PROCESUL DE EVALUARE A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE

Tipuri de drepturi asupra proprietăţii imobiliare

Dreptul asupra proprietăţii imobiliare conferă titularului dreptul de a stăpâni, folosi, culege şi
dispune de teren şi construcţii în mod exclusiv și perpetuu, cu respectarea actelor normative în
vigoare. În funcție de natura conținutului lor drepturile subiective civile se împart, conform figurii
nr. 1.

Drepturisubiective
Drepturi subiectivecivile
civile

Drepturipersonale
Drepturi personalepatrimoniale
patrimoniale
Drepturipersonale
Drepturi personalenepatrimoniale
nepatrimoniale

Sursa: ANEVAR - Evaluarea Proprietății Imobiliare, Ediția a treia, 2019, p.62

Figura nr. 1. Drepturile subiective civile

Drepturile nepatrimoniale au conținut nemonetar, care nu poate fi exprimat în bani, iar

drepturile patrimoniale au conținut economic, deci se pot exprima în bani, (figura nr.2).
Pentru drepturile de proprietate, în practică se pot folosi diferiți termeni: drept integral,
exclusiv, absolut, drept real de proprietate.

Drepturile patrimoniale

Drepturi reale Drepturi de creanță

Principale Accesorii

Privată Publică

Sursa: ANEVAR - Evaluarea Proprietății Imobiliare, Ediția a treia, 2019, pp.64, adaptare

Figura nr. 2. Drepturile patrimoniale

Dreptul real este dreptul în virtutea căruia titularul își poate exercita drepturile asupra bunului
respectiv în mod direct, fără acordul altei persoane (figura nr. 3), în timp ce dreptul de creanță dă
 dreptul creditorului să pretindă debitorului să dea, să facă sau să nu facă o prestație la care acesta
din urmă ar fi fost îndreptățit în absența angajamentului său juridic.

de proprietate

de garanție de uzufruct

de folosință de superficie

Drepturi reale

de
de uz
administrare

de servitute de abiție

de
concesiune

Sursa: ANEVAR Evaluarea Proprietății Imobiliare, Ediția a treia, 2019, pp.63 - adaptare

Figura nr. 3. Drepturile reale

Există două tipuri de bază ale dreptului real asupra proprietăţii imobiliare:
a) drepturi reale principale, sunt de sine stătătoare;
b) drepturi reale accesorii, nu au o existență de sine stătătoare.
Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locaţiune, fie un drept creat de
contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care
aceasta este diferită, chiria de piaţă.
Chiria de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi închiriată la data
evaluării, între un locator hotărât şi un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o
tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
Conceptele fundamentale care operează în teoria evaluării în general, în domeniul evaluării
proprietăţilor imobiliare în special, sunt prezentate în figura nr. 4.
În opinia evaluatorilor, termenii: preţ, cost, valoare sunt diferiţi şi sunt atent definiţi de către
evaluatori. În conformitate cu Standardele de Evaluare - Cadru general:
Preţul - “este suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un activ. Din cauza capacităţilor
financiare, a motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumpărător sau vânzător, preţul
plătit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuită activului de către alte persoane.”

Preţ

Cost
Valoare

Figura nr. 4. Concepte fundamentale: preţ, cost, valoare

Odată hotărât, preţul devine preţ de vânzare sau de tranzacţionare, care presupune un schimb.
După ce schimbul a fost efectuat, indiferent dacă este public sau confidenţial, preţul devine un fapt
istoric. Preţul plătit se formează la intersecţia dintre cerere şi ofertă şi se numeşte preţ de echilibru.
Costul – “este suma de bani necesară pentru a achiziţiona sau produce activul. Când acel
activ a fost achiziţionat sau produs, costul lui devine un fapt concret. Preţul este corelat cu costul,
deoarece preţul plătit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumpărător.”
În practică, termenii cost şi valoare sunt sinonimi. Practica evaluării are definiţii precise cu
privire la aceşti termeni. Evaluatorii folosesc noţiunea de cost în cazul producţiei nu al schimbului.
Costul poate fi un fapt împlinit sau o estimare curentă.
 Preţ de echilibru
Preţ
cerere ofertă

Cantitate

Cantitate de echilibru

Figura nr. 4 Formarea preţului de echilibru

Condiţiile în care are loc tranzacţia reflectă situaţia de pe una sau mai multe pieţe, cunoscut
fiind faptul că o proprietate poate avea cerere pe mai multe pieţe 1. O piaţă se poate defini după mai
multe elemente şi anume: poziţia geografică, produsele tranzacţionate, numărul vânzătorilor şi al
cumpărătorilor etc. Costurile se pot asemăna cu faza de proiect la care se referă (de exemplu costul
efectiv de construire care cuprinde costurile directe cu manopera si cu materialele, dar şi costurile
indirecte: costuri administrative etc.).
În optica Standardelor de Evaluare, abordarea valorii prin cost este una din cele trei abordări
recunoscute pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Abordarea prin cost oferă, conform SEV,
“indicaţie asupra valorii, prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va
plăti mai mult pentru un activ, decât costul necesar obţinerii unui activ cu aceeaşi utilitate, fie prin
cumpărare, fie prin construire.”
Valoarea2 – “nu este un fapt, ci o opinie:
a) fie asupra celui mai probabil preţ care ar fi plătit pentru un activ, în cadrul unui schimb;
b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deţinerea unui activ.”
Valoarea de schimb este un preţ ipotetic, iar ipotezele pe baza cărora se estimează valoarea
sunt determinate de scopul evaluării. Scopul unei evaluări este principalul motiv care determină
emiterea unei valori, unui drept aferent proprietății imobiliare. O valoare pentru proprietar este o

1
Crețu RF, Bazele evaluării proprietății imobiliare, Editura Universitară, București 2013, pp.89-93

2
ANEVAR Evaluarea Proprietății Imobiliare, Ediția a treia, 2019, pp.16
estimare a beneficiilor care ar reveni unei anumite părţi titulare a proprietăţii. Pentru evaluatori
termenul general de evaluare poate induce în eroare. De obicei, evaluatorii se referă la un anumit tip
de valoare şi nu folosesc cuvântul valoare de unul singur.
Tipuri ale valoare
În activitatea de evaluare a proprietăţilor imobiliare, valoarea are mai multe înţelesuri.
Valoarea anticipează pe piaţă, un beneficiu ce ar putea fi obţinut în viitor. Deoarece valoarea se
schimbă odată cu timpul, un raport de evaluare va exprima valoarea la un moment dat. Valoarea la un
moment dat a unui bun sau serviciu reprezintă echivalentul în bani al unei proprietăţi, bun sau
serviciu, atât din punct de vedere al cumpărătorului cât şi al vânzătorului. Evaluatorii nu folosesc
cuvântul valoare de unul singur ci în combinaţii care personalizează, pentru a evita confuziile, aşa
cum reiese din figura următoare:

de piaţă

de lichidare echitabilă

VALOARE

de investiţie sinergiei

Figura nr. 5 Tipuri ale valorii

În Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS/IAS) sunt prevazute următoarele

