TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

BOGOTÁ D.C.
SALA CIVIL DE DECISIÓN

Bogotá D. C. Dos (2) de noviembre del año dos mil doce (2012)

Referencia: Ordinario – Resolución Promesa de Compraventa

Demandante: Luis Felipe Medicis Escobar
Demandado: Rodrigo de Jesús Marín Barrera

Magistrado Ponente: ALVARO FERNANDO GARCIA RESTREPO

Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación interpuesto por la

parte demandante contra la sentencia proferida el día 29 de junio de 2012 por
el Juzgado Veinte Civil del Circuito de Descongestión (originario del Juzgado
Cuarenta y tres Civil del Circuito Bogotá D. C.

ANTECEDENTES

Por medio de procurador judicial, el señor Luis Felipe Medicis Escobar

interpuso demanda ordinaria en contra del señor Rodrigo de Jesús Marín
Barrera, solicitando que se declare la validez y existencia del contrato de
promesa de compraventa celebrado entre las partes, y que el demandado
incumplió dicho contrato por no haber firmado la escritura, de lo cual es
civilmente responsable. Que se declare la resolución del contrato y se concede
al demandado al pago de la indemnización de los perjuicios causados con su
incumplimiento, al pago de las arras de retractación en la suma de $
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16.000.000,oo con los intereses moratorios causados desde el 6 de diciembre
de 2009 y la cláusula penal por valor de $ 12.800.000,oo con sus intereses
moratorios a la tasa máxima legal desde el 4 de septiembre de 2009 y los
perjuicios a título de daño emergente y lucro cesante en lo que resulte
probado.

Como hechos que sirvieron de fundamento a las pretensiones de la

demanda, manifestó los siguientes:

- El 3 de noviembre de 2009 se suscribió entre Luis Felipe Medicis

Escobar en su calidad de promitente comprador y el demandado Rodrigo de
Jesús Marín Barrera en su calidad de promitente vendedor, un contrato de
promesa de compraventa sobre el bien inmueble identificado con matrícula
inmobiliaria No. 50C-.202486, situado en la ciudad de Bogotá, barrio Minuto
de Dios, distinguido en la nomenclatura (80-60) de la carrera 73 A.

- Las partes acordaron como precio de la negociación la suma de

$128.000.000,oo que serían cancelados así: Diez millones a la firma de la
promesa de compraventa, y la suma restante, ciento dieciocho millones, el 5
de diciembre de 2009 ante la notaría 51 del círculo de Bogotá a la hora de las
10:00 a.m.

- Llegado el día de la firma de escritura, el demandado no asistió a la

notaria y en consecuencia se dio lugar a la cláusula penal equivalente al diez
por ciento del valor total de la venta, es decir, la suma de $12.800.000.oo.

- El demando Rodrigo de Jesús Marín, devolvió al actor la suma de

$4.000.000,oo quedando pendiente el valor de $6.000.000.oo más lo
correspondiente a la cláusula penal.

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 EL TRÁMITE PROCESAL

Mediante providencia del 1º. de febrero de 2001 (fl.26), el a-quo

admitió la demanda, ordenó impartirle el trámite del proceso ordinario y que
dicho auto se notificara al demandado en forma personal, corriéndole el
respectivo traslado.

Notificado el demandado por aviso judicial (fl. 49), a través de

apoderado judicial contestó la demanda señalando que se opone a las
pretensiones. En cuanto a los hechos indica que se está a lo que se pruebe
dentro del proceso y, además asegura que fue el actor quien no compareció a
la notaria a suscribir la escritura, y que en consecuencia, entre las partes
acordaron que se devolvería la suma de cuatro millones de pesos a fin de
arreglar sus diferencias y no continuar con el negocio, por lo que el
demandado no adeuda suma alguna.

Como excepciones de mérito planteó: (fl.73) 1- Ausencia de

legitimación en la causa. Afirma que el demandante no cumplió con las
obligaciones a que como comprador estaba obligado, ni se allanó a cumplirlas,
como era concurrir a la notaría y cancelar la suma de $118.000.000.oo tal
como lo indicaba la cláusula tercera, y en consecuencia, carece de
legitimación para pretender la resolución del contrato. 2- Contrato no
cumplido. Soportada en los mismos argumentos, indicando que solo el
demandado está en mora si el demandante en la oportunidad que él debió
cumplir lo hubiere hecho. 3- Mutuo disenso, que existió un acuerdo entre las
partes para no persistir en el contrato ante lo ocurrido con la no asistencia a la
notaría, a lo que se debe sumar que el demandado devolvió la suma de
$4.000.000.oo.

Fracasada la conciliación (fl.92), se definió lo relacionado con las

pruebas solicitadas por las partes (fl.98), y que una vez practicadas, se declaró
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precluída la etapa de formación del proceso al correr traslado para que los
litigantes presentaran sus alegatos de conclusión, facultad de la que hizo uso el
demandante, exponiendo que, dentro del proceso se acreditó que el
demandado no podía cumplir con su obligación de transferir el bien toda vez
que no era el titular de los derechos reales, que son otras las personas que
figuraban en el certificado de tradición; que además, era importante tener en
cuenta que el señor Marín Barrera no compareció a absolver el interrogatorio
de parte solicitado dentro de la demanda y que ante esa actitud negativa se
calificaron las preguntas teniéndolo por confeso, acreditándose su mala fe. A
su turno la parte pasiva reitera las excepciones planteadas indicando que el
demandante incumplió con lo acordado y por ese motivo carece de
legitimación para pretender la resolución del contrato con indemnización. Que
ante el acuerdo de ambas partes para resolver el contrato, lo previsto no era
ninguna contraprestación económica sino la devolución de lo pagado.

LA SENTENCIA APELADA

Se puso fin a la primera instancia con el fallo proferido el 29 de junio de

2012 mediante el cual el juzgado de conocimiento negó las pretensiones de la
demanda.

El juzgador, tras hallar satisfechos los denominados presupuestos

procesales, aludió a aquellos sobre los cuales se edifica la acción resolutoria y
encontró que no se acreditó que el demandante hubiera cumplido con las
obligaciones que le correspondían, todo para efectos de estar legitimado para
solicitar la resolución del contrato, considerando que si el contratante no se
allanó a cumplirlas se tornaba improcedente la acción alternativa, que el punto
de no estar el inmueble en cabeza de la parte demandada, es un argumento
que solo se trajo a colación con los alegatos de conclusión, el cual no puede
considerar ahora el despacho por cuanto sería sorprender a la parte contraria

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con puntos nuevos que no fueron objeto de discusión en las diferentes etapas
del proceso. Que además la venta de cosa ajena es válida.

EL RECURSO DE APELACIÓN

Inconforme con lo decidido, la parte demandante interpuso el recurso de

apelación, el cual soportó en que del material probatorio vertido al proceso se
acreditó la validez del contrato de promesa de compraventa, que el demandado
recibió de manos del actor, la suma de $10.000.000.oo en efectivo, y que ante
el incumplimiento del contrato sólo devolvió la suma de seis millones de
pesos, adeudando la suma restante, los intereses, las arras retractarías y la
cláusula penal, que en esos términos resulta contraria la decisión adoptada por
el juzgado.

Que además tiene dicho la jurisprudencia, que la disolución por mutuo

disenso puede provenir de un consentimiento expreso o también tácito, siendo
la primera forma sin intervención judicial, pero que se hace necesaria en el
segundo de los eventos.

CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL

Los requisitos establecidos por la ley como necesarios para la regular

formación y el perfecto desarrollo del proceso se encuentran presentes, en
virtud de lo cual puede pronunciarse sentencia de mérito. Existe demanda en
forma, competencia del juez, capacidad para comparecer al proceso y
capacidad para ser partes.

El tema sometido a consideración del Tribunal, es la resolución del

contrato, acción que busca que el contratante insatisfecho ante el
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incumplimiento o cumplimiento imperfecto o tardío de su contratante, pueda
sin necesidad de estipulación alguna liberarse de las prestaciones a su cargo y
obtener que se restituya a la situación que tenía al tiempo de la celebración del
contrato ya sea retrotrayendo o reversando los efectos ya producidos entre la
celebración el contrato y el fallo resolutorio.

Como tema inicial en la solución del caso sometido a consideración

del Tribunal, es necesario aceptar que la promesa de contrato de compraventa
que se aportó como fundamento de la acción (fl.2 a 5), cumplió a satisfacción
todos los requisitos a que se refiere el artículo 89 de la ley 153 de 1887, norma
que derogó el canon 1611 del código civil.

En efecto, la promesa fue elevada a escrito, cumpliendo así con lo

previsto por el primero de los numerales de la disposición y con la exigencia
ad substantiam actus que es presupuesto esencial para la validez del contrato
respecto a su solemnidad. De otro lado, se trata de un convenio eficaz, por
amoldarse a las prescripciones del artículo 1502 del código civil y no estar
prohibido por la ley, observando que quienes concurrieron a suscribirlo son
legalmente capaces; consintieron en el acto y su consentimiento no estuvo
viciado; recayó sobre un objeto lícito y su causa fue lícita. En adición a lo
anterior, se señaló un plazo que fijó la época en que debía celebrarse la venta,
y por último se determinó de tal forma el contrato futuro que para su
perfeccionamiento solo bastaba la suscripción de la escritura pública.

Descartado lo relativo a la invalidez o ineficacia de la promesa de

compraventa, se hace necesario señalar que en los contratos sinalagmáticos o
bilaterales, por disposición del artículo 1546 del código civil va implícita la
condición resolutoria conforme a la cual el contratante insatisfecho cuenta con
la acción encaminada a librarse de la carga prestacional que adquirió con el
pacto, bien privándolo de todo efecto, ora exigiendo el cumplimiento de las
obligaciones a cargo de la otra parte para insistir en la ejecución del convenio
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y lo que es más importante, en cualquier caso, reclamar la correspondiente
indemnización de perjuicios.

Para el caso en estudio, cada una de las partes se obligó con la otra de la
siguiente forma: El vendedor (demandado), se obligó a enajenar la totalidad
del derecho de propiedad y posesión que tiene y ejerce sobre el bien, casa de
habitación junto con el lote de terreno ubicado en la carrera 73 A No. 80-60,
por la suma de $128.000.000.oo; Garantizó que el inmueble estaba a paz y
salvo de impuestos, tasas, contribuciones y valorizaciones, que estaba al día
en servicios públicos de agua, luz, teléfono y por concepto de cuotas de
administración, que el mismo estaba libre de gravámenes, limitaciones de
dominio, condiciones resolutorias, anticresis, censos, usufructo, uso o
habitación. Que la entrega del bien se realizaría el día de la firma de la
escritura, y que la escritura se suscribiría el 5 de diciembre de 2009.

A su turno el comprador (demandante) se obligó a: cancelar la suma de

$118.000.000.oo, la que sería entregada el día de la firma de la escritura, lo
que ocurría el 5 de diciembre de 2009 ante la notaría 51 del círculo notarial de
Bogotá, y entregó $10.000,oo al momento de la firma del contrato.

En punto de la legitimación en la causa, es necesario recordar que no es

un presupuesto del proceso, sino cuestión atinente a la titularidad del derecho
de acción o contradicción. En otros términos, se dice que sólo está legitimado
en la causa como demandante quien tiene el derecho que reclama, y como
demandado, quien es llamado a responder, por ser, según la ley, el titular de la
obligación correlativa. De esto debe seguirse entonces, que la legitimación en
la causa, ya sea por su aspecto activo o pasivo, o por ambos a la vez, conduce
a que se produzca sentencia de fondo desestimatoria de las pretensiones del
demandante, con efecto de cosa juzgada material y no formal, porque desde
luego que en ella se resuelve la improcedencia de la acción instaurada ante la
ausencia de los verdaderos sujetos que su configuración requiere.
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 Entonces está claro, que la legitimatio ad causam respecto del actor está
dada en la persona que de conformidad con la ley sustancial está facultada
para pedir por sentencia de fondo o mérito que se resuelva si existe o no el
derecho o relación jurídica sustancial pretendida en la demanda, y respecto del
demandado en ser la persona que conforme a la misma ley sustancial es la
llamada a discutir u oponerse a dicha pretensión. Es en el demandante la
calidad de titular del derecho subjetivo que invoca y en el demandado la
calidad de obligado a ejecutar la obligación correlativa.

Resalta la Sala que toda convención jurídica tiene por fin crear,
modificar o extinguir las obligaciones que ambas partes hayan ajustado en los
contratos bilaterales, de donde se deduce, como de siempre lo ha consagrado la
jurisprudencia, el principio de la normatividad de los actos jurídicos establecido
por el artículo 1602 del código civil y conforme al cual todo contrato
‘legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser
invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales’.

Por efecto de la obligación que emana del acuerdo, el deudor está

compelido a cumplir en la forma y tiempo previstos. Si esto ocurre nada habrá
que discutir porque el convenio alcanzó su perfeccionamiento y las partes
derivaron de él las ventajas o satisfacciones que tuvieron en mente al celebrarlo.
Mas si una de las partes voluntariamente lo ignora, la ley concede entonces la
acción alternativa que emana del artículo 1546 del código civil a la que ha
cumplido o se ha allanado a cumplir en la forma y tiempo debidos.

Conforme a esta disposición, en los contratos bilaterales “va envuelta la

condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo
pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la
resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”.

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 Son dos los presupuestos que emanan del contexto del artículo y que
otorgan plena legitimación para la prosperidad de la acción: a) que el contratante
que la proponga haya cumplido o se haya allanado a cumplir lo pactado a su
cargo y b) que aquél contra quien se dirige la demanda haya incumplido las
obligaciones derivadas del acuerdo.

Ya desde antiguo ha sostenido de manera uniforme y constante la

doctrina de la Corte al interpretar esa norma, que “solamente el contratante
cumplidor de tales obligaciones a su cargo, nacidas de un acuerdo de
voluntades, o por lo menos que se haya allanado a cumplirlas en la forma y
tiempo debidos, puede pedir la resolución del contrato y el retorno de las cosas
al estado anterior, con indemnización de perjuicios, cuando la otra parte no ha
cumplido las suyas.

“Lo cual significa –añade la Corporación- que si el demandante de la

resolución de un contrato se halla en mora de cumplir alguno de los
compromisos que del pacto surgieron para él, carece de derecho para
obtenerla, puesto que precisamente la ley autoriza el ejercicio de esta acción
resolutoria a la parte que ha cumplido contra el contratante moroso”. (CSJ
Cas Civil Sent ¡2. agosto 1974) (negrillas fuera de texto).

En todo contrato de carácter bilateral cada una de las partes adquiere

obligaciones a favor de la otra bien sea de dar, hacer o no hacer algo,
previniéndose igualmente que aquellas han de ejecutarse, ya inmediatamente, o
al vencimiento de un plazo determinado o bien dentro de un cierto tiempo útil no
constitutivo de plazo, o al cumplirse una condición. En este sentido quienes
ajustan el convenio lo hacen bajo la convicción de que cada cual cumplirá en la
forma y tiempo previstos.

En el régimen previsto para los contratos en la ley civil, las partes

conservan la libertad y autonomía para reglamentar sus pactos, teniendo en
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cuenta que los principios que gobiernan la dinámica contractual imponen a
cada uno de los contratantes disponer de su parte todos los medios a su
alcance para cumplir sus respectivas obligaciones, pero en desarrollo de esos
principios, se puede en ocasiones ejercitar el compromiso de retracto, pues
conforme a los presupuestos del artículo 1602 del código civil, verificado un
contrato, quienes los ajustan de común acuerdo pueden invalidarlo. Así se
dispone que “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para las partes,
y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas
legales”, lo que conduce a colegir, que, constituido un acto mediante un
acuerdo de voluntades, no cabe la posibilidad de deshacerlo sino en la misma
forma, a través del concurso espontáneo o forzado de quienes comparecieron a
su perfeccionamiento.

De acuerdo con lo anterior, sería el caso de confirmar la sentencia de

primera instancia en el sentido que existía falta de legitimación en la causa por
activa, toda vez que al actor le correspondía primero acreditar el cumplimiento
de sus obligaciones, pero al ser igualmente incumplido en las cargas que como
comprador le correspondían, esto es, acreditar la existencia del dinero a la
fecha en que debía ser entregado, y haber concurrido a la suscripción de la
escritura de compraventa, y que como no lo hizo así, no podía proponer la
demanda.

Advertido el incumplimiento por parte de los dos extremos del

convenio, se precisa entonces anotar, que el precepto contenido en el artículo
1546 del código civil para la acción resolutoria, no permite que dicha acción
pudiera promoverla con éxito cualquiera de los dos cuando, se da el fenómeno
del incumplimiento recíproco de obligaciones simultáneas, o sea que en ese
evento la acción no ha nacido para ninguno de los contratantes.

Al respecto ha dicho la Corte que “… en caso de que todas las partes

que celebraron el contrato sean negligentes en el cumplimiento de sus
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obligaciones, para las cuales ni la ley ni el contrato señalan orden de
ejecución, la solución de la doctrina, no pudiéndose considerar como morosa
a ninguna, es la improcedencia para todas de las dos acciones que
alternativamente concede el inciso 2º del artículo 1546 del C. C. …”

Queda entonces ante tal situación, el interrogante respecto del

correctivo jurídico que queda a las partes para aniquilar una convención
bilateral, cuando ambas incumplen con sus respectivas obligaciones pactadas
en forma coetánea o simultáneamente, pero además, que ese incumplimiento
denota el desinterés en mantener vivo el convenio celebrado.

Por norma general, el contrato surge del concurso de voluntades de las

partes, por lo que puede dejarse sin efecto por mutuo acuerdo o por causas
legales, según los términos del artículo 1602 del código civil, es decir, que el
contrato puede ser invalidado por el consentimiento de los contratantes o por
los motivos previstos por la ley. Esta última manera, es decir, la determinación
por motivos legales se presenta mediante decisión judicial, pues la conducta
de los contratantes refleja su voluntad de alejarse del cumplimiento de sus
obligaciones, lo que hace llegar a la conclusión de una manifestación clara de
anonadar el vínculo contractual y surge ahí entonces el querer o el propósito
de la ley, de no querer mantener indefinidamente atados a los contratantes en
un convenio que no han querido cumplir como fue acordado al celebrarse.

Al respecto, de antaño ha dicho la Corte en sentencia proferida el 23 de

septiembre de 1974 y tenida en cuenta en casación del 5 de noviembre de
1979 con ponencia del doctor Alberto Ospina: “Precisamente, la doctrina de
la Corte, al considerar que el incumplimiento recíproco y simultáneo de los
contratantes con sus obligaciones, trae la disolución por mutuo disenso
tácito, sentó como fundamento el hecho de que ¨las relaciones jurídicas no
pueden estructurarse sobre una base de indiferencia o esterilidad de los actos
humanos, sino mirando por el contrario, la intención y los fines perseguidos
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por quien los ejecuta; de ahí, por lo que es preciso darle a la reciproca
inejecución de las obligaciones contractuales, la significación exacta de la
desistencia tácita.”

Para lo cual solo se necesita, que la conducta de las partes sea

fehacientemente indicativa de su desistimiento en el cumplimiento de sus
obligaciones pactadas en la convención, lo cual no se da cuando una de las
partes a pesar de su incumplimiento, continúa ejecutando oportunamente las
demás, en la medida en que se vuelven exigibles y la parte contraria acepta tal
ejecución en la forma y tiempo de su actividad.

En el caso concreto que se estudia se tiene que ambas partes

incumplieron con las obligaciones simultáneas que se habían comprometido,
como era la por los promitentes vendedores a otorgar la escritura pública en la
ocasión acordada lo que no hizo, ni ha hecho, y por el contrario ya devolvió
parte del dinero dado en pago, y a su vez los promitentes compradores ni
siquiera comparecieron a la cita en la notaría el día y a la hora acordada, como
tampoco acreditaron tener la suma restante, luego en ese orden, la conducta
asumida por las dos partes no puede menos que tomarse como una
manifestación de desistimiento tácito del contrato.

En condiciones como las advertidas, es de rigor jurídico legal y

jurisprudencial, REVOCAR la sentencia apelada, lo que en su defecto da paso
a que se declare la resolución del contrato por desistimiento tácito, con las
decisiones relacionadas con las contraprestaciones correspondientes a que
haya lugar, frente al resultado del análisis que al respecto se plasma a
continuación.

La resolución del contrato cesa para el futuro, se extingue

retroactivamente desde su nacimiento, se desatan todos los derechos y
obligaciones que del contrato emanaron, se vuelven las cosas al estado en que
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se hallaban antes de celebrarse; un contrato resuelto queda retroactivamente
anonadado. Nació válido, pero el incumplimiento alegado y comprobado
obliga a su eliminación, luego en esos términos se impone para las partes la
restitución de las prestaciones mutuas.

Bajo esas premisas es claro que el vendedor debe restituir al comprador

el saldo pendiente del dinero que le fuera entregado en razón de la promesa de
compraventa, esto es los $6.000.000.oo, más los intereses legales desde el 19
de diciembre de 2009 fecha en que las partes decidieron resolver el contrato
por muto disenso tácito, pero ninguna de las partes tiene derecho a otra
contraprestación, debido a que el incumplimiento fue mutuo.

DECISION

En mérito de todo lo expuesto, EL TRIBUNAL SUPERIO DEL

DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ D. C. en sala civil de decisión,
administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley:

RESUELVE

Primero: REVOCAR la sentencia apelada, proferida el día 29 de junio

de 2012 por el Juzgado Veinte Civil del Circuito de Descongestión (originario
del Juzgado Cuarenta y Tres Civil del Circuito Bogotá D. C.

Segundo: DECLARAR resuelto el contrato de promesa de

compraventa objeto de la demanda que dio origen a este proceso, por mutuo
disenso de las partes contratantes.

Tercero: ORDENAR al señor Rodrigo de Jesús Marín Barrera a

restituir a Luis Felipe Medicis Escobar la suma de $6.000.000.oo más los

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intereses legales previstos en el artículo 1618 del código civil, desde el 19 de
diciembre de 2009 y hasta el momento de su pago.

Cuarto: SIN COSTAS en las dos instancias.

En firme la sentencia vuelva las diligencias al juzgado de origen.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE

ALVARO FERNANDO GARCIA RESTREPO

Magistrado

MARTHA PATRICIA GUZMAN ÁLVAREZ

Magistrada

LUISA MYRIAM LIZARAZO RICAURTE

Magistrada

Proyecto discutido y aprobado en sala civil de decisión del día 1º. de octubre del año 2012

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