Cuprins

Introducere..............................................................................................................2

Capitolul 1. Aspecte juridice si organizatorice în procesul de evaluare a bunurilor

imobile.....................................................................................................................4

1.1 Procesul de evaluare......................................................................................4

1.2 Necesitatea evaluarii.......................................................................................5
1.3 Etapele procesului de evaluare......................................................................6

Capitolul 2. Abordarea costului curen. Valoarea – factorii de influență.................10

2.1 Stabilirea valorii constructiei noi......................................................................10

2.2 Factorii care influenteaza valoarea....................................................................12

2.3 Abordarea bazata pe costul curent....................................................................13

Capitolul 3. Abordarea costurilor în evaluarea proprietății imobiliare...................15

3.1 Abordarea prin cost a proprietatii imobiliare...................................................15

Concluzie...............................................................................................................30

Bibliografie............................................................................................................31

Introducere
1
 Necesitatea evaluării întreprinderii și a unităților operaționale de natura întreprinderii
deriva din necesitățile utilizatorilor acestui serviciu de consultanță, respectiv investitorii actuali
(acționarii) și potențiali, personalul angajat, creditorii, instituțiile specializate ale statului și
publicul larg.

 Acționarii întreprinderii sunt interesați de cunoașterea valorii intrinseci a acțiunilor lor,

pentru a decide dacă le păstrează, le vînd sau pentru a achiziționa alte acțiuni, în
majoritatea capitalului social etc.; de asemenea, acționarii au posibilitatea ca, în urma
evaluării unei întreprinderi, să cunoască rentabilitatea reală a capitalului investit (pe baza
valorii de piață a capitalului) .
 Investitorii și consultanții lor sunt interesați în plasarea capitalului lor în afaceri
profitabile, în achiziții de întreprinderi și active, în fuziuni cu alte firme, în vînzarea unor
participații la o întreprindere sau unor active ale acesteia.
 Creditorii sunt interesați de valoarea de piață a întreprinderii în ansamblul ei, ca și de
valoarea de piață a unor active corporale și necorporale în vederea garantării rambursării
creditelor și plății dobînzilor aferente.
 Instituții specializateale statului sunt interesate in procesul de evaluare pentru diferite
scopuri ca: expropriere, trecerea in proprietatea publica a unor proprietati, privatizare,
asocieri între proprietatea publică și proprietatea privată.
Scopul acestor lucrari reprezintă aplicarea în parctică a cunoștințelor teoretice
achiziționate,de a analiza lucrarile pe parcursul executării și în final,cît și de a compara
rezultatele în urma aplicării metodelor de evaluare.
Reeșind din scopul evaluării formulăm urmatoarele sarcini:
 Definirea misiunii de evaluare;
 Colectarea informatiilor necesare evaluării;
 Aplicarea metodelor de evaluare;
a)abordarea veniturilor ;
b)abordarea costurilor;
 Reconcelierea valorii rezultatelor;

Pe baza unor astfel de lucrări de evaluare similare se analizează evaluarea anumitor tipuri
de active,determinarea cantităţilor sau stării fizice a activelor,determinarea mărimii unor
indicatori prin utilizarea tehnicilor şi metodelor speciale.

Abordarea costurilor in evaluarea intreprinderii

2
 Abordarea costurilor- aceasta metoda pune pe prim plan totalitatea cheltuielelor efectuate
sau produse la formarea unei proprietăți imobiliare. Este in special adecvată cind piata
imobiliara este putin activă sau cind proprietatea evaluata nu este destinata de a produce venituri
si cere ca terenul si constructiile sa fie evaluate separat.

Abordarea prin cost stabileste valoarea proprietatii prin estimarea costului de

achiziționare a terenului și de construire a unei clădiri noi, cu utilitate egală sau de adaptare a
unei proprietăți vechi la aceeași utilizare, fără costurile legate de timpul de construcție.
În cazul proprietăților vechi, abordarea prin cost ea în considerare o estimare a deprecierii, care
include atit deteriorarea fizică, cit și deprecierea funcțională.
Aplicabilitatea metodei este limitată și impusă de lipsa unor informații care să estimeze
efectele deținerii și utilizării unor astfel de active. Metoda este foarte utilă îndeosebi ca mijloc de
verificare și testare a concluziilor rezultate din aplicarea altor metode.
Aplicarea metodei trebuie să se facă cu precauție pornind de la ideea că, in multe cazuri,
costul nu reprezintă un indicator semnificativ pentru valoare, îndeosebi pentru activele
necorporale. În mod evident, dacă efectul elementelor nemateriale in fluxurile afacerii (in profit
de exemplu) sunt mai mici decat costul creării, aceasta nu inseamna un avantaj.

Capitolul 1

3
1.1 Procesul de evaluare

Procesul de evaluare este un sistem complex ce contine toate cercetarile, informatiile,

rationamentele, analizele si concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimata.Procesul de
evaluare este o procedura complexa si sistematica urmata de evaluator pentru a oferi un raspuns
clientului asupra valorii. Scopul principal al procesului de evaluare este prezentarea unei opinii
impartiale asupra valorii, prin care evaluatorul demonstreaza ca a luat in considerare toti factorii
care afecteaza in mod substantial valoarea.

Standardele Internationale de Evaluare definesc etapele si activitatile de evaluare ce

trebuiesc parcurse in evaluarea unei proprietati, iar acestea sunt:

1. Identificarea proprietatii implicata in evaluare.

2. Identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate.
3. Utilizarile intentionate ale evaluarii (destinatarii evaluarii).
4. Definitia tipului de valoare cerut (baza de evaluare, standard de valoare).
5. Data evaluarii (la care este valabila valoarea estimata) si data raportului de
evaluare.
6. Colectarea si analiza datelor si a informatiilor relevante.
7. Centralizarea si analiza datelor si informatiilor.
8. Aplicarea abordarilor, metodelor, tehnicilor sau procedurilor de evaluare
adecvate.
9. Formularea concluziilor asupra valorii.
10. Elaborarea raportului de evaluare.
11. Intentia de utilizare a evaluarii si orice limitari sau abateri in acest sens, stabilirea
conformitatii cu standardele si a surselor de informare.
12. O identificare a oricaror ipoteze posibile si conditii limitative pe care s-a bazat
evaluarea.
Pentru proprietatile imobiliare, in mod curent se intalnesc trei tipuri de abordari:
 abordarea prin capitalizarea veniturilor;
 abordarea prin costuri.
 abordarea prin comparatia vanzarilor

Sursa: legea RM cu privire la activitatea de evaluare nr 989-15 din 18.04.2002

4
1.2 Necesitatea evaluarii

Evaluarea este necesara oriunde o proprietate este tranzactionata prin vanzare-cumparare, cu

ocazia inchirierilor si in general oriunde apar situatii in care trebuie luata o decizie sau urmeaza
sa se actioneze sau sa se stabileasca o strategie pentru care este necesara o estimare a valorii.
Printre situatiile particulare in care este necesara evaluarea proprietatii se numara:

o transferul de proprietate sau de folosinta;

o impozitarea proprietatii;
o determinarea programului de utilizare a proprietatii;
o finantarea proprietatii;
o compensarea pentru pagube.

In cazul transferului de proprietate, evaluarea este necesara pentru asistarea potentialilor

cumparatori in deciziile lor de a oferi preturi de cumparare si a potentialilor vanzatori in
determinarea prețurilor de vanzare acceptabile, stabilirea unei baze pentru schimbul de
proprietati imobiliare, stabilirea bazei pentru reorganizarea sau fuzionarea proprietatilor (sau a
afacerilor care le utilizeaza), determinarea conditiilor de plata pentru o anumita tranzactie sau
determinarea cuantumului chiriei.

Finantarea proprietatii si creditul utilizeaza evaluarea pentru estimarea valorii garantiei

oferite pentru o propunere de credit cu ipoteca, asigurarea investitorului cu o baza solida pentru a
cumpara valori mobiliare asigurate de proprietate si/sau stabilirea unei baze pentru deciziile
referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o proprietate imobiliara.

Evaluarea este necesara in cazul exproprierilor pentru estimarea valorii de piata a unei

proprietati ca un tot, inainte de expropriere, estimarea valorii de piata a ceea ce ramane dupa
expropriere si estimarea daunelor la o proprietate avariata.

Procesul de impozitare a proprietatii utilizeaza (sau ar trebui sa utilizeze) evaluarea pentru

estimarea valorii in cauza, separarii activelor depreciabile (constructii de activele nedepreciabile
- terenuri - si estimarea uzurii), pentru determinarea taxelor pentru mosteniri sau donatii,
estimarea valorii patrimoniului istoric sau cultural.

Alte situatii in care apare necesitatea evaluarii sunt:

 stabilirea esalonarii chiriei;

5
  stabilirea fezabilitatii unei constructii sau a unui program de renovare;
 asistarea firmelor care doresc sa cumpere locuinte pentru salariatii transferati;
 satisfacerea cerintelor asiguratului si asiguratorului;
 asistarea fuziunii firmelor, emisiunii de actiuni sau reevaluarilor contabile;
 estimarea valorii de lichidare pentru o vanzare fortata sau licitatie;
 asistarea clientilor in probleme de investitii, inclusiv obiectivele, alternativele,
resursele, restrictiile si programarea in timp;
 acordarea consultantei comisiilor de urbanism, judecatorilor, planificatorilor referitor
la efectele probabile ale actiunilor propuse;
 arbitrarea partilor aflate in litigiu;
 determinarea tendintelor cererii si ofertei pe piata specifica;
 determinarea situatiei existente la un moment dat pe piata imobiliara.

1.3 Etapele procesului de evaluare

Procedurile sistematice izvorite din practica evaluarii sunt aplicate in toate cazurile, cu toate
ca diferitele caracteristici ale proprietatilor imobiliare sunt particulare de la caz la caz. Etapele
uzuale in procesul de evaluare sunt:

1.      stabilirea obiectului evaluarii;

2.      planificarea activitatilor necesare;

3.      culegerea, ordonarea, analiza si interpretarea datelor si transformarea in estimare

rezonabila a valorii.

Procesul de evaluare este orientat de evaluator de la identificarea aspectelor legate de

obiectul ce urmeaza a fi evaluat pana la transmiterea rezultatelor catre client. Fiecare proprietate
imobiliara este unica si pot fi estimate mai multe tipuri diferite de valoare pentru o singura
proprietate. De regula, misiunea de evaluare isi propune sa estimeze valoarea de piata si procesul
de evaluare contine toate etapele necesare. Totusi, procesul de evaluare asigura cadrul necesar
pentru a putea fi estimate si alte categorii de valoare. Numarul etapelor depinde de natura
misiunii de evaluare si de informatiile care sunt accesibile. In toate cazurile, procesul de evaluare
indica traseul ce trebuie parcurs in realizarea cercetarii pietei si analizei datelor, in aplicarea
tehnicilor de evaluare si in integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice intr-o estimare a
valorii solicitate.

6
1. Primul pas in procesul de evaluare, definirea obiectului, contine mai multe etape care trebuie
sa stabileasca limitele evaluarii, eliminarea oricarei ambiguitati referitoare la natura misiunii si
identificarea proprietatii imobiliare ce se evalueaza, atributele dreptului de proprietate implicate,
utilizarea evaluarii, definitia valorii solicitate de client, data si sfera evaluarii si alte conditii
limitative.

2. A doua etapa contine analiza preliminara, culegerea si selectarea informatiilor, activitati care
contin 3 segmente succesive care trebuie parcurse de evaluator. Astfel, in primul segment de
activitati (A) trebuie identificate datele generale care includ informatii referitoare la fortele
sociale, economice, legislative si de mediu care afecteaza (sau pot afecta) valoarea proprietatii.
Evaluatorul trebuie sa analizeze interactiunea acestor patru forte care creeaza climatul economic
in care valorile proprietatilor se modifica sau nu la un moment dat si intr-un loc dat. Aceste
informatii sunt esentiale in evaluare din cel putin urmatoarele 3 motive:

            1) asigura un fundament in care se plaseaza specificul proprietatilor imobiliare evaluate;

            2) constituie informatii din care se pot extrage tendintele ce influenteaza valoarea
terenului si a corelarii cu valoarea constructiilor;

            3) reprezinta o baza pentru aprecierea celei mai bune utilizari, explicarea rezultatelor si
estimarea valorii finale.

Al doilea segment de activitati (B) au ca scop culegerea datelor specifice care sa fie
convertite in informatii despre proprietatea imobiliara evaluata (subiect) si despre proprietatile
imobiliare comparabile, vandute sau inchiriate, precum si alte caracteristici relevante ale pietei
imobiliare locale. Datele specifice despre subiect sunt oferite prin descrierea terenului si a
constructiilor, care ajuta evaluatorul sa selecteze date specifice comparabile legate de vanzari,
inchirieri sau alte caracteristici ale pietei locale. In analiza datelor generale se urmaresc
tendintele pe plan nationale, regional sau local; in analiza datelor specifice se studiaza o serie de
proprietati asemanatoare cu subiectul.

Al treilea segment de activitati (C) cuprinde analiza cererii si ofertei competitive care
sprijina evaluatorul in extragerea preturilor de vanzare specifice, conditiile de inchiriere,
veniturile si cheltuielile, indicele de recuperare a investitiei, costurile de constructie, durata de
viata economica estimata a constructiilor si gradul de depreciere. Datele sunt apoi folosite in
calcule ce pot da o indicatie referitoare la valoarea proprietatii imobiliare analizate. Datele
referitoare la oferta competitiva si la cerere sunt informatii necesare pentru a intelege pozitia
7
competitiva a proprietatii imobiliare pe o piata viitoare. Datele referitoare la oferta cuprind
componentele proprietatilor imobiliare competitive (atat existente cat si propuse), gradul de
ocupare sau puterea de absorbtie a pietei. Datele referitoare la cerere includ: populatia, veniturile,
ocuparea fortei de munca si rezultatele sondajelor privind utilizatorii potentiali. Gradul de
ocupare si preturile oferite indica punctele tari sau punctele slabe ale cererii. Din analiza acestor
date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea prezenta sau de perspectiva a proprietatii.

3. A treia etapa va incepe prin analiza celei mai bune utilizari. Cea mai buna utilizare se va
considera atat pentru teren, in ipoteza ca ar fi liber, cat si pentru proprietatea imobiliara existenta
(teren si constructiile de pe el), iar concluziile trebuie sa fie coerente. Pentru a fi luata in
consideratie, cea mai buna utilizare trebuie sa indeplineasca 4 conditii: sa fie legal permisa, fizic
posibila, financiar fezabila si maxim profitabila. Cea mai buna utilizare a terenului si a
constructiilor se alege din mai multe alternative.

Evaluarea terenului este realizata individual de cea a constructiilor aferente sau a

proprietatii in general, atunci cand valoarea acestuia este relevanta pentru proprietatea in cauza.
Pentru estimarea valorii acestuia pot fi aplicate 6 metode de evaluare, care vor fi prezentate
ulterior. Cea mai fiabila metoda de evaluare a terenurilor este considerata, totusi, ca fiind metoda
comparatiei cu vanzarile anterioare; astfel, vanzarile unor parcele de teren liber similare cu cea
evaluata sunt analizate si comparate in functie de proprietatile terenului de evaluat. Daca nu sunt
suficiente date pentru comparare sau daca corectiile se dovedesc a fi prea mari, evaluatorul va
utiliza si alte metode de evaluare a terenului, dintre cele disponibile si aplicabile fiecarui caz
particular in parte. Alegerea unei metode sau a alteia pentru estimarea celei mai bune valori este
in functie de rationamentul profesional al evaluatorului.

In evaluarea proprietatilor imobiliare (dar si in evaluarea altor tipuri de proprietati) sunt

utilizate trei abordari clasice:

·        abordarea prin cost;

·        abordarea prin comparatia vanzarilor;

·        abordarea prin capitalizarea veniturilor.

Evaluatorii estimeaza valoarea proprietatilor imobiliare cu ajutorul unor metode si

proceduri specifice care reflecta cele trei abordari distincte de analiza a datelor - cost, comparatia
vanzarilor si capitalizarea veniturilor. In toate estimarile valorii imobiliare se utilizeaza una sau

8
mai multe metode, iar aplicarea lor depinde de tipul de proprietate, de scopul evaluarii si de
calitatea si cantitatea datelor disponibile pentru analiza.

Desi toate cele trei abordari sunt aplicabile, totusi una sau mai multe metode pot avea o
semnificatie mai mare intr-un anumit caz. De exemplu, abordarea prin cost se poate dovedi
neadecvata in evaluarea proprietatilor imobiliare cu constructii vechi care au o depreciere
ridicata, cauzata de deteriorarea fizica si de neadecvarea functionala, care sunt dificil de estimat.

Comparatia cu vanzarile anterioare nu poate fi aplicata cu succes pentru evaluarea

proprietatilor imobiliare foarte specializate (cum ar fi o biserica sau un cimitir) pentru ca nu
exista date comparabile. Abordarea prin capitalizarea venitului nu se poate utiliza in cazul
cladirilor ocupate de proprietar. Aceasta abordare poate sa nu fie adecvata pe piata proprietatilor
comerciale sau industriale in care proprietarul ocupant poate supralicita investitorul. Oricare ar fi
cazul sau proprietatea de evaluat, profesionistii evaluatori trebuie sa aplice cel putin doua dintre
cele 3 metode de evaluare, urmarind abordari diferite, chiar daca sunt recunoscute si cazurile in
care o singura metoda poate fi considerata suficienta.

Abordarea prin cost este bazata pe ipoteza ca participantii pe piata fac legatura intre
valoare si cost. In aceasta abordare, valoarea unei proprietati imobiliare se estimeaza prin
adaugarea valoarii terenului la valoarea costului de constructie pentru reproducerea sau
inlocuirea constructiilor existente si apoi scazand deprecierea (deteriorarea fizica si neadecvarea
functionala) aparuta din diferite cauze. Se include in valoarea estimata profitul normal ce il
obtine antreprenorul. Aceasta abordare este deosebit de utila in evaluarea unor constructii noi sau
aproape noi si pentru acele proprietati care nu se vand frecvent pe piata. Rezultatele acestei
abordari pot fi folosite pentru comparatii cu rezultatele altor metode ce se pot aplica.

9
Capitolul 2
2.1 Stabilirea valorii constructiei noi

Costul de reconstructie este costul estimat pentru a construi, la preturile curente la data
evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi meteriale, normative de
constructie, arhitectura, planuri, calitate, manopera si ingloband toate deficientele
supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate.

Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data
evaluarii a unei cladiri cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale
moderne, normative, arhitectura si planuri actualizate.

Se cunosc trei metode traditionale de estimare a costului: metoda comparatiilor unitare,

metoda costurilor segregate si metoda devizelor. In fiecare din acestea trebuie ca informatiile de
pe piata constructiilor din zona respectiva sa fie relevante.

Metoda comparatiilor unitare estimeaza costul sub forma costului unitar - pe unitatea de

suprafata sau de volum. Metoda utilizeaza costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri
ajustate pentru conditii ale pietei sau eventuale diferente fizice. Costurile indirecte pot fi incluse
in costul unitare sau calculate separat. Daca proprietatile comparate sunt localizate pe alte piete,
evaluatorul va face o corectie pentru localizare. Costul unitar depinde de dimensiune si anume
scade cu cresterea suprafetei sa a volumului cladirii. Aceasta pentru ca instalatiile, centrala
termica, lifturile, usile, ferestrele si altele asemanatoare, de regula nu costa proportional mai mult
pentru o cladire mai mare. Metoda comparatiilor unitare este relativ simpla, practica si larg
utilizata. Cifrele de cost unitar se exprima de regula, la suprafata desfasurata construita sau
volumul total construit. Costul total este estimat comparand cladirea evaluata cu cladiri similare,
construite recent pentru care sunt disponibile preturile de contract. Trebuie sa se ia in considerare
evolutia preturilor intre data contractului (sau executiei) si data evaluarii. In aplicarea corecta a
metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru cladiri similare sau va corecta un cost unitar
de barem, tinand seama de diferentele de dimensiune, firma, finisaje, dotarea cu instalatii,
precum si de diferenta de timp intre data elaborarii costului de barem si data evaluarii. Raportul
intre costul instalatiilor si echipamentelor ce doteaza cladirile si costul de baza al constructiei a
crescut  semnificativ de-a lungul timpului. Instalatiile si echipamentele au tendinta sa mareasca
costul unitar si se uzeaza mai rapid decat elementele constructiei propriu-zise. Costurile ar trebui
impartite pe categoriile generale de constructie si separat pentru finisaje deosebite sau
echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta evaluatorul sa efectueze corectiile ce apar
10
din cauza existentei sau absentei acestor elemente deosebite. Simplitatea aparenta a metodei
comparatiilor poate fi inselatoare. Pentru a detine cifre de cost unitar sigure, evaluatorul trebuie
sa actioneze logic si sa compare cu atentie cladirea evaluata cu cladiri similare sau structuri
standard catalogate. Varianta din urma este aplicata pe scara cea mai larga in prezent, fiind
relativ simpla, dar care poate conduce la erori inacceptabile avand in vedere dificultatile privind:

 corelarea intre structura constructiva foarte diversificata a constructiilor si preturile

barem continute in cataloage;
 aplicarea corectiilor cele mai adecvate;
 utilizarea unor indici de actualizare (care contin un grad ridicat de subiectivism)
avand in vedere ca preturile barem continute de cataloage sunt la nivelul anului 1965;
 faptul ca au aparut constructii efectuate pe baza de tehnologii noi care nu sunt
cuprinse in cataloage.

Totusi, cand este corect aplicata, metoda duce la estimari rezonabil de precise pentru costul
de reconstructie sau de inlocuire. In masura in care este posibil, este recomandat ca aceste valori
sa fie estimate pe baza unora din urmatoarele doua metode.

Metoda costurilor segregate utilizeaza costuri unitare pentru diferite componente ale

cladirii si exprimate fata de unitati de masura adecvate. Utilizand aceasta metoda, evaluatorul
calculeaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate in constructie plus
manopera, utilaje si transporturi legat de tehnologia lucrarilor de constructii, pentru fiecare metru
patrat de suprafata. De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui metru patrat (mp) de
pardoseala, metru liniar de perete de o anumita inaltime etc. Costurile estimate se bazeaza pe
costuri normate pentru diferite componente ale constructiei (de exemplu, costul de lucrari de
excavare se exprima de regula, in lei/m 3 , costul fundatiei in lei/m liniar. Regia si profitul
constructorului poate fi inclus in costul unitar sau pot fi calculate separat. Costurile indirecte, de
regula, se calculeaza separat. Totusi, sunt necesare cunostinte de specialitate pentru a asambla
costurile de baza ale echipamentelor, materialelor si manoperei si de a le combina intr-o estimare
de cost finala. Daca este bine aplicata, metoda costurilor segregate poate inlocui o expertizare
cantitativa completa si duce l o estimare precisa a costului de reconstructie sau de inlocuire, cu
un efort considerabil mai mic.

