“ANALISIS CONTRATO DE COMPRAVENTA MERCANTIL”

ESTUDIANTES: JULIETH PATRICIA QUINCHARA HERNANDEZ

KAREN ISABEL TOSCANO GONZÁLEZ
EMILSE MILENA LUNA SOTA
JULIO CÉSA RIVERA GUTIÉRREZ
JORGE DAVID RODRIGUEZ BARONA

DOCENTE: ALICÍA PERTUZ ALVÁREZ

ASIGNATURA: CONTRATOS CIVILES – AN

Se realizó análisis jurídico al Contrato de Compraventa Mercantil de un Bien

Inmueble, teniendo en cuenta el Código Civil y el Código de Comercio
Colombiano.

OBSERVACIONES:
1. Existe un posible error formal en la redacción del documento de identidad
del promitente vendedor, identificándola con Tarjeta de Identidad – T.I., lo
cual genera confusión si la Sra. Shirley Johana Carreto tenga la
capacidad de suscribir el contrato, según lo establecido en el Art. 1851 del
Código Civil. Se recomienda subsanar esta situación, puesto que en el
documento se puede evidenciar que no se encuentra dentro de las
causales descritas en el Art. 906 del Código de Comercio para celebrar este
tipo de contratos.
2. No se evidencia la identificación de la empresa DESARROLLOS DEL
ATLANTICO S.A.S., por lo cual recomendamos que sea especificado en el
contrato.
3. En los datos del promitente comprador, existe información adicional, no
necesaria para la celebración de este contrato, puesto que el Sr. Jesús
Ángel Zarzuela Vaca, está representando legalmente a una compañía
(persona jurídica), y se esta especificando datos de su sociedad conyugal,
lo cual no aporta algún tipo de valor en este contrato.
4. Se evidencia que las cláusulas pactadas en el contrato de compraventa no
especifican de manera clara que se establece en cada una de ellas.
Ejemplo: CLÁUSULA PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO., lo cual puede
presentar algún tipo de confusión entre las partes y terceros.
5. En la CLÁUSULA PRIMERA, en lo que respecta al Objeto de Traspaso,
debe figurar con especificaciones oportunas, que sean identificables,
reconocible y único en la medida de lo posible. Vemos en dicha cláusula
que hay una identificación de la ubicación del inmueble, pero no se detalla
si es un apartamento dentro de un edificio, los metros cuadrados del
inmueble, el número de matrícula inmobiliaria.
 6. En la CLÁSULA CUARTA, se debe especificar a que tipo de compromisos
los promitentes comprador y vendedor están obligados y el porcentaje de
los mismos, en lo que respecta a:
 Gastos Notariales (Comprador 50% - Vendedor 50%),
 Retención en la fuente (100% a cargo del vendedor),
 Estampillas Pro-Hospital (100% a cargo del vendedor),
 Gastos de Registro, lo cual incluye pago en la Gobernación y en la
Oficina de Instrumentos Públicos (100% a cargo del comprador),
 y demás conceptos convenidos por las partes.
En los contratos de compraventa los gastos generados deben ser asumidos entre
las partes en la cuantía o porcentajes convenidos. Si estos no son establecidos las
partes deberán responder en iguales condiciones.
Adicional a esto, en el PARÁGRAFO PRIMERO, vemos que, en lo referente a
vicios ocultos, se deja constancia por escrito que el promitente comprador podrá
reclamar por defectos o daños que estuviesen en la estructura del mismo, pero a
la vez manifiesta que conoce el estado de deterioro del inmueble, por ser un
inmueble usado. Como abogado recomendamos que esta figura solo puede
aplicar cuando ese tipo de deficiencias no son perceptibles a simple vista, por lo
cual el comprador no pudo detectarlos antes de la entrega de la cosa, que el daño
haya sido grave, o que el daño sea oculto, ejemplo: termitas dentro de la
estructura de la casa, que pueda ser un riesgo a la estructura o la vida misma de
las personas que convivan en ellas. Por lo cual no vemos prudente que el
promitente comprador manifieste que conoce “…reconoce su estado de deterioro
por ser un inmueble usado con las características propias de un inmueble
deteriorado por el uso normal”. Y para estas situaciones tener en cuenta los
términos previstos en la ley para establecer una demanda por vicios ocultos, el
cual prescribe a los seis (6) meses después de la entrega del inmueble.
7. En la CLÁUSULA QUINTA, no se especifica el modo, lugar, tiempo y
quienes serán las personas responsables de la entrega del bien inmueble,
se recomienda ser explícitos.
De igual manera, no se pactan los términos de las partes para quedar paz y salvo
entre ellas, lo anteriormente dicho se encuentra relacionado con las cláusulas
cuarta y sexta.
8. En la CLÁUSULA SEXTA, se establece el valor del Inmueble, pero no se
discrimina la fecha, el modo, el lugar, quienes están autorizados para recibir
el dinero o especie, según lo convenido entre las partes. Lo cual dificultara
determinar la fecha de constitución de mora o incumplimiento de alguna de
las partes.
Se hace necesario tener la claridad de las especificaciones del inmueble, para
poder determinar si el valor comercial convenido no dará lugar a una Lesión
Enorme (Art. 1947 del Código Civil), o a un Precio Irrisorio entre las partes (Arts.
920 y 1501 del Código de Comercio), lo cual podrá generar jurídicamente la no
existencia del contrato de compraventa.
Adicional a esto, en el PARÁGRAFO del artículo no son plenamente identificado
las personas a las cuales se les pagará la comisión por la venta del bien inmueble.
Se debe especificar el tipo y documento de identidad, y el medio de cómo se
pagará.
9. En la CLÁUSULA SÉPTIMA, consideramos que se encuentra bien
estructurada, pero como no fue establecido las fechas de los compromisos,
según las cláusulas anteriores, será muy difícil de determinar si alguna de
las partes incumplió con el termino o no.
10. En la CLÁUSULA DECIMA, se debe especificar día exacto, fecha y lugar
donde las partes presentaran el documento ante notaria para elevarlo a
escritura pública, con el fin de perfeccionar este tipo de contratos, todo esto
con el fin de garantizar el derecho de propiedad privada y que este no
pueda ser desmejorado o desconocido sin el cumplimiento de los mandatos
de ley para el traslado del dominio de los bienes.

Se recomienda que una vez firmado y escriturado este documento, las

partes deben registrar ante la Oficina de Instrumentos Públicos para lo de
su competencia. Puesto que, si no se completa esta fase, la venta no es
válida y el dominio del bien no habrá sido trasladado del comprador al
vendedor.
11. Se encuentra un error en la transcripción de los apellidos del Representante
Legal del promitente comprador. Adicionalmente se debe especificar en
calidad de quien está comprando.