Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Lo primero que cabe preguntarse al referirse al subsuelo, objeto de una cada vez mayor
explotación, es ¿de quién es el subsuelo?
Por supuesto, hoy en día están superadas las consideraciones históricas que extendían
verticalmente la propiedad hasta el mismo centro de la tierra. Estas consideraciones se
enmarcaban en una concepción absoluta y “sacrosanta” de la propiedad, y, al mismo
tiempo, a una dificultad técnica de acceder más allá de escasos metros. En la actualidad, en
cambio, se estima que el alcance de la propiedad del suelo, en relación con el subsuelo, que,
en principio, es reconocida por el artículo 350 del Código Civil, no puede superar el límite
donde exista un interés razonablemente tutelable del propietario.
Este interés del propietario se concreta en las plantas que pueden construirse bajo el
subsuelo, más los correspondientes cimientos y el espacio necesario para el asentamiento
de estos. Pero las plantas bajo rasante no solo vienen limitadas por razones técnicas sino
también por el planeamiento urbanístico.
Efectivamente, según dispone el artículo 8.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo
estatal, las facultades urbanísticas del propietario del suelo “alcanzarán al vuelo y al
subsuelo sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de
conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la
protección del dominio público”. Así, por ejemplo, el Plan General de Madrid establece,
salvo excepciones, que el número máximo de plantas inferiores a la baja, sin contar
semisótanos, será de 4, con una profundidad máxima de 12 metros.
Pues bien, como aclara la Ley urbanística catalana, el derecho del propietario del suelo, en
relación con el subsuelo, queda sometido a las limitaciones y servidumbres necesarias para
la prestación de servicios públicos o de interés público (alcantarillado, metro, etc.), siempre
que estas servidumbres sean compatibles con el uso del inmueble privado, de conformidad
con el aprovechamiento urbanístico atribuido. De lo contrario, ha de procederse a la
correspondiente expropiación. Quiere esto decir que el propietario no puede oponerse ni
exigir indemnización alguna respecto de usos del subsuelo que no afecten en modo alguno
los usos e intensidades de que sea susceptible la finca conforme al plan urbanístico (p. ej.
sótanos y cimientos de las construcciones permitidas). Pero si tales servicios públicos
quedasen excesivamente cerca del suelo e impidiesen la realización del aprovechamiento
que se reconoce al dueño del suelo (y del subsuelo inmediato), éste debería ser
indemnizado.
Una vez que hemos podido definir hasta dónde alcanza la propiedad del suelo respecto del
subsuelo, queda por determinar a qué usos se puede destinar el subsuelo. El principal a día
de hoy es el de aparcamiento, pero se admiten otros distintos. La limitación para uso
residencial, en cambio, es prácticamente absoluta, aun cuando los adelantos técnicos
actuales quizá podrían poner en cuestión tal regla.
Podríamos citar numerosísimos planes urbanísticos. En general, en el subsuelo, no se
permite el uso residencial ni habitaciones residenciales ni sanitarias. Los sótanos por debajo
del primero sólo se pueden destinar a aparcamientos, instalaciones técnicas del edificio,
cámaras acorazadas y similares. No obstante se pueden autorizar otros usos distintos de la
casa habitación o residencial si se dota al local de medidas técnicas seguras que cubran los
riesgos de incendio, explosión y otros, y se garanticen con seguridad el desalojo de las
personas en tales casos. Estas limitaciones, acaso no adaptados a las posibilidades técnicas
actuales, plantean muchos problemas, en particular, en estaciones de ferrocarril o metro,
respecto de las oficinas y tiendas que allí se ubican.
Hemos señalado que, en principio, la parte del subsuelo en que se puede materializar el
aprovechamiento del dueño del suelo pertenece a éste. Pero, tras una cierta evolución, tanto
técnica como jurídica, hoy se reconoce que pueda haber dos (o más) propiedades separadas
sobre el suelo y el subsuelo, especialmente cuando se trata de un subsuelo privado bajo
suelo público.
Porque, en principio, el dueño del suelo lo es también del subsuelo, como sigue
disponiendo el artículo 350 del Código Civil, con el alcance ya expuesto; pero el artículo 17
del Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal admite que las fincas puedan situarse “en la
rasante, en el vuelo o en el subsuelo”, en este caso en virtud de un derecho de
subedificación análogo al de superficie, que permita construir y hacer propia la obra situada
bajo la rasante, como exclusión voluntaria del principio de accesión.
Esta división de propiedades por planos puede producirse entre distintas propiedades
privadas (mediando el correspondiente contrato), pero también, como hemos avanzado,
entre propiedades privadas y públicas.
Así, en principio, el subsuelo del suelo público (plazas, calles, paseos y parques públicos)
queda afectado automáticamente al dominio público por la aprobación del planeamiento, y
su uso privado, temporal, exige una concesión administrativa. Sin embargo, la
desafectación (privatización) del subsuelo público es admitida por el Texto Refundido de la
Ley del Suelo estatal, al establecer en su art. 17.4 que “cuando, de conformidad con lo
previsto en su legislación reguladora, los instrumentos de ordenación urbanística destinen
superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso
privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y
ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y
con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público”.
El actual pinchazo de la llamada “burbuja inmobiliaria” dificulta la entrada de más suelo en
el mercado, pero la “desamortización del subsuelo público” puede, por otro lado, ser un
importante recurso para nuestras arruinadas Administraciones municipales.
5COMENTARIOS
1.
2.
Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos Con lo bonito que era
esto…
jj Dice:
28 septiembre, 2011 en 17:13
Enhorabuena, Francisco, por esta síntesis de otros trabajos tuyos más amplios sobre el
asunto. Tanto estos últimos como el trabajo de I. Gomá, están citados en un trabajo
reciente sobre propiedad tridimensional, publicado por Cristina González en la revista
“ACTUM Inmobiliario”.
4.
Ciertamente, la labor notarial ha sido muy importante. Personalmente tuve que lidiar
con un caso complejisimo que incluso llego a la DGRN. En la conciliación de los
principios y normas del derecho civil, hipotecario, administrativo y urbanístico la figura
del notario parece reivindicar viejos laureles que por diversas cuestiones nos han ido
arrebatando.
5.
Excepcional síntesis.
Sólo quería aportar una opinión personal, desde el punto de vista urbanístico, a
colación de uno de los párrafos del artículo. Y es que, siendo cierto que la mayoría de
planes urbanísticos no consideran computable la edificabilidad bajo rasante, quisiera
exponer mi total rechazo a tal principio generalizado.
Y lo anterior sólo respecto a los usos. Pero es que la exclusión de la edificabilidad bajo
rasante deja fuera de la equidistribución de beneficios y cargas una importante
cantidad de aprovechamiento urbanístico. Definiendo el aprovechamiento como una
edificabilidad multiplicada por un uso, si se excluye la edificabilidad bajo rasante, aquel
propietario que tenga la suerte de, en una reparcelación, ser adjudicatario de una
parcela cuyas condiciones tipológicas permitan cualquiera de aquellos usos que les he
mencionado, resultará desproporcionalmente beneficiado en la realidad, pero
perecuacionalmente beneficiado en el proyecto equidistributivo.