Sunteți pe pagina 1din 41

UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCUREȘTI

FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE


SPECIALIZAREA FINANȚE BĂNCI

LUCRARE DE LICENȚĂ

PROFESOR COORDONATOR: CHIRCA PAULA ANGELA


ABSOLVENT: MITRAN (RADU) ELENA

BUCUREȘTI 2020

©Universitatea Hyperion din București

Page | 1
UNIVERSITATEA HYPERION DIN BUCUREȘTI
FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE
SPECIALIZAREA FINANȚE BĂNCI

Creditul Ipotecar în România și


perspectivele sale

PROFESOR COORDONATOR: CHIRCA PAULA ANGELA


ABSOLVENT: MITRAN (RADU) ELENA

BUCUREȘTI 2020

©Universitatea Hyperion din București

Page | 2
Cuprins

Introducere ………………………………………………………… 1
Capitolul I
Creditul …………………………………………………………….. 2
1. Creditul noțiuni generale …………………………………………………………………………. 2
1.1 Trăsături caracteristice ale creditului ………………………………………………………… 4
1.2 Clasificarea creditelor ………………………………………………………………………... 5
1.3 Alte tipuri de credite …………………………………………………………………………. 8

Capitolul II
Creditul Ipotecar
…………………………………………………..14
2. Creditul ipotecar ………………………………………………………………………………….14
2.1 Noțiuni generale ……………………………………………………………………………...14
2.2 Ipoteca ………………………………………………………………………………………..20
2.3 Documente solicitate în vederea obținerii creditului ………………………………………....30

Capitolul III
Studiu de caz ……………………………………………………….31
3. Studiu de caz – Credit Ipotecar …………………………………………………………………..31
3.1 Banca Comercială a României ……………………………………………………………….31
3.2 ING …………...………………………………………………………………………………34

Bibliografie …………………………………………………………45

Introducere
Page | 3
Dezvoltarea economiei românești în ultimul deceniu a atras multă atenție datorită
schimbărilor din structura materială, urmărind să stabilească un mecanism funcțional guvernat de
legislația pieței și să stabilească un cadru instituțional adecvat pentru a sprijini inițiativele libere
și dezvoltarea sectorului privat.
Băncile, la fel ca întregul sistem al economiei naționale, au suferit o evoluție
chinuitoare, permițând băncilor să ajusteze oferta de produse și servicii în cantitate și calitate
pentru a se potrivi condițiilor generale ale pieței interne.
Prin poziția sa unică în sistemul bancar intern, B.C.R. A susținut activ economia reală
în general, în special economia reală a sectorului, lucrează în prezent pentru a echilibra
dezvoltarea băncilor corporative și de retail.
Prin adoptarea unei abordări proactive a nevoilor clienților, B.C.R. Promovează noi
produse și servicii pentru a-și consolida poziția în sectorul corporativ în sistemul bancar și pentru
a câștiga o cota mai mare de piață cu amănuntul, aceasta din urmă fiind ținta preferată pentru
majoritatea băncilor care desfășoară activități pe piața internă.
B.C.R rămâne cel mai important jucător de pe piața românească, iar această situație
este evidențiată în cota sistemului bancar.
În această lucrare am dezbatut tema „Creditul Ipotecar în România și perspectivele
sale”, care este împărțit în trei capitole. În primul capitol, am scos în evidenţă toate trăsăturile
caracteristice ale creditului, subiectele raportului de credit, promisiunea de rambursare şi
termenul de rambursare, dar şi caracteristica esenţială a creditului, dobânda. Totodata, am
menționat detaliile tipurilor de credit: credit comercial, credit bancar, credit voluntar, credit
ipotecar și consumator.
Capitolul II introduce unul dintre cele mai importante tipuri de credit în economia de
piață, respectiv împrumuturi ipotecare care pot fi acordate atât persoanelor fizice, cât și
persoanelor juridice. Conținutul acestui capitol include caracteristici,, etape de operare și avantaje
și dezavantaje. Pentru a nu mă limita la creditele ipotecare B.C.R, am introdus pe scurt creditul
pentru locuințe acordat de ING Bank România și am introdus avantajele și dezavantajele acestui
produs.
Capitolul III conține studii de caz pentru a înțelege mai bine cum se acordă
împrumuturi ipotecare persoanelor fizice, atât în cadrul B.C.R, cât și în cadrul ING Bank..

Capitolul I
Page | 4
1. Creditul

1.1 Noțiuni generale

Creditul reprezintă operațiunea prin care se ia în stăpânire imediată resursă, în


schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare, în mod normal însotițe de plata unei dobânzi
ce remunerează pe împrumutător.

Operațiunea de creditare privește două părți. O parte acordă creditul, cealaltă parte îl
primește. Operațiuni de creditare pot interveni într-o gamă amplă de relații între indivizi, cât
sub forma unor acorduri personale simple, cât și sub formă de tranzacții formalizate și
formulate în cadrul unor contracte complexe.

Părțile implicate, tipul de instrumente utilizate și condițiile în care creditul este


consimțit, sunt extrem de diverse. În amplitudinea sa, esența raportului de credit se dezvăluie
prin analiza trăsăturilor caracteristice:

1. Subiectele raportului de credit, creditorul și debitorul, prezintă o mare diversitate în ceea


ce privește apartenența la structurile social-economice, motivele angajării în raport de credit și
durata angajării sale etc.

În calitate de creditori se afirmă întreprinderile, care manevrează importante


disponibilități monetare. Pe de altă parte întreprinderile prin repartizarea profitului, constituie
fonduri de rezervă, remunerează acționarii, ceea ce majorează global capacitatea de creditare a
economiei naționale. În același timp creșterea venitului populației, prin angajarea masivă în
procesele economice, prin nivel înalt de productivitate a muncii și prin economisire, a facut din
populație un factor major în operațiuni de creditare, în primul rând în rol de creditor.

În calitate de debitori alături de întreprinderi și populație se afirmă și statul ca unul din


principalii debitori. În țările dezvoltate, atât întreprinderile și populația sunt debitori majori, cât
și statul este un debitor major. Îndatoririle sale se pot compara în volum cu cele ale populației și
întreprinderilor.

2. Promisiunea de rambursare, element esențial al raportului de credit, presupune riscuri, și


necesită, în consecință , adesea, angajarea unei garanții. În raporturile de credit riscurile
probabile sunt:

Page | 5
- riscul de nerambursare constă în probabilitatea întârzierii plătii sau a incapacității de
plată datorită conjuncturii, dificultăților sectoriale sau deficiențelor împrumutatului
- riscul de imobilizare survine la bancă sau la deținătorul de depozite care nu este în
măsură să satisfacă cererile titularului de depozite din cauza unei gestiuni nereusite a
creditelor acordate
- garanția personală este angajamentul luat de o terță persoană de a plăti în cazul în care
debitorul este în incapacitate de plată. În cazul garanției simple, garantul are dreptul de a
discuta asupra îndeplinirii obligației sale, de a cere executarea primordială a debitorului
și în cazul în care există mai multe garanții să răspundă numai pentru partea sa. În cazul
garanției solidare garantul poate fi tras la răspundere pentru a plăti, concomitant sau
chiar înaintea debitorului, dacă aparent prezintă conditii preferabile de solvabilitate

3. Termenul de rambursare ca trăsătură specifică a creditului are o mare varietate.


De la termene foarte scurte, 24h,termen practicat între bănci pe piețele mondiale și încheindu-se
cu termene de la 30-50 ani și chiar 100, în cazul împrumuturilor pentru construcția de locuințe.

Pentru creditele pe termen scurt, creditele acordate întreprinderilor sau credite de


consum, este caracteristică rambursarea integrală la scadență. Creditele pe termen mijlociu și
lung implică adesea rambursarea eșalonată.

4. Dobânda este o caracteristică esențială a creditului. În acordurile de credit s-a


încetățenit clauza dobânzii fixe.Însă în anii ’70 a apărut noțiunea de dobândă cariabilă, ce variază
în dependența de inflație.
5. Tranzacția (acordarea creditului) - Creditul poate fi consimțit în cadrul unei
tranzacții unice; acordarea unui împrumut, vânzarea unei obligațiuni, angajarea unui depozit. În
ultimul timp s-a dezvoltat sistemul de credit deschis, în cadrul căruia împrumuturile efective
intervin la intervale liber alese de debitor.

Acordarea creditelor este un act de mare importanță, în vederea căruia creditorul trebuie
să-și asigure o bună informare și documentare pentru evitarea riscului.

În acest sens băncile își crează un cadru propriu de informare și documentare sau apelează la
agenți specializați care studiază capacitatea de plată și respective, potențialul economic al
firmelor.

