Sunteți pe pagina 1din 14

Universitatea Spiru Haret ANALIZA DIAGNOSTIC ȘI EVALUAREA

Facultatea: Știinte Juridice și Științe Economice Brasov ÎNTREPRINDERII 2019-2020


Program de studii: Management Lector dr. Oriana Negulescu

Tema 1

EVALUAREA. PREMIZE, CONTEXT ȘI ABORDĂRI. CONCEPTE ȘI DEFINIȚII ÎN


EVALUARE

Obiective:
• înţelegerea evaluării şi scopului acestei activităţi;
• revizuirea noţiunilor privind proprietatea;
• cunoaşterea denumirii şi conţinutului sumar al standardelor internaţionale de evaluare;
• înţelegerea abordărilor în evaluare;
• diferenţierea între valoare, cost şi preţ în evaluare;
• înţelegerea noţiunii de valoare de piaţă;
• diferenţierea între tipurile de valoare.

Competenţe:
- Explicarea noţiunilor privind proprietatea în evaluarea întreprinderii;
- Însuşirea terminologiei privind standardele internaţionale de evaluare;
- Explicarea conceptelor, metodelor şi abordărilor necesare evaluarării întreprinderii;
- Explicarea diferenţelor dintre valoare, cost şi preţ.

În România evaluarea s-a făcut necesară o dată cu declanşarea procesului de privatizare. Prin privatizare
se înţelege transferul proprietăţii statului în sectorul privat, deci dezetatizare, adică separarea sferei de influenţă a
statului de cea a întreprinderilor, ceea ce presupune dezvoltarea unor mecanisme descentralizate de reglementare
economică, de stimulare a competiţiei şi de transfer al riscului către proprietari de drept privat, obligând la o
administrare eficientă. Ca parte integrantă a procesului de reformă macroeconomica, privatizarea împreună cu
promovarea liberei concurenţe determină o mai mare flexibilitate a procesului economic, reprezintă o provocare la
dorinţa de câştiguri proprii, la antrenare în circuitul economic competitiv şi la o creştere a nivelului de prosperitate.
În cadrul procesului de privatizare o problemă importantă o constituie determinarea valorii întreprinderilor de
stat sau a societăţilor comerciale în care statul deţine un pachet de acţiuni.
Evaluarea întreprinderii este o componentă critică în procesul privatizării, fiind mediatizată şi politizată în
majoritatea ţărilor. Opinia publică, de cele mai multe ori acuză subevaluarea şi "vânzarea de ţară", iar în alte
situaţii acuză supraevaluarea şi "încetinirea voită" a privatizării. Specialiştii germani în domeniu1 susţin deviza
privatizării "cât mai rapid posibil şi cât de lent se impune".
În procesul privatizării evaluarea este necesară deoarece :
- elementele patrimoniale nu reflectă valori de piaţă şi valori determinate în baza unor acte administrative emise
la un moment dat;

1 .
Jurgen Klenk şi alţii - Privatizarea în ţările de tranziţie şi în curs de dezvoltare, Ed.Economica, 1997

1
Universitatea Spiru Haret ANALIZA DIAGNOSTIC ȘI EVALUAREA
Facultatea: Știinte Juridice și Științe Economice Brasov ÎNTREPRINDERII 2019-2020
Program de studii: Management Lector dr. Oriana Negulescu

- trecutul este total neproductibil sub aspectul afacerii, al profitabilităţii, al capacităţii întreprinderii de a produce
profit;
- aptitudinea societăţii comerciale de a degaja profit în viitor nu se poate stabili prin extrapolarea profitului;
- valoarea întreprinderii trebuie să ţină cont de gradul de utilitate a tuturor elementelor patrimoniale;
- cumpărătorul nu poate fi penalizat pentru modul în care au fost gestionate resursele şi au fost efectuate
cheltuieli în perioada trecută.
Deşi intervine în tranzacţiile impuse de acest proces, evaluarea nu este însă legată exclusiv de privatizare, fiind
utilă în diverse domenii în care valoarea de piaţă a proprietăţilor şi bunurilor este un criteriu esenţial.

1.1. Definiţia şi scopul evaluării

Etimologic, cuvântul "evaluare"2 vine de la verbul francez "évaluer", care se traduce prin: a stabili preţul, a
preţui, a estima, a determina valoarea, evaluarea fiind acţiunea de a evalua şi rezultatul ei.
Literatura de specialitate engleză utilizează cuvântul "valuation"3, de origine franceză, având semnificaţia
actului de a estima sau a stabili valoarea sau meritul unui lucru.
Evaluarea este actul sau procesul determinării valorii. Este o activitate intelectuală care necesită abilităţi şi
competenţe deosebite, cunoaşterea şi utilizarea unui complex de tehnici multidisciplinare şi specifice. Evaluarea nu
poate fi considerată o ştiinţă pură întrucât are caracteristicile unei arte. Unul dintre experţii prestigioasei firme de
consultanţă din Anglia "Crown Agents", Peter Albertini, sublinia, cu ocazia prezentării unui raport asupra
privatizării din Polonia în 1992, că evaluarea este o artă şi nu o ştiinţă, întrucât diferitele tehnici aplicate în
evaluare produc diferite valori. Evaluarea implică un element puternic de judecată şi subiectivism şi acestea cresc
cu cât metodele de bază utilizate sunt bazate pe estimări sau proiecţii ale performanţelor viitoare. De asemenea,
precizează expertul citat, în evaluare nu există concluzia de "corect" sau "incorect", "bun" sau "rău", deoarece din
procesul evaluării rezultă "o gamă de valori" care se pot intersecta, sau verifica prin intersectare. Firma de
consultanţă "Coopers & Lybrand" definea evaluarea ca fiind o artă, nu o ştiinţă, şi arta constă în aplicarea
experienţei şi a judecăţii faptelor pentru a ajunge la o evaluare rezonabilă.
Dupa opinia noastră evaluarea este o îmbinare între ştiinţă, experienţă şi artă.
Evaluarea constă dintr-un complex de abordări, de tehnici, procedee şi metode, prin care un bun mobil, un
instrument financiar, o proprietate imobiliară, o întreprindere sau o afacere sunt apreciate la valoarea de piaţă, fiind
asigurată comparabilitatea acestora, îndeosebi în tranzacţii comerciale.
Scopul evaluării este diversificat de multiplele utilizări ale rezultatului acestei activităţi.
Prezentam în continuare, principalele utilizări ale evaluării:
a) Vânzarea-cumpărarea de întreprinderi sau firme
Atât întreprinderile de stat, societăţile comerciale în care statul deţine un pachet de acţiuni, cât şi firmele
înfiinţate prin iniţiativa privată pot constitui obiectul unei tranzacţii de vânzare-cumpărare. Valoarea lor, ca
afacere, sau valoarea acţiunilor care compun capitalul social nu este cea reflectată în contabilitate, fiind necesară
evaluarea.
b) Vânzarea de active
Activele, în accepţiunea comercială şi nu contabilă, reprezintă părţi dintr-o întreprindere, care pot funcţiona
independent, nu afectează obiectul principal de activitate şi se compun cel puţin dintr-o clădire sau parte dintr-o
clădire, cu sau fără mijloace fixe, cum ar fi: magazii sau depozite, ateliere sau secţii de producţie, magazine,

2
Dictionarul explicativ al limbii române, Editura Academiei, 1984.
3
Webster's Encyclopedic Unabridged Dictionary of the English Language, Gramercy Books, 1989.

2
Universitatea Spiru Haret ANALIZA DIAGNOSTIC ȘI EVALUAREA
Facultatea: Știinte Juridice și Științe Economice Brasov ÎNTREPRINDERII 2019-2020
Program de studii: Management Lector dr. Oriana Negulescu

hoteluri şi restaurante, terenuri, alte spaţii cu destinaţie comercială. Acestea pot constitui obiectul unei tranzacţii
comerciale.
c) Fuziunea
În tranzacţiile de fuziune cu a doua firmă este necesară evaluarea acestora, pentru a se cunoaşte valoarea unei
acţiuni sau părţi sociale care trebuie « decontate » acţionarilor şi, de asemenea, valoarea « care se include » în
patrimoniul firmei absorbante.
d) Divizarea
În situaţia divizării unei firme se impune evaluarea întreprinderii "mamă" şi a întreprinderilor "pui" rezultate
din divizare.
e) Înfiinţarea unei societăţi comerciale
La înfiinţarea unei societăţi comerciale este necesar uneori a se evalua aportul în natură adus de asociaţi sau
acţionari la capitalul social.
f) Majorarea capitalului social
Când se hotărăşte majorarea capitalului social al unei societăţi comerciale este necesară evaluarea acesteia,
precum şi a aportului în natură adus din afară.
g) Asocierea în participaţiune
În cazul contractelor de asociere în participaţiune fiecare parte în natură care face obiectul asocierii se supune
evaluării în scopul determinării optimului de împărţire a profitului şi pierderilor rezultate din asociere.
h) Leasingul imobiliar
În situaţia unui contract de leasing imobiliar se procedează la evaluarea obiectului respectiv pentru a se
determina ratele de leasing si valoarea reziduala, ce poate constitui subiect de negociere in vanzare-cumparare.
i) Emisiune de actiuni
In cazul unei emisiuni suplimentare de acţiuni se procedează la evaluarea societăţii comerciale, pentru a se
determina valoarea actuală a valorii nominale a acţiunilor.
j) Lichidare, faliment
În situaţia în care o societate comercială este în stare declarată de faliment şi urmează lichidarea acesteia, în
scopul valorificării bunurilor ce compun patrimoniul, lichidatorul procedează la evaluare.
k) Gajare pentru credite şi împrumuturi, ipoteci
Gajarea unor bunuri din patrimoniul societăţii în scopul obţinerii unor credite sau împrumuturi presupune
evaluarea acestora.
l) Asigurări şi reasigurări
În cazul asigurărilor şi reasigurărilor este necesară evaluarea pentru determinarea primei de asigurare.
m) Bază de impozitare
Pentru necesităţi de fiscalitate este necesară evaluarea proprietăţilor pentru stabilirea bazei de impozitare la care
se aplică cotele prevăzute în Codul fiscal.
n) Situaţii financiare
Pentru respectarea normelor legale şi a principiilor contabilităţii, în special a principiului prudenţei, elementele
patrimoniale se evaluează în cele patru momente esenţiale ale circuitului lor şi anume4: la data intrării în
patrimoniu, la data inventarului, la data întocmirii bilanţului şi la data ieşirii din patrimoniu.
Cel mai important concept care stă la baza evaluării pentru situaţiile financiare conform standardelor
internaţionale de contabilitate este conceptul de « imagine fidelă », care are semnificaţie de adevărat, loial, sincer,
real, corect în sens de neînşelător, în acord cu faptele.

4
Pop A., Contabilitatea financiară românească armonizată cu directivele contabile europene şi cu standardele internaţionale de contabilitate,
Ed. Intelcredo, Cluj-Napoca, 2002, p.19, 36.

3
Universitatea Spiru Haret ANALIZA DIAGNOSTIC ȘI EVALUAREA
Facultatea: Știinte Juridice și Științe Economice Brasov ÎNTREPRINDERII 2019-2020
Program de studii: Management Lector dr. Oriana Negulescu

Obiectul evaluării îl constituie în general organizaţia (întreprinderea, firma, instituţia etc.) în totalitatea
patrimoniului său - iar în particular, o parte, o componentă a ei, care poate fi un activ de natură comercială, sau un
activ de natură contabilă sau o proprietate (teren, construcţii, orice alt mijloc fix, investiţie neterminată, activ de
natura imobilizarilor necorporale), ori un pachet de acţiuni.
Legislaţia din România a cuprins reglementări de reevaluare a patrimoniului în condiţii de piaţă HG 945/1990 şi
HG 403/2000, dar şi măsuri obligatorii de reevaluare a imobilizărilor corporale fără a se ţine cont de principiile
pieţei (HG 26/1992 şi HG 500/1994).

