Sunteți pe pagina 1din 22

P.F.A.

ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

Slobozia,Ialomitei st.,bl.B1-38,sc.AN, ap.7, tel : 0243 235420


E-Mail mihai_zainea2006@yahoo.com

RAPORT DE EVALUARE
solicitat de către Primaria Slobozia

A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE
Teren intravilan:
LOT 1 avind S= 172,06 mp,b-dul M.Basarab,nr.55,
zona magazin Ialomita

situat in intravilanul localitatii Slobozia, jud.Ialomita , aparţinînd

Consiliului Local Slobozia,

Proprietar: Consiliul Local Slobozia

Beneficiar: Consiliul Local Slobozia

Expert evaluator : ing.Zainea Mihai,aut. nr.2303


Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte
sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al P.F.A.ZAINEA MIHAI,
al Clientului si al Destinatarului – Consiliul Local Slobozia

MARTIE 2010
1
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

1.Sinteza evaluării
Obiectul evaluat îl constituie proprietatea imo biliară: Teren intravilan:
LOT 1 avind S= 172,06 mp,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita,
situat in intravilanul localitatii Slobozia, jud.Ialomita , aparţinînd Consiliului Local
Slobozia,nr.cadastral 2785.terenul evaluat provine din dezmembrarea corpului de
proprietate cu nr.cadastral 2785 din 18.10.2006 in doua loturi.
Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a acestui teren
intravilan proprietatea Consiliului Local Slobozia,,în vederea vinzarii catre concesionar.
Raportul de evaluare va stabili valoarea de piaţă în conformitate cu Standardele
Internaţionale de Evaluare.
Pentru estimarea valorii s-au aplicat următoarele abordări:
1. Abordarea pe baza de comparaţie pentru teren ;
2. Abordarea pe baza de extracţie pentru teren.
Prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internaţionale de Evaluare şi
prin reconcilierea valorilor obţinute, evaluatorul a estimat valoarea proprietăţii obtinuta
prin metoda comparatiei (rotunjita la euro) la:

LOT 1 TEREN intravilan (metoda comparatiei) :

respectiv
22.024 EURO 90.074 LEI

La un curs de 1EURO = 4,0898 LEI. Data evaluării: 15.03.2010


Valorile obţinute prin evaluare nu includ T.V.A.
Expert evaluator: ing.Zainea Mihai

2
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

2.Certificarea evaluatorului:
Prezentul raport de evaluare a fost întocmit de către ing.Zainea Mihai, expert
evaluator, membru titular ANEVAR, posesor al legitimaţiei nr.2303.Evaluatorul
este abilitat să efectueze evaluări imobiliare. Prin prezenta declaraţie se certifică
următoarele:
Ř Evaluarea a fost efectuată în conformitate cu Standardele Internaţionale
de Evaluare (IVS) - ediţa a opta 2007 şi cu Codul Deontologic;
Ř Evaluatorul îşi asumă, pentru situaţiile incluse în raportul scris, întreaga
responsabilitate a lucrării;
Ř Datele prezente în cadrul raportului sunt reale şi corecte;
Ř Evaluatorul certifică faptul că a efectuat personal inspecţia proprietăţii
care face obiectul lucrării;
Ř Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai
la ipotezele şi condiţiile limitative incluse în conţinutul raportului şi
reprezintă un punct de vedere nepărtinitor;
Ř Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor în proprietatea
evaluată şi nici interes personal şi nu este părtinitor faţă de nici una din
părţile implicate;
Ř Atât evaluatorul cât şi orice altă persoană afiliată sau implicată cu acesta
nu sunt acţionari sau asociaţi cu beneficiarul;
Ř Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau
înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau
implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în
evaluare;
Ř Evaluatorul îndeplineşte cerinţele adecvate de calificare profesională, a
îndeplinit programul de pregătire profesională continuă şi are experienţă
în categoria de proprietate ce este evaluată;
Ř Evaluatorul are încheiata asigurarea de răspundere profesională pe anul
2009 .

1. Obiectul evaluării:
Obiectul evaluat îl constituie proprietatea imo biliară:
Teren intravilan:
LOT 1 avind S= 172,06 mp,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita,
situat in intravilanul localitatii Slobozia, jud.Ialomita , aparţinînd Consiliului
Local Slobozia,nr.cadastral 2785.terenul evaluat provine din dezmembrarea
corpului de proprietate cu nr.cadastral 2785 din 18.10.2006 in doua loturi.

3
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

Descriere: terenul evaluat se afla situat in intravilanul localitatii Slobozia (LOT 1


zona A de impozitare) si apartine Consiliului Local Slobozia. Terenul
detine toate utilitatile (apa, canal, gaze,electricitate).pe acest teren fiind
amplasat un imobil constructie cu destinatia spatiu comercial.
Lotul 1 se afla amplasat intr-o zona ultracentrala (zona magazin Ialomita) si are
front la b-dul M.Basarab, cea mai importanta artera de circulatie din
municpiul Slobozia, jud.Ialomita.Forma terenului este poligonala. In
elaborarea raportului nu a fost întocmită o analiză a solului pentru
acest amplasament. Ipoteza este că amplasamentul reprezintă un teren
adecvat susţinerii construcţiilor.
Elemente de mediu înconjurător –
Nu se cunoaşte existenţa unor resurse minerale ascunse pe amplasament sau în
jurul lui şi se presupune că proprietatea nu este afectată de eventuala existenţă a
acestora;
Concluzie – amplasamentul este bine localizat şi permite un acces uşor. Nu există
factori cunoscuţi care să împiedice dezvoltarea amplasamentului conform celei mai
bune utilizări.
Deci, se poate aprecia ca poziţia terenului este pretabilă pentru constructia unui
spatiu comercial.
4. Scopul evaluării:
Stabilirea valorii de piaţă pentru terenul proprietatea Consiliului Local Slobozia, in
vederea vinzarii catre concesionarul acestui teren respectiv d-l Mazalu Ion.Conform
contractului de concesiune nr.2454/11.02.2010, concesionarul are drept de
preemtiune in cumpararea acestui lot de teren.
5. Utilizatorul evaluării:
NUMAI Primaria Slobozia.
6. Proprietarul bunului evaluat:
terenul evaluat se afla situat in intravilanul localitatii Slobozia (LOT 1 zona A de
impozitare) si apartine Consiliului Local Slobozia. Terenul detine toate
utilitatile (apa, canal, gaze,electricitate).pe acest teren fiind amplasat un
imobil constructie cu destinatia spatiu comercial.
7. Prezentarea elementelor de tip excepţional, constatate la vizionare (drept de
servitute,utilităţi asigurate în comun pentru mai mulţi proprietari, contracte de
închiriere cu clauze speciale,etc):
Terenul evaluat (lotul 1) impreuna cu lotul 2 au fost obtinute in urma dezmembrarii
corpului de proprietate cu nr.cadastral 2785/18.10.2006.Pe aceste doua loturi sunt
4
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

amplasate imobile constructii avind destinatia spatiu comercial(lot 1) respectiv


magazie (lot 2).Aceste 2 constructii sunt propietatea lui Mazalu Ion conform
contractului de vinzare cumparare aut.nr.2591/27.04.1994.
8. Data vizionării şi persoanele delegate din partea clientului respectiv a
utilizatorului evaluării,dacă este cazul, în prezenţa cărora s-a efectuat vizionarea .
Vizionarea imobilului s-a efectuat la data de 12.03.2010 în prezenţa
reprezentantului proprietarului terenului (Consiliul Local Slobozia) d-l Ciripan
Valeriu.
9. Data raportului cu menţionarea cursului valutar BNR utilizat în lucrare:
Data întocmirii raportului: 15.03.2010
Curs valutar la 15.03.2010:
1 USD = 2,9819 RON,
1 EURO = 4,0898 RON
10. Condiţii şi ipoteze limitative:
- Atît selectarea metodelor de evaluare cît şi a modalităţilor de aplicare s-au făcut
avînd în vedere statutul actual al proprietăţii supuse evaluării.
- La elaborarea lucrării au fost luaţi în considerare toţi factorii care au influenţă
asupra valorii, nefiind omisă deliberat nici un fel de informaţie. După cunoştinţa
evaluatorului toate informaţiile sunt corecte,
- Imobilele au fost vizionate şi inspectate personal de către evaluator, în totalitate,
- Evaluatorul a prezentat în raport elemente descriptive ale imobilelor pentru a da o
imagine cît mai completă asupra dimensiunilor şi şi stării acestora,
- Evaluatorul nu va fi făcut responsabil pentru aspectele de natură juridică ale
proprietăţii imobiliare,
- Evaluatorul nu va fi făcut răspunzător pentru existenţa unor vicii ascunse privind
construcţiileşi/sau factorii de mediu care ar putea influenţa valoarea , evaluatorul
neavînd competenţele necesare şi prin urmare nu poate da nici o garanţie
referitoare la starea tehnică sau economică a imobilului,
- Evaluatorul nu a efectuat o expertiză tehnică de detaliu (studii geologice si
topografice) şi nici nu a inspectat acele părţi ale imobilelor care sunt acoperite sau
inaccesibile in vederea stabilirii componentei solului,adincimea pina la pinza de apa
freatica,utilitati subterane,etc.
- Evaluatorul a obţinut informaţii, estimări şi opinii ce au fost evidenţiate în
raportul de evaluare de la surse pe care el le consideră credibile şi nu îşi asumă nici
o responsabilitate în privinţa corectitudinii datelor furnizate,
- Evaluatorul a presupus că imobilele de evaluat se conformează restricţiilor
urbanistice din zonă,
- Evaluatorul nu are nici un interes în prezent sau în viitor în legătură cu
proprietatile imobiliare în cauză,
5
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

- Evaluatorul îşi asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în


prezentul raport de evaluare,
Prezentul raport de evaluare este confidenţial pentru evaluator, cit şi pentru
utilizator şi nici o responsabilitate referitoare la prezentul raport de evaluare nu
poate fi acceptată de evaluator faţă de o terţă parte.
Prezentul raport de evaluare a fost întocmit pe baza informaţiilor date de client, în
scopul prevăzut de acesta conform ipotezelor limitative prevăzute in raport, pentru
uzul şi in folosinţa clientului, în conformitate cu datele transmise.
Clientul, destinatar al prezentului raport de evaluare, nu va permite publicarea
integrală sau parţială, sau oricărei referinţe sau valori incluse in raport, sau
numelui şi afilierii profesionale a evaluatorului, fară aprobarea scrisă din partea
evaluatorului, situatie in care evaluatorul işi declină orice responsabilitate faţă de
terţe părţi, clientul fiind pasibil de sancţiunile prevăzute de lege pentru incălcarea
dreptului de autor şi nerespectarea prevederilor contractuale.
Avind in vedere mobilitatea pieţelor raportul de evaluare este valabil la data
evaluării şi atît timp cît nu se schimbă condiţiile pieţii.
Valorile determinate în prezentul raport de evaluare nu conţin TVA.
11. Analiza de piaţă:
POZIŢIONAREA PROPRIETĂŢII ANALIZATE:
Raportul de evaluare este intocmit la data de 15.03.2010.
Terenul evaluat se afla situat in intravilanul localitatii Slobozia (LOT 1 zona A de
impozitare) si apartine Consiliului Local Slobozia. Terenul detine toate utilitatile
(apa, canal, gaze,electricitate).pe acest teren fiind amplasat un imobil constructie cu
destinatia spatiu commercial.Terenul are o suprafata totala de 172,06 mp are
urmatoarele vecinatati :
NORD : teren domeniu privat – magazin Ialomita,
SUD : teren domeniu public – platforma pietonala b-dul M.Basarab,
EST : teren domeniu privat al mun.Slobozia– concesionat catre Mazalu Ion,
VEST : teren domeniu privat – magazin Ialomita,
DATE ECONOMICO – SOCIALE:
Municipiul Slobozia reşedinţa judeţului atestat documentar din 1594 , este
situat la o altitudine de 35 m şi are o populaţie de cca 50.000 locuitori la
(01.ian.2006).
Judeţul Ialomiţa este situat în partea de est a Cîmpiei Române, pe cursul inferior al
rîului Ialomiţa , judeţul are o suprafaţă de 4.453 kmp şi o populaţie de 304.000 de
locuitori.Axat pe un relief de cîmpie, judeţul are altitudini maxime ce nu depăşesc
100 m. Include în teritoriul său estul Bărăganului precum şi luncile Dunării şi
Ialomiţei.Faţă de uniformitatea peisajului din Bărăgan, lunca Ialomiţei este
punctată de apariţia dunelor,a frunţilor de terasă şi a numeroaselor lacuri.
6
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