Funcțiile creditului sunt următoarele:

Page | 6
- Funcția de repartiție : În timpul activităților economice se formează disponibilități de
bunuri, în special bănești, ce sunt temporar nefolosite de unii cetățeni, agenți economici,
instituții publice etc. Aceste bunuri bănești se transmit în folosință temporară altor cetățeni,
agenți economici, instituții publice, care au deficit de astfel de bunuri prin diverse funcții de
creditare. Unul dintre mecanismele de mobilitaze a bunurilor bănești temporar este cel bancar.
Băncile dețin în conturile curente și depozite ale clienților săi, ce reprezintă în anumite condiții
mari reserve bancare. Încontinuare aceste bunuri sunt retransmise sub alte condiții clienților
băncii, așadar, prin intermediul bănciloe si a creditelor are loc redistribuirea valorilor bănești

- Funcția de creație monetară : Această funcție a creditului creează noi mijloace de plată
în economie, prin aceasta influențând cantitatea de lichidități ce se află în circulație. Astfel de
funcție este disponibilă nu numai pentru credite bancare, ci si pentru toate formele creditului.
Chiar și acordarea împrumutului în formă material este de asemenea soluționarea unei problem
monetare.

1.2 Trăsăturile caracteristice creditului

Relațiile de credit sunt o parte componentă a relațiilor economice și dețin o serie de


trăsături autentice, care le evidențiază originalitatea.

Trăsăturile creditului:

Page | 7
- Creditul aduce în planul relaţiilor economice două subiecte distincte: creditorul – cel
care dă cu împrumut sau vinde pe credit şi are de primit o valoare la scadenţă şi debitorul – cel
care primeşte împrumutul sau marfa şi trebuie să restituie suma primită sau să plătească, la
scadenţă, valoarea bunului primit.
- Rambursabilitatea la o dată convenită, denumită scadență. Promisiunea de plată,
element esențială al raportului de credit presupune riscuri și necesită obținerea unor garanții.
- Caracter plătibil termenul de rambursare ca trăsătură specifică a creditului are o mare
varietate; la termene foarte scurte (24 ore – se practică între bănci pe pieţele monetare) şi
încheindu-se cu termene de la 30 la 50 ani şi chiar 100 ani (în soluţii recente pentru
împrumuturile privind construirea de locuinţe). Pentru creditele pe termen scurt, creditele
acordate întreprinderilor sau pentru creditele de consum este caracteristică rambursarea
integrală la scadenţă, iar pentru creditele de consum este caracteristică rambursarea integrală la
scadenţă, iar pentru creditele pe termen mijlociu şi lung, rambursarea eşalonată, adică pe
parcurs, la termene stabilite, lunare, trimestriale, odată cu părţile cuvenite pentru dobânzi se
rambursează şi o parte din împrumut (principal).
- Creditul purtător de dobândă, concretizată în suma de bani plătită de debitor, pentru
creditul primit. Sub aspectul stabilităţii, dobânda poate fi fixă, atunci când nivelul ei nu se
modifică pentru toată perioada de creditare şi variabilă (sensibilă), care se modifică anual sau
chiar la intervale mai scurte (de câteva luni) ca măsură de protecţie a creditorului sau
debitorului împotriva pierderilor ce ar putea rezulta din caracterul rigid al nivelului dobânzii
pentru o perioadă de timp îndelungată. Dobânda este în mod firesc comună cu conceptul de
capital şi cu elementele timp şi risc. În sens restrâns, dobânda este suma ce revine proprietarului
la rambursarea sumei împrumutate sau preţul folosirii capitalului şi totodată remunerarea
riscului pe care îl implică împrumutul respectiv.
- Creditul are o garanţie reală (materială) atunci când un bun existent poate fi vândut în
cazul nerambursării creditului sau garanţie personală, în cazul în care este suficient
angajamentul personal al debitorului.
- Tranzacţia – acordarea creditului; creditul poate fi consimţit în cadrul unei tranzacţii
unice: acordarea unui împrumut, vânzarea unei obligaţiuni, angajarea unui depozit. Consimţirea
tranzacţiei, respectiv acordarea creditului, este un act de mare importanţă, în vederea căruia
creditorul trebuie să-şi asigure buna informare şi documentare pentru evitarea riscului. În acest

Page | 8
sens băncile îşi creează un cadru propriu de informare şi documentare sau apelează la agenţii
specializaţi care studiază capacitatea de plată şi respectiv potenţialul economic al firmelor
- Consemnarea şi transferabilitatea sunt de asemenea caracteristici ale creditului.
Acordurile de credit sunt consemnate, în marea lor majoritate, prin înscrisuri, instrumente de
credit, a căror formă de prezentare implică aspecte multiple şi diferenţiate, esenţial în aceste
instrumente este obligaţia fermă a debitorului privind rambursarea împrumutului, respectiv
dreptul creditorului de a i se plăti suma angajată. Transferabilitatea instrumentelor de credit şi
deci transferul acordurilor de credit de la un beneficiar la altul (de la un creditor la altul) este în
primul rând o expresie a lichidităţii portofoliului de creanţe, posibilitatea fiecărui creditor de a
transforma creanţe în bani, potrivit unei necesităţi sau unei noi opţiuni. În practica bancară
transferabilitatea are un loc important, deoarece permite asigurarea utilizării fluxurilor fireşti de
constituire şi de utilizare a capitalurilor temporar disponibile mobilizate de ele, urmând ca într-o
etapă următoare să recurgă la concursul altor fluxuri de capital existente sau create de banca de
emisiune şi alte bănci, prin operaţii de recreditare.

1.3 Clasificarea creditelor

Creditul a cunoscut şi cunoaşte numeroase forme, apărute pentru a răspunde cât mai
bine necesităţilor resimţite de agenţii economici în diferite împrejurări, deci creditul s-a

Page | 9
dezvoltat şi s-a diversificat continuu, în prezent manifestându-se printr-o mare varietate de
forme.

Creditul poate fi grupat pe baza mai multor criterii: după forma de proprietate a
debitorului, după durata acordării, după modalitatea de garantare, după destinaţia sa, după
domicilierea creditorului, după participanţii la relaţiile de credit, etc.

1. În funcție de forma de proprietate a debitorului (destinatarul beneficiarului), creditul


poate fi: privat și public. Creditulprivat se acordă companiilor private, private sau fizice și / sau
juridice, înfuncție de impactul comercial, în timp ce creditul public este acordatcompaniilor de
stat și de drept public în baza facturilor de trezorerie.    

În funcţie de durata pentru care se acordă creditul, acesta poate fi:

- pe termen scurt: până la un an – se foloseşte pentru activitatea economică curentă;


- pe termen mijlociu (de la 1 an până la 5 ani);
- pe termen lung – peste 5 ani – se utilizează îndeosebi pentru investiţii.

Existe şi credite fără termen, cum sunt operaţiunile de credit în cont curent, practicate
atunci când raporturile dintre creditor şi debitor se caracterizează prin continuitate şi mare
frecvenţă.

1. Din perspectiva metodei garanției de credit, creditul poate fi personal (acordat pe baza
încrederii personale) sau adevărat (realizat pe bază de garanție). La rândul său, există mai multe
tipuri de garanții, care sunt definite după tipurile lor și de credit:

- credit pe amanet – când garanţia constă dintr-un bun mobiliar;


- credit lombard – în care garanţia constă în hârtii de valoare, respectiv din efecte private
sau publice;
- credit ipotecar (credit pe ipotecă) – când creditul este garantat de bunuri imobiliare
(pământ, construcţii, clădiri).

Din enumerarea acestor categorii de credit se observă că existenţa multora dintre ele
vizează diminuarea sau chiar înlăturarea riscului de nerambursare a împrumutului.

Page | 10
2. După scopul urmărit de debitor, deci după destinaţia sa creditul poate fi:

- de consum, acordat gospodăriilor, menajelor, pentru susţinerea nevoilor de consum;


- de producţie, solicitat pentru susţinerea, modernizarea şi potenţarea activităţii de
producţie, a vieţii de producţie, a vieţii economice în general.

Creditul de consum presupune transferuri de venituri dintr-o perioadă în alta, venituri


viitoare sunt aduse în prezent pentru sporirea consumului personal.

Scopul creditului de producţie este de a pune direct în mişcare activitatea unei unităţi
economice. În cazul creditului de producţie, împrumutul înseamnă transmiterea de capital, suma
fiind utilizată pentru sporirea capitalului propriu al întreprinderii.

1. În funcţie de posibilitatea prevăzută de creditor de a avea sau nu dreptul de a solicita


debitorului său rambursarea anticipată a creditului pe care i l-a acordat, creditul poate fi
denunţabil (caz în care îşi rezervă dreptul de a cere rambursare de expirare a termenului de
scadenţă, cu un aviz prealabil) şi nedenunţabil (când, cel puţin pentru creditor, nu s-a prevăzut o
asemenea posibilitate). Acordând un credit denunţabil împrumutatorul se asigură pentru situaţia
în care ar apare semne vizibile ca debitorului încep să-i meargă rău afacerile, putând în acest
caz solicita rambursarea imediată a sumei împrumutate, înaintea falimentului celui împrumutat.
2. O altă clasificare a creditelor se poate face după felul cum creditul este domiciliat în ţară
sau în străinătate, putem vorbi de credit intern, respectiv credit extern. Când creditorul este un
guvern, ca personificare juridică a unui stat avem de a face cu un credit guvernamental.

În literatura de specialitate s-au conturat următoarele sfere de cuprindere ale creditului


care exprimă provenienţa, modul de garantare şi de rambursare, destinaţia împrumutului şi
agenţii economici care intervin (de obicei băncile finanţatoare şi solicitanţii de credite, adică
agenţii în funcţiune): creditul comercial, creditul bancar, creditul obligatoriu, creditul ipotecar,
creditul de consum.

 Creditul comercial este forma cea mai reprezentativă a creditului în economia


de piaţă. Această formă de credit constă în acordarea lui reciprocă de către agenţii economici

Page | 11
activi cu prilejul vânzării mărfurilor cu plata ulterioară, fără intervenţia unei verigi
intermediare.
 Creditul bancar reprezintă cea mai extinsă formă de credit. El poate fi acordat
atât de bănci cât şi de instituţii financiare şi de credit şi acoperă orice scop al debitorului în
condiţii stabile cu banca. Deci, putem spune că există o varietate de credite bancare care se
deosebesc între ele după obiectul creditului, după garanţia oferită, după sezonalitate.
 Creditul obligatoriu. În cadrul acestui credit intervin relaţiile între unităţile
economice şi instituţii, în calitate de debitori care emit obligaţiuni şi deţinătorii de obligaţiuni,
în calitate de creditori, care îşi avansează capitalul în scopul obţinerii unor venituri sigure sub
formă de dobânzi.
 Creditul ipotecar intervine ca o relaţie între creditori – diferite bănci – şi
debitori – posesorii de proprietăţi imobiliare – în vederea acordării unui astfel de credit rolul de
garanţie materială îl constituie proprietatea de care dispune agentul economic împrumutat.
 Creditul de consum este o formă a creditului pe termen scurt şi mijlociu de care
pot beneficia persoane individuale fiind destinat pentru acoperirea costurilor, bunurilor şi
serviciilor de care beneficiază prin reţeaua de comercializare şi servicii, sau pentru recreditarea
creanţelor contractate în acest scop.

1.4 Alte tipuri de credite

Alte tipuri de credit – în curs de dezvoltare până în momentul de faţă în România, încadrează:

Page | 12
➢ creditul obligatar, care reprezintă o grupă a operaţiilor de credit cu o existenţă veche
ce se referă la relaţiile de credit în care partenerii sunt instituţiile statale şi întreprinderile
economice în calitate de debitori, care emit obligaţiunile, în această calitate pe 14 de o parte, şi
creditorii, subscriitorii şi deţinătorii ai acestor obligaţiuni, pe de altă parte, care îşi angajează
astfel capitalurile în vederea obţinerii unui venit sigur sub formă principală de dobânzi
(dobânda este fixă). Obligaţiunea este înscrisul care consemnează raportul de credit şi forma
prin care, în principal se desfăşoară. De aici expresia de credit obligatar. Obligaţiunea este un
titlu de recunoaştere a datoriei care reprezintă o creanţă financiară, pe care deţinătorul
(creditorul) o are asupra emitentului (debitorul), sau altfel spus, este o promisiune scrisă de a
plăti o sumă de bani (principal) la o dată stabilită plus dobânda fixă înscrisă pe document.

➢ creditul ipotecar, este destinat activităţilor imobiliare şi se prezintă ca una din cele
mai importante categorii de credit ale economiei de piaţă, economie care cultivă şi dezvoltă,
sprijină şi susţine proprietatea individuală. Creditul ipotecar este un act scris, o convenţie între
creditor şi împrumutat în care se prevăd în general: condiţiile de remunerare şi scadenţele de
rambursare; proprietatea (garanţia reală) ce serveşte drept garanţie a rambursării împrumutului;
condiţiile de remunerare şi scadenţele de rambursare; penalităţile în caz de rambursare
anticipată parţială sau completă a împrumutului; circumstanţele în care prin nerespectarea
condiţiilor de împrumut debitorul poate pierde proprietatea. Se cunosc mai multe tipuri de
credite ipotecare, dintre care menţionăm: împrumutul pe ipotecă cu o rată a dobânzii fixă;
împrumut pe ipotecă cu dobânzi variabile; împrumut pe ipotecă cu rambursare progresivă şi
împrumut pe ipotecă inversat purtător de anuităţi.

➢ creditul de consum, care se acordă de regulă pe termen scurt sau mijlociu


persoanelor fizice şi este destinat pentru a acoperi costul bunurilor şi serviciilor pe care aceştia
le comandă pentru necesităţile familiale sau personale.

Acest credit a fost cunoscut şi sub numele de „credit deschis“ deoarece oferea
posibilităţi clienţilor (cei cu venituri sigure) să achiziţioneze mărfuri potrivit necesităţilor,
urmând ca lichidarea sau regularizarea datoriilor să se facă ulterior potrivit angajamentelor
personale de la caz la caz. Astfel practicată, această operaţiune de creditare a fost considerată de
specialişti drept „credit cu rambursare neeşalonată“. Caracteristicile esenţiale ale acestui ultim
tip de credit sunt:

Page | 13
- solicitantul trebuie să fie solvabil;
- acordarea creditului se face în baza unui contract stabilit între părţi;
- solicitantul poate să efectueze cumpărările sau să obţină împrumuturi fie direct, asupra
creditorului, fie indirect, prin cărţile de credit, la momentul oportun pentru el (în condiţii
normale se pot folosi atât cărţi de debit, cât şi cărţi de credit);
- preponderentă în aprecierea creditului de consum este utilitatea economică şi socială;
- împrumutatul are posibilitatea să efectueze plăţi parţiale, periodice sau să achite în
totalitate creditul în curs;
- această formă de creditare permite accesul cumpărătorilor cu venituri mai mici la
bunurile de folosinţă îndelungată de valoare mare;
- funcţia economică a creditului promovat influenţează producţia şi circulaţia bunurilor de
larg consum de provenienţă indigenă.

Aşa cum arată experienţa practicării acestui tip de credit (mai puţin în România),
creditul de consum a contribuit direct la creşterea nivelului de trai a unei părţi mari a populaţiei,
iar responsabilitatea de datorii contractate a acţionat ca un factor important al întăririi
disciplinei în muncă.

Dintre tipurile de credite prezentate se disting în cadrul instituțiilor de credit, creditele


bancare care din punctul de vedere al celui care primeşte creditului, pe plan general, se cunosc:

 creditele furnizor, oferite în aproape toate ţările producătoare de bunuri, de echipament


şi instalaţii complexe cumpărătorilor (importatorilor) fie pe termen mijlociu, fie pe
termen lung (datorită valorii mari a contractelor), în general, de la data livrării;
 credite cumpărător, acordate direct cumpărătorului (importatorului) de echipament
industrial sau instalaţii complexe. În unele ţări, noţiunea de “credit cumpărător“ este
sinonimă noţiunii de “credit financiar“.

Creditul financiar are o semnificaţie mai largă şi poate include şi creditele de


consolidare sau creditele acordate scopurilor de însănătoşire economică.

De asemenea, se mai cunosc şi alte categorii de credite cum sunt: creditele


guvernamentale, creditele consorţiale, creditele revolving, creditele acordate de instituţii

Page | 14
financiare internaţionale, creditele clearing, creditele swing, creditele swap şi diferite alte
credite legate de activitatea de comerţ exterior.

Capitolul II
2. Creditul ipotecar

Page | 15
2.1 Noțiuni generale

Împrumuturile ipotecare sunt împrumuturi concepute pentru a cumpăra, construi sau


renova case (moderne) și sunt garantate de casele corespunzătoare. Perioada de credit este
de lungă durată, cu maximum 35 de ani (420 luni).

Conform regulilor BNR, creditul de investiții imobiliare se referă la orice împrumut


care întrunește cumulativ următoarele condiții: Ipoteca cu imobiliare Acordarea înseamnă
obținerea sau menținerea drepturilor de proprietate asupra terenurilor și / sau a clădirilor
care au fost realizate sau care vor fi realizate sau pentru repararea, modernizarea,
consolidarea sau extinderea clădirilor sau pentru viabilitatea terenului; această categorie
include cele utilizate în mod special pentru rambursarea împrumuturilor de investiții
imobiliare Creditul de refinanțare a împrumutului Credit ipotecar / imobiliar O ipotecă
trebuie asigurată cu proprietatea achiziționată sau construită prin împrumut. Creditul
imobiliar poate fi asigurat și cu proprietatea existentă.

Conform Specificației nr. 3 a BNR, plata minimă în avans pentru împrumuturi


imobiliare / ipotecare este. 24/2011:

 15% pentru împrumuturile în lei


 Dacă veniturile clientului nu sunt exprimate în moneda corespunzătoare sau indexate
în moneda respectivă, 25% din împrumuturile în euro
 40% din împrumuturile în alte monede Dacă veniturile clientului în euro sau alte
monede sunt exprimate sau indexate în moneda respectivă, atunci 20% din
împrumut în euro și alte monede

Cei care doresc să utilizeze banii băncii pentru a cumpăra o casă pot alege credit
ipotecar sau imobiliar. Principala diferență între cele două tipuri de credit este metoda de
garanție a creditului:

 Deoarece ipoteca poate fi garantată doar de casa care a acordat împrumutul


 Pentru împrumuturi imobiliare, este necesar să se garanteze achiziționarea de clădiri sau
alte proprietăți ale solicitanților de credit sau ale unor terți (apartamente / case / terenuri).
În ceea ce privește împrumuturile personale garantate, acestea reprezintă o versiune
extinsă a împrumuturilor personale standard, iar majoritatea băncilor oferă acest tip de credit.

Page | 16
Dacă suma de care are nevoie solicitantul este mai mare decât suma care poate fi obținută dintr-
un împrumut fără cerere de garanție și poate fi prelungită pentru o perioadă mai lungă de timp,
iar scopul împrumutului nu este cazul, atunci un împrumut la cerere personală garantat prin
credit ipotecar este cea mai bună alegere. Trebuie să fie rezonabil.

2.2 Ipoteca

Ipoteca este garanția reală pentru plata obligațiilor financiare ale băncii. Acest lucru
poate fi bunuri mobile sau imobiliare deținute de împrumutat.

Page | 17
Ipoteca este definită de art. 2343 Noul cod civil, "(...) drept real asupra bunurilor mobile
sau imobile afectate executării unei obligaţii”. Deși legea nu o specifică, spre deosebire de
credite ipotecare și drepturi de păstrare, esența ipotecilor este faptul că ipoteca nu constituie
economii pentru ipotecă. În mod similar, ca o garanție reală, ipoteca poate garanta titularului
dreptul de alungare și prioritate. Acesta este motivul pentru care definim o ipotecă ca o garanție
reală care este constituită fără depozitul proprietarului, ceea ce înseamnă daune aduse bunurilor,
bunurilor mobile sau imobile, obligațiilor de garanție și dreptului de a urmări și de a acorda
prioritate titularului său. Noile articole „Legea civilă” 2343-2479 reglementează creditele
ipotecare.
Caractere juridice:
a) Ipoteca este un drept de proprietate care acordă titularilor săi goana și drepturile
prioritare. Dreptul de a urmări este un privilegiu, iar ipotecarul are dreptul să urmărească și să
folosească proprietatea ipotecată pe baza privilegiului, chiar dacă este înstrăinat de constructor
(Cetățean al articolului 2345 al Noului drept civil și articolul 2360 din Legea civilă nouă).
Prioritatea este un privilegiu recunoscut de către ipotecar, adică înaintea creditorilor negaranți și
a ipotecarilor de nivel inferior prioritizează prioritatea datoriilor. Punctul 2345 (2) Noul Cod
civil]. Preferințele acceptate de creditorii ipotecari sunt o parte esențială a creditelor ipotecare.
Dreptul de a urmări este numai garantul care permite creditorului să obțină valoarea garanției și
să exercite prioritatea;
b) Ipoteca este un drept subsidiar. Nu există o existență independentă a creditului
ipotecar. Acesta își propune să însoțească și să garanteze principalele obligații. Legătura de
realitate de acces cu o obligație de garanție explică aplicarea regulilor de parolă ale subiectului,
iar rezultatul este:
- generarea de drepturi ipotecare înseamnă existența efectivă a datoriilor garantate.
Drepturile datoriilor apar de obicei înainte sau în același timp cu ipoteca. Poate fi
ulterior, deoarece poate constitui și o ipotecă care să garanteze obligațiile viitoare;
- transferarea obligațiilor principale duce deci la transferul drepturilor ipotecare;
- eliminarea datoriei înseamnă eliminarea creditelor ipotecare;
c) Ipoteca este indivizibilă. Prin indivizibilitatea creditului ipotecar, se poate
înțelege că toate și fiecare parte a mărfii vor fi afectate pentru a garanta toate datoriile.

Page | 18
Dacă activul ipotecat are active multiple, fiecare dintre ele va fi afectat pentru a garanta toate
datoriile. În acest sens, trebuie să fie artă. Noul „Cod civil” din 2344 prevede în a doua teză că
dreptul la ipotecă „este supus în totalitate tuturor bunurilor, fiecărei bunuri și fiecărei părți din
acesta, chiar și în cazul unei proprietăți sau datorii divizibile”. Indivizibilitatea își dovedește
importanța:

- În cazul rambursării parțiale a datoriei, atunci când ipoteca este încă în circulație,
imobilul va fi în continuare afectat de garanția parțială a datoriei restante;
- În cazul în care sarcina drepturilor de proprietate este divizată (cum ar fi situația în care
drepturile de proprietate sunt dispersate sau transferate) Deoarece fiecare parte a acestuia
servește la întreaga realizare a întregului drept al creditorului, creditorii au dreptul să dea în
judecată orice proprietar pentru toate datoriile;
- Atunci când datoria sau datoria este divizată, de exemplu în cazul decesului creditorului
sau debitorului. Prin urmare, dacă datoria este divizată, fiecare succesor are dreptul să se bucure
de toate beneficiile pe care le merită. Atunci când datoria este împărțită, moștenitorii moșiei din
care fac parte activele ipotecate pot fi trimiși în judecată împotriva tuturor datoriilor.
În cadrul reglementărilor actuale, creditele ipotecare pot fi constituite fără distincție între
bunurile mobile și cele mobile (art. 2350 din noul cod civil).
A. Imobiliare. Ipoteca formată pe clădire este considerată principalul atu, iar atașarea
acesteia este considerată și ca principalul scop al accesoriilor obișnuite [art. 546 alin. (3) noul
Cod Civil, art. 2379 alin. (1) lit. a) noul Cod Civil; art. 2382 noul Cod Civil].
Pe lângă atașamentele care respectă regulile destinului clientului, bunurile mobile devin
un atașament la clădire fără a-și pierde personalitatea și pot fi ipotecate și separate de aceasta
[art. Punctul 2356 (1) Noul Cod civil]. În mod similar, dacă bunurile mobile acumulate de
ipotecă devin un atașament la clădire, garanția reală este încă [Art. I. Punctul 2356 (2) Noul
Cod civil; art. Paragraful 546 (6) Noul „Cod civil”, cu excepția materialelor de construcție sau a
altor bunuri conținute în alte îmbunătățiri ale materialelor de construcție sau ale terenurilor [Art.
II-a. Punctul 2356 (2) Noul Cod civil].
În general, drepturile de proprietate sunt supuse constituirii drepturilor ipotecare.
Asigurat de art. În 2379, un nou cod civil poate fi ipotecat și constituie un drept de utilizare [art.
Punctul 2379 (1) se aprinde. b) Noul „Cod civil” privind cota legală a clădirilor [articolul 2].

Page | 19
Punctul 2379 (1) se aprinde. c) Noul „Cod civil” și drepturi aparente [art. Punctul 2379 (1) se
aprinde. d) Noul Cod civil].
B. Articole amovibile. În principiu, orice bunuri mobile pot fi garantate. Conform art. 542
Noul „drept civil”, cu excepția drepturilor de proprietate ale clădirilor, alte drepturi de
moștenire sunt supuse dispozițiilor privind bunurile mobile. Prin urmare, dreptul de creanță
trebuie, de asemenea, considerat drept bunuri mobile care pot fi suportate de ipotecă. În general,
orice datorie poate fi ipotecată, nu doar datoriile care oferă creditorilor un motiv pentru a plăti o
sumă.
De exemplu, art. Noul Cod civil din 2389 listează următoarele bunuri mobile care pot
fi ipotecate: a) Creanțe rezultate din contracte de vânzare, contracte de închiriere sau orice alte
documente încheiate cu mărfuri, creanțe rezultate din contracte de asigurare , Ia în considerare
asumarea obligațiilor sau garanțiilor, folosind carduri de credit sau debit sau câștigarea de
premii în loteria organizată legal sau în alte activități de jocuri de noroc; b) Creanțe constituite
prin valori mobiliare, comenzi sau certificate de purtător; c) conturi bancare; d) acțiuni și
acțiuni, valori mobiliare și alte instrumente financiare; e) proprietate intelectuală și orice alte
active necorporale; f) ulei care urmează a fi extras , Gaze naturale și alte resurse minerale; g)
faună; h) culturi care urmează să fie recoltate; i) păduri care urmează să fie tăiate; j) bunuri
corporale care sunt vândute, închiriate sau furnizate în baza contractului de servicii, sunt
destinate închirierii și furnizate în baza contractului de servicii și materiile prime, produsele și
produsele fabricate care urmează să fie consumate sau prelucrate în exploatarea întreprinderii;
k) echipamente, dispozitive și orice alte bunuri destinate să servească în mod continuu
funcționării întreprinderii; 1) orice alte bunuri mobile, personale sau intangibile produs.
Conform art. paragraful 2350 (2) în noul cod civil, creditele ipotecare se pot forma pe
anumite mărfuri sau identificabile sau pe universalitatea unei anumite mărfuri.
A. Bunuri definite sau definibile. Revendicările cuprinse în art. Paragraful 2350 (2)
Dispozițiile noului „Cod civil” privind bunurile imobiliare nu sunt precise. Vom vedea că
ipotecile imobiliare se nasc doar după finalizarea procedurilor de publicitate prin introducerea
reclamelor în cartea funciară. Cu toate acestea, potrivit art. 48 litri c) Legea nr. 7/1996, pentru a
crea un tabel, documentul care stabilește dreptul de înregistrare trebuie să conțină
individualizarea clădirii prin număr cadastral sau topografic. Prin urmare, doar anumite active
pot fi ipotecate imobiliare.

Page | 20
Alta este situația bunurilor mobile. În acest caz, chiar dacă activul nu este individualizat, atâta
timp cât descrierea activului din contractul de ipotecă este suficient de exactă, acesta poate
constitui o ipotecă. Descrierea este suficient de precisă încât să poată identifica în mod
rezonabil articolul gravat. Punctul 2391 alineatele (1) și (2) noul cod civil]. Pentru a clarifica
această problemă, art. Paragraful 2391 (3) Noul Cod civil oferă câteva exemple de modalități de
descriere a proprietății ipotecate.

B. Universalitatea mărfurilor. Articolul 2350, paragraful 2 (2) Noul Cod civil se referă la
universalitatea faptelor, nu la universalitatea legilor. Cel puțin două argumente susțin această
calificare: în cazul universalității dreptului, aceasta include numai mărfuri, nu obligații; în cazul
universalității drepturilor ipotecare, subrogarea generală reală , Inerentă universalității oricărei
legi) nu este valabilă. De fapt, universalitatea reprezintă o colecție de bunuri care aparțin
aceleiași persoane și au un scop comun stabilit prin voința sau legea lor. Punctul 541 (1) Noul
Cod civil].

Atunci când se ocupă de universalitatea faptelor, contractul trebuie să descrie natura și


conținutul acestuia. Trebuie subliniat faptul că în ceea ce privește bunurile mobile sau imobile
este universal, acum sau în viitor, ipotecile convenționale corporale sau necorporale pot consta
doar din activele afectate de activitățile corporative (noul articol din Legea civilă 2368). Atunci
când ipoteca implică universalitatea creanțelor, aceasta nu include creanțele care decurg din
transferul bunurilor debitorului din cauza exercitării drepturilor terților și nici creanțele
provenind din contractele de asigurare încheiate de debitor cu privire la activele sale. articolul
2399). Ipoteca generală a mărfurilor acoperă toate mărfurile conținute de ea [Articolul 2357 (1)
Noul cod civil].

Ipoteca poate viza nu numai elemente corporale cu existență materială, ci și articole


intangibile cu expresii abstracte ideale (articolul 2350 din noul cod civil). Un exemplu de astfel
de imobilizări necorporale sunt drepturile de datorie.

Activele netransferabile și necuantificabile nu pot fi ipotecate. Dacă activul este afectat


de insensibilitate tradițională sau netransferabilitate, atunci garanția este valabilă, dar are
dreptul de a ipoteca ipotecă marfa viitoare [art. Punctul 2351 alineatele (1) și (2) noul cod civil].
Nu există nici o îndoială că împrumuturile ipotecare vor atinge proprietatea lor ipotecată. În

Page | 21
unele cazuri, se extinde la baza activelor (extinderea creditelor ipotecare). În alte cazuri, pe
lângă crearea unei ipoteci, o ipotecă poate ipoteca și alte mărfuri (ipotecă mobilă).

A. Extinderea bunurilor ipotecate. Conform art. Noua „lege civilă” din 2352 prevede că la
demolare și demontare, dreptul de ipotecă asupra proprietății goale este extins pe toate
proprietățile. B. Extindeți ipoteca prin aderare. Articolul 2355, paragraful 2. (1) Noul „Cod
civil” declară sub titlul general că ipoteca se adaugă la ipoteca bunurilor îmbinate cu
proprietatea ipotecată. Prin urmare, chiar și după constituirea garanției, ipoteca constituită pe
clădire poate fi extinsă fără alte formalități și poate fi extinsă și la construcție și decorare
(articolul 2382 al Codului civil nou).
În ceea ce privește creditele ipotecare chattel, aceasta este menținută de rezultatele bune
ale conversiei garantului (dacă unirea înseamnă să îmbini proprietatea cuiva, proprietatea
ipotecarului cu activitatea desemnată) și relocarea la Garanție și cealaltă (pentru combinarea a
două active aparținând proprietarilor diferiți, unul dintre ei este ipotecat). Drept urmare,
persoana care a obținut bunurile astfel obținute prin credit ipotecar este ipotecată [art]. Punctul
2355. (2) Noul Cod civil].
C. Extinde ipoteca produsului. În ceea ce privește mobilierul, art. În 2392, noul „Cod civil”
prevedea că ipoteca ar trebui să fie extinsă și la produsele proprietății ipotecate, și anume
fructele și produsele sale, și bunurile primite de constructor datorită contractului de gestionare
sau de cedare aferent proprietății ipotecate. Se consideră un produs care poate fii ipotecat un
bun mobil și înlocuiește sau transferă valoarea sa.
În imobiliare, opere de artă. Paragraful 2383 (1) Noul „Cod civil” prevede că creditele ipotecare
ar trebui extinse pe baza realizărilor naturale și industriale ale proprietății ipotecate generate
după începerea executării sau, după caz, după începerea procedurii de insolvență. Din aceeași
zi, drepturile ipotecare se extind și la drepturile de închiriere și închiriere ale unei clădiri date.
Cu toate acestea, cu excepția cazului în care ipoteca este cunoscută dintr-o altă sursă, ipoteca
este aplicabilă numai gospodăriei atunci când se notifică înștiințarea începerii executării sau
notificarea separată a începerii procedurii de faliment. Punctul 2383 (2) Noul cod civil]. După
începerea înregistrării recuperării obligatorii, documentele legale și ipotecarul pe care
proprietarul le-a încheiat cu venitul neobișnuit sau veniturile recuperate de alți creditori nu se
opun, cu excepția cazului în care aceste documente se află în cartea funciară înainte de
înregistrarea urmăririi obligatorii. Notă [Articolul 8. . Punctul 2383 (3) Noul Cod civil].

Page | 22
Sub control legal strict, ipoteca nu mai este un exercițiu al altui exercițiu, care este rezultatul
subrogării efective cu proprietate specifică. În domeniul ipotecilor, Codul civil prevede
următoarele sisteme reale de subrogare, cu nume speciale:
a) aceea reglementată de articolul 2330 din noul Cod civil prevede: „(1) Dacă
bunul grevat a pierit ori a fost deteriorat, indemnizaţia de asigurare sau, după caz, suma datorată
cu titlu de despăgubire este afectată la plata creanţelor privilegiate sau ipotecare, după rangul
lor. (2) Sunt afectate plăţii aceloraşi creanţe sumele datorate în temeiul exproprierii pentru
cauză de utilitate publică sau cu titlu de despăgubire pentru îngrădiri ale dreptului de proprietate
stabilite prin lege”;
b) atunci când ipoteca include o cotă inalienabilă a proprietății și dacă după
partajarea drepturilor sau a altor acte constitutive sau transformatoare, constructorul își rezervă
orice drept asupra unei părți importante a proprietății, ipoteca este legală pentru acea parte, dar
limitată la acțiuni individuale Interval valoric. În cazul în care constructorul nu are anumite
părți din proprietate, ipoteca va fi utilizată în conformitate cu datoriile constructorului (articolul
2353 din noul Cod civil);
c) persoanele controlate de articolul 2357, paragraful 2, din noua lege civilă. Prin
urmare, după articolul 2357, paragraful 1, din noua lege civilă, ipoteca universală se va aplica
tuturor mărfurilor care constituie ipoteca, articolul 2 prevede „ipoteca se menţine asupra
universalităţii de bunuri, chiar şi atunci când bunurile cuprinse în aceasta au pierit, dacă
debitorul le înlocuieşte într-un interval rezonabil, ţinând cont de cantitatea şi natura bunurilor”;
d) în domeniul ipotecilor imobiliare, articolul 2393 din noul cod civil prevede: „(1)
Cel care achiziţionează un bun în cursul obişnuit al activităţii unei întreprinderi care
înstrăinează bunuri de acelaşi fel dobândeşte bunul liber de ipotecile constituite de înstrăinător,
chiar dacă ipoteca este perfectă, iar dobânditorul cunoaşte existenţa acesteia. (2) în acest caz,
ipoteca se strămută asupra preţului sau altor bunuri rezultate din înstrăinarea bunului ipotecat”.

2.3 Documente solicitate în vederea obținerii creditului

Page | 23
Criterii de eligibilitate:

 Vârsta minimă este de 18 ani; vârsta maximă la terminarea contractului de credit


ipotecar este de 70 de ani respectiv 55 de ani pentru navigatori.
 Venitul lunar net minim per aplicație este de 1500 lei. Dacă aplici pentru un credit
ipotecar cu un codebitor, venitul minim al fiecărui aplicant trebuie să fie de 750 lei.
 Minim 1 an vechime în muncă și minim 6 luni vechime la actualul angajator, fără
întreruperi mai mari de o lună în ultimul an.
 Maxim o locuinta detinuta deja in proprietate la momentul aplicatiei la credit

Pentru a aplica la un credit ipotecar, iată ce documente trebuie să prezentați atât solicitantul,
cât și co-debitorii:

 Act identitate (original);


 Acord de consultare a veniturilor din baza de date ANAF* și/sau Adeverinţă de
venit;
 Cerere de credit (original, formular tipizat al băncii), care include:
• Declarația privind obligațiile de plată, litigiile cu terții și relațiile de grup;
• Acordul de consultare al CRB;
• Acordul de consultare al Biroului de Credit;
 Documente justificative pentru veniturile încasate;
 justificative privind creditul ce urmează a se refinanța (dacă este cazul).

