UNIVERSITATEA TEHNICĂ GHEORGHE ASACHI DIN IAȘI

FACULTATEA DE CONSTRUCȚII ȘI INSTALAȚII

REFERAT

FACTORII DE INFLUENȚĂ AI PIEȚELOR IMOBILIARE

Student:
Pohoață Iulian Robert

Master: Antreprenoriat Imobiliar

AN I
 Pieţele imobiliare nu au aceleaşi caracteristici precum pieţele mai eficiente de alte
bunuri sau servicii. Eficienţa unei pieţe este bazată pe ipotezele privind comportamentul
cumpărătorilor şi vânzătorilor şi pe caracteristicile produselor tranzacţionate.
Bunurile sau serviciile pe o piaţă eficientă sunt lucruri esenţial omogene ce pot fi
înlocuite imediat unul cu celălalt (bunuri fungibile). În contrast, fiecare lot imobiliar este unic
şi amplasamentul este fix.
Pe o piaţă eficientă există un număr mare de cumpărători şi vânzători, care crează o
piaţă liberă, competitivă şi nici unul din aceşti participanţi nu are parte de piaţă suficient de
mare încât să aibă o influenţă directă şi cuantificabilă asupra preţului. Pe pieţele imobiliare
în acelaşi timp pot acţiona puţini vânzători şi cumpărători în interiorul unui interval de preţ şi
pe un amplasament sau cel mult o zonă restrânsă. Valoarea relativ ridicată a proprietăţilor
imobiliare necesită o putere mare de cumpărare şi prin urmare pieţele imobiliare sunt foarte
sensibile la nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor şi numărul de locuri de muncă.
Pe o piaţă eficientă, preţurile sunt relativ uniforme, stabile şi scăzute. Ele reprezintă
de cele mai multe ori criterii primordiale în deciziile de cumpărare sau vânzare, pentru că la
un anumit preţ calitatea tinde să fie aceeaşi. Pe pieţele imobiliare, preţurile sunt relativ
ridicate şi deciziile de cumpărare sunt influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul
creditului ce poate fi obţinut, dobânzile, mărimea avansului, durata rambursării.
O piaţă eficientă se autoreglementează. Există foarte puţine restricţii guvernamentale
asupra concurenţei libere şi deschise. Pieţele imobiliare nu se autoreglementează şi există
relativ multe reglementări guvernamentale şi locale care afectează tranzacţiile imobiliare.
Pe o piaţă eficientă, cererea şi oferta nu se află niciodată în dezechilibru, pentru că
piaţa tinde să se îndrepte către echilibru, prin efectele concurenţei. Deşi cererea şi oferta de
proprietăţi imobiliare tinde către echilibru acest punct practic nu este atins şi există
întotdeauna un decalaj între ele.
Cumpărătorii şi vânzătorii pe o piaţă eficientă sunt complet informaţi şi în cunoştinţă
de cauză, referitor la condiţiile pieţei, la comportamentul celorlalţi, la activitatea pieţei în
trecut, la calitatea produselor şi la interschimbabilitatea produselor. Orice informaţie
necesară pentru licitaţii, oferte şi vânzări este disponibilă imediat. Cumpărătorii şi vânzătorii
de proprietăţi imobiliare nu sunt întotdeauna bine informaţi, ei nu vând şi cumpără în mod
frecvent: informaţiile despre preţurile de ofertă sau de tranzacţie, a unor proprietăţi imobiliare
similare nu sunt disponibile imediat din diferite motive.
Cumpărătorii şi vânzătorii pe o piaţă eficientă sunt adunaţi împreună de un mecanism
de piaţă organizat, cum ar fi burse de valori şi este relativ uşor pentru vânzători să intre pe
piaţă ca răspuns al evoluţiei cererii. Pe pieţele imobiliare, cererea poate fi volatilă, datorită
unor schimbări rapide în mărimea şi structura populaţiei.
Pe o piaţă eficientă, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat şi uşor de
transportat. Proprietatea imobiliară este un produs durabil şi ca o investiţie ar putea fi greu de
vândut şi are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru că implică sume mari de
bani şi finanţarea nu se obţine imediat.
În concluzie, pieţele imobiliare nu sunt eficiente şi datorită inexistenţei standardizării
produsului şi timpul necesar producerii lui, este dificil să se previzioneze precis
comportamentul acestor pieţe.
Pentru a evidenţia confirmările pieţei pentru o anumită utilizare a unei proprietăţi,
analistul trebuie să identifice relaţia dintre cerere şi oferta competitivă de pe piaţa analizată
- acum şi în viitor. Această relaţie arată gradul de echilibru (sau dezechilibru) care
caracterizează piaţa prezentă şi condiţiile ce ar caracteriza piaţa peste o perioadă de prognoză.

Definirea pieţei
O piaţă imobiliară este un grup de persoane sau firme care sunt în contact unii cu
alţii în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii pe piaţă pot fi cumpărătorii,
vânzătorii, chiriaşii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii,
administratorii, investitorii şi intermediarii. O piaţă imobiliară este alcătuită de participanţii pe
piaţă angajaţi în tranzacţii imobiliare.

Pentru a delimita o piaţă imobiliară specifică, se examinează următorii factori:

1. Tipul proprietăţii (rezidenţiale, comerciale, administrative)
2. Caracteristicile proprietăţii cum ar fi gradul de ocupare. baza de clienţi, calitatea
construcţiei, designul şi avantajele
a. gradul de ocupare - un chiriaş sau mai mulţi chiriaşi (case, apartamente, birouri, magazine)
b. baza de clienţi - cei mai probabil utilizatori (se analizează date despre populaţie, utilizarea
forţei de muncă, veniturile şi tipurile de activitate. Pentru pieţele rezidenţiale, datele sunt
separate funcţie de profilul eventualului proprietar sau chiriaş; pentru pieţele comerciale
datele sunt segmentate funcţie de eventualii utilizatori ai spaţiului; pentru piaţa magazinelor
baza de clienţi va fi clientela atrasă de chiriaşii prospectivi; pentru piaţa birourilor, baza de
clienţi reflectă necesarul de spaţiu al firmelor ce vor închiria spaţiile respective)
c. calitatea construcţiei
d. designul şi avantajele
3. Aria pieţei - definită geografic (O piaţă poate fi locală, regională, naţională sau
internaţională; poate fi urbană sau suburbană; poate corespunde unui cartier sau o vecinătate a
unui oraş. Pieţele comerciale sau rezidenţiale sunt deseori delimitate de relaţia timp-distanţă)
4. Proprietăţi echivalente disponibile, adică proprietăţi cu o atractivitate egală la concurenţă
cu cea analizată în aria pieţei.
5. Proprietăţi complementare, adică alte proprietăţi sau tipuri de proprietăţi imobiliare ce sunt
complementare celei analizate (Utilizatorii proprietăţii analizate trebuie să aibă acces la
proprietăţi complementare, care se mai numesc şi utilităţi sau servituţii).
În concluzie, segmentul de piaţă cuprinde atât proprietatea analizată, cât şi
proprietăţile competitive şi complementare.

Cererea de imobile
Cererea reflectă necesităţile, dorinţele materiale, puterea de cumpărare şi preferinţele
consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potenţiali
(cumpărători, chiriaşi) şi pentru un anume tip de proprietate, analiza urmăreşte produsul sau
serviciul final pe care îl asigură proprietatea. Astfel, analiza cereri de spaţii comerciale va
încerca să determine cererea de servicii comerciale, generată de potenţialii clienţi în aria
pieţei.

Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii pentru piaţa locuinţelor.

- populaţia în aria pieţei - dimensiunea şi numărul familiilor locatare, rata de creştere sau
descreştere în formarea locatarilor, compoziţia şi distribuţia pe vârste
- veniturile şi salariile
- tipologia locurilor de muncă şi rata şomajului
- raportul între spaţii locuite de proprietari şi chiriaşi
- consideraţii financiare, cum ar fi nivelul economiilor, cerinţele de creditare (dobânzi,
raportul credit/valoare, comisioane şi taxe, disponibilitatea asigurărilor)
- modul de utilizare a terenurilor şi direcţiile de dezvoltare urbanistică
- factorii ce afectează atractivitatea fizică a vecinătăţii adică geografia/geologia (climatul,
topografia, drenajul, stratul de fundaţie şi bariere naturale sau artificiale)
- structura taxelor locale şi a administraţiei
- disponibilitatea facilităţilor de sprijin şi serviciile comunale (instituţii culturale, facilităţi de
educaţie şi calitatea şcolilor, facilităţi sanitare şi medicale, servicii de pompieri şi poliţie)
Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii pentru piaţa spaţiilor comerciale:
- populaţia în zona comercială - dimensiunea şi numărul familiilor ce locuiesc în zonă, rata de
creştere sau descreştere a acestora, compoziţia şi distribuţia pe vârstă a lor;
- venituri pe cap de locuitor şi pe familie (medie);
- procentul de venit pe familie cheltuit pe cumpărături şi procentul de venit disponibil (putere
de cumpărare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii;
- rata de încetinire a vânzărilor în zona comercială;
- volumul minim de vânzări pentru ca spaţiul comercial să fie exploatat profitabil şi volumul
existent de vânzări pe mp;
- gradul de ocupare a spaţiilor comerciale pe piaţă;
- procentul de cumpărături făcute de persoane din afara ariei pieţei;
- modul de utilizare a terenurilor şi direcţiile de dezvoltare urbanistică;
- accesibilitatea (facilităţile de transport şi sistemul stradal) şi costul transportului;
- factorii ce afectează atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea bunurilor şi
reputaţia operatorului).

Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii pentru piaţa clădirilor administrative:
- zona salariaţilor care lucrează în spaţii de birouri; necesarul de personal
curent şi estimat în viitor;
- suprafaţa medie de spaţiu de birouri necesar pentru o persoană (cerinţele variază funcţie de
categoria lucrărilor, poziţia lucrătorului în firmă şi de localizare - în centru sau suburbii)
- gradul de ocupare pentru categoria specifică a clădirii;
- creşterea sau scăderea cererii de categorii de clădiri;
- modul de utilizare a terenurilor şi direcţiile de dezvoltare urbanistică;
- accesibilitatea (facilităţile de transport şi sistemul stradal) şi costul transportului;
- factorii care afectează atractivitatea clădirii administrative (calitatea construcţiei,
managementul şi chiriaşii) şi disponibilitatea facilităţilor complementare (magazine,
restaurante, centre de recreere).

Pentru o estimare corectă, trebuie acordată atenţie deosebită următorilor factori:

- structura familiilor de locatari;
- dimensiunea familiei de locatari;
- veniturile medii
Oferta competitivă de imobile
Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, trebuie
să treacă în revistă inventarul de proprietăţi competitive, care include stocul de proprietăţi
existente, în construcţie şi în proiect. Trebuie o atenţie deosebită în analiza datelor luate din
proiecte şi propuneri pentru că unele ar putea să nu se materializeze. Analistul de piata trebuie
să determine numărul de unităţi pierdute prin demolare şi numărul adăugat sau scăzut prin
transformare. Datele pot fi colectate prin inspectarea clădirilor, consultarea autorizaţiilor de
construcţie, discuţiile cu antreprenorii şi planificatori urbanistici.
Pentru a analiza oferta competitivă se vor studia următorii factori:
- cantitatea şi calitatea concurenţei disponibile;
- volumul construcţiilor noi (concurente şi complementare) - proiecte în construcţie sau
planificate;
- disponibilitatea şi preţul terenului liber;
- costurile de construcţie şi dezvoltare;
- proprietăţile oferite curent (vechi şi noi);
- gradul de ocupare de către proprietari şi de către chiriaşi;
- cauzele şi numărul de proprietăţi vacante;
- transformarea pentru utilizări alternative;
- condiţii economice şi împrejurări speciale;
- disponibilitatea creditelor pentru construcţii şi a finanţării;
- impactul normativelor de construcţii, zonării urbanistice şi a altor reglementări, asupra
volumului şi costului construcţiilor.