1.2. Clasificarea evaluărilor

Evaluarea poate conduce la o valoare « de piaţă » sau o « valoare diferită de cea de pieţă».
Evaluarea poate fi privită din mai multe puncte de vedere conform clasificării de mai jos.
1. Din punct de vedere al obiectului:
- de proprietăţi imobiliare (terenuri şi construcţii)
- de bunuri mobile (echipamente, mijloace de transport, stocuri)
- de active intangibile
- de active financiare
- de societăţi/întreprinderi
2. Din punct de vedere al scopului:
- contabile : intrare şi ieşire de bunuri, inventariere, bilanţ
- administrative: în scop fiscal pentru determinarea masei impozabile dispuse prin acte normative
- economice : pentru piaţă
3. Din punct de vedere al metodei
- patrimonială
- randament/rentabilitate
- combinată (patrimonială + randament)
- fluxul financiar actualizat (Discounted Cash Flow)
- prin capacitatea beneficiară sau Goodwill
- bursieră
- în afara pieţei
4. Din punctul de vedere al abordării, evaluarea poate fi:
- abordarea prin comparaţia vânzărilor, bazată pe ajustarea preţurilor plătite pentru active comparabile
- abordarea prin venit, prin determinarea valorii actuale a beneficiilor economice viitoare rezultate din
deţinerea proprietăţii respectiv a bunurilor
- abordarea prin cost, bazată pe principiul substituţiei.
Standardele internaţionale de evaluare utilizează clasificarea evaluării din punctul de vedere al abordării.

1.3. Tipuri de proprietate

În scopul evaluării, proprietăţile se clasifică în patru categorii:


1. Proprietatea imobiliară, care cuprinde:
a. orice teren;
b. orice clădire sau altă construcţie ridicată ori încorporată într-un teren;
4
Universitatea Spiru Haret ANALIZA DIAGNOSTIC ȘI EVALUAREA
Facultatea: Știinte Juridice și Științe Economice Brasov ÎNTREPRINDERII 2019-2020
Program de studii: Management Lector dr. Oriana Negulescu

c. orice recoltă, material lemnos, depozit mineral sau altă resursă naturalaă ataşată terenului;
d. orice proprietate accesorie proprietăţii prevăzute mai sus, inclusiv orice şeptel şi orice echipament utilizat în
agricultură sau silvicultură;
e. orice drept de proprietate descris mai sus, inclusiv dreptul de folosinţă sau dreptul de a obţine venit dintr-o astfel
de proprietate.
2. Bunurile mobile, adică bunurile corporale şi necorporale caracterizate prin mobilitatea lor.
Exemple: maşini, utilaje, echipamente, mijloace de transport; stocuri; obiecte de inventar; mobilier, colecţii;
licenţe, brevete de invenţii şi alte active necorporale distincte şi tranzacţionabile în mod individual.
3. Întreprinderi şi proprietăţi generatoare de afaceri (asimilate cu o întreprindere)
Exemple: societăţi comerciale; hoteluri; staţii de benzină; restaurante; teatre şi cinematografe.
4. Active financiare, respectiv activele care rezultă din divizarea legală a proprietăţii asupra întreprinderii sau
proprietăţii imobiliare, dintr-un drept opţional de a vinde sau a cumpăra o proprietate (imobiliară, acţiuni sau alte
instrumente financiare) la un preţ dat şi într-o perioadă stabilită.
IAS 32.11 – Instrumente financiare: prezentare, dă următoarea definiţie:
“Un activ financiar este orice activ care reprezintă:
a. numerar;
b. un instrument de capitaluri poprii al unei alte entităţi;
c. un drept contractual:
(i) de a primi numerar sau un alt activ financiar de la o altă entitate;
sau
(ii) de a schimba active financiare sau datorii financiare cu o altă entitate în condiţii care sunt potenţial favorabile
entităţii; sau
d. un contrat care va fi sau poate fi decontat în propriile instrumente de capitaluri proprii şi este:
(i) un instrument financiar nederivat pentru care entitatea este sau poate fi obligată să primească un număr variabil
al propriilor instrumente de capitaluri proprii;
sau
(ii) un instrument financiar derivat care va fi sau poate fi decontat în alt fel decât prin schimbul unei sume fixe de
numerar sau al unui alt activ financiar pentru un numar fix de instrumente de capitaluri proprii ale entităţii”.
Exemple uzuale de active financiare, care reprezintă un drept contractual de a încasa numerar în viitor, sunt:
 creanţele şi datoriile pe termen scurt comerciale;
 efectele comerciale de încasat şi de plătit;
 împrumuturi de încasat şi de plătit;
 obligaţiuni de încasat şi de plătit.

1.4. Standarde de evaluare

Consiliul Director şi Conferinţa Naţională a ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România) au
adoptat, începând cu 1 ianuarie 2004, Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia a şasea, 2003, publicate de
Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare, ca standarde de evaluare obligatorii pentru membrii
ANEVAR. Aceste standarde au fost actualizate şi completate ulterior astfel: ediţia a 7-a în 2005, ediţia a 8-a în
2007, urmate de actualizări în 2011 și ediția 2014 (tradusă din ediția 2013 a standardelor internaționale), care a
fost completată în 2015 și 2016.

