DERECHO CIVIL I

TEMA 12: LOS DERECHOS SOBRE LOS BIENES

1 – EL DERECHO SUBJETIVO

1.1 – LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD Y EL TRÁFICO JURÍDICO

 Reconoce el artículo 10 CE que el libre desarrollo de la personalidad es fundamento del orden político y
la paz social. El reconocimiento constitucional supone que nuestro sistema jurídico acepta la existencia
de un ámbito de libertad individual y genérica –distinta de las libertades específicas que reconocen los
preceptos siguientes de la CE-, en virtud de la cual cada particular determina libremente sus fines y elige
–dentro del orden jurídico- los medios para lograrlos. Libre determinación de fines, que incorpora el
reconocimiento del autogobierno de la persona y la titularidad de unas facultades de decisión sobre sí
mismo y sobre los objetos del mundo exterior, en orden a realizar el modelo de realización personal y
social que a cada cual le apetezca. Si soy yo y no un tercero el que ha determinar, por ejemplo, cuáles
han de ser mis gustos sexuales o de qué color quiero pintar mi casa, es necesario que el Ordenamiento
jurídico me conceda a mí y no a un tercero los derechos de decidir sobre mi vida privada y sobre el
modo de proceder con mis bienes.
Junto a esta defensa de la privacidad, también garantiza y reconoce la CE en su artículo 33 el derecho de
propiedad privada. Al garantizar el derecho de propiedad, la CE está prometiendo explícitamente que el
orden constitucional tutele la permanencia de los derechos constituidos y defienda contra injerencias de
terceros los títulos en virtud de los cuales las personas detentan ciertos derechos de dominación sobre
las cosas. Lo que la CE tutela aquí es que el particular titular de una posición jurídica reconocida por el
ordenamiento dispone de una pretensión lícita de excluir a los demás en el uso o provechos de estos
bienes. El artículo 33 CC tutela la apropiación de bienes y con ello, la creación de monopolios de
explotación en los que cada titular puede excluir a los demás. Si, siguiendo el ejemplo, el artículo 10 CE
me garantiza un derecho de decisión sobre el color con el que he de pintar mi casa, el artículo 33 CE me
garantiza además, que ningún otro pueda pintar mi casa si yo no lo autorizo.
El artículo 38 CE reconoce la libertad de empresa dentro de la economía de mercado. En este tercer
nivel, la CE no sitúa en la perspectiva del uso o aprovechamiento de bienes jurídicos, sino en su tráfico.
Garantiza la CE que el titular de posiciones jurídicas reconocidas por el Ordenamiento puede cederlas a
terceros, y que esta transferencia libre de bienes conduce, merced a la libertad de mercado, a modos
socialmente positivos de aprovechamiento de bienes, pues éstos acaban en manos de quienes más los
valoran, pagando por ellos a sus anteriores titulares, que de esta forma pueden sustituir el uso directo
de estos bienes por su valor en cambio en dinero. Pero el reconocer la libertad de mercado, la CE no
sólo tutela el derecho de las personas a disponer de sus bienes, sino que legitima, por lo mismo, la
adquisición y el título de quien se apropia de bienes mediante su transferencia en el mercado. Las partes
son libres para contratar, son libres para elegir y crear formas de tráfico conocidas o desconocidas en el
presente, son libres para determinar el contenido de sus relaciones de intercambio.
Siguiendo con el ejemplo, no basta que yo pueda pintar mi casa con el color que desee, ni que pueda
impedir que los demás se entrometan a pintar mi casa. Lo que ahora se garantiza es, además, que yo
puedo vender por precio a un tercero el derecho a pintar esa casa, si la cantidad que el adquirente está
dispuesto a pagar por ello es mayor que la utilidad que a mí me reporta la posesión de aquélla; y que a
la hora de pactar la venta, comprador y vendedor sean libres para determinar el precio de la venta y el
plazo en que ha de pagarse el dinero y hacerse la entrega.
En conclusión, la CE garantiza la existencia de derechos de decisión sobre los bienes jurídicos, legítima
pretensiones de exclusión por parte de los titulares de estos bienes, y otorga a sus titulares derechos de
disposición sobre estos bienes dentro del mercado.

