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[DCiv] Contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el
otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Es
un contrato consensual, bilateral, oneroso, generalmente conmutativo, y sirve para transmitir
el dominio. Son requisitos de este contrato un objeto (cierto, lícito y determinado), un precio y
una causa.
CC, arts. 1.445 ss.
Pacto de reserva de dominio.
Derecho Civil
1. Ha de tratarse de una cosa real o posible, bien sea actual o futura. Así no podrán ser objeto de
la compraventa las cosas imposibles, como nos recuerda el art. 1.460, pero sí podrán serlo las
cosas futuras. Y es tradicional, ya desde el Derecho romano, la distinción de dos especies dentro
del género de las compraventas que tienen por objeto cosas futuras. Por un lado, la venta de
esperanza (emptio spei), en la que el contrato se celebra a riesgo y ventura del comprador, que se
verá obligado pagar el precio en todo caso, aunque la cosa no llegue a tener existencia, por lo que
el contrato se configura como aleatorio. De otro lado, la venta de cosa futura (emptio rei
speratae), en la que el pago del precio por el comprador se subordina al hecho de la existencia de
la cosa; mayores son las discrepancias doctrinales a la hora de calificar la figura: unos (RUBINO)
ven en ella un negocio jurídico en vía de formación, otros (la generalidad de la doctrina y
la jurisprudencia) una compraventa bajo condición suspensiva; otros, finalmente (GIMÉNEZ
DUART), una venta a término en la que, si la cosa no llega a existir, el contrato quedará sin efecto
por falta de uno de los presupuestos de existencia.
2. Ha de ser una cosa de lícito comercio. Han de excluirse, pues, todas aquellas cosas
cuyo tráfico está prohibido, si bien las consecuencias de la prohibición serán, en ocasiones,
distintas según la misma haya sido impuesta por normas civiles (generalmente,
la nulidad del contrato) o de otra índole.
1. Que sea verdadero o cierto. Si se tratase de un precio meramente ficticio o simbólico, nos
encontraríamos con el problema tan discutido en nuestra doctrina de la validez o nulidad de
la donación encubierta (V. donación).
2. El precio ha de consistir en dinero o signo que lo represente (alusión que a la vista de la fecha
de promulgación del Código hay que entender referida a los billetes del Banco de España, y que no
puede extenderse a los cheques, talones, letras de cambio y otros instrumentos fiduciarios, pues
éstos tienen los peculiares efectos del art. 1.170 C.C.). Ha de consistir en un capital, no en una
renta, y para el caso especial en que el precio de la compraventa consista parte en dinero y parte
en otra cosa, habrá que acudir a la regla interpretativa del art. 1.446 C.C. para concretar
la calificación del contrato como compraventa o como permuta.
3. El precio ha de ser determinado o, al menos, susceptible de determinación. Así, los arts. 1.447,
1.447 y 1.449 de Código establecen ciertas normas sobre la determinación del precio, a tenor de
las cuales su fijación puede tener lugar en el mismo momento de la conclusión del contrato, puede
establecerse por referencia a cosa cierta o puede dejarse su determinación al arbitrio de persona
determinada, en cuyo caso, si ésta no pudiera o no quisiera señalarlo, quedará ineficaz
el contrato (a diferencia de otros ordenamientos, que en estos casos encargan la fijación a
la autoridad judicial). Tratándose de cosas fungibles, el señalamiento puede hacerse por referencia
al precio que las mismas cosas tengan en cierto día, Bolsa o Mercado, o en un tanto o menor. Pero
lo que no cabe es dejar el señalamiento del precio al arbitrio de alguno de los contratantes, ni tan
siquiera, como ha definido en contra de la mayoría de la doctrina PÉREZ GONZÁLEZ y ALGUER,
al arbitrio de equidad de uno de ellos. En caso de que en el contrato no se haya determinado el
precio ni se hayan señalado reglas para su fijación, entiende la doctrina que sólo será válido
el contrato cuando de las circunstancias del mismo se deduzca que la fijación del precio es
innecesaria (por ej.: cuando se trate de productos que por disposición legal tienen un precio único
e invariable).
5. No hay que confundir el requisito del precio justo con el que se ha venido en llamar precio lícito,
que es aquel que se fija como máximo o como imperativo para la cosa, normalmente
en función de disposiciones administrativas. La vulneración de dicho precio acarrea sanciones que,
en ocasiones, pasan por la nulidad del contrato, pero que otras veces se desenvuelven en otros
campos (así, por ej.: en materia de viviendas de protección oficial).
Y, terminando con los elementos configuradores del contrato de compraventa, diremos que ésta
no presenta peculiaridades especiales por lo que se refiere a su forma. Rigen las reglas generales
de libertad de forma, matizadas por lo que toca a los inmuebles por la exigencia
de documentación pública del art. 1.280 C.C. Ahora bien, en ocasiones otro tipo de normas obligan
a la observancia de formalidades determinadas (como puede ser la necesidad de forma pública
para el acceso al Registro de la Propiedad), o al cumplimiento de determinados requisitos
complementarios (notificaciones, autorizaciones administrativas, certificados...) que, por regla
general, no obstan a la validez civil de la compraventa a la que afectan.
Vistos los elementos constitutivos de la compraventa, pasamos a ocuparnos del contenido propio
de la misma, constituido por las obligaciones de las partes. Al respecto, observaremos la
desproporción en cuanto a las normas reguladoras en nuestro Código, pues dedica 39 artículos a
las obligaciones del vendedor (arts. 1.461 a 1.499) y tan solo seis a
las obligaciones del comprador (arts. 1.500 a 1.505), dado que es en la posición del comprador en
la que se sitúan las especialidades más notables de la compraventa.
A continuación, recoge en los arts. 1.466 y 1.467 dos supuestos en los que el vendedor puede
suspender el cumplimiento de su obligación de entregar la cosa, referido el primero a las ventas
con precio de presente, y el segundo a las ventas con precio aplazado. Y se termina
la regulación con una serie de preceptos (arts. 1.468 a 1.472) que hacen referencia al objeto de la
entrega, para después de recoger los principios de identidad e integridad en el cumplimiento,
venir a establecer, respecto de la compraventa de fincas, ciertas excepciones para aquellos casos
en que la finca vendida resulta de diferente cabida o calidad de las expresadas en el contrato (así,
el comprador tiene que pasar por la menor cabida cuando ésta es inferior a la décima parte de
la cabida total).
a) Saneamiento por evicción. Puede ser definido, a la vista del art. 1.475 C.C., como
la obligación del vendedor de responder al comprador de todo o parte de la cosa vendida cuando
es privado de ella por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra. A la vista de
este concepto, entiende BADENES que no cabe hablar de evicción en los supuestos de
perturbaciones de mero hecho, ni de acontecimientos derivados de la naturaleza (por ejemplo,
la pérdida de parte del fundo por consecuencia de las aguas), ni cuando un tercero se limite a
ejercer una acción posesoria; tampoco en los supuestos de cambio de legislación o de actos
arbitrarios del poder ejecutivo (expropiación forzosa).
Los arts. 1.480, 1.481 y 1.482 recogen los requisitos y desenvolvimiento de esta figura. Así, para
que el saneamiento por evicción pueda tener lugar se requiere:
2. Que por esa sentencia se haya privado al comprador de todo o parte de la cosa adquirida,
privación del dominio que ha de ser real y no supuesta, definitiva y no sólo posible.
5. Que se ejercite la acción dentro del plazo: los 15 años del art. 1.964 C.C., a falta de fijación de
otro plazo específico. Este término se computará desde la firmeza de la sentencia que condene
al comprador a la pérdida de la cosa.
Como último precepto dentro de los que dedica el Código al saneamiento por evicción, figura el
art. 1.483, que hace referencia al saneamiento por gravámenes ocultos en las fincas. Un primer
problema que plantea es el de su misma incardinación sistemática, pues mientras para algunos
autores es correcta (SCAEVOLA), por suponer la carga un supuesto asimilable al de
la pérdida parcial de la finca, para otros (CASTÁN) sería más correcta la consideración del caso
como un supuesto de saneamiento por vicios ocultos. Lo que sí parece claro es que en este caso
el saneamiento no necesitará de la observancia de los requisitos que antes hemos expuesto para
el caso de evicción, por tratarse la del 1.483 de una acción autónoma. Como presupuestos de
aplicación de la misma podemos citar:
A. Que se trate de una finca: la mayor parte de la doctrina se muestra de acuerdo en señalar que
este precepto es sólo aplicable respecto de los inmuebles por naturaleza, si bien autores como
BADENES defienden su aplicación analógica a supuestos en que sean otras las cosas vendidas.
c) El caso más discutido es aquel en que el titular de la carga o servidumbre la tuviese inscrita
con anterioridad a la compra, inscriba o no el comprador. En tal supuesto, la doctrina tradicional
(OSSORIO, CASTÁN), basándose en la cognoscibilidad legal de la que gozan los asientos registrales
(art. 38 L.H.), viene considerando que no es aplicable el art. 1.483, pues no podrá nunca hablarse
de carga oculta. Sin embargo, autores como PASCUAL LACAL y DE ÁNGEL YÁGUEZ entienden que,
si a pesar de hallarse la carga inscrita el comprador la desconocía, una vez se verifique la compra,
los efectos del Registro consistirán, efectivamente, en que el comprador de las acciones del art.
1.483 contra el vendedor (ésta es, afirman, la forma correcta de interpretar el art. 1.483
en relación con el 1.502 C.C.).
D. Finalmente, ha de tratarse de una carga importante: como dice el propio art. 1.483, de tal
naturaleza que deba presumirse que no habría adquirido el comprador la finca si la hubiera
conocido.
Vienen caracterizándose los vicios ocultos o redhibitorios por las siguientes notas:
1. Ser ocultos o encubiertos y desconocidos del comprador. Es esta una cualidad relativa, como
pone de manifiesto el Código en los arts. 1.484 y 1.485, pues en su apreciación influyen las
cualidades personales del comprador. Así, se excluye la procedencia de la acción
de saneamiento cuando el comprador, por su profesión, debería tener conocimiento de los vicios.
Es, en cambio, irrelevante que los vicios sean o no conocidos del comprador (si bien se prevén
sanciones para éste en el caso de que hubiese obrado con mala fe).
3. Ha de tratarse de vicios graves, esto es, que hagan inservible la cosa para el uso al que se la
destina, o que disminuyan de tal manera ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no
hubiera comprado o hubiese pagado por ella un menor precio.
Como efecto general del saneamiento por vicios, se ofrece al comprador la opción entre las dos
acciones clásicas que ya conoció el Derecho romano: la acción redhibitoria, esto es, desistir
el contrato, devolviendo la cosa al vendedor y siendo reembolsado por éste de los gastos que haya
satisfecho, y la acción quanti minoris, que consiste en solicitar una rebaja proporcional del precio,
a juicio de peritos. Al lado de estos efectos generales, prevé el Código la agravación de
la responsabilidad para el vendedor de mala fe, y un régimen especial para los casos de pérdida de
la cosa anteriores al ejercicio de la acción (arts. 1.491 y 1.492).
Las normas de resolución de los conflictos que da el art. 1.473 supone, en definitiva, aplicaciones
del principio de prioridad, que para los muebles se refleja en la posesión (art. 445 C.C.) y para
los inmuebles en el acceso al Registro (art. 17 L.H.), y, a falta de éste, la posesión y en
último término, en la fecha de antigüedad de los títulos (entendiendo título como contrato, no
como documento). Sin embargo, observa MOLINA GARCÍA, a la luz de los pronunciamientos
jurisprudenciales, que la preferencia en los inmuebles por el comprador que primero inscriba,
cede en una serie de supuestos:
c) Cuando se trate de un caso de inmatriculación y no hayan transcurrido todavía los dos años que
el art. 207 L.H. exige para que éste se vea protegido. Esta postura es impugnada por los autores
que siguen la tesis dualista del tercero en nuestra legislación hipotecaria, por entender que lo que
el art. 207 L.H. viene a decir es que en los dos primeros años el inmatriculante no se hallará
protegido frente al verdadero dueño, pero aquí el otro comprador no es verus dominus. Así, el art.
1.473 es para estos autores un reflejo del art. 32 L.H. sobre la inoponibilidad de
los documentos o títulos no inscritos, y viene a sancionar al comprador que no inscribe
en beneficio del que inscribe.
Finalmente, por lo que toca a la posición del comprador no preferido por el art. 1.473, en algunas
ocasiones la jurisprudencia ha venido a decir, erróneamente, que se trataría de un caso de venta
de cosa ajena (ya hemos visto la diferencia) o de una compraventa nula por falta de objeto. Lo
cierto es que este comprador podrá ejercitar la acción de incumplimiento que le ofrece el art.
1.124, y no siendo posible el cumplimiento específico, entrará en juego la resolución con la
correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
Se refiere el art. 1.500 C.C. al tiempo y lugar en que el comprador habrá de cumplir su obligación,
disponiendo que, a falta de previsión contractual, el pago del precio deberá hacerse en el tiempo y
lugar en el que se haga la entrega de la cosa vendida, con lo que se aparta de la regla general del
art. 1.171 C.C. Por tanto, la regla general será la entrega simultánea de cosa y precio (pago de
presente), pero esta regla puede alterarse por las partes, disponiendo la prestación anticipada,
bien del precio (precio confesado), bien de la cosa (precio aplazado). Constituye este supuesto,
también llamado de venta a crédito, el que plantea más interesantes problemas prácticos y el que
es objeto de una especial atención por parte del Código, a fin de consolidar la posición de
las partes, y muy especialmente la del vendedor.
Así, el art. 1.502 C.C. regula la posibilidad que tiene el comprador en las ventas con precio
aplazado de suspender el pago del mismo cuando se vea perturbado en la posesión o dominio de
la cosa vendida o tenga el temor de serlo como consecuencia de una acción reivindicatoria o
hipotecaria. Constituye este precepto un mecanismo de defensa anticipada para el comprador,
una especie de garantía previa al saneamiento. En cuanto a las acciones que pueden justificar
la suspensión, el T.S. ha declarado que deben también entenderse incluidos los interdictos (en
cuanto implican el temor fundado de una reivindicación) y las acciones
de nulidad, rescisión o resolución de un acto anterior que puedan devenir en perturbaciones
dominicales. El comprador ha de comunicar que suspende el pago del precio al vendedor, y la
causa por lo que lo hace, a fin de que éste pueda emplear los remedios pertinentes, pero no se
halla obligado a consignar el precio entretanto.
Pero es la posición del vendedor la que ha de ser objeto de una protección especial en las ventas
con precio aplazado, toda vez que se ha desprendido de la titularidad de la cosa, y tiene un
simple derecho de crédito para obtener el pago del precio aplazado. Ello se consigue mediante
una serie de garantías, unas de origen legal y otras convencionales que pasamos ahora a referir.
- Cuando la cosa ha sido ya entregada al comprador, pero éste no ha incumplido todavía, por no
ser exigible la obligación de pagar el precio, goza el vendedor de la garantía que le concede el art.
1.503, al otorgarle el derecho de promover la resolución de la venta cuando la conducta
del comprador le produzca el fundado temor de perder la cosa vendida y el precio.
1. Las arras o señal (art. 1.454 C.C.): constituyen tal cantidad de dinero que sin ser la totalidad del
precio que entrega el comprador al vendedor en el momento de la conclusión del contrato. Dichas
arras pueden desempeñar bien una función confirmatoria (prueba de la conclusión del contrato),
bien penal (sanción por el incumplimiento), bien penitencial (que es la que el Código reconoce
como regla general: constituye el medio de rescisión del contrato, que podrá rescindirse
allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas). Sin embargo, ha
señalado el T.S. que el precepto del art. 1.454 es excepcional, por lo que debe ser objeto de
una interpretación restrictiva, de modo que si el comprador ha entregado parte del precio y no se
ha dispuesto otra cosa, debe esa cantidad entenderse como un simple anticipo y no como arras.
4. El pacto de mejor comprador o de addictio in diem, por el que se señala un término, posterior a
la compraventa, dentro del cual podrá el vendedor desistir del contrato si recibe propuestas más
ventajosas, a no se que éstas sean igualadas por el comprador.
Es el contrato por el que una parte, llamada vendedor, transmite o se obliga a transmitir una cosa
o derecho a la otra parte, llamada comprador, a cambio de que éste le pague un precio en dinero.
Es el más universal de los contratos y prototipo de los traslativos de la propiedad a título oneroso.
Es un contrato consensual y obligacional, porque basta el consentimiento para perfeccionarlo. Es,
también, bilateral, oneroso y conmutativo. Además de la capacidad para consentir los
contratantes, hay que determinar la cosa lícita que se vende y el precio a pagar; o, en todo caso,
que sean determinables sin necesidad de nuevo contrato.
Código civil, artículo 1.445.
Habrá compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una
cosa y esta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.
A veces, el vendedor, no obstante entregar la cosa al comprador, le daba un plazo para el pago del
precio; otras veces, era el vendedor quien recibía el precio en el acto y entregaba la cosa más
tarde; otras veces, en fin, eran ambas partes las que disponían de un plazo para cumplir
su prestación.
En esta etapa, que naturalmente exigía una cultura jurídica mas afinada, está ya neta la distinción
entre el contrato de compraventa en si mismo y la transferencia del dominio de la cosa.
4) compraventa civil y comercial:
5) elementos de la compraventa: