IV 11 Dreptul Constructilor Si Urbansmului PDF

Universitatea din Craiova
Facultatea de Drept
Anul IV
Cuprins
Lect. univ. dr. Robert Bischin

Dreptul construcțiilor și urbanism......................................................................................................................2
Craiova
2015
I. Informaţii generale
Date de contact ale titularului de curs Date de identificare curs şi contact tutori
Nume Robert Bischin Numele cursului: Dreptul construcţiilor şi urbanism

Birou: Calea Bucuresti nr.107D,C4.11, Craiova, Dolj, Codul cursului:D16DRFRL873
Facultatea de Drept An, semestru: An IV, Sem. II
Universitatea din Craiova Tipul cursului: Obligatoriu
Telefon: 0351-177.100 Pagina web a cursului:
Fax: 0351-177.100 http://drept.ucv.ro/licenta/cursuri-online.html
E-mail: bisrobert19@yahoo.com Tutore: Adrian Barbu Ilie
Consultaţii: Luni 12-14 E-mail tutore: adi_ilie@yahoo.com
Consultaţii: Marţi 12-14
Introducere
Cursul de „Dreptul construcțiilor și urbanism” se predă în semestrul II, anul IV, la Specializarea
Drept, și are ca scop cunoașterea aspectelor specifice dreptului construcțiilor și urbanism.
Obiective
Să prezinte importanţa cunoaşterii noţiunilor acestei discipline
Să familiarizeze studenţii cu terminologia şi limbajul de specialitate, cu utilizarea corectă a
TI
acestora
Să prezinte şi să explice aspecte esenţiale ale dreptului construcțiilor și urbanism
Cursul este structurat pe 6 module în care se regăsesc cunoştinţe necesare înţelegerii noţiunilor
specifice. Cursul se desfăşoară prin tratarea noţiunilor care stau la baza dreptului construcțiilor și
urbanismului.
Formatul şi tipul activităţilor implicate de curs

Parcurgerea acestora va presupune atât întâlniri faţă în faţă cu studenții, cât şi studiu individual.
Întâlnirile reprezintă un sprijin direct acordat din partea profesorului – studentului. În ceea ce
priveşte activitatea individuală, aceasta se va concretiza în parcurgerea materialelor obligatorii
şi în rezolvarea sarcinilor şi exerciţiilor obligatorii. Studenţii au libertatea de a-şi gestiona
singuri timpul pentru parcurgerea temelor stabilite astfel încât acesta să fie suficient pentru
însuşirea şi sedimentarea cunoştinţelor dobândite.
II. Suport curs
Modulul I.
Izvoarele dreptului urbanismului
Unitatea de învăţare:
1. Constituţia.
2. Legea
3. Actele guvernamentale
4. Actele autorităţilor publice locale
5. Alte izvoare ale dreptului urbanismului
Timp alocat: 2 h
Bibliografie:
1. Oliviu Puie, Reglementari juridice in materia amenajarii teritoriului si a urbanismului. legislatie.
doctrina. jurisprudenta, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2008
2. Mircea Duţu, Dreptul urbanismului. Editia a IV-a, Universul Juridic, Bucureşti, 2009
3. Cristina Alpopi, Elemente de urbanism. Editia a I-a, Ed. Universitară, Bucureşti, 2008
4. Daniel Paul Mircescu, Autorizarea executarii lucrarilor de constructii. Urbanismul - legea nr 350 /
2001. Practica judiciara 2010, Ed. Morosan-Nicoară, 2010
Izvoarele dreptului urbanismului nu sunt fundamental diferite de cele ale altor ramuri de drept. Din punct de
vedere metodologic vom aborda ca atare categoriile actelor normative în raport cu forţa şi semnificaţia lor
juridică.
Constituţia. Legea fundamentală din 8 decembrie 1991 nu abordează în mod expres problemele
urbanismului, lăsând legilor ordinare această sarcină. Totuşi, prevederile privitoare la organizarea
administrativă, domeniul public şi restricţiile impuse dreptului de proprietate au implicaţii în această materie.
Astfel, art. 3, privind "Teritoriul", stabileşte, între altele, că acesta este inalienabil organizat sub aspect
administrativ, în comune, oraşe şi judeţe şi că, în condiţiile legii, unele oraşe sunt declarate municipii.
Totodată, prin art. 14 drept capitală a României este stabilit Municipiul Bucureşti.
Dreptul de a-si sabili domiciliul sau reşedinţa in orice localitate din ţară este garantat(art. 25 alin. 2)
Referitor la limitările dreptului de proprietate, art. 44 din Constituţie consacră o serie de reguli cu aplicare în
domeniul dreptului urbanismului. Astfel:
- nimeni nu poate fi expropriat decât după o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi
prealabilă despăgubire (art. 44(3));
- pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu
obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi
pentru alte daune imputabile statului (art. 44(5))
- dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei
vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului
(art. 44(7)).
Restrângerea exerciţiului acestor drepturi şi libertăţi trebuie să fie proporţională cu situaţia care a determinat-
o şi nu poate atinge existenţa dreptului sau a libertăţii fundamentale în cauză.
În privinţa celei de-a treia categorii de dispoziţii constituţionale cu incidenţe în materie, acestea sunt cuprinse
în art. 136 din legea fundamentală, care, printre altele, stabilesc bunurile care fac obiectul exclusiv al
proprietăţii publice (bogăţiile de orice natură ale subsolului, căile de comunicaţie, spaţiul aerian etc.),
caracterul lor inalienabil şi modul de administrare, concesionare ori închiriere.
Legea este des întâlnită ca izvor al dreptului urbanismului, chiar dacă sunt rare cazurile în care legiuitorul
stabileşte el însuşi reguli de fond. De obicei, acesta se mărgineşte la a abilita autorităţile învestite cu putere
de a emite reglementări juridice să edicteze aceste reguli, precizând, eventual, principiile procedurilor de
urmat. Adoptarea Legii nr. 350 din 6 iulie 2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismului a însemnat
un progres notabil în dezvoltarea reglementărilor în domeniu, prin:
-instituirea unei legi cadru în materie, care stabileşte cadrul juridic general al activităţii de urbanism, în
strânsă legătură cu cel al amenajării teritoriului,
-delimitarea domeniului de activitate,
-prevederea atribuţiilor administraţiei publice,
- precizarea regimului certificatului de urbanism,
-structurii instituţionale,
-configurarea regimului documentaţiilor de urbanism.
Unele legi reglementează direct aspecte care interesează afectarea şi amenajarea spaţiului urban, precum:
 Legea nr. 18/1991 (cu modificarile ulterioare) a fondului funciar,
 Legea nr. 50/1991 (cu modificarile ulterioare) privind autorizarea executării construcţiilor şi unele
măsuri pentru realizarea construcţiilor,
 Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică,
 Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii,
 Legea nr. 171/1997 privind aprobarea Planului de amenajare naţional - Secţiunea a II-a – Apa,
 Legea nr. 5/2000 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului naţional - Secţiunea a III-a
– Zone protejate,
 Legea nr. 350/2001 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului naţional - Secţiunea a IV-
a – reţeaua de localităţi,
 Legea nr. 575/2001 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului naţional - Secţiunea a V-a
– zone de risc natural,
 Legea nr. 363/2006 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului naţional - Secţiunea I –
reţelele de transport,
 Legea nr. 184/2001 privind organizarea şi exercitarea profesie de arhitect,
 Legea nr. 315/2004 privind dezvoltarea regională în Romania,
 Legea nr. 24/2007 privind reglementarea şi administrarea spaţiilor verzi din zonele urbane.
Codul civil român cuprinde o serie de norme cu privire la domeniul public care interesează dreptul
urbanismului. Astfel, unele bunuri ale domeniului public sunt enumerate în art. 476 Codul civil, chiar dacă
formulările sunt oarecum învechite, iar regimul general al servituţilor (art. 576-589) se aplică şi în materia
urbanismului, cu unele particularizări.
Actele guvernamentale. Conform art. 108 din Constituţie, Guvernul adoptă hotărâri (pentru organizarea
executării legii), ordonanţe (emise în temeiul unei legi speciale de abilitare, în limitele şi în condiţiile
prevăzute de acestea) şi ordonanţele de urgenţă . Dintre hotărârile guvernamentale care constituie izvor al
dreptului urbanismului menţionăm, în primul rând, pe cele referitoare la organizarea şi funcţionarea
ministerului de resort ori a altor structuri cu competenţe în materie (ca, de exemplu, Hotărârea Guvernului
nr. 361/2007 privind organizarea şi funcţionarea Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Locuinţelor).
Un loc aparte îl ocupă, în acest context, Regulamentul general de urbanism aprobat prin Hotărârea
Guvernului nr. 525/1996, modificată şi completată prin Hotărârea Guvernului nr. 789/1997.
În măsura în care reglementează aspecte ale amenajării oraşelor şi ordonanţele guvernamentale au calitatea
de izvor al dreptului urbanismului, numărul lor menţinându-se, până în prezent, relativ restrâns. Este vorba,
de exemplu de ordonanţa nr. 63/2001 privind înfiinţarea Inspectoratului de Stat în Construcţii (aprobată, cu
modificări, prin Legea nr. 707/2001) sau cel al Ordonanţei de urgenţă nr.59 din 20 iunie 2007 privind
instituirea programului naţional de înbunătăţire a calităţii mediului prin realizarea de spaţii verzi în
localităţi.
Alături de aceste acte guvernamentale o contribuţie importantă o au ordinele şi instrucţiunile ministerelor, ca,
de exemplu:
 Ordinul ministrului lucrărilor publice, transporturilor şi locuinţei nr. 6 din 7 ianuarie 2003 privind
masuri pentru respectarea disciplinei în domeniul urbanismului şi a amenajarii teritoriului în scopul
asigurării fluidizării traficului şi a siguranţei circulaţiei pe drumurile publice de interes naţional şi judetean.
 Ordinul nr. 1430/26 august 2005 privind normele metodologice de aplicare a procedurii de
autorizare şi conţinutul documentaţiilor prevăzute de Legea nr. 50/1991.
 Ordinul MLPAT nr. 63/1998 privind obligaţia afişării la loc vizibil a panoului de identificare a
investiţiei ş.a.
Actele autorităţilor publice locale. În sfârşit, hotărârile cu caracter normativ ale consiliilor judeţene şi
locale, emise în exercitarea atribuţiilor de aprobare a orientărilor generale şi respectiv a documentaţiilor de
amenajare a teritoriului şi de urbanism conferite de art.36 alin. 3 lit. C din Legea nr. 215/2001 a
administraţiei publice locale, constituie izvoare ale dreptului urbanismului. Aşa, de pildă, prin asemenea
acte normative se aprobă planul urbanistic general şi zonal şi regulamentele aferente.
Alte izvoare ale dreptului urbanismului

În exercitarea atribuţiilor conferite de lege, unele organisme profesionale emit reglementări care interesează
materia urbanismului, cazul hotărârilor adoptate de Consiliul superior al Registrului Urbanistilor din
România prin care s-au aprobat: Regulamentul privind dobândirea dreptului de semnătură pentru
documentaţiile de amenajare a teritoriului şi urbanism şi Regulamentul referitor la organizarea şi
funcţionarea Registrului Urbaniştilor din România(Hot. nr. 26/26.09.2006).
Izvoarele „reglementare” propriu-zise de drept al urbanismului, prezintă unele particularităţi. Acestora le
revine sarcina de a stabili marea majoritate a regulilor de fond în materie. De cele mai multe ori, textului
reglementării îi este asociat un document grafic (o hartă de detaliu) care precizează câmpul de aplicare al
prevederilor edictate, în teren. Relativ rar, regulile de fond sunt edictate la nivel naţional, precum cele
cuprinse în regulamentul general de urbanism, elaborat de către ministerul de resort, pe baza principiilor
generale ale activităţii de urbanism şi amenajare a teritoriului stabilite prin lege şi aprobat de guvern (HG
525/1996).
Jurisprudenţa administrativă şi, în mod accesoriu, cea civilă şi penală este puţin abundentă şi practic
nesemnificativă în dreptul urbanismului din România. Ea se reduce mai ales la domeniul autorizaţiilor de
construire.
Evaluarea cunoştinţelor
1)Care este principalul izvor de drept în dreptul urbanismului?
a)ordinul ministrului
b)hotărârea de guvern
c)constituţia
2)Care este legea care guvernează autorizaţia de construire
a)legea 50/1991
b)legea 50/2001
c)legea 51/1991
Modulul II.
Principiile dreptului urbanismului
1. Principii.
2. Instituţiile urbanismului
Timp alocat: 2 h
Bibliografie:
Legea-cadru în materie (350/2001) precizează că activitatea de urbanism „trebuie să se desfăşoare cu

respectarea autonomiei locale, pe baza principiului parteneriatului, transparenţei, descentralizării serviciilor
publice, participării populaţiei în procesul de luare a deciziilor, precum si al dezvoltării durabile, conform
cărora deciziile generaţiei prezente trebuie să asigure dezvoltarea, fără a compromite dreptul generaţiilor
viitoare la existenţă şi dezvoltare proprie” (art. 5 Leg. 350/2001).
1. Principiul-obiectiv al dezvoltării durabile;
2. Principiile autonomiei locale, parteneriatului şi descentralizării serviciilor publice;
3. Principiul realizării echilibrului între cerinţele urbane şi protecţiei drepturilor personale;
4. Principiul echilibrului între cerinţele urbane şi protecţiei mediului;
5. Participarea populaţiei la luarea deciziilor în materie de urbanism;
Principiul-obiectiv al dezvoltării durabile

În accepţia legii-cadru privind urbanismul, dezvoltarea durabilă reprezintă „satisfacerea necesităţilor
prezentului, fără a se compromite dreptul generaţiilor viitoare la existenţă şi dezvoltare”. Teritoriul
României „constituie spaţiul necesar procesului de dezvoltare durabilă” (art. 1), iar activităţile principale de
urbanism „constau în transpunerea la nivelul întregului teritoriu naţional a strategiilor, politicilor şi
programelor de dezvoltare durabilă în profil spaţial, precum şi urmărirea aplicării acestora în conformitate
cu documentaţiile de specialitate legal aprobate.” (art.14 alin.1 ). Politicile de dezvoltare durabilă în profilul
spaţial se se fundamentează pe conceptul strategic de dezvoltare spaţială a României a carui implementare se
va baza pe:
a) un sistem de indicatori pentru fundamentarea procesului de luare a deciziilor;
b) o metodologie de prioritizare a proiectelor.( art.14 alin.3)
Un element al acestui principiu în plan urbanistic îl reprezintă dezvoltare spaţială echilibrată şi o gestionare
durabilă spaţială a teritoriului.
Principiile autonomiei locale, parteneriatului şi descentralizării serviciilor publice

Preluând principiile constituţionale de bază ale administraţiei publice din unităţile administrativ-
teritoriale(art. 120 alin.1 din Constituţia României) legislaţia urbanismului le particularizează mai ales prin
adăugarea principiului parteneriatului.
Acesta din urmă presupune concentrarea tuturor actorilor participanţi la efectuare actului de
urbanism - servicii publice descentralizate, aleşi locali şi judeţeni, propietarii de terenurii, constructori - în
vederea realizării exigenţelor legale în materie.
Principiul realizării echilibrului între cerinţele urbane şi protecţiei drepturilor personale

Prin diversele finalităţi pe care le urmăresc, reglementările de urbanism impun în numele şi pentru
promovarea interesului general o serie de restricţii şi chiar constrângeri drepturilor particularilor şi
intereselor private.
Legea 350/2001 califică urbanismul ca o activitate complexă, de interes general şi stipulează că gestionarea
spaţială a teritoriului se desfăsoară în interesul colectivităţilor care îl folosesc, iar potrivit art. 44 alin 7 din
Constituţia României dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor care, potrivit legii, revin
proprietarului, printre care se numără şi regulile de urbanism. Pe calea exproprierii, a dreptului de
preempţiune ori a cerinţelor de urbanism se aduc evidente limitări atributelor drepturilor de proprietate sau
intereselor particulare. Dreptului urbanismului îi revine astfel rolul de a concilia interesul general cu
interesele particulare ale proprietarilor terenului şi ale constructorilor, de a armoniza preocupările pe termen
scurt cu necesităţile pe termen lung
Principiul echilibrului între cerinţele urbane şi protecţiei mediului

Exprimă cerinţa realizării unui chilibru optim între imperativul amenajării raţionale a teritoriului (inclusiv a
celui urban) şi exigenţele protecţiei mediului. Principiul este consacrat expres de Ordonţa de urgenţă nr.
195/2005 privind protecţia mediului (art. 4 lit.c) ca „modalitatea de implementare a principiilor şi
elementelor strategice” sub forma exigenţei de „corelarea planificării de amenajare a teritoriului şi urbanism
cu cea de mediu”. Este vorba de realizarea unui echilibru „pro-mediu” prin luarea în consideraţie a tuturor
intereselor concrete cu ocazia afectării spaţiului urban.
Participarea populaţiei la luarea deciziilor în materie de urbanism

Activitatea de urbanism trebuie să se desfăşoare, printre altele, pe baza „principiului participării populaţiei în
procesul de luarea a deciziilor” (art. 5 din Leg. nr. 350/2001). El este exprimat procedural prin ansamblul de
reguli componente regimului juridic al participării populaţiei la activităţile de amenajare a teritoriului şi de
urbanism. Potrivit art. 57 din Legea nr. 350/2001, Participarea populaţiei la activitatea de amenajare a
teritoriului si de urbanism se realizează prin:
a) informarea populaţiei, cel puţin prin afisare la primărie si anunţ public în presă a conţinutului
documentaţiilor de urbanism care urmează a fi supuse aprobării, precum si a documentaţiilor aprobate;
b) consultarea populaţiei, anterior aprobării documentaţiilor de urbanism si amenajare a teritoriului prin
publicarea procedurii de desfăşurare a sa şi realizarea anchetei publice;
c) alte forme de participare prevăzute de lege.
CetăTenii pot participa la activitatea de amenajare a teritoriului si de urbanism, individual sau prin asociere,
în condiţiile legii.
În cele mai multe cazuri consultarea şi implicarea publicului rămân convenţionale, fie prin prezentarea
nesemnificativă a reprezentanţilor societăţi civile vizate la dezbaterile publice, fie prin neluarea în seamă, în
mod corespunzător a observaţiilor acestora de către autorităţile publice ori amândouă laolaltă.
Funcţia drepţului urbanismului

Şi funcţia(-ţiile) îndeplinite în vederea atingerii scopurilor specifice reprezintă un criteriu, cu pondere
diferită, în prefigurarea dimensiunilor unei ramuri de drept. Acest lucru este valabil şi în privinţa dreptului
urbanismului.
Astfel, se consideră că acesta are ca funcţie generală determinarea şi încadrarea posibilităţilor de utilizare a
solului edictând reguli juridice, fiind în prezenţa unei "poliţii administrative" (P. Soler-Conteaux).
În acest context primordială rămâne stabilirea naturii regulilor de urbanism pe calea diferenţierii sale de
celelalte reguli de poliţie de urbanism şi sublinierea conţinutului şi finalităţii specifice.
Referitor la conţinut, acesta reprezintă regulile generale şi servituţile de utilizare a solului. În privinţa celui
de-al doilea criteriu, finalitatea dreptului urbanismului este dificil de desprins şi identificat datorită
diversităţii şi complexităţii sale. Legea română tace în legătură cu această problemă. Codul francez al
urbanismului enumeră (în arţ. 10): amenajarea cadrului de viaţă, asigurarea, fără discriminare, populaţiilor
existente şi celor viitoare a condiţiilor de habitat, de ocupare şi a resurselor sale, gestionarea solului în mod
economicos, asigurarea protecţiei mediilor naturale şi peisajelor, precum şi securitatea şi salubritatea publică
şi de a promova echilibrul între populaţiile rezidente în zonele urbane şi zonele rurale.
Rezultă deci că legalitatea regulii de utilizare a solului din punctul de vedere al poliţiei de urbanism este
subordonată condiţiei ca aceasta să urmărească un scop de urbanism.
Definiţie
Conceput iniţial ca un drept al solului urban, domeniul al dreptului imobiliar, el tinde să devină un drept al
activităţilor desfăşurate în legătură cu acesta. Zonarea a condus la trecerea de la o poliţie a afectării solului, la
una a activităţilor exercitate pe acest spaţiu.
Dreptul urbanismului se analizează, în acelaşi context, ca un element al dreptului economic atunci când
acordă prioritate parcelei ca bun, bogăţie, ca resursă economică. Evoluţiile din ultimii ani merg chiar mai
departe, exprimând dorinţa de a se trece de la un urbanism imobiliar, la o adevărată politică a vieţii în
aglomeraţii, din ce în ce mai populate.
Dreptul urbanismului poate deveni, într-o asemenea perspectivă, un drept global, unul al concentrării
oamenilor pe un spaţiu determinat, cu întregul său cortegiu de ramificaţii: securitate, igienă, sănătate, loisir,
educaţie, mediu etc.
În urma unor atare consideraţii, apreciem că dreptul urbanismului constituie acea ramură a sistemului juridic
care cuprinde ansamblul reglementărilor juridice privind afectarea şi amenajarea spaţiului urban, în
conformitate cu cerinţele de organizare şi dezvoltare durabilă a localităţii, comunităţilor locale şi naţională.
Legea nr. 350/2001, reglementarea-cadru în materie se referă în chiar titlul său deopotriva la „amenajarea
teritoriului şi la urbanism” şi le tratează în cuprinsului acluiasi act normativ, totuşi, în mod concret face
distincţia între cele două activităţi, între principiile care le guvernează, tehnicile şi instrumentele juridice de
realizare.
Astfel putem defini dreptul urbanismului ca fiind: ansamblul regulilor, procedurilor, tehnicilor şi
instituţiilor juridice care contribuie la reglementarea, amenajarea şi controlul terenurilor şi spaţiului
localităţilor, conform exigenţelor de interes general exprimate în condiţiile legii.
Instituţiile urbanismului
Administraţia publică centrală responsabilă cu problemele urbanismului
Activitatea de amenajare a teritoriului şi de urbanism la nivel naţional este coordonată de Guvern,
care stabileşte, în raport cu conţinutul Programului de guvernare, programe prioritare, linii directoare şi
politici sectoriale.( art. 17 din Leg. nr. 350/2001)
Prin H.G. nr. 361/2007 privind organizarea şi functionarea Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor
Publice, Transporturilor şi Locuinţei, domeniul urbanismului şi amenajării teritoriului a intrat în sfera de
activitate a acestei instituţii de specialitate a administraţiei publice centrale având următoarele atribuţii:
a) elaborarea conceptului strategic de dezvoltare spaţială a României;
b) elaborarea Planului de amenajare a teritoriului naţional;
c) elaborarea Planului de amenajare a teritoriului regional, care fundamentează planurile de dezvoltare
regională;
d) elaborarea Regulamentului general de urbanism;
e) avizarea proiectelor de acte normative referitoare la activitatea de amenajare a teritoriului şi de urbanism;
f) colaborarea cu ministerele, precum şi cu celelalte organe ale administraţiei publice centrale, pentru
fundamentarea, din punct de vedere al amenajării teritoriului şi al urbanismului, a programelor strategice
sectoriale;
g) colaborarea cu consiliile pentru dezvoltare regională, cu consiliile judeţene şi consiliile locale, precum şi
urmărirea modului în care se aplică programele guvernamentale şi liniile directoare în domeniul amenajării
teritoriului şi al urbanismului la nivel regional, judeţean şi local;
h) avizarea documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism, potrivit competenţelor stabilite prin
prezenta lege.( art. 18 din Leg. nr. 350/2001)
Iar în vederea asigurării coerenţei măsurilor de dezvoltare regională în ansamblul dezvoltării teritoriului
naţional, Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei:
a) va desemna un reprezentant în Consiliul Naţional pentru Dezvoltare Regională;
b) va desemna câte un reprezentant fără drept de vot, care va face parte din consiliile pentru dezvoltare
regională;
c) va delega din cadrul structurilor proprii, pentru agenţiile de dezvoltare regională, cel puţin un specialist în
amenajarea teritoriului si urbanism.( art. 18 alin. 2 din Leg. nr. 350/2001)
Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei poate solicita autorităţilor
administraţiei publice locale să elaboreze sau să modifice o documentaţie de urbanism sau de amenajare a
teritoriului, în vederea aprofundării, detalierii sau aplicării unor prevederi cuprinse în programele strategice
sectoriale ale Guvernului, precum şi pentru respectarea intereselor generale ale statului. .( art. 20 alin. 2 din
Leg. nr. 350/2001)
Atribuţiile administraţiei publice judeţene

Consiliul judeţean îndeplineşte următoarele atribuţii: stabileşte, pe baza avizului consiliilor locale ale
unităţilor administrativ-teritoriale implicate, proiectele de organizare şi amenajare a teritoriului judeţului,
precum şi de dezvoltare urbanistică generală a acestuia şi a unităţilor administrativ-teritoriale componente;
urmăreşte modul de realizare a acestora, în cooperare cu autorităţile administraţiei publice locale comunale,
orăşeneşti sau municipale implicate.
Consiliul judeţean stabileste orientările generale privind amenajarea teritoriului si organizarea si dezvoltarea
urbanistică a localităţilor, pe baza planurilor de amenajare a teritoriului si de urbanism. În acest scop
coordonează activitatea consiliilor locale si le acordă asistenţă tehnică de specialitate.
Consiliul judeţean asigură preluarea prevederilor cuprinse în planurile de amenajare a teritoriului naţional,
regional si zonal în cadrul documentaţiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism pentru teritoriile
administrative ale localităţilor din judeţ, asigură elaborarea Planului de amenajare a teritoriului judeţean, a
planurilor zonale de amenajare a teritoriului care sunt de interes judeţean si le aprobă conform prevederilor
legii
Atribuţiile administraţiei publice locale

Consiliul local coordonează si răspunde de întreaga activitate de urbanism desfăsurată pe teritoriul unităţii
administrativ-teritoriale si asigură respectarea prevederilor cuprinse în documentaţiile de amenajare a
teritoriului si de urbanism aprobate, pentru realizarea programului de dezvoltare urbanistică a localităţilor
componente ale comunei sau orasului.(art.25 din Legea nr.350/2001)
Consiliul local cooperează cu consiliul judeţean si este sprijinit de acesta în activitatea de amenajare a
teritoriului si de urbanism.(art.25 alin.2 din Legea nr.350/2001)
Consiliul local cooperează în procesul de întocmire a programului de dezvoltare urbanistică a localităţilor si
cu instituţii, agenţi economici, organisme si organizaţii neguvernamentale de interes naţional, judeţean sau
local.( art.26 din Legea nr.350/2001)
În îndeplinirea atribuţiilor sale în domeniul amenajării teritoriului si al urbanismului consiliul local utilizează
informaţii din toate domeniile de activitate economico-socială.( art.27 din Legea nr.350/2001)
Serviciile publice descentralizate ale ministerelor si ale celorlalte organe centrale, agenţii economici,
organismele si organizaţiile neguvernamentale care îsi desfăsoară activitatea la nivel local au obligaţia să
furnizeze cu titlu gratuit informaţiile necesare în vederea desfăsurării activităţii de amenajare a teritoriului si
de urbanism la nivel local(art.27 alin.2 din Legea nr.350/2001)
1. Test autoevaluare
Definiţi dreptul urbanismului
2. Întrebări grilă
1)Potrivit art. 57 din Legea nr. 350/2001, participarea populaţiei la activitatea de amenajare a teritoriului si
de urbanism se realizează prin:
a) informarea populaţiei, cel puţin prin afisare la primărie si anunţ public în presă a conţinutului
documentaţiilor de urbanism care urmează a fi supuse aprobării, precum si a documentaţiilor aprobate;
b) consultarea populaţiei, anterior aprobării documentaţiilor de urbanism si amenajare a teritoriului prin
publicarea procedurii de desfăşurare a sa şi realizarea anchetei publice;
c) alte forme de participare prevăzute de lege.
2)Consiliul judeţean asigură preluarea prevederilor cuprinse în:

a) planurile de amenajare a teritoriului naţional, regional si zonal în cadrul documentaţiilor de amenajare a
teritoriului si de urbanism pentru teritoriile administrative ale localităţilor din judeţ
b) procesul de întocmire a programului de dezvoltare urbanistică a localităţilor.
c) În îndeplinirea atribuţiilor sale în domeniul amenajării teritoriului

3) Politicile de dezvoltare durabilă în profilul spaţial se se fundamentează pe conceptul strategic de
dezvoltare spaţială a României a carui implementare se va baza pe:
a) un sistem de indicatori pentru fundamentarea procesului de luare a deciziilor
b) alte forme de participare prevăzute de lege
c) procesul de întocmire a programului de dezvoltare urbanistică a localităţilor
Modulul III.
Documentaţiile de urbanism
1. Elaborarea documentelor de urbanism
2. Avizarea documentaţiilor de urbanism
3. Consultarea populaţiei
4. Aprobarea documentaţiilor de urbanism
5. Modificarea documentaţiilor de urbanism
6. Planul urbanistic general
7. Planul urbanistic zonal
8. Planul urbanistic de detaliu
9. Regulamentele de urbanism
Timp alocat: 2 h
Bibliografie:
4. Daniel Paul Mircescu, Autorizarea executarii lucrarilor de constructii. Urbanismul - legea nr 350
/ 2001. Practica judiciara 2010, Ed. Morosan-Nicoară, 2010
Majoritatea regulilor de urbanism se află exprimate în documente de urbanism, acte de planificare urbană
care conferă regulii o formulare spaţială, adică o diferenţiere în funcţie de zona căreia urmează să-i fixeze
afectaţiile. Sub raport formal, această dimensiune de modulare spaţială a regulii se traduce prin aceea că, în
documentele de urbanism, alături de reglementările prezentate sub forma obişnuită a reglementărilor
administrative, se află documentele grafice, care delimitează spaţiile cărora li se vrea să li se diferenţieze
regimul. Pe fond, preciziunile pe care le dau documentele grafice sunt necesare adesea pentru regulile
stabilite prin documentele de urbanism. Absenţa unei reprezentări grafice poate paraliza aplicarea acestor
reguli, după cum şi imprecizia acestora poate avea acelaşi efect. În schimb, documentele grafice nu pot crea
ele însele reguli, neputând decât să delimiteze din punct de vedere geografic impactul normelor determinate
prin reglementările conţinute de documentele de urbanism.
În sfârşit, dimpotrivă, iregularităţile şi lacunele grosiere ale documentelor grafice ale unui plan pot afecta
ilegalitatea sa.
În înţelesul reglementărilor din ţara noastră, documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism sunt
planurile de amenajare a teritoriului, planurile de urbanism şi regulamentele de urbanism.
Regulamentele de urbanism detaliază şi explicitează planurile de urbanism aprobate şi cuprind condiţiile ce
trebuie respectate pentru aplicarea acestora.
3. Elaborarea documentelor de urbanism

Documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism se fundamentează pe studii şi cercetări. Ele
exprimă scopurile, mijloacele şi etapizarea acţiunilor de amenajare a teritoriului şi urbanism şi oferă soluţii
pentru o dezvoltare echilibrată şi pentru prevenirea şi eliminarea disfuncţionalităţilor.
În raport cu amploarea şi conţinutul lor, elaborarea documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism
incumbă diferenţiat autorităţilor administraţiei publice centrale sau locale. O atare „diagramă” a repartiţiei
componentelor de elaborare se prezintă astfel:
a) pentru planul de amenajare a teritoriului naţional – administraţia publică centrală – şi se adoptă prin lege.
Prevederile Planului sunt obligatorii, se aplică în amenajarea teritoriului judeţelor, municipiilor, oraşelor sau
comunelor, după caz. În cazul căilor de comunicaţie, delimitarea terenurilor, a cubarelor şi a
amplasamentelor necesare se stabileşte prin documentaţii de urbanism şi/sau de amenajare a teritoriului;
b) pentru planurile zonale de amenajare a teritoriului – administraţia publică centrală sau comisiile locale
interesate;
c) pentru planurile de amenajare a teritoriilor interorăşeneşti sau intercomunale – consiliile locale interesate
în cooperare;
d) pentru planurile de amenajare a teritoriului şi de urbanism ale localităţilor şi pentru regulamentele de
urbanism – consiliile orăşeneşti şi comunale.
Punerea de acord a documentaţiilor se urmăreşte de către autorităţile administraţiei publice locale astfel:
prevederile planurilor aprobate pentru un teritoriu se preiau şi se detaliază în documentaţiile ce se elaborează
pentru părţi componente ale teritoriului respectiv; în planurile de amenajare a teritoriului şi de urbanism şi se
introduc prevederile principale ale documentaţiilor aprobate pentru părţi componente ale acelui teritoriu.
4. Avizarea documentaţiilor de urbanism

Avizele necesare aprobării documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism se emit, potrivit legii,
de organele administraţiei publice centrale, sau de autorităţile administraţiei publice locale. După întocmirea
lor de entităţile autorizate acestea sunt depuse la autorităţile competente în vederea avizării, care trebuie să se
pronunţe într-un termen dat. Avizul necomunicat în termenul stabilit (cel mult 30 zile) se consideră favorabil.
Recomandările însoţite şi condiţiile de avize se introduc în documentaţiile elaborate, înainte de a fi supuse
aprobării.
În caz de divergenţă, dacă problemele în discuţie:
-sunt de natură tehnică, autorităţile administraţiei publice locale îndrituite să aprobe acea documentaţie se
adresează organelor administraţiei publice în al cărui domeniu tehnic de specialitate se încadrează
problemele care fac obiectul divergenţelor, pentru arbitraj;
-sunt de natură juridică, autorităţile locale în drept sesizează şi înaintează cazul instanţei de contencios
administrativ care va decide.
3. Consultarea populaţiei
Principiul consultării populaţiei asupra unor măsuri şi documente publice este astăzi larg aplicabil şi în
măsură de urbanism, datorită importanţei problemelor acestui domeniu.
Astfel, consultarea populaţiei este obligatorie înaintea aprobării tuturor categoriilor de planuri de amenajare a
teritoriului, de urbanism, cu excepţia Planului de amenajare a teritoriului naţional. Acest act se realizează în
principal, pe calea acţiunilor de informare a populaţiei, anchetei publice şi întocmirii, pe această bază, a unui
referat în care se sintetizează rezultatele acestor operaţiuni.
4. Aprobarea documentaţiilor de urbanism

Aprobarea documentaţiilor de urbanism, conform competenţelor legale, se face potrivit unor proceduri
speciale. Planurile de amenajare a teritoriului aprobate cuprind orientări generale pentru întocmirea altor
documentaţii de amenajare a teritoriului sau de urbanism, cât şi pentru gestionarea teritoriului şi localităţilor
la care se referă. Planurile şi regulamentele de urbanism aprobate sunt obligatorii.
5. Modificarea documentaţiilor de urbanism

Documentaţiile de urbanism sunt reexaminate periodic şi modificate pentru a fi adaptate noilor condiţii
economice, sociale şi tehnice. Astfel, planurile de amenajare a teritoriului şi de urbanism se modifică, fără a
schimba concepţia lor generală, pentru a cuprinde prevederile principale ale documentaţiilor aprobate pentru
părţi componente ale acelui teritoriu. Documentaţiile de urbanism astfel modificate se consideră
documentaţii noi şi se supun aprobării potrivit legii.
În prezent, ca documentaţii propriu-zise de urbanism există: planul urbanistic general, planul urbanistic zonal
şi planul urbanistic de detaliu. La rândul lor, reglementările de urbanism sunt: regulamentul general de
urbanism şi Regulamentul local de urbanism (Regulamentul aferent Planului urbanistic general şi
Regulamentul aferent Planului urbanistic zonal).
6. Planul urbanistic general

Planul urbanistic general are caracter director si de reglementare operaţională. Fiecare localitate trebuie să
întocmească Planul urbanistic general, să îl actualizeze la 5-10 ani si să îl aprobe, acesta constituind baza
legală pentru realizarea programelor si acţiunilor de dezvoltare.
Este documentaţia care stabileşte obiectivele, acţiunile şi măsurile de dezvoltare pentru o localitate existentă
sau viitoare pe o perioadă determinată, pe baza analizei multicriteriale a situaţiei existente, acesta orientează
aplicarea unor politici în scopul amenajării teritoriului localităţii. Acestei documentaţii i se asociază
regulamentul de urbanism al localităţii respective. Planurile generale se elaborează de regulă împreună cu
planul de amenajare a teritoriului administrativ al localităţii şi se corelează cu prevederile acestuia.
Planul urbanistic general constituie documentaţiile pe baza cărora se eliberează certificatele de urbanism şi
autorizările de construire în teritoriul localităţii respective.
Conţinutul Planului urbanistic general
(1) Planul urbanistic general cuprinde reglementări pe termen scurt, la nivelul întregii unităţi administrativ-
teritoriale de bază, cu privire la:
a) stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan în relaţie cu teritoriul administrativ al localităţii;
b) stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan;
c) zonificarea funcţională în corelaţie cu organizarea reţelei de circulaţie;
d) delimitarea zonelor afectate de servituţi publice;
e) modernizarea si dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare;
f) stabilirea zonelor protejate si de protecţie a monumentelor istorice si a siturilor arheologice reperate;
g) formele de proprietate si circulaţia juridică a terenurilor;
h) precizarea condiţiilor de amplasare si conformare a volumelor construite, amenajate si plantate;
i) zonele de risc natural delimitate si declarate astfel, conform legii, precum si la măsurile specific privind
prevenirea si atenuarea riscurilor, utilizarea terenurilor si realizarea construcţiilor în aceste zone.
(2) Planul urbanistic general cuprinde prevederi pe termen mediu si lung cu privire la:
a) evoluţia în perspectivă a localităţii;
b) direcţiile de dezvoltare funcţională în teritoriu;
c) traseele coridoarelor de circulaţie si de echipare prevăzute în planurile de amenajare a teritoriului naţional,
zonal si judeţean;
d) zonele de risc natural delimitate si declarate astfel, conform legii, precum si la măsurile specific privind
prevenirea si atenuarea riscurilor, utilizarea terenurilor si realizarea construcţiilor în aceste zone.
7. Planul urbanistic zonal

Este documentaţia care se referă la o zonă dintr-o localitate actuală sau viitoare, prin care se analizează
situaţia existentă şi se precizează toate elementele urbanistice necesare eliberării certificatelor de urbanism şi
autorizaţiilor de construire.
Prevederile din planul urbanistic general sa, în lipsa acestuia, cele din planul de amenajare a teritoriului
municipal, orăşenesc sau comunal, privitoare la zona în cauză, se cuprind în P.U.Z.
Elaborarea P.U.Z. poate fi determinată de intenţia realizării unui obiectiv sau unui ansamblu de obiective
care determină o influenţă deosebită din punct de vedere urbanistic într-o zonă mai extinsă, care nu se
suprapune neapărat cu zonele şi subzonele stabilite prin Planul urbanistic general.
Conţinutul P.U.Z.
Conţinutul P.U.Z. aprofundează prevederile Planului urbanistic general pentru zona studiată, cu elemente
suplimentare, necesare realizării construcţiilor şi amenajărilor solicitate:
Obiectul principal al P.U.Z. este reprezentat de:
- stabilirea modului de organizare arhitectural – urbanistică a zonei şi a categoriilor de intervenţii necesare, în
corelare cu tema Planului urbanistic zonal;
- stabilirea aliniamentelor construcţiilor şi a indicilor privind utilizarea terenurilor, POT, CUT şi stabilirea
altor reprezentări considerate utile;
- completarea stradală şi stabilirea profilelor caracteristice ale elementelor acestuia;
- rezervarea terenurilor necesare amenajării intersecţiilor de străzi şi noduri de circulaţie şi a suprafeţelor
aferente parcajelor şi garajelor corespunzătoare funcţiunii zonei;
- precizarea soluţiilor de echipare tehnico-edilitară prevăzute pentru zona studiată şi a modurilor de racordare
la reţelele magistrale ale localităţilor;
- detalierea categoriilor de intervenţii permise în cadrul zonelor protejate şi a spaţiilor limitrofe acestora;
- detalierea formei de proprietate asupra terenurilor şi condiţiilor de asigurare a terenurilor necesare pentru
obiectivele de utilitate publică.
8. Planul urbanistic de detaliu

Este documentaţia prin care se stabilesc condiţiile e amplasare şi executare pe un anumit teren a uneia sau
mai multor construcţii cu destinaţie precizată, cu respectarea prevederilor celorlalte documentaţii de
urbanism şi amenajare a teritoriului şi a condiţiilor particulare generate de teren, de vecinătatea acestuia şi
cerinţele funcţionale.
În funcţie de complexitatea obiectivelor de intervenţie, de caracteristicile vecinătăţilor, de gradul de detaliere
a Planului urbanistic general sau zonal, sau situaţia lipsei acestuia, administraţia publică locală poate iniţia
sau solicita prin certificatul de urbanism elaborarea Planului urbanistic de detaliu. Planul urbanistic de
detaliu poate fi elaborat şi la iniţiativa unui investitor în vederea obţinerii certificatului de urbanism.
Conţinutul P.U.D.
Planul urbanistic de detaliu cuprinde reglementările rezultate din concepţia generală de urbanism şi
arhitectură cu privire la amplasarea şi încadrarea în sit a construcţiilor şi amenajărilor exterioare aferente.
În cadrul P.U.D. se includ date referitoare la dimensionarea, funcţionalitatea şi aspectul arhitectural al
construcţiilor prevăzute, precum şi la determinarea mărimii limitelor zonei studiate, ce stau la baza întocmirii
documentaţiilor pentru obţinerea autorizaţiei de construire.
Conţinutul documentaţiei este structurat în mod similar cu cel al Planului Urbanistic General.
9. Regulamentele de urbanism
Se elaborează în funcţie de câmpul de aplicare a acestora. Astfel, Regulamentul general de urbanism este
elaborat de administraţia centrală de specialitate, pe baza principiilor generale ale activităţii de urbanism şi
amenajare a teritoriului, stabilite prin lege şi se aprobă de către Guvern.
Este cazul şi Regulamentului general de urbanism în vigoare, aprobat prin HG nr. 525/1996 şi care
„reprezintă sistemul unitar de norme tehnice şi juridice care stă la baza elaborării planurilor de amenajare a
teritoriului, planurilor urbanistice, precum şi a regulamentelor locale de urbanism”. El stabileşte, în aplicarea
legii, regulile de ocupare a terenurilor şi amplasare a construcţiilor şi a amenajărilor aferente a acestora.
Controlul de stat în aplicarea Regulamentului general de urbanism se efectuează de către Inspecţia de stat în
construcţii, lucrări publice, urbanism şi amenajarea teritoriului din cadrul Ministerului Lucrărilor Publice şi
Amenajării Teritoriului (MLPAT).
Regulamentul general de urbanism
Se elaborează de urgenţă odată cu Planul urbanistic general sau Planul urbanistic zonal, P.U.G şi P.U.Z. şi,
împreună cu regulamentele aferente, devin, odată cu aprobarea lor, acte de autoritate ale administraţiei
publice locale.
Planurile de urbanism generale şi regulamentele locale de urbanism ale localităţilor se elaborează şi se
aprobă de către consiliile locale şi cuprind normele obligatorii pentru autorizarea executării construcţiilor.
Prin Ordinul MLPAT nr. 80/18.11.1996 s-a aprobat Ghidul cuprinzând precizări, detalieri şi exemplificări
pentru elaborarea regulamentelor locale de urbanism de către consiliile locale.
Regulamentul aferent Planului urbanistic general explică şi detaliază, sub forma unor prescripţii şi
recomandări Planul urbanistic general în vederea urmăririi şi aplicării acestuia.
Documentul cuprinde reglementări privind:
- destinaţia terenurilor în funcţie de zonele, subzonele sau unităţile de referinţă, prevăzute în planul urbanistic
general, cu stabilirea folosinţelor admise cu condiţii mari sau interzise;
- amplasarea construcţiilor faţă de principalele artere de circulaţie;
- asigurarea terenurilor pentru rezolvarea principalelor intersecţii, în condiţiile fluenţei şi siguranţei
traficului;
- accesele de construcţii, modul de organizare în interiorul terenurilor destinate pentru construcţia locurilor
de parcare în garaje aferente acestor accese şi privind condiţiile minimale de echipare edilitară;
- materialele de construcţii şi finisaj exterior, inclusiv pentru acoperişuri;
- spaţiile publice privind mobilierul urban, standuri comerciale, reclame, împrejurimi;
- condiţii de protecţie a reţelelor tehnico-edilitare şi servituţile impuse de către acestea vecinătăţilor;
- exploatarea şi întreţinerea spaţiului public;
- protecţia mediului, pentru construcţiile existente şi pentru cele supuse autorizării;
- modul de utilizare a terenurilor prin evidenţierea coeficientului de utilizare a terenului (POT);
- alte situaţii specifice localităţii.
De obicei regulamentul aferent P.U.G. este structurat astfel: prescripţii şi recomandări generale, la nivelul
localităţii, prescripţii şi recomandări specifice zonelor, subzonelor sau unităţilor teritoriale de referinţă.
Regulamentul aferent Planului urbanistic zonal
Explică şi detaliază sub forma unor prescripţii şi recomandări, Planul urbanistic zonal, în vederea urmăririi
aplicării acestuia. El cuprinde reguli specifice de urbanism instituite în zona studiată, care pot completa sau
detalia regulamentul aferent Planului urbanistic general, cu privire la:
- regimul de aliniere a construcţiilor;
- regimul de înălţime a construcţiilor;
- stabilitatea acceselor la construcţii;
- modul de organizare arhitectural-urbanistică a unor artere importante;
- condiţiile de amplasare, dimensionare, renovare sau restaurare a construcţiilor în cadrul zonelor protejate;
- indicii constructivi privind utilizarea terenurilor;
- stabilirea utilizării unor categorii de materiale de construcţie şi finisaj;
- modul de organizare a spaţiilor publice;
- exploatarea utilităţilor tehnico-edilitare, servicii urbane necesare;
- tipuri de plantaţii, specii sau alte caracteristici ale materialului săditor;
- alte situaţii specifice teritoriului studiat.
Zone de interes naţional
Prin reglementări speciale anumite ansambluri urbanistice pot fi declarate zone de interes naţional. În aceste
situaţii se întocmesc documentaţii de urbanism şi amenajare a teritoriului; lucrările necesare realizării
ansamblului urbanistic constituie cauză de utilitate publică. Un exemplu în constituie, în acest sens, zona de
interes naţional constituită din ansamblul din perimetrul central al Municipiului Bucureşti, incluzând Noul
Centru Civic şi Central Istoric, declarată prin Ordonanţa Guvernului nr. 129/1998.
Planul urbanistic general cuprinde prevederi pe termen mediu si lung cu privire la?
Planul urbanistic de detaliu este:
a) Este documentaţia prin care se stabilesc condiţiile e amplasare şi executare pe un anumit teren a uneia sau
mai multor construcţii cu destinaţie precizată;
b) modul de organizare arhitectural-urbanistică a unor artere importante;
c) act juridic unilateral.
Planul urbanistic general:

a) condiţii de protecţie a reţelelor tehnico-edilitare şi servituţile impuse de către acestea vecinătăţilor;
b) fapă de comerţ;
c) Este documentaţia care stabileşte obiectivele, acţiunile şi măsurile de dezvoltare pentru o localitate
existentă sau viitoare pe o perioadă determinată, pe baza analizei multicriteriale a situaţiei existente, acesta
orientează aplicarea unor politici în scopul amenajării teritoriului localităţii.
Planul urbanistic zonal:

a) act civil;
b) Este documentaţia care se referă la o zonă dintr-o localitate actuală sau viitoare, prin care se analizează
situaţia existentă şi se precizează toate elementele urbanistice necesare eliberării certificatelor de urbanism şi
autorizaţiilor de construire;
c) alte situaţii specifice teritoriului studiat.
Modulul IV.
Conţinutul regulilor generale de urbanism
1. Regulile de bază privind modul de ocupare a terenurilor
2. Condiţii de amplasare şi conformare a construcţiilor
Timp alocat: 2 h
Bibliografie:
Şi în domeniul adoptării regulilor de urbanism există o delimitare clară între atribuţiile autorităţilor publice
centrale şi locale. Astfel, deşi în domeniu operează o evidentă descentralizare şi deconcentrare în privinţa
competenţelor în materie, Guvernul îşi conservă atributul de a stabili reguli de urbanism care se impun la
nivelul întregului teritoriu naţional. Este vorba de aprobarea Regulamentului General de Urbanism care
reprezintă sistemul unitar de norme tehnice şi juridice care stă la baza elaborării planurilor de amenajare a
teritoriului, planurilor urbanistice, precum şi a regulamentelor locale de urbanism. Documentul stabileşte,
sub raportul conţinutului, regulile de ocupare a terenurilor şi de amplasare a construcţiilor şi a amenajărilor
aferente acestora.
Consiliile locale elaborează şi adoptă, pe această bază, planurile urbanistice generale şi regulamentele locale
de urbanism ale localităţilor care cuprind norme obligatorii pentru autorizarea executării construcţiilor.
Aceste documente detaliază regulile generale de urbanism conform condiţiilor specifice fiecărei localităţi şi
caracteristicilor unităţilor teritoriale de referinţă.
Regulile generale de urbanism se aplică în proiectarea şi realizarea tuturor construcţiilor şi amenajărilor cu
caracter militar şi special, care se autorizează în condiţiile unor reglementări legale speciale. Până la
aprobarea planurilor urbanistice generale şi a regulamentelor locale de urbanism, autorizarea executării
construcţiilor se va face numai în condiţiile stabilite de Regulamentul general de urbanism. De menţionat că,
în înţelesul Regulamentului general, destinaţia unui teren sau a unei construcţii semnifică modul de utilizare
a acestora, conform funcţiunii prevăzute în reglementările cuprinse în planurile de urbanism şi amenajare a
teritoriului.
Sub raportul conţinutului şi scopului lor acestea pot fi reguli de bază privind modul de ocupare a terenurilor
şi respectiv, reguli (condiţii) de amplasare şi conformare a construcţiilor.
2. Regulile de bază privind modul de ocupare a terenurilor

Este grupa care cuprinde, cel puţin la nivel semantic, regulile propriu-zise de urbanism, la rându-i, în: a)
reguli cu privire la păstrarea integrităţii mediului şi protejarea patrimoniului natural şi construit şi b) reguli
cu privire la siguranţa construcţiilor şi la apărarea interesului public.
a) Reguli cu privire la păstrarea integrităţii mediului şi protejarea patrimoniului natural şi construit
Intră în această categorie o serie de reguli de urbanism care vizează protejarea patrimoniului natural şi a celui
construit din perspectiva ocupării terenurilor, grupate în funcţie de elementele de mediu implicate. Distingem
astfel reguli privind ocuparea terenurilor agricole din extravilan şi a celor din intravilan, a suprafeţelor
împădurite, resurselor solului, resurselor de apă şi platformelor meteorologice, zonelor cu valoare
peisagistică şi zonelor naturale protejate şi zonelor construite protejate. Sunt terenuri, în sens larg, a căror
ocupare, din diverse considerente prezintă o serie de inconveniente şi cerinţe specifice rezultate din nevoia
armonizării interesului general de protecţie a mediului cu cele ale exploatării construibile a acestora.
Reguli privind ocuparea terenurilor agricole din extravilan şi a terenurilor agricole din intravilan(art.
4 din R.G.U.)
Autorizarea construcţiilor şi amenajărilor pe terenurile agricole din extravilan este permisă pentru funcţiunile
şi în condiţiile stabilite prin art. 91-92 din Legea nr. 18/1991 (modificată şi completată prin Legea nr.
169/1997).
Ca o regulă specifică, autorităţile publice locale trebuie să urmărească, la emiterea autorizaţiei de construire,
gruparea suprafeţelor de teren afectate construcţiilor, spre a se evita prejudicierea activităţilor agricole.
Referitor la ocuparea terenurilor agricole din intravilan, autorizarea executării construcţiilor pe acestea este
permisă pentru toate tipurile de construcţii şi amenajări specifice localităţilor, cu respectarea condiţiilor
impuse de Legea nr. 18/1991 şi Regulamentul general de urbanism şi a normelor stabilite de consiliile locale
pentru ocuparea raţională a terenurilor şi pentru realizarea următoarelor obiective:
-completarea zonelor centrale potrivit condiţiilor urbanistice specifice impuse de caracterul zonei, având
prioritate instituţiile publice, precum şi serviciile de interes general;
-valorificarea terenurilor din zonele echipate cu reţele tehnico-edilitare;
-amplasarea construcţiilor, amenajărilor şi lucrărilor tehnico-edilitare aferente acestora în ansambluri
compacte.
Prin autorizaţia de construire, terenurile agricole din intravilan se scot din circuitul agricol, temporar sau
definitiv, conform legii.
Reguli privind ocuparea cu construcţii a suprafeţelor împădurite(art. 5)
Ca regulă generală, autorizarea executării construcţiilor amenajărilor pe terenuri cu destinaţie forestieră este
interzisă. Conform art. 2 lit. b din Legea nr. 18/1991 sunt terenuri cu destinaţie forestieră: terenurile
împădurite sau cele care servesc nevoilor de cultură, producţie ori administraţie silvică, terenurile destinate
împăduririlor şi cele neproductive – stâncării, abrupturi, bolovănişuri, râpe, ravene, torenţi – dacă sunt
cuprinse în amenajamentele silvice.
În mod excepţional, cu avizul organelor administraţiei publice de specialitate, se pot autoriza numai
construcţiile necesare întreţinerii pădurilor, exploatărilor silvice şi culturilor forestiere. La amplasarea acestor
construcţii se va avea în vedere dezafectarea unei suprafeţe cât mai mici din cultura forestieră.
Tot în scop de protecţie, cabanele şi alte construcţii şi amenajări destinate turismului vor fi amplasate numai
la liziera pădurilor, cu avizul conform al Ministrului Apelor, Pădurilor şi Protecţiei Mediului şi al
Ministerului Turismului.
În sfârşit, delimitarea pe judeţe a terenurilor cu destinaţie forestieră, stabilită în condiţiile legii, de către
organele de specialitate ale administraţiei publice, se comunică consiliilor judeţene prin ordinul ministrului
apelor, pădurilor şi protecţiei mediului.
Reguli privind amplasarea construcţiilor necesare exploatării resurselor naturale(art. 6)
Aceste reguli disting între construcţiile necesare şi cu caracter definitiv, industriale sau de altă natură în
legătură cu exploatarea şi prelucrarea resurselor naturale.
Astfel, autorizarea executării construcţiilor definitive, altele decât cele industriale, necesare exploatării şi
prelucrării resurselor în zonele delimitate conform legii, care conţin resurse identificate ale subsolului, este
interzisă.
La rândul său, autorizarea executării construcţiilor industriale necesare exploatării şi prelucrării resurselor
identificate ale subsolului se face de către consiliile judeţene sau consiliile locale, după caz, cu avizul
organelor de stat specializate.
În cazul identificării de zone cu resurse în intravilanul localităţii, modalitatea exploatării acestora va face
obiectul unui studiu de impact ecologic aprobat şi efectuat conform legislaţiei în materie.
Ca măsură preventivă şi de protecţie a zonelor care conţin resurse identificate ale subsolului delimitate
potrivit legii se comunică la consiliile judeţene, prin ordin al preşedintelui Agenţiei Naţionale pentru Resurse
Minerale, pentru fiecare judeţ.
Reguli referitoare la amplasarea construcţiilor în raport cu resursele de apă şi platformele
meteorologice(art. 7)
Datorită implicaţiilor ecologico-sociale pe care le prezintă aceste zone, reglementările în vigoare stabilesc
următoarele reguli de amplasare a construcţiilor în cadrul acestora:
-autorizarea executării construcţiilor de orice fel în albiile minore ale cursurilor de apă şi ale cuvetelor
lacurilor este interzisă, cu excepţia lucrărilor de poduri, lucrărilor necesare căilor ferate şi drumurilor de
traversare a albiilor cursurilor de apă, precum şi a lucrărilor de gospodărire a apelor;
-autorizarea executării lucrărilor prevăzute este permisă numai cu avizul primarului şi al autorităţilor de
gospodărire a apelor şi cu asigurarea măsurilor de apărare a construcţiilor respective împotriva inundaţiilor, a
măsurilor de prevenire a deteriorării calităţii apelor de suprafaţă şi subterane, de respectare a zonelor de
protecţie faţă de malurile cursurilor de apă şi faţă de lucrările de gospodărire şi de captare a apelor;
-autorizarea executării construcţiilor de orice fel în zona de protecţie a platformelor meteorologice se face cu
avizul prealabil al autorităţilor competente pentru protecţia mediului;
-zonele de protecţie sanitară se delimitează de către autorităţile administraţiei publice judeţene şi a
municipiului Bucureşti pe baza avizului organelor de specialitate ale administraţiei publice.
Autorizarea construcţiilor în zonele cu valoare peisagistică în zonele naturale protejate(art. 8)
Ca regulă generală autorizarea executării construcţiilor şi amenajărilor care, prin amplasament, funcţiune,
volumetrie şi aspect arhitectural – conformare şi amplasare goluri, raport gol-plin, materiale utilizate,
învelitoare, paletă cromatică etc. –depreciază valoarea peisajului este interzisă.
Totodată, autorizarea executării construcţiilor în parcuri naţionale, rezervaţii naturale, precum şi în celelalte
zone protejate, de interes naţional, delimitate potrivit legii, se face cu avizul conform al Ministerului Apelor,
Pădurilor şi Protecţiei Mediului şi al Ministerului Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului.
În acelaşi scop, consiliile judeţene vor identifica şi vor delimita, în funcţie de particularităţile specifice, acele
zone naturale de interes local ce necesită protecţie pentru valoarea lor peisagistică şi vor stabili condiţiile de
autorizare a executării construcţiilor, având în vedere păstrarea calităţii mediului natural şi a echilibrului
ecologic.
Autorizarea executării construcţiilor în zone construite protejate(art. 9)
Zonele protejate construite sunt supuse unui regim juridic special de protecţie şi desfăşurare a lucrărilor de
construire, amenajare, modificare şi desfiinţare a acestora. În funcţie de nivelul de interes, regulile de
autorizare a ocupării solului în acest perimetru sunt următoarele:
-autorizarea executării construcţiilor în zonele care cuprind valori de patrimoniu cultural construit, de interes
naţional, se face cu avizul conform al Ministerului Culturii şi al Ministerului Lucrărilor Publice şi
Amenajării Teritoriului;
- autorizarea executării construcţiilor în zonele care cuprind valori de patrimoniu cultural construit, de
interes local, declarate şi delimitate prin hotărâre a consiliului judeţean, se face cu avizul serviciilor publice
descentralizate din judeţ, subordonate Ministerului Culturii şi Ministerului Turismului;
- autorizarea executării lucrărilor de construcţii, care au ca obiectiv cercetarea, conservarea, restaurarea sau
punerea în valoare a monumentelor istorice, se face cu avizul conform al Ministerului Culturii, în condiţiile
stabilite prin ordin al ministrului culturii.
b) Reguli cu privire la siguranţa construcţiilor şi la apărarea interesului public
Autorizarea executării construcţiilor sau a amenajării zonelor expuse la riscuri naturale, cu excepţia celor
care au drept scop limitarea efectelor acestora, este interzisă.
În sensul reglementărilor în vigoare, prin riscuri naturale se înţelege: alunecări de teren, nisipuri mişcătoare,
terenuri mlăştinoase, scurgeri de torenţi, eroziuni, avalanşe de zăpadă, dislocări de stânci, zone inundabile şi
alte asemenea, delimitate pe fiecare judeţ, prin hotărâre a consiliului judeţean, cu avizul organelor de
specialitate ale administraţiei publice.
Documentaţiile de urbanism şi amenajare a teritoriului (planuri de amenajare a teritoriului, planuri
urbanistice şi regulamente de urbanism aferente) conţin capitolul „Zone expuse la riscuri naturale”, cu planşe
aferente, la scara specifică documentaţiei.
Amplasarea construcţiilor în zone de risc tehnologice(art. 12)
Autorizarea executării construcţiilor în zonele expuse la riscuri tehnologice, precum şi în zonele de servitute
şi de protecţie ale sistemelor de alimentare cu energie electrică, conductelor de gaze, apă, canalizare, căilor
de comunicaţie şi altor asemenea lucrări de infrastructură este interzisă.
În înţelesul legii riscurile tehnologice sunt cele determinate de procesele industriale sau agricole care
prezintă pericol de incendii, explozii, radiaţii, surpări de teren ori de poluare a aerului, apei sau solului.
Fac excepţie de la prevederile de mai sus construcţiile şi amenajările care au drept scop prevenirea riscurilor
tehnologice sau limitarea efectelor acestora.
Reguli privind amplasarea construcţiilor cu funcţiuni generatoare de riscuri tehnologice(art. 12)
Autorizarea executării construcţiilor care, prin natura şi destinaţia lor, pot genera riscuri tehnologice se face
numai pe baza unui studiu de impact elaborat şi aprobat conform prevederilor legale, reprezentate de Legea
nr. 137/1995.
Lista categoriilor de construcţii generatoare de riscuri tehnologice se stabileşte prin ordin comun al
ministrului industriilor, ministrului agriculturii şi alimentaţiei, ministrului apelor, pădurilor şi protecţiei
mediului, ministrului sănătăţii, ministrului transporturilor, ministrului apărării naţionale şi ministrului de
interne.
Asigurarea echipamentului edilitar(art. 13)
Autorizarea executării construcţiilor care, prin dimensiunile şi destinaţia lor, presupun cheltuieli de echipare
edilitară, ce depăşesc posibilităţile financiare şi tehnice ale administraţiei publice locale ori ale investitorilor
interesaţi sau care nu beneficiază de fonduri de la bugetul de stat este interzisă.
Autorizarea executării construcţiilor poate fi condiţionată de stabilirea, în prealabil, prin contract, a obligaţiei
efectuării, în parte sau total a lucrărilor de echipare edilitară aferente, de către investitorii interesaţi.
Reguli privind compatibilizarea destinaţiei construcţiei cu funcţiunea dominantă a zonei de
amplasament(art. 14)
Ca regulă de principiu, autorizarea executării construcţiilor se face cu condiţia asigurării compatibilităţii
dintre destinaţia construcţiei şi funcţiunea dominantă a zonei, stabilită printr-o documentaţie de urbanism,
sau dacă zona are o funcţiune dominantă tradiţională caracterizată de ţesut urban şi conformare spaţială
proprie.
În acest sens, în anexa nr. 1 „Amplasarea construcţiilor în funcţie de destinaţia acestora, în cadrul localităţii”
a Regulamentului general de urbanism s-au instituit o serie de reguli referitoare la situarea construcţiilor
administrative (sediile autorităţilor publice centrale fiind amplasate în Capitala României, zona centrală,
sediile serviciilor descentralizate în teritoriu ale ministerelor şi ale altor organe de specialitate ale
administraţiei publice centrale în municipiile reşedinţă de judeţ, în zona centrală sau pe principalele artere de
circulaţie, sediile de primării în municipii, oraşe sau comune în zona centrală, sediile de partide politice în
capitala României, în zona centrală sau pe principalele artere de circulaţie, filialele, sediile de sindicate,
culte, fundaţii, organizaţii neguvernamentale, agenţii etc. în zona centrală a localităţilor sau pe principalele
artere de circulaţie ş.a.), construcţiile financiar-bancare, construcţiile comerciale, construcţiile de cult,
construcţiile de sănătate, construcţiile şi amenajările sportive, construcţiile de agrement, construcţiile de
turism şi construcţiile de locuinţe.
Procentul de ocupare a solului(art. 15)
Autorizarea executării construcţiilor se face cu condiţia ca procentul de ocupare a terenurilor să nu
depăşească limita superioară stabilită, în prezent, în anexa nr. 2 a Regulamentului general de urbanism.
Procentul maxim de ocupare a terenurilor se stabileşte în funcţie de destinaţia zonei în care urmează să fie
amplasată construcţia şi de condiţiile de amplasare în cadrul terenului.
Astfel, în raport cu primul criteriu, în zonele centrale procentul de ocupare este de 80%, în zonele comerciale
de 85%, în zonele mixte de 70%, zonele rurale 30%, iar în zonele rezidenţiale se fac următoarele distincţii:
zonă exclusiv rezidenţială cu locuinţe P+1, P+2 de 35%, zonă rezidenţială cu mai mult de 3 niveluri -20%,
zonă predominant rezidenţială (locuinţe cu dotări aferente) -40%.
În privinţa zonelor industriale, pentru cele existente nu este prevăzut un procent maxim de ocupare a
terenului, dar pentru cele propuse procentul maxim de ocupare a terenului se stabileşte prin studiu de
fezabilitate.
Pentru zonele de recreere nu este prevăzut un grad maxim de ocupare a terenului.
Condiţii de amplasare în cadrul terenului. În funcţie de destinaţia construcţiilor: construcţii de cultură şi
alte construcţii ce cuprind săli de reuniuni, construcţii de învăţământ, construcţii de sănătate, construcţii şi
amenajări sportive sunt stabilite o sire de condiţii/măsuri de amplasare în cadrul teritorial repartizat. Aşa, de
exemplu, terenul ocupat de construcţiile destinate învăţământului va trebui organizat în 4 zone, dimensionate
în funcţie de capacitatea unităţii de învăţământ: zona ocupată de construcţie, zona curţii de recreaţie, de
regulă asfaltată, zona terenurilor şi instalaţiilor sportive şi zona verde, inclusiv grădina de flori.
Reguli privind lucrările de utilitate publică(art. 16)
Autorizarea executării altor construcţii pe terenuri care au fost rezervate în planuri de amenajare a
teritoriului, pentru realizarea de lucrări de utilitate publică, este interzisă; autorizarea executării lucrărilor de
utilitate publică se face pe baza documentaţiei de urbanism sau de amenajare a teritoriului, aprobate conform
legii.
Ca o aplicare corectă a acestor reguli, potrivit art. 4 alin. 4 din Legea nr. 71/1996, pe terenurile rezervate
dezvoltării căilor de comunicaţie stabilite prin documentaţiile de amenajare a teritoriului este interzisă
autorizarea executării construcţiilor definitive.
2. Condiţii de amplasare şi conformare a construcţiilor

Această categorie de reguli de urbanism se referă la condiţii (reguli) de amplasare şi retragerile minime
obligatorii (orientarea faţă de punctele cardinale, de drumurile publice, căile navigabile, căile ferate,
aeroporturi etc.), vizând asigurarea acceselor obligatorii (carosabile, pietonale), cu privire la echiparea
tehnico-edilitară (racordarea la reţelele publice de echipare edilitară), reguli cu privire la forma şi
dimensiunile terenului şi ale construcţiilor), reguli cu privire la amplasarea de parcaje, spaţii verzi şi
împrejmuiri. După natura lor, acestea constituie cerinţe de amplasare, în raport cu anumite repere de
optimizare a habitatului ori de conformare a construcţiilor anumitor parametri tehnico-urbanistici esenţiali ai
organizării moderne a oraşelor.
Reguli de amplasare şi retrageri minime obligatorii
Asemenea reguli vizează cu precădere amplasarea construcţiilor, astfel încât să se asigure o bună organizare
a localităţilor şi o funcţionare corespunzătoare a imobilelor (construcţiilor)
Orientarea faţă de punctele cardinale
Astfel, în ceea ce priveşte orientarea faţă de punctele cardinale, autorizarea executării construcţiilor se face
cu respectarea condiţiilor necesare asigurării însoririi adecvate sau îndeplinirii altor cerinţe (destinaţie,
context social-cultural, geografic etc.). Aşa, de exemplu, pentru toate categoriile de construcţii
administrative, financiar-bancare şi comerciale se recomandă orientarea, astfel încât să se asigure însorirea
spaţiilor pentru public şi a birourilor, construcţiile de cult în raport de specificul cultului, construcţiile de
cultură vor avea spaţiile de lectură şi sălile de expunere orientate nord, nord-est, nord-vest, cele de
învăţământ vor avea orientarea sălilor de clasă sud, sud-est, sud-vest ş.a.
Amplasarea faţă de drumurile publice
În privinţa amplasării faţă de drumurile publice, în zona drumului public se pot autoriza, cu avizul conform
al organelor de specialitate ale administraţiei publice:
- construcţii şi instalaţii aferente drumurilor publice, de servire, de întreţinere şi de exploatare;
- parcaje, garaje şi staţii de alimentare cu carburanţi şi resurse de energie (inclusiv funcţiunile lor
complementare: magazine, restaurante etc.);
- conducte de alimentare cu apă şi de canalizare, sisteme de transport gaze, ţiţei sau alte produse petroliere,
reţele termice, electrice, de telecomunicaţii şi infrastructuri ori alte instalaţii sau construcţii de acest gen.
Prin zona drumului public se înţelege ampriza (lăţimea) fâşii de siguranţă şi fâşiilor de protecţie.
Autorizarea executării construcţiilor cu funcţiuni de locuire este permisă, cu respectarea zonelor de protecţie
a drumurilor delimitate conform legii.
Prin funcţiuni de locuire se înţelege: locuinţe, case de vacanţă şi alte construcţii cu caracter turistic, spaţii de
cazare permanentă sau temporară pentru nevoi sociale, industriale, sau de apărare, cum ar fi: cămine pentru
bătrâni, cămine de nefamilişti, sanatorii, cămine pentru organizarea de şantier, cămine de garnizoană.
La aceste reguli fixate prin Regulamentul general de urbanism (art. 18) se adaugă cerinţele pertinente
stipulate prin Ordonanţa Guvernului nr. 43/1997 privind regimul drumurilor (aprobată prin Legea nr.
82/1998) şi Ordinul nr. 47/1998 al ministrului transporturilor pentru aprobarea Normelor tehnice privind
amplasarea lucrărilor edilitare, a stâlpilor pentru instalaţii şi a pomilor în localităţile urbane şi rurale.
Astfel, potrivit art. 47 din O.G. nr. 43/1997 realizarea în zona drumului public a oricărei construcţii sau
instalaţii, în orice scop, se face cu respectarea legislaţiei în vigoare privind amplasarea şi autorizarea
executării construcţiilor şi numai cu acordul prealabil al administratorului drumului. Actul normativ
stabileşte o serie de restricţii în această privinţă precum: interzicerea amplasării în zona drumului public, de
construcţii, panouri publicitare sau instalaţii care nu aparţin drumului şi care periclitează siguranţa circulaţiei
(art. 48(1)), amplasarea în zona mediană a autostrăzilor numai cu instalaţii destinate întreţinerii drumurilor şi
siguranţei circulaţiei (art. 48(2)), amplasarea lucrărilor edilitare subterane, de regulă în afara păreţii
carosabile a drumului public sau în galerii vizitabile (art. 49).
Deţinătorii de construcţii sau instalaţii amplasate în zona drumului public sunt obligaţi să execute revizia
periodică şi repararea acestora spre a asigura estetica, protejarea drumului şi siguranţa circulaţiei.
Aceste reguli generale au fost preluate şi detaliate prin Normele tehnice aprobate prin Ordinul nr. 47/1998 al
ministrului transporturilor.
Amplasarea faţă de căi navigabile existente şi cursuri de apă potenţial navigabile(art. 19)
Se realizează conform următoarelor reguli: conform art. 19 din Regulamentul general de urbanism în zona
căilor navigabile şi a cursurilor de apă potenţial navigabile se pot autoriza, cu avizul conform Ministerului
Transporturilor, următoarele categorii de lucrări:
- construcţii şi instalaţii aferente căilor navigabile, de servire, de întreţinere şi de exploatare;
- semnale vizuale, auditive şi faruri, precum şi alte amenajări referitoare la siguranţa navigaţiei;
- construcţii pentru obiective portuare, fronturi de acostare, platforme de depozitare, drumuri de circulaţie,
clădiri, construcţii hidrotehnice pentru şantierele navale, gări fluviale şi alte lucrări similare;
- traversări şi subtraversări ale căilor navigabile şi ale canalelor şi cursurilor de apă potenţial navigabile cu
conducte de presiune (apă, gaze, ţiţei, abur), de linii electrice şi de telecomunicaţii, precum şi traversările cu
poduri şi lucrări de amenajări hidroenergetice şi de artă;
- adăposturi de iarnă pentru nave, staţii de alimentare cu carburanţi şi resurse de energie;
- instalaţii de captare a apei din albia căilor navigabile şi instalaţii de evacuare a apelor reziduale sau de altă
natură;
- apărări de maluri de orice natură, diguri longitudinale şi transversale şi alte lucrări similare.
Sub raport terminologic este precizat că prin zona fluvială se înţelege fâşia de teren situată în lungul ţărmului
apelor interioare navigabile sau potenţial navigabile. Zona fluvială se stabileşte de către autoritatea de stat
competentă, potrivit legii. În porturi, zona căilor navigabile coincide cu incidenţa portuară.
Amplasarea faţă de căile ferate(art.20)
În zona de protecţie a infrastructurilor feroviare se pot amplasa, cu avizul Ministerului Transporturilor:
- construcţii şi instalaţii aferente exploatării şi întreţinerii liniilor de cale ferată;
- construcţii şi instalaţii pentru exploatarea materialului rulant şi a mijloacelor de restabilire a circulaţiei;
- instalaţii fixe pentru tracţiune electrică;
- instalaţii de semnalizare, centralizare, bloc de linie automat, telecomunicaţie, transmisiuni de date şi
construcţiile aferente acestora (art. 20 din Regulamentul general de urbanism).
Construcţiile care se amplasează în zona de protecţie a infrastructurii feroviare situate în intravilan se
autorizează cu avizul Regiei Autonome "Societatea Naţională a Căilor Ferate Române" şi al Ministerului
Transporturilor.
Prin zona de protecţie a infrastructurii feroviare se înţelege fâşia de teren, indiferent de proprietar, cu
lăţimea de 100 de metri măsurată de la limita zonei cadastrale CFR, situată de o parte şi de alta a căii ferate.
Lucrările de investiţii ale agenţilor economici şi ale instituţiilor publice, care afectează zona de protecţie a
infrastructurii feroviare, se vor autoriza numai cu avizul Regiei Autonome "Societatea Naţională a Căilor
Ferate Române" şi al Ministerului Transporturilor, şi anume:
- căile ferate industriale;
- lucrări hidrotehnice;
- traversarea căii ferate de către drumuri prin pasaje denivelate;
- subtraversarea liniilor de cale ferată de reţele de telecomunicaţii, energie electrică, conducte sub presiune
de apă, gaze, produse petroliere, termotehnologice şi canale libere.
În zona de protecţie a infrastructurii transporturilor feroviare se interzic:
- amplasarea oricăror construcţii, depozite de materiale sau înfiinţarea de plantaţii care împiedică vizibilitatea
liniei şi a semnalelor feroviare;
- efectuarea oricăror lucrări care, prin natura lor, ar provoca alunecări de teren, surpări sau afecta stabilitatea
solului prin tăierea copacilor, extragerea de materiale de construcţii sau care modifică echilibrul pânzei
freatice subterane;
- depozitarea, manipularea sau preluarea substanţelor inflamabile, explozibile, carburanţilor, gazelor
lichefiate sau oricăror materiale care, prin natura lor, ar putea provoca incendii sau explozii.
În sfârşit, cedarea, transferul, ocuparea temporară sau definitivă a terenului din patrimoniul Regiei Autonome
"Societatea Naţională a Căilor Ferate Române" pentru lucrările de interes public atât în intravilan, cât şi în
extravilan se fac numai cu avizul Regiei Autonome "Societatea Naţională a Căilor Ferate Române" şi al
Ministerului Transporturilor.
Amplasarea faţă de aeroporturi(art. 21)
Avizul conform al Ministerului Transporturilor este necesar şi pentru autorizarea executării construcţiilor în
vecinătatea terenurilor aferente aeroporturilor şi culoarelor de siguranţă stabilite conform legii.
Retrageri faţă de fâşia de protecţie a frontierei de stat(art. 22)
În privinţa fâşiei de protecţie a frontierei de stat sunt instituite o serie de retrageri în funcţie de zonă şi
destinaţiile construcţiilor. Astfel, autorizarea executării construcţiilor în extravilan se face numai la distanţa
de 500 m faţă de fâşia de protecţie a frontierei de stat, către interior.
Ca excepţie de la regulă, punctele de control pentru trecerea frontierei, cu construcţiile-anexă, terminalele
vamale şi alte construcţii şi instalaţii care se pot amplasa cu avizul conform al organelor de specialitate ale
administraţiei publice şi cu respectarea prevederilor legale privind frontiera de stat a României.
Amplasarea faţă de aliniament(art. 23)
O categorie specială de reguli se referă la amplasarea clădirilor faţă de aliniament şi în interiorul parcelei.
Astfel, clădirile se amplasează la limita aliniamentului sau retrase faţă de acesta, după următoarele reguli:
- în cazul zonelor construite compact, construcţiile vor fi amplasate obligatoriu la aliniamentul clădirilor
existente;
- retragerea construcţiilor faţă de aliniament este permisă numai dacă se respectă coerenţa şi caracterul
fronturilor stradale.
În ambele situaţii, autorizaţia de construire se emite numai dacă înălţimea clădirii nu depăşeşte distanţa
măsurată, pe orizontală, din orice punct al clădirii faţă de cel mai apropiat punct al aliniamentului opus.
Fac excepţie de la aceste cerinţe construcţiile care au fost cuprinse într-un plan urbanistic zonal aprobat
conform legii.
Prin aliniament, în sensul reglementărilor legale în vigoare, se înţelege limita dintre domeniul privat şi
domeniul public.
Amplasarea în interiorul parcelei(art.24)
Referitor la amplasarea în interiorul parcelei, autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă se
respectă:
- distanţele minime obligatorii faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei, conform C. civ.;
- distanţele minime necesare intervenţiilor în caz de incendiu stabilite pe baza avizului unităţii teritoriale de
pompieri.
Reguli cu privire la asigurarea acceselor obligatorii
Acestea pot fi reguli cu privire la accesele carosabile şi respectiv, vizând accesele pietonale.
Accese carosabile(art.25)
În privinţa primelor, conform art. 25 din Regulamentul General de Urbanism, autorizarea executării
construcţiilor este permisă numai dacă există posibilităţi de acces la drumurile publice, direct sau prin
servitute, conform destinaţiei construcţiei. Caracteristicile acceselor la drumurile publice trebuie să permită
intervenţia mijloacelor de stingere a incendiilor. În mod excepţional se poate autoriza executarea
construcţiilor fără îndeplinirea condiţiilor de mai sus, cu avizul unităţii teritoriale de pompieri.
Numărul şi configuraţia acceselor astfel prevăzute se determină conform anexei nr. 4 la Regulamentul
General de Urbanism, după regula că stabilirea numărului admis de accese din străzile de categoria I şi a II-a,
ca şi localizarea acestora se face astfel încât să nu afecteze fluenţa circulaţiei.
Orice acces la drumurile publice se va face conform avizului şi autorizaţiei speciale de construire, eliberate
de administratorul acestora.
Accese pietonale(art. 26)
Referitor la a doua categorie de reguli, autorizarea executării construcţiilor şi amenajărilor de orice fel este
permisă numai dacă se asigură accese pietonale, potrivit importanţei şi destinaţiei construcţiei.
Prin accese pietonale se înţeleg căile de acces pentru pietoni, dintr-un drum public, care pot fi: trotuare, străzi
pietonale, pieţe pietonale, precum şi orice cale de acces public pe terenuri proprietate publică sau, după caz,
pe terenuri proprietate privată, grevate de servitutea de trecere publică, potrivit legii sau obiceiului.
Aceste accese vor fi conformate astfel încât să permită circulaţia persoanelor cu handicap şi care folosesc
mijloace specifice de deplasare.
Reguli cu privire la echiparea tehnico-edilitară
Ca o condiţionare de principiu autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă există
posibilitatea racordării de noi consumatori la reţelele existente de apă, la instalaţiile de canalizare şi de
energie electrică.
Racordarea la reţelele publice de echipare edilitară existente(art. 27).
De la această regulă se poate deroga, cu avizul organelor administraţiei publice locale, pentru locuinţe
individuale, în următoarele condiţii:
-realizarea de soluţii de echipare în sistem individual care să respecte normele sanitare de protecţie a
mediului;
-beneficiarul se obligă să racordeze construcţia, potrivit regulilor impuse de consiliul local, la reţeaua
centralizată publică, atunci când aceasta se va realiza.
Pentru celelalte categorii de construcţii se poate deroga de la prevederile de principiu cu avizul organelor
administraţiei publice competente, dacă beneficiarul se obligă să prelungească reţeaua existentă, atunci când
aceasta are capacitatea necesară, sau se obligă fie să mărească capacitatea reţelelor publice existente, fie să
construiască noi reţele.
Cele două categorii de excepţii se aplică, în mod corespunzător, cu titlu de regulă autorizării executării
construcţiilor în localităţile unde nu există reţele publice de apă şi de canalizare.
Realizarea reţelelor edilitare publice(art. 28)
Extinderile de reţele sau măririle de capacitate a reţelelor edilitare publice se realizează de către investitori
sau beneficiar, parţial sau în întregime, după caz, în condiţiile contractelor încheiate cu consiliile locale.
Cheltuielile aferente lucrărilor de racordare şi de branşare la reţeaua edilitară publică se suportă în întregime
de investitor sau de beneficiar. Sub raportul regimului de proprietate, reţelele de apă, de canalizare, de
drumuri publice şi alte utilităţi aflate în serviciul public sunt proprietate publică a comunei, oraşului sau
judeţului, dacă legea nu dispune altfel.
Reţelele de alimentare cu gaze, cu energie electrică şi de telecomunicaţii sunt proprietate publică a statului,
dacă legea nu dispune altfel. Toate aceste lucrări, indiferent de modul de finanţare, intră în proprietate
publică.
Reguli cu privire la forma şi dimensiunile terenului şi ale construcţiilor
Sunt reguli tipice de urbanism care privesc încadrarea construcţiei în spaţiu dintr-un triplu punct de vedere,
amplasarea pe teren, înălţimea şi aspectul exterior.
Referitor la prima categorie(dimensiunile terenului) de reguli, să menţionăm mai întâi că, în înţelesul
reglementărilor legale, parcelarea este operaţiunea de divizare a unei suprafeţe de teren în minim 4 loturi
alăturate, în vederea realizării de noi construcţii. Pentru un număr mai mare de 12 loturi se poate autoriza
realizarea parcelării şi executarea construcţiilor cu condiţia adoptării de soluţii de echipare colectivă care să
respecte normele legale de igienă şi de protecţie a mediului.
Autorizarea executării parcelărilor în domeniul urbanismului este permisă numai dacă pentru fiecare lot în
parte se respectă cumulativ următoarele condiţii:
-front de stradă de minimum 8 m pentru clădiri înşiruite şi de minimum 12 m pentru clădiri izolate sau
cuplate;
-suprafaţa minimă a parcelei de 150 m² pentru clădiri înşiruite şi, respectiv, de minimum 200 m² pentru
clădiri amplasate izolate sau cuplate;
-adâncime mai mare sau cel puţin egală cu lăţimea parcelei.
Sunt considerate loturi construibile numai loturile care se încadrează în asemenea cerinţe.
A doua regulă(construcţiile) stabileşte că autorizarea executării construcţiilor se face cu respectarea
înălţimii medii a clădirilor învecinate şi a caracterului zonei, fără ca diferenţa de înălţime să depăşească cu
mai mult de 2 niveluri clădirile imediat învecinate.
Sunt considerate clădiri imediat învecinate cele amplasate alăturat, de aceeaşi parte a străzii..
Fac excepţie de la regulă construcţiile care au fost cuprinse în planul urbanistic zonal, aprobat conform legii
(art. 31 din Regulamentul general de urbanism).
În sfârşit o altă regulă(forma) importantă de urbanism prevede că autorizarea executării construcţiilor este
permisă numai dacă aspectul lor exterior nu contravine funcţiunii acestora şi nu depreciază aspectul general
aş zonei.
Totodată autorizarea executării construcţiilor, care, prin conformare, volumetrie şi aspect exterior, intră în
contradicţie cu aspectul general al zonei şi depreciază valorile general acceptate ale urbanismului şi
arhitecturii, este interzis.
Reguli referitoare la amplasarea de parcaje, spaţii verzi şi împrejmuiri
Prin natura lor aceste reguli de urbanism au un caracter subsecvent, în sensul că privesc amplasarea spaţială a
unor zone sau utilităţi apendice construcţiilor propriu-zise. Totuşi, rolul lor complementar este deosebit de
important în fixarea şi derularea regimului juridic urbanistic general şi special.
Autorizarea executării construcţiilor care, prin destinaţie, necesită spaţii de parcare se emite numai dacă
există posibilitatea realizării acestora în afara domeniului public.
Prin excepţie de la regulă, utilizarea domeniului public pentru spaţii de parcare se stabileşte prin autorizaţia
de construire de către delegaţiile permanente ale consiliilor judeţene sau de către primari, conform legii.
Suprafeţele parcajelor se determină în funcţie de destinaţia şi de capacitatea construcţiei, conform
Normativului P-132-93 cuprins în anexa nr. 5 a Regulamentului general de urbanism.
Autorizaţia de construire va conţine, de asemenea, obligaţia menţinerii sau creării de spaţii verzi şi plantate,
cu rol decorativ sau de protecţie, după caz, în funcţie de destinaţia şi de capacitatea construcţiei.
Conformarea şi dimensionarea spaţiilor verzi, a plantaţiilor şi a mobilierului urban sunt aprobate prin planuri
urbanistice. Normele tehnice aferente sunt prevăzute în anexa nr. 6 din Regulamentul general de urbanism.
Din punct de vedere urbanistic este permisă autorizarea următoarelor categorii de împrejmuiri:
-împrejmuiri opace, necesare pentru protecţia împotriva intruziunilor, separarea unor servicii funcţionale,
asigurarea protecţiei vizuale;
-împrejmuiri transparente, decorative sau gard viu, necesare delimitării parcelelor aferente clădirilor şi/sau
integrării clădirilor în caracterul străzilor sau al ansamblurilor urbanistice.
Pentru ambele categorii, aspectul împrejmuirilor se supune aceloraşi exigenţe ca şi în cazul aspectului
exterior al construcţiei.
Evaluarea cunoştinţelor
Care este importanţa Regulamentului General de Urbanism.
De realizarea reţelelor edilitare publice se ocupa:
a) Se realizează de către investitori sau beneficiar, parţial sau în întregime, după caz, în condiţiile
contractelor încheiate cu consiliile locale
b) autorităţile locale
c) consiliul judeţean.
Amplasarea faţă de aeroporturi se face:
a) în vecinătatea aeroportului dacă nu s-a prevăzut altfel în contract,
b) este permisă numai dacă există posibilitatea racordării de noi consumatori la reţelele existente de apă, la
instalaţiile de canalizare şi de energie electrică;
c) prin împrejmuiri opace, necesare pentru protecţie.
Reguli de amplasare şi retrageri minime obligatorii
a) să fie determinate
b) nu sunt determinate
c) reguli vizează cu precădere amplasarea construcţiilor, astfel încât să se asigure o bună organizare a
localităţilor şi o funcţionare corespunzătoare a imobilelor (construcţiilor).
Modulul V.
Certificatul de urbanism
1. Obiectul cerificatului de urbanism
2. Conţinutul certificatului de urbanism
3. Procedura de obţinere a certificatului de urbanism
4. Valabilitatea certificatelor de urbanism
5. Publicitatea certificatului de urbanism
Timp alocat: 2 h
Bibliografie:
Certificatul de urbanism
Regulile şi servituţile de urbanism sunt sau ar trebui să fie cunoscute pe calea măsurilor de publicitate
adoptate de autorităţile publice. Dar acestea nu sunt întotdeauna suficiente pentru a permite proprietarului ori
dobânditorului cu orice titlu a unui imobil de a cunoaşte şi, mai ales, de a aprecia anvergura sarcinilor de
urbanism care poartă asupra bunului respectiv.
De aceea, ori de câte ori se face o vânzare imobiliară, se interogheză administraţia asupra naturii şi
conţinutului servituţiilor de urbanism aplicabile imobilului care formează obiectul tranzacţiei.
1.Obiectul cerificatului de urbanism

Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administraţiei
publice judeţene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi condiţiile
necesare în vederea realizării unor investiţii, tranzacţii imobiliare ori altor operaţiuni imobiliare, potrivit
legii.(art. 29 alin. 1 din Legea nr. 350/2001)
Certificatul de urbanism este actul prin care administraţia publică indică solicitantului regulile de ocupare a
solului asupra unui teren dat şi care poate avea, în unele cazuri, ca efecte suplimentare, conservarea acestor
reguli pentru un anumit timp, împiedicând astfel ca eventualele modificări să fie opuse destinatarului
certificatului.
Astfel, deducem că certificatul de urbanism are ca obiect informarea solicitantului asupra constucţilor ce
afectează un teren ori în privinţa fezabilităţii unei operaţiuni determinate. De aceea din punct de vedere
juridic suntem în faţa unei forme de procedură prealabilă şi nu a unui act administrativ de sine stătător,
deoarece este impetuos necesară obţinerea certificatului de urbanism pentru eliberarea autorizaţiei de
construire din moment ce legea prevede că "cererea de eliberare a autorizaţiei de construire va fi însoţită de
certificatul de urbanism" (art. 7 alin. 1 din Legea nr. 50/1991).
2. Conţinutul certificatului de urbanism

Conform art. 31 din Legea nr. 350/2001, certificatul de urbanism cuprinde următoarele elemente privind:
a) regimul juridic al imobilului, cu referire la:
- dreptul de proprietate asupra imobilului şi servituţiile de utilitate publică care grevează asupra acestuia ;
- situaţia terenului în intravilan sau în afara acestuia;
- prevederi ale documentaţiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului - zone protejate,
zone în care acţionează dreptul de preemţiune asupra imobilului, interdicţii definitive sau temporare de
construcţie sau dacă acesta este înscris în lista cuprinzând monumentele istorice din România, precum şi
altele prevăzute de lege.
b) regimul economic al imobilelor, cu referire la:
- folosinţa actuală;
- destinaţia, după PUG
- suprafaţa terenului
- reglementările fiscale specifice localităţii sau zonei respective;
c) regimul tehnic al imobilelor, cu referire la:
- coeficientul de utilizare a terenului (CUT)
- procentul de ocupare a teritoriului (POT);
- dimensiunea şi suprafeţele minime sau maxime ale parcelelor;
- echiparea cu utilităţi (apă, canalizare, energie electrică, energie termică etc.);
- alinierea terenurilor şi a construcţiilor faţă de străzi a terenului şi distanţele construcţiilor faţă de
proprietăţile vecine;
- înălţimea construcţiilor şi caracteristicilor volumetrice ale acestora;
- sistematizarea circulaţiei, accese pietonale şi auto, parcaje necesare
-înfăţişarea construcţiei - expresivitatea arhitecturală, echilibrul compoziţional, finisajele etc. - dacă aceasta
este prevăzută în regulamentele aprobate;
Aşadar, certificatul de urbanism indică, în funcţie de dispoziţiile de urbanism şi de limitările administrative
ale dreptului de proprietate, precum şi de starea echipamentelor publice existente ori prevăzute, dacă terenul
este construibil ori dacă este posibil de realizat o operaţiune determinată. După caz, acesta ar putea fi deci
pozitiv sau negativ.
3.Procedura de obţinere a certificatului de urbanism

Pentru obţinerea certificatului de urbanism trebuie parcurse trei etape : cererea, instrumentarea cererii şi
eliberarea actului.
A. Cererea:
Potrivit art. 29 alin 3 din Legea nr. 350/2001, solicitantul, orice persoană fizică sau juridică, depune o cerere
la autoritatea administrativă competentă, însoţită de dovada achitării taxei.
Taxa se calculează în funcţie de suprafaţa terenului declarată de solicitant; în cazul în care se solicită
certificatul de urbanism pentru mai multe parcele alăturate, taxa se calculează în funcţie de suprafeţele
cumulate ale tuturor parcelelor.
- orice cerere de eliberare a unui certificat de urbanism este supusă unei taxe legale;
- în cerere trebuie precizate elementele de identificare a imobilului faţă de care se urmăreşte cunoaşterea
regimului de servituţi, completată cu planul topografic sau cadastral, viztae de Oficiul de cadastru si
publicitate imobiliară ;
- îndeplinirea unei serii de alte informaţii administrative.
B. Instrumentarea cererii
Documentaţiile se depun la autorităţile administrative competente să emită
certificatul de urbanism. Verificarea documentaţiei se face de către compartimentele specializate organizate
în cadrul autorităţilor administrative competente.
În situaţiile în care emitentul certificatului de urbanism este prefectura, e necesar avizul primăriei pe al cărei
teritoriu administrativ este amplasat imobilul.
Certificatul de urbanism se emite de aceleasi autorităţi ale administraţiei publice locale care, potrivit
competenţelor stabilite de legislaţia în vigoare, emit autorizaţiile de construire (art. 33 alin. 1 din Legea nr.
350/2001).
Documentaţia care se dovedeste incompletă sau cu elemnte de identificare insuficiente se returnează
celui care solicita certificatul pentru completări, după caz, în termen de 5 zile de la data înregistrării, astfel
termenul prevăzut pentru eliberarea certificatului de urbanism este de 30 de zile de la data când a fost depusă
documentaţia completă.
Certificatul se întocmeşte pe baza documentaţiilor de urbanism şi de amenajare a teritoriului, aprobate după
cum urmează:
- pentru terenuri amplasate în localităţi, pe baza planurilor de amenajare a teritoriului municipiului, oraşului
sau comunei, după caz, aprobate şi a regulamentelor aferente acestora;
- pentru terenuri amplasate în afara localităţilor, pe baza planurilor de amenajare a teritoriului municipiului,
oraşului sau comunei, după caz, aprobate şi a regulamentelor aferente acestora.
C. Emiterea certificatului
Certificatul de urbanism se emite de presedinţii consiliilor judeţene, de primarul general al municipiului
Bucuresti, sectoarelor municipiului Bucuresti, de primarii municipiilor, ai oraselor şi comunelor şi se
eliberează solicitantului în termen de cel mult 30 de zile de la data înregistrării cererii, menţionându-se în
mod obligatoriu scopul emiterii acestuia.
Certificatul de urbanism este eliberat şi semnat de către autoritatea abilitată să emită autorizaţia/desfinţarea,
adică de către consiliul judeţean sau de primar după caz. Pe lâgă autorităţile competente în eliberarea
certificatului de urbanism mai trebuie sa semneze, secretarul general şi arhitectul- şef. Lipsa semnăturilor
atrage nulitatea actului.
Delegarea competenţelor de către primar şi preşdintele consiliului judeţean de emitere autorizaţiei de
construire , implicit şi a certificatului de urbanism, este interzisă conform art. 69-70 din Legea nr. 215/2001.
Certificatul de urbanism se eliberează solicitantului direct sau prin poştă în termen de 30 de zile de la data
când a fost depusă cererea.
4. Valabilitatea certificatelor de urbanism

Valabilitatea certificatelor se stabileşte de emitent într-un interval de la 3 la 24 luni, începând cu data emiterii
sale, în funcţie de caracteristicile urbanistice ale zonei în care se află imobilul.
În interiorul perioadei de valabilitate fixate, toate certificatele de urbanism au aceeaşi putere, indiferent de
emitent.
Prelungirea valabilităţii certificatului de urbanism se poate face de către emitent, la cererea titularului
formulată cu cel puţin 15 zile înaintea expirării acestuia , pe o perioadă de timp de maximum 12 luni.
Ceea ce este caracteristic pentru certificatele de urbanism este faptul că funcţiunea lor principală este aceea
de a furniza o informaţie cât mai completă asupra regulilor de urbanism aplicabile unui imobil dat. Din punct
de vedere juridic, certificatul de urbanism are valoarea unui aviz care, în anumite condiţii produce efecte
obligatorii. Dacă este pozitiv, certificatul de urbanism constituie un fel de preautorizare; el are rolul
important de a garanta destinatarului său că, pe parcursul unei anumite perioade, nu i se vor putea opune
modificări care să afecteze regulile pe care certificatul le cuprinde. Dimpotrivă, refuzul său în sensul
regulilor cuprinse face imposibilă eliberarea autorizaţiilor de construire.
5. Publicitatea certificatului de urbanism

Lista certificatelor de urbanism este publicată, putând fi consultată de cei interesaţi la sediul prefecturii sau
primăriei emitente. Pentru acelaşi imobil se pot elibera mai multe certificate de urbanism, mai multor
solicitanţi ale căror cereri pot avea interese identice sau diferite.
Pentru imobilele situate pe terenuri cu destinaţie specială nu se eliberează certificate decât solicitanţilor care
prezintă dovada titlului asupra acestor imobile potrivit art. 2, pct. e din Legea nr. 18/1991, sunt considerate
terenuri cu destinaţii speciale cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale şi aeriene cu
construcţiile şi instalaţiile aferente, construcţii şi instalaţii hidrotehnice, termice, de transport al energiei
electrice şi gazelor naturale, telecomunicaţii, pentru exploatările miniere şi petroliere, cariere de orice fel,
pentru nevoile de apărare, plajele, rezervaţiile şi monumentele naturii, ansamblurile şi siturile arheologice şi
istorice şi alte asemenea.
Enumeraţi regimurile ce guvernează certificatul de urbanism
Definiţia certificatului de urbanism :
a) actul de informare a solicitantului asupra constucţilor ce afectează un teren ori în privinţa fezabilităţii unei
operaţiuni determinate;
b) o autorizaţie de construire;
c) un act fără valabilitate juridică.
Valabilitatea certificatelor de urbanism:
a) nelimitată,
b) peste 24 de luni,
c) un interval de la 3 la 24 luni, începând cu data emiterii sale.
Autorităţi competente în emiterea certificatului de urbanism:
a) presedinţii consiliilor judeţene, de primarul general al municipiului Bucuresti, sectoarelor municipiului
Bucuresti, de primarii municipiilor,
b) consiliul local,
c) secretarul şef al prefecturii.
3. Exerciţiu
În cazul emiterii unui certificat de urbanism de pe care lipseşte semnătura primarului ce se va întâmpla daca
solicitantul îl va depune pentru obţinerea autorizaţiei de construire?
Modulul VI.
Autorizaţia de construire
1. Regimul general al amplasării construcţiilor
2. Noţiune
3. Obiectul autorizaţiei de construire
4. Caracteristicile autorizaţiei de construire
5. Autorizaţia de construire şi dreptul de proprietate
6. Câmpul de aplicare a autorizaţiei de construire
7. Eliberarea autorizaţiei de construire
8. Valabilitatea autorizaţiei
9. Publicitatea autorizaţiei de construire
10. Alte formalităţi legale
11. Autorizaţia de desfiinţare a construcţiilor şi amenajărilor
12. Drepturile dobândite
13. Concluzii
Timp alocat: 2h
Bibliografie:
4. Daniel Paul Mircescu, Autorizarea executarii lucrarilor de constructii. Urbanismul - legea nr 350 /
2001. Practica judiciara 2010, Ed. Morosan-Nicoară, 2010
1. Regimul general al amplasării construcţiilor

Intravilanul localităţilor este cel existent la data de 1 ianuarie 1990, evidenţiat în cadastrul funciar şi poate fi
modificat în condiţiile legii. Totodată, terenurile situate în intravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte
juridice între vii, încheiate în formă autentică (art, 2(1) din Legea nr. 51/1998 privind circulaţia juridică a
terenurilor).
Prima regulă a regimului de constructibilitate înscrisă în art. 91(1) din Legea nr. 18/1991 este aceea că
amplasarea noilor construcţii de orice fel se face în intravilanul localităţilor. Fac excepţie de la această
cerinţă:
- unele construcţii care, prin natura lor, pot genera efecte poluante factorilor de mediu (şi care se pot amplasa
în extravilan numai pe bază de studii ecologice de impact, prealabile, avizate de organele de specialitate
privind protecţia mediului); şi
- construcţiile care, prin natura lor, nu se pot amplasa în intravilan, precum şi adăposturile pentru animale.
La rândul lor, şi aceste excepţii, în care construcţiile pot fi amplasate în extravilan, sunt supuse anumitor
reguli restrictive. Cea mai importantă este aceea potrivit căreia amplasarea construcţiilor de orice fel pe
terenuri agricole de clasa I şi a II-a de calitate, pe cele amenajate cu lucrări de îmbunătăţiri funciare, precum
şi pe cele plantate cu vii şi livezi, parcuri naţionale, rezervaţii, monumente, ansambluri arheologice şi istorice
este interzisă (art. 92). Şi aici însă se cunosc unele excepţii pentru: construcţii care servesc activităţile
agricole cu destinaţie militară, căile ferate, şoselele de importanţă deosebită, liniile electrice de înaltă
tensiune, forarea şi echiparea sondelor, lucrările aferente exploatării ţiţeiului şi gazului, conductelor
magistrale de transport gaze sau petrol, lucrările de gospodărire a apelor şi realizarea de surse de apă.
Aprobarea ocupării terenurilor prin linii de telecomunicaţii se dă de oficiul judeţean de cadastru şi organizare
a teritoriului, indiferent de mărimea suprafeţei necesare, dar numai pe baza acordului deţinătorului de
terenuri şi cu plata despăgubirilor convenite.
În sfârşit, potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991 construcţiile civile, industriale, agricole sau de orice natură se
pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, eliberată în condiţii legale.
2. Noţiune
Autorizaţia (permisul) de construire a cunoscut mai multe definiţii în literatura de specialitate. Astfel, aceasta
ar putea fi definită ca fiind autorizaţia dată de către o autoritate administrativă de a edifica una sau mai multe
construcţii noi ori de a modifica una sau mai mute construcţii existente, prealabil executării lucrărilor (H.
Jaquot, op. cit., p. 554). În altă opinie, permisul, autorizaţia de construire reprezintă autorizaţia dată de către
administraţie de a edifica o construcţie după verificarea conformităţii proiectului cu reglementarea de
urbanism (J. Morand-Davilleu, op. cit., p. 119).
În sfârşit, potrivit unui alt autor francez, permisul de construire reprezintă obligaţia pentru constructor de a
solocita o autorizaţie administrativă prealabilă la edificarea unei construcţii ori la realizarea de lucrări asupra
unei construcţii existente (P. Soler-Conteaux, op. cit., p. 381).
În concepţia Legii nr. 50/1991, „Autorizaţia de construire constituie actul de autoritate al administraţiei
locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea,
executarea şi funcţionarea construcţiilor” (art. 2). Ea se eliberează „în temeiul şi cu respectarea
documentaţiilor de urbanism şi amenajare a teritoriului” (art. 2 alin. 2).
Având în vedere părerile exprimate în literatura de specialitate, precum şi reglementările legale în vigoare
autorizaţia de construire poate fi definită ca fiind actul administraţiei publice locale competente prin care se
asigură aplicarea regulilor de urbanism în privinţa amplasării construcţiilor, precum şi a măsurilor legale
referitoare la proiectarea, executarea şi funcţionarea acestora.
După cum se poate observa, este vorba de un control preventiv al utilizării terenurilor, de exercitarea unei
puteri speciale de poliţie, prin eliberarea unei autorizaţii prealabile. Ca atare, autorizaţia trebuie să asigure
respectarea regulilor de urbanism şi servituţiile de utilitate publică ce afectează utilizarea solului, la care se
adaugă apoi o serie de exigenţe ţinând de calitatea construcţiilor.
După cum se poate observa, autorizaţia de construire sancţionează atât regulile de urbanism, cât şi regulile de
construcţie. Este situaţia tipică pentru un studiu iniţial de dezvoltare a dreptului urbanismului, când regulile
de amenajare urbană sunt încă suficiente şi coexistă cu măsurile de asigurare a calităţii construcţiilor. O atare
stare a existat şi în Franţa până la adoptarea legii de orientare funciară din 30 decembrie 1967.
3. Obiectul autorizaţiei de construire

Autorizaţia de construire urmăreşte să permită colectivităţilor publice asigurarea respectării unui anumit
număr de reguli de către constructori, înainte ca aceştia să treacă la realizarea proiectelor lor. Este vorba, în
special, de regulile privind ocuparea şi utilizarea terenurilor şi, în mod excepţional, de reguli tehnice de
construcţie cu excepţia regulilor şi servituţilor de drept privat.
3.1. Respectarea regulilor relative la ocuparea terenurilor
Aceste reguli urmăresc o afectare a spaţiului conformă obiectivelor de amenajare a teritoriului şi a
urbanismului.
Sunt, în cele mai multe cazuri, reguli de urbanism stricto sensu. Ele pot fi cuprinse astfel în diversele
documentaţii de urbanism.
Apoi, o altă categorie importantă o formează servituţiile de utilitate publică, care afectează utilizarea solului
şi care pot avea incidenţe asupra implantării construcţiilor, destinaţiei lor, naturii, arhitecturii, dimensiunilor
ori amenajării generale ale acestora.
3.2. Respectarea, cu titlu excepţional, a unor reguli tehnice de construcţie
În principiu, în ţările dezvoltate, regulile tehnice de construcţie nu sunt sancţionate prin eliberarea
autorizaţiei de construire.
În concepţia Legii nr. 50/1991 însă, prin autorizaţia de construire se asigură atât măsurile de urbanism
(respectiv, privind amplasarea construcţiilor), cât şi cele ererifoare la proiectarea, executarea şi funcţionarea
acestora.
De asemenea, conform art. 39 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, autorizaţia de construire
se va elibera, ca regulă „numai pentru proiecte verificate de specialişti, verificatori de proiecte atestaţi”.
De asemenea, potrivit art. 7 din acelaşi act normativ, în autorizaţiile ce se emit trebuie să se înscrie clauze
referitoare la nivelul de calitate al construcţiilor, precum şi garanţiile materiale şi alte prevederi, care să
conducă la realizarea acestor clauze. Aceste elemente se referă la:
- rezistenţă şi stabilitate;
- siguranţă în exploatare;
- siguranţă la foc;
- igiena, sănătatea oamenilor, refacerea şi protecţia mediului;
- izolaţia termică, hidrofugă şi economică de energie;
- protecţia împotriva zgomotului (art. 5 din Legea nr. 10/1995).
Mai mult decât atât, în cazuri excepţionale se pot emite autorizaţii de construire şi în lipsa documentaţiilor de
urbanism şi amenajare a teritoriului, aprobate pentru:
- lucrări de modificare, de reparare, de protejare, de restaurare şi de conservare a clădirilor de orice fel, cu
condiţia menţinerii aceleiaşi funcţiuni şi a suprafeţei construite;
- lucrări de modificare sau de reparare privind căi de comunicaţie, dotări tehnico-edilitare subterane şi
aeriene şi alte asemenea, fără modificarea traseului acestora;
- lucrări de modificare sau de reparare privind împrejmuiri, mobilier urban, amenajării de spaţii, parcuri şi
grădini publice, pieţe pietonale şi celelalte lucrări de amenajare a spaţiilor publice;
- lucrări de cercetare şi prospectare a terenurilor – ca foraje şi excavări – necesare studiilor geotehnice,
ridicărilor topografice exploatărilor de cariere, balastierelor, sondelor de gaze şi de petrol, precum şi altor
exploatări;
- organizarea de tabere de corturi (art. 2 alin. 3 din Legea nr. 50/1991).
3.3. Obligaţii şi servituţi de drept privat
În această privinţă, autorizaţia de construire este eliberată „sub rezerva drepturilor terţilor”. Ea nu poate
asigura, în nici un caz, respectarea obligaţiilor ori servituţilor decurgând din dreptul privat. Şi aceasta, chiar
dacă unele servituţi civile, precum cea de coproprietate, de vedere, de trecere etc., ar putea avea incidenţe
asupra drepturilor de construire ale petiţionarului. Dar autoritatea administrativă care examinează şi decide în
privinţa cererii sale nu are competenţa şi obligaţia să le cunoască. Ca atare, o autorizaţie de construire ar
putea fi eliberată în condiţiile necunoaşterii unei obligaţii sau servituţi de drept privat fără a putea fi
considerată ilegală. Desigur, aceasta nu va însemna că titularul său va putea să se dispenseze de asemenea
obligaţii, care vor putea fi impuse în faţa judecătorului judiciar.
4. Caracteristicile autorizaţiei de construire

Autorizaţia de construire prezintă o serie de caracteristici, care o individualizează în raport cu celelalte acte
administrative şi o delimitează de certificatul de urbanism.
4.1. Caracterul real
Autorizaţia de construire nu este eliberată în considerarea persoanei care urmează să-i devină titular, ci în
funcţie de regulile aplicabile terenului şi proiectului preconizat. Ea are, deci, un caracter real, in rem, şi, în
consecinţă, poate fi transferabilă, în perioada de valabilitate, de la un titular la altul, fără a mai fi nevoie ca
autoritatea competentă să efectueze cercetare administrativă prealabilă şi, în consecinţă, să elibereze o
autorizaţie nouă.
Autorizaţia de transfer ia forma unei hotărâri de modificare a actului iniţial, trebuie să fie expresă şi să aibă
la bază un acord între fostul şi actualul titular al autorizaţiei de construcţie.
4.2. Caracterul de universalitate şi de generalitate
Autorizaţia de construire are un caracter general în sensul că este cerută în toate localităţile, în cazul
edificării construcţiilor prevăzute de lege şi unul universal, întrucât se aplică în privinţa tuturor persoanelor
fizice.
4.3. Caracterul exclusiv
Principiul exclusivităţii autorizaţiei de construire se exprimă în aceea că prin procedura sa de eliberare se
permite coordonarea ansamblului de proceduri de control prealabil realizării unui proiect determinat.
Autorizaţia nu se substituie tuturor autorizaţiilor şi avizelor speciale care sunt cerute constructorului ori
investitorului, dar permite coordonarea cerinţelor generale pe care acestea le presupune.
5. Autorizaţia de construire şi dreptul de proprietate

5.1. Dreptul de construire – atribut al dreptului de proprietate
Dreptul de a construi este un atribut al dreptului de proprietate, aferent „dreptului de a se bucura şi de a
dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut” (art. 480 din C. civ.), proprietarul solului putând face „toate
plantaţiile şi clădirile ce găseşte de cuviinţă” (art. 90 C. civ.), orice persoană fizică sau juridică având dreptul
la respectul bunurilor sale (art. 1 din Protocolul adiţional al Convenţiei europene a dreptului omului). În
consens cu asemenea dispoziţii, dreptul comun al libertăţilor publice şi drepturilor fundamentale stabileşte
principiul, potrivit căruia, libertatea de construire este regula, iar limitele aduse acestuia, excepţia. Dreptul de
a construi este astfel legat de proprietatea solului, o manifestare directă a dreptului de folosinţă, unul dintre
cele trei atribute tradiţionale ale dreptului de proprietate.
5.2. Funcţia socială a dreptului de proprietate

Este unanim admisă şi autorizaţia de construire poate fi analizată ca o exercitare a unei prerogative a
autorităţii publice realizate în interesul comun al amenajării armonioase a aglomeraţiilor umane şi ca
participant la exercitarea unei veritabile misiuni de serviciu public.
Exercitată iniţial mai ales în numele statului, această misiune de gestiune a teritoriului este încredinţată acum
activităţilor publice locale; este vorba de servituţi publice care servesc, în special, utilizarea solului, înălţimea
construcţiilor, proporţia dintre suprafeţele construite şi neconstruite în fiecare proprietate, interdicţia de
construire în anumite zone, care nu dau naştere (cu rare excepţii) la o compensaţie ori reparaţie. Acest
principiu al neindemnizării servituţilor de urbanism creează o mare inegalitate între proprietarii de terenuri
construibile şi cei de suprafeţe supuse limitărilor şi interdicţiilor, aspect al „socializării” dreptului de a
construi.
6. Câmpul de aplicare a autorizaţiei de construire

Câmpul de aplicare al autorizaţiei de construire poate fi apreciat dintr-un triplu punct de vedere: cel al
teritoriului vizat, al persoanelor implicate şi, în sfârşit, cel al lucrărilor care sunt supuse autorizării.
În privinţa primelor două, în virtutea caracterului său general şi universal, Autorizaţia de construire se aplică
pe întreg teritoriul naţional şi faţă de orice persoană fizică sau juridică care ar dori să ridice ori să modifice o
construcţie. Astfel, titularul autorizaţiei de construire poate fi orice persoană fizică sau juridică deţinătoare a
unui titlu care-i conferă dreptul de construire şi care solicită eliberarea actului administrativ. Cererea poate fi
făcută personal sau prin reprezentant, care poate fi proiectantul, antreprenorul sau orice altă persoană, în
condiţiile legii. Referitor la cel de-al treilea, autorizaţia de construire se eliberează pentru acele categorii de
lucrări stabilite de lege, respectiv prin art. 3 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării
construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea construcţiilor.
6.1. Categorii de construcţii şi lucrări supuse autorizării
Conform textului de lege invocat mai sus, autorizaţia de construire se eliberează pentru:
-lucrări de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare a clădirilor de orice fel;
- lucrări de construire, reparare, protejare, restaurare, conservare, precum şi orice alte lucrări, indiferent de
valoarea lor, ce urmează a fi efectuate la construcţii reprezentând monumente şi ansambluri istorice,
arheologice, de arhitectură, artă sau cultură, inclusiv cele din zonele lor de protecţie;
- lucrări de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare privind căi de comunicaţie, dotări
tehnico-edilitare, subterane şi aeriene, împrejmuiri şi mobilier urban, amenajări de spaţii verzi, parcuri, pieţe
şi celelalte lucrări de amenajare a spaţiilor publice;
-foraje şi excavări necesare studiilor geotehnice şi ridicărilor topografice, exploatări de cariere, balastiere,
sonde de gaze ţi petrol, precum şi alte exploatări;
-construcţii provizorii de şantiere necesare execuţiei lucrărilor de bază, dacă nu au fost autorizate odată cu
acestea;
-organizarea de tabere, de corturi, căsuţe sau rulote;
-lucrări cu caracter provizoriu: chioşcuri, tonete, cabine, spaţii de expunere situate pe căile şi în spaţiile
publice, corpuri şi panouri de afişare şi reclame.
6.2. Categorii de lucrări exceptate de la autorizare
Potrivit art. 8 din Legea nr. 50/1991, se pot executa fără autorizaţie de construcţie următoarele lucrări:
- reparaţii la împrejmuiri, acoperişuri, învelitori sau terase, când nu se schimbă forma acestora şi materialele
sau care nu sunt executate;
- reparaţii şi înlocuiri la tâmplărie interioară şi exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor şi
tâmplăriei;
- reparaţii şi înlocuiri la sobe de încălzit;
- zugrăveli şi vopsituri interioare;
- zugrăveli şi vopsituri exterioare, dacă nu se modifică elementele de faţadă şi culorile situate pe arterele
principale de circulaţie;
-reparaţii la instalaţii şi echiparea tehnico-sanitară a clădirilor, fără implicaţii asupra structurii de rezistenţă
sau a aspectului arhitectural al acestora.
Se exceptează de la autorizare, conform art. 4 lit. d paragraf ultim anexele cu caracter temporar ale
exploatărilor agricole situate în extravilan.
7. Eliberarea autorizaţiei de construire

Autorizaţia de construire se eliberează în temeiul şi cu respectarea documentaţiei de urbanism şi amenajarea
teritoriului. Din acest punct de vedere, ca orice act normativ, ea trebuie analizată sub trei aspecte principale şi
anume: cererea, decizia şi drepturile dobândite.
7.1. Cererea
Cererea de eliberare a autorizaţiei de construire poate fi făcută de orice persoană fizică sau juridică
deţinătoare a unui titlu care-i conferă dreptul de construire, personal sau prin reprezentant. Astfel, dacă
cererea este făcută de către proprietarul terenului e suficient ca acesta să facă dovada acestei calităţi. În
practica judiciară franceză s-a statuat că autorizaţia de construire poate fi eliberată persoanei care prezintă
toate aparenţele de proprietar, fiind vorba de teoria proprietarului aparent care nu împiedică însă ca terţul
lezat să poată contesta titlul său în faţa judecătorului civil.
Cererea poate fi prezentată, de asemenea, de orice persoană care justifică un titlu care o abilitează să
construiască asupra terenului. Aceste titluri pot fi diverse. Locatarul va trebui să prezinte autorizarea scrisă a
locatarului proprietar, ocupantul domeniului public, o autorizaţie de ocupare eliberată de serviciul public care
îl gestionează.
În sfârşit, cererea de autorizare va putea fi făcută de o persoană având calitatea de a beneficia de exproprierea
terenului pentru cauză de utilitate publică, de concesionări, de servicii publice şi de unele persoane juridice
de drept privat însărcinate cu o misiune de serviciu public. Acestea pot să depună, în condiţiile legii, o cerere
de eliberare a autorizaţiei de construire.
Documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie
Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de
solicitant (are la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de inceperie a lucrarii.
Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 - Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si
453/18.07.2001( lege care completeaza si aduce modificari legii 50/1991) si va cuprinde:
 planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);
 certificatul de urbanism;
 toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;
 acte notariale (la nevoie);
 memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);
 referatele verificatorilor de specialitate;
 referatele expertilor tehnici (la nevoie);
 actele de proprietate asupra terenului
 proiectul pentru autorizare - acesta este compus din:
planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren);
planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta;
planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei
planul de invelitoare
sectiune caracteristica
toate fatadele
 scara de redactare pentru toate desenele este 1:10
 cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;
 chitanţa de achitare a taxei de autorizare.
Autorizatia de constructie este eliberata de Primarie - Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care
se afla terenul.
Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza
declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei.
Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare
privind impozitele si taxele locale
Depunerea cererii
Solicitantul trebuie să depună la autorităţile publice competente care au emis certificatul de urbanism cererea
de eliberare a autorizaţiei de construire însoţit în mod obligatoriu de documentaţia tehnică urmată de planul
de amplasare a construcţiei, plan din care să rezulte destinaţia, alcătuirea constructivă, funcţională şi
înfăţişarea construcţiei, întocmite la o scară convenabilă de către un proiectant autorizat pentru lucrări de
construcţie, persoană fizică sau juridică, precum şi dovada titlului solicitantului asupra terenului.
Documentaţia tehnică trebuie să fie verificată conform legii ţi să conţină şi avizele legale necesare, pe
funcţiuni, prezentate prin grija solicitantului.
În situaţia depunerii unei documentaţii tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului în termen de 10
zile de la data solicitării cu menţionarea în scris a elementelor necesare completării acesteia.
Documentaţia tehnică va fi semnată:
-de arhitect cu diplomă recunoscută de statul român, pentru partea de arhitectură, la lucrările de construcţie
supraterane şi la celelalte subterane cu acces public;
-de inginer cu diplomă recunoscută de statul român, pentru partea de inginerie la lucrările de construcţii.
Aceste cerinţe sunt valabile şi pentru documentaţia de execuţie.
Documentaţiile tehnice privind clădirile de locuinţe parter şi parter etaj, care nu depăşesc suprafaţa
desfăşurată de 175 m², anexele gospodăreşti ale acestora cu o suprafaţă de până la 200 m², precum şi
construcţiile provizorii, pot fi semnate şi de conducători arhitecţi şi subingineri, după caz (art. 6 din Legea nr.
50/1991).
De menţionat că semnarea documentaţiilor de către arhitect sau inginer implică răspunderea acestora în
condiţiile legii. Pentru autorizarea construcţiilor în zonele asupra cărora s-a instituit, potrivit legii, un anumit
regim de protecţie prevăzut în documentaţiile de urbanism aprobate se procedează după cum urmează:
-în rezervaţiile istorice şi de arhitectură, stabilite potrivit legii, sau în cazul lucrărilor de orice natură care
modifică monumentele istorice şi zonele de protecţie a acestora, solicitantul va obţine avizul Ministerului
Culturii şi al Ministerului Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului;
-în parcurile naţionale şi rezervaţiile naturale, solicitantul va obţine avizul Ministerului Apelor, Pădurilor şi
Protecţiei Mediului;
-în zonele unde s-a instituit un alt tip de restricţie, solicitantul va obţine avizul organismelor competente (art.
7 din Legea nr. 50/1991).
7.2. Decizia privind autorizarea de construire

Trebuie privită, la rândul său, sub trei laturi: autorităţile competente, instrumentarea cererii şi forma deciziei.
7.2.1. Autorităţile competente
Conform art. 4 din Legea nr. 50/1991, autorizaţia de construire se eliberează de prefecturi sau primării după
cum urmează:
-delegaţiile permanente ale consiliilor judeţene, cu avizul primarilor, pentru investiţiile care se aprobă de
către Guvern, pentru lucrările publice, în lăcaşurile de cult, construcţiile pentru industrie, comerţ, prestări de
servicii, social-culturale şi speciale, care se execută la alte sate, pentru construcţiile şi lucrările de orice fel,
care se execută în extravilanul localităţilor, cu excepţia celor menţionate la lit. d;
-primarii municipiilor sau oraşelor, pentru construcţiile şi lucrările de orice fel din localităţi, cu excepţia
investiţiilor care se aprobă de Guvern;
- primarul general al Municipiului Bucureşti, pentru construcţiile şi lucrările prevăzute la lit. a şi b şi primarii
sectoarelor Municipiului Bucureşti, pentru construcţiile de locuinţe şi anexe gospodăreşti ale acestora;
-primarii comunelor, pentru construcţiile de locuinţe şi anexele gospodăreşti ale acestora, din satele
componente, precum şi pentru anexele exploatărilor situate în extravilan. Se exceptează de la autorizare
anexele cu caracter temporar ale exploatărilor agricole, situate în extravilan.
7.2.2. Instrumentarea cauzei
Orice decizie administrativă intervine în urma unei proceduri de instrumentare a cererii de autorizare.
Această operaţie comportă, în genere, o analiză, din punct de vedere tehnic, a dosarului. Astfel, cererea de
eliberare a autorizaţiei de construire se investighează de către compartimentul sau tehnicianul responsabil în
domeniul urbanismului şi al amenajării teritoriului din cadrul prefecturii sau primăriei.
Strict tehnic, se verifică dacă cererea este adresată autorităţii administraţiei publice locale îndrituite să
elibereze autorizaţia, dacă formularul cererii şi anexa acestuia sunt completate integral şi corect, certificatul
de urbanism este valabil şi scopul eliberării sale coincide cu obiectul cererii pentru autorizare; dovada titlului
solicitantului asupra terenurilor şi a construcţiilor este conformă prevederilor legale; documentaţia necesară
eliberării autorizaţiei de construcţie este completă, cuprinzând şi avizele şi studiile aprobate cerute prin
certificatul de urbanism, dovada achitării taxei legale.
Dacă în urma analizei cererii şi documentaţiei prezentate se constată că se îndeplinesc toate condiţiile
amintite mai sus, documentaţia se restituie solicitantului în termen de 10 zile de la data înregistrării cererii.
Sub raportul conţinutului verificarea cererii pentru autorizaţia de construire constă în examinarea modului în
care prevederile documentaţiei şi datele înscrise în anexa cererii respectă:
- datele şi condiţiile înscrise în certificatul de urbanism;
- condiţiile în scrise în avizele şi expertizele de specialitate;
- prevederile avizelor eliberate de autorităţile administraţiei publice locale (în cazul în care prin certificatul
de urbanism s-a impus obţinerea avizului Comisiei locale pentru urbanism şi amenajare a teritoriului, este
necesară confruntarea documentaţiei necesare eliberării autorizaţiei de construire/desfiinţare cu cea avizată;
- prevederile legale referitoare la proprietate;
- reglementările tehnice cu privire la întocmirea ţi conţinutul proiectului, destinaţia, alcătuirea construcţiei
sub raport constructiv şi al echipării, funcţional şi al înfăţişării;
- prevederile legale cu privire la abilitarea proiectanţilor şi verificatorilor proiectului care răspund de
următoarele exigenţe de calitate ale construcţiei: rezistenţa şi stabilitatea la solicitări statice, dinamice,
inclusiv seismice; rezistenţa la foc, sănătatea oamenilor şi protecţia mediului, izolaţia termică, hidrofugă şi
economia de energie; protecţia împotriva zgomotului;
- reglementările tehnice privitoare la executarea lucrărilor.
Responsabilitatea emiterii unei autorizaţii bazate pe o verificare superficială sau părtinitoare revine, în egală
măsură, semnatarilor autorizaţiei şi verificatorilor întregii documentaţii.
Condiţiile pe care le poate pune emitentul autorizaţiei constau din aplicarea regulilor generale şi locale de
urbanism cu privire la documentaţie prezentată pe perioada lucrărilor autorizate:
-amplasarea, destinaţia, alcătuirea constructivă şi funcţională, precum şi înfăţişarea construcţiei;
-utilizarea domeniului public (accese în zona şantierului, staţionări de utilaje, închideri de drumuri publice,
ocupări temporare de spaţii publice, treceri temporare sau săpături în spaţii publice, devieri ale circulaţiei,
executarea unor drumuri provizorii, folosirea unor elemente de reclamă ş.a.);
-protejarea proprietăţilor particulare învecinate;
-protecţia sanitară şi socială în situaţia cazării unor muncitori sezonieri (executarea de baracamente, grupuri
sociale, grupuri sanitare, dotări de toate tipurile în cazul unui număr mai mare de muncitori, plata serviciilor
suplimentare prestate de unităţile existente ş.a.);
- protecţia mediului pe durata executării lucrărilor autorizate;
- prevenirea şi stingerea incendiilor.
7..2.3. Termen de instrumentalizare
Autorizaţia de construire se eliberează solicitantului în termen de 30 de zile calendaristice de la data
înregistrării cererii.
Autorizarea lucrărilor de intervenţie urgentă, în cazuri de avarii, calamităţi şi alte evenimente extraordinare
se face imediat de către prefecturi sau primării, potrivit competenţelor stabilite prin lege, urmărind ca
documentaţia legală să fie definitivă pe parcursul sau la încheierea lucrărilor.
7.2.4. Forma deciziei
Autorizaţia de construire este, din punctul d vedere al formei, multiplă, după tipul deciziei.
Astfel, dacă decizia este negativă, aceasta trebuie să ia forma unui act expres. Dimpotrivă, dacă este pozitivă,
teoretic poate îmbrăca două forme distincte dar cu efecte juridice asemănătoare. Fie cea a unei autorizaţii
formale, rezultate dintr-o decizie administrativă, fie cea a unei autorizaţii tacite, rezultând din absenţa unei
decizii formale. Autorizaţia tacită este o excepţie la principiul general de drept administrativ, conform căruia
tăcerea echivalează cu un refuz. În sistemele de drept în care este admisă (precum cel francez), autorizarea
tacită ridică o serie de probleme în privinţa materializării sale, întrucât rezultă dintr-o „tăcere administrativă”.
Principiul este însă relativ simplu: exprimarea termenului de instrumentare a cererii de autorizare, în
condiţiile în care nici o decizie nu a intervenit în acest timp generează autorizarea tacită. Este de drept un fapt
juridic care creează dreptul la construire.
Un asemenea tip de autorizare creează o serie de dificultăţi în ceea ce priveşte aplicarea şi proba sa. În
practică autorizarea tacită e rar întâlnită în raport cu autorizaţia scrisă şi expresă, dar, indiferent de forma de
autorizare de construire trebuie să confere aceleaşi drepturi beneficiarului.
În dreptul românesc o asemenea situaţie nu se întâlneşte, neeliberarea autorizaţiei în termen de 30 de zile de
la înregistrarea cererii constituie „refuz nejustificat” care, dacă vatămă drepturile unei persoane (fizice sau
juridice), recunoscute de lege, dă dreptul la acţiune în justiţie în condiţiile Legii nr. 29/1990 privind
Contenciosul administrativ.
8. Valabilitatea autorizaţiei
Perioada de valabilitate a autorizaţiei de construire este intervalul de timp în interiorul căruia este obligatorie
începerea lucrărilor de autorizaţie (ordinul nr. 91/1991). Acest interval de timp se stabileşte de către
emitentul autorizaţiei în funcţie de interesul public şi de gradul de complexitate a lucrării. Totuşi perioada de
valabilitate nu poate depăşi 12 luni de la eliberarea autorizaţiei. În acelaşi timp, neînceperea lucrărilor în
intervalul de valabilitate conduce la pierderea valabilităţii autorizaţiei. Aceasta îşi pierde valabilitatea şi în
situaţia în care se modifică condiţiile, datele sau conţinutul documentaţiei ce au stat la baza eliberării
acesteia, fiind necesară eliberarea unei noi autorizaţii.
8.1. Durata executării lucrărilor
Este stabilită de către emitentul autorizaţiei pe baza datelor înscrise în cerere. Emitentul autorizaţiei are o
putere de apreciere în această privinţă şi, ca atare, ţinând seama de interesul public şi gradul de complexitate
al lucrărilor, poate reduce durata executării faţă de cea solicitată. Persoanele fizice şi juridice titulare ale
autorizaţiei de construire au obligaţia legală de a executa integral construcţiile la termenul prevăzut în actul
administrativ. Construcţiile se consideră terminate, dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în
autorizaţia e construire.
8.2. Prelungirea perioadei de valabilitate a autorizaţiei
Se poate aproba, în mod excepţional, în cazul în care construcţia nu a fost executată integral la termenul
stabilit, o singură dată, cu cel mult un an de către organul care a emis-o (art.32 din Legea nr. 59/1991).
Posibilitatea de prelungire a autorizaţiei se apreciază de emitentul acestuia, în raport cu:
- interesul public;
- complexitatea lucrărilor autorizate:
- stadiul executării lucrărilor;
- cauzele care au dus la nerespecatrea duratei prevăzute în autorizaţie.
Aceste criterii au un caracter cumulativ şi se apreciază în ordinea de prioritate a enumerării.
Solicitarea prelungirii autorizaţiei se face de titularul acesteia cu cel puţin 15 zile înainte de termenul stabilit
pentru executarea integrală a lucrărilor. Emitentul autorizaţiei examinează solicitarea şi comunică decizia sa
în maximum 15 zile de la depunerea solicitării. Prelungirea valabilităţii autorizaţiei reprezintă ultimul termen
pentru executarea integrală a lucrărilor.
Necesitatea prelungirii autorizaţiei în condiţiile de mai sus şi neîncheierea executării lucrărilor la termenul
stabilit prin autorizaţie sau prin prelungirea acesteia, conduc la pierderea valabilităţii autorizaţiei.
În această situaţie, continuarea lucrărilor se poate face, în mod legal, numai după eliberarea, în condiţiile
legii, a unei noi autorizaţii de construire.
9. Publicitatea autorizaţiei de construire

Autorizaţiile de construire de înscriu în Registrul autorizaţiilor de construire/desfiinţare în ordinea emiterii
lor.
Lista autorizaţiilor se afişează la sediul primăriei pe al cărei teritoriu administrativ s-a eliberat autorizaţia
respectivă şi la sediul prefecturii pentru autorizaţiile emise de aceasta.
Autorizaţiile de construire este publică, putând fi consultată atât la sediul primăriei cât şi cel al prefecturii, de
asemenea, poate fi consultată şi documentaţia ce a stat la baza eliberării sale.
Prin Ordinul MLPAT nr. 63/1998 s-a stabilit obligaţia pentru toate şantierele de construcţii de a afişa la loc
vizibil, pe toată perioada lucrărilor, un panou de identificare, al cărui model este înmânat obligatoriu
beneficiarului odată cu eliberarea autorizaţiei de construire de către organul emitent. Documentul cuprinde
date şi informaţii minime privind obiectivul respectiv: denumirea şi adresa acestuia, beneficiarul investiţiei,
proiectantul general, constructorul, numărul autorizaţiei de construire, organul emitent, termenul de execuţie
a lucrărilor, prevăzut în autorizaţie, data începerii şi data finalizării construcţiei. Neafişarea panoului de
identificare se sancţionează cu sistarea imediată a lucrărilor (art. 3).
10. Alte formalităţi legale

Înainte de începerea lucrărilor autorizate, titularului îi revin alte două obligaţii:
-să anunţe în scris pe emitentul autorizaţiei, cu cel puţin 5 zile înaintea începerii lucrărilor autorizate şi
-să anunţe în scris Inspecţia de stat în domeniul construcţiilor teritoriului.
11. Autorizaţia de desfiinţare a construcţiilor şi amenajărilor

Conform art. 9 din Legea nr. 50/1991, desfiinţarea construcţiilor şi amenajărilor prevăzute la art. 3 din lege
(aceleaşi care sunt supuse autorizării în privinţa construirii) se face pe baza autorizaţiei de desfiinţare
obţinută, în prealabil, eliberată de primari; de primarul general al Municipiului Bucureşti sau de către
delegaţiile permanente ale consiliilor judeţene, după caz. Prin Ordinul nr. 91/1991 al ministerului de resort s-
a stabilit o procedură identică de solicitare, eliberare şi valabilitate a autorizaţiei de construire cu cea a
autorizaţiei de desfiinţare.
12. Drepturile dobândite

Autorizaţiile de construire dă naştere următoarelor drepturi:
Dreptul de a realiza proiectul aprobat. Autorizaţia permite deci exercitarea dreptului de construire. Din acest
punct de vedere este necesar să fie analizate semnificaţiile acestui drept şi problemele ce se pot ivi.
Semnificaţiile autorizaţiei de construire sunt generale şi speciale. Dacă este clar că acest drept se referă
numai la menţiunile cuprinse în autorizaţia de construire, această constatare trebuie completată prin regula
potrivit căreia documentul formează un tot indivizibil. Beneficiarul dreptului poate deci să aleagă să execute
numai o parte din proiectul aprobat şi să renunţe la cealaltă care-i creează dificultăţi.
Pentru a-şi consolida consecinţele şi a beneficia de autoritatea unei decizii administrative, autorizaţia de
construire trebuie să facă obiectul unei anumite publicităţi, în special în vederea ducerii sale la cunoştinţa
terţilor. Pentru aceasta, legislaţiile prevăd, de regulă, două modalităţi:
-afişarea autorizaţiei la sediul primăriilor pe o anumită perioadă;
-afişarea autorizaţiei la terenul în cauză (pe toată durata valabilităţii sale).
Pe parcursul exercitării drepturilor prevăzute de autorizaţia de construire pot intervenii o serie de situaţii care
să-i impună o serie de modificări sau chiar refacerea catului.
Pe durata valabilităţii sale autorizaţia de construire poate cunoaşte două tipuri de modificări: unele care
privesc numai persoana titularului iar altele care vizează operaţia imobiliară autorizată.
Autorizaţia de construire are un caracter real, astfel încât, dacă beneficiarul nu doreşte sau nu poarte asigura
el însuşi execuţia construcţiei sau a lucrărilor în cauză, el poate transfera autorizaţia unui terţ. Acest transfer
presupune întrunirea a două condiţii:
-beneficiarul transferului să accepte în mod global toate menţiunile autorizaţiei de construire;
-îndeplinirea unei cerinţe formale, modificatoare, care să oficializeze schimbarea beneficiarului.
În cazul unor modificări de fond este necesară o nouă cerere de autorizare, dificultatea principală în acest caz
fiind aceea de a trasa linia de delimitare între obiectul cererii iniţiale şi cererea nouă de autorizare. În situaţia
în care noua solicitare reprezintă mai ales o completare şi o modificare parţială a celei iniţiale, procedura de
eliberare este simplificată.
Unele probleme se ridică şi după eliberarea autorizaţiei de construire datorită autorităţii administrative sau
beneficiarului. Autorizaţia de construire este un act administrativ individual creator de drepturi. Conform
regulilor care guvernează acest tip de acte administrative, autorizaţia de construire poate fi retrasă de unitatea
administrativă care a emis-o în condiţiile dreptului comun.
Ca o derogare de la dreptul comun, drepturile conferite de autorizarea de construire nu sunt dobândite decât
cu condiţia de a fi exercitate rapid, în timpul impus de lege. Acest regim special se explică prin dorinţa
legiuitorului de a nu „îngheţa” definitiv o situaţie prin intermediul drepturilor dobândite.
În acest sens, majoritatea legislaţiilor prevăd termene limită în care activităţile trebuie să înceapă sau să se
termine. Nerespectarea lor duce la perimarea autorizaţiei de construire.
13. Concluzii
Chiar dacă este ataşată categoriei actelor normative individuale, autorizaţia de construire prezintă unele
particularităţi în privinţa regimului său juridic. Specificitatea obţinerii şi aplicării sale pun în discuţie chiar
natura sa juridică.
Autorizaţia de construire rezultă dintr-o decizie administrativă, totuşi regulile relative la formarea
documentaţiei specifice ţi mai ales a condiţiilor în care se desfăşoară instrumentarea cererii ridică problema
dacă nu cumva suntem într-o situaţie de graniţă între contract şi act administrativ unilateral.
Potrivit unor autori, autorizaţia de construire ar fi mai degrabă o negociere între părţi decât o voinţă impusă.
Iată cum în spatele deciziei formale unilaterale apare un veritabil „acord de urbanism”. Această trăsătură
explică, cel puţin în parte specificul său juridic. Această „originalitate” se manifestă în principal sub două
aspecte: puterea de apreciere a administraţiei şi, respectiv, controlul de conformitate aposteriori la care este
supusă autorizaţia de construire.
Puterea de apreciere decurge şi se exprimă prin interpretarea regulilor de urbanism. Asigurarea respectării
regulilor de urbanism face obiectul autorizaţiei de construire. Aceasta înseamnă că, în principiu, autorizaţia
de construire nu este eliberată decât pentru lucrări conforme ansamblului regulilor de urbanism în vigoare la
momentul deciziei. Această obligaţie de conformitate suferă unele atenuări, prin adaptarea regulilor de
urbanism generale la anumite situaţii concrete, fie prin acordarea, în schimbul unor înfrângeri minime a
regulilor de urbanism, a unor compensaţii speciale.
Conţinutul deciziei
Se pot distinge patru tipuri de decizie, şi anume:
-decizia pozitivă;
-decizia condiţională;
-decizia negativă;
-decizia conservatoare.
Decizia condiţională este acea decizie prin care autorizaţia de construire este obţinută, dar este însoţită de
condiţii care grevează aplicarea sa. Aceste condiţii sunt frecvent discutate cu petiţionarul, sunt variabile, în
general de natură tehnică sau financiară. Ele pot fie să întărească, fie să completeze proiectul iniţial,
constituind împreună cu acesta un tot indivizibil.
Decizia negativă este cea mai radicală şi constă în refuzul acordării autorizaţiei de construire. În ceea ce
priveşte puterea de a refuza, datorită faptului că dreptul de a construi este un drept protejat juridic, aceasta se
limitează la conţinutul reglementărilor în vigoare.
Refuzul autorizaţiei de construire are ca efect interzicerea folosirii terenului respectiv. Pentru petiţionar,
acest refuz reprezintă o lipsă de câştig şi este perceput ca un factor producător de prejudicii materiale. Pentru
a evita conflictele ce s-ar naşte în privinţa consecinţelor pecuniare ce rezultă din simpla aplicare a legii, în
ţările dezvoltate se prevede că aplicarea regulilor de urbanism nu dă naştere, în principiu unui drept de
indemnizaţie pentru daune.
Spre deosebire de alte autorizaţii administrative, autorizaţia de construire este supusă, în ceea ce priveşte
executarea, unui control de conformitate aposteori. Este vorba de un control administrativ executat de
autoritatea competentă şi care se materializează printr-un certificat de conformitate al cărui obiect este de a
atesta o executare corectă a autorizaţiei de construire.
Obţinerea certificatului de conformitate nu este necesară pentru ca un imobil să poată fi folosit sau chiar
comercializat. Certificatul de conformitate se limitează la a constata faptul că lucrările au fost executate în
condiţiile stabilite de autorizaţia de construire. Certificatul nu este decât o prelungire a autorizaţiei de
construire şi nu acoperă eventualele nereguli ale autorizaţiei de construire.
Identificaţi care sunt regulile speciale aplicabile în materia autorizaţiilor de construire.
Valabilitatea autorizaţiei de construire:

a) nelimitată,
b) perioada de valabilitate nu poate depăşi 12 luni de la eliberarea autorizaţie,
c) un interval de la 3 la 24 luni, începând cu data emiterii sale.
Termen de instrumentalizare:
a) autorizaţia de construire se eliberează solicitantului în termen de 30 de zile calendaristice de la data
înregistrării cererii;
b) autorizaţia de construire se eliberează solicitantului în termen de 10 zile calendaristice de la data
înregistrării cererii;
c) autorizaţia de construire se eliberează solicitantului în termen de 5 zile calendaristice de la data
înregistrării cererii.
Prelungirea perioadei de valabilitate a autorizaţiei:

a) se poate aproba, în mod excepţional, în cazul în care construcţia nu a fost executată integral la termenul
stabilit, o singură dată, cu cel mult un an de către organul care a emis-o;
b) se poate face la 6 luni dupa expirarea autorizaţiei de construire;
c) nu se prelungeşte.

IV 11 Dreptul Constructilor Si Urbansmului PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

IV 11 Dreptul Constructilor Si Urbansmului PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Universitatea din Craiova

Lect. univ. dr. Robert Bischin

Nume Robert Bischin Numele cursului: Dreptul construcţiilor şi urbanism

Formatul şi tipul activităţilor implicate de curs

Alte izvoare ale dreptului urbanismului

Legea-cadru în materie (350/2001) precizează că activitatea de urbanism „trebuie să se desfăşoare cu

Principiul-obiectiv al dezvoltării durabile

Principiile autonomiei locale, parteneriatului şi descentralizării serviciilor publice

Principiul realizării echilibrului între cerinţele urbane şi protecţiei drepturilor personale

Principiul echilibrului între cerinţele urbane şi protecţiei mediului

Participarea populaţiei la luarea deciziilor în materie de urbanism

Funcţia drepţului urbanismului

Atribuţiile administraţiei publice judeţene

Atribuţiile administraţiei publice locale

2)Consiliul judeţean asigură preluarea prevederilor cuprinse în:

c) În îndeplinirea atribuţiilor sale în domeniul amenajării teritoriului

3. Elaborarea documentelor de urbanism

4. Avizarea documentaţiilor de urbanism

4. Aprobarea documentaţiilor de urbanism

5. Modificarea documentaţiilor de urbanism

6. Planul urbanistic general

7. Planul urbanistic zonal

8. Planul urbanistic de detaliu

Planul urbanistic general:

Planul urbanistic zonal:

2. Regulile de bază privind modul de ocupare a terenurilor

2. Condiţii de amplasare şi conformare a construcţiilor

1.Obiectul cerificatului de urbanism

2. Conţinutul certificatului de urbanism

3.Procedura de obţinere a certificatului de urbanism

4. Valabilitatea certificatelor de urbanism

5. Publicitatea certificatului de urbanism

1. Regimul general al amplasării construcţiilor

3. Obiectul autorizaţiei de construire

4. Caracteristicile autorizaţiei de construire

5. Autorizaţia de construire şi dreptul de proprietate

5.2. Funcţia socială a dreptului de proprietate

6. Câmpul de aplicare a autorizaţiei de construire

7. Eliberarea autorizaţiei de construire

7.2. Decizia privind autorizarea de construire

9. Publicitatea autorizaţiei de construire

10. Alte formalităţi legale

11. Autorizaţia de desfiinţare a construcţiilor şi amenajărilor

12. Drepturile dobândite

Valabilitatea autorizaţiei de construire:

Prelungirea perioadei de valabilitate a autorizaţiei:

S-ar putea să vă placă și