que hacen parte de una propiedad horizontal, como condominios,

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Estado de los cercos en el Tramo Lérida-Armero Guayabal

Parque conmemorativo OMAYRA SANCHEZ, margen derecha de la vía Ibagué-Honda al paso

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arroz en su gran mayoría.

Sectores con iguales características en donde se muestra de manera organizada el derecho de

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Estado actual del sector medio de la vía Líbano - Murillo

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Sede de la Federación Nacional de Cafeteros en el municipio del El Líbano (margen izquierda

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