Metoda devizelor este cea mai completa si precisa, facandu-se un calcul ce reflecta

cantitatea si calitatea tuturor materialelor utilizate si toate categoriile de manopera necesara. Se
adauga apoi cheltuielile conexe, regia si profitul.

11
2.2 Factorii care influenteaza valoarea

Valoarea este extrinseca bunului sau serviciului la care se refera; ea este creata subiectiv
de participantii pe o anumita piata. Relatiile care creeaza valoarea sunt complexe si valoarea se
schimba cand se modifica factorii ce o influenteaza. De regula sunt patru factori economici
interdependenti care creeaza valoarea: utilitatea, raritatea, dorinta si puterea efectiva de
cumparare. Toti factorii trebuie sa fie prezenti pentru ca o proprietate imobiliara sa aiba valoare.

Utilitatea este capacitatea unui bun economic de a satisface o cerere, necesitate sau

dorinta umana. De exemplu, toate proprietatile au o utilitate (diferita) pentru chiriasi, proprietari-
investitori sau proprietari-ocupanti; proprietatile rezidentiale satisfac necesitatea de adapost.
Valoarea acestor servituti este legata de dorintele si utilitatea pentru proprietarul - ocupant, dar
aceasta valoare poate fi convertita in venituri sub forma de chirie. Castigurile date de
proprietatile imobiliare generatoare de venit pot fi masurate de obicei prin fluxurile financiare
(cash-flow). Influenta utilitatii asupra valorii depinde de caracteristicile priprietatii imobiliare,
cum ar fi: dimensiunea, design, amplasament. Castigurile aferente unei proprietati imobiliare
rezulta din drepturile de proprietate. Restrictionarea unor drepturi poate reduce fluxul de
castiguri si deci diminua valoarea. La fel, o proprietate poate atinge cea mai mare valoare daca ea
poate realiza legal cea mai utila functiune. Reglementarile de mediu, de urbanism si alte limitari
pot mari sau diminua valoarea.

Raritatea este o oferta prezenta sau anticipata a unui bun, raportata la cererea pentru el.
In general, daca cererea este constanta, raritatea unui bun il face mai valoros. Terenul, de
exemplu, este in general suficient, dar terenul utilizabil solicitat este relativ rar si prin urmare are
o valoare mai mare. Aerul care are un inalt grad de utilitate nu are o valoare economica deoarece
se regaseste din abundenta.

Dorinta este nevoia cumparatorului potential de a detine un bun care sa-i satisfaca o

necesitate umana (ex. adapost, imbracaminte, hrana) sau cerinte individuale dincolo de nevoile
vitale. Dorinta impreuna cu utilitatea si raritatea trebuie considerate in relatie cu puterea efectiva
de cumparare.

Puterea efectiva de cumparare este capacitatea unei persoane sau a unui grup de a

participa pe piata si anume de a achizitiona bunuri si servicii cu bani sau echivalent. O estimare
corecta a valorii unei proprietati imobiliare cuprinde si o apreciere reala a posibilitatilor pietei de
a plati acea proprietate.

12
 Interactiunea complexa a celor patru factori care creeaza valoarea este reflectata in
principiul economic fundamental - cererea si oferta. Utilitatea unui bun sau serviciu, raritatea
sau abundenta sa, intensitatea dorintei oamenilor de a le achizitiona si puterea efectiva de
cumparare, toate acestea vor afecta oferta si cererea intr-o situatie data a pietei.

Cererea unui bun sau serviciu este creata de utilitate si afectata de raritate. Cererea mai
este influentata si de dorinta si de fortele care creeaza si stimuleaza dorinta. Desi atractia
oamenilor pentru diferite lucruri poate fi nelimitata, dorinta este restrictionata de puterea efectiva
de cumparare. De exemplu, imposibilitatea de a cumpara marfuri scumpe va afecta cererea
acestor marfuri.

Oferta unui bun sau serviciu este influentata de utilitate si limitata de raritate, iar dorinta
afecteaza disponibilitatea. Terenul este un bun limitat si terenul intr-o zona destinata unei
anumite folosinte, poate reprezenta o oferta insuficienta daca perceptia privind necesitatea lui
devine ridicata. O putere de cumparare slaba va crea o presiune asupra ofertei. Daca insa puterea
de cumparare creste, oferta unui bun sau serviciu relativ rar, se deschide si se creeaza o cerere
datorata pietei care va duce la cresterea ofertei.

2.3 Abordare bazata pe costul curent 

Abordarea pe baza costului curent se regaseste într-o serie de metode diferite. În general,
acestea folosesc costul de înlocuire ca baza primara de evaluare. Daca, totusi, costul de înlocuire
este mai mare decât valoarea realizabila neta si decât valoarea actualizata, atunci maximul dintre
valoarea realizabila neta si valoarea curenta este folosit, de obicei, ca baza de evaluare.Costul de
înlocuire al unui activ individual este, de obicei, derivat din costul curent de achizitie al unui
activ similar, nou sau utilizat, sau al unei capacitati echivalente de productie, sau al unui serviciu
potential. Valoarea realizabila neta reprezinta, de obicei, pretul curent net de vânzare al activului.
Valoarea actualizata reprezinta o estimare curenta a viitoarelor încasari nete atribuibile activului,
actualizate în mod corespunzator.

Indicii pretului individual sunt frecvent utilizati ca mijloace de determinare a costul

curent al elementelor, în special daca recent nu a fost încheiata nici o tranzactie care sa implice
acele elemente, nu este disponibila nici o lista de preturi sau folosirea listelor de preturi nu este
aplicabila

Metodele costului curent cer, în general, recunoasterea efectelor amortizarii si a costului

de vânzare modificat datorita preturilor individuale practicate de întreprindere. Cele mai multe
13
asemenea metode necesita aplicarea unor ajustari care au în comun recunoasterea generala a
interactiunii dintre variatia preturilor si finantarea unei întreprinderi. Exista diferite opinii asupra
formei pe care aceste ajustari trebuie s-o îmbrace. O parte din metodele costului curent cer o
ajustare care sa reflecte efectele variatiei preturilor asupra tuturor elementelor monetare nete,
inclusiv asupra datoriilor pe termen lung, generând o pierdere din detinerea de active monetare
nete sau un câstig din datorii monetare nete, atunci când cresc preturile si viceversa. Alte metode
limiteaza aceasta ajustare la activele si datoriile monetare incluse în capitalul circulant al
întreprinderii. Ambele tipuri de ajustari recunosc ca nu numai activele nemonetare, dar si
elementele monetare sunt componente importante ale capacitatii de exploatare a întreprinderii. O
caracteristica obisnuita a metodelor costurilor curente descrise mai sus este aceea ca ele recunosc
venitul dupa ce capacitatea de exploatare a întreprinderii a fost mentinuta.

Conform unui alt punct de vedere, nu este necesara recunoasterea în contul de profit si
pierdere a costului suplimentar de înlocuire al activelor, în masura în care ele sunt finantate prin
împrumut. Metodele care se bazeaza pe acest punct de vedere raporteaza profitul dupa ce a fost
mentinuta acea parte a capacitatii de exploatare a întreprinderii care este finantata de actionarii
sai. Acest lucru poate fi realizat, spre exemplu prin reducerea ajustarii totale pentru amortizare a
costului vânzarii si, acolo unde metoda impune, a capitalului monetar circulant, din proportia
datoriilor în totalul datoriilor si capitalurilor proprii.

