UNIDAD 15 - COMPRAVENTA

CONCEPTO. COMPARACIÓN DE ANTERIORES LEGISLACIONES

Antes la compraventa estaba regulada tanto en el Código de Comercio como en el Código Civil. Teníamos:

- Código Civil (Art. 1323): Definía a la compraventa de la siguiente manera: “Habrá compra y venta cuando una
de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por
ella un precio cierto en dinero.”. Nos hablaba de la entrega de la cosa a cambio de un precio cierto en dinero.
- Código de Comercio (Art. 450): “La compraventa mercantil es un contrato por el cual una persona, sea o no
propietaria o poseedora de la cosa objeto de la convención, se obliga a entregarla o hacerla adquirir en
propiedad a la otra persona, que se obliga por su parte, a pagar un precio convenido, y la compra para
revenderla o alquilar su uso.”.
Así mismo, decía en su art. 451: “Sólo se considera mercantil la compraventa de cosas muebles, para revenderlas
por mayor o menor, bien sea en la misma forma que se compraron o en otra diferente, o para alquilar su uso,
comprendiéndose la moneda metálica, títulos a fondos públicos, acciones de compañías y papeles de crédito
comerciales.
La definía como aquella en la cual la cosa se compraba con un fin de lucro, para venderla o alquilarla.

La compraventa tanto para el Código Civil como para el Código de Comercio importa la obligación de transmitir una cosa
por una parte, y la obligación de pagar un precio en dinero por la otra, pero para que sea comercial dicha cosa deberá
ser mueble (art 451 Código de Comercio), y adquirirse para revenderla o alquilar su uso. Además, de la presencia del
lucro cesante (animo de adquirir ganancias), característico de todos los actos comerciales (art 8 del Código de
Comercio).

Hay que tener en cuenta que respecto del contrato de compraventa, el CCyC ha tomado como base el régimen previsto
en el Código Civil. En el CCyC el tratamiento de los contratos en particular (Libro 3 Título IV) comienzo con la regulación
del contrato de compraventa (arts. 1126-1171). Ha sido adecuada la definición implementada en el CCyC, debido que
identifica los elementos esenciales del contrato: cosa y precio, y finalidad económica.

COMPRAVENTA (Art 1123): “Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la
otra a pagar un precio en dinero.”

La definición propuesta por el articulo resulta adecuada, pues identifica los elementos esenciales del contrato: cosa y
precio; y la finalidad económica: obligarse a transferir la propiedad.

También resulta acertada la eliminación de la obligación de recibir el precio a la que hacía referencia la definición de
compraventa propuesta por el art. 1323 CC, pues se trataba de una obligación accesoria y no definitoria del contrato.

CLASIFICACIÓN: A partir de la definición de contrato de compraventa podemos distinguir los siguientes caracteres:

- BILATERAL: Pues emergen obligaciones para ambas partes contratantes (transferir la propiedad de una cosa el
vendedor, y pagar un precio en dinero el comprador);
- ONEROSO: Ya que presenta ventajas y sacrificios para ambas partes;
- En principio CONMUTATIVO: En tanto las ventajas para todos los contratantes son ciertas. Sin embargo, puede
ser aleatorio en los supuestos contemplados por los arts. 1130 y 1131 del CCyC, o cuando así lo hayan previsto
las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad;
- FORMAL: En el caso de los bienes inmuebles y no formal en los demás supuestos;
- NOMINADO: Ya que tiene una regulación legal completa y especifica.
APLICACIÓN SUPLETORIA A OTROS CONTRATOS (Art 1124): “Las normas de este Capítulo se aplican supletoriamente a
los contratos por los cuales una parte se obliga a:

a. Transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a
constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o
servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero;
b. Transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.

La compraventa de algún modo es el contrato paradigmático dentro de los contratos de cambio, es por ello que, aun
cuando desde el aspecto técnico la compraventa solo puede referirse a la transmisión del derecho real de dominio, el
CCyC propone la aplicación supletoria de las normas de la compraventa a la transmisión o constitución a título oneroso
de otros derechos diferentes al dominio y que no existe un contrato típico que los regule.

COMPARACIÓN CON OTRAS RELACIONES JURÍDICAS

COMPRAVENTA Y PERMUTA (Art 1126): “Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de
permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos.”

La obligación del comprador en la compraventa es el pago de un precio cierto en dinero. Pero bien puede ocurrir que
nos encontremos frente a lo que se ha dado en denominar “precio mixto”, esto es que parte del precio sea pagado en
dinero y parte del precio mediante la transmisión de la propiedad de otra cosa.

El CCyC resuelve la situación planteada teniendo en consideración cual cosa tiene mayor incidencia en el precio: la cosa
intercambiada o la suma de dinero. Si la parte del precio en dinero es mayor o igual a la otra cosa se aplican las reglas de
la compraventa. Si el valor de la cosa intercambiada tiene mayor valor que el precio en dinero pagado, el contrato debe
reputarse permuta.

COMPRAVENTA Y LOCACIÓN DE COSAS: En la locación de cosas se cede el uso y goce de la cosa a cambio de un precio,
en cambio, en la compraventa se cede el dominio y propiedad de la cosa con la contraprestación en dinero.

COMPRAVENTA Y CONTRATO DE OBRA (Art 1125): “Cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un
precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que
de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros
servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una
porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.”

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1125 CCyC si la obligación nuclear del contrato consiste en la ejecución
de la obra cuyo dominio debe ser transferido, el CCyC dispone que serán de aplicación las reglas de la locación de obra.
Así también deberá entenderse que resulta una locación de obra si una parte substancial de los materiales con que debe
ejecutarse la obra es provista por el que la encarga (comitente), el contrato se aleja de la compraventa en la que lo
esencial de la transmisión de la propiedad de la cosa vendida.

Si no se dan ninguno de los supuestos contemplados anteriormente, el contrato debe reputarse como compraventa.

NATURALEZA DEL CONTRATO (Art 1127): “El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes así
lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.”

Si bien las partes tienen aptitud para calificar los contratos que crean, no es dable entender que se trata de una
compraventa si el negocio celebrado no reúne los requisitos esenciales de aquella.
OBLIGACIÓN DE VENDER (Art 1128): “Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad
jurídica de hacerlo.”

Como lógica consecuencia de ser la compraventa un acto voluntario, el art. 1128 CCyC dispone, como principio general,
que nadie está obligado a vender. La excepción a este principio lo constituye el supuesto en que el vendedor se
encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.

A diferencia de lo que ocurría en el CC, el CCyC no prevé los supuestos de venta forzosa, es decir los supuestos en que
una persona se encuentra sometida a la necesidad jurídica de vender.

El criterio sustentado por el CCyC de solo establecer el enunciado “necesidad jurídica de hacerlo” y no enumerar los
casos que conllevan a tal necesidad, resuelve los problemas que planteaba el CC.

De esta manera, el CCyC propone un tipo abierto.

LA COMPRAVENTA Y LA TRANSFERENCIA DE DOMINIO: Si bien la compraventa es un título para transmitir el dominio

de una cosa, no basta su celebración para producir el efecto transmitivo, ya que de conformidad con lo dispuesto por el
art. 1892 “La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo
suficientes…”. El modo al que hace referencia el citado artículo es la tradición posesoria. En concordancia con ello, el art.
750 prevé que “El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición
legal en contrario.”

Por ello es correcto definir que en virtud de la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa,
pues con la celebración del contrato, revestido en su caso con las formas establecidas por la ley, se tendrá el titulo
casual, restando la obligación de cumplir la tradición posesoria a partir de la cual quedara verificado el dominio en
cabeza del comprador, sin perjuicio de la oponibilidad de terceros en materia de bienes inmuebles.

CAPACIDAD PARA COMPRAR Y VENDER: Las partes de un contrato de compraventa deben tener capacidad para
celebrar actos jurídicos, esto implica que las personas que legalmente se encuentran impedidas de celebrar este tipo de
contratos no podrán celebrar una compraventa.

En este sentido, están impedidos para celebrar contratos de compraventa las siguientes personas:

a. LOS TUTORES Y CURADORES: Respecto de los bienes de los menores y pupilos que tienen bajo su tutela.
b. LOS PADRES: Respecto de los bienes de sus hijos menores, salvo que hubiese autorización judicial que se
sustente en causas justificadas de necesidad o utilidad y que haya desaparecido la posibilidad de un conflicto de
intereses.
c. TODAS LAS PERSONAS QUE EN RAZÓN DE LAS FUNCIONES QUE DESEMMPEÑAN, SE ENCUENTRAN
IMPOSIBILITADAS DE CONTRATAR, en conformidad con lo previsto por el art. 1366 del CC.

OBJETO DE LA COMPRAVENTA

COSA VENDIDA (Art 1129): “Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.”

Luego de regular las disposiciones generales de la compraventa, el CCyC regula los elementos esenciales de la
compraventa: cosa y precio.

Respecto de las cosas que pueden ser objeto de la compraventa, el CCyC dispone que pueden serlo todas las cosas que
pueden ser objeto de los contratos.
Ello nos remite a las disposiciones de los arts. 1003 a 1011 CC referidas al objeto de los contratos, los que, a su vez, nos
remiten al objeto de los actos jurídicos (art 279 CCyC).

El art. 16 CCyC establece que: “Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.”

De conformidad con lo dispuesto por los arts. 1003 a 1011 CCyC referidos al objeto de los contratos, la cosa objeto de la
compraventa debe ser:

a. DETERMINADA O DETERMINABLE: En su especie o genero según el caso, aunque no lo estén en su cantidad, si

esta puede ser determinada. Es determinable cuando se establecen los criterios suficientes para su
individualización.
b. SUSCEPTIBLE DE VALORACIÓN ECONOMICA;
c. NO PROHIBIDO: No pueden ser objeto de la compraventa aquellos bienes que por un motivo especial se
prohíben que lo sean. Ejemplo de estos lo constituyen las cosas que están fuera del comercio; las cosas sobre las
que pesa una incapacidad de derecho para contratar.

COSA CIERTA QUE HA DEJADO DE EXISTIR (Art 1130): “Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de
perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede
demandar la parte existente con reducción del precio.

Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté dañada al celebrarse el
contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o
estaba dañada.”

La cosa objeto del contrato de compraventa debe ser existente al tiempo del contrato o susceptible de existencia (cosa
futura). Siendo que la cosa es un elemento esencial del contrato de compraventa, si se trata de cosa cierta y esta ha
dejado de existe al tiempo de la celebración, como principio general el contrato no surte efectos.

La excepción a dicho principio general de ineficacia lo prevé el segundo párrafo del art. Se trata del supuesto en que el
comprador asume el riesgo de que la cosa cierta deje de existir o esté dañada. En tal caso el contrato de compraventa es
aleatorio.

INEFICACIA: La ineficacia del contrato de compraventa que sanciona el art. 1130 CCyC solo se aplica al supuesto de cosa
cierta que ha dejado de existir al tiempo del contrato. No produce tal ineficacia cuando:

- Se trata de obligaciones de género: pues de conformidad con lo que dispone el art. 763 CCyC, antes de la
individualización de la cosa debida, el caso fortuito no libera al deudor, pues resulta de aplicación el principio
que el género no perece; por lo que el vendedor no podrá liberarse de su obligación.
- La cosa cierta ha dejado de existir con posterioridad a la celebración del contrato: pues resulta de aplicación lo
dispuesto por el art. 755 CCyC en el sentido que: “El propietario soporta los riesgos de la cosa. Los casos de
deterioro o perdida, con o sin culpa, se rigen por lo dispuesto sobre la imposibilidad de cumplimiento.”;
- La compraventa aleatoria: cuando en ejercicio de la autonomía de la voluntad las partes convengan que la
compraventa sea aleatoria por asumir el comprador el riesgo de que la cosa haya dejado de existir al tiempo del
contrato o estaba dañada. En caso de que el vendedor conociera al tiempo de la celebración del contrato que la
cosa ya había perecido o se había dañado, no puede exigir el cumplimiento del contrato, pues en ese caso no
existe el acontecimiento incierto que determina la ventaja o perdida para uno de ellos o para todos, tal como
exige el art. 968 CCyC para reputar aleatorio el contrato.
COSA FUTURA (Art 1131): “Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a condición suspensiva de que la cosa llegue a
existir.

El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a
existir en las condiciones y tiempo convenidos.

El comprador puede asumir, por clausula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.”

PRINCIPIO GENERAL: CONDICIÓN SUSPENSIVA

El principio general que rige a la compraventa de cosa futura es que se trata de una compraventa sujeta a la condición
suspensiva: “que la cosa llegue a existir”; por consiguiente, si esta no llega a existir sin culpa del deudor, el contrato no
surtirá sus efectos por carecer de uno de sus elementos esenciales.

OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR: El vendedor está obligado a poner la diligencia necesaria (tareas y esfuerzos que resulten
del contrato, o de las circunstancias) para lograr que la cosa llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.

EXCEPCIÓN: CONTRATO ALEATORIO: En ejercicio de la autonomía de la voluntad, el comprador puede asumir

expresamente el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor. En ese caso, la compraventa será
aleatoria (art. 968 CCyC). En este supuesto la compraventa no se encuentra sujeta a condición suspensiva; por
consiguiente si, pese la diligencia puesta por el vendedor para que la cosa llegue a existir, esta no llega a hacerlo, el
comprador no obstante estará obligado al pago del precio convenido.

COSA AJENA (Art 1132): “La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo 1008. El
vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador.”

El CCyC reitera en materia de compraventa, el principio general sustentado por el art. 1008 CCyC en materia de objeto
de los contratos; esto es que los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos.

EL PRINCIPIO GENERAL: El principio general sustentado por el art. 1132 CCyC en armonía con lo dispuesto por el art.
1008 CCyC es que la venta de cosa total o parcialmente ajena es válida.

De esta manera el CCyC resuelve las contradicciones en que incurrían los CC y el Código de Comercio que sostenía
principios incongruentes; los que debieron ser interpretados por la doctrina y jurisprudencia.

LA OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR: Dispone el art. 1132 CCyC que el vendedor se obliga a transmitir o hacer trasmitir su
dominio al comprador. Dicha obligación no es más que la descripción concreta para la compraventa de la obligación
genérica a que refiere el art. 1008 CCyC al regular en el objeto de los contratos la situación de los bienes ajenos.

De esta manera, como principio general, el vendedor de cosa ajena asume la obligación de adquirirla de su dueño para
transmitírsela al comprador, para hacer que el dueño se la transmita al comprador.

Obviamente, quien no queda personalmente obligado, por no ser parte del contrato, es el dueño de la cosa vendida.

En principio, la obligación del vendedor debe reputarse como una obligación de medios; por lo que, si empleando con
diligencia necesaria no logra el éxito de la promesa, no incurre en responsabilidad alguna. Más, si el vendedor no emplea
la diligencia necesaria, o la cosa no se transmite al comprador por su culpa, el vendedor será responsable por los daños
causados.

LA GARANTÍA DEL ÉXITO DE LA PROMESA: La excepción al principio que la naturaleza de la obligación del vendedor es la
de emplear los medios para que la promesa se cumpla, lo constituye la garantía del vendedor del éxito de la promesa. En
tal supuesto, si la promesa no se cumple, aunque el vendedor haya empleado la diligencia exigible, deberá indemnizar
los daños.

VENTA DE BIENES AJENOS COMO PROPIOS: Lo dispuesto en el primer párrafo del art. 1008 CCyC y del art. 1132 CCyC
cuyo análisis precede, rige para el supuesto que tanto el comprador como el vendedor saben que el contrato versa
sobre cosa ajena. En caso de que el vendedor vendiera bienes ajenos como propios, es responsable de los daños si no
hace entrega de ellos.

VENTA DE LA COSA EN CONDOMINIO: Con respecto a las ventas de la cosa en condominio, el Código nos dice en su art.
2085 que ninguno de los condominios puede hacer en la cosa común innovaciones materiales ni cambiar su destino, sin
consentimiento de los otros; ni enajenarla, ni constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los
copropietarios. El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.

PRECIO: El precio es el valor común de cambio de las cosas traducido al equivalente en dinero, papel moneda o
metálico. En el ámbito propio del contrato de compraventa, es la suma de dinero que el comprador entrega al vendedor
a cambio de la cosa que recibe, es la causa fin de la contraprestación del vendedor. Debe ser dinero cierto y serio.

En la compraventa se distinguen tres requisitos sobre el precio: que sea en dinero, cierto y serio. El art. 1123 CCyC exige
que el precio sea en dinero y posteriores artículos lo reafirman dándole certeza. La definición habla de dinero, y este
término debe ser interpretado de conformidad con la noción de función dineraria, lo que incluye a la moneda extranjera
y los instrumentos que cumplen con esa finalidad como el cheque, la factura de crédito y otros.

PRECIO SERIO: Se dice que para que el precio sea serio debe ser real y efectivo. Deja de serlo en el caso de que sea
simulado o ficticio y cuando es irrisorio. Este requisito es de importancia ya que en el caso que el precio no fuera serio
no podría valer como tal. Por esta razón, la seriedad es un requisito de los negocios jurídicos y de las obligaciones.

PRECIO IRRISORIO Y PRECIO VIL: Si el objeto de la obligación es irrisorio, simulado o vil, se aplican las normas que se
prevén para estos casos. Si el precio es irrisorio en el sentido que se ha fijado un monto mínimo totalmente alejado del
valor de mercado que presenta la cosa, y al solo fin de justificar la existencia del contrato, puede llegarse a la conclusión
de estar frente a la falta de precio y así anular el contrato por falta de un elemento esencial.

DETERMINACIÓN DEL PRECIO (Art 1133): “El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el
comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al árbitro de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a
otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio valido si las partes previeron el procedimiento para
determinarlo.”

MODOS DE DETERMINACIÓN DEL PRECIO: El precio es determinado cuando:

a. Los fijan las partes;

b. Se deja su indicación al arbitrio de un tercero que designan las partes en el contrato mismo o con posterioridad
a su celebración;
c. Se determine con relación a otra cosa cierta; o
d. Las partes fijen un procedimiento para determinarlo.

PRECIO DETERMINADO POR UN TERCERO (Art 1134): “El precio puede ser determinado por un tercero designado en el
contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el
tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea
la ley local.”
FIJACIÓN POR UN TERCERO: El art. 1134, en armonía con lo dispuesto en el art. 1006 CC en materia de objeto, prevé
que si las partes acordaron dejar la determinación del precio al arbitrio de un tercero, más luego no se ponen de
acuerdo sobre la designación o sustitución del tercero; o este no quiere o no puede llevar a cabo la determinación, el
precio será fijado por un juez aplicándose al efecto el procedimiento local más breve. El precio fijado por el tercero es
irrevocable, salvo connivencia de una de las partes y el tercero.

COSAS MUEBLES: En el caso de que la cosa vendida sea mueble, rige la presunción prevista en el art. 1143 CCyC.

PRECIO NO CONVENIDO POR UNIDAD DE MEDIDA DE SUPERFICIE (Art 1135): “Si el objeto principal de la venta es una
fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la
superficie de terreno tiene une diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según
los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un
mayor precio puede resolver la compra.”

PRECIO CONVENIDO POR UNIDAD DE MEDIDA DE SUPERFICIE (Art 1136): “Si el precio es convenido por unidad de
medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una
extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el
comprador tiene derecho de resolver.”

Los artículos 1135 y 1136 CCyC prevén dos formas de determinación del precio de los inmuebles. El primero es el precio
convenido por unidad de medida de superficie. En este caso, las partes previeron cual es la superficie del inmueble
vendido y establecieron el precio del mismo.

En el segundo caso, las partes fijaron el valor de la unidad de medida, pongamos por caso el precio del metro cuadrado.
En tal caso, el precio de la venta será el resultado de multiplicar el valor de la unidad de medida por la superficie real del
inmueble.

PRECIO NO CONVENIDO POR UNIDAD DE MEDIDA DE SUPERFICIE: En el caso del precio no convenido por unidad de
medida de superficie, si el terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento de la acordada, el que se perjudica
con la diferencia puede pedir el ajuste de la misma. Si como resultado del ajuste, el comprador debe pagar un precio
mayor, puede resolver la compra. La solución es lógica pues el comprador asumió la obligación de un precio
determinado y no necesariamente quiere o puede pagar un precio mayor.

PRECIO CONVENIDO POR UNIDAD DE MEDIDA DE SUPERFICIE: En el caso del precio convenido por unidad de medida
de superficie y de que se hubiera expresado en el contrato una extensión determinada, si la superficie real supera en
más a un cinco por ciento a la expresada, el comprador tiene derecho de resolver el contrato. El fundamento de esta
facultad coincide con lo expuesto en el punto anterior.

La falta de determinación del objeto de la obligación provoca su nulidad. Las situaciones en las que ello sucede son:
indeterminación del precio, venta por el precio justo, determinación por una de ellas, determinación por lo que otro
ofreciera por ella.

PRECIO EN MONEDA EXTRANJERA (LEY 23.928  LEY DE CONVERTIBILIDAD):

- ARTÍCULO 1: El Banco Central de la República Argentina podrá comprar divisas con sus propios recursos o
emitiendo los pesos necesarios para tal fin, y venderlas al precio establecido conforme al sistema definido por el
Poder Ejecutivo Nacional, con arreglo a lo dispuesto por el art 1 de la Ley de Emergencia Pública y de Reforma
del Régimen Cambiario.
- ARTÍCULO 7: El deudor de una obligación de dar suma de dinero determinada de pesos cumple su obligación
dando el día de su vencimiento, la cantidad nominalmente expresada. En ningún caso se admitirá actualización
 monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa,
haya o no mora del deudor, con las salvedades previstas en la presente ley.

PRECIO JUSTO (Art 1355 CC): “Si el precio fuere indeterminado, o si la cosa se vendiere por lo que fuese justo precio, o
por lo que otro ofreciera por ella, o si el precio dejare al arbitrio de uno de los contratantes, el contrato será nulo.”

PRECIO MIXTO: “Si el precio consiste parte en dinero y parte en otro bien, el contrato será de permuta, si es igual o
mayor el valor en especie, y de venta en el caso contrario.”

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR

OBLIGACIÓN DE TRANSFERIR (Art 1137): “El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida.
También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las
particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se
concrete.”

