Republica Moldova

GUVERNUL

HOTĂRÎRE Nr. HG1303/2004

din 2004-11-24

despre aprobarea Regulamentului cu privire la evaluarea bunurilor

imobile în scopul impozitării

Publicat : 2005-04-29 în MONITORUL OFICIAL Nr. 65-66 art. 407 Data intrării în vigoare

În scopul realizării prevederilor lit.b) alin.(1) art.30 din Legea nr.989-XV din 18
aprilie 2002 cu privire la activitatea de evaluare (Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
2002, nr.102, art.773) şi în conformitate cu Programul de măsuri privind implementarea
noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării, aprobat prin Hotărîrea
Guvernului nr. 670 din 9 iunie 2003 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003,
nr.123-125, art.744), Guvernul HOTĂRĂŞTE:

1. Se aprobă Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul

impozitării (se anexează).

2. Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru va elabora şi prezenta spre aprobare

Ministerului Economiei şi Ministerului Finanţelor:

în termen de o lună din data publicării prezentei hotărîri în Monitorul Oficial al

Republicii Moldova, tarifele pentru lucrările de evaluare a apartamentelor;

pînă la 1 ianuarie al anului în care se vor desfăşura lucrările de evaluare a altor tipuri de
bunuri imobile, conform Programului de măsuri privind implementarea noului sistem de
evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării, tarifele pentru lucrările de evaluare ale
acestor tipuri de bunuri imobile.

3. Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru va întreprinde măsurile de rigoare în

vederea aplicării prevederilor Regulamentului nominalizat.

4. Se abrogă:

Hotărîrea Guvernului nr.638 din 7 iulie 1999 „Pentru aprobarea Regulamentului

privind modul de evaluare a bunurilor imobiliare impozabile” (Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1999, nr.73-77, art.670);

Hotărîrea Guvernului nr. 158 din 26 februarie 2001 „Cu privire la modificarea
Hotărîrii Guvernului Republicii Moldova nr.638 din 7 iulie 1999 şi abrogarea unor hotărîri
ale Guvernului Republicii Moldova” (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.27-28,
art.195).

Prim-ministru VASILE TARLEV

Contrasemnată:

Viceprim-ministru,

ministrul agriculturii

şi industriei alimentare Dmitrii TODOROGLO

Ministrul economiei Marian Lupu

Ministrul finanţelor Zinaida Grecianîi

Ministrul justiţiei Vasile Dolghieru

Chişinău, 24 noiembrie 2004.

Nr. 1303.
Aprobat
prin Hotărîrea Guvernului nr.1303
Din 24 noiembrie 2004

REGULAMENTUL

cu privire la evaluarea bunurilor

imobile în scopul impozitării

I. Dispoziţii generale

1. Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării (în

continuare – Regulament) este elaborat în temeiul Legii nr.989-XV din 18 aprilie 2002 cu
privire la activitatea de evaluare (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.102,
art.773) şi în conformitate cu Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de
evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.
670 din 9 iunie 2003 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr. 123-125, art.744).

2. Prezentul Regulament stabileşte modul de evaluare a bunurilor imobile în scopul

impozitării, prin aplicarea procedurilor de evaluare masivă şi celor trei metode de estimare
a valorii de piaţă: metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda
cheltuielilor.

3. În cazul în care obiecte ale evaluării sînt bunurile imobiliare unice sau specifice, se
vor aplica procedurile de evaluare individuală, în baza Regulamentului provizoriu cu privire
la evaluarea bunurilor imobile.

4. În sensul prezentului Regulament sînt utilizate următoarele noţiuni:

a) reevaluare – procesul de recalculare a valorii bunului imobil ţinînd cont de

caracteristicile bunului imobil la data evaluării;

b) model de evaluare - expresie matematică, prezentată în formă de tabel sau

formulă, care descrie corelaţia între valoarea bunului imobil şi variabilele ce exprimă
factorii cererii şi ofertei pe piaţa bunurilor imobiliare;

c) zonă valorică – zonă geografică în care bunurile imobile comparabile au valori

similare;

d) tipul bunului imobil - categoria la care este atribuit bunul imobil în funcţie de
modul de folosinţă curent. Modul de folosinţă corespunde utilizării predominante a bunului
imobil la momentul executării evaluării, indiferent de destinaţia acestuia;

e) bun imobil etalon – bun imobil de referinţă cu caracteristici tehnice determinate,

care se utilizează pentru stabilirea nivelului valoric în zonele valorice. Pentru fiecare tip de
bunuri imobile este determinat bunul imobil etalon;

f) nivel valoric – valoarea bunului imobil standard într-o anumită zonă valorică;

g) data evaluării – data la care este estimată valoarea bunurilor imobile în cadrul unei
evaluări sau reevaluări generale;

h) analiza de piaţă – studierea şi analiza condiţiilor pieţei imobiliare pentru

determinarea factorilor de influenţă asupra valorii de piaţă a bunului imobil, prin aplicarea
metodelor de analiză statistică;

i) date de piaţă – informaţia privind preţurile de vînzare şi plăţile de arendă plătite în

cadrul tranzacţiilor libere pentru bunurile imobile, caracteristicile cărora sînt cunoscute;

j) factor valoric – caracteristică a bunului imobil ce influenţează semnificativ valoarea

lui de piaţă şi care este inclusă în modelul de evaluare;

k) construcţie – clădire sau edificiu care nu poate fi deplasată fără a compromite

destinaţia ei, fiind alcătuită din una sau mai multe părţi, ce formează un tot indivizibil. Indici
ai indivizibilităţii sînt următorii: perete şi fundament comun cu legătură între părţi,
indiferent de destinaţia acestora din urmă şi de materialele de construcţie din care sînt
confecţionate; în cazul lipsei legăturii dintre părţile unei construcţii drept indiciu al
indivizibilităţii poate servi destinaţia comună a construcţiei, omogenitatea materialelor din
care sînt zidiţi pereţii, scările comune, finisarea arhitectonică unică;

l) construcţie principală – construcţia de pe un teren considerată principală din punct

de vedere al caracterului capital, al caracteristicilor arhitecturale şi al destinaţiei. Pe un
teren pot fi una sau mai multe construcţii principale;
 m) construcţie auxiliară - construcţie capitală destinată desfăşurării unor activităţi
specifice, complementare funcţiei de bază a construcţiei principale şi care prin amplasarea
în vecinătatea construcţiei principale alcătuiesc împreună cu aceasta o unitate funcţională
distinctă;

n) apartament – încăpere izolată, parte componentă a casei de locuit, ce este compusă

din odăi de locuit, dependinţe şi destinată domicilierii permanente;

o) sistem automatizat de evaluare – sistem informaţional bazat pe procedurile de

prelucrare automatizată a datelor, format din părţi componente integrate ce servesc pentru
colectarea, păstrarea şi prelucrarea datelor despre bunurile imobile, care sînt necesare
pentru determinarea valorii lor în scopul impozitării.

5. Obiecte ale evaluării sînt bunurile imobile ce constituie obiecte ale impozitării
conform legislaţiei în vigoare.

6. Lucrările de evaluare sînt executate de oficiile cadastrale teritoriale în baza

contractelor încheiate cu Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru (în continuare –
Agenţia).

7. Evaluarea se efectuează pe tipuri de bunuri imobile, în intervale de timp stabilite

de legislaţie şi în baza unui plan aprobat de Agenţie.

8. Data evaluării este considerată 1 iunie al anului în care sînt desfăşurate lucrările
de evaluare sau reevaluare.

9. Reevaluarea specială se efectuează anual, în perioada între două reevaluări, în

baza unui plan aprobat de Agenţie, pentru bunurile imobile care:

a) au fost formate după finalizarea evaluării sau reevaluării;

b) au suferit schimbări considerabile de ordin juridic sau tehnico – economic, în urma

cărora valoarea bunului imobil a crescut sau a scăzut;

c) au fost incluse în categoria bunurilor imobile impozabile după finalizarea evaluării

sau reevaluării.

10. Reevaluarea specială va respecta principiile ce au stat la baza ultimei evaluări sau
reevaluări. Data reevaluării speciale va corespunde cu data ultimei evaluări sau reevaluări
ale categoriei de bunuri imobile la care se referă obiectul evaluării.

11. Fiecare bun imobil reprezintă o unitate de evaluare, care poate fi evaluată în baza
unui singur model de evaluare.

12. În cazul evaluării bunului imobil complex, construcţia principală şi construcţiile

auxiliare ce fac parte din acest bun complex pot forma o unitate de evaluare.

13. Anexele vor constitui o singură unitate de evaluare împreună cu construcţia la

care sînt anexate.
 14. Dacă pe teren sînt amplasate două sau mai multe construcţii principale, fiecare
din aceste construcţii va constitui o unitate de evaluare distinctă.

15. Dacă la data evaluării bunul imobil nu este înregistrat în registrul bunurilor
imobile, acesta urmează a fi înregistrat de către oficiile cadastrale teritoriale în perioada
evaluării. Înregistrarea unor astfel de bunuri se va efectua din contul mijloacelor bugetului
de stat.

16. În cazul în care obiecte ale evaluării sînt construcţiile neautorizate, autoritatea
administraţiei publice locale va pune la dispoziţia oficiilor cadastrale teritoriale informaţia
privind destinaţia şi modul de folosinţă a acestor obiecte.

17. Evaluarea şi reevaluarea bunurilor imobile se efectuează prin intermediul

sistemului automatizat de evaluare, care constituie parte componentă a sistemului
informaţional al cadastrului bunurilor imobile.

II. Clasificarea bunurilor imobile

18. Clasificarea pentru evaluarea în scopul impozitării se efectuează în baza modului

de folosinţă a bunului imobil.

19. Se disting următoarele tipuri de bunuri imobile :

a) bunuri imobile cu destinaţie locativă, la care sînt atribuite construcţiile şi

încăperile izolate destinate predominant locuirii permanente şi activităţilor complementare
ei, precum şi terenurile pe care sînt amplasate sau urmează a fi amplasate astfel de
construcţii. Include următoarele subcategorii:

apartamente şi încăperi izolate locative în case cu multe etaje;

apartamente în case de locuit individuale;

case de locuit individuale, inclusiv terenurile aferente şi construcţiile auxiliare;

case sezoniere;

terenuri destinate construcţiei locative;

garaje pentru transportul individual al persoanelor fizice, cu excepţia celor amplasate

pe loturile de lîngă casă;

b) bunuri imobile cu destinaţie comercială, la care sînt atribuite construcţiile şi

încăperile izolate cu destinaţie nelocativă, utilizate predominant pentru desfăşurarea
activităţilor economice diferite de cele de producere (comerţ, prestare a serviciilor şi altele
asemenea) şi terenurile pe care sînt amplasate aceste bunuri;

c) bunuri imobile cu destinaţie industrială, la care sînt atribuite construcţiile şi

încăperile izolate utilizate în scopul producerii sau confecţionării unor bunuri materiale,
precum şi în scopuri complementare celor enumerate mai sus şi terenurile pe care sînt
amplasate aceste îmbunătăţiri. La această categorie se includ şi bunurile imobile ale
gospodăriei comunale, ale transporturilor şi telecomunicaţiilor;

d) bunuri imobile cu destinaţie agricolă, la care sînt atribuite terenurile cu destinaţie

agricolă, construcţiile amplasate pe terenurile agricole şi folosite în activitatea economică,
plantaţiile perene;

e) alte bunuri imobile, la care sînt atribuite bunurile imobile ce constituie obiecte ale
evaluării şi care nu au intrat în categoriile menţionate mai sus.

III. Procesul de evaluare

20. Procesul de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării reprezintă o

consecutivitate de activităţi, care includ:

a) lucrări pregătitoare;

b) colectarea datelor de piaţă;

c) elaborarea modelului de evaluare;

d) colectarea datelor despre obiectele evaluării ;

e) calcularea valorii bunurilor imobile;

f) transmiterea rezultatelor evaluării organelor fiscale.

Lucrări pregătitoare

21. Lucrările pregătitoare sînt efectuate în scopul organizării şi asigurării executării

lucrărilor de evaluare a bunurilor imobile. În cadrul lucrărilor pregătitoare sînt întreprinse
următoarele activităţi:

a) desfăşurarea proiectelor pilot pentru formarea grupurilor de bunuri imobile

similare şi identificarea bunurilor imobile etalon şi determinarea factorilor de influenţă
asupra valorii diferitelor tipuri de bunuri imobile;

b) identificarea, în comun cu autorităţile administraţiei publice locale, a obiectelor

evaluării care nu sînt înregistrate în cadastrul bunurilor imobile şi înregistrarea lor conform
procedurii stabilite de Agenţie;

c) estimarea mărimii mijloacelor financiare necesare pentru executarea lucrărilor de

evaluare şi prezentarea propunerilor respective Ministerului Finanţelor, pentru a fi incluse
în proiectul bugetului de stat, conform legislaţiei în vigoare;

d) elaborarea de către Agenţie a planului de desfăşurare a lucrărilor de evaluare şi

caietelor de sarcini pentru oficiile cadastrale teritoriale;

e) încheierea contractelor între Agenţie şi organele cadastrale pentru executarea

lucrărilor de evaluare.
 Colectarea datelor de piaţă

22. Colectarea datelor de piaţă este efectuată în scopul obţinerii informaţiei necesare
pentru elaborarea sau actualizarea modelului de evaluare. Datele privind preţurile de
vînzare şi plăţile de arendă pot fi obţinute din contractele de vînzare-cumpărare şi
contractele de arendă înregistrate la oficiile cadastrale teritoriale. Drept surse de informaţie
de alternativă pot servi: autorităţile administraţiei publice locale, agenţii imobiliari,
întreprinderile de evaluare. Doar tranzacţiile ce corespund criteriilor valorii pe piaţă vor fi
luate în considerare la elaborarea modelului de evaluare.

23. În scopul acumulării datelor de piaţă oficiile cadastrale vor menţine o bază de
date a tranzacţiilor imobiliare, care va conţine:

a) informaţia referitor la tranzacţie (preţul şi data tranzacţiei);

b) datele de identificare a bunului imobil (numărul cadastral, adresa sau locul

amplasării);

c) caracteristicile tehnice, funcţionale şi economice ale bunului imobil la data

tranzacţiei.

24. Colectarea datelor de piaţă este un proces continuu necesar pentru a asigura
monitorizarea calităţii modelelor de evaluare, actualizarea lor şi pregătirea planului de
desfăşurare a reevaluării.

25. Procedura de colectare şi analiză a datelor de piaţă este stabilită de Agenţie.

Elaborarea modelului de evaluare

26. Modelul de evaluare va descrie influenţa factorilor valorici asupra valorii bunului
imobil şi va fi elaborat în baza analizei datelor de piaţă.

27. Modele de evaluare separate sînt elaborate pentru fiecare tip de bunuri imobile şi
după necesitate, pentru fiecare subcategorie de bunuri imobile.

28. În funcţie de tipul bunului imobil, modelul de evaluare poate fi elaborat în baza
uneia din cele trei metode de evaluare: metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda
veniturilor sau metoda cheltuielilor, prioritate fiind acordată metodei analizei comparative a
vînzărilor.

29. Procesul de elaborare a modelului de evaluare se divizează în două etape:

specificarea structurii de bază a modelului şi estimarea parametrilor modelului.

30. Specificarea modelului de evaluare are drept scop identificarea factorilor valorici
şi se efectuează în baza rezultatelor analizei de piaţă.

31. Estimarea parametrilor modelului are drept scop calcularea coeficienţilor care
reprezintă contribuţia fiecărui factor valoric la valoarea de piaţă a bunului imobil şi se
efectuează prin aplicarea metodelor de analiză statistică.