5
Universitatea Spiru Haret ANALIZA DIAGNOSTIC ȘI EVALUAREA
Facultatea: Știinte Juridice și Științe Economice Brasov ÎNTREPRINDERII 2019-2020
Program de studii: Management Lector dr. Oriana Negulescu

De asemenea, a mai hotarât că sintagma “Standardele ANEVAR”, utilizată în legi şi în alte acte normative din
România, înseamnă Standardele Internaţionale de Evaluare (SEV sau IVS=engl. International Valuation Standads),
completate cu Recomandările ANEVAR pentru practica în evaluare (GE-Ghiduri de evaluare până în 2011 și
GME-Ghiduri metodologice de evaluare, conform ediției din 2014).
Rolul Standardelor Internaţionale de Evaluare vizează urmatoarele aspecte esenţiale:
• de a facilita tranzacţiile internaţionale şi a contribui la viabilitatea pieţelor internaţionale de proprietăţi prin
promovarea transparenţei în raportările financiare, precum şi pentru asigurarea credibilităţii evaluărilor efectuate în
scopul garantării creditelor, pentru tranzacţii care presupun transferuri de proprietăţi şi pentru rezolvarea unor
litigii;
• de a servi ca etalon pentru evaluatorii din toata lumea în efectuarea de evaluări credibile, care să corespundă
nevoilor clienţilor, inclusiv cerinţelor de elaborare a situaţiilor financiare;
• de a ajuta la furnizarea standardelor de evaluare şi raportare financiară care să corespundă nevoilor ţărilor în
dezvoltare şi celor recent industrializate.
Aceste Standarde prezintă urmatoarele caracteristici:
 reflectă cea mai bună practică internaţională;
 unifică termenii economici utilizaţi de evaluatori;
 asigură coerenţa cu Standardele Internaţionale de Raportare Financiară şi cu cele din sectorul public.

Standardele internaţionale de evaluare adoptate de ANEVAR, ediția 2014, sunt:


IVS Cadrul general
IVS Cdrul general cuprinde concepte şi principii de evaluare general acceptate cu aplicabilitate pentru toate tipurile
de active şi scopuri ale evaluării.
Standarde generale:
IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
IVS 102 Implementare
IVS 103 Raportarea evaluării
Standarde referitoare la active:
IVS 200 Întreprinderi şi participaţii la întreprinderi
IVS 210 Imobilizări necorporale
IVS 220 Impobilizări coropale mobile
IVS 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare cu anexă Proprietatea imobiliară istorică
IVS 233 Investiţia imobiliară în curs de execuţie
IVS 250 Instrumente financiare
Aplicaţii ale evaluării
IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară cu anexă Evaluarea imobilizărilor corporale din sectorul public
IVS 310 Evaluări ale dreptului asupra proprietăţii imobiliare pentru garantarea împrumutului
IVS 400 Verificarea evaluarilor
IVS 450 Estimarea valorii de asigurare

Ediţia 2014 a Ghidurilor metodologice de evaluare (GME)5 este compusă din:


GME 500 Determinarea valorii impozabile a unei cladiri
GME 520 Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor

5
Standarde de evaluare ANEVAR, Bucureşti, 2014, p.V-VI.

6
Universitatea Spiru Haret ANALIZA DIAGNOSTIC ȘI EVALUAREA
Facultatea: Știinte Juridice și Științe Economice Brasov ÎNTREPRINDERII 2019-2020
Program de studii: Management Lector dr. Oriana Negulescu

GME 530 Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil


GME 600 Evaluarea întreprinderi
GME 620 Evaluarea mașinilor, echipamentelor și instalațiilor
GME 630 Evaluarea bunurilor mobile
Glosar de termeni IVS 2014
Aceste ghiduri vor fi completate de ANEVAR pe măsura preluării şi traducerii acestora din documentele
internaţionale6.
Actualizările din 2016 cuprind colecția de standardele internaționale (IVS) grupate în standarde de evaluare
ANEVAR (SEV) denumite Standarde de evaluare a bunurilor :
I. Standarde generale
SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
SEV 101 Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 101)
SEV 102 Implementare (IVS 102)
SEV 103 Raportare (IVS 103)
II. Standarde pentru active
Bunuri imobile
SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 230)
SEV 232 Evaluarea proprietatii generatoare de afaceri
SEV 233 Investitia imobiliara în curs de construire (IVS 233)
SEV 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru garantarea împrumutului (IVS 310)
SEV 320 Estimarea valorii de investitie pentru investitori individuali (EVA 5)
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile în contextul Directivei privind administratorii de fonduri de investitii
alternative (EVA 7)
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile si eficienta energetica (EVA 8)
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cladirilor
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
Întreprinderi, fond de comert si alte active necorporale
SEV 200 Întreprinderi si participatii la întreprinderi (IVS 200)
SEV 210 Active necorporale (IVS 210)
GEV 600 Evaluarea întreprinderii
Bunuri mobile
SEV 220 Masini, echipamente si instalatii (IVS 220)
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura masinilor, echipamentelor, instalatiilor și stocurilor
Actiuni si alte instrumente financiare
SEV 250 Instrumente financiare (IVS 250
III. Standarde pentru utilizari specifice
SEV 300 Evaluari pentru raportarea financiara (IVS 300)
SEV 400 Verificarea evaluarii
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare (EVA 4
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea împrumutului

1.5. Abordări în evaluare

În evaluare întreprinderii se utilizează cele trei abordări7 şi anume:

6
Prin urmare, nu mai sunt valabile precizarile din standardele si ghidurile din edițiile anterioare, care contrazic documentele
din 2014.
7
Standarde de evaluare, ANEVAR, ed. 2014, op.cit.

7
Universitatea Spiru Haret ANALIZA DIAGNOSTIC ȘI EVALUAREA
Facultatea: Știinte Juridice și Științe Economice Brasov ÎNTREPRINDERII 2019-2020
Program de studii: Management Lector dr. Oriana Negulescu

- Abordarea prin piaţă- oferă o indicaţie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau
similare, al căror preţ se cunoaşte.
- Abordarea prin venit –oferă o indicaţie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o
sigură valoare a capitalului.
- Abordarea prin cost- oferă o indicaţie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform căruia un
cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ decât costul necesar obţinerii unui activ a cu aceaşi utilitate, fie prin
cumpărare fie prin construire.

1.6. Preţul, costul şi valoarea

Pentru nespecialişti, între valoare, cost şi preţ nu sunt prea mari deosebiri. Pentru evitarea confuziei dintre teorie
şi fapte este necesară diferenţierea de ordin semantic dintre valoare şi preţ plătit sau curs la Bursă şi cost8.
Preţul este cantitatea de monedă cerută sau oferită pentru achiziţionarea unei unităţi de satisfactori sau
prodfactori. Indiferent de utilitatea unui bun, preţul său există numai în măsura în care se realizează un schimb,
adică producătorul şi cumpărătorul sunt diferiţi. Preţul, adică preţul plătit efectiv într-o tranzacţie sau cursul la
Bursă, este un fapt tangibil, real. S-ar putea ajunge chiar la a se considera că un preţ plătit este o exagerare în raport
cu o valoare declarată rezonabilă, deşi preţul este un fapt, iar valoarea o opinie.
Costul, în limbaj curent, este cheltuiala în bani, ce trebuie suportată pentru a putea beneficia de un bun sau
serviciu, iar în sens ştiinţific este expresia în bani a eforturilor pentru producerea şi desfacerea unor bunuri şi
servicii.
În optica Standardelor Interanţionale de Evaluare, abordarea valorii prin cost este una dintre cele trei abordări
recunoscute pentru evaluarea activelor.
În optica IFRS 2006, principalele categorii de cost şi definiţiile lor sunt:
Cost: suma plătită în numerar sau echivalente de numerar, ori valoarea justă a altor contraprestaţii efectuate
pentru achiziţionarea unui activ, la data achiziţiei sau construcţiei acestuia, sau, acolo unde este cazul, valoarea
atribuită acelui activ la recunoaşterea iniţială.
Cost curent : suma în numerar sau echivalente de numerar care ar trebui plătită dacă acelaşi activ sau unul
asemănător ar fi achiziţionat în prezent.
Cost istoric : activele sunt înregistrate la suma plătită în numerar sau echivalente de numerar plătită în
momentul cumpărării lor sau la valoarea justă a sumei plătite în momentul achiziţionării lor.
În evaluarea proprietăţilor specializate, în mod uzual se întâlnesc următoarele concepte de cost:
Costul de înlocuire (nou) rezultă în mod normal din costul de achiziţie curent al unui activ similar modern sau
echivalent, sau al unei capacităţi productive echivalente sau de servicii potenţiale.
În cazul evaluăarii unei construcţii, costul de înlocuire (brut) presupune utilizarea materialelor, tehnicilor şi
proiectelor moderne.
În cazul activelor necorporale (brevete de invenţie, know-how, programe informatice, forţă de muncă instruită
etc.), costul de reproducţie se mai numeşte costul de recreare.
Costul de înlocuire net (CIN) este costul de înlocuire sau de recreare minus orice formă de depreciere (fizică,
funcţională şi externă).

8
Dobrotă N., Dicţionar de economie, Ed. Economică, Bucureşti, 1999.

8
Universitatea Spiru Haret ANALIZA DIAGNOSTIC ȘI EVALUAREA
Facultatea: Știinte Juridice și Științe Economice Brasov ÎNTREPRINDERII 2019-2020
Program de studii: Management Lector dr. Oriana Negulescu

Valoarea reprezintă mărimea calităţii, a însuşirii unui bun sau serviciu de a satisface o nevoie, de a fi util şi de
a fi schimbat pe alte bunuri economice. Prin valoare, înţelegem deci calitatea convenţională a bunului care i se
atribuie în urma unor calcule sau a unei expertize. Valoarea nu este un fapt, ci mai degrabă o opinie.
Este util să măsurăm/determinăm o valoare care să fie calificată ca normală, rezonabilă, realistă pe piaţă, iar o
tranzacţie să fie posibilă la acest preţ. Dar putem vorbi şi de un domeniu al valorilor cu limite minimală şi
maximală, pesimistă şi optimistă. Valoarea este deci produsul unei determinări teoretice, care poate fi o bază de
comparaţie (o referinţă) sau un rezultat al unor calcule complexe prin aplicarea unor metode sau formule.
O tranzacţie pe piaţă este un schimb care are la bază comunicarea dintre părţi, având ca limbaj termeni ai
metodelor de evaluare.
Conform standardelor de evaluare IVSC9, valoarea este un concept economic referitor la preţul cel mai
probabil, convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare. Valoarea unui
bun sau serviciu nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preţ care va fi plătit pentru bunuri şi
servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiţie a valorii.
Exemple:
- valoarea unui teren de 500 mp pentru o casă cu 50 euro/mp = 25.000 euro; valoarea contabilă a terenului
de 500 mp aparţinând unei firme = 8.500 lei (2.125 euro) achiziţionat în anul 2003; preţ de piaţă (în tranzacţie) în
decembrie 2014 =14.000 euro
- valoarea unui depozit de 1000 mp: valoarea contabilă (construcţie în anul 2001) = 200.000 euro; valoarea
de piaţă în noiembrie 2014 = 300.000 euro; preţ de piaţă (în tranzacţie) în decembrie 2014 = 225.000 euro.

1.7. Tipuri de valoare

Conform standardelor internaţionale de evaluare un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de
estimare a unei valori10.
Tipurile de valoare recunoscute de standardele din 2014 sunt: valoarea de piaţă, valoarea de investiţie, valoarea
specială şi valoarea sinergiei.
În standardele internaţionale de contabilitate se utilizează termenul de valoare justă.

1. Valoarea de piaţă
Conform standardelor internaţionale de evaluare (2014) valoarea de piaţă este definită astfel:
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un
cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate de
marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără
constrângere11.
Definiția din 2016 este similară, dar utilizează câteva modificări de nuanță:

9
Standarde Internaţionale de Evaluare, Ed. a 8-a, IVSC, în limba română prin grija ANEVAR, ediţie electronică INVEL – Multimedia
Bucureşti, 2007.
10 Standarde de evaluare, ANEVAR, ed. 2014, op.cit., p.7.
11
Standarde de evaluare, ANEVAR, ed. 2014, op.cit., p.8-11.

