EVRY

Cop r o p r i é t a i r e s
e v o u s d e v voir
e z s a
Ce q u

1
Edito
Être coproprétaire à Evry
Comment fonctionne une copropriété ? A quoi sert un syndic ? Comment préparer une assem-
blée générale ? Quelles sont les règles d’une copropriété ?
Être ou devenir copropriétaire ne s’invente pas.
Afin de donner des réponses simples à toutes les questions que se pose le propriétaire d’un
logement et de l’informer sur les responsabilités qui lui incombent dans le cadre de sa copro-
priété, la Ville d’Evry a choisi de l’accompagner en éditant le guide Copropriétaires, ce que vous
devez savoir.
Ce document a pour but de donner à chaque copropriétaire les « clés » qui lui permettront de
s’occuper au mieux de son bien, car l’implication dans la vie de la copropriété est d’une grande
importance, sur le plan du fonctionnement, comme celui de la bonne santé financière d’une
copropriété.
Depuis plusieurs années, la Ville d’Evry mène de nombreuses actions en faveur du parc privé
dégradé de son territoire. Aujourd’hui, elle souhaite étendre cette politique en développant des
actions « préventives », avec pour principal objectif l’accompagnement des copropriétaires
et leur sensibilisation à l’importance de leur participation dans les différentes instances de
décision de leur copropriété.
Ce guide est donc un premier outil de cette politique qui sera prochainement soutenue par
des formations gratuites à destination des Conseils syndicaux où nous vous invitons à venir
nombreux. Nous espérons que ce guide pourra vous éclairer sur la vie de votre copropriété et
qu’il vous donnera envie d’y participer activement.
Francis Chouat
Maire d’Evry
Président de la Communauté d’agglomération Evry Centre Essonne
Jean-Louis Boilard
Conseiller municipal délégué aux copropriétés
2
Bienvenue en copropriété p.4
Le fonctionnement de la copropriété et ses acteurs p.6
Les textes de loi qui régissent la copropriété
Les acteurs de la copropriété

Le fonctionnement financier d’une copropriété p.14

Les charges de copropriété
Le budget prévisionnel

L’assemblée générale,
de sa préparation à l’envoi du procès-verbal p.18
L’assemblée générale : comment bien la préparer ?
Comme se déroule une assemblée générale ?
Et après l’assemblée générale : le procès-verbal

La particularité des copropriétés

incluses dans une asl p.24

Informations et conseils pour les copropriétés neuves p.26

Les premiers acteurs des nouvelles copropriétés
La première assemblée générale
Livraison de la copropriété : les garanties de réserves

Conclusion p.30

3
 Bienvenue
en copropriété
Vous avez acheté en copropriété, vous êtes
donc à présent copropriétaire, mais qu’est-
ce que cela signifie exactement ?
Qu’est ce qu’être copropriétaire ?
Cela signifie simplement que vous êtes pro-
priétaire de votre appartement, à titre priva-
tif, comme les autres copropriétaires, et que
vous partagez avec eux la propriété des par-
ties communes.
Vous entendrez souvent parler de parties
« communes » et de parties « privatives »,
mais de quoi s’agit-il exactement, et qu’est
ce qui vous appartient ?
Différences entre parties privatives
et parties communes
• Les parties privatives de la copropriété
sont les appartements, caves et parkings.
Leurs propriétaires en ont l’usage exclusif.
Attention, certains éléments à « usage
exclusif » peuvent être des parties com-
munes comme les murs porteurs, les ins-
tallations de chauffage, etc.
4
• Les parties communes sont les toitures
/ terrasses, les façades et tout le gros
œuvre, les espaces extérieurs, les cages
d’escaliers, etc.
• Il existe aussi des équipements qui sont
communs comme les ascenseurs, la
chaufferie, les interphones, les contai-
ners-poubelles, etc.
Ce qui est considéré comme privatif ou com-
mun est différent d’une copropriété à l’autre.
Il faut donc se reporter au règlement de
copropriété pour savoir ce qu’il en est pour
votre copropriété.
Copropriétaire / Locataire,
quelles différences ?
Si vous étiez locataire, plusieurs choses ont
changé, par exemple vous êtes à présent
concerné par des charges différentes, et
vous allez recevoir du syndic des appels de
fonds pour le règlement des charges. Aupa-
ravant les charges étaient incluses dans
votre loyer.
 Les parties communes et
les équipements communs
appartiennent collectivement à tous
les copropriétaires.
Vous êtes :
PROPRIETAIRE de parties privatives
ET COPROPRIETAIRE de parties
communes et d’équipements
communs.

• C’est la nature de vos charges qui a changé :

◗ Lorsque vous étiez locataire les charges
appelées avec votre loyer concernaient
une partie des charges payées par le pro-
priétaire, liées aux services dont vous
bénéficiez : eau collective, chauffage col-
lectif, électricité des parties communes,
ménage, etc.
◗ Maintenant que vous êtes copropriétaire,
les charges concernent tous les frais relatifs
à la copropriété : gros travaux et entretien
courant, charges d’énergie, frais de gestion Les millièmes de copropriété corres-
et assurance de l’immeuble, frais de gardien- pondent à la proportion de la copropriété
nage, etc. que possède chaque copropriétaire en
• Ainsi, chacun des copropriétaires assume fonction de l’importance de son bien pri-
une partie de ces charges en proportion de vatif (consistance, situation et surtout
ses millièmes. superficie). Ils servent aussi pour comp-
tabiliser les votes en AG. Par ailleurs, il
Qu’est-ce que les millièmes
existe des millièmes de charges qui dé-
(aussi appelés tantièmes) ?
terminent la participation de chacun des
Vous entendrez souvent parler de millièmes copropriétaires aux dépenses de la copro-
ou tantièmes en copropriété, mais qu’est ce priété ; ils sont différents selon le type de
que c’est ? charges comme nous le verrons plus loin.
5
 Le fonctionnement
de la copropriété et ses acteurs
OI
LES TEX TES DE LL A
QUI RÉGISSENT
COPROPRIÉTÉ
Le fonctionnement de la copropriété est
principalement régit de deux façons :
• D’une part, par la loi du 10 juillet 1965 et
son décret d’application du 17 mars 1967 ;
• D’autre part, par le règlement de copro-
priété et l’état descriptif de division.
Chaque copropriété a un règlement propre.
Il fixe les modalités d’utilisation des par-
ties communes et privatives, ainsi que
les règles d’administration et d’entretien
de l’immeuble. D’ailleurs, le notaire vous
a remis un exemplaire de celui-ci lors de
votre achat. Un Etat descriptif de division
est joint au règlement de copropriété et
définit quels sont les millièmes de copro-
priété associés à chaque « lots » privatifs
(appartement, caves, parkings, etc.)
6
La loi du 10 juillet 1965 et le décret associé
(décret du 17 mars 1967) ont été modifiés à
de nombreuses reprises mais ils ont gardé
comme nom leur date de « naissance ». Ces
deux textes importants régissent principa-
lement l’organisation et le fonctionnement
de la copropriété, les rôles et obligations
du syndic, le fonctionnement du conseil
syndical, de l’assemblée générale, les
règles de majorités, ou concernant les
travaux et les charges, etc.
D’autres lois sont directement ou indirec-
tement liées à la copropriété mais ce sont
les plus importants à connaître. Dans la
suite du document, dès que nous parle-
rons de « la loi » ou « du décret » il s’agira
de ces deux textes.
Pour vous y retrouver, voici les grands
thèmes traités par la loi du 10 juillet 1965
et le décret du 17 mars 1967.
 T 1965
LOI DU 10 JUILLE
Découpage de la loi ARTICLES
Définition et organisation de la copropriété
Chapitre relatif aux parties communes et privatives, au règlement de Articles 1 à 16-2
copropriété, aux charges, etc."
Administration de la copropriété - dispositions générales
Section relative aux dispositions concernant la gestion de la copropriété,
Articles 17 à 29
les obligations du syndic, l'assemblée générale, les règles de majorités
(articles 24 à 26-3 plus spécialement)"
Administration de la copropriété - dispositions particulières aux
Articles 29-1 A à 29-6
copropriétés en difficulté
Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de
Articles 30 à 37
surélévation
Reconstruction Articles 38 à 41
Résidences services
Concerne uniquement un type de copropriétés spécifiques (avec services Articles 41-1 à 41-5
intégrés pour étudiants ou pour personnes âgées par exemple). "
Dispositions d'ordre général
Concerne notamment les conditions d'application de certaines règles ou Articles 42 à 50
certaines décisions.

MARS 1967
LE DÉCRET DU 17
Les articles du décret viennent compléter ce que dit la loi et précise la façon dont la
loi doit être appliquée. Ils donnent donc plus de détails. C’est ce que l’on appelle les
textes « règlementaires ». Alors que les textes de loi sont les textes « législatifs ».

Découpage de la loi ARTICLES

Règlement de copropriété et acquisition en copropriété. Articles 1 à 6-3
Les assemblées générales de copropriétaires. Articles 7 à 21
Le conseil syndical. Articles 22 à 27
Le syndic. Articles 28 à 39-1
Dispositions particulières aux résidences-services. Articles 39-2 à 39-7
Dispositions particulières aux syndicats de forme coopérative. Articles 40 à 42-2
La comptabilité du syndicat. Articles 43 à 45-1
Procédure :
Articles 46 à 61-1
Dispositions générales.
Articles 61-2 à 61-11
Procédure préventive.
Articles 62-1 à 62-15
Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté.
Les unions de syndicats de copropriétaires. Articles 63 à 63-4
Dispositions diverses. Articles 64 à 67

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LES ACTEURS DEÉ
L A COPROPRIÉT
On ne peut pas parler de copropriété et de
son fonctionnement sans présenter les
trois organes qui en sont les piliers :
• Le syndic, qui assure la gestion du syn-
dicat des copropriétaires et qui en est le
mandataire.
• Le conseil syndical, qui est composé
de copropriétaires élus en assemblée
générale pour contrôler la gestion du
syndic et l’assister.
• Et enfin l’organe le plus important : l’as-
semblée générale, qui est l’organe de
décision du « syndicat des coproprié-
taires » et prend toutes les décisions
relatives au bon fonctionnement et à
l’entretien de la copropriété. Il se réunit
au moins une fois par an.
Le Syndicat des copropriétaires
• L’ensemble des copropriétaires repré-
sentant la copropriété est appelé
«syndicat des copropriétaires»; sa
mission est de veiller à la conserva-
tion et à l’entretien de l’immeuble.
8
• Le syndicat des copropriétaires est
également doté d’une personnalité
juridique. Autrement dit, il peut agir
en justice (contre un débiteur, un four-
nisseur, etc.),
• L’organe de décision du syndicat des
copropriétaires est l’assemblée géné-
rale. Toutes les décisions nécessaires
à la vie de l’immeuble sont prises en
assemblée générale, par les copro-
priétaires.
• Le syndicat des copropriétaires dé-
signe (en assemblée générale) un
syndic, qui sera chargé d’assurer la
gestion de la copropriété et de le re-
présenter vis-à-vis des tiers (en qua-
lité de mandataire du syndicat des
copropriétaires),
• Le syndicat de copropriétaires dé-
signe également en assemblée géné-
rale un conseil syndical pour assister
et contrôler le syndic dans la gestion
de la copropriété.
À SAVOIR
La plupart des copropriétés sont gérées par un
syndic professionnel qui est soumis à certaines
obligations :
• Il ne peut exercer sans être titulaire d’une carte de
gestion (délivrée par la préfecture pour 10 ans).
• Il doit avoir une «garantie financière» (pour
garantir les fonds des syndicats de copropriétaires
qu’il gère).
• Il a l’obligation d’avoir une assurance de
responsabilité civile professionnelle.
• Il doit soumettre un contrat de gestion à
l’assemblée générale (appelé aussi «mandat
de gestion») qui détermine ses honoraires. Ce
contrat, pour être valable, doit contenir :
- Les honoraires détaillés du syndic ; en pratique
ils se composent de deux parties (forfait annuel
pour gestion courante, et détail des prestations
particulières facturées hors forfait). Nous vous
Le syndic
Le syndic est le mandataire du syndicat des
copropriétaires. Dans la pratique, cela signi-
fie qu’il est le gestionnaire de la copropriété et
qu’il représente celle-ci vis-à-vis des tiers.
Il existe deux types de syndic :
• les syndics professionnels qui doivent
posséder une carte de gestion pour pou-
voir exercer ce métier ;
• les syndics non professionnels qui sont des
copropriétaires ; ils peuvent être désignés
syndic dans leur copropriété uniquement.
La fonction du syndic
Qu’il soit professionnel ou non, pour rem-
plir sa fonction vis-à-vis du syndicat des
copropriétaires, un syndic a des obligations
(conformément à l’article 18 de la loi du 10
juillet 1965), ainsi il doit :
• Veiller à faire respecter le règlement de
copropriété, ainsi que les décisions vo-
tées en assemblée générale ;
conseillons d’être particulièrement vigilant sur le
niveau des prestations particulières qui viendront
s’ajouter au montant du contrat à la fin de l’année.
- La durée du mandat du syndic, doit être
mentionnée de date à date, et ne peut pas
dépasser 3 ans (mais un mandat peut être
renouvelé sans limite). Nous vous conseillons
fortement de privilégier le vote d’un mandat d’une
durée d’un an maximum, et vous recommandons
de veiller à ce qu’une période de préavis soit
prévue dans le contrat.
- Le nombre de visites de l’immeuble incluses dans
le forfait de base du contrat doit également être
précisé (mensuelles ou trimestrielles…) et nous
vous conseillons de préciser qu’elles devront se
faire avec la présence d’un membre du conseil
syndical. Ces visites sont importantes pour
faire le tour de la copropriété et faire un point
d’avancement sur les actions en cours
• Veiller à l’entretien et à la conservation
de l’immeuble, ainsi qu’à son adminis-
tration ;
• Établir et tenir un carnet d’entretien de
l’immeuble ;
• Établir un budget prévisionnel annuel et le
soumettre au vote de l’assemblée générale ;
• Ouvrir un compte séparé au nom du syn-
dicat des copropriétaires ;
• Soumettre au vote de l’assemblée géné-
rale (lors de sa première désignation et
au moins tous les 3 ans), la décision de
constituer des provisions spéciales en
vue de faire face aux travaux d’entre-
tien et de conservation des parties com-
munes et des équipements communs
(fonds travaux ou fonds de prévoyance) ;
• Représenter le syndicat dans tous les
actes civils et en cas de contentieux ;
• Etc.
9
 Le conseil syndical
C’est un organe essentiel au bon fonction-
nement d’une copropriété. Avant toutes
choses, voici ce qu’il faut savoir sur le
conseil syndical :
• Le conseil syndical est obligatoire (même
si l’assemblée générale pourrait déroger
à cette obligation – à une majorité très
importante – il est fermement décon-
seillé de s’en passer). Une copropriété ne
peut pas fonctionner correctement sans
son conseil syndical.
• Tout copropriétaire peut être membre du
conseil syndical, sauf un copropriétaire
lié au syndic (le syndic lui-même, son
conjoint, ses ascendants, ses descen-
dants et ses préposés comme ses sala-
riés ou le gardien de la copropriété qui est
sous sa responsabilité...).
• C’est l’assemblée générale qui désigne
les membres du conseil syndical à la ma-
jorité de l’article 25.
10
• C’est l’assemblée générale qui fixe la du-
rée du mandat des conseillers syndicaux ;
sauf si le règlement de copropriété la
définit déjà.
• Le mandat d’un conseiller syndical ne
peut pas dépasser 3 ans, mais il peut être
renouvelé sans limite.
Nous vous encourageons vivement à vous
impliquer dans la vie de votre copropriété,
et pour cela le meilleur moyen est de faire
partie du conseil syndical.
Sa fonction, ses droits, ses obligations
Le rôle du conseil syndical est de contrôler
et d’assister le syndic dans sa gestion :
• Il a un droit de regard permanent sur la
gestion et les comptes du syndic (article
21 de la loi du 10 juillet 1965).
• Il peut interroger le syndic et lui deman-
der copie de tous les documents concer-
nant la copropriété, à tout moment ; il
peut examiner et contrôler toutes les
pièces qu’il souhaite.

• L’ordre du jour de l’assemblée générale et
le budget prévisionnel sont obligatoirement
établis en concertation avec le conseil
syndical (article 25 du décret du 17 mars
1967).
• Il rend compte à l’assemblée générale
chaque année, de l’exécution de sa mission
sous forme d’un rapport moral écrit joint à la
convocation de l’assemblée générale.
• Il est destinataire du bordereau de trans-
mission des archives du syndicat en cas de
changement du syndic.
• Il est obligatoirement saisi par le syndic
concernant les sommes dépassant le seuil
fixé par l’assemblée générale.
• Il peut se voir confier un mandat précis
par l’assemblée générale pour choisir une
entreprise, un architecte, un avocat, etc.
(article 25 de la loi).
• Il peut demander au syndic, par lettre avec
accusé de réception (mise en demeure),
la convocation d’une AG. Le président du
À SAVOIR
• Les règles de fonctionnement du conseil
syndical sont déterminées, soit par
votre règlement de copropriété, soit par
l’assemblée générale. Si rien n’est prévu,
nous vous conseillons de les voter en AG
pour assurer le bon fonctionnement du
conseil syndical
(à la majorité simple de l’article 24).
conseil syndical est par ailleurs habilité à
convoquer lui-même une assemblée géné-
rale en cas de refus ou de silence du syndic
après mise en demeure.
• Il a l’obligation d’élire un ou une président(e).
Ce sont les membres du conseil syndical qui
désignent un de leurs membres à ce poste,
et non l’assemblée générale.
Le conseil syndical n’a pas le droit d’être
rémunéré, mais ses dépenses de fonction-
nement peuvent être remboursées (frais de
déplacement, de téléphone, timbres...) sur
présentation de justificatifs.
Le conseil syndical peut se faire assister de
toute personne physique ou morale de son
choix (contrôleur de compte, avocat, associa-
tion...). Les dépenses liées à cette assistance
sont des dépenses d’administration et n’ont
pas besoin de faire l’objet d’un vote spécifique
en assemblée générale; elles doivent être
incluses au budget de dépenses courantes
(article 27 du décret du 17 mars 1967).
11
 Le président du conseil syndical
Comme nous l’avons vu précédemment,
c’est le conseil syndical qui procède à
l’élection de son ou sa président(e) parmi
ses membres, et non l’assemblée générale.
Dans la pratique, le président du conseil
syndical fait le lien entre le conseil syndical
et le syndic mais la loi lui fixe deux attribu-
tions particulières :
• La possibilité de convoquer une assem-
blée générale, après demande formulée
par des copropriétaires (représentant
au moins ¼ des tantièmes de la copro-
priété) ou par le conseil syndical. Par
ailleurs, si le règlement de copropriété le
prévoit, le président du conseil syndical
a la possibilité de convoquer l’assemblée
générale en cas de «vacance du syndic»
(décès, démission).
• La possibilité d’engager une action judi-
ciaire (article 18-2 de la loi) contre l’an-
cien syndic pour récupérer les fonds et
les archives dans le cas où le nouveau
syndic ne le ferait pas.

12

L’assemblée générale
Enfin, pour terminer la présentation du fonc-
tionnement de la copropriété, nous allons pré-
senter l’organe décisionnel de la copropriété,
à savoir l’assemblée générale.
• L’assemblée générale est le pilier de la co-
propriété.
• C’est le moment où l’ensemble des coproprié-
taires est invité (convoqué) à se réunir pour
prendre toutes les décisions relatives au syn-
dicat des copropriétaires comme par exemple :
◗ L’élection du syndic ;
◗ Le vote du budget ;
◗ L’approbation des comptes présentés par
le syndic ;
◗ Le vote des travaux hors entretien courant,
qui doivent faire l’objet d’une décision par-
ticulière et qui ne sont pas comptabilisés
dans le budget courant ;
◗ Etc.
Les différents types d’assemblées
générales sont
• L’assemblée générale ordinaire (AGO) :
Elle se déroule tous les ans obligatoirement afin
de voter le budget prévisionnel à venir, et d’ap-
prouver les comptes annuels.
Toutes les décisions
concernant le
fonctionnement de la
copropriété sont prises
en AG, il est donc très
important d’y participer
(ou de se faire représenter
en cas d’indisponibilité).
Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
« l’assemblée générale appelée à voter le bud-
get prévisionnel doit se réunir dans un délai de
6 mois à compter du dernier jour de l’exercice
comptable ».
Cela signifie que si vos comptes sont organisés
selon l’exercice civil (de janvier à décembre), l’ar-
rêté des comptes est le 31 décembre de l’année,
et donc votre AG ordinaire doit se tenir obligatoire-
ment avant le 30 juin de l’année suivante (délai
de 6 mois après le 31 décembre). Si votre exer-
cice est du 1er juillet au 30 juin, votre AGO devra se
tenir avant le 30 décembre.
• L’assemblée générale extraordinaire (AGE) :
L’assemblée générale extraordinaire peut se
tenir à n’importe quel moment de l’année et n’est
pas limitée en nombre. Elle est organisée, si
nécessaire, en complément de l’AGO, et peut être
convoquée à l’initiative :
◗ soit du syndic,
◗ soit du conseil syndical,
◗ ou bien des copropriétaires (représentant
plus de 25% des millièmes).
Les AGE peuvent être nécessaires en cas de
votes spécifiques pour d’importants travaux par
exemple
13
 Le fonctionnement
financier d’une copropriété
En dehors des textes déjà présentés et du
règlement de copropriété, il existe un décret
qui définit le fonctionnement comptable et
financier spécifique aux copropriétés.
Pour fonctionner, une copropriété a besoin d’ar-
gent qu’elle appelle auprès des copropriétaires
sous forme de différents « appels de fonds ».
Lorsque vous avez acheté, vous avez dû
recevoir :
• Un appel pour avance permanente de tré-
sorerie (si celle-ci est prévue par votre
règlement de copropriété),
En tant que copropriétaire, vous recevez au
cours de l’année :
• Des appels provisionnels de charges
(pour l’administration et l’entretien de la
copropriété, c’est-à-dire pour le budget
courant),
• Éventuellement des appels pour dé-
penses exceptionnelles (travaux par
exemple), hors budget courant (ces dé-
penses doivent faire l’objet d’une décision
spécifique d’assemblée générale).
14
Par ailleurs, vous recevez chaque année des
appels de « régularisation », qui sont adres-
sés après l’approbation des comptes et qui
permettent de clore le budget de l’année
précédente après son approbation en AG
ordinaire, comme nous le verrons plus bas.
LES CHARGES É
DE COPROPRIÉT
En tant que copropriétaire, vous participez
directement aux dépenses de copropriété.
Définition
• Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juil-
let 1965, pour le fonctionnement de la
copropriété, son entretien, sa gestion, le
syndicat des copropriétaires vote chaque
année en assemblée générale un budget
prévisionnel pour les dépenses à venir.
A ce titre, chacun des copropriétaires
assume une partie de ces dépenses en
proportion de ses millièmes de charges,
ce sont les charges de copropriété.

Fonctionnement
• Les charges de copropriété sont appe-
lées à chacun des copropriétaires sous
forme de provisions égales au quart du
budget voté exigibles le premier jour de
chaque trimestre (sauf en cas de men-
tion différente dans le règlement de co-
propriété ou selon décision d’assemblée
générale, qui peuvent définir des frac-
tions différentes, par mois ou une seule
fois dans l’année par exemple).
• Il existe trois catégories de charges à
connaître, qui sont réparties de façons diffé-
rentes, et définies par des « grilles de répar-
tition » dans le règlement de copropriété :
◗ Les charges générales : elles sont rela-
tives « à la conservation, à l’entretien et
à l’administration de l’immeuble » (article
10 de la loi). Elles couvrent les dépenses
d’entretien de l’immeuble, les frais d’éclai-
rage et de nettoyage des parties com-
munes, les frais de gestion, d’assurance,
les procédures éventuelles, les frais de
Attention, en fin d’exercice, il peut
exister une différence entre le budget
prévisionnel (et donc les provisions que
vous avez réglées durant l’exercice) et
les dépenses effectives de la copropriété
sur l’exercice (le réalisé).
En fonction de cette différence
positive ou négative, des dépenses des
différents postes, et des consommations
individuelles d’eau, le syndic procédera à
une régularisation des charges.
gardiennage et les impôts et taxes, etc.
Les charges communes générales sont
souvent réparties sur la même base que
les millièmes de copropriété (millièmes de
charges communes générales).
◗ Les charges spéciales : certaines des
charges générales peuvent devenir des
charges spéciales à chaque bâtiment si le rè-
glement de copropriété le prévoit, ce sont par
exemple des charges spécifiques au bâtiment
A ou au bâtiment B de la copropriété. On parlera
alors de millièmes de charges spéciales.
◗ Les charges relatives aux équipements
ou aux services : Elles sont réparties selon
un critère « d’utilité ». Il s’agit par exemple
des charges d’ascenseurs ou de chauf-
fage. Quel que soit l’usage que vous faites
de l’équipement ou du service, les charges
sont réparties selon une grille de charge
prenant en compte « l’utilité théorique »
attachée à votre appartement (en fonction
de sa taille, de sa position dans les étages,
etc.). On parle alors de « millièmes de
charges ascenseurs » ou de « millièmes
de charges chauffage », etc.
15
À SAVOIR
L’appel de régularisation :
En fin d’exercice, il y a toujours une
LE BUDGET
PRÉ VISIONNEL
différence entre le budget prévisionnel
décidé à l’avance (qui correspond aux
provisions que vous avez réglées durant
l’exercice) et les dépenses réelles de
• Pour fonctionner et être entretenue la coproprié-
la copropriété sur l’exercice (le budget
té fait des dépenses et règle des factures (pour
réalisé, présenté à l’assemblée générale
éclairer les parties communes, nettoyer les
au moment de l’approbation des
halls et escaliers, faire de petites réparations,
comptes).
etc.). Pour pouvoir assumer ces dépenses,
En fonction de cette différence positive chaque année l’assemblée générale vote un
(budget excédentaire par rapport aux budget prévisionnel pour couvrir les dépenses
dépenses réelles) ou négative (budget de l’exercice à venir de la copropriété.
déficitaire), et des consommations
individuelles d’eau (en cas de • C’est à partir de ce budget et en fonction de vos
compteurs), le syndic devra procéder millièmes de charges que sont calculés vos ap-
à une régularisation des charges. Une pels de fonds provisionnels pour les charges.
régularisation ne peut être appelée
qu’après l’approbation des comptes par
l’AG ; ce qui explique que cet appel de
régularisation arrive souvent dans les 6
mois après la fin de l’exercice concerné.

16
17
 Attention, en cas de
nouvelle copropriété,
l’organisation de la première
assemblée générale est
un peu différente ; nous
reviendrons sur cette
question dans la dernière
partie.

L’assemblée générale
de sa préparation
à l’envoi du procès verbal
• Comme nous l’avons vu précédemment, • Les copropriétaires qui le souhaitent
l’assemblée générale est l’organe déci- doivent envoyer la ou les questions
sionnaire de la copropriété. Voici les qu’ils veulent inscrire à l’ordre du jour
étapes de mise en œuvre d’une assem- au syndic, par lettre RAR, avant que
blée générale. la convocation ne soit prête à l’envoi.
Le texte de la question doit être rédigé
par le copropriétaire et l’ensemble des
ÉRALE :
L’ASSEMBLÉE GÉNL A
pièces (devis, plans, etc.) nécessaires
à la décision doivent être jointes. Si
COMMENT BIEN le syndic n’a pas reçu dans les temps

PRÉPARER ?
Pour la validité et le bon déroulement d’une
assemblée générale, il faut respecter les
étapes qui précèdent l’assemblée géné-
rale :
• Le syndic doit préparer l’ordre du jour en
concertation avec le conseil syndical.
• Le syndic doit prendre en compte les
questions que les copropriétaires
veulent inscrire à l’ordre du jour (article
10 du décret).
cette question à inscrire à l’ordre du
jour, il devra l’inscrire obligatoirement
à l’ordre du jour de la prochaine as-
semblée générale.
L’envoi de la convocation
d’assemblée générale
Voici les obligations légales concernant
l’envoi de la convocation d’assemblée
générale :
• Délais :
- Si le règlement de copropriété n’a pas

18

prévu de délai plus long, c’est un délai
de 21 jours minimum qui s’impose.
- Il faut compter 21 jours entiers (la loi
parle de 21 jours « francs »), du lende-
main de la première présentation par le
facteur (si envoi par RAR), à la veille de
l’assemblée générale.
• Modes de diffusion :
- Lettre recommandée avec accusé ré-
ception,
- Ou contre émargement c’est-à-dire par
remise contre signature (à savoir, qu’il
faudra faire un affichage dans les parties
communes, au préalable pour en infor-
mer les copropriétaires),
- Ou par télécopies avec récépissé (de-
puis le 1 er avril 2007) ce qui est évi-
demment très peu utilisé. La remise
par email contre accusé de réception
n’est toujours pas permise par la loi
actuellement.
Attention, vérifiez bien que votre
syndic effectue les mises en
concurrence et propose plusieurs
contrats ou devis quand cela
est nécessaire, pour pouvoir
comparer les prestations et les
prix proposés, afin de permettre
une meilleure maîtrise des
charges.
Que devez-vous vérifier lorsque
vous recevez votre convocation
d’assemblée générale ?
Certains documents doivent être joints à
la convocation d’assemblée générale, sous
peine d’annulation de celle-ci. Ainsi, le syn-
dic doit joindre obligatoirement à la convo-
cation :
• les 5 annexes comptables règlemen-
taires depuis le 1er janvier 2007 : il s’agit
de la situation financière de votre copro-
priété de l’année clôturée (leur absence
dans la convocation entraine la nullité de
la résolution sur les comptes).
• Les devis détaillés (ou les conditions es-
sentielles des contrats) en cas de mise en
concurrence (article 21 de la loi),
• Le(s) contrat (s) de syndic complet(s).
19
 Se faire représenter en AG
en cas d’absence :
En cas d’indisponibilité,
vous pouvez vous faire
représenter en assemblée
générale en donnant
votre « pouvoir » à un
copropriétaire de votre
ROULE
COMMENT SE DÉ
choix. Il est important d’y

UNE A SSEMBLÉE
penser pour agir sur la
qualité de la gestion de sa

GÉNÉR ALE ?
copropriété.

La feuille de présence
• Au début de chaque assemblée générale,
le syndic doit faire signer (faire émarger)
la feuille de présence par chaque copro-
priétaire entrant en séance pour que ses
millièmes soient comptabilisés dans les
votes.
• Le copropriétaire doit vérifier, et si be-
soin modifier ou compléter les informa-
tions le concernant mentionnées sur la
feuille de présence (orthographe du nom,
adresse de correspondance, etc.).Le
syndic devra, par la suite, systématique-
ment mettre à jour cette liste des copro-
priétaires dès qu’une information lui sera
communiquée par un copropriétaire.

Les mandats (ou pouvoirs)

• Lorsque vous ne pouvez pas assister à
l’assemblée générale, vous devez «man-
dater» une personne de votre choix pour
vous représenter.

20
• Selon l’article 22 de la loi, «Tout copro-
priétaire peut déléguer son droit de vote
à un mandataire, que ce dernier soit ou
non membre du syndicat...». Le man-
dataire à qui un pouvoir est confié n’est
donc pas obligatoirement un coproprié-
taire. Il peut s’agir d’un parent, d’un
locataire, etc.
• Un modèle de pouvoir vierge (mandat)
est systématiquement joint à la convo-
cation d’assemblée générale.
• Cependant, la loi interdit de donner son
pouvoir au syndic ou à quelqu’un qui
lui est lié (son conjoint, ses salariés, le
gardien de la copropriété, etc.).
• Un mandataire ne peut généralement
pas recevoir plus de 3 pouvoirs, SAUF
SI le total des voix détenues (cumul des
pouvoirs confiés + voix du mandataire)
n’excède pas 5% des voix du syndicat
des copropriétaires (dans ce cas, il lui
est possible d’en détenir plus de 3 dans
la limite des 5%). Avant émargement,
un mandataire peut se dessaisir de cer-
tains de ses pouvoirs et les redistribuer.
Cela sera nécessaire notamment si un
copropriétaire a reçu trop de pouvoirs ;
il devra alors les redistribuer à d’autres
participants pour qu’ils puissent voter
avec.
• Lorsque le syndic reçoit avant l’as-
semblée générale des mandats qui ne
sont attribués à personne, nous vous
conseillons vivement de faire en sorte
que ce soit le président de séance qui
se charge de les redistribuer, et de ne
pas laisser le syndic choisir à qui il pré-
fère les confier.
La désignation du bureau de séance :
les différents acteurs
Au début de l’assemblée générale, vous
allez désigner le « bureau de séance » en
charge de la tenue et du bon déroulement
de l’assemblée générale.
21
 MAJORITÉS APPLICATION
Majorité des présents et représen-
tés. On calcule seulement les voix
Majorité simple
des copropiétaires présents ou
Article 24
représentés sans tenir compte des
abstentionnistes
Si la majorité précédente n’est pas
obtenue mais que la résolution a
recueillie au moins 1/3 des voix du
Majorité absolue
syndicat, il est possible de revoter
Article 25-1
immédiatement à la majorité
simple, c’est à dire la majorité de
l’article 24
Il faut recueillir les 2/3 du nombre
Double majorité total des millièmes ET la majorité
Article 26 du nombre total des coproprié-
taires
il s'agit de tous les coproprié-
taires de l'immeuble, qu'ils soient
Unanimité
présents, représentés ou même
absents
Le président de séance
• Il doit assurer le bon fonctionnement de
l’assemblée générale,
• Il doit diriger les débats,
• Il veille au respect de l’ordre du jour,
• Il déclare l’ouverture et la fin de la
séance.
Ce n’est pas le syndic qui doit être
désigné, il n’est pas non plus obligatoire
de désigner le président du conseil
syndical. Il faut désigner quelqu’un qui
saura distribuer la parole, organiser les
débats, et assurer le bon déroulement de
l’AG (maîtrise du temps).
Les scrutateurs
Ils sont chargés de décompter les voies
pour chacun des votes et doivent, après
vérification, signer le procès-verbal à la fin
de l’assemblée générale. Il faut donc dési-
gner des personnes qui resteront jusqu’à
22
EXEMPLES
Il y a 700/1000ème présents et représentés :
les "pour" représentent 300 millièmes, 250
millièmes pour les "contre" et 150 millièmes
pour les abstentions. Il y a plus de "pour" que
de "contre", la résolution est adoptée
Si la résolution votée à la majorité 25 n’a pas
recueillie 501 millièmes « pour », mais qu’elle
a recueillie au moins 334 millièmes « pour »,
un nouveau vote peut être fait à la majorité 24
(voir première ligne du tableau).
Sur 1000/1000ème, et une copropriété de 12
copropriétaires, il faudra au moins 7 copro-
priétaires « pour » représentant au minimum
667/1000ème.
Cette majorité reste théorique, pour l’obtenir
il faudrait que TOUS les copropriétaires soient
présents ou représentés lors de la même AG,
et que tous votent « pour » la résolution.
la fin de l’AG, même si celle-ci peut parfois
s’éterniser.
Le secrétaire de séance
• Il a un rôle purement administratif, il
rédige le procès verbal (PV) de façon sin-
cère et véritable, il doit donc consigner
tout ce que l’assemblée demande à faire
inscrire sur le PV de l’AG. En général, c’est
le syndic qui est le secrétaire de séance
(attention en cas de changement de syn-
dic qui s’annonce difficile, il peut être
conseillé de désigner quelqu’un d’autre).
Les règles de majorité
Pour la prise de décision en assemblée gé-
nérale, il est procédé à des votes selon des
règles de majorités précises. Il existe plu-
sieurs majorités requises qui varient selon
les décisions à prendre (voir ci-dessus le
tableau récapitulatif de ces majorités).

LÉE
APRÈS L’A SSEMB
GÉNÉR ALE : BAL
LE PROCÈS VER
• Il s’agit d’un document essentiel de la vie de • Pourtant, il n’est pas possible de tout vérifier,
la copropriété car il authentifie toutes les
décisions concernant la copropriété.
• L’envoi du procès-verbal doit se faire dans les
2 mois suivant l’assemblée générale.
• Il doit être obligatoirement adressé en lettre
RAR aux copropriétaires absents et oppo-
sants (qui ont la possibilité de contester les
décisions prises dans un délai de 2 mois à
partir de la diffusion du PV).
Attention, dans la plupart des cas, le syndic
envoie le procès-verbal en lettre RAR à tous
les copropriétaires, ce qui engendre des frais
inutiles. Un envoi en lettre simple est suffisant
pour les personnes présentes ou représen-
tées ne s’étant opposées à aucune résolution
approuvées par l’AG.
Pour finir, et afin de préserver au mieux les inté-
rêts du syndicat des copropriétaires, nous vous
conseillons de ne jamais donner « QUITUS »
au syndic. Donner QUITUS au syndic signifie
« être quitte » sur l’année de gestion écoulée,
et donc le libérer de toutes ses responsabilités
de professionnel.
À SAVOIR, le procès-verbal doit
obligatoirement faire apparaître :
• l’ensemble des textes de résolutions
approuvés par l’assemblée générale ;
• le résultat de chaque vote ;
• les noms et le nombre des millièmes
des opposants et abstentionnistes pour
chaque résolution ;
• les réserves éventuelles émises par
un copropriétaire sur la régularité des
votes.
• Le texte de l’article 42 de la loi
concernant les délais de contestation,
comme prévu à l’article 18 du décret
il est donc dangereux de libérer le syndic de
ses responsabilités sans savoir ce qui peut
être révélé par la suite ;
• Il ne s’agit, en aucun cas, d’une obligation
de la loi contrairement à d’autres décisions,
comme l’approbation des comptes. L’inscrip-
tion de cette question n’est donc pas néces-
saire et elle peut être supprimée de l’ordre du
jour ;
• Le syndic est déjà conforté dans sa gestion
quand les comptes sont approuvés, et si
son mandat est renouvelé, il n’est donc pas
nécessaire d’ajouter à cela le « QUITUS »
qui protège uniquement le syndic et n’ap-
porte rien à la copropriété.
• Pour finir, refuser le « QUITUS » vous per-
mettra de protéger la copropriété en cas
d’erreur de gestion du syndic qui n’apparai-
traient que plus tard. Afin de pouvoir revenir
sur ces erreurs et engager si nécessaire sa
responsabilité civile professionnelle, il est
important de ne pas lui donner « QUITUS »
sur l’année de gestion écoulée.
23
 la particularité
des copropriétés
incluses dans une ASL
Le régime de la copropriété (donc la loi de
1965) ne s’applique de façon obligatoire
que dans certains cas précis (immeubles
bâtis en copropriété). Hormis ces confi-
gurations, les personnes qui ont en com-
mun des « biens » ou des « services »
(fourniture de chauffage, espaces verts,
personnel pour l’entretien ou la sécurité, ...)
peuvent gérer ceux-ci dans un cadre juri-
dique qui leur convient. Le cadre juridique
le plus répandu est l’association syndi-
cale libre (ASL).
L’association syndicale libre (ASL) est
une association de propriétaires dite
« libre » parce que créée spontanément
(par différenciation avec les associations
syndicales de propriétaires créées par
arrêté préfectoral).
Dans le domaine immobilier, on repère
deux types d’ASL :
• des ASL simples, comme par exemple,
une ASL de « pavillons » qui peuvent
avoir en commun l’éclairage et la voirie.
24
• des ASL complexes, comme par exemple
une ASL réunissant plusieurs copro-
priétés, un centre commercial, un com-
missariat, des parkings souterrains ; et
gérant à la fois des voiries, des espaces
verts, des équipements, mais aussi du
personnel (gardiens, etc.).
Par quelles règles sont régies
les ASL ?
Les ASL sont régies par leurs statuts et ne
sont encadrées par aucune loi claire, à la
différence des copropriétés. C’est juste-
ment le vrai problème de ces structures.
Que se passe-t-il en cas
d’imbrication entre copropriétés
et ASL ?
Dans ce cas-là, la situation peut-être
complexe et il est souvent assez difficile
pour les copropriétaires de s’y retrouver :
l’immeuble (en copropriété) est régi par
loi rigoureuse du 10 juillet 1965, mais
l’essentiel des charges (chauffage, gar-
dien, espaces verts, etc.) peut dépendre
d’une ASL qui fonctionne, comme on l’a
dit, uniquement à partir de ses statuts.
Ainsi des situations curieuses, et peu claires
peuvent exister, par exemple :
• si les statuts prévoient que les coproprié-
tés sont représentées par leur syndic,
on pourra avoir le cas où un seul syndic
représentera à lui seul toutes les copro-
priétés s’il les a toutes en gestion ;
• en l’absence de règles de limitation de man-
dats (comme il en existe en copropriété),
il est possible qu’un gros propriétaire (par
exemple, un bailleur institutionnel) fasse
exactement ce qu’il veut car il sera majori-
taire pour toutes les décisions ;
• les charges peuvent être réparties de
façon arbitraire, sans cohérence avec
les répartitions réelles ou l’utilité des Face à de tels cas, il est recommandé de
services ou des biens ; consulter un spécialiste des ces ques-
• etc. tions, afin de se faire accompagner.

25
 Informations et conseils
pour les copropriétés neuves
E S P R EMIER S A C TEURS
L
DES NOUVELLES
COPROPRIÉTÉS
Pour les toutes nouvelles copropriétés, certaines
règles ou dispositions sont un peu particulières.
Le promoteur
Quelques informations
• C’est lui qui investit pour faire construire l’im-
meuble et qui met en vente les appartements.
• C’est lui qui choisit, provisoirement, dès que le
premier appartement est vendu et ce jusqu’à la
première assemblée générale, le premier syn-
dic à qui sera confiée la gestion de l’immeuble.
• Il est tenu de respecter ses engagements
par rapport aux contrats de vente des ap-
partements.
Le syndic “de promotion”
• Dans le cas d’un nouvel immeuble, un syndic
provisoire est désigné par le promoteur en
26
attendant la première assemblée générale,
comme évoqué plus haut. C’est la raison pour
laquelle il est généralement appelé « syndic
de promotion ».
• Le mandat de ce syndic sera automatique-
ment joint à l’ordre du jour et proposé au
vote de la première assemblée générale.
Attention le mandat proposé est souvent,
par défaut, d’une durée de 3 ans, et si c’est
le cas, nous vous conseillons de le modifier
en AG pour le ramener à 1 an, afin de garder
la possibilité de changer de syndic l’année
suivante en cas d’insatisfaction.
• Dans la pratique, les copropriétaires n’ont
pas vraiment la possibilité de choisir leur
syndic lors de la première assemblée gé-
nérale, car ils n’ont pas été informés de la
date prévisionnelle de l’AG et n’ont donc
pas pu demander dans les temps d’ajouter
à l’ordre du jour une autre proposition de
contrat de syndic. Il s’agit du premier acte
de vie du syndicat des copropriétaires où
seront prises ses premières décisions.

L A PREMIÈRE ÉR ALE
A SSEMBLÉE GÉN
La première assemblée générale d’une co-
propriété est le premier acte de vie du syn-
dicat des copropriétaires, c’est là que seront
prises les premières décisions.
La transition : du promoteur au
syndicat des copropriétaires
• La première assemblée générale est une
étape importante du transfert de pro-
priété de l’immeuble, et du transfert de
responsabilité.
• C’est lors de cette AG que vont se déci-
der certains points relatifs à la mise en
route du fonctionnement du syndicat des
copropriétaires, comme la désignation
du syndic, l’élection du conseil syndical,
la définition du budget, la validation des
contrats (choix du contrat d’entretien ou
Attention aux contrats pour
lesquels vous aller vous
engager, et notamment à
leur durée : il faut laisser
la possibilité au syndicat
des copropriétaires de les
renégocier si besoin.
transfert de contrat pris par le promoteur
vers le syndicat des copropriétaires), etc.
Les questions à l’ordre du jour
Voici quelques-unes des questions impor-
tantes que vous trouverez à l’ordre du jour
de votre première assemblée générale :
• Désignation du syndic ;
• Vote du budget ;
• Seuils de consultation du conseil syndical,
et de mise en concurrence des contrats et
devis ;
• Élection des membres du conseil syndical ;
• Décisions quant à certains contrats d’en-
tretien (compteurs d’eau, ascenseurs par
exemple, que le promoteur aura peut être
conclut initialement et qui seront transfé-
rés au syndicat des copropriétaires) ;
• D’éventuelles questions diverses relatives
au fonctionnement de la copropriété ;
• Etc.
27
 O N D E L A C OP ROPRIÉTÉ :
LIVR AIS E T RÉSERVES
LE S G A R A N T IE S
Lors de votre première assemblée générale,
même si aucune question ne concerne ce
sujet dans l’ordre du jour, il y aura forcément
des interrogations de la part des coproprié-
taires concernant les réserves relatives à
la livraison de votre copropriété. Si elles ne
sont pas inscrites à l’ordre du jour elles ne
pourront pas faire l’objet d’un vote mais le
promoteur sera présent, alors n’hésitez pas
à poser vos questions à la fin de l’AG, une fois
qu’auront été traitées toutes les résolutions
nécessitant un vote.
Les diverses garanties
Nous vous rappelons que lorsque vous ache-
tez dans une copropriété neuve, il existe
diverses garanties protégeant les coproprié-
taires et la copropriété :
• La garantie de parfait achèvement : 1 an
de garantie qui couvre les malfaçons et les
28
réserves identifiées dans le procès-verbal
de livraison.
• La garantie biennale : 2 ans de garantie
de bon fonctionnement (défauts ou malfa-
çons identifiés « à l’usage »).
• La garantie décennale : 10 ans de garantie
qui couvre les dommages compromettant
la solidité des bâtiments.
Pour ce qui concerne les parties communes,
les copropriétaires doivent s’adresser au
syndic pour mettre en jeu les garanties.
La livraison des parties privatives
• Il s’agit de l’état des lieux de vos par-
ties privatives pour la remise des clefs
par le promoteur. Si vous constatez des
problèmes, vous pourrez alors les lister
sous forme de «réserves». Nous vous
conseillons de venir à ce rendez-vous avec
votre contrat de vente et vos plans pour
 Nous vous conseillons vivement
de prévoir la présence du conseil
syndical lors de la visite de livraison
de la copropriété : pour cela, vous
pouvez par exemple faire inscrire au
procès verbal de l’assemblée générale
que le conseil syndical doit être
associé par le syndic à ce processus

pouvoir vérifier à tous moments les enga-

gements du promoteur. Ce rendez-vous
doit vous permettre de faire le tour de votre
appartement (et autres parties privatives),
afin de vous permettre de formuler toutes
vos remarques et réserves quant à la
livraison de votre lot. Vos réserves seront
consignées dans un procès verbal et vous
aideront ensuite à mettre en œuvre les
garanties du promoteur si nécessaire.

La livraison des parties communes

• Pour procéder à l’état des lieux des parties
communes, c’est le syndic qui rencontre-
ra le promoteur, en qualité de représen-
tant du syndicat des copropriétaires. C’est
le rôle du syndic de procéder à cette visite,
et de formuler les éventuelles réserves
quant aux problèmes constatés pour les
parties communes.

29
 Conclusion
Votre première assemblée générale est
une étape essentielle dans la prise en
main de votre copropriété. Les enjeux y
sont importants pour la suite de la vie de
celle-ci, comme par exemple la validation
des contrats d’entretien (ce qui nécessite
de faire attention à leur durée et leur coût).
Les assemblées générales suivantes se-
ront toutes aussi importantes, car vous
serez amenés, tous les ans, à prendre des
décisions importantes concernant la ges-
tion de votre copropriété.
30
Vous serez donc amené, chaque année, à
voter le budget annuel de fonctionnement
de la copropriété ; il devra être bien évalué,
afin d’éviter les régularisations de charges
importantes.
Il est essentiel de savoir qu’une mauvaise
maîtrise des charges génère des augmen-
tations de charges qui font à leur tour
naître des impayés.
Pour éviter les problèmes liés à une mau-
vaise maîtrise des charges ou à une dérive
des charges, il est important d’être actif
au sein de sa copropriété, au travers du
conseil syndical.
 S
CONTAC TS UTILE
ADIL 91 Chambre syndicale des propriétaires
Maison Départementale de l’Habitat et copropriétaires de l’Essonne
1 boulevard de l’écoute s’il pleut 27 rue du champs d’Epreuves
91000 EVRY 91100 CORBEIL ESSONNE
Tel : 01 60 77 21 22 Tel : 01 64 96 06 64
Site Internet : www.adil91.org Site Internet : www.91.unpi.org

ARC (Association des Responsables de ANCC (Association Nationale de la

Copropriété) copropriété Coopérative)
29 rue Joseph Python 37 rue Jean Leclaire
75020 PARIS 75017 PARIS
Tel : 01 40 30 12 82 Tel : 01 42 22 14 14
Site Internet : www.unarc.asso.fr Site Internet :
www.copropriété-coopérative.com

Cet ouvrage a été réalisé en partenariat avec l’Association des Responsables de Copropriétés.

31