32. Modelele de evaluare trebuie să se conforme următoarelor cerinţe:

 a) să corespundă criteriilor de calitate a modelelor matematice, care se estimează în
baza indicatorilor statistici şi analiza indicatorilor relativi ai valorii;

b) să fie interpretabile, ceea ce presupune construirea modelului de evaluare

respectînd principiile generale ale evaluării şi utilizarea în model a acelor caracteristici ale
bunului imobil care pot fi măsurate, înregistrate şi actualizate;

c) să reflecte realitatea, asigurînd corespunderea valorilor estimate, în urma aplicării

modelului de evaluare, cu datele de piaţă;

d) să corespundă criteriilor eficienţei economice a întregului sistem de evaluare,

modelul fiind bazat pe factorii valorici ce contribuie în mod semnificativ la formarea valorii
de piaţă şi colectarea cărora nu necesită resurse financiare şi tehnice exagerate.

33. Modelele de evaluare sînt aprobate de Agenţie şi rămîn valabile pentru perioada
între două reevaluări. Modelele pot fi actualizate doar în cadrul unei reevaluări a tuturor
bunurilor imobile de un anumit tip.

Colectarea datelor despre obiectele evaluării

34. Oficiile cadastrale teritoriale vor colecta şi introduce în sistemul automatizat de

evaluare caracteristicile tehnice, funcţionale şi economice ale bunurilor imobile, conform
procedurii stabilite de Agenţie.

35. Datele necesare vor fi colectate din registrul bunurilor imobile, dosarele
cadastrale şi dosarele de inventariere tehnică ţinute de oficiile cadastrale teritoriale,
precum şi de la proprietarii bunurilor imobile sau alţi titularii de drepturi, serviciile
subordonate autorităţilor administraţiei publice locale, şi persoanele care în virtutea
activităţii lor economice deţin informaţia necesară pentru evaluare.

36. Dacă obiect al evaluării este construcţia nefinalizată, în scopul acumulării

informaţiei necesare pentru evaluare, oficiile cadastrale teritoriale vor executa lucrări de
inventariere a acestui bun imobil, la începutul fiecărei evaluări sau reevaluări.

37. Proprietarul bunului imobil sau titularul de drept este obligat să prezinte oficiului
cadastral teritorial informaţia necesară pentru evaluare. In cazul în care proprietarul sau alt
titular de drept refuză sa prezinte informaţia solicitată, evaluarea este efectuată în baza
informaţiei deţinute de către oficiile cadastrale teritoriale privind bunul imobil în cauză sau
bunurile imobile similare.

38. Dacă în arhivele oficiului cadastral teritorial lipseşte dosarul de inventariere al

bunului imobil, acesta trebuie să fie întocmit în perioada evaluării. În scopul reducerii
costurilor şi urgentării lucrărilor de evaluare se admite întocmirea dosarului de inventariere
după o tehnologie simplificată, cu un complex minim de lucrări – suficiente pentru
efectuarea evaluării.

39. Datele din dosarul de inventariere trebuie să reflecte situaţia reală şi urmează a fi
actualizate periodic în baza rezultatelor examinării pe teren a bunului imobil. Examinarea
pe teren a bunului imobil se efectuează în baza unui plan aprobat de Agenţie sau la
solicitarea autorităţilor administraţiei publice locale. Autorităţile administraţiei publice
locale vor acorda sprijin oficiilor cadastrale teritoriale la executarea lucrărilor de examinare
pe teren a bunurilor imobile.

40. În cazul survenirii unor modificări de ordin juridic sau tehnico – economic ale
bunului imobil, autorităţile administraţiei publice locale vor prezenta informaţia respectivă
oficiilor cadastrale teritoriale în forma tip aprobată de Agenţie.

Calcularea valorilor bunurilor imobile

41. Calcularea valorilor bunurilor imobile se efectuează în baza modelului de evaluare

pentru tipul sau subcategoria respectivă de bunuri imobile.