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La legislación civil se hace en buena medida eco de estos principios. Así, el CC reconoce que el titular de
un bien pueda proceder sobre el mismo excluyendo a los demás. Reconoce igualmente, el derecho que
tienen las partes de regular el intercambio en las condiciones que estimen más convenientes, sin más
límites que la ley imperativa, la moral o el orden público; establece por regla general que los derechos
son disponibles por su titular; consagra el derecho a decidir responsablemente sobre los propios
asuntos, y en función de ello, obliga como regla, a que la persona quede vinculada por sus propias
decisiones cuando estas generan expectativas legítimas en terceros.

1.2 – CONCEPTO DE DERECHO SUBJETIVO

 Derecho subjetivo es un concepto elaborado por contraposición. Mientras que el Derecho objetivo es
una noción que equivale a la de normas jurídicas en general, el derecho subjetivo es un poder que el
ordenamiento concede a un individuo, titular en cada caso de los bienes jurídicos, para proceder sobre
estos bienes en orden a la satisfacción de sus propios intereses, excluyendo a los demás. Examinaremos
esta definición:
 Una posición jurídica es un derecho subjetivo cuando comporta un derecho de decisión sobre el
modo de proceder con el bien y un derecho de exclusión de los demás. La facultad de decidir sobre el
modo de proceder sobre la cosa es el lado ACTIVO del derecho. La existencia de esta facultad de
decisión supone que mi actuación sobre la cosa es lícita, que estoy legitimado para proceder del
modo en que lo hago. La facultad de excluir es el lado reaccional del derecho. Merced a ella deviene
ilícita la intromisión no autorizada de terceros. El lado activo del derecho de propiedad sobre mi
coche es la facultad de conducirlo; el lado reaccional es la facultad de impedir que nadie se suba a él
sin mi consentimiento.
No es preciso, además, que el ordenamiento jurídico reconozca el derecho de su titular a disponer de
este bien, cediéndolo a tercero. Cuando el titular del bien está investido de este derecho de
disposición, hablamos de un derecho subjetivo perfecto.
Para que exista un derecho, no basta, pues que determinado bien jurídico nos reporte un beneficio o
ventaja, hace falta que tengamos una pretensión, jurídicamente reconocida, a apropiarnos de esa
ventaja, excluyendo a los demás y reclamando una indemnización y la abstención cuando un no
legitimado se apropia o disfruta de aquel bien, o pidiendo de un tercero que satisfaga con su
conducta nuestra expectativa.
 El derecho subjetivo es un poder que el ordenamiento concede para la satisfacción de los intereses
privados de su titular. Positivamente, quiere decirse con ello que el titular del derecho no tiene que
satisfacer intereses ajenos, y que la concesión del poder jurídico no está condicionada a que su titular
lo use en beneficio de terceros. En esto se diferencia el derecho subjetivo de las potestades. La
potestad es una función, no un derecho, pues el poder jurídico de decisión que comporta no se
instrumentaliza en beneficio del titular de este poder, sino de un tercero, para cuyo beneficio el
ordenamiento atribuyó a otra persona este derecho de decisión.
Desde una consideración negativa, la circunstancia de que el poder de decisión y exclusión constituya
el soporte de un interés individual se traduce en que el ordenamiento no legitimará el ejercicio del
derecho subjetivo cuando su titular carezca de interés en este ejercicio, cuya realización, sin
embargo, causaría daño a terceros.
 El derecho es un poder jurídico tutelado por el ordenamiento, concedido para la satisfacción de
intereses propios de su titular. Esto quiere decir que la norma o normas que confieren el derecho
están puestas a disposición de su titular; es decir, que la aplicación de esta norma y de su sanción
tienen que ser instadas por su titular (o por quien la represente o sustituya). El titular dispone de su
derecho, en el sentido de que sólo a él le incumbe demandar de las autoridades judiciales

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competentes que sea puesta en práctica la norma y que sea actuada su sanción contra quien
pretenda desconocer el derecho. Así por ejemplo, si me deben mil, sólo yo, y no un tercero puede
demandar judicialmente a mi deudor para que me pague, de la misma forma que puedo dejar de
hacerlo.

