Metoda costului de înlocuire net (Metoda CIN)

Metoda costului de inlocuire net reprezinta metoda inscrisa in abordarea prin cost,

care indica valoarea prin calcularea costului de inlocuire curent al unui activ din care se
scad deteriorarea fizica si orice forme relevante de depreciere.
Deci, în cazul abordarii prin cost,se va începe de la costul de înlocuire curent al
activului care trebuie evaluat, și apoi se deduce pierderea de valoare cauzată de uzura
fizică, depreciare funcțională și cea economică. Logica ce stă la baza abordării prin cost
este principiul subtituției. Astfel, un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pentru un
activ decât costul de achiziție a unui activ substituit, cu aceeași utilitate.Principiul poate fi
aplicat fie unui activ individual, fie unei instalații complexe în întregime.
În cea mai simplă formă a sa, abordarea prin cost reprezintă costul curent (deparcă
ar fi nou) minus depreciere. Se identifică activul care trebuie evaluat, se estimează
costulcurent de înlocuire brut și se scade deprecierea totală, care face activul mai putin
atragător față de situația în care ar fi fost nou. Ceea ce rezultă este costul de înlocuire net.
Costul de înlocuire net (CIN) este considerat ca o metodă acceptabilă pentru a ajunge la
valoarea de piață.
Costul de înlocuire brut pentru buurile supuse evaluarii se poate determina prin
următoarele metode:
 Metoda identificării, care constăîn stabilirea identității activelor cu unele
care au preț de producție sau de livrare;
 Metoda asimilării care constă în compararea activelor care se evaluează cu
altele care au preț de producție sau delivrare și careau parametrii funcționali
apropiați;
 Metoda corelării care se folosește ca mai sus în cazul când parametri
funcționali sunt diferiți;
 Metoda indicilor de actualizare.

Costul de înlocuire brut este, în general, punctul cel mai potrivit pentru formarea
unei opinii
asupra valorii, folosind abordareaprin cost. Costul de înlocuire brut reprezintă costul curent
al unui activ nou, asemănător, care are cea mai apropiată utilitate echivalentă cu cea a
activului evaluat. În abordarea prin cost, evaluatorul compara activul evaluat cu unul care
ar putea sa-l înlocuiască.
 Costul de înlocuire brut înglobează totalitatea cheltuielilor ce ar trebuie efectuate la
data lucrării ( aprovizionare, transport, montaj, probe și altele)
Pentru estimarea costului de inlocuire brut au fost folosite date si informatii extrase
din lucrarea „Costuri de reconstructie – Costuri de inlocuire. Cladiri industriale, comerciale
si agricole”, autor C. Schiopu, editia IROVAL 2010; “Indici de actualizare costuri de
reconstructie – costuri de inlocuire – cladiri rezidentiale, cladiri industriale, comerciale si
agricole. Constructii speciale”, autor Cornel Schiopu,editia IROVAL 2017-2018;

Costul de înlocuire net (CIN) este calculat confrom relației:

CIN= CIB x (1-DT/100)
Unde:
CIB = Costul de înlocuire brut,
DT = Deprecierea totală.

Conceptul de depreciere în evaluare este total diferit de noțiunea contabilă de

amortizare. Astfel, deprecierea în evaluare este diferența de valoare dintre un activ mai
vechi existent și un activ mai nou ipotetic, luat ca standard de comparație. Deprecierea în
evaluare cuantifică o inferioaritate a valorii, deducerea deprecierii din costul noului activ
substituit ipotetic trebuind să reprezinte o cuantificare, axprimată în termeni monetari, a
tuturor dezavantajelor activului vechi existent (probabilitatea unei durate de viată mai
mică, cheltuieli anuale mai mari pentru exploatare și întreținere etc. )
Cele trei tipuri sau cauze recunoscute, în mod tradițional, ale deprecierii sunt uzura
fizică, deprecierea funcțională și deprecierea economică.
Uzura (deteriorarea) fizică reprezintă piederea în valoare sau în utilitatea inițială
aunui activ, cauzată de consumarea treptată sau de expirarea duratei sale de viață utilă,
cauzată de utilizare, expunere la diverși factori de mediu, constrângeri fizice și altele
asemanătoare.
Deprecierea funcțională reprezintă pierderea în valoare sau în utilitatea inițială a
unui activ, cauzată de ineficiențe și neadecvări ale activului, când este comparat cu un
activ mai eficient sau cu unu înlocuitor mai puțin costisitor, și construit cu tehnologie
modernă. Simptomele care indică prezența deprecierii funcționale sunt costurile de
exploatere excedentare, supradimensionarea activului, inadecvarea, supracapacitatea, lpsa
de utilitate sau alte condiții asemănătoare.
 Deprecierea economică (uneori denumită depreciere externă) reprezintă pierderea
în valoare sau utilitate inițială a unui activ, auzată de factori eterni față de activul evaluat,
cum ar fi costul majorat al materiilor prime, forței de muncă sau utilităților (fără a
ficompensate prin creșterea prețului produsului); cerere scăzută înrgistrată pentru produs;
concurența sporită; politici de mediu sau alte măsuri legislative; inflația sau rate majorate
ale dobânzii; alți factori smilari.
Pentru apropierea valorii estimate pe baza costului de înlocuire net de valoarea de
piață, în cadrul deprecierii totale s-a luat în considerare și o depreciere datorată condițiilor
externe-condiții date de mediul economic general.
O metodă de cuantificare a uzurii fizice este observația. Prin această metodă se
realizează o comparație între activul evaluat și cu altecative noi similare.
Procedura implică observarea actuală a elementelor observabile ale uzurii fizice și
transformarea acelor observații într-un procentaj. De asemenea, implică discuții cu
personalul de deservire al ctivului evaluat, pentru determinarea condiției acelor aspecte
care pot să nu fi evizibile.
Pe baza faptelor, evaluatorul va formula opinia sa asupra uzurii fizice și deprecierii
totale, care va diminua costul de înlocuire nou (CIB) și astfel se va ajunge la costul de
înlocuire net care reprezintă valoarea de piață.
În urma observațiilor activului supus evaluarii s-au identificat doar deprecieri
fizice, calculate conform metodologiei mai sus prezentate.

Abordarea prin cost

Valoare de piață a construcției

Nr. Spațiu comercial C1 Suprafața Valoare de Valoare de piață

Crt Tomști piață EURO LEI
.
Cladire 165 mp 31.450,00 149.616,00

Infractructura (grad seismic 8).........................................382,1lei/mp

Suprastructura (grad seismic 8)........................................293,61 lei/mp
Finisaj interior obișnuit......................................................176,1lei/mp
Instalații electrice..............................................................36,7 lei/mp
Instalații sanitare ...............................................................30,2 lei/mp
TOTAL............................................................................918,71 lei/mp fară TVA
sau
1.093,26 lei/mp cu TVA
Ajustări privind distanța:
0,987*918,71ei=906,76lei