42. În scopul asigurării calităţii evaluării bunurilor imobile şi informării proprietarilor

bunurilor imobile despre rezultatele evaluării, oficiile cadastrale teritoriale, înainte de
transmiterea informaţiei organelor fiscale, vor comunica datele despre valoarea estimată şi
factorii valorici ce au contribuit la determinarea ei proprietarilor bunurilor imobile sau altor
titulari de drepturi, folosind procedura de notificare.

43. Oficiile cadastrale teritoriale, cu sprijinul autorităţilor administraţiei publice

locale vor asigura transmiterea notificărilor proprietarilor pe adresa amplasării bunului
imobil sau vor afişa listele cu caracteristicile bunurilor imobile şi valoarea estimată în
locurile publice accesibile tuturor proprietarilor.

44. În caz de dezacord cu caracteristicile tehnice ale bunului imobil, care au stat la
baza calculării valorii, proprietarul are dreptul să se adreseze oficiului cadastral teritorial,
în termen de o lună din data emiterii notificării, indicînd caracteristicile cu care nu este de
acord şi temeiul.

45. În cazul adresării proprietarului privind dezacordul cu caracteristicile tehnice

menţionate în notificare, oficiul cadastral teritorial va examina obiectul şi temeiul
dezacordului.

46. În cazul constatării că obiecţiile proprietarului sînt întemeiate, oficiul cadastral

teritorial va modifica înscrierile despre caracteristicile bunului imobil şi va recalcula
valoarea lui conform procedurii stabilite de Agenţie.

47. Valoarea estimată a bunului imobil este introdusă în capitolul - supliment la

Registrul bunurilor imobile. Suplimentul respectiv se va păstra în formă electronică şi va
conţine: valoarea estimată, data calculării valorii, factorii valorici ce au contribuit la
estimarea valorii şi mărimea lor.

Transmiterea rezultatelor evaluării organelor fiscale

48. Conform rezultatelor lucrărilor de evaluare, oficiile cadastrale teritoriale vor

prezenta organelor fiscale informaţia asupra fiecărui bun imobil evaluat în volumul şi
termenele stabilite de legislaţie. Informaţia în cauză poate fi transmisă pe suport de hîrtie
sau în formă electronică.

49. Informaţia transmisă organelor fiscale va purta sigiliul oficiului cadastral

teritorial, semnătura conducătorului oficiului cadastral teritorial şi şefului secţiei de
evaluare.
IV. Zone valorice

50. Zonele valorice sînt utilizate în calitate de factor valoric în modelul de evaluare,
caracterizînd influenţa amplasării bunului imobil asupra valorii lui de piaţă.

51. Zonarea se efectuează în baza analizei datelor de piaţă şi reprezintă divizarea

teritoriului unei localităţi în zone pentru care sînt stabilite diferite niveluri valorice. Zona
valorică va cuprinde bunurile imobile amplasate pe un teritoriu continuu.

52. Hotarele zonelor valorice nu vor traversa bunurile imobile şi, de regulă, vor
corespunde delimitărilor administrative, a unităţilor cadastrale sau naturale.

53. Zonele valorice sînt reprezentate pe harta valorică, elaborată în baza planului
cadastral al teritoriului şi aprobată de Agenţie. Hărţi valorice separate sînt elaborate pentru
fiecare tip de bunuri imobile.

54. Hotarele şi nivelul valoric al zonelor sînt revăzute în cadrul evaluării. Se admite
modificarea hotarelor zonelor valorice în perioada între două evaluări, în cazul schimbării
hotarelor administrative sau hotarelor zonelor funcţionale ale localităţii. În urma operării
modificărilor se va întocmi şi se va aproba o nouă hartă valorică a localităţii.

55. Modul de întocmire, conţinutul şi forma hărţilor valorice sînt stabilite de Agenţie.
V. Soluţionarea litigiilor

56. Soluţionarea litigiilor în problemele ce ţin de calcularea valorii bunului imobil se

efectuează în conformitate cu legislaţia în vigoare.