tipuri de valoare: contabila, justă, de recuperat, reziduală, amortizabilă, de utilizare etc..
Valoarea de piaţă – este un concept de o importanţă majoră în domeniul evaluărilor
imobiliare. Conform SEV 2018 - cadrul general, valoarea de piaţă este definită ca fiind suma estimată
pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător
hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat
fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
„Evaluarea proprietăţii imobiliare”, ediţia a 13-a defineşte valoarea de piaţă ca fiind: „preţul
cel mai probabil, la o anumită dată specificată, exprimată în numerar sau în echivalent de numerar
sau în altă formă, corespunzător precizată, la care ar putea fi vândute drepturile specificate asupra
proprietăţii imobiliare, după ce acestea au fost expuse, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă
concurenţială, atunci când se întâlnesc toate condiţiile unei vânzări oneste, şi în care cumpărătorul şi
vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul
dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate”.
Definiţia valorii de piaţă a suferit în timp numeroase actualizări, aceasta încercând să redea
cât mai fidel imaginea actuală a pieţei. Aceasta se poate observa din definiţiile date mai sus, în care
cuvintele sunt atent alese, astfel încât să surprindă cât mai exact „percepţiile şi acţiunile colective ale
pieţei” şi nu „optica sau interesul investiţional al unui anumit individ”.
În vederea stabilirii naturii valorii raportate, un raport de evaluare corect trebuie să conţină
următoarele elemente (Appraisal Institute, 2011, p. 2.9), conform figurii nr. 6:

ELEMENTELE OBLIGATORII ALE UNUI

RAPORT DE EVALUARE

Identificarea drepturilor de proprietate

care urmează a fi evaluate

Data efectivă a pronunţării asupra valorii

Precizări cu privire la condiţiile

financiare

Evaluarea este condiţionată de

modalitatea de finanţare
Figura nr. 6 Elementele obligatorii ale raportului de evaluare

Valoarea echitabilă – este un concept mai larg decât valoarea de piață - reprezintă acel preț
estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părțile identificate, care acțioanează în
cunoștință de cauză și hotărâte.
Valoarea de investiţie – este valoarea pe care o are o anumită proprietate imobiliară în
viziunea unui investitor sau grup de investitori în funcţie de particularităţile acesteia. Această valoare
evidenţiază relaţia subiectivă dintre investitor şi investiţie. Există situaţii când valoarea de piaţă
coincide cu valoarea de investiţie.
Valoarea sinergiei – valoarea creată prin combinarea a două sau mai multor active sau
drepturi de proprietate, iar valoarea combinată este mai mare decât valoarea individuală. Este un tip
suplimentar al valorii.
Valoarea de lichidare – suma care s-ar obține din vânzarea unui activ sau grup de active.
Această valoare se poate obține în urma unei vânzări ordonate (perioadă adecvată de marketing) sau
forțate (perioadă limitată de marketing).
Procesul de evaluare
Deşi caracteristicile proprietăţilor imobiliare diferă foarte mult, cele mai multe probleme de
evaluare se pot rezolva prin proceduri sistematice, care alcătuiesc procesul de evaluare.
În procesul de evaluare:
- se defineşte problema;
- se planifică activităţile necesare pentru rezolvarea problemei;
- datele aferente sunt culese, ordonate. analizate, interpretate şi
transformate în estimarea rezonabilă a valorii.
Procesul de evaluare se realizează în mai multe etape, numărul acestora depinzând de
natura misiunii de evaluare şi de informaţiile care sunt accesibile. În toate cazurile, procesul
de evaluare indică traseul ce trebuie parcurs în realizarea cercetării pieţei şi analizei datelor, în
aplicarea tehnicilor de evaluare şi în integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice într-o
estimare a valorii solicitate.
Etapele3 procesului de evaluare sunt următoarele:
I. DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE
- Identificarea proprietăţii;
- Identificarea drepturilor de evaluat;
- Utilizarea evaluării;
- Definiţia valorii;
- Data evaluării;
- Scopul evaluării;
- Alte condiţii limitative.
II. STABILIREA TERMENILOR DE REFERINȚĂ AI EVALUARII
III. COLECTAREA DATELOR. IDENTIFICAREA ȘI DESCRIEREA PROPRIETĂȚII
IMOBILIARE
General:
- Social, economic, guvernamental, mediu;
Specific (subiectul şi comparaţii):
- Terenul şi construcţiile;
- Costul şi uzura;
- Venituri/cheltuieli şi rata de capitalizare;
- Istoricul proprietarilor şi utilizarea proprietăţii.
Oferta competitivă şi cererea:
- Lista proprietăţilor asemănătoare;
- Tranzacţii, oferte;

