Guia Interativo Construções Financiadas (Versão 1.0) PDF

Guia Interativo Construções Financiadas
por Kleyson Orlando

ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE
Todas as informações contidas neste guia são provenientes de minhas experiências
pessoais com a atuação ao longo de vários anos de carreira. Eu me esforcei ao
máximo para garantir a precisão e a mais alta qualidade dessas informações e
acredito que todas as técnicas e métodos aqui ensinados sejam altamente efetivos
para qualquer profissional da Construção Civil desde que seguidos conforme
instruídos, e eu não me responsabilizo por erros ou omissões. Sua condição particular
pode não se adequar perfeitamente aos métodos e técnicas ensinados neste. Assim,
você deverá utilizar e ajustar as informações deste guia de acordo com sua situação
e necessidades.
Todos os nomes de marcas, produtos e serviços mencionados neste guia são

propriedades de seus respectivos donos e são usados somente como referência. Além
disso, em nenhum momento neste guia há a intenção de difamar, desrespeitar,
insultar, humilhar ou menosprezar você leitor ou qualquer outra pessoa, cargo ou
instituição. Caso qualquer escrito seja interpretado dessa maneira, eu gostaria de
deixar claro que não houve intenção nenhuma de minha parte em fazer isso. Caso
você acredite que alguma parte deste guia seja de alguma forma desrespeitosa ou
indevida e deva ser removida ou alterada, pode entrar em contato diretamente
comigo através do e-mail kleyson@mestredaobra.com.
DIREITOS AUTORAIS
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são reservados. Você não tem permissão para vender este guia nem para
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02/09/2019 Lançamento Versão 1.0
Mestre da obra – O passo a passo da sua obra na prática © 2019

Todos os direitos reservados 2
Sobre o autor
KLEYSON ORLANDO
Atuando desde 2008 na Construção Federal, Bradesco, entre outros. Desde

Civil, comecei aos 18 anos trabalhando então, já fiscalizei mais de 3.000 obras,
como estagiário, enquanto estava sendo casas, empreendimentos
cursando o 2º período da Faculdade de residenciais, prédios comerciais,
Engenharia Civil. Em fevereiro de 2013 agências bancárias, terrenos, etc. Em
abri minha própria empresa. Desde abril de 2019 eu dei início ao projeto
então acumulei mais de 1 milhão de m² Mestre da Obra, criando um Portal
em acervos técnicos na Construção Civil, Online com muito conteúdo gratuito,
atuando como Empresário, Fiscal de compartilhado através do meu site,
Bancos e Perito Judicial. A primeira Facebook, Instagram, YouTube e um
contratação que tive com a minha grupo no Telegram. Este guia que você
empresa, em abril de 2013, foi para está lendo agora é uma compilação de
Prestação de Serviços Técnicos de toda a minha experiência na área de
Engenharia para uma prefeitura do Financiamento Imobiliário, e tem como
interior de Rondônia, município de objetivo levar esse conhecimento ao
Cerejeiras. Dois anos depois, em abril de maior número possível de pessoas que
2015 me tornei Fiscal de Bancos, onde sonham em empreender na Construção
comecei a prestar serviços de Civil. Para saber mais sobre mim, assista
fiscalização, análise e avaliação de obras o vídeo abaixo, é só clicar nele.
para o Banco do Brasil, Caixa Econômica ;)
Conheça MESTRE FISCAL DE BANCO – Clique na imagem

Como usar
ESTE GUIA INTERATIVO
Antes de qualquer coisa, deixe-me explicar como você deverá usar este guia. Este
eBook é um PDF interativo. Isso quer dizer que aqui, além do texto, você também vai
encontrar links, botões, imagens, vídeos e um índice, totalmente clicáveis.
Na parte superior direita, temos o nome deste livro que leva você, automaticamente,
ao Índice. Lá você pode clicar em cada capítulo e ir diretamente para a parte do livro
que quer ler. E isso vai ser muito útil durante a leitura.
Use a seção Definições para saber o que significa exatamente cada termo presente
neste guia. Recomendo que leia antes mesmo de iniciar a leitura dos capítulos.
Saiba que quando o texto estiver assim, quer dizer que ele é um link para uma página
externa ou para alguma seção deste guia, que vai ajudar você a aprofundar o
conteúdo estudado. Sinta-se à vontade para clicá-lo, sempre!
Quando você ver uma imagem do YouTube significa que ao clicar nela, você irá
diretamente para o vídeo explicativo daquele assunto. Por falar nisso, você já viu o
vídeo anterior onde eu falo sobre a minha carreira? Se não, recomendo que assista,
assim você poderá ter certeza de que a leitura completa deste guia não será em vão.
Como não custa lembrar, quando estiver vendo um vídeo do meu canal no YouTube,
faça sua inscrição e ative o sininho das notificações, isso ajuda muito no
desenvolvimento e expansão do canal. ;)
Além disso, você pode entrar no grupo exclusivo do Mestre da Obra no Telegram. É
um seleto grupo cheio de profissionais que atuam no mercado e tem interesse sobre
o tema estudado neste guia. Clique para Entrar no Grupo do Telegram.
E como última dica, fique à vontade para compartilhar este guia com seus amigos, e
eu vou ficar muito feliz com isso. S2 Basta enviar o arquivo PDF ou o link da página
de download via WhatsApp, clicando no botão abaixo:
Espero que essas funções te ajudem na leitura do texto e possibilitam um melhor

entendimento do que está sendo repassado neste grande trabalho.
Boa leitura!

Assista a
PALESTRA INTERATIVA CONSTRUÇÕES FINANCIADAS
O conteúdo desse eBook é MUITO BOM, mas é tão bom, que acabou ficando muito
extenso. Para eu conseguir repassar todo o meu conhecimento para você,
precisaríamos de vários livros e algumas centenas de horas de leitura.
Como sempre, eu penso em facilitar a sua vida na Construção Civil, então resolvi
separar um pouco mais do meu tempo para gravar para você uma Palestra sobre o
conteúdo desse livro.
Basicamente é um AULÃO EXCLUSIVO com 02 horas de conteúdo prático e

interativo, onde eu explico passo a passo para você o Financiamento Imobiliário. O
objetivo dessa Palestra é fazer com que a sua leitura e estudo tenham um resultado
exponencial, pois, eu explico “pessoalmente” o conteúdo abordado nesse livro.
Então, fica aqui o convite, para depois que terminar de ler esse livro, você assistir a
Palestra Interativa Construções Financiadas. Mas, se você preferir ver a palestra
antes de ler o livro, também funciona. Tenho certeza de que com a leitura desse livro
e a aula dessa Palestra, você estará pronto para trabalhar com Construções
Financiadas.
Assista esse Aulão Sobre o Guia Interativo Construções Financiadas
Conheça PALESTRA INTERATIVA CONSTRUÇÕES FINANCIADAS – Clique na

imagem

Dedicatória e agradecimento
PARA QUEM MERECE
Há 11 anos eu estava entrando na faculdade de Engenharia Civil para iniciar o sonho

de ser um Engenheiro, e por uma surpresa da vida, ao mesmo tempo, repentinamente
e assustadoramente cedo, encarei de frente a responsabilidade de ser Pai.
Talvez ela ainda não tenha noção do quanto foi difícil ser Pai tão cedo, mas ela sabe,
na condição dela, o quanto eu me dediquei para que tudo desse certo.
Eu nunca quis ou pretendi ser o melhor profissional de todos, mas eu sempre soube,
que se eu me dedicasse para isso, talvez um dia, isso iria me ajudar a ser o melhor pai
do mundo.
Dedico esse trabalho a ela, minha filha, pois ela é o meu maior motivo e incentivo
para acordar todos os dias com garra e determinação, para poder dar, sempre, o
melhor para ela. E esse livro é o resultado de toda a minha dedicação e trabalho.
Por tudo isso, agradeço à minha filha Emily B. Orlando, em especial, por ter mudado
completamente o sentido da minha vida. Pois foi por ela que eu decidi, aos 17 anos,
que no futuro eu seria alguém muito bem-sucedido e um pai sensacional.
Talvez o futuro seja hoje, por isso, gostaria de dedicar esse livro a você.
Obrigado!

ÍNDICE
ALINHAMENTO MENTAL E VISÃO GERAL ................................................................ 9

Por que você merece este guia? ................................................................................................... 9
O que você vai aprender neste guia? ....................................................................................... 10
DEFINIÇÕES ................................................................................................................. 12
CAPÍTULO 1
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: DINHEIRO PARA OBRAS! ................................ 19
O que é Financiamento Imobiliário? ......................................................................................... 20
Financiamento de Imóvel Residencial....................................................................................... 21
Financiamento de Imóvel Comercial ......................................................................................... 21
Financiamento de Construção (Em terreno Próprio ou Não) .......................................... 22
Financiamento de Terreno ............................................................................................................ 23
Financiamento de Reforma e Ampliação................................................................................. 24
Empréstimo de Garantia de Imóvel ........................................................................................... 25
Etapas da análise e aprovação do financiamento imobiliário ......................................... 26
Requisitos mínimos para contratação do financiamento imobiliário .......................... 26
CAPÍTULO 2
SIMULAÇÃO DO FINANCIAMENTO – ESTUDOS DE CASOS ................................. 28
Definição do tipo de Financiamento Imobiliário .................................................................. 29
Definição da Vocação do Imóvel ................................................................................................ 29
Linhas de Crédito SBPE ................................................................................................................... 30
Carteira Hipotecária – CH .............................................................................................................. 32
Prazos e Percentuais das Linhas SBPE ...................................................................................... 33
Sistemas de Amortização............................................................................................................... 33
Taxa de Juros ...................................................................................................................................... 35
Linhas de Crédito FGTS ................................................................................................................... 37
Pró-cotista FGTS ................................................................................................................................ 38
Aquisição PF FGTS ............................................................................................................................ 39
Programa Minha Casa Minha Vida ............................................................................................ 41

Faixas do PMCMV ............................................................................................................................. 42

Condições Gerais e Específicas dos Imóveis .......................................................................... 49
Subsídios do Governo Federal ..................................................................................................... 54
Fator Social .......................................................................................................................................... 56
Uso dos Recursos Próprios do FGTS ......................................................................................... 57
Simulação do Financiamento – Estudos de Casos ............................................................... 58
CAPÍTULO 3
DOCUMENTOS, PROJETOS E PLANILHAS............................................................. 100
Contratos Necessários ................................................................................................................. 101
Documentos Pessoais .................................................................................................................. 106
Documentos do Imóvel ............................................................................................................... 110
Documentos Técnicos .................................................................................................................. 119
CAPÍTULO 4
EXIGÊNCIAS ESPECÍFICAS DA CAIXA..................................................................... 129
Condições Mínimas do Imóvel ................................................................................................. 129
Condições Mínimas dos Documentos Técnicos (projetos e planilhas)..................... 134
CAPÍTULO 5
ANÁLISE TÉCNICA E CONTRATAÇÃO DO FINANCIAMENTO............................. 137
Análise de Crédito ......................................................................................................................... 138
Análise Jurídica................................................................................................................................ 139
Análise Técnica ................................................................................................................................ 140
Avaliação do Imóvel ...................................................................................................................... 148
Aprovação da Viabilidade Econômico-Financeira ............................................ 152
Contratação do Financiamento ................................................................................................ 157
CONCLUSÃO ............................................................................................................. 163

ALINHAMENTO MENTAL E VISÃO GERAL
Meus parabéns e muito obrigado por fazer o download do Guia Interativo

Construções Financiadas! Na sua tela está o melhor guia para se aprender sobre
financiamento imobiliário do Brasil.
Eu afirmo isso não somente por acreditar no conteúdo deste trabalho, mas também
por acreditar em você que teve a iniciativa, e acreditar que seguindo todos os
métodos e técnicas deste guia você pode e vai aprender tudo sobre financiamento
imobiliário.
Por mais incrível que pareça, as faculdades do ramo da construção civil – engenharia
e arquitetura – não ensinam esse conhecimento a ninguém, ou seja, você sai de um
curso superior sem saber que você mesmo pode conseguir dinheiro para os seus
futuros clientes.
Eu já atendi centenas de clientes e ouvi muitos destes falando “eu não tenho dinheiro
para construir”, “o Brasil está em crise”, “não adianta começar uma obra sem
dinheiro”, etc.
Infelizmente a grande maioria da população, inclusive profissionais da engenharia e

arquitetura, não sabem fazer um processo de financiamento imobiliário ou
simplesmente desconhece a existência desta possibilidade.
Pense bem, o Brasil inteiro querendo um lugar para morar, comprar a casa própria,
mas nem os profissionais da construção civil sabem que podem oferecer uma casa
ao seu cliente com parcelas mensais de R$ 500,00. Isso é menos que um aluguel!
Hoje no Brasil temos milhares, talvez milhões de pessoas querendo comprar ou

construir a casa própria, e na mesma proporção profissionais da construção civil
querendo trabalhar. Mas infelizmente pouquíssimos conhecem o processo de
financiamento imobiliário.
Por que você merece este guia?
O resultado do método de ensino das faculdades de engenharia e arquitetura é muito

conhecido: pouquíssimos profissionais aprendem a ganhar dinheiro no mercado de
trabalho.
Todos os anos, milhares de alunos se matriculam em cursos de engenharia e

arquitetura, cheios de sonhos, e acabam se frustrando após “serem jogados” no
mercado de trabalho, ou mesmo anos depois de formado sem ter aprendido a ganhar

dinheiro, pior ainda, achando que “não levam jeito para a profissão”, que “não têm o
dom para atuar” ou que são “incapazes” ou “tem alguma coisa errada comigo”.
No final das contas, apenas uma parcela muito pequena dos profissionais realmente
consegue ganhar dinheiro na construção civil, normalmente mais por conta de
esforços pessoais do que por conta do ensino superior em si.
O diferencial deste guia é que eu aprendi a empreender na prática, ralando e suando

a camisa, sem fazer nenhum curso e sem ir para uma grande capital “cheia de
oportunidades”.
Pelo contrário, eu formei na capital do meu Estado, trabalhei durante os cinco anos
da faculdade numa grande construtora, formei, abri minha empresa e fui morar no
interior de Rondônia, numa cidadezinha de 20 mil habitantes. Se você viu o vídeo
sobre minha carreira, você sabe do que estou falando.
E o motivo de você merecer este guia é o seguinte: Por anos eu venho ensinando
profissionais, engenheiros(as), arquitetos(as), assistentes, entre outros que trabalham
comigo, e ainda por cima pagando um salário para eles!
Portanto eu me senti na obrigação de repassar todo o meu conhecimento, para o

maior número de pessoas possível, e ajudar a fomentar a construção civil no Brasil.
Fruto de muitos anos de experiência e atuando em diversas áreas da construção civil,

o portal Mestre da Obra é a forma que encontrei para compartilhar todo o meu
conhecimento no ramo, e este guia faz parte desse excelente conteúdo.
O seu sucesso na construção civil, seja como engenheiro(a), arquiteto(a) ou qualquer

outra profissão do ramo, vai me ajudar a atingir o meu objetivo principal, que é tornar
a construção civil reconhecida e bem vista perante toda a sociedade.
O que você vai aprender neste guia?
O objetivo deste guia é alavancar sua carreira na construção civil através de

construções financiadas, sendo assim eu vou te ensinar tudo sobre financiamento
imobiliário. Desde como atender um cliente, passando pelos tipos de financiamentos,
linhas de créditos, tramites bancários, e até mesmo como elaborar os projetos e
contratar a obra financiada. Mesmo que você não seja um profissional da área, o
conhecimento adquirido aqui lhe será muito útil, portanto, continue lendo.
Leia atentamente e assista todos os vídeos deste eBook, pois assim você vai aprender
na prática o passo a passo do processo de financiamento imobiliário. E para facilitar
o aprendizado, este guia foi dividido em 5 capítulos:

 Capítulo 1 – Financiamento Imobiliário: Dinheiro Para Obras!
 Capítulo 2 – Simulação do Financiamento – Estudos de Casos

 Capítulo 3 – Documentos, Projetos e Planilhas
 Capítulo 4 – Exigências Específicas da CAIXA
 Capítulo 5 – Análise Técnica e Contratação do Financiamento
Eu quero muito que você leia tudo na sequência, tanto é que proponho um desafio
para você ter certeza de que precisa ler todo este guia: Comece a leitura pela seção
Aprovação da Viabilidade Econômico-Financeira, do capítulo 5. Depois, volte e
reinicie a leitura a partir da seção Definições. Mas antes de aceitar o desafio, leia esta
página até o fim.
O Capítulo 1 visa lhe ensinar os conhecimentos necessários para entender o que é

financiamento imobiliário e quais são suas possibilidades. Nele você aprenderá
diversos segredos e dicas sobre as linhas de crédito, que embora muitas vezes sejam
óbvios, não são ensinados em cursos de ensino superior.
Você pode ler o Capítulo 1 agora mesmo e então passar para o Capítulo 2, que é
onde você colocará “a mão na massa” e começará de fato a prática, seguindo cada
etapa com os vídeos onde ensino e faço com você o passo a passo de tudo.
A partir do Capítulo 1, você deverá ler, entender e pôr em prática cada um dos
capítulos um depois do outro, sem nunca interromper nenhum deles. Isso vai
aumentar muito a sua compreensão dos processos de financiamentos.
Assim, ao concluir o Capítulo 1, você deverá partir para o Capítulo 2 ao mesmo tempo
em que continua treinando tudo o que aprendeu no Capítulo1, e repetir o mesmo
processo para os capítulos seguintes. Os links estarão no texto, é só clicar.
Ao concluir o guia, você deverá estar usando os métodos, técnicas e segredos que
aprendeu ao longo de todos os capítulos, tudo ao mesmo tempo! Por isso, é essencial
que você entenda e coloque em prática cada um dos capítulos corretamente.
Leve o tempo que precisar para pôr em prática cada capítulo, sejam horas ou dias.
Lembre-se de que seu objetivo é aprender o processo de financiamento imobiliário
da maneira certa, e não simplesmente chegar ao final do guia.
Se você tiver alguma dúvida ou dificuldade ao longo dos capítulos, entre em contato
comigo pelo e-mail kleyson@mestredaobra.com, que eu terei o maior prazer em
ajudá-lo. Ou se preferir, pergunte no grupo do Telegram.

DEFINIÇÕES
 ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas;

 ACESSÓRIO – Bem que se incorpora ao principal e que possui valor
isoladamente, incorporado ou não a ele;
 AGENTE OPERADOR DO FGTS – Caixa Econômica Federal – CAIXA, cujas
competências encontram-se definidas no art. 7º da Lei nº 8.036, de 1990, e no
art. 67 do Regulamento Consolidado do FGTS, aprovado pelo Decreto nº
99.684, de 1990, com a redação dada pelo Decreto nº 1.522, de 1995;
 AGENTE FINANCEIRO – Instituições financeiras ou não financeiras, públicas
ou privadas, definidas pelo art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e
previamente habilitadas pelo Agente Operador, responsáveis pela correta
aplicação e retorno dos empréstimos concedidos com recursos do FGTS;
 AGENTE PROMOTOR – Entidades públicas ou privadas, com fins lucrativos ou
não, promotoras de ações que visem à execução dos empreendimentos e
respectivas metas físicas e sociais, que constituem os objetivos dos programas
de aplicação dos recursos do FGTS, podendo atuar como gerenciadoras ou
empreendedoras;
 AMOSTRA – Conjunto de dados de mercado representativos de uma
população;
 AMOSTRAGEM – Procedimento utilizado para constituir uma amostra;
 ARRENDAMENTO – Retribuição pela cessão de direito à exploração, uso ou
fruição de um bem capaz de produzir frutos, por prazo certo e condições
convencionadas;
 ART – Anotação de Responsabilidade Técnica, emitido por Engenheiros(as);
 AVALIAÇÃO DE BENS – Análise técnica, realizada por engenheiro de
avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos,
assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização
econômica, para uma determinada finalidade, situação e data;
 BEM – Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de
direito, que integra um patrimônio;
 BEM TANGÍVEL – Bem identificado materialmente (por exemplo: imóveis,
equipamentos, matérias-primas);
 BEM INTANGÍVEL – Bem não identificado materialmente (por exemplo: fundo
de comércio, marcas e patentes);
 BENFEITORIA – Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não
pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano;
 BENFEITORIA NECESSÁRIA – Benfeitoria é indispensável para conservar o
bem ou evitar a sua deterioração;
 BENFEITORIA ÚTIL – Benfeitoria que aumenta ou facilita o seu uso, embora
dispensável;

 BENFEITORIA VOLUPTUÁRIA – Benfeitoria que visa simples deleite ou

recreio, sem aumentar o uso normal do bem;
 CADIN – Cadastro Informativos dos Créditos não Quitados do Setor Público
Federal;
 CADMUT – Cadastro Nacional de Mutuários;
 CAIXA – Caixa Econômica Federal;
 CAMPO DE ARBÍTRIO – Intervalo de variação no entorno do estimador
pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem,
desde que justificado pela existência de características próprias não
contempladas no modelo estatístico;
 CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo;
 CCA – Correspondente Caixa Aqui;
 CCI – Carta de Crédito Individual;
 CCFGTS – Conselho Curador do FGTS - Instância composta por representantes
da sociedade civil e do governo;
 CEI – Cadastro Específico INSS;
 CEF – Caixa Econômica Federal;
 CH – Carteira Hipotecária;
 CMN – Conselho Monetário Nacional;
 CND – Certidão Negativa de Débitos;
 COHAB – Companhias de Habitação;
 CONTRATO DE EMPRÉSTIMO – Operação de crédito firmada entre o Agente
Operador e o Agente Financeiro;
 CONTRATO DE FINANCIAMENTO – Operação de crédito firmada entre o
Agente Financeiro e o Mutuário;
 CREA – Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura e Agronomia;
 CRF – Certificado de Regularidade do FGTS;
 CT – Contrato de Empréstimo;
 CTPS – Carteira de Trabalho e Previdência Social;
 CUSTO – Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção,
manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e situação;
 CUSTO DIRETO DE PRODUÇÃO – Gastos com insumos, inclusive mão-de-
obra, na produção de um bem;
 CUSTO INDIRETO DE PRODUÇÃO – Despesas administrativas e financeiras,
benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem;
 CUSTO DE REEDIÇÃO – Custo de reprodução, descontada a depreciação do
bem, tendo em vista o estado em que se encontra;
 CUSTO DE REPRODUÇÃO – Gasto necessário para reproduzir um bem, sem
considerar eventual depreciação;
 CUSTO DE SUBSTITUIÇÃO – Custo de reedição de um bem, com a mesma
função e características assemelhadas ao avaliando;
 DADO DE MERCADO – Conjunto de informações coletadas no mercado
relacionadas a um determinado bem;

 DANO – Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos,

sinistros e delitos, entre outros;
 DEPRECIAÇÃO – Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu
estado ou qualidade, ocasionadas por:
DECREPITUDE – Desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de
seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e
manutenção;
DETERIORAÇÃO – Desgaste de seus componentes em razão de uso ou
manutenção inadequados;
MUTILAÇÃO – Retirada de sistemas ou componentes originalmente
existentes;
OBSOLETISMO – Superação tecnológica ou funcional;
 DFI – Danos Físicos do Imóvel;
 DOU – Diário Oficial da União;
 EMPREENDIMENTO – Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio
de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por
exemplo: loteamento, prédios comerciais/residenciais), de base imobiliária
(por exemplo: hotel, shopping center, parques temáticos), industrial ou rural;
 EMPRESA – Organização por meio da qual se canalizam recursos para
produzir ou oferecer bens e serviços, com vista, em geral, à obtenção de lucros,
podendo no seu patrimônio conter cotas-partes de outras empresas ou
empreendimentos;
 EMPRÉSTIMO – Operação de crédito realizada entre o Agente Operador e os
agentes financeiros habilitados a operar com recursos do FGTS;
 ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES – Conjunto de conhecimentos técnico-
científicos especializados, aplicados à avaliação de bens;
 ENGENHARIA DE CUSTOS – Conjunto de conhecimentos técnico-científicos
especializados, aplicados à avaliação de custos de bens e serviços;
 ENGENHARIA ECONÔMICA – Conjunto de conhecimentos técnico-científicos
especializados, aplicados à análise e avaliação técnico-econômica de
empreendimentos;
 ENGENHARIA LEGAL – Parte da engenharia que atua na interface técnico-
legal envolvendo avaliações e toda espécie de perícias relativas a
procedimentos judiciais;
 ENGENHEIRO DE AVALIAÇÕES – Profissional de nível superior, com
habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações,
devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia – CREA ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU;
 ENQUADRAMENTO – Processo que se destina a verificar o atendimento das
propostas ao objetivo e aos atos normativos que regem os programas de
aplicação e carteiras administradas do FGTS, na forma regulamentada pelo
Gestor da Aplicação;

 FAMÍLIA UNIPESSOAL – Aquelas com apenas um participante no

financiamento e que não possui dependente;
 FAR – Fundo de Arrendamento Residencial;
 FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO – Razão entre o valor de mercado de um bem
e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor
do que 1 (um);
 FDS – Fundo de Desenvolvimento Social;
 FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço;
 FINANCIAMENTO – Operação de crédito realizada entre os agentes
financeiros e os mutuários, com recursos originários da operação de
empréstimo;
 FRUTO – Resultado da exploração econômica de um bem;
 FUNDO DE COMÉRCIO – Bem intangível pertencente ao titular do negócio,
decorrente do resultado de suas operações mercantis, composto entre outros
de: nome comercial, freguesia, patentes e marcas;
 GESTOR DA APLICAÇÃO – Ministério do Desenvolvimento Regional, cujas
competências encontram-se definidas no art. 6º da Lei nº 8.036, de 11 de maio
de 1990, e no art. 66 do Regulamento Consolidado do FGTS, aprovado pelo
Decreto nº 99.684, de 8 de novembro de 1990, com a redação dada pelo
Decreto nº 1.522, de 13 de junho de 1995;
 GRUPO FAMILIAR – Unidade nuclear composta por um ou mais indivíduos
que contribuem para o seu rendimento ou têm suas despesas por ela
atendidas e abrange todas as espécies reconhecidas pelo ordenamento
jurídico brasileiro, incluindo-se nestas a família unipessoal;
 HIPÓTESE NULA EM UM MODELO DE REGRESSÃO – Hipótese de que uma
ou um conjunto de variáveis independentes envolvidas no modelo de
regressão não é importante para explicar a variação do fenômeno, a um nível
de significância preestabelecido;
 HOMOGENEIZAÇÃO – Tratamento dos preços observados, mediante a
aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos,
as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando;
 IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística;
 IMÓVEL – Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele
incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua
localização, uso ou vocação;
 IMÓVEL NOVO – Imóvel pronto com até 180 dias de habite-se, ou documento
equivalente, ou com prazo superior a 180 dias desde que não tenha sido
habitado ou alienado.
 IN – Instrução Normativa;
 INFERÊNCIA ESTATÍSTICA – Parte da ciência estatística que permite extrair
conclusões sobre a população a partir de amostra;
 INFRA-ESTRUTURA URBANA – Conjunto de obras e serviços que dá suporte
às atividades econômicas, sociais ou à utilização de um bem;

 INMETRO – Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia;

 INSTALAÇÕES PREDIAIS – Conjunto de aparelhos, peças ou dispositivos
necessários ou acessórios à utilização de um bem;
 ITBI – Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis;
 LAUDO DE AVALIAÇÃO – Relatório técnico elaborado por engenheiro de
avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o
bem1;
 Lei no 9.467/97 – Dá nova redação aos arts. 9º da Lei nº 8.036, de 11 de maio
de 1990, e 2º da Lei nº 8.844, de 20 de janeiro de 1994, que trata das garantias
nas operações lastreadas com recursos do FGTS;
 LIQUIDAÇÃO FORÇADA – Condição relativa à hipótese de uma venda
compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado;
 MODELO ESTATÍSTICO – Representação técnica da realidade;
 MODELO DE REGRESSÃO – Modelo utilizado para representar determinado
fenômeno, com base numa amostra, considerando-se as diversas
características influenciantes;
 MUTUÁRIOS – Pessoas físicas ou jurídicas ou entidades vinculadas ao setor
público, tomadoras de financiamento no âmbito dos programas de aplicação
do FGTS;
 NÍVEL DE SIGNIFICÂNCIA – Probabilidade de rejeitar a hipótese nula, quando
ela for verdadeira;
 PARECER TÉCNICO – Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico
emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto
de sua especialidade;
 PBQP-H – Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat;
 PERÍCIA – Atividade técnica realizada por profissional com qualificação
específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem,
apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus
custos, frutos ou direitos;
 PESQUISA – Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta,
seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados de
mercado;
 PESSOAS FÍSICAS – Definidas como famílias com renda familiar bruta mensal
limitada a R$ 7.000,00;
 PESSOAS JURÍDICAS – Definidas como empresas da construção civil ou
Sociedades de Propósito Específico (SPE);
 PMCMV – Programa Minha Casa Minha Vida;
 PNHU – Programa Nacional de Habitação Urbana;
 POPULAÇÃO – Totalidade de dados de mercado do segmento que se
pretende analisar;
 PREÇO – Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação
envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele;
1
Na engenharia legal este termo é reservado ao trabalho do perito.

 PROGRAMAS DE APLICAÇÃO – Conjuntos de critérios, definições e normas

que expressam e orientam as ações do FGTS para a entrega de bens e serviços
à sociedade, aprovados pelo Conselho Curador do FGTS, e regulamentados
pelo Gestor da Aplicação e Agente Operador, no âmbito de suas respectivas
competências legais;
 PNHR – Programa Nacional de Habitação Rural;
 PROPONENTES – Pessoas físicas ou jurídicas ou entidades vinculadas ao setor
público, que desejam tomar financiamento imobiliário;
 PÚBLICO ALVO – Famílias com renda familiar mensal limitada a R$ 7.000,00
(sete mil reais), cujo limite de enquadramento do imóvel é determinado pelo
valor de venda ou investimento e recorte territorial;
 RAE – Relatório de Acompanhamento da Engenharia;
 RECURSO AMBIENTAL – Recurso natural necessário à existência e
preservação da vida;
 RENDA FAMILIAR – Totalidade da renda bruta auferida pelo Grupo Familiar
beneficiado, sem qualquer dedução;
 RIDE – Regiões Integradas do Desenvolvimento: regiões instituídas por leis
federais que congregam municípios de diferentes Unidades de Federação,
com o objetivo de articular a ação administrativa da União e dos Estados
envolvidos;
 RRT – Registro de Responsabilidade Técnica, emitido por Arquitetos(as);
 SAC – Sistema de Amortizações Constantes;
 SBAC – Sistema Brasileiro de Avaliação de Conformidade;
 SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, é o índice aplicado aos
depósitos de poupança do dia correspondente ao do vencimento do encargo
mensal.
 SCPO – Sistema de Comunicação Prévia de Obras;
 SELEÇÃO – Processo que se destina a eleger as propostas previamente
hierarquizadas, até o limite dos recursos alocados aos Programas de Aplicação,
aquisição de CRI e Carteiras Administradas, pelo Orçamento Plurianual vigente,
devendo ser considerados ainda, para as operações de crédito em que
figurem, como mutuários, entidades vinculadas ao setor público, os limites de
concessão de crédito estabelecidos pelo Conselho Monetário Nacional (CMN);
 SELIC – Sistema Especial de Liquidação e Custódia;
 SERVIDÃO – Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito
de outrem;
 SFH – Sistema Financeiro da Habitação;
 SIQ – Construtoras – Sistema de Qualificação de Empresas de Serviços e Obras;
 SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índice da Construção Civil;
 SINDUSCON – Sindicato da Indústria da Construção Civil, sendo que cada
Estado da federação brasileira tem o próprio Sindicato.
 SITUAÇÃO PARADIGMA – Situação hipotética adotada como referencial para
avaliação de um bem;

 TAXA DE DESCONTO – Taxa adotada para o cálculo do valor presente de uma

despesa ou receita futura;
 TRATAMENTO DE DADOS – Aplicação de operações que expressem, em
termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os
do bem avaliando;
 TOMADOR – Pessoas físicas ou jurídicas ou entidades vinculadas ao setor
público, que tomam financiamento no âmbito dos programas de aplicação do
FGTS;
 TP – Tabela Price;
 VALOR DE AVALIAÇÃO – Equivalente ao valor de mercado do bem objeto do
financiamento, definido com base em processo de avaliação efetuado pelos
agentes financeiros;
 VALOR DE MERCADO – Quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro
das condições do mercado vigente;
 VALOR EM RISCO – Valor representativo da parcela do bem que se deseja
segurar;
 VALOR PATRIMONIAL – Valor correspondente à totalidade dos bens de
pessoa física ou jurídica;
 VALOR RESIDUAL – Quantia representativa do valor do bem ao final de sua
vida útil;
 VANTAGEM DA COISA FEITA – Diferença entre o valor de mercado e o custo
de reedição de um bem, quando positiva;
 VF – Valor de Financiamento;
 VI – Valor de Investimento: equivalente ao somatório de todos os custos
diretos e indiretos, inclusive os financeiros, necessários à execução das obras
e serviços objeto do financiamento;
 VIDA ECONÔMICA – Prazo econômico operacional de um bem;
 VIDA ÚTIL – Prazo de utilização funcional de um bem;
 VIDA REMANESCENTE – Vida útil que resta a um bem;
 VISTORIA – Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em
um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam;
 VGV – Valor Global de Venda.