9
Universitatea Spiru Haret ANALIZA DIAGNOSTIC ȘI EVALUAREA
Facultatea: Știinte Juridice și Științe Economice Brasov ÎNTREPRINDERII 2019-2020
Program de studii: Management Lector dr. Oriana Negulescu

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un
cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care
părţile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

- Termenul proprietate este utilizat, deoarece obiectul acestor Standarde este evaluarea proprietăţii.
Întrucât aceste Standarde se referă şi la raportarea financiară, în definiţia generală poate fi utilizat şi termenul activ
în locul termenului proprietate. Fiecare parte a definiţiei are propriul ei cadru conceptual:
- „Suma estimată …” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare (de obicei în moneda naţională)
plătibil pentru proprietate într-o tranzacţie fiind preţul cel mai probabil, care se poate obţine, în mod rezonabil, pe
piaţă, la data evaluării, în conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Acesta este cel mai bun preţ obtenabil, în mod
rezonabil, de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil, în mod rezonabil, de către cumpărător.
- Această estimare nu se referă la un preţ estimat inflatat sau deflatat de termeni sau circumstanţe speciale,
cum ar fi acordurile atipice de finanţare, vânzare şi leaseback, anumite considerente sau concesii speciale acordate
de orice persoană implicată în vânzare sau de orice element al valorii speciale (definită în IVSC Standard 2).
- „…o proprietate va fi schimbată …” se referă la faptul că valoarea unei proprietăţi este mai degrabă o
sumă de bani estimată decât un preţ de vânzare predeterminat sau preţul curent de vânzare. Este preţul la care piaţa
aşteaptă ca o tranzacţie, care întruneşte toate celelalte părţi ale definiţiei valorii de piaţă, să poată fi încheiată la
data evaluării.
- „…la data evaluării …” impune faptul că valoarea de piaţă estimată este specifică unui moment, unei
date precise. Deoarece pieţele şi condiţiile de piaţă se pot modifica, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau
inadecvată pentru o altă dată. Valoarea estimată va reflecta starea şi circumstanţele pieţei la data evaluării, şi nu la
o dată anterioară sau ulterioară. De asemenea, definiţia presupune şi realizarea simultană a schimbului şi
definitivarea contractului de vânzare, fără orice fluctuaţie a preţului care altfel ar putea să apară.
- „…între un cumpărător hotărât (decis) …“ se referă la un cumpărător care este motivat dar nu constrâns
să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici determinat să cumpere la orice preţ. De asemenea,
acesta este un cumpărător care achiziţionează mai degrabă în concordanţă cu realităţile pieţei curente şi cu
aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei pieţe imaginare sau ipotetice, a cărei existenţă nu poate fi
demonstrată sau anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piaţă.
Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”.
- Un evaluator nu trebuie să formuleze ipoteze nerealiste despre conjunctura pieţei şi nici să ia în
considerare un nivel al valorii de piaţă peste cel obtenabil în mod rezonabil.
- „…un vânzător hotărât…” nu este nici nerăbdător sau constrâns/dispus să vândă la orice preţ, nici forţat
să menţină un preţ care nu este considerat realist pe piaţa curentă. Acest vânzător hotărât este motivat să vândă
proprietatea, în condiţiile pieţei, la cel mai bun preţ obtenabil pe piaţa liberă, după o activitate de marketing
corespunzătoare, oricare ar fi acel acestei consideraţii, deoarece „vânzătorul hotărât” este un proprietar ipotetic.
- „…într-o tranzacţie nepărtinitoare,(cu preţul determinat obiectiv)…” înseamnă o tranzacţie încheiată de
părţi între care nu există o relaţie particulară sau specială (de exemplu, compania mamă cu filiala sa, proprietarul
cu chiriaşul), care ar face ca preţurile tranzacţiilor să nu fie caracteristice pieţei sau să fie majorate prin includerea
unui element de valoare specială (IVS 2). Tranzacţia la valoarea de piaţă se presupune că are loc între părţi
independente, fiecare acţionând în mod independent.
- „…după un marketing adecvat (după o activitate de marketing adecvată)…“ înseamnă că proprietatea
va fi prezentată pe piaţă în cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea ei la cel mai bun preţ, care se poate
obţine în mod rezonabil, în acord cu definiţia valorii de piaţă. Durata timpului de expunere pe piaţă poate varia în
funcţie de condiţiile pieţei, dar trebuie să fie suficientă pentru a permite ca proprietatea să fie adusă în atenţia unui
număr corespunzător de potenţiali cumpărători. Perioada de expunere trebuie să înceapă înainte de data evaluării.
- „…în care părţile au acționat fiecare (părţile implicate) au acţionat în cunoştinţă de cauză şi
prudent…” presupune că atât cumpărătorul decis, cât şi vânzătorul hotărât sunt informaţi, de o manieră rezonabilă,
în legătură cu natura şi caracteristicile proprietăţii, cu utilizările existente şi potenţiale ale acesteia, precum şi
asupra stadiului în care se află piaţa, la data evaluării. Se mai consideră că fiecare parte acţionează în propriul

10
Universitatea Spiru Haret ANALIZA DIAGNOSTIC ȘI EVALUAREA
Facultatea: Știinte Juridice și Științe Economice Brasov ÎNTREPRINDERII 2019-2020
Program de studii: Management Lector dr. Oriana Negulescu

interes şi în mod prudent, dispunând de cunoştinţele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ, corespunzător
poziţiei ocupate în tranzacţie. Prudenţa este măsurată prin referire la conjunctura pieţei, de la data evaluării şi
neluând în considerare eventualele informaţii ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un vânzător care
vinde proprietatea pe o piaţă cu preţuri în scădere, la un preţ mai mic decât cele anterioare. În asemenea cazuri,
valabile şi pentru situaţii de vânzare şi cumpărare caracteristice pieţelor care înregistrează variaţii de preţuri,
cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informaţii de piaţă, disponibile la
data evaluării.
- …şi fără constrângere…” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar
niciuna nu este nici forţată, nici obligată în mod nejustificat să facă acest lucru.
Valoarea de piaţă este înţeleasă ca fiind valoarea unei proprietăţi estimată fără luarea în considerare a
costurilor de vânzare sau de cumpărare şi fără includerea nici unui impozit sau taxe asociat(e).
Valoarea de piaţă este tipul de valoare cel mai des solicitat unui evaluator. În orice raport de evaluare, prin
care se concretizează procesul de evaluare, trebuie dată definiţia valorii de piaţă, dacă scopul evaluării este
estimarea acestui tip de valoare. În situaţii excepţionale, valoarea de piaţă poate să aibă o mărime negativă.
În standardul ediția 2007 se prevede că “în situaţii excepţionale, valoarea de piaţă poate avea o mărime
negativă. Aceste situaţii includ unele proprietăţi închiriate, unele proprietăţi specializate, proprietăţi învechite al
căror cost de demolare este mai mare decât valoarea terenului, unele proprietăţi contaminate şi altele”.
2. Valoarea de investiţie
Valoarea unei proprietăţi pentru un anumit investitor sau clasă de investitori, pentru obiective de investiţii sau
pentru obiective de exploatare identificate. Acest concept subiectiv relaţionează o anumită proprietate de un anumit
investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective şi/sau criterii de investiţii identificabile. Această bază
de evaluare este adecvată pentru situaţia în care numai o anumită parte, de obicei entitatea, obţine avantaje
specifice. Altfel spus, diferenţa dintre valoarea unui activ pentru o anumită entitate şi valoarea de piaţă a acelui
activ reprezintă motivaţia cumpărătorilor şi vânzătorilor de a intra pe piaţă.
3. Valoarea specială
O sumă de bani peste valoarea de piaţă, care reflectă atributele/caracteristicile speciale ale unui activ, care au o
valoare numai pentru un cumpărător special.
Cumpărătorul special este un cumpărător pentru care un anumit activ are o valoare specială datorată avantajelor
provenite din dreptul de proprietate asupra acestuia, avantaje de care nu pot beneficia ceilalţi cumpărători.
Valoarea specială apare când un activ are atribute/caracteristici care îl fac mai atractiv pentru un anumit
cumpărător, sau pentru o categorie limitată de cumpărători faţă de ceilalţi cumpărători.
Aceste atribute/caracteristici se pot referi la aspectele fizice, geografice, economice sau legale ale unui activ.
4. Valoarea sinergiei
Un element suplimentar de valoare, care este creat de combinarea/fuziunea a două sau mai multe proprietăţi, în
care valoarea rezultată în urma combinării/fuziunii este mai mare decât suma valorilor proprietăţilor individuale
înainte de combinarea lor. Valoarea sinergetică poate fi o formă a valorii speciale, care apare îndeosebi din
combinarea a două sau mai multe active din care rezultă un nou activ, care are o valoare mai mare decât suma
valorilor activelor individuale.

Aplicarea unui tip de valoare poate fi clarificată prin identificarea ipotezelor situaţiei specifice a entităţii care
deţine proprietatea, de exemplu continuitatea exploatării, o entitate pe cale de lichidare sau o entitate ale cărei
active sunt vândute pentru recuperare.
În evaluare se va ţine cont de faptul că atunci când un client nu dă o instrucţiune referitoare la tipul de valoare,
evaluatorul va face analiză necesară pentru identificarea tipurilor de valoare adecvate.

11
Universitatea Spiru Haret ANALIZA DIAGNOSTIC ȘI EVALUAREA
Facultatea: Știinte Juridice și Științe Economice Brasov ÎNTREPRINDERII 2019-2020
Program de studii: Management Lector dr. Oriana Negulescu

Fiecare tip de valoare estimat trebuie să fie definit prin preluarea definiţiei din Standardele de Evaluare.
Dacă scopul evaluării este estimarea unui tip de valoare diferit de valoarea de piaţă, se va face o menţiune
specială de avertizare a clientului că acel tip de valoare nu trebuie confundat cu valoarea de piaţă.

Termenii specifici Standardelor internaţionale de contabilitate sunt:


Valoarea justă
Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunăvoie, între două părţi interesate aflate în cunoştinţă de
cauză, în cadrul unei tranzacţii desfăşurate în condiţii obiective, cu preţul determinat obiectiv (IAS 16.6). În IAS
16.32 se precizează “valoarea justă a terenului şi clădirilor este determinată în general după datele de evidenţă de
pe piaţă, printr-o valoare efectuată de profesionişti calificaţi în evaluare”. În optica IVS 2, valoarea justă este un
concept mai larg decât valoarea de piaţă.
Valoarea contabilă
Valoarea la care un activ este recunoscut în bilanţ după scăderea amortizării cumulate până la acea dată, precum
şi a pierderilor cumulate din depreciere (IAS 16.6).
Valoarea depreciabilă (amortizabilă)
Costul unui activ, sau o altă valoare substituită costului, din care s-a scăzut valoarea reziduală (IAS 16.6).
Valoarea realizabilă netă
Preţul de vânzare estimat, ce ar putea fi obţinut pe parcursul desfăşurării normale a activităţii, mai puţin
costurile estimate pentru finalizarea bunului şi costurile estimate necesare vânzării (IAS 2.6).
Valoarea recuperabilă (a unui activ sau unităţi generatoare de numerar)
Este cea mai mare valoare dintre valoarea justă minus costurile de vânzare şi valoarea sa de utilizare (IAS
36.6).
Valoarea justă minus costurile de vânzare
Valoarea care poate fi obţinută din vânzarea unui activ sau a unei unităţi generatoare de numerar, în cadrul unei
tranzacţii desfăşurate în condiţii obiective între părţi interesate şi în cunoştinţă de cauză, minus costurile de cedare
(IAS 36.6).
Valoarea de utilizare
Valoarea actualizată a viitoarelor fluxuri de numerar preconizate să se obţină de la un activ sau de la o unitate
generatoare de numerar (IAS 36.6).
Valoarea reziduală
Valoarea estimată pe care ar obţine-o o entitate din cedarea unui activ, după deducerea costurilor estimate
pentru cedare, dacă activul avea deja vechimea şi condiţia prevăzută pentru sfârşitul duratei de viaţă utilă (IAS
16.6).
Valoarea de impozitare
Conform Codului fiscal 2016. Se stabileste o valoare baza de impozitare in functie de utilizarea cladirilor:
Rezidential, Nerezidential si Mixt.
În literatura de specialitate se întâlnesc mai multe tipuri de valoare, ca de exemplu: valoarea de utilizare,
valoarea de exploatare continuă, valoarea de asigurare, valoarea de impozitare, de impunere sau valoarea
impozabilă, valoarea de recuperare, valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forţată şi valoarea de
garantare a creditului ipotecar, care au fost eliminate de IVS 1 editia a 8-a (2007) sau de ediţia a 9-a (2011).
Anumiţi termeni, care nu sunt utilizaţi deseori în procesul de evaluare, nu reprezintă tipuri de valoare distincte,
ci pur şi simplu descriu situaţia activului sau circumstanţele în care acesta se schimbă. Astfel, valoarea activului

12
Universitatea Spiru Haret ANALIZA DIAGNOSTIC ȘI EVALUAREA
Facultatea: Știinte Juridice și Științe Economice Brasov ÎNTREPRINDERII 2019-2020
Program de studii: Management Lector dr. Oriana Negulescu

poate fi determinată fie pe baza valorii de piaţă, fie la tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă, prezentate şi
definite mai sus.
Mai exista şi alte tipuri de valoare, diferite de valoarea de piaţă, a căror definiţie este redată într-un contract sau
statut (de exemplu, valoarea de impozitare – conformă cu Codul Fiscal, valoarea de asigurare, valoarea de
despăgubire stabilită de o instanţă judecătorească).
Conform standardelor internaţionale de contabilitate în activitatea de evaluare sunt folosiţi trei termeni:
a. Valoarea întreprinderii pe premisa continuităţii exploatării (Going Concern Value)
Acest termen se referă la transferarea unei entităţi de afaceri privită ca o entitate în exploatare. Scenarii
alternative de evaluare se pot referi la:
- transferul tuturor activelor privite ca o entitate complexă dar după închiderea întreprinderii, sau la
- transferul ca elemente individuale a unor active utilizate în mod curent în întreprindere.
b. Valoarea de lichidare
Acest termen descrie o situaţie în care un grup de active folosite într-o întreprindere sunt oferite la vânzare în
mod individual (element cu element), de obicei în urma închiderii întreprinderii.
c. Valoarea de recuperare
Acest termen descrie valoarea unui activ care a ajuns la sfârşitul duratei lui de viaţă economică pentru scopul în
care a fost creat. Totuşi, activul ar putea avea o valoare pentru o utilizare alternativă sau pentru recuperarea
materialelor conţinute (casare).
Cei trei termeni de mai sus nu trebuie utilizaţi niciodată fără o precizare suplimentară, ci prin adăugarea tipului
de valoare la care se referă, de exemplu prin folosirea expresiilor: “valoarea de piaţă pe premisa continuităţii
exploatării”, “valoarea justa pe premisa continuităţii exploatării”, “valoarea de piaţă pentru lichidarea activelor”.
Evaluările făcute prin folosirea unor tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă necesită ipoteze adiţionale
diferite, care trebuie să fie identificate în mod clar de către evaluator şi prezentate în raportul de evaluare. Dacă, în
anumite situaţii, nu poate fi susţinut un tip de evaluare alternativ, evaluatorul trebuie să nu accepte misiunea de
evaluare.
De asemenea, nu se mai utilizează noţiunile (care au avut numai o aplicabilitate particulară): valoarea
substanţială brută; valoarea substanţială netă; valoarea matematică; valoarea de circulaţie; valoarea de
comercializare. În evaluarea terenului sau a mijloacelor fixe nu se utilizează noţiuni ca: valoare comercială; valoare
de comercializare; valoare tehnică etc.

Concepte şi termeni de reţinut

• evaluare
• valoare de piaţă
• standarde internaţionale de evaluare
• abordarea prin comparaţia vânzărilor
• abordarea prin venit
• abordarea prin cost.
• preț
• cost
• cost de înlocuire
• valoare de piaţă
• valoarea specială
• valoarea de investiție
• valoarea sinergetică

13
Universitatea Spiru Haret ANALIZA DIAGNOSTIC ȘI EVALUAREA
Facultatea: Știinte Juridice și Științe Economice Brasov ÎNTREPRINDERII 2019-2020
Program de studii: Management Lector dr. Oriana Negulescu

Întrebări de autoevaluare

1. Ce este evaluarea? În ce constă? De ce este necesară?


2. Care sunt principalele utilizări ale evaluării?
3. Ce este conceptul de « imagine fidelă »?
4. Care este rolul Standardelor Internaţionale de Evaluare?
5. Cum se clasifică evaluările?
6. Care sunt cele trei abordari în evaluarea întreprinderii?
7. Care este deosebirea dintre valoare, cost şi preţ?
8. Cum se defineşte valoarea de piaţă?
9. Ce este valoarea de investiţie sau subiectivă?
10. Ce diferenţă este între valoarea de piaţă şi valoarea justă?
11. Ce este valoarea specială?
12. Ce este valoarea sinergiei (sau valoare din comasare)?

Temă de casă:
Răsfoiţi ziare şi reviste de “Imobiliare” şi extrageţi din rubrica “vânzări şi cumpărări” datele privind case și
terenuri oferite la vânzare! Includeţi datele culese într-un fişier şi construiți un tabel de comparaţii pentru case și
unul pentru terenuri!

14