RESENHA IBF

Nome: Bruno de Freitas Soromenho

Curso: Engenharia de avaliação e perícia
Disciplina: Métodos e cálculos em Engenharia de Avaliação

Metodologia e Cálculos na Engenharia de

Avaliações

A apostila intitulada “Avaliações de Imóveis: Proposição de uma estrutura de

apoio à vistoria de imóveis financiadas pela Caixa Econômica Federal” fez a analise do
tema ressaltando ainda as dificuldades dos avaliadores junto á Caixa Econômica
Federal. Numa breve introdução temática, introdução da matéria, relevante expor que
a Engenharia de Avaliações Imobiliárias trata do conjunto de conhecimentos técnicos
especializados utilizados na avaliação de bens, observado o valor de mercado, para
que o profissional capacitado faça o uso de métodos que os possibilite subsidiar sua
tomada de decisão a cerca de valores, custos e alternativas de investimentos
imobiliários, entre outros.
Nessa senda, o texto fez um comparativo de teoria e prática de vistorias de
imóveis financiados pela Caixa Econômica Federal. Os métodos estudados no trabalho
foram o Comparativo de dado de Mercado, que utiliza dados de imóveis que possuem
características semelhantes, o de custo de reprodução, que consiste em reproduzir o
custo de execução do imóvel, e o de renda, que o valor proposto depende da
capacidade de gerar renda, nos quais foram pesquisadas informações, custos, bem
como a capacidade de gerar renda dos imóveis, conhecimento dos quais emerge a
relevância da avaliação do imóvel. A avaliação do real estado do imóvel é feita por
meio da sua vistoria, exigindo-se bastante critério durante a análise do imóvel
avaliando pelo profissional responsável, para tanto o avaliador deve seguir as normas
brasileiras além de ter em mãos certidão do imóvel entre outros documentos
necessários e úteis para seu trabalho.
Na NBR 14.653 estão dispostas regras sobre avaliações de bens e vistorias de
imóveis, devendo as mesmas serem observada pelo avaliador. O vistoriador deve estar
atento aos detalhes, examinando especificações e qualidade dos materiais,
encanamentos e eventuais problemas em seu funcionamento, parte elétrica,
acabamentos e estado de conservação do imóvel em geral. Foram apontados como
elementos a serem observados na inspeção local a caracterização da região, levando
em consideração aspectos gerais, físicos, de localização, infraestrutura urbana,
equipamentos comunitários ; caracterização do terreno, levando em consideração sua
localização, modo de uso atual, etc.; aspectos físicos, infraestrutura urbana disponível
e restrições físicas e legais ao aproveitamento; e por fim a caracterização das
edificações, levando em consideração aspectos construtivos, arquitetônicos,
paisagísticos, padrão de construção, aparência, área total construída e tipo de
qualidade de construção. Foram realizadas diversas entrevistas com avaliadores que
prestam serviço para Caixa Econômica Federal, dentre eles cinco engenheiros e um
arquiteto, afim de que descrevessem os elementos que julgassem importantes para
uma vistoria. Esses avaliadores relataram que primeiramente verificam a aparência do
edifício, a idade aparente, nível de acabamento, infraestrutura do condomínio, para
então no interior da edificação observar o numero de apartamentos, verificação da
posição solar quanto ao imóvel avaliando, estado físico do apartamento e outros
parâmetros como eventual existência de garagem para veículos, de gás canalizado,
piscina, portaria 24h, entre outros. Para melhor aferir essas questões são utilizados
equipamentos a exemplo de maquinas fotográficas, trena, apontamentos manuais
com papel e caneta tendo o auxílio do programa BR-ELEMENTOS, ferramenta essa que
compara e determina o valor do imóvel. Não se pode olvidar a necessária
imparcialidade e neutralização de aspectos externos tendentes a influenciar a
percepção no momento da avaliação. Ademais, são ponderadas as facilidades
existentes nas proximidades do imóvel, como escolas, bancos, farmácias e pontos de
ônibus enquanto valorizadores em contraponto das desvalorizações dos imóveis
localizados em áreas mais afastadas e de difícil acesso. Após a captação desses dados
realizada devida analise, necessário confeccionar o laudo decorrente afim de envia-lo à
Caixa Econômica Federal.
Segundo a experiencia dos avaliadores entrevistados, o valor do imóvel é
definido na maioria dos casos pela sua localização.
Conclui-se, que a vistoria deve ser realizada com cautela, observando todos os
elementos importantes no momento que o Engenheiro for realiza-la.