1.3 – CONTENIDO DE DERECHO SUBJETIVO

 Hay que distinguir entre la faceta activa y la faceta pasiva del derecho, en el modo en que las hemos
definido.
 Desde la faceta activa de los derechos hay que distinguir entre los siguientes tipos de derechos
subjetivos:
 Derechos que se ejercen de modo inmediato sobre una cosa, corporal o incorporal sin suponer la
intervención o requerir la conducta de un tercero. Así, el derecho a habilitar en mi casa, o
conducir mi vehículo o de determinar libremente mi vida privada. El objeto del derecho es el
disfrute o aprovechamiento de una cosa.
 Derechos cuyo ejercicio directo consiste en la conducta de un tercero, que por ello mismo
aparece como debida. De esta forma, la faceta activa de mi derecho como pensionista es el cobro
de la pensión frete a mi deudor, y la faceta activa de mi derecho de alimentos frente a mi padre o
mi derecho a la fidelidad de mi cónyuge es que aquél me pague los alimentos y éste no me
engañe con terceros. Toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa.
 Derechos que no consisten en el aprovechamiento directo de una cosa ni en la conducta
inmediata de un tercero, sino en la posibilidad que tiene el titular del derecho de crear, modificar
o extinguir una determinada relación jurídica. Así, por ejemplo, el derecho que tiene el acreedor
para resolver el contrato cuando el deudor no cumple, o el derecho que tiene el inquilino a
quedarse preferentemente con la vivienda cuando el propietario pretende enajenársela a un
tercero. Estos derechos se conocen con el nombre de derechos potestativos.
 Desde la faceta pasiva (reaccional) del derecho, todos los derechos tienen el mismo contenido. La
facultad de excluir tiene como reverso el deber universal de abstención a terceros, de modo que
ninguna persona no legitimada pueda inmiscuirse o injerirse en el derecho ajeno.

2 – DERECHOS ABSOLUTOS Y RELATIVOS

2.1 - DISTINCIÓN
 Tradicionalmente se definen los derechos absolutos como aquellos que son oponibles frente a
cualesquiera terceros, y que tienen, por ello mismo, una eficacia universal. Serían derechos relativos
aquellos que sólo son ejercitables frente a personas determinadas, las cuales aparecen como
especialmente obligadas frente al titular del derecho.
A pesar de la simplicidad de la distinción, bajo ella se esconde una multitud de problemas discutibles. El
origen de la dificultad se encuentra en que la distinción ofrecida se solapa y confunde con otra de más
rancia tradición: la que distingue entre derechos reales y derechos personales. Los derechos reales
serían los derechos absolutos por antonomasia, mientras que los derechos personales o de crédito
serían los derechos relativos, toda vez que su titular (el deudor) y no frente a personas distintas de éste.
Los ejemplos a que recurre esta descripción clásica serían el del derecho de propiedad, que es

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ejercitable frente a todos por su titular, y el derecho al cobro de un crédito, que su titular sólo puede
reclamar frente a su deudor o sus sucesores a título hereditario.

2.2 – LA DOCTRINA CLÁSICA DE LA DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y PERSONALES

 La doctrina clásica parte de la existencia de una serie de derechos a los que se califica como reales por
una doble circunstancia. En primer lugar porque conceden a su titular una relación inmediata y directa
sobre la cosa. Mientras que el derecho personal o de crédito sólo se satisface con la prestación que haga
el deudor al acreedor, la satisfacción del derecho real se la puede procurar directamente el titular
procediendo sobre la cosa; así, el propietario de una finca, que puede explotarla sin necesidad de exigir
la conducta de un tercero.
El segundo rasgo distintivo entre ambos tipos de derechos consiste en que los derechos reales son
ejercitables frente a todos, tienen un alcance absoluto. El derecho personal o de crédito sólo se satisface
con la conducta del deudor, obligado por la ley o por contrato a la prestación debida, y no puede ser
ejercitado frente a persona distinta de ese deudor.
Entre los derechos reales se enumeran los siguientes: propiedad, usufructo, servidumbre, hipoteca,
prenda, superficie, censos, tanteos y retractos. Frente a ellos estarían los derechos derivados de los
contratos, que sólo crean obligaciones personales del deudor obligado (compraventa, arrendamiento,
sociedad, mandato, fianza,...). También serían personales las obligaciones que surgen directamente de
la ley en cabeza de una persona que resulta obligada como deudor (ej. Deber de alimentos entre
parientes).

2.3 – CRÍTICA DE LA DOCTRINA CLÁSICA

 No hay ninguna norma del Derecho español que determine que ciertos derechos sobre bienes tengan de
suyo carácter absoluto. En ningún lugar está dicho que el usufructo o la servidumbre o la propiedad
sean de eficacia ERGA OMNES por el hecho de ser calificados como derechos reales.
 La distinción criticada presupone unos condicionantes teóricos que no han sido asumidos en nuestro
Derecho Positivo, y que sólo se explican por un desgraciado mimetismos respecto del Derecho alemán.
En efecto, si se lee el CC, se aprecia que para el CC los derechos de prenda, hipoteca y censo son
contratos, y como contratos los regula el CC dentro del Libro IV. Lo único que los particulariza es que,
junto a este aspecto, el acreedor de la prestación goza, si se cumplen las condiciones ya reseñadas, de
ciertas garantías que le permiten ejecutar (vender) una cosa del deudor aunque se encuentre en
propiedad de un tercero, y cobrarse con su preciso antes que el resto de los acreedores.
El usufructo y la servidumbre no se regulan en el CC como supuestos de una categoría general de
derechos reales. Al contrario, se regulan junto al derecho de propiedad por el sólo hacho de que el CC
concibe al usufructo y la servidumbre como desmembraciones del derecho propiedad.
 Es falso que los derechos reales impliquen una relación de señoría o poder inmediato y directo sobre los
bienes. Ni la hipoteca ni parte de las servidumbres ni el tanteo ni el retracto implican tal derecho de
posesión o señorío, consistiendo sólo en pretensiones contra determinadas personas.
Existen, además, situaciones de derecho y títulos de derecho en que se dispone de un señorío directo e
inmediato sobre las cosas y que, sin embargo, no han sido caracterizadas nunca como derechos reales.
El caso más claro es el del arrendamiento, contrato que confiere al inquilino un poder de goce directo
sobre la cosa, y que sin embargo se considera como un simple derecho personal o de crédito. También
el comodato (préstamo de cosa distinta de dinero) implica esta relación directa, y tampoco se le
reconoce doctrinalmente carácter real.

2.4 – LAS DISTINTAS PERSPECTIVAS DE LA OPONIBILIDAD

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 Uno de los puntos más confusos de la doctrina expuesta, es el de saber qué se quiere decir cuando se
afirma que un derecho es ejercitable u oponible frente a todos o frente a alguien en particular. Porque,
ciertamente, existen distintas perspectivas para poder referirse a la oponibilidad.
 Oponibilidad de los derechos limitados – un primer sentido de la oponibilidad o eficacia ERGA
OMNES es el que se refiere a los derechos limitados de uso y aprovechamiento que gravan el
dominio ajeno. Pensemos en un usufructo, en un derecho de adquisición preferente, en un
arrendamiento o en una servidumbre que gravan en beneficio de su titular el derecho de propiedad
de un tercero, ya se trate de propiedad de una cosa corporal o incorporal. Preguntar por la eficacia
absoluta de estos derechos equivale a cuestionar si los titulares de derechos limitados conservan su
posición jurídica cuando el derecho de propiedad pase a poder de un tercero distinto del titular
sobre el cual se originó el gravamen. Por ejemplo, si el nuevo propietario de la finca ha de soportar al
inquilino anterior o no. A esta situación, el Ordenamiento responde con diversas reglas, que pasamos
a exponer, pero que nada tienen que ver con cualificaciones doctrinales previas sobre el carácter
personal o real del derecho:
 Por disposición expresa de la ley, el arrendamiento sometido a la legislación especial de
arrendamiento rústicos y urbanos conserva su derecho y continúa (como poco durante cinco
años, en los arrendamientos urbanos) en la posesión a pesar de que el arrendador enajene la cosa
a un tercero, aunque el arrendamiento no esté inscrito en el Registro de la propiedad y sea
ignorada su existencia por el nuevo dueño.
 Los arrendamientos no sujetos a la legislación especial no son oponibles al posterior propietario
de la cosa, aunque éste no inscriba su dominio en el Registro, siempre que el arrendamiento no
esté inscrito en el Registro. No importa en este caso que el arrendamiento fuera conocido o
desconocido por el nuevo dueño.
 Fuera de los casos anteriores, los derechos no inscritos sobre fincas no son oponibles a los
sucesivos adquirientes de éstas siempre que éstos inscribieran su derecho en el Registro e
ignorasen la existencia de estos derechos. Si son oponibles si hubieran sido inscritos en el folio de
la finca gravado con el derecho.
 La jurisprudencia sostiene que un derecho limitado sobre un bien (aunque no esté inscrito, o si se
trata de bienes muebles) es oponible al posterior adquiriente si éste conocía la existencia de este
derecho anterior.
 Oponibilidad frente a derechos concurrentes – en un segundo sentido la eficacia ERGA OMNES se
refiere a las situaciones de colisión de derechos concurrentes e incompatibles entre sí. Decir que uno
de ellos es preferente a otro es sostener que el derecho preferente es oponible al otro derecho
concurrente, adquirido por persona con la que el primero no está vinculado por contrato. Para
concretar más esta vaga descripción, vamos a distinguir entre dos situaciones prácticas:
 Dos o más personas adquieren el mismo derecho sobre un bien, de forma tal que, siendo
incompatibles entre sí, hay que decir cual es preferente. El caso normal es el de dos personas que
adquieren la propiedad de una cosa de un mismo transmitente, y queda por averiguar quién será
el dueño (naturalmente, el que vende a los dos responde por su fraude, y probablemente, por la
vía penal de la estafa). La Ley ha contemplado este problema para el caso de la doble venta. Así el
derecho de quien primero inscriba el título en el Registro de la Propiedad, de buena fe, si se trata
de derechos sobre inmuebles (no sólo la propiedad, sino también el usufructo, la servidumbre, el
arrendamiento...); si se trata de bienes muebles, será preferente quien primero haya tomado
posesión de la cosa de buena fe. Desde otro punto de visto, pues, decimos que el titular del
derecho postergado no puede oponer su derecho al titular del derecho inscrito.

