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le manuel du
conseil syndical
7e édition
Rôle, responsabilités,
champs d’action du conseil
syndical, méthodologie
pour le contrôle des comptes
et de la gestion
À jour de
la loi ALUR
Sommaire
Annexes 365
Annexe 1. Articles de la loi du 10 juillet 1965 concernant
le conseil syndical 366
Annexe 2. Engager un référé sans avocat au tribunal
de grande instance 375
Annexe 3. Ce que l’ARC peut apporter aux conseils
syndicaux 379
Annexe 4. Copropriété-Services : la coopérative technique
des adhérents de l’ARC 380
Qui est l’association des responsables
de copropriété ?
L’ARC est une association à but non lucratif (loi de 1901) créée en 1987 et qui
est implantée, en 2014, sur plus de 14 000 immeubles en copropriété repré-
sentant plus de 1 000 000 logements.
Important : depuis mars 1995 l’ARC a créé, avec d’autres associations de
copropriétaires, l’UNARC – Union nationale des associations des respon-
sables de copropriété – qui couvre désormais toute la France.
L’ARC est une association reconnue comme représentative par tous les
ministères (Logement, Justice, Économie, Travail, Santé, Écologie) et siège
dans toutes les commissions qui traitent de la copropriété.
Les adhérents de l’ARC sont :
–– des conseils syndicaux, dans des copropriétés gérées par des
professionnels ;
–– des syndics non professionnels ;
–– des copropriétaires à titre individuel confrontés à des problèmes
personnels.
L’ARC aide donc ses adhérents tout aussi bien à contrôler la gestion des syn-
dics professionnels qu’à gérer eux-mêmes leur immeuble, avec, dans les deux
cas, un souci d’améliorer la qualité de la gestion et d’obtenir le maximum
d’économies. Cela fait de l’ARC une association unique en son genre, une
association qui peut d’autant mieux aider à contrôler les professionnels,
qu’elle connaît la gestion des immeubles de l’intérieur.
L’ARC est aussi l’une des seules associations d’usagers à avoir créé un grou-
pement d’achat qui a deux objectifs :
• Négocier les prix pour avoir des références concrètes et mieux faire
jouer la concurrence.
• Permettre à ses adhérents qui le souhaitent d’obtenir des prix négo-
ciés sur du matériel de qualité ou sur des contrats de service (mainte-
nance, assurance, etc.), ce qui entraîne des économies.
• Enfin, l’ARC a développé, et continue à le faire, de nombreux sites et
logiciels ouverts à tous ou à ses adhérents collectifs. Vous trouverez le
détail de tous ces sites et outils sur la page d’accueil du site de l’ARC :
www.unarc.asso.fr.
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Copropriété : le manuel du conseil syndical
Bien entendu, à côté de cela, l’ARC aide aussi tous ses adhérents à résoudre
les problèmes d’ordre juridique, comptable et technique rencontrés dans
leur copropriété.
Pour plus de renseignements, vous pouvez vous adresser à :
ARC
29, rue Joseph Python - 75020 PARIS
Tél. : 01 40 30 12 82 - Fax : 01 40 30 12 63
Site Internet : www.unarc.asso.fr
Introduction à la 7e édition entièrement
à jour de la loi ALUR
Beaucoup de nouveautés :
1. D’abord une présentation – chapitre par chapitre – de toutes les inno-
vations apportées par la loi ALUR qui concernent le conseil syndical,
plus un récapitulatif succinct (nouveau chapitre…). Nous avons par-
ticulièrement insisté sur :
–– les nouveaux droits du conseil syndical (par exemple, organiser la
mise en concurrence périodique des syndics) ;
–– les nouveaux outils à sa disposition (par exemple, un intranet
obligatoire à partir du 1er janvier 2015) ;
–– les nouvelles possibilités de contrôle (par exemple, le contrôle
des sociétés dans lesquelles le syndic a des intérêts, même très
indirects).
2. Ensuite, ce guide offre une présentation très pratique du nouveau et
très révolutionnaire dispositif appelé cogestion, qui a été introduit
dans la loi ALUR grâce aux efforts de l’ARC. Ce dispositif, présenté
aux chapitres 12 et 13, est destiné – selon nous – à révolutionner tota-
lement le rôle du conseil syndical ainsi que la manière même de gérer
les copropriétés, voire le métier de syndic.
3. Enfin, divers chapitres ont été entièrement revus, voire modifiés de
fond en comble :
–– sur les travaux (BIC, audit global partagé…) ;
–– sur la maîtrise des charges (qui intègre dix ans d’avancées de
l’ARC sur ce terrain) ;
–– sur les ascenseurs ;
–– sur la négociation des prix du gaz et de l’électricité ;
–– sur la fibre optique ;
–– sur les copropriétés en difficulté.
Par ailleurs tous les autres chapitres ont été mis à jour et complétés en fonc-
tion des évolutions législatives, réglementaires, mais aussi techniques et
pratiques. Bref, un tout nouveau manuel pour bien contrôler et aussi assis-
ter son syndic, voire prendre en charge une partie de la gestion courante,
comme la loi le permet maintenant.
Très bonne lecture à tous.
Bruno Dhont
Directeur général de l’ARC
Introduction (historique) à la 1re édition
Une telle phrase, ce n’est pas mille fois, ni dix mille que nous l’avons entendue,
mais tous les jours et plusieurs fois par jour depuis plus de vingt-sept ans. Les
copropriétaires ne comprennent pas, en effet, pourquoi ils doivent payer un
professionnel de la gestion et malgré tout doivent aussi – pour que ça « tourne »
– consacrer de nombreuses heures bénévoles à s’occuper de leur immeuble. Cela
semble curieux et, pourtant, cette situation est incontournable. Pourquoi ?
1. Première raison
Le syndic est un professionnel dont la logique n’est pas toujours celle de la
copropriété. Il faut donc, en permanence, s’assurer qu’il défend bien les inté-
rêts de la copropriété et non les siens, ceci – et nous le soulignons – même
avec le syndic le plus correct qui soit. Prenons deux exemples :
• Le recouvrement des charges : cela peut représenter, dans des im-
meubles difficiles, un travail important, ingrat, non rémunérateur.
C’est pourquoi de nombreux syndics ont tendance à laisser traîner le
recouvrement. Il faut donc toujours que le conseil syndical stimule
son syndic. Ce rôle n’est pas simple : il faut faire en permanence « le
point » avec le syndic et s’informer des moyens les mieux adaptés,
pour vérifier si ce que le syndic a fait est correct. Cela suppose donc
de lire des ouvrages de droit, passer des heures avec le syndic ou
l’avocat, bien souvent être pris pour un râleur, se mettre des voisins à
dos, et tout cela pourquoi ? Pour éviter d’avoir à supporter les charges
des débiteurs. Dur !
• Le contrôle des indexations annuelles des contrats. Autre petit exemple :
quand un syndic reçoit une facture, on s’aperçoit qu’il ne consacre pas
toujours le temps nécessaire à vérifier que cette facture :
–– respecte bien la clause d’indexation du contrat ;
–– indique les bons indices.
Cette absence de contrôle (qui peut parfois coûter cher aux copropriétaires)
est souvent due uniquement à une sorte de « paresse » du syndic. Là encore,
le conseil syndical devra intervenir auprès de celui-ci pour qu’il veuille bien
faire son travail, tout son travail.
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À quoi ça sert de payer un syndic si nous devons faire son travail ?
2. Deuxième raison
La gestion des copropriétés est trop complexe pour qu’un syndic seul gère
efficacement un immeuble, ceci d’autant plus que bien des immeubles n’ont
plus de personnel de « gardiennage » et que les syndics n’ont plus (ou ne
prennent plus) le temps de passer dans les immeubles. Les vrais « gardiens »
de la copropriété (ceux qui voient tout de suite les problèmes ; ceux qui sau-
ront tout de suite ce qui ne va pas) sont alors les conseillers syndicaux.
Le choix est simple : soit des personnes dans l’immeuble acceptent ce rôle et
alors les problèmes sont plus vite réglés, soit ils refusent et la gestion quoti-
dienne risque d’être :
–– ou catastrophique (travaux non faits, par exemple) ;
–– ou « hors de prix ».
La copropriété est une collectivité : si quelques copropriétaires n’assurent
pas le rôle de contrôle et d’assistance du syndic, alors il se passera ceci :
• Le syndic agira de plus en plus en fonction de ses seuls intérêts.
• La gestion quotidienne sera non satisfaisante.
Préalable important
Il faut relire les articles de votre règlement de copropriété qui concernent le
fonctionnement du conseil syndical ou la résolution de l’assemblée générale
qui a fixé les règles de fonctionnement.
En effet, comme on le verra, la loi est très imprécise sur le fonctionnement
du conseil syndical et ne dit rien, par exemple, sur des points aussi impor-
tants que :
–– le nombre de conseillers syndicaux ;
–– les règles de convocation ;
–– les règles de majorité au sein du conseil syndical, etc.
Il est donc essentiel, avant tout, de se reporter à son règlement de copropriété
pour voir ce qu’il prévoit à ce sujet (souvent, malheureusement, il ne prévoit
rien ; dans ce cas voir un peu plus loin les réponses à la question : « Comment
faire si aucune règle de fonctionnement du conseil syndical n’existe ? »).
Des règles de fonctionnement peuvent avoir été votées en assemblée géné-
rale sans avoir été annexées au règlement de copropriété. Il est donc prudent
de vérifier ce point avant de conclure qu’aucune règle n’existe.
Attention donc aux contrats de trois ans signés avant le 26 mars 2015 qui
accordent la dispense : le syndic ne sera alors contraint d’ouvrir un compte
séparé qu’en 2018 !
26 mars 2015
19,00 €
ISBN : 978-2-311-62048-1
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