Sunteți pe pagina 1din 8

3.

Aspectul juridic al proiectelor de investiții și al procesului de contractare

În această lecție vorbim despre autorizația de construire a clădirilor, informaţiile de bază ale acestora
și negocierile cu privire la proiectele de investiții din punct de vedere juridic. Explicăm și
documentația tehnică necesară pentru construirea unei clădiri.  

Având în vedere că gestionarea proiectelor de investiții este o abordare complexă (în special din
punct de vedere juridic) în legătură cu alte domenii ale managementului proiectelor, în continuarea
lecției vorbim despre cele mai importante elemente legale ale proiectelor de investiții. 

Autorizația de construire a clădirilor 

Construirea oricărei clădiri se face pe baza unei autorizații și a unei documentații tehnice, în
condițiile și modul stabilit de legile țării respective. Autorizația de construire a clădirilor este
eliberată, de obicei, de Inspectoratul în Construcţii, dacă nu este specificat altfel de Constituția
țării. Împreună cu cererea pentru eliberarea unei autorizații de construire, administrației locale mai
trebuie înmânate și următoarele:

1. extras de plan cadastral 


2. planul principal în trei copii conforme cu extrasul de plan și cu raportul expertizei tehnice
efectuat de autoritatea competentă 
3. act doveditor al titlului de proprietate asupra terenului pentru construcție, adică titlul de
proprietate sau contractul de închiriere a terenului public pentru construcție 
4. act doveditor al managementului relațiilor în ceea ce privește taxa de dezvoltare a terenului
pentru construcție 
5. act doveditor al plăţii taxelor administrative 
6. alte extrase, precum certificatul de conformitate cu condițiile documentației planificate şi tehnice
pentru realizarea proiectului principal, împreună cu un raport al comitetului de revizuire dacă
autorizația este eliberată de Inspectoratul în construcţii

Exemplu de autorizație de construire: 

O autorizație de construire conține de obicei informații despre: 

1. investitor
2. construcția în curs
3. parcela cadastrală pe care se construiește clădirea 
4. documentația pe baza căreia a fost eliberat 
5. data de expirare a autorizației
6. clădirea existentă care va fi demolată în vederea construirii celei noi 

O autorizație de construire este eliberată pentru întreaga clădire și poate fi eliberată doar
pentru o parte a clădirii dacă acea parte reprezintă un întreg tehnic și funcțional, dacă
durata construcției este mai mare, adică dacă dinamica procesului de construcție o cere.
În cazul construcțiilor care prezintă un pericol public, autorizația de construire pentru executarea
lucrărilor de intervenție în primă urgență, care constau din sprijinirea elementelor
structurale/nestructurale avariate, demolări parțiale și consolidări, accidente tehnice sau calamități
sau alte evenimente cu caracter excepțional, se emite imediat de către autoritățile administrației
publice compentente, urmând ca documentația tehnico-economică, expertiza tehnică, studiul de
fezabilitate, documentația de avizare să fie elaborate și aprobate pe parcursul sau la încheierea
executării lucrărilor.
Documentația tehnică pentru construirea unei clădiri

Documentația tehnică pentru construirea și reconstruirea unei clădiri este alcătuită din: 

    I.  proiectul general,

   II.  designul conceptual,

  III.  proiectul principal,

  IV.  proiectul operațional și

   V.  macheta.

Toate informațiile detaliate ale documentației tehnice sunt prezentate de legea privind planificarea și
construcțiile dintr-o anumită țară. 

 I.            Proiectul general 

Proiectul general conține informații despre locația la nivel macro al clădirii, dispoziția generală a
clădirii, conceptul tehnic și tehnologic al clădirii, metoda de asigurare a infrastructurii, posibile
variante ale soluțiilor spațiale și tehnice de integrare în spațiu, condițiile naturale, evaluarea
impactului asupra mediului, caracteristicile tehnico-geologice și geotehnice ale terenului din punct
de vedere al determinării conceptului general al validității construirii clădirii, lucrările de cercetare
pentru crearea designului conceptual, protecția bunurilor naturale și imobile, funcționalitatea și
trăinicia soluției.

 II.          Designul conceptual

Designul conceptual conține planul de ansamblu și informații despre locația la nivel micro a
clădirii, caracteristicile tehnico-tehnologice și de exploatare a acesteia, caracterisiticile tehnico-
geologice și geotehnice ale terenului și solului, elementele tehnico-tehnologice și organizaționale ale
construcției, măsurile de prevenire sau reducere a influențelor negative  asupra mediului, soluții
conceptuale pentru infrastructură, o analiză comparativă a mai multor soluții tehnice din punct de
vedere al locației și proprietăților terenului, funcționalitatea, stabilitatea, evaluarea impactului asupra
mediului, bunurile culturale naturale, imobile, temeinicia construcției și a exploatării, costurile de
construire, transport, mentenanță, energie și alte costuri. 

 III.        Proiectul principal
Proiectul principal conține condiții detaliate tehnico-geologice și geotehnice ale construcției,
elaborarea caracteristicilor tehnico-tehnologice ale clădirii cu echipamentul și instalațiile, calcularea
construcțiilor clădirii, stabilitatea și siguranța clădirii, informații din lucrările geodezice necesare,
soluția pentru fundația clădirii, o soluție tehnică pentru infrastructură cu un mod de a conecta și a
aranja zonele libere, condiții pentru protejarea clădirii și a clădirilor învecinate, soluții tehnico-
tehnologice și organizaționale pentru construirea clădirii, planul de ansamblu, elaborarea măsurilor
de prevenire sau reducere a influențelor negative asupra mediului, costurile de construire și
întreținere, alte proiecte, studii și alte informații în funcție de obiectivul proiectului. 

 IV.         Proiectul operațional

Proiectul operațional este creat pentru nevoile executării lucrărilor de construire, dacă proiectul
principal nu conține detaliile elaborate necesare pentru executarea lucrărilor.  

 V.           Macheta

Macheta se realizează pentru a dobândi autorizația de utilizare și întreținere a clădirii și pentru


toate clădirile care necesită o autorizație de construcție conform legii. Acest proiect reprezintă
proiectul principal cu modificările aduse construcției și care sunt conforme cu documentul
planului valid, adică cu extrasul de plan cadastral. 

Documentația tehnică pentru construirea unei clădiri poate fi realizată de o organizație, adică o altă
persoană juridică înregistrată în registratura corespunzătoare realizării documentației tehnice și
semnată de un arhitect-șef. O persoană angajată de organizație care este autorizată să determine
anumite condiții pe baza cărora se realizează documentația tehnică, nu poate participa la crearea
documentației tehnice, precum nici o persoană care supervizează aplicarea reglementărilor juridice.
Documentația tehnică poate fi creată de o persoană din altă țară numai în condițiile specificate în
lege. 

Arhitectul-șef poate fi o persoană cu licență universitară care deține expertiza și licența


adecvată. Licența de arhitect-șef poate fi dobândită de o persoană cu licență universitară care are
expertiza adecvată, obținută în urma unui examen și cel puțin trei ani de experiență în muncă cu
rezultate profesionale despre crearea unei documentații tehnice care include rezultate obținute
despre management și crearea sau cooperarea la crearea a cel puțin două proiecte cu recomandări
de la cel puțin doi arhitecți șefi sau de la camera inginerilor. 

Construirea unei clădiri

Construirea clădirii poate fi începută doar pe baza unei autorizații de construire în vigoare și a
unui certificat prezentat autorității care a emis autorizația de construire și certificatul de
inspecție a clădirii și a muncii. Dacă o persoană inițiază o dispută împotriva autorizației finale de
construire, iar disputa se încheie cu o decizie în favoarea investitorului, acesta are dreptul să ceară
părții care a pierdut disputa, compensații pentru daune și profitul pierdut, conform legii speciale care
reglementează acest aspect. 

Înainte de a începe procesul de construire, investitorul ar trebui: 


 să marcheze lotul pe care se construieşte 
 să regularizeze, niveleze și să marcheze axele construcției în conformitate cu reglementările
 să marcheze terenul de construcție printr-un panou adecvat cu informații despre construcția
în curs: numele arhitectului-șef, numărul autorizației de construire, contractorul, data de începere
a construcției și termenul limită de finalizare, al cărui aspect, conținut și loc sunt stabilite de
Ministerul care conduce activitățile de construire.   

Construirea clădirilor, adică executarea lucrărilor, poate fi efectuată de o organizație sau altă
persoană juridică care este înregistrată la un birou pentru construirea clădirilor și care angajează
persoane cu licență de constructor șef și rezultate profesionale adecvate, ceea ce presupune faptul că
organizația sau persoana juridică a mai participat la un proces de construire, adică la acest tip de
activitate. 

Conform legii referitoare la planificarea și construirea într-o țară, contractantul alege de obicei un
constructor responsabil care gestionează construirea clădirii. Constructorul responsabil poate fi o
persoană cu licență, cu expertiză și licență de muncă.  

Obligațiile contractantului sunt:

1. să semneze proiectul principal înainte de a începe lucrările 


2. să stabilească cine e constructorul responsabil pe șantier 
3. să asigure constructorului contractul de construcție și documentația pe baza căreia se
construiește 
4. să facă cunoscută organului care a emis autorizația, precum și administrației municipale unde se
construiește clădirea, data finalizării fundației, după care autoritatea compententă va verifica
compatibilitatea fundației construite și va emite o confirmare scrisă 
5. să avertizeze investitorul și autoritatea de supervizare, în scris, despre erorile din documentația
tehnică și apariția unor circumstanțe neprevăzute care pot influența executarea lucrărilor și
pregătirea documentației tehnice. 

Investitorul este obligat să asigure supervizare profesională pe durata construcției clădirii pentru
care a fost emisă autorizația de construire. 

Supervizarea profesională:

 controlează dacă procesul de construire se desfășoară conform autorizației de construire,


adică a documentației tehnice pentru care a fost emisă autorizația de construire 
 controlează și verifică calitatea tuturor tipurilor de lucrări și aplicarea reglementărilor, a
standardelor și a normelor tehnice 
 verifică dovada calității materialelor, a echipamentului și a instalațiilor 
 dă instrucții constructorului
 cooperează cu arhitectul pentru a asigura detaliile soluțiilor tehnologice și organizaționale în
vederea executării lucrărilor și rezolvarea altor probleme care apar în timpul executării lucrărilor.

Modalitatea și procedura de desfășurare a supervizării profesionale este impusă de ministerul


construcțiilor și poate fi efectuată de o persoană care îndeplinește condițiile stabilite prin lege, dar
nu de o persoană angajată de organizație, adică de alte persoane juridice care lucrează în calitate de
contractanţi la construcţie, o persoană care supervizează inspecția sau persoane care au funcția de a
emite autorizații de construire. 

Administrarea unui proiect de construcții presupune următoarele riscuri:

 consultații financiare, legale și tehnice referitoare la proiectarea, construirea, utilizarea și


demolarea clădirilor 
 pregătirea și planificarea financiară, legală și tehnică a activităților legate de construcția și
monitorizarea executării planului 
 alegerea arhitectului, a expertului contabil, a inginerului supraveghetor, a constructorului, a
inginerilor geodezi autorizați și a altor persoane care desfășoară acțiuni în procesul de
construcție a clădirilor și activități de consultanță în ceea ce privește negocierea cu aceste
persoane 
 unirea și sincronizarea muncii arhitecților, controlorilor financiari, inginerilor supraveghetori,
constructorilor, inginerilor geodezi autorizați și a altor persoane care participă la construcția și
supravegherea lucrărilor în scopul de a proteja drepturile și interesele investitorului 
 asigurarea actelor, analizelor, studiilor și a altor documente necesare pentru crearea designului
conceptual, a proiectului principal, a designului construit și a proiectului de demolare a clădirii
 asigurarea tuturor documentelor și încheierea tuturor acțiunilor juridice necesare pentru emiterea
actelor de implementare a documentației de planificare spațială, a construcției, a utilizare sau
demolării clădirilor și dobândirea acestor acte 
 asigurarea tuturor documentelor și încheierea tuturor acțiunilor juridice necesare pentru
construirea clădirilor și executarea lucrărilor pe care investitorul este obligat să le efectueze în
timpul procesului de construire.

În orice caz, fragmentele din lege referitoare la proiectele de investiții și la construcția clădirilor de
investiții sunt foarte clare și precise, așa că procedurile în cazul violării lor sunt amenzi definite strict
și alte tipuri de sancțiuni.

Aspectul juridic al negocierilor din cadul proiectelor de investiții

În ceea ce privește proiectele de investiții, negocierea construcției este mai întâi definită și
efectuată, iar acest proces conține contracte de construcție, contracte de servicii de consultanță și
contracte de asigurare a costurilor transportului și instalării echipamentului. De obicei, legea
construcțiilor:

 reglementează proiectarea, construirea, utilizarea și demolarea clădirilor


 definește termenii care apar în procesul de construire
 stabilește responsabilitățile și autoritatea participanților la procesul de construire:
investitorul, arhitectul, constructorul, inginerul supraveghetor, controlorul financiar...
 stabilește conținutul și scopul proiectelor
 reglementează autorizațiile de construire și de utilizare.

Conform legii obligațiilor dintr-un stat, contractul de construire reprezintă un contract nominal
care trebuie redactat în formă scrisă și ale cărui capitole relevante sunt contractul de muncă și
contractul de construire. Prin contractul de construire, constructorul se obligă să construiască o
clădire pe un anumit teren până la un termen limită stabilit, în timp ce beneficiarul se obligă să
plătească suma de bani stabilită la prețurile stabilite. Contractul de construire trebuie încheiat în scris.

Construcțiile pot fi clădiri, baraje, poduri, tuneluri sisteme de apă, sisteme de canalizare, drumuri,
fântâni și alte construcții a căror realizare necesită lucrări complexe. Contractantul este obligat să
asigure beneficiarului supravegherea constantă a lucrărilor și verificarea cantității, calității și
carcaterul adecvat al obiectelor în construcție. Pentru orice deviere de la proiect, de la lucrările
prestabilite, constructorul trebuie să aibă un acord în scris de la beneficiar. 

Costurile lucrărilor se pot stabili pe unitatea de măsură a lucrărilor stabilite, care reprezintă
prețul pe unitate sau pe suma totală pentru întreaga lucrare sau clădire, care reprezintă prețul
total stabilit. Dacă în contract nu este prevăzut altfel, contractantul, care și-a îndeplinit obligația în
termenul limită stabilit, poate cere o mărire a prețurilor dacă valoarea elementelor pe baza cărora s-a
stabilit prețul a crescut independent de el. Deci, prețul trebuie să fie mai mare cu două procente.
Dacă acordul a fost ca prețul să nu se modifice după încheierea contractului, iar costul elementelor
pe baza cărora s-a stabilit prețul crește independent de contractant, acesta poate cere o modificare a
prețurilor dacă preţul elementelor a crescut fără influența sa într-o asemenea măsură încât costul
total al lucrărilor crește cu mai mult de 10%. 

Contractantul este responsabil pentru orice lipsuri referitoare la terenul pe care a fost
construită clădirea. Această situație poate apărea în 10 ani după transferarea și acceptarea
lucrărilor, dacă studiul geotehnic sau alte documente adecvate nu au stabilit că terenul este adecvat
pentru construire și apare vreo circumstanță care să pună sub semnul întrebării validitatea
documentelor. Același lucru este valabil și pentru arhitect, dacă o eroare a clădirii sau terenului
apare dintr-o greșeală din proiect. De asemenea, același lucru se aplică și persoanei care
coordonează supravegherea, dacă o eroare a clădirii sau a terenului apare dintr-o greşeală de
supraveghere. Aceste persoane trebuie să răspundă în fața fiecărui proprietar, nu a
investitorului. Responsabilitatea lor nu poate fi exclusă sau limitată prin contract. 

Contractantul nu este complet lipsit de responsabilitate nici dacă acționează în conformitate cu


cerințele cumpărătorului. Însă, dacă îl avertizează pe cumpărător de pericolul care poate interveni în
urma cererii sale, responsabilitatea sa se reduce, iar în anumite circumstanțe și cazuri, se poate anula
complet. 

Dacă contractul de construire conține o clauză care îl desemnează pe contractant ca fiind singurul
responsabil sau o clauză similară, contractantul se obligă singur să efectueze toate lucrările necesare
pentru construirea și utilizarea clădirii. În acest caz, prețul stabilit include valoarea tuturor lucrărilor
neprevăzute și a surplusului de lucrări și exclude impactul lipsei de lucrări la prețul stabilit. În
practică, un contract la cheie este de obicei combinat cu un contract cu preț fix. Diferența
constă în responsabilitatea pentru funcționalitatea sau capacitatea clădirii. În titlul contractului
nu se specifică dacă este un contract la cheie. Important este să se determine responsabilitatea
pentru finalizarea și funcționalitatea clădirii. 

Prețul este întotdeauna calculat ca totalul, suma totală a tuturor lucrărilor și a transporturilor din
timpul proiectului. Acesta poate fi fix sau se poate schimba dacă se schimbă  circumstanțele. 
În general, elementele importante ale contractelor proiectelor din toate domeniile
managementului de proiect sunt:

 subiectul contractantului, care este stabilit prin documentația de proiect 


 prețul negocierii, care nu trebuie neapărat să fie specificat, dar trebuie definit
 termenul limită al finalizării, care nu trebuie neapărat să fie specificat, dar trebuie definit

Pentru a se putea începe lucrările, trebuie semnat contractul și contractantul trebuie să se


familiarizeze cu lucrarea, mai exact: 

 contractantul trebuie să aibă acces la locul de construcție 


 este nevoie de autorizația de construire a clădirii
 nu trebuie să existe niciun impediment juridic sau fizic pe locul de construcție 
 documentația de proiect trebuie să fie disponibilă.

Termenul limită de finalizare a lucrărilor poate fi stabilit la o dată precisă, poate fi o perioadă
de timp exprimată în zile sau luni şi stabilită ca program de executare a lucrărilor. Termenul
limită se calculează din ziua în care se încheie contractul sau de la data lansării lucrării, deși se
întâmplă des să se stabilească o altă dată ca data de începere a lucrărilor conform contractului.

Plata conformă cu contractul poate fi plata în avans, plata pe situații, adică pe volum, care se referă la
prețul pe unitate sau procentul, care se referă la prețul sumei totale. Uneori, contractul determină
cantitățile plătite și păstrate după perioada de garanție. Plata poate fi efectuată într-o monedă locală
sau în valută. Mijloacele de plată pot fi cash, cecuri, ordine de transfer, precum și cambii și scrisori de
credit.

Schimbarea termenilor contractului este posibilă și se poate referi la schimbarea termenului limită
sau a prețului, dar și la schimbarea de volum care se referă la mai puține lucrări sau la lucrări
neprevăzute.

După desfășurarea tuturor lucrărilor la proiect, trebuie efectuată o inspecție tehnică de către
organul administrativ care a emis autorizația de construcție. Contractantul este obligat să
prezinte situația finală pentru toate lucrările efectuate și să predea lucrările investitorului. 

În ceea ce privește documentația juridică obligatorie de la locul construcției, aceasta include: 

 jurnalul construcției, care se folosește la comunicarea între contractant și diriginte de şantier


 cartea construcției care conține sumele asigurate pentru calcularea valorii lucrărilor
 autorizația de construire
 proiectul principal și proiectul construcției 
 atestări, polițe de asigurare și altele.

Contractantul este obligat să asigure construcția. Asigurările pot fi împotriva daunelor produse
lucrărilor, părții mecanice, responsabilității față de un terţ, asigurarea muncitorilor împotriva
accidentelor de muncă și altele. Riscurile la care este supus proiectul pot fi de asemenea asigurate,
iar acestea sunt riscurile pe care și le asumă contractantul, riscuri excepționale asumate de investitor,
forța majoră și alte riscuri. 

Contractele proiectelor intră în vigoare după ce ambele părți îl semnează sau în alte condiții
provizorii, precum după plata avansului, după intrarea în posesie a terenului de construcție,
după înmânarea documentației și altele.

În lege, nu există o documentație standard pentru contractele de construcție. Cele mai bine
cunoscute documentații standard internaționale sunt FIDIC Red Book și documentația standard a
Băncii Mondiale.

S-ar putea să vă placă și