Agricultura are ponderea cea mai ridicată în economia judeţului.Alături de ea s-a


dezvoltat industria alimentară , care prelucrează materiile prime agricole.Oraşul
Slobozia face legătura cu Constanţa şi litoralul românesc prin intermediul unor căi
de comunicaţii rutiere moderne ( autostrada soarelui şi drumul european DN2A) şi
este un important nod de cale ferată.
Obiective culturale, istorice şi religioase:
Muzeul judeţean Slobozia amplasament str.Matei Basarab,nr.30, Muzeul
Agriculturii Slobozia amplasament strada Mihai Sadoveanu, Centrul Cultural Ionel
Perlea str.Matei Basarab nr.22,Biserica Sfinţii Voievozi str.Mânăstirii nr.1.
Obiective industriale:
Fabrica de ulei ULCOM Slobozia, Combinatul Chimic Slobozia, societăţi de
transport marfă ,călători,taximetrie, Silozul de cereale Cerealcom Slobozia,societăţi
de distribuţie mărfuri alimentare şi nealimentare,S.C.Oil Company, societăţi de
construcţii,etc.
Economia Sloboziei, care în noile condiţii create de Revoluţia din decembrie urma
să treacă de la organizarea de tip socialist la aceea bazată pe principiile economiei
libere, de piaţă, pornea în anul 1990 de la premise destul de generoase, caracterizate
de diversificare, funcţionalitate şi, în mare măsură, profitabilitate. Domeniile erau:
industria chimică (Combinatul de îngrăşăminte chimice); industria alimentară
(Industria cărnii, întreprindere de ulei, Fabrica de produse lactate, întreprinderea
de morărit şi panificaţie, Avicola); industria textilă şi de confecţii (Filatura de
bumbac, ţesătoriile manuale de covoare din cadrul industriei locale şi cooperaţiei de
consum, confecţii textile); prelucrarea lemnului (fabrici de mobilă şi ateliere de
împletituri); construcţii civile şi industriale (IACMI, TMUCB); agricultură (IAS şi
CAP Slobozia); comerţ cu ridicata (BATMA, BJATM, ICRA); comerţ cu
amănuntul (ICSAAP, ICSMI), la care se adăuga o gamă de servicii care satisfăcea
toate nevoile populaţiei.
În decursul anului 1990, ponderea activităţii economice a continuat să fie deţinută în
Slobozia tot de întreprinderile cu capital de stat, sectorul particular înlesnit de
Decretul-Lege nr.54 ajungând la o pondere de doar 5% din economia municipiului
şi fiind reprezentat, în exclusivitate, de comerţul cu amănuntul. Dar, ca pretutindeni
în ţară, şi în Slobozia au produs efecte descătuşările economice reglementate de
actele normative ale anului 1990: legea 15 privind reorganizarea unităţilor
economice de stat în regii autonome şi societăţi comerciale. Decretul-Lege 54 privind
organizarea şi desfăşurarea unor activităţi economice în mod independent, Legea 31
privind societăţile comerciale, Legea 66 privind organizarea şi funcţionarea
cooperativelor meşteşugăreşti.
Noul cadru legislativ a fost completat şi de înfiinţarea Camerelor de Comerţ şi
Industrie din România (Decretul-Lege 139/11 mai 1990), urmarea fiind că şi în
7
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

judeţul nostru, din iniţiativa unor comercianţi, s-a constituit Camera de Comerţ,
Industrie şi Agricultură Ialomiţa, care şi-a început imediat activitatea după
recunoaşterea ei de către Guvern prin Hotărârea nr.799/1990.
În anul 1991, economia municipiului Slobozia începe să capete alte valenţe. Camera
de Comerţ, Industrie şi Agricultură începe să înregistreze mereu mai mulţi agenţi
economici (Asociaţii Familiale, persoane fizice autorizate, societăţi în nume colectiv,
societăţi in comandită simplă, Socirtăţi cu Răspundere Limitată şi Societăţi pe
Acţiuni). Prima firmă înmatriculată în judeţul Ialomiţa a fost Combinatul pentru
producerea, industrializarea şi comercializarea cărnii de porc, cu sediul în Slobozia,
având numărul de înmatriculare J21/1/1991, cu capital de stat. Prima societate cu
răspundere limitată (SRL) cu capital privat, sediul de asemenea în Slobozia, a fost
"Flora SRL", înmatriculată sub numărul J21/15/1991. Aceasta a avut la înfiinţare
un capital social de 100.000 lei, iar ca obiect de activitate comerţul cu amănuntul de
mărfuri industriale şi produse alimentare.
Anul 1991 a fost marcat de o accentuată dezvoltare a sectorului privat. Interesant
este însă faptul că graba intrării în noul sistem economic, lipsa de pregătire
managerială şi încă mulţi alţi factori au făcut ca privatizările din acest an să fie cel
mai puţin performante, să eşueze în încetări de activitate sau falimente. Cifrele sunt
un argument: din total de 369 de agenţi economici înmatriculaţi în anul 1991, până
la finele anului 2005 au mai rămas 188. Deci aproape jumătate, din care 109 SRL-
uri, s-au "pierdut pe drum" fiindcă nu au rezistat în faţa provocărilor şi exigenţelor
unui sistem economic nou şi necunoscut, concurenţial, necruţător cu improvizaţia.
La sfârşitul anului 2005, în Slobozia mai funcţionau doar două societăţi cu capital
de stat - URBAN S.A. şi DRUMURI ŞI PODURI S.A. - în timp ce numărul
societăţilor cu capital privat, active juridic, ajunsese la 3.220, cu un capital social de
232.390.000 RON, în forma de organizare a acestora predominau SRL-urile (2.308
agenţi economici, urmate de PF - 502 şi AF - 163 (adică "Persoană Fizică" şi
"Asociaţie Familială") numărul societăţilor pe acţiuni (S.A.) fiind de 130. Este
foarte important de subliniat şi alte componente, consecinţe ale creşterii sectorului
privat: mai multe produse şi servicii, un aport mai substanţial al veniturilor din taxe
şi impozite la bugetul local, precum şi crearea continuă a locurilor de muncă,
sectorul absorbind la finele anului 2005 un număr de aproape 13.000 de salariaţi,
din totalul de circa 17.000. Cei mai mulţi dintre aceştia lucrau în sectoarele aflate în
relaţie cu agricultura, urmaţi de cei din industrie, comerţ, construcţii, servicii etc. Şi
cifra de afaceri în sectorul privat din Slobozia era semnificativă. în anul 2004 de
exemplu, aceasta a depăşit 11.000 de miliarde lei vechi. Se adaugă la toate acestea
mutaţiile survenite în peisajul urbanistic, în starea materială a oamenilor, în
schimbările pe care le cunosc mentalitatea, gradul de civilizaţie. Este de menţionat
în acest context şi faptul că, în ultimii ani, construcţia de locuinţe particulare cu un
8
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

grad sporit de confort - multe tip vilă - a luat o amploare deosebită, la orizontul
anului 2007 conturându-se deja câteva cartiere de astfel de locuinţe. Suprafaţa
locuibilă în acest tip de case depăşea 100.000 m.p. în anul 2005. Aceasta se adaugă
locuinţelor din cele 412 blocuri din oraş, în care majoritatea celor 15.827 de
apartamente au fost supuse de proprietarii lor unor importante lucrări de
modernizare.
Structura economică a municipiului Slobozia în anul 2007 apare mult diferită de
aceea din 1990. În rezumat, aceasta este:
industria chimică (Amonil, Chimilin, Marchim Prod) industria de prelucrare a
cauciucului şi maselor plastice (Pet Star Holding) industria alimentară (Teletext,
Avicola, Top Food Impex, Tritipan, Rusalca, Elsapan, Baron, Ovicom, Cocor,
Expur) industria lemnului şi a mobilei (Net-I-Com, Prodecor, Viprod, Fidias,
Mobila, Orizont) tehnologia informaţiei, telecomunicaţii (Gamatel, Softex) industria
confecţiilor (Carreras, Lamar, Sorina) agricultură (Somalex, Estrella, Midagro,
Almar, Comasil) construcţii civice şi industriale (Constrif, Stractural, Omega
Invest, Drumuri şi Poduri, Concivic), precum şi numeroase firme de servicii, comerţ
cu ridicata şi cu amănuntul.
După anul 1990, numeroase produse şi servicii au apărut ca noutăţi în economia
oraşului şi în viaţa locuitorilor: societăţi de consultanţă şi de audit, servicii de
televiziune prin cablu şi internet, telecomunicaţii, servicii de pază şi protecţie,
servicii bancare diveisificate, producţie de preforme şi PET-uri, de lacuri şi vopsele,
tâmplărie de aluminiu şi PVC etc. Toate acestea şi încă multe altele se conjugă cu
grija pentru calitate, cu dotările moderne, cu schimbarea înfăţişării spaţiilor
comerciale şi de servicii, cu automatizarea şi computerizarea operaţiunilor, cu
sporirea gradului de civilizaţie în sistemul de relaţii ofertant-beneficiar.
Utilizând o grilă de criterii, care au ca referinţă bilanţurile anuale şi indicatorii
economici de eficienţă, Camera de Comerţ, Industrie şi Agricultură Ialomiţa
antrenează firmele private într-un concurs anual - "Topul judeţean al firmelor".
Comunitatea de afaceri din Slobozia beneficiază şi de o serie de acţiuni - Saloane,
Târguri şi Expoziţii, Colocvii şi alte tipuri de întâlniri ale oamenilor de afaceri,
unele dintre ele cu o continuitate care le-a consolidat prestigiul: Agroial - Partener
(13 ediţii), Salonul de construcţii şi arhitectură (10 ediţii), Femina Star (8 ediţii),
Salonul Auto (3 ediţii), etc. La acestea se adaugă şi alte iniţiative: misiuni economice
în peste 16 ţări, la care au participat aproape 400 de oameni de afaceri, prezentări
de firme şi de produse, cursuri de calificare şi de perfecţionare, de management,
întâlniri de afaceri, seminarii, simpozioane, participări la târguri internaţionale.În
cei 19 ani care s-au scurs de la Revoluţia din decembrie 1989, Slobozia nu a
beneficiat de o investiţie străină majoră, deşi există 125 de agenţi economici cu

9
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

capital străin - 36 de firme din Italia, 29 din Turcia, 10 din China, precum şi din
Coreea de Sud - capitalul investit de acestea depăşind 5 milioane de dolari.
Slobozia este nod feroviar al Magistralei 800 a Căilor Ferate Române, M802
Slobozia-Călăraşi (44 Km), facând legătura cu ruta principală 800 Bucureşti (nord)
- Ciulniţa - Feteşti - Medgidia - Constanţa - Mangalia prin nodul Ciulniţa, la 17 Km.
Oraşul este aşezat pe Drumul european E60 (Bd. Matei Basarab din localitate), care
face legătura - pe plan intern - între Oradea şi Constanţa, iar pe plan internaţional
(întrerupt) între Brest şi Irkeştam (Kirghizstan, la graniţa cu China).
Alte linii rutiere importanta care includ Slobozia sunt DN2A (Urziceni - Slobozia -
Constanţa, care trece Dunărea pe podul de la Hârşova), făcând legătura între
Bucureşti şi Constanţa şi DN21 (Brăila - Însurăţei - Slobozia - Călăraşi).
Totodată, oraşul este situat la distanţa de doar 17 Km de Autostrada Soarelui,
punctul Drajna.
În perioada comunistă şi în primii ani ai deceniului 9 al secolului trecut, a funcţionat
societatea de transport în comun SC Transloc SA Ialomiţa (redactat şi TranSLOc),
cu linii în oraş şi Slobozia Nouă şi Bora. Autobuzele utilizate erau majoritatea
Mercedes-Benz seria O, Ikarus şi DAC. În prezent, după dizolvarea Transloc SA,
locul autobuzelor a fost luat de maşini în regim maxi-taxi, care efectuează curse pe
linia Gara CFR - Bd. Unirii - Bd. Cosminului - Bd. Matei Basarab - Paradis (Pod),
având aproximativ 14 staţii.
Linii de autobuze au rămas pentru muncitorii Combinatului Chimic (linia 3) şi
Avicola SA (linia 5).
În Slobozia a funcţionat înainte de 1989 o singură companie de taximetre, dotată cu
autoturisme Dacia 1310. În prezent există trei firme în domeniu (Dyno Taxi, Alpha
Taxi şi Taxi GVR 6), majoritatea autoturismelor din dotare fiind Daewoo Matiz,
Dacia Solenza şi Dacia Logan, dar şi Mercedes, Opel şi Renault. Există 11 puncte de
taximetru: Gară, Piaţa Muntenia (2), Piaţa Revoluţiei, Central, Bd. Matei Basarab
(2), Ialomiţa, Mănăstire, Bd. Nicolae Bălcescu şi Paradis.
DOMENIUL LEGISLATIV:
Cadrul legal in care functioneaza piata imobiliara a fost creat in noul sistem
legislativ instituit dupa 1990, avand ca punct de referinta reglementarile cu privire
la fondul funciar (Legea nr. 18/1991, cu modificarile si completarile ulterioare ),
casele nationalizate si imobilele preluate de stat in mod abuziv in perioada 1945 –
1989 (Legea nr. 10/2001), planurile de urbanism locale si generale, autorizarea
constructiilor (Legea nr.50/1991 ), impozitarea (Legea nr.27/1994). Putem incadra

10
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

printre cauzele aparitiei *pietei inchise* si sistemul de taxe si impozite, care prevede
cote mari de impozitare la tranzactionarea imobilelor.
Din punct de vedere al evoluţiei preţurilor practicate pe piaţa imobiliară , exista
diferente mari intre municipiul Slobozia şi Bucuresti , preţurile practicate in
capitala fiind specifice numai acesteia, in general dupa declararea starii de ‘’criza
mondiala’’observindu-se o evolutie descendenta a acestora.La Slobozia, terenurile
intravilane au mare cautare fiind destinate in special construirii de case pentru
locuit pentru tineret. În cazul de faţă avem de-a face cu o situaţie în care chiriaşul ,
conform clauzelor contractului de închiriere, are posibilitatea de a cumpăra
proprietatea închiriată ( drept de preemţiune).Această opţiune poate fi manifestată
la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul duratei
totale de închiriere sau chiar la orice moment.
Evaluarea s-a efectuat în prisma celei mai bune utilizări a terenului supus
evaluării.Asfel, criteriile de bază pentru această analiză sunt: permisă legal, posibilă
fizic, fezabilă financiar, maximum productivă.Cea mai bună utilizare a unui anumit
lot de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă de către proprietar,
promotor sau evaluator, cea mai bună utilizare este conturată de forţele competitive
pe piaţă care fundamentează şi valoarea de piaţă.
Din anul 2004, de cînd au fost evaluate terenurile concesionate evoluţia pieţei a fost
ascendentă , creşterea înregistrată depăşind indicele de inflaţie pina la sfirsitul
anului 2008.Dupa 1 ianuarie 2009 de la declansarea crizei financiare pretul
proprietatilor imobiliare a scazut odata cu scaderea puterii de cumparare a
populatiei si limitarea acordarii creditelor bancare de catre bancile comerciale.
Vînzarea bunurilor imobile s-a efectuat conform Regulamentului privind vînzarea
bunurilor imobile terenuri şi construcţii, proprietatea privată a statului aflate în
administrarea Consiliului Local Slobozia, aprobat prin Hotărîrea Consiliului Local
nr.134/28.06.2007 si dispozitia Primarului nr.541/17.07.2007.
DATE PRIVIND MEDIUL:
Imobilul evaluat se afla amplasat intr-o zona ultracentrala (lotul 1) ,in zona
mgazinului universal Ialomita,zona cu un coeficient scazut de poluare .
ANALIZA OFERTEI COMPETITIVE:
Atat cererea cat si oferta sunt incontestabil legate de piata imobiliara.Piata
imobiliara este definita ca fiind interactiunea dintre persoanele fizice sau juridice
care schimba drepturi de proprietate, contra altor bunuri, de regula bani.
Piata imobiliara este influentata de situatia sociala si financiara a celor doi
participanti pe piata – vanzatorul si cumparatorul – care determina atitudini,
motivatii, cat si interactiuni intre acestea. Eficienta unei piete se bazeaza pe
ipotezele privind atat comportamentul cumparatorilor si al vanzatorilor, cat si
caracteristicile produselor traditionale.
11
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

Caracteristicile pietei imobiliare sunt:


- fiecare proprietate imobiliara este unica, beneficiind de un amplasament fix;
- piata imobiliara este dependenta de nivelul salariilor, stabilitatea veniturilor si
numarul locurilor de munca;
- nivelul preturilor, care este influentat de tipul de finantare oferit – valoarea
creditului, dobanzile practicate, durata rambursarii si marimea avansului;
- decalaj intre cerere si oferta;
- informatia nu este intotdeauna prompta si sigura, dezinformarea influentand
atat vanzatorul cat si cumparatorul;
- proprietatea imobiliara este un produs durabil in timp, cu grad scazut de
lichiditate, tranzacţionările presupunand sume mari de bani, finantarea in cele
mai multe cazuri, neputand fi asigurata imediat.
Pentru delimitarea pietei imobiliare specifice trebuie avuti in vedere
urmatorii factori:
- tipul proprietatii;
- caracteristicile proprietatii;
- aria proprietatii;
- proprietati echivalente disponibile;
- proprietati comparabile.
Oferta se refera de regula la disponibilitatea pentru schimbarea de proprietate a
produsului imobiliar.
Strategia dezvoltarii si politica in domeniul constructiilor in Romania este elaborată
de Ministerul Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei, ca organism al
administratiei publice centrale de specialitate.
Interesul firmelor de constructii sau al altor societati ce ar putea lansa o oferta
competitiva pe piata este relativ scazuta, datorita dificultatilor de finantare.
Standardele de proiectare si executie si dotarile sunt la un standard ridicat si foarte
ridicat, preturile fiind corespunzatoare. Proprietatile rezidentiale, mai ales cele
situate in centru, in mare parte au fost transformate in birouri,sau spaţii
comerciale, utilizarea lor fiind alternativă. Pentru executarea unei constructii noi
(blocuri de locuinţe)au fost necesare prevederi legislative (exemplu blocurile pentru
tineret tip ANL).Datorită faptului că nu s-au mai construit blocuri,oferta de vînzare
pentru imobile cu caracter de locuinţă ( apartamente în bloc) este sub nivelul
cererii, mai ales in zona apropiată de centrul municipiului, care este cea mai
căutata.In ceea ce priveste oferta de vile cu aspect deosebit, scoase la vanzare,
aceasta se situeaza sub cererea de cumparare, pe de o parte datorita inexistentei
surselor de finantare (credit ipotecar) si scaderea puterii de cumparare
(imposibilitatea acumularii de resurse financiare de catre majoritatea populatiei),
iar pe de alta parte ofertele sunt in special in cartierele periferice zonele centrale şi
12
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

mediane fiind cele mai căutate.In ultimul timp se observa un interes deosebit
manifestat referitor la constructia unor case de locuit amplasate in zone linistite,
fara poluare si cu obiective atractive in zona.Toate aceste aspecte se dezvolta pe
fondul crizei financiare care si-a facut prezenta inca din anul 2008. Tinind cont de
Hotarirea nr.62/29.03.2007, a Consiliului Local Slobozia privind dezvoltarea zonei
Garii, prin construirea unui complex comercial, putem remarca atit interesul
investitorului cit si a proprietarului in privinta acestei investitii.
Raport privind piata imobiliara din Romania.Performanta economica
In 2008, economia a inregistrat o puternica evolutie pozitiva, cu rezultate bune ale
principalilor indicatori economici, cum ar fi cresterea de 7,9% a PIB si cele 9
miliarde Euro de investitii straine directe. In ciuda rezultatelor excelente din
primele 9 luni, sfarsitul anului a inregistrat un regres rapid al activitatii economice.
De cand a inceput, criza internationala a avut un efect grav asupra economiei
romane. Din perspectiva globala, evolutia economica in 2009 este marcata de
incertitudine; inca nu se stie cat de mult va suferi economia locala si cand se vor
imbunatati conditiile. Ultima proiectie oficiala emisa in ianuarie 2009 inca mai
prezinta cifre usor pozitive pentru cresterea PIB (2,5%) si a inflatiei (5%), in timp
ce cresterea ratei medii a somajului este stabilita la 5,5% iar reducerea ISD este la
4,7 miliarde Euro.
Pârloagă investiţională pe piaţa terenurilor
de Oleg Cojocaru in Piata imobiliara pe 16 Ianuarie 2009, 19:45

După un an fără tranzacţii, vânzătorii de terenuri continuă să rătăcească în ceaţă

