JURISPRUDENCIA DEL ARRENDAMIENTO - Equipo Thomson R.

JURISPRUDENCIA DEL
ARRENDAMIENTO
Autor : Thomson Reuters
Edición : 2da Edición Actualizada - 2018
Formato : 1 Tomo - 230 Páginas
ISBN : 978-956-346-992-9
Editorial : Thomson Reuters
1
CAPÍTULO I
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
A. CONSERVACIÓN COSA ARRENDADA
B. PAGO DE LA RENTA
C. RESTITUCIÓN DE LA COSA ARRENDADA
CAPÍTULO II
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
CAPÍTULO III
TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CAPÍTULO IV
DESAHUCIO
CAPÍTULO V
ARRENDAMIENTO DE PREDIO RÚSTICO
CAPÍTULO VI
DERECHO LEGAL DE RETENCIÓN
CAPÍTULO VII
OTROS TEMAS RELEVANTES
2
CAPÍTULO I OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
A. Conservación cosa arrendada
Arrendador debe cumplir no sólo con las exigencias físicas

materiales del inmueble para el uso contratado, sino también con
la posibilidad jurídica de realizarlo prueba
HECHOS
Demandado interpone recurso de casación en el fondo contra la

sentencia de la Corte de Apelaciones, que confirmó el fallo de primer
grado, que acogió la demanda de término de contrato de
arrendamiento por incumplimiento contractual. La Corte Suprema
rechaza el recurso de nulidad substancial deducido.
ANTECEDENTES DEL FALLO
Tribunal: Corte Suprema Cuarta Sala (Especial)
Tipo de recurso: Recurso de Casación en el Fondo
Rol: 7205-2015
Fecha: 13 de agosto de 2015
Ministros: Ricardo Blanco H., Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz
S., y Carlos Cerda F.
Abogado integrante: Carlos Pizarro W.
3
DOCTRINA
El artículo 1924 Nº 2 del Código Civil establece la obligación del

arrendador de mantener el inmueble arrendado en estado de servir
para el fin que se contrató. En efecto, el contrato celebrado por las
partes, reconocido como hecho de la causa, establece expresamente
que el inmueble se arrienda a fin de destinarlo como oficina. Dicha
manifestación de voluntad impone al arrendador cumplir no sólo con
las exigencias físicas materiales del inmueble para dicho uso, sino
también la posibilidad jurídica de realizarlo, lo que se asentó en autos
no se cumplió, de modo que no se configura la vulneración normativa
acusada (considerando 6° de la sentencia de la Corte Suprema).
Cita online: CL/JUR/4597/2015.
Normativa relevante citada: artículo 1924 Nº 2 del Código Civil.
B. PAGO DE LA RENTA
1. Recurso de protección. Corte de servicios básicos por rentas

morosas. I. Arrendador no está facultado para cortar los servicios
básicos a un arrendatario moroso. Autotutela. Estipulación
establecida en el contrato de arrendamiento celebrado entre las
partes excede las facultades que al arrendador entrega el Código
Civil y la Ley Nº 18.101. Vulneración del derecho a no ser juzgado
por una comisión especial. II. Voto disidente: Principio de la
autonomía de la voluntad. Cláusula establecida en el contrato que
faculta al arrendador para cortar servicios por morosidad del
arrendatario no atenta contra norma expresa alguna
HECHOS
Arrendatario recurre de protección en contra de su arrendadora por

corte de la energía eléctrica por encontrarse en mora en el pago de la
4
renta. Analizado lo expuesto, la Corte de Apelaciones acoge la acción
constitucional.
Tribunal: Corte de Apelaciones de Santiago
Tipo de recurso: Recurso de Protección
Rol: 3492-2018
Fecha: 13 de febrero de 2018
Ministros: Mario Rojas González, Juan Cristóbal Mera Muñoz y

Alejandro Rivera Muñoz
Redactor: Juan Cristóbal Mera Muñoz
DOCTRINA
La conducta desplegada por la recurrente es ilegal pues no existe

disposición en nuestro ordenamiento jurídico que permita al
arrendador cortar los servicios básicos a un arrendatario moroso, tal
prerrogativa está reservada para la empresa de servicios respectiva
en caso de no pago y a la administración de un condominio regido por
la Ley de Copropiedad Inmobiliaria en caso de no pago de los gastos
comunes. La cláusula cuarta del contrato de arrendamiento señala
que "La parte arrendataria faculta a la arrendadora para solicitar la
suspensión de los servicios básicos por el atraso de un mes en
cualquiera de estos; sin perjuicio de facultarlo, además, para solicitar
el término del contrato por incumplimiento de obligaciones que las
partes le han dado el carácter de esenciales". Tal estipulación excede
las facultades que al arrendador entrega el Código Civil y la Ley Nº
18.101 e importa, simplemente, el ejercicio de la autotutela, lo que
nuestro ordenamiento no permite, de suerte que no puede tenerse tal
pacto como justificante del actuar de la recurrente, la que deberá
iniciar la acción correspondiente para así obtener de la judicatura
satisfacción a su derecho como propietaria y arrendadora. La
conducta, ilegal según se ha dicho, conculca respecto del recurrente el
derecho establecido en el inciso quinto del Nº 3° del artículo 19 de la
Constitución Política de la República, al ser juzgado no por un tribunal
5
competente sino por la propia recurrida, quien se ha erigido en una
comisión especial y se ha otorgado ella misma tutela a su derecho que
dice conculcado. Tal garantía está protegida expresamente en el
artículo 20 del mismo texto (considerandos 4° a 7° de la sentencia de
la Corte de Apelaciones).
(Voto disidente) Impera en el derecho privado el principio de la

autonomía de la voluntad, por el cual las partes pueden pactar todo
aquello que no sea contrario a la ley, a la moral o a las buenas
costumbres. Expresión de lo anterior lo constituye el artículo 1545 del
Código Civil. Las partes pactaron libremente el contrato de
arrendamiento al que se ha hecho referencia, incluyendo la cláusula
cuarta transcrita en esta sentencia, sin que dicha estipulación atente
contra norma expresa alguna y, ciertamente, de ninguna manera
puede decirse que va contra la moral o las buenas costumbres:
simplemente dos partes plenamente capaces acordaron tal facultad a
la arrendadora. Entonces, la conducta de la recurrida está amparada
por la ley del contrato, a que hace referencia el citado artículo 1545 del
Código Civil, que obliga a las partes e impone a los jueces la
obligación de respetar la convención. No hay ilicitud y, por lo mismo, la
acción constitucional, en su concepto, debe ser desestimada
(disidencia de la sentencia de la Corte de Apelaciones).
Normativa relevante citada: artículo 1545 del Código Civil; artículo 19

Nº 3 de la Constitución Política de la República.
2. Suficiencia probatoria para acreditar la existencia del contrato

de arrendamiento y el no pago de las rentas. Procedencia del
término del contrato de arrendamiento
HECHOS
Demandante interpone recurso de apelación contra la sentencia que

no hizo lugar a la demanda de terminación de contrato de
arrendamiento por no pago de las rentas. La Corte de Apelaciones
revoca la resolución impugnada y hace lugar a la demanda intentada.
6
Tribunal: Corte de Apelaciones de San Miguel
Tipo de recurso: Recurso de Apelación
Rol: 34-2018
Fecha: 25 de mayo de 2018
Ministra: Dora Mondaca
Abogado integrante: Carlos Castro V.
Redactor: Dora Mondaca
DOCTRINA
La prueba ofrecida, apreciada conforme a las reglas de la sana

crítica, en especial los principios de la lógica y las máximas de la
experiencia, permiten concluir la existencia de un contrato de
arrendamiento entre las partes, al reconocer la demandada la
ocupación del inmueble, luego de terminado aquel que fue celebrado
previamente con su madre y la circunstancia de ser ella la que pagaba
el arriendo, sin que exista prueba que refute tal reconocimiento, por el
contrario éste resulta acorde con la documental y testimonial. En
cuanto a las rentas de arrendamiento adeudadas, acreditada la
existencia del contrato, correspondía a la demandada probar el pago
de éstas, lo que no hizo, por el contrario al reconocer la carta aviso,
queda aceptado que se encontraba en mora en el pago de dicha
obligación pues no acompañó antecedente alguno en torno a los
abonos que alegó habría efectuado luego de firmar el documento
antes referido. En consecuencia, sólo cabe acoger la demanda de
terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas
(considerandos 6° a 8° de la sentencia de la Corte de Apelaciones).
Normativa relevante citada: artículos 1º, 3º y 8º de la Ley Nº 18.101.
7
3. Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar la
renta. Obligación del arrendatario de pagar la renta, los gastos
por servicio y demás consumos domiciliarios devengados
durante la tramitación del juicio y hasta la restitución del
inmueble o el pago. Es de carga del arrendatario acreditar el
cumplimiento de sus obligaciones
HECHOS
Demandante de terminación de contrato de arrendamiento por falta de

pago de las rentas, interpone recurso de apelación en contra de la
sentencia de primera instancia. Analizado lo expuesto, la Corte de
Apelaciones revoca la sentencia apelada.
Rol: 13961-2017
Fecha: 2 febrero de 2018
Ministros: Jessica De Lourdes González T., y Jenny Book R.
Abogado integrante: Juan Carlos Cárdenas G.
DOCTRINA
El artículo 1977 del Código Civil dispone: "La mora de un período

entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de
dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días,
para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta
seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo
razonable que no bajará de treinta días". A su vez, de acuerdo a lo
prescrito en los artículos 6° y 10 de la Ley Nº 18.101, el arrendatario
se encuentra obligado a pagar la renta de arrendamiento, los gastos
por servicio y demás consumos domiciliarios que se devenguen
durante la tramitación del juicio y hasta la restitución del inmueble o el
pago se efectúe. En la especie correspondía a la demandada probar
8
que se encontraba al día en el pago de las rentas arrendamiento que
se cobran, sin embargo, habiendo sido legalmente emplazado,
ninguna prueba rindió en juicio, para acreditar el pago de las rentas
adeudadas dentro del plazo establecido en la norma legal citada,
razón por la que necesariamente deberá acogerse la demanda
intentada (considerandos 4° y 5° de la sentencia de la Corte de
Apelaciones).
Normativa relevante citada: artículos 6° y 10 de la Ley Nº 18.101;

artículo 1977 del Código Civil.
4. Improcedencia del enriquecimiento sin causa. Rechazo del

pago de rentas correspondiente al período que restaba para el
natural vencimiento del contrato por no existir perjuicio para el
arrendador
HECHOS
Demandante deduce recurso de casación en el fondo contra la

sentencia dictada por la Corte de Apelaciones, que confirmó la de
mérito que acogió parcialmente la demanda principal de término del
contrato de arrendamiento, declarando terminado el contrato y
ordenando el pago del mes de renta adeudado, e hizo lugar a la
reconvencional de restitución de garantía. Analizado lo expuesto, la
Corte Suprema rechaza el recurso de casación en el fondo.
Rol: 1343-2018
Fecha: 11 de abril de 2018
9
Ministros: Ricardo Blanco H., Gloria Ana Chevesich R. y Andrea
Muñoz S.
Abogados integrantes: Álvaro Quintanilla P., y Diego Munita L.
DOCTRINA
Si bien es cierto que los sentenciadores dieron por acreditado el

actuar culpable de la demandada, en cuyo mérito se declaró el término
del contrato de arrendamiento, igualmente debe descartarse la
infracción de ley denunciada, pues el artículo 1945 dispone que, en tal
caso, el arrendatario deberá responder de los perjuicios derivados del
incumplimiento, y, en la especie, se estableció, como hecho
inamovible para este tribunal de casación, desde que no fue objeto de
impugnación, que el arrendador no sufrió perjuicio alguno, dado que
inmediatamente devuelto el local lo entregó a un nuevo arrendatario a
cambio de una renta superior a la pactada previamente, por lo que el
rechazo de la pretensión de obtener las rentas futuras a título de
indemnización de perjuicios, no se basa en la falta de consideración
de la culpa de la parte, sino en la inexistencia de un daño susceptible
de ser reparado, sin cuya presencia, la reparación reclamada se
transforma en un enriquecimiento carente de causa. Así las cosas,
sobre la base de los hechos establecidos, deben desestimarse
igualmente las restantes vulneraciones de ley denunciadas y concluir
que los jueces aplicaron correctamente al caso las normas sustantivas
que regulan la materia, así como los principios generales del derecho,
cuyos objetivos apuntan, entre otros, a evitar la ganancia incausada,
consideraciones que los llevaron a ordenar el pago del mes de renta
efectivamente adeudado y rechazar aquellos que, si bien, formaban
parte del período de vigencia pactado, fueron, en los hechos,
reemplazados por una renta superior pagada por un nuevo
arrendatario, sin que el demandante se viera obligado a asumir
perjuicios derivados de la desocupación del local comercial o de la
necesidad de efectuar reparaciones; razón por la que el arbitrio deberá
ser desestimado en esta etapa de tramitación, por adolecer de
manifiesta falta de fundamento (considerando 4° de la sentencia de la
Corte Suprema).
Normativa relevante citada: artículo 1945 del Código Civil.

10
5. Recurso de protección. La ley contempla medios diversos para
el cumplimiento forzado de las obligaciones del contrato de
arrendamiento. Interrupción del suministro eléctrico constituye
una vía de hecho ilegítima y no autorizada por el ordenamiento
jurídico para presionar al arrendatario al cumplimiento de sus
obligaciones
HECHOS
Arrendatario interpone recurso de protección contra arrendador, por

estimar arbitrario e ilegal que éste haya procedido a cortar el
suministro eléctrico del departamento en que habita, pese a que la
renta es pagada oportunamente. La Corte de Apelaciones acoge la
acción constitucional deducida.
Rol: 56214-2017
Fecha: 6 de septiembre de 2017
Ministros: Carlos Gajardo Galdames y Leopoldo Andrés Llanos

Sagristá
Abogado integrante: María Cecilia Ramírez Guzmán
DOCTRINA
No resulta controvertido el hecho de que se ha interrumpido el

suministro eléctrico del departamento que habita la parte recurrente.
Lo anterior, bajo fundamento de no encontrarse pagadas las rentas de
arrendamiento y de causar el habitante del departamento molestias a
los vecinos y diversas alteraciones a la vida de la comunidad. Sin
embargo, la ley contempla medios diversos para el cumplimiento
11
forzado de las obligaciones del contrato de arrendamiento celebrado
en autos, y que son de competencia de los Tribunales Ordinarios. En
este sentido, la interrupción unilateral por parte de la arrendadora de
un servicio básico, sin existir mora del mismo, y sin una razón que
justifique la medida, no solamente constituye un acto arbitrario y
carente de fundamentación, sino que constituye una vía de hecho
ilegítima y no autorizada por el ordenamiento jurídico para presionar al
arrendatario al cumplimiento de sus obligaciones. En efecto, el
recurrido ha privado al recurrente de un bien tan básico como es el
suministro de electricidad, sin justificación alguna, y con el solo fin de
proveer al abandono del inmueble por parte de la recurrente obviando
las vías de derecho existentes a tal efecto. Por lo tanto, procede
acoger la acción constitucional deducida (considerandos 4° a 6° de la
sentencia de la Corte Suprema).
Normativa relevante citada: artículo 20 de la Constitución Política de la

República.
6. Carta de pago. Recibo de pago de rentas hace presumir el pago

de los períodos anteriores
HECHOS
Demandado interpone recurso de apelación contra la sentencia que no

hizo lugar a las excepciones opuestas y acogió la demanda sobre
terminación de contrato de arrendamiento y cobro de prestaciones. La
Corte de Apelaciones confirma, con declaración, el fallo impugnado.
Rol: 4648-2017
Fecha: 23 de junio de 2017

12
Ministros: Carlos Gajardo Galdames y Pedro Advis Moncada
Abogado integrante: Mauricio Decap Fernández
Redactor: Carlos Gajardo Galdames
DOCTRINA
El demandante objetó la aplicación que se hizo de la presunción

establecida en el artículo 1570 del Código Civil, argumentando que no
existió "carta de pago", pero su alegación no resulta admisible si se
considera que siendo ella, o el "recibo" como lo señala en su
apelación, la prueba del hecho que le da sustento a la presunción, en
el presente caso carece de relevancia, puesto que es el propio
demandante quien confiesa haber recibido las rentas correspondientes
a los meses de octubre a diciembre del año 2015 y enero de 2016,
quedando así de manifiesto, que pudiendo haber imputado tales
pagos a las rentas adeudadas por los períodos anteriores no lo hizo,
por lo que es lógico concluir, que las entendió pagadas (considerando
4° de la sentencia de la Corte de Apelaciones).
7. Obligación de pagar las rentas se mantiene hasta la restitución

del inmueble. Excepción de prescripción, rechazada
HECHOS

grado, que acogió la demanda sobre restitución del inmueble
arrendado y cobro de rentas. La Corte Suprema rechaza el recurso de
nulidad substancial deducido.
13
Rol: 19298-2016
Ministros: Héctor Carreño S., Ricardo Blanco H., Gloria Ana Chevesich
R., y Andrea Muñoz S.
DOCTRINA
Respecto a la infracción de los artículos 2492, 2514 y 2515 del

Código Civil, quedó asentado como hecho de la causa, no discutido
por la demandada, que el contrato de arriendo terminó y que de todas
maneras ésta ha seguido ocupando la propiedad sin pagar por ello, de
manera que la obligación de sufragar las rentas se mantiene hasta
que la restitución se haga efectiva, atendido el claro tenor de lo
dispuesto en el artículo 6º de la Ley Nº 18.101, obligación que no se
ha cumplido, como tampoco la devolución de la propiedad, de manera
que no es posible declarar la prescripción a ese respecto
(considerando 6º de la sentencia de la Corte Suprema).
Normativa relevante citada: artículo 6º de la Ley Nº 18.101.
8. Rebaja de renta de arrendamiento. Causal de casación en la

forma de ultra petita, acogida. Insuficiencia probatoria para
acreditar los supuestos que de acuerdo a la ley autorizan a
obtener una rebaja de la renta
HECHOS
Demandante y demandada reconvencional interpone recurso de

casación en la forma y de apelación contra la sentencia que rechazó la
demanda sobre rebaja de renta de arrendamiento y acogió la
demanda reconvencional de término de contrato de arrendamiento. La
14
Corte de Apelaciones rechaza el recurso de casación en la forma y
revoca parcialmente el fallo impugnado.
Rol: 10397-2017
Ministros: Jaime Balmaceda Errázuriz, Leopoldo Llanos Sagristá y

Juan Antonio Poblete Méndez
Redactor: Jaime Balmaceda Errázuriz
DOCTRINA
De conformidad con l artículo 768 Nº 4 del Código de Procedimiento

Civil, es causal de casación en la forma haberse dado la sentencia
ultra petita, estos es, otorgando más de lo pedido por las partes, o
extendiéndola a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, sin
perjuicio de la facultad que éste tenga para fallar de oficio en los casos
determinados por la ley. De la conceptualización que el legislador
entrega del vicio de ultra petita se desprende que se lo ha concebido
desde una doble perspectiva: la ultra petita propiamente tal, esto es,
cuando se concede en el fallo más de lo pedido por las partes, y
la extra petita, es decir, cuando éste se extiende a puntos no
sometidos a la decisión del tribunal. Luego, de la demanda y la
sentencia, se desprende que el tribunal a quo condenó a la parte
demandada reconvencional a satisfacer dos prestaciones que no
fueron pedidas en la reconvención, incurriendo con ello en el vicio
denunciado. Al obrar de dicho modo, el fallo se extiende a puntos no
sometidos a la decisión del tribunal mediante las peticiones
formuladas por las partes, viciándose de esta manera el
pronunciamiento por el motivo invocado por el recurrente
(considerandos 2° y 4° de la sentencia de la Corte de Apelaciones).
15
La prueba confesional ficta rendida en segunda instancia por el
recurrente resulta inidónea, pues aún en el evento de aceptarse como
efectivo que en el proceso de negociación con el actor y demandado
reconvencional nunca se le hizo presente la circunstancia de una
ampliación o remodelación y que la demandada y demandante
reconvencional jamás le entregó las características y detalles técnicos
de la construcción realizada o algún antecedente que diera cuenta de
la realización de la ampliación, lo cierto es que de todas formas no se
logra formar convicción probatoria suficiente en orden a que se
configura alguno de los supuestos que de acuerdo a la ley autorizan al
arrendatario para obtener una rebaja de la renta. Lo propio ocurre con
los documentos acompañados, ninguno de los cuales prueba
directamente los hechos en que la acción principal se sustentó
(considerando 6° de la sentencia de la Corte de Apelaciones).
Normativa relevante citada: artículo 768 Nº 4 del Código de

Procedimiento Civil.
9. Terminación de contrato de arrendamiento. Incumplimiento de

la obligación del arrendatario de pagar la renta
HECHOS

grado, que acogió la demanda y declaró terminado el contrato de
arrendamiento, ordenando el pago de las rentas adeudadas y la
restitución del inmueble. La Corte Suprema rechaza el recurso de
casación en el fondo deducido.
Rol: 8027-2017
16
Abogada integrante: Leonor Etcheberry C.
DOCTRINA
Se ajusta a derecho la decisión de los jueces del fondo en orden a

acoger la demanda de terminación de contrato de arrendamiento y
ordenar el pago de las rentas adeudadas, además de la restitución del
inmueble, por cuanto tuvieron por acreditado, en primer lugar, que el
actor dio en arriendo al demandado siete hectáreas de suelo agrícola,
para los usos que le son propios, contrato cuya vigencia se pactó por
cinco años renovables, asumiendo el arrendatario la obligación de
pagar una renta anual de $6.000.000, más los consumos básicos, y en
segundo lugar, que el demandado incumplió su obligación de pagar la
renta pactada o garantizar tal pago (considerandos 4º y 5º de la
sentencia de la Corte Suprema)
10. Cumplimiento de contrato. Contrato de arrendamiento,

características. Obligaciones del arrendador y del arrendatario.
Principio de autonomía de la voluntad en el derecho de los
contratos
HECHOS

sentencia de la Corte de Apelaciones, que revocó el fallo de primer
grado y acogió la demanda de incumplimiento de contrato con
indemnización de perjuicios. La Corte Suprema rechaza el recurso de

17
Rol: 15934-2016
Abogado integrante: Rodrigo Correa G.
Redactor: Ricardo Blanco H.
DOCTRINA
El contrato de arrendamiento es de carácter bilateral, oneroso,

conmutativo, principal y por regla general puro y simple, consensual y
de tracto sucesivo, siendo de cargo del arrendador, en términos
generales, las obligaciones de entregar al arrendatario la cosa
arrendada; de mantenerla en el estado de servir para el fin para el que
ha sido arrendada; y librar al arrendatario de toda turbación o
embarazo en el goce de la cosa objeto del contrato. Por su parte, las
obligaciones del arrendatario podrían resumirse básicamente en la de
pagar el precio o renta convenida; usar la cosa según los términos o
espíritu del contrato; cuidar de la cosa como un buen padre de familia;
ejecutar las reparaciones locativas; permitir al arrendador inspeccionar
la cosa arrendada; y restituirla al final del arrendamiento
(considerando 13° de la sentencia de la Corte Suprema).
Dentro de nuestro sistema jurídico, en materia contractual, la

voluntad preside y determina la extensión, los efectos y duración de
los contratos, lo que significa que, salvo los elementos de la esencia
de los mismos y ciertas excepciones y limitaciones contempladas en el
ordenamiento legal, por razones de seguridad, moral y orden público,
como asimismo, en resguardo de los intereses de personas
incapaces, será el acuerdo de voluntades de las partes el que rija los
diversos vínculos que se crean y sus alcances; circunstancias en las
que las partes actúan desde sus respectivos intereses, para el logro
de su mejor aprovechamiento, normando particularmente la relación
18
jurídica que crean, desde sus respectivas posiciones, sea en un
ámbito previsto y reglamentado específicamente por el legislador o no.
En consecuencia, será la voluntad contractual, expresada desde la
libertad de las partes para determinar la fisonomía y contornos de su
acuerdo, el primer elemento llamado a regular los efectos de la
obligación adquirida por la vía de la convención que la ha creado
11. Terminación de contrato de arrendamiento. Finalidad de la

regla del artículo 1570 del Código Civil. Voto disidente:
Cumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar la renta
HECHOS
Se deduce recurso de casación en el fondo contra sentencia de la

Corte de Apelaciones que confirmó la de primera instancia que acoge
la demanda de terminación del contrato de arriendo y de cobro de las
rentas adeudadas. Analizado lo expuesto, la Corte Suprema rechaza
el deducido de casación.
Rol: 17545-2016
Abogado integrante: Álvaro Quintanilla P.
19
DOCTRINA
El artículo 1570 del Código Civil dispone que: "En los pagos
periódicos la carta de pago de tres períodos determinados y
consecutivos hará presumir los pagos de los anteriores períodos,
siempre que hayan debido efectuarse entre los mismos acreedor y
deudor". Así las cosas, la finalidad del artículo 1570 del Código Civil
es que se tenga por pagadas rentas de períodos previos a los tres
regularmente satisfechos. En la especie, el demandado y recurrente
de casación en el fondo no indica cuáles serían tales mensualidades;
por lo demás, los sentenciadores no han establecido como hecho que
el demandado adeude mensualidades anteriores a las que tuvieron
por solucionadas, de manera que no se divisa cómo puede alegarse la
infracción de ley al artículo que se analiza. Por lo mismo, tampoco se
desprende alguna clase de influencia que el hipotético defecto pudiera
haber tenido en lo dispositivo de lo resuelto, que acoge la pretensión
del actor (considerando 4º de la sentencia de la Corte Suprema).
(Voto disidente) En el caso de autos, a la fecha de la demanda se

encontraban cubiertos aquellos meses que en su libelo pretensor el
actor acusa como incumplidos y que son el fundamento de su acción.
De esta forma, al encontrarse tales rentas solucionadas a la época de
su notificación, dichos pagos enervaron la acción de terminación de
contrato incoada, por lo que, consecuencialmente, procedía que fuera
rechazada (considerandos 3º y 4º de la disidencia de la sentencia de
la Corte Suprema).
12. Comodato precario. Existencia de un comodato precario al no

haberse pactado renta alguna por el uso del bien. La renta
constituye un elemento de la esencia del contrato de
arrendamiento
HECHOS
20
grado que acogió la demanda de comodato precario, ordenando la
restitución del vehículo objeto de la litis. La Corte Suprema rechaza el
recurso de casación en el fondo deducido.
Rol: 3981-2017
DOCTRINA
De conformidad a los antecedentes del proceso, la sentencia

impugnada concluye que lo celebrado por las partes fue un contrato
de comodato o préstamo de uso y no uno de arrendamiento, dado que
no se pactó renta alguna por el uso del bien, elemento de la esencia
de esta última convención. Por lo tanto, en la especie, se razonó en
torno a la existencia de un comodato precario, institución contemplada
en el artículo 2194 del Código Civil, lo que resulta plenamente acorde
con la acción entablada por el demandante y con la controversia del
juicio, que consistió precisamente en dilucidar si las partes habían
celebrado un contrato de comodato o uno de arrendamiento. De este
modo, no se verifican las infracciones que se acusan, esto es, acoger
una acción que no fue deducida, además de atribuir actos de
autotutela al demandado, siendo necesario concluir que la alegación
planteada carece de todo sustento jurídico, más aún cuando durante
la secuela del juicio se reclamó la inexistencia de un contrato de
comodato, y en sede de casación, se afirma que se hizo uso del
derecho legal de retención que asiste al comodatario (considerandos
3º y 4º de la sentencia de la Corte Suprema).
21

la obligación del arrendatario de pagar la renta. Obligación del
arrendatario de pagar la renta, los gastos por servicio y demás
consumos domiciliarios devengados durante la tramitación del
juicio y hasta la restitución del inmueble o el pago
HECHOS
Demandante deduce recurso de apelación en contra de la sentencia

de primera instancia que rechaza la demanda de terminación del
contrato de arrendamiento de inmueble. Analizado lo expuesto, la
Corte de Apelaciones revoca la sentencia apelada.
Rol: 8429-2016
Fecha: 13 de octubre de 2016
Ministras: Dobra Lusic Nadal, Jenny Book Reyes y Nora Rosati Jerez.
Redactora: Jenny Book Reyes
DOCTRINA
Correspondiendo al demandado acreditar que se encuentra al día en

el pago de las rentas, ninguna prueba allegó en tal sentido, como
tampoco ha prestado seguridad competente de pagar las rentas
adeudadas dentro del plazo establecido en el artículo 1977 del Código
Civil, por lo que la demanda será acogida declarándose en
consecuencia terminado el contrato de arriendo respecto del señalado
22
inmueble. Además, de acuerdo a los artículos 6º y 10 de la Ley
Nº 18.101, el arrendatario se encuentra obligado a pagar la renta de
arriendo, los gastos por servicio y demás consumos domiciliarios que
se devenguen durante la tramitación del juicio hasta la restitución del
inmueble o el pago se efectúe, razón por la cual será condenado a
dichos pagos por los referidos consumos, por los períodos y montos
que se determinen en la etapa de ejecución del presente fallo según la
correspondiente liquidación que al efecto se realice (considerandos
4º y 7º de la sentencia de la Corte de Apelaciones).
Normativa relevante citada: artículos 6º y 10 de la Ley Nº 18.101;


la obligación del arrendatario de pagar la renta. Obligaciones
denunciadas como incumplidas por el demandado que no están
vinculadas con el contrato de arrendamiento. Excepción de
contrato no cumplido, rechazada
HECHOS
Demandada deduce recurso de casación en el fondo contra la

sentencia dictada por la Corte de Apelaciones, que confirmó la del
grado que acogió la demanda de terminación de contrato de
arrendamiento por no pago de rentas. Analizado lo expuesto, la Corte
Suprema rechaza el recurso de casación deducido.
Rol: 55144-2016
23
Ministros: María Eugenia Sandoval G., Gloria Ana Chevesich R., y
Carlos Aránguiz Z.
Abogados integrantes: Jorge Lagos G., y Juan Figueroa V.
DOCTRINA
Se ajusta a derecho la decisión de los jueces del fondo en orden a

acoger la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, toda
vez que se tuvo por acreditado el cumplimiento de la obligación del
arrendador —demandante— de entregar la cosa arrendada, habiendo
dispuesto la arrendataria —demandada— libremente de su tenencia,
sin pagar las rentas correspondientes, por lo que el actor cumplió con
su principal obligación emanada del acto jurídico celebrado. Asimismo,
como las obligaciones denunciadas como incumplidas por la
demandada no se vinculan con el contrato de arrendamiento que se
tuvo por acreditado, sino con un contrato de compraventa celebrado
entre las partes, resulta correcta la conclusión de los sentenciadores
de que por tratarse de dos actos jurídicos de naturaleza distinta
correspondía desestimarla, por lo que no existe infracción alguna al
desestimar la excepción de contrato no cumplido (considerandos 4º a
6º de la sentencia de la Corte Suprema).
15. Terminación de contrato de arrendamiento. Obligación del

arrendatario de pagar la renta acordada hasta la restitución.
Proscripción del enriquecimiento sin causa
HECHOS

Corte de Apelaciones que confirmó la de primera instancia que acogió
parcialmente la demanda. Analizado lo expuesto, la Corte Suprema
rechaza el deducido de casación.
24
Rol: 49965-2016
Ministros: Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y Alfredo

Pfeiffer R.
Fiscal Judicial: Juan Escobar Z.
Abogado integrante: Jorge Lagos G.
DOCTRINA
El artículo 6º de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos

—Nº 18.101— dispone que "Cuando el arrendamiento termine por la
expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del
derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario
continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por
servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la
restitución del inmueble. Si el arrendatario abandonare el inmueble sin
restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras
competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola
certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario
levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento
de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal". Como
se advierte, el aludido artículo 6º establece la obligación de continuar
pagando la renta acordada con el antiguo dueño, hasta su restitución,
como una forma de evitar el enriquecimiento sin causa que significaría
la ocupación del inmueble en forma gratuita y, por otro lado, percibir
rentas de un inmueble del que se puede disponer materialmente
(considerandos 4º y 5º de la sentencia de la Corte Suprema).
Normativa relevante citada: artículo 6º de Ley Nº 18.101.
25
16. Indemnización de perjuicios por responsabilidad
contractual.Obligación del arrendatario de indemnizar los
perjuicios cuando el contrato de arrendamiento expira por culpa
suya y de pagar la renta por el tiempo que falte hasta el término
del contrato
HECHOS

grado y acogió la demanda de indemnización de perjuicios. La Corte
Suprema rechaza el recurso de nulidad substancial deducido.
Rol: 34042-2016
Ministros: Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., y

Andrea Muñoz S.
Abogados integrantes: Jorge Lagos G., y Leonor Etcheberry C.
DOCTRINA
De conformidad a lo dispuesto en el artículo 1945 del Código Civil,

nace para el arrendatario la obligación de indemnizar perjuicios
cuando el contrato de arrendamiento expira por culpa suya, siendo
procedente el pago de las rentas por el tiempo que falte hasta su
terminación. De la misma forma, no existe infracción de las normas
denunciadas al condenar a los demandados al pago de los gastos
comunes, teniendo en consideración lo estipulado por las partes en el
contrato, atendido el principio de la autonomía de la voluntad y lo
26
dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil (considerando 4º de la
Normativa relevante citada: artículos 1545 y 1945 del Código Civil.
17. Contrato de arrendamiento. Obligaciones del arrendador y

arrendatario. Causales de término del contrato de arrendamiento.
Restitución del inmueble arrendado antes del plazo acordado en
el contrato. Obligación del arrendador de pagar la renta hasta el
tiempo estipulado para el término del contrato. Abstracción de los
títulos de crédito cobra relevancia en la medida que éstos hayan
circulado. Cheques que dan cuenta de una obligación válida y
plenamente exigible
HECHOS

grado, rechazando la excepción de nulidad de la obligación y ordenó
seguir adelante con la ejecución. La Corte Suprema rechaza ambos
recursos de nulidad deducidos.
Tribunal: Corte Suprema Primera Sala (Civil)
Tipo de recurso: Recurso de Casación en la Forma y el Fondo
Rol: 17706-2016
Fecha: 27 de julio de 2016
Ministros: Patricio Valdés A., Héctor Carreño S., Guillermo Silva G.,
Rosa Maggi D., y Juan Fuentes B. Redactor: Guillermo Silva G.
DOCTRINA
27
El contrato de arrendamiento se encuentra regulado en el Título
XXVI del Libro Cuarto de Código Civil. El artículo 1915 de dicho
cuerpo legal lo define como "un contrato en que las dos partes se
obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce,
obra o servicio un precio determinado". En virtud de esta convención
el arrendador se obliga a entregar al arrendatario la cosa arrendada, a
mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada y
a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la
cosa arrendada. Por su parte, el arrendatario se obliga a usar de la
cosa según los términos o espíritu del contrato, emplear en la
conservación de la misma el cuidado de un padre de familia, a
efectuar las reparaciones locativas y al pago del precio o renta. Según
el artículo 1950 del Código precitado, este contrato termina del mismo
modo que los otros contratos y, especialmente: 1º por la destrucción
de la cosa arrendada; 2º por la expiración del tiempo estipulado para
la duración del arriendo; 3º por la extinción del derecho del
arrendador; y 4º por sentencia del juez en los casos que la ley ha
previsto (considerando 9º de la sentencia de la Corte Suprema).
El artículo 1954 del Código Civil expresamente dispone que "si en el

contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la
duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la
cosa arrendada, o por la costumbre, no será necesario desahucio". En
este sentido, el legislador ha prescrito que cuando el arrendamiento
deba cesar por haberse fijado su duración en el contrato, el
arrendatario será obligado a pagar la renta de todos los días que falten
para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del
último día —artículo 1955—. Lo anterior debe relacionarse con el
artículo 1945, el que dispone que "cuando por culpa del arrendatario
se pone término al arrendamiento será el arrendatario obligado a la
indemnización de los perjuicios, y especialmente al pago de la renta
por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera
podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado
sin desahucio" (considerando 10º de la sentencia de la Corte
Suprema). Por su parte, la Ley sobre Arrendamiento de Predios
Urbanos —Nº 18.101— dispone en su artículo 1º que "el contrato de
arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los
ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regirá por las
disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el
28
Código Civil". En cuanto al desahucio y restitución prescribe que "en
los contratos de plazo fijo que no exceda de un año el arrendador sólo
podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal
evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses,
contado desde la notificación de la demanda". En estos casos, cuando
el arrendador pida la restitución del inmueble, el arrendatario estará
obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla
se efectúe. Por el contrario, en el evento de que sea el arrendatario
quien abandone el inmueble, sin aviso previo y sin las formalidades
legales, debe aplicarse la normativa genérica contenida en el Código
Civil, la que lo obliga a pagar las rentas hasta el tiempo estipulado
para el término del contrato (considerando 11º de la sentencia de la
Corte Suprema). En la especie, si bien el ejecutado —arrendatario—
restituyó la propiedad a la ejecutante, lo cierto es que ello aconteció
antes del plazo fijado por las partes para la extinción del contrato, de
manera que la restitución a que alude el demandado como
fundamento de su defensa no lo libera de su obligación de pagar las
rentas hasta la época fijada en el contrato. Además, no consta que las
partes hayan resciliado de común acuerdo el aludido contrato, o que
éste se hubiere desahuciado por sentencia judicial, de manera que la
obligación de pago de los cheques, que constituyen los títulos que
sirven de fundamento a la presente ejecución, no se extinguió y, por el
contrario, ella es plenamente exigible al tenor de lo que expresamente
prescribe el artículo 1955 del Código Civil (considerando 12º de la
La doctrina considera que los títulos de créditos, cheques, letras de

cambio y pagarés constituyen actos abstractos o títulos incausados en
la medida que comiencen a circular en el tráfico mercantil. A contrario
sensu, no adquirirán tal carácter en el evento en tales títulos no
circulen, como ocurre en autos. En este orden de ideas, los títulos
ejecutivos que sirven de fundamento para la presente acción no
revisten el carácter de abstractos o incausados, pero sí dan cuenta de
una obligación válida y plenamente exigible, por cuanto del análisis del
contrato que les sirve de causa se desprende que el arrendatario se
encontraba obligado al pago de las rentas por todo el período
estipulado para la vigencia del contrato de arrendamiento. En
consecuencia, si bien el demandado restituyó la propiedad, no lo hizo
con las formalidades legales ni al tiempo de su vencimiento, de
29
manera que el derecho del arrendador de percibir las rentas no expiró
18. Renta de arrendamiento pactada en base a porcentaje de

ventas netas mensuales. Incumplimiento de la obligación del
arrendatario de hacer entrega de información de las ventas
mensuales netas a objeto de hacer efectivo el cálculo íntegro de
las rentas de arrendamiento. Incumplimiento de la obligación del
arrendatario de pagar las rentas
HECHOS
Demandado interpone recurso de casación en la forma y en el fondo

contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que confirmó el fallo
de primer grado, que acogió la demanda de terminación de contrato de
arrendamiento por no pago de rentas. La Corte Suprema rechaza
ambos recursos de nulidad deducidos.
Rol: 31029-2016
Ministros: Ricardo Blanco H., Gloria Ana Chevesich R., y Carlos Cerda
F.
Abogados integrantes: Carlos Pizarro W., y Rodrigo Correa G.
30
DOCTRINA
En la especie, se ajusta a derecho la decisión de los jueces del

fondo en orden a acoger la demanda de terminación de contrato de
arrendamiento por no pago de las rentas, toda vez que resultó
acreditado el incumplimiento por parte de la demandada de la
obligación de informar sus ventas, que nace de lo acordado por las
partes en una de las cláusulas del respectivo contrato, a partir de una
interpretación fundada en el principio de la buena fe contractual, pues
sólo el arrendatario se encontraba en condiciones de registrar las
ventas fruto de su actividad mercantil, habiendo reconocido
expresamente que nunca proporcionó dicha información a la actora,
quien no se encontraba en posición de obtener dichos datos para
hacer efectiva el pago de la renta variable acordada. Dicha
interpretación, por lo demás, es la única forma de dar aplicación o
efecto a la referida cláusula contractual, conforme lo dispuesto en el
artículo 1562 del Código Civil (considerando 9º de la sentencia de la
Corte Suprema).
19. Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar la

renta. Celebración de un contrato de promesa de compraventa
entre el arrendador y un tercero que no infringe las cláusulas
prohibitivas del arrendamiento. Contrato de promesa de
compraventa no afecta el dominio ni la tenencia del bien
arrendado. Excepción de contrato no cumplido, rechazada
HECHOS

Corte de Apelaciones que confirmó la de primera instancia que acogió
la demanda de terminación de contrato de arrendamiento de predio
rústico. Analizado lo expuesto, la Corte Suprema rechaza el deducido
de casación.
31
Rol: 34790-2016
Ministros: Ricardo Blanco H., Gloria Ana Chevesich R., Carlos Cerda
F., y Alfredo Pfeiffer R.
DOCTRINA
En el caso de autos, resultó acreditado el incumplimiento en que

incurrió la demandada de su obligación de pagar la renta en forma
íntegra y oportuna, de modo tal que aun cuando se concluya que la
determinación del porcentaje de renta variable es de responsabilidad
del arrendador, lo cierto es que se probó un retardo reiterado en el
pago de la renta fija acordada y que facultó al arrendador para poner
término al contrato en virtud del pacto comisorio calificado estipulado
en una de las cláusulas de la modificación del contrato de
arrendamiento. Asimismo, la circunstancia de haberse celebrado un
contrato de promesa de compraventa entre el arrendador y un tercero,
no produce ninguno de los efectos jurídicos a que se hace referencia
en la cláusula de carácter prohibitiva contemplada en el acto jurídico
en referencia, pues la promesa únicamente genera una obligación
personal que no afecta el dominio ni la tenencia del predio objeto del
contrato, razón por la cual la excepción de contrato no cumplido
alegada por la arrendataria demandada no podrá prosperar
32
20. Terminación de contrato. Definición de contrato de
arrendamiento. Derecho del arrendador de hacer cesar el contrato
de arrendamiento cuando el arrendatario incurra en la mora de un
período entero en el pago de la renta, después de dos
reconvenciones de pago
HECHOS
Demandantes interponen recurso de casación en la forma y de

apelación contra la sentencia que no hizo lugar a la demanda sobre
terminación de contrato de arrendamiento por extinción del derecho
del arrendador y la demanda subsidiaria, de termino de contrato de
arrendamiento, por no pago de rentas. La Corte de Apelaciones
rechaza el recurso de nulidad formal y revoca el fallo impugnado,
declarando terminado el contrato de arrendamiento, por no pago de
rentas.
Rol: 10411-2015
Ministras: María Soledad Melo Labra y Maritza Villadangos Frankovich
Abogado integrante: Oscar Torres Zagal
Redactora: María Soledad Melo Labra
DOCTRINA
El artículo 1915 del Código Civil define el arrendamiento señalando

que "es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente,
la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar
un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado". El contrato aludido impone obligaciones a ambos
contratantes, siendo de cargo del arrendador, en términos generales,
33
las obligaciones de entregar al arrendatario la cosa arrendada; de
mantenerla en el estado de servir para el fin para el que ha sido
arrendada; y de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en
el goce de la cosa objeto del contrato. Por su parte, las obligaciones
del arrendatario podrían resumirse básicamente en la de pagar el
precio o renta convenida; usar de la cosa según los términos o espíritu
del contrato; cuidar de la cosa como un buen padre de familia; ejecutar
las reparaciones locativas; permitir al arrendador inspeccionar la cosa
arrendada; y restituir la cosa al final del arrendamiento. El artículo
1977 del Código Civil concede al arrendador el derecho a hacer cesar
el contrato de arrendamiento, en caso que el arrendatario incurra en la
mora de un período entero en el pago de la renta, después de dos
reconvenciones de pago, si no presta seguridad competente de que se
verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de
treinta días (considerandos 9º y 10º de la sentencia de la Corte de
Apelaciones).
21. Restitución de inmueble por terminación del arrendamiento.

Extinción del derecho del arrendador. Obligación del arrendatario
de pagar al nuevo propietario la renta acordada con el antiguo
hasta la restitución. Proscripción del enriquecimiento sin causa
HECHOS

contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que revocó el fallo de
primer grado y acogió la demanda modificada de término de contrato
de arrendamiento y cobro de rentas. La Corte Suprema rechaza

34
Rol: 933-2015
Fecha: 13 de enero de 2016
Ministros: Ricardo Blanco H., Andrea Muñoz S., Carlos Cerda F., y
Alfredo Pfeiffer R.
Redactora: Andrea Muñoz S.
DOCTRINA
Habiendo operado la hipótesis contemplada en el artículo 6º inciso

1º de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos —Nº 18.101—,
esto es, que el contrato de arrendamiento, celebrado entre el antiguo
dueño del inmueble y el demandado, se encuentra terminado por
extinción del derecho del arrendador, el demandado está obligado a
continuar pagando la renta de arrendamiento al nuevo dueño, hasta
que se efectúe la restitución del inmueble. Basta para ello que hubiere
continuado ocupando el inmueble arrendado, por lo que el hecho que
no haya sido condenado judicialmente a su restitución, atendido que
hizo abandono del mismo previo a la notificación de la demanda, no lo
libera de dicha obligación. Puede sostenerse, incluso, que el legislador
consideró la posibilidad de que luego de terminado el arriendo el
antiguo arrendatario abandonara el inmueble, sin pagar las rentas de
ocupación, por lo que en el mismo artículo 6º incorporó, en su inciso
2º, el procedimiento de entrega material por el tribunal, con el objeto
de dar una fecha cierta a la restitución del bien raíz. Entenderlo de otra
manera sería, ciertamente, admitir un enriquecimiento sin causa, en
perjuicio del nuevo dueño del inmueble (considerando 10º de la
Normativa relevante citada: artículo 6º inciso 1º de la Ley Nº 18.101.
35
22. Obligación del arrendatario de pagar al nuevo propietario la
renta acordada con el antiguo hasta la restitución. Alteración en
el monto de la renta implica un nuevo acuerdo de voluntades
HECHOS
Demandante interpone recurso de casación en el fondo contra la

grado y acogió parcialmente la demanda sobre restitución de inmueble
por extinción del derecho del arrendador y cobro de rentas. La Corte
Rol: 17210-2015
Ministros: Ricardo Blanco H., Andrea Muñoz S., y Carlos Cerda F.
Abogados integrantes: Álvaro Quintanilla P., y Jorge Lagos G.
DOCTRINA
El artículo 6º de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos

—Nº 18.101—, que establece la obligación de continuar pagando la
renta acordada con el antiguo dueño, hasta su restitución, constituye
una forma de evitar el enriquecimiento sin causa, que significaría la
ocupación del inmueble en forma gratuita. Cualquier alteración en el
monto, implicaría un nuevo acuerdo de voluntades que generaría una
relación contractual que desplaza la hipótesis prevista en la norma en
comento (considerando 7º de la sentencia de la Corte Suprema). Así
las cosas, se ajusta a derecho la conclusión de los jueces del fondo,
quienes ordenaron la restitución del inmueble a su legítimo dueño por
haberse extinguido el contrato, señalando que el arrendatario
demandado continúa obligado a pagar lo pactado, pues entenderlo de
otro modo importaría atribuir al nuevo dueño —demandante— una
36
obligación no asumida y desconocer a su respecto los términos de la
convención (considerando 5º de la sentencia de la Corte Suprema).
23. Terminación de contrato de arrendamiento. Contrato de

arrendamiento por plazo determinado y con ocasión de la
celebración de un contrato de promesa de compraventa.
Renovación tácita del contrato de arrendamiento. No haberse
celebrado la promesa de compraventa no justifica el
incumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento
HECHOS

grado, que acogió la demanda de terminación de contrato de
arrendamiento y cobro de prestaciones, ordenando la restitución del
inmueble objeto de juicio y pagar las rentas y consumos básicos
adeudados y hasta la restitución. La Corte Suprema rechaza el
recurso de nulidad substancial deducido.
Rol: 8955-2015
Ministros: Juan Fuentes B., Gloria Ana Chevesich R., y Carlos Cerda
F.
Abogados integrantes: Leonor Etcheberry C., y Rodrigo Correa G.
37
DOCTRINA
Se ajusta a derecho la decisión de los jueces del fondo de acoger la

demanda de terminación de contrato de arrendamiento y de cobro de
prestaciones, pues si bien las partes celebraron un contrato de
arrendamiento por un plazo determinado y con ocasión de la
celebración de un contrato de promesa de compraventa, la
circunstancia de haber permanecido la parte demandada en el
inmueble arrendado con posterioridad a dicho plazo, siendo aceptado
por la actora, constituye una renovación tácita del contrato de
arrendamiento, por lo que la demandada debe continuar cumpliendo
con la obligación de pago de la renta, hasta la restitución del inmueble
o hasta que se celebre el contrato de compraventa prometido. En
efecto, no puede invocarse como justificación al incumplimiento de las
obligaciones que impone el contrato de arrendamiento el hecho de no
haberse celebrado la promesa de compraventa, por cuanto se trata de
títulos diversos, y del último emana una acción ordinaria distinta a la
que se ventila en el presente juicio (considerando 3º de la sentencia
de la Corte Suprema).
Normativa relevante citada: artículo 8º Nº 3 y Nº 7 de la Ley Nº 18.101.
24. Terminación de contrato de arrendamiento. Improcedencia de

formular alegaciones nuevas en el recurso de casación en el
fondo. Exigencia cuyo sustento se encuentra en el derecho al
debido proceso. Prevención: Artículo 6º de la Ley sobre
Arrendamiento de Predios Urbanos regula una situación distinta a
la contemplada en el artículo 1945 del Código Civil. Arrendatario
que continúa gozando el inmueble después de expirado el
contrato está obligado a pagar las rentas hasta la época de la
restitución. Derecho del arrendador a exigir las rentas que se
habrían devengado hasta la expiración del plazo del contrato si se
le pone término anticipado por culpa del arrendatario
HECHOS
38
Corte de Apelaciones que, confirmó el fallo de primera instancia que, a
su vez, acogió la demanda de terminación de contrato de
arrendamiento por culpa del arrendatario. Analizado lo expuesto, la
Corte Suprema rechaza el deducido de casación sustantiva planteado.
Rol: 9498-2014
S., Carlos Cerda F.
Redactor: Gloria Ana Chevesich Ruiz
DOCTRINA
No existe incompatibilidad entre lo dispuesto en el artículo 6º de la

Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos —Nº 18.101— y el
artículo 1945 del Código Civil, desde que conforme a lo señalado en el
artículo 1º de la primera Ley mencionada, las normas del Código Civil
siguen vigentes en todo aquello que no sea regulado en dicha ley
especial, que es lo que ocurre en el caso que se analiza. En efecto,
del examen del referido artículo 6º se desprende que la norma regula
la situación que se produce en el evento que, no obstante haber
expirado el contrato de arrendamiento —cualquiera sea la causa—, el
arrendatario continúa gozando del inmueble, estableciendo que en tal
caso continuará obligado al pago de las rentas hasta la época de la
restitución. El artículo 1945 del Código Civil, en tanto, se refiere a un
hecho distinto, cual es que, faltando un tiempo para que el contrato
termine —por la llegada del plazo, por ejemplo— se le pone término
por culpa del arrendatario, de suerte que la restitución debe llevarse a
cabo antes del plazo previsto, situación frente a la cual la norma
39
dispone que el arrendador tiene derecho a exigir las rentas que se
habrían devengado hasta la expiración del plazo, además de la
indemnización de perjuicios que corresponda. Como es posible
observar, la hipótesis consultada en la Ley Nº 18.101 tiene por objeto
impedir que el disfrute de la cosa por parte del arrendatario —en los
hechos y después de expirado el contrato— perjudique al arrendador,
razón por la cual le impone la obligación de pagar la renta mientras
ello ocurra; mientras que la situación prevista en el artículo 1945,
prevé que la restitución anticipada del inmueble, por una situación
imputable al arrendatario, sea la que le provoque el perjuicio, para lo
cual lo obliga a continuar pagando hasta la época en que estaba
previsto su término. Esta última regla, por lo demás, es plenamente
concordante con lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil, en la
medida que respeta la ley del contrato, ya que pretender lo contrario,
implicaría que éste puede terminar por voluntad unilateral de uno de
los contratantes (considerando 4º de la prevención de la sentencia de
la Corte Suprema).
Normativa relevante citada: Ley Nº 18.101; artículos 1545 y 1945 del

Código Civil.
C. RESTITUCIÓN DE LA COSA ARRENDADA
1. Devolución garantía de arrendamiento. Acreditada la existencia

del contrato y pago de la garantía por parte del arrendatario
corresponde al demandado acreditar extinción de la obligación de
restituir la garantía. Correcta aplicación del artículo 1698 del
Código Civil
HECHOS
40
Demandado deduce recurso de casación en el fondo en contra la
sentencia dictada por la Corte de Apelaciones, que confirmó la de
mérito que acogió la demanda y ordenó la restitución del mes de
garantía pagado por el arrendatario. Analizado lo expuesto, la Corte
Suprema rechaza el recurso de casación en el fondo intentado.
Rol: 45385-2017
Ministros: No se consigna
DOCTRINA
El único cuestionamiento que se plantea dice relación con la

infracción al artículo 1698 del Código Civil, al estimar que debió
imponerse al actor la carga de acreditar el oportuno cumplimiento de
las obligaciones que le imponía el contrato en relación a la restitución
del inmueble, esto es, el pago íntegro de las cuentas derivadas de
servicios básicos y la inexistencia de daños que debieran ser
reparados; sin embargo, como lo expresa el fallo impugnado, es el
demandado quien funda sus defensas en la existencia de deudas y la
necesidad de incurrir en gastos por reparaciones necesarias para
poder volver a arrendar nuevamente el inmueble. A este respecto,
cabe considerar que la norma en cuestión dispone: "Incumbe probar
las obligaciones o su extinción al que alega aquéllas o ésta", de modo
que razonan correctamente los jueces al estimar que, acreditada la
existencia del contrato y el pago de la garantía por parte del
arrendatario, correspondía al demandado acreditar los hechos sobre
cuya base argumenta la extinción de la obligación de restituir la suma
oportunamente entregada. En consecuencia, la decisión es producto
de una correcta interpretación y aplicación de las normas jurídicas
atinentes al caso, en particular, de la que se acusa conculcada; razón
que autoriza a rechazar el recurso en esta etapa de su tramitación por
41
adolecer de manifiesta falta de fundamento (considerando 4° de la
2. Terminación de contrato de arrendamiento. Voto disidente:

Arrendador cambió chapa de inmueble y desalojó los enseres que
se encontraban en su interior. Cumplimiento de la obligación de
restitución de la propiedad
HECHOS
Demandado por término de contrato y cobro de rentas, interpone

recurso de casación en el fondo contra la sentencia de la Corte de
Apelaciones, que revocó parcialmente la demanda de primer grado. La
Corte Suprema rechaza, con voto de disidencia, el recurso de
Rol: 4844-2017
F.
Abogados integrantes: Álvaro Quintanilla P., y Carlos Pizarro W.
Redactores: Ricardo Blanco H., y Carlos Pizarro W.
DOCTRINA
42
(Voto disidente) En cuanto a la restitución de la propiedad, habiendo
la propia demandante reconocido que cambió la chapa de la oficina en
el mes de mayo de 2015 y que desalojó los enseres que se
encontraban en su interior, se debe concluir que la propiedad se
encuentra bajo su administración y disposición desde esa época, de
manera que ella debe ser establecida como fecha de restitución. Por
tanto, se debe tener por cumplida la obligación que los artículos 1947,
1948 y 1949 del Código Civil impone al arrendatario en orden a la
restitución de la propiedad al término del contrato de arrendamiento
mediante la desocupación de ella, por cuanto, no cabe duda que a
partir de mayo de 2015, la demandante tenía el poder de
administración del inmueble en disputa, sin que el demandado tuviera
alguna injerencia a su respecto. En consecuencia, no procedía acoger
la demanda de restitución del inmueble y pago de rentas de
arrendamiento hasta la restitución de la propiedad (considerandos 2° a
4° de la disidencia de la sentencia de la Corte Suprema).
Normativa relevante citada: artículos 1947, 1948 y 1949 del Código

Civil.
3. Restitución del bien arrendado. Extinción del derecho del

arrendador. Obligación del adquirente a título oneroso del bien
arrendado de respetar el arrendamiento cuando ha sido contraído
por escritura pública. Nuevo propietario debe manifestar su
voluntad de no renovar el contrato y demandar la restitución por
vencimiento del plazo. Modalidad utilizada por el nuevo
propietario que resulta equivalente y oportuna. Error de derecho
denunciado que no influye sustancialmente en lo dispositivo del
fallo
HECHOS

Corte de Apelaciones que confirmó la de primer grado que dio lugar a
la demanda de restitución por extinción del derecho del arrendador.
43
Analizado lo expuesto, la Corte Suprema rechaza el deducido de
casación.
Rol: 4002-2017
DOCTRINA
Cuando se transfiere la propiedad a título oneroso y el

arrendamiento consta en escritura pública, el contrato mantiene su
vigencia y es el nuevo dueño el que, al suceder en el dominio, debe
ejercer los derechos y cumplir las obligaciones contraídas con el
arrendatario, sin que en dicha hipótesis opere la terminación del
contrato por expiración del derecho del arrendador, pues el artículo
1962 Nº 2 del Código Civil se erige como una excepción a lo
preceptuado en su 1950 Nº 3. En este sentido, si bien la actora —
adquirente a título oneroso del bien raíz objeto del litigio— estaba
obligada a respetar el contrato de arrendamiento celebrado mediante
escritura pública por el demandado —arrendatario— con el anterior
propietario del inmueble, de tal manera que debió manifestar su
voluntad de no renovar el contrato, para luego demandar la restitución
por vencimiento del plazo, sabido es que no basta la mera infracción
de ley para que el remedio de casación llegue a buen puerto, sino,
además, tal yerro debe influir sustancialmente en lo dispositivo del
fallo. De tal modo, es necesario que la infracción determine una
decisión en un sentido diverso al que se habría obtenido de no
haberse incurrido en ella, conforme al artículo 772 del Código de
Procedimiento Civil. En tal sentido, si bien la demandante no cumplió
de manera exacta la formalidad especial establecida en el contrato
44
para ponerle término, no cabe duda que hizo uso de una modalidad
que debe ser estimada como equivalente y oportuna, ya que comunicó
judicialmente a la contraparte su intención de no perseverar en el
arrendamiento, trece meses antes de su fecha de expiración. Siendo
así, en último término tampoco la hipotética contravención de ley que
se representa influye determinadamente en lo dispositivo de la
sentencia, toda vez que aun si la discusión y el pronunciamiento
hubieren versado sobre la terminación del contrato de arrendamiento
por expiración del plazo pactado, lo cierto es que el resultado habría
sido igualmente favorable a las pretensiones de la actora. En suma, el
arbitrio en comento deberá ser desestimado (considerandos 6º a
Normativa relevante citada: artículo 1962 Nºs. 2 y 3 del Código Civil.
4. Restitución del inmueble arrendado con daños que se alejan

del uso normal del mismo. Indemnización de perjuicios por daño
patrimonial
HECHOS
Demandante reconvencional interpone recurso de apelación contra la

sentencia que no hace lugar a la demanda reconvencional de
indemnización de perjuicios. La Corte de Apelaciones revoca la
resolución impugnada y hace lugar a la demanda reconvencional
deducida.
Rol: 10445-2016
45
Ministros: Mauricio Silva Cancino y Jessica González Troncoso
Abogada integrante: Claudia Chaimovich Guralnik
Redactora: Jessica González Troncoso
DOCTRINA
Con el mérito de la prueba acompañada, analizada de conformidad a

las normas de la sana crítica, se tiene por establecido en autos que el
arrendatario recibió el local comercial en buen estado de conservación
y que éste lo restituyó con daños que se alejan del uso normal del
inmueble. En efecto, se tiene por probada la destrucción del sistema
eléctrico, con cortes de cables, lámparas rotas y tablero eléctrico
dañado. Para así establecerlo este tribunal tiene presente lo narrado
por los testigos que intervienen en las reparaciones quienes además
reconocen las fotografías que se les exhiben, de las cuales se
observan los daños que los testigos explican. Por otro lado, es un
hecho de la causa que el arrendatario pagó por concepto de garantía
la suma de $250.000; por consiguiente, considerando que el actor
reconvencional probó que a consecuencia de los daños del inmueble
al tiempo de la entrega, sufrió un perjuicio patrimonial ascendente a la
suma de $562.222, por el valor de las reparaciones que debió realizar,
es procedente hacer lugar a la acción reconvencional en cuanto a
disponer el pago de la suma de $312.222, que corresponden a la
diferencia entre lo pagado, descontado el mes de garantía, que por los
daños del inmueble no será restituida al arrendatario (considerando
7º de la sentencia de la Corte de Apelaciones).
5. Restitución de inmueble arrendado. Improcedencia del recurso

de casación en la forma por la causal del artículo 768 Nº 5 en
relación con el artículo 170 Nº 4, ambos del Código de
Procedimiento Civil, en los juicios regidos por leyes especiales.
Renuncia de la condición resolutoria ordinaria cuando ha sido
46
establecida a favor del acreedor. Voluntad real de los
contratantes. Conservación del contrato de arrendamiento, pero
sin renovar la condición resolutoria ordinaria acordada
primitivamente
HECHOS
Demandante interpone recurso de casación en la forma y de apelación

contra la sentencia que rechazó la demanda principal de restitución del
inmueble arrendado por expiración del contrato de arrendamiento y la
subsidiaria de desahucio judicial. La Corte de Apelaciones rechaza el
recurso de nulidad formal y confirma la resolución impugnada.
Rol: 8354-2016
Fecha: 2 de diciembre de 2016
Ministros: Dobra Lusic Nadal, Guillermo de la Barra Dunner y Jenny

Book Reyes
Redactor: Guillermo de la Barra Dunner
DOCTRINA
Si bien el artículo 766 inciso 2º del Código de Procedimiento Civil

dispone que el recurso de casación en la forma procederá respecto de
las sentencias que se dicten en los juicios o reclamaciones regidos por
leyes especiales, lo cierto es que el artículo 768 inciso 2º del Código
precitado limita las causales de casación en la forma aplicables a esta
clase de juicios, disponiendo que sólo podrá fundarse en alguna de las
causales indicadas en los Nºs. 1, 2, 3, 4, 6, 7 y 8 de este artículo y
también en el Nº 5 cuando se haya omitido en la sentencia la decisión
del asunto controvertido. Por consiguiente, tratándose de un juicio
especial regido por la Ley Nº 18.101, resulta improcedente el recurso
de casación en la forma por la causal del artículo 768 Nº 5, en relación
47
con el artículo 170 Nº 4, ambos del Código de Procedimiento Civil
(considerandos 2º y 3º de la Corte de Apelaciones).
Conforme lo que preceptúa el artículo 1487 del Código Civil,

"Cumplida la condición resolutoria, deberá restituirse lo que se hubiere
recibido bajo tal condición, a menos que ésta haya sido puesta en
favor del acreedor exclusivamente, en cuyo caso podrá éste, si quiere,
renunciarla; pero será obligado a declarar su determinación, si el
deudor lo exigiere". Dicha disposición permite que la condición
resolutoria ordinaria sea renunciada cuando ella ha sido establecida
en favor de una de las partes —del acreedor—, caso en que éste
puede renunciarla, no produciéndose por tanto sus efectos
(considerando 8º de la sentencia de la Corte de Apelaciones).
En la especie, la voluntad real de los contratantes apuntó a la

conservación del contrato, pero sin renovar la condición resolutoria
ordinaria acordada primitivamente, lo cual guarda concordancia con la
aplicación práctica que le dieron al contrato durante los años
precedentes y posteriores a la celebración del Anexo, pues no
obstante haberse cumplido la condición resolutoria estipulada, los
contratantes mantuvieron subsistente dicha convención, cumpliendo
las obligaciones que de ella emanaban. En suma, las partes
establecieron una condición resolutoria ordinaria que cedía en favor de
la arrendataria, de modo que, con arreglo al artículo 1487 del Código
Civil, ésta podía renunciarla, derecho que ejerció en la suscripción del
Anexo del año 2012, que vino a corroborar la voluntad tácita de los
contratantes de perseverar en el vínculo contractual, manifestada con
el pago ininterrumpido de las rentas de arrendamiento con
posterioridad al transcurso de los seis meses contados desde la
suscripción del contrato, y con la concurrencia de la arrendadora al
renunciar de manera expresa a "cualquier acción resolutoria'', según
da cuenta el mencionado Anexo (considerandos 11º y 12º de la
sentencia de la Corte de Apelaciones).
Normativa relevante citada: Ley Nº 18.101; artículos 170 Nº 4 y 768

Nº 5 del Código de Procedimiento Civil; artículo 1487 del Código Civil.
48
6. Restitución de inmueble arrendado. Vencimiento del plazo
acordado en el contrato para restituir el inmueble arrendado
HECHOS

Corte de Apelaciones que confirma la de mérito que acogió la
demanda de restitución del inmueble arrendado por expiración del
tiempo estipulado. Analizado lo expuesto, la Corte Suprema rechaza el
recurso.
Rol: 68716-2016
Fecha: 10 de noviembre de 2016
Ministros: Ricardo Blanco H., Gloria Ana Chevesich R., y Manuel

Valderrama R.
Abogados integrantes: Leonor Etcheberry C., y Rodrigo Correa G.
DOCTRINA
Establecido que el contrato de arrendamiento de predio rústico

terminó en la fecha estipulada por las partes, el plazo de la
demandada para restituir, de acuerdo al contrato, venció ocho meses
después, de manera que aun cuando la demanda fue presentada y
notificada con anterioridad a esta última fecha, correspondía proceder
a la restitución en los términos estipulados en el respectivo contrato,
fecha que, a esta data, se cumplió (considerando 4º de la sentencia
Normativa relevante citada: artículos 1545 y 1945 de Código Civil.
49
7. Restitución de inmueble arrendado. Interpretación de los
contratos. Expresión utilizada por las partes en el contrato que
resulta clara. Preferencia de la interpretación de una cláusula en
el sentido que produzca algún efecto
HECHOS

de primer grado, que acogió la demanda subsidiaria de restitución de
predio rústico por terminación del contrato de arrendamiento por
expiración del plazo. La Corte Suprema rechaza ambos recursos de
nulidad deducidos.
Rol: 62176-2016
Ministros: Ricardo Blanco H., Gloria Ana Chevesich R., y Andrea

Muñoz S.
Abogados integrantes: Jean Pierre Matus A., y Rodrigo Correa G.
DOCTRINA
En materia de interpretación de los contratos, la norma general,

contenida en el artículo 1560 del Código Civil, establece que
"conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a
ella más que a lo literal de las palabras". En la especie, la expresión
gramatical utilizada por las partes en el contrato de arrendamiento de
predio rústico materia de autos, no deja duda respecto el propósito de
los contratantes de otorgarle una duración que se computa desde la
fecha efectiva en que se inició el contrato, data en que los
50
contratantes se manifiestan de acuerdo en fijarla el 6.08.2010, pues de
otra manera, la cláusula que manifiesta estos deslindes temporales,
carecería de sentido, debiendo preferirse la interpretación en que
dicha disposición provoque efectos prácticos, como lo ordena el
artículo 1562 del Código precitado (considerando 8º de la sentencia
8. Restitución del inmueble arrendado. Renovación del contrato a

plazo fijo por períodos de un año. Procedencia de solicitar la
restitución antes de llegado el plazo cuando se funda en un
incumplimiento del arrendatario. Artículo 1977 del Código Civil no
limita la autonomía contractual. Facultad de las partes para pactar
la terminación ipso facto del contrato. Terminación ipso facto
impide al arrendatario enervar la acción de restitución mediante el
pago de lo adeudado
HECHOS

de primer grado, que rechazó la demanda principal y acogió la acción
subsidiaria de restitución del inmueble arrendado. La Corte suprema
declara inadmisible el recurso de nulidad formal y rechaza el recurso
de nulidad substancial deducido.
Rol: 4804-2015
51
Ministros: Sergio Muñoz G., Ricardo Blanco H., y Carlos Cerda F.
Abogados integrantes: Rodrigo Correa G., y Leonor Etcheberry C.
Redactor: Rodrigo Correa G.
DOCTRINA
Tratándose de un contrato a plazo fijo por un plazo originalmente

superior a un año, su terminación se regía por las reglas generales del
Código Civil, sin resultar afectado por las limitaciones establecidas en
los artículos 3º y 4º de la Ley Nº 18.101. Pero las partes estipularon
que el contrato se renovaría por períodos de un año, de lo que sigue
que desde la primera renovación se trata de un contrato de plazo fijo
que no excedía de un año, resultando aplicable el artículo 4º de la Ley
precitada, norma que señala que en estos contratos "el arrendador
sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble".
Evidentemente esta restitución puede solicitarse antes de llegado el
plazo si ella se funda en un incumplimiento por parte del arrendatario.
En la especie, al momento de presentarse la demanda, el arrendatario
se encontraba en mora del pago de las rentas de arrendamiento, de
manera que la sentencia impugnada no incurrió en infracción alguna al
acoger la demanda subsidiaria de restitución del inmueble arrendado
El artículo 1977 del Código Civil no tiene la forma de una disposición

limitativa de la autonomía contractual. Por el contrario, concede un
derecho al arrendador y regula la forma de su ejercicio: "la mora de un
período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador...".
Este derecho legal del arrendador no excluye que las partes puedan
pactar la terminación ipso facto del contrato. Lo anterior es sin
perjuicio de las limitaciones procedimentales que sí establece el
artículo 4º de la Ley Nº 18.101 y que en el caso de autos se
cumplieron a cabalidad. En efecto, incluso si las partes pactaron la
terminación ipso facto del contrato, el arrendador solo puede solicitar
judicialmente la restitución del inmueble. Pero en este caso, el
arrendatario no podrá ya enervar esta acción de restitución mediante
el pago de lo adeudado (considerando 9º de la sentencia de la Corte
Suprema).

52
Normativa relevante citada: artículos 3º y 4º de la Ley Nº 18.101;
9. Restitución de inmueble arrendado. Interpretación contractual.

Interpretación de las cláusulas del contrato en virtud de la
aplicación práctica que hayan hecho ambas partes. Interpretación
de las cláusulas ambiguas a favor del deudor
HECHOS

Corte de Apelaciones que confirmó la de mérito que rechazó la
demanda de restitución del inmueble arrendado y pago de
prestaciones. Analizado lo expuesto, la Corte Suprema rechaza el
deducido de casación.
Rol: 793-2016
Ministros: Sergio Manuel Muñoz G., Ricardo Blanco H., Gloria

Chevesich R., y Andrea María Muñoz S.
DOCTRINA
En la especie, los jueces del fondo concluyeron acertadamente que

a pesar que en el contrato de arrendamiento se señaló un domicilio
comercial del demandado, no puede desconocerse que, a través de la
misma convención, se estaban arrendando dos locales comerciales
contiguos que servirían para idénticos efectos, razón por la cual, al
referir el contrato que la carta certificada debía enviarse "al domicilio
53
indicado en este instrumento", debe recurrirse a las normas de
interpretación de los artículo 1560 y 1566 del Código Civil, toda vez
que el arrendador y demandante reconoció que el domicilio del
demandado es el correspondiente a los locales comerciales
arrendados al solicitar la notificación de la demanda en dicho
inmueble, por lo que cabe concluir que el domicilio al que debía
remitirse la carta certificada correspondía al inmueble arrendado,
máxime si el aludido domicilio comercial dejó de funcionar cinco años
antes del envío de la referida carta. En suma, los magistrados de la
instancia se ajustaron a lo dispuesto por las partes en el respectivo
contrato de arrendamiento, aplicando correctamente los artículos 1564
y 1566 del Código Civil, que establecen que las cláusulas de un
contrato se interpretarán por la aplicación práctica que hayan hecho
ambas partes, debiendo optarse, ante cláusulas ambiguas, por aquella
interpretación en favor del arrendatario, lo que ocurrió en la especie
Normativa relevante citada: artículos 1560, 1564 y 1566 del Código

Civil.
10. Indemnización de perjuicios por responsabilidad contractual.

Procedencia de la indemnización de perjuicios por daño moral en
sede contractual. Indemnización por daño moral en sede
contractual requiere que el incumplimiento contractual incida
directamente en intereses extrapatrimoniales del acreedor.
Incumplimiento de la obligación del arrendatario de restituir el
bien arrendado en buen estado no afecta intereses
extrapatrimoniales del arrendador cuya actividad es el
arrendamiento de locales comerciales
HECHOS
Demandante y demandando interponen recurso de apelación contra la

sentencia que acogió parcialmente la demanda sobre indemnización
de perjuicios por responsabilidad contractual. La Corte de Apelaciones
54
revoca el fallo impugnado, en lo relativo al pago de daño moral, y
confirma en lo demás.
Tribunal: Corte de Apelaciones de Concepción
Rol: 28-2016
Fecha: 11 de marzo de 2016
Ministros: Carola Rivas Vargas y Camilo Álvarez Órdenes
Abogado integrante: Patricio Mella Cabrera
Redactora: Carola Rivas Vargas
DOCTRINA
Si bien la indemnización por daño moral resulta procedente en

materia de responsabilidad contractual, lo cierto es que tales daño son
indemnizables en cuanto el incumplimiento incide directamente en
intereses inmateriales del acreedor o puede traducirse en la pérdida o
menoscabo de sus derechos subjetivos. Al respecto, la doctrina —
Vergara Bezanilla— expresa que "el contrato es un instrumento
destinado a la creación, circulación y distribución de bienes y
servicios, y, por tanto, su infracción solo puede afectar los intereses
patrimoniales o económicos propios de la respectiva negociación, que
se vean afectados como consecuencia del incumplimiento. Las
repercusiones que con ocasión de la contravención pueda
experimentar el acreedor, en esferas distintas de la patrimonial o
económica, no son indemnizables porque exceden el ámbito de los
intereses cautelados por el contrato y de los riesgos asumidos por el
deudor al contratar" (considerando 3º de la sentencia de la Corte de
Apelaciones). En la especie, el incumplimiento de la obligación de
restituir una propiedad arrendada en buen estado o en el mismo que le
fue entregada, solo puede afectar los intereses patrimoniales o
económicos del acreedor atendida la naturaleza del contrato y los
riesgos comerciales que conlleva la actividad económica del actor, la
55
que, según reconoce, se desarrolla en el ámbito del arriendo de
locales comerciales de que es propietario dentro de la ciudad de
Concepción. En consecuencia, no procede en este caso
indemnización por daños extrapatrimoniales, constitutivos de daño
moral, puesto que no se advierte la forma cómo un contrato de
arriendo de un local comercial pueda afectar intereses subjetivos e
inmateriales de quien contrata bajo su giro habitual (considerando
Normativa relevante citada: artículos 144, 186 y siguientes del Código

de Procedimiento Civil.
11. Improcedencia de restituir el inmueble al demandante que no

es propietario ni tenía facultad para subarrendar. Restitución al
legítimo propietario del inmueble
HECHOS
Se deduce recurso de apelación contra sentencia que, en primera

instancia, acoge la demanda de terminación de contrato de
arrendamiento, ordenando la restitución del inmueble. Analizado lo
expuesto, la Corte acoge parcialmente el recurso, en cuanto ordena la
restitución del inmueble a la real propietaria del mismo.
Tribunal: Corte de Apelaciones de Valdivia
Rol: 1502-2015
Ministro: Darío Ildemaro Carretta Navea Fiscal Judicial: María Heliana

Del Río Tapia
56
Abogado integrante: Juan Carlos Vidal Etcheverry
DOCTRINA
En atención al tiempo transcurrido desde la dictación de la sentencia

y habiendo expirado el plazo de duración del contrato de
arrendamiento, corresponde que la demandada proceda a la
restitución de la propiedad, pero no al actor por cuanto éste no es el
dueño del inmueble y carecía de la facultad para subarrendar, sino
que al legítimo propietario del mismo, desde que la sentencia cause
ejecutoria conforme lo que dispone el ar-tículo 194 Nº 5 del Código de
Procedimiento Civil (considerando 5º de la sentencia de la Corte de
Apelaciones).

12. Restitución de inmueble arrendado. Terminación del contrato

de arrendamiento por expiración del plazo convenido. Inmueble
arrendado que se encuentra desocupado. Eventuales daños que
presenta el inmueble arrendado no sirven de pretexto al
arrendador para negarse a recibirlo
HECHOS
Demandante interpone recurso de apelación contra la sentencia que

rechazó la demanda de restitución de inmueble arrendado con
indemnización de perjuicios. La Corte de Apelaciones revoca el fallo
impugnado y hace lugar a la demanda, sólo en lo relativo a la
restitución del inmueble arrendado.
57
Rol: 1632-2014
Ministros: Claudio Gutiérrez Garrido y Vivian Toloza Fernández
Abogado integrante: Hugo Tapia Elorza
Redactor: Claudio Gutiérrez Garrido
DOCTRINA
Estando terminado el contrato de arrendamiento por expiración del

plazo convenido y encontrándose desocupado el inmueble arrendado,
no cabe sino ordenar la restitución del mismo a la arrendadora,
conforme a lo pactado en el contrato, debiendo ésta recibirlo, no
pudiendo servir de pretexto para negarse a ello los eventuales daños
que éste presentaría, daños que por lo demás no se acreditaron
suficientemente en este proceso. En efecto, no parece justo que se
pretenda, a través de la negativa a recibirlo, hecho que en todo caso
no se encuentra probado, obtener una indemnización por concepto de
daños estructurales que no se encuentran probados, o por una
especie de lucro cesante por concepto de pretendidas rentas de
arrendamiento adeudadas (considerando 14º de la sentencia de la
Corte de Apelaciones).
Normativa relevante citada: Ley Nº 18.101.
13. Restitución de inmueble por terminación del arrendamiento.

Validez del arrendamiento de cosa ajena. Dueño del inmueble no
está obligado a respetar el arrendamiento celebrado antes de
haber adquirido el dominio de la cosa
HECHOS

58
grado, que acogió la demanda de restitución de inmueble por extinción
del derecho del arrendador. La Corte Suprema rechaza el recurso de
Rol: 5325-2015
Ministros: Milton Juica A., Ricardo Blanco H., Gloria Ana Chevesich R.,
y Andrea Muñoz S.
DOCTRINA
Si bien es cierto que el arrendador no tenía derechos sobre el

inmueble, lo cierto es que, conforme al artículo 1916 del Código Civil,
el arrendamiento de cosa ajena es válido; razonamiento que dice
relación con la alegación de inoponibilidad del contrato de
arrendamiento respecto al nuevo propietario del inmueble. En efecto,
se solicitó por el dueño la restitución del inmueble debido a la
expiración del derecho del arrendador, puesto que no está obligado a
respetar el contrato de arrendamiento celebrado antes de haber
adquirido el dominio de la cosa, a menos que se acredite alguna de
las circunstancias que lo hacen oponible, lo que en autos no
aconteció, siendo, por lo tanto, irrelevante para los efectos de la
acción deducida si el arrendador era dueño o no de la propiedad, en la
medida que el contrato de arrendamiento le es inoponible al nuevo
propietario (considerando 5º de la sentencia de la Corte Suprema).
59
14. Contrato de arrendamiento que depende de la voluntad en
contrario de alguna de las partes es de carácter indefinido, no de
plazo fijo. Tratándose de un contrato indefinido el arrendatario no
tiene las facultades de restituir el inmueble antes de la expiración
del plazo y de pagar la renta hasta el día de la restitución
HECHOS

grado, que acogió la demanda sobre término de contrato de
arrendamiento por no pago de rentas, accediendo al pago de rentas
adeudadas y multa pactada. La Corte Suprema rechaza el recurso de
Rol: 3527-2015
F.
Abogados integrantes: Carlos Pizarro W., y Jorge Lagos G.
DOCTRINA
Si las partes estipularon que el contrato tendrá una duración de un

año renovable por períodos iguales si ninguna de las partes da aviso a
la otra con al menos sesenta días de anticipación al término de la
vigencia del contrato, se desprende que el aludido contrato no se
identifica con uno de plazo fijo que no excede de un año, sino
corresponde asimilarlo a uno indefinido, desde que su duración no
depende del vencimiento de un plazo, sino de la voluntad en contrario
de alguna de las partes. Así, acreditado que el contrato de
arrendamiento celebrado entre las partes recayó en un bien raíz
60
urbano y que su duración es indefinida, no se cumplen los
presupuestos contemplados en el artículo 4º de la Ley sobre
Arrendamiento de Predios Urbanos, de modo que no asiste al
arrendatario la facultad de restituir el inmueble antes de expirar el
plazo de restitución y de pagar la renta de arrendamiento hasta el día
que aquélla se efectúe (considerandos 5º y 6º de la sentencia de la
Corte Suprema).
15. Arrendatario debe pagar la renta estipulada hasta la

restitución del inmueble. Concepto de las modalidades.
Mecanismo establecido para el cobro de la renta no constituye
una condición
HECHOS
Demandante interpone recurso de casación en el fondo contra la

grado, que hizo lugar a la demanda de terminación del contrato de
arrendamiento, ordenó la restitución del inmueble y acogió
parcialmente la demanda de cobro de rentas de arrendamiento y otras
obligaciones. La Corte Suprema acoge el recurso de nulidad
substancial deducido y dicta sentencia de reemplazo.
Rol: 23742-2014
Ministros: Ricardo Blanco H., Gloria Ana Chevesich R., y Andrea

Muñoz S.
61
Abogados integrantes: Leonor Etcheberry C., y Juan Eduardo
Figueroa V.
DOCTRINA
El arrendatario está obligado al pago de la renta estipulada o usual,

la que se extiende aún al caso en que el contrato hubiere terminado,
por cualquier causa, hasta la fecha de la restitución. En la especie, la
renta mensual estipulada es aquella convenida, en términos puros y
simples, sin que la forma de cobro acordada, pueda ser entendida
como una condición a la que se encuentra sujeta la referida
obligación. En efecto, las modalidades son cláusulas accidentales que
las partes pueden convenir en un acto o contrato con el objeto de
modificar los efectos normales de la obligación que surge de éste, sea
en cuanto a su existencia, exigibilidad o extinción; la condición es una
modalidad que consiste en un hecho futuro e incierto del cual se hace
depender el nacimiento o la extinción de una obligación. En el caso de
autos, el mecanismo establecido para efectos del cobro de la renta —
facturación anticipada el último día del mes— ciertamente no
constituye un hecho del cual dependa el nacimiento o la exigibilidad
del precio o renta, básicamente, porque de la lectura de ambas
cláusulas se desprende que no ha sido convenida con ese objeto, ni
tendría sentido a la luz de las obligaciones que surgen de este
contrato. La lógica indica, por otra parte, que darle una interpretación
distinta, claramente, desnaturaliza el contrato de arrendamiento, pues
de admitirse que no obstante que el arrendatario tenga el goce de la
cosa, el arrendador queda privado de su derecho a cobrar las rentas
por el hecho de no haber emitido las facturas correspondientes, éste
deja de ser lo que es y deviene en uno distinto. Más irracional resulta,
si se considera que la emisión de la factura con el monto de la renta
que se cobra, es un mecanismo que sólo depende del acreedor, quien
es el que se beneficia con el pago de la renta (considerando 6º de la
sentencia de casación).
Normativa relevante citada: artículo 6° de la Ley Nº 18.101.
62
CAPÍTULO II OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
1. Recurso de protección. Clausura y corte de suministro

básicos de locales comerciales arrendados. Autotutela.
Vulneración del derecho a no ser juzgado por comisiones
especiales
HECHOS
Actor se alza contra la sentencia de la Corte de Apelaciones,

que no hizo lugar al recurso de protección interpuesto en
contra de centro comercial que de forma arbitraria e ilegal
procedió a clausular y cortar suministros básicos de locales
arrendados. La Corte Suprema revoca la resolución
impugnada y hace lugar a la acción constitucional deducida.
Tribunal: Corte Suprema Tercera Sala (Constitucional)
Rol: 25119-2017
Ministros: Rosa Egnem S., Carlos Aránguiz Z., Arturo Prado

P., y Juan Manuel Muñoz P.
63
Abogado integrante: Álvaro Quintanilla
Redactor: Álvaro Quintanilla
DOCTRINA
El centro comercial recurrido, al clausurar con candados y

cierres perimetrales y al cortar los suministros básicos de los
locales arrendados a la recurrente por contrato vigente, ha
alterado el statu quo, incurriendo así en una actuación que
resulta arbitraria e ilegal, toda vez que ha ejercido un acto
propio de autotutela proscrito por nuestro ordenamiento,
constituyéndose en comisión especial. En efecto, la
legislación contempla los procedimientos correspondientes
para obtener judicialmente el reconocimiento de los derechos
que invoca la recurrida y, mientras aquéllos no sean
ejercidos, no resulta lícito a ésta, amparada tanto en la
calidad que dice ostentar de dueña y arrendadora de dichos
locales comerciales como así también en el acuerdo de
término de contrato que invocó, recurrir a vías de hecho para
clausurarlo, cortar sus suministros básicos y obtener así su
tenencia material. En consecuencia, aparece de manifiesto
que la recurrida incurrió en un acto arbitrario e ilegal que
perturba la garantía constitucional contemplada en el artículo
19 Nº 3 inciso 5° de la Constitución, pues nadie puede ser
juzgado por comisiones especiales sino por el tribunal que
señale la ley y que se halle establecido con anterioridad por
ésta, desde que asumió, en la práctica, la función de juzgar,
que pertenece constitucionalmente a los tribunales de justicia
(considerandos 3° y 4° de la sentencia de la Corte Suprema).
Normativa relevante citada: artículo 19 Nº 3 inciso 5° de la

Constitución Política de la República.
64
2. Cumplimiento de contrato. Contrato de arrendamiento,
características. Obligaciones del arrendador y del
arrendatario. Principio de autonomía de la voluntad en el
derecho de los contratos
HECHOS
Demandado interpone recurso de casación en el fondo contra

la sentencia de la Corte de Apelaciones, que revocó el fallo
de primer grado y acogió la demanda de incumplimiento de
contrato con indemnización de perjuicios. La Corte Suprema
rechaza el recurso de casación en el fondo deducido.
Rol: 15934-2016
Ministros: Ricardo Blanco H., Gloria Ana Chevesich R.,

Andrea Muñoz S., y Carlos Cerda F.
Redactor: Ricardo Blanco H.
DOCTRINA
El contrato de arrendamiento es de carácter bilateral,

oneroso, conmutativo, principal y por regla general puro y
simple, consensual y de tracto sucesivo, siendo de cargo del
arrendador, en términos generales, las obligaciones de
65
entregar al arrendatario la cosa arrendada; de mantenerla en
el estado de servir para el fin para el que ha sido arrendada; y
librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce
de la cosa objeto del contrato. Por su parte, las obligaciones
del arrendatario podrían resumirse básicamente en la de
pagar el precio o renta convenida; usar la cosa según los
términos o espíritu del contrato; cuidar de la cosa como un
buen padre de familia; ejecutar las reparaciones locativas;
permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada; y
restituirla al final del arrendamiento (considerando 13° de la
Dentro de nuestro sistema jurídico, en materia contractual,

la voluntad preside y determina la extensión, los efectos y
duración de los contratos, lo que significa que, salvo los
elementos de la esencia de los mismos y ciertas excepciones
y limitaciones contempladas en el ordenamiento legal, por
razones de seguridad, moral y orden público, como asimismo,
en resguardo de los intereses de personas incapaces, será el
acuerdo de voluntades de las partes el que rija los diversos
vínculos que se crean y sus alcances; circunstancias en las
que las partes actúan desde sus respectivos intereses, para
el logro de su mejor aprovechamiento, normando
particularmente la relación jurídica que crean, desde sus
respectivas posiciones, sea en un ámbito previsto y
reglamentado específicamente por el legislador o no. En
consecuencia, será la voluntad contractual, expresada desde
la libertad de las partes para determinar la fisonomía y
contornos de su acuerdo, el primer elemento llamado a
regular los efectos de la obligación adquirida por la vía de la
convención que la ha creado (considerando 16° de la
66
3. Obligación del arrendador a sanear los vicios

redhibitorios de la cosa, sean o no conocidos por éste y
aun cuando su causa sea posterior al contrato. Derecho
del arrendatario para que se le indemnice el daño
emergente, pero solo si el vicio de la cosa ha tenido una
causa anterior al contrato
HECHOS
Demandante reconvencional interpone recurso de apelación

contra la sentencia que no hace lugar a la demanda
reconvencional de indemnización de perjuicios. La Corte de
Apelaciones revoca la resolución impugnada y hace lugar a la
demanda reconvencional deducida.
Rol: 10445-2016
Ministros: Mauricio Silva Cancino y Jessica González

Troncoso
DOCTRINA
67
En razón de la naturaleza del contrato, la norma aplicable al
asunto controvertido es el artículo 1932 del Código Civil,
precepto que prevé "El arrendatario tiene derecho a la
terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del
contrato, según los casos, si el mal estado de calidad de la
cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido
arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal
estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el
caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa, después
del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Si el
impedimento para el uso de la cosa es parcial o si la cosa se
destruyere en parte, el juez decidirá, según las
circunstancias, si debe tener lugar la terminación del
arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta".
En este contexto, entonces, procede descartar el artículo
1858 del Código Civil en la resolución del conflicto de autos,
como equivocadamente se razona en la sentencia. Así las
cosas, el arrendador está obligado a sanear los vicios
redhibitorios de la cosa, sean o no conocidos del arrendador
y aun cuando su causa sea posterior al contrato; luego la
norma del artículo 1933 del mismo texto legal reconoce el
derecho del arrendatario para que se le indemnice el daño
emergente, pero solo si el vicio de la cosa ha tenido una
causa anterior al contrato, pero si éste era conocido del
arrendador al tiempo de la convención, o era de tal naturaleza
que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o
por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el
lucro cesante. Esta norma sufre una excepción en el artículo
1934 del Código Civil al disponer que el arrendatario no
tendrá derecho a indemnización de perjuicios si contrató a
sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo, o
si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su
parte ignorarlo, o si el renunció expresamente a la acción de
saneamiento por el mismo vicio designándolo (considerando
68
Normativa relevante citada: artículos 1858, 1932 y 1933 del

Código Civil.
4. Excepción de contrato no cumplido. Sentencia que

acoge la excepción de cosa juzgada respecto de los
perjuicios reclamados. Improcedencia de fundar la
excepción de contrato no cumplido en el acogimiento de
la excepción de cosa juzgada. Contrato de arrendamiento
es de tracto sucesivo. Insuficiencia probatoria para
acreditar la existencia actual de un incumplimiento
contractual del arrendador impide configurar la
excepción de contrato no cumplido. Requisito de
procedencia de la excepción de contrato no cumplido de
existencia de simultaneidad entre las obligaciones
recíprocas incumplidas. Incumplimiento contractual
inicial del arrendador no implica que el arrendatario
quede exonerado, hacia el futuro, de dar cumplimiento a
la obligación de pagar la renta
HECHOS
Demandante interpone recurso de casación en el fondo

contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que revocó el
fallo de primer grado, sólo en cuanto acogió la demanda
principal de terminación de contrato de arrendamiento por no
pago de rentas y no se pronunció sobre la acción subsidiaria
de restitución del inmueble y, en su lugar, acogió la excepción
de contrato no cumplido deducida por la demandada principal
y, en consecuencia, rechazó la demanda principal y acogió la
subsidiaria. La Corte Suprema acoge el recurso de nulidad
substancial deducido y dicta sentencia de reemplazo.
69
Rol: 26900-2015

DOCTRINA
La excepción de contrato no cumplido es aquella que

corresponde al deudor en un contrato bilateral, para negarse
a cumplir su obligación, mientras la otra parte no cumpla o se
allane a cumplir la suya. En nuestro ordenamiento,
efectivamente, se encuentra recogida en el artículo 1552 del
Código Civil, que declara que "En los contratos bilaterales
ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir
lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se
allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos", lo que ha
sido entendido por la doctrina y la jurisprudencia en términos
amplios. Se trata, pues, de una institución que opera en los
contratos con prestaciones recíprocas, en que cada uno de
los contratantes puede rehusarse a cumplir su obligación si el
otro no cumple u ofrece cumplir simultáneamente la suya. En
el contrato de arrendamiento, el arrendador no sólo está
obligado a entregar la cosa al arrendatario, sino que queda
obligado, además, a "mantenerla en el estado de servir para
el fin a que ha sido arrendada", conforme dispone el artículo
70
1924 Nº 2 del Código Civil, que es precisamente la obligación
en cuyo incumplimiento la sociedad demandada ha justificado
el suyo, de pagar la renta de arrendamiento que funda la
demanda de terminación de contrato ventilada en estos autos
(considerando 4º de la sentencia de casación).
Si se considera —como lo ha hecho la sentencia impugnada

— que el fallo dictado en otra causa, seguida ante el mismo
juzgado, zanjó el tema de los perjuicios demandados
nuevamente en estos autos, en razón de lo cual no se admitió
volver a discutir la materia, acogiendo la excepción de cosa
juzgada, no resulta procedente aceptar la misma alegación
para los efectos de dar por configurada la excepción de
contrato no cumplido, opuesta respecto de la acción principal,
ya que una decisión de esa naturaleza atenta contra la
coherencia interna que le es exigible a la sentencia como un
todo. En efecto, tenemos que, por un lado, la indemnización
de los perjuicios es rechazada, porque en otro juicio entre
mismas las partes, ya se decidió que no correspondía
condenar al arrendador por ese concepto, por cuanto el
arrendatario había recibido el inmueble en el estado en que
se encontraba, con pleno conocimiento del mismo, sin que
existieran los vicios denunciados, de manera que la inversión
en las reparaciones correspondieron a una decisión libre del
arrendatario, y que conforme a lo pactado en el contrato
deben quedar en beneficio del inmueble. Y, por otro, que la
terminación del contrato por no pago de rentas es rechazada,
porque el arrendador no habría dado cumplimiento a su
obligación de poner a disposición del arrendatario el inmueble
en estado de servir para el fin que lo arrendó, lo que llevó a
que el arrendatario debiera ejecutar aquellas reparaciones a
que antes se aludió, y que le correspondían al primero.
Desde la perspectiva anotada, la calificación jurídica
efectuada por la sentencia al dar por establecido que el
arrendador contra quien se opuso la excepción de contrato no
71
cumplido, no había dado cumplimiento ni se había allanado a
cumplir con su obligación de entregar y mantener la cosa en
estado de servir para los fines del arrendamiento, es errónea
y no permitía dar por configurada la citada institución
(considerando 5º de la sentencia de casación). Por otra
parte, en un contrato de tracto sucesivo, como lo es
típicamente el de arrendamiento, en que las obligaciones van
naciendo y extinguiéndose sucesiva y periódicamente, la
exigencia de simultaneidad en el cumplimiento de las
obligaciones aparece más evidente y resulta imprescindible
considerarla para efectos de evaluar si se está en presencia
de la excepción de contrato no cumplido. Pues bien, en el
caso de autos, es un hecho establecido que la sociedad
demandada no sólo no pagó la renta de arrendamiento que
da origen a esta causa, sino tampoco ha pagado la
correspondiente al período anterior. Si bien podría concluirse
que el incumplimiento del primer período está vinculado,
precisamente, a las reparaciones efectuadas en el inmueble,
las que el arrendatario demandado atribuye al no pago de las
obligaciones del arrendador, lo cierto es que nada justifica,
entonces, que persista en el no pago del período que se
cobra en estos autos, desde que no ha aportado ninguna
prueba para acreditar que, a su turno, se ha visto impedido
del goce del inmueble. Como se dijo, la institución en estudio
enseña que cada uno de los contratantes puede rehusarse a
cumplir su obligación si el otro no cumple u ofrece cumplir
simultáneamente la suya. De manera que el arrendatario
demandado no parece estar en condiciones de oponer dicha
excepción, desde que no se acreditó que actualmente exista
un incumplimiento del arrendador que le exima de su
obligación simultánea de pagar la renta por el período 2013-
2014, más aún si se tiene en consideración que las
reparaciones efectuadas en 2011-2012 fueron avaluadas en
un juicio en la suma de veinticinco millones de pesos, lo que,
de algún modo, correspondería al no pago de la renta de
72
veinticuatro millones por el período 2012-2013, mas no
resulta procedente continuar justificando en ello su actual
incumplimiento (considerando 6º de la sentencia de
casación).
En suma, incurre en error de derecho la sentencia

censurada cuando establece que el demandado "no ha
incurrido previamente en incumplimiento, desde que entregó
la renta correspondiente al primer año completo, y las
reparaciones para superar los problemas que presentaba el
inmueble se iniciaron tan sólo tres meses después de suscrito
el respectivo contrato", ya que olvida el requisito de
simultaneidad de las obligaciones recíprocas y sugiere que el
supuesto incumplimiento inicial del arrendador permite que el
arrendatario no cumpla nunca más la de pagar la renta, no
obstante continuar gozando del inmueble arrendado
(considerando 7º de la sentencia de casación).
Normativa relevante citada: artículos 1552 y 1924 del Código

Civil.
5. Derecho del arrendatario a pedir la rescisión cuando la

calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que
ha sido arrendada. Conocimiento del arrendador de que
entregaba un inmueble con la finalidad de establecerse
un local comercial que no podía funcionar conforme a
derecho
HECHOS
Demandado interpone recurso de casación en la forma y de

apelación contra la sentencia que acogió la demanda sobre
73
nulidad de contrato de arrendamiento. La Corte de
Apelaciones rechaza el recurso de nulidad formal y confirma
la sentencia impugnada.
Rol: 9069-2016
Ministros: Hernán Alejandro Crisosto Greisse, Fernando

Ignacio Carreño Ortega y Alejandro Rivera Muñoz
DOCTRINA
Las alegaciones de la demandada no permiten desvirtuar el

hecho que el contrato de arrendamiento estableció, que el
destino de la propiedad sería para la instalación de un local
comercial de pastelería. La teoría clásica de la causa
establece que, en los contratos bilaterales, la causa es la
contraprestación del otro contratante. En consecuencia, no
puede sino estimarse que la demandante se obligó en la
medida que el bien sirviera para el fin que fue arrendado, es
decir, que pudiera establecerse tal establecimiento comercial.
Sin embargo, ha quedado establecido que el inmueble no
cuenta con alcantarillado, ni con el certificado de recepción
final de obras y que su destino era habitacional y no
comercial, cuestiones que eran conocidas, ex ante, por el
arrendador y dueño de la propiedad al momento de
celebración del contrato de arrendamiento, motivo por el cual,
a sabiendas, igualmente entregó una propiedad con la
finalidad de establecerse una pastelería que no podía
funcionar conforme a derecho. Por lo tanto, al no ser apta la
74
propiedad para el fin que fue arrendada, cobra plena
aplicación la sanción establecida en el artículo 1932 del
Código Civil y, en consecuencia, procede declarar la nulidad
del contrato (considerandos 9º y 10º de la sentencia de la

contractual. Procedencia de la indemnización de
perjuicios por daño moral en sede contractual. Actos de
hostigamiento ejercidos por el arrendador en contra del
arrendatario. Incumplimiento de la obligación del
arrendador de librar al arrendatario de toda turbación o
embarazo en el goce de la cosa
HECHOS
En causa sobre terminación de contrato de arrendamiento por

no pago de rentas y restitución, el demandado reconvencional
por indemnización de perjuicios deduce recurso de casación
en el fondo contra la sentencia dictada por la Corte de
Apelaciones, que confirmó con declaración el fallo de primera
instancia, reduciendo el monto de la indemnización por daño
moral. La Corte Suprema rechaza el recurso de casación
deducido.
75
Rol: 49711-2016
Ministros: Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y

Alfredo Pfeiffer R.
Fiscal Judicial: Juan Escobar
DOCTRINA
La jurisprudencia reiterada de la Corte Suprema ha fallado

que establecida que sea la responsabilidad contractual, al
verificarse las exigencias legales, el responsable queda
obligado a indemnizar tanto el daño material como, asimismo,
el daño moral, por aplicación de los principios generales del
derecho civil, como la buena fe e igualdad ante la ley, toda
vez que los artículos 1556 y siguientes del Código Civil no lo
excluyen, como tampoco dispone que la indemnización solo
comprenda o abarque el daño emergente y el lucro cesante,
pues el legislador no distingue, para la procedencia de la
indemnización, entre su génesis patrimonial o
extrapatrimonial si la consecuencia es la misma, esto es,
dolor, sufrimiento, menoscabo, afectación de la estabilidad
emocional o integridad de la persona que lo sufre. A ello
conviene agregar que la evolución doctrinaria que ha
experimentado el tema, propicia que el legislador no excluye
su compensación, por el hecho de tratarse de un daño que
compromete los atributos o facultades morales o espirituales
de una persona, derivada del sufrimiento propio que modifica
su estado de vida (considerando 4º de la sentencia de la
Corte Suprema). Por consiguiente, establecido que durante la
vigencia del contrato de arrendamiento el arrendador —
demandado reconvencional— ejecutó actos de hostigamiento
76
en contra la arrendataria —actora reconvencional—
consistentes en insultos, amenazas, negativa a recibir los
pagos por concepto de rentas de arrendamiento e
insinuaciones de carácter sexual, irrumpiendo incluso en el
interior del local comercial gritando a los clientes se
encontraban en su interior, producto de lo cual la arrendataria
presenta indicadores de depresión, alteraciones de sueño,
ansiedad y problemas psicosomáticos, iniciando terapia
psicológica, se ajusta a derecho la conclusión de los jueces
del fondo en orden a acoger la demanda reconvencional de
indemnización de perjuicios por daño moral, fundada en que
el demandado actuó con culpa al incumplir su obligación de
librar a la arrendataria de toda turbación o embarazo en el
goce de la cosa (considerandos 3º y 5º de la sentencia de la
Corte Suprema).
7. Obligación del arrendador de mantener la cosa en

estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
Reparaciones necesarias son de cargo del arrendador.
Reparaciones relativas a la línea de electricidad son de
cargo del arrendador
HECHOS
Se deduce recurso de apelación contra sentencia de primera

instancia que, rechaza la demanda de indemnización de
perjuicios deducida por el arrendador de la vivienda
siniestrada contra el arrendatario de la misma. Analizados los
77
antecedentes, la Corte rechaza el recurso, confirmando el
fallo en alzada.
Rol: 13381-2015
Ministros: Juan Manuel Muñoz Pardo, Miguel Vázquez Plaza

y Javiera González Sepúlveda
Redactor: Miguel Vázquez Plaza
DOCTRINA
El artículo 1924 del Código Civil señala que, entre las

obligaciones del arrendador, está la de mantener la cosa
arrendada en el estado de servir para el fin para la que ha
sido arrendada. Es más, el artículo 1927 del mismo Código
establece que la obligación de mantener la cosa arrendada
en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas
las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las
cuales corresponden generalmente al arrendatario. En este
sentido, es pertinente afirmar que el cableado eléctrico de un
inmueble, como en este caso de un local comercial, es
necesario para servir al fin por el que ha sido arrendado, más
en estos tiempos en que la energía eléctrica es un servicio de
primera necesidad, por lo cual quien debía mantener la línea
de electricidad en óptimas condiciones y estaba obligado por
ley a realizar las reparaciones necesarias en su caso, era el
arrendador, de modo tal que de existir algún problema en ese
sentido, no era el arrendatario quien debía asumirlo, salvo
78
que hubiera estipulación en contrario, lo que no se alegó ni
menos probó por parte del demandante, sin perjuicio que en
este caso, se encuentra descartado que el incendio fuera
producto de una instalación o mantención defectuosa del
cableado eléctrico (considerandos 8º y 9º de la sentencia de

Civil.
8. Terminación de contrato de arrendamiento. Acuerdo

contractual sobre el único objeto al que debía ser
destinado el inmueble arrendado. Incumplimiento de la
obligación del arrendador de entregar el bien en
condiciones aptas para su uso
HECHOS

la sentencia de la Corte de Apelaciones, que confirmó el fallo
de primer grado, que acogió la demanda de terminación de
contrato de arrendamiento. La Corte Suprema rechaza el
Tribunal: Corte Suprema cuarta sala (especial)
Rol: 6897-2016

79
Ministros: Ricardo Blanco H., Gloria Ana Chevesich R., y
Andrea Muñoz S.
Abogados integrantes: Jaime Rodríguez E., y Jorge Lagos G.
DOCTRINA
En la especie, los jueces del fondo resolvieron acoger la

demanda de terminación de contrato de arrendamiento por
cuanto, del análisis de sus cláusulas contractuales, se
desprende que se redactaron con el fin único de que el
inmueble materia del juicio fuera destinado a residencia de
ancianos, el que no se encontraba apto para servir al fin
convenido, siendo obligación del arrendador entregarlo para
el uso y goce previsto en la respectiva convención. Por lo
tanto, no se observan las infracciones legales denunciadas
por la arrendadora y demandada, desde que las partes
expresamente estipularon el objeto al que debía ser
destinado el referido inmueble, prohibiendo en forma expresa
a la arrendataria y actora usarlo con una finalidad distinta a la
contenida en la convención, no cumpliendo la demandada
con la obligación de entregar el bien en condiciones aptas
para su uso (considerandos 4º y 5º de la sentencia de la
Corte Suprema).
Normativa relevante citada: artículo 1545 de Código Civil.
9. Recurso de protección. Cambio de chapa de oficina por

parte del arrendador. Incumplimiento de la obligación del
arrendador de asegurar el uso y goce tranquilo del
inmueble arrendado. Improcedencia de impedir el acceso
a la oficina arrendada y a los muebles que la guarnecen.
80
Improcedencia de poner término de facto a un contrato
de arrendamiento. Vulneración del derecho a no ser
juzgado por comisiones especiales y del derecho de
propiedad
HECHOS
Se deduce recurso de protección contra la empresa que ha

prohibido el ingreso al bien inmueble objeto de contrato de
arrendamiento, y retenido los bienes muebles que lo
guarnecen de propiedad de los recurrentes. Del análisis de lo
expuesto, la Corte acoge el recurso.
Rol: 5647-2016
Ministros: Javiera González Sepúlveda y Mario Rojas

González
Abogado integrante: José Luis López Reitze
Redactor: Mario Rojas González
DOCTRINA
Establecido que la empresa recurrida cambió la chapa de la

oficina arrendada, se colige que llevó a cabo vías de hecho
—autotutela— frente a supuestas transgresiones al contrato
de arrendamiento que unía a ambas partes, consistentes en
subarrendamientos, además de la existencia de deudas
derivadas del arriendo, lo que desde luego impidió al legítimo
81
arrendatario el ingreso al inmueble arrendado, como lo faculta
la existencia del contrato vigente y no desconocido. No puede
aceptarse la pretensión de la recurrida en orden a que las
vías de hecho fueron llevadas a cabo por una tercera
persona, porque no se explica el motivo por el cual un tercero
tendría la facultad de intervenir en un asunto contractual que
le es ajeno y porque la recurrida, en su calidad de
arrendadora, está en la obligación de asegurar el uso y goce
tranquilo del inmueble entregado en arriendo. De este modo,
al llevar a cabo vías de hecho, la recurrida, aun cuando
pretenda que los actos que la constituyen no fueron
cometidos por ella sino por un tercero, ha cometido una de
las más típicas acciones arbitrarias e ilegales, consistente en
un acto de autotutela. La primera condición se da porque se
trata de una actuación hecha al margen de la normativa
propia de los contratos de arriendo de inmuebles, y porque
carece de explicación racional, transgrediendo asimismo y
por de pronto el artículo 1545 del Código Civil, por lo que
dicha actuación deviene, además, en ilegal (considerando
5º de la sentencia de la Corte de Apelaciones). Tampoco
puede entenderse, como pretende la recurrida, que las
especies que se encuentran al interior del inmueble
arrendado fueron abandonadas por los arrendatarios. Dicha
afirmación no tiene asidero ni siquiera a la luz del sentido
común, porque éstos, como es de toda evidencia,
simplemente no las han podido rescatar al no tener acceso al
inmueble, ya que no ha habido abandono, sino que se ha
impedido mediante vías de hecho, el acceso a las mismas.
Aún más sorprendente resulta que la parte recurrida pretenda
desconocer el dominio que tienen los recurrentes sobre todos
los bienes que quedaron al interior de la mentada oficina,
luego que se les impidiera el ingreso por las vías de hecho ya
señaladas (considerando 6º de la sentencia de la Corte de
Apelaciones). Así las cosas, la actuación de la recurrida
vulnera, en primer lugar, la garantía del artículo 19 Nº 3
82
inciso 5º de la Constitución, el derecho a no ser juzgado por
comisiones especiales, puesto que al hacer justicia de propia
mano la recurrida —por sí o por interpósita persona— se ha
constituido en una comisión especial, poniendo término de
facto a un contrato de arriendo, cuyo término debe ser
ordenado por un tribunal de la República, así como la posible
retención de especies; y en segundo lugar, la garantía del
artículo 19 Nº 24 de la Carta Fundamental, el derecho de
propiedad respecto de todas las especies que los recurrentes
mantenían al interior de la oficina, careciendo de derecho la
parte recurrida para discutir la propiedad que los actores
tienen sobre todo lo que reclaman, y que se mantenía al
interior de la oficina cuando fue ilegalmente clausurada, no
siendo ésta, incluso, una materia que pueda debatirse
mediante el recurso de protección. A mayor abundamiento,
las especies corresponden a muebles que guarnecen una
oficina corriente, incluyendo material jurídico que debía
usarse en juicios a cargo de los recurrentes, lo cual torna aún
más delicado el asunto, pues se han podido ver afectados
derechos de terceras personas, ajenas al conflicto de que da
cuenta esta acción cautelar, motivados por la actuación ilegal
y arbitraria de la recurrida. En consecuencia, corresponde
hacer lugar en forma urgente al recurso de protección
entablado, con la finalidad de que se restablezca de manera
inmediata el imperio del derecho (considerandos 7º y 8º de la
Normativa relevante citada: artículo 1545 del Código Civil;

artículo 19 Nºs. 3 y 24 de la Constitución Política de la
República.
83
10. Cumplimiento de contrato. Arrendador que
imposibilita la ocupación de local comercial arrendado.
Daño moral provocado por el incumplimiento contractual
del arrendador
HECHOS
Actor se alza contra la sentencia de primer grado, en la parte

que no hizo lugar a la acción de indemnización de perjuicios
por daño moral. La Corte de Apelaciones revoca el fallo en lo
impugnado, haciendo lugar a la indemnización por daño
moral y confirma en lo demás.
Rol: 8992-2015
Ministros: Mauricio Silva Cancino, Mario Rojas González y

Jessica González Troncoso
Redactor: Jessica González Troncoso
DOCTRINA
En lo atinente a daño moral, es del caso indicar que el

demandante arrendó un local ubicado en el centro comercial
del demandado, a fin de explotar personalmente una
floristería, que invirtió dinero en tal emprendimiento y que vio
frustrado su proyecto y sus expectativas a consecuencia del
actuar de la demandada, quien sin respetar los términos del
contrato hizo imposible la ocupación del local para los fines
84
convenidos. Se agrega lo relatado por los testigos de la
demandante quienes declaran y están contestes en que el
demandado cortó el agua y la luz en el local que ocupaba el
actor, agregando que maestros por orden del dueño del
inmueble procedieron a demoler los locales, e hicieron un
hoyo en una pared del arrendado por el actor, obligándolo a
retirarse del mismo. La prueba documental permite asentar
que el demandante registra documentos y deudas vencidas
en determinadas fechas que hacen presumir que las
obligaciones se relacionan con el negocio de la floristería, el
que debió cerrar por causa atribuible a responsabilidad de la
demandada. Por lo tanto, los hechos asentados constituyen
un conjunto de indicios de los cuales es posible concluir que
el demandante producto del incumplimiento contractual de la
demandada sufrió un perjuicio extrapatrimonial que debe ser
resarcido. En efecto, no solo debió soportar el actuar
descomedido de la demandada, sino también el abrupto
fracaso del negocio que con esfuerzo iniciaba, hechos que
provocaron una clara aflicción emocional, pues afectaron el
desarrollo normal de su vida y salud (considerandos 3º y
Normativa relevante citada: artículos 144 y 160 del Código de

procedimiento Civil.

contractual. Concepto de reparaciones locativas. Daños
por filtraciones generadas por lluvias y fuertes vientos no
constituyen reparaciones locativas. Daños que deben ser
reparados por el arrendador. Obligación del arrendador
de mantener el inmueble en condiciones de ser utilizado
85
HECHOS
Demandante interpone recurso de casación en la forma y en

el fondo contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que
confirmó el fallo de primer grado, que rechazó la demanda de
indemnización de perjuicios por los daños sufridos en bien
inmueble arrendado. La Corte Suprema declara inadmisible el
recurso de nulidad formal y rechaza el recurso de nulidad
substancial deducido, con voto de disidencia.
Rol: 1057-2015

DOCTRINA
El artículo 1940 del Código Civil define como reparaciones

locativas aquellas que provienen del deterioro que
ordinariamente se produce por culpa del arrendatario. En el
caso de autos, los sentenciadores, valorando la prueba
rendida, tuvieron por establecido, que los daños sufridos por
el inmueble no corresponden a aquellos que la ley considera
como locativos, consistentes en filtraciones generadas por las
lluvias y los fuertes vientos que afectaron la zona en mayo de
2012, circunstancialidad ésta que llevó al tribunal a concluir
que la reparación de dichos daños empecía al arrendador,
86
obligado a mantener el inmueble en condiciones de ser
utilizado (considerando 6º de la sentencia de la Corte
Suprema).
12. Cumplimiento de contrato. Contrato de

arrendamiento. Responsabilidad del arrendador.
Demandado que no forma parte de la relación contractual
HECHOS
Deduce recurso de apelación uno de los demandados contra

la sentencia que, en primera instancia, acogió la demanda en
su contra por cumplimiento de contrato con indemnización de
perjuicios. Analizado lo expuesto, la Corte acoge la tesis de
que a su respecto no existe vínculo contractual, por lo que
acoge la apelación, revocando en dicho aspecto el fallo en
alzada.
Tribunal: Corte de Apelaciones de Talca
Rol: 1883-2014
Ministro: Víctor Stenger Larenas
Abogado integrante: Luis Guillermo Álvarez Donoso
87
Fiscal judicial: Óscar Lorca Ferraro
Redactor: Luis Guillermo Álvarez Donoso
DOCTRINA
La cuestión de fondo en la presente causa, es la

responsabilidad que le cabe al arrendador por el
cumplimiento o incumplimiento de los contratos y al efecto el
artículo 1924 Nº 3 del Código Civil, tiene plena atingencia en
la materia y dispone, "El arrendador es obligado:... 3° A librar
al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la
cosa arrendada". A su vez el artículo 1930 nos señala en lo
pertinente que, "...Y si el arrendatario, por consecuencia de
los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado
de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que
sin esa parte no habría contratado, podrá exigir que cese el
arrendamiento. Además podrá exigir indemnización de todo
perjuicio, si la causa del derecho justificado por el tercero fue
o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato,
pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de este,
intervino estipulación especial de saneamiento con respecto a
ella". En el caso de autos, tenemos que arrendador o
subarrendador entregó el inmueble subarrendado al
demandante, en cumplimiento de los acordado
contractualmente, no teniendo injerencia alguna en esta
relación contractual el recurrente (considerandos 4º y 5º de la

Civil.
88
CAPÍTULO III TERMINACIÓN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
1. Terminación de contrato de arrendamiento. I. Doctrina

de los actos propios. Principio de buena fe en el
cumplimiento de las obligaciones. II. Arrendador se niega
a recibir las rentas de arrendamiento. Inexistencia de
incumplimiento culpable en la solución de las rentas
HECHOS
Demandante interpone recurso de apelación contra la

sentencia que rechazó la demanda de terminación de
contrato de arrendamiento por no pago de rentas, cobro de
rentas, restitución de especies arrendadas e indemnización
de perjuicios. La Corte de Apelaciones rechaza el recurso
deducido y confirma la resolución impugnada.
89
Rol: 596-2018
Ministros: Roberto Ignacio Contreras O., Carlos Cristóbal

Farías P., y Claudia Lazen M.
Redactor: Roberto Ignacio Contreras O.
DOCTRINA
La teoría de los hechos o actos propios consigna que "nadie

puede obrar en contra de sus anteriores actuaciones
creadoras de una relación o situación de derecho que se han
comprometido a respetar, de manera que en modo alguno
sus consecuencias jurídicas pueden ser modificadas o
extinguidas (...) obrando así en contra de la buena fe que
debe presidir el cumplimiento de obligaciones válidamente
contraídas". En efecto, no resulta aceptable en la perspectiva
de la buena fe que ha de guiar las relaciones jurídicas que se
desconozca el obrar contrario a la convención, y que gatilla el
supuesto incumplimiento de la contraparte, para
seguidamente invocarlo en perjuicio de aquella (considerando
5° de la sentencia de la Corte de Apelaciones).
El Máximo Tribunal, en un caso similar al analizado,

constatado que el arrendador demandante se negó a recibir
las rentas de arrendamiento adeudadas con motivo de una
oferta de pago realizada oportunamente por el arrendatario
mediante receptor judicial, la que no prosperó y comprendía
los cánones debidos, el máximo tribunal estimó que fue el
actor quién incumplió el contrato "al ejecutar actos que
impidieron llevar a cabo la extinción de la obligación, según el
tenor de la convención, vulnerando el principio de buena fe".
90
En rigor, lo que en esa decisión se recalca es la inexistencia
del incumplimiento culpable en la solución de las rentas,
derivándose el no pago de las cuotas correspondientes por
actos ejecutados por el propio demandante. Así, en este
caso, pese a la oferta de pago realizada al banco
demandante, ésta no fue aceptada por el gerente general de
la institución. Luego, se produce consignación mediante vale
vista, lo que da a entender que no se produjo un
incumplimiento culpable de la demandada (considerandos 4°
y 6° de la sentencia de la Corte de Apelaciones).
2. Terminación de contrato de arrendamiento. Término

anticipado del contrato extinguiendo la obligación de
pagar la renta de los días que faltasen para su cese, si se
encontraba un nuevo arrendatario calificado que
continuase con el contrato. Suficiencia probatoria para
acreditar la sustitución del arrendatario. Doctrina de los
actos propios. Vulneración del principio de la buena fe de
los contratantes
HECHOS
Demandados interponen recurso de casación en la forma y

de apelación contra la sentencia que acogió la demanda
sobre terminación de contrato de arrendamiento por no pago
de rentas interpuesta en su contra. La Corte de Apelaciones
rechaza el recurso de casación en la forma interpuesto y
revoca la resolución impugnada, rechazando la demanda
sobre terminación de contrato de arrendamiento.
91
Rol: 12737-2017
Ministro: Leopoldo Llanos Sagristá
Abogado integrante: Gonzalo Ruz Lártiga
Redactor: Gonzalo Ruz Lártiga
Fiscal judicial: Jorge Norambuena Carrillo
DOCTRINA
En principio, y por aplicación del artículo 1955 del Código

Civil, al que renvía (sic) el artículo 1° de la Ley Nº 18.101
como regla supletoria, el término del contrato de
arrendamiento se producía sólo con el vencimiento del plazo
fijado, quedando el arrendatario obligado a pagar la renta de
todos los días que faltaren para su término, aunque
voluntariamente restituyera la cosa antes del último día, lo
que quedaba, refrendado, además, por el tenor del contrato.
Sin embargo, éste permitía el término anticipado del contrato
extinguiendo esta obligación de pagar la renta de todos los
días que faltasen para su cese, si se encontraba un nuevo
arrendatario calificado que lo sustituyese (considerando 5° de
la sentencia de la Corte de Apelaciones).
En este caso, de conformidad a la prueba acompañada por

los recurrentes en esta instancia, en la forma legal y no
objetadas de contrario, se puede tener por establecido que a
92
la fecha de término del contrato, una tercera sociedad
sustituyó a los demandados en el contrato de arrendamiento,
con lo cual se produjo la extinción de la obligación de éstos
de pagar las rentas por todo el período que faltaba para
cumplir el plazo del contrato que los unía a la demandante.
Por lo tanto, concluir de otro modo atentaría con la
coherencia, la lógica de los hechos y la buena fe de los
contratantes. Por una parte, contraría la coherencia, pues
este comportamiento de la actora, al haber tomado
conocimiento del término del contrato y comenzar el cobro de
las rentas de arrendamiento al tercero, razonablemente formó
en los recurridos la creencia legítima de que habían sido
liberados de todas las obligaciones que de él emanaban, por
lo que, por aplicación del principio de coherencia expresado
en la regla venire contra factum propium non valet, la
posibilidad para la demandante de contradecir su propio
comportamiento quedaba limitada a no producir con ese
cambio un perjuicio a los recurrentes, lo que precisamente no
ocurrió en estos autos, de los cuales queda de manifiesto que
la actora llevó a juicio a los recurrentes cobrándoles por la
demanda que incoó rentas insolutas, multas y consumos de
servicios domiciliarios. Por otra parte, contraría la lógica, pues
si la actora comenzó a facturar al tercero, por concepto de
cobro de rentas de arrendamiento del mismo inmueble que
otrora arrendaban los recurrentes, por un precio de
arrendamiento determinado, coincidente, además, con el
pactado con éstos, ello permite suponer, natural y
lógicamente, que lo ha sido porque una nueva relación
jurídica se perfeccionó entre ésta y la antedicha sociedad, ya
que, en un contrato de naturaleza consensual, como lo es el
arrendamiento, basta para su perfeccionamiento el solo
concurso real de voluntades sobre sus elementos esenciales,
la cosa arrendada y el precio del mismo. Finalmente,
contraría la buena de los contratantes, principio que exige un
comportamiento leal de éstos no sólo en la etapa de
93
formación y ejecución del contrato, sino incluso después de
terminado este, cuando pudieren quedar cuestiones
pendientes entre las partes o sin ellas, cuando ciertas
obligaciones subsistan una vez extinguidos sus efectos
(considerandos 7° y 8° de la sentencia de la Corte de
Apelaciones).
Normativa relevante citada: artículo 1° de la Ley Nº 18.101;

3. Cumplimiento de contrato de arrendamiento. Entrega

de inmueble en condiciones distintas a las recibidas por
arrendatario no impide manifestación de voluntad de
terminar el contrato. Restitución es una obligación que
sólo puede cumplirse después del término del contrato.
Incumplimiento de obligación que no puede hacer
renacer un arrendamiento ya fenecido
HECHOS
Se deduce recurso de casación en el fondo contra sentencia

de la Corte de Apelaciones que confirma el fallo de primera
instancia que rechaza la demanda de cumplimiento de
contrato de arrendamiento. Analizado lo expuesto, la Corte
Suprema rechaza el deducido de casación.
94
Rol: 44333-2017
Ministros: Ricardo Blanco Herrera, Gloria Ana Chevesich Ruiz

y Hugo Dolmetsch Urra
Abogados integrantes: Antonio Barra Rojas y Leonor

Etcheberry Court
DOCTRINA
Atendidos los hechos establecidos y que no han sido objeto

de impugnación, debe desestimarse la denunciada infracción
a los artículos 1545, 1546, 1562, 1563 y 1564 del Código
Civil, porque para darse por acreditado que el contrato
terminó en la fecha pactada por las partes, se dio sentido a lo
que previeron en la cláusula que reguló su vigencia, sin que
la entrega del bien en condiciones distintas de las que fue
recibido por el arrendatario pueda impedirle manifestar su
voluntad de concluirlo. Del mismo modo, debe descartarse la
vulneración al artículo 1915 del Código Civil, que establece
las obligaciones que corresponden a cada contratante, pues
fueron cumplidas, ya que se entregó el bien al inicio del
contrato y se pagaron las rentas pactadas, y, en lo relativo a
las que para la época de su término establece el artículo
1947, también se dio por acreditado que se produjo la
restitución; sin perjuicio del derecho del arrendador de
perseguir la responsabilidad del arrendatario en el juicio
correspondiente, pretensión que, a mayor abundamiento, no
fue materia de este proceso (considerando 4º de la sentencia
de la Corte Suprema). En cuanto a la aplicación que los
jueces dieron al artículo 1956 del Código Civil, su inciso
tercero establece expresamente la posibilidad de renovar el
contrato por el plazo de tres meses, siempre que se hayan
pagado las rentas del período subsiguiente a la terminación,
95
requisitos que en el caso se cumplieron, restituyéndose el
inmueble dentro de dicho período. Así, la circunstancia de
haber hecho uso la demandada de un derecho que la
legislación le otorga, acreditándose el cumplimiento de los
requisitos antes señalados, no priva de efectos a la
comunicación que llevó a cabo conforme a lo previsto en el
contrato para informar su voluntad de no renovarlo; sin que
tampoco obste a dicha conclusión la entrega del inmueble en
condiciones distintas a aquellas en que fue recibido, porque,
como razonaron los jueces, la restitución es una obligación
que sólo puede cumplirse después del término del contrato,
de modo que cualquier incumplimiento que pueda
establecerse a ese respecto no puede hacer renacer un
arrendamiento ya fenecido. En consecuencia, los
sentenciadores efectuaron una correcta interpretación y
aplicación de las normas jurídicas atinentes al caso, lo que
autoriza a rechazar el recurso de casación en el fondo en
esta etapa de su tramitación por adolecer de manifiesta falta
de fundamento (considerando 5º de la sentencia de la Corte
Suprema).
Normativa relevante citada: artículos 1545, 1546, 1562, 1563,

1564, 1915, 1947 y 1956 del Código Civil.
4. Terminación de contrato de arrendamiento.

Corresponde a la judicatura determinar el plazo de
restitución del inmueble al no existir acuerdo entre las
partes. Determinación del plazo de restitución conforme
al artículo 1951 del Código Civil. Elementos a considerar
para fijar el plazo de restitución. Ley Nº 18.101 es
96
inaplicable al arrendamiento de estacionamientos de
automóviles y vehículos
HECHOS

de primer grado, que acogió la demanda de desahucio y
ordenó restituir el bien arrendado. La Corte Suprema rechaza
el recurso de casación en el fondo deducido.
Rol: 43471-2017
Ministros: Hugo Dolmestch U., Ricardo Blanco H., Gloria Ana

Chevesich R., Andrea Muñoz S., y Carlos Cerda F.
DOCTRINA
Los jueces han estimado que la demandante se encontraba

legitimada para actuar en virtud del mandato tácito otorgado
por la otra comunera y que si bien la intención de las partes
fue fijar de común acuerdo el plazo de restitución en atención
a la antigüedad del contrato, tal acuerdo no se produjo, por lo
que debe ser determinado judicialmente conforme a la
legislación que rige el Contrato de Arrendamiento —artículo
1951 del Código Civil— acogieron la demanda y otorgaron un
mes para restituir el bien arrendado. La acusada falsa
aplicación del artículo 1951 del Código Civil, así como la
infracción de los artículos 1545, 1546, 1560, 1562 y 1591 del
97
citado código carecen de asidero, pues la sentencia
desestimó la aplicación de la cláusula del contrato por
considerar que no estableció propiamente un plazo de
restitución, sino que asentó las bases para que las partes lo
regularan de común acuerdo, pero dado que dicho concierto
no se produjo —hecho inalterable para la Corte de casación,
pues no fue objeto de impugnación— correspondía a la
judicatura determinar el vencimiento, decisión que debía
adoptarse sobre la base de la legislación aplicable a este tipo
de contrato y no a partir del pacto, que sólo resultaba
vinculante a los contratantes y en la hipótesis de haber
mediado convenio, que no se consumó (considerandos 4° y
5° de la sentencia de la Corte Suprema). En la especie, se
estableció en un mes el plazo de restitución, tras darse por
acreditado que el pacto no fijó un tiempo o período para su
duración y que la renta se pactó en períodos mensuales,
hechos que no pueden ser modificados por el tribunal de
casación, puesto que no se denunció la infracción de normas
reguladoras de la prueba. En consecuencia, debe concluirse
la correcta aplicación del artículo 1951 del Código Civil, que
establece dos elementos para fijar el plazo de restitución, a
saber, la existencia de un tiempo determinado para la
duración del arriendo y la medida de tiempo que regula los
pagos, los que en la especie fueron analizados y condujeron
a su fijación en un mes; sin que en este tipo de convenciones
proceda considerar la fecha de inicio, la vigencia previa o la
antigüedad del contrato, como ocurre respecto del
arrendamiento de bienes raíces urbanos, conforme al artículo
3º inciso 2° de la Ley Nº 18.101, inaplicable al arrendamiento
de estacionamientos de automóviles y vehículos, al tenor de
su artículo 2º Nº 5° (considerando 7° de la sentencia de la
Corte Suprema).
98
Normativa relevante citada: artículo 3º inciso 2° de la Ley
Nº 18.101; artículos 1545, 1546, 1560, 1562, 1591 y 1951 del
Código Civil.

Improcedencia de pactar en contrato de arrendamiento
un pacto de honorarios. Honorarios profesionales por las
gestiones de cobranza corresponde al arrendador y éste
responde por el pago de sus servicios. Arrendatario no
resulta obligado al pago por servicios profesionales del
cual es ajeno. Prestaciones que se demandan se deben
hasta que la restitución o el pago se efectúe.
Enriquecimiento sin causa
HECHOS
Demandado interpone recurso de apelación subsidiario contra

la resolución que denegó el incidente de nulidad de todo lo
obrado por falta de emplazamiento. Asimismo, el demandante
y el demandado apelan contra la sentencia definitiva dictada
en proceso sobre terminación de arrendamiento por no pago
de rentas, cobro de rentas, indemnización de perjuicios,
multas y consumos. La Corte de Apelaciones revoca el fallo
impugnado sólo lo relativo al pago de las costas y confirma en
lo demás.
Rol: 10554-2017
99
Ministra: Marisol Rojas Moya
Abogado integrante: Rodrigo Asenjo Zegers
Redactor: Rodrigo Asenjo Zegers
DOCTRINA
En aquella parte de la apelación de la actora relativa a lo

pactado en el contrato respecto a que "Si el atraso en el pago
hiciere necesaria su cobranza judicial o extra judicial por
abogado, el arrendatario deberá pagar además, un 10%
sobre la suma total adeudada a título de honorarios la parte
apelante sostiene que se está en presencia de una "cláusula
penal" para luego aseverar que constituye "la avaluación de
los perjuicios moratorios en que incurre el arrendador por
culpa del retardo en el cumplimiento del deudor". En
concepto de la Corte, ni lo uno ni lo otro es correcto y revela
una confusión del recurso. En efecto, la clara redacción del
acápite donde se establece esta eventualidad, sostiene que
se trata de un porcentaje sobre la suma adeudada "a título de
honorarios". Luego, no puede constituir una cláusula penal ni
una avaluación de perjuicios, como ahora pretende el actor.
Como es la propia cláusula la que define el concepto de este
eventual cobro, no tiene sentido desentenderse de ello, el
cobro es a título de honorarios y así lo establece con claridad.
Resulta del todo evidente que la intención de los contratantes
fue la de estipular un convenio de honorarios (artículo 1560
Código Civil) y no cualquier forma de avaluación de
perjuicios. En este estado de cosas, resulta del todo
improcedente pactar en un contrato de esta naturaleza un
pacto de honorarios, que por su naturaleza es un convenio
entre el cliente y su abogado y, en casos como el de este
juicio, el arrendatario es un tercero que ninguna vinculación
100
tiene con aquello. Si la arrendadora pactó los honorarios
profesionales por las gestiones de cobranza que pudiera
verse en la necesidad de efectuar un profesional abogado en
caso de incumplimientos del arrendatario, es ella quién lo
elige, la que negocia y acuerda su monto y a ella responde,
en consecuencia, por el pago de sus servicios. Excepción,
por cierto, el caso de la cobranza judicial, caso en el cual
pudiera darse un pronunciamiento relativo a las costas de la
causa, que dispusiera su pago al arrendatario; en este caso
sería la sentencia la causa del pago de las denominadas
costas personales y no la cláusula contractual, cuyo
cumplimiento exige la actora. En consecuencia, atendida la
claridad de la redacción de la cláusula, así como de la
intención de los contratantes, se está en presencia de un
convenio de honorarios profesionales, completamente ajeno
a la persona del arrendatario y cuyas obligaciones no le
pueden ser imputadas, por no empecerle de manera alguna
(considerandos 6° a 8° de la sentencia de la Corte de
Apelaciones).
En la especie, no puede soslayarse la disposición expresa

del artículo 10 de la Ley Nº 18.102, que dispone que las
prestaciones que se demandan se deben hasta que la
restitución o el pago se efectúe. Luego, en la eventualidad de
accederse a la indemnización o multa equivalente al total de
las rentas que se habrían devengado desde la fecha de la
demanda hasta el vencimiento del período que se encontrare
vigente, como lo pretende el apelante, aquello resultaría
totalmente incompatible con lo establecido en la sentencia
que se revisa, toda vez que la Ley dispone que las
prestaciones que se demandan, se deben sólo hasta la
restitución o el pago y la sentencia accediendo a lo
demandado, lo precisa sin sombra de duda, al establecer la
terminación del contrato, por una parte, y por la otra,
denegando lo pedido por concepto de indemnización de
101
perjuicios. Así, entonces, no resulta posible hablar de
enriquecimiento sin causa en la eventualidad de haberse
accedido a esta indemnización reclamada, toda vez que ello
resulta imposible jurídicamente desde el momento en que la
sentencia declara terminado el contrato y sólo hasta allí se
devengan prestaciones, sin que pueda sostenerse que el
contrato terminaba en una oportunidad diversa, con el objeto
de calcular teórica y eventualmente el pago de una
indemnización (considerando 12° de la sentencia de la Corte
de Apelaciones).
Normativa relevante citada: artículo 10 de la Ley Nº 18.101.
6. Terminación de contrato de arrendamiento. Facultad

privativa de los jueces del fondo para apreciar la prueba y
establecer los hechos de la causa. Tribunal de Casación
no puede modificar los hechos establecidos por los
jueces del fondo si no hay vulneración de las leyes
reguladoras de la prueba
HECHOS
Uno de los demandados interpone recurso de casación en el

fondo contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que
confirmó el fallo de primer grado, que acogió la demanda
sobre terminación de contrato de arrendamiento y cobro de
rentas adeudadas. La Corte Suprema rechaza el recurso de

102
Rol: 39945-2017

Abogado integrante: Jean Pierre Matus A.
DOCTRINA
Debe descartarse la infracción a las normas que rigen los

contratos y el término y renovación del arrendamiento, pues
si bien se estableció que el contrato no se prorrogó conforme
al procedimiento previsto por las partes, igualmente se
reconoció que su continuación en el tiempo corresponde a
una extensión del acuerdo original, no a la celebración de uno
nuevo, lo que importa mantener vigentes todas sus cláusulas,
entre ellas, la décimo novena que contiene la obligación del
fiador y codeudor solidario, en la que expresamente acepta
las prórrogas y modificaciones al contrato, como aquellas que
en los hechos se produjeron, sin que se diera por acreditada
ninguna circunstancia que permita concluir la extinción de su
responsabilidad (considerando 4° de la sentencia de la Corte
Suprema).

Arrendamiento, concepto y características. Tribunal de
103
Casación no puede modificar los hechos establecidos
por los jueces del fondo si no hay vulneración de las
leyes reguladoras de la prueba
HECHOS

contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que revocó el
fallo de primer grado y rechazó la demanda de término de
contrato de arrendamiento, como también la subsidiaria de
desahucio. La Corte Suprema rechaza el recurso de casación
en el fondo deducido.
Rol: 2982-2017
Ministros: Haroldo Brito C., Gloria Ana Chevesich R. y Jorge

Dahm O.
Abogado integrante: Carlos Pizarro W., y Rodrigo Correa G.
Redactor: No se consigna
DOCTRINA
El arrendamiento, según lo previene el artículo 1915 del

Código Civil, "es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por
este goce, obra o servicio un precio determinado". En cuanto
a su naturaleza, es de carácter bilateral, oneroso,
104
conmutativo, principal y por regla general puro y simple,
consensual y de tracto sucesivo, correspondiendo al
arrendador, en términos generales, las siguientes
obligaciones: entregar al arrendatario la cosa arrendada,
mantenerla en el estado de servir para el fin para el que ha
sido arrendada, y librar al arrendatario de toda turbación o
embarazo en su goce. Por su parte, las obligaciones del
arrendatario podrían resumirse básicamente en la de pagar el
precio o renta convenida, usar la cosa según los términos o
espíritu del contrato, cuidarla como un buen padre de familia,
ejecutar las reparaciones locativas, permitir al arrendador
inspeccionarla y restituirla al final del arrendamiento
Los hechos asentados por los jueces del fondo resultan

inamovibles para el Tribunal de casación, según se
desprende de lo dispuesto en el artículo 785 del Código de
Procedimiento Civil, a menos que se denuncie de manera
eficiente la vulneración de las normas que se denominan
reguladoras de la prueba. Pues bien, en el recurso se
impugnan los hechos establecidos por los jueces del fondo,
en la medida que se invoca la contravención del artículo 1698
del Código Civil; sin embargo, como no se alteró la carga de
la prueba, pues a cada uno de los litigantes se le impuso la
de acreditar los presupuestos de hecho en que sustentaban
sus alegaciones y defensas, y, además, como es sabido, los
jueces del fondo son soberanos en la apreciación de la
prueba producida en el juicio, pues obran conforme sus
exclusivas facultades, se debe concluir que no lo
transgredieron (considerando 5° de la sentencia de la Corte
Suprema).
105
artículo 785 del Código de Procedimiento Civil.
8. Terminación de contrato de arrendamiento. Concepto

de cláusula penal. Suficiencia probatoria para acreditar
antecedente fáctico que hace operar la cláusula penal.
Acreedor puede demandar la pena y la indemnización de
perjuicios
HECHOS
Demandante interpone recurso de apelación en contra de la

sentencia que acogió la demanda de terminación de contrato
de arrendamiento y no hizo lugar al pago de la cláusula penal.
La Corte de Apelaciones revoca la resolución impugnada y
hace lugar al pago de la cláusula penal pactada.
Rol: 1814-2017
Ministras: Patricia Liliana González Quiroz y Jenny Book

Reyes
Redactora: Claudia Chaimovich Guralnik
DOCTRINA
106
El artículo 1535 del Código Civil define la cláusula penal
como aquella en que una persona, para asegurar el
cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que
consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o de
retardar la obligación principal. Es una forma de avaluación
convencional y anticipada de perjuicios proveniente del
incumplimiento de una obligación asumida, en este caso, por
el no pago de las rentas de arrendamiento. En efecto, se
encuentra probado en autos que el demandado dejó de pagar
en los dos contratos de arrendamientos las cuotas pactadas,
es decir, se satisface el antecedente fáctico que hace operar
la cláusula penal en los términos acordados por las partes. El
tenor de los contratos también permite establecer que las
partes estipularon expresamente que, en caso de
incumplimiento, el Banco acreedor puede demandar la pena y
la indemnización de perjuicios —intereses moratorios— como
lo autoriza el artículo 1543 del Código Civil, de suerte que no
existe impedimento legal para cobrar ambos, si como ocurre
en la especie los contratantes así lo convinieron
9. Recurso de amparo económico. I. Incumplimiento de

un contrato suscrito escapa del ámbito de aplicación de
la acción de amparo económico. II. Improcedencia de
dejar al libre arbitrio del arrendador la calificación de la
gravedad del incumplimiento de las obligaciones por el
arrendatario. Insuficiencia probatoria para acreditar la
gravedad del incumplimiento. Término unilateral de
107
contrato vulnera el derecho a desarrollar una actividad
económica lícita
HECHOS
Actor se alza contra la sentencia de la Corte de Apelaciones

que no hizo lugar al recurso de amparo económico
interpuesto en contra de sociedad comercial y la decisión
unilateral de poner término a contrato de arrendamiento. La
Corte Suprema confirma, con voto de disidencia, la resolución
impugnada.
Tipo de recurso: Recurso de Amparo Económico
Rol: 4963-2017
Ministros: Carlos Aránguiz Zúñiga, Carlos Cerda Fernández,

Rosa Egnem Saldías, Sergio Muñoz Gajardo y Andrea Muñoz
Sánchez
Redactor: Carlos Aránguiz Zúñiga
DOCTRINA
El acto que el recurrente estima le origina una perturbación

a su derecho a desarrollar su actividad económica dice
relación con el incumplimiento de un contrato suscrito con la
recurrida, de manera tal que se está ante un conflicto de
carácter civil, materia que excede o escapa del ámbito de
aplicación de la acción de amparo económico. Tal contienda,
por su naturaleza debe ser sustanciada y resuelta en el
108
procedimiento judicial declarativo correspondiente que
asegure a las partes las instancias adecuadas de discusión y
aportación de pruebas, como lo exige la concreción de un
debido proceso (considerando 2° de la sentencia de la Corte
Suprema).
(Voto disidente) En la especie, no es posible dejar al libre

arbitrio del arrendador la calificación de la gravedad del
incumplimiento de las obligaciones por el arrendatario que lo
vincule a una eventual falta o desapego a las cláusulas
contractuales, en particular, de aquellas descritas en el
mismo contrato como esenciales a la buena convivencia y
conservación de los bienes del terminal pesquero, elevados a
una categoría esencial por los contratantes, pero que por su
misma trascendencia, exigían la entrega del recurrido de un
mayor nivel de prueba que la acreditara y que no se basara
en sus solas afirmaciones y en fotografías o grabaciones
borrosas y poco claras que impidieran esclarecer su versión,
aun cuando fueron hechos denunciados a la fiscalía, sin que
se aportara en estos autos la identidad ni menos el vínculo
que unía a los autores de los destrozos con el recurrente. En
consecuencia, la gravedad del incumplimiento reprochado
debió apreciarse según un estándar probatorio más alto, que
no fue satisfecho, de forma que al no haberse acreditado
suficientemente en esta sede la causal invocada de término
unilateral del contrato, debió concluirse que el arrendador y
recurrido actuó arbitrariamente, privando al actor de su
legítima actividad económica, de forma que, para quien
disiente, debió acogerse el recurso de amparo económico por
haberse afectado gravemente la intención de las partes
contratantes y la buena fe con que debían ser interpretadas
las cláusulas convenidas, en particular aquellas
excepcionales que otorgaron facultades extraordinarias al
acreedor, dejando entrever, ante una falta de control real que
el contratante más débil podía ejercer, un evidente abuso del
109
derecho de los representantes de la sociedad recurrida al
resolver sin causa suficiente el contrato (considerandos 3° y
4° de la disidencia de la sentencia de la Corte Suprema).
Normativa relevante citada: artículo 19 Nº 21 de Constitución

Política de la República; artículo único de la Ley Nº 18.971.

Interpretación de los contratos. Desnaturalización de lo
acordado por las partes permite al Tribunal de Casación
revisar la interpretación contractual. Arrendamiento,
concepto, características y obligaciones de las partes.
Existencia de dos contratos principales. Sentencia
desatiende el tenor literal de los contratos al no abordar
cada uno de forma
HECHOS

contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que confirmó
el fallo de primer grado, que rechazó la demanda sobre
término de contrato de arrendamiento de bien inmueble por
no pago de rentas y cobro de las adeudadas. La Corte
Suprema acoge el recurso de casación en el fondo deducido
y dicta sentencia de reemplazo.
110
Rol: 67394-2016
Ministros: Ricardo Blanco Herrera, Haroldo Brito Cruz y Gloria

Ana Chevesich Ruiz,
Abogados integrantes: Leonor Etcheberry C., y Juan Eduardo

Figueroa V.
Redactor: Juan Eduardo Figueroa V.
DOCTRINA
La jurisprudencia del Máximo Tribunal ha manifestado que

la interpretación de los contratos queda dentro de las
facultades propias de los magistrados de la instancia, y
solamente procede que sean revisados por este tribunal de
casación en cuanto se desnaturalice su contenido y alcance,
pues se incurriría en una transgresión a la ley del contrato
prevista en el citado artículo 1545 del Código Civil, como a
las normas pertinentes de interpretación de los mismos
contempladas en los artículos 1560 y siguientes del
mencionado cuerpo legal. Ello ocurrirá, ciertamente, cuando
se alteran las consecuencias de las cláusulas pactadas
respecto de las que no existe controversia en la forma en que
se consintieron, desnaturalizándolas, puesto que en tales
circunstancias se producirá como efecto que: "el poder
soberano de los jueces del pleito para establecer los hechos
de la causa, no puede extenderse a su apreciación jurídica y
a la determinación de la ley que les sea aplicable; y por
consiguiente la ilegal apreciación de las cláusulas del
contrato y las erróneas consecuencias que de esta ilegal
apreciación deduzcan los jueces del pleito deben ser
sometidas a la censura de la Corte Suprema por medio del
recurso de casación por violación del artículo 1545, o sea por
111
violación de la ley del contrato" —Luis Claro Solar—
(considerando 5° de la sentencia de casación).
El arrendamiento, según lo previene el artículo 1915 del

Código Civil, "es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por
este goce, obra o servicio un precio determinado", definición
que resulta coincidente con lo que indica el Diccionario de la
Real Academia de la Lengua Española al definir la voz
arrendar, en orden a que es "ceder o adquirir por precio el
goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o
servicios". En cuanto a su naturaleza, es de carácter bilateral,
oneroso, conmutativo, principal y por regla general puro y
simple, consensual y de tracto sucesivo, correspondiendo al
arrendador, en términos generales, las siguientes
obligaciones: entregar al arrendatario la cosa arrendada,
mantenerla en el estado de servir para el fin para el que ha
sido arrendada, y librar al arrendatario de toda turbación o
embarazo en su goce. Por su parte, las obligaciones del
arrendatario podrían resumirse básicamente en la de pagar el
precio o renta convenida, usar la cosa según los términos o
espíritu del contrato, cuidarla como un buen padre de familia,
ejecutar las reparaciones locativas, permitir al arrendador
inspeccionarla y restituirla al final del arrendamiento
(considerando 8° de la sentencia de casación).
En este caso, la sentencia impugnada desatendió el tenor

literal del contrato de arrendamiento al establecer que, a
pesar de tratarse de dos contratos principales —el de
arrendamiento y el de promesa de compraventa—, no podían
abordarse de manera aislada, pues es claro en cuanto a las
obligaciones que derivan para las partes, incumpliéndose el
mandato del artículo 1545 del Código Civil, que impide
desnaturalizar la intención de las partes al convenir los
112
efectos propios que el contrato debía surtir. En consecuencia,
corresponde atender a lo acordado por las partes en tal
sentido, en las cláusulas dispuestas al efecto y aceptadas por
ambas (considerando 10° de la sentencia de casación).

Código Civil.
11. Terminación de contrato de arrendamiento. Término

de contrato por mutuo consentimiento. Aplicación de
cláusula penal y restitución de lo arrendado. Inexistencia
de la obligación de pagar rentas de arrendamiento si
contrato había terminado por mutuo consentimiento
HECHOS
Demandado interpone recurso de casación en la forma y en

confirmó, con declaración, la sentencia de primer grado,
dejando acogida la acción de término del contrato de
arrendamiento y disponiendo el pago de las rentas
adeudadas. La Corte Suprema rechaza el recurso de
casación en la forma, acoge el recurso de casación en el
fondo y dicta sentencia de reemplazo.
Rol: 70607-2016
113
Ministros: Haroldo Brito C., Ricardo Blanco H., Andrea Muñoz

Redactor: Carlos Cerda F.
DOCTRINA
En la medida que la corredora de propiedades actuó en lo

relativo al contrato como representante del demandante, el
arrendamiento se extinguió por mutuo consentimiento de las
partes en la oportunidad se efectuó la restitución de lo
alquilado; que se aplicó en beneficio del acreedor la suma
consignada como garantía en carácter de cláusula penal; y
que, liberado del vínculo, el propietario arrendó lo mismo a un
tercero. De lo anterior deriva, por aplicación de los artículos
1545 y 1950, ambos del Código Civil, que a partir de la
restitución del inmueble no recayó en el demandado la carga
de solventar las rentas de arrendamiento y que lo único que
era de su deber, por fuente contractual, era el pago de la
renta del mes de abril, como quiera que no había cumplido
con el plazo de anticipación mínima de aviso del desahucio, a
lo que fue justamente condenada en primera instancia,
decisión con la que se conformó. Por consiguiente, la
resolución objeto de examen ha pasado a llevar ambos
preceptos, al imponer a la demandada una obligación que
sobre ella no recaía, cual la de pagar sumas de dinero por
concepto de rentas inexistentes (considerandos 9° a 11° de la
114
Civil.
12. Terminación de contrato de arrendamiento por no

pago de rentas. Presunción del artículo1570 del Código
Civil. Carta de pago en arrendamiento de tres períodos
determinados y consecutivos hace presumir pagos de
anteriores períodos. Presunción simplemente legal
HECHOS

de la Corte de Apelaciones que confirma aquella de primera
instancia que acoge la demanda de terminación de contrato
de arrendamiento por no pago de rentas. Analizado lo
expuesto, la Corte Suprema desestima el deducido de
casación en el fondo.
Rol: 62187-2016

Andrea Muñoz S.
Abogados integrantes: Jorge Lagos G., y Rodrigo Correa G.
115
DOCTRINA
El artículo 1570 del Código Civil, que se reclama infringido,

dispone que "En los pagos periódicos la carta de pago de tres
períodos determinados y consecutivos hará presumir los
pagos de los anteriores períodos, siempre que hayan debido
efectuarse entre los mismos acreedor y deudor". La
presunción que establece la disposición citada es
simplemente legal. Ella no impide que el juez de instancia,
analizando toda la prueba rendida, alcance una conclusión
contraria a dicha presunción. Esto significa que el recurso de
casación en el fondo que denuncia infracción del artículo
1570 del Código Civil solo puede prosperar si el recurrente
demuestra que, además de no haberse considerado la citada
presunción, la prueba rendida en autos por el actor resulta
insuficiente para desvirtuarla. De lo contrario, la falta de
aplicación del artículo 1570 no habría tenido influencia
sustancial en lo dispositivo de la sentencia. Pues bien, la
recurrente alega que el fallo impugnado no consideró la
presunción del artículo 1570 del Código Civil. En este punto
tiene razón. Pero al analizar el modo en que dicho error
habría influido en lo sustantivo de la sentencia, se limita a
afirmar que de haberse considerado la presunción de
encontrarse pagadas las rentas anteriores a las que mediante
carta de pago se acreditaron solucionadas, la sentencia debió
haber estimado que correspondía al demandante derrotar
dicha presunción y, en consecuencia, concluido que dichas
rentas no se encontraban adeudadas. Pero esta conclusión
solo se impone si la prueba rendida resulta insuficiente para
desvirtuar la presunción de pago. La recurrente no justifica
esto último. El recurso de casación en el fondo tiene por
objeto velar por la correcta aplicación del derecho, no la
correcta ponderación de la prueba. No puede esta Corte,
conociendo de este recurso, examinar ex novo toda la prueba
para determinar si ella resulta o no suficiente para desvirtuar
116
la presunción legal del artículo 1570 del Código Civil,
especialmente cuando la recurrente ha dejado de señalar
porqué dicha prueba no podría tener el efecto señalado
En este sentido, la Corte tiene presente que la primera de las
tres cartas de pago consecutivas da cuenta del pago
atrasado de una mensualidad, realizado el mismo día de la
notificación de la demanda. Las otras dos cartas de pago,
posteriores a la notificación de la demanda, dan cuenta de un
pago atrasado y de dos pagos al día. En los pagos atrasados
no se incluyeron las multas por el atraso. Aunque no
corresponde que, conociendo del recurso de casación, se
pondere la prueba, la Corte advierte que si anulara la
sentencia por falta de consideración de la presunción del
artículo 1570 del Código Civil, en sentencia de reemplazo
volvería a acoger la demanda por estimar que las citadas
cartas de pago dan cuenta de circunstancias suficientes para
tener por derrotada la presunción de encontrarse pagadas las
rentas anteriores. Es por esta razón que el yerro que se
denuncia no influye sustancialmente en lo dispositivo de la
sentencia recurrida, de modo que el recurso de casación en
el fondo debe ser desestimado (considerando 3º de la

Transacción no produce cosa juzgada. Incumplimiento
del requisito de identidad de las partes. Cambio de
mandatario no importa el cese o extinción de los
117
contratos que hubiere válidamente celebrado con
terceros
HECHOS
Demandado interpone recurso de casación en la forma y de

apelación contra la sentencia que acogió la demanda sobre
terminación de contrato de arrendamiento. La Corte de
Apelaciones rechaza el recurso de casación en la forma y
confirma la resolución impugnada.
Tribunal: Corte de Apelaciones de Valparaíso
Rol: 1363-2017
Ministros: Carolina Figueroa Chandía y Julio Miranda Lillo
Abogado integrante: Raúl Núñez Ojeda
Redactor: Raúl Núñez Ojeda
DOCTRINA
Respecto de la alegación de la excepción de cosa juzgada,

el demandante hace mención de manera tangencial a la
institución para elaborar su argumento sobre la
inoponibilidad. Por otro lado, se debe tener en cuenta que la
mayor parte de la doctrina niega a la transacción la autoridad
y eficacia de la cosa juzgada. En efecto, Serra Domínguez
señala que pese a la dicción legal del artículo 1816 del
Código Civil español —de redacción muy similar a nuestro
artículo 2460 del Código Civil chileno— la transacción no
118
produce la cosa juzgada por la sencilla razón de que nada se
ha juzgado. Lo cual no impide que pueda producir efectos
similares a los de la cosa juzgada entre los que destaca la
preclusión de ulteriores procesos. Pero para que produzca
dicha preclusión, es indispensable que se declare la
corrección de la transacción. Debe considerarse que en el
caso de autos no se presenta triple identidad, toda vez que
no hay identidad de partes pues el contrato de transacción se
celebró entre la demandada y un tercero ajeno al juicio
(usufructuario). Finalmente, el tribunal en la sentencia se
hace cargo de la alegación relativa al contrato transacción (y
por ende del efecto la cosa juzgada) al señalar que las
razones dadas por la demanda (entre esas la celebración del
contrato de transacción) no le son oponibles a su arrendador
La sentencia se hace cargo de la inoponibilidad al señalar

que las razones señaladas por la parte demandada, para no
cumplir con el pago de la renta a su arrendador, no son
oponibles a éste; toda vez que no puede sustraerse de
cumplir, por el cambio de mandatario que habría realizado el
propietario del inmueble, y así entender que podía celebrar
otro contrato de arrendamiento y dejar de pagar la renta
acordada en el contrato de autos, teniendo presente el
tribunal, que otro principio básico en materia contractual, es la
ejecución de buena fe de todo acuerdo de voluntades. Por lo
demás, a la fecha de celebración del contrato de autos, el
mandatario, tenía aún tal calidad, y por lo demás si el referido
contrato de confianza fue posteriormente revocado, el
mandante tiene contemplado en el ordenamiento acción para
obtener una rendición de cuenta, más en concepto del
tribunal, ello no importa el cese o extinción de los contratos
que el mandatario hubiere válidamente celebrado con
terceros, como en el caso de autos (considerando 8° de la
119

Código Civil; 177 del Código de Procedimiento Civil.

Renovación de contrato de arrendamiento. Deber de
pagar las rentas de arrendamiento hasta la restitución del
inmueble
HECHOS
Demandantes interponen recurso de casación en el fondo

el fallo de primer grado, que acogió parcialmente la demanda
sobre término de contrato de arrendamiento, restitución del
inmueble y pago de las rentas adeudadas. La Corte Suprema
acoge el recurso de casación en el fondo deducido y dicta
sentencia de reemplazo.
Rol: 68733-2016
Ministros: Ricardo Blanco Herrera, Carlos Cerda Fernández y

Juan Eduardo Fuentes Belmar
Abogados integrantes: Leonor Etcheberry C., y Jean Pierre

Matus Acuña
120
Redactor: Carlos Cerda Fernández
DOCTRINA
En la especie, no se ha comprobado la no renovación del

contrato, por lo tanto, no cabe sino asumir que el vínculo está
vigente. También se halla establecido que no se ha
acreditado el acto jurídico de la restitución al arrendador, del
predio tomado en arrendamiento, lo que quiere decir que para
todos los efectos legales, ése está jurídicamente en poder del
demandado. Siendo así, salta a la vista el derecho que rodea
al afán de la parte que recurre, en punto a que, además de
las rentas insolutas que el fallo ha decidido se le erogue,
continúe solucionándosele todas las que se devengue por
mientras rija el alquiler y hasta el momento de la restitución
material, límite este último que obedece nada más a lo que
reclaman los impugnantes. Al no entenderlo así, los
sentenciadores han vulnerado dichos artículos 1947 y 1948
del Código Civil, con la determinante consecuencia de haber
abortado la legítima pretensión de los actores de volver a
ostentar materialmente el inmueble y de recibir la suma de las
rentas que el inquilino adeude hasta el mismo día de la
susodicha restitución, con los reajustes e intereses
demandados (considerandos 6° a 9° de la sentencia de
casación).

Civil.
121
Procedencia de la restitución de la garantía entregada por
el arrendatario al término del contrato
HECHOS
Una persona demanda sobre término de contrato y no pago

de rentas. La demanda es concedida en primera instancia,
pero el arrendador debería devolver la garantía entregada. La
parte demandante interpone recurso de casación en la forma
ante la Corte de Apelaciones, por la garantía, la que es
rechazada. Nuevamente interpondrá sendos recursos de
casación en la forma y en el fondo los que serán rechazados.
Tipo de recurso: Recurso de Casación en la Forma y el

Fondo
Rol: 44969-2016

Carlos Cerda F.
Abogados integrantes: Carlos Pizarro W., y Leonor

Etcheberry C.
Redactor: Carlos Pizarro Wilson
DOCTRINA
La garantía pagada por el arrendatario debe restituírsele

con motivo del término del contrato de arrendamiento. Al
haberse solicitado el término del contrato que constituye la
122
resolución del mismo por incumplimiento, en este caso por no
pago de rentas, es necesario proceder a su liquidación. La
garantía entregada por el arrendatario debe restituirse como
un efecto del término del arrendamiento, pues la causa que
justificaba su retención —el contrato mismo— expiró por la
terminación. El arrendador, en consecuencia, quedó desde el
momento del término sin un título que le permita justificar la
retención de la garantía, la cual debe restituirse como efecto
propio al término del contrato (considerando 8º de la
Normativa relevante citada: artículo 1915 de Código Civil.
16. Terminación de contrato de arrendamiento. Omisión

de la segunda reconvención de pago en virtud del
incidente de corrección del procedimiento planteado en
su oportunidad por el recurrente. Segunda reconvención
de pago no constituye un trámite esencial del juicio
sumario. Causal de casación en la forma de omisión de
un trámite esencial, rechazada
HECHOS
Se interpone demanda de terminación de contrato de

arrendamiento, la que es acogida por el juzgado civil. El
tribunal de alzada confirma lo resuelto, decisión que motiva la
interposición de recursos de casación en la forma y en el
fondo por parte del demandado. La Corte Suprema, sin
embargo, determina rechazar el primero y declarar
inadmisible el segundo.

123
Tipo de recurso: Recursos de casación en la forma y en el

fondo
Rol: 34125-2017
Ministros: Juan Fuentes B., Ricardo Blanco H., y Gloria Ana

Chevesich R.
DOCTRINA
Cabe desestimar el recurso de casación en la forma por la

causal del artículo 768 Nº 9 del Código de Procedimiento
Civil, toda vez que el trámite que se acusa omitido, la
segunda reconvención de pago, fue excluido precisamente en
razón de la corrección de procedimiento promovida por la
demandada y recurrente de casación en la forma, sin que
corresponda a un trámite esencial en el juicio sumario, bajo
cuyas reglas se tramitó la causa, ni tenga influencia en lo
dispositivo o cause perjuicio a la parte, desde que fue quien
solicitó su exclusión, como se dijo, a través de la solicitud de
modificación del procedimiento que fue oportunamente
acogida (considerando 6º de la sentencia de la Corte
Suprema).

124
HECHOS

Tipo de recurso: Recurso de Casación en la Forma
Rol: 34122-2017

Chevesich R.
DOCTRINA

125
Suprema).


HECHOS

126
Rol: 34123-2017

Chevesich R.
DOCTRINA

Suprema).

127
HECHOS

Tipo de recurso: Recurso de casación en la forma
Rol: 34126-2017

Chevesich R.
DOCTRINA

128
Suprema).

20. Cumplimiento de contrato de arrendamiento e

indemnización de perjuicios. Ultra petita. Sentencia que
se pronuncia estrictamente sobre lo controvertido.
Término unilateral y anticipado de contrato
arrendamiento que resulta culpable. Deber de reparar
perjuicios causados al contratante diligente
HECHOS
Se deducen recursos de casación en la forma y en el fondo

contra sentencia de la Corte de Apelaciones que confirmó la
de primera instancia que acogió la demanda, ordenando el
pago de las rentas devengadas hasta la fecha pactada para
el término del contrato de arrendamiento. Analizado lo
expuesto, la Corte Suprema desestima ambos deducidos de
casación.
129

Fondo
Rol: 34176-2017
Ministros: Juan Fuentes B., Ricardo Blanco H., y Arturo Prado

P.
Abogados integrantes: Álvaro Quintanilla P., y Jaime

Rodríguez E.
DOCTRINA
Reiteradamente, esta Corte ha dicho que el vicio de ultra

petita se produce cuando la sentencia otorga más de lo
pedido por las partes o se extiende a puntos no sometidos a
la decisión del tribunal, esto es, cuando apartándose de los
términos en que los interesados situaron la controversia por
medio de sus respectivas acciones o excepciones, altera su
contenido, cambiando su objeto o modificando su causa de
pedir, de modo que sólo se configura si la sentencia excede
el margen de las pretensiones formuladas en la fase de
discusión, lo que no ha ocurrido en el caso, desde que lo
resuelto se ajusta cabalmente a lo pedido y las defensas
esgrimidas. En consecuencia, el recurso de casación en la
forma debe ser desestimado, por cuanto, según se
desprende de la lectura de la sentencia impugnada, esta se
pronuncia estrictamente sobre lo controvertido, esto es, la
procedencia del término anticipado del contrato y la
obligación de pago de las rentas devengadas hasta la fecha
inicialmente pactada para su vigencia; más aún, en lo
130
resolutivo, se limita a ordenar el pago, sin calificarlo de
cumplimiento forzado o de indemnización de perjuicios, no
obstante que en las consideraciones previas razones en el
entendido que el cumplimiento demandado está referido al
pago de las rentas como indemnización de perjuicios
Los razonamientos desarrollados por los jueces del fondo

desarrollan los motivos por los cuales el término unilateral
resultó improcedente a la luz de lo pactado por las partes y el
cumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendador, lo
que importa que deba presumirse culpable el actuar
consistente en su término anticipado sin existir una causal
que lo habilite para ello, quedando obligado a reparar los
perjuicios causados al contratante diligente. Así, en base a
los hechos establecidos en el proceso, que dan cuenta del
actuar diligente de una parte y culpable de la otra, y que no
han sido objeto de impugnación por esta vía al no denunciar
la infracción a normas reguladoras de la prueba, lo que los
torna en inamovibles para esta Corte, sólo cabe concluir que
lo resuelto se aviene íntegramente con lo previsto en la
norma cuyo quebrantamiento se acusa, la que, en
consecuencia, ha sido correctamente aplicada. En tales
condiciones, el recurso de casación en el fondo adolece de
manifiesta falta de fundamento, lo que autoriza su rechazo en
esta etapa de su tramitación (considerando 7º de la sentencia
Normativa relevante citada: artículos 767, 768, 781 y 782 del

Código de Procedimiento Civil; artículos 1545, 1547 y 1945
del Código Civil.
131
21. Terminación de contrato de arrendamiento. Todos los
socios se encuentran facultados para ejecutar actos
conservativos en los bienes comunes. Demandante que
goza de legitimación activa
HECHOS

de la Corte de Apelaciones que revocó la de mérito y acogió
la demanda, declarando terminado el contrato de
arrendamiento. Analizado lo expuesto, la Corte Suprema
desestima el deducido de casación.
Rol: 35832-2017
Ministros: Juan Fuentes B., Ricardo Blanco H., y Carlos

Cerda F.
Abogados integrantes: Álvaro Quintanilla P., y Leonor

Etcheberry C.
DOCTRINA
Los sentenciadores del grado han razonado correctamente

al estimar que la demandante se encuentra legitimada para
actuar, pues aun cuando sólo posea derechos en el
inmueble, no constando que se haya entregado la
administración de la comunidad a alguno de sus miembros en
particular, pues conforme lo dispone el artículo 2081 del
132
Código Civil, todos se encuentran facultados para ejecutar
actos conservativos sobre los bienes comunes, como es el
requerir el pago de las rentas adeudadas y la restitución del
inmueble; razón que lleva a concluir que el recurso de
casación en el fondo adolece de manifiesta falta de
fundamentos, que autoriza rechazarlo en esta etapa de su
tramitación (considerando 4º de la sentencia de la Corte
Suprema).

privativa de los jueces del fondo para establecer los
hechos de la causa. Tribunal de Casación no puede
modificar los hechos establecidos por los jueces del
fondo si no hay vulneración de las leyes reguladoras de
la prueba
HECHOS
Demandada interpone recurso de casación en el fondo contra

de primer grado, que rechazó una excepción de
incompetencia y acogió la demanda, declarando terminado el
contrato de arrendamiento, ordenando la restitución del
inmueble, más el pago de las rentas adeudadas. La Corte
Suprema rechaza el recurso de casación en el fondo
deducido.

133
Rol: 18196-2017

Carlos Cerda F.
Abogados integrantes: Jaime Rodríguez E., y Rodrigo Correa

G.
DOCTRINA
Las transgresiones denunciadas se sustentan en

presupuestos fácticos contrarios a los asentados en el
proceso, en particular, la existencia de una cláusula
compromisoria que establece el arbitraje forzoso como medio
de solución de controversias y de pagos íntegros efectuados
con posterioridad a los períodos que se reclaman como
impagos; sin embargo, se tuvo por acreditado que el arbitraje
pactado no era forzoso, pues dejaba a salvo la
comparecencia ante la justicia ordinaria. A este respecto,
cabe tener presente que sólo los jueces del fondo se
encuentran facultados para determinar los hechos del litigio y
que, efectuada correctamente dicha labor, esto es, con
sujeción a las denominadas normas reguladoras de la prueba
relativas al caso en estudio, se tornan inalterables para este
tribunal de casación, con arreglo al artículo 785 del Código de
Procedimiento Civil, sin que sea posible su revisión por la
casación en comento, menos aun cuando no se reprocha
eficazmente quebrantamiento de las referidas reglas; y al no
haber denunciado tal infracción, no es posible para esta Corte
modificar el sustrato fáctico de la decisión, lo que impide que
la tesis de fondo planteada en el arbitrio pueda prosperar
134
Normativa relevante citada: artículo 785 del Código de

23. Terminación del contrato de arrendamiento por

extinción del derecho del arrendador. Improcedencia que
alegaciones de recurrente contravengan las actuaciones
que voluntariamente ejecutó durante el proceso.
Suficiencia probatoria para tener por acreditada la
obligación
HECHOS
Demandada interpone recurso de casación en el fondo contra

de primer grado, que acogió la demanda de terminación del
contrato de arrendamiento por extinción del derecho del
arrendador, ordenando la restitución del inmueble y el pago
de las rentas y servicios básicos adeudados. La Corte
deducido.
Tribunal: Corte Suprema
Rol: 18262-2017

Carlos Cerda F.
135
Abogados integrantes: Jaime Rodríguez E., y Rodrigo Correa
G.
DOCTRINA
En la especie, la crítica de la parte demandada se concentra

en haber dado por acreditada una obligación cuyo monto
excede del equivalente a dos Unidades Tributarias
Mensuales, en base a prueba testimonial; sin embargo, la
recurrente omite que los testigos, a cuyas declaraciones se
dio valor, fueron ofrecidos por ella y no por la parte
demandante, quien sólo rindió prueba documental. Así, sus
alegaciones contravienen las actuaciones que
voluntariamente ejecutó durante el proceso, pues pretende
favorecerse de disposiciones que, en consecuencia, la
beneficiarían al limitar la prueba disponible para la
contraparte, pero, carece de coherencia que por esta vía
intente privar de valor a la que ella incorporó al proceso y en
base a la cual se tuvo por acreditada la existencia de la
obligación. Dicho lo anterior, la sentencia evidencia un
correcto cumplimiento del estándar probatorio aplicable a la
materia, pues los sentenciadores justifican los motivos que
los llevan a tener por acreditada la obligación, considerando
para ello la prueba rendida y las declaraciones de la
demandada, quien reconoció ocupar el inmueble en razón del
contrato de arrendamiento celebrado con la usufructuaria,
discutiendo únicamente el derecho de las demandantes para
intentar el cobro de las rentas, y su monto, defensas cuyo
fundamento no acreditó (considerando 4° de la sentencia de
la Corte Suprema).

136
24. Término de contrato de arrendamiento. Prueba que
acredita existencia de arrendamiento e incumplimiento.
Restitución del inmueble
HECHOS
Se deduce recurso de apelación contra sentencia que

rechaza la demanda de terminación del contrato de
arrendamiento. Analizado lo expuesto, la Corte acoge el
recurso de apelación, revocando el fallo en alzada, dando
lugar a la demanda, ordenando la restitución del inmueble
arrendado y el pago de las rentas adeudadas.
Rol: 13434-2016
Ministros: Alejandro Madrid Crohare y Mario Rojas González
Abogada integrante: Paola Herrera Fuenzalida
Redactor: Alejandro Madrid Crohare
DOCTRINA
Conforme con el mérito de los antecedentes, aparece

suficientemente justificada la existencia de un contrato de
arrendamiento celebrado entre las partes del juicio,
habiéndose fijado un plazo de término del mismo, el cual
137
expiró dejándose de pagar la renta y hasta la fecha el
demandado aún no hace abandono del inmueble, existiendo,
además, deudas por concepto de agua y electricidad. En
consecuencia, corresponde dar lugar a la demanda principal
en todas sus partes, ordenando la restitución del inmueble
arrendado y la condena del demandado al pago de las rentas
adeudadas hasta el día de la restitución del inmueble,
incluidos los reajustes legales y convencionales
(considerandos 4º y 6º de la sentencia de la Corte de
Apelaciones).
Normativa relevante citada: artículo 4º de la Ley Nº 18.101;


Legitimación activa. Demandado no rindió prueba alguna
para acreditar el pago de las rentas de arrendamiento.
Terminación de contrato de arrendamiento por no pago
de rentas
HECHOS
Demandante interpone recurso de apelación contra la

sentencia que no hizo lugar a la demanda sobre terminación
de contrato de arrendamiento por no pago de rentas. La Corte
de Apelaciones revoca la resolución impugnada y hace lugar
a la demanda deducida.
138
Rol: 2788-2017
Ministro: Hernán Crisosto Greisse
Abogado integrante: Jaime Guerrero Pavez
Fiscal judicial: Raúl Trincado Dreyse
Redactor: Jaime Guerrero Pavez
DOCTRINA
La demandante es continuadora legal del arrendador y

además, dueña del inmueble arrendado a la demandada,
reuniéndose a su respecto los presupuestos que la hacen
estar legitimada para deducir las acciones en la presente
causa por existir a su respecto la relación jurídica requerida
para que le sea reconocido el derecho que pretende al
ejercer la acción intentada para poner término a un contrato
que suscribió cuando su razón social inicial era distinta y
devino, por acuerdo de los socios, en la referida
anteriormente (considerando 2° de la sentencia de la Corte
de Apelaciones).
Estando acreditada la existencia del contrato de

arrendamiento, para enervar la acción entablada
correspondía que la demandada probara encontrarse al día
en el pago de las rentas de arrendamiento correspondientes
a octubre y noviembre de 2016 sin que rindiere prueba al
efecto. En consecuencia, acorde con lo dispuesto en los
artículos 1942 y 1977 del Código Civil procede acoger la
demanda principal de autos, declarando terminado el contrato
de arrendamiento entre las partes sobre el inmueble sub lite,
139
por no pago de las rentas de arrendamiento mensuales y que
la demandada deberá pagar estas y las que se devenguen
con posterioridad durante la secuela del juicio, al igual que los
gastos comunes, consumos de energía eléctrica, agua
potable y gas hasta la restitución del inmueble
Apelaciones).

Civil.
26. Acción de precario. Vigencia de arrendamiento,

legítimamente celebrado a nombre de una comunidad
integrada por el demandante y su hermana. Ocupación no
se debe ni a ignorancia ni a mera tolerancia del actor.
Incumplimiento de los requisitos de la acción de precario
HECHOS

de primer grado y acogió la acción de precario, ordenando la
restitución del inmueble. La Corte Suprema acoge el recurso
de casación en el fondo deducido y dicta sentencia de
reemplazo.
140
Rol: 27044-2016

DOCTRINA
No es un hecho controvertido que el inmueble objeto de la

acción de precario corresponde a un establecimiento
comercial que existe desde mucho antes de su
arrendamiento al demandado. Su explotación o
arrendamiento constituye un acto propio del giro ordinario. En
consecuencia, la hermana del demandante, en su calidad de
comunera, estaba facultada a darlo en arrendamiento en
nombre de todos los comuneros. El demandante no ha
alegado ni probado haber ejercido el derecho de oponerse
que le reconoce el artículo 2081 Nº 1 del Código Civil. Por
esta razón, el hecho de que siendo comunero no haya
suscrito la escritura de arrendamiento, no excluye que haya
tenido también la calidad de arrendador. Por otra parte, el
demandante señala expresamente en su demanda haber
tolerado la ocupación. No se trata sin embargo de mera
tolerancia, sino de tolerar una ocupación por la que el
demandado pagaba una renta en virtud de un contrato
suscrito por uno de los comuneros a nombre de ellos, incluido
el demandante. Esta situación no corresponde a la mera
tolerancia a que se refiere el artículo 2195 del Código Civil.
En consecuencia, la sentencia impugnada infringió el artículo
1950 del Código Civil al concluir que el arrendamiento había
terminado por extinción del derecho del arrendador. Tal error
141
ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pues
estando vigente el arrendamiento, legítimamente celebrado a
nombre de una comunidad integrada por el demandante y su
hermana, la ocupación no se debe ni a ignorancia ni a mera
tolerancia del actor. No habiéndose probado la extinción del
arrendamiento por alguna otra causal, la acción de precario
debió haber sido rechazada, por lo tanto, también se
conculcó el artículo 2195 inciso 2° del Código Civil
(considerandos 6° a 8° de la sentencia de casación).

Código Civil.
27. Terminación de contrato de arrendamiento. Tribunal

de Casación no puede modificar los hechos establecidos
por los jueces del fondo si no hay vulneración de las
leyes reguladoras de la prueba
HECHOS
Demandado y demandante reconvencional interpone recurso

de casación en el fondo contra la sentencia de la Corte de
Apelaciones, que confirmó el fallo de primer grado, que
acogió la demanda y declaró terminado el contrato de
arrendamiento, ordenando el pago de las rentas adeudadas
más las que se devenguen hasta la entrega del inmueble, y
rechazó la reconvencional de término de contrato e
indemnización de perjuicios. La Corte Suprema rechaza el
recurso de casación en el fondo deducido.
142

Fondo
Rol: 10271-2017

Manuel Valderrama R.
Abogados integrantes: Jean Pierre Matus A., y Jaime

Rodríguez E.
DOCTRINA
Los jueces declararon terminado el contrato de

arrendamiento en razón del incumplimiento por parte del
arrendatario de su obligación de pago de las rentas durante
toda la vigencia del contrato; en tanto que rechazaron la
reconvencional, por estimar que los incumplimientos que
llevaron a la autoridad municipal a clausurar el local,
diecinueve meses después de celebrado y ejecutado el
contrato, decían relación con labores y actividades que la
arrendataria asumió de su cargo, como era la construcción de
ciertas mejoras, la habilitación del local para el giro que
pretendía emprender y la obtención de los permisos
respectivos, conclusiones fácticas que no pueden ser
alteradas por este tribunal de casación, con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento
Civil, menos aun cuando no se denuncia la conculcación de
las normas reguladoras de la prueba (considerando 4° de la
143
Normativa relevante citada: artículos 767 y 785 del Código de

Procedencia de la terminación del contrato por el no pago
de las rentas
HECHOS

confirmó el fallo de primer grado, que acogió la demanda y
declaró el término de contrato de arrendamiento por no pago
de las rentas pactadas, y rechazó la reconvencional de
indemnización de perjuicios por incumplimiento de las
obligaciones del arrendador. La Corte Suprema rechaza
ambos recursos de casación deducidos.

Fondo
Rol: 8053-2017

DOCTRINA
144
El artículo 1977 del Código Civil, en relación al artículo 10
de la Ley Nº 18.101, permiten solicitar el término anticipado
del contrato cuando se funde en el incumplimiento de pago
de las rentas y, establecida que sea tal situación, resulta
evidente que el arrendador no se ve obligado por plazo
alguno pactado en el contrato, quedando liberado en razón
de la infracción de su contraparte. De este modo, acreditada
que sea la falta de pago de las rentas, procede declarar el
término del contrato, como lo han hecho los jueces del fondo,
con estricto apego a las normas que regulan la materia, sin
que pueda estimárseles como infringidas, a menos que se
alteren las conclusiones fácticas en que se sostienen, lo que
no es posible por la vía del recurso en análisis, conforme a lo
previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil,
a menos que se denuncie eficazmente y se acredite la
infracción de las normas reguladoras de la prueba, así lo
exige un recurso de derecho estricto como el interpuesto, lo
que no ha ocurrido en la especie (considerando 7° de la
Normativa relevante citada: artículo 10 de la Ley Nº 18.101;

artículo 1977 del Código Civil; artículo 785 del Código de

Arrendatario que conocía sin lugar a equívocos o dudas
la especie que arrendaba no puede alegar error en cuanto
a ello. Arrendatario que acepta tramitar las patentes
necesarias para ejercer giro. Improcedencia de alegar
error esencial en cuanto a desconocimiento para trabajar
locales comerciales. Deber de acreditar que local
145
comercial no se encontraba en condiciones de funcionar
recae en el arrendatario. Excepción de compensación,
acogida. Compensación de rentas adeudadas con monto
recibido como garantía
HECHOS
Demandada y demandante reconvencional interpone recurso

de apelación contra la sentencia dictada en juicio sumario de
término anticipado de arrendamiento. La Corte de
Apelaciones revoca el fallo impugnado respecto a la
excepción de compensación opuesta y confirma en lo demás.
Tribunal: Corte de Apelaciones de Punta Arenas
Rol: 37-2017
Ministros: Luis Daniel Sepúlveda C., Sergio Fernando Mora

V., Alicia Araneda E., y Pedro Alejandro Castro E.
Redactor: Sergio Fernando Mora V.
DOCTRINA
Respecto al vicio del consentimiento pretendido que

adolecería el contrato de arrendamiento, la Juez se hizo
plenamente cargo de lo alegado por la demandada,
señalando que la prueba aportada por la demandante
reconvencional no logró acreditar la efectividad de cada uno
de los hechos en que se fundó o que hizo consistir el engaño
de que fue objeto la demandada y que la llevó a contratar,
146
indicando que en el contrato de arriendo firmado por las
partes, en su cláusula Primera, se señaló expresamente que
el objeto arrendado eran dos propiedades distintas e
independientes y con roles distintos, lo que es efectivo,
puesto que en la cláusula indicada y al singularizarse el
inmueble arrendado, sin posibilidad de error ni equívocos, se
consignó que éste correspondía a dos inmuebles. En
consecuencia, aparece indudable que la contratante y
demandante reconvencional, en lo que respecta al inmueble,
conocía determinadamente y sin lugar a equívocos o dudas la
especie que arrendaba, por lo que no puede alegar error en
cuanto a ello y, en relación con las patentes comerciales,
según consta claramente de la cláusula Vigésima del contrato
se estipuló que éste "...quedará sujeto a la condición
resolutoria consistente en que la Dirección de Obras de la
Ilustre Municipalidad de la comuna donde se ubica el
inmueble, o cualquiera otra institución u organismo público o
privado que corresponda, no otorgue la patente comercial y/o
los permisos y autorizaciones necesarios para efectos que la
Arrendataria pueda desarrollar el giro para el cual arrienda
y/o llevar a cabo las demoliciones, construcciones y
habilitaciones que requiera para la construcción o
remodelación del inmueble...", agregándose el acuerdo entre
las partes en orden a que la patente comercial será ocupada
por la arrendataria por un plazo no mayor a doce meses,
mientras ésta arrendataria tramita la documentación a su
nombre en la Municipalidad de Coyhaique para que pueda
ejercer su giro y/o modificar o reparar el inmueble materia del
contrato, de todo lo cual se extrae que correspondía a la
arrendataria tramitar la patente comercial respectiva para
operar, por lo que no puede alegar error esencial en cuanto a
un desconocimiento que ésta tenía para trabajar los locales
comerciales (considerando 12° de la sentencia de la Corte de
Apelaciones).
147
La Juez analizó y ponderó lo que fuera alegado por la
demandante reconvencional, expresando que, en el contrato
de arriendo no se dejó constancia alguna de la existencia de
deterioros del inmueble arrendado como lo señala la actora,
afirmación esta que es efectiva, puesto que en el contrato
celebrado entre las partes, en su cláusula Quinta, referida a
la entrega material y en el número Uno se dejó expresa
constancia que dicha entrega "...se efectuará el día primero
de mayo del año dos mil quince, en condiciones de ser
ocupado y usado sin riesgos derivados de eventuales
problemas o deficiencias en su estructura con todas sus
cuentas de servicios, contribuciones y pagos domiciliarios al
día, con todo lo construido y plantado en él, con todos sus
usos, derechos, costumbres y servidumbres, y respondiendo,
el propietario del saneamiento de conformidad a la ley". Por
tanto, como lo señaló la Juez, se infiere que el local comercial
se encontraba apto para ser trabajado para los fines
propuestos, en cuanto a su infraestructura. Tampoco la
demandante acompañó probanzas suficientes en cuanto que
el local comercial no se encontraba en condiciones de
funcionar o en forma óptima para el fin que fue arrendado y la
prueba testimonial aportada no tuvo la fuerza ni eficacia
suficiente para desvirtuar lo expresado y consentido en el
contrato de arrendamiento, correspondiéndole a la
demandante reconvencional probar las alegaciones que
efectuó, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1698 del
Código Civil, no logró aquello ni acompañó otros elementos
de juicio que permitieran al Tribunal determinar que durante
la vigencia del contrato de arrendamiento se hubieran
verificado los incumplimientos que se hicieron valer y, como
lo dijo la Juez, máxime si éste se ejecutó por más de un año
sin que se hiciera alegaciones al respecto (considerando 16°
de la sentencia de la Corte de Apelaciones).
148
El artículo 1655 del Código Civil, establece que cuando dos
personas son deudoras una de otra, se opera entre ellas una
compensación que extingue ambas deudas, del modo y en
los casos que se señalan en las disposiciones posteriores y,
de acuerdo a la jurisprudencia judicial, para que opere la
compensación legal invocada por el actor, se requiere que
ambas partes sean personal y recíprocamente deudoras y
acreedoras; que las prestaciones sean homogéneas; ambas
deudas líquidas, exigibles, y que no exista prohibición legal
de compensar, habiéndose definido la compensación, por la
doctrina, como: "un modo de extinguir las obligaciones que
opera por el solo ministerio de la ley, cuando dos personas
son personal y recíprocamente deudoras y acreedoras de
obligaciones líquidas y actualmente exigibles, en cuya virtud
se extinguen ambas hasta el monto de la de menor valor". En
este caso, la demandada fue condenada a pagar las rentas
insolutas devengadas. Por ende, no se divisa obstáculo
jurídico para que, en el presente caso, opere la
compensación establecida legalmente en nuestra legislación,
respecto del monto recibido como garantía, por lo que
corresponde acoger la excepción de compensación planteada
por la demandante reconvencional (considerandos 18° y 19°
de la sentencia de la Corte de Apelaciones).

Obligación del arrendador y obligaciones del arrendatario
se sirven recíprocamente como causa. Término del
contrato de arrendamiento conlleva la devolución de las
149
rentas pagadas por anticipado. Devolución de las rentas
desde la restitución del inmueble
HECHOS
Demandado, en procedimiento sobre terminación de contrato

de arrendamiento, interpone recurso de casación en el fondo
contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que revocó la
sentencia de primer grado, sólo en lo relativo al pago de las
costas, y confirmó en lo demás. La Corte Suprema acoge el
recurso de nulidad substancial deducido y dicta sentencia de
reemplazo.
Rol: 11877-2015
Abogado integrante: Juan Eduardo Figueroa Valdés
Redactor: Juan Eduardo Figueroa Valdés
DOCTRINA
En la especie, sería legítimo alegar la ineficacia de una

obligación por falta de causa de la misma recurriendo a los
postulados de la doctrina o teoría clásica, más no como lo
hace el demandado y recurrente, pues aplica los postulados
de dicha teoría en forma equivocada. En efecto, en el
contrato de arrendamiento la causa de la obligación de una
de las partes es la existencia de la obligación de la otra parte
y no el cumplimiento o ejecución de esta última, como cree la
150
recurrente. Es evidente que en el contrato de arrendamiento
que las partes celebraron, el arrendador se obliga a transferir
temporalmente el uso y goce de una cosa inmueble, y el
arrendatario se obliga a su vez, a pagar por ese uso o goce
un precio cierto y determinado, lo que sirve de causa a la
obligación que asumió, por su parte. En consecuencia, tanto
la obligación del arrendador como la obligación del
arrendatario se sirven, recíprocamente, como causa, lo que
comprueba que carece de sustento la alegación de la
recurrente, por lo que teniendo causa las obligaciones que
contrajeron ambas partes, al declararse el término del
contrato de arrendamiento, y ordenar las devolución de la
rentas pagadas por anticipado, no por ello las obligaciones
que engendró el contrato de arriendo dejan de tener causa,
sin embargo, al no encontrarse discutido que la entrega
efectiva del inmueble fue el día 7.11.2014, y al ser el contrato
de arrendamiento un acto jurídico bilateral y oneroso, la
devolución de las rentas pagadas por anticipado debió
disponerse desde dicha fecha, y no desde el mes de junio de
2014, como se ordenó en la sentencia que se revisa, ya que
tal decisión configura una infracción a la ley del contrato,
porque se alteran las prestaciones reciprocas que emana de
la convención, y procede, por tanto, que sea revisado por
este tribunal de casación, pues se ha desnaturalizado el
contenido y alcance de la convención, transgrediendo a la ley
del contrato, y contraviniendo el citado artículo 1545 del
Código Civil. De este modo, se han desconocido los términos
del contrato al ordenar la restitución de las rentas de
arrendamiento desde fecha distinta a la restitución del
inmueble. El yerro anterior ha influido sustancialmente en lo
dispositivo de la sentencia (considerandos 6º y 7º de la
151
artículos 1467 y 1545 del Código Civil.
31. Terminación de contrato de arrendamiento. Procede

petición de pago de rentas adeudadas si demandada no
acredita pagos que el actor alega como incumplidos
HECHOS

sentencia dictada por la Corte de Apelaciones, que confirmó
la de primera instancia que acogió parcialmente la demanda
de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de
rentas. Analizado lo expuesto, la Corte Suprema rechaza el
recurso intentado.
Rol: 88951-2016
Ministros: Andrea Muñoz S. y Carlos Cerda F.,
Abogados integrantes: Leonor Etcheberry C., y Rodrigo

Correa G.
DOCTRINA
152
En lo que importa al recurso, los sentenciadores del fondo
dieron por acreditado como hecho de la causa que la
demandada adeuda la suma de $2.088.580, correspondiente
a las rentas de los meses de enero y febrero de 2016. Sobre
la base de dicho presupuesto fáctico los sentenciadores
estimaron acoger la demanda en aquella parte, concluyendo
la demandada debe pagar al actor la suma de $2.088.580,
por los meses impagos correspondientes a enero y febrero de
2016, cantidad que resulta de la sumatoria de dichos meses,
considerando el monto de la renta actual, determinado por el
tribunal en la cantidad de $1.044.290, por lo que la condenó a
pagar aquellas rentas pendientes por los meses
demandados. En lo que dice relación con las alegaciones
referidas precedentemente, cabe señalar que no se advierten
las infracciones de ley acusadas, toda vez que al haberse
establecido que la demandada adeudaba las rentas de los
meses de enero y febrero, por no haber acreditado que haya
efectuado los pagos correspondientes que el actor alega
como incumplidos, procedía que se acogiera la petición de
pago en los términos que fue resuelto por los jueces del
fondo. En definitiva, los sentenciadores efectuaron una
correcta interpretación de las normas jurídicas pertinentes al
caso, por lo que no cabe sino concluir que el recurso debe
ser desestimado por adolecer de manifiesta falta de
fundamento (considerandos 3° a 5° de la sentencia de la
Corte Suprema).
Normativa relevante citada: artículos 1546, 1560, 1566 y

1698 del Código Civil.
153
de disposición sobre el inmueble permanece en manos
del arrendador y nudo propietario. Obligación del
usufructuario de respetar el arriendo contratado antes de
la constitución del usufructo. Usufructuario carece de la
facultad de poner término al contrato de arrendamiento.
Constitución de usufructo no elimina la facultad del
arrendador poner término al arrendamiento
HECHOS

de primer grado, que acogió la demanda sobre término de
Rol: 20582-2015
Ministros: Juan Fuentes B., Ricardo Blanco H., y Andrea

Muñoz S.
Abogados integrantes: Jorge Lagos G., y Leonor Etcheberry

C.
Redactor: Jorge Lagos G.
DOCTRINA
154
En la especie, no se configuró la defensa del demandado,
esto es, la "extinción del derecho del arrendador" porque en
caso alguno la parte demandante perdió la facultad de
disposición sobre el inmueble, que es en virtud de la cual
celebró el contrato de arrendamiento, puesto que,
efectivamente el artículo 792 del Código Civil contempla
dentro de las obligaciones del usufructuario la de respetar el
arriendo contratado antes de la constitución del referido
derecho real, cuya interpretación lógica importa que el
usufructuario, como ya se dijo, obligado a acatar dicho
contrato, carece de la facultad de poner término al mismo,
salvo que lo haya celebrado. Refuerza lo anterior, a contrario
sensu, lo dispuesto en el artículo 793 del Código Civil, que
previene que el usufructuario, en principio, puede dar en
arriendo el usufructo y cederlo a quien quiera, pero también
puede ocurrir que el constituyente lo prohíba, en
consecuencia, este derecho real sólo redunda en la facultad
de gozar de una cosa, según el tenor del artículo 764 del
Código Civil, es decir, envuelve únicamente una de las
facultades a que da derecho el dominio, el que permanece
inalterablemente radicado en el nudo propietario, por
consiguiente, no es admisible que el usufructuario pueda
demandar la terminación del contrato del contrato de
arrendamiento, ya que si no puede percibir las rentas del
arrendatario, menos puede poner término al contrato de
arrendamiento, ya que el usufructuario no se subroga en los
derechos del arrendador (considerando 6º de la sentencia de
la Corte Suprema). La tesis de la "cesión de derecho" que
propone el arrendatario demandado, definida por la doctrina
—García Amigo— como "un negocio jurídico concluido entre
las partes contratantes y un tercero, cuya finalidad es sustituir
a una de ellas por dicho tercero en la titularidad de la relación
contractual, la cual permanece idéntica en su dimensión
objetiva", que opera entre un cedente y cesionario que
expresan su voluntad que éste reemplace a aquél en sus
155
relaciones con el cedido, no se encuadra en la especie,
desde que la circunstancia que se dividan las facultades del
dominio a través de la constitución de un usufructo, no
elimina la facultad del arrendador de disponer del término del
arrendamiento que celebró con el demandado, más aún, si el
usufructuario está obligado a respetarlo, disipando con ello la
"voluntad" que debería existir para configurar dicha institución

artículos 764, 792 y 793 del Código Civil.
33. Terminación de contrato de arrendamiento. Carácter

consensual del contrato de arrendamiento de predios
urbanos. Improcedencia de aplicar las limitaciones a la
prueba testimonial de los artículos 1708 y 1709 del
Código Civil
HECHOS

instancia que rechaza la demanda de terminación de contrato
de arrendamiento. Analizado lo expuesto, la Corte revoca el
fallo en alzada, dando lugar a la demanda.
Rol: 1820-2016
156
Ministro: Jaime Arancibia Pinto
Abogado integrante: Juan Carlos Ferrada Bórquez
Fiscal judicial: Mónica González Alcaide
Redactor: Jaime Arancibia Pinto
DOCTRINA
Existen antecedentes probatorios suficientes en el proceso

que permiten establecer en forma indubitada que entre las
partes existió un contrato de arrendamiento respecto del
inmueble de autos y que las rentas correspondientes se
encuentran impagas. En efecto, teniendo presente que
estamos en presencia de un contrato de carácter consensual,
no es necesario su escrituración, carencia que solamente
tiene efecto en la determinación de la renta. En
consecuencia, resultan inaplicables los artículos 1708 y 1709
del Código Civil, rigiendo por ende las normas que le
competen al arrendamiento de predios urbanos, en donde
claramente no se exige la escrituración del correspondiente
contrato. En consecuencia, resultando acreditada la
existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes y
habiéndose determinado que el demandado se encuentra en
mora del pago de las rentas es que corresponde entonces
acoger la demanda interpuesta de terminación de contrato de
arrendamiento por no pago de las rentas (considerandos 1º a

Código Civil.
157
Subrogación del nuevo propietario del bien arrendado en
los derechos del arrendador. Ejercicio por parte del
nuevo propietario de las acciones y derechos que
formaban parte del patrimonio del arrendador
HECHOS

contrato de arrendamiento por desahucio. La Corte Suprema
Rol: 73808-2016
Ministros: Ricardo Blanco H., Carlos Aránguiz Z., y Andrea

Muñoz S.

C.
Redactor: No se consiga
DOCTRINA
158
Siendo la demandante la actual propietaria del inmueble, en
consecuencia, conforme al artículo 1962 del Código Civil, se
ha subrogado en los derechos de la arrendadora y, en esa
calidad, ha debido respetar el contrato de arrendamiento de
autos, habiéndose producido la situación prevista en el
artículo 1956 del Código Civil. En efecto, si bien la expiración
del derecho del arrendador, por regla general, tiene como
efecto la expiración del contrato de arrendamiento, las
acciones y derechos que formaban parte del patrimonio del
arrendador son transferibles, por lo que pueden ser ejercidas
por el nuevo propietario, como aconteció en el caso de autos,
donde la actora informó a la demandada su decisión de no
perseverar en el contrato suscrito en la forma estipulada en la
convención. En estas condiciones, corresponde acoger la
desahucio (considerandos 3º y 4º de la sentencia de la Corte
Suprema).

Civil.
35. Terminación de contrato de arrendamiento. Concepto

de cosa juzgada. Cosa juzgada formal y cosa juzgada
material. Principios de inmutabilidad, obligatoriedad y
ejecutabilidad de la sentencia para las partes. Requisitos
de procedencia de la cosa juzgada. Existencia de dos
sentencias firmes y ejecutoriadas antagónicas respecto
de una misma materia, seguidas entre las mismas partes.
Causal de revisión de cosa juzgada, acogida. Voto
disidente: Inexistencia de identidad de cosa pedida ni de
identidad de causa de pedir
159
HECHOS
Demandante deduce recurso de revisión, a fin que se revea la

resolución dictada por la Corte de Apelaciones, en causa
sobre término de contrato de arrendamiento por no pago de
rentas, que revocó la resolución apelada que rechazó la
objeción a la liquidación del crédito planteada por la
demandada y, en su lugar, ordenó practicar una nueva que
considere la imputación del mes de garantía a las rentas
adeudadas y la multa por cada día de atraso desde la fecha
del retraso en el pago de la primera renta adeudada hasta la
data de entrega material del inmueble. La Corte Suprema
acoge el recurso de revisión deducido.
Tipo de recurso: Recurso de Revisión
Rol: 28606-2016

Carlos Cerda F.
Abogados integrantes: Rafael Gómez B., y Arturo Prado P.
DOCTRINA
Parte de la doctrina ha definido la cosa juzgada como la

autoridad y eficacia de una sentencia judicial cuando no
existen contra ella medios de impugnación que permitan
modificarla. Los autores distinguen la cosa juzgada formal de
la material. La formal sirve para la inimpugnabilidad de una
decisión y rige cuando una sentencia en el curso de las
160
instancias es inimpugnable. Opera exclusivamente en el
proceso en que hubiese recaído y con ella el proceso está
definitivamente concluido y asegurada la decisión en su
existencia formal. La cosa juzgada formal es presupuesto de
la cosa juzgada material. La cosa juzgada formal evita que
las decisiones sean revocadas o modificadas. Por su parte, la
cosa juzgada material impide decisiones contradictorias en un
nuevo procedimiento, en interés de la paz jurídica y de la
autoridad del tribunal. La cosa juzgada material protege el
contenido interior, es decir, la subsistencia conceptual de la
decisión. De los conceptos aludidos surgen, a su vez, los
principios de inmutabilidad, obligatoriedad y ejecutabilidad de
la sentencia para las partes, toda vez que el fallo firme, como
se desprende de los artículos 175 y siguientes del Código de
Procedimiento Civil, genera tanto la acción como la excepción
de cosa juzgada, es decir, ambos litigantes pueden acudir a
la presunción de verdad que alcanza lo decidido en el fallo y
en cuya virtud, por razones de seguridad jurídica, no puede
nuevamente ser materia de discusión (considerando 7º de la
sentencia de la Corte Suprema). Entonces, para que exista
cosa juzgada material, que es la que puede esgrimirse como
fundamento de la causal de revisión del artículo 810 Nº 4 del
Código de Procedimiento Civil, debe haber existido juicio y en
el cual haya recaído a lo menos una sentencia interlocutoria.
El artículo 175 del Código precitado establece que el efecto
de cosa juzgada lo producen determinadas resoluciones
judiciales, porque sólo las sentencias definitivas o
interlocutorias firmes gozan de la autoridad de la cosa
juzgada. A su vez, el artículo 177 dispone que la excepción
de cosa juzgada puede alegarse por el litigante que haya
obtenido en el juicio y por todos aquéllos a quienes, según la
ley, aprovecha el fallo, siempre que entre la nueva demanda
y la anteriormente resuelta exista identidad legal de personas,
de cosa pedida y de causa de pedir. Al efecto, cabe tener
presente que los presupuestos objetivos de la excepción de
161
cosa juzgada se refieren a la cosa pedida y a la causa de
pedir. El primero se relaciona con el beneficio inmediato que
se reclama y al cual se pretende tener derecho y,
materialmente, se identifica tanto con la pretensión hecha
valer por el actor en su demanda como por las
contraprestaciones opuestas por el demandado. El segundo
de dichos presupuestos se encuentra definido en la ley
procesal como el fundamento inmediato del derecho
deducido en el juicio (considerandos 8º y 9º de la sentencia
En la especie, existen dos sentencias firmes y ejecutoriadas

pronunciadas: la conciliación total acordada por las partes —
aprobada por el juzgado civil—, que estableció que la
demandante condona las multas e intereses establecidas en
el contrato de arrendamiento, que el arrendatario renuncia al
mes de garantía y que en caso de incumplimiento de lo
acordado se dejaría sin efecto la condonación aludida y que
la demandada debería pagar las rentas adeudadas con
intereses y multas; y aquella cuya revisión se pretende, que
es de fecha posterior, dictada por la Corte de Apelaciones, en
virtud de la cual se revocó parcialmente la resolución en
alzada que rechazó la objeción formulada por el demandado
a la liquidación del crédito y, en su lugar, la acogió en cuanto
ordenó practicar una nueva liquidación del crédito que
considere que, al haberse dejado sin efecto la conciliación,
incide en la renuncia del demandado a imputar el mes de
garantía a las rentas de arrendamiento adeudadas, y que el
incumplimiento para efectos de la multa se debe computar
desde la fecha de retraso en el pago de la primera renta
adeudada hasta la de entrega material del inmueble.
Tratándose de sentencias ejecutoriadas, pueden producir la
acción o excepción de cosa juzgada que les asigna el artículo
175 del Código de Procedimiento Civil. En la conciliación se
estableció que el arrendatario renuncia al mes de garantía, la
162
que adquirió el carácter de ejecutoriada por el vencimiento
del plazo sin que fuera impugnada. Sin embargo, la sentencia
de la Corte de Apelaciones que acogió parcialmente la
apelación deducida por el demandado en contra de la
resolución que rechazó la objeción a la liquidación del crédito
practicada en la etapa de cumplimiento incidental de la
aludida conciliación, desconoce el carácter de vinculante al
acuerdo judicial adoptado previamente respecto del
arrendatario demandado, porque discurre sobre la base de la
ineficacia de la aludida conciliación y de sus cláusulas, por
haberse dejado, supuestamente, sin efecto la referida
conciliación a que arribaron las partes (considerando 12º de
la sentencia de la Corte Suprema). Por tanto, concurren los
requisitos que el artículo 810 Nº 4 del Código de
Procedimiento Civil exige, ya que existen dos sentencias
firmes antagónicas dictadas una antes de la otra, en
procedimientos judiciales en que han sido parte las mismas
personas, respecto de la misma materia, esta es, el mes de
garantía mencionado en el contrato de arrendamiento, ya que
en la conciliación se acordó que la demandada y arrendataria
renuncian al mes de garantía, en tanto, la Corte de
Apelaciones acoge la objeción a la liquidación del crédito,
ordenando imputar el mes de garantía a las rentas de
arrendamiento adeudadas, desconociendo el alcance de la
misma sobre la base de entender que había sido dejada sin
efecto por el incumplimiento de la parte demandada,
ponderación errada que realizaron los juzgadores en la
sentencia censurada, que tuvo su génesis en una premisa
falsa que condujo a una conclusión equivocada. Por otro
lado, la identidad de cosa pedida y la causa de pedir también
concurre, puesto que se persigue, en las dos etapas del
procedimiento, el pago de un mismo crédito (considerandos
163
(Voto disidente) En el caso de autos, no concurre la
identidad de objeto pedido y de causa de pedir, porque la
resolución dictada por la Corte de Apelaciones no se
encuentra en contraposición con los términos de la
conciliación, porque no recaen sobre las mismas materias,
desde que la conciliación se refiere a la restitución de un
inmueble por no pago de rentas y su entrega, y la resolución
impugnada incide en la forma en que debe practicarse la
liquidación del crédito que se cobra. Así, la conciliación y la
resolución que se impugna tienen fundamentos y aplican
disposiciones legales procedimentales distintas; siendo ésta
complementaria a la conciliación y no contradictoria, porque
para determinar el monto adeudado debe practicarse la
liquidación que es impugnable por la vía de la interposición
del recurso de apelación. En esta forma, lo resuelto por la
Corte de Apelaciones no resulta contrario a lo que se había
determinado en la conciliación (considerando único de la
disidencia de la sentencia de la Corte Suprema).
Normativa relevante citada: artículos 175 y 810 Nº del Código

de Procedimiento Civil.
36. Terminación de contrato de subarrendamiento.

Acuerdo de las partes sobre el mecanismo de
comunicación para evitar la prórroga automática del
contrato. Subarrendatario que no comunica su intención
de poner término al contrato conforme al mecanismo
pactado. Procedencia del pago de las rentas pendientes
hasta el término de la renovación
HECHOS
164
Demandada deduce recurso de casación en el fondo en
contra la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones, que
confirmó la de primera instancia que acogió la demanda de
terminación de contrato de arrendamiento y cobro de rentas.
Analizado lo expuesto, la Corte Suprema rechaza el recurso
de casación deducido.
Rol: 62153-2016
Ministros: Ricardo Blanco H., Andrea Muñoz S., y Manuel

Valderrama R.
Fiscal Judicial: Jorge Sáez M.
DOCTRINA
El contrato de subarrendamiento celebrado entre las partes

se prorrogó tácitamente por un año, al no haber comunicado
el subarrendatario y demandado su intención de ponerle
término de conformidad al mecanismo pactado en el referido
contrato, máxime si el mismo demandado continuó pagando
durante los cuatro meses siguientes a la entrega de la
propiedad las rentas de arrendamiento pactadas. Así las
cosas, el contrato de autos continuó produciendo sus efectos
naturales hasta la fecha de término de la última renovación,
razón por la cual corresponde acoger la demanda de
terminación de contrato y condenar al demandado a pagar las
165
rentas pendientes hasta el término de la renovación
(considerandos 3º a 5º de la sentencia de la Corte Suprema).
Normativa relevante citada: artículos 1545 y 1950 del Còdigo

Civil.
37. Terminación de contrato de arrendamiento. Existencia

de opciones para el arrendatario en caso que el
arrendador se niegue a recibir el pago de las rentas. No
emisión de los giros por la municipalidad arrendadora no
exime al arrendatario de la obligación de pagar la renta
HECHOS

de primer grado y declaró terminado el contrato de
arrendamiento que unía a las partes, condenando al
demandado a la restitución del inmueble, el pago de las
rentas adeudadas y consumos básicos. La Corte Suprema
Rol: 44108-2016
166
Ministros: Sergio Muñoz G., Rosa Egnem S., María Eugenia
Sandoval G., y Carlos Aránguiz Z.
Redactora: María Eugenia Sandoval G.
DOCTRINA
El fundamento de la excepción de contrato no cumplido

opuesta por el demandado dice relación con el hecho que,
correspondiendo el depósito de las rentas en la Tesorería
Municipal, para ello era necesario que la demandante
emitiera el giro respectivo, gestión que dejó de realizarse a
partir del día 4.02.2013, impidiéndole el pago. Como
consecuencia de aquello, afirma el demandado, la
arrendadora se constituyó en mora en el cumplimiento de su
obligación de recibir las rentas, lo que impide que al
arrendatario se le tenga en mora en relación a su pago. Pues
bien, el artículo 23 inciso 1º de la Ley Nº 18.101 regula la
situación del arrendatario en caso que el arrendador se
negare a recibir el pago de las rentas, dándole una opción
entre la utilización del procedimiento del pago por
consignación regulado en los artículos 1598 y siguientes del
Código Civil o el depósito de las rentas en la unidad del
Servicio de Tesorerías que corresponda. De esta forma, no
era posible que el arrendatario se eximiera de la obligación
de pago de las rentas por la sola circunstancia de no haberse
emitido los giros por la municipalidad arrendadora, toda vez
que la ley le entrega la posibilidad de cumplir con las
obligaciones que para él emanan del contrato, a pesar de la
negativa denunciada (considerando 8º de la sentencia de la
Corte Suprema).
167
Normativa relevante citada: artículo 23 inciso 1º de la Ley
Nº 18.101; artículo 1598 y siguientes del Código Civil.

Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar
la renta. Obligación del arrendatario de pagar la renta, los
gastos por servicio y demás consumos domiciliarios
devengados durante la tramitación del juicio y hasta la
restitución del inmueble o el pago
HECHOS
Demandante deduce recurso de apelación en contra de la

sentencia de primera instancia que rechaza la demanda de
terminación del contrato de arrendamiento de inmueble.
Analizado lo expuesto, la Corte de Apelaciones revoca la
sentencia apelada.
Rol: 8429-2016
Ministras: Dobra Lusic Nadal, Jenny Book Reyes y Nora

Rosati Jerez
Redactora: Jenny Book Reyes
DOCTRINA
168
Correspondiendo al demandado acreditar que se encuentra
al día en el pago de las rentas, ninguna prueba allegó en tal
sentido, como tampoco ha prestado seguridad competente de
pagar las rentas adeudadas dentro del plazo establecido en
el artículo 1977 del Código Civil, por lo que la demanda será
acogida declarándose en consecuencia terminado el contrato
de arriendo respecto del señalado inmueble. Además, de
acuerdo a los artículos 6º y 10 de la Ley Nº 18.101, el
arrendatario se encuentra obligado a pagar la renta de
arriendo, los gastos por servicio y demás consumos
domiciliarios que se devenguen durante la tramitación del
juicio hasta la restitución del inmueble o el pago se efectúe,
razón por la cual será condenado a dichos pagos por los
referidos consumos, por los períodos y montos que se
determinen en la etapa de ejecución del presente fallo según
la correspondiente liquidación que al efecto se realice
(considerandos 4º y 7º de la sentencia de la Corte de
Apelaciones).
Normativa relevante citada: artículos 6º y 10 de la Ley

Nº 18.101; artículo 1977 del Código Civil.

la renta. Obligaciones denunciadas como incumplidas
por el demandado que no están vinculadas con el
contrato de arrendamiento. Excepción de contrato no
cumplido, rechazada
HECHOS
169
la del grado que acogió la demanda de terminación de
contrato de arrendamiento por no pago de rentas. Analizado
lo expuesto, la Corte Suprema rechaza el recurso de
casación deducido.
Rol: 55144-2016
Ministros: María Eugenia Sandoval G., Gloria Ana Chevesich

R., y Carlos Aránguiz Z.
DOCTRINA
Se ajusta a derecho la decisión de los jueces del fondo en

orden a acoger la demanda de terminación de contrato de
arrendamiento, toda vez que se tuvo por acreditado el
cumplimiento de la obligación del arrendador —demandante
— de entregar la cosa arrendada, habiendo dispuesto la
arrendataria —demandada— libremente de su tenencia, sin
pagar las rentas correspondientes, por lo que el actor cumplió
con su principal obligación emanada del acto jurídico
celebrado. Asimismo, como las obligaciones denunciadas
como incumplidas por la demandada no se vinculan con el
contrato de arrendamiento que se tuvo por acreditado, sino
170
con un contrato de compraventa celebrado entre las partes,
resulta correcta la conclusión de los sentenciadores de que
por tratarse de dos actos jurídicos de naturaleza distinta
correspondía desestimarla, por lo que no existe infracción
alguna al desestimar la excepción de contrato no cumplido

Cumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar
la renta. Acuerdo de las partes sobre la vigencia temporal
del contrato y el mecanismo de comunicación para evitar
su prórroga automática. Contrato de arrendamiento a
plazo fijo. Improcedencia de vulnerar por la vía del
desahucio judicial lo estipulado expresamente por las
partes
HECHOS
Demandante deduce recurso de casación en el fondo contra

de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones, que
confirmó la de primera instancia que rechazó la demanda
principal de terminación de contrato de arrendamiento por no
pago de rentas y la subsidiaria de desahucio. La Corte
Suprema rechaza el recurso de casación deducido.
171
Rol: 50070-2016
Ministros: María Eugenia Sandoval G., Gloria Ana Chevesich

R., y Carlos Aránguiz Z.
DOCTRINA
Se ajusta a derecho la decisión de los jueces del fondo en

orden a rechazar tanto la demanda principal de terminación
de contrato de arrendamiento, al no haberse acreditado que
la arrendataria demandada incumpliera las obligaciones que
le impuso el contrato, como la demanda subsidiaria de
desahucio, por cuanto tratándose de un contrato a plazo fijo
no resulta posible pretender que por la vía del desahucio
judicial se vulnere lo que expresamente fue estipulado por las
partes. En efecto, las partes acordaron, en virtud del principio
de la autonomía de la voluntad, la vigencia temporal y el
mecanismo mediante el cual debía efectuarse la
comunicación entre ellas para evitar la prórroga automática
de la convención, lo que necesariamente conduce a la
desestimación de la demanda subsidiaria intentada

Civil.

Terminación por falta de pago de la renta. Omisión de
172
practicar la segunda reconvención de pago en la
audiencia de contestación de la demanda. Causal de
casación en la forma de omisión de un trámite esencial,
anulación de oficio
HECHOS
Demandante, sobre terminación inmediata de contrato de

arrendamiento por no pago de rentas, interpone recurso de
apelación en contra de la sentencia definitiva, que rechaza la
objeción documental, acoge la demanda principal solo en
cuanto se condena a la parte demandada al pago de las
rentas adeudadas y rechaza la demanda reconvencional de
indemnización de perjuicios, en todas sus partes. Analizado lo
expuesto, la Corte de Apelaciones invalida de oficio la
sentencia definitiva.
Rol: 8422-2016
Ministras: Jessica de Lourdes González Troncoso y Romy

Grace Rutherford Parentti
DOCTRINA
En la especie, durante el transcurso del procedimiento

figura el comparendo de contestación, conciliación y prueba,
a que se refiere el artículo 8º de la Ley sobre Arrendamiento
173
de Predios Urbanos —Nº 18.101—, en el que se omitió
cumplir con un trámite esencial establecido por su artículo 10,
que dispone que cuando "la terminación del arrendamiento se
pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de
las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se
practicará en la audiencia de contestación de la demanda".
Como se sabe, el artículo 1977 se refiere a la mora de un
período entero en el pago de la renta, señalando que para
constituirla se requieren de dos reconvenciones de pago, de
manera que dicha omisión hace incurrir al juez a quo en el
vicio de casación en la forma del artículo 768 Nº 9 del Código
de Procedimiento Civil, de manera que, teniendo presente lo
dispuesto en el artículo 775 del mismo Código, se invalidará
de oficio la sentencia impugnada, retrotrayendo el
procedimiento a la fase previa a la realización de la audiencia
de contestación, conciliación y prueba, contándose los cinco
días a que se refiere el artículo 8º Nº 1 de la Ley Nº 18.101
desde la ejecutoria de la presente sentencia (considerando

artículo 8º Nº 1 de la Ley Nº 18.101.

Incumplimiento de la obligación del arrendador de
otorgar al arrendatario el goce de la cosa de acuerdo al
uso acordado. Procedencia de la terminación del contrato
de arrendamiento con indemnización de perjuicios
cuando la calidad de la cosa impide hacer uso para lo que
fue arrendada
174
HECHOS

de primer grado, que rechazó la demanda principal de
rescisión de contrato de arrendamiento con indemnización de
perjuicios y acogió la subsidiaria de terminación de contrato
de arrendamiento por incumplimiento contractual. La Corte
Rol: 55067-2016

Andrea Muñoz S.
Abogados integrantes: Carlos Pizarro W., y Jorge Lagos G.
DOCTRINA
En la especie, los jueces del fondo declararon terminado el

contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y
condenaron al demandado —arrendador— al pago de una
indemnización de perjuicios, puesto que se acreditó que, a
pesar de tener conocimiento que el inmueble sub lite no
podía ser destinado por el arrendatario —demandante— al
uso para el cual fue arrendado, celebró dicho contrato
estableciendo una cláusula contractual que hacía de cargo de
este último la obtención de los permisos respectivos para el
funcionamiento de la actividad comercial, teniendo
175
conocimiento previo de la imposibilidad de obtención de
dichas autorizaciones, por lo que incumplió su obligación de
conceder el goce del inmueble generando perjuicios para el
actor. Por tanto, no se advierten las infracciones de ley
acusadas, toda vez que, conforme a los artículos 1915 y 1932
del Código Civil, nace para el arrendador la obligación de
otorgar al arrendatario el goce del inmueble de acuerdo al
uso acordado en la respectiva convención, siendo procedente
su terminación e indemnización de perjuicios si la calidad de
la cosa impide hacer uso para lo que fue arrendada

Civil.

Obligación del arrendatario de pagar la renta acordada
hasta la restitución. Proscripción del enriquecimiento sin
causa
HECHOS

de la Corte de Apelaciones que confirmó la de primera
instancia que acogió parcialmente la demanda. Analizado lo
expuesto, la Corte Suprema rechaza el deducido de casación.
176
Rol: 49965-2016

Alfredo Pfeiffer R.
Fiscal Judicial: Juan Escobar Z.
DOCTRINA
El artículo 6º de la Ley sobre Arrendamiento de Predios

Urbanos
—Nº 18.101— dispone que "Cuando el arrendamiento
termine por la expiración del tiempo estipulado para su
duración, por la extinción del derecho del arrendador o por
cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a
pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios
comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la
restitución del inmueble. Si el arrendatario abandonare el
inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al
juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de
juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro
de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se
encuentre el bien raíz al momento de su entrega al
arrendador y remitirá copia de ella al tribunal". Como se
advierte, el aludido ar-tículo 6º establece la obligación de
continuar pagando la renta acordada con el antiguo dueño,
hasta su restitución, como una forma de evitar el
enriquecimiento sin causa que significaría la ocupación del
inmueble en forma gratuita y, por otro lado, percibir rentas de
un inmueble del que se puede disponer materialmente
177
44. Terminación de contrato de subarrendamiento.

Entrega de recibo mensual que da cuenta del pago de
cada renta no constituye un elemento de la esencia del
contrato de arrendamiento. Incumplimiento de la
obligación de entregar el recibo mensual no acarrea
necesariamente la terminación del contrato
HECHOS

el fallo de primer grado, que no hizo lugar a la demanda de
término anticipado del contrato de subarrendamiento, con
indemnización de perjuicios y, acogió la reconvencional de
pago de la renta de arrendamiento adeudada. La Corte
Rol: 41015-2016

Andrea Muñoz S.
178
Abogados integrantes: Jean Pierre Matus A., y Rafael Gómez
B.
DOCTRINA
La entrega del recibo mensual que da cuenta del pago de

cada renta solucionada no constituye un elemento de la
esencia del contrato de arrendamiento —conforme al artículo
1915 del Código Civil— por cuya omisión se permita su
resolución, menos aún si el subarrendatario demandante y
recurrente de casación en el fondo afirma que tal obligación
no fue elevada a esa categoría por los contratantes, ni
tampoco se regularon los efectos de tal omisión. En efecto, la
obligación de entregar mensualmente los recibos o facturas,
correspondientes al pago de las rentas, no es una obligación
de la esencia del contrato de arrendamiento y, en
consecuencia, su incumplimiento no deriva en la necesaria
terminación del contrato, ni tampoco otorga derecho a pedir
indemnización de perjuicios (considerandos 3º y 4º de la

Obligación del nuevo propietario del bien arrendado de
respetar el arrendamiento cuando ha sido contraído por
escritura pública
HECHOS

179
instancia que rechazó la demanda de terminación de contrato
de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador.
Analizado lo expuesto, la Corte Suprema rechaza el deducido
de casación.
Rol: 34044-2016
Ministros: Ricardo Blanco H., Gloria Ana Chevesich R., Carlos

Cerda F., y Alfredo Pfeiffer R.
DOCTRINA
En la especie, los jueces del fondo determinaron rechazar la

extinción del derecho del arrendador, teniendo presente que
si bien la sociedad demandante es poseedora inscrita de los
inmuebles cuya restitución se persigue, se acreditó que la
demandada los ocupa en virtud de un contrato de
arrendamiento reducido a escritura pública, refrendado y
ampliado por un "Addendum", celebrado con el anterior
poseedor inscrito de los inmuebles arrendados. Sobre la base
de dichos presupuestos, los magistrados de la instancia
desestimaron la demanda atendiendo al artículo 1962 Nº 2
del Código Civil, que obliga a quien se transfiere el derecho
del arrendador a respetar el contrato de arrendamiento si ha
sido contraído por escritura pública (considerando 3º de la
180
Normativa relevante citada: artículo 1962 Nº 2 del Código

Civil.
46. Contrato de arrendamiento y acción de terminación de

este contrato no requiere que el arrendador sea el
propietario del bien
HECHOS

de primer grado, que acogió parcialmente la demanda en
cuanto declaró terminado el contrato de arrendamiento entre
las partes, condenando al pago de determinadas rentas de
arrendamiento. La Corte Suprema rechaza el recurso de
Rol: 6819-2015

Andrea Muñoz S.

Correa G.
181
DOCTRINA
La acción de terminación de contrato de arrendamiento solo

exige la existencia de un contrato de arrendamiento
válidamente celebrado entre las partes, sin que se vean
alteradas por el hecho de que el arrendador no sea dueño del
inmueble arrendado. Esta última circunstancia solo adquiere
relevancia en caso de evicción, lo que no ocurrió en la
especie. En consecuencia, para resolver la presente
controversia contractual no es necesario determinar si el
arrendador era o no dueño del inmueble (considerando 6º de
la sentencia de la Corte Suprema).
47. Transferencia del dominio del bien arrendado que no

extingue el contrato de arrendamiento. Causal de
terminación del arrendamiento de extinción del derecho
del arrendado opera cuando éste queda impedido de
cumplir su obligación de ceder el goce de la cosa
HECHOS

de la Corte de Apelaciones que confirmó el fallo de primera
de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador y
desestimó la reconvencional de terminación de contrato por
incumplimiento. Del análisis de los antecedentes, la Corte
182
Tipo de recurso: Corte Suprema
Rol: 6436-2016
Ministros: Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich

R., y Andrea Muñoz S.
Abogados integrantes: Jaime Rodríguez E., y Jorge Lagos G.
DOCTRINA
La transferencia del dominio realizada por la demandada

dueña de la propiedad a una sociedad en la que tenía
participación, no extinguió el contrato de arrendamiento,
manteniendo la actora el uso y goce de la cosa, máxime si
ésta siguió pagando las rentas y usando la propiedad hasta la
clausura del local por causas no imputables a la demandada.
En efecto, la causal de término de contrato invocada, la del
artículo 1950 Nº 3 del Código Civil, solo opera cuando se
impide al arrendador en forma absoluta cumplir con la
obligación de ceder el goce de la cosa, excluyendo de su
aplicación aquellos casos en que perdiendo su derecho sobre
ésta, puede seguir cumpliendo con la obligación, como
ocurrió en la especie (considerandos 4º y 5º de la sentencia

Civil.
183
Procedencia de interponer demanda de terminación de
contrato de arrendamiento por no pago de servicios
básicos. Incumplimiento de la obligación del arrendatario
de pagar los servicios básicos
HECHOS

instancia que rechaza la demanda de terminación de contrato
de arrendamiento. Analizado lo expuesto, la Corte acoge el
recurso, dando lugar a la terminación demandada.
Rol: 1362-2016
Ministros: Alfredo Pfeiffer Richter y Patricia Liliana González

Quiroz
Abogada integrante: Paola Herrera Fuenzalida
Redactora: Patricia Liliana González Quiroz
DOCTRINA
Conforme a los artículos 1977 del Código Civil y 10 de la

Ley Nº 18.101, la demanda de "terminación de contrato de
arrendamiento por no pago de rentas" dice relación
principalmente con el "no pago de rentas de arrendamiento",
184
que es lo esencial para dar por terminado el contrato por este
motivo, sin perjuicio de agregarse a dicho cobro, como
autoriza la ley, lo adeudado por pagos de consumos de
servicios básicos. Pero, si bien en autos solo se ha
denunciado el "no pago de servicios básicos" y la
arrendataria demandada está al día en el pago de las rentas
de arrendamiento, la referida disposición legal no prohíbe la
interposición únicamente de lo adeudado por el arrendatario
por consumo de servicios básicos, con lo que también
pueden servir de base estas deudas para invocar la
terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las
partes, como es el caso de autos. Esta interpretación ha sido
reconocida por la jurisprudencia del Máximo Tribunal
(considerando 11º de la sentencia de la Corte de
Apelaciones). En la especie, ha resultado acreditado el
incumplimiento de la arrendataria demandada a sus
obligaciones contractuales de pagar oportunamente los
servicios básicos que utiliza en el inmueble arrendado, no
aportando prueba alguna en contrario. De esta manera,
habiéndose establecido en la causa el incumplimiento de la
demandada a su obligación contractual de pagar
oportunamente los consumos por servicios básicos,
fundamento de la demanda principal por término de contrato
de arrendamiento, y habiéndose efectuado dos
reconvenciones de pago sin que hubiese acreditado el pago
total adeudado, corresponde dar lugar a la demanda de
terminación de contrato (considerandos 12º y 13º de la

artículo 10 de la Ley Nº 18.101.
185
49. Terminación de contrato de arrendamiento. Ejercicio
de los derechos emanados de un contrato corresponde
únicamente a los contratantes. Improcedencia que un
tercero ajeno a la relación contractual y que no
representa al arrendador solicite la terminación del
contrato de arrendamiento. Falta de legitimación activa
HECHOS
Se deduce recurso de apelación contra sentencia que, en

primera instancia, acoge la acción de terminación de contrato
de arrendamiento. Analizado lo expuesto, la Corte acoge el
recurso, revocando el fallo en alzada, no dando lugar a la
acción en comento.
Rol: 7272-2015
Ministros: Javier Aníbal Moya Cuadra y Pilar Aguayo Pino
Abogada integrante: Soledad Pascual Silva
Redactora: Pilar Aguayo Pino
DOCTRINA
Constituye un principio general del derecho que sólo las

partes contratantes podrán ejercer los derechos emanados
de un contrato exigiendo su cumplimiento a su contraparte
contractual. Una tercera persona ajena a la relación
contractual carece de legitimación para ejercer tales
186
derechos. En el presente caso, se ha solicitado la terminación
de un contrato de arrendamiento por una persona ajena a la
relación contractual, quien ni siquiera es mencionada como
representante del arrendador. Si bien la demandada no alegó
oportunamente en el juicio la falta de legitimación del
demandante para ejercer la acción derivada del contrato de
arrendamiento, lo cierto es que constituye una obligación
ineludible del sentenciador analizar y determinar en cada
caso si concurren los presupuestos de procedencia de la
acción interpuesta, siendo uno de ellos la titularidad de la
acción por parte de quien la ejerce, presupuesto sin el cual la
demanda no podría ser acogida. Por consiguiente,
corresponde revocar lo resuelto y rechazar, en definitiva, la
demanda (considerandos 1º y 3º de la sentencia de la Corte
de Apelaciones).
Normativa relevante citada: artículo 186 y siguientes del

Código de Procedimiento Civil.
50. Terminación de contrato de arrendamiento. Tácita

reconducción del contrato de arrendamiento. Aceptación
tácita del arrendador de la renovación del contrato. Para
descartar la tácita reconducción debía acreditarse la
actitud clara, manifiesta e indiscutible del arrendador en
orden a no perseverar en el contrato
HECHOS

187
de arrendamiento. Analizado lo expuesto, la Corte desestima
el recurso, confirmando el fallo en alzada.
Tribunal: Corte de Apelaciones de Talca
Rol: 2196-2015
Ministros: Rodrigo Biel Melgarejo y Carlos Carrillo González
Abogado integrante: Hernán Fuentes Acevedo
Redactor: Hernán Fuentes Acevedo
DOCTRINA
Para que no se configurara la hipótesis del artículo 1956

inciso 3º del Código Civil, la tácita reconducción del contrato
de arrendamiento, resultaba imprescindible que apareciera la
actitud clara, manifiesta e indiscutible de la arrendadora,
antes o al tiempo de expirar la duración del contrato, en orden
a declarar su voluntad de no perseverar en el contrato en
comento; sin embargo, no acreditó esto en autos, pues, por el
contrario, la arrendadora y demandante ha aceptado al
menos tácitamente la renovación del contrato, por cuanto
durante el juicio ha exigido que la demandada declare o
confiese adeudar rentas posteriores a la fecha de término
pactada (considerando 5º de la sentencia de la Corte de
Apelaciones).
188
Normativa relevante citada: artículo 1956 inciso 3º del Código
Civil.

las rentas. Procedencia de la condena al pago de la
cláusula penal. Incumplimiento del arrendatario que no
resulta imputable a un caso fortuito ni al hecho de
terceros
HECHOS

contrato de arrendamiento por no pago de rentas. La Corte
Tribunal: Corte Suprema cuarta sala (especial)
Rol: 25485-2015
Ministros: Sergio Muñoz G., Ricardo Blanco H., Gloria Ana

DOCTRINA
En el caso de autos, se ajusta a derecho la conclusión de

los jueces del fondo en orden a acoger la demanda de
189
terminación de contrato de arrendamiento, toda vez que se
tuvo por acreditado el cumplimiento de la obligación del
arrendador de entrega de la cosa arrendada, habiendo
dispuesto la demandada libremente de su tenencia, pero sin
pagar las rentas correspondientes. Asimismo, en relación con
la cláusula penal, también se ajusta a derecho la
determinación de los magistrados de la instancia condenando
a la demandada a su pago, pues su existencia resultó
acreditada y el incumplimiento de la demandada no puede
imputarse a un caso fortuito o imputable al hecho de un
tercero (considerando 5º de la sentencia de la Corte
Suprema).


Improcedencia de restituir el inmueble al demandante que
no es propietario ni tenía facultad para subarrendar.
Restitución al legítimo propietario del inmueble
HECHOS

primera instancia, acoge la demanda de terminación de
contrato de arrendamiento, ordenando la restitución del
inmueble. Analizado lo expuesto, la Corte acoge parcialmente
el recurso, en cuanto ordena la restitución del inmueble a la
real propietaria del mismo.
190
Tribunal: Corte de Apelaciones de Valdivia
Rol: 1502-2015
Ministro: Darío Ildemaro Carretta Navea
Fiscal Judicial: María Heliana Del Río Tapia
Abogado integrante: Juan Carlos Vidal Etcheverry
DOCTRINA
En atención al tiempo transcurrido desde la dictación de la

sentencia y habiendo expirado el plazo de duración del
contrato de arrendamiento, corresponde que la demandada
proceda a la restitución de la propiedad, pero no al actor por
cuanto éste no es el dueño del inmueble y carecía de la
facultad para subarrendar, sino que al legítimo propietario del
mismo, desde que la sentencia cause ejecutoria conforme lo
que dispone el ar-tículo 194 Nº 5 del Código de
Procedimiento Civil (considerando 5º de la sentencia de la

53. Reconvención de pago conforme al artículo 10 de la

Ley Nº 18.101. Presunción de renta en los contratos de
arrendamiento no escriturados será la que declare el
191
arrendatario. Presunción que ha sido desvirtuada.
Interpretación contractual es una facultad propia de los
jueces de la instancia que no puede exceder la ley del
contrato. Ilegal apreciación del contrato verbal por el juez
a quo, que produce un gravamen irreparable al
arrendador, debe ser enmendada. Acción de terminación
de contrato de arrendamiento permite deducir
conjuntamente la de cobro de rentas insolutas. No se
necesita accionar respecto de aquellas que se devenguen
en el curso del juicio, pues se entienden comprendidas
en la acción deducida
HECHOS

primera instancia, rechaza la demanda de reconvención de
pago de conformidad a lo previsto en el artículo 10 de la Ley
Nº 18.101. Una vez revisado lo expuesto, la Corte acoge el
recurso, revocando el fallo en alzada, dando lugar a la
demanda interpuesta.
Tribunal: Corte de Apelaciones de Coihaique
Rol: 115-2015
Ministros: Alicia Araneda Espinoza y Luis Daniel Sepúlveda
Redactor: Luis Daniel Sepúlveda
DOCTRINA
192
Conforme dispone el artículo 20 de la Ley Nº 18.101, que
fija normas especiales sobre arrendamiento de predios
urbanos, "En los contratos de arrendamiento regulados por
esta ley que no consten por escrito, se presumirá que la renta
será la que declare el arrendatario. Esta presunción ha
quedado desvirtuada con las probanzas rendidas por la
contraria, y la propia rebeldía del demandado, quién tuvo la
oportunidad procesal de expresar cual era la renta del
arrendamiento y no lo hizo (considerando 4º de la sentencia
de la Corte de Apelaciones).
La interpretación de los contratos, verbales o escriturados,

queda dentro de las facultades propias del Juez de la
instancia, lo que puede ser revisado por la Corte en el evento
de que por tal labor se desautorice el acuerdo al que han
llegado, en resguardo de la ley del contrato prevista en el
artículo 1545 del Código Civil, y demás disposiciones
pertinentes sobre interpretación de los contratos, por ende, la
ilegal apreciación de las cláusulas del contrato verbal y la
errónea consecuencia de esa ilegal apreciación, por la Juez a
quo, que incluso desconoce la existencia de un contrato
verbal, permiten al Tribunal de Alzada poder enmendar
conforme a derecho tal situación que, ciertamente, le produce
al arrendador un gravamen irreparable (considerando 5º de la
El inciso 2° del artículo 10 de la Ley Nº 18.101, invocado

por el demandante, y aplicable al caso sub lite, prescribe que,
al ejercitarse la acción de terminación del arrendamiento por
falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en
el artículo 1977 del Código Civil, "podrán deducirse también,
conjuntamente, las de cobro de rentas insolutas en que
aquella de funde"; y el inciso 3°, refiriéndose a la acción de
terminación del arrendamiento por falta de pago de rentas,
conforme el artículo 1977 del Código Civil, no necesita
193
accionar por cuerda separada para obtener el pago de los
que se vayan devengado durante el curso del juicio, porque
estas se entienden comprendidas dentro de la acción
deducida, hasta la restitución efectiva del inmueble al
arrendador, o el pago de toda la deuda que se hubiere
devengado y que se entiende comprendida en la acción
interpuesta (considerando 6º de la sentencia de la Corte de
Apelaciones).
Normativa relevante citada: artículos 10 y 20 de la Ley

Nº 18.101; ar-
tículos 1545 y 1977del Código Civil.

oportunamente la renta. Procedencia de condenar al
arrendatario al pago de la multa acordada. Improcedencia
de declarar la nulidad absoluta de oficio cuando el vicio
no aparece de manifiesto en el acto o contrato
HECHOS
Se interpone recurso de apelación contra la sentencia que

acogió parcialmente la demanda sobre término de contrato de
arrendamiento por no pago de las rentas, cobro de las rentas
adeudadas, cobro de cláusula penal y servicios adeudados.
La Corte de Apelaciones revoca el fallo impugnado y acoge el
cobro relativo a la cláusula penal, y confirma en lo demás.

194
Rol: 11138-2015
Ministros: Miguel Vázquez Plaza y Marisol Rojas Moya
Fiscal Judicial: Raúl Trincado Dreyse
Redactora: Marisol Andrea Rojas Moya
DOCTRINA
Ante el incumplimiento de la obligación por parte del

arrendatario al no pagar oportunamente las rentas
estipuladas, procede condenarlo además al pago de la multa
estipulada en el contrato de arrendamiento, esto es, la suma
de las rentas a que hubiere tenido derecho el actor hasta la
expiración del plazo de vigencia de dicho contrato; no
compartiendo el tribunal de alzada la declaración realizada
por el juez a quo al declarar de oficio la nulidad absoluta de la
cláusula antes referida, por no concurrir los presupuestos
exigidos por el artículo 1683 del Código Civil, toda vez que
ellas deben aparecer de manifiesto en el acto o contrato, lo
que no sucede en el suscrito por las partes de este juicio
Apelaciones).

Improcedencia de aplicar el artículo 1489 del Código Civil
195
cuando se demanda la terminación de un contrato de
arrendamiento
HECHOS

confirmó el fallo de primer grado, que acogió parcialmente la
demanda de terminación de contrato de arrendamiento con
indemnización de perjuicios. La Corte Suprema rechaza

Fondo
Rol: 15162-2015
Ministros: Milton Juica A., Hugo Dolmestch U., Carlos

Kunsemuller L., Ricardo Blanco H., y Gloria Ana Chevesich R.
DOCTRINA
Tratándose de un contrato de arrendamiento, debe

aplicarse la normativa contemplada en los artículos 1915 y
siguientes del Código Civil para resolver la declaración de
terminación del contrato solicitada por el demandante. En
efecto, la cita del artículo 1489 del mismo Código no resulta
procedente, toda vez que se trata de una sanción civil que no
es equivalente a la terminación regulada especialmente para
el contrato de arrendamiento (considerando 7º de la
196

Código Civil.
56. Terminación de contrato de arrendamiento por caso

fortuito. Rechazo de patente comercial constituye un acto
de autoridad ajeno a la voluntad de las partes. Acto de
autoridad que imposibilita al arrendador poner a
disposición del arrendatario el inmueble arrendado para
el fin que se acordó destinarlo. Arrendatario no está
obligado al pago de las rentas con posterioridad del caso
fortuito o fuerza mayor
HECHOS

primera instancia, acoge la demanda reconvencional de
terminación de contrato de arrendamiento por no pago de
rentas. Analizado lo expuesto, la Corte acoge la apelación,
revocando el fallo en alzada.
Tipo de recurso: Recurso de apelación
Rol: 1595-2015
Ministros: Álvaro Carrasco Labra y Alejandro García Silva
Abogado integrante: Raúl Núñez Ojeda

197
DOCTRINA
Que la municipalidad dispusiera la clausura del

establecimiento que el arrendatario mantenía en el inmueble
arrendado, por no contar con patente comercial que
amparase el ejercicio de la actividad desarrollada por éste,
constituye un acto de autoridad de un tercero ajeno a las
partes que no ha podido ser previsto por éstas y que ha
imposibilitado al arrendador, desde su comunicación, para
poder poner a disposición del arrendatario la propiedad en
cuestión, de acuerdo al fin para el cual ésta se encontraba
destinada en los términos previstos en el contrato de
arrendamiento celebrado por las partes. Se ha configurado,
entonces, una de las hipótesis de imposibilidad de
cumplimiento de las obligaciones emanadas del contrato, lo
que puede calificarse jurídicamente como un caso fortuito o
fuerza mayor, que ha tenido la virtud de poner término al
contrato de arrendamiento celebrado por las partes, al no
poder el arrendador por dicha circunstancia eximente de
responsabilidad, cumplir con su obligación prevista en el
artículo 1924 del Código Civil, de poner a disposición del
arrendatario el inmueble alquilado para los fines que se
acordó destinarlo, esto es, para el funcionamiento de oficinas.
En armonía con ello, no corresponde que se haga exigible a
la arrendataria el pago de rentas de arrendamiento que se
hubieren devengado con posterioridad a la fecha de dicho
acto administrativo, de modo que no puede prosperar la
demanda de terminación de contrato incoada en autos por
dicha causa, por cuanto el presupuesto fáctico que la justifica,
en este caso particular, no concurre (considerandos 4º a
198
del cesionario del heredero del arrendador para poner
término al contrato de arrendamiento. Transmisibilidad
de las acciones y derechos que formaban parte del
patrimonio del arrendador
HECHOS

contrato de arrendamiento por desahucio, ordenando al
demandado restituir el inmueble objeto de juicio. La Corte
Rol: 8469-2015

Carlos Cerda F.
DOCTRINA
Si el actor ha pasado a ocupar el lugar de heredero del

causante, en virtud de una escritura pública de cesión de
derechos en la que la única heredera del arrendador le cedió
199
sus derechos hereditarios, aquél queda facultado para
solicitar la terminación del contrato de arrendamiento, lo que
se ve corroborado con lo dispuesto en el artículo 1097 del
Código Civil, el cual contempla el principio de continuación de
la persona del causante. En efecto, si bien la expiración del
derecho del arrendador, por regla general, tiene como efecto
la expiración del contrato de arrendamiento, las acciones y
derechos que formaban parte del patrimonio del arrendador
son transmisibles, por lo que pueden ser ejercidas por el
cesionario de los derechos hereditarios (considerando 3º de
58. Terminación de contrato de arrendamiento. Artículo

6º de la Ley Nº 18.101 está referido a la restitución
material, no jurídica del predio urbano arrendado
HECHOS

de la Corte de Apelaciones que, confirmó el fallo de primer
grado que, a su vez, acogió la demanda de terminación del
200
Rol: 8327-2015

Carlos Cerda F.
DOCTRINA
El artículo 6º de la Ley sobre Arrendamiento de Predios

Urbanos —Nº 18.101— no está concebido en función de la
juridicidad de la restitución, cuyas modalidades precisamente
la ley se encarga de regular, sino de su mera facticidad.
Dicho de otro modo, la norma precitada atiende a la
restitución material y no jurídica de lo arrendado
59. Terminación de contrato de arrendamiento. Acreedor

hipotecario no está obligado a respetar el contrato de
arrendamiento celebrado por escritura pública. Tercero
adquirente no está obligado a respetar el arrendamiento
si el primer adquirente era un acreedor hipotecario
HECHOS

sobre término de contrato por extinción del derecho del
201
arrendador. La Corte Suprema rechaza ambos recursos de
nulidad deducidos.

Fondo
Rol: 23210-2014
Ministros: Gloria Ana Chevesich R., Carlos Aránguiz Z., y

Julio Miranda L.
Abogados integrantes: Jorge Lagos G., y Arturo Prado P.
Redactor: Arturo Prado P.
DOCTRINA
Si bien la demandada y recurrente de casación en el fondo

alega que el contrato de arrendamiento le empece a todos los
que adquieran el dominio del predio, lo cierto es que el
artículo 1962 Nº 2 del Código Civil establece que está
obligado a respetar el arriendo todo aquel a quien se
transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el
arrendamiento ha sido celebrado por escritura pública,
exceptuados los acreedores hipotecarios. Como se observa,
dicha norma exceptúa de la inoponibilidad que establece a
los acreedores hipotecarios, calidad que tenía el banco, quien
se adjudicó el inmueble en pública subasta y luego lo
transfirió, por lo que el tercer adquirente no está obligado a
respetar el arrendamiento (considerando 17º de la sentencia
202
Normativa relevante citada: artículo 1962 Nº 2 del Código

Civil.
60. Término de contrato de arrendamiento.

Incumplimiento de contrato de arrendamiento. Facultad
para demandar solo por el incumplimiento en la
obligación de pago de los servicios y/o gastos comunes
HECHOS

de primer grado, que acogió la demanda y declaró terminado
el contrato de arrendamiento, ordenando la restitución del
inmueble. La Corte Suprema rechaza el recurso de nulidad
substancial deducido.
Rol: 24986-2014
Ministros: Ricardo Blanco H., Andrea Muñoz S., y Carlos

Cerda F.
Abogados integrantes: Jean Pierre Matus A., y Jaime

Rodríguez E.
203
Redactor: Jean Pierre Matus A.
DOCTRINA
Mantener deuda por gastos comunes y realizar convenios

de pago respecto de servicios básicos con las empresas del
rubro, constituye una infracción al contrato de arrendamiento
suscrito por las partes, el que se erige como ley para los
contratantes de conformidad con lo dispuesto en el artículo
1545 del Código Civil, no pudiendo ser invalidado sino por
consentimiento mutuo o causales legales, constituyendo el
incumplimiento de la demandada la circunstancia fáctica que
permite dar aplicación a lo dispuesto en el artículo 10 de la
Ley Nº 18.101 y demandar por el cobro de estos conceptos,
acción que, por lo demás, no requiere la interposición
conjunta con la de cobro de rentas de arrendamiento, toda
vez que la referida disposición no lo exige en forma expresa,
ya que al hacer referencia a la facultad de accionar de
manera paralela utiliza la voz "también", lo que no puede
entenderse como una obligación en todos aquellos casos en
que sea procedente demandar solo por el incumplimiento en
la obligación de pago de los servicios y/o gastos comunes,
como frecuentemente ocurre (considerando 5° de la


Certificados de anotaciones y dominio vigente que da
cuenta de un título de mera tenencia, quedando
204
acreditada así la entrega de la cosa objeto del contrato de
arrendamiento. Demanda de terminación anticipada de
contrato de arrendamiento, acogida
HECHOS

primera instancia, rechaza la demanda de terminación
anticipada de contrato de arrendamiento por no pