Sunteți pe pagina 1din 6

Teren liber – analiza comparației relative1

Au fost colectate următoarele informații privind oferte de terenuri similare celui evaluat:
nr. Elemente de Teren de Compa- Compa- Compa- Compa- Compa- Compa- Compa- Compa-
crt comparație evaluat rabila 1 rabila 2 rabila 3 rabila 4 rabila 5 rabila 6 rabila 7 rabila 8
Preț ofertă2
1 (euro/mp) 8 8,5 8,65 14,5 11,1 10,2 10,55 11,25
Drepturi de
proprietate
2 transmise integral similar similar similar similar similar similar similar similar
Condiții de
3 finanțare numerar numerar numerar numerar numerar numerar numerar numerar numerar
Condiții de indepen-
4 vânzare dent similar similar similar similar similar similar similar similar
5 Condițiile pieței mai N aprilie N mai N aprilie N aprilie N aprilie N aprilie N mai N mai N
6 Localizare Zona 2 similar similar similar similar similar similar similar Zona 1
POT 50% POT 50%
CUT 2,5 POT 40% POT 40% CUT 3 POT 70%POT 50%POT 50%POT 50%POT 30%
Indicatori de S+P+3E+ CUT 2,5 CUT 2,5 S+P+4E+ CUT 4,9 CUT 3 CUT 3 CUT 3 CUT 0,9
7 urbanism 1R P+5 P+5 1R S+D+P+5 S+P+5 S+P+5 S+P+5 P+2
Echiparea
tehnico-edilitară pachet
8 a zonei standard similar similar similar similar similar similar similar similar
9 Suprafața (mp) 240 220 220 240 280 337,5 340 363 427
Să se determine valoarea terenului de valuat.

Teren parcelat
Un investitor intenţionează să achiziţioneze un teren liber neamenajat, în suprafaţă de 3 hectare în
scopul parcelării şi amenajării acestuia în 80 loturi care vor fi vândute ca amplasamente individuale
pentru construirea de locuinţe individuale.
Se cere să se determine valoarea maximă pe care poate să o plătească investitorul pentru achiziţionarea
acestui teren liber neamenajat, pe baza următoarelor ipoteze de evaluare:
- numărul de loturi individuale: 80;
- timpul alocat pentru parcelarea şi amenajarea terenului: 6 luni;
- perioada de vânzare a celor 80 de loturi amenajate este 30 de luni, cu următoarea etapizare:
- primele 20 de loturi/amplasamente vor fi vândute după 6 luni de la data achiziţionării terenului
- câte 20 de loturi/ amplasamente vor fi vândute la interval de câte 6 luni
- preţul de vânzare anticipat pentru primele 20 de loturi /amplasamente este 50.000 € şi se estimează că
vor creşte cu 5% după fiecare 6 luni viitoare;
- cheltuielile estimate şi profitul investitorului sunt:
- comisioane pentru vânzare – 5% din preţul de vânzare;
- taxele legale 2% din preţurile de vânzare;
- impozitul pe teren este 6.000 € pentru primele 6 luni de parcelare şi amenajare, de la data
achiziţiei, iar apoi de 200 € pentru fiecare lot de teren rămas nevândut la finele fiecărei perioade
de vânzare 6 luni viitoare precum şi pentru cele vândute în aceste perioade;
- onorariile pentru coordonarea lucrărilor de parcelare şi amenajare în primele 6 luni de
amenajare sunt de 30.000 €, iar în următoarele 6 luni sunt de 20.000 €;