O parte din metodele costului curent aplica un indice general pretului la suma intereselor
actionarilor. Aceasta indica masura în care capitalul social al întreprinderii a fost mentinut în
termenii puterii generale de cumparare, atunci când cresterea costului de înlocuire al activelor ce
apare într-o perioada este mai mica decât descresterea puterii de cumparare a intereselor
actionarilor în aceeasi perioada. Uneori, acest calcul este, pur si simplu, considerat ca permitând
o comparatie între activele nete în termenii puterii generale de cumparare si activele nete în
termenii costurilor curente. Pe baza altor metode, care recunosc venitul dupa ce a fost mentinuta
puterea generala de cumparare a capitalului social al întreprinderii, diferenta dintre valoarea
celor doua cifre care reflecta activele nete este tratata ca un câstig sau ca o pierdere acumulata la
actionari.

14
 Capitolul 3: Evaluarea construcţiilor

Abordarea evaluării este o cale de estimare a valorii. Şi evaluarea construcţiilor sepoate

face prin metode înscrise în cele trei abordări:abordarea prin costuri, abordarea pebază de venit şi
abordarea prin comparaţie de piaţă.

3.1 Abordarea prin cost a proprietatii imobiliare

 Etape:
o Analiza celei mai bune utilizari
o Evaluarea terenului
o Estimarile costului cladirilor prin metoda aleasa/posibila
o Determinarea deprecierii cumulate
o Estimarea valorii

La evaluarea prin metoda costurilor, evaluatorul încearcă să estimeze diferenţa pe care un

cumpărător o percepe între proprietatea evaluată şi o clădire nou construită cu utilizare optimă şi
cu aceeaşi depreciere fizică

Evaluatorul trebuie să calculeze costul de reconstrucţie al unei clădiri, la data evaluării,

apoi să estimeze şi să scadă toate tipurile de depreciere. Costul de reconstrucţie este costul de
realizare a unor construcţii noi, identice cu cele supuse evaluării, la data evaluării.

Evaluatorul poate, de la bun început, să calculeze costul de înlocuire al unui substitut

modern pentru clădirea existentă, şi apoi să identifice şi să cuantifice formele dedepreciere.

Abordarea prin costuri obligă evaluatorul:

să determine costul de reconstrucţie sau costul de înlocuire , la data evaluării,iar aceasta

implică estimarea costurilor directe şi indirecte;
să determine mărimea formelor de depreciere, respective fizică, funcţională şi externă,
toate trei formând deprecierea cumulată;
să scadă din costul de reconstrucţie sau de înlocuire deprecierea cumulată sau forme ale
deprecierii cumulate, obţinându-se valoarea rămasă actualizată (sau costul de înlocuire
net).

Pentru estimarea costurilor de reconstrucţie sau de înlocuire se pot utiliza trei metode şi
anume:

15
 metoda comparaţiilor unitare, preţ barem;
metoda costurilor segregate;
metoda devizelor.

Costul de reconstrucţie este costul de realizare al unei construcţii identice, la data evaluării.
Metoda este cunoscută şi sub denumirea e metoda de estimare a costului de reconstrucţie (de
nou).O clădire existenta poate încorpora materiale, tehnici de construcţie sau elemente de volum
care sunt depăşite şi nu mai pot fi reproduse la data evaluării. Aceste construcţii pot fi apreciate
ca agabaritice şi pot fi evaluate ca fiind reduse la dimensiunile funcţionale noi. Eliminarea
deficienţelor funcţionale şi de gabarit, introducerea unor material moderne la estimarea de nou,
conduce la obţinerea unui cost de reconstrucţie mai mic, pentru un substituit modern, cu utilitate
echivalenta, numit costul de înlocuire.

Cheltuielile legate direct de construcţia clădirilor (de exemplu, costurile de contract pentru
structură, finisaj, instalaţii funcţionale) se numesc costuri directe sau costuri fixe (daca există
contract pentru un preţ ferm). Cheltuielile de capital legate indirect de construcţia clădirilor (de
exemplu, finanţarea, asigurarea, onorarii, taxe, etc.) sunt numite costuri indirecte.

Diferenţa dintre costul construcţiei şi valoarea acesteia după finalizare, este profitul
întreprinzătorului imobiliar care o realizează. Mărimea profitului întreprinzătorului imobiliar este
determinată de studierea profiturilor anticipate pe piaţă. Costurile directe sunt cheltuielile cu
materiale utilizate pentru construirea clădirilor, cu manopera, cheltuielile pentru utilajele şi
mijloacele de transport, de regie şi de profitul antreprenorului general şi al diferiţilor
subantreprenori. Subantreprenorii sunt constructori care execută părţi specializate ale
construcţiilor sub coordonarea antreprenorului general, execută o parte a contractului de
construcţie obişnuit şi reprezintă costuri directe ce trebuie incluse întotdeauna in estimarea
costului. Costurile directe includ si costuri pentru:

 materialele;
 produsele şi echipamentul funcţional;
 manopera calificată sau necalificată folosită în construcţie;
 autorizaţia d construcţie;
 echipamentul utilizat în construcţii;
 protecţia muncii pe timpul construirii;
 organizarea de şantier;
 spaţii de depozitarea materialelor;
 instalarea reţelei electrice şi a utilităţilor aferente clădirii;
16
  profitul şi cheltuielile de regie ale antreprenorului, inclusiv supraveghereamuncii,
compensaţiile muncitorilor şi asigurări în caz de incendiu, obligaţii şicontribuţia pentru
şomaj;
 garanţiile de bună execuţie.

Costuri indirecte

Costurile indirecte sunt cheltuieli necesare pentru construcţie, dar nu sunt parte integrantă
a contractului de construire. Costurile indirecte pot include:

 cheltuieli contractuale plătite pentru studiile de obţinere a certificatului deurbanism,

pentru planurile de arhitectură, structură şi instalaţii funcţionale,pentru verificare
proiectelor, care alcătuiesc documentaţia necesară pentruobţinerea autorizaţiei de
construcţie;
 plăţi pentru analiza lunară a situaţiilor de lucrări, consultanţă, alta decâtasistenţa
proiectanţilor, contabilitate şi asistenţă tehnică conform legii nr. 10 /1995;
 taxele pentru costul derulării investiţiei in teren şi plăţile contractuale pe duratarealizării
construcţiei (dacă proprietatea este finanţată, punctele, onorariile sautaxele şi dobânda
pentru creditele pentru construcţie sunt costuri indirecte0;
 asigurări împotriva tuturor riscurilor şi taxele de branşamente electrice,sanitare, gaze;
 investiţia în proprietate, după finalizarea construcţiei, dar înainte de atingeregradului de
ocupare stabilit (cheltuielile de exploatare suplimentare);
 investiţii suplimentare de capital în îmbunătăţiri făcute de chiriaşi saucomisioane pentru
închiriere;
 marketing, comisioane pentru vânzări sau transferuri de titlu;
 cheltuieli administrative ale întreprinzătorului;
 costul transferului de proprietate.

Unele costuri indirecte, cum ar fi onorariile pentru proiectare şi impozitele pe proprietate,

sunt legate de dimensiunea şi costul proiectului; acestea sunt estimate, de obicei ca procent din
costurile directe, iar cele pentru impozitare în funcţie de preţul pieţei.

Comisioanele pentru închiriere sau vânzare sunt determinate de tipul proprietăţii sau de
practica pieţei, în timp ce altele, cum ar fi onorariile pentru evaluare şi studii de mediu,sunt în
funcţie de timpul necesar pentru efectuarea lor.

17
 Costurile indirecte ale derulării unei investiţii, în timpul şi după terminarea construcţiei,
sunt o combinaţie celor de mai sus. Uneori, costurile indirecte totale sunt estimate ca procent din
costurile directe. Sunt recomandate studii mai detaliate a acestor costuri.

Deprecierea efectivă

Deprecierea efectivă se poate considera o pierdere valorică faţă de costul de reconstrucţie

sau de înlocuire, iar forma deprecierii poate fi: fizică, funcţională şi externă.

Deprecierea fizică este evidenţiată prin uzura din utilizare, vechime, defecte structurale,
fisuri, degradări ale structurii materialelor. Această uzură se apreciază în procente şi este strâns
legată de calitatea mediului in care se desfăşoară activităţile. Uzura fizică este mai mare într-un
mediu agresiv comparativ cu un mediu normal; un rol important în această apreciere îl are tipul
materialului folosit şi calitatea activităţii de întreţinere in procesul de exploatare.

Deprecierea funcţională este cauzată de supradimensionarea clădirii, sau a unora dintre

elementele construcţiei, de sistemul constructiv inadecvat cu desfăşurarea activităţii interioare,
de costurile de întreţinere mult prea mari.

Deprecierea externă numita şi economică este cauzata de influenţa factorilor externi ca de

exemplu modificări in structura populaţiei, în activitatea economică, în reţeaua de utilităţi, de
schimbarea condiţiilor de mediu, apariţia de noi reglementări legislative şi de standarde sau
restricţii locale.

În analiza deprecierii se regăsesc termeni specifici care trebuie cunoscuţi şi înţeleşi

precum: depreciere contabilă, durată de viaţă economică, durată de viaţă economică rămasă,
vechime efectivă, vechime reala, durata de viaţă fizică .

Deprecierea contabilă poarta numele de amortizare şi reprezintă alocarea sistematică a

valorii amortizabile a unui activ pe durata de viaţă utilă a acestuia. Această accepţiune este
identică atât pentru construcţii şi celelalte mijloace fixe cât şi pentru active necorporale.

Durata de viaţă economică este perioada în care se estimează că un bun est utilizabil
economic. Duratele de viaţă economică, numite „durate normale de funcţionare (utilizare)”,sunt
diferite pornindu-se de la tipul construcţiei, structura materialelor ce se regăsesc in construcţie şi
mediul în care se desfăşoară activităţile din acesta. În România, duratele normale de funcţionare
ale construcţiilor au fost stabilite prin HG nr. 964 / 1998. Durata de viaţă economică rămasă,
reprezintă perioada de timp pentru care construcţiile mai participă la amortizarea capitalului
investit, fiind apte să genereze beneficii viitoare pentru proprietar. Această perioadă de timp, este
18
diferenţa, în ani, dintre durata deviaţă economică şi vechimea scriptică, respectiv durata de viaţă
scursă de la punerea în funcţiune.

Vechimea (vârsta) efectivă, este indicată de starea tehnică şi de utilitatea construcţiei.

Aceasta este diferenţă de vechime scriptică, fiind mai mare in cazul în care a fost întreţinută
necorespunzător, sau mai mica in condiţiile în care construcţiei i s-au efectuat reparaţii şi
modernizări, sau se constată raritatea acesteia pe piaţa construcţiilor.

Durata de viaţă fizică este, de obicei, mai mare decât durata de viaţă economică deoarece
sistemul structural, durata de viaţă fizică a materialelor componente, reparaţiile şi întreţinerea
corespunzătoare măresc durata de viaţă economică. Sunt situaţii excepţionale (explozii, incendii,
cedări de reazem, seism) când durata de viaţă fizică a construcţiilor devine mai mică decât durata
de viaţă economică, ca urmare a deteriorărilor suferite.

Metoda de determinare a deprecierii efective

O sarcină a evaluatorului este să identifice şi să cuantifice deprecierea fizică funcţională

sau de natura externă (economică).

Literatura de specialitate promovează câteva metode de estimare a deprecierii ca:

 metoda bazată pe durata de viaţă economică;

 metoda bazată pe durata de viaţă economică modificată;
 metoda segregării;
 tehnicile de comparare a vânzărilor;
 tehnicile de capitalizare a venitului;
 metoda duratei de viaţă fizica.

Determinarea deprecierii pe baza duratei de viaţă economică presupune cunoaşterea

vechimii efective şi duratei de viaţă economică. Raportul dintre aceste două valori se multiplica
cu costul de reconstrucţie sau cu costul de înlocuire. Această metodă este considerată ca fiind cea
mai simpla, însă, de multe ori, estimarea deprecierii omite diferenţele dintre elementele
construcţiei care au fost remediate, dintre elementele construcţiei cu durată de viaţă lungă sau cu
durată de viaţă scurtă, ca şi uzura fizică nerecuperabilă.

Metoda duratei de viaţă economică modificata, presupune analiza deprecierii recuperabile

si determinarea mărimii acesteia. Scăderea mărimii deprecierii recuperabile din costul de
construcţie sau de înlocuire măreşte durata de viaţă economică rămasă sau, poate să scadă
vechimea efectiva a construcţiilor.
19
 Metoda segregării dă posibilitatea ca fiecare tip de depreciere ca şi efectul acestora asupra
costului construcţiei să fie exprimate în mod distinct. Literatura de specialitate menţionează
existenţa a cinci tipuri de depreciere, pe care metoda segregării le poate lua în considerare.
Acestea sunt:

 deprecierea fizică recuperabilă;

 deprecierea fizică nerecuperabilă;
 deprecierea funcţională recuperabilă;
 deprecierea funcţională nerecuperabilă;
 deprecierea din cauze externe.

Deprecierea fizica recuperabilă se referă la elementele construcţiei care necesită reparaţii

şi pot fi reparate, la data evaluării. Evaluatorii consideră deprecierea recuperabilă numai in cazul
în care costul remedierii plus un mic profit adăugat este mai mic decât creşterea în valoare a
construcţiei. Exemple de depreciere fizică recuperabilă sunt reparaţia elementelor de tinichigerie
(jgheaburi şi burlane), zugrăvelile şi accesoriile la instalaţia sanitară.

Deprecierea fizică nerecuperabilă se referă la uzura fizică a elementelor, uzură care nu

poate fi recuperată. Elementele de construcţie pot avea o durata de viaţă lungă sau scurtă, în
funcţie de natura materialelor din care sunt construite. Estimarea deprecierii fizice nerecuperabile
se face după ce din costul reconstrucţiei sau de înlocuire a fost scăzută deprecierea (uzura) fizică
recuperabilă. Deprecierea fizică nerecuperabilă se calculează prin înmulţirea raportului dintre
vechimea scriptică şi durata de viaţă fizică a elementului de construcţie cu costul de reconstrucţie
sau de înlocuire a elementului cu viaţă scurtă sau cu viaţă lungă.

Într-o construcţie se găsesc multe elemente cu depreciere fizică nerecuperabilă. Se pot

selecta elementele construcţiei cu viaţă scurtă de elementele cu viaţă lungă, se pot calcula
rapoarte dintre vechimea scriptică şi durata de viaţă fizică aferentă acestor elemente şi se obţin
astfel deprecieri fizice nerecuperabile. Însumarea acestora exprimă depreciere fizică
nerecuperabilă a elementelor cu viaţă scurtă sau lungă.

Exemplificăm acest gen de uzură fizică nerecuperabilă prin tabelul de mai jos:

20
 Deprecierea funcţională recuperabilă se referă la pierderea din valoare, rezultate
dinschimbările în timp la aspectul construcţiei sau în proiectare. Pentru ca deficienţa să fie
remediată este necesară o cheltuiala care, pentru a fi recuperabilă, trebuie să fie mai mică decât
creşterea in valoare a construcţiei.