În materie de imobiliare, în 2009 totul va trebui luat de la zero. Firmele vor fi


nevoite să-si reevalueze proiectele comerciale, să gândească noi politici de vânzare si
strategii de piaţă, agenţiile - să renunţe la angajaţii mai puţin performanţi, iar
investitorii - să cântărească de 100 de ori o decizie de achiziţie.
Despre piaţa terenurilor se poate spune că a iesit cel puţin sifonată din 2008. Pe
13
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

fondul unei zvonistici anti-vânzare în permanentă umflare, tranzacţiile cu pământ


aproape că au lipsit, iar pronosticurile pentru prima jumătate a anului 2009 nu sunt
mai vesele. Analistii cred că în acest an terenurile se vor tranzacţiona la fel de puţin
deoarece nu există semnale concrete de relaxare a condiţiilor de finanţare a
proiectelor imobiliare. Iar recesiunea, abia la început, îi face chiar si pe cei cu
lichidităţi să se gândească de două ori la o eventuală achiziţie, susţine Ionuţ Ciocan,
Senior Consultant Land Department al DTZ Echinox.
În cazul terenurilor potrivite pentru investiţii în construcţii, anul 2008 a modificat
raportul între calitatea ofertei si preţul solicitat si a schimbat si modul de negociere
între vânzători si cumpărători. Reprezentantul DTZ spune că vânzătorii se
raportează în continuare la preţurile de acum 12 luni si pe parametrii urbanistici ai
terenurilor care ar permite unui potenţial dezvoltator să construiască o clădire cu o
suprafaţă mai mare pentru închiriere sau vânzare. „Dar lucrurile nu mai stau asa
cum erau acum un an. Resursele financiare necesare dezvoltărilor sunt mult mai
costisitoare, iar riscul de a nu vinde sau închiria mai departe este mult mai ridicat
acum. Din acest motiv, cumpărătorii nu mai sunt dispusi să ofere acelasi preţ,
deoarece acestia îsi asumă riscul blocării lichidităţilor proprii si fac asta doar dacă
obţin niste preţuri cu 30-50% mai scăzute“, explică Ionuţ Ciocan.
La capitolul tranzacţii majore, în care vor fi implicaţi clienţi corporate, dat fiind
contextul economic în care a început 2009, consultanţii imobiliari se asteaptă ca anul
acesta să fie marcat de achiziţii-surpriză care au ca obiect preluări de active
neperformante si de portofolii întregi. Ca si pe celelalte segmente de piaţă -
rezidenţial, spaţii comerciale -, ai căror proprietari au devenit insolvenţi sau în
căutare de lichidităţi, cumpărătorii de terenuri cu cash caută acum oportunităţi.
Război psihologic între vânzători si cumpărători
În lipsa unor tranzacţii care să ne indice preţul de piaţă al terenurilor, întrebarea
care se pune este cine stabileste preţul de referinţă al terenurilor aflate într-o zonă
sau alta? Altfel spus, cât valorează astăzi un metru pătrat de teren în zona X sau Y.
Ionuţ Ciocan, de la DTZ Echinox, spune că preţul de referinţă este stabilit doar de
piaţă, de cerere si de ofertă. „Lipsa tranzacţiilor înseamnă lipsa unui preţ de
referinţă, iar preţul suferă modificări majore, în funcţie de graba vânzătorului de a
vinde si disponibilitatea cumpărătorului de a achiziţiona un teren. În acest moment,
diferenţa între asteptările fiecăruia este foarte mare“, adaugă reprezentantul DTZ.
Prin urmare, orice evaluare actuală care pleacă de la simpla comparare a unor
preţuri de tranzacţionare valabile în 2007, spre exemplu, nu poate reprezenta un
reper realist pentru stabilirea unui preţ în 2009. De aceea, acum, piaţa funciară
arată mai degrabă ca un teren de luptă psihologică între cumpărători si vânzători,
în care câstigă cel care are nervii mai tari sau, la fel de incontestabil, pierde cine…
clipeste primul.
14
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

Piata terenurilor in 2009


„Terenurile au fost prima categorie afectata de blocaj. Terenurile ajunsesera la
niste preturi incredibil de mari si prin prisma unor coeficienti de utilizare exagerati.
Practic anumite terenuri nu se mai vindeau la metru patrat de teren , ci se vindeau
la metru patrat de cladire care urma a fi construita”, a explicat Ruxandra Cleciu.
„Terenurile vor fi cele care se vor opri ultimele din scadere pentru ca isi vor fixa
pretul corect in momentul in care utilizatorul terenului va sti cat poate sa plateasca
pe el in functie de cat poate sa vanda produsul pe care-l va construi”, a mai spus ea.
autor: Georgiana Antofie
sursa: www.capital.ro.
ANALIZA CERERII:
Principalele categorii de populatie care manifesta cerere pentru proprietati
imobiliare cu destinaţia locuinţă de tip casa unifamiliala, sunt tinerii care doresc să-
şi asigure un grad de confort sporit pentru ei şi familiile lor precum şi persoanele
care au o situaţie financiară bună.
Piata imobiliara a Sloboziei poate fi caracterizata ca o piata dezechilibrata, unde
cererea era mai mare decat oferta, pe fondul inexistentei activitatilor de constructii,
generate de lipsa de finantare (inexistenta institutiilor financiare care sa cuprinda in
politica lor de finantare si politica creditului ipotecar) dar si a existentei crizei
financiare.
Tendinta actuala a pietei imobiliare este de reducere a numarului de tranzactii , pe
fondul situatiei economice existente in Romania la ora actuala, care a micsorat
posibilitatile populatiei cu venituri peste medie si a oamenilor de afaceri romani de a
putea face economii pe care sa le foloseasca cu destinatie speciala – plasament
imobiliar.In ceea ce priveste inchirierile, singurii chiriasi sunt societăţi comerciale
ale caror venituri permit sa faca fata chiriilor cerute pe piata sau cetateni străini
care fac afaceri în Romania (sunt angajaţi la firme multinaţionale) şi ale caror
salarii sunt peste media veniturilor ce se pot obtine pe piata muncii din Slobozia. In
aceste conditii, cei care inchiriază sunt tentati să cumpere proprietati
imobiliare.Investitile in domeniul imobiliar sunt categoric legate de puterea de
cumparare a solicitantilor cit si politica statului de a vinde terenurile apartinind
consiliilor locale in vederea construirii de locuinte.Aceste cereri sunt puternic
motivate prin investitii cu termen mediu si lung, dupa o analiza fundamentata a
pietei si a factorilor determinanti care actioneaza in cadrul acesteia.In municipiul
Slobozia , in ultima perioada s-a profilat aparitia unor investitori care au contribuit

15
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

atit la dezvoltarea unor zone cit si la creerea unor locuri de munca prin aparitia
unor centre comerciale ( « KAUFLAND,PLUS,AGRODANCOS TANDAREI »).