3
ANEVAR Evaluarea Proprietății Imobiliare, Ediția a treia, 2019, pp.26 - adaptare
 - Capacitatea de absorbţie;
- Studii de cerere.
IV. ANALIZA DATELOR (ANALIZA PIEȚEI, ANALIZA CELEI MAI BUNĂ
UTILIZĂRI)
- Teren considerat liber;
- Proprietate dezvoltată specificată în funcţie de utilizare, moment în
timp şi participanţii pe piaţă.
V. EVALUAREA TERENURILOR
VI. APLICAREA ABORDĂRII ÎN EVALUARE
- Abordarea prin cost;
- Abordarea prin comparaţia vânzărilor;
- Abordarea prin capitalizarea veniturilor;
VII. ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
VIII. RAPORTAREA EVALUĂRII

Definirea misiunii de evaluare. Primul pas în procesul de evaluare constă în exprimarea

concisă a misiunii de evaluare. Astfel, se stabilesc limitele evaluării, se elimină orice ambiguitate
referitoare la natura misiunii şi se identifică proprietatea imobiliară care se evaluează, drepturile
de proprietate implicate, utilizarea evaluării, definiţia valorii solicitate, data şi scopul evaluării şi alte
condiţii limitative.
Stabilirea termenilor de referință ai evaluării se realizează la începutul misiunii de evaluare
sau pe parcurs și vor fi cuprinși în documentul contractual și în raportul de evaluare final. În
conformitate cu SEV 101, termenii de referință ai evaluării sunt:
 Identificarea evaluatorului și competența/competențele acestuia;
 Identificarea clientului și altor utilizatori desemnați;
 Scopul evaluării;
 Identificarea subiectului de evaluat;
 Tipul valorii;
 Data evaluării;
 Documentarea specifică realizării evaluării;
 Sursa informațiilor pe care se se bazează evaluarea;
 Ipotezele de lucru;
 Restricții de utilizare sau difuzare;
 Declararea conformității evaluării cu Standardele în vigoare;
 Descrierea raportului;
 Colectarea datelor și descrierea proprietății
Datele generale includ informaţii referitoare la forţele sociale, economice, legislative şi ale
mediului, care afectează valoarea proprietăţii. Evaluatorul va analiza interacţiunea acestor patru
forţe care creează climatul economic în care valorile proprietăţilor se modifică sau nu, la un
moment dat şi într-un loc dat.
Datele generale sunt esenţiale4 în evaluare pentru că:
 asigură o bază în care se plasează specificul proprietăţilor imobiliare evaluate;
 constituie informaţii din care se pot extrage tendinţele ce influenţează valoarea terenului şi a
corelării cu valoarea construcţiilor;
 reprezintă o bază pentru aprecierea celei mai bune utilizări, explicarea rezultatelor şi
estimarea valorii finale.
Datele specifice sunt detalii despre proprietatea imobiliară evaluată (subiect), despre
proprietăţi imobiliare comparabile, vândute sau închiriate, precum şi alte caracteristici relevante ale
pieţei imobiliare locale.
Datele specifice despre subiect sunt oferite de descrierea terenului şi a construcţiilor,
care ajută evaluatorul să selecteze date specifice comparabile legate de vânzări, închirieri, sau alte
caracteristici ale pieţei locale.
În analiza datelor generale se urmăresc tendinţele pe plan naţional, regional sau local, iar
în analiza datelor specifice, se studiază o serie de proprietăţi asemănătoare cu subiectul.
Analiza proprietăţilor imobiliare comparabile ajută evaluatorul să extragă preţurile de
vânzare specifice, condiţiile de închiriere, veniturile şi cheltuielile, indicele de recuperare a
investiţiei, costurile de construcţie, durata de viaţă economică estimată a construcţiilor şi gradul de
uzură. Datele sunt apoi folosite în calcule ce pot da o indicaţie referitoare la valoarea proprietăţii
imobiliare analizate.
Datele referitoare la oferta competitivă şi la cerere sunt date necesare pentru a
înţelege poziţia competitivă a proprietăţii imobiliare pe o piaţă viitoare.
Datele referitoare la ofertă cuprind componentele proprietăţilor imobiliare
competitive (atât existente, cât şi propuse), gradul de ocupare sau puterea de absorbţie a pieţei.
Tabloul general de analiză5 pentru oferta competitivă presupune studierea următorilor factori:
 cantitatea și calitatea proprietăților imobiliare existente pe piață;
 volumul construcțiilor noi;
 disponibilitatea creditelor pentru construcții;
 disponibilitatea și prețul terenurilor libere pentru zona în care se află proprietatea

4
ANEVAR – Evaluarea proprietății imobiliare, ediția a treia, 2019, pg. 34
5
ANEVAR – Evaluarea proprietății imobiliare, ediția a doua, 2018, pg. 183.
 subiect;
 costurile de construcție și amenajare;
 proprietățile vechi oferite la data curentă;
 proprietățile noi oferite la data curentă;
 alternative de conversie;
 disponibilitatea vânzării, respectiv închirierii;
 numărul de proprietăți vacante;
 perioada medie de expunere a unei proprietăți pe piață etc.;
Datele referitoare la cerere, includ: populaţia, veniturile, ocuparea forţei de muncă şi
rezultatele sondajelor privind utilizatorii potenţiali. Gradul de ocupare şi preţurile oferite indică
punctele tari sau punctele slabe ale cererii. Din analiza acestor date se poate estima cererea
viitoare pentru utilizarea prezentă sau de perspectivă a proprietăţii.
Analiza datelor pe cele două coordonate: analiza pieței și analiza celei mai bună utilizari
Analiza pieței se realizează pentru a estima cererea și oferta pentru un anumit tip de proprietate
într-o anumită zonă și rezultatul acestei interacțiuni, respectiv valoarea proprietății subiect. Etapele pe
care evaluatorul le va urma în acest sens sunt redate în figura nr. 7.
Valoarea unei proprietăți este influențată de acțiunea celor 4 factori economici interdependenți:
 utilitatea;
 raritatea;
 dorința;
 puterea de cumpărare efectivă sub acțiunea factorilor cererii și ai ofertei.
Analiza pieței este o etapă premergătoare analizei celei mai bune utilizări.
 Etape

Definirea proprietății

Delimitarea pieței

Analiza cererii

Analiza ofertei

Relația cerere oferta

Estimarea absorbției proprietății subiect pe piață

Sursa: Crețu RF, Bazele evaluării proprietății imobiliare, pp.103-108, adaptare

Figura nr. 7 Etapele analizei pieții

Cea mai bună utilizare se va considera atât pentru teren (în ipoteza că ar fi liber), cât şi
pentru proprietatea imobiliară existentă (teren şi construcţiile de pe acesta), iar concluziile trebuie
să fie coerente. Pentru a fi luată în consideraţie, cea mai bună utilizare trebuie să îndeplinească
patru condiţii, respectiv, să fie:
- legal permisă;
- fizic posibilă;
- financiar fezabilă;
- maxim profitabilă.
Cea mai bună utilizare a terenului şi a construcţiilor se alege din mai multe alternative
posibile.
Evaluarea terenului
Estimarea valorii terenului este o etapă distinctă, care se realizează înainte de aplicarea celor trei
abordări în evaluare și se poate face prin aplicarea a 2 metode (figura 8). Se consideră metoda
comparaţiei directe cu vânzările locale anterioare ca fiind cea mai de încredere. Astfel, vânzările
unor parcele de teren liber similare cu cea evaluată se vor analiza, compara şi se vor face referiri la
terenul evaluat. Dacă nu sunt suficiente date pentru comparare, sau dacă corecţiile se dovedesc a fi
prea mari, evaluatorul poate utiliza şi alte metode.
 Metode de evaluare

Metoda comparației directă Metode alternative

Extracției de pe piață Alocarea (proporția) Tehnicile capitalizării veniturilor

Capitalizarea directă – Metoda

reziduală

Capitalizarea directă –
Capitalizarea rentei funciare

Analiza fluxului de numerar

actualizat: Metoda parcelării și
dezvoltării

Sursa: ANEVAR - Evaluarea Proprietății Imobiliare, Ediția a treia, 2019, p. 36 - adaptare

Figura nr. 8 Metode de evaluare a terenurilor libere

Abordarea evaluării
Evaluatorul estimează valoarea proprietăţilor imobiliare cu ajutorul unor proceduri
specifice care reflectă cele trei abordări distincte de analiză a datelor - cost, comparaţia vânzărilor
(prin piață) şi capitalizarea veniturilor. În estimările valorii imobiliare se utilizează una sau mai
multe metode, iar aplicarea lor depinde de: tipul de proprietate, scopul evaluării, cantitatea şi
calitatea informaţiilor disponibile pentru analiză etc.
Deşi toate cele trei metode sunt practicate, totuşi una sau mai multe pot avea o
semnificaţie mai mare într-un anumit caz. De exemplu, abordarea prin cost poate fi neadecvată
în evaluarea proprietăţilor imobiliare cu vechime mare, care au o uzură ridicată, datorată
deteriorării fizice şi neadecvării funcţionale care sunt dificil de estimat. Comparaţia cu vânzările
anterioare nu poate fi aplicată la proprietăţi imobiliare foarte specializate (cum ar fi o staţie
de incinerare gunoaie) pentru că nu există date comparabile. Abordarea prin capitalizarea
veniturilor nu se utilizează în cazul clădirilor ocupate de proprietar. Această abordare poate să
nu fie adecvată pe piaţa proprietăţilor comerciale sau industriale în care proprietarul ocupant
poate supralicita investitorul.
Ori de câte ori este posibil, evaluatorul ar trebui să aplice cel puţin două abordări în
estimarea valorii proprietăţilor imobiliare.
Abordarea prin cost
Abordarea prin cost se bazează pe ipoteza că participanţii pe piaţă fac legătura între valoare
şi cost. Valoarea unei proprietăţi imobiliare se estimează prin, adăugarea valorii terenului la
valoarea costului de construcţie pentru reproducerea sau înlocuirea construcţiilor existente, din care
se scade uzura (deteriorarea fizică şi neadecvarea funcţională) apărută din diferite cauze.
Etapele6 abordării prin cost sunt:
1. estimarea valorii terenului;
2. stabilirea tipului de cost adecvat;
3. estimarea costurilor directe și indirecte;
4. estimarea profitului sau stimulentul dezvoltatorului;
5. costul de nou al construcțiilor (3+4);
6. estimarea deprecierii cumulate;
7. scăderea deprecierii cumulate;
8. adăugarea valorii terenului;
9. ajustarea valorii estimate.
Această abordare este deosebit de utilă în evaluarea unor construcţii noi sau aproape noi
şi pentru acele proprietăţi care nu se vând frecvent pe piaţă. Rezultatele pot fi folosite pentru
comparaţii cu rezultatele altor abordări care se pot aplica.
Abordarea prin comparaţia directă (prin piață) a vânzărilor
Elemente de comparaţie7 pentru a estima similitudinea proprietăţilor imobiliare, au în vedere:
- drepturile de proprietate transferate;
- condiţiile d e finanțare;
- condiţiile de vânzare;
- cheltuieli după cumpărare;
- condiţiile pieţei;
- amplasamentul/localizarea;
- caracteristicile fizice (vechime, dimensiuni, calitatea construcției);
- caracteristicile economice (chirie, grad de ocupare, cheltuieli de exploatare, rata
de capitalizare);
- utilizarea proprietăţii;
- alte elemente componente care influenţează valoarea (componente non-
imobiliare).
Se vor aplica apoi corecţii asupra preţului de vânzare, ţinând cont de intervalul de timp dintre
data tranzacţiei şi data evaluării.
Abordarea prin capitalizarea veniturilor
În acest tip de abordare se estimează valoarea actualizată a beneficiilor viitoare obţinute din
utilizarea proprietăţii imobiliare.
6
ANEVAR – Evaluarea proprietății imobiliare, ediția a treia, 2019, pp. 39
7
Idem pp. 37
 Metoda capitalizării veniturilor necesită, ca și metoda directă, cercetarea pieţei. Cercetarea
şi analiza datelor se efectuează pe baza relaţiei cererii şi ofertei care oferă informaţii despre
tendinţele şi previziunile pieţei.
Datele specifice pe care le analizează evaluatorul în această metodă sunt:
 venitul brut anual potențial (previzionat) obţinut din exploatarea proprietăţii imobiliare
(VBP) ;
 venitul brut efectiv (VBE), care presupune estimarea diminuării venitului din cauza gradului
de ocupare şi/sau neachitării chiriei (pierderi);
 cheltuielile anuale previzionate de exploatare (VNE - venit net din exploatare);
 caracterul şi durata fluxurilor de venituri (c - rata de capitalizare);
 în final se emite o indicație asupra valorii proprietății imobiliare.
Odată estimate veniturile şi cheltuielile, fluxul de numerar este capitalizat cu o rată de
capitalizare sau actualizat cu o rată de actualizare.
Ratele utilizate la capitalizare sau actualizare sunt deduse din ratele de
fructificare acceptabile şi aşteptate de investitor, comparativ cu proprietăţi imobiliare
similare.
Analiza rezultatelor şi estimarea finală
Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare în care evaluatorul
analizează concluzii alternative şi selectează în final o valoare. De multe ori este necesară o
trecere în revistă a întregului proces de evaluare.
În această etapă, evaluatorul se bazează pe experienţa, expertiza şi logica sa
profesională, pentru a explica şi rezolva diferenţele între rezultatele obţinute prin aplicarea
diferitelor abordări ale evaluării.
Evaluatorul va aprecia însemnătatea relativă, aplicabilitatea şi fundamentarea fiecărui
rezultat şi se va baza mai mult pe cel mai adecvat rezultat al scopului misiunii de evaluare.
Opinia asupra valorii se fundamentează pe adecvare, precizie şi cantitatea tuturor faptelor
şi evidenţelor colectate în misiunea de evaluare.
Redactarea raportului de evaluare
Forma, dimensiunile şi conţinutul raportului de evaluare pot depinde de cerinţele
clientului, tipul proprietăţii imobiliare evaluate şi natura misiunii de evaluare.
Raportul de evaluare este un document scris, care asigură evaluatorului
oportunitatea de a fundamenta şi explica opiniile şi concluziile sale şi de a demonstra
soliditatea estimării finale. De fapt, raportul este o trecere în revistă a tehnicilor pe care
le-a aplicat evaluatorul la informaţiile şi faptele colectate în cadrul procesului de evaluare,
pentru a ajunge la opinia sa finală asupra valorii proprietăţii.
 Raportul reflectă înţelegerea de către evaluator a principiilor economice şi de evaluare,
abilitatea sa de a interpreta datele relevante şi logice, în selectarea tehnicilor şi procedurilor
adecvate, precum şi modul de aplicare a acestora pentru a susţine estimarea finală a valorii.
Cel mai bun raport este acela care dă posibilitatea beneficiarului să înţeleagă problema şi
datele faptice şi să urmărească logica evaluatorului până la concluzia finală.
Concluzia: Valoarea este atașată mai degrabă dreptului asupra proprietății imobiliare, decât
fizic, terenului și construcțiilor.8

8
ANEVAR - Evaluarea Proprietății Imobiliare, Ediția a doua, 2018, p. 14