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En el contrato determina que el pago del arriendo de una propiedad actuará como el pago
de un dividendo hasta la liquidación de una última cuota con la que se adquiere la titularidad
del inmueble.
Para obtener este subsidio solo se requiere el contrato de arrendamiento con promesa
de compra, por parte de una empresa inmobiliaria leasing regido por el título II de la ley
N°19.281.
El Leasing Habitacional tiene como principal ventaja el ser único sistema que ofrece
financiamiento del 92% sobre el precio de la vivienda.
Libre elección del plazo, que puede ser entre: 8, 12, 15, 20 ó 25 años.
Otra de las ventajas es la de poder acceder al subsidio leasing sin tener un ahorro previo
ni el tener que postularse, ni sorteos, ni cupos.
A partir de este subsidio, parte del aporte mensual que deben hacer -incluye el arriendo, el
ahorro programado y los seguros-, lo paga el Estado de Chile, mediante el SERVIU.
Una vez comprobado el perfil pagador del solicitante, aprueba la solicitud y establece los
términos del financiamiento como: Plazo - Gastos de seguros.- Gastos operacionales.
Una vez acordados los términos con el solicitante, la inmobiliaria leasing procede a la
adquisición de la vivienda y en el mismo acto, establece el contrato de arrendamiento
con promesa de venta con el comprador.
Durante el plazo establecido, el comprador debe pagar las cuotas, bien sea por descuento
o directamente.
Desventajas
Ventajas
Los requisitos para acceder al leasing son menores y pocos exigentes respecto a los
créditos hipotecarios, respecto al monto inicial para acceder al sistema.
Permiten hacer prepagos. Por lo que es ideal para profesionales jóvenes, los ingresos
aumentarán con el tiempo.
Previo al análisis de fondo del reproche del recurrente se hace necesario indicar que el
contrato cuya terminación se demanda corresponde a un leasing inmobiliario, el que ha sido
definido por la doctrina como "un contrato en virtud del cual la compañía de leasing adquiere
a petición expresa del cliente, determinados bienes para entregárselos en arrendamiento,
mediante una renta mensual y con opción para el arrendatario de adquirirlos bajo ciertas
condiciones." En cuanto a sus características se ha dicho que "corresponde a una operación
unitaria integrada por varios contratos. Tal operación no coincide con ninguna de las
categorías dogmáticas del derecho de las obligaciones y de los contratos, situación que no
es exclusiva del leasing, sino que se presenta también tratándose de otras operaciones que
constituyen medios de financiamiento en la actividad mercantil".
Vistos:
Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción del fundamento tercero, que se elimina.
Segundo: Que previo al análisis de fondo del reproche del recurrente se hace necesario
indicar que el contrato cuya terminación se demanda corresponde a un leasing
inmobiliario, el que ha sido definido por la doctrina como "un contrato en virtud del cual la
compañía de leasing adquiere a petición expresa del cliente, determinados bienes para
entregárselos en arrendamiento, mediante una renta mensual y con opción para el
arrendatario de adquirirlos bajo ciertas condiciones." En cuanto a sus características se ha
dicho que "corresponde a una operación unitaria integrada por varios contratos. Tal
operación no coincide con ninguna de las categorías dogmáticas del derecho de las
obligaciones y de los contratos, situación que no es exclusiva del leasing, sino que se
presenta también tratándose de otras operaciones que constituyen medios de
financiamiento en la actividad mercantil". (Sandoval López Ricardo. Derecho Comercial,
Tomo III volumen II, quinta edición, Colección Manuales Jurídicos, Editorial Jurídica de Chile,
año 2007, págs. 110 y 111).
La citada convención, conforme a las cláusulas antes transcritas, contiene la cesión del uso
y goce del inmueble -arrendamiento- y el derecho de opción, siendo en definitiva una
figura atípica, que no deja de serlo por asimilación a otras convenciones que lo
integran.
Cuarto: Que por otro lado, considerando la naturaleza atípica del contrato de marras y
siendo un hecho establecido en la causa que el demandante dio en arrendamiento el
inmueble de que se trata en virtud del contrato de arrendamiento con opción de compra
celebrado el 29 de septiembre de 2003, ha de concluirse que la acción judicial para obtener
se declare la terminación del contrato, la restitución del bien raíz, el pago de las rentas
adeudadas y las indemnizaciones pactadas, debe someterse al procedimiento
reglamentado en el título VI del Libro II del Código de Procedimiento Civil y,
específicamente, al previsto en el artículo 611 del citado texto legal, relativo a las
reconvenciones de pago.
Sexto: Que establecida la existencia del contrato habido entre las partes y al no haber
acreditado las demandadas el pago oportuno de las rentas pactadas desde el mes de
octubre de 2012 y hasta octubre de 2015, se tiene por probada la infracción contractual
reclamada, lo que hace procedente acoger la pretensión del actor y declarar terminado
el contrato de arrendamiento que vinculó a los contratantes.
Por consiguiente, atendido que el valor de la renta convenida asciende a la suma de 25,33
Unidades de Fomento, y que lo cobrado en el libelo pretensor corresponde a las vencidas
a mayo de 2015 -32 meses- se accederá a la acción de cobro por un valor de 810,56
Unidades de Fomento, condenando a los demandados solidariamente a su pago, más los
intereses moratorios convenidos.
Séptimo: Que en lo atinente a la cláusula penal que se persigue, con el mérito del contrato
legalmente acompañado a los autos se tienen por acreditados los términos en que las partes
la convinieron. En este escenario se hace presente que por tal concepto el actor demanda
a título de avaluación anticipada de perjuicios el valor de las rentas vencidas entre junio de
2015 y la fecha de término pactada en la convención, esto es, al 29 de octubre del mismo
año, la que resulta procedente, pues ha sido válidamente acordada por las partes, la que no
aparece desproporcionada o afecta a un vicio de nulidad. En consecuencia, no siendo
lesiva al necesario equilibrio de las prestaciones contractuales y, al haberse convenida la
cláusula décimo cuarta en el ejercicio de la autonomía de la voluntad de las contratantes, se
hará lugar a lo pedido a su respecto de conformidad a lo que dispone el artículo 1542 del
Código Civil.
Octavo: Que, con todo, se hace lugar además a la acción de restitución del inmueble
objeto del contrato, debiendo el arrendador restituirlo en el plazo que de dirá en lo
resolutivo de este fallo.
Por estas consideraciones y de conformidad, además, a lo que disponen los artículos 144,
160, 189 y 611 del Código de Procedimiento Civil, 1977 y 1545 y 1542 del Código Civil, se
revoca la sentencia en alzada de veintiocho de abril de dos mil dieciséis, que se lee a fojas
54 y siguientes, por la cual se rechazó la demanda en todas sus partes y, en su lugar se
decide, que ésta queda acogida, resolviendo:
II. Que se ordena restituir el inmueble ya referido dentro del plazo de décimo día desde que
el presente fallo quede ejecutoriado.
III. Que se condena a los demandados, solidariamente, a pagar al actor las rentas de
arrendamiento adeudadas por el equivalente a la suma de 810,56 unidades de fomento, más
el interés pactado.
IV. Que se condena a los demandados, solidariamente, a pagar al actor por concepto de
cláusula penal la cantidad de 151,98 unidades de fomento.
Pronunciada por la Sexta Sala, integrada por los Ministros señora Jessica De Lourdes
Gonzalez Troncoso, señora Romy Grace Rutherford Parentti y el Abogado Integrante señor
Mauricio Decap Fernández.
En Santiago, veintitrés de febrero de dos mil diecisiete, se notificó por el estado diario la
resolución que antecede.