Deprecierea funcţională recuperabilă se poate găsi sub trei aspecte, şi anume:

 deprecierea recuperabilă, care necesita adăugiri, care este suma suplimentară

datorată instalării unui element nou, după execuţia clădirii şi nu în timpul
construirii acesteia.
 deprecierea recuperabilă care necesită înlocuire sau modernizare şi se măsoară ca
un cost al elementului nou, din care se scade cuantumul de uzură fizică şi valoarea
rămasă, adăugându-se costul demontării şi costul instalării. Valoarea rămasă poate
fi recuperată prin refolosirea elementului,. Rezultă o valoare de recuperare mai
mare, care se atribuie întregului cost, pentru că elementul poate să fie folosit in
alta parte, contribuind cu o nouă valoare.
 deprecierea recuperabilă din supradimensionare, care există numai atunci când
valoarea adăugată prin înlăturarea deficienţei este mai mică decât costula cesteia.

În metoda costului de înlocuire net (CIN), deprecierea recuperabilă din

supradimensionare nu este luată in calcul, deoarece la estimarea costului de înlocuire brut(CIB)
s-au avut în vedere numai cheltuielile necesare construirii unui substitut modern, care să
deservească necesităţile de exploatare, deci excluzându-se o supradimensionare.

Deprecierea funcţionala nerecuperabilă se referă la o depreciere cauzată de deficienţe

incluse sau neincluse în costul de reconstrucţie sau supradimensionare. Analiza deprecierii
pentru deficienţa inclusa în cost, dar care nu trebuia sa fie inclusă, este cuantificată ca un cost
curent nou din care se scade uzura fizica atribuită, minus valoarea adăugată prin
supradimensionare.

Deprecierea din cauze externe poate fi cauzată din influenţe negative externe, atribuite fie
amplasamentului fie construcţiei. Dacă deprecierea externă este atribuita construcţiei, se
analizează pierderea de venit aferentă construcţiei prin rata de capitalizare pe construcţie. Dacă
deprecierea se datorează amplasamentului, aceasta se determină prin ajustarea localizării; în

21
acest caz deprecierea nu e aplică valorii terenului, dar trebuie utilizată pentru atesta pierderea din
valoare din localizarea terenului.

Determinarea deprecierii prin comparaţia vânzărilor similar presupune experienţă,

specializare şi o cunoaştere amănunţită a proprietăţilor vândute, în scopul identificării corectea
diferenţelor între proprietatea ce se evaluează şi proprietăţile comparabile tranzacţionate, pe care
evaluatorul trebuie să le cuantifice.

Metoda duratei de viaţa fizice presupune cunoaşterea, pe baza experienţei, a duratei in

timp pe care o are un material pentru a-şi păstra, în exploatare, caracteristicile fizice, stabilite
prin proiectare.

Se cunoaşte că în România s-a editat, sub girul M.L.P.T.L., normativul p 135 / 1999 care
apreciază în procente uzura fizică (%) la un interval de 5 ani, in condiţii de exploatare în mediu
normal, agresiv sau foarte agresiv.

(a) Metoda comparaţiilor unitare, preţ barem

Metoda comparaţiilor foloseşte principiul recunoaşterii costurilor de reconstrucţie pentru

construcţii similare, ajustate de diferenţe fizice, de amplasament sau de condiţiilespecifice zonei
(zonarea seismica, oraşe mari, distanţă de transport). Se preiau costurile cunoscute pentru clădiri
similare şi se stabileşte un cost pe unitatea de măsură (mp) în sumă absolută. Aceste costuri
unitare variază în funcţie de dimensiunea clădirii, de înălţimea pe nivel, de volumul instalaţiilor
funcţionale, de calitatea finisajului interior.

În România sunt editate cataloage de evaluare rapidă pentru clădiri de tip civil,
administrativ, industrial şi pentru depozitare, care prezintă preţuri pe metru pătrat de suprafaţă
desfăşurată, construită la nivelul anului 1964.

Pentru actualizarea valorii de reconstrucţie, la data efectiva a evaluării, aceste cataloage

au instrucţiuni de folosire care actualizează preţurile până la nivelul anului 1990, după care se
folosesc indicii trimestriali, elaboraţi de I.N.C.E.R.C. şi avizaţi de M.L.P.T.L.

Indicii de actualizare nu sunt purtători de TVA până în luna mai 1993, iar ulterior acestei
date, aceştia conţin TVA şi vor trebui corectaţi. Aceste cataloage conţin preţurile unitare
structurare pe componente ale clădirii: structura, finisaj, instalaţii funcţionale electrice sanitare şi
încălzire cu ventilaţii, ceea ce îl ajută pe evaluator ca în comparaţiile ulterioare, sa se ajusteze un
cost cunoscut în funcţie de absenţa sau de prezenţa unora dintre elemente.

22
 Simplitatea metodei impune evaluatorului o verificare suplimentară comparativă cu
informaţiile actuale ale pieţei, ceea ce exclude riscul unor erori.

Un exemplu de evaluare prin metoda comparaţiilor unitare va fi prezentat pentru o clădire

de tip „Corp principal de fabricaţie conserve”. Datele se extrag din catalogul de reevaluare nr.
114, fişa nr. 6.

Datele se caracterizează prin:

 aria desfăşurată construită - Adc 1.200 mp

 înălţime medie 6,00 m
 suprafaţa pardoselii de mozaic 320 mp
 suprafaţa compartimentărilor 300 mp
 suprafaţa tâmplăriei metalice 200 mp
 suprafaţa placata cu faianţă 400 mp

Corp fabricaţie conserve de carne PIF 1982 ADC = 1.200 MP

23
 Coeficient de reactualizare (exclusiv TVA) la 30.09.2002:

8.481,432

Valoare de înlocuire la 30.09.2002:

8.481,432 x 1.158.700 lei = 9.827.435.300 lei

Valoarea de înlocuire pentru 1 mp este costul de 8.190.000 lei. La un curs de schimb

valutar de 33.200 lei / $, rezultă un preţ de 247 $ / mp.

Din analiza preţurilor de execuţie a lucrărilor de construcţii similare, pentru a construe o

hală de fabricaţie, exclusiv instalaţia sanitară, ce are ca pondere foarte mare ca instalaţie
tehnologică, se costată un minus de circa 45 $ / mp, iar cu instalaţia tehnologică inclusă un spor
de 139 $ / mp. Rezultă ca poate fi acceptat un preţ de reconstrucţie de 292 $ / mp.

Pentru întreaga clădire valoarea de reconstrucţie devine:

290,0 $ / mp x 1.200 mp x 33.200 lei / 1$ = 11.633.300.000 lei

Preluând informaţiile din Normativul P 135 / 1999 privind uzura fizică, se apreciazăca
pentru o exploatare in mediu normal şi pentru o întreţinere considerată bună, coeficientul pentru
uzura fizică este de 17%. Uzura fizica aferentă corpului de fabricaţie este de :

0,17 x 11.633.300.000 – 1.977.657.000 lei

În final valoarea rămasă actualizată pentru corpul de fabricaţie conserve din carene,este:

11.633.300.000 – 1.977.657.000 = 9.635.643.000 lei

(b) Metoda costurilor segregate

Metoda costurilor segregate este mai bună ca precizie faţă de metoda comparaţiei unitare,
deoarece se bazează pe costurile normate pentru componentele structurale considerate instalate.
Are marele avantaj al structurării costurilor, însumând elemente de construcţii şi instalaţii, pentru
care deprecierea este estimată în funcţie de durată de viaţă fizică a materialelor componente.
Astfel, costurile terasamentelor executate mecanizat se exprimă în smc. (sute metri cubi), cele
manuale în mc., betoanele din fundaţii, stâlpi, grinzi şi planşe, deasemenea, în mc.

