VEDAÇÃO DA DUPLA GARANTIA

O art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato, traz uma regra que merece

atenção: a vedação de dupla garantia. De acordo com este parágrafo “é vedada,

sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo

contrato de locação”. Desta forma, o locador não pode exigir do locatário mais de

uma forma de garantia, o que é muito plausível, diante da onerosidade para com o

inquilino.

Mas, a questão de maior relevância é a seguinte: caso haja duas ou mais

garantias locatícias em um dado contrato este será nulo ou qual delas

prevalecerá?

De acordo com Batalha, citado por Pinto (1997, p. 395), “[...], se, em

desrespeito à norma, for estabelecida dupla garantia num mesmo contrato de

locação, ambas são consideradas nulas, uma vez que impossível seria considerar

uma garantia válida e outra nula”.

Uma segunda corrente, por adotar uma interpretação não tão rigorosa da lei

e por adotar o princípio da boa-fé, defende que, havendo mais de uma garantia,

prevalecerá aquela que for primeiramente mencionada no contrato. Neste mesmo

sentido, Venosa (2000, p. 135), reitera que “só é válida uma única garantia, pela

dicção do parágrafo único. Nula é a garantia, que se acrescentar à primeira

concedida”.

A jurisprudência se manifestou a respeito, quando do julgamento desta

Apelação, transcrita in verbis:

 "LOCAÇÃO - Fiança e caução exigidas pelo locador - Dupla garantia que
ofende o parágrafo único do art. 37, da Lei 8.245/91 - Nulidade, porém,
que atinge apenas a garantia excedente. A nulidade cominada pelo
parágrafo único, art. 37 da Lei 8.245/91, a exemplo do que ocorria na Lei
6.649/79, atinge apenas a garantia excedente, quer dizer, a que se
seguir à primeira, e assim por diante e não toda a garantia. ACÓRDÃO -
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Juízes desta Turma
Julgadora do 2ºTribunal de Alçada Civil, de conformidade com o relatório
e o voto do relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado,
nesta data, deram provimento ao recurso, por votação unânime. JOÃO
SALETTI, relator com a seguinte declaração de voto: A r.sentença de
fls., de relatório adotado, julgou procedentes embargos à execução.
Apela o embargado (fls.) sustentando, com apoio na doutrina e
jurisprudência, que menciona, que a pena de nulidade, cominada pelo
art. 37 da Lei 8.245/91, reproduzindo o parágrafo único do art. 31 da
Lei anterior, atinge apenas as garantias excedentes da primeira
prestada no contrato. No caso, a fiança foi a primeira garantia prestada
no próprio contrato. Nele não há menção a uma segunda garantia,
devendo a nulidade, se houver, recair sobre a caução, prestada fora
dele. Recurso tempestivo, respondido (fls.) e preparado (fls.). É o
relatório. (Apelação com revisão n° nº 387.108-00/2 - 2º TACiv/SP) [grifo
nosso]

Em outro sentido, Negrão (2000, p. 975), [sugere que] “parece mais razoável,

neste caso, dar a escolha ao locatário, que é o devedor [...] e que, assim poderá

optar pela solução menos gravosa para ele (CPC 620)”.

Um outro fato importante em relação ao parágrafo único do art. 37, é no

sentido que a Lei do Inquilinato, em seu art. 43, inciso II, traz um caráter punitório,

quando de má-fé o locador que exige mais de uma modalidade de garantia, in

verbis:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de 5

(cinco) dias a 6 (seis) meses ou multa de 3 (três) a 12 (doze) meses do
valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.
[...]
II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma
modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
[...].

Entende-se que quando o locador age de boa-fé e pactua um contrato de

locação de imóveis com mais de uma forma de garantia, parece razoável e mais
célere, que uma garantia permaneça, cabendo a escolha, agora ao inquilino.

Fontes:

PINTO, José Guy de Carvalho. Locação & Ações Locativas. São Paulo: Saraiva,
1997.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 4

ed. São Paulo: Atlas, 2000.

NEGRÃO, Theotonio. Código de Processo Civil e Legislação Processual em

Vigor. São Paulo: Saraiva, 2000.