Sunteți pe pagina 1din 3

1.3.

Cererea şi oferta pe piaţa imobiliară

Bunurile imobiliare au valoare, dacă prezintă o anumită utilitate pentru un oarecare grup de
consumatori. Utilitatea este proprietatea bunului imobiliar de a satisface nevoile consumatorului,
într-un anumit loc şi într-o anumită perioadă de timp. Bunul imobiliar poate fi necesar
potenţialului cumpărător sau arendaş pentru atingerea unui scop economic concret (funcţionarea
întreprinderii industriale sau comerciale, obţinerea recoltei ş.a.) sau pentru satisfacerea nevoii de
spaţiu locativ. Imobilul are caracter de utilitate, întrucît potenţialul consumator este gata să achite
taxa de arendă pentru folosirea temporară a lui. Imobilul îi dă proprietarului său sentimentul
demnităţii, satisface alte necesităţi psihologice ale acestuia.

Bunul imobiliar trebuie să fie, de asemenea, relativ deficitar. Numai în acest caz potenţialul
cumpărător manifestă interes faţă de căutarea unui anumit fel de imobil şi tendinţa vînzătorilor
de a diversifică sortimental ounurile imobiliare comercializabile. Cererea şi oferta pe piaţa
imobiliară iau naştere din îmbinarea celor două calităţi ale imobilului - utilitatea şi caracterul
relativ deficitar.

Oferta reprezintă cantitatea de bunuri imobiliare scoase pe piaţă la anumite preţuri. Cererea
este cantitatea de bunuri imobiliare pe care potenţialii cumpărători ar vrea să le procure la
anumite preţuri. Interacţiunea dintre cerere şi ofertă determină preţul bunurilor imobiliare. într-o
perspectivă de lungă durată, cererea şi oferta se manifestă ca factori eficienţi de modificare a
preţurilor. Dar într-un interval de timp scurt, cererea şi
oferta nu pot determina, întotdeauna, preţul de vînzare a bunului imobiliar întrucît funcţionarea
pieţei este distorsionabilă de monopolul asupra bunurilor imobiliare, de controlul şi sistemul de
reglementare a relaţiilor de piaţă pe care-1 instituie statul.

Pe fiece segment al pieţei, cererea este influenţată de factori specifici. In procesul de studiere
a cererii de bunuri imobiliare locative, se vor lua în calcul:
• situaţia demografică a pieţei locale şi dinamica dezvoltării ei;
• standardele de nivel şi ale modului de viaţă, constituite pe piaţa respectivă, ale diferitelor
categorii de populaţie;
• situaţia curentă şi perspectivele de modificare a solvabilităţii cererii pentru diverse grupe
sociale;
• veniturile reale ale diferitelor categorii de populaţie.
Cei care vor analiza cererea de bunuri cu destinaţie comercială trebuie să fie atenţi la
următoarele:
a) pentru imobile de oficiu:
• activitatea economică pe piaţa locală, în ansamblu, inclusiv toate domeniile de realizare a
businessului, această activitatea identificînd afluxul şi refluxul de capital;
• sintezele informative ale Departamentului de statistică cu privire la înregistrarea noilor
firme şi companii;
• datele despre încetarea activităţii unor firme şi companii care au funcţionat pînă în prezent;
• informaţii statistice despre parametrii, specializările şi necesităţile de spaţiu pentru oficii
ale noilor companii;
b) pentru bunuri imobiliare cu destinaţie comercială:
• structura actuală şi gradul de utilizare a mărfurilor alimentare şi industriale, precum şi
compatibilitatea acestora cu cererea de cumpărare şi veniturile reale ale populaţiei;
• perspectivele de modificare a situaţiei demografice, a modului de viaţă, a cererii solvabile
şi, în legătură cu acestea, a structurii consumului;
• perspectivele de modificare a cadrului legislativ pentru traficul de mărfuri şi comerţ;
• starea de fapt şi posibilităţile de dezvoltare a politicii de export-import a statului;
• tarifele curente pentru servicii de transport.

Analiza cererii de bunuri imobiliare cu destinaţie industrială trebuie însoţită de investigarea


următoarelor aspecte:
• starea generală a economiei ţării;
• nivelul dezvoltării economice şi al dinamicii ramurilor componente ale economiei
naţionale, în care intră bunurile imobiliare evaluabile;
• existenţa potenţialului ştiinţifico-productiv şi posibilităţile de atragere a investiţiilor pentru
organizarea noilor procese de producţie sau tehnologice.

Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieţei se poate formula concluzia
necesară cu privire la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracterizează o piaţă
imobiliară concretă.
Pe fiece segment al pieţei imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formează din două surse:
• volumul noii construcţii;
• rezervele existente de bunuri imobiliare, libere şi disponibile, în totalitate sau parţial,
pentru comercializare.
în acest context, construcţia nouă va fi înţeleasă ca o alternativă a spaţiilor rezervate pe piaţa
imobiliară. Pentru a estima parametrii de utilizare a acestei noi surse de ofertă, trebuie să se ţină
seama de următoarele aspecte:
• ritmurile şi volumul noii construcţii;
• dinamica preţurilor şi tarifelor care au impact asupra valorii construcţiei;
• prezenţa tehnologiilor avansate şi a materialelor calitative de construcţie.

Pornind de la analiza ofertei, se poate deduce nivelul actual şi de perspectivă al ofertei pe un


segment concret al pieţei.

Dacă pe piaţă vor exista un surplus de cereri şi o insuficienţă de oferte, atunci preţurile şi
chiriile vor spori. Cererea este foarte sensibilă la modificarea preţurilor. Schimbările ce vizează
solvabilitatea populaţiei, rata dobînzilor, instabilitatea politică, frica şi alţi factori pot influenţa
cererea în orice clipă, oricînd.

Dacă pe piaţa imobiliară există un surplus de oferte, atunci nivelul preţurilor şi cel al plăţii
pentru arendă se diminuează. Oferta nu reacţionează chiar atît de flexibil la schimbările factorilor
ce guvernează piaţa. Acest fapt se explică prin particularităţile de creare a bunurilor imobile,
duratei ciclului de investiţii, capacităţii volumului de investiţii capitale care stau la baza
procesului de construcţie. în funcţie de mutaţiile ce au loc în condiţiile pieţei, relaţia dintre cerere
şi ofertă se determină prin noţiunea de flexibilitate.

Flexibilitatea cererii este determinată de capacitatea cererii de reacţiona la schimbarea de preţ


al bunului imobiliar. Flexibilitatea cererii pune în evidenţă următoarea relaţie: cu cîte procente se
va schimba cererea, dacă preţul imobilului va spori cu un procent. Flexibilitatea ofertei
demonstrează cu cît va creşte cererea, dacă preţul imobilului va spori cu un procent.

Cînd cererea şi oferta sînt echilibrate, de regulă, valoarea de piaţă reflectă


preţul de cost al producţiei. Dacă preţurile de piaţă sînt mai mari decît
valoarea de producţie, atunci bunurile imobiliare vor fi create pînă se va
ajunge la echilibru. Dacă preţurile de piaţă pentru construcţia noilor bunuri
imobiliare vor creşte (aşa cum se întîmplă acum în Republica Moldova),
atunci construcţia noilor imobile se va tergiversa ori se va stopa definitiv,
pînă la creşterea cererii în legătură cu sporirea preţurilor pe piaţă.