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 Una persona adquiere un derecho (de cualquier tipo que sea) de su anterior titular. Antes de la
venta, este primer titular tenía con sus acreedores unas deudas no pagadas. La cuestión estriba
en saber si y cuándo pueda oponerse el nuevo titular al embargo de la cosa adquirida, practicado
por los acreedores del transmitente. Aquí la solución aportada por la jurisprudencia es de alcance
universal: desde el momento en que el derecho haya pasado a la titularidad del nuevo
adquiriente, los acreedores del anterior titular ya que no pueden embargar.
 Oponibilidad del derecho a una prestación – un tercer sentido de oponibilidad es el referido a los
derechos que consisten en una prestación que puede exigir el titular de aquél a un tercero, obligado
como deudor. Preguntar aquí por el carácter absoluto o relativo de estos derechos de prestación es
cuestionar si el acreedor puede exigir el cumplimiento de terceros distintos de los inicialmente
obligados.
El artículo 1257 CC establece que los contratos sólo producen efectos entre las partes que los
otorgan. Con esto ha de tenerse por regla la de que los derechos que consisten en una obligación de
prestación a cargo de terceros no son absolutos en el sentido de poder exigir el cumplimiento de
aquélla a persona distinta de la inicialmente obligada (o sus herederos)
 Oponibilidad de las garantías – un sentido específico de oponibilidad es el referido a las garantías de
crédito. Aquí el carácter absoluto se relaciona con dos problemas muy concretos. Un derecho de
garantía es absoluto cuando recae sobre una cosa del deudor (mueble o inmueble) y este derecho:
 Puede ser ejercitado aunque un tercero adquiera más tarde la propiedad del bien
 Concede al acreedor garantizado un derecho de preferencia para cobrarse con el producto de la
venta de la cosa antes que el resto de los acreedores del deudor.
 Defensa frente a los daños antijurídicos causados por terceros – este último sentido de la
oponibilidad se refiere a la protección de los derechos frente a los actos antijurídicos de terceros que
les causen daños. Tradicionalmente se reservaba a los derechos reales típicos la cualidad de conferir
a su titular un derecho de reclamar indemnización por los daños causados ilícitamente por terceros
(por ejemplo, una pedrada de un niño rompe el cristal de la casa). Pero esta restricción es
injustificable. Toda situación jurídica legítima puede ser dañada por un tercero. Si se dan las
condiciones de aplicación del artículo 1902, el titular puede pedir una indemnización al causante del
daño.

3 – LOS DERECHOS REALES INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

3.1 – LA PARADOJA DE LA REMISIONES

 De lo que hemos expuesto puede deducirse que el criterio básico para decidir cuándo un derecho sobre
inmuebles es oponible de modo absoluto es el de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Un
derecho sobre inmuebles, cualquiera que sea la denominación que se le dé, no es oponible a tercero
cuando no está inscrito en el Registro.
A pesar de la importancia que supone esta eficacia de la inscripción, no queda claro cuáles son los
derechos o títulos inscribibles en el Registro de la propiedad. La razón de esta duda se encuentra en una
imperfecta coordinación entre el CC y la LH.
El artículo 2 LH establece que se inscribirán los títulos en que se transmita o declare el dominio de los
inmuebles y los demás derechos reales sobre los mismos, así como los títulos en que se constituya,
modifique o extinga un derecho de usufructo, uso, habitación, censos, hipoteca, servidumbre y otros
cualesquiera reales. Y el artículo 7 RH aclara que no sólo deberán inscribirse los títulos en que se
declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en
dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así

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como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin tener nombre propio en derecho,
modifique desde luego o en un futuro algunas de las facultades del dominio sobre los bienes inmuebles
o inherentes a derechos reales. Abundando en el mismo sentido el artículo 9 RH aclara que no son
inscribibles...cualesquiera otras obligaciones o derechos personales, sin perjuicio de que se inscriba la
garantía real constituida para asegurar su cumplimiento.
En primer lugar, son inscribibles los títulos relativos a los derechos específicamente enumerados en el
artículo 2 LH (dominio, usufructos, uso, habitación, servidumbre, hipoteca, censos), lo que viene a
suponer una economía para el sistema jurídico, toda vez que la inscribibilidad queda garantizada al
margen de que se discuta la naturaleza judicial o real o personal de estos derechos o contratos.
En segundo lugar, al referirse estos receptos a cualesquiera otros de naturaleza real, se están
remitiendo implícitamente a una fuente en la que lógicamente deban enumerarse estos derechos o, al
menos, determinarse los caracteres que una situación jurídica ha de tener para catalogarse como
derecho real. Esta fuente no podría ser otra que el CC. Pero ya sabemos que el CC carece de normas
identificadoras de este tipo, y que el concepto de derecho real no tiene regulación positiva, ni hay
norma que ofrezca rasgos de identificación de estos eventuales derechos. La remisión de la legislación
hipotecaria al CC se produce en el vacío, y el intérprete queda privado de averiguar cuáles puedan ser
esos otros derechos reales o cuáles sean sus rasgos de identificación.
Aun más, aunque fuera posible la identificación de estos rasgos en el CC, de nada servirían para la
eficacia de estos derechos como reales. Porque si estamos de acuerdo en que la eficacia jurídico real se
confunde con la eficacia y oponibilidad ERGA OMNES del derecho, resulta que esta eficacia no la
adquieren por sí mismo los derechos sobre inmuebles, sino que procede de la inscripción registral. El
propio CC lo viene a reconocer, cuando dispone en su artículo 608 que para determinar los títulos
sujetos a la inscripción o anotación, la forma, efectos o extinción de las mismas, la manera de llevar el
Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
La conclusión paradójica es, pues doble. De un lado, existe una remisión de la legislación hipotecaria al
CC, que es una remisión al vacío. De otro, aunque aquella remisión fuera atendida por el CC, carecería
de transcendencia regulativa, pues en último extremo es la propia legislación registral la que, merced a
sus mecanismos propios, confiere eficacia y oponibilidad ERGA OMNES a los derechos sobre inmuebles.
La situación es todavía más complicada si se repara en que la propia legislación hipotecaria ha
establecido en determinadas ocasiones que ciertos derechos tradicionalmente considerados como
personales se inscriban. En efecto, se prevé expresamente la posibilidad de inscribir los arrendamientos
sobre fincas, también es inscribible un derecho puramente personal cual es la opción de compra, o el
derecho de retorno de los arrendamientos urbanos.

3.2 – LAS CONDICIONES DE INSCRIBIBILIDAD

 Hemos de advertir por anticipado que la negativa a reconocer a una determinada situación jurídica la
naturaleza real, y, por ende, su acceso al registro de la propiedad, nada dice en principio sobre su
validez en derecho. Cuando se dice que un derecho no es de naturaleza real, y no tiene acceso al
registro, se dice tan solo que no será oponible frente a terceros distintos de las partes que contrataron o
convinieron el derecho en cuestión: Pero entre estas partes del negocio o contrato el derecho será
perfectamente válido, aunque limitado en su oponibilidad por el articulo 1.257 CC. Una cosa es pues, la
carencia de eficiencia jurídica real y otra la carencia de cualquier otro efecto jurídico. Solo los títulos
nulos de por si carecen de cualquier efecto, real o personal.
Pasamos a continuación a exponer algunos de estos criterios de inscribilidad:

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 Las promesas de constituir un derecho sobre inmuebles no son inscribibles, no son reales. Si las
partes convienen que en un futuro pastarán un derecho sobre un inmueble o que terceros pastaran
este convenio en el futuro, este derecho futuro no es inscribible.
 No se pueden convenir prohibiciones de disponer con eficacia frente a terceros. La LH permite que se
inscriban las prohibiciones de disponer que deriven de donaciones o testamentos. Pero rechaza la
inscribilidad cuando las mismas provienen de contratos onerosos. De acuerdo a esta idea se puede
afirmar que carecen de eficacia jurídico real, es decir, oponibilidad a un tercero, y no serán inscritos
los pactos que pretendan crear una restricción al tráfico o al intercambio de inmuebles.
 No se admiten vinculaciones perpetuas de bienes. Una vinculación de bienes constituye una
prohibición de disponer, al impedir que determinado inmueble salga de determinadas manos o
ingrese libremente en el mercado, restringiendo su tráfico. Las prohibiciones de disponer a título
oneroso no tienen acceso al registro. Pero tampoco lo tienen, y además son nulas, las vinculaciones
que provengan de donación o testamento cuando excedan del segundo grado.
El principio que prohíbe las vinculaciones perpetuas también se aplica a los derechos que graven el
dominio de una finca. De esta forma, no será inscribible un derecho de usufructo que grave
perpetuamente la nuda propiedad. Si un derecho que grava el dominio de una finca se pacta como
indefinido, es de esencia de este carácter que el dueño gravado puedo redimir el gravamen,
pagándolo y extinguiéndolo.
 No se pueden constituir garantías atípicas. Las garantías típicas sobre inmuebles son la hipoteca y la
anticresis. La garantía típica sobre muebles es la prenda. Es de esencia de estos contratos que el
acreedor pueda vender la cosa en caso de impago de la deuda garantizada, cobrándose con el
producto de la venta. Pero se prohíbe el pacto comisorio, considerando que existe un pacto de este
tipo cuando se conviene que el acreedor pueda quedarse con la propiedad de la cosa dada la
garantía en caso de impago (Art. 1859). La experiencia práctica demuestra que las garantías atípicas
que pretenden su acceso al registro son todas del tipo comisorio y distinguen de las garantías típicas
precisamente porque facultan al acreedor para quedarse directamente con la cosa del deudor
ofrecida como garantía. La DGRN ha denegado repetidamente su constancia registral. Ha de
advertirse que este tipo de pactos no solo carecen de eficacia real, sino que son de suyo nulos y
carecen de efecto incluso entre las partes.
 Cualquiera que sea la naturaleza del gravamen o servicio que una finca preste a favor de la otra,
puede inscribirse con tal de que las cargas y gravámenes se sometan al principio de especialidad. Hay
un NUMERUS APERTUS de cargas y servicios que una finca pueda prestar a favor de la otra. Las
servidumbres típicas recogidas en el CC no agotan los supuestos en que un inmueble se puede gravar
en beneficio de otro. Existen tantas suertes de gravámenes posibles como utilidades pueda reportar
una finca a los propietarios de otra. Lo único que la legislación hipotecaria exige es que la carga o
limitación conste en el folio de la finca sirviente, aunque no responda a un NOMEN IURIS típico o
regular, y siempre que el titulo inscribible reúna y exprese las circunstancias formalmente exigidas en
los artículos 9 LH y 51 RH.
 La misma regla rige cuando se trate de la inscripción de derecho sobre fincas que la graven en su uso
o aprovechamiento a favor de otra persona o de una pluralidad de personas. Situaciones típicas de
este tipo de gravamen son los derechos de usufructo, uso y habitación. Pero estos derechos solo son
algunas de las formas que puede adoptar un gravamen de uso y aprovechamiento sobre finca ajena
en beneficio de personas determinadas. Hay otras muchas formas atípicas imaginables, que tienen su
encuadre en el concepto de servidumbres personales del artículo 531 CC y que serán inscribibles
como cargas o limitaciones innominadas en el folio de la finca sirviente, conforme con el articulo 13
LH.

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 La eficacia jurídico real debe tener una justificación causal. Quiere decirse con ello lo siguiente: si el
interés que protege o sirve el pacto o cláusula que se quiere inscribir en el Registro (consiguiendo
eficacia frente a terceros) queda garantizado igualmente con la simple eficacia personal entre los
contratantes, se preferirá el efecto menor (efecto personal) en lugar de imponer una restricción a
terceros. Tampoco existe esta justificación causal cuando la oponibilidad del eventual derecho a
terceros distintos de los contratantes sería desproporcionadamente gravosa en relación con la
utilidad que esta oponibilidad prestaría a su titular.
 No son admisibles formas anómalas de dominio, rige una regla muy simple en este terreno. Sólo
puede haber un propietario de la cosa y, si concurren varios, estarán entre sí en condominio, en el
que la propiedad se divide idealmente en cuotas.
 No son inscribibles los derechos sobre inmuebles de carácter precario, que no concedan a su titular
una posición jurídica oponible ni tan siquiera al constituyente de este derecho, que podría revocarlo
a voluntad sin estar sujeto a indemnización. Una situación jurídica como la descrita carece de
consistencia como para merecer la protección del Registro, pues la oponibilidad derivada de éste
sería incompatible con la precariedad material del derecho publicado.

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