Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
În această lecție vorbim despre autorizația de construire a clădirilor, informaţiile de bază ale acestora
și negocierile cu privire la proiectele de investiții din punct de vedere juridic. Explicăm și
documentația tehnică necesară pentru construirea unei clădiri.
Având în vedere că gestionarea proiectelor de investiții este o abordare complexă (în special din
punct de vedere juridic) în legătură cu alte domenii ale managementului proiectelor, în continuarea
lecției vorbim despre cele mai importante elemente legale ale proiectelor de investiții.
Construirea oricărei clădiri se face pe baza unei autorizații și a unei documentații tehnice, în
condițiile și modul stabilit de legile țării respective. Autorizația de construire a clădirilor este
eliberată, de obicei, de Inspectoratul în Construcţii, dacă nu este specificat altfel de Constituția
țării. Împreună cu cererea pentru eliberarea unei autorizații de construire, administrației locale mai
trebuie înmânate și următoarele:
1. investitor
2. construcția în curs
3. parcela cadastrală pe care se construiește clădirea
4. documentația pe baza căreia a fost eliberat
5. data de expirare a autorizației
6. clădirea existentă care va fi demolată în vederea construirii celei noi
O autorizație de construire este eliberată pentru întreaga clădire și poate fi eliberată doar
pentru o parte a clădirii dacă acea parte reprezintă un întreg tehnic și funcțional, dacă
durata construcției este mai mare, adică dacă dinamica procesului de construcție o cere.
În cazul construcțiilor care prezintă un pericol public, autorizația de construire pentru executarea
lucrărilor de intervenție în primă urgență, care constau din sprijinirea elementelor
structurale/nestructurale avariate, demolări parțiale și consolidări, accidente tehnice sau calamități
sau alte evenimente cu caracter excepțional, se emite imediat de către autoritățile administrației
publice compentente, urmând ca documentația tehnico-economică, expertiza tehnică, studiul de
fezabilitate, documentația de avizare să fie elaborate și aprobate pe parcursul sau la încheierea
executării lucrărilor.
Documentația tehnică pentru construirea unei clădiri
Documentația tehnică pentru construirea și reconstruirea unei clădiri este alcătuită din:
I. proiectul general,
V. macheta.
Toate informațiile detaliate ale documentației tehnice sunt prezentate de legea privind planificarea și
construcțiile dintr-o anumită țară.
I. Proiectul general
Proiectul general conține informații despre locația la nivel macro al clădirii, dispoziția generală a
clădirii, conceptul tehnic și tehnologic al clădirii, metoda de asigurare a infrastructurii, posibile
variante ale soluțiilor spațiale și tehnice de integrare în spațiu, condițiile naturale, evaluarea
impactului asupra mediului, caracteristicile tehnico-geologice și geotehnice ale terenului din punct
de vedere al determinării conceptului general al validității construirii clădirii, lucrările de cercetare
pentru crearea designului conceptual, protecția bunurilor naturale și imobile, funcționalitatea și
trăinicia soluției.
II. Designul conceptual
Designul conceptual conține planul de ansamblu și informații despre locația la nivel micro a
clădirii, caracteristicile tehnico-tehnologice și de exploatare a acesteia, caracterisiticile tehnico-
geologice și geotehnice ale terenului și solului, elementele tehnico-tehnologice și organizaționale ale
construcției, măsurile de prevenire sau reducere a influențelor negative asupra mediului, soluții
conceptuale pentru infrastructură, o analiză comparativă a mai multor soluții tehnice din punct de
vedere al locației și proprietăților terenului, funcționalitatea, stabilitatea, evaluarea impactului asupra
mediului, bunurile culturale naturale, imobile, temeinicia construcției și a exploatării, costurile de
construire, transport, mentenanță, energie și alte costuri.
III. Proiectul principal
Proiectul principal conține condiții detaliate tehnico-geologice și geotehnice ale construcției,
elaborarea caracteristicilor tehnico-tehnologice ale clădirii cu echipamentul și instalațiile, calcularea
construcțiilor clădirii, stabilitatea și siguranța clădirii, informații din lucrările geodezice necesare,
soluția pentru fundația clădirii, o soluție tehnică pentru infrastructură cu un mod de a conecta și a
aranja zonele libere, condiții pentru protejarea clădirii și a clădirilor învecinate, soluții tehnico-
tehnologice și organizaționale pentru construirea clădirii, planul de ansamblu, elaborarea măsurilor
de prevenire sau reducere a influențelor negative asupra mediului, costurile de construire și
întreținere, alte proiecte, studii și alte informații în funcție de obiectivul proiectului.
IV. Proiectul operațional
Proiectul operațional este creat pentru nevoile executării lucrărilor de construire, dacă proiectul
principal nu conține detaliile elaborate necesare pentru executarea lucrărilor.
V. Macheta
Documentația tehnică pentru construirea unei clădiri poate fi realizată de o organizație, adică o altă
persoană juridică înregistrată în registratura corespunzătoare realizării documentației tehnice și
semnată de un arhitect-șef. O persoană angajată de organizație care este autorizată să determine
anumite condiții pe baza cărora se realizează documentația tehnică, nu poate participa la crearea
documentației tehnice, precum nici o persoană care supervizează aplicarea reglementărilor juridice.
Documentația tehnică poate fi creată de o persoană din altă țară numai în condițiile specificate în
lege.
Construirea clădirii poate fi începută doar pe baza unei autorizații de construire în vigoare și a
unui certificat prezentat autorității care a emis autorizația de construire și certificatul de
inspecție a clădirii și a muncii. Dacă o persoană inițiază o dispută împotriva autorizației finale de
construire, iar disputa se încheie cu o decizie în favoarea investitorului, acesta are dreptul să ceară
părții care a pierdut disputa, compensații pentru daune și profitul pierdut, conform legii speciale care
reglementează acest aspect.
Construirea clădirilor, adică executarea lucrărilor, poate fi efectuată de o organizație sau altă
persoană juridică care este înregistrată la un birou pentru construirea clădirilor și care angajează
persoane cu licență de constructor șef și rezultate profesionale adecvate, ceea ce presupune faptul că
organizația sau persoana juridică a mai participat la un proces de construire, adică la acest tip de
activitate.
Conform legii referitoare la planificarea și construirea într-o țară, contractantul alege de obicei un
constructor responsabil care gestionează construirea clădirii. Constructorul responsabil poate fi o
persoană cu licență, cu expertiză și licență de muncă.
Investitorul este obligat să asigure supervizare profesională pe durata construcției clădirii pentru
care a fost emisă autorizația de construire.
Supervizarea profesională:
În orice caz, fragmentele din lege referitoare la proiectele de investiții și la construcția clădirilor de
investiții sunt foarte clare și precise, așa că procedurile în cazul violării lor sunt amenzi definite strict
și alte tipuri de sancțiuni.
În ceea ce privește proiectele de investiții, negocierea construcției este mai întâi definită și
efectuată, iar acest proces conține contracte de construcție, contracte de servicii de consultanță și
contracte de asigurare a costurilor transportului și instalării echipamentului. De obicei, legea
construcțiilor:
Conform legii obligațiilor dintr-un stat, contractul de construire reprezintă un contract nominal
care trebuie redactat în formă scrisă și ale cărui capitole relevante sunt contractul de muncă și
contractul de construire. Prin contractul de construire, constructorul se obligă să construiască o
clădire pe un anumit teren până la un termen limită stabilit, în timp ce beneficiarul se obligă să
plătească suma de bani stabilită la prețurile stabilite. Contractul de construire trebuie încheiat în scris.
Construcțiile pot fi clădiri, baraje, poduri, tuneluri sisteme de apă, sisteme de canalizare, drumuri,
fântâni și alte construcții a căror realizare necesită lucrări complexe. Contractantul este obligat să
asigure beneficiarului supravegherea constantă a lucrărilor și verificarea cantității, calității și
carcaterul adecvat al obiectelor în construcție. Pentru orice deviere de la proiect, de la lucrările
prestabilite, constructorul trebuie să aibă un acord în scris de la beneficiar.
Costurile lucrărilor se pot stabili pe unitatea de măsură a lucrărilor stabilite, care reprezintă
prețul pe unitate sau pe suma totală pentru întreaga lucrare sau clădire, care reprezintă prețul
total stabilit. Dacă în contract nu este prevăzut altfel, contractantul, care și-a îndeplinit obligația în
termenul limită stabilit, poate cere o mărire a prețurilor dacă valoarea elementelor pe baza cărora s-a
stabilit prețul a crescut independent de el. Deci, prețul trebuie să fie mai mare cu două procente.
Dacă acordul a fost ca prețul să nu se modifice după încheierea contractului, iar costul elementelor
pe baza cărora s-a stabilit prețul crește independent de contractant, acesta poate cere o modificare a
prețurilor dacă preţul elementelor a crescut fără influența sa într-o asemenea măsură încât costul
total al lucrărilor crește cu mai mult de 10%.
Contractantul este responsabil pentru orice lipsuri referitoare la terenul pe care a fost
construită clădirea. Această situație poate apărea în 10 ani după transferarea și acceptarea
lucrărilor, dacă studiul geotehnic sau alte documente adecvate nu au stabilit că terenul este adecvat
pentru construire și apare vreo circumstanță care să pună sub semnul întrebării validitatea
documentelor. Același lucru este valabil și pentru arhitect, dacă o eroare a clădirii sau terenului
apare dintr-o greșeală din proiect. De asemenea, același lucru se aplică și persoanei care
coordonează supravegherea, dacă o eroare a clădirii sau a terenului apare dintr-o greşeală de
supraveghere. Aceste persoane trebuie să răspundă în fața fiecărui proprietar, nu a
investitorului. Responsabilitatea lor nu poate fi exclusă sau limitată prin contract.
Dacă contractul de construire conține o clauză care îl desemnează pe contractant ca fiind singurul
responsabil sau o clauză similară, contractantul se obligă singur să efectueze toate lucrările necesare
pentru construirea și utilizarea clădirii. În acest caz, prețul stabilit include valoarea tuturor lucrărilor
neprevăzute și a surplusului de lucrări și exclude impactul lipsei de lucrări la prețul stabilit. În
practică, un contract la cheie este de obicei combinat cu un contract cu preț fix. Diferența
constă în responsabilitatea pentru funcționalitatea sau capacitatea clădirii. În titlul contractului
nu se specifică dacă este un contract la cheie. Important este să se determine responsabilitatea
pentru finalizarea și funcționalitatea clădirii.
Prețul este întotdeauna calculat ca totalul, suma totală a tuturor lucrărilor și a transporturilor din
timpul proiectului. Acesta poate fi fix sau se poate schimba dacă se schimbă circumstanțele.
În general, elementele importante ale contractelor proiectelor din toate domeniile
managementului de proiect sunt:
Termenul limită de finalizare a lucrărilor poate fi stabilit la o dată precisă, poate fi o perioadă
de timp exprimată în zile sau luni şi stabilită ca program de executare a lucrărilor. Termenul
limită se calculează din ziua în care se încheie contractul sau de la data lansării lucrării, deși se
întâmplă des să se stabilească o altă dată ca data de începere a lucrărilor conform contractului.
Plata conformă cu contractul poate fi plata în avans, plata pe situații, adică pe volum, care se referă la
prețul pe unitate sau procentul, care se referă la prețul sumei totale. Uneori, contractul determină
cantitățile plătite și păstrate după perioada de garanție. Plata poate fi efectuată într-o monedă locală
sau în valută. Mijloacele de plată pot fi cash, cecuri, ordine de transfer, precum și cambii și scrisori de
credit.
Schimbarea termenilor contractului este posibilă și se poate referi la schimbarea termenului limită
sau a prețului, dar și la schimbarea de volum care se referă la mai puține lucrări sau la lucrări
neprevăzute.
După desfășurarea tuturor lucrărilor la proiect, trebuie efectuată o inspecție tehnică de către
organul administrativ care a emis autorizația de construcție. Contractantul este obligat să
prezinte situația finală pentru toate lucrările efectuate și să predea lucrările investitorului.
Contractantul este obligat să asigure construcția. Asigurările pot fi împotriva daunelor produse
lucrărilor, părții mecanice, responsabilității față de un terţ, asigurarea muncitorilor împotriva
accidentelor de muncă și altele. Riscurile la care este supus proiectul pot fi de asemenea asigurate,
iar acestea sunt riscurile pe care și le asumă contractantul, riscuri excepționale asumate de investitor,
forța majoră și alte riscuri.
Contractele proiectelor intră în vigoare după ce ambele părți îl semnează sau în alte condiții
provizorii, precum după plata avansului, după intrarea în posesie a terenului de construcție,
după înmânarea documentației și altele.
În lege, nu există o documentație standard pentru contractele de construcție. Cele mai bine
cunoscute documentații standard internaționale sunt FIDIC Red Book și documentația standard a
Băncii Mondiale.