ECHILIBRUL PIETEI:
In urma analizei efectuate a reiesit faptul ca, in prezent piata imobiliara este
dezechilibrata, cererea depasind oferta pentru acest segment de imobile – terenuri
curti constructii amplasate in intravilanul mun.Slobozia cu destinatia constructia
unor obiective economice de interes local.
Ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor, activitatea imobiliara
raspunzand la stimuli ce actioneaza fie pe termen scurt, fie pe termen lung.Ciclul pe
termen lung depinde de schimbarile in caracteristicile societăţilor comerciale si in
veniturile sale.Ciclul pe termen scurt depinde in principal de disponibilitatea
resurselor de finantare si costul acestora (costul creditului).
Pe termen scurt, schimbarile sunt previzionabile pe cel mult 3 luni. Din punct de
vedere al veniturilor in urmatorul trimestru, acestea au scazut comparativ cu anul
2009.Disponibilitatea fondurilor banesti se va face cu costuri mai mari datorita
dificultatilor de acordare a creditelor acordate de bancile comerciale catre populatie
şi persoane juridice.
PREVIZIUNI:
Luand in calcul scăderea ofertei pentru locuinţele rezidenţiale de tip vile, a
apartamentelor si a terenurilor , putem afirma ca in 2010 atat chiriile , cat si
preturile proprietăţilor rezidenţiale vor fi in scadere datorită inflaţiei în general cît
şi a crizei financiare in special.
În ceea ce priveşte proprietatea evaluată “Terenuri intravilane lot 1 si lot 2” rămîne
un obiectiv atractiv în zonă care va fi luat în calcul dacă s-ar vinde, de către
investitorii cu putere financiară mare in vederea construirii de case de
locuit.Estimativ timpul necesar vînzării proprietăţii evaluate în condiţiile unui
marketing adecvat nu poate depăşi 6 luni de zile, în condiţiile în care există cerere
de cumpărare pentru acest tip de imobil – teren intravilan curti constructii in
mun.Slobozia,jud.Ialomita.Terenul proprietatea lui Buzoianu C Stefan are valoare
pentru Consiliul local Slobozia prin prisma celei mi bune utilizari – extinderea
cimitirului local.
12. Baza de evaluare:
Baza de evaluare este constituită din standardul IVS 1 pentru determinarea valorii
de piaţă a imobilului evaluat. În conformitate cu Standardul Internaţional IVS – 1 ,
definiţia valorii de piaţă este: “ valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o
proprietate ar fi schimbată la data evaluării, între un vînzător hotărît şi un
cumpărător hotărît, într-o tranzacţie echilibrată , după un marketing adecvat , în
care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză , prudent şi fără constrîngeri”.
16
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

Principiile de evaluare pe care se bazează metodele alese în urma analizei


proprietăţii de evaluat şi a pieţei sale specifice sunt:
· principiul cererii şi ofertei care susţine că preţul proprietăţii variază direct,
dar nu neaparat proporţional atât cu cererea cât şi cu oferta;
· principiul substituţiei care aplicat metodei comparaţiilor directe arată că
valoarea unei proprietăţi tinde să fie dată de preţul ce ar fi plătit pentru a
achiziţiona o proprietate cu utilitate şi atractivitate similare, într-un
interval de timp rezonabil;
· principiul echilibrului conform căruia relaţia între teren şi construcţii şi
relaţia dintre o proprietate şi mediu trebuie să fie în echilibru pentru ca o
proprietate să reflecte valoarea de piaţă reală;
· conceptul de cea mai bună utilizare, care se bazează pe modul în care
cumpărătorii şi vânzătorii îşi fixează preţurile pentru proprietăţi, bazate pe
concluziile lor legate de cea mai profitabilă folosire a zonei sau a
proprietăţii dintre utilizările legal permisive şi fizic posibile;
· principiul anticipaţiei care incubă perceperea valorii ca fiind creată de
perspectiva unor beneficii viitoare.
Standardele de evaluare ANEVAR, care au stat la baza elaborării lucrării, sunt:
· IVS 1 - Valoarea de piaţă,
· IVS 2 - Alte valori decât valoarea de piaţă;
· IVS 3 - Raportarea evaluării;
· IVA 2 - Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor;
· GN 1 - Evaluarea proprietăţii imobiliare;
· GN 8 - Costul de înlocuire net;
· GN 11 - Verificarea evaluăriilor.
La baza lucrarii de evaluare au stat in principal urmatoarele documente şi
elemente :
a) Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România
(ANEVAR);
b) Acte proprietate imobil;
c) “Regulamentul privind vînzarea bunurilor imobile terenuri şi construcţii,

proprietatea privată a statului aflate în administrarea consiliului local

Slobozia”, aprobat prin Hotărîrea Cons.local nr.143/28.07.2005.

17
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

d) Plan de amplasament şi delimitare a imobilului , scara 1:500;


e) Plan de amplasament şi delimitare a corpului de proprietate, scara 1:2500
f) Fotografii realizate cu ocazia inspecţiei;
Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare au fost:
· Documentele şi planurile tehnice privind proprietatea imobiliară;
· Informaţii privind istoricul proprietăţii;
· Publicaţii de specialitate;
· Agenţii imobiliare;
· Baza proprie de date.
13. Aplicarea abordărilor şi metodelor considerate adecvate pentru bunul
evaluat:
Pentru imobilele supuse evaluării s-a aplicat metoda comparatiilor directe ţinînd
cont de datele culese (anunturile facute de catre persoane fizice si societati
imobiliare) si metoda extractiei.
Datorită specificului imobilelor s-au găsit tranzacţii similare pe piaţă şi a fost
posibilă aplicarea metodei comparaţiei directe.In vederea aplicarii celor doua
metode de evaluare s-au considerat terenurile libere,fara restrictii urbanistice
privind utilizarea lor pe viitor ( terenuri intravilane curti constructii ).

Prezentarea metodelor de evaluare terenuri:


Metoda alocării:
Metoda alocării sau altfel cunoscută ca metoda proporţiei, este bazată pe
principiul echilibrului şi pe conceptul contribuţiei, care spune că normal există un
raport tipic între valoara terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare pentru
anumite tipuri de proprietăţi, în anumite localizări. Acest raport este în general, mai
sigur când construcţiile sunt relativ noi. La construcţiile mai vechi creşte raportul
valoare teren/valoare proprietate.
Metoda alocării nu dă o valoare determinată a proprietăţii, dar poate fi
folosită când este insuficient numărul de tranzacţii de terenuri libere comparabile.
Estimarea este grosieră pentru că se pot ridica construcţii, mai scumpe sau
mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egală.
Metoda extracţiei:
Metoda este o variantă a metodei alocării şi anume valoarea terenului este
extrasă din preţul de vânzare a unei proprietăţi prin scăderea contribuţiei

