Diseño de la Investigación

Heiddy Johanna Laiton- Codigo- 35250839

Vanesa Solano- Codigo-

Lida Rosa Barriga- Codigo 20699959

Investigación de Mercados

Universidad Nacional Abierta y a Distancia

Escuela de Ciencias Administrativas, Contables, Económicas y de Negocios

Programa Administración de Empresas

Bogotá

Marzo 2017
 1. Elección de empresa a trabajar.

Inmuebles Andinos.

Esta empresa tiene 22 años de constituida, hace 10 años estuvo en la cúspide del

negocio considerándose una inmobiliaria muy importante, el fuerte de esta inmobiliaria es

la venta de inmuebles recibidos en pago por parte del Banco Davivienda, entidad con quien

tiene la exclusividad para la venta de dichos inmuebles, sin embargo debido a los altos

costos que para el banco representa tener en administración estos inmuebles, el ya banco no

está recibiendo  a los deudores los inmuebles en parte de pago, la nueva modalidad que

tiene el banco es permitirle al deudor el vender el inmueble lo mejor que pueda, que el

deudor pague la deuda al banco y se quede con el excedente, eso sumado a que la

inmobiliaria ha tenido en los últimos años un declive muy fuerte por las malas

administraciones de su propietario y algunos gerentes anteriores, la empresa se encuentra al

borde la quiebra financiera. Actualmente la empresa está ubicada en la Calle 72 con Carrera

13, en un local de propiedad del dueño de la misma, tienen 10 empleados, de los cuales 3

son comerciales, tienen 55 inmuebles en venta, 15 para arriendo, el gerente de la empresa

actualmente es un hijo del dueño quien está procurando darle un giro a la empresa, el grave

problema de la empresa además de lo anteriormente mencionado, es que el personal de la

misma se niega a trabajar en equipo. Otro factor que influye mucho desde mi punto de

vista, es que actualmente cualquier persona se dedica a la venta de inmuebles, muchas de

estas personas no tienen idea de lo que están haciendo y manejan porcentajes de comisión

que no son los estandarizados para este tipo de labor y en muchos casos engañan a los
compradores dando información errónea respecto a los pagos de impuestos y tiempo de

trámites, todo esto hace que sea difícil competir en un mercado constantemente cambiante.

2. Matriz Foda

1. Problemática

La problemática y oportunidad de mejora que debemos desarrollar en esta

investigación de mercado debe ser la reinvención de las estrategias de mercadeo para la

empresa, que la catapulte como una empresa innovadora, de confianza para los clientes, con

el mejor servicio ya que como sabemos las grandes empresas y grandes marcas invierten

mucho capital en mercadeo y está visto que funciona ya que es la imagen de la compañía.
 2. Objetivos

4.1 Objetivo General.

Buscar la información a través de nuestra investigación de Mercado sobre nuestro

mercado, nuestra competencia y que de esta manera nos permita tomar decisiones, crear

ideas sobre bases reales para la generación de nuevas estrategias, planeaciones e

innovaciones de la empresa junto con los servicios que ofrecemos.

4.2 Objetivos Específicos.

 Recuperar la confianza y fidelización de nuestros clientes.

 Generar estrategias y planeaciones para el mejoramiento de nuestra empresa.

 Hacer de nuestra empresa de un lugar ameno para trabajar.

 Realizar una innovación y cambio de nuestra empresa ofreciendo beneficios que

solo nosotros tendríamos.

 Recabar información del mercado inmobiliario hará fijar nuevas metas.

 Diseñar nuevas estrategias de abordaje a clientes y captación de inmuebles

 Reconstruir la imagen de la empresa en el mercado inmobiliario

  Fidelizar a los clientes actuales

5. Fuentes Secundarias

¿Porque Contratar una Inmobiliaria? 

Colombia sigue siendo un país de arrendatarios. Es lo que se concluye de acuerdo con las

cifras de Fedelonjas (Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz) donde el 44%

de las personas viven bajo esta modalidad.

Otro dato con respecto a este tema y que lo relacionan con informalidad, es que el 85% de

los arriendos en Colombia son de forma directa, es decir, que no realizan el contrato por

medio de una inmobiliaria. Son los estratos 4, 5 y 6 quienes más utilizan algún tipo de

intermediario, mientras que los estratos bajos prefieren establecer el contrato de manera

directa y muchas veces hasta verbal.

Las ventajas de las Inmobiliarias

- Aunque las inmobiliarias se quedan con una comisión de entre el 8% y el 10%, es

preferible pagar esta pequeña suma que perder meses de arriendo y servicios o hasta la

casa, porque si bien es cierto existen inquilinos honestos, hay muchos que no lo son,

que dejan en mal estado el inmueble y que no les importa vivir por unos buenos meses

gratis.
- Otro punto a favor es la elaboración del contrato de arriendo con las cláusulas que

protegen tanto al arrendatario como al arrendador, es decir, los deberes y derechos para

ambos, la experticia en la elaboración del acta del inmueble que incluye un inventario.

- La inmobiliaria asiste al arrendatario, por ejemplo, si el inmueble tuvo un problema con el

calentador, una inundación o con algo que tenga que ver con las obligaciones del

arrendatario según la ley 820, esta será la que responda.

- El propietario queda más tranquilo al dar en arriendo su inmueble, pues tiene el pago de la

cláusula penal anticipada cuando hay un incumplimiento o hay una desocupación antes de

la terminación del contrato.

- El arrendatario tiene derecho a una asesoría jurídica gratuita de abogados calificados.

- Las inmobiliarias le presentan a las aseguradoras las solicitudes de arrendamiento con

el objetivo de evaluar la exposición al riesgo, es decir, evitar algún tipo de fraude por parte

de personas inescrupulosas.

- Garantiza el pago oportuno del canon de arrendamiento, así como también promociona el

inmueble que se quiere poner en arriendo.

- Analiza que el valor del arrendamiento del inmueble esté dentro de los precios del

mercado.

- Finalmente, María Clara Luque da unas recomendaciones sobre la seguridad a la hora de

comprar algún inmueble para no caer en manos de constructores pirata, las cuales son:

- Revisar el historial laboral de la constructora.

- Observar que detrás del proyecto haya gremios como Camacol, Sociedad Colombiana de

Ingenieros, Fedelonjas entre otros.

- Consulte a través de Internet que han hecho hasta el momento y si tiene o no página web

propia, redes, contactos sólidos.

- Comprobar que el proyecto tenga una licencia de construcción.

- Revisar que los inmobiliarios o constructoras estén legalmente constituidas.

Venta de Viviendas en Bogotá Aumento.

Cifras positivas de Galería Inmobiliaria dan muestra de crecimiento en el ámbito de venta y

construcción de viviendas durante el año 2016.

Dentro de las cifras destacadas de Galería Inmobiliaria, de enero a noviembre de 2016 las

ventas de vivienda aumentaron en 33 % comparado con el año inmediatamente anterior, lo

que quiere decir que en este periodo se vendieron 32.187 viviendas mientras que en 2015

apenas 24.194.

Otro de los datos interesantes es el aumento determinante en la venta de Viviendas de

Interés Social (VIS) que durante el año pasado se incrementaron en 70.2 %. Mientras en

2015 se vendieron 11.033 unidades de vivienda, en 2016 de enero a noviembre se

vendieron un total de 18.776.

"La reactivación de la construcción de vivienda está en auge y los bogotanos aún pueden

acceder a los 50.000 subsidios de vivienda que están disponibles gracias al pacto por la

vivienda en Bogotá, entre el Gobierno Nacional y la Alcaldía de Bogotá, que dan muestra
de crecimiento en la construcción y en el patrimonio de los ciudadanos para construir una

Bogotá Mejor Para Todos", comenta Johann Julio, secretario del Hábitat encargado.

La Secretaría del Hábitat augura un 2017 positivo en materia de construcción y venta de

viviendas, debido al crecimiento en la oferta de viviendas nuevas disponibles para su

comercialización. En solo VIS los lanzamientos crecieron en un 78% al pasar de 10.746

unidades ofertadas a 19.131, comparando el año 2015 con el 2016 en el periodo de enero a

noviembre.

A las salas de ventas de los diversos proyectos existentes a lo largo y ancho de Bogotá se

pasó en 2015 de 25.060 viviendas a 33.303 en 2016, registrando así un aumento de 32.9 %.

Por supuesto las cifras también favorecen a los hogares más necesitados con el desarrollo y

venta de Viviendas de Interés Prioritario (VIP), de 2.006 VIP vendidas en 2015 se aumentó

a 7.560 en el mismo periodo de enero a noviembre de 2016 alcanzando un incremento del

276.9 %.
 Investigación fuentes secundaria Dinero.com

¿Se acerca la edad dorada de las inmobiliarias en Colombia?

La llegada de compañías internacionales como Keller Williams, que acaba de oficializar su

ingreso al mercado local; el interés de nuevos inversionistas extranjeros por invertir en

Colombia, ahora que los bienes raíces les resultan 40% más baratos por efectos de la

devaluación, y el creciente flujo de misiones internacionales que buscan establecer alianzas

o negocios con firmas locales, son algunas noticias que tienen celebrando al sector.

Este cambio de tendencia se refleja no solo en el volumen de negocios, que crecía 7% hasta

el cierre de septiembre, sino también en el empleo. De acuerdo con el Dane, en el tercer

trimestre del año las actividades inmobiliarias generaban empleo para 1,6 millones de

colombianos, y conjuntamente con los empleos generados en la construcción, representaron

13,7% del empleo total del país, según el ministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, y

aportaron 30% de los nuevos empleos del último año.

César Augusto Llanos, presidente de Fedelonjas, explica que en la actual coyuntura el

sector tiene muchas razones para celebrar, pues pese al ajuste económico por el lado minero

energético, en la industria inmobiliaria las cosas van bien. En el caso de los estratos 1 y 2 se

mantiene la dinámica inducida por las políticas de vivienda del Gobierno, mientras en los
estratos 3 y 4 los estímulos a la tasa de interés y la mejora en el ingreso generan

optimismo. Solo en el estrato 6, y particularmente en Bogotá, se nota un menor dinamismo.

Esto ha provocado correcciones en los precios de mercado que, según Llanos, se han dado

en segmentos muy específicos, como es el caso de la vivienda de estratos 6 –que en Bogotá

había alcanzado precios estratosféricos– y que han bajado en promedio 15%. Estos niveles

de corrección también se han aplicado en algunas oficinas, locales comerciales o bodegas

ubicadas en sectores donde ya se comienza a ver algún grado de saturación.

Esto ha provocado correcciones en los precios de mercado que, según Llanos, se han dado

en segmentos muy específicos, como es el caso de la vivienda de estratos 6 –que en Bogotá

había alcanzado precios estratosféricos– y que han bajado en promedio 15%. Estos niveles

de corrección también se han aplicado en algunas oficinas, locales comerciales o bodegas

ubicadas en sectores donde ya se comienza a ver algún grado de saturación.

Pero, más allá de las correcciones en segmentos puntuales, la coyuntura de precios de

bienes raíces más favorables por efectos de la tasa de cambio está atrayendo a jugadores

internacionales que, con su incursión, puede dinamizar aún más el mercado y mejorar

algunas prácticas comerciales, asegura el presidente de Fedelonjas.

Por eso, la llegada de Keller Williams despierta interés. Esta compañía con sede en Austin,

Texas, es considerada la inmobiliaria en régimen de franquicia más grande del mundo, con

125.000 agentes. Su ingreso significa que en el país ya estén las ‘cinco grandes’ del sector,

encabezadas por Coldwell Banker, Colliers y Century 21, que llegaron hace una década, y
Re/Max, que entró hace cuatro años.

En 2012 Keller Williams inició un proceso de expansión global que la ha llevado a 13

países. En sus planes está abrir operaciones en Bogotá y extender sus Centros de Negocios

Inmobiliarios –Market Center– en el primer trimestre de 2016 a Cali e Ibagué.

Las colombianas

Pero no solo las extranjeras han activado sus planes de expansión. La creciente

competencia ha llevado a que las principales firmas inmobiliarias del país estén avanzando

en planes de transformación, inversión y capacitación para aprovechar las oportunidades

afuera. De hecho, en los dos últimos años 153 inmobiliarios locales obtuvieron el

reconocimiento como Especialistas Internacionales Certificados en la Negociación de

Propiedades (Cips, por su sigla en inglés), que les permitirá asesorar inversionistas

extranjeros en sus negocios de compra y renta en Colombia.

De acuerdo con datos de Fedelonjas, en el país están inscritas por lo menos 35.000

empresas que cumplen funciones inmobiliarias, pero menos de 7.500 se dedican

efectivamente a esta actividad, y de ellas no más de 3.500 lo hacen permanentemente.

En el país, RV Inmobiliaria, la mayor compañía del sector por el número de inmuebles que

maneja –cerca de 10.000– también tiene planes ambiciosos y extenderá su presencia en

otras regiones del país. Con 39 años en el mercado, esta firma bogotana tiene 24 oficinas en

Bogotá, Chía, Soacha, Villavicencio y Barranquilla.

Gabriel Eduardo Prada Silva, su gerente, asegura que vienen buenos tiempos para este

sector, particularmente por los planes de renovación urbana que adelantan ciudades como

Bogotá, Barranquilla y Bucaramanga y por los proyectos de transformación que avanzan en

otras capitales del país.

Un estudio contratado por RV Inmobiliaria confirma que las oportunidades siguen siendo

inmensas, pues todavía un alto porcentaje de familias no tiene vivienda propia. El estudio

indica que al cierre de 2013 43% de los colombianos vivía en vivienda propia, 35% vivía

en renta, otro 17% en usufructo o con permiso del propietario y 5% estaba pagando una

vivienda nueva.

El crecimiento de los ingresos de las familias y la consolidación de la clase media en el

país, que pasó, según el Gobierno, de 26,6% en 2011 a más de 30% este año, es uno de los

ingredientes que favorecen los negocios inmobiliarios. Sin embargo, el sector enfrenta

grandes desafíos, como los cambios que experimentan los jóvenes, cuyo consumo es muy

diferente a los de las generaciones que los preceden.

Por eso RV Inmobiliaria decidió a partir de este año dotar a todos los asesores comerciales

con un smartphone para comunicarse con sus clientes. En momentos en que crece la

participación de los millenials, que quieren comprar o arrendar un inmueble sin tener que

acudir a una oficina y prefieren hacer los procesos a través de sus teléfonos inteligentes, las

firmas han empezado a transformarse. “Ya se está dando una transición importante y hay

que adaptarse a estas nuevas exigencias del mercado”, explica Prada Silva.
La gran competencia interna, la llegada de extranjeros y los cambios generacionales marcan

nuevos desafíos. Todo ello representa también grandes oportunidades para los actores en

este sector.

6. Instrumento de Investigación (Encuestafacil.com)

https://www.encuestafacil.com/RespWeb/Cuestionarios.aspx?

EID=2263444&MT=X#Inicio

La metodología a utilizar seria por medio de encuestas que permitan al encuestado

expresar con sus palabras, sus ideas, así como también unas preguntas en las cuales deba

hacer una elección ya que de esta forma se podrá tener una información más certera y

recopilar los datos que necesitamos para darle un nuevo enfoque a la compañía.
 Cuantitativo Diseño de la Cualitativo
Investigación
Identificar el caso (un éxito, 
pero también puede ser 
un fracaso, un asunto  Investigación de  antecedentes y su contexto: 
Mixto
complejo, típico o extremo).
‐ Leer tanto como sea 
posible sobre la compañía, 
producto, negocio, mercado. ‐ Ubicar, definir y 
contextualizar el caso.
Trabajo de campo: ‐ Entrevistas con los empleados 
participantes en el caso (de todos  los niveles). ‐ Visitas a las oficinas o sitios 
de la compañía para  entender cuestiones como la 
tecnología, los procesos, organización y trabajo; 
el ambiente de la compañía, entre  otras. En las visitas se realizan  Análisis de los datos (de acuerdo
entrevistas, observación  sistemática,  recolección de más  con el tipo de datos e información recolectada).
documentos específicos, con la  inclusión de materiales 
audiovisuales, entre otros.

‐ Elaborar notas de campo, es importante enfocar el caso en 
aspectos relevantes y centrales. 
Elaboración del reporte de la compañía

‐ Narración (descripciones).
‐ Tablas, figuras, material de apoyo.
-Involucrar a la compañía 

‐ Obtener documentos de la empresa o institución o del caso mismo 
(reportes anuales, reportes de investigaciones de mercado, 
boletines, folletos, revistas internas, artículos en los medios de 
comunicación, entre otros). Punto 3.

‐ Recolectar información sobre los directos involucrados en el proyecto Diseño Metodológico

y sobre el contexto (competidores, legislación, datos históricos de la evoluci
ón de un  mercado y otros).
7. Alfa de Cronbach

Nuestra muestra es confiable.

 Conclusiones

Debemos realizar la investigación de mercado minuciosamente para conocer la aceptación de nuestra empresa y la demanda

de esta, estableciendo una estructura operacional y administrativa para el buen funcionamiento de esta, llevándola a la cúspide de las

inmobiliarias inicialmente en la ciudad de Bogotá.

Bibliografía

Afydi

 Afydi- http://www.afydi.com/centro-de-noticias/2016/Diciembre%202016/

Dane

 https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/servicios

 http://instituto-datakey.blogspot.com.co/2010/09/7-pasos-para-llevar-cabo-una.html

 http://www.tipos.co/tipos-de-investigacion-de-mercados/

 http://www.tipos.co/tipos-de-investigacion-de-mercados/

 http://www.marketing-xxi.com/el-plan-de-marketing-en-la-empresa-132.htm

 http://www.eaeprogramas.es/internacionalizacion/ejemplo-real-de-un-plan-de-marketing