GASTOS DE ENTREGA (Art 1138): “Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la
cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos al artículo 1137. En la compraventa de
inmuebles también están a cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos
que graven la venta.”

TIEMPO DE ENTREGA DEL INMUEBLE (Art 1139): “El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la
escrituración, excepto convención en contrario.”

ENTREGA DE LA COSA (Art 1140): “La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder o de
oposición de tercero.”

La obligación nuclear del vendedor es transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida; de hecho, es la prestación
que define al contrato justamente con el pago del precio a cargo del comprador.

OBLIGACIÓN NUCLEAR: El art. 1137 CCyC enuncia la obligación nuclear del vendedor que es transferir al comprador la
propiedad de la cosa vendida.

DEBERES SECUNDARIOS: El CCyC enuncia una cantidad de conductas que debe asumir el vendedor y que coayudan al
cumplimiento de la obligación nuclear descripta.

a. Poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta y
asumir los costos que demande su obtención; así, por ejemplo, si se tratara de la venta de un inmueble, deberá
entregar el título de propiedad del bien;
b. Asumir los gastos que demande el estudio de título, mensura e impuestos que eventualmente graven la venta;
c. Prestar toda la cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete;
d. Asumir los gastos de entrega, salvo pacto en contrario;
e. Entregar en el plazo convenido. En cuanto al plazo de entrega, rige el principio de autonomía de voluntad. Si
nada previeran las partes, en materia inmobiliaria supletoriamente se prevé que la entrega debe hacerse
inmediatamente de la escrituración. En el caso de las cosas muebles, se rige lo dispuesto en el art. 1147 CCyC;
f. Entregar en las condiciones convenidas. La entrega debe efectuarse con sus accesorios; y como lo que se
transfiere es la posesión, salvo pacto en contrario, no debe existir sobre la cosa relación alguna de poder ni
oposición de terceros.
OBLIGACIÓN DEL COMPRADOR

ENUMERACIÓN (Art 1141): “Son obligaciones del comprador:

a. Pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado;
b. Recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizar todos
los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y
hacerse cargo de la cosa;
c. Pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta.”

La obligación nuclear del comprador es pagar el precio en el lugar y tiempo convenido. Las obligaciones secundarias se
refieren a las conductas que le son exigibles al comprador para que el vendedor pueda dar cumplimiento con sus
obligaciones.

OBLIGACIÓN NUCLEAR  PAGAR EL PRECIO: Tal como se deriva de la definición misma de la compraventa, la obligación
nuclear del comprador es pagar el precio.

En cuanto al lugar y tiempo del pago, rige el principio de autonomía de voluntad, por cuanto, si las partes lo han
previsto, el pago debe hacerse en el lugar y tiempo convenido.

Supletoriamente, para el caso que las partes no hubieran fijado el tiempo en que debe efectuarse el pago, se entiende
que la venta es de contado.

OBLIGACIÓN SECUNDARIA  RECIBIR LA COSA VENDIDA: El comprador asume deberes agregados de conducta que son
los que coayudan a permitir al vendedor dar cumplimiento con su obligación nuclear. Estos deberes u obligaciones
secundarias son:

a. Recibir la cosa y los documentos vinculados al contrato: El inc. b del art. 1141 CCyC explica el alcance con el que
debe entenderse dicha obligación. En tal sentido expresa que consiste en realizar todos los actos que
razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo
de la cosa.
Esta obligación resulta de suma importancia puesto que, antes de la entrega de la cosa vendida, los riesgos de la
misma corren a cargo del vendedor. Es por ello que, si el comprador fuera remiso en su obligación de recibir la
cosa, el vendedor podrá consignar judicialmente la cosa vendida a fin de liberarse de su obligación;
b. Pagar los gastos de recibo: incluido los testimonios de la escritura pública y los posteriores a la venta.

GARANTÍAS: La garantía de saneamiento es un género conceptual que abarca: La garantía de evicción y los vicios
redhibitorios. Estas garantías son efectos naturales de los contratos onerosos, y por lo tanto existen, aunque no hayan
sido estipuladas.

La ley admite su modificación o supresión porque se trata de efectos naturales y de un derecho supletorio, pero se trata
de cláusulas que deben ser interpretadas restrictivamente, en tanto modifican los efectos naturales del vínculo. En
algunos supuestos pueden ser declaradas ineficaces:

a. Cuando el vendedor actuó con mala fe o dolo, porque conocía o debía haber conocido el peligro de la evicción o
la existencia de todos o alguno de los vicios;
b. Cuando es el vendedor quien causa la evicción.
COMPRAVENTA DE COSAS MUEBLES

REGLA DE INTERPRETACIÓN (Art 1142): “Las disposiciones de esta Sección no excluyen la aplicación de las demás
normas del Capítulo en cuanto sean compatibles.”

El CCyC destina una Sección especial referida a la compraventa de cosas muebles. En ella se describen las
particularidades que tal naturaleza de cosas imprime a la compraventa. Sin perjuicio de esta regulación particular, las
disposiciones genéricas de la compraventa que no resulten incompatibles con las disposiciones particulares también
rigen a la compraventa de cosas muebles.

PRECIO

SILENCIO SOBRE EL PRECIO (Art 1143): “Cuando el contrato ha sido válidamente celebrado, pero el precio no se ha
señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para determinarlo, se considera, excepto indicación en
contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del
contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate.”

El precio en la compraventa debe estar determinado o ser susceptible de determinación. Los modos de determinación
del precio están estipulados en el art. 1133 CC. Estos son: cuando las partes lo fijan en una suma, cuando se deja su
fijación al arbitrio de un tercero, cuando lo sea en relación de otra cosa cierto o cuando las partes previesen el
procedimiento para determinarlo.

En el caso de las cosas muebles, si las partes no determinaran el precio por ninguno de los mecanismos expuestos, el
CCyC prevé, excepto indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el
momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico
mercantil de que se trate.

Para que rija la presunción de las que las partes se han ajustado al precio del mercado es necesario que:

a. La cosa vendida sea mueble;

b. No exista disposición en contrario de las partes;
c. Las partes no hayan previsto ningún otro mecanismo de determinación del precio;
d. El contrato cumpla con el resto de los requisitos esenciales.

PRECIO FIJADO POR PESO, NÚMERO O MEDIDA (Art 1144): “Si el precio se fija con relación al peso, numero o medida,
es debido el precio proporcional al número, peso o medida real de las cosas vendidas. Si el precio se determina en
función del precio de las cosas, en caso de duda, se lo calcula por el peso neto.”

En el caso de los bienes inmuebles, el CCyC regula los supuestos en que el precio haya sido convenido por unidad de
medida de superficie.

Para los bienes muebles, el supuesto contemplado por el art. 1144 CCyC es el precio fijado por peso, número o medida.
Seria, por ejemplo, el caso en que se fija el valor del kilogramo de una mercadería, o de la unidad de la mercadería, o del
metro de la mercadería vendida.

Si el precio se fija por peso, número o medida:

a. El precio que el comprador debe abonar resulta de la multiplicación del precio por la cantidad real en número,
peso o medida de las cosas vendidas.
b. Si el precio se determina por peso, en caso de desavenencia entre las partes, se debe calcular el peso neto.
ENTREGA DE LA DOCUMENTACIÓN (Art 1145): “El vendedor debe entregar al comprador una factura que describa la
cosa vendida, su precio, o la parte de éste que ha sido pagada y los demás términos de la venta. Si la factura no indica
plazo para el pago del precio se presume que la venta es de contado. La factura no observada dentro de los diez días de
recibida se presume aceptada en todo lo contenido.