1 Atunci când nu sunt suficiente informații disponibile la data evaluării se poate aplica metoda comparației relative a vânzărilor, metodă ce

se încadrează în categoria tehnicilor calitative. Aceasta presupune alegerea unui criteriu de comparație (preț/mp), analiza tranzacțiilor sau
ofertelor comparabile în vederea stabilirii dacă sunt superioare sau inferioare proprietății subiect, stabilește prin comparația perechilor de
date corecții pozitive sau negative pentru comparabile, iar apoi stabilește corecția globală care poate fi pozitivă, negativă sau zero. În
continuare ordonează comparabilile și proprietatea subiect într-un clasament: mai întâi comparabilele superioare (care au suferit corecții
negative) în ordinea descrescătoare a prețurilor, urmează propietatea de evaluat și apoi comparabile inferioare (care au suferit corecții
pozitive) tot în ordinea descrescătoare a prețurilor. De fapt, proprietea subiect se află între proprietatea superioară cu cel mai mic preț și
proprietatea inferioară cu cel mai mare preț.
2 Marja de negociere este estimată la 15%.
- rata rentabilităţii cerută de investitorul care doreşte achiziţionarea celor 3 ha de teren liber
neamenajat este 20% din preţul de vânzare al celor 80 de loturi amenajate, rezultate din
parcelare;
- cheltuielile totale de parcelare şi amenajare din primele 6 luni de la data achiziţionării terenului, au
fost estimate la 800.000 € şi la 200.000 € în următoarele 6 luni;
- frecvenţa încasărilor şi plăţilor este semestrială;
- rata de actualizare adecvată este (12% pe an) 5,8% pe semestru.

Teren agricol – capitalizarea rentei funciare


Se va evalua un teren agricol3 (extravilan) cu o suprafață de 19 ha. Se vor avea în vedere următoarele
ipoteze:
• suprafața totală deținută de fermier este de 19 ha, 18 ha fiind cultivate în mod curent, iar pe 1 ha
sunt drumurile de acces, hotarele, o construcție cu destinație agricolă și amenajări irigație.
• pe baza condițiilor pedoclimatice și a cererii pieței, structura culturilor în ultimii 5 ani a fost:
o 5 ha cu grâu
o 9 ha cu porumb
o 2 ha cu lucernă
o 2 ha cu soia
• producția medie la ha (tone):
o 5 pentru grâu
o 8 pentru porumb
o 10 pentru lucernă
o 3 pentru soia
• prețul mediu de vânzare (euro/t)
o 160 pentru grâu
o 150 pentru porumb
o 40 pentru lucernă
o 100 pentru soia
• arenda brută practicată în zonă pentru terenurile arendate, exprimată în procente din veniturile din
vânzareaproducției este de 20% pentru grâu, porumb, soia și 30% pentru lucernă.
Pentru estimarea veniturilor nete anuale ale fermierului se vor avea în vedere ipoteza exploatării de
către proprietar și arendarea:
• în cazul exploatării de către fermier a terenului se estimează următoarele cheltuieli anuale de
exploatare (euro):
o pregătire și însămânțare teren 4.500
o fertilizare 2.200
o irigare 1.700
o asigurare 300
o pază 800
o manoperă 3000
o amortizare 800
o alte cheltuieli 700
• în cazul arendării fermierul va suporta asigurarea 220 euro și amortizarea construcției agricole,
instalațiilor de irigat de 800 euro.
Rata de capitalizare4 estimată pe baza informațiilor existente 6%.

Construcţii – comparaţie directă (perechi de date)


Să se evalueze o construcţie rezidenţială cu o suprafaţă desfăşurată de 200 mp, având în vedere
următoarele informaţii despre 6 proprietăţi comparabile:

3Pentruevaluarea terenurilor agricole se pot aplica în mod uzual 2 metode: comparația vânzărilor și capitalizarea rentei funciare.
4Rata de capitalizare este extrasă de pe piața funciară din tranzacțiile realizate. În cazul
în care nu sunt informații rata fără risc va fi majorată
cu 1-2% pentru a reflecta riscurile de reziliere a contractului de arendă, de calitatea slabă a producției obținute.
Nr Specificaţie ProprietateaComparabilaComparabilaComparabilaComparabilaComparabilaComparabila
crt de evaluat 1 2 3 4 5 6
1 Preţ de vânzare ??? 75.000 74.000 70.000 80.000 82.000 79.000
(euro)
2 Drept de proprietate integral integral integral integral integral integral integral
transmis
3 Condiții de finanțare numerar numerar numerar numerar numerar numerar numerar
4 Data tranzacţiei curentă curentă cu 1 an în curentă cu 1 an în curentă curentă
urmă urmă
5 Dimensiune (mp) 200 200 200 150 200 200 150
6 Localizare similară similară similară similară superioară similară superioară
7 Subsol da nu nu nu nu da da
8 Vechime (ani) 5 5 5 5 5 nou 5

Construcţii – comparaţie directă


Să se evalueze o construcţie rezidenţială cu o suprafaţă utilă de 200 mp, având în vedere următoarele
informaţii despre 4 proprietăţi comparabile:

Nr. Proprietatea
Specificaţie Comparabila 1Comparabila 2Comparabila 3Comparabila 4
crt. de evaluat
1 Preţ de vânzare (euro) ??? 90.000 105.000 103.000 118.000
2 Drept de proprietate integral integral integral integral integral
transmis
3 Condiții de finanțare la piață la piață la piață la piață la piață
4 Data tranzacţiei noiembrie august octombrie septembrie octombrie
5 An de construcţie 2005 1997 1995 2003 2004
6 Suprafaţă teren (mp) 2900 2500 3000 2800 2900
7 Suprafaţă utilă (mp) 200 160 170 175 180
8 Amenajări curte da inferioare superioare inferioare superioare
9 Garaj da nu nu nu da
Corecţii stabilite:
- durata de utilizare: 1% pe an
- teren: 6,5 euro/mp
- suprafaţă utilă: 400 euro/mp
- amenajări curte: 1.100 euro comparabila 1, 900 euro comparabila 2, 1.000 euro comparabila
3, 560 euro comparabila 4
- garaj: 5.000 euro

Construcții – capitalizare directă


Se cunosc următoarele informații privind propietățicomparabile:
Nr. Comparabila Comparabila Comparabila Comparabila Comparabila
Specificaţie
crt. 1 2 3 4 5

1 chirie anuală (euro) 12000 7800 9000 9000 10800


cheltuieli
2 impozit proprietate 100 90 93 93 98
3 asigurare 310 250 275 275 295
4 reparații 500 380 400 400 450
5 cheltuieli administrative 900 650 700 700 800
6 preț de vânzare 89000 50000 65000 63000 82000
Perioada fără chiriași este estimată la 4luni/an.
Pentru proprietatea de evaluat se au în vedere următoarele ipoteze:
- chiria anuală 10.200 euro
- impozit proprietate 100 euro
- asigurare 325 euro
- reparații 470 euro
- cheltuieli administrative 750 euro
- perioada fără chiriași 4 luni/an

Clădire de birouri cu mix de chiriași


Proprietatea subiect are un regim de înălțime P+2 cu o suprafață închiriabilă de 1.400 mp, cu un mix de
chiriași, fiecare dintre aceștia negociind diferit contractul de închiriere.

Chiriașul 1 – Restaurant de tip fast-food


Se află la parterul clării și ocupă o suprafață de 500 mp. Chiria stabilită prin contract este de 16 euro/mp
/lună și este fixă pe o perioadă de 10 ani. Este primul an de contract. Cheltuielile de exploatare sunt în
sarcina chiriașului. La finele contractului, chiriașul are dreptul de reînnoire pe încă 10 ani la nivelul
chiriei de piață.

Chiriașul 2 – Firmă de arhitectură


Ocupă o suprafață de 450 mp, la etajul 1, contractată pentru o perioadă de 10 ani. Chiria contractuală
este de 18 euro/mp/lună, cu clauză de creștere cu 3,5% anual. Este primul an de contract. Chiriașul va
suporta cheltuielile de exploatare care depășesc 3 euro/mp/lună. La finele contractului, chiriașul are
dreptul de reînnoire pe o perioadă nedefinită, la nivelul chiriei de piață.

Chiriașul 3 – Firmă de evaluare și consultanță imobiliară


Ocupă o suprafață de 450 mp, la etajul 2, contractată pentru o perioadă de 5 ani. Chiria contractuală
este de 16,2 euro/mp/lună, cu clauză de creștere cu 2,5% anual. Cheltuielile de exploatare sunt în sarcina
chiriașului. Contractul a fost încheiat în urmă cu 2 ani și rămân astfel 3 ani din perioada de previziune.
Chiriașul are dreptul de reînnoire a contractului pe încă 5 ani, la o chirie de 19 euro/mp/lună, cu aceeași
clauză de creștere.

Se au în vedere și următoarele informații și ipoteze:


• impozitul pe proprietate: 2.000 euro/an, creștere anuală de 5%;
• asigurarea proprietății: 1.500 euro/an, creștere anuală de 3%;
• managementul proprietății 3,5% din totalul veniturilor potențiale din chirii contractuale/an;
• întreținerea spațiilor comune: 1 euro/mp/an, creștere anuală de 1%;
• nu sunt venituri din alte surse în afară de chirii;
• pierdere din neocupare: 5% din totalul veniturilor potențiale din chirii;
• cheltuieli cu comisioane de închiriere făcute de proprietar: în anul 4, pentru chiriașul 3, câte 2
euro/mp/an pentru fiecare an din cei 5 ai contractului de închiriere;
• cheltuieli cu amenajări interioare făcute de către proprietar: în anul 4, pentru chiriașul 3, câte 7
euro/mp;
• investiții de capital: în anul 4 de previziune 5.000 euro pentru refacerea zugrăvelilor exterioare;
• rata de capitalizare: 11%;
• rata de actualizare: 12,5%.
Să se determine valoarea proprietății prin cele două metode ale abordării prin venit: metoda capitalizării
directe și metoda fluxurilor de numerar actualizate (se va avea în vedere o perioadă de previziune
explicită de 5 ani, iar pentru determinarea valorii terminale previziunea pentru anul 6).

Estimarea deprecierii totale a unei clădiri de birouri


Să se estimeze deprecierea totală pentru o clădire de birouri de tip S+P+10E cu suprafaţa construită de
500 mp şi o suprafaţă utilă închiriabilă de cca. 3.500 mp şi o vechime de 25 de ani. Clădirea este dotată
cu 2 lifturi de acces, câte un grup sanitar pe fiecare nivel, parcări la subsol şi spaţii de birouri la parter
şi etaje şi nu are în dotare sistem de aer condiţionat. Durata de viaţă utilă estimată a clădirii este de 50
ani. Costul total de înlocuire al clădirii este de 4.320.000 euro.
Vopsirea exterioară a clădirii nu a fost executată ceea ce a condus la o deteriorare suplimentară
a pereţilor. Costul de executare la data evaluării este de 30.000 euro, iar costul de executare la data
construcţiei ar fi fost de 24.000 euro.
Tâmplăria exterioară şi interioară a fost refăcută cu 2 ani în urmă, costul de refacere a fost de
360.000 euro, iar durata de viaţă utilă este de 15 ani.
Finisajele interioare au fost refăcute complet anul acesta, costul de nou al acestora fiind de
84.000 euro, iar durata de viaţă utilă a acestora este de 10 ani.
Acoperişul clădirii este de tip terasă, hidroizolaţia şi termoizolaţia fiind refăcute cu 10 ani în
urmă, durata de viaţa utilă a acestora fiind de 20 de ani. Costul de refacere a hidroizolaţiei şi
termoizolaţiei este de 60.000 euro.
Obiectele sanitare au fost înlocuite cu 10 ani în urmă, durata de viaţă utilă a acestora fiind de
15 ani, iar costul acestora pentru întreaga clădire de 40.000 euro.
Durata de viaţă utilă a boiler-ului este de 30 ani, iar costul acestuia este de 60.000 euro.
Cu un an în urmă s-a produs un vandalism asupra subsolului clădirii, un perete fiind vopsit cu
grafitti, costul îndepărtării vopselei fiind de 1.000 euro.
Clădirea nu este dotată cu sistem de aer condiţionat, în timp ce clădirile de birouri noi au în
dotare sistem de aer condiţionat. Costul de instalare a aerului condiţionat pentru întreaga clădire este de
90.000 euro, iar dacă ar fi fost instalat iniţial ar fi fost 60.000 euro. Existenţa aerului condiţionat ar
conduce la un nivel al chiriei mai mare cu 0,3 euro/mp.
Clădirile nou construite la suprafeţe similare pe nivel au câte 2 grupuri sanitare, astfel chiria
unitară percepută este cu 0,6 euro/mp/lună mai mare. Având în vedere că pe fiecare nivel există spaţiu
în care poate fi realizat un al doilea grup sanitar fără a fi afectată suprafaţa închiriabilă a clădirii, s-a
efectuat o estimare a costului de realizare a acestora. Astfel, costul total de realizare a celui de-al doilea
grup sanitar pe fiecare nivel este de 240.000 euro, în timp ce dacă ar fi fost realizate la data construcţiei
clădirii ar fi fost 180.000 euro.
Se cunoaşte faptul că gradul de ocupare al clădirilor de birouri pe piaţa specifică este de 90%,
iar rata de capitalizare aferentă clădirii la venitul brut efectiv este de 11%.
Să se estimeze deprecierea totală a clădirii la data evaluării.

Evaluarea unei proprietăţi imobiliare rezidenţiale prin abordarea prin cost


Proprietatea imobiliară supusă evaluării este un bloc de locuinţe P+3, cu 12 apartamente, având
fiecare câte 2 dormitoare, cu bucătărie echipată (aparate electrocasnice şi mobilier). Pardoseala spaţiilor
de locuit este acoperită cu mochetă. Aria construită desfăşurată a clădirii este de 1.080 mp, iar costul
unitar de înlocuire (clădire şi dotări interioare), a fost estimat la 600 euro/mp. Construcţia are o vechime
de 10 ani, durata de viaţă utilă fiind de 50 ani.
În urma culegerii şi analizei datelor necesare evaluării şi pe baza rezultatelor obţinute în urma
efectuării inspecţiei proprietăţii imobiliare şi a vecinătăţii acesteia, evaluatorul a sintetizat următoarele
date necesare pentru aplicarea abordării prin cost:
• chiria lunară a apartamentelor de la parter este cu 25 euro mai mică;
• pe fondul crizei economice, administraţia locală nu a mai demarat proiectele de infrastructură
de transport în zonă, ceea ce a condus în final la renegocierea chiriilor, acestea scăzând
suplimentar cu 15 euro/lună/apartament;
• potrivit analizei de piaţă şi a vandabilităţii proprietăţii, evaluatorul a estimat multiplicatorul
venitului brut din chirie de 6,5;
• din cauza scăderii chiriilor de pe piaţa locală se estimează o reducere suplimentară a chiriei cu
20 euro/lună/apartament;
• reparaţiile imediate necesare a fi efectuate ar avea un cost estimat de 2.500 euro, din care 2.000
euro sunt cheltuieli materiale;
• grupurile sanitare din două apartamente necesită modernizări, costul estimat fiind de 2.000 euro
pe apartament; iar obiectele sanitare existente şi accesoriile ambelor grupuri sanitare au o
valoare estimată de 500 euro;
• clădirea este situată la circa 700 m de calea ferată, fiind afectată negativ, reflectându-se într-o
scădere a chiriei cu 18 euro/lună/apartament;
• mocheta a fost înlocuită în urmă cu 1 an, la un cost total de 25.000 euro, iar durata de exploatare
în condiţii normale este de 10 ani;
• din datele de piaţă s-a constatat că în zona în care este situată proprietatea, valoarea terenului
reprezintă în medie 25% din valoarea proprietăţii imobiliare, iar valoarea clădirii 75%;
• valoarea terenului a fost estimată la 4.200 euro/apartament;
• costul de înlocuire net al amenajărilor exterioare a fost estimat la 1.800 euro;
• elementele tehnico-constructive cu o durată de viaţă mai mică decât cea clădirii sunt:
Element Cost de înlocuire Durată de viaţă utilă
Instalaţie încălzire centrală 15.000 20
Învelitoare acoperiş 12.000 20
Cazan apă caldă 2.500 15
Dotări bucătării 7.200 12
Mobilier bucătării 7.800 12
Vârsta efectivă a acestora este de 10 ani.
Să se determine valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare prin abordarea prin cost.