Echilibrul pieţei
Pe termen scurt, oferta imobiliară este relativ fixă şi preţul răspunde la cerere. Dacă
cererea este neobişnuit de mare, preţurile şi chiriile vor începe să crească înainte ca să înceapă
noua construcţie. Finalizarea clădirii şi închirierea poate să fie decalată în timp faţă de cerere
şi prin urmare, în general pe termen scurt, pieţele sunt în dezechilibru. Analiştii şi participanţii
pe piaţă descriu activitatea pieţelor imobiliare în diferite moduri.
O piaţă activă este o piaţă caracterizată prin cerere în creştere, o rămânere în urmă
a ofertei şi preţuri în creştere; o piaţă activă este uneori numită piaţă a vânzătorilor pentru
că vânzătorii pot obţine preţuri mai mari pe proprietăţile disponibile.
 O piaţă în cădere este o piaţă în care scăderea cererii este însoţită de o supraofertă
relativă şi o scădere a preţurilor; această piaţă se numeşte şi piaţa cumpărătorilor pentru că
au avantaj cumpărătorii.
Activitatea pieţei imobiliare este ciclică. La fel ca şi ciclul afacerilor, ciclul
imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, vârfuri, restrângeri si
epuizare. Totuşi ciclul imobiliar nu este totuşi sincronizat cu ciclul afacerilor iar
activitatea imobiliară răspunde la două seturi de stimuli, unul care acţionează pe termen
lung şi altul pe termen scurt.
Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbările în caracteristicile populaţiei
existente şi în veniturile sale. Dacă economia locală poate asigura o utilizare stabilă a forţei de
muncă şi să genereze noi locuri de muncă, populaţia existentă va rămâne în zonă şi vor veni
alţii din afara zonei în căutare de lucru. Tipul specific de locuri de muncă oferite va determina
nivelul de venituri în localitate.
Ciclul pe termen scurt depinde în principal de disponibilitatea şi costul creditului.
Începerea de noi construcţii depinde mult de fluctuaţiile în rata dobânzii şi de aceea activitatea
imobiliară devansează ciclul afacerilor. Gradul de ocupare şi rata absorbţiei pot fi consideraţi
indicatori ai ciclului pe termen scurt.
Indicatorii pe termen scurt reflectă în mod obişnuit numai viitorul imediat. Rata
dobânzii este foarte schimbătoare, iar gradul de ocupare şi rata de absorbţie pot fi mai greu
previzionate pe mai mult de 2-3 ani. Indicatorii pe termen lung includ baza economică şi
infrastructura planificată.

Tipuri de piete imobiliare

Diferitele pieţe imobiliare sunt create de necesităţile, dorinţele, motivaţiile, localizarea
şi vârsta participanţilor de pe piaţă şi de tipurile, amplasarea, designul şi restricţiile urbanistice
ale proprietăţii.
Se pot identifica cinci tipuri de pieţe:
1. rezidenţiale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, şir de case legate)
2. comerciale (clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri şi moteluri, magazine)
3. industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare)
4. agricole (ferme, livezi, vii, păşuni, păduri)
5. speciale (proprietăţi cu design unic sau construcţie ce limitează utilizarea numai la scopul
iniţial; de exemplu şcoli, clădiri publice, aeroporturi, săli de conferinţe, parcuri de distracţii,
terenuri de golf, cimitire, case de rugăciuni, etc.)
 Fiecare piaţă a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza în pieţe mai mici, mai
specializate numite subpieţe. Subpieţele pentru proprietăţi rezidenţiale urbane, suburbane sau
rurale pot fi mai departe împărţite în funcţie de preferinţele cumpărătorilor: proprietăţi ieftine,
medii şi de lux.
Procesul de identificare şi de analiză a subpieţelor în cadrul unei pieţe mai largi se
numeşte segmentarea pieţei.
Dezagregarea este un termen ce se aplică proprietăţii imobiliare şi face deosebirea
dintre proprietatea evaluată şi alte proprietăţi prin crearea unor subclasificări cu diferite
caracteristici ale produsului. O subpiaţă poate fi creată de schimbări apărute în cerere.
Evaluatorii si agentii imobiliari identifică şi studiază segmentele pieţei luând în considerare
caracteristicile localităţii: demografice, socio-economice, psihologice şi legate de produs. Ei
vor utiliza tehnici de investigaţie şi cercetare pentru a descoperi, cuantifica, analiza şi
concluziona referitor la compoziţia unor anumite subpieţe.