Excepto disposición legal, si es de uso no emitir factura, el vendedor debe entregar un documento que acredite la venta.”

El art. 1145 CCyC prevé que el vendedor debe entregar al comprador una factura. Dicha factura debe describir la cosa
vendida, el precio o la parte de este que ha sido pagada y las demás condiciones de la venta. En los casos en los que la
ley o los usos no exigen el otorgamiento de factura, el vendedor deberá entregar un documento que acredite la venta.

EFECTOS DE LA FACTURA EMITIDA POR EL VENDEDOR: El CCyC imputa los siguientes efectos a la factura que el
vendedor emite:

a. Sin plazo: si la factura no indica plazo para el pago del precio se presume que la venta es de contado;
b. No observada: la factura no observada dentro de los diez días de recibida se presume aceptada en todo su
contenido.

OBLIGACIÓN DE ENTREGAR DOCUMENTOS (Art 1146): “Si el vendedor está obligado a entregar documentos
relacionados con las cosas vendidas, debe hacerlo en el momento, lugar y forma fijados por el contrato. En caso de
entrega anticipada de documentos, el vendedor puede, hasta el momento fijado para la entrega, subsanar cualquier
falta de conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho no ocasiona inconvenientes ni gastos excesivos al
comprador.”

1. Tiempo, lugar y forma: El vendedor debe entregar los documentos relacionados con las cosas vendidas en el
momento, lugar y forma previstos en el contrato.
2. Entrega anticipada: En caso de que el vendedor hiciera entrega anticipada de los documentos, puede subsanar
cualquier falta de conformidad de ellos hasta la fecha fijada para la entrega, no debiendo ello ocasionar
inconvenientes ni gastos excesivos al comprador.

ENTREGA DE LA COSA

PLAZO DE ENTREGA DE LA COSA (Art 1147): “La entrega debe hacerse dentro de las 24 horas de celebrado el contrato,
excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo.”

LUGAR DE ENTREGA DE LA COSA (Art 1148): “El lugar de la entrega es el que se convino, o el que determinen los usos y
las particularidades de la venta. En su defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al
celebrarse el contrato.”

PRINCIPIO GENERAL. AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD: En cuanto al tiempo y lugar en que el vendedor debe dar
cumplimiento con la obligación de entregar la cosa vendida, rige el principio de la autonomía de la voluntad; por
consiguiente, el tiempo y lugar de entrega será pactado.

FALTA DE PREVISIÓN DE LAS PARTES: Si las partes no hubieran previsto el lugar y tiempo en que el vendedor debe
entregar al comprador la cosa mueble vendida, se aplican supletoriamente los siguientes criterios:

a. El tiempo y lugar que determinen los usos;

b. Si no existieran usos respecto al tiempo, la entrega debe hacerse dentro de las 24 horas de celebrado el
contrato;
 c. Si no existieran usos o particularidades de la venta que determinen el lugar en que debe entregarse la cosa
mueble vendida, esta deberá entregarse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al momento de
celebrarse el contrato.

PUESTA A DISPOSICIÓN DE LAS COSAS VENDIDAS. ENDOSO DE MERCADERÍAS EN TRÁNSITO (Art 1149): “Las partes
pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería vendida en lugar cierto y en forma incondicional tenga los
efectos de la entrega, sin perjuicio de los derechos del comprador de revisarla y expresar su no conformidad dentro de los
diez días de retirada. También pueden pactar que la entrega de la mercadería en tránsito tenga lugar por el simple
consentimiento de las partes materializado en la cesión o el endoso de los documentos de transporte desde la fecha de
su cesión o endoso. “

PUESTA A DISPOSICIÓN: Las partes pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería en lugar cierto y en
forma incondicional surta los efectos de la entrega. En tal supuesto, le asiste al comprador el derecho la inspeccionarla y
expresar su conformidad dentro de los 10 días de recibida.

ENDOSO: Las partes pueden prever que la entrega de mercadería en tránsito opere con el mero consentimiento de las
partes materializado en la cesión o endoso de los documentos del transporte.

ENTREGA ANTICIPADA DE COSAS NO ADECUADAS AL CONTRATO (Art 1150): “En caso de entrega anticipada de cosas
no adecuadas al contrato, sea en cantidad o calidad, el vendedor puede, hasta la fecha fijada:

a. Entregar la parte o cantidad que falte de las cosas;

b. Entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta de adecuación de las cosas
entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio de ese derecho no ocasione al comprador inconvenientes ni
gastos excesivos; no obstante, el comprador conserva el derecho de exigir la indemnización de los daños.”

ENTREGA ANTICIPADA: Si el vendedor entregara anticipadamente la mercadería y esta no fuera adecuada al contrato,
sea en cantidad o calidad, puede hasta la fecha fijada para la entrega completar el faltante de cosas o sustituir las dadas
o subsanar cualquier falta de adecuación. Ello no debe ocasionar inconvenientes ni gastos excesivos al comprador, quien
conserva la facultad de reclamar los daños y perjuicios.

RIESGOS DE DAÑOS O PÉRDIDA DE LAS COSAS (Art 1151): “Están a cargo del vendedor los riesgos de daños o pérdida
de las cosas, y los gastos incurridos hasta ponerla a disposición del comprador en los términos del artículo 1149 o, en su
caso, del transportista u otro tercero, pesada o medida y en las demás condiciones pactadas o que resulten de los usos
aplicables o de las particularidades de la venta.”

RIESGO DE LA COSA: Antes de la entrega de la cosa, son a cargo del vendedor los riesgos de daños o pérdida. Ello resulta
una aplicación del principio que las cosas perecen para su dueño.

RECEPCIÓN DE LA COSA Y PAGO DEL PRECIO

PAGO DEL PRECIO: Salvo pacto en contrario, el precio debe pagarse contra la entrega de la cosa mueble vendida. El
comprador no tiene obligación de pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, excepto que las
modalidades de entrega o pago pactadas sean incompatibles con esta posibilidad.

TIEMPO DEL PAGO (Art 1152): “El pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario. El comprador
no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las modalidades
de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad.”
COMPRAVENTA SOBRE MUESTRAS (Art 1153): “Si la compraventa se hace sobre muestras, el comprador no puede
rehusar la recepción si la cosa es de igual calidad que la muestra.”

Si la compraventa es por muestras y la cosa entregada es de igual calidad que la muestra, el comprador no puede
rehusar la recepción.

COMPRAVENTA DE COSAS QUE NO ESTÁN A LA VISTA (Art 1154): “En los casos de cosas que no están a la vista y deben
ser remitidas por el vendedor al comprador, la cosa debe adecuarse al contrato al momento de su entrega al comprador,
al transportista o al tercero designado para recibirla.”

Si la cosa vendida no está a la vista, aquella debe adecuarse a lo convenido al momento de su entrega, sea que esta se
verifique en la persona del comprador, del transportista o del tercero designado para recibirla.

En los casos de compraventa por muestras y de cosas que no están a la vista el comprador debe informar al vendedor
sin demora de la falta de adecuación de la cosa a lo convenido.

Excepto estipulación en contrario, la determinación de la adecuación de la cosa entregada por el vendedor a lo

convenido se hace por peritos arbitradores.

Si las partes no se ponen de acuerdo sobre la designación del perito arbitrador, cualquiera puede demandar
judicialmente su designación dentro del plazo de caducidad de 30 días de entregada la cosa.

