CLASE DE CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES I ***

Precisiones finales sobre la acción estimatoria:

En muchos casos, sobre todo cuando se trata de bienes hechos para larga duración, la
acción estimatoria resulta ineficaz, pero no entendida esa ineficacia como sanción
normativa, sino en el sentido que sus efectos son realmente muy precarios en la práctica,
porque existe muy poca protección para el comprador.

La Corte Suprema en algunas sentencias establece que cuando el daño es muy

protuberante, es decir, cuando el defecto es de cierta magnitud, se debe entender o se
debe interpretar que la obligación incumplida es la de la entrega material y no la de
saneamiento por vicios redhibitorios; porque cuando se entrega un bien y este evidencia
malas condiciones, lo que ocurre realmente es que no se entregó lo que se pactó. En ese
orden de ideas, si la obligación incumplida es la falta de entrega, la prescripción de la
acción es diferente, porque corresponde es a la general (10 años) y no a esta cortísima de
la acción por vicios redhibitorios, que si es mercantil sería aún más grave porque el
término de prescripción es de 6 meses en todos los casos (muy corto tiempo).

El tiempo debe contarse desde la entrega material, no desde la fecha de celebración del
contrato.

Con relación a la entrega conviene no entregar anticipadamente el bien, porque daría

lugar a preguntas cuya respuesta no está determinada en la norma, por ejemplo: ¿Qué
pasa cuando la entrega se ha hecho anticipadamente?, como sería el caso de que al
contrato de venta le preceda un contrato de promesa, y se haya hecho la entrega
anticipada del bien, es decir, con la promesa y no con la venta?. ¿el tiempo de
prescripción se contará desde la entrega real del bien, es decir, antes de la venta?, o
cuando se otorgue la escritura, en la cual ordinariamente se hace constar que a su fecha
se entrega el bien?, o desde cuándo? porque eventualmente se podría alegar que el
comprador no era dueño aún y que por lo mismo no estaría legitimado para actuar. Así
que lo mejor es no entregar anticipadamente la cosa.

Y cuando se trata de un contrato de confección de obra material en el cual el artífice o

empresario se compromete a entregar una obra determinada, de dicho contrato también
surgen responsabilidades específicas, como ocurre cuando se trata de la construcción de
edificios, puesto que existe una norma expresa en el código civil que consagra una
garantía decenal (10 años) para el evento de que ese edificio sufra una ruina o amenace
sufrirla por defectos de construcción, por vicios del suelo o por mala calidad de los
materiales. Esta norma se refiere a las construcciones nuevas.

EJECUCIÓN DE LA OBRA A PRECIO ÚNICO

ART. 2060 C.C. – Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un
empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan
además a las reglas siguientes:
1. El empresario no podrá pedir aumento de precio, a pretexto de haber encarecido los
jornales o los materiales, o de haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan
primitivo; salvo que se haya ajustado a un precio particular por dichas agregaciones o
modificaciones.
2. Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos que
no pudieron preverse, deberá el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueño; y si
éste rehúsa, podrá ocurrir al juez o prefecto para que decida si ha debido o no preverse el
recargo de obra, y fije el aumento de precio que por esta razón corresponda.
3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a
su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las
personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los
materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por
el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al
artículo 2041 (2057), inciso final.
4. El recibo otorgado por el dueño, después de concluida la obra, sólo significa que el
dueño la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a la reglas del arte, y no exime
al empresario de la responsabilidad que por el inciso precedente se le impone.
5. Si los artífices u obreros empleados en la construcción del edificio han contratado con
el dueño directamente por sus respectivas pagas, se mirarán como contratistas
independientes, y tendrán acción directa contra el dueño; pero si han contratado con el
empresario, no tendrán acción contra el dueño sino subsidiariamente y hasta concurrencia
de lo que éste debía al empresario.

 SANEAMIENTO POR EVICCION

Es la obligación que tiene el vendedor de garantizar la posesión pacifica del bien, lo cual
significa que debe salir al saneamiento cuando el comprador sea perturbado de su
posesión por terceros que aleguen un derecho sobre la cosa.

La evicción desde un punto de vista etimológico significa la pérdida de un derecho por

sentencia judicial, en virtud de un derecho anterior ajeno.

La evicción desde un punto de vista normativo puede presentarse por diversas causas:

-. Cuando el comprador pierde total o parcialmente el dominio sobre el bien en virtud de

una acción reivindicatoria ejercida por un tercero.

-. Cuando el comprador pierde alguna de las facultades propias del dominio: uso y goce.
Ello en virtud de la existencia de una servidumbre o de un derecho real de uso, usufructo
o habitación por parte de un tercero.

-. Cuando el comprador se ve obligado a pagar una suma de dinero con el fin de evitar la
pérdida del dominio. Por ejemplo, cuando en la venta de cosa ajena el comprador le paga
al verdadero dueño para de esa manera evitar perder su dominio.

-. Cuando el comprador paga una suma de dinero para sanear el bien de gravámenes,
desmembraciones o limitaciones del dominio. Esto se presenta cuando hay una acción
con garantía real, ejemplo: el acreedor hipotecario demanda al actual propietario sin
importar que ese demandado no sea el deudor. En ese caso podrá repetir del real deudor,
probablemente su vendedor, porque pagó una deuda que no le correspondía.
-. Cuando comprador y vendedor reconocen voluntariamente un derecho cierto e
indiscutible que tiene un tercero sobre el bien. Ejemplo: cuando hay un acuerdo privado,
una conciliación extrajudicial.

En sentido normativo entonces la evicción también se extiende a casos en los cuales no

hay sentencia, como señala el artículo 1894 C.C., porque también se presenta cuando
hay un acuerdo.

Requisitos de la evicción:

-. Vicio jurídico, es decir, un vicio de derecho  aquí se debe precisar que se trata de un
derecho de un tercero que lo reclama sobre la cosa enajenada por venta.

Los vicios de hecho o los ataques de hecho por parte de un tercero deben ser afrontados,
asumidos por el comprador.

Cuando el vicio es jurídico significa que con relación a ese contrato de compraventa que
realizó el comprador, o a contratos anteriores, existen vicios de nulidad, o hay venta de
cosa ajena, o existe un gravamen real.

No constituye vicio la perturbación de la posesión por vías de hecho y el comprador debe

afrontar su defensa mediante la acción que corresponda: acción posesoria, acción
reivindicatoria, acción de restitución de bienes.

-. Causa anterior al contrato: que el vicio tenga causa anterior al contrato, salvo pacto
en contrario, porque bien se puede pactar que el vendedor ampare al comprador por
vicios con causa posterior; pero a lo que está obligado naturalmente el vendedor es a salir
al saneamiento de vicios jurídicos provenientes de terceros que tengan causa anterior al
contrato. Es válido pactar la renuncia o la exoneración de responsabilidad. Ejemplo: se
trata de un lote de terreno que tiene un problema porque hay un tercero que está
pretendiendo un derecho real sobre ese lote, ese tercero está invocando un derecho que
puede ser discutible, entonces el vendedor le advierte al comprador la existencia de ese
problema y le dice que le vende el bien, pero que es posible que aparezca el verdadero
dueño, y el comprador decide asumir el riesgo. Si el día de mañana aparece el verdadero
dueño, ese comprador no puede decir nada porque él asumió ese riesgo.

EVICCIÓN QUE DA LUGAR AL SANEAMIENTO ART. 1895. - El vendedor es obligado a

sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo
en cuanto se haya estipulado lo contrario.

La evicción se descompone en dos obligaciones, el vendedor asume dos grandes

obligaciones:

-. Obligación de defensa y amparo (Se trata de una obligación de hacer, de carácter

indivisible) ampara al comprador porque no es culpa de él lo que sucede y está
obligado a defenderlo.
Para que surja esta obligación de amparo o defensa, es necesario que el vendedor se
entere o sepa de la exigencia de derecho del tercero y para que sepa que hay una
reclamación de un tercero, el comprador debe denunciar el pleito.

Denuncia del pleito o llamamiento en garantía: cuando el comprador denuncie el pleito

puede ocurrir que el vendedor conteste o no conteste.

Artículo 64. C.G.P. Llamamiento en garantía. Quien afirme tener derecho legal o
contractual a exigir de otro la indemnización del perjuicio que llegare a sufrir o el
reembolso total o parcial del pago que tuviere que hacer como resultado de la sentencia
que se dicte en el proceso que promueva o se le promueva, o quien de acuerdo con la ley
sustancial tenga derecho al saneamiento por evicción, podrá pedir, en la demanda o
dentro del término para contestarla, que en el mismo proceso se resuelva sobre tal
relación.

Puede presentarse una de tres situaciones: 1.- que el comprador denuncie el pleito al
vendedor y este vendedor conteste, 2.- que el comprador denuncie el pleito al vendedor y
el vendedor no conteste y 3.- que el comprador no denuncie el pleito. Veamos estas
causales, con las situaciones que se pueden presentar en cada una de ellas.

1.- El comprador denuncia el pleito y el vendedor contesta: quiere decir que se va a hacer
cargo de la defensa o va a colaborar con la defensa del comprador. El citado contesta y al
hacerlo puede asumir una de dos posiciones:

a.- El vendedor contesta y se allana  es decir, acepta. Da por hecho que es cierto todo
aquello que afirma el demandante. Cuando se allana, la consecuencia de este
allanamiento es el reconocimiento de la evicción, porque al hacerlo está diciendo que lo
que dice el tercero es cierto, así, si el tercero está reclamando la tenencia de la cosa, por
ejemplo, lo que sigue es la evicción. Y de la evicción se pasa a la indemnización total. En
consecuencia:

 Si el vendedor se allana y el comprador se allana también  hay evicción e

indemnización total por parte del vendedor. Pero

 Si el vendedor se allana pero el comprador no se allana  al comprador

demandado le puede pasar que pierda o que gane el pleito. SI PIERDE se sigue la
evicción y tendrá derecho a una indemnización parcial, no total porque insistió
cuando el vendedor ya se había allanado y se descuentan dos rubros o conceptos
indemnizatorios: costas y frutos. Artículo 1902 C.C. SI GANA no se sigue la
evicción, pero en este caso en el cual el comprador ganó al no declararse evicta la
cosa, no habrá lugar a las indemnizaciones del artículo 1904 C.C. Pero si la
demanda fue imputable al vendedor tendrá derecho ese comprador que ganó
solamente a que le indemnicen los daños que le ocasionó la demanda. Y si no era
imputable al vendedor la demanda, lógicamente no tendrá derecho a esa
indemnización.

ALCANCE DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO CUANDO SE PRODUCE LA

EVICCIÓN ART. 1904.C.C. El saneamiento de evicción, a que es obligado el vendedor,
comprende:
1. La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos.
2. La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el
comprador.
3. La del valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño,
sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1902 C.C.
4. La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la
demanda, sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo.
5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por
causas naturales, o por el mero transcurso del tiempo.
Todo lo anterior, con las limitaciones que siguen.

b.- El vendedor contesta y no se allana  SI PIERDE se sigue a la evicción y deberá la

indemnización total. SI GANA no hay evicción y solo debe indemnización si la demanda
fue imputable a su causa o por sus hechos, como ya se anotó.

2.- El comprador denunció el pleito pero el vendedor no contesta: SI PIERDE se sigue la

evicción y hay que pagar la indemnización total, SALVO que el comprador no haya
propuesto una excepción eficaz al contestar la demanda, esto es una causal de
exoneración para el vendedor: no obstante haberse declarado evicta la cosa no se tiene
que indemnizarlo; pues el comprador pudo haber ganado el pleito proponiendo una
excepción eficaz muy manifiesta y no la propuso (prescripción). Artículo 1899 C.C.
Ejemplo: el verdadero dueño del bien demanda después de 20 años y el comprador no
propuso la prescripción pudiéndolo haber hecho. En este caso se castiga la falta de
diligencia del comprador y no se castiga el incumplimiento de la obligación del vendedor
que no contestó después de citado. SI GANA cuando el vendedor no contestó no hay que
indemnizar, salvo que la demanda se haya ocasionado o producido por causas
imputables al vendedor.

3.- El comprador no denuncia del pleito: está obligado a denunciarlo y no lo hace. SI

PIERDE habrá evicción pero no habrá lugar a la indemnización (es otra causal de
exoneración). SI GANA no hay lugar a la evicción, ni a la indemnización, salvo que la
demanda se haya ocasionado o producido por causas imputables al vendedor.

-. Obligación de indemnizar (constituye una obligación de dar por parte del vendedor)
existe una obligación de indemnizar cuando la cosa resulte evicta total o parcialmente, o
cuando el comprador paga para evitar perder el dominio, o cuando el comprador paga
para sanear el bien de gravámenes de limitaciones, desmembraciones, etc. En este caso
tiene el vendedor la obligación de indemnizar.

Factores de la indemnización:

1. Restitución del precio.

2. Costas legales contractuales o gastos contractuales.
3. Costas procesales
4. Valor de los frutos
5. Pago de mejoras o aumento de valor.