* în cazul clienţilor pentru care nu se face raportarea veniturilor la ANAF este necesară
prezentarea de documente suplimentare (de ex. angajaţi MAI, MApN, SRI, Jandarmerie
etc.).

Documente referitoare la imobilul care face obiectul Cererii de credit:

Page | 24
 Imobilul ipotecat este necesar să fie o locuință terminată (intabulată).
 Documente dovedind dreptul de proprietate asupra imobilului, cum ar fi: act de
vânzare-cumpărare, act de donație etc.
 Încheiere de intabulare sau Extras de carte funciară;
 Pre-contract de vânzare-cumpărare (dacă există);
 Raportul de evaluare a garanției întocmit de către evaluatorul autorizat, membru al
Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România.

Page | 25
Capitolul III

3. Studiu de caz

3.1 Banca Comercială Română

Cum obțin creditul Casa Mea ?

1. ANALIZA PRELIMINARĂ - Vii la noi, calculăm și apoi semnezi formularul


de cerere de credit. Acum, vă spunem și despre aplicația My House, prin intermediul căreia ne
puteți trimite fișierele necesare pentru a analiza fișierele direct de la telefon.

2. ANALIZA FINANCIARĂ - Vă analizăm dosarul de credit și vă spunem suma


maximă pe care o puteți împrumuta. Puteți ajunge la bancă într-o scurtă plimbare, semnați
oferta și apoi începeți să căutați casa mult așteptată.

3. ANALIZA PROPRIETĂȚII - Cu puțin noroc, ai și găsit casa dorită! În această


etapă, analizăm actele casei, pe care le poți încarca direct în aplicația Casa Mea, fără să mai vii
la bancă. Ce acte? Găsești informații complete tot în aplicație. Tot în această etapă, plătești taxa
de evaluare, iar un evaluator membru ANEVAR va evalua locuința pe care dorești s-o aduci în
garanție.

4. APROBAREA CREDITULUI - Felicitări, creditul tău a fost aprobat! E timpul


să vorbești acum cu notarul despre contractul de vânzare-cumpărare și să vii la noi pentru a
semna contractele de credit, garanție și polițele de asigurare. Apoi, soliciți notarului să înscrie
ipoteca la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și să îți obțină un extras de
Carte Funciară și o încheiere de intabulare a ipotecii pe care le poți încărca direct în aplicație,
fiind necesare și băncii.

5. PLATA VÂNZĂTORULUI - Stai fără grijă, facem noi plata către vânzator. De
acum, ai tot timpul pentru amenajarea casei tale cu cardul de credit BCR – IKEA, cu până la 60
de rate fără dobândă!

Acte Necesare:

Page | 26
1. ACTE DE IDENTITATE (în original), pentru tine și ceilalți participanți la credit

2. Acte pe care le poți încărca direct în aplicația Casa Mea, de pe telefon sau calculator:

2.1. Acte de venit

Dacă ai veniturile raportate la ANAF şi încasate în contul curent la BCR:

Fară documente de venit (doar semnare Acord de interogare la ANAF)

În cazul în care veniturile curente sunt mai mari cu 20% faţă de veniturile din anul anterior,
banca va solicita documente suplimentare.

În cazul veniturilor din pensii este necesară prezentarea Deciziei de pensionare definitivă.

Daca nu ai veniturile raportate la ANAF (salariații MAI, MApn, SRI, SIE, SPP, Poliție
comunitare, Jandarmerie, salariații penitenciarelor sau ai altor unități cu caracter special)

Adeverința de salariu (doar dacă clienții nu încasează salariul în cont la BCR)

Dacă ai venituri din pensie ce nu sunt raportate la ANAF:

Talon de pensie recent sau extras de cont curent

Decizia de pensionare definitivă

2.2 ACTE DE PROPRIETATE ale locuinței pe care o vei achiziționa

Descoperă în aplicația Casa Mea lista documentelor necesare, vezi de unde le poți obține și
le încarci direct de pe telefon, de îndata ce le ai! Sau solicită în orice unitate BCR lista completă a
documentelor necesare pentru obţinerea creditului, personalizată în funcţie de destinaţia
creditului tău!

Alte informații despre creditele ipotecare și evaluarea imobilelor:


 Pentru aducerea în garanţie a unui imobil în favoarea BCR este necesară
evaluarea bunului de către un evaluator autorizat, membru al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor
Autorizaţi din România.

Page | 27
 Efectuarea evaluării presupune plata unei taxe de evaluare, care depinde de
tariful practicat şi comunicat de către evaluator. Plata evaluării o vei face fie către BCR, fie direct
către evaluator, în funcţie de opţiunea ta de realizare a evaluării: printr-un evaluator cu care BCR
are încheiat contract de colaborare.

De exemplu, dar fără a se limita la acestea, BCR nu acceptă următoarele clădiri ca


garanție: Conform listei pregătite de Primărie sau expertiza autorizată, pericolele de cutremur
sunt clasificate în I și R. II, nu se acceptă imobilele care aparțin clasei I și II. Toate clădirile
înregistrate în alte niveluri de pericol de cutremur (nivelul 3 și nivelul 4) pot fi utilizate ca
garanție.

Dacă clădirea este expertă din punct de vedere tehnic, dar nu este clasificată ca
categorie de risc de cutremur sau înregistrată ca categorie de risc de cutremur (U1, U2, U3),
clădirea trebuie să fie clasificată ca categorie de risc de cutremur (clasa de pericol 1, 2, 3 sau 4).
Această clasificare trebuie efectuată de un expert autorizat, cu expertiză tehnică.sau de către
evaluatorul preferat de tine cu care vei încheia un contract de prestare servicii.

Asiguratorul refuză să facă o poliță de asigurare sau să impună condiții suplimentare /


francize suplimentare sau structuri de excludere asupra anumitor riscuri de subscriere.

 Asigurare obligatorie

Asigurarea obligatorie pentru locuințe (PAD) - necesară pentru a obține un împrumut


și transferată la BCR.

O asigurare opțională (taxe) pentru clădiri - este o garanție de credit, este o condiție
necesară pentru obținerea de împrumuturi și este transferată în numele BCR. În plus, vă vom
susține și vă vom oferi posibilitatea de a determina polița de asigurare opțională a clădirii de pe
OMNIASIG VIG la sediul BMN pe întreaga perioadă de credit, dar puteți alege alte companii de
asigurare.

Asigurare opțională:

Asigurarea de viață opțională, Asigurarea de viață BCR (plătibilă) îndeplinește


cerințele de eligibilitate stabilite de asigurător.

Page | 28
O asigurare globală opțională (pentru costuri) pentru a vă sprijini în caz de șomaj,
concediu medical de lungă durată și invaliditate totală și permanentă (dacă sunt îndeplinite
cerințele de eligibilitate ale asigurătorului)

În caz de risc de infarct miocardic, cancer, accident vascular cerebral, invalidare


parțială și permanentă (care îndeplinește cerințele de eligibilitate stabilite de asigurător), puteți
oferi asistență pentru boli grave și invalidare parțială.

Dacă alegeți asigurarea opțională oferită de BCR Asigurări de viață, puteți beneficia de
o reducere suplimentară de până la 0,30 p.p. în dobândă contractuală, valabilă pentru perioada în
care rețineți asigurarea.

Pentru a finaliza asigurarea, puteți alege orice companie de asigurare autorizată de


Autoritatea de Supraveghere Financiară (sau fosta Comisie de Supraveghere a Asigurărilor).
Obligația de garanție pentru mărfurile transportate în garanție este valabilă pe întreaga perioadă a
împrumutului.În această perioadă, trebuie să dovediți încheierea contractului de asigurare și să
acordați BCR dreptul de a obține asigurarea.

Polita de asigurare și dovada plății de primă pentru mărfurile introduse inițial în


garanție vor fi transmise BCR până la achitarea tuturor datoriilor aferente scrisorii de credit. În
caz contrar, BCR va rezilia noua asigurare în numele dvs. și va recupera suma relevantă din cont.
Dacă decideți să renunțați la asigurarea facultativă în timpul procesului de împrumut, sunteți
obligat să notificați BCR cu privire la decizia de renunțare și nu veți mai fi asigurat pentru
evenimentele specificate în asigurarea de viață / asigurarea globală / certificatul de asigurare de
boală critică. În plus, dacă abandonați asigurarea de viață cu BCR Insurance Insurance, rata
dobânzii curente va fi utilizată și nu va fi redusă.

În funcție de alegerea dvs., contul de credit standard sau curent este rambursat în rate
lunare egale.

Puteți rambursa creditul integral sau parțial în orice moment al procesului contractului.
Recunoaștem că aveți acest drept, dar numai dacă nu este necesar să plătiți o anumită sumă
minimă sau un anumit număr de rate. Pentru plata anticipată parțială, aveți dreptul de a alege:

(1) Reduceți valoarea ratei dobânzii lunare și mențineți perioada inițială de împrumut,

Page | 29
(2) Mențineți valoarea ratei dobânzii lunare și scurtați perioada inițială de împrumut

(3) Scăderea ratei dobânzii lunare și scăderea perioadei de credit inițiale

Dacă alegeți să rambursați integral sau parțial împrumutul contractului, comisionul de


rambursare anticipată este de 0.

Page | 30
Page | 31
Taxe percepute de terți necunoscute BCR: Taxa de notarizare de certificare, contract
de vânzare, taxa de stabilire a contractului de ipotecă imobiliară Pe baza alegerii tale, evaluatorul
evaluează costul garanției de evaluare, iar evaluatorul nu a contractat cu BCR.

Comisioane percepute de BCR pentru serviciile pe care le oferă: Comision unic: 90


RON pentru serviciile furnizate la data solicitată de către împrumutat / co-plătitor / co-plătitor,
inclusă în lista de prețuri și servicii afișată la sediul BCR Dobânda de penalitate: acesta este
dobânda pe care o meritați dacă nu plătiți suma datorată BCR în perioada de timp convenită în
contractul de credit.

Pentru costul altor servicii decât cele prezentate mai sus, te rugăm să consulţi Tariful
standard de comisioane practicat de BCR, disponibil în orice unitate BCR.

Creditul meu CASA este acordat în unități de lei, dar dacă veniturile sau resursele dvs.
pentru a asigura rambursarea împrumutului (după caz) sunt exprimate într-o altă monedă la
Page | 32
semnarea contractului de credit sau în unități de lei Cealaltă monedă a fost modificată în timpul
execuției și vă informăm că dvs. sau puteți fi expus riscului valutar. Conform acestei presupuneri,
eventualele fluctuații ale cursului de schimb pot afecta obligațiile dvs. de plată lunară.

BCR acceptă și alte tipuri de venituri: venituri obținute de clienți prin activități
independente, alte venituri primite de persoane fizice (din alte surse) într-o perioadă determinată,
venituri obținute din contracte individuale de muncă / contracte de îmbarcare marinar, alte
venituri (venituri pe viață, Doctorat, bursă postdoctorală etc.)

Venitul dvs. se poate modifica odată cu modificarea termenului împrumutului. Prin


urmare, un comportament prudent este extrem de important. De exemplu, este important să vă
asigurați că puteți plăti rate lunare și dacă veniturile dvs. vor scădea.

După cum am menționat mai sus, în perioada de modificare a ratei dobânzii aplicabile
creditului dvs., modificările indicelui de referință al creditelor acordate în moneda dvs. națională
pot duce la modificări ale obligațiilor de rambursare lunară.

Conform obligațiilor contractuale, articolele neplătite pot avea consecințe grave pentru
dvs. De la raportare la biroul de credit și centrul de risc de credit, toate consecințele vor fi
produse în acest pas până la aplicarea celor două produse incluse în garanție. , Și activele și / sau
co-plătitorul și / sau garantul dvs. (dacă suma generată prin utilizarea garanției nu este suficientă
pentru a rambursa toate datoriile).

Page | 33
3.2 ING Ipotecar

Ce criterii de eligibilitate trebuie să îndeplinesc?

 Vârsta minimă este de 18 ani, vârsta maximă la încetarea contractului de ipotecă


este de 70 de ani și 55 de ani pentru navigatori.
 Venitul net lunar minim pe cerere este de 1500 de lei. Dacă solicitați o ipotecă
cu un debitor comun, venitul minim pentru fiecare solicitant trebuie să fie de 750 de lei.
 Calificarea minimă de 1 an a angajatorului actual și calificările de cel puțin 6
luni, iar în ultimul an, perioada de întrerupere nu poate depăși o lună.
 Co-debitor: Până la 1 debitor comun: soț / soție, mamă / tată, fiul / fiica, fratele /
sora, mătușa / unchiul (fratele / sora părintelui), nepoata / nepotul (unchiul), iubitul / iubita,
bunica / Bunicul, nepoata / nepotul (fiica / fiul copilului).
 Vârsta sa, vechimea și tipul de venit trebuie să îndeplinească aceleași criterii de
eligibilitate ca și tine. Reședința unică în România;
 Venitul ar trebui să fie în lei.
 Numărul maxim de case deja deținute la solicitarea de credit.

Ce documente ai nevoie?
 Documente originale de identificare;
 Actuk de proprietate asupra bunului ce urmează a fi achiziționat: fapta de titlu,
cadastru, extras de carte funciară, formular (copie, original la notar).
 De asemenea, acceptăm extrase din cartea funciară a site-ului Biroului Național
de Cadastru și Publicitate Imobiliară
 Documente de identificare ale proprietarului bunului ce urmează a fi achiziționat
(o copie, solicitată de un notar).

Ce documente voi semna pentru ipoteca ipotecară ING?


În ING Office, cu ajutorul consultantului nostru, veți completa și semna:
 Prelucrarea datelor cu caracter personal în timpul procesului de împrumut

Page | 34
 FEIS - Fișa Europeană de Informații Standardizate privind creditul pentru
consumatori Acordul pentru interogarea si procesarea informatiilor din baza de date a
Ministerului Finantelor Publice si a Administratiei Financiare Nationale (ANAF).
 Aplicația de credit include informații despre prelucrarea datelor cu caracter
personal de către dvs. și coplatitor (dacă este cazul) în sistemul biroului de credit.
 Contract de credit (înainte de credit)

Dacă dumneavoastră și / sau co-debitorul dvs. sunteți căsătoriți, soțul / soția dvs. va
trebui să completeze și să semneze:

Informații despre prelucrarea datelor cu caracter personal în sistemul biroului de credit


- pentru dvs. și co-debitorul (dacă este cazul) al garantului.

Care sunt pașii pentru a aplica pentru ipoteca ipotecară ING?

Programarea unei întâlniri la unul din sediile ING. Veți veni la sediul ING la alegere
cu documentele necesare pentru a completa cererea de credit.

Împrumuturile ipotecare pot obține aprobarea financiară fără a fi nevoie de certificate


de venit sau de pensie. Prezentați documentele necesare pentru a continua cererea de credit
ipotecar.

După ce ați achitat taxa de evaluare, evaluatorul vă va vizita cât mai curând posibil
pentru a evalua casa ipotecată. Ați semnat contractul de credit și credit ipotecar și ați primit banii
în contul curent al ING lei (ați deschis plata în avans), iar banii vor fi rambursate de noi în contul
vânzătorului.

* Dacă venitul dvs. este verificat doar în baza de date ANAF și îndeplinește cerințele
de eligibilitate, puteți aproba împrumutul imobiliar la fața locului prin finanțare, fără a fi nevoie
de un certificat de venit sau alte documente furnizate de angajator. În unele cazuri, analiza
financiară nu poate fi efectuată în aceeași zi din motive care nu au legătură cu dorințele băncii.
Ne rezervăm dreptul de a solicita alte documente, dar creditul nu este aprobat la fața locului.

Cum pot rambursa ipoteca?

Pe baza programului de rambursare pe care îl primiți cu ipoteca, trebuie să vă asigurați


că aveți suficienți bani în contul curent atașat contului de împrumut pentru a plăti rata dobânzii
Page | 35
lunar la data scadenței. Respectarea termenilor și condițiilor contractului de credit nu garantează
valoarea totală a rambursării împrumutului imobiliar în baza contractului de credit.

Pot plăti în avans?

În orice moment, puteți solicita rambursarea parțială a ipotecii în cadrul serviciului


ING Office și Internet banking Home'Bank. Puteți plăti în avans taxele solicitate, dacă doriți să
rambursați integral, vă așteptăm la ING Office.

Poți să alegi data scadentă pe care o dorești. Data scadentă pentru plata asigurării este a
treia zi a fiecărei luni și nu poate fi modificată.

Am nevoie de o garanție?

Da, veți avea nevoie de următoarele garanții:

 Propunere ipotecară pentru proprietate și proprietate ipotecară


 Asigurarea de proprietate, va fi transferată către ING Ipoteca contului bancar și
debitor comun (dacă este cazul)

Ce trebuie să știu despre ratele de plată?

Dacă plătiți la timp orice contract de plată conform contractului de credit, veți evita:

 Plătești dobândă de penalizare conform contractului


 Începând cu cea de-a 16-a zi a plății în rate, raportați datele negative ale
împrumutului deținut și datele dvs. către Centrul de risc de credit.
 Dacă întârzierea plății în rate depășește 30 de zile, veti fii raportați la biroul de
credit S.A (date negative)
 Încetarea contractului de credit și începerea procedurii de anulare obligatorie a
excluderii garanției au dus la executarea bunurilor create prin garanția ipotecară imobiliară în
vederea executării obligațiilor care decurg din contractul de credit.
Cât îmi poate oferi ipoteca ING?
Între 13.000 și 900.000 de lei, nu mai mult de 85% din valoarea garanției.
Ce perioadă ?
Termenul de ipotecă ING este de 3 până la 30 de ani.

Page | 36
Ce este plata în avans?
Plata în avans pentru creditele ipotecare ING este de cel puțin 15% din prețul de
achiziție al proprietății.
Care este rata dobânzii?
Pentru ipoteca ipotecară ING, valoarea acordată este mai mare de 400.000 lei.
Dacă completați o asigurare de viață de grup la NN Asigurăride Viață S.A., rata anuală
este de 4,97%. (Rata profitului fix 2,53% + indicele IRCC) 5,27% pe an (fără asigurare de viață)
(rata profitului fix 2,83% + indicele IRCC).
Pentru creditele ipotecare cu valoare ipotecară ING sub 400.000 lei
Dacă completați o asigurare de viață de grup la NNAsigurăride Viață S.A., rata anuală
este de 5,27%. (Rata profitului fix 2,83% + indicele IRCC) 5,57% anual, fără asigurare de viață
(rata profitului fix 3,13% + indicele IRCC)
Pentru creditele ipotecare ING, 7Fix cu o sumă mai mare de 400.000 lei
Dacă cumpărați asigurare de viață de grup la NNAsigurăride Viață S.A., rata dobânzii
fixe este calculată la 5,49% pe an, rata dobânzii fixă pentru primii 7 ani, apoi 3 luni (IRCC +
2,83%) 5,79% pe an, dobândă fixă pentru primii 7 ani, apoi se schimbă în 3 luni (IRCC +
3,13%), fără asigurare de viață.
Pentru 7Fix cu valoare ipotecară ING sub 400.000 lei
Dacă achiziționați o asigurare de viață de grup la NNAsigurăride Viață S.A., aceasta
va fi de 5,79% pe an, cu o dobândă fixă pentru primii 7 ani și apoi va pluti în 3 luni (IRCC +
3,13%). 6,09% pe an, dobândă fixă pentru primii 7 ani, apoi se schimbă în 3 luni (IRCC +
3,43%), fără asigurare de viață.
Ce trebuie să știți ?
Aceste valori sunt valabile până în aprilie 2020. Rata dobânzii acestui împrumut constă
într-o marjă fixă, care este menținută constantă pe toată perioada creditului, iar partea variabilă
este etalonul IRCC.
Creșterea sau scăderea ratelor dobânzii aplicabile împrumuturilor este direct afectată
de evoluția indicelui IRCC. Modificările ratelor dobânzii pot face ca suma rambursată în baza
contractului de credit să crească.
Ce este indicele IRCC?

Page | 37
Indicele IRCC este stabilit de Banca Națională a României. Aceasta reprezintă rata
medie a dobânzii la împrumuturile în lei emise pe piața interbancară din România.
Taxe și comisioane ING
Comisionul de 900 de lei este folosit pentru analiza documentelor (taxat doar dacă se
acordă o ipotecă). Dacă primiți venituri recurente de la noi și plătiți cel puțin o dată pe lună (orice
tranzacție, alta decât transferul / debitul dobânzii / debitul comisionului dintre conturile proprii),
utilizați cardul cu cardul ING complet pentru a deschide în lei Stabiliți și gestionați taxe de 0 lei
în contul curent. Venitul recurent se referă la veniturile lunare (cum ar fi salariul, pensia, chiria
etc.) încasate în cont timp de cel puțin 3 luni consecutive în fiecare lună, cel puțin 700 lei / lună /
cont. Venitul din jocuri de noroc nu este considerat venit recurent. Dacă nu îndepliniți aceste
condiții, taxa de administrare este de 7 lei / lună.
Taxe și comisioane de la terți
Taxe percepute de Biroul Național de Înregistrare pentru Publicitate Mobilă:
o taxă de înregistrare de 65,70 lei pentru ipotecile pentru bunuri mobile percepute
la emiterea unei ipoteci
o 43,80 lei modificăr / extindere taxele ipotecare
o 21,90 Lei a primit taxa pentru ștergerea creditului ipotecar mobil atunci când
împrumutul a fost rambursat integral
Taxa de evaluare a clădirii este cuprinsă între 400 și 550 de lei, în funcție de tipul de
clădire (colectat de evaluator) Taxele notariale percepute de notarul public includ, de asemenea,
comisioane legate de înregistrarea și anularea ipotecilor imobiliare în cartea funciară.
Prima de asigurare:
Primele de asigurare aferente polițelor opționale și obligatorii ale clădirii
corespunzătoare
Prima de asigurare de viață în grup:
Dacă alegeți acest produs furnizat de NNAsigurăride Viață S.A., veți plăti prima de
asigurare a lunii anterioare pe data de 3 a fiecărei luni. Valoarea asigurării este de 101% din
limita creditului la sfârșitul lunii înainte de plată, iar prima perioadă este de 0,02916% din
valoarea asigurării. Când plătiți împrumutul, prima de asigurare va fi redusă în consecință. Suma
maximă de asigurare este de 175.000 Euro în lei. Este important să știți că dacă aveți mai multe

Page | 38
credite pentru a beneficia de asigurare de viață în grup, suma maximă asigurată de 175.000 de
euro (în unități Lei) se aplică creditului total pe care l-ați atașat la acest produs.
Taxele și comisioanele sunt deduse automat din contul ING, minus taxele notariale pe
care trebuie să le plătiți direct notarului. Nu trebuie să faceți nimic, ci asigurați-vă că aveți bani în
contul curent la data scadenței. Indiferent dacă semnați un contract de credit, trebuie să plătiți
taxa de evaluare și taxa de aviz de notarizare.
Sistemul va raporta situația dvs. la biroul de credit pe baza datei de întârziere
(începând cu a 30-a zi a întârzierii). Vor fi raportate datele dvs. de identitate (nume, prenume,
adresa părintei, adresa de reședință / reședință, telefon fix, mobil, CNP, cod de țară) și
informațiile de credit rămase (tip de produs, perioada de acordare, data acordării) . La fel ca data
scadenței, limita de credit, scadențele și restanțele, nu există rate restante, data de întârziere, zile
întârziate, starea contului).
Aceste informații sunt păstrate de biroul de credit S.A. Perioada este de 4 ani
(începând de la ultima dată de plată neplătită / ultima dată actualizată), iar orice participant
(instituție de credit, instituție financiară și de asigurare nebancară) se poate consulta cu Biroul de
Credit din SUA. Acestea pot influența decizia de a accepta sau respinge împrumuturile.
O dată pe an, puteți confirma gratuit dacă biroul de credit vă prelucrează datele.
Cererea trebuie depusă la biroul de credit, datată, semnată și însoțită de o copie și un număr de
CI. Prin telefon. Informații de contact Agenție de referință de credit: București, adresa: strada Sf
Vineri 29, etj 4, zona 3, e-mail: situie@birouldecredit.ro.
Ne puteți cere întotdeauna să corectăm, să actualizăm, să blocăm, să ștergem sau să
convertim date anonime care nu sunt prelucrate legal. De exemplu, datele sunt inexacte sau
incomplete. ING este obligat să dateze, să semneze și să atașeze o copie a CI. Aplicația vă va
instrui să solicitați date de intervenție, motivul și metoda de intervenție. Această solicitare este
gratuită.
Puteți obiecta la procesarea datelor în orice moment. ING este obligat să dateze, să
semneze și să atașeze o copie a CI. Aplicația va preciza datele și motivele legale ale obiecției.
Aveți dreptul de a nu accepta decizii personale bazate exclusiv pe procesarea automată. Puteți
contacta Autoritatea Națională de Reglementare pentru a prelucra date cu caracter personal sau
justiție.

Page | 39
Care sunt riscurile implică contractarea de împrumuturi?

Evenimentele viitoare pot cauza dificultăți în îndeplinirea obligațiilor de plată asumate,


cum ar fi situația în care veniturile dvs. pot scădea sau nu se vor mai realiza în anumite perioade.
Pentru o securitate sporită, puteți alege împrumutul ING Ipoteca 7Fix, care are o rată a
dobânzii fixă pentru primii 7 ani și apoi plutește în 3 luni, în funcție de evoluția valorii de
referință IRCC.

Page | 40
BIBLIOGRAFIE
 Ciotei Constantin – “Finante – Moneda, Credit – Banci”, Editura Fundatia Romania de
Maine, Bucuresti 1999
 Danila Nicolae, Berea Aurel – “Managementul bancar, fundamente si orientari”, Editura
Economica, Bucuresti 2000
 Dardac Nicolae, Vascu Teodora – “Moneda – Credit” vol. 1 si 2, Editura ASE,
Bucuresti 2002
 Dedu Vasile – “Management bancar”, Editura Mondan, Bucuresti 1997
 Lazarescu Vasile – “Bancile comerciale in economia de piata din Romania”, Editura
Agora
 Rosca Teodor – “Moneda si credit”, Editura Sramis, Cluj-Napoca 1996
 Stoica Maricica – “Management Bancar”, Editura Economica, Bucuresti 1999
 Tudorache Dumitru, Puianu Constantin, Moraru Dan – “Moneda, Banci, Credit”,
Editura Sylvi, Bucuresti 2001
 Colectia “Piata Financiara” 2004-2007
 Colectia “Revista Bancii Comerciale Romane” 2004-2007
 Banca Comerciala Romana – Anale, seria V, VI, VII, VIII
 Revista EuroMetropola – nr.1 – mai 2007
 Colectia “Revista Bursa Constructiilor” 2006 – 2007
 Colectia “Revista Ghidul de bani” – 2007
 Colectia “Revista Euroconstruct” 2006 – 2007

Page | 41