Si el comprador no hubiera podido inspeccionar la cosa vendida y la entrega de esta se hubiera convenido al
transportista o a un tercero designado para recibirla, los plazos para reclamar por las diferencias de cantidad o falta de
adecuación a lo convenido, se cuentan desde la recepción de las cosas por el comprador, pues es a partir de ese
momento que se encuentra en condiciones de verificarla.

COSAS QUE SE ENTREGAN EN FARDOS O BAJO CUBIERTA (Art 1155): “Si las cosas muebles se entregan en fardo o bajo
cubierta que impiden su examen y reconocimiento, el comprador puede reclamar en los diez días inmediatos a la
entrega, cualquier falta en la cantidad o la inadecuación de las cosas al contrato.

El vendedor puede exigir que en el acto de la entrega se haga el reconocimiento íntegro de la cantidad y de la
adecuación de las cosas entregadas al contrato, y en ese caso no hay lugar a reclamos después de recibidas.”

Si al momento de la recepción de la cosa el comprador no puede examinarla por encontrarse en fardo o bajo cubierta, el
comprador puede reclamar a los 10 días inmediatos la falta de adecuación a lo convenido.

El comprador puede exigir que el reconocimiento de la cantidad y adecuación al contrato se haga en el momento de la
entrega, en cuyo caso no pude el comprador reclamar con posterioridad a la recepción.

ADECUACIÓN DE LAS COSAS MUEBLES A LO CONVENIDO (Art 1156): “Se considera que las cosas muebles son
adecuadas al contrato si:

a. Son aptas para los fines a que ordinariamente se destinan cosas del mismo tipo;
b. Son aptas para cualquier fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho saber al vendedor en el momento
de la celebración del contrato, excepto que de las circunstancias resulte que el comprador no confió o no era
razonable que confiara, en la idoneidad y criterio del vendedor;
c. Están envasadas o embaladas de la manera habitual para tales mercaderías o, si no la hay, de una adecuada
para conservarlas y protegerlas;
d. Responden a lo previsto en el art. 1153, a la muestra en caso de que la venta se hiciera sobre ellas.
El vendedor no es responsable, a tenor de lo dispuesto en los incisos a) y c) de este artículo, de la inadecuación de la cosa
que el comprador conocía o debía conocer en el momento de la celebración del contrato.”

DETERMINACIÓN DE LA ADECUACIÓN DE LAS COSAS AL CONTRATO (Art 1157): “En los casos de los artículos 1153 y
1154 el comprador debe informar al vendedor sin demora de la falta de adecuación de las cosas a lo convenido.

La determinación de si la cosa remitida por el vendedor es adecuada al contrato se hace por peritos arbitradores,
excepto estipulación contraria.

Si las partes no acuerdan sobre la designación del perito arbitrador, cualquiera de ellas puede demandar judicialmente
su designación dentro del plazo de caducidad de treinta días de entrega de la cosa. El juez designa el arbitrador.”

PLAZO PARA RECLAMAR POR LOS DEFECTOS DE LAS COSAS (Art 1158): “Si la venta fue convenida mediante entrega a
un transportista o a un tercero distinto del comprador y no ha habido inspección de la cosa, los plazos para reclamar por
las diferencias de cantidad o por su no adecuación al contrato se cuentan desde su recepción por el comprador.”

COMPRAVENTA POR JUNTO (Art 1159): “Si la venta es por una cantidad de cosas “por junto” el comprador no está
obligado a recibir sólo una parte de ellas, excepto pacto en contrario. Si la recibe, la venta y transmisión del dominio
quedan firmes a su respecto.”

Si la venta es por una cantidad de cosas o “por junto”, el comprador no está obligado a recibir solo parte de ella salvo
pacto en contrario. Si las recibe la transmisión del dominio queda firme en cuanto a ellas.

COMPRAVENTAS SUJETAS A CONDICIÓN SUSPENSIVA (Art 1160): “La compraventa está sujeta a la condición
suspensiva de la aceptación de la cosa por el comprador si:

a. El comprador se reserva la facultad de probar la cosa;

b. La compraventa se conviene o es, de acuerdo con los usos, “a satisfacción del comprador”.

El plazo para aceptar es de 10 días, excepto que otro se haya pactado o emane de los usos. La cosa se considera
aceptada y el contrato se juzga concluido cuando el comprador paga el precio sin reserva o deja transcurrir el plazo sin
pronunciarse.”

La compraventa está sujeta a la condición suspensiva de la aceptación del comprador si este se reserva la facultad de
probar la cosa, o los usos o convención expresa determinan que la venta es a “satisfacción del comprador”.

CLÁUSULAS DE DIFUSIÓN GENERAL EN LOS USOS INTERNACIONALES (Art 1161): “Las cláusulas que tengan difusión en
los usos internacionales se presumen utilizadas con el significado que les adjudiquen tales usos, aunque la venta no sea
internacional, siempre que de las circunstancias no resulte lo contrario.”

En la compraventa internacional existen cláusulas usuales que determinan el alcance de las obligaciones de las partes.
Dichas cláusulas denominadas “Incoterms” son, por ejemplo, que el precio es CIF, en cuyo caso incluye el costo, seguro y
flete; o FOB, supuesto en el cual el vendedor se libera entregando la mercadería a borde del buque; etc. Si bien estas
cláusulas han sido desarrolladas fundamentalmente para el comercio internacional, el CCyC establece que las cláusulas
que tengan difusión en los usos internacionales se presumen utilizadas con el significado que les adjudiquen tales usos,
aunque la venta sea internacional, siempre que de las circunstancias no resulte lo contrario.

COMPRAVENTA CON CLÁUSULA PAGO CONTRA DOCUMENTOS (Art 1162): “En la compraventa de cosas muebles con
cláusula “pago contra documentos”, “aceptación contra documentos” u otras similares, el pago, aceptación o acto de
que se trate sólo puede ser rehusado por falta de adecuación de los documentos con el contrato, con independencia de la
inspección o aceptación de la cosa vendida, excepto que lo contrario resulte de la convención o de los usos, o que su falta
de identidad con la cosa vendida esté ya demostrada.

Si el pago, aceptación o acto de que se trate debe hacerse por medio de un banco, el vendedor no tiene acción contra el
comprador hasta que el banco rehúse hacerlo.”

ALGUNAS CLÁUSULAS QUE PUEDEN SER AGREGADAS AL CONTRATO DE COMPRAVENTA

CLÁUSULAS LEGISLADAS: Las cláusulas especiales que regula el CCyC constituyen elementos accidentales del contrato,
por lo que solo estarán en la compraventa si las partes las han asumido expresamente.

PACTO DE RETROVENTA (Art 1163): “Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de
recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución
convenidos.

El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.”

El pacto de retroventa es la facultad que tiene el vendedor de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador,
restituyendo a este el precio con el exceso o disminución que se hubiera pactado.

PACTO DE REVENTA (Art 1164): “Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la
cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos.

Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.”

El pacto de reventa le permite al comprador devolver la cosa comprada, debiendo restituir, en caso de ejercer la
facultad, el precio con el exceso o disminución que se hubiera convenido.

PACTO DE PREFERENCIA (Art 1165): “Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la
cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no
puede cederse ni pasa a los herederos.

El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las particularidades
de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.

Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso, el vendedor debe ejercer su
derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida dicha comunicación.

Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.”

El pacto de preferencia le permite al vendedor recuperar la cosa vendida con prelación a cualquier otro adquirente, si el
comprador decide enajenarla.

DIFERENCIA CON LA RETROVENTA: A diferencia del pacto de retroventa, en el de preferencia la facultad del vendedor
solo aparece si el vendedor decide enajenar.

COMUNICACIÓN AL VENDEDOR: A fin de permitir el ejercicio de la facultad que le asiste al vendedor de recuperar la
cosa vendida, el comprador debe notificar al vendedor su decisión de enajenarla y todas las particularidades de la
operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.

PLAZO PARA EL EJERCICIO DE LA PREFERENCIA: Salvo que un pacto expreso o los usos y costumbres establezcan un
plazo diferente, el vendedor debe ejercer su preferencia dentro de los diez días de recibida la comunicación.
INSTRANSMISIBILIDAD: El derecho emergente del pacto de preferencia es personal: no puede cederse ni se transmite
mortis causa.

PACTOS AGREGADOS A LA COMPRAVENTA DE COSAS REGISTRABLES (Art 1166): “Los pactos regulados en los artículos
precedentes pueden agregarse a la compraventa de cosas muebles e inmuebles. Si la cosa vendida es registrable, los
pactos de retroventa, de reventa y de preferencia son oponibles a terceros interesados si resultan de los documentos
inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo. Si las cosas
vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.”

Los pactos son oponibles a terceros interesados si la cosa vendida es registrable y el pacto resulta de los documentos
inscriptos; es decir cuando el pacto incluido por las partes en la compraventa tiene publicidad registral. También serán
oponibles a los terceros interesados si de otro modo han tenido conocimiento efectivo del pacto.

Si la cosa vendida es mueble no registrable, el pacto especial incluido en la compraventa no es oponible a los terceros
adquirentes de buena fe y a título oneroso.

PLAZOS (Art 1167): “Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden ser convenidos por un plazo que no
exceda de cinco años si se trata de cosas inmuebles, y de dos años si se trata de cosas muebles, contados desde la
celebración del contrato. Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo establecido por la
ley es perentorio e improrrogable.”

El CCyC impone un plazo máximo legal por el que pueden convenirse los pactos de reventa, retroventa o preferencia. Si
la cosa vendida es inmueble el plazo máximo de vigencia del pacto no puede exceder de cinco años; y si es mueble de
dos años. Si las partes convienen un plazo mayor, se reduce al máximo legal. Dicho plazo máximo es improrrogable y
perentorio.

VENTA CONDICIONAL. PRESUNCIÓN (Art 1168): “En caso de duda, la venta condicional se reputa hecha bajo condición
resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al comprador.”

PRESUNCIÓN: Si una venta es condicional y se hizo entrega de la cosa, en caso de duda, el CCyC le reputa una condición
resolutoria. La solución es lógica puesto que si la condición fuera suspensiva, lo más probable es que el vendedor no
haga entrega de la cosa hasta que no acaezca el hecho que determina el nacimiento del contrato.

EFECTO DE LA COMPRAVENTA SUJETA A CONDICIÓN RESOLUTORIA (Art 1169): “La compraventa sujeta a condición
resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su caso, la inscripción registral, sólo transmite
el dominio revocable.”

PARA LOS PACTOS PREVISTOS: La compraventa en la que se incorpora un pacto de retroventa, de reventa o de
preferencia se encuentra sometida a una condición resolutoria; es decir que, si el vendedor ejerce la facultad que le
confiere la cláusula, el contrato queda resuelto.

EFECTOS: El contrato de compraventa sujeto a condición resolutoria, produce sus efectos propios, sin embargo, el
dominio que eventualmente se transfiera es de tipo revocable.

CLÁUSULAS NO LEGISLADAS EN EL CCyC, PERO SI EN EL CC

PACTO DE MEJOR COMPRADOR: Es la estipulación de quedar deshecha la venta si se presentase otro comprador que
ofreciese un precio más ventajoso. Se reputa bajo condición resolutoria. No se admite a los bienes muebles.

PACTO COMISORIO: Es aquel que permite a la parte cumplidora a declarar resuelto el contrato si la otra parte no
cumple con sus obligaciones. Beneficia tanto al vendedor como al comprador. Bajo condición resolutoria, y está
prohibido para cosas muebles. Puede ser expreso, cuando se acuerda previamente entre las partes, o tácito, cuando las
partes no lo pactaron pero surge de una condición resolutoria implícita de la ley. Cuando sea expreso, la parte
cumplidora podrá declarar la resolución del contrato, cuando sea tácito la parte cumplidora intimara a la otra parte a
cumplir su obligación dentro de un plazo no menor a 15 días, bajo apercibimiento de tener por resuelto el contrato.

CLÁUSULA DE ARREPENTIMIENTO: Con aquella que puede arrepentirse el comprador y el vendedor, se reputa bajo
condición resolutoria aunque el vendedor no hubiese hecho tradición de la cosa al comprador.

RESERVA DE DOMINIO: A través de la cual se reserva el dominio de la cosa hasta el momento del pago total del precio.
Es como una garantía de la operación. Generalmente se usa en ventas de plazos.

CLÁUSULAS NO LEGISLADAS: Son cláusulas que se pueden integrar en el contrato pero que no están estipuladas por la
ley, son cláusulas de uso común. Pueden estar dispuestas en el reglamento:

- COMPRA EN COMISIÓN: En la compra de “comisión” el comprador le hace saber al vendedor que celebra el
contrato a nombre de otra persona que asumirá la calidad de la parte contractual y cuyo nombre se reserva.
- FIJACIÓN DE PRECIOS MINIMOS;
- CLÁUSULA DE CONSTITUIR DE MANERA DETERMINADA;
- CLÁUSULA DE NO ESTABLECER EL VENDEDOR;
- CLÁUSULAS CIF Y FOB: Son cláusulas que tienen que ver con el derecho internacional y con la compraventa
internacional.
1. CLÁUSULAS CIF: Costo, seguro y flete. Paga el costo de flete y el seguro de transporte. Asegura que llegue al
destino la mercadería.
2. CLÁUSULAS FOB: Libre abordo (free on bord). Se libera de la prestación cuando entrega la mercadería en el
buque o barco.

BOLETO DE COMPRAVENTA: El Código Civil reguló la compraventa como un contrato que no tiene efecto real (no
transmite la propiedad), sino obligacional (produce la obligación de transferir) conforme al artículo 1323 del CC. Cuando
se persigue la transmisión de bienes de cierta importancia económica hay que dotarlo de una forma que advierta a los
contratantes sobre ese aspecto, y por esta razón Vélez consideró que en materia de inmuebles, que eran los bienes más
relevantes en la economía de su tiempo, debía hacerse por escritura pública (art. 1184). Para reforzar esta protección
del transmitente se dispuso que si el contrato le falta un requisito esencial no es juzgado como una compraventa.

En este esquema, el boleto de compraventa era un contrato preliminar porque le faltaba el requisito de la forma, que
era esencial y no causaba una obligación de dar, sino de hacer, porque queda concluido como un contrato “en que las
partes se han obligado a hacer por escritura pública”. La compraventa así celebrada tenía dos etapas:

1. PRELIMINAR: Surgía del boleto y obligaba a celebrar el contrato;

2. ESCRITURACIÓN: Donde se celebraba el contrato definitivo.

Celebrado el contrato preliminar (boleto) e incumplido (no se hace la escritura), y tratándose del incumplimiento de la
obligación de hacer la escritura, solo cabía una indemnización de daños.

BOLETO DE COMPRAVENTA EN EL CCyC

BOLETO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES (Art 1170): “El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el
de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

a. El comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo
mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
 b. El comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c. El boleto tiene fecha cierta;
d. La adquisición tiene publicidad suficiente; sea registral, sea posesoria.

OPONIBILIDAD DEL BOLETO EN EL CONCURSO O QUIEBRA (Art 1171): “Los boletos de compraventa de inmuebles de
fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera
abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura
pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del
comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.”

MEDIDAS CAUTELARES: El art. 1170 CCyC otorga prioridad al comprador de buena fe por boleto de compraventa, frente
a los terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

a. El comprador goza de algún tipo de publicidad, sea registral o posesoria. Dentro de los supuestos de publicidad
registral se encuentran comprendidos el caso de la venta de lotes a plazo previsto por la ley 14.005, o los que se
hubieran sometido a la prehorizontalidad regulada por la hoy derogada ley 19.724;
b. El comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo
mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; y
c. El comprador pagó el veinticinco por ciento (25%) del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
d. Es necesario que el instrumento privado adquiera fecha cierta anterior a la traba de la cautelar mediante alguno
de los procedimientos previstos por el art. 317 CCyC.

CONCURSO O QUIEBRA DEL VENDEDOR: El supuesto de oponibilidad del boleto de compraventa al concurso o quiebra
del vendedor ya había sido incorporado por la ley 17.711 en el art. 1185 bis CC, como así también en el art. 146 de la Ley
de Concursos y Quiebras.

La redacción prevista por el art. 1171 CCyC recepta las críticas que se habían formulado al derogado art. 1185 bis CC,
pues para que el boleto de compraventa de inmuebles sea oponible al concurso o quiebra del vendedor, deben
cumplirse los requisitos que se enumeran a continuación:

REQUISITOS:

a. El adquirente debe ser de buena fe, esto es, desconocer el estado de cesación de pagos del vendedor.
b. Se haya abonado el veinticinco por ciento (25%) del precio.

EFECTOS: En caso de que el boleto resulte oponible al concurso o quiebra del vendedor, el art. 1171 CCyC dispone que:

a. El juez debe ordenar que se otorgue la respectiva escritura pública. Con esta redacción se resuelve la cuestión
de si el otorgamiento de la escritura era facultativo para el juez, como parecía desprenderse del derogado art.
1185 bis CC;
b. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del
comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de
precio.

VENTA EN REMATE O SUBASTA JUDICIAL: La subasta judicial es el procedimiento mediante el cual se da cumplimiento
de remate, la subasta es el acto procesal mediante el cual se enajena, por medio de un auxiliar el juez que actua en
representación de este, el bien o los bienes embargados con el objeto de satisfacer con su producido, el importe del
crédito que diera origen a la ejecución.

Las subastas públicas pueden ser obligadas o voluntarias:

 - Son voluntarias las subastas en las cuales el sujeto decide libremente vender un bien, y decide que la forma de
maximizar el precio de venta es someterlo al procedimiento de subasta pública. Este procedimiento es utilizarlo
de forma habitual, por ejemplo en las ventas de obras de arte.
- Son obligadas las subastas de bienes embargados a un deudor. En ese caso, la ley suele exigir el procedimiento
de subasta pública para dar una mayor transparencia a la venta, y permitir que el precio a percibir por el deudor
a cambio del bien sea lo más alto posible.

En el caso de una subasta pública por deudas el precio de venta de los bienes se designa al pago de los acreedores, y en
el caso de que hubiese remanente éste queda en propiedad del deudor. Suele ser necesario también en sus
procedimientos el cumplimiento de una serie de formalidades impuestas por la ley para dar más transparencia a la
subasta y evitar que el resultado de la misma pueda ser manipulado. Son requisitos típicos en estos casos la publicidad
de la subasta y el cumplimiento de unos plazos.

SUBASTA DE MUEBLES O SEMOVIENTES (CÓDIGO PROCESAL)

Art 573: Si el embargo hubiere recaido en bienes muebles o semovientes, se observarán las siguientes reglas:

1. Se ordenará su venta en remate, sin base al contado o con las facilidades de pago que por resolución fundada se
establezca por un martillero público que se designará observando lo establecido en el art. 563;
2. En la resolución que dispone la venta se requerirá al deudor para que, dentro del plazo de 5 días manifieste si los
bienes están prendados o embargados. En el primer caso, aquel deberá indicar el nombre y domicilio de los
acreedores y el monto del crédito; en el segundo, el juzgado, secretaria y la caratula del expediente;
3. Se podrá ordenar el secuestro de las cosas, que serán entregadas al martillero para su exhibición y venta, al
recibirlas este las individualizara con indicación de su estado y del lugar y fecha en que se lleva a cabo la entrega;
4. Si se tratare de muebles registrables, se requerirá a los registros que correspondiere un informe sobre las
condiciones de dominio y gravámenes.
5. La providencia que decrete la venta será comunicada a los jueces embargantes; se notificara por cedula a los
acreedores prendarios, quienes podrán formular las peticiones que estimaren pertinentes, dentro del tercer dia
de notificados.

SUBASTA DE INMUEBLES (CÓDIGO PROCESAL)

DECRETO DE SUBASTA. EMBARGOS DECRETADOS POR OTROS JUZGADOS. ACREEDORES HIPOTECARIOS.

Art 575: Decretada la subasta se comunicará a los jueces embargantes e exhibientes. Se citará a los acreedores
hipotecarios para que dentro de tercero día presenten sus títulos. Los de grado preferente, dentro del mismo plazo,
podrán solicitar el aumento de la base hasta cubrir el importe de sus créditos.

RECAUDOS

Art 576: Antes de ordenar la subasta el juez requerirá informes:

1- Sobre la deuda por impuestos, tasas y contribuciones.

2- Sobre las deudas por expensas comunes, si se tratare de un bien sujeto al régimen de propiedad
horizontal.
3- Sobre las condiciones de dominio, embargo e inhibiciones, según las constancias del registro de
propiedad inmueble. Los informes tendrán una vigencia de 60 días, a cuyo vencimiento deberán ser
actualizados. Asimismo, intimará al deudor para que dentro de tercero día presente el título de
propiedad del inmueble, bajo apercibimiento de obtener testimonio a su costa. No se realizará la
 subasta mientras no se haya agregado el título o, en su caso, el testimonio. Podrá comprobarse
judicialmente el estado de ocupación del bien si las circunstancias así lo aconsejaren.

DESIGNACIÓN DEL MARTILLERO. LUGAR DEL REMATE

Art 577: Cumplidos los recaudos a que se refiere el artículo anterior, se ordenará la subasta, designando martillero en
los términos del artículo 563 y se determinará la base. Oportunamente se fijará el lugar donde aquélla debe realizarse
que será donde tramita la ejecución, o el de ubicación del inmueble, según lo resolviere el juez de acuerdo con lo que
resultare más conveniente; se establecerá también el día y la hora, que no podrán ser alterados salvo autorización del
juez o acuerdo de partes expresado por escrito. Se especificará la propaganda adicional autorizada, en los términos del
artículo 567.

DEBERES Y FACULTADES DEL COMPRADOR. PAGO DEL PRECIO. SUSPENSIÓN DEL PLAZO

Art 580: Dentro de los 5 días de aprobado el remate, el comprador deberá depositar el importe del precio que
corresponda al contado, en el banco de depósitos judiciales; si no lo hiciere en esa oportunidad y no invocare motivos
fundados para obtener la suspensión del plazo, se ordenará nueva subasta en los términos del artículo 584. La
suspensión sólo será concedida cuando medien circunstancias totalmente ajenas a la conducta del adquirente y en
situaciones que no pudieren ser superadas con la sola indisponibilidad de los fondos. El ejecutante y el ejecutado tienen
legitimación para requerir el cumplimiento de las obligaciones del comprador.