CAPÍTULO 1
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: DINHEIRO PARA OBRAS!
Quantas pessoas você conhece que tenham recursos próprios para comprar uma casa
ou apartamento, à vista? E se eu te falar que mesmo pessoas muito ricas e bem-
sucedidas financeiramente, não usam seus recursos próprios para comprar ou investir
em imóveis?
Seja um imóvel residencial, comercial, ou até mesmo industrial, é quase improvável

que pessoas ou empresas bem-sucedidas tirem o dinheiro aplicado de seus
investimentos para comprar um imóvel.
Isso se dá pelo fato de que o financiamento imobiliário é um dos produtos financeiros

mais baratos que existem. Isso acontece, pois, o próprio imóvel é a garantia de
pagamento do financiamento, reduzindo muito o risco dos Bancos.
Sendo assim, é muito comum encontrar no mercado taxas de juros de 4% a 9% ao

ano, o que é relativamente barato quando comparado a outros tipos de empréstimo,
por exemplo o consignado, que tem taxas que podem chegar a 30% a.a.
Agora imagina uma empresa com R$ 1 milhão de reais aplicados em um investimento

bancário que garante um retorno financeiro de 15% ao ano, o que é muito comum e
de fácil acesso. Agora me responda: É viável para essa empresa sacar os recursos
deste investimento e aplicar tudo na construção de um imóvel?
Para este caso, você verá que é melhor procurar um financiamento imobiliário para
pegar um empréstimo de 8% ao ano, do que deixar de ganhar 15% ao ano. É claro
que esta análise não se resume apenas as taxas de juros, muita cosia deve ser levado
em conta, como por exemplo o planejamento empresarial a longo prazo e capital de
giro.
Mas com esse exemplo você consegue entender a grande lógica por trás do motivo
do porquê grandes empresas fazem grandes empréstimos, principalmente
empréstimos imobiliários.
Essa lógica vale também para imóveis residenciais e pessoas que não tenham tantos
recursos financeiros. Basta conhecer o mercado e aplicar a melhor estratégia para
cada caso. Por isso precisamos dominar a arte de financiamento imobiliário.
Pense em todas as possibilidades de negócios que podem surgir e ser feitas quando
o assunto for imóvel. Agora pense que existem no mercado diversos produtos

financeiros que possibilitam que estes negócios sejam realizados, de forma simples,
direta, e economicamente viável.
Sendo assim neste capítulo você verá tudo que é necessário saber para se tornar um
expert em financiamento imobiliário, através dos seguintes tópicos:
 O que é Financiamento Imobiliário?

 Financiamento de Imóvel Residencial
 Financiamento de Imóvel Comercial
 Financiamento de Construção (Em terreno Próprio ou Não)
 Financiamento de Terreno
 Financiamento de Reforma e Ampliação
 Empréstimo de Garantia de Imóvel
 Etapas da análise e aprovação do financiamento imobiliário
 Requisitos mínimos para contratação do financiamento imobiliário
O que é Financiamento Imobiliário?
Nada mais é do que uma linha de crédito oferecida por instituições financeiras para
utilização na aquisição de um imóvel novo ou usado sendo residencial ou comercial,
ou para término de construção ou reforma, ou ainda para aquisição de lotes
urbanizados.
A facilidade de acesso e a simplificação do financiamento imobiliário tem sido grande

aliado para o crescimento do mercado imobiliário no país, e consequentemente para
o próprio crescimento da economia.
“Em 2018, após dois anos de queda, o crédito bancário voltou a crescer. O volume
total (estoque) atingiu R$ 3,26 trilhões, alta de 5,5%. (Fonte: Banco Central).
De acordo com o Banco Central, a projeção de alta do crédito bancário para 2019
tem por base o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB), estimado em 2% para
este ano, em um "ambiente com inflação baixa e estável" e na manutenção das taxas
de juros em patamares baixos.
A instituição também considera a "continuidade da evolução benigna da

inadimplência; e no nível historicamente reduzido do comprometimento de renda
das famílias com dívidas contraídas no sistema financeiro nacional".
O crédito é um dos principais responsáveis pela expansão do setor imobiliário no

Brasil nos últimos anos. Entretanto, em que pese sua expansão, que passou de cerca
de 1,5% do PIB em 2003 para os atuais 4% do PIB, com estimativa de chegar a 6% em

2019, o fato é que essa parcela ainda é muito pequena quando comparada com
outros países.
Em nações desenvolvidas como Austrália, Estados Unidos e Reino Unido, por

exemplo, o crédito imobiliário atinge algo como 80% do PIB, e mesmo em mercados
de países latino-americanos, como Chile e México, esse indicador atinge valores como
15% do PIB. Esses números evidenciam que há muito espaço para a expansão do
crédito imobiliário no Brasil” (Fonte: Poli-NRE – USP).
Portanto, o Financiamento Imobiliário nada mais é do que uma operação de crédito

realizada entre os agentes financeiros e os proponentes, com recursos originários da
operação de empréstimo.
Financiamento de Imóvel Residencial
Modalidade de financiamento específica para Pessoa Física – PF e disponível para

quem pretende comprar um imóvel residencial novo ou usado. Pode ser utilizado
tanto para uso próprio, quanto para investimento no setor imobiliário, salvo algumas
restrições.
O valor total a ser financiado pode variar conforme a instituição financeira, mas a
grande maioria tem como percentual máximo 80%, com algumas chegando a 90%
do menor valor entre a avaliação e a promessa de compra e venda do imóvel para
financiamentos com recursos do SBPE e até 100% com recursos do FGTS.
Condições mínimas para contratação desse tipo de financiamento:
 É permitida a utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS na aquisição

de imóveis residenciais;
 No caso de utilização de recursos do FGTS, o proponente não pode ser
proprietário ou estar em processo de compra de outro imóvel residencial na
mesma localidade em que reside ou onde pretende fixar moradia;
 O imóvel constitui a garantia do pagamento do financiamento;
 Não ser detentor de contrato de arrendamento no Programa de Arrendamento
Residencial – PAR no país e não ter participado, em qualquer época, como
beneficiário de programas habitacionais lastreados com recursos
orçamentários da União ou de descontos habitacionais concedidos com
recursos do FGTS para enquadramento no Programa Minha Casa Minha Vida.
Financiamento de Imóvel Comercial
Modalidade de financiamento destinada a Pessoa Física – PF e Pessoa Jurídica – PJ.

Disponível para quem pretende adquirir um imóvel comercial novo ou usado. Pode

ser utilizado para quem pretende comprar o imóvel tanto para uso próprio, como
para investimento de seus recursos, ou mesmo a ampliação do seu negócio.
Diferente do imóvel residencial pode-se financiar parte ou até o valor integral do

imóvel com a instituição financeira escolhida.
 Não é permitida a utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS na

aquisição de imóveis comerciais;
 Possui linhas de crédito para aquisição, construção, reforma e ampliação, tanto
para tomador pessoa física quanto pessoa jurídica;
Financiamento de Construção (Em terreno Próprio ou Não)
Modalidade de financiamento destinada a Pessoa Física – PF e Pessoa Jurídica – PJ,

tanto para imóveis residenciais quanto comerciais e industriais. O financiamento para
construção de imóvel está disponível tanto para quem possui um terreno e deseja
construir, quanto para quem ainda não tem o terreno e pretende comprar.
Assim como no caso de financiamento de imóvel residencial, o valor total a ser

financiado pode variar conforme a instituição financeira, mas a grande maioria tem
como percentual máximo 80%, com algumas chegando a 90% do menor valor entre
a avaliação e a promessa de compra e venda do imóvel para financiamentos com
recursos do SBPE e até 100% com recursos do FGTS.
Porém, é necessário entender que nesse caso temos dois cenários completamente
distintos:
1) Financiamento de Construção em Terreno Próprio

2) Financiamento de Aquisição de Terreno + Construção
No caso 1, o percentual máximo será liberado apenas considerando o valor proposto

da construção, excluindo-se o valor de mercado do terreno. Dessa forma, se você
propor uma construção que terá custo de R$ 100 mil, e digamos que o valor máximo
liberado pela instituição financeira seja de 80%, você receberá apenas R$ 80 mil para
construção da obra.
No caso 2, o percentual máximo será liberado considerando a situação paradigma

“terreno vazio + construção”, ou seja, será considerado o valor de mercado do imóvel
como se pronto estivesse. Sendo assim, se a sua proposta considerar que a aquisição
do terreno, mais a construção da obra resulte em um imóvel que tenha valor de

mercado em R$ 180 mil, e o valor máximo de liberação seja de 80%, você receberá
R$ 144 mil para comprar o terreno e construir a obra.
Continue lendo que na sequência irei detalhar bem estes cenários, e faremos juntos
todo o processo. ;)
 O proponente ao financiamento deve ser o proprietário do terreno e o mesmo

não pode estar alienado, ou seja, não pode estar vinculado a nenhum tipo de
financiamento;
 É permitida a utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS;
 Uma particularidade desta modalidade de financiamento é que o valor
financiado não é disponibilizado de uma única vez ao proponente, a instituição
financeira libera parcelas mensais do valor financiado conforme o
desenvolvimento do cronograma da obra. Por isso é crucial que esse
cronograma esteja completo e preciso quando for incluído na documentação
submetida para a obtenção do financiamento;
 A documentação do imóvel deve estar regularizada junto ao poder público;
 O imóvel a ser construído e o terreno compõem a garantia do pagamento do
financiamento;
 O proponente não pode ser proprietário ou estar em processo de compra de
outro imóvel residencial na mesma localidade em que reside ou onde pretende
fixar moradia, no caso de utilização de recursos do FGTS;
 Não ser detentor de contrato de arrendamento no Programa de Arrendamento
Residencial – PAR no país e não ter participado, em qualquer época, como
beneficiário de programas habitacionais lastreados com recursos
orçamentários da União ou de descontos habitacionais concedidos com
recursos do FGTS para enquadramento no Programa Minha Casa Minha Vida;
 Para financiamento da construção de empreendimentos residenciais (mais de
uma unidade) pelo PMCMV a empresa construtora deverá apresentar
certificação do PBQP-H – Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade
do Habitat.
Financiamento de Terreno
Modalidade de financiamento destinada a Pessoa Física – PF e Pessoa Jurídica – PJ e

disponível apenas para compra de terrenos ou lotes urbanizados.
Neste caso você financia apenas a compra do terreno, sem ter que construir nada
nele. É muito usado para fazer investimentos, com o intuito de ganhar com a
valorização do terreno, e no futuro realizar a venda com lucros.

Não recomendo esta modalidade para ser utilizada na estratégia de construção da

casa própria, ou mesmo imóveis comerciais. Sendo recomendado apenas para fins de
investimentos a longo prazo.
Basta pensar que se você financiar a compra do terreno ele vai ficar alienado, e no
futuro você não vai conseguir financiar uma construção em cima dele, pois ele já vai
estar comprometido.
Ou seja, para isso você precisa quitar o financiamento da compra do terreno, para
então depois financiar a construção da obra. É possível fazer, mas dá mais trabalho e
despesas do que você financiar tudo junto: a compra do terreno + construção.
Portanto, se você pretende comprar um terreno para construir, opte sempre pelo
financiamento de “aquisição de terreno + construção”. Inclusive para imóveis
comerciais.
 Não é permitida a utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS na

aquisição de terrenos ou lotes urbanizados;
 O terreno ou lote deve estar situado em zonas urbanas ou em locais com
infraestrutura estabelecida;
 Não existe um valor máximo de financiamento para esta modalidade. Esse
valor é calculado com base na capacidade de pagamento do proponente;
 O terreno ou lote urbanizado a ser financiado constitui a garantia do
pagamento do financiamento junto à instituição financeira;
Financiamento de Reforma e Ampliação
Modalidade de financiamento destinada a Pessoa Física – PF e Pessoa Jurídica – PJ,

tanto para imóveis residenciais quanto comerciais e industriais. Pode ser utilizado
para reforma, para ampliação ou até conclusão de uma obra inacabada.
Este financiamento é semelhante ao financiamento destinado a construção, inclusive

o valor máximo financiado pode chegar a 100% dos custos da obra, dependendo da
aprovação da análise de crédito do proponente.
 O proponente ao financiamento deve ser o proprietário do imóvel e o mesmo

financiamento;

 Por se tratar de reforma e ampliação, a construção existente deverá estar

averbada na matricula do imóvel, caso contrário não caracterizará construção
existente;
 Uma particularidade desta modalidade de financiamento é que o valor
financiado não é disponibilizado de uma única vez ao proponente, a instituição
financeira libera parcelas mensais do valor financiado conforme o
desenvolvimento do cronograma da obra. Por isso é crucial que esse
cronograma esteja completo e preciso quando for incluído na documentação
submetida para a obtenção do financiamento;
 O imóvel a ser reformado constitui a garantia do pagamento do financiamento
junto à instituição financeira;
 Não ser proprietário ou estar em processo de compra de outro imóvel
residencial na mesma localidade em que reside ou onde pretende fixar
moradia, no caso de utilização de recursos do FGTS;
Empréstimo de Garantia de Imóvel
Modalidade de financiamento destinada a Pessoa Física – PF e Pessoa Jurídica – PJ e

disponível para imóveis urbanos e rurais. Trata-se de uma excelente alternativa para
gerar capital de giro sem abrir mão de patrimônio. São as famosas hipotecas, muito
comuns no mercado imobiliário Norte Americano!
O Refinanciamento ou Empréstimo com Garantia de Imóvel, tem um conceito simples,

onde você utiliza seu imóvel urbano ou rural como garantia para levantar um
empréstimo pessoal ou jurídico com juros baixos e prazo longo, e que oferece a
liberdade de se usar o dinheiro como quiser.
Por exemplo, para aqueles que desejam realizar novos investimentos em um negócio
próprio, ou aqueles que vão reformar ou comprar outro imóvel, para aquela tão
sonhada viagem, capital de giro e os que buscam uma fonte de capital mais barato
para refinanciar suas dívidas, como cartões de crédito ou cheque especial.
Ou seja, é um recurso barato se comparado ao crédito pessoal oferecido nas

instituições financeiras.
 Não é permitida a utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS;

 Não existe um valor máximo de financiamento para esta modalidade. Esse
valor é calculado com base na capacidade de pagamento do proponente;
 O imóvel a ser financiado constitui a garantia do pagamento do financiamento
junto à instituição financeira;

 O proponente ao financiamento deve ser o proprietário do imóvel e o mesmo

financiamento;
Etapas da análise e aprovação do financiamento imobiliário
1) Análise cadastral do tomador do crédito e seus proponentes solidários (se for

o caso) junto ao Serasa ou SPC (Serviço de Proteção ao Crédito);
2) Avaliação do Imóvel pretendido;
3) Análise da documentação submetida pelo comprador e vendedor;
4) Assinatura do contrato de financiamento pelo vendedor e comprador;
5) Recolhimento dos impostos necessários;
6) Registro do contrato no Cartório de Imóveis;
7) Pagamento do imóvel ao vendedor pela instituição financeira.
Requisitos mínimos para contratação do financiamento imobiliário
1) Ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, detentor de visto

permanente no país;
2) Ser maior de 18 anos. Se menor, entre 16 e 18 anos incompletos, tem que ser
emancipado;
3) Possuir capacidade civil;
4) Possuir idoneidade cadastral;
5) Possuir capacidade de pagamento para arcar com o encargo mensal (parcelas);
6) Compor renda para cálculo da capacidade de pagamento - os bancos
normalmente aceitam a composição de renda familiar, inclusive cônjuges.
Outros casos como união estável, noivos, pais e filhos, irmãos ou conhecidos
sem grau de parentesco, dependem de consulta junto ao banco, pois a
aceitação varia de uma instituição financeira para outra, muitas vezes
condicionada à apresentação de documentação complementar.
7) Estar dentro do limite de idade - para cobertura securitária, a idade do
proponente mais idoso somada ao prazo de amortização do financiamento
não poderá ultrapassar 80 anos e 06 meses. Esse limite é utilizado pela maioria
dos bancos;
8) Fazer a opção da apólice de seguro para contratação dos seguros Danos
Físicos do Imóvel – DFI e Morte e Invalidez Permanente - MIP, necessários para
a aprovação do financiamento imobiliário.

Assista o vídeo no YouTube sobre Requisitos do Financiamento Imobiliário
Financiamento Imobiliário: DINHEIRO FÁCIL para Construções – Clique na

imagem

CAPÍTULO 2
SIMULAÇÃO DO FINANCIAMENTO – ESTUDOS DE CASOS
Peço que você leia com MUITA ATENÇÃO todo este capítulo, sem pular nada, pois é
imprescindível que você entenda tudo que está aqui, para que daí sim, você consiga
ter autonomia na elaboração e desenvolvimento dos seus projetos e construções
financiadas.
É um capítulo longo e rico em informações que são fundamentais para você, inclusive
na hora de realizar a simulação do financiamento. Na parte final deste capítulo estão
os estudos de casos com simulações realizadas, mas fique atento aos vídeos no meio
do caminho! ;*
Neste capítulo você verá os seguintes tópicos:
 Definição do tipo de Financiamento Imobiliário

 Definição da Vocação do Imóvel
 Linhas de Crédito SBPE
 Sistema Financeiro de Habitação – SFH
 Carteira Hipotecária – CH
 Prazos e Percentuais das Linhas SBPE
 Sistemas de Amortização
o Sistema de Prestações Iguais – PRICE
o Sistema de Amortização Constante – SAC
 Taxa de Juros
 Linhas de Crédito FGTS
 Pró-cotista FGTS
 Aquisição PF FGTS
 Programa Minha Casa Minha Vida
 Faixas do PMCMV
 Condições Gerais e Específicas dos Imóveis
o Condições Específicas das Linhas FGTS
o Condições Específicas do PMCMV
 Subsídios do Governo Federal
 Fator Social
 Uso dos Recursos Próprios do FGTS
 Simulação do Financiamento – Estudos de Casos
o Simulação Aquisição de Imóvel Novo
o Simulação Aquisição de Imóvel Usado
o Simulação Aquisição de Terreno + Construção
o Simulação Construção em Terreno Próprio
o Simulação Reforma e Ampliação

Definição do tipo de Financiamento Imobiliário
Antes de mais nada você deve saber qual o tipo de financiamento imobiliário será
feito, conforme as possibilidades apresentadas no capítulo 1 deste guia. Para isso
você deverá compreender as necessidades do proponente, ou seja, saber o motivo
pelo qual ele quer esse empréstimo.
É muito comum que o próprio proponente não saiba qual o tipo de financiamento
vai atendê-lo. Pois infelizmente, ou felizmente, a falta de conhecimento dos processos
de financiamento imobiliário não se reserva apenas aos profissionais da Construção
Civil, mas a grande maioria da população.
Quando se trata de burocracia financeira, nós Brasileiros somos completamente

leigos no assunto. Não recebemos ensino financeiro na nossa formação escolar,
muito menos no ensino superior. Simplesmente aprendemos a lidar com o dinheiro
na marra, ao longo da vida, e muitas vezes quando já estamos precisando dele.
Portanto, o desconhecimento sobre financiamentos é generalizado, não se sinta

culpado por isso. =D
Para podermos fazer correta simulação do empréstimo, devemos saber exatamente

qual o tipo de financiamento imobiliário será realizado. E para isso devemos saber
qual é a vocação do imóvel a ser financiado.
Definição da Vocação do Imóvel
Se você já baixou gratuitamente no meu site o KIT Laudos de Avaliação de Imóveis

Urbanos, e leu os meus laudos de avaliação, você já sabe que a vocação do imóvel
nada mais é do que o tipo de utilização do mesmo.
Basicamente as vocações principais podem ser:
 Residencial unifamiliar
 Residencial multifamiliar
 Comercial
 Industrial
 Institucional
Após você definir a vocação do imóvel a ser financiado, você vai saber em qual tipo
de financiamento imobiliário o mesmo se encaixa, e então, partir para a simulação do
financiamento conforme a linha de crédito disponível na instituição financeira. Mas

antes de partir para a simulação, continue lendo e entenda tudo sobre Linhas de
Crédito.
Linhas de Crédito SBPE
O SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, é um tipo de linha de

financiamento, oferecida por instituições financeiras públicas e privadas, destinada
majoritariamente para a compra de imóveis.
Como o próprio nome sugere, o sistema é composto por bancos e instituições

financeiras que captam e direcionam os recursos da caderneta de poupança para o
crédito imobiliário. Isso mesmo, a poupança!
Considerado o tipo de investimento mais popular do país, a caderneta de poupança

é responsável por captar bilhões e bilhões de reais todos os meses em seus depósitos.
Mas poucas pessoas sabem, por exemplo, que parte desse dinheiro acaba sendo
destinada para o financiamento de imóveis, através do Sistema Brasileiro de
Poupança e Empréstimo – o SBPE.
Ou seja, pelo SBPE, o dinheiro aplicado pelo poupador se transforma, indiretamente,

em crédito para o setor imobiliário. Por isso, pode-se dizer que a poupança do
brasileiro está ligada diretamente a possibilidade de financiar a compra de um imóvel
e alcançar o sonho de ter uma casa própria.
As diretrizes de funcionamento e aplicação dos recursos do Sistema Brasileiro de

Poupança e Empréstimo são definidas e fiscalizadas pelo Banco Central do Brasil, em
conjunto com o Conselho Monetário Nacional.
O SBPE é considerado o pilar principal da maioria dos financiamentos imobiliários

existentes no Brasil. Prova disso é que tanto o SFH e o SFI – os dois principais
programas de financiamento imobiliário do país, utilizam os recursos do SBPE em
suas linhas de crédito.
Nessa linha de financiamento você pode comprar seu imóvel usado residencial ou
comercial e tem até 35 anos para pagar.
A carta de crédito SBPE utiliza recursos próprios dos Bancos para facilitar aos clientes
a aquisição de imóveis. Ou seja, nesse caso não é utilizado recursos do Governo
Federal, como por exemplo acontece no âmbito do Programa Minha Casa Minha
Vida.
Nesta opção, você pode possuir outros imóveis em seu nome, não há limite de renda
e o financiamento pode ser feito dentro ou fora do Sistema Financeiro de Habitação.

E mais: ainda conta com a praticidade de ter as prestações debitadas em conta

corrente direto do seu Banco ou em folha de pagamento.
Nesta linha praticamente não há limites para o valor do imóvel, sendo assim, use esta
linha especialmente para aqueles imóveis que você não consegue encaixar em linhas
mais baratas, como por exemplo o MCMV.
Um grande diferencial do SBPE é que o proponente pode optar por uma carência de
até 6 (seis) meses para o pagamento da 1ª parcela e deve informar essa intenção na
proposta de financiamento. Durante o período da carência, o cliente pagará somente
os valores referentes aos juros, seguros e tarifa de administração do contrato, ou seja,
a parcela de capital não será cobrada nesse período.
Inclusive nos processos de financiamento de imóvel na planta (construção), a carência

começa a contar apenas após a conclusão do imóvel e o recebimento do mesmo.
Outra dica ao proponente é que ele pode escolher um mês do ano para não pagar
os valores correspondentes ao capital financiado e aos juros, ou seja, nesse mês
escolhido serão debitados os valores dos seguros (MIP e DFI) e da tarifa de
administração/manutenção do contrato, somente.
O primeiro “mês sem pagar” somente ocorrerá após a amortização da 12ª parcela de
capital, ou seja, se o cliente contratou uma operação em dezembro de 2018 e
escolheu o mês de janeiro para pular o pagamento, somente a partir de janeiro de
2020 ele passará a fazer jus ao benefício de não pagar os valores referentes a
amortização do capital e encargos.
O proponente precisa informar o “mês sem pagar” na proposta de financiamento.
Sistema Financeiro de Habitação – SFH
Dentro do SFH você pode utilizar o SBPE para financiar até 80% de imóveis
residenciais com valor máximo de avaliação de R$ 1.500.000,00 (um milhão e
quinhentos mil reais). Ou seja, você consegue uma liberação de até R$ 1.200.000,00
(um milhão e duzentos mil reais) para o proponente.
Já o valor mínimo de avaliação do imóvel permitido para o SBPE dentro do SFH é de

R$ 80.000,00 (oitenta mil reais)
Além disso, quando você opta pelo SBPE dentro do SFH, você ainda pode incluir no
valor do financiamento as despesas de transação e registro cartorário (4% de ITBI e
1% de Registro).

O somatório das despesas acima mencionadas, acrescido do valor de financiamento,

não pode ultrapassar o percentual máximo de financiamento (observando sempre o
percentual de financiamento e condições especiais/convênios).
Esse montante referente às despesas e ao valor de financiamento não pode ser

superior ao aprovado na solicitação de análise de crédito do proponente. ;)
Carteira Hipotecária – CH
Para imóveis residenciais, mistos ou comerciais, novos ou usados, com valor máximo
de R$ 10 milhões. O valor do financiamento deve ser de no mínimo R$ 20 mil.
Por determinação estratégica geralmente os Bancos permitem somente o

financiamento de imóveis comerciais para os seguintes públicos e mediante análise
do pedido pelo próprio Banco, caso a caso, no momento de gravação da SAC:
 Profissionais liberais
 Servidores públicos da União, estados e municípios e de autarquias
 Empresários e sócio dirigentes
Para imóveis comerciais também há restrição quanto ao tipo de atividade realizada

no imóvel. Não são aceitos:
 Imóveis com atividades de estoque de mercadorias de qualquer gênero (ex.:

depósitos/galpões/ posto de gasolina)
 Imóveis de qualquer atividade referente a móveis, madeiras, colchões,
inflamáveis, combustíveis, explosivos e tintas
 Confecção de tecidos e roupas; garagens; qualquer tipo de planta industrial
ainda que de pequeno porte
 Edificações prediais com mais de três ramos de atividade comercial, como por
exemplo um prédio com mais de três lojas onde o cliente queira financiar todo
o prédio
Assim como no SFH existe a possibilidade de financiar algumas despesas:
 ITBI – Até 4% do valor de compra e venda

 Registro Cartorário – Até 1% do valor de compra e venda
 Tarifa de Avaliação de Garantia – De acordo com a tabela do Banco
 Emissão de Certidões – Até R$ 1.000,00 (um mil reais)

não pode ultrapassar o percentual máximo de financiamento da linha de crédito nem
ultrapassar o valor aprovado na solicitação de análise de crédito.

Prazos e Percentuais das Linhas SBPE
 Para o SFH: Mínimo de 60 meses e máximo de 420 meses

 Para o CH: Mínimo de 18 meses e máximo de 420 meses
Os Bancos geralmente admitem para o financiamento imobiliário nas linhas do SBPE

o prazo máximo de 420 meses, esse prazo pode variar conforme o relacionamento
do cliente com o Banco e de acordo com a idade do proponente em relação ao prazo
escolhido, portanto essa informação deverá ser consultada no Banco escolhido. Mas
em geral você pode considerar o prazo máximo como sendo 420 meses.
Sistemas de Amortização
Essa é a forma de pagamento do financiamento, ou seja, são os pagamentos para se

amortizar (quitar) uma dívida, e podem ser feitos em parcelas iguais ou diferentes,
com periodicidade mensal, trimestral, anual, quinzenal ou em períodos variáveis. Para
facilitar o entendimento vamos considerar apenas a periodicidade mais comum no
mundo: a mensal.
Os sistemas de amortização mais utilizados em todos os países implicam em

prestações mensais compostas por duas parcelas distintas: uma de capital (chamada
de amortização) e outra de juros.
E neste caso, os sistemas mais utilizados no mundo são o Sistema de Prestações Iguais
(ou uniformes) e o Sistema de Amortização Constante (SAC). No primeiro sistema, as
parcelas de amortização são crescentes e os juros decrescentes; já no caso do SAC,
como o próprio nome já diz, as parcelas de amortização são iguais (ou constantes) e
os juros decrescentes.
Apenas no Brasil o Sistema de Prestações Iguais (ou uniformes) é conhecido por

Sistema Price. Em todos os sistemas de pagamentos a taxa de juros incide sempre
sobre o saldo devedor existente no final do período imediatamente anterior; e por
essa razão, os juros serão sempre decrescentes caso se amortize qualquer valor.
Sistema de Prestações Iguais – PRICE
Neste sistema, o financiamento é pago em prestações iguais, constituídas de

amortização e juros compensatórios, que variam inversamente, ou seja, enquanto as
parcelas de amortização aumentam ao longo do prazo de amortização, os juros
diminuem, ou vice e versa.

Este é o sistema mais adotado no mundo. Acredito que represente pelo menos 80%
dos planos de liquidação de um empréstimo ou financiamento. O valor das
prestações é obtido através da seguinte fórmula, cuja validade é universal:
Nessa expressão matemática temos que:

PMT = valor da prestação mensal
PV = presente valor
n = número de parcelas (use meses)
i = taxa de juros na forma unitária, isto é, “i/100” (1,5/100 = 0,015)
A aplicação desse cálculo define exatamente o valor a ser pago mensalmente, mas
dessa forma não podemos acompanhar as amortizações e o pagamento dos juros
dentro de cada período. Para isso, devemos consultar a tabela de financiamentos
junto à instituição financeira.
Faça um teste nessa fórmula! ;)
Sistema de Amortização Constante – SAC
A tabela SAC consiste em um sistema de amortização que funciona de forma

constante, como o próprio nome já diz. Nesse sentido, o valor da amortização nas
parcelas mensais de quitação da dívida se mantém igual ao longo de todo o
pagamento. O que se altera, no entanto, é o valor mensal dos juros, que decresce até
o fim da dívida.
Devido ao valor das parcelas diminuírem conforme o débito é quitado, a amortização

do sistema SAC é decrescente. No entanto, mantendo essa parte da composição de
uma parcela de crédito imobiliário intacta, é possível diminuir os juros cobrados
durante o processo, esse sendo, de fato, decrescente.
Tomemos como exemplo um empréstimo de R$ 300 mil dividido em 60 parcelas de

amortização de R$ 5 mil cada. Em cima do saldo devedor (sempre o do mês anterior),
é aplicada a taxa de juros da instituição financeira em questão. Caso seja, por
exemplo, 1%, no primeiro mês, o contratante pagará os R$ 5 mil da amortização e
essa porcentagem de juros, que, nesse caso, se configura em R$ 3 mil.
Considerando o exemplo acima, o proponente pagará, portanto, R$ 8 mil na primeira

parcela. No entanto, na segunda prestação, o juros não será aplicado ao saldo
devedor inicial, e sim ao montante que ainda falta amortizar, que nesse exemplo é R$

295 mil. Com isso, os 1% de juros resultaram em R$ 2.950 de taxa na segunda parcela
da quitação, que, afinal, será de R$ 7.950. E assim sucessivamente.
A fórmula básica para a apuração das amortizações está abaixo descrita:
Nessa expressão matemática temos que:

A = amortização
PV = presente valor
n = número de período (use meses)
A aplicação desse cálculo define exatamente o valor a ser amortizado mensalmente,

mas dessa forma não podemos acompanhar as amortizações e o pagamento dos
juros dentro de cada período. Para isso, devemos consultar a tabela de
financiamentos junto à instituição financeira.
Faça um teste com essa fórmula! ;)
Taxa de Juros
As taxas de juros ofertadas no mercado de financiamento imobiliário são muito

variadas. Cada instituição financeira tem a sua, sendo que determinados Bancos são
mais especializados em alguns tipos de financiamento do que outros.
Podemos citar como exemplo a CEF que é o maior nome bancário quando falamos
de Financiamento Imobiliário Residencial, praticando juros de cerca de 5% à 9% ao
ano.
Já quando o assunto é financiamento de imóveis comerciais ou industriais, temos

grande nomes, como por exemplo o BNDES que atende o Brasil todo, ou o BASA –
Banco da Amazônia, que atende exclusivamente empreendimentos da região Norte
do Brasil. Ambos com ótimos juros que partem de 3,5% a.a. em alguns casos.
Portanto, a taxa de juros sempre deverá ser verificada e negociada junto à instituição
financeira escolhida.
Nova linha de crédito CAIXA: JUROS BAIXO + IPCA
Poucos dias antes do lançamento desse livro, a Caixa Econômica Federal anunciou
uma nova linha de crédito para a casa própria, com juros entre 2,95% e 4,95% ao ano,

mais a inflação oficial do país, medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor
Amplo). Poderá ser usado para financiar até 80% do valor de imóveis novos e usados,
com prazo de até 360 meses. O valor da prestação será corrigido mensalmente.
O cliente poderá escolher entre o modelo atual, que cobra juros entre 8,5% e 9,75%
ao ano mais TR, e o novo modelo, com juros entre 2,95% e 4,95% ao ano mais IPCA.
O presidente da Caixa apresentou uma simulação: Imóvel de R$ 300 mil, com

financiamento de 80% do valor (R$ 240 mil) por 30 anos: Modelo atual, corrigido pela
TR: prestação de R$ 3.168 Modelo novo, corrigido pelo IPCA: prestação de R$ 1.566
a R$ 2.050, dependendo do perfil do cliente e do relacionamento com o banco.
Outros bancos estudam uso do IPCA Procurados pelo UOL, os bancos Itaú, Santander
e Banco do Brasil informaram que ainda estão estudando a possibilidade de uso do
IPCA como índice de correção dos contratos.
Por enquanto, não há nada definido nesse sentido. O Bradesco disse que "deve operar
com esta nova linha atrelada ao IPCA e está avaliando as condições". O Banco do
Brasil aproveitou a ocasião para anunciar uma redução nas taxas praticadas nos
contratos com correção pela TR. A taxa mínima passou a ser de 7,99% mais TR para
contratos com prazo de até 5 anos.
Assista o vídeo no YouTube sobre Linhas de Crédito SBPE
Financiamento Imobiliário SBPE: Dinheiro que NÃO ACABA – Clique na imagem

Linhas de Crédito FGTS
As linhas do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, são produtos que
utilizam o dinheiro do FGTS para fomentar o mercado imobiliário brasileiro.
Sendo um dos maiores Fundos do Brasil, o FGTS é responsável por captar bilhões e
bilhões de reais todos os meses. E assim como na poupança, parte desse dinheiro
acaba sendo destinada para o financiamento de imóveis.
O dinheiro do guardado do trabalhador brasileiro é transformado em crédito

imobiliário. E assim como a poupança, o FGTS está ligado diretamente a possibilidade
de financiar a compra de um imóvel e alcançar o sonho de ter uma casa própria.
E assim como o SBPE, as diretrizes de funcionamento e aplicação dos recursos do

FGTS tem um responsável, nesse caso é o Governo Federal.
Sendo assim os recursos do FGTS é considerado como uma grande ferramenta para
as políticas públicas e fomento do setor imobiliário no Brasil. Prova disso são os
diversos programas sociais de moradia que são operados no país, como por
exemplo o Minha Casa Minha Vida.
Com o FGTS você pode financiar até 80% do valor de venda ou avaliação do imóvel
novo ou usado, o que for menor, e tem até 30 anos para pagar.
Através dessa linha de crédito o Governo Federal oferece desconto nas taxas de
financiamento e no valor financiado por meio de subsídios, conforme sua renda
familiar e localização do imóvel.
O proponente pode contratar mesmo se não possuir conta vinculada do FGTS ou se

sua conta vinculada estiver inativa, desde que atendidas as normas do FGTS.
Nesta opção, você não pode possuir outros imóveis em seu nome, e há limite de
renda e o financiamento tem que ser feito dentro do Sistema Financeiro de Habitação.
Basicamente existem 3 formas de utilizar as Linhas de Crédito FGTS, são elas:
 Pró-cotista FGTS
 Aquisição PF FGTS
 Programa Minha Casa Minha Vida
Vou explicar detalhamento as características de cada uma na sequência, então

continue lendo. ;)

Pró-cotista FGTS
É uma Linha destinada à concessão de financiamento individual para aquisição de

moradia própria para imóveis novos ou usados situados na área urbana,
exclusivamente a trabalhador titular de conta vinculada do FGTS, observadas as
condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e de utilização dos recursos do
FGTS.
O público alvo são Pessoas Físicas, titulares de conta vinculada do FGTS que contem
com no mínimo 3 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados os períodos
trabalhados, dividido por 365 dias, na mesma empresa ou empresas diferentes,
consecutivos ou não.
Ao menos um dos proponentes deve apresentar contrato de trabalho ativo ou saldo

em conta vinculada do FGTS, na data de concessão do financiamento, correspondente
a no mínimo 10% do valor da avaliação do imóvel.
Considera-se contrato de trabalho o contrato que está gerando contribuição ao FGTS.

Ao menos um dos proponentes do financiamento deve possuir renda mínima de R$
4 mil mensais.
Os limites de enquadramento são os seguintes:
 Valor máximo de avaliação do imóvel de R$ 1.500.000,00 (um milhão e

quinhentos mil reais)
 Valor máximo de financiamento de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil
reais), ou seja, correspondente a até 80% do valor de compra e venda ou de
avaliação do imóvel, o que for menor
 Valor mínimo de financiamento de R$ 100 mil
Para a linha pró-cotista não existe subsídio do Governo Federal.
O prazo de financiamento varia de 18 a 360 meses. É importante observar que o

somatório da idade do proponente e do prazo da operação desejado pelo cliente não
pode ultrapassar 80 anos, 05 meses e 29 dias, na data da contratação do seguro.
Sendo assim, um cliente que desejar contratar uma operação pelo prazo de 20 anos,
deverá ter, no máximo, 60 anos, 05 meses e 29 dias. O percentual máximo admitido
nesta linha é 80% do menor valor dentre os de avaliação e negociação do imóvel.
Além disso, na linha pró-cotista não é admitido financiamento de despesas. Os
sistemas de amortização permitidos para a linha Pró-cotista são Price e SAC. Eles
foram explicados logo acima, para ler novamente, basta clicar no qual quer rever
agora.

Assim como explicado acima, as taxas de juros podem variar conforme o Banco
escolhido, portanto recomendo que consulte a instituição. Mais à frente iremos fazer
as simulações e então você verá que podemos saber todas essas informações online.
Aquisição PF FGTS
A linha Aquisição PF FGTS é destinada a financiamento de imóveis usados, para fim

residencial, com habite-se ou documento equivalente, expedido por órgão público
municipal competente.
Para proponentes pessoas físicas (exceto produtor rural), correntistas e não

correntistas do Banco, com limite de crédito aprovado e com renda bruta familiar
mensal de até R$ 7.000,00.
A aquisição de imóvel por meio da linha Aquisição PF FGTS deve se destinar à moradia
de todos os proponentes da operação.
Esta linha conta com subsídio do Governo Federal, mais a frente você saberá mais na
seção de Subsídios.
O prazo mínimo é de 18 meses e o máximo, de 360 meses. É importante observar que

o somatório da idade do proponente e do prazo da operação desejado pelo cliente
não pode ultrapassar 80 anos, 05 meses e 29 dias, na data da contratação do seguro.
Sendo assim, um cliente que desejar contratar uma operação pelo prazo de 20 anos,
deverá ter, no máximo, 60 anos, 05 meses e 29 dias.
Nessa linha existe uma diferença de percentual máximo financiável, sendo:
 Tabela SAC – Até 80%

 Tabela Price – Até 80%
Ainda é possível incluir no valor do financiamento as despesas:

 Registro cartorário – Até 1% do valor de compra e venda

percentual de financiamento e condições especiais/convênios). Esse montante
referente às despesas e ao valor de financiamento não pode ser superior ao aprovado
na solicitação de análise de crédito.

Os sistemas de amortização permitidos para a linha Aquisição PF FGTS são SAC e

Price. Eles foram explicados logo acima, para ler novamente, basta clicar no qual quer
rever agora.
As taxas de juros da linha Aquisição PF FGTS são estabelecidas pelo Governo Federal.
Atualmente são:
Renda familiar mensal Juros Nominal Juros Efetivo

Até R$ 2.600,00 5,50% a.a. + T.R. 5,641% a.a. + T.R.
R$ 2.600,01 até R$ 3.000,00 6,00% a.a. + T.R. 6,168% a.a. + T.R.
R$ 3.000,01 até 4.000,00 7,00% a.a. + T.R. 7,229% a.a. + T.R.
R$ 4.000,01 até R$ 7.000,00 8,16% a.a. + T.R. 8,472% a.a. + T.R.
Para proponentes de financiamento habitacional titulares de conta vinculada do

FGTS, com no mínimo 03 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, a taxa nominal
de juros será reduzida em 0,5% (cinco décimos por cento) ao ano.

Até R$ 2.600,00 5,00% a.a. + T.R. 5,116% a.a. + T.R.
R$ 2.600,01 até R$ 3.000,00 5,50% a.a. + T.R. 5,641% a.a. + T.R.
R$ 3.000,01 até 4.000,00 6,50% a.a. + T.R. 6,697% a.a. + T.R.
R$ 4.000,01 até R$ 7.000,00 7,66% a.a. + T.R. 7,935% a.a. + T.R.
Existem algumas condições impeditivas para a concessão do financiamento

imobiliário da linha Aquisição PF FGTS, são eles:
 Os proponentes que possuam financiamento ativo concedido nas condições

do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou que sejam proprietários,
promitentes compradores, usufrutuários ou cessionários de outro imóvel
residencial, urbano ou rural, concluído ou em construção, nas condições
previstas abaixo:
1. Imóvel localizado em qualquer parte do território nacional que seja objeto
de financiamento ativo no âmbito do SFH, inclusive programas
habitacionais regionais ou operações com recursos do FGTS, como o Pró-
cotista ou PMCMV;
2. O imóvel localizado no mesmo município do exercício de sua ocupação
principal ou atual residência, incluindo os municípios limítrofes e
integrantes da mesma região metropolitana e imóvel localizado onde
pretenda residir ou trabalhar;
Obs.: A comprovação pelo trabalhador da condição de não
titularidade/propriedade do imóvel em situação impeditiva a participação no
programa é feita mediante: Emissão de declaração firmada sob as penas da lei

(ou cláusula contratual de mesmo teor), de que não é titular de imóvel nas
condições impeditivas; E cópia da última declaração do imposto de renda e
recibo de entrega à Receita Federal, ou declaração de isenção do imposto de
renda;
 Proponentes com restrição no CADIN ou que possuam débitos não
regularizados junto à Receita Federal ou ao FGTS;
 O(s) proponente(s) e o(s) vendedor(es) não podem constar da lista de
empregadores envolvidos com trabalho escravo;
 O(s) vendedor(es) pessoa jurídica não pode(m) constar do cadastro nacional
de empresas inidôneas e suspensas (CEIS);
O limite de valores dos imóveis para esta linha está estabelecido por município,
conforme normativo vigente do Governo Federal. Mais à frente você verá o
infográfico que eu preparei para você, e para baixar o arquivo em alta resolução,
basta clicar na imagem.
Para esta linha de crédito o proponente pode utilizar os recursos próprios da conta
vinculada do FGTS, mais a frente você aprenderá sobre isso na seção Uso dos
Recursos Próprios do FGTS.
Programa Minha Casa Minha Vida
O Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV é regido pela Lei 11.977/2009,
observando os limites e as condições estabelecidas no Manual de Fomento Pessoa
Física (link download direto) e demais condições definidas na legislação correlata. É
um financiamento imobiliário destinado às pessoas físicas para a aquisição de imóvel
urbano novo, pronto ou na planta. Para imóveis usados o proponente deve suar a
linha Aquisição PF FGTS, explicada anteriormente.
!!! Entenda isso: O PMCMV não é sinônimo de imóvel de baixo padrão !!!
Existe um mito no mercado imobiliário onde dizem que os imóveis do MCMV não
podem ter um bom padrão de acabamento. Isso é mentira! Calúnia!
O que estabelece o encaixe do imóvel no programa é o seu valor de mercado,

conforme os limites estabelecidos por município. Mais à frente você verá o
infográfico que preparei, para baixar o arquivo em alta resolução, basta clicar na
imagem.
Sendo assim, se você projetar um imóvel que tenha um valor de mercado dentro dos
limites estabelecidos, ele pode ter acabamento de “alto padrão”. Como por exemplo,
porcelanato, forro de gesso, esquadrias de alumínio, entre outros.

Inclusive não existe uma lei ou normativo falando que não pode ter, por exemplo,
piscina no imóvel, mas daí eu te faço uma pergunta: Você que consegue projetar uma
casa que tenha piscina e apresenta valor de mercado que se encaixe dentro dos
limites estabelecidos? Muito dificilmente você vai conseguir fazer isso.
Então mais uma vez, tenha sempre em mente: Preocupe-se com o VALOR DE
MERCADO, e não com o padrão de acabamento. Quanto ao estudo de valor de
mercado do imóvel, vamos ver mais à frente, nos próximos capítulos, continue lendo.
;D
A linha de crédito PMCMV serve para proponentes pessoas físicas (exceto produtor
rural), com limite de crédito aprovado e com renda bruta familiar mensal de até R$
7.000,00.
Para um proponente estrangeiro somente pode ser beneficiário do PMCMV mediante

comprovação de visto permanente no Brasil e se possuir CPF.
A aquisição de imóvel por meio da linha PMCMV deve se destinar à moradia de todos
os proponentes da operação, ou seja, todo mundo que for assinar o contrato de
financiamento deverá morar no imóvel.
Existem ainda as operações de Habitação de Interesse Social - HIS, conhecidas como

"Faixa 1,5". Estas operações são destinadas às famílias com renda mensal bruta de até
R$ 2.600,00. Normalmente os Bancos somente financiam unidade habitacional (UH)
desligada de empreendimento cuja obra também foi financiada pelo próprio Banco
e que também esteja enquadrado na Faixa 1,5.
Faixas do PMCMV
O enquadramento das famílias beneficiadas com o PMCMV é feito de acordo com a

faixa de renda. São quatro faixas divididas nas modalidades urbana, rural,
financiamento e entidades.
Atualmente essas são as 4 faixas de uso do PMCMV:
 Faixa 1 – Renda familiar até R$ 1.800,00

 Faixa 1,5 – Renda familiar até R$ 2.600,00
Sendo assim, cada faixa tem condições especificas, como por exemplo taxa de juros,
valor do subsídio, e prazo para pagamento.

Portanto as condições do PMCMV alteram conforme a renda familiar. Quanto menor

a renda, melhores são as condições de financiamento.
Mas além da renda, existem ainda as exigências mínimas para participar do programa,
são elas:
 Não pode ser dono ou estar pagando financiamento de imóvel residencial

 Não pode ter recebido benefícios de outro programa habitacional do Governo
 Não pode estar cadastrado no Sistema Integrado de Administração de
Carteiras Imobiliárias (SIACI) e/ou Cadastro Nacional de Mutuários (CADMUT)
 Não pode estar devendo o Governo Federal
Faixa 1 – Renda familiar até R$ 1.800,00
Nesse caso, 90% do valor do imóvel é custeado pelo programa. O restante é dividido
em 120 messes (10 anos), com parcela mínima de R$ 80,00 e máxima de R$ 270,00.
Dessa forma quem se enquadra nesta faixa deve se cadastrar nas prefeituras de cada
cidade e aguardar o sorteio das unidades dentro dos programas de habitação.
A seleção é feita por meio do Sistema Nacional de Cadastro Habitacional obedecendo

a critérios nacionais e locais (cada município define os seus). Esse tipo de
financiamento do PMCMV é específico para empreendimentos imobiliários, e não é
utilizado para produção de unidades isoladas.
Critérios nacionais da Faixa 1:
 Famílias residentes em áreas de risco ou insalubres ou que tenham sido

desabrigadas
 Famílias com mulheres responsáveis pela unidade familiar
 Famílias de que façam parte pessoas com deficiência
 Os empreendimentos desta modalidade são construídos por empresas de
construção civil que apresentam os projetos à Caixa Econômica Federal.
Documentação pessoal da Faixa 1:
 Comprovante de renda dos últimos 6 meses

 Documento oficial de identificação (CPF e RG)
 Cadastro habitacional e a ficha de cadastro preenchida (retirar nas secretarias
de habitação de cada cidade)
Faixas 1,5 – 2 E 3 – Renda familiar até R$ 7.000,00

Nesse caso até 80% do imóvel pode ser financiado pelo programa, e são beneficiadas
as famílias que residem em áreas urbanas e que tem renda mensal bruta entre R$ 1,8
mil até R$ 7 mil. O teto do valor máximo do imóvel a ser financiado varia de acordo
com a região, podendo variar entre R$ 130 mil a R$ 240 mil.
Para adquirir um imóvel novo, as taxas de juros são de 5% a 9,16% ao ano, acrescido
de TR. Vale ressaltar que os prazos são de 18 até 360 meses (30 anos) para pagar.
Além disso, os subsídios podem variar de zero a R$ 47,5 mil, conforme a sua cidade
e renda. Veja mais a frente a seção de Subsídios para saber mais.
É importante observar que o somatório da idade do proponente e do prazo da

operação desejado pelo cliente não pode ultrapassar 80 anos, 05 meses e 29 dias, na
data da contratação.
Condições mínimas das Faixas 1,5 – 2 e 3:
 A prestação não pode ser maior que 30% da sua renda familiar mensal
 Renda familiar bruta deve ser até R$ 7 mil por mês
 O imóvel deve ser utilizado para sua moradia
Documentação pessoal das Faixas 1,5 – 2 e 3:
 Comprovante de renda (últimos 6 meses)

 Documento oficial de identificação (RG e CPF)
 Declaração do Imposto de Renda (IR) e recibo de entrega
 Escritura do imóvel desejado
 Extrato do FGTS atualizado
 Carteira de trabalho
 Comprovante de despesas, água, luz, aluguel e escola dos dependentes
 Os profissionais autônomos devem apresentar também o extrato bancário dos
últimos 6 meses.
Lembre-se, o dinheiro usado para o PMCMV é uma Linha de Crédito FGTS e não SBPE,
portanto, deve seguir as mesmas regras do CCFGTS – Conselho Curador do FGTS –
Instância composta por representantes da sociedade civil e do governo federal. Por
isso a fama de “burocracia” exagerada para utilização do PMCMV.
O propósito maior do programa é beneficiar famílias com subsídios e redução das

taxas juros em relação às praticadas no mercado imobiliário brasileiro. Ou seja, o
programa serve ainda para deixar a Caixa e o BB mais competitivos frente aos outros
bancos, pois eles são os únicos operadores do PMCMV.
Nessa linha existe uma diferença de percentual máximo financiável, sendo:

 Tabela SAC – Até 80%

 Tabela Price – Até 80%
Ainda é possível incluir no valor do financiamento as despesas:

 Registro cartorário – Até 1% do valor de compra e venda

percentual de financiamento e condições especiais/convênios).
Os sistemas de amortização permitidos para a linha PMCMV são SAC e Price. Eles
foram explicados acima, para ler novamente, basta clicar no qual quer rever agora.
As taxas de juros da linha PMCMV são estabelecidas pelo Governo Federal.

Atualmente são:

Até R$ 2.600,00 (Faixa 1,5) 5,00% a.a. + T.R. 5,116% a.a. + T.R.
Até R$ 2.600,00 (Demais faixas) 5,50% a.a. + T.R. 5,641% a.a. + T.R.
R$ 2.600,01 até R$ 3.000,00 6,00% a.a. + T.R. 6,168% a.a. + T.R.
R$ 3.000,01 até 4.000,00 7,00% a.a. + T.R. 7,229% a.a. + T.R.
R$ 4.000,01 até R$ 7.000,00 8,16% a.a. + T.R. 8,472% a.a. + T.R.
Para proponentes de financiamento habitacional titulares de conta vinculada do

FGTS, com no mínimo 03 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, a taxa nominal
de juros será reduzida em 0,5% (cinco décimos por cento) ao ano.

Até R$ 2.600,00 (Faixa 1,5) 4,50% a.a. + T.R. 4,594% a.a. + T.R.
Até R$ 2.600,00 (Demais faixas) 5,00% a.a. + T.R. 5,116% a.a. + T.R.
R$ 2.600,01 até R$ 3.000,00 5,50% a.a. + T.R. 5,641% a.a. + T.R.
R$ 3.000,01 até 4.000,00 6,50% a.a. + T.R. 6,697% a.a. + T.R.
R$ 4.000,01 até R$ 7.000,00 7,66% a.a. + T.R. 7,935% a.a. + T.R.
Existem algumas condições impeditivas para a concessão do financiamento

imobiliário da linha PMCMV, são eles:

 Os proponentes que possuam financiamento ativo concedido nas condições

do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou que sejam proprietários,
promitentes compradores, usufrutuários ou cessionários de outro imóvel
residencial, urbano ou rural, concluído ou em construção, nas condições
previstas abaixo:
1. Imóvel localizado em qualquer parte do território nacional que seja objeto
de financiamento ativo no âmbito do SFH, inclusive programas
habitacionais regionais ou operações com recursos do FGTS, como o Pró-
cotista ou PMCMV;
2. O imóvel localizado no mesmo município do exercício de sua ocupação
principal ou atual residência, incluindo os municípios limítrofes e
integrantes da mesma região metropolitana e imóvel localizado onde
pretenda residir ou trabalhar;
Obs.: A comprovação pelo trabalhador da condição de não
titularidade/propriedade do imóvel em situação impeditiva a participação no
programa é feita mediante: Emissão de declaração firmada sob as penas da lei
(ou cláusula contratual de mesmo teor), de que não é titular de imóvel nas
condições impeditivas; E cópia da última declaração do imposto de renda e
recibo de entrega à Receita Federal, ou declaração de isenção do imposto de
renda;
 Proponentes com restrição no CADIN ou que possuam débitos não
regularizados junto à Receita Federal ou ao FGTS;
 O(s) proponente(s) e o(s) vendedor(es) não podem constar da lista de
empregadores envolvidos com trabalho escravo;
 O(s) vendedor(es) pessoa jurídica não pode(m) constar do cadastro nacional
de empresas inidôneas e suspensas (CEIS);
Para esta linha de crédito o proponente pode utilizar os recursos próprios da conta
vinculada do FGTS, para saber mais leia mais à frente a seção Uso dos Recursos
Próprios do FGTS.

Assista o vídeo no YouTube sobre o Programa Minha Casa Minha Vida
COMO FUNCIONA Programa Minha Casa Minha Vida – Clique na imagem
O limite de valores dos imóveis para esta linha está estabelecido por município,
conforme regras do Governo Federal. Veja agora o infográfico que eu preparei para
você, e para baixar o arquivo em alta resolução, basta clicar na imagem a seguir:


Condições Gerais e Específicas dos Imóveis
Para começo de conversa, o imóvel precisa ter registro no cartório de registro de

imóveis (CRI). Independentemente do tipo de financiamento, seja residencial,
comercial, ou apenas o terreno.
Os imóveis podem ser novos ou usados, isso vai depender da linha de crédito
escolhida. Veja a seguir o que é considerado um imóvel novo:
 Com até 180 dias de habite-se ou documento equivalente expedido por órgão
público municipal competente, independentemente de ter sido habitado,
alienado ou transacionado;
 Com prazo acima de 180 dias de habite-se ou documento equivalente
expedido por órgão público municipal competente, desde que não tenha sido
habitado, alienado ou transacionado;
1. Excetuam-se do conceito de "habitado" do item anterior os casos em que
o proponente for o primeiro comprador do imóvel financiado e comprovar
que ocupou o imóvel durante a negociação de venda; a comprovação desta
condição se dá por meio da apresentação de compromisso de compra e
venda entre o proponente e o vendedor do imóvel registrado ou com
reconhecimento das firmas em cartório, firmado no prazo de até 180 dias
após a expedição do habite-se;
2. Excetuam-se do conceito de "transacionado" os imóveis recebidos pelo
vendedor do terreno do empreendimento, mediante dação em
pagamento;
3. Excetuam-se também desse conceito as transações/alienações em
unidades habitacionais não constituídas (apenas terrenos).
São considerados imóveis usados:
 Com até 180 dias de habite-se ou documento equivalente expedido por órgão
público municipal competente e habitado, alienado ou transacionado em que
fique evidente que o habite-se foi emitido apenas para regularização de obra
antiga;
 Com prazo acima de 180 dias de habite-se ou documento equivalente
expedido por órgão público municipal competente e habitado, alienado ou
transacionado;
1. Incluem-se do conceito de "transacionada" as transações/alienações em
unidades habitacionais constituídas (imóveis na planta), mesmo que
ocorridas antes da conclusão da obra ou do habite-se.

A vocação principal do imóvel deve constar, no IPTU, na certidão da prefeitura

municipal ou GDF, e/ou na ficha de matrícula no CRI. Não havendo esta informação,
está será estabelecida por meio do laudo de vistoria do Fiscal do Banco.
Havendo divergência de informações da destinação do imóvel entre matrícula do

imóvel e o IPTU, prevalecerá aquela que for comprovada em vistoria técnica, ou seja,
o laudo de avaliação do imóvel emitido pelo Fiscal do Banco.
Imóveis descritos na matrícula como flat e apart-hotel: para financiamento como

imóvel residencial nas linhas do SFH, deverão ter o uso exclusivamente residencial
apontado no laudo de avaliação e a concordância prévia do cartório de registro de
imóveis (onde o contrato de financiamento será registrado) quanto ao registro como
imóvel residencial no âmbito do SFH.
Imóveis cuja documentação é residencial, mas cujo laudo de vistoria do Fiscal atestar
a existência de atividade comercial, estes deverão ser enquadrados como comerciais.
Para fins de utilização do FGTS da conta vinculada do(s) proponente(s), devem ser
observadas as normas quanto às condições do imóvel e a documentação
comprobatória de sua destinação.
Se o imóvel possuir parte da edificação não averbada, para efeito da garantia da

operação, será considerada a área total construída, conforme indicado no laudo de
avaliação do Fiscal do Banco, independentemente de estar averbada ou não.
Os bancos não é admitem o financiamento de imóvel sem edificação averbada na

matrícula do terreno, ou seja, se existir somente o terreno na ficha de matrícula. Neste
caso o vendedor do imóvel deverá providenciar previamente a averbação da
construção no CRI.
Quando o imóvel for apartamento é facultado o acolhimento da ficha de matrícula

em que a área esteja averbada em percentual do terreno (fração ideal), desde que se
possa identificar a área total a que esta fração ideal se refere, além de constar a área
construída do imóvel no carnê do IPTU que deverá ser igual ao verificado pelo Fiscal
do Banco conforme laudo de avaliação e às medidas do terreno onde se encontra
edificada a unidade habitacional.
O imóvel não deve possuir ônus registrado na ficha de matrícula, ou em fase de

registro no CRI, tais como: arrestos, penhoras, hipoteca legal, usufruto, áreas
construídas de ocupação precária, ônus reais e ações reais pessoais e reipersecutórias,
tombamento, localização em área tombada, em processo de tombamento pelo poder
público em qualquer instância, outros ônus incidentes sobre o imóvel, inclusive
débitos fiscais vencidos.

Caso existam ônus descritos anteriormente (exceto débitos fiscais vencidos - situação
impeditiva), pendentes apenas do efetivo registro de baixa no CRI, deve ser
encaminhada cópia do termo de baixa do ônus (termo de baixa de hipoteca ou termo
de baixa de alienação fiduciária), assinado por representante do credor anterior.
É vedado o financiamento de imóveis construídos em terrenos contaminados. Como

por exemplo contaminação por combustíveis. Por exemplo, alguns Bancos limitam
uma distância mínima de Postos de Combustíveis e Lava Jatos para aceitação do
imóvel como garantia. Verifique isso sempre.
Imóveis construídos em terrenos reabilitados (contaminado) podem ser financiados

mediante inclusão de cláusula contratual específica, na qual o cliente declarará sua
ciência e concordância na aquisição do imóvel com essa característica.
É vedado o financiamento de imóveis localizados em área de ocupação, tendo em

vista a impossibilidade de alienação fiduciária/transferência de propriedade desses
bens.
É vedado ainda o financiamento de imóveis que possuam ônus registrado em favor

das seguintes instituições:
 FAR (Fundo de Arrendamento Residencial);

 PAR (Programa de Arrendamento Residencial);
 Codhab/DF;
 Cohab/SP;
 Os imóveis que apresentem ônus relativo a qualquer um dos entes acima não
podem ser objeto de propostas antes da quitação do respectivo ônus, que
podem incluir não só a dívida financeira, mas também cumprimento de prazo
mínimo de propriedade do imóvel, condição que quando não cumprida
inviabiliza nova operação de crédito.
Condições Específicas das Linhas FGTS
O imóvel deve estar localizado no município da atual residência ou de ocupação

laboral principal, incluindo-se os municípios limítrofes e integrantes da mesma região
metropolitana ou região integrada de desenvolvimento econômico (RIDE), se for o
caso.
Para verificar se o imóvel a ser adquirido está localizado no local de domicílio ou

trabalho, ou onde se pretende fixar residência e/ou trabalho, deve ser apresentado
um dos seguintes documentos do trabalhador:

 Recibo de condomínio, aluguel ou instituição de ensino;

 Contrato de locação registrado;
 Contas de água, eletricidade ou telefone;
 Extrato de conta bancária;
 Fatura de cartão de crédito;
 Contracheque ou comprovante de rendimentos;
 Carteira de trabalho - folhas de identificação civil e do contrato de trabalho;
 Declaração do empregador - com endereço e telefone da empresa;
 Os documentos acima são aceitos como comprovantes de endereço
residencial desde que emitidos ou postados há menos de 90 dias, em nome
do próprio cliente ou de membro da família, quando comprovado o
relacionamento entre as partes (certidão de nascimento ou casamento,
documento de identidade etc.). A comprovação do relacionamento pode ser
dispensada no caso de cônjuge/companheiro(a) e filhos que possuam o
respectivo vínculo registrado na cadeia de relacionamentos do cadastro no
banco.
Todos os proponentes que compõem renda no financiamento devem atender às

condições mencionadas acima nesta seção.
Caso os proponentes sejam casados ou convivam em união estável, basta a

apresentação de comprovante de endereço de um dos proponentes.
O imóvel deve possuir infraestrutura básica que apresente condições de

habitabilidade e salubridade, representadas, no mínimo, por soluções de
abastecimento de água, energia elétrica, esgotamento sanitário, bem como por
especificações técnicas que garantam a segurança da edificação, observadas,
prioritariamente as especificidades locais e posturas municipais.
Fossa séptica ou qualquer outro tipo de filtro de esgotamento sanitário pode ser
considerado como solução de esgotamento sanitário se regulamentados pela
legislação municipal local.
Nas linhas Aquisição FGTS e PMCMV o valor de compra e venda do imóvel deve estar
enquadrado nos limites estipulados pelo Ministério do Desenvolvimento Regional,
disponíveis para consulta no infográfico que preparei.
Condições Específicas do PMCMV
Exclusivamente nas operações vinculadas ao PMCMV, além dos requisitos previstos

acima, devem ser observados os seguintes requisitos básicos:

 Localização do terreno em malha urbana ou em área de expansão, observado

o respectivo plano diretor, quando existente;
 Adequação ambiental do projeto;
 Infraestrutura básica que permita ligações domiciliares de abastecimento de
água e energia elétrica, e que inclua vias de acesso, com solução de
pavimentação definitiva ou não, iluminação pública e soluções de
esgotamento sanitário e de drenagem de águas pluviais;
1. Entende-se por pavimentação definitiva o tratamento permanente da
superfície para regularização do piso e conservação da base, feito com
concreto, paralelepípedo, peças intertravadas de concreto, asfalto ou
outros elementos que configurem uma solução adequada para tráfego e
sejam as práticas adotadas pelo município em suas vias públicas.
2. Entende-se como solução para abastecimento de água a utilização de: rede
de água, poço artesiano, mini poço ou cisterna;
3. Entende-se como solução para esgotamento sanitário a utilização de: rede
de esgoto, sistema de fossa e sumidouro ou outros sistemas previstos pelas
NBR 7.229 e 13.969;
4. Em vias pavimentadas a solução para o escoamento das águas pluviais
pode ser constituída por: guias (meio fio), sarjetas, caixa ralo, boca de lobo,
rede de águas pluviais ou através do escoamento superficial com áreas
lindeiras às vias. Quando identificado na vistoria que a solução adotada
possa comprometer as condições físicas do imóvel, o acesso, sua
estabilidade e solidez, a garantia poderá ser negada.
A verificação dos itens acima é de competência técnica do Fiscal do Banco

responsável pelo laudo de avaliação do imóvel. Olha que nicho de mercado incrível!
;)
A produção/construção deverá ser por pessoas jurídicas do ramo da construção civil

(o vendedor poderá ser pessoa física, desde que a construção seja realizada por
pessoa jurídica do ramo da construção civil), observada a regulamentação que rege
os programas de aplicação do FGTS.
Para comprovação da exigência de imóvel ter sido produzido/construído por pessoa

jurídica do ramo da construção civil, poderão ser aceitos os seguintes documentos:
 ART/RRT contendo os dados do responsável técnico, da empresa

produtora/construtora e a identificação da obra;
 Cartão do CNPJ, com código e descrição da atividade econômica (CNAE),
principal ou secundária, 41.20-4-00 construção de edifícios e situação cadastral
ativa;

Mas tenha calma, pois a exigência de construtora vale apenas para imóveis prontos.
No caso de financiamento da construção, o processo é feito totalmente em nome do
proponente, e o contrato de financiamento prevê construção por administração
direta, ou seja, não precisa de construtora.
Sendo assim, se você pretender construir o imóvel com recursos próprio e depois
realizar a venda do mesmo, você vai precisar de uma construtora. Mas caso você
trabalhe apenas com a elaboração de projetos e acompanhamento da obra para o
proponente, você não precisa de construtora.
Subsídios do Governo Federal
Para promover o desenvolvimento econômico e auxiliar famílias de baixa renda à

comprarem a casa própria, o Governo Federal oferece subsídio no financiamento
imobiliário das linhas Aquisição PF FGTS e PMCMV, inclusive convênios.
O subsídio é um desconto dado pela instituição financeira, nesse caso a Caixa e o

BB. O valor desse desconto pode variar em função da renda familiar bruta e da sua
cidade.
Na mesma divisão territorial apresentada no infográfico de limites do valor do

imóvel, aplica-se a distribuição de descontos, sendo a seguinte divisão:
 Território 1 – Distrito Federal, Rio de Janeiro, São Paulo;

 Território 2 – Estados do Sul (RS, PR e SC), Espírito Santo, Minas Gerais;
 Território 3 – Estados do Centro-Oeste (Exceto Distrito Federal);
 Território 4 – Estados do Norte e Nordeste.
Para cada território existe um limite de valor do imóvel, que pode variar em relação
ao número de habitantes de cada cidade. E essa mesma diferença territorial se
aplica na questão dos subsídios.
Para fazer o enquadramento da sua cidade, saiba que a população é definida com
base nas informações fornecidas pelo senso do IBGE. Confira você mesmo.
Confira nas tabelas a seguir os limites de subsídio de crédito individual para rendas
de R$ 1.800,00 a R$ 4.000,00, e também para as Faixas 1 a 1,5:


Note que a renda máxima para conseguir ganhar subsídio é de R$ 4.000,00, sendo
que para rendas até R$ 7.000,00 o proponente terá apenas os outros benefícios do
PMCMV, como os juros menores, por exemplo.
Existem algumas condições impeditivas para a concessão do subsídio, como por

exemplo o proponente figurar, a qualquer época, como beneficiário(a) de programas
habitacionais lastreados nos recursos orçamentários da União ou de descontos
habitacionais concedidos com recursos do FGTS, excetuados os descontos destinados
à aquisição de material de construção, para fins de conclusão, ampliação, reforma ou
melhoria de unidade habitacional.
É proibido também financiar imóveis, prontos ou em produção, que já tenham sido,

a qualquer época, objeto de concessão de subvenções econômicas ou descontos
lastreados, respectivamente, nos recursos orçamentários da União ou do FGTS.
Fator Social
Nas linhas Aquisição PF FGTS e PMCMV caso o proponente possua dependentes com
renda auferida, estes deverão ser proponentes da operação, compondo renda na
capacidade de pagamento.
Os valores de subsídio calculados para as propostas serão reduzidos em 30% (trinta

por cento), nos casos de proponentes que componham família unipessoal.
Caracteriza-se como família unipessoal aquela com apenas um participante no
financiamento e que não possui dependente.
A descaracterização da família unipessoal ocorrerá quando comprovada pelo menos

uma das seguintes situações:
 Se casado, desde que o cônjuge não aufira rendimentos, por meio de certidão
de casamento e documentos pessoais do cônjuge. A renda auferida deve ser
proponente da operação, compondo renda na capacidade de pagamento;
 Se união estável reconhecida em cartório, por meio de escritura de união
estável e documentos pessoais do(a) companheiro(a) e declaração firmada por
ambos declarando a manutenção da união estável. Companheiro(a) com renda
auferida deve ser proponente da operação, compondo renda na capacidade
de pagamento;
 Se filho menor de 18 anos, por meio de certidão de nascimento;
 Se guarda judicial, pela apresentação da decisão judicial de concessão de
guarda;
 Se residência compartilhada com parente até 3º grau: por declaração de
parentesco assinada por ambos, comprovante de residência do parente e
documentos pessoais;

 Se residência compartilhada com pessoa da qual o(s) proponente(s) seja(m)

tutor ou curador: pela apresentação da decisão judicial que tenha nomeado
o(s) proponente(s) tutor/curador;
Para o cônjuge e filhos, a prova da relação é feita por meio de certidão de casamento
e de nascimento, respectivamente.
O(a) menor pobre que o contribuinte crie e eduque somente é considerado

dependente se obedecidos os procedimentos estatuídos na Lei 8069/1990 - Estatuto
da Criança e do Adolescente - quanto à guarda, tutela ou adoção.
Em relação ao companheiro(a), é necessária a prova de coabitação e a irmãos, netos

e bisnetos, o termo de guarda judicial e a prova de incapacidade física ou mental para
o trabalho, se for o caso.
A comprovação de incapacidade (condição de PNE/portador de necessidades

especiais ou PcD/pessoa com deficiência) é feita pela apresentação de laudo médico
contendo o CID (código internacional de doenças) que ateste a referida condição.
Para todos os demais casos é necessária a prova de coabitação, que deverá ser
verificada mediante a apresentação de comprovante/declaração de coabitação - fator
social em comum. Para a comprovação dos dependentes, deverão ser apresentados
documentos que comprovem a relação de dependência. Se ao menos um dos
vínculos constantes do MCI do cliente/proponente coincidir com os informados na
documentação comprobatória, a dependência que justifica o fator social fica
comprovada.
Uso dos Recursos Próprios do FGTS
Os recursos da conta vinculada do FGTS podem ser utilizados pelo proponente e

mutuário nas seguintes modalidades:
1. Na aquisição do imóvel
 Quando da aquisição do imóvel residencial, o proponente pode utilizar os
recursos como entrada (recursos próprios) do financiamento do imóvel;
 Os Bancos não oferecem o serviço de saque avulso do FGTS, ou seja, saque
do FGTS para aquisição de imóvel à vista, sem financiamento vinculado;
2. Na amortização ou liquidação de saldo devedor

 No decorrer do financiamento do imóvel, o mutuário pode utilizar os
recursos para amortização parcial ou liquidação total do saldo devedor;

 Na amortização parcial o mutuário pode optar por reduzir o valor das

parcelas ou reduzir o prazo do financiamento;
3. No pagamento de parte do valor da prestação mensal

 A utilização limita-se a 12 meses e amortiza até 80% do valor da prestação
mensal;
 O mutuário pode renovar a utilização a cada 12 meses.
O trabalhador deve possuir ao menos 3 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS.
Esse período não precisa ser consecutivo e nem na mesma empresa.
O trabalhador não pode ser titular de financiamento ativo concedido no âmbito do

SFH (o que inclui o PMCMV e demais linhas com recursos do FGTS), em qualquer
parte do território nacional.
O trabalhador não pode ser proprietário, promitente comprador, usufrutuário ou

cessionário de imóvel residencial, concluído ou em construção, localizado no mesmo
município do exercício de sua ocupação laboral ou de sua residência, incluindo os
municípios limítrofes ou os municípios integrantes da mesma região metropolitana.
O imóvel deve ser residencial, urbano e destinar-se à residência do proponente. Além

disso deve localizar-se no mesmo município onde o trabalhador exerça sua ocupação
laboral ou onde comprove a sua residência há mais de um ano, nos municípios
limítrofes ou integrantes da mesma região metropolitana.
Se os recursos do FGTS estiverem aplicados em Fundo Mútuo de Privatização (FMP),

o proponente deve ser orientado a solicitar o resgate antecipado para a conta
vinculada do FGTS.
Simulação do Financiamento – Estudos de Casos
Parabéns, você finalmente chegou na parte prática deste guia. Agora você já sabe
tudo sobre os tipos de financiamento existentes, quais as vocações de imóveis, linhas
de crédito e suas relações com a localização do imóvel, renda familiar bruta, sistemas
de amortização, taxas de juros, tipos de enquadramentos, condições gerais e
específicas, subsídios, fator social e até mesmo o uso do FGTS pessoal do proponente.
Entendidos todos os conceitos explicados acima, vamos colocar a mão na massa, e

fazermos juntos a simulação das 5 situações hipotéticas abaixo:
 Aquisição de Imóvel Novo

 Aquisição de Imóvel Usado
 Aquisição de Terreno + Construção

 Construção em Terreno Próprio

 Reforma e Ampliação
Para efeitos de estudos, vamos utilizar como instituição financeira o banco Caixa
Econômica Federal, pois este é um dos mais utilizados no mercado de financiamento
imobiliário brasileiro.
É importante ressaltar que os valores apresentados são simulados e por isto, poderão
sofrer alterações sem prévio aviso, conforme instituição escolhida. Fatores como
encargos básicos da operação e prêmios de seguros podem variar conforme a data
de vencimento ou data-base da operação utilizada em cada simulação.
Destaco ainda que para efeitos de estudos, vamos simular apenas imóveis
residenciais, mas a simulação pode ser realizada da mesma maneira para os imóveis
comerciais. O que difere é que, mais à frente, no capítulo Documentos, Projetos e
Planilhas vou demonstrar as diferenças e particularidades para a documentação
necessária, conforme o tipo de imóvel.
Nos exemplos eu vou utilizar a realidade mercadológica da cidade onde eu moro:

Vilhena/RO. Portanto, para você realizar estudos das simulações de maneira
proveitosa, você deverá ficar atento aos critérios da sua cidade ou do local onde
pretende simular o financiamento.
Para cada simulação vamos fazer um estudo de caso hipotético da relação Cliente
X Profissional, ou seja, vamos realmente fazer a simulação como se você estivesse
atendendo o seu cliente. Tenha isso em mente enquanto estiver lendo.
Entenda também que nestas simulações não entramos nos detalhes de estudo e
planejamento do projeto, pois isso será estudado mais a frente, no que tange a
viabilidade dos projetos. O passo agora é entender como funciona a simulação e
analisar os seus resultados.
Para começarmos, peço que abra a página do Simulador Caixa (clique), e continue
lendo este guia na sequência, observando as orientações que seguem.
Simulação Aquisição de Imóvel Novo
Vamos imaginar que você tem uma construtora (empresa com registro no
CREA/CAU), pois você quer estar preparado para atender os itens estudados na seção
Condições Específicas do PMCMV, inclusive aquele que diz que o imóvel só pode
ser aceito como garantia se ele for produzido/construído por uma construtora.

Vamos considerar que você já é estabelecido no mercado e já tem um bom capital

de giro para trabalhar. Ou seja, você não precisa financiar a construção da obra, você
vai executar a obra com recursos próprios da sua construtora, e depois vai vender ao
seu cliente.
Vamos considerar também que você já tenha alguns terrenos em estoque, onde você
pode oferecer ao seu cliente a localização que ele preferir.
Sendo assim você recebe o seu cliente em seu escritório para venda de um imóvel
novo, na planta. De forma que o pagamento do seu cliente vai ser através de
financiamento imobiliário, pago somente após conclusão da obra.
Ou seja, você vai construir a obra em algum terreno seu, com recursos próprios, e
depois vai vender ao seu cliente através da modalidade de Aquisição de Imóvel Novo.
Suponhamos que o nosso cliente tenha uma renda mensal bruta de R$ 2.200,00, e
gostaria de adquirir um imóvel com as facilidades do Programa MCMV. Sendo assim,
para a minha cidade sabemos que o valor máximo para enquadrar o imóvel no
PMCMV é de R$ 130 mil. Portanto, vamos fazer a simulação já no valor máximo para
saber quais condições conseguimos aprovar para este cliente. Lembre-se de conferir
no infográfico o teto do valor máximo do PMCMV para a sua cidade.
Com o simulador aberto vamos ao preenchimento dos dados iniciais:
Lembre-se que umas das condições para enquadrar no PMCMV é que o proponente
não tenha imóvel em seu nome. Já no caso de utilização de linhas de crédito SBPE, o

proponente pode ter outros imóveis no nome, portanto fique sempre atento a isso.
Antes de fazer a simulação saiba qual linha de crédito poderá ser utilizada.
Clique em próxima etapa e vá para a página onde você irá preencher os dados do
proponente.
Nessa página você irá precisar do CPF do proponente, mas para efeitos de simulação
você pode colocar o seu próprio CPF, pois isso não influencia em nada nos resultados
da simulação. O número de telefone pode ser o seu também.
Conforme vimos nas seções de linhas de crédito, a idade do proponente é um fator

utilizado para os cálculos, o que pode alterar todo o resultado da simulação, portanto
tenha sempre os dados corretos em mãos. Nesse caso, recomendo que faça a
simulação sempre com a data de aniversário2 real do proponente.
Você não precisa marcar a opção para receber comunicações da Caixa via SMS.
As 3 últimas informações são fundamentais para o resultado da simulação, lembre-

se que todas elas foram estudadas anteriormente nas seções de linhas de crédito
deste capítulo, assim como o fator idade.
Neste caso, vamos considerar que o nosso cliente possui 3 anos de regime de
trabalho do FGTS, somando todos os períodos trabalhados.
2
Quando for simular para um casal ou mais de um proponente, deverá ser utilizado a data de aniversário do
proponente mais velho.

Ele nunca foi beneficiado, nem o imóvel que vamos ver foi beneficiado com subsídio
concedido pelo FGTS/União, portanto vamos deixar em branco.
O nosso cliente é solteiro, porém ele tem um filho. Logo, vamos marcar a opção de
dependentes. Clique em próxima etapa.
Nesta etapa vamos escolher as Linhas de Crédito disponíveis para os dados

informados nas etapas anteriores. Caso a linha pretendida não apareça, é por que
você não entendeu ou não leu as seções de linhas de crédito, portanto volte lá no
início deste capítulo e leia agora! :P
Veja que o próprio simulador informa: “Esta opção se destina a financiamento de

imóveis que não se enquadram no PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA “FAIXA 1
E 1/2”. Pois ele já faz as contas baseado nos dados informados.
Clique na linha de crédito disponível, que neste caso é apenas o PMCMV. Pronto,
você chegara a etapa final da simulação. Mas ainda não acabamos, é preciso fazer
alguns ajustes, e aqui está um dos truques de mestre. ;)

Observe que a simulação não “libera” os 80% do financiamento, que deveria ser R$
104 mil, mas apenas R$ 91.110,94. E ainda o valor da entrada está em R$ 32.327,06.
Para corrigir isso, siga os próximos passos.
Ainda nesta última parte da simulação, clique em qualquer uma das opções “Alterar”,
e será aberto uma página para você fazer as alterações necessárias.
O valor de entrada coloque apenas R$ 100,00 para que o sistema da Caixa faça os
cálculos considerando o menor valor possível. E para o sistema de amortização,
escolha a opção da Tabela Price (Parcelas Fixas), neste caso é o TR TP. Clique em
calcular.
Veja que agora temos um resultado completamente diferente daquele que o sistema
deu automaticamente. Sendo que o valor máximo de 80% foi atingido (R$ 104 mil),
o valor da entrada caiu para R$19.438,00 e o valor do subsídio se manteve o mesmo.

Dependendo da renda familiar informada, o sistema da Caixa vai dar um resultado

inicial não muito satisfatório, por isso recomendo que aplique estas opções em todas
as suas simulações. Isso acontece principalmente devido as diferenças de cálculos
entre as tabelas SAC e Price, conforme explicados nas respectivas seções.
Lembre-se que a opção de escolha da forma de amortização deve ser dada ao cliente.
Para isso você deve explicar como funciona cada tabela e demonstrar os resultados
da simulação para que o cliente possa decidir. Faça sempre isso, independentemente
dos resultados.
Ainda na última página do simulador ele demonstra o juros, nominais e efetivos, que
você pode comparar com o que foi estudado na seção de Juros deste guia.
Demonstra ainda as 4 primeiras e a última prestação do financiamento, que neste

caso deu em torno de R$ 580,00 e R$ 560,00 respectivamente. E dá a opção de você
ver as demais prestações, basta clicar no lugar indicado.

No caso do Simulador Caixa, ele ainda indica vários planos de seguros, dos quais pelo
menos um deverá ser contratado durante o processo de financiamento. Mas não se
preocupe com isso, pois o valor é praticamente irrisório, o qual gira em torno de R$
200,00, dependendo do valor do imóvel. Veja os resultados:
Por fim, a simulação está pronta. Porém ainda não terminamos o nosso estudo de
caso. Sabe por que? O Cliente acabou de me informar que tem cerca de R$ 10 mil
reais acumulados no seu FGTS. E aí, onde entra esse dinheiro?
Antes de continuar com isso, vamos fazer um resumo dos valores do nosso estudo
de caso:
 Valor do imóvel pretendido: R$ 130.000,00

 Valor liberado pelo financiamento: R$ 104.000,00
 Valor do Subsídio MCMV: R$ 6.562,00
 Valor de entrada: R$ 19.438,00

Aqui vale destacar que o “valor de entrada” é o total que o proponente precisa ter
em recursos próprios, mas isso não significa que ele precise passar isso para alguém,
nem mesmo para o Banco. Continue lendo que você vai entender mais à frente.
Se você leu a seção Uso dos Recursos Próprios do FGTS, você sabe que os R$ 10
mil reais que o cliente tem guardados no FGTS podem ser sacados para dar na
entrada da compra de um imóvel novo pelas Linhas de Crédito do FGTS. Mas lembre-
se, esse dinheiro só é sacado no ato da assinatura do contrato de financiamento, ou
seja, o cliente não pode contar com ele para dar de entrada para a construtora.
Vamos fazer as contas para saber quanto o nosso cliente tem disponível para gastar,
porém agora considerando os R$ 10 mil reais de FGTS que ele tem guardado:

 Valor guardado em FGTS: R$ 10.000,00
Somando tudo temos o valor total disponível para o nosso cliente: R$ 120.562,00.
E os R$ 9.438,00 restantes? Pois bem, durante a negociação eu resolvi dar um

desconto de R$ 5 mil reais para este cliente! Pois ele é muito legal. Portanto vamos
vender essa casa por apenas R$ 125 mil.
Daí você me pergunta: Mas quem vai pagar os outros R$ 5 mil pra Caixa? O valor do
imóvel simulado não é R$ 130 mil? Como vai ficar o “valor de entrada”?
Eu respondo: Ninguém vai pagar essa diferença pra Caixa. O “valor de entrada” que
aparece na simulação não precisa ser pago a ninguém, nem mesmo ao Banco. Pois
ele nada mais é do que o valor total que o Banco não vai financiar.
Mas o cliente não precisa ter esse dinheiro? Não, pois para o Banco, o proponente já
pagou esse dinheiro ao vendedor, por exemplo.
Veja o resumo completo desta simulação:
1) Vamos vender um imóvel novo por R$ 125 mil, pois demos um desconto de
R$ 5 mil. O valor de mercado do imóvel é R$ 130 mil;
2) O Cliente vai dar R$ 4.438,00 de entrada, para começarmos a obra;
3) A obra será executada por recursos próprios da construtora;
4) Após finalizar a obra e regularizar o imóvel, entramos com o processo de
financiamento de Aquisição de Imóvel Novo;
5) O processo é aprovado conforme planejado e simulado anteriormente;

6) A Caixa paga R$ 104.000,00 de financiamento + R$ 6.562,00 de subsídio + R$

10.000,00 sacados do FGTS;
7) Ao final de tudo recebemos R$ 125.000,00 pela venda da casa na planta.
Na hipótese de você não dar desconto para o cliente, o mesmo deverá pagar o saldo
devedor com recursos próprios. E isso pode ser combinado entre vocês, sem relação
nenhuma com o Banco. Podendo ser por exemplo os R$ 9.438,00 de entrada, para
poder começar a obra, ou de qualquer outra forma que achar conveniente.
Neste exemplo eu citei essas possibilidades para que você entenda o que pode
acontecer durante a negociação, inclusive o desconto. Fiz isso para você entender
que a negociação pode acontecer de maneira diferente para todos os clientes.
Portanto cada caso é diferente. Fique atento.
Assista o vídeo no YouTube sobre Simulação de Imóvel Novo e Usado
Simulador Caixa: Como simular o financiamento de um imóvel novo ou usado –

Clique na imagem
Simulação Aquisição de Imóvel Usado
Vamos imaginar que você tem um imóvel usado, conforme definido na seção
Condições Gerais e Específicas dos Imóveis, e você gostaria de vende-lo.
A primeira observação é quanto a linha de crédito, lembre-se que o imóvel usado não
pode ser vendido pelo PMCMV quando falamos de linhas de crédito FGTS. Nesse
caso deverá ser utilizado a linha de crédito Aquisição PF FGTS.

A grande diferença aqui em relação ao imóvel novo é que nesse caso não tem
Subsídio. Além disso a utilização da tabela Price fica condicionada a liberar apenas
40% do valor total do imóvel, e na tabela SAC é liberado a cota máxima de 80%.
Sendo assim, no caso de imóvel usado, para liberar a maior cota de financiamento
deverá ser utilizada tabela SAC. Note também que as condições em relação ao valor
da renda familiar mudam, para pior, no caso de imóvel usado.
Como exercício faça a simulação de imóvel usado usando os mesmos dados da

simulação de imóvel novo que fizemos anteriormente.
Você verá que a cota máxima de financiamento usando a tabela Price será de 40%.
Além disso, verá que mesmo utilizando a tabela Sac, a renda de R$ 2.200,00 não
atinge a cota máxima de 80%.
Como teste, sugiro que refaça mais uma vez a simulação, porém utilizando uma renda
de R$ 2.600,00. Você verá que automaticamente o sistema vai aprovar o valor máximo
da cota de 80% para a tabela Sac.
Porém, por ser tabela Sac, as parcelas serão decrescentes, sendo que as primeiras
parcelas são um pouco mais elevadas do que quando comparadas à tabela Price, que
é fixa.
Faça esses exercícios, simule diferentes situações, depois siga para a próxima
simulação. Qualquer dúvida, pergunte lá no grupo do Telegram.
Para continuar, abra agora o Simulador Caixa.
Simulação Aquisição de Terreno + Construção
Nesse caso você não precisa ter uma construtora, mesmo que você escolha a linha
de crédito do PMCMV, pois dessa forma a única coisa que será vendida é o terreno,
pois a casa/edificação ainda será construída através do financiamento imobiliário.
Os Bancos usam o que chamamos de “construção por administração direta”. Isso

nada mais é do que tornar o proponente responsável pela própria construção. Isso
quer dizer que não há necessidade de participação de uma construtora.
Mas por que os bancos deixam um leigo ser responsável pela própria obra?
A resposta é simples: ninguém é impedido de contratar um

engenheiro(a)/arquiteto(a) para elaborar os projetos, e depois contratar um pedreiro
para construir a sua própria casa/edificação, desde que devidamente acompanhada

pelo responsável técnico contratado. E isso é valido mesmo para quem tem dinheiro
para construir com recursos próprios, quanto para quem precisa financiar a
construção.
Ou seja, não é necessário uma construtora para fazer o processo de “aquisição de

terreno + construção”, porém, é necessário que sejam apresentados os projetos e
demais documentações técnicas, todas devidamente registradas em nome de um
profissional Engenheiro(a)/Arquiteto(a), que ainda deverá ser responsável técnico
pela execução da obra. Além disso pode haver um RT pelos projetos e outro RT pela
execução.
Sendo assim, vamos considerar que você seja um Engenheiro(a)/Arquiteto(a)

novato(a) no mercado da Construção Civil e ainda não tem um bom capital de giro
para trabalhar. Ou seja, você não tem recursos próprios para construir, e depois
vender ao seu cliente.
Vamos imaginar que você ainda não tenha terrenos, mas conheça muito bem o
mercado imobiliário da sua cidade, e sabe exatamente onde estão os melhores
terrenos à venda da sua região.
Você recebe um cliente em seu escritório que está querendo construir uma casa, mas
ele ainda não tem o terreno. Além disso, o dinheiro que ele tem talvez não seja
suficiente nem para comprar o terreno que ele gostaria.
Então você propõem ao seu cliente que ele faça um financiamento imobiliário de
“aquisição de terreno + construção”. Onde você irá apenas fornecer os projetos,
documentações, assessoria para conseguir o financiamento e o acompanhamento da
obra. A contratação da mão de obra e aquisição dos materiais será por conta do
cliente.
Ou seja, ele poderá escolher algum terreno que goste, no local que preferir, e que se
encaixe na sua realidade. E além disso você irá elaborar um projeto sob medida para
atender todas as necessidades dele. E por fim, você prestará serviços de
acompanhamento da construção da obra, até o término do processo de
financiamento.
Para efeitos de comparação dos resultados, vamos utilizar os mesmos dados que
utilizamos anteriormente na simulação de aquisição de imóvel novo. Portanto,
vamos agora dar início ao nosso novo estudo de caso.
Suponhamos que o cliente tenha uma renda mensal bruta de R$ 2.200,00, e gostaria
de adquirir um imóvel com as facilidades do Programa MCMV. Sendo assim, para a
minha cidade sabemos que o valor máximo para enquadrar o imóvel no PMCMV é

de R$ 130 mil. Portanto, vamos fazer a simulação já no valor máximo para saber quais
condições conseguimos aprovar para este cliente. Lembre-se de conferir no
infográfico o teto do valor máximo do PMCMV para a sua cidade.
Lembre-se que neste momento ainda não importa qual o valor do terreno ou o custo
da construção, pois tudo isso será estudado no capítulo 3 Documentos, Projetos e
Planilhas. O foco aqui agora é saber qual o valor máximo será liberado para o nosso
cliente, baseado nas informações que temos até o momento.
Sendo assim, essa simulação será muito parecida com a estudada para aquisição de
imóvel novo, com diferença apenas no que tange à categoria escolhida.
Com o Simulador Caixa aberto (clique) vamos ao preenchimento dos dados iniciais:
A única coisa que muda aqui em relação à simulação de imóvel novo é a categoria
do imóvel, que nesse caso a opção a ser escolhida é construção. Veja que não existe
uma opção de “aquisição de terreno + construção”, pois seja para comprar um
terreno e construir, ou construir em terreno próprio, as condições de financiamento
são as mesmas.
Clique em próxima etapa e vá para a página onde você irá preencher os dados do
proponente.

Conforme explicado nas simulações anteriores, você não precisa informar o CPF
correto do proponente, podendo este ser o seu, para efeitos de simulação, pois isso
não influencia em nada nos resultados. O número de telefone pode ser o seu também.
Lembre-se que conforme vimos nas seções de linhas de crédito e nas simulações
anteriores, a idade do proponente é um fator utilizado para os cálculos, o que pode
alterar todo o resultado da simulação, portanto tenha sempre os dados corretos em
mãos. Nesse caso, recomendo que faça a simulação sempre com a data de
aniversário3 real do proponente.

Conforme combinamos anteriormente, vamos usar os mesmos dados utilizados na

simulação de aquisição de imóvel novo, para que então possamos fazer as
comparações.
Clique em próxima etapa.
3


Como foi explicado no início desta simulação, quando escolher a opção de categoria
“construção” no simulador Caixa, ela poderá ser usada tanto para simular a
construção em terreno próprio, quanto para compra de terreno + construção.
E é nesta etapa que vamos escolher a nossa opção, que neste caso é “PMCMV -
OPÇÃO PARA VOCÊ QUE QUER COMPRAR O TERRENO E CONSTRUIR”. Uma dica:
cuidado ao fazer várias simulações e chegar nesta etapa, pois as vezes o sistema da
Caixa altera a ordem das opções que aparecem para ser escolhidas.
Já aconteceu casos em que eu errei na escolha da opção correta, por eu estar muito
acostumado e confiante na realização das simulações. Fique atento, leia com calma,
sempre.
Bom, após escolher e clicar na opção correta para a simulação que está sendo
realizada, você chegará ao final da simulação. Mas igualmente ao caso da simulação
de aquisição de imóvel novo, ainda não acabamos, pois precisamos fazer aqueles
truques de mestre explicados nas simulações anteriores. ;)

Observe que os resultados são os mesmos da simulação de aquisição de imóvel novo,

pois utilizamos os mesmos dados para comparação. A simulação não “libera” os 80%
do financiamento, que deveria ser R$ 104 mil, mas apenas R$ 91.110,94. E ainda o
valor da entrada está em R$ 32.327,06. Para corrigir vamos fazer o mesmo
procedimento explicado nas simulações anteriores. Para isso clique em qualquer uma
das opções “Alterar”, e será aberto uma página para você fazer as alterações
necessárias.
O valor de entrada coloque apenas R$ 100,00 para que o sistema da Caixa faça os
cálculos considerando o menor valor possível. E para o sistema de amortização,
escolha a opção da Tabela Price (Parcelas Fixas), neste caso é o TR TP. Clique em
calcular.

Veja que agora temos um resultado completamente diferente daquele que o sistema
deu automaticamente. Sendo que o valor máximo de 80% foi atingido (R$ 104 mil),
o valor da entrada caiu para R$19.438,00 e o valor do subsídio se manteve o mesmo.
Dependendo da renda familiar informada, o sistema da Caixa vai dar um resultado

inicial não muito satisfatório, por isso recomendo que aplique estas opções em todas
as suas simulações. Isso acontece principalmente devido as diferenças de cálculos
entre as tabelas SAC e Price, conforme explicados nas respectivas seções.
dos resultados.


Mas Mestre, o resultado dessa simulação ficou idêntico ao de aquisição de imóvel

novo, por que não explicou tudo junto? É aí que você se engana, pois, os resultados
podem até ser os mesmos, mas a negociação e a forma de liberação dos recursos
serão completamente diferentes. Continue lendo para entender.
Como havíamos combinado que os dados dessa simulação seriam os mesmos da

aquisição de imóvel novo, iremos manter também o FGTS do cliente, que ao final da
simulação ele informa que tem cerca de R$ 10 mil reais acumulados na sua conta de
FGTS. E aí, onde entra o FGTS nesse caso? No terreno? Na Construção?

de caso:

Aqui vale lembrar que o “valor de entrada” é o total que o proponente precisa ter em
recursos próprios, mas isso não significa que ele precise passar isso para alguém, nem
mesmo para o Banco. Continue lendo que você vai entender mais à frente.
Se você leu a seção Uso dos Recursos Próprios do FGTS, você sabe que os R$ 10
mil reais que o cliente tem guardados no FGTS podem ser sacados para dar na
entrada da compra de um imóvel novo pelas Linhas de Crédito do FGTS. Mas lembre-
se, esse dinheiro só é sacado no ato da assinatura do contrato de financiamento, ou
seja, o cliente não pode contar com ele para dar de entrada para a construtora.
Vamos fazer as contas para saber quanto o nosso cliente tem disponível para gastar,
porém agora considerando os R$ 10 mil reais de FGTS que ele tem guardado:

Diferentemente do estudado na simulação de aquisição de imóvel novo, neste caso

não iremos dar desconto sobre a obra, pois os custos da construção serão por conta
do cliente. Lembre-se que neste caso o nosso papel será apenas elaborar os projetos,
conseguir o financiamento e fazer o acompanhamento técnico da obra.
Mas e os R$ 9.438,00 que faltam para completar R$ 130 mil? Este valor serão os
nossos honorários, e deverão ser pagos por recursos próprios do cliente. Sendo que
vamos cobrar R$ 2,5 mil reais de entrada para elaborarmos os projetos e dar entrada
no processo de financiamento. R$ 2,5 mil reais que serão pagos quando o cliente
assinar o contrato de financiamento junto ao Banco. E o acompanhamento técnico
da obra será pago R$ 1,5 mil por mês, enquanto durar a obra.
Novamente eu afirmo: Ninguém precisa dar dinheiro para a Caixa ou qualquer outro
Banco. O “valor de entrada” que aparece na simulação não precisa ser pago a
ninguém, nem mesmo ao Banco. Pois ele nada mais é do que o valor total que o
Banco não vai financiar.

Mas o cliente não precisa ter esse dinheiro? Não, pois para o Banco, o proponente já
pagou esse dinheiro ao vendedor do terreno ou para o responsável técnico da obra,
por exemplo.
1) Vamos fazer um processo de aquisição de terreno + construção um imóvel de

R$ 130 mil, mas não seremos responsáveis pela construção;
2) O Cliente vai pagar R$ 5.000,00 pelos projetos e assessoria do financiamento.
E ainda vai pagar R$ 1.500,00 por mês para acompanhar a obra;
3) A obra será executada por “administração direta” do cliente, onde ele será o
responsável por comprar os Materiais e contratar a Mão de Obra;
4) Ao final de tudo recebemos aproximadamente R$ 9.500,00 pelos serviços
prestados, considerando que obra dure no máximo 3 meses.
Vou explicar agora como vai funcionar a liberação do dinheiro pelo Banco, para que
então você consiga explicar os resultados da simulação ao seu cliente.
Primeiramente vale ressaltar e lembrar que estamos falando de um processo de

financiamento de “aquisição de terreno + construção”, ou seja, o nosso cliente vai
assinar um contrato com o Banco, onde será emprestado dinheiro para comprar o
terreno (à vista) e liberar recursos para construção da obra (por medição).
É MUITO IMPORTANTE saber que as liberações das medições da obra só serão feitas
após a conclusão das etapas propostas conforme o cronograma apresentado. Calma,
vamos ver isso mais a frente no capítulo 3 Documentos, Projetos e Planilhas.
Por enquanto você só precisa entender que o Banco não libera dinheiro para
construir: Primeiro você constrói, depois ele libera o dinheiro. E o cliente precisa
entender isso.
Tendo isso em mente, e sabendo que a realidade financeira do nosso cliente permite
fazer um processo de aquisição + construção para um imóvel de até R$ 130 mil,
vamos explicar ao cliente que, agora, que precisamos encontrar um terreno e elaborar
um projeto que resulte em um imóvel de até R$ 130 mil.
Antes de continuar, destaco aqui mais uma vez: Valor de terreno + custo de
construção da obra NÃO É IGUAL AO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. Para saber
como a Caixa define o valor de mercado de um imóvel, leia este artigo do meu site
(clique):
“Laudo de Avaliação para financiamento imobiliário –
Como a Caixa define o valor do imóvel?”

Os estudos para definir o valor de mercado de um imóvel são complexos, mas vamos
partir da premissa que você já sabe fazer esse estudo, então, vamos continuar este
estudo de caso usando os dados da minha região (Vilhena/RO).
Aqui na minha cidade sabemos para um imóvel ser avaliado em até R$ 130 mil, que
é o teto local do PMCMV, este imóvel deverá ter no máximo 70 m2 de área construída,
com um padrão de acabamento normal, e um terreno de aproximadamente 250 m2.
Lembre-se: essa realidade muda de cidade para cidade, por isso é importante que
você aprenda as técnicas de avaliação de imóvel, assim como um Fiscal do Banco
sabe.
Tendo essas premissas locais como verdadeiras, informo ao nosso cliente que
precisamos encontrar um terreno de 250 m2 e preparar um projeto com no máximo
70 m2 de área construída com padrão de construção normal. Sendo que o terreno
vai custar algo em torno de R$ 40 mil reais e a obra R$ 90 mil.
Mas daí o cliente pergunta: Mestre, posso optar por um padrão de acabamento
melhor, como por exemplo usar porcelanato, forro de gesso, esquadrias de alumínio?
Mas é claro! Basta reduzirmos o tamanho do imóvel, ao invés de fazer ele com 70 m2,
vamos fazer com 65 m2, e ele continuará valendo os mesmos R$ 130 mil. ;P
Lembre-se o que limita a aceitação de imóveis pelo Programa Minha Casa Minha Vida
não é o padrão de acabamento, mas sim o valor de mercado do imóvel. Ou seja, se
você realmente dominar as técnicas de avaliação de imóvel, as possibilidades dos
seus projetos serão infinitas, podendo atender as necessidades de qualquer cliente.
Sendo assim, finalizamos esta simulação informando ao nosso cliente as formas de

liberação de recursos do banco:
 Para o terreno
O terreno será pago ou quitado pelo Banco, à vista, assim que o contrato de
financiamento for assinado e devidamente registrado na matricula do imóvel do
Cartório de Registro de Imóveis. Mais a frente você verá um fluxograma explicando
exatamente o funcionamento desse processo.
Ou seja, o nosso cliente pode negociar um sinal de compra com o vendedor do

terreno, por exemplo R$ 2 mil, e os R$ 38 mil restantes serão pagos pelo Banco,
através do financiamento imobiliário. Ou caso o vendedor do terreno aceite, os R$ 40

mil poderão ser pagos totalmente através do financiamento. Isso é uma negociação
direta entre o nosso cliente e o vendedor do terreno 4.
 Para a construção
Digamos que para o nosso estudo de caso o terreno foi 100% pago pelo
financiamento. E sabendo que a nossa simulação nos deu um cenário onde o nosso
cliente terá R$ 120.562,00 somando o valor do financiamento, mais o subsídio e mais
o FGTS guardado, exceto os recursos próprios que ele tem guardado, temos então:
Valor total liberado R$ 120.562,00 menos R$ 40.000,00 para comprar o terreno, sobra
para o nosso cliente a quantia de R$ 80.562,00 para ele construir a obra. Este valor
remanescente será liberado por etapas, conforme a obra for sendo construída, sendo
que o percentual de cada etapa nós vamos definir na elaboração da PFUI
Proponente Caixa (Proposta de Financiamento de Unidade Isolada). Calma, vamos
ver isso mais a frente no capítulo 3 Documentos, Projetos e Planilhas.
Mas Mestre, ainda falta R$ 9.438,00 para totalizar os R$ 130 mil. Sim, este é o valor
que a Caixa não vai liberar para o nosso cliente, simples assim. Inclusive serão
basicamente os nossos honorários, que serão pagos com recursos próprios do nosso
cliente, conforme combinado e explicado anteriormente.
Mas e se eu quiser cobrar menos, ou mais, de maneira que o valor total fique diferente
de R$ 130 mil? Não faz diferença alguma, a grande questão aqui é entender que a
Caixa vai liberar 80% do valor de mercado do imóvel, mais o subsídio do governo
(PMCMV), mais o FGTS que o cliente tem guardado. O restante pra Caixa não faz
diferença como será conseguido, inclusive se ele quiser pagar R$ 15 mil para fazermos
os projetos e acompanhamento da obra, a Caixa ou qualquer outro Banco não quer
e nem precisa saber disso.
Agora que nós já temos o resultado e o cenário dessa simulação, faça as comparações
de viabilidade com a simulação de aquisição de imóvel novo, e tente entender qual a
melhor forma de trabalhar para a sua realidade. Use esse conhecimento ao seu favor.
acontecer durante a negociação, inclusive o planejamento do projeto já na fase de
simulação. Fiz isso para você entender que a negociação pode acontecer de maneira
diferente para todos os clientes. Portanto cada caso é diferente. Fique atento.
4
É importante destacar que nos processos de Aquisição de Terreno + Construção, o vendedor do terreno irá
assinar o contrato de financiamento junto com o proponente, na qualificação de “vendedor”.

Assista o vídeo no YouTube sobre Simulação de Aquisição + Construção
Simulador Caixa: Como simular o financiamento de aquisição de terreno +

construção – Clique na imagem
Simulação Construção em Terreno Próprio
Para esta simulação vamos usar o mesmo exemplo do estudado na simulação de

aquisição de terreno + construção exceto pelo fato do nosso cliente já ser o dono
de um terreno que vale R$ 40 mil.
Portanto não irei repetir aqui todos os passos da simulação, pois ela deverá ser feita
da mesma forma explicada na simulação anterior. Sendo assim, vamos iniciar pela tela
do Simulador Caixa onde temos que escolher a opção de construção em terreno
próprio.
Como foi explicado na simulação anterior, quando escolher a opção de categoria

“construção” no simulador Caixa, ela poderá ser usada tanto para simular a
construção em terreno próprio, quanto para compra de terreno + construção.
E é nesta etapa que vamos escolher a nossa opção, que neste caso é “PMCMV -
OPÇÃO PARA VOCÊ QUE JÁ TEM O TERRENO E QUER CONSTRUIR”. Repito
novamente a dica: cuidado ao fazer várias simulações e chegar nesta etapa, pois as
vezes o sistema da Caixa altera a ordem das opções que aparecem para ser
escolhidas.

Já aconteceu casos em que eu errei na escolha da opção correta, por eu estar muito
acostumado e confiante na realização das simulações. Fique atento, leia com calma,
sempre.
realizada, você chegará ao final da simulação. Mas igualmente ao caso da simulação
de aquisição de terreno + construção, ainda não acabamos, pois precisamos fazer
aqueles truques de mestre explicados nas simulações anteriores. ;)
Observe que para essa simulação os resultados inicias são diferentes da simulação de
de aquisição de terreno + construção, pois mesmo que sejam utilizados os mesmos
dados de renda, idade, linha de crédito, e etc, aqui temos uma particularidade
importante. Note que o valor liberado pelo financiamento é o mesmo (R$ 91.110,94),
mas o que muda aqui é o valor do subsídio. Perceba que na simulação anterior o
subsídio é maior, sendo R$ 6.562,00 para aquisição de terreno + construção e apenas
R$ 5.250,00 para construção em terreno próprio.

Mas por que isso acontece? Simples, se você leu a seção Subsídios do Governo
Federal você entendeu que o subsídio nada mais é do que uma ajuda que o Governo
dá para quem quer adquirir a casa própria, através das linhas de crédito do FGTS, a
qual inclui o PMCMV.
Sendo assim, no momento que você informa ao Banco que precisa de dinheiro para
construir uma casa, mas você já tem o terreno, tanto o Banco quanto o Governo
Federal entendem que você não é tão “baixa renda” assim, pois já tem até o terreno
comprado. Por isso o subsídio é menor para construção em terreno próprio.
Porém as regras explicadas nas simulações anteriores em relação aos resultados

automáticos do simulador Caixa, também são válidas para o caso de simulação de
construção em terreno próprio. Observe que o valor de entrada também é alto e a
tabela padrão escolhida pelo sistema é a SAC.
Para fazermos nossos ajustes vamos fazer o mesmo procedimento explicado nas
simulações anteriores.
Para isso clique em qualquer uma das opções “Alterar”, e será aberto uma página
para você fazer as alterações necessárias.
Porém, no nosso caso de simulação de construção em terreno próprio, devemos

lembrar que o terreno não pode ser financiado, pois ele já é do nosso cliente, e o que
vamos financiar é apenas a construção.
Dessa forma precisamos descontar o valor de mercado do terreno do valor de

mercado do imóvel como se pronto estivesse, de forma que a simulação apresente
apenas os resultados com base no valor pretendido para a construção. Nesse caso
temos que fazer a seguinte conta:
 Valor de mercado do terreno: R$ 40 mil

 Valor de mercado do imóvel depois de construído: R$ 130 mil
 Valor máximo que podemos solicitar para construção: R$ 90 mil
Nesta etapa é muito importante você entender e lembrar que a Caixa só libera 80%
do que está sendo financiado, que neste caso será a nossa construção de R$ 90 mil.
Sendo assim, o nosso valor de entrada na simulação deverá ser:
O valor de mercado do terreno + 20% da construção - Subsídio = R$ 40 mil + (20%

* R$ 90 mil) – R$ 5.250,00 = R$ 52.750,00.

Entendido isto, na opção valor de entrada informe o total de R$ 52.750,00. E para o

sistema de amortização, escolha a opção da Tabela Price (Parcelas Fixas), neste caso
é o TR TP. Clique em calcular.
Veja que agora temos um resultado completamente diferente de todas as simulações

já realizadas. Sendo que foi possível atingir o valor máximo de 80% sobre os R$ 90
mil da construção pretendida, liberando um total de R$ 72 mil.

Mas então quer dizer que para um imóvel que vale R$ 130 mil, no caso de construção
em terreno próprio será liberado menos dinheiro do que na aquisição de terreno +
construção? Sim, sempre!
Vamos frisar novamente que a liberação máxima de recursos é de 80% daquilo que
está sendo financiado, sendo assim, neste caso, o máximo que vamos conseguir é R$
72 mil, pois a nossa obra custará R$ 90 mil.
Mas então por que precisamos fazer uma simulação de um imóvel de R$ 130 mil, se
vai ser liberado apenas 80% de parte desse valor? Simplesmente por que o valor de
mercado do imóvel depois de pronto, será utilizado para saber se você se encaixa ou
não no Programa Minha Casa Minha Vida, ou em qualquer outra linha de crédito.
A partir deste momento, você precisa fixar na sua cabeça e entender que o em um
processo de financiamento imobiliário, o próprio imóvel é a garantia de pagamento.

E isso é feito através da alienação fiduciária do imóvel, para entender o que é isso,
leia o seguinte artigo do meu site:
“Alienação do Imóvel: Como a Caixa garante o pagamento

do Financiamento Imobiliário”
No caso de financiamento da construção em terreno próprio, o imóvel já é do

proponente, e ele vai financiar apenas a “construção da obra”. Ou seja, a Caixa não
vai liberar o valor do terreno, pois o terreno já é do proponente.
Porém, não tem como o Banco alienar apenas o “valor da construção” na matricula
do imóvel. A alienação é feita no imóvel como um todo, por isso a determinação de
valor de mercado do imóvel é feita considerando o terreno (que já é do proponente),
mais o valor da obra que será construída. A conta não é tão simples assim, mas é uma
premissa inicial das técnicas de avaliação de imóvel que o Fiscal do Banco usa para
trabalhar.
Portanto, entenda que no financiamento de construção sempre será liberado menos

dinheiro do que quando comparado à construção em terreno próprio. Lembre-se: Se
você tiver a opção de orientar os seus futuros clientes, não os deixe comprar o terreno
com recursos próprios para depois financiar a obra, a não ser que o dinheiro não seja
um problema para ele. =D
Seguimos a nossa simulação assim como as anteriores, lembrando que a opção de

escolha da forma de amortização deve ser dada ao cliente. Para isso você deve
explicar como funciona cada tabela e demonstrar os resultados da simulação para
que o cliente possa decidir. Faça sempre isso, independentemente dos resultados.

E em relação aos seguros, assim como nas outras simulações, ele ainda indica vários
planos, dos quais pelo menos um deverá ser contratado durante o processo de
financiamento. Mas não se preocupe com isso, pois o valor é praticamente irrisório,
o qual gira em torno de R$ 200,00, dependendo do valor do imóvel. Basta escolher o
qual for mais conveniente. Veja os resultados:

Como havíamos combinado que os dados dessa simulação seriam os mesmos da

simulação de aquisição terreno + construção, iremos manter também o FGTS do
cliente, que ao final da simulação ele informa que tem cerca de R$ 10 mil reais
acumulados na sua conta de FGTS. E aí, onde entra o FGTS nesse caso?
de caso:

 Valor liberado pelo financiamento (construção): R$ 72.000,00
Aqui vale lembrar que o “valor de entrada” é o total que o proponente precisa ter em
recursos próprios, e nesse caso inclui o valor do terreno que já é dele.
Sendo assim vamos fazer as contas para saber quanto o nosso cliente tem disponível
para gastar, porém agora considerando os R$ 10 mil reais de FGTS que ele tem
guardado:


Assim como o estudado na simulação de aquisição de terreno + construção, o nosso

papel será apenas elaborar os projetos, conseguir o financiamento e fazer o
acompanhamento técnico da obra.
Sendo assim vamos ao resumo completo desta simulação:
1) Vamos fazer um processo de construção em terreno próprio que vai resultar

em um imóvel de R$ 130 mil, mas não seremos responsáveis pela construção;
Vou explicar agora como vai funcionar a liberação do dinheiro pelo Banco, para que
então você consiga explicar os resultados da simulação ao seu cliente.
Diferentemente da simulação anterior, neste caso o Banco não vai liberar dinheiro
para a compra do terreno, pois esta já é do proponente, então será emprestado
dinheiro apenas para construção da obra (por medição).
Conforme detalhado na simulação anterior, repito: Primeiro você constrói, depois

o banco libera o dinheiro. E o cliente precisa entender isso.
fazer um processo de construção em terreno próprio, que resulte em um imóvel de
até R$ 130 mil, vamos explicar ao cliente que, agora, que precisamos elaborar um
projeto que ao ser construído no terreno dele, resulte em um imóvel de até R$ 130
mil.
construção da obra NÃO É IGUAL AO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. Para saber
como a Caixa define o valor de mercado de um imóvel, leia este artigo do meu site
(clique):

Diferentemente da simulação anterior, nesse caso não vamos precisar procurar um

terreno, pois o cliente já tem o dele, e já sabemos o valor de mercado. Porém
devemos ficar atentos nessa situação, pois nem sempre o cliente sabe quanto vale o
próprio terreno, por isso aquelas técnicas de avaliação de imóvel são muito
importantes neste momento.
Digamos que o cliente informe para você que o terreno dele vale R$ 40 mil, mas na
hora de fazermos os estudos, verificamos que o imóvel vale pelo menos R$ 60 mil.
Isso mudo completamente o nosso cenário, devendo ser refeito todo o processo de
simulação, e consequentemente mudando todas as premissas de projeto da
construção.
Portanto MUITO CUIDADO na hora de preparar um processo de construção em

terreno próprio, não confie cegamente nas informações de valor de mercado do
terreno passadas pelo cliente, você como profissional pode verificar e atestar isso
através das mesmas técnicas de avaliação de imóvel que o Fiscal do Banco usa.
Para finalizarmos esta simulação vamos considerar com verdadeiras as premissas de

que o terreno do cliente vale R$ 40 mil e que, assim como na simulação anterior, ele
quer um imóvel de até R$ 130 mil para poder encaixar no PMCMV. E ele também
gostaria de um imóvel com padrão de acabamento alto.
Portanto, para a realidade da minha região (você deve sempre verificar a sua) vamos
projetar uma construção de 65 m2 de área construída, com piso porcelanato, forro
de gesso e esquadrias de alumínio.
Mais uma vez não custa lembrar: o que limita a aceitação de imóveis pelo Programa
Minha Casa Minha Vida não é o padrão de acabamento, mas sim o valor de mercado
do imóvel. Ou seja, se você realmente dominar as técnicas de avaliação de imóvel, as
possibilidades dos seus projetos serão infinitas, podendo atender as necessidades de
qualquer cliente.

 Para o terreno
ZERO! Não há liberação de dinheiro para compra ou financiamento do terreno, pois

ele já é do proponente.

 Para a construção
Sabendo que a nossa simulação nos deu um cenário onde o nosso cliente terá R$
87.250,00 somando o valor do financiamento, mais o subsídio e mais o FGTS
guardado, exceto os recursos próprios que ele tem guardado, temos então:
Valor total liberado R$ 87.250,00 será o valor para ele construir a obra. Este valor será
liberado por etapas, conforme a obra for sendo construída, sendo que o percentual
de cada etapa nós vamos definir na elaboração da PFUI Proponente Caixa (Proposta
de Financiamento de Unidade Isolada). Calma, vamos ver isso mais a frente no
capítulo 3 Documentos, Projetos e Planilhas.
Mas Mestre, mesmo que seja descontado os R$ 40 mil do valor do terreno, ainda
faltam R$ 2.750,00 para totalizar os R$ 90 mil da construção. Sim, este é o valor que
a Caixa não vai liberar para o nosso cliente, simples assim. E assim como na simulação
anterior, este valor poderá ser pago com recursos próprios do nosso cliente. Inclusive
pode ser parte dos nossos honorários.
E assim como na simulação anterior você pode cobrar menos, ou mais, de maneira
que o valor total fique diferente de R$ 130 mil. Não faz diferença alguma, a grande
questão aqui é entender que a Caixa vai liberar 80% do custo de construção do
imóvel, mais o subsídio do governo (PMCMV), mais o FGTS que o cliente tem
guardado. O restante pra Caixa não faz diferença como será conseguido ou utilizado,
inclusive se ele quiser pagar R$ 15 mil para fazermos os projetos e acompanhamento
da obra, a Caixa ou qualquer outro Banco não quer e nem precisa saber disso.
Agora que nós já temos o resultado e o cenário dessa simulação, faça as comparações
de viabilidade com a simulação de aquisição de terreno + construção, e tente
entender qual a melhor forma de trabalhar para a sua realidade e as dos seus clientes.
Use as técnicas de avaliação de imóvel do Fiscal do Banco ao seu favor, isso te deixará
à frente de muitos profissionais do mercado.

Assista o vídeo no YouTube sobre Simulação de Construção Terreno Próprio
Simulador Caixa: Como simular o financiamento de construção em terreno

próprio – Clique na imagem
Simulação Reforma e Ampliação
Antes de mais nada devemos lembrar que no capítulo 1 foi explicado que para entrar
na categoria de reforma ou ampliação, o imóvel proposto deve estar com as
construções existentes averbadas na matrícula.
Além disso sabemos que para reforma e ampliação poderá ser financiado até 100%
do valor de mercado do imóvel. Isso pode variar de banco para banco e também em
função da linha de crédito disponível, portanto deverá ser consultado previamente.
Para efeitos de estudos vamos mudar um pouco os dados e o tipo de cliente das
simulações anteriores.
Nesse caso vamos considerar que o nosso cliente tem um imóvel que poderia valer
aproximadamente R$ 140 mil, porém, devido aos desgastes do tempo e a
depreciação de valor de mercado, o mesmo vale atualmente cerca de R$ 110 mil, pois
está precisando de umas reforminhas.
Sendo assim, nosso cliente nos procura para fazer uma reforma de aproximadamente
R$ 100 mil reais. Onde ele vai querer corrigir alguns defeitos e fazer a ampliação de
2 cômodos.

Como fazer a simulação de financiamento nesse caso?
Primeira coisa a ser analisada é que o valor de mercado do imóvel a ser financiado,
deverá levar em conta a reforma e ampliação pronta. Ou seja, mais uma vez
precisamos das técnicas de avaliação de imóvel.
Partindo do princípio que você já tem conhecimento sobre avaliação de imóveis,

chegamos rapidamente à conclusão de que este imóvel, após aplicado os R$ 100 mil
reais da reforma e ampliação, ele passará a ter um valor de mercado de
aproximadamente R$ 250 mil.
Mas como ele vai valer R$ 250 mil se hoje ele vale R$ 110 mil, e mesmo que fosse
novo valeria apenas R$ 140 mil. A conta não fecha.
Realmente a conta não vai fechar, pois não é assim que se avalia um imóvel, bato
nesta tecla mais uma vez: CUSTO É DIFERENTE DE VALOR. Por isso recomendo que
você estude e aprenda as técnicas de avaliação de imóvel que um Fiscal do Banco
usa para trabalhar.
Tendo o nosso cenário desenhado e com o Simulador Caixa aberto, vamos à

simulação. A única coisa que muda aqui em relação à simulação de construção é que
ao selecionar a categoria de reforma e/ou ampliação, é adicionado a opção de
preencher o valor que será gasto na obra/reforma, além é claro de termos que
informar o valor de mercado do imóvel.

Por isso a primeira coisa a ser feita, antes da simulação, é saber quanto o valor a ser
investido na reforma irá valorizar o imóvel, conforme vimos no início desta simulação.
Sendo assim, preencha as informações previamente estudadas e definidas, e clique

em próxima etapa e vá para a página onde você irá preencher os dados do
proponente.
Conforme explicado nas simulações anteriores, você não precisa informar o CPF
correto do proponente, podendo este ser o seu, para efeitos de simulação, pois isso
não influencia em nada nos resultados. O número de telefone pode ser o seu também.
Lembrando que neste caso não estamos utilizando os mesmos dados dos clientes
das simulações anteriores, por isso vamos alterar o valor da renda familiar bruta, que
para este estudo, um valor de R$ 8.500,00 é o suficiente para conseguirmos a
aprovação máxima do financiamento.
Lembre-se que conforme vimos nas seções de linhas de crédito e nas simulações
anteriores, a idade do proponente é um fator utilizado para os cálculos, o que pode
alterar todo o resultado da simulação, portanto tenha sempre os dados corretos em
mãos. Nesse caso, recomendo que faça a simulação sempre com a data de
aniversário5 real do proponente.

Neste caso vamos considerar que o nosso cliente é concursado, solteiro e não tem
filhos, sendo assim, não podemos marcar a opção de FGTS, pois ele é estatutário e
não recebe FGTS. Portanto deixe tudo desmarcado.
5

Clique em próxima etapa.

Nesse caso não existe a opção do PMCMV, portanto não tem muito o que fazer,
temos que utilizar a opção disponível. Para o nosso caso apareceu a opção da linha
de crédito SBPE. Em todos os casos, não importa o tipo de imóvel ou linha de crédito,
escolha a opção de que você tem ou quer ter relacionamento com a CAIXA.
A opção de taxa balcão serve apenas para quem não quer abrir uma conta no Banco,
mas isso torna os juros mais altos. Portanto a melhor opção sempre será ter um
relacionamento com o Banco.

realizada, você chegará ao final da simulação. Perceba que o resultado automático da
simulação já atende as expectativas, que é a liberação do valor de R$ 100 mil.
Além disso o valor de entrada está zerado. E isso acontece pois no caso de
financiamento de reforma/ampliação, o imóvel já é do proponente e a garantia do
banco já está pronta, que nesse caso é a casa que será reformada, ou seja, o Banco
não tem risco algum caso você não pague o financiamento ou desista do processo
de construção no meio do caminho, que é o que pode acontecer num caso de
financiamento da construção por exemplo.
Porém ainda podem ser feitas algumas alterações, como por exemplo a mudança da
tabela SAC para Price e a alteração do prazo de pagamento desejado. Nesse caso
vamos escolher a tabela Price com um prazo de 240 meses. Clique alterar.

O valor de entrada você pode manter zerado. E para o sistema de amortização,

escolha a opção da Tabela Price (Parcelas Fixas), neste caso é o TR TP. E altere o prazo
para 240 meses. Clique em calcular.
Veja que a única coisa que muda são os valores das parcelas. Além disso você pode
observar que neste caso, não atingimos a cota máxima de 80% do valor do imóvel.
Ou seja, poderíamos chegar a liberação de até R$ 200 mil, se esse fosse o caso. Faça
os testes você mesmo aí no simulador, e veja que com a renda informada podemos
atingir a cota máxima para esse caso.
Portanto, dependendo da renda familiar informada, o sistema da Caixa vai liberar

dinheiro até atingir a cota máxima de 80%. Por isso recomendo que aplique estes
testes em todas as suas simulações. Além disso você pode fazer diferentes teste em
relação as tabelas SAC e Price, conforme explicados nas respectivas seções.

dos resultados.

Ao final da simulação o cliente informa que ele tem cerca de R$ 10 mil reais
acumulados na sua conta de FGTS. E aí, onde entra o FGTS nesse caso? Em lugar
nenhum, pois o FGTS só pode ser sacado para aquisição de imóvel ou construção,
tanto é que o próprio sistema já dá um valor de entrada zerado. Portanto esqueça o
FGTS nesse caso.

de caso:

 Valor liberado pelo financiamento: R$ 100.000,00 (podendo chegar até R$ 200
mil)
 Valor de entrada: R$ 0,00
Conforme explicado anteriormente, nesse tipo de financiamento não existe valor de

entrada, pois o imóvel já é do proponente.
Portanto, para este caso temos o valor total disponível para o nosso cliente: R$
100.000,00. Mas por escolha dele, pois a renda dele permitiria que ele pegasse até R$
200 mil (80% do valor de mercado do imóvel após a reforma).
1) Vamos fazer um processo de reforma/ampliação de um imóvel de R$ 110 mil,

que passará a valer R$ 250 mil, após um investimento de R$ 100 mil;
A liberação do recurso vai funcionar da mesma forma dos processos de construção,

ou seja, o recurso será liberado por medição de obra conforme cronograma
apresentado na PFUI Proponente Caixa.
Conforme detalhado na simulação anterior, repito mais uma vez: Primeiro você
constrói, depois o banco libera o dinheiro. E o cliente precisa entender isso.
fazer um processo de reforma e ampliação, que resulte em um imóvel de até R$ 250
mil, vamos explicar ao cliente que, agora, que precisamos elaborar um projeto que
ao ser construído, resulte em um imóvel de até R$ 250 mil.
construção da obra NÃO É IGUAL AO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. Quero que
você fixe isso na sua cabeça, por isso, leia novamente este artigo do meu site (clique):


MUITO CUIDADO na hora de preparar um processo de reforma e/ou ampliação, não

confie cegamente nas informações de valor de mercado do imóvel passadas pelo
cliente, você como profissional pode verificar e atestar isso através das técnicas de
avaliação de imóvel.
Para finalizarmos esta simulação vamos considerar com verdadeiras as premissas de

que o imóvel do cliente, do jeito que está, vale R$ 110 mil e que, que após investirmos
R$ 100 mil reais na reforma e ampliação, ele passará a valer R$ 250 mil.
Portanto, para a realidade da minha região (você deve sempre verificar a sua) vamos
projetar uma ampliação de 50 m2 de área construída, e a reforma de todo o imóvel
existente incluindo troca de pisos e revestimentos, algumas instalações elétricas,
forros, cobertura e pintura completa.
Sendo que todo esse investimento, previamente estudado, resultará no valor de

mercado que estamos esperando: R$ 250 mil. Ou seja, se você realmente dominar as
mesmas técnicas de avaliação de imóvel de um Fiscal de Banco, as possibilidades
dos seus projetos serão infinitas, podendo atender as necessidades de qualquer
cliente.

 Para a reforma e ampliação
O valor total liberado R$ 100.000,00 será o valor para ele realizar a obra de reforma e
ampliação. E assim como nos processos de construção este valor será liberado por
etapas, conforme a obra for sendo construída, sendo que o percentual de cada etapa
nós vamos definir na elaboração da PFUI Proponente Caixa (Proposta de
Financiamento de Unidade Isolada). Calma, vamos ver isso mais a frente no capítulo
3 Documentos, Projetos e Planilhas.
Agora que nós já temos o resultado e o cenário dessa simulação, faça diferentes
simulações e testes para saber como funcionaria em outras situações, e tente
entender qual a melhor forma de trabalhar para a sua realidade e as dos seus clientes.
Use as técnicas de avaliação de imóvel ao seu favor.

Assista o vídeo no YouTube sobre Simulação de Reforma e/ou Ampliação
Simulador Caixa: Como simular o financiamento de reforma ou ampliação –

Clique na imagem

CAPÍTULO 3
DOCUMENTOS, PROJETOS E PLANILHAS
Finalmente terminamos a simulação do nosso Financiamento Imobiliário pretendido!

Agora já podemos dar entrada no financiamento? Não!
Seja você, leitor deste guia, um profissional da construção civil, da engenharia ou da

arquitetura, um construtor, ou mesmo alguém esteja buscando informações para
adquirir um imóvel financiado, o próximo passo é saber quais documentos você
precisará para contratar o financiamento pretendido.
Além disso, você precisa saber exatamente o que são e para que serve cada um dos
documentos apresentados neste capítulo. E somente após você entender tudo que
está aqui e no capítulo 4, vamos partir para o capítulo 5 – Análise Técnica e
Contratação do Financiamento, onde você vai entender os passos para contratação
e os documentos necessário para cada tipo de financiamento. E vamos fazer isso
considerando os estudos de casos apresentados no capítulo 2.
Sendo assim neste capítulo você verá os seguintes tópicos:
 Contratos Necessários
o Contrato Elaboração de Projetos e Acompanhamento Técnico
o Contrato Empreitada Global com Fornecimento de Projetos
o Contrato Mão de Obra
o Contrato Promessa de Compra e Venda
o Contrato Financiamento Imobiliário (aqui está o dinheiro)
 Documentos Pessoais
o Linhas de Crédito SBPE
o Linhas de Crédito FGTS
o Comprovação de renda
 Documentos do Imóvel
o Matricula do Imóvel
o Alvará de Construção
o CEI – Cadastro Específico do INSS
o CNO – Cadastro Nacional de Obras
o SCPO – Sistema de Comunicação Prévia de Obra
o DISO – Declaração de Informações Sobre a Obra
o Habite-se
o CND – Certidão Negativa de Débitos da Prefeitura
o CND – Certidão Negativa de Débitos da Obra
o CND – Certidão Negativa de Débitos do Imóvel
 Documentos Técnicos

o Projetos de Arquitetura
o Projetos Complementares
o ART/RRT dos Projetos
o ART/RRT da Execução da Obra
o Planilha Orçamentária
o Cronograma Físico-Financeiro
o Memorial Descritivo
o Declaração de Execução dos Elementos Construtivos
Em cada um deste tópicos, você vai aprender o que é, para que serve, e como preparar
cada um dos documentos, projetos e planilhas necessários para o financiamento
imobiliário. Fique atento aos vídeos! ;D
Além dos vídeos, você ainda pode baixar gratuitamente todos os modelos de
documentos, projetos e planilhas que serão demonstrados neste capítulo, basta clicar
onde for indicado. Ou se preferir, você já pode acessar agora mesmo a página de
material gratuito do portal Mestre da Obra, e baixar tudo.
Mas antes de continuar, lembre-se que estou disponibilizando modelos de

documentos, e que o uso destes é de sua inteira responsabilidade, os quais deverão
ser adequados à sua particular realidade.
Contratos Necessários
Antes de mais nada cabe destacar a importância de um bom contrato entre as partes
envolvidas, para qualquer tipo de negócio ou acordo realizado. Este documento
garante um vínculo jurídico entre as partes correspondido pela vontade, deveres do
ato firmado, resguardado pela segurança jurídica em seu equilíbrio social.
Ou seja, é um acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica,

destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes
envolvidas, com o objetivo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de
qualquer natureza.
Sendo um ato jurídico, requer, para sua validade, a observância dos mínimos
requisitos legais. As cláusulas contratuais criam lei entre as partes, porém são
subordinados de forma coercitiva ao Direito Positivo.
Dessa forma, as cláusulas contratuais não devem estar em desconformidade com o

Direito Positivo, sob pena de intervenção por parte do Estado na tentativa de desfazer
o contrato.

No que tange ao Direito Negativo, as cláusulas contratuais não podem, por definição,
violar direitos naturais e individuais das partes envolvidas.
Entendido o conceito de contrato, vamos então aos contratos necessários durante

um processo de financiamento imobiliário, desde a elaboração dos projetos até o
contrato com a instituição financeira.
Recomendo que baixe agora o KIT Contratos de Engenharia e Arquitetura

disponível no portal Mestre da Obra.
Contrato Elaboração de Projetos e Acompanhamento Técnico
Este documento é fundamental para profissionais da Engenharia e Arquitetura, pois

é através dele que será acordado todas as responsabilidades para desenvolvimento
do seu trabalho inicial, que são os projetos da obra. Além disso é possível no mesmo
contrato, e se for o caso, resguardar os deveres relacionados à execução da obra.
Por este instrumento particular e na melhor forma de direito, o CONTRATANTE

acorda os serviços da CONTRATADA para elaborar os projetos de arquitetura e
engenharia, bem como a documentação técnica de financiamento bancário e
proceder com o acompanhamento técnico de execução de obra.
É recomendado que este tipo de contrato tenha como anexo um Memorial Descritivo
contratual, o qual contém todas as especificações de materiais, necessários ao
desenvolvimento do projeto, bem como a execução da obra, definindo assim o
escopo, a qualidade e o custo da obra a ser projetada.
Além disso, o Memorial Descritivo contratual prevê a quantidade de cômodos, e as

especificações de acabamento de cada ambiente a ser projetado. Por isso é um
documento muito importante para dar início ao desenvolvimento do projeto.
Qualquer alteração do escopo do objeto, previamente definido neste contrato, e que

implique no aumento do valor contratado e acertado neste ato, deverá ser negociada
entre as partes, a fim de garantir a atualização dos valores a serem acrescidos, e
emitido o aditivo de contrato para todos os fins.
Lembre-se que o modelo fornecido referente a este tipo de contrato, presente no KIT
Contratos de Engenharia e Arquitetura poderá ser alterado, conforme as suas
necessidade e realidade profissional. Fique atento aos detalhes.

Contrato Empreitada Global com Fornecimento de Projetos
Para quem quer ter uma construtora, este é o documento fundamental para o
sucesso, pois é através dele que será acordado todas as responsabilidades para
construção de uma obra. Além disso é possível no mesmo contrato, e se for o caso,
incluir o desenvolvimento e fornecimento dos projetos da respectiva obra.
Por este instrumento particular e na melhor forma de direito, o CONTRATANTE

acorda os serviços da CONTRATADA para elaborar os projetos de arquitetura e
engenharia, bem como a documentação técnica de financiamento bancário e
executar as obras de construção.
Assim como no contrato para elaboração de projetos, neste contrato é recomendado

que seja anexado um Memorial Descritivo contratual, a fim de acordar todas as
especificações de materiais, necessários ao desenvolvimento do projeto, bem como
a execução da obra, definindo assim o escopo, a qualidade e o custo da obra a ser
projetada e construída.
Lembre-se que o modelo fornecido referente a este tipo de contrato, presente no KIT
Contratos de Engenharia e Arquitetura poderá ser alterado, conforme as suas
necessidade e realidade profissional. Fique atento aos detalhes.
Contrato Mão de Obra
Seja para uma construtora ou mesmo para uma pessoa física que queira construir, o
contrato de mão de obra é fundamental para garantir que a obra seja executada
dentro as especificações do projeto.
Você pode ter mais de um contrato de mão de obra, que podem ser contratos
individuais, por exemplo, você pode ter um contrato com um pedreiro que irá
executar os serviços de infraestrutura, supraestrutura, paredes, esquadrias, cobertura,
revestimentos, pisos e acabamentos. E você pode ter um contrato com um pintor,
que irá executar apenas os serviços de pintura.
Além disso, temos ainda os contratos de carteira assinada, que podem ser feitos tanto
por uma construtora, quanto por uma pessoa física. Esta é a melhor forma de
trabalhar, e também a mais segura, pois todos os direitos trabalhistas da sua mão de
obra contratada estarão protegidos. Mas para registrar esses profissionais com
carteira assinada, você precisará registrar a obra no CNO – Cadastro Nacional de
Obras.

Com a obra registrada no CNO você pagará mensalmente todos os encargos sociais
referentes aos trabalhadores registrados com carteira assinada, e isso será muito útil
ao final da obra, quando você for precisar da CND da Obra perante a Receita Federal.
Sendo assim, você tem a opção de contratar profissionais de forma individual,

conforme modelo de contrato fornecido, porém, recomendo ainda que todos os
trabalhadores sejam devidamente registrados com carteira assinada.
Contrato Promessa de Compra e Venda
Este contrato nada mais é que um contrato preliminar (ou compromisso de contrato),
atualmente tratado nos artigos 462 a 466 do Código Civil. Apesar de ser um contrato
dispensável, ou seja, não obrigatório, é comum de ser encontrado em operações de
compra e venda de imóveis com o objetivo de propiciar maior segurança às partes
no tocante ao preço ajustado e à forma de pagamento.
Dispõe o art. 462 do CC que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter
alguns dos requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado (contrato definitivo).
Dessa forma, deverão ser observados os requisitos taxativos de validade dos negócios
jurídicos dispostos no art. 104 do CC, incisos I e II, que são: agente capaz e objeto
lícito, possível, determinado ou determinável. No que tange seu inciso III (obedecer à
forma prescrita ou não defesa em lei), este se mostra dispensável, uma vez que não
se trata de contrato definitivo. Isto posto, o compromisso de compra e venda de
imóveis dispensa a escritura pública.
É importante entender que não poderão existir cláusulas de arrependimento nos

compromissos de compra e venda, por força do art. 463 do CC, do art. 5º do Decreto-
lei 58/1937 e Decreto 3079/38, assim como a súmula 166 do STF, para que este
contrato preliminar possa gerar os efeitos tutelados no Código Civil.
Neste momento, a dúvida recorrente são os efeitos do compromisso de compra e

venda em relação a seu registro ou não na matrícula do imóvel.
No caso de não registro em matrícula, existirá apenas uma obrigação de o promitente

vendedor outorgar a escritura definitiva depois de quitados os valores ajustados. Essa
obrigação tem caráter pessoal, inter partes, ou seja, nada impede que o vendedor
outorgue uma escritura pública de compra e venda para um terceiro e que este a
registre no Cartório de Registro de Imóveis, sendo averbada na matrícula. Neste caso,
o promitente comprador somente poderia pleitear perdas e danos ou cláusula penal,
juros, correção monetária e honorários advocatícios em face do promitente vendedor
e mais ninguém.

Sendo assim, este contrato nada mais é do que um contrato preliminar para um futuro
contrato, que neste caso é, de fato, o contrato de compra e venda através de
Para fixar o entendimento do funcionamento deste contrato, vamos utilizar o

exemplo de Aquisição de Imóvel Novo.
Digamos que você tem um imóvel pronto e disponível para a venda. Porém o seu
cliente/comprador não tem todo o dinheiro necessário para a compra. Sendo assim,
ele irá recorrer a um financiamento imobiliário.
Antes de dar entrada no processo de financiamento, vocês deverão assinar um

contrato de Promessa de Compra e Venda, no qual será acordado que, no futuro, o
pagamento do imóvel será feito através do Contrato de Financiamento Imobiliário.
Cabe destacar ainda que o Contrato de Financiamento Imobiliário deverá ser assinado
tanto pelas partes que estão negociando o móvel (comprador e vendedor), quanto
pela instituição financeira que está realizando o empréstimo imobiliário.
Saiba que o Contrato de Promessa de Compra e venda é um documento exigido por

praticamente todas as instituições financeiras que fazem este tipo de empréstimo,
sendo assim, recomendo que baixe o KIT Contratos de Engenharia e Arquitetura,
e mais uma vez: fique atento aos detalhes.
Contrato Financiamento Imobiliário (aqui está o dinheiro)
É através deste contrato que o tão sonhado e necessário recurso financeiro é liberado.
Aqui estarão todos os direitos e deveres financeiros das partes envolvidas, desde a
forma de liberação do dinheiro, até a forma de pagamento das parcelas do
financiamento.
Este contrato é elaborado pela própria instituição financeira que irá fornecer o
empréstimo imobiliário, portanto ele não está disponível para download na nossa
página de material gratuito. A sua única preocupação aqui é ler, verificar se está
tudo conforme previamente aprovado e acordado, e então assinar.
Lembre-se que no caso de compra e venda, tanto o comprador quanto o vendedor

devem assinar este contrato. Sendo assim eu vou listar os 3 principais tipos de
contratos de financiamento imobiliário:
 Contrato de Compra e Venda de Imóvel

 Contrato de Aquisição de Terreno e Construção
 Contrato de Construção em Terreno Próprio

Note que no caso de contratos que envolvam vendedor, este deverá assinar o
contrato de financiamento junto com o comprador, conforme previamente acordado
no Contrato de Promessa de Compra e Venda.
Já no caso de Contrato de Construção em Terreno Próprio, apenas o proponente e a

instituição financeira irão assinar o contrato. Ou seja, aqui já dá para saber que no
caso de processos de construção em terreno próprio, você não precisará do Contrato
de Promessa de Compra e Venda.
Finalmente, isso é tudo o que você precisa saber sobre todos os tipos de contratos
necessários durante um processo de financiamento imobiliário, desde a elaboração
do projeto até a liberação do recurso financeiro.
Documentos Pessoais
Os documentos requeridos podem variar muito entre as instituições financeiras.

Geralmente exigem-se certidões dos feitos cíveis, executivos, fiscais, estaduais,
municipais e federais, entre outras.
Sendo assim, vamos relacionar todos os tipos de documentos que poderão ser
solicitados, para cada linha de crédito, conforme estudado no capítulo 2.
Linhas de Crédito SBPE
Documentos do comprador Pessoa Física – PF
 RG - Carteira de Identidade ou outro documento oficial de identificação que

conste foto
 CPF – Cadastro Pessoa Física
 Comprovante de renda
 Comprovante de residência
 Comprovante de estado civil
 Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida
Ativa da União ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de Negativa de
Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União, extraídas do site
da Receita Federal – SRF.
Documentos do vendedor Pessoa Física – PF

conste foto


 Comprovante bancário
Documentos do comprador Pessoa Jurídica – PJ
 Contrato social ou Estatuto Social

 Atualizações do contrato social ou estatuto social
 CND - Certidão Negativa de Débitos-INSS ou certidão conjunta
 CQTF - Certidão de Quitação de Tributos Federais
 CRF - Comprovante de recolhimento de FGTS
Documentos do vendedor Pessoa Jurídica – PJ

conste foto e filiação dos sócios representantes da empresa
 CPF – Cadastro Pessoa Física ou documento oficial que conste o referido
cadastro dos sócios representantes da empresa
 Contrato Social ou Estatuto Social e Alterações se houver, registrados
 Certidão Simplificada da Junta Comercial se for o caso
 Documento de constituição de firma individual e alterações se houver,
registrados
 CRF – Comprovante de Regularidade do FGTS
Linhas de crédito do FGTS
Documentos do comprador Pessoa Física – PF

conste foto
 Comprovante de renda
 Formal de partilha, registrado, se for o caso
 Cópia da CTPS – Carteira de Trabalho e Previdência Social
 Declaração do empregador para comprovar a localização da ocupação laboral

 Comprovante de residência há pelo menos 01 ano, no caso de aquisição de

imóvel em município diverso da ocupação principal do proponente
 Comprovação da perda do direito de residência por sinistro no imóvel
 Formulário de autorização para movimentação da conta do FGTS preenchido
e assinado com firma reconhecida
Documentos do vendedor Pessoa Física – PF

conste foto
Documentos do vendedor Pessoa Jurídica – PJ
 CNPJ
 Contrato Social ou Estatuto Social e Alterações se houver, registrados
 Certidão Simplificada da Junta Comercial se for o caso
 Documento de constituição de firma individual e alterações se houver,
registrados Sociedade Anônima - Estatuto Social e Ata de Eleição da última
Diretoria
 CRF – Comprovante de Regularidade do FGTS
 Procuração por Instrumento Público do vendedor ou cedente se for o caso
Comprovação de renda
Toda pessoa que comprovar um ganho constante, uma renda, alta ou baixa, estará
habilitada a receber um financiamento imobiliário, no Brasil.
Existem diversas ofertas e produtos de financiamento imobiliário, com a possibilidade

para o proponente escolher nos bancos e instituições financeiras os planos e taxas
que mais se adequa à sua realidade econômica.
Para facilitar a solicitação de comprovante de renda, veja as tabelas abaixo, onde é

detalhado os principais tipos de documentos para comprovação de renda, solicitados
pelos bancos e instituições financeiras:

Parte 1
Salário Horista Salário Aposentados e Atividades Autônomos

Fixo Variável Pensionistas Rurais
Comprovante Solicitado
Carteira de Trabalho X
Últimos 3 contracheques X X
Últimos 6 contracheques X X
Contrato de Prestação de Serviços X
Imposto de Renda e Recibo X X X X X X
Declaração de Órgão Previdenciário X
Declaração de Sindicato,
X X
Cooperativa, Associação
DECORE - Declaração
Comprobatória de Percepção de X X
Rendimentos
Extrato de Aplicações e Poupança
RPA - Recibo de Pagamento de

X
Autônomo
Contrato Social e Alterações

Parte 2
Profissionais Sócios e Aplicações Distribuição Alugueis e Rendas

Liberais Dirigentes Financeiras de Lucros Arrendamento de
de Fontes
Comprovante Solicitado Empresas no
Exterior
Carteira de Trabalho
Últimos 3 contracheques X
Últimos 6 contracheques
Contrato de Prestação de
X
Serviços
Imposto de Renda e Recibo X X X X X
Declaração de Órgão
Previdenciário
Declaração de Sindicato,
Cooperativa, Associação
DECORE - Declaração
Comprobatória de Percepção X X X
de Rendimentos
Extrato de Aplicações e
X
Poupança
RPA - Recibo de Pagamento
de Autônomo
Contrato Social e Alterações X
Documentos do Imóvel
Assim com os documentos pessoais, os documentos requeridos do imóvel podem

variar muito entre as instituições financeiras. E também se exigem certidões dos feitos
cíveis, executivos, fiscais, estaduais, municipais e federais, entre outras.
Sendo assim, vamos relacionar aqui os 10 principais documentos do imóvel

necessários durante o processo de financiamento imobiliário, que são eles:
 Matricula do Imóvel
 Alvará de Construção
 CEI – Cadastro Específico do INSS
 CNO – Cadastro Nacional de Obras
 SCPO – Sistema de Comunicação Prévia de Obra
 DISO – Declaração de Informações Sobre a Obra
 Habite-se
 CND – Certidão Negativa de Débitos da Prefeitura
 CND – Certidão Negativa de Débitos da Obra
 CND – Certidão Negativa de Débitos do Imóvel

Em cada tópico será explicado a necessidade e a função de cada documento.
Matricula do Imóvel
A matricula do imóvel nada mais é do que o documento de identidade do imóvel. Ou

seja, para devidos fins legais é o documento que faz existir o terreno, casa,
apartamento, pontos comerciais, fazendas, etc.
Fazendo uma analogia, é como se o número da matricula do imóvel fosse o RG do

imóvel. Por isso toda matricula recebe um número único de identificação em cada
Cartório.
Esse documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis, da sua cidade ou

região. Portanto, todas as informações relacionadas à matricula do imóvel, devem ser
procuradas neste órgão.
Em algumas cidades existem mais de um cartório de imóveis. Sendo assim, caso você
precise de informações sobre uma determinada matrícula, primeiramente você
precisa saber em qual cartório ela está registrada.
Por ser o documento de “identidade” do imóvel, no corpo da matricula são descritas

basicamente as seguintes informações:
 Localização e descrição
 Quem comprou e quem vendeu
 Descrições dos atuais e antigos proprietários
 Indica se há alguma dívida vinculada ao imóvel
 E também se há benfeitorias, construções ou demolições
Para saber mais sobre matricula do imóvel, recomendo que leia os seguintes artigos
do portal Mestre da Obra:
“7 Curiosidades fazem a Matrícula do Imóvel VALER MAIS que ele mesmo”
“Certidão Negativa 1 X 7 Inteiro Teor: Entenda essa goleada dos Cartórios”
Alvará de Construção
O alvará de construção é basicamente uma autorização de construção dada pela

prefeitura municipal ou órgão competente.
Para solicitar o alvará é necessário apresentar uma série de documentos exigidos pela
prefeitura, inclusive os projetos arquitetônicos.

Através do alvará, a prefeitura atesta que o projeto de construção, reforma ou

demolição atende a legislação vigente no município. Além disso, assegura que existe
um responsável técnico pela execução da obra.
Quem emite o Alvará de Construção é a equipe técnica do município. Ou seja, é uma

autorização emitida com respaldo legal de engenheiros ou arquitetos da própria
prefeitura.
Em resumo o alvará contém as seguintes informações:
 Nome e dados do Proprietário da obra

 Nome e dados do Responsável Técnico pelo projeto
 Nome e dados do Responsável Técnico da obra
 Número de ART ou RRT dos projetos e execução da obra
 Endereço da obra
 Prazo de Validade do alvará
 E assinatura das autoridades responsáveis pela liberação do alvará
CEI – Cadastro Específico da Obra
Até novembro de 2018 estava em vigência a obrigatoriedade de registro do CEI da

obra. Basicamente o CEI funcionava como um documento de identidade da obra,
onde a obra possuía um número de registro junto ao INSS.
Esse número de registro é vinculado ao seu CPF ou CNPJ. Ou seja, não importa se
você é uma empresa ou apenas está construindo a casa própria, você tem que
registrar o CEI da obra.
Esse documento é utilizado para lançar todos os encargos sociais pagos durante a
execução da obra. Ou seja, é feito para registrar os trabalhadores que ali estão.
Ele foi criado justamente para garantir que todas as obras paguem os seus devidos
encargos sociais.
Caso você não crie um CEI para sua obra, no futuro você não conseguirá emitir a
Certidão Negativa de Débitos da Obra. E sem essa certidão, você não consegue
averbar a construção na matricula do imóvel.
CNO – Cadastro Nacional de Obras
Em 22 de novembro de 2018 foi instituído o CNO – Cadastro Nacional de Obras. Em

virtude da criação do CNO, o CEI deixará de existir em breve. O CNO entrou em vigor

em 21 de janeiro de 2019. Portanto, desde essa data, não existe mais a criação de CEI,
apenas do CNO.
Exatamente isso, o CNO foi criado para melhorar e substituir o CEI. Dessa forma as
obras que já possuem o CEI, precisarão informar o registro do CEI no CNO.
A função do CNO será a mesma do CEI, conforme explicado acima. Servirá para
garantir o pagamento dos encargos sociais da obra.
SCPO – Sistema de Comunicação Prévia de Obra
Sistema de Comunicação Prévia de Obras – SCPO permite que os proprietários ou

construtores possam comunicar suas obras ao Ministério do Trabalho por meio da
Internet.
Dessa forma, é cumprido a obrigação do item 18.2 – Comunicação Prévia da NR-18

Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção.
O sistema foi criado para facilitar a comunicação prévia de obra sem a necessidade
de deslocamento até uma unidade regional do Ministério do Trabalho.
O sistema tem como objetivos:
 Facilitar o cumprimento da obrigação prevista na NR18, agilizando o contato

com o Ministério do Trabalho
 Permitir a atualização dos dados da Comunicação Prévia de Obras, de modo
que esta reflita a realidade da obra
 Organizar as informações recebidas pelo Ministério do Trabalho, de forma a
fornecer subsídios para o planejamento das fiscalizações no setor da
construção
Sendo assim, o SCPO nada mais é do que um aviso dado ao Ministério do Trabalho
sobre a existência de uma obra.
!!! Obrigatoriedade do SCPO para financiamento imobiliário !!!
Em janeiro de 2018 o SCPO passou a ser um documento obrigatório a ser

apresentado ao agente financeiro, até a realização do primeiro desembolso das
operações contratadas com recursos do FGTS.
Essa determinação é válida para as áreas de saneamento, infraestrutura e habitação,

nas modalidades construção e aquisição de imóvel novo.

Sabendo que o Programa Minha Casa Minha Vida utiliza recursos do FGTS, fica claro
que o SCPO é obrigatório para o financiamento imobiliário na CAIXA.
Detalhe: Para emissão do SCPO é necessário um registro de CEI ou CNO.
DISO – Declaração de Informações Sobre a Obra
O DISO é um documento usado para obras executadas irregularmente, que foram

executadas sem a criação do CEI/CNO.
Por isso o DISO é usado após o término da construção para regularização da obra
perante o INSS.
Se a obra foi executada sem o CEI/CNO, com certeza o proprietário da obra não
recolheu os devidos encargos sociais, dos profissionais que ali trabalharam.
Ou seja, o proprietário não vai conseguir emitir a Certidão Negativa da Obra, e

consequentemente não fará a averbação da construção na matricula do imóvel.
Como já visto em outras publicações, sem a averbação da obra na matricula do

imóvel, a Caixa Econômica Federal não irá prosseguir com o processo de
Por isso o DISO é um documento importantíssimo. Mas lembre-se, ele só é necessário

se você não criou o CEI/CNO e não recolheu os encargos sociais.
!!! Cálculo dos Encargos Sociais para Regularização de Obra !!!
Caso você não pague os encargos sociais através do CEI/CNO, a Receita Federal irá
estipular quanto será o valor devido através do DISO.
O cálculo é feito baseado nas informações da obra, como exemplo:
 Tipo de uso da edificação (comercial ou residencial)

 Área construída
 Método construtivo
 Material de acabamento
 Entre outras informações específicas da obra
Ou seja, se você quer ter uma obra completamente regularizada e documentada e

apta ao financiamento imobiliário, você vai ter que pagar os encargos sociais, de uma
forma ou de outra.

Habite-se
Assim como o alvará de construção, o “habite-se” é um documento emitido pelas

autoridades técnicas da prefeitura municipal ou órgão competente.
Basicamente o “habite-se” é o documento emitido pelo município, informando e

certificando que a obra está concluída e habitável.
Ou seja, a emissão do habite-se automaticamente cancela o alvará de construção, e

autoriza o uso da edificação construída.
Esse documento só será emitido se a obra seguir todos os parâmetros e exigências

aprovadas na emissão do alvará de construção.
Dessa forma, se você tem um alvará de construção de 70 m², você deverá executar os
mesmos 70 m². Tudo conforme projeto e especificações previamente aprovadas.
Após a conclusão da obra, você deve solicitar o “habite-se” na prefeitura. Uma equipe
técnica irá fazer uma vistoria, para verificar as condições de execução da construção.
Caso a obra esteja dentro das conformidades de aprovação do alvará de construção,

será emitido o “Habite-se”.
O “habite-se” será usado para finalização e baixa do CEI/CNO, e também para emissão
do DISO, no caso de obras irregulares perante a Receita Federal.
Além disso, o “habite-se” é usado no Cartório de RGI para averbação da construção

na matricula do imóvel.
Por fim, a Caixa Econômica Federal não libera o financiamento imobiliário sem a
apresentação do “habite-se” da obra, tanto para aquisição quanto para construção.
CND – Certidão Negativa de Débitos da Prefeitura
Todo imóvel possui um cadastro municipal, contendo todas as suas informações,

como por exemplo:
 Área e dimensões do terreno

 Construções e benfeitorias existentes
 Quadra, lote e setor
 Endereço completo
 Identificação do Proprietário

E através desse número de cadastro, os imóveis são identificados na prefeitura. Dessa

forma, é possível emitir, impostos, multas e taxas para cada imóvel do município.
!!! Impostos sobre o Imóvel !!!
Para começar podemos destacar o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU. Esse
imposto é equivalente ao IPVA para os carros.
Anualmente é cobrado o IPTU, e o registro dessa cobrança é lançado no cadastro

municipal do imóvel. É o proprietário do imóvel quem deve pagar.
Em seguida temos o ITBI – Imposto sobre Transações de Bens Imóveis. Esse imposto
é pago no momento da transação, ou seja, quando você vende ou compra o imóvel.
Após pagar o ITBI e fazer os devidos registros imobiliários, a prefeitura atualiza os

dados do proprietário do imóvel. Dessa forma quem comprou, passa a pagar o IPTU.
Vale ressaltar que os valores de ambos os impostos são definidos em função do valor
de mercado do imóvel.
!!! Taxas e multas sobre o Imóvel !!!
Além dos impostos, temos também as taxas e multas de serviço municipal, como por
exemplo:
 Taxa de coleta de lixo

 Taxa de limpeza do terreno (roçada)
 Taxa de iluminação pública
 Taxa de Alvará
 Taxa de Habite-se
 Multa por execução ilegal de obra
 Multa por invasão de terreno público
 Multa por descarte ilegal de lixo
São diversas as taxas e multas que podem ser aplicadas sobre um imóvel perante a
prefeitura. Para isso, cada município tem sua legislação.
Entendido o conceito de impostos, taxas e multas perante a Prefeitura, podemos

entender o que é a Certidão Negativa de Débitos da Prefeitura.
Essa CND é uma declaração do município, dizendo que o imóvel em questão está em
dia com suas obrigações fiscais municipais. Ou seja, o imóvel não deve nada ao
município.

É por isso que a CND da Prefeitura é muito utilizada no processo de financiamento

imobiliário. Pois ela garante aos demais órgãos públicos, inclusive aos bancos, que o
imóvel não possui dívidas com o município, portanto, está livre para realização de
transferência de propriedade (compra e venda).
CND – Certidão Negativa de Débitos da Obra
Assim como a CND da Prefeitura, a CND da Obra é um documento importante para

o financiamento imobiliário, sendo que este é emitido pela Receita Federal para fins
de comprovar a regularidade fiscal da obra.
No caso de obras executadas com registro do CEI ou CNO, a regularidade fiscal se dá

através dos pagamentos mensais dos encargos sociais dos funcionários registrados
na obra em questão.
Caso você deixe de pagar os encargos durante a execução da obra, ao final dela você
não irá conseguir emitir a CND da Obra. Pois a obra estará devendo os encargos ao
governo federal.
Ou seja, para quem registra o CEI ou CNO, os encargos deverão ser pagos
mensalmente durante a execução da obra.
!!! Obras regularizadas com DISO !!!
Para obras regularizadas através do DISO, a CND da Obra só será emitida após o
pagamento dos encargos estipulados pela Receita Federal.
Por ser uma regularização, os encargos sociais do DISO deverão ser pagos de uma só
vez. Em alguns casos é permitido o parcelamento.
A CND da Obra é solicitada pelos Cartórios de Registro de Imóveis para averbação da

construção na matricula do imóvel. Portanto, esta CND é de extrema importância no
processo de financiamento imobiliário.
CND – Certidão Negativa de Débitos do Imóvel
A primeira coisa que devemos fazer na hora de negociar um imóvel, é tirar a Certidão
de Ônus e Ações Reais ou Pessoas Reipersecutórias. Popularmente conhecida como
Certidão Negativa do Imóvel. Neste documento é relatado se há ônus ou ações
judiciais constantes na matricula do imóvel.
!!! Do ônus e ação judicial!!!

Pode ser uma dívida, um encargo, um compromisso, ou até mesmo uma obrigação
que esteja gravada e averbada na matricula do imóvel.
Pode ser uma execução dos direitos e deveres sobre imóvel, como por exemplo a
execução de um ônus que recai sobre ele. Ou seja, é quando acontece uma disputa
de direitos sobre o bem.
Esta certidão é exigida para lavratura de escrituras e contratos de financiamento

imobiliário em Bancos, como por exemplo na Caixa Econômica Federal.
É por meio deste documento que sabemos seguramente se há alguma dívida

incidindo sobre o imóvel, como por exemplo hipoteca ou penhora.
É uma pratica comum emitir uma Certidão de Inteiro Teor da Matricula do Imóvel,
que é um documento mais completo. A Certidão de Inteiro Teor contém todas as
informações que recaem sobre o imóvel, inclusive da existência de ônus e ações reais.
Veja um exemplo de Certidão de Inteiro Teor demonstrando uma ação judicial

diretamente na matricula:
Sendo assim é recomendado que sempre solicite uma Inteiro Teor da Matrícula, e não
apenas uma CND do Imóvel.

Para saber mais sobre certidão negativa do imóvel e inteiro teor, recomendo que leia
este artigo que está no portal Mestre da Obra:
“Certidão Negativa 1 X 7 Inteiro Teor: Entenda essa goleada dos Cartórios”
Documentos Técnicos
Entendido quais sãos os documentos necessários do imóvel, vamos conhecer agora

quais são os documentos técnicos fundamentais para os processos de financiamento
imobiliário.
Sendo assim, vamos relacionar aqui os 8 principais documentos técnicos necessários

durante o processo de financiamento imobiliário, que são eles:
 Projetos de Arquitetura
 Projetos Complementares
 ART/RRT dos Projetos
 ART/RRT da Execução da Obra
 Planilha Orçamentária
 Cronograma Físico-Financeiro
 Memorial Descritivo
 Declaração de Execução dos Elementos Construtivos
Em cada tópico será explicado a necessidade e a função de cada documento.
Projetos de Arquitetura
Inicialmente vamos começar pelo documento técnico mais importante de todos: os

Projetos Arquitetônicos. E caso você queira baixar um modelo de projeto aprovado
par financiamento na Caixa, basta clicar: KIT Projeto MCMV.
Segundo a NBR 16.636 a concepção arquitetônica, dos elementos da edificação, das

instalações prediais e dos seus componentes construtivos deve abranger a
determinação e a representação dos seguintes aspectos:
1. Edificação (ambientes exteriores e interiores)
 Ambientes exteriores (acessos, vias, pavimentos, estacionamentos, piscinas,

jardins, muros e grades, etc)
 Ambientes interiores (acessos, circulações, salas, salões, dormitórios, etc)

2. Elementos da edificação e seus componentes construtivos
 Fundações (aspectos arquitetônicos dos baldrames, blocos, arrimos, estacas,

etc)
 Estruturas (aspectos arquitetônicos das colunas, pilares, vigas, lajes, etc)
 Coberturas (telhas, calhas, rufos, lajes impermeabilizadas, etc)
 Forros
 Fechamentos verticais (paredes, esquadrias, proteções)
 Revestimentos e acabamentos (em paredes, tetos, pisos, rodapés, soleiras,
metais, madeiras, etc)
 Equipamentos para comunicação visual (mensagens e imagens de
identificação)
 Equipamentos internos (mobiliário, corrimãos, bancadas, saboneteiras,
cabides, etc)
 Jardins e parques (vegetação, arbustos, gramas, canteiros, hortas, etc)
3. Instalações prediais e seus componentes construtivos
 Instalações Elétricas (energia, iluminação, telefonia, sinalização, sonorização,

etc)
 Instalações Mecânicas (aspectos arquitetônicos de elevadores, escadas
rolantes, ventilação, ar comprimido, refrigeração, etc)
 Instalações Hidráulicas e Sanitárias (aspectos arquitetônicos de água fria, água
quente, captação e escoamento de águas pluviais, etc)
 Equipamentos para iluminação (aspectos arquitetônicos de lâmpadas,
luminárias, refletores, etc)
 Equipamentos sanitários (aspectos arquitetônicos de louças como lavatórios,
metais como registros e torneiras, etc)
Sendo assim, o projeto arquitetônico nada mais é do que, a representação gráfica

(desenho) em detalhes, da obra que será construída. Por isso este é o principal
documento técnico para financiamento imobiliário na CAIXA e em outros bancos.
Pois sem este documento o Banco não conseguirá analisar o imóvel.
Vale ressaltar que no processo de análise do projeto, é levado em conta todas as

recomendações da NBR 16.636 – Elaboração e desenvolvimento de serviços técnicos
especializados de projetos arquitetônicos e urbanísticos. É necessário ainda, para
aprovação do financiamento, que o Projeto Arquitetônico esteja de acordo com a
legislação federal (Lei n. 10.406 – Código Civil).

Projetos Complementares
Em virtude de o projeto arquitetônico não detalhar 100% dos aspectos construtivos,

é necessário a utilização dos Projetos Complementares.
Sendo assim os Projetos Complementares servem para representar detalhadamente

todos os elementos construtivos da obra. Segue abaixo a lista de projetos
complementares mais comuns para edificações:
 Projeto Estrutural (Fundações, arrimos, estruturas de concreto armado,

metálica, madeira, pré-moldados de concreto, etc)
 Projeto Hidrossanitário (Instalações hidráulicas, sanitárias, abastecimento,
distribuição, sistemas de aquecimento de água, reservatórios, captação de
água pluvial, tanques sépticos, esgotos, gás, etc)
 Projeto Elétrico (Instalações elétricas, sistemas de energia, cargas, circuitos,
pontos elétricos, fiação, potencias, correntes, distribuição, aterramento, etc)
 Projeto de Telefonia e Lógica (Redes, terminais, telefone, interfone, internet,
TV a cabo, PABX, etc)
 Projeto Luminotécnico (Iluminação especial, tipos de lâmpadas e luminárias,
quantidade de potência, localização, distribuição, etc)
 Projeto de Climatização (Ar condicionado, aquecedores, calefação, pisos
aquecidos, etc)
 Projeto de Automação (Controle de equipamentos, sistemas de iluminação,
temperatura ambiente, segurança, telecomunicações, entretenimento, etc)
 Projeto de Proteção e Combate conta Incêndio (Hidrantes, extintores,
sprinklers, portas corta-fogo, detector de gás e calor por alarme, etc)
Em outras palavras, os projetos complementares servem para auxiliar a análise do

projeto arquitetônico e a execução da obra. Além disso, os projetos complementares
garantem que a obra seja executada com plenas condições de habitabilidade,
conforto e segurança.
E é justamente a questão da habitabilidade que torna os projetos complementares,

imprescindíveis para o processo de financiamento imobiliário na Caixa e em outros
Bancos.
Pois o Banco quer ter certeza de que o imóvel que ele está financiando, cumpre todas
as exigências mínimas previstas em normas técnicas e legislações vigentes.

Assista o vídeo no YouTube sobre Elaboração de Projetos para Financiamento
Projetos Financiamento Imobiliário CAIXA: Cuidados na hora de projetar –

Clique na imagem
ART/RRT dos Projetos
É imprescindível que os projetos, tanto arquitetônicos quanto complementares,

tenham o registro de responsabilidade de um profissional habilitado.
Para isso é utilizado as ART ou RRT. No caso de profissionais registrados no CREA,

usa-se a ART. E para profissionais do CAU, usa-se RRT – Registro de Responsabilidade
Técnica.
Em resumo ART e RRT é a mesma coisa, porém uma é registrada por Engenheiros e
a outra por Arquitetos.
Por ser o documento que identifica a responsabilidade técnica, este se torna muito
importante para a análise do processo de financiamento imobiliário.
Pois através dele o Banco consegue identificar quem é o Responsável Técnico pela
Elaboração dos Projetos.
Para saber mais sobre ART e RRT, recomendo que leia o seguinte artigo que está no
portal Mestre da Obra:
“TAXAS DO CREA e CAU: 8 Razões obrigam você pagar a ART ou RRT”

ART/RRT da Execução da Obra
No mesmo sentido da ART ou RRT da elaboração dos projetos, a Caixa e outros

Bancos, precisam saber quem é o responsável técnico pela execução da obra.
Isso se faz necessário por vários motivos, sendo que o principal é a garantia de
estabilidade e segurança da construção financiada.
O profissional que registrar uma ART/RRT de execução de obra, é legalmente o

responsável por todos os problemas que, ocasionalmente aquela obra possa
apresentar no futuro.
Ou seja, se a obra apresentar danos físicos, o responsável técnico será acionado para
apresentar as justificativas ou mesmo arcar com as despesas de reparo.
!!! Problemas na obra depois de pronta é responsabilidade do RT !!!
Logicamente que num caso extremo de danos físicos, previamente é realizado uma
Perícia. Para então poder afirmar se os danos ocorreram por falhas na construção, ou
causas externas.
As causas externas podem ser inúmeras, como por exemplo, inundações, explosões,
tempestades, acidentes, enfim, tudo aquilo que não tem a ver com o processo
construtivo.
Mas de qualquer forma, saiba que o responsável técnico pela execução da obra será
acionado judicialmente, se for necessário.
Planilha Orçamentária
Basicamente a planilha orçamentária é o documento técnico que indica quanto será

gasto na construção da obra. Antes de continuar, baixe agora a PFUI Proponente
Caixa. Está é a planilha oficial utilizada para financiamento de construções na Caixa.
Para elaborar esta planilha deve ser levado em conta todos os serviços que estão
diretamente ligados à execução completa da obra. Veja a seguir a lista das principais
etapas construtivas:
 Serviços Preliminares e Gerais (projetos, canteiro de obras, consumos, taxas

iniciais, etc)
 Infraestrutura (demolições, limpeza do terreno, escavações, aterro, locação
da obra, fundações, etc)

 Supraestrutura (concreto armado, formas, lajes, estruturas de madeira,

metálicas, etc)
 Paredes e Painéis (alvenarias, fechamentos, vergas, contravergas, etc)
 Esquadrias (portas, janelas, fechamentos e vãos, etc)
 Vidros e Plásticos (vidros para esquadrias, tijolos de vidro, fechamentos em
plásticos, acrílicos etc)
 Coberturas (estrutura para o telhado, telhas, calhas, rufos, etc)
 Impermeabilizações (de terraços, coberturas, paredes, pisos, jardineiras, etc)
 Revestimentos Internos (chapisco, emboço, reboco, gesso, cerâmicas,
porcelanatos, etc)
 Forros (em gesso, pvc, madeira, isopor, etc)
 Revestimentos Externos (chapisco, emboço, reboco, gesso, cerâmicas,
porcelanatos, etc)
 Pintura (emassamento, pintura interna, externa, textura, etc)
 Pisos (contrapiso, cimentados, cerâmicas, porcelanatos, madeira, vinílico, etc)
 Acabamentos (rodapés, soleiras, peitoris, etc)
 Instalações Elétricas e Telefônicas (tubulações em lajes e paredes, enfiação,
quadros de distribuição, tomadas, interruptores, etc)
 Instalações Hidráulicas (cavaletes, hidrômetros, tubulações, reservatório,
equipamentos, etc)
 Instalações de Esgoto e Águas Pluviais (tubulações, caixas, fossa, sumidouro,
drenagem, etc)
 Louças e Metais (vasos sanitários, lavatórios, pia de cozinha, bancadas,
tanques, etc)
 Complementos (limpeza final, arremates, calafetes, etc)
 Outros Serviços (muros, piscinas, áreas externas, paisagismo, etc)
Dessa forma, ao detalhar os serviços de cada etapa, com quantitativos e preços

unitários, a planilha orçamentária facilita a análise do custo total da construção.
!!! Gerenciamento da Obra !!!
Além disso, a planilha serve como parâmetro para o gerenciamento e execução de

toda a obra. Portanto esse documento técnico é fundamental para a Caixa e outros
Bancos, pois através dele é possível analisar a viabilidade econômica da obra.
Cronograma Físico-Financeiro
Após o detalhamento dos serviços e etapas da construção da obra na planilha

orçamentária, é possível fazer um planejamento físico-financeiro da execução destes
serviços. Para as propostas de financiamento na Caixa, você deverá usar a mesma
planilha PFUI Proponente Caixa para elaboração do cronograma físico-financeiro.