18
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

construcţiilor care este estimată prin costuri şi depreciere. Proprietăţile din zona
rurală sunt estimate frecvent prin această metodă, deoarece contribuţia clădirilor în
valoarea totală este, în general, redusă şi uşor de identificat.
Valoarea terenului dată de metoda extracţiei poate fi utilizată pentru
comparaţie cu preţurile din tranzacţiile terenurilor libere şi este utilă mai degrabă
pentru a estima nişte parametri normalizaţi, decât valori absolute.
Cea mai bună utilizare a terenului liber:
Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber trebuie să ţină cont de
utilizarea actuală şi toate utilizările potenţiale.
Valoarea terenului este determinată de utilizarea potenţială şi nu de
utilizarea actuală. Aproape orice clădire poate fi demolată (excepţie pot fi cele din
patrimoniu) şi aceasta se face când ea nu mai adaugă valoare terenului.
Reglementările referitoare la construcţiile din patrimoniu fac uneori
imposibilă demolarea şi prin urmare un regim fiscal special poate duce la creşterea
valorii lor, păstrând utilizarea actuală ca fiind cea mai bună utilizare.
Există două moduri pentru a identifica cea mai bună utilizare a terenului
considerat liber, şi anume:
- estimarea valorii separate a terenului;
- identificarea tranzacţiilor comparabile cu terenuri libere.
Criteriile analizei celei mai bune utilizări:
Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească
patru criterii. Ea trebuie să fie permisă legal, posibilă fizic, fezabilă financiar şi
maximum productivă. Posibilitatea fizică şi legalitatea trebuie considerate mai întâi.
METODA COMPARATIILOR DIRECTE:
Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru
scopul evaluării. Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date
comparabile.
Prin această metodă, preţurile şi acele informaţii referitoare la loturi
similare sunt analizate, comparate şi corectate în funcţie de asemănări sau
diferenţieri.
Elementele de comparaţie sunt drepturile de proprietate, restricţiile legale,
condiţiile pieţei (data vânzării), localizarea, caracteristicile fizice, utilităţile
disponibile, zonarea şi cea mai bună utilizare. Elementele de comparaţie cele mai
variabile, de la caz la caz, sunt caracteristicile fizice, adică suprafaţa şi forma,
lungimea la faţadă, topografia, localizarea şi vederea. Este înţelept să se coreleze
rezultatele a două sau mai multe comparaţii.
Dacă preţurile s-au schimbat rapid în ultimii ani, loturile comparabile
trebuie selectate cât mai aproape de data evaluării. Uneori evaluatorul trebuie să
aleagă între tranzacţii cu proprietăţi din apropiere dar care au avut loc cu mai mulţi
19
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

ani înainte de data evaluării şi între tranzacţii recente dar pentru loturi localizate la
distanţă; probabil indicat este să se bazeze pe tranzacţiile recente.
În general, suprafaţa este un element de comparaţie mai puţin important
decât data şi localizarea. Cele mai multe loturi au o arie optimă, însă dacă suprafaţa
e mai mare, valoarea terenului existent în plus are tendinţa să se reducă foarte
puternic. De aceea, este bine să se caute proprietăţi comparabile, dar cu
aproximativ aceeaşi suprafaţă.
Zonarea este deseori criteriul de bază de selecţie, pentru că amplasamentele
din aceeaşi zonă sunt cele mai comparabile. Ca regulă generală, cu cât sunt mai
multe sau mai mari deosebirile între proprietatea evaluată şi cele comparabile, cu
atât e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate.
Evaluatorul va putea lua în considerare şi preţurile de ofertă (nenegociate),
deşi acestea sunt mai puţin credibile (preţurile din ofertele de vânzare sunt mai
mari, iar cele din ofertele de cumpărare sunt mai mici decât preţurile negociate).
Informaţiile directe se pot obţine din discuţiile cu părţile implicate în
tranzacţii: vânzători, cumpărători, avocaţi şi agenţi imobiliari.
În general, pentru fiecare criteriu de comparaţie sunt necesare corecţii ale
preţurilor din tranzacţiile comparabile. Mărimea corecţiilor depind de datele
disponibile şi sunt exprimate în mod absolut (în monedă) sau relativ (procente).
Corecţiile pentru drepturile de proprietate, finanţare şi condiţiile pieţei şi
condiţiile de vânzare se fac înaintea celor referitoare la localizare şi la
caracteristicile fizice.
În localităţile urbane dens dezvoltate se găsesc foarte rar amplasamente
libere şi valoarea lor nu poate fi estimată prin comparaţie directă. La fel şi loturile
libere din localităţile rurale izolate sunt foarte rar tranzacţionate şi datele de
comparaţie pot fi nesigure.Valorile terenurilor determinate prin aplicarea celor
doua metode de evaluare sunt prezentate in anexa la prezentul raport.

14. Menţionarea surselor de informaţii şi a documentaţiilor folosite:

Evaluarea se bazează pe informaţiile şi datele extrase din publicaţiile de specialitate


cum ar fi:
- “ Evaluarea şi finanţarea proprietăţilor imobiliare” – partea I şi II editate de
ANEVAR şi IROVAL
- Buletinele documentare ale Corpului Experţilor Tehnici din România
( nr.46 şi 75)
- Buletinele statistice elaborate de Comisia Naţională de Statistică
- Publicaţiile locale : ziarul “Semnal”, »Tribuna Ialomitei », »Ialomita »
“Anuntul Tau”, »Independent »,
20
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

- Societati imobiliare : Julian si asociatii


- Internet (www imobiliare.ro,www.anevar.ro).

15. Alegerea valorii finale:


Se consideră că valoarea determinată prin metoda comparatiilor directe este cea
mai oportuna(prin folosirea datelor din piata imobiliara), fiind astfel cea mai
apropiată de realitate şi în consecinţă evaluatorul recomandă a fi folosită pentru
scopul evaluării.

Valorile obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare sunt urmatoarele:

LOT 1 S=172,06 mp :
1.METODA COMPARATIILOR :
V=22.024 EURO echivalent 90.074 LEI
2.METODA EXTRACTIEI :
V=22.000 EURO echivalent 89.974 LEI
Nota: Valoarea nu include TVA

16. Numele şi prenumele, în clar, al celui care a întocmit lucrarea,


semnăturile şi ştampilele aferente bunului evaluat:

Întocmit,
Expert evaluator ANEVAR
ing.Zainea Mihai

21
P.F.A.ZAINEA MIHAI
RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului
Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

ANEXE:

1. FIŞĂ DE EVALUARE TEREN LOT 1 S=172,06 mp – METODA


COMPARAŢIEI DIRECTE
2. FIŞĂ DE EVALUARE TEREN LOT 1 S=172,06 mp – METODA
EXTRACTIEI
3. PLANURI DE INCADRARE IN ZONA

4. PLANURI DE SITUATIE

5. COMPARABILE TERENURI

22