Metoda costurilor segregate permite obţinerea unor valori cu o acurateţe şi o precizie mai
bună; de aceea în literatura tehnica de specialitate se consideră că se impune şi o analiză mai
laborioasă pentru stabilirea valorii de piaţă, utilizându-se şi tehnica deprecierii segregate.
24
 Aplicaţie cu metoda costurilor segregate

Se evaluează un depozit de produse finite, cu o deschidere, cu un nivel, cu platform de

descărcare, stâlpi prefabricaţi fixaţi în fundaţii pahar, cu grinzi precomprimate şi chesoanede
acoperiş, cu luminatoare, cu hidroizolaţii de tip necirculabilă. Închiderea halei este realizată din
blocuri de b.c.a. de 20 cm grosime, iar pardoseala este din beton şi este slab armată. Tâmplăria
este metalică, având ferestre metalice cu ochiuri fixe, iar uşile sunt pline.Hala de depozitare are
instalaţie de iluminat fluorescent şi instalaţie de sprinklere.

Suprafaţa construită este de 480 mp, iar rampa de încărcare – descărcare are suprafaţade
90 mp.

Depozit produse finite – costuri segregate

25
 Valoarea actualizată după 20 de ani de la punerea în funcţiune este de 3.471.8544.000lei,
ceea ce la cursul de schimb e 33.400 lei / 1 $, înseamnă 103.947 $, adică 216,55 $ / mp.

În continuare trebuie stabilită ponderea elementelor de construcţie în costul total,respectiv

în cheltuielile directe + cheltuielile indirecte.

Se va stabili apoi uzura fizică pentru elementele de construcţie şi de instalaţie în funcţie

de durata de viaţă a materialelor ce compun aceste elemente.

În tabelul de mai jos este prezentată această analiză, din care rezultă costurile de
înlocuire, uzurile şi valorile rămase actualizate.

Tabel cu ponderea şi starea tehnică de uzură a elementelor de construcţii şi instalaţii

26
 1.032.008.000 lei reprezintă însumarea valorilor 1 – 4 (din tabelul Depozit produse finite
– CosturiSegregate) multiplicată apoi cu raportul dintre totalul cheltuielilor directe + indirecte şi
cheltuielile directe.

1.032.008.000 = (235.858.700 + 335.112.4000 + 129.736.800 + 12.943.800 +

134.446.300) x3.156.231.100 / 2.554.185.800

Se poate observa ca evaluatorul a selectat şi cumulat elementele construcţiei pe baza

duratelor de viaţă lungă, medie şi scurtă, atribuind acestora coeficienţi de uzură fizică în funcţie
de aceste durate de viaţă. Procentele din uzura fizică mici sunt specifice elementelor construcţiei
care au înglobate materiale cu durata da viaţă fizică mare şi implicit procente de uzuri mari
pentru elementele clădirii care conţin materiale cu durate de viaţa scurtă.

Deprecierea cumulată, la data evaluării, se calculează prin însumarea valorii

de2.641.382.300 lei cu valoarea însumată din restul sumei de amortizat. Conform HG nr. 964
/1998, durata de viaţă economică este de 50 de ani deci 600 luni. (315.662.700 = 110.468.100*+
126.249.200*+ 78.905.400*).

27
 Valoarea rămasă actualizată, la data efectivă a evaluării, este de:

2.641.382.300 + 189.373.700 = 2.830.756.000

Metoda costurilor segregate permite obţinerea unor valori cu o acurateţe şi o precizie mai
bună; de aceea în literatura tehnica de specialitate se consideră că se impune şi o analiză mai
laborioasă pentru stabilirea valorii de piaţă, utilizându-se şi tehnica deprecierii segregate.

(c) Metoda devizelor

Această metodă este considerată cea mai precisă dintre toate metodele de evaluare
cunoscute, deoarece este susţinută de antemăsurători pentru lucrările efectiv realizate la o clădire,
are încadrări pe articole simple de deviz, pentru care, în indicatoarele republicane de deviz, sunt
stabilite consumuri specifice pentru materiale, manoperă şi utilaje pentru construcţii.

Cunoaşterea preţurilor, fără TVA, pentru materiale, chirii pentru utilaje şi pentru
manoperă o rară aferentă unui salariu mediu din ramura construcţiilor, determină costurile
directe şi, prin recapitulaţii, parte din costurile indirecte necesare execuţiei şi finalizării lucrărilor
pentru o construcţie. Metoda este laborioasă, persoanele care o aplică având nevoie de o
pregătire specială.

Prezentăm, în cele ce urmează, un model de deviz analitic pe categorii a lucrări:

28
 NOTĂ: Pentru persoanele fizice se înregistrează şi TVA, iar pentru persanele
juridiceînscrierea în balanţa mijloacelor fixe se efectuează fără TVA.

29
Concluzie

În această lucrarea de an am studiat mai detaileat tema Abordarea costurilor în

evaluarea proprietăților imobiliare. A fost o lucrare foarte captivanta și cu multa informație noua
și utilă. După ce am studiat mai profund tema dată am ajuns la concluzia ca fiecare abordare are
avantaje și dezavantaje. Deși toate cele trei abordări sunt aplicabile, totuși una sau mai multe
metode pot avea o semnificație mai mare într-un anumit caz. De exemplu, abordarea prin cost se
poate dovedi neadecvată în evaluarea proprietăților imobiliare cu construcții vechi care au o
depreciere ridicată, cauzată de deteriorarea fizică si de neadecvarea funcțională, care sunt dificil
de estimat.

Procesul de evaluare este o procedura complexa si sistematica urmata de evaluator

pentru a oferi un raspuns clientului asupra valorii. Scopul principal al procesului de evaluare este
prezentarea unei opinii imparțiale asupra valorii, prin care evaluatorul demonstrează că a luat în
considerare toți factorii care afectează in mod substanțial valoarea.

Evaluatorii estimează valoarea proprietăților imobiliare cu ajutorul unor metode și

proceduri specifice care reflectă cele trei abordari distincte de analiză a datelor - cost, comparația
vanzarilor si capitalizarea veniturilor. In toate estimările valorii imobiliare se utilizeaza una sau
mai multe metode, iar aplicarea lor depinde de tipul de proprietate, de scopul evaluarii si de
calitatea si cantitatea datelor disponibile pentru analiza.

Aceasta lucrare mi-a fost de folos și am acumulat noi cunoștințe care pe viitor sunt sigură
că le voi utiliza.

30
Bibliografie

 http://www.referateok.ro/referate/1516_1262851823.pdf
 http://ru.scribd.com/doc/55619660/72/Abordarea-costului-capitalului-din-prisma-
elementelor-de-activ
 http://ru.anrceti.md/files/u1/metod_calc_FL_LRAIC.pdf
 http://www.unnpr.ro/expertize/expertize%202012/Expertize%20Ploiesti
%202012/ExpertizaBuzau2012.pdf
 http://scritube.poeziile.com/economie/business/EVALUAREA-PROPRIETATILOR-
IMOBI14889.php
 http://books.google.md/books?
id=a5ODZ9GT4xkC&pg=PA13&lpg=PA13&dq=abordarea+costurilor+in+evaluare&so
urce=bl&ots=VySJAlXyQ6&sig=wQBBhUVhvVk6YyMJT12zmDyX_GE&hl=ru&sa=
X&ei=G3LUUIrqNYqn4ASV2oGwBw&sqi=2&ved=0CFIQ6AEwBQ#v=onepage&q=a
bordarea%20costurilor%20in%20evaluare&f=false
 http://www.scritube.com/economie/business/EVALUAREA-PROPRIETATILOR-
IMOBI14889.php
 http://ru.scribd.com/doc/51381318/Evaluarea-intreprinderii-Abordarea-bazata-pe-active
 http://www.fonduri-ue.ro/res/filepicker_users/cd25a597fd-
62/Documente_Suport/Studii/0_Studii_Instrumente_Structurale/Pag.3_ACB/11_Costuri_
ACB.pdf
 Legea RM cu privire la activitatea de evaluare nr 989-15 din 18.04.2002

31