Neste documento técnico, é apresentado a cronologia completa da construção da

obra, desde o início dos serviços preliminares, até a limpeza final da obra.
!!! Acompanhamento Físico da Obra !!!
Dessa forma é indicado quando será executado cada serviço. Por isso o cronograma
físico-financeiro facilita o acompanhamento da obra.
Sendo assim é uma peça essencial para o bom andamento da obra. Além disso
garante que seja seguido as boas práticas da construção civil.
Por exemplo, não é possível instalar as tubulações elétricas nas paredes, enquanto
ainda está sendo executado as fundações.
Ou por exemplo, não é recomendado que se instale as tubulações nas paredes de um

banheiro, depois que já se instalou as cerâmicas, pois será necessário quebrar o que
já foi feito.
Além de sabermos exatamente qual e quando será executado cada serviço, é possível
programar também quanto será gasto naquele período de tempo.
!!! Acompanhamento Financeiro da Obra !!!
É um documento técnico fundamental para financiamento imobiliário na Caixa, pois

através dele que o Banco irá conferir a execução dos serviços, e liberar os recursos
financeiros.
A liberação dos recursos financeiros seguirá exatamente o cronograma analisado.

Mas para isso é necessário que a obra também siga o planejamento.
Após a vistoria de um Fiscal do Banco, este irá elaborar um laudo de medição de

obra, onde será indicado o percentual executado no período. Se o percentual
executado atingir a meta proposta no cronograma, o dinheiro será liberado pelo
Banco.

Assista o vídeo no YouTube sobre Elaboração da PFUI Proponente Caixa
PFUI Proponente CAIXA: Preencher Planilha de Financiamento da Construção –

Clique na imagem
Memorial Descritivo
Este documento nada mais é do que a representação escrita, dos projetos

arquitetônicos e complementares. Ele serve para descrever como deve ser executado
cada serviço da obra. Para facilitar o seu trabalho, eu preparei este modelo de
Memorial Descritivo Residencial, é só clicar e baixar.
É basicamente o manual de execução da obra. Ou seja, cada serviço deverá ser

descrito neste documento, exatamente como deve ser executado.
Poderá ainda conter especificações técnicas de materiais, marcas ou indicações de

produtos que deverão ser utilizados na execução da obra, por exemplo:
 FUNDAÇÕES
“Para esse projeto foi utilizado o emprego de sapatas de concreto armado, como
solução para as fundações. As fundações terão suas dimensões informadas em
desenho técnico do Projeto Estrutural. Serão executadas sobre lastro de concreto
magro na espessura de 5cm no fundo da escavação. A armadura será executada
conforme indicação do Projeto Estrutural, sendo imprescindível o uso de concreto
usinado ou convencional com FCK = 25 Mpa.”

 INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS
“A entrada da água será com cano PVC 32mm até a chegada ao reservatório.
A distribuição de água será através de barrilete de cano PVC 50mm, ligado nas
colunas de descida de água. Os ramais serão executados, conforme o Projeto
Hidrossanitário, e a ligação das pias lavatório serão com engate plástico 13mm
(1/2”) com nípel. As canalizações de esgoto serão de tubos e conexões em PVC
100mm do tipo esgoto de boa qualidade (Marca X ou Similar) com as dimensões
e especificações seguidas nos projetos. O reservatório será de polietileno com
capacidade para 500 litros. Deverá ser previsto um cano de PVC 25mm com
registro e com saída para o beiral, o qual servirá de ladrão, extravasor e limpeza.”
Dessa forma o Memorial Descritivo serve como um documento técnico para informar
ao Banco, todos os detalhes construtivos e especificações da obra. Inclusive é
essencial para confirmar a utilização do material empregado e suas especificações.
O Banco não vai aceitar que você instale um forro de PVC, se no memorial descritivo
analisado foi indicado que será utilizado forro de gesso.
Declaração de Execução dos Elementos Construtivos
No caso de financiamento de imóveis prontos, e que não tiveram sua construção

financiada pela Caixa, o banco exige a Declaração de Execução dos Elementos
Construtivos.
Isso se faz necessário pois nenhum Fiscal do Banco acompanhou a execução da obra.
Para baixar o modelo utilizado pela Caixa, clique e baixe: Síntese do Memorial
Descritivo. Dentro deste documento terá a declaração exigida pelo Banco.
O Banco não tem como saber sobre as condições de segurança e estabilidade da

construção que já está pronta. Pois alguns serviços enterrados e sobrepostos, não
permitem uma verificação visual, como por exemplo:
 Fundações
 Armadura das estruturas
 Preparo do concreto
 Tubulações enterradas
 Fossas e Sumidouros
 Fios elétricos
 Entre outros
Portanto, com esse documento técnico a Caixa fica isenta de suas responsabilidades
sobre a obra, pois o declarante está afirmando e assumindo a segurança e

estabilidade da construção. Por isso este documento técnico é imprescindível na

análise do processo de financiamento imobiliário.
Assista o vídeo no YouTube sobre Síntese do Memorial Descritivo Caixa
Síntese do Memorial Descritivo: Faça a declaração de execução dos elementos

construtivos para a CAIXA – Clique na imagem
Finalizado o capítulo 3, agora você já sabe quais são os documentos, projetos e

planilhas necessários para o financiamento imobiliário, além de saber também como
prepará-los, conforme os modelos disponibilizados e os vídeos assistidos. Se for
preciso, releia e assista quantas vezes for necessário. Se precisar, chama no Telegram.

CAPÍTULO 4
EXIGÊNCIAS ESPECÍFICAS DA CAIXA
Este capítulo é exclusivo para quem quer financiar um imóvel através da Caixa. Nada
mais é do que o resumo de todos os meus anos de experiência, sabendo exatamente
o que a Caixa cobra nas análises de financiamento imobiliário.
Portanto se você quer aprovar uma proposta de financiamento imobiliário na Caixa,

leia todo este capítulo e siga cada uma as orientações dadas aqui. E lembre-se: as
condições mínimas são válidas tanto para aquisição de imóvel pronto quanto para
construção.
Vamos separar este capítulo em duas partes, sendo que primeiramente será explicado
as condições mínimas gerais dos imóveis, e posteriormente as condições mínimas
dos documentos técnicos (projetos e planilhas).
Condições Mínimas do Imóvel
Imóvel Multifamiliar
Para começar, a primeira restrição é que imóvel com característica multifamiliar, ou

seja, mais de uma unidade habitacional em um mesmo lote, com única matrícula,
entradas distintas e medidores de água e energia elétrica separados, não pode ser
aceito como garantia.
Abastecimento de Água
É imprescindível a existência de abastecimento de água potável para qualquer tipo

de imóvel. Quando for constatado o consumo de água de córregos, rios, cisternas,
poço artesiano, ou qualquer outro tipo de corpo d’água, é necessário apresentar a
outorga do Poder Público referente à captação da mesma.
Contaminação do Solo
Se forem constatados indícios de contaminação no solo ou águas subterrâneas, o

imóvel não poderá ser aceito como garantia. Podem ser considerados como indícios
de contaminação, casos como:
 Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto;

 Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de
monitoramento;

 Produtos químicos armazenados em recipientes como bombonas, tambores

ou sacos;
 Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação ou
ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água;
 Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas,
odor de gás e/ou combustível.
 Indústria potencialmente poluidora de qualquer natureza;
 Mineradora, infraestrutura ferroviária ou portuária;
 Posto de gasolina, de lavagem ou de lubrificação de veículos;
 Tanque de combustível;
 Oficina mecânica, troca de óleo, garagens de ônibus ou caminhões,
galvanoplastia, lavanderia, tinturaria
 Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou
cemitério;
 Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de
petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas,
vernizes, solventes e outras substâncias tóxicas.
 Endereço constante de lista pública de áreas contaminadas, publicadas por
órgão ambiental responsável pelo controle de poluição a exemplo da
CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, PMSP/SP
A Caixa disponibiliza em seu site o Guia Caixa de Sustentabilidade Ambiental –

Avaliação Ambiental de Terrenos com Potencial de Contaminação, contendo
alguns subsídios para a realização e apresentação do Levantamento Básico e da
Investigação Confirmatória.
Método Construtivo Sem Prescrição Normativa
O Banco aceita apenas imóveis com sistema construtivo convencional, ou seja, aquele
executado com tecnologia já normalizada ou consagrada pelo uso.
Além disso, não é admitida a adoção de metodologia construtiva que use alvenaria
com função estrutural, sem atender as devidas normas técnicas, por exemplo usar
tijolo cerâmico como alvenaria estrutural.
Aberturas e Afastamentos
Os projetos para financiamento de construção, não podem apresentar ou prever

abertura de janelas, eirados, terraços ou varandas em paredes paralelas à divisa do
terreno, a menos de 1,50 m da linha divisória que delimita propriedades contíguas,
tanto em loteamentos quanto em condomínios

Além disso, as janelas cuja visão não incida diretamente sobre a linha divisória, como
as perpendiculares, não serão abertas a menos de 0,75 m desta divisa. O afastamento
perpendicular à divisa poderá ser inferior a 0,75 m quando for abertura para varanda,
garagem ou ambiente aberto, desde que protegido por elemento antidevassa, com
altura igual ou superior ao pé-direito e profundidade mínima de 0,75 m.
Os ambientes de permanência prolongada (salas e dormitórios) apresentarão janelas

ou vão de iluminação e ventilação nas fachadas das edificações, podendo ser voltadas
também para varandas, garagens e áreas livres (sem cobertura) abertas ou fechadas
(jardim de Inverno, pergolado etc.).
Quando o vão de iluminação e ventilação de um ambiente de permanência

prolongada — salas e dormitórios, for voltado para área livre, aberta ou fechada, e
descoberta (jardins de inverno, pergolado, poço ou prisma de ventilação), será
observada a seguinte condição: na ausência de legislação municipal mais restritiva
(exigindo dimensão maior que a descrita a seguir), em edificações de até 02 (dois)
pavimentos, a área livre permitirá a inscrição de um círculo com diâmetro mínimo de
1,50 m.
Imóveis Geminados
Válido tanto para loteamentos ou condomínios de casas térreas e sobrados, as

paredes de geminação terão largura mínima de 19 cm e serão estendidas até o
telhado, com fechamento do "oitão". No caso de paredes duplas não construídas de
modo simultâneo, aquela que for executada primeiro possuirá revestimento na face
externa, voltada para a divisa.
Infraestrutura Básica
Para todos os tipos de imóveis ou linhas de crédito, dever ser apresentado solução
para abastecimento de água, atendendo as premissas inicias explicadas no início
deste capítulo.
Caso a região não seja servida por sistema de esgotamento sanitário, será permitida
a utilização de fossa, desde que tenha também o sumidouro.
No caso de ruas pavimentadas, será exigido também soluções de drenagem, que

podem ser através de guias, sarjetas, boca de lobo e redes de águas pluviais. Será
aceito também o escoamento superficial com áreas lindeiras às vias.
O imóvel deverá ser servido com fornecimento de energia elétrica pela concessionaria
local. Não serão aceitos imóveis sem acesso à energia elétrica. Além disso,

independentemente de a rua ser pavimentada ou não, é obrigatório a existência de

iluminação pública.
Por fim, o imóvel deverá ter uma via de acesso, que poderá ser pavimentada ou não.
Aspectos Construtivos
É exigido que o imóvel possua uma solução de drenagem do lote. Por exemplo no
caso de jardins de inverno, ou mesmo no caso de terrenos enclausurados ao fundo
da construção. Todos deverão possuir solução de drenagem pluvial, com escoamento
d’água para a rua.
Ainda em relação às chuvas, a cota de soleira de portas externas deverá ser executada
em nível que impeça a entrada de água por escoamento superficial.
Forro e Laje
É obrigatório uso de forro em todos os cômodos internos, sendo desejável o uso de

laje. Ainda neste ano (2019) aconteceu uma reviravolta relacionada às lajes. Sendo
que o uso de laje havia passado a ser obrigatório, porém, após muita discussão
pública e intervenção social, a Caixa resolveu voltar atrás, permitindo que os imóveis
sejam executados sem o uso de laje.
Sendo assim, portanto, está permitido o financiamento de imóveis sem o uso

obrigatório de laje, mas a Caixa informou que a ausência da laje deverá impactar
negativamente no valor de mercado do imóvel.
Revestimentos
Todas as paredes externas e internas do imóvel deverão ser revestidas, inclusive a de

geminação, não sendo aceito, portanto, imóveis que estejam com alvenaria aparente.
Exceto pelos muros, pois estes sim poderão estar sem revestimentos.
Esquadrias
Deverá haver portas ou janelas em todas as aberturas de quartos, banheiros e vãos

externos. É vetado o uso de cobogó ou elementos vazados de concreto ou cerâmica,
em substituição as janelas.
O imóvel deverá contar com janelas que permitam iluminação e ventilação de

ambientes de permanência prolongada, admitindo-se uso de ventilação forçada nos
banheiros.

Cobertura
Deverá ser utilizada cobertura em telhas cerâmica, de concreto ou material com

desempenho equivalente. No âmbito do PMCMV admite-se o tanque localizado em
área externa desde que protegido por calçada e telhado.
Nos imóveis financiados, com recursos do SBPE e FGTS/PRO-COTISTA, é admitido o

uso de cobertura com laje impermeabilizada, desde que garantidas as condições
mínimas de salubridade, segurança, conforto e estanqueidade das partes construtivas
da cobertura.
É admitido o uso de telha de fibrocimento com espessura igual ou superior a 6 mm,

com laje. Caso não seja atendida, que seja considerada na valoração do imóvel
quando da sua avaliação.
Para os imóveis (casas) localizados no Distrito Federal e municípios da RIDE/DF,

somente são aceitas coberturas com telhas cerâmicas ou telhas de concreto.
Medição Individualizada
O imóvel deverá apresentar medição individualizada de energia elétrica. No caso de

água e gás, será exigível sempre que assim constar da legislação local e das práticas
da distribuidora local.
Circuito Elétrico
A rede elétrica do imóvel deverá contar com no mínimo 04 (quatro) circuitos. Um

circuito e respectivo disjuntor deverá ser exclusivo para o chuveiro.
Reservatório de água
Para imóveis comerciais, o reservatório de água potável deverá ser instalado com
capacidade mínima de 500 l.
Muro de Arrimo
Caso seja necessário, deverá ser executado proteção de talude ou muro de arrimo,
para desníveis acentuados entre os lotes, em todas as divisas.
Exigências específicas das Linhas de Crédito FGTS e PMCMV
Será exigido revestimento interno, externo e pintura, com barra impermeável no box
do banheiro, com altura mínima de 1,50 m, e barra impermeável sobre o lavatório, a

pia da cozinha e o tanque. Deverá existir calçada de proteção no perímetro da

edificação que esteja dentro do lote, com inclinação em direção contrária às suas
paredes e largura mínima de 50 cm, somente para CASAS.
Deverá ainda haver revestimento com piso impermeável nas áreas molhadas.
Exigências específicas a região RIDE e DF
Para essa região específica deverá ser observado o seguinte:
 É obrigatório que a rua seja pavimentada

 Reservatório d’água potável, individualizado de pelo menos 1.000 L
 Laje de forro em todos os cômodos internos
 Amarração das telhas de extremidade
 Fechamento de beirais para evitar entrada de insetos
 Utilização de peitoris com pingadeiras
Além do atendimento das condições específicas relacionadas acima, na RIDE/DF

também devem ser cumpridas as demais exigências, contidas nos itens precedentes.
Vícios Construtivos
Não poderão ser aceitos os imóveis com os seguintes vícios construtivos:
 Indícios de contaminação do terreno

 Umidade nas paredes (principalmente próximo a piso, esquadrias e teto), nas
lajes, nos forros e nos pisos.
 Solapamento visível dos alicerces ou das fundações.
 Trincas ou rachaduras que comprometam a estabilidade ou solidez do imóvel
 Abaulamento da cobertura e danos visíveis em sua estrutura (madeira
podre/trincada e aço enferrujado), no caso de CASAS.
 Indícios de cupim em todo tipo de madeira aplicada na estrutura da cobertura
e das esquadrias (folhas, caixilhos, marcos, contramarcos e alisares).
Condições Mínimas dos Documentos Técnicos (projetos e planilhas)
Projetos
Os projetos apresentados deverão conter as informações necessárias para a

caracterização do objeto (edificação, elemento da edificação, instalação predial,
componente construtivo e material para construção), os atributos funcionais, formais
e técnicos considerados, contendo as devidas exigências prescritivas e de
desempenho, conforme definido na NBR ABNT nº 16.636/17 Elaboração e

desenvolvimento de serviços técnicos especializados de projetos arquitetônicos e

urbanísticos, que substituiu a NBR ABNT n° 16.532/95 — Elaboração de projetos de
edificações — Arquitetura.
Na fase de análise, não é necessário que o projeto apresentado pelo Proponente

esteja aprovado pelos órgãos competentes, sendo, no entanto, exigível a
apresentação para a primeira vistoria de acompanhamento de obra.
Os projetos complementares serão solicitados para esclarecimento de dúvidas

quanto a quantitativos de serviços ou soluções técnicas quando necessários, em casos
não identificáveis somente pelo projeto arquitetônico.
Em relação aos aspectos físicos, o Fiscal do Banco verificará se está previsto o

atendimento a todas as condições mínimas obrigatórias, bem como as estabelecidas
em normas da ABNT e na legislação pertinente.
Mesmo quando aprovado pela Prefeitura local, o projeto arquitetônico deverá estar
de acordo com a Legislação Federal (Código Civil — Lei nº 10.406/02).
Orçamento
O orçamento previsto para a análise técnica nas modalidades construção, ampliação,

conclusão ou melhoria/reforma contemplará todos os serviços necessários, inclusive
os já executados, conforme itens da PFUI Proponente Caixa.
No orçamento será conferido se constam os padrões de acabamento/linha dos

produtos e os locais de aplicação na descrição das características dos materiais e
serviços. Além disso, será verificado se há compatibilidade dos custos propostos com
projetos e especificações, bem como a adequada incidência do percentual dos
serviços em relação ao custo total do serviço.
Os custos são analisados com referência nos preços fornecidos pelo Sinapi e, quando
não houver referência nesse sistema, admite-se a utilização de outra fonte, publicada
por entidade oficial, ou preços praticados na região. É muito comum a utilização das
tabelas do SINDUSCON de cada Estado.
Para o preenchimento da PFUI Proponente Caixa você deve observar os intervalos

dos valores de incidência dos serviços do orçamento, conforme tabela a seguir:

LIMITES
ITEM SERVIÇO INFERIOR SUPERIOR
1 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 1,13% 3,97%
2 INFRAESTRUTURA 3,07% 7,43%
3 SUPRAESTRUTURA 12,17% 17,67%
4 PAREDES E PAINÉIS 4,80% 10,67%
5 ESQUADRIAS 4,16% 13,27%
6 VIDROS E PLÁSTICOS 0,58% 2,45%
7 COBERTURAS 0,00% 12,94%
8 IMPERMEABILIZAÇÕES 0,00% 10,10%
9 REVESTIMENTOS INTERNOS 6,81% 9,32%
10 FORROS 1,59% 2,18%
11 REVESTIMENTOS EXTERNOS 3,87% 5,30%
12 PISOS 8,41% 11,51%
13 PINTURA 3,63% 6,47%
14 ACABAMENTOS 1,01% 1,38%
15 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E TELEFÔNICAS 3,75% 4,85%
16 INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS 3,63% 4,27%
17 INSTALAÇÕES DE ESGOTO E ÁGUAS PLUVIAIS 3,65% 4,30%
18 LOUÇAS E METAIS 4,14% 4,87%
19 COMPLEMENTOS/OUTROS SERVIÇOS 0,24% 2,29%
Cronograma
Será verificado a compatibilidade do planejamento de execução da obra e serviços

com os projetos e prazos propostos na PFUI Proponente Caixa.
A escolha do cronograma e a distribuição dos serviços fica a critério do projetista,

porém, deverá ser respeitado o percentual mínimo de 5% para a última parcela da
obra.
O prazo mínimo de construção será de 02 meses, podendo chegar até 24 meses de

obra, conforme opção da PFUI.

CAPÍTULO 5
ANÁLISE TÉCNICA E CONTRATAÇÃO DO FINANCIAMENTO
Agora que você já tem em mãos a simulação do financiamento e sabe exatamente

quais são os documentos, projetos e planilhas necessários para dar entrada no
processo de financiamento imobiliário, vamos partir para a análise e contratação do
financiamento.
Conforme combinado nos capítulos anteriores, vamos usar os estudos de casos que
demonstrei no capítulo 2, com o objetivo de você entender na prática, todas as
análises, inclusive técnicas, que os Bancos fazem no processo de financiamento,
desde a aprovação do crédito do proponente, até a assinatura do contrato.
Sendo assim neste capítulo você verá os seguintes tópicos:
 Análise de Crédito
 Análise Jurídica
 Análise Técnica
o Análise Projetos de Arquitetura
o Análise Projetos Complementares
o Análise Orçamento e Cronograma
o Análise Memorial Descritivo
o Análise Síntese do Memorial Descritivo
 Avaliação do Imóvel
 Aprovação da Viabilidade Econômico-financeira
 Contratação do Financiamento
o Contratação Aquisição de Imóvel Novo
o Contratação Aquisição de Imóvel Usado
o Contratação Aquisição de Terreno + Construção
o Contratação Construção em Terreno Próprio
o Contratação Reforma e Ampliação
Em cada um deste tópicos, você vai aprender o que é, para que serve, e como preparar
a documentação para as análises que serão feitas durante o processo de
financiamento imobiliário. Fique atento aos vídeos! ;D
Além dos vídeos, lembre-se que você ainda pode baixar gratuitamente todos os
modelos de documentos, projetos e planilhas que serão demonstrados no capítulo
anterior. Basta acessar agora mesmo a página de material gratuito do portal Mestre
da Obra, e baixar tudo.

Mas antes de continuar, lembre-se que estou disponibilizando modelos de

documentos, e que o uso destes é de sua inteira responsabilidade, os quais deverão
ser adequados à sua particular realidade.
Análise de Crédito
A análise de crédito nada mais é do que a determinação da capacidade de pagamento

do proponente, baseado nos dados pessoais, principalmente a renda.
De acordo com as informações e documentos apresentados para análise de crédito,

os Bancos irão analisar, entre outras coisas, se o prazo, renda declarada, idade e
características do imóvel para estudo da viabilidade de concessão do crédito e se a
adequação do imóvel escolhido está dentro dos parâmetros da instituição financeira.
Lembre-se que o que fizemos no capítulo 2 são apenas simulações de crédito, e

somente após a devida análise de crédito, feita por um agente próprio do Banco,
saberemos o resultado real do que foi aprovado para o proponente.
Mas se você realizou a simulação conforme as premissas explicadas nos capítulos 1 e

2, e não houve nenhuma alteração nos normativos do Banco escolhido, muito
provavelmente o resultado da análise de crédito será o mesmo da simulação.
!!! Faça a Análise de Crédito antes de elaborar os Projetos !!!
Note que a análise de crédito depende exclusivamente de documentos pessoais do

proponente, não sendo necessário para esta análise a apresentação dos documentos
técnicos ou do imóvel.
Portanto, recomendo que após a realização da simulação, e essa atenda as

expectativas do proponente, você deve solicitar que o proponente faça uma análise
de crédito na instituição financeira escolhida.
Como nos nossos estudos de casos estamos considerando a hipótese de utilizar a

Caixa como agente financeiro, saiba que você pode fazer a análise de crédito em dois
locais:
 CCA – Correspondente Caixa Aqui

 Agencia Bancária CEF
Para os demais Bancos, recomendo que procure diretamente uma agência bancária
para realizar a análise de crédito do proponente. Então, antes de preparar qualquer
projeto ou planilha, faça a análise de crédito.

Lembre-se que para a análise de crédito ser aprovada, o proponente deverá estar
com o nome limpo e sem restrições.
E por fim, saiba que geralmente, as análises de crédito dos Bancos valem por 6 meses,
inclusive na Caixa. Porém mesmo assim é bom consultar a validade da análise para
cada Banco.
Análise Jurídica
Nesta fase, os agentes financeiros realizarão a análise detalhada de toda a

documentação enviada, inclusive do imóvel e do vendedor. A análise jurídica é
fundamental para a realização de uma transação imobiliária segura e a preservação
de todas as partes envolvidas.
No caso da Caixa, esta análise é feita após você dar entrada em toda a documentação,
inclusive do imóvel. É nesta fase que o Banco irá checar se o imóvel proposto possui
alguma restrição de negociação, como por exemplo, uma alienação fiduciária.
E caso o imóvel apresente algum tipo de restrição, o processo será cancelado, até que
as restrições sejam retiradas da matrícula do imóvel.
Conforme dito acima, além de analisar o imóvel, a análise jurídica também serve para
verificar a disponibilidade jurídica do vendedor, seja para um imóvel pronto, novo ou
usado, ou mesmo de algum terreno que poderá ser utilizado no financiamento de
construção.
??? Mas por que os Bancos analisam o Vendedor ???
Digamos que uma Loteadora pegou um grande terreno e transformou em vários lotes
menores, para vender numa determinada cidade.
Nos 6 primeiros meses, uma determinada Construtora comprou alguns lotes da

Loteadora, e construiu casas para vender. Porém os Clientes dessa Construtora não
conseguiram o financiamento imobiliário no banco, para compra dos imóveis
construídos, pois a Loteadora estava com o nome sujo, devendo para o Governo
Federal.
Mas o que tem haver a dívida da Loteadora, com o financiamento do cliente que irá
comprar um lote que já é da Construtora?
O nome disso é Cadeia Dominial. O Banco não aprova a compra do imóvel da

Construtora, pois entende que o Governo Federal pode entrar com uma ação judicial,

exigindo aquele terreno, que era da Loteadora, como pagamento da dívida da

Loteadora. Mas o terreno e o imóvel já são da Construtora! Como assim?
Sim, mas os Bancos, e agora você, sabem que o Governo Federal sempre terá
prioridade na justiça para recebimento de dívidas. E isso pode acontecer mesmo que
a Loteadora não seja mais dona do terreno, num prazo de até 1 ano. O nome disso é
Cadeia Dominial. Por isso é muito importante saber tudo sobre matricula do imóvel.
Sendo assim, após fazer a análise jurídica, e verificar que aquele imóvel, foi de um
devedor do Governo Federal, e ainda não passou mais de 1 ano desde a venda para
um terceiro, o Banco não vai colocar dinheiro dele nesse negócio, pois sabe que em
algum momento o Governo Federal pode entrar na justiça para requerer o imóvel
como pagamento da dívida.
Ou seja, antes de realizar qualquer negócio imobiliário, consulte os antigos

proprietários do imóvel, para verificar toda a Cadeia Dominial. E isso pode ser feito
antes mesmo de dar entrada no Banco, você não precisa esperar que o Banco faça
essa análise.
Além disso, essa análise jurídica vale também para os vendedores que estejam com
o nome sujo, sobre quaisquer dívidas relativas à União. E em alguns casos, o Bancos
evitam financiar até mesmo caso o vendedor tenha alguma dívida alta, mesmo que
não seja do Governo Federal.
Portanto, antes de negociar qualquer imóvel, consulte sempre o nome do vendedor

e o imóvel que está sendo negociado, independentemente se for financiar. E lembre-
se, você mesmo pode fazer essas consultas através da certidão de inteiro teor.
Análise Técnica
Nos capítulos anteriores você aprendeu tudo sobre os documentos técnicos e

exigências para o financiamento imobiliário, saiba agora quais são as análises técnicas
que os Bancos fazem nestes documentos:
 Análise Projetos de Arquitetura

 Análise Projetos Complementares
 Análise Orçamento e Cronograma
 Análise Memorial Descritivo
 Análise Síntese do Memorial Descritivo
Além de explicar as principais características de análise, você vai entender mais sobre
as análises técnicas realizadas pelos principais Bancos, como por exemplo a Caixa.

Lembre-se que quando apresentar a documentação técnica para análise, esta deverá
ser acompanhada dos registros profissionais do CREA/CAU do responsável técnico
que assina as respectivas ART/RRT.
Lembre-se que deverá ser apresentado pelo menos um RT pelos projetos, e um RT

pela execução da obra, sendo que o RT da execução da obra deverá assinar a PFUI
Proponente Caixa. Poderá haver apenas um RT para todos os serviços técnicos,
desde que este emita as respectivas ART/RRT.
Análise dos Projetos de Arquitetura
Como já falado no capítulo 3, os projetos de arquitetura servem para representar

exatamente como o imóvel deve ser construído. Sendo assim, existem várias
exigências que os Bancos fazem, para que o imóvel possa ser aceito como garantia
de financiamento imobiliário.
Portanto, após você dar entrada no processo, um Engenheiro ou Arquiteto

Credenciado ao banco, fará uma análise para aprovação, ou não, do imóvel da
proposta de financiamento.
Portanto, os projetos apresentados deverão conter todas as informações necessárias

para a caracterização da obra. Inclusive, os atributos funcionais, formais e técnicos,
devem conter exigências prescritivas e de desempenho, conforme definido na NBR
ABNT nº 16.636/17 Elaboração e desenvolvimento de serviços técnicos especializados
de projetos arquitetônicos e urbanísticos.
!!! Código de Obras do Município !!!
Os projetos são analisados para garantir que o imóvel proposto siga as exigências
das legislações municipais. Como por exemplo:
 Afastamentos
 Recuos
 Uso do solo
 Entre outras
Portanto, antes de dar entrada no processo de financiamento de um imóvel, você

deve verificar se o projeto do mesmo cumpre as exigências da prefeitura da sua
cidade. O ideal é que o mesmo já esteja inclusive aprovado e com alvará de
construção.
Lembre-se de verificar a legislação local, pois cada município tem suas próprias leis.

!!! Código Civil !!!
Além da legislação municipal, o Fiscal da Caixa utiliza também a Lei Federal n. 10.406,
para fazer as suas análises.
Em relação à Legislação Federal, será analisado, principalmente, o que tange a

afastamentos de divisas, abertura de vãos e disposição de águas de telhado.
Vale lembrar que uma lei federal sempre sobrepõe uma lei municipal, portanto, você
deve ficar muito atento ao Código Civil.
!!! Exigências mínimas de projeto !!!
Além de seguir as normas ABNT, leis municipais e federais, os Bancos ainda fazem
exigências sobre algumas questões básicas de projeto, como por exemplo:
 Uso de laje em casos específicos

 Uso de revestimentos internos e externos
 Aberturas de portas e janelas
 Tipos de cobertura
 Cotas e altura dos pisos
 Calçadas de proteção
 Entre outras
Portanto, antes de apresentar um projeto de Arquitetura para análise do Banco,

verifique se o mesmo cumpre todas as exigências da instituição financeira escolhida.
Análise dos Projetos Complementares
Seguindo o mesmo princípio da análise do projeto arquitetônico, o Fiscal do Banco

realiza uma verificação sobre os projetos complementares.
Além das normas ABNT específicas de cada projeto complementar, é analisado

também as exigências mínimas do Banco, para as instalações prediais. Por exemplo:
 Entrada de energia
 Entrada de água
 Solução para esgoto sanitário
 Método Construtivo
 Estrutura da edificação
 Instalações elétricas
 Instalações hidráulicas

 Entre outras
Dessa forma, o Fiscal da Caixa, ou de qualquer outro Banco, garante que o imóvel
irá atender as exigências mínimas do agente financeiro. Inclusive, seguir as normas e
leis vigentes.
Lembre-se que para imóveis comerciais deverá ser apresentado o projeto de

prevenção e combate a incêndio e pânico, desde que este seja exigível pelo órgão
responsável.
Sendo assim, a análise dos projetos complementares é feita para garantir

habitabilidade e segurança do imóvel que será utilizado como garantia do
Assista o vídeo no YouTube sobre Como Definir o Projeto-Padrão Sinapi
Projeto-padrão Sinapi: Como a Caixa determina o padrão construtivo da

construção – Clique na imagem
Análise do Orçamento e Cronograma
A Caixa disponibiliza uma planilha pronta de orçamento e cronograma, chamada de:

Proposta de Financiamento de Unidade Isolada, a famosa PFUI Proponente Caixa.
Essa planilha é um formato padrão da Caixa, portanto, para outros Bancos deverá ser
observado a existência ou não de uma planilha padrão.
Sempre que for apresentar um projeto para financiamento na Caixa, deverá ser
utilizado esta planilha para elaboração do orçamento e cronograma. Pois, além de

conter o orçamento e cronograma, esta planilha ainda apresenta as seguintes

informações:
 Identificação do Proponente (pessoa que vai financiar)

 Identificação do Responsável Técnico dos Projetos e Obra
 ART/RRT do Projeto e Obra
 Identificação do Imóvel
Lembre-se a PFUI é usada exclusivamente para proposta de financiamento na Caixa.

Para outros Bancos deverá ser consultado a existência de uma planilha padrão, ou
não.
Análise do Orçamento
Para este exemplo vamos utilizar a planilha PFUI Proponente Caixa, que vem
previamente preenchida, conforme as exigências mínimas do Banco. Inclusive com
descrição das etapas e serviços da obra.
Veja a seguir a planilha orçamentária da PFUI:
A planilha já vem com fórmulas, e conforme você preenche os quantitativos e valores

unitários, o valor total da obra é atualizado. Sendo assim você só precisa preencher
as quantidades e valores unitários, e fazer uma breve observação sobre cada serviço.
Através das observações, o Fiscal da Caixa poderá fazer as análises necessárias sobre
as exigências mínimas do Banco. No caso do orçamento são verificadas as seguintes
questões:
 Padrão de acabamento e linha dos produtos

 Compatibilidade dos custos de cada serviço
 Custo unitário de cada serviço
 Quantidades mínimas de cada serviço
 Entre outras

Considerando que os Bancos utilizem tabelas referenciais, como por exemplo a Sinapi
e a Sinduscon, o início da análise se dá após a definição do padrão de acabamento
do imóvel, à fim de escolher qual projeto-padrão do Sinapi ou Sinduscon mais se
assemelha ao projeto proposto.
Escolhido o projeto-padrão mais adequado, a comparação entre o custo do m2 de
construção para a região escolhida e ao projeto em análise, observará os custos de
serviços não-contemplados no referido sistema (Sinapi ou Sinduscon), que deverão
ser considerados à parte e justificados.
Os itens considerados à parte, conforme definido na seção 8.3.5 da NBR ABNT n.

12.721, são: fundações especiais, elevadores, equipamentos e instalações,
playground, obras e serviços complementares, como por exemplo:
 Elaboração de projetos e serviços topográficos;

 Mobilização e desmobilização de canteiro;
 Fundações profundas (inclusive sapatas);
 Complementos de urbanização em geral, jardins, muros, arrimos,
estacionamentos e outros não citados explicitamente;
 Remoção de material relativo à escavação do terreno e remoção de entulho;
 Ligações definitivas de água, energia elétrica e esgoto sanitário, inclusive na
hipótese de solução individual (fossa/sumidouro);
 Instalação de água quente;
 Serviços para adequação do projeto às leis e norma de acessibilidade;
 Administração local;
 Taxas e emolumentos;
 BDI – Bonificações e Despesas Indiretas (no caso de executado por
construtora);
 Outros serviços não previstos no projeto-padrão;
Além disso é analisado se as incidências dos serviços estão de acordo com os cálculos
das tipologias construtivas da tabela referencial, elaborada conforme tabela CUPE –
Custo Unitário PINI de Edificações.
Análise do Cronograma
Após o preenchimento da planilha orçamentária, automaticamente são preenchidos

os dados do cronograma.
Restando apenas o preenchimento do percentual que deverá ser executado cada

serviço, no decorrer do tempo, conforme o planejamento escolhido.
Além disso é informado os meses de duração e a data de previsão de início e término

da obra. Veja abaixo a planilha de cronograma da PFUI:

Através do cronograma, o Fiscal da Caixa analisa a compatibilidade do planejamento

de execução da obra e serviços, com os projetos e prazos propostos. Além disso, é
utilizada também para verificar as exigências mínimas da Caixa em relação ao
cronograma, como por exemplo:
 Percentual Executado da obra

 Percentual mínimo de cada etapa
 Prazo mínimo e máximo da obra
Lembre-se, a última parcela deverá ser de pelo menos 5%, e o prazo de construção
pode variar de 02 a 24 meses. Sendo assim, a análise de orçamento e cronograma
serve para verificar se a obra é exequível e cumprirá as exigências mínimas do Banco.
Assista o vídeo no YouTube sobre Análise do Custo Unitário Básico da Obra
TABELA SINAPI: Como a CAIXA analisa o Custo Unitário Básico da sua obra –
Clique na imagem

Análise do Memorial Descritivo
Como já explicado no capítulo 3, o memorial descritivo serve como um manual

executivo da obra que será construída.
Este documento detalha todas as características dos projetos, especificando os

materiais que serão necessários à construção da obra.
O memorial contém ainda descrições da fundação ao acabamento: estruturas,

acabamentos, instalações, tudo deverá ser informado, de acordo com o que será
realizado na obra.
Sendo assim, a sua análise é fundamental para compreender o processo construtivo

do imóvel.
Basicamente é verificado se o memorial descritivo está de acordo com os projetos

apresentados. Caso haja alguma divergência, é solicitado que seja refeito e
reapresentado.
Geralmente os Bancos não fazem exigências quanto ao memorial descritivo, mas

saiba que este poderá ser solicitado e analisado durante o processo de financiamento
imobiliário.
Análise da Síntese do Memorial Descritivo
Primeiramente vale ressaltar que este documento só é necessário para financiamento

de imóveis prontos, e não para financiamento de construção.
Em resumo, a análise da síntese é feita para verificar a compatibilidade das

informações apresentadas, em relação ao que foi verificado na vistoria do imóvel. Por
exemplo: Caso o imóvel apresente telhas de barro, o mesmo deverá ser indicado na
síntese do memorial descritivo.
Sendo assim, as indicações devem ser feitas para cada serviço da obra que foi
realizada para deixar o imóvel pronto. Inclusive sobre suas fundações.
!!! Declaração de Execução dos Elementos Construtivos !!!
Fundamental para saber como foi executada a obra de um processo de aquisição,

pois no caso de um imóvel pronto, não tem como o Fiscal da Caixa saber se as
fundações foram executadas ou não.

Dessa forma, além das fundações, este documento serve para descrever todos os
outros serviços da obra, inclusive os enterrados e sobrepostos.
Ou seja, para um imóvel pronto é verificado se a síntese do memorial descritivo está

de acordo com o imóvel vistoriado. Dessa forma, é possível ter uma garantia de
estabilidade e solidez do imóvel vistoriado.
Avaliação do Imóvel
Inicialmente é preciso entender que “avaliação do imóvel” é uma análise técnica,

realizada por engenheiro ou arquiteto, para identificar o valor de mercado de um
imóvel.
Vale ressaltar que estamos falando de “valor de mercado”, e não sobre os custos de
construção da obra. São duas coisas completamente distintas. Dessa forma, o valor
de mercado pode ser determinado para todos os tipos de imóveis, por exemplo:
 Terrenos
 Casas
 Apartamentos
 Pontos Comerciais
 Barracões
 Chácaras
 Sítios
 Fazendas
 E qualquer outro tipo de imóvel
Conforme a NBR 14.653 – Avaliação de Bens, valor de mercado é: A quantia mais

provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa
data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
!!! Valor de mercado não é custo de construção + terreno !!!
Se a construção de uma casa custou R$ 100 mil, não quer dizer que esta casa vale
apenas R$ 100 mil. Para isso temos outras variáveis que influenciam no valor do
imóvel, como por exemplo:
 Tamanho e formato do terreno

 Padrão de acabamento da construção
 Estado de conservação da construção
 Localização e endereço do imóvel em relação ao resto da cidade
 Rua asfaltada ou não
 Iluminação pública ou não

 Comércio próximo ou não

 Serviços públicos próximos ou não
 E vários outros fatores externos
Sendo assim, além de analisar as características do imóvel avaliando, também é

observado o entorno do contexto urbano.
!!! Métodos de Avaliação do Imóvel !!!
A princípio existem 4 métodos de avaliação de imóveis, conforme NBR 14.653, e cada

um pode ser utilizado da maneira que for mais conveniente:
 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

 Método Involutivo
 Método da Renda
 Método Evolutivo
Para o processo de financiamento imobiliário na Caixa, é utilizado o MCDDM –

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Basicamente o MCDDM é uma
comparação de valor de mercado do imóvel que está sendo avaliado, em relação a
outros imóveis semelhantes.
Por ser um laudo técnico, a NBR 14.653 faz uma série de exigências e recomendações,
para que seja aceito como um trabalho técnico. Inclusive deve ser emitido ART ou
RRT para validação do serviço.
Por fim, o Laudo de Avaliação de Imóvel é uma peça técnica, emitida por Engenheiro
ou Arquiteto Credenciado ao Banco, que determina qual é o valor de mercado de
um imóvel.
??? Por que a Caixa precisa do Laudo de Avaliação do Imóvel ???
Juridicamente falando, os Engenheiros e Arquitetos são os únicos profissionais

habilitados legalmente para produzir laudos de avaliação de imóveis.
Ou seja, isso quer dizer que legalmente falando, a opinião de qualquer pessoa não
vale nada, em relação a um laudo de avaliação elaborado por profissional habilitado.
Mas então qual é o papel do corretor de imóveis?
Muitos confundem a função do “corretor de imóveis”. Este profissional não possui

conhecimento técnico, nem habilitação jurídica, para produzir laudos de avaliação de
imóveis.

Sendo que a função principal do “corretor de imóveis” é realizar a negociação de

compra e venda entre as partes. E ganhar corretagem por esse trabalho.
Mas por estarem atuando diariamente no mercado, eles costumam ter uma opinião
muito próxima da realidade de valor de mercado.
Porém, para os Bancos a opinião de valor de mercado não serve para nada. O que
importa mesmo é o Laudo de Avaliação de um Engenheiro ou Arquiteto
Credenciado.
!!! Papel do Engenheiro ou Arquiteto Avaliador !!!
Para não esquecer: os únicos profissionais que possuem conhecimento técnico para
atestar a segurança, habitabilidade e estabilidade de um imóvel, são os engenheiros
e arquitetos.
Portanto, para que o financiamento imobiliário tenha seus efeitos legais garantidos,
os Bancos exigem a apresentação de um laudo de avaliação de imóvel, por um
profissional contratado.
Veja esse exemplo clássico e jurídico:
Um imóvel financiado foi destruído por um incêndio, apenas 2 meses depois de

comprado. Queimou tudo e não sobrou mais nada.
O proprietário do imóvel entrou na justiça para cobrar o valor perdido na destruição

do imóvel. Ele pediu R$ 500 mil, apenas pelo imóvel, sem contar indenizações.
Porém, a seguradora do Banco apresentou ao juiz o laudo de avaliação que foi

utilizado no financiamento do imóvel: R$ 250 mil.
Qual valor você acha que o Juiz vai acatar?
Esse é apenas um exemplo de todas as funções jurídicas que um laudo de avaliação

de imóvel pode ter. E é por isso que a Caixa exige esse documento emitido por um
Engenheiro ou Arquiteto Credenciado.
!!! Exigências da Caixa para Avaliação de Imóvel !!!
Inicialmente, a primeira exigência da Caixa, é que o laudo de avaliação seja feito por
um profissional técnico habilitado e credenciado ao Banco.

Ou seja, apenas profissionais contratados pelo Banco podem elaborar laudos de

avaliação para ele. E não é possível escolher qual profissional fará o trabalho, o
próprio Banco é quem decide isso.
Para avaliação do imóvel que será financiado pela Caixa, são necessários a
apresentação dos seguintes documentos:
 Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel

 ART ou RRT dos Projetos do Imóvel
 ART ou RRT da Execução da Obra do Imóvel
 Declaração de Execução dos Elementos Construtivos
Sendo que a CIT – Certidão de Inteiro Teor é o principal documento do imóvel, onde
é possível consultar as principais informações necessárias para avaliação e
determinação do valor de mercado.
Já as ART ou RRT são os documentos que comprovam quem é o responsável técnico

pela elaboração dos projetos e pela execução da obra.
E por fim a Declaração de Execução dos Elementos Construtivos garante que o

imóvel foi executado de maneira que apresente estabilidade e solidez.
Lembre-se que apesar de se tratar de um imóvel pronto, cuja construção foi realizada
por recursos próprios, o mesmo deverá seguir todas as premissas de análise dos
projetos arquitetônicos verificadas neste capítulo.
Para os processos de aquisição de terreno e construção, serão avaliados tanto o

terreno, quanto o imóvel como se pronto estivesse considerando as informações dos
projetos apresentados.
Para os processos de construção em terreno próprio, deverá ser avaliado com imóvel
como se pronto estivesse considerando as informações dos projetos apresentados,
dispensando a necessidade de avaliar o terreno, pois este já é do proponente.
Igualmente no caso de processos de reforma/ampliação, será avaliado o imóvel como

se já estivesse reformado ou ampliado, conforme os projetos apresentados.

Assista o vídeo no YouTube sobre Avaliação de Imóvel para CAIXA
Avaliação do Imóvel: Como a CAIXA determina o VALOR DE MERCADO dos

imóveis de financiamento imobiliário – Clique na imagem
Aprovação da Viabilidade Econômico-Financeira
É agora!! Finalmente depois de aproximadamente 150 páginas, você vai entender

como o Fiscal de Banco decide se o seu projeto ou imóvel será aprovado no processo
de financiamento imobiliário.
É aqui que o resultado de todo o seu conhecimento técnico sobre financiamento

imobiliário é posto à prova. Sendo assim, se você realmente entender como é feita a
análise da viabilidade econômico-financeira dos Bancos, você terá sucesso em todos
os seus projetos de financiamento imobiliário.
Antes de chegar aqui você leu sobre todas as análises documentais que acontecem
no processo de financiamento, inclusive no que tange aos projetos, orçamentos,
cronogramas e avaliação do imóvel. Mas aprender exatamente quais análises serão
feitas, não garante que o seu processo irá ser aprovado, pois é preciso consolidar
todas essas análises e determinar então a viabilidade econômico-financeira do seu
projeto ou imóvel.
O Banco só irá colocar o dinheiro dele no seu negócio, se realmente esse negócio for
economicamente viável e seguro para ele. E agora, você vai entender como os Bancos
fazem essa análise de viabilidade, para cada tipo de imóvel.

 Viabilidade Aquisição de Imóvel Novo ou Usado
Para imóveis prontos, novos ou usados, a viabilidade se dá apenas pela constatação

de condições de habitabilidade, estabilidade e solidez do imóvel, desde que
devidamente cumpridas todas as condições mínimas exigidas pelo Banco.
Cabe ressaltar que o valor de mercado apontado pela avaliação do imóvel elaborada
pelo Fiscal do Banco será utilizado como base para elaboração do contrato de
financiamento imobiliário, que por si só, já é a aprovação de viabilidade econômico-
financeira do Banco.
Ou seja, se você está negociando um imóvel por R$ 200 mil, porque simplesmente
você acha que ele vale R$ 200 mil, mas o laudo de avaliação do Fiscal do Banco
apontar um valor de R$ 180 mil, o Banco irá contratar o financiamento utilizando o
valor apontado pelo profissional credenciado.
O mesmo vale ao contrário, no caso de você querer “encaixar” um imóvel de alto

valor, no Programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo.
Digamos que o teto do PMCMV na sua região seja R$ 180 mil, e você tem uma casa
que vale R$ 200 mil, mas gostaria de financiar por R$ 180 mil, para aproveitar as
condições facilitadas do programa, taxas de juros, etc. Sendo que o comprador irá
pagar os R$ 20 mil restantes com recursos próprios por fora do financiamento. Sinto
informar, mas você não vai conseguir fazer isso.
Essa é a análise de viabilidade para imóveis prontos, e é por isso que os Bancos pagam
muito bem para os seus Engenheiros e Arquitetos Credenciados fazer isso para
eles. E é por isso que na hora de fazer as simulações de financiamento precisamos
utilizar o valor de mercado do imóvel, independentemente do tipo de financiamento.
 Viabilidade Aquisição de Terreno + Construção
No caso de propostas de financiamento de aquisição de terreno + construção, a

viabilidade econômica se dará quando o orçamento proposto seja suficiente para a
conclusão da obra e, quando somado ao custo do terreno, seja inferior ao valor de
mercado do imóvel, como se pronto estivesse.
Se você está lendo este guia desde o capítulo 1, e sem pular nada, você já entendeu
que não podemos afirmar que valor de terreno + custo de construção seja igual ao
valor de mercado do imóvel.
E é justamente por isso, que os Bancos usam desta premissa para determinar a
viabilidade econômica de um processo de aquisição de terreno + construção.

Imagine um terreno que tenha uma vocação comercial, pois está localizado em uma
grande avenida, e possua um valor de mercado de R$ 1.000.000,00 (um milhão de
reais). Imagine agora que alguém entre com uma proposta de financiamento para
comprar este terreno, e construir uma casa de 65 m2, e que tenha um custo de R$
100.000,00.
Se você leu com muita atenção a seção de Avaliação do Imóvel, ou mesmo tenha
conhecimento na área de avaliação, saberá que não podemos afirmar que depois que
gastar R$ 100 mil em cima de um terreno de R$ 1 milhão, ele passará a valer R$
1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais). Principalmente pelo fato de o terreno
apresentar vocação comercial, e não residencial.
Digamos que após fazer as devidas avaliações, conforme prevê a NBR 14.653, o caso
acima resulte em um imóvel com valor de mercado de R$ 1.050.000,00. Isto significa,
que para o Banco, o negócio é inviável, pois o custo da obra mais o valor de mercado
do terreno, resulta em um imóvel com valor de mercado menor.
Portanto, para você se tornar um verdadeiro mestre nos processos de aquisição de

terreno + construção, você precisa dominar as 3 técnicas utilizadas pelo Fiscal de
Banco: Avaliação de Imóvel, Análise de Projeto e Orçamento.
Dominando essas 3 técnicas, você conseguirá projetar uma obra em cima de um

terreno que você sabe exatamente quanto custa, e que ao final da construção, resulte
em um imóvel que você também sabe quanto vale. E isso tudo, sem deixar o
orçamento ficar superfaturado ou subfaturado.
 Viabilidade Construção em Terreno Próprio
Aqui você vai entender não apenas como os Bancos analisam a viabilidade de obras,
mas também como isso é feito por grandes incorporadoras e construtoras
imobiliárias, inclusive de mercados internacionais. E eu aprendi isso quando trabalhei
para uma grande construtora de 2008 a 2013.
A premissa básica para a viabilidade de um empreendimento imobiliário é de que o

custo do terreno não seja maior do que 30% do valor total do empreendimento que
será executado.
E anote esse número, pois essa premissa básica é utilizada em mercados imobiliários
de todo o mundo. Pois basicamente é isso que define a viabilidade econômico-
financeira de um empreendimento imobiliário sobre um terreno, seja ele de grande
ou pequeno porte.

Quem definiu esse número mágico de 30% foi o próprio mercado imobiliário mundial,
que com o passar dos anos foi aprimorando e melhorando a viabilidade dos
empreendimentos mundo a fora.
Portanto, como os Bancos sabem e compartilham dessas experiências, eles adotam

que para as propostas de financiamento de construção em terreno próprio, o
orçamento proposto seja suficiente para conclusão da obra e seja inferior a 70% do
valor de mercado do imóvel, como se estivesse pronto.
Dessa forma, através da experiência e conhecimento adquirido através dos anos de

mercado imobiliário os Bancos garantem que não irão “queimar” nenhum terreno.
Imagine que você queira gastar R$ 500 mil na construção de uma casa, em um terreno
próprio de 150 m2, localizado na periferia de uma cidade, sem asfalto, sem segurança
e com uma vizinhança não muito valorizada.
Com certeza este imóvel, depois de pronto, não vai valer nem R$ 500 mil reais, e para
chegar a essa conclusão, nem precisamos saber o valor do terreno, pois já vimos que
ele é pequeno e mal localizado. Quem tem R$ 500 mil muito provavelmente
procuraria outro lugar para morar.
Nesse caso, o Banco jamais iria aprovar a construção dessa casa, no seu terreno, pois
o valor de mercado do imóvel será menor que o próprio custo de construção, e como
explicado acima, para ser aprovado, o custo de construção tem que ser inferior a 70%
de valor de mercado do imóvel. Portanto, sem chance de aprovação, pois esse
negócio é inviável para o Banco.
Note que para este caso o Fiscal do Banco não precisa nem avaliar o seu terreno,
pois essa informação é desnecessária para determinar a viabilidade do negócio. Dessa
forma, é avaliado apenas o valor de mercado do imóvel como se pronto estivesse, e
os custos da planilha orçamentária proposta.
Mas, você como projetista ou interessado nesse tipo de processo de financiamento,

tenha cuidado com as características do seu terreno, e principalmente, da região onde
ele está localizado, pois o Fiscal de Banco irá analisar tudo isso.
 Viabilidade Reforma e Ampliação
Para este tipo de imóvel a análise de viabilidade é muito parecida com a análise de
viabilidade estudada no caso de construção em terreno próprio. Exceto pelo fato de
que já temos uma edificação construída e que agora será reformada ou ampliada.

Nesse caso, por já ter uma garantia constituída, que é o imóvel existente, os Bancos
costumam ser mais maleáveis quanto à análise de viabilidade.
Sendo que para esse caso, basta que o orçamento seja suficiente para conclusão da
obra e seja menor que o valor de mercado do imóvel depois de pronto. Ou seja, aqui
não vale aquela regra dos 30% sobre o terreno, pois já temos uma edificação
construída.
Por fim, assim como no caso de construção em terreno próprio, o Fiscal de Banco irá
verificar se o orçamento proposto é inferior ao valor de mercado como se pronto
estivesse. Isso dará a viabilidade econômica do projeto proposto.
Isso é tudo que você precisa saber sobre as análises de viabilidade dos Bancos, agora,
se você iniciou a leitura deste guia, por esta seção, conforme o desafio que eu propus
à você, recomendo que volte na seção Definições e leia todo este guia, para se tornar
um verdadeiro mestre em construções financiadas.
Caso você já tenha lido tudo, desde o início, continue a leitura para saber quais as
etapas do processo de contratação, conforme os fluxogramas que preparei para você.
Assista o vídeo no YouTube sobre Viabilidade Econômico-Financeira do Imóvel
Como a CAIXA decide se vai ACEITAR SEU IMÓVEL OU PROJETO de

financiamento imobiliário – Clique na imagem

Contratação do Financiamento
Agora que você conhece e sabe como serão feitas todas as análises de um processo
de financiamento imobiliário, inclusive na Caixa que é o maior agente financeiro
imobiliário do Brasil, você precisa aprender todos os passos da contratação do
financiamento, para cada tipo de imóvel.
Conforme combinado no início deste capítulo, vamos utilizar os estudos de casos

estudados no capítulo 2 para fazermos a demonstração dos passos de contratação
do financiamento imobiliário, para os seguintes casos:
 Contratação Aquisição de Imóvel Novo

 Contratação Aquisição de Imóvel Usado
 Contratação Aquisição de Terreno + Construção
 Contratação Construção em Terreno Próprio
 Contratação Reforma e Ampliação
Sendo assim, e para efeitos de estudos, vamos utilizar como instituição financeira o
banco Caixa, pois este é um dos mais utilizados no mercado de financiamento
imobiliário brasileiro.
É importante ressaltar que as etapas apresentadas são referentes aos dias atuais, e
por isto, poderão sofrer alterações sem prévio aviso, conforme instituição escolhida.
Fatores como mudanças de normativos da instituição e procedimentos internos
podem variar conforme a data em que você estiver lendo este guia. Por isso lembre-
se de sempre conferir a versão deste guia.
Portanto, para você realizar a contratação de financiamentos imobiliários de maneira

eficaz, você deverá ficar atento aos critérios e procedimentos adotados pelos agentes
financeiros da sua cidade ou do local onde pretende contratar o financiamento.
Antes de começar você precisa lembrar que alguns bancos trabalham com
terceirizados para emissão de propostas de financiamento, sã os chamados
“correspondentes”. No caso da Caixa, eles são os CCA – Correspondente Caixa Aqui.
Sendo assim, saiba que você pode dar entrada em processos tanto nas agências
bancárias, quanto nos CCA. Existem algumas agências, em determinadas cidades, que
não recebem processos de financiamento, pois elas preferem que a entrada seja feita
pelos CCA. Fique atento aos procedimentos da sua cidade, e consulte a
disponibilidade de cada agência antes de dar entrada no processo.

Contratação Aquisição de Imóvel Novo
Conforme vimos no estudo de caso da simulação de aquisição de imóvel novo, o

imóvel é seu, e foi construído com seus recursos próprios, a pedido de um cliente que
comprou a casa na planta. Agora que recordamos o nosso estudo de caso, vamos
aprender as etapas da contratação, através do fluxograma a seguir:
Fique atento em relação as análises Técnica, Jurídica e Avaliação do Imóvel, pois a

proposta de financiamento só irá para a assinatura do contrato, se passar por todas
estas análises. Caso não passe de primeira, você poderá corrigir as pendências e
solicitar nova análise.
A liberação do recurso financeiro só será efetivada após o registro do contrato de

financiamento na matrícula do imóvel, que deverá ser feito no cartório de registro de
imóveis. E após os devidos registros, o Banco irá depositar o valor contratado na conta
do vendedor do imóvel.
Lembre-se: O Contrato de financiamento será feito considerando o valor de mercado

do imóvel avaliado pelo Engenheiro ou Arquiteto Fiscal do Banco. Ou seja, se o
Fiscal avaliar o imóvel em R$ 120 mil, é este valor que será utilizado no contrato,
mesmo que a análise de crédito tenha aprovado a compra de um imóvel de R$ 130

mil. E a única opção do proponente, neste caso, é assinar o contrato ou não. Por isso
é tão importante que você aprenda as técnicas de avaliação de imóveis, para que
então, já na elaboração dos projetos da obra, você consiga saber quanto realmente
ela vai valer depois de pronta.
Contratação Aquisição de Imóvel Usado
Para contratação de aquisição de imóveis usados você deverá considerar o mesmo

fluxograma apresentado para imóvel novo, sem exceções. A única questão que irá
mudar aqui, são as exigências de análises dos Bancos, sem falar é claro das condições
do pagamento, que serão completamente diferentes em função das linhas de crédito.
Portanto, siga os passos da simulação de aquisição de imóvel usado e siga o

fluxograma apresentado para contratação de aquisição de imóvel novo.
Contratação Aquisição de Terreno + Construção
Conforme vimos no estudo de caso da simulação de aquisição de terreno +

construção, o terreno será escolhido pelo proponente, e será construída uma obra
através de recursos do financiamento. Agora que recordamos o nosso estudo de caso,
vamos aprender as etapas da contratação, através do fluxograma a seguir:

Só de olhar esse fluxograma você percebeu que o processo de aquisição de terreno

+ construção é um pouco mais complicado que o de aquisição de imóvel pronto. Mas
se você está lendo este guia desde o primeiro capítulo, sem pular nada, isso agora é
moleza para você!
A primeira mudança já começa na fase de análise e avaliação do imóvel, onde no caso
dos processos de aquisição de terreno, deverá ser feita duas avaliações no mesmo
processo, sendo uma para o terreno e outra para o imóvel como se estivesse pronto.
A avaliação do terreno serve para garantir que o vendedor receba um valor justo para
o mesmo. Além disso, serve para verificar a viabilidade econômica da negociação,
pois o Banco não quer que você gaste mais do que for economicamente viável em
cima de um terreno. Por exemplo, construir uma casa de 45 m2 em cima de um
terreno que vale R$ 250 mil.
E assim como no caso de aquisição de imóvel pronto, a avaliação do imóvel serve

para determinação do valor de mercado do imóvel depois de construído. E com base
nesse valor será elaborado o contrato de financiamento, logicamente, desde que
aprovado em todas as análises de viabilidade econômica.
A particularidade do processo de aquisição de terreno + construção, é que o processo

inteiro precisa passar duas vezes pelo Cartório de Imóveis, sendo que a primeira será
para registro do contrato de financiamento, e após a conclusão da obra para
averbação da construção na matricula do imóvel.
Sendo assim, o terreno será pago pelo Banco, imediatamente após o registro do
contrato de financiamento no cartório. E então, o proponente poderá iniciar a
construção da obra.
A construção será feita por etapas, conforme proposto e aprovado na PFUI

Proponente Caixa, de maneira que a cada etapa concluída será realizada uma
medição para liberação dos recursos referente àquela etapa. Essa vistoria será feita
por um Engenheiro ou Arquiteto Fiscal do Banco.
!!! Não faça alterações no projeto durante a obra !!!
Execute exatamente aquilo que foi apresentado e aprovado, sem modificar nada, pois
caso faça isso, sua obra será paralisada e o projeto precisará ser totalmente
reanalisado, inclusive reavaliar o imóvel. Portanto, siga exatamente o que foi
aprovado, sem modificações.
Mesmo que você conclua a obra 100%, você receberá apenas 95% de medição, pois
o Banco irá reter 5%, que só será liberado após a averbação da construção na

matricula do imóvel. Portanto, deixe sempre 5% para a última etapa do cronograma

físico-financeiro. Os Bancos fazem esta retenção para garantir que o proponente
regularize e documente 100% do imóvel no cartório de RGI.
Note que enquanto o proponente não receber a última parcela referente a averbação
da obra, o Banco irá cobrar juros sobre o empréstimo, de maneira que o
financiamento não seja amortizado.
Muito cuidado com isso, pois eu sei de casos onde o proponente terminou a obra,
mas não fez a averbação na matricula, ou seja, não finalizou a construção perante o
Banco, e ficou assim por 2 anos. Ele achou que estava pagando as parcelas do
financiamento todo mês, mas quando foi verificar, na verdade ele passou 2 anos
pagando juros, e nada de amortização do financiamento.
Fique muito atento a isso nos seus processos de aquisição terreno + construção!
Contratação Construção em Terreno Próprio
O processo de contratação para construção em terreno próprio é muito semelhante

ao de aquisição de terreno + construção, exceto pelo fato de não ter a avaliação do
terreno e o pagamento deste para alguém, pois ele já é do proponente. Veja o
fluxograma:

Como não há negociação sobre o terreno, a partir do momento que o contrato é

registrado no cartório de RGI, o proponente já pode iniciar a construção da obra, de
forma que a partir daqui o processo será idêntico ao visto no caso anterior.
Contratação Reforma e Ampliação
Neste caso as etapas de contratação serão as mesmas do processo de construção em

terreno próprio, visto que o imóvel já é do proponente. A única diferença aqui é que
já existe uma construção averbada na matricula do imóvel, e esta será reformada e/ou
ampliada, e por fim novamente averbada.
Assista o vídeo no YouTube sobre Etapas do Financiamento Imobiliário
ETAPAS DO PROCESSO de Financiamento Imobiliário CAIXA – Clique na imagem

CONCLUSÃO
Trabalhar com Construções Financiadas é diferente de qualquer outro tipo de obra,

pois envolve lidar com questões burocráticas e financeiras, não apenas projetar e
construir, mas também saber fazer uma análise de viabilidade pessoal e econômica
do seu cliente. Você precisa entender o planejamento de vida dele.
Mas a grande vantagem de saber trabalhar nesse mercado, é que você consegue fazer
encaixar o sonho da casa própria ao bolso e realidade financeira de cada um. E digo
isso para todos, e não apenas para pessoas que não tenham uma renda alta.
Sabendo trabalhar de maneira eficiente com financiamento imobiliário, você poderá

atender desde aquela pessoa mais humilde, que está precisando sair do aluguel, até
aquele grande empresário que está querendo ampliar as instalações da sua indústria.
É por isso que eu acredito que aqueles que aprendem uma ou mais formas de
financiamento imobiliário são capazes de enxergar o mundo a partir de uma nova
perspectiva.
Infelizmente o estudo e o ensino das formações acadêmicas no Brasil atualmente

passam por uma fase de estagnação, em que temos dezenas ou mesmo centenas de
faculdades e universidades usando e insistindo em métodos completamente
ultrapassados.
Resta aos estudantes e profissionais procurarem opções alternativas estudando por

conta própria ou buscando cursos, ou guias como este, em que exista de fato um
comprometimento com a qualidade do ensino e uma busca pela melhoria contínua
em termos de efetividade do ensino e aprendizado.
Agora o mais importante e a mensagem final que eu gostaria de passar é que

aprender sobre financiamento imobiliário é uma jornada pessoal, que pode ser
trilhada com sucesso por qualquer pessoa e que, além dos benefícios de se conhecer
um novo mercado e uma nova forma de ganhar dinheiro, desenvolve outras
habilidades como autonomia, disciplina, percepção, etc.
Foi isso que eu aprendi e venho aprendendo diariamente desde 2008, com muito
trabalho e suor, e agora passei tudo de forma resumida, para você leitor do Guia
Interativo Construções Financiadas.
Eu espero que você tenha gostado e aprendido muito com este guia. Qualquer
dúvida, comentário, reclamação, enfim, qualquer coisa, basta entrar em contato

comigo e minha equipe através do e-mail kleyson@mestredaobra.com, que

teremos o maior prazer em responder!
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Caso você queira se profissionalizar na área de construções financiadas e fiscalização

para Bancos, recomendo que você conheça o meu curso profissionalizante exclusivo
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E só pra te lembrar, eu vou ficar muito feliz se você compartilhar este guia com seus
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Há 11 anos eu estava entrando na faculdade de Engenharia Civil para iniciar o sonho

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ALINHAMENTO MENTAL E VISÃO GERAL ................................................................ 9

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Faixas do PMCMV ............................................................................................................................. 42

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ALINHAMENTO MENTAL E VISÃO GERAL

Meus parabéns e muito obrigado por fazer o download do Guia Interativo

Infelizmente a grande maioria da população, inclusive profissionais da engenharia e

Hoje no Brasil temos milhares, talvez milhões de pessoas querendo comprar ou

Por que você merece este guia?

O resultado do método de ensino das faculdades de engenharia e arquitetura é muito

Todos os anos, milhares de alunos se matriculam em cursos de engenharia e

Mestre da obra – O passo a passo da sua obra na prática © 2019

O diferencial deste guia é que eu aprendi a empreender na prática, ralando e suando

Portanto eu me senti na obrigação de repassar todo o meu conhecimento, para o

Fruto de muitos anos de experiência e atuando em diversas áreas da construção civil,

O seu sucesso na construção civil, seja como engenheiro(a), arquiteto(a) ou qualquer

O que você vai aprender neste guia?

O objetivo deste guia é alavancar sua carreira na construção civil através de

Mestre da obra – O passo a passo da sua obra na prática © 2019

 Capítulo 1 – Financiamento Imobiliário: Dinheiro Para Obras!

 Capítulo 2 – Simulação do Financiamento – Estudos de Casos

 Capítulo 4 – Exigências Específicas da CAIXA

 Capítulo 5 – Análise Técnica e Contratação do Financiamento

O Capítulo 1 visa lhe ensinar os conhecimentos necessários para entender o que é

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 ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas;

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 BENFEITORIA VOLUPTUÁRIA – Benfeitoria que visa simples deleite ou

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 DANO – Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos,

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 FAMÍLIA UNIPESSOAL – Aquelas com apenas um participante no

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 INMETRO – Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia;

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 PROGRAMAS DE APLICAÇÃO – Conjuntos de critérios, definições e normas

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 TAXA DE DESCONTO – Taxa adotada para o cálculo do valor presente de uma

Mestre da obra – O passo a passo da sua obra na prática © 2019

Seja um imóvel residencial, comercial, ou até mesmo industrial, é quase improvável

Isso se dá pelo fato de que o financiamento imobiliário é um dos produtos financeiros

Sendo assim, é muito comum encontrar no mercado taxas de juros de 4% a 9% ao

Agora imagina uma empresa com R$ 1 milhão de reais aplicados em um investimento

Mestre da obra – O passo a passo da sua obra na prática © 2019

 O que é Financiamento Imobiliário?

O que é Financiamento Imobiliário?

A facilidade de acesso e a simplificação do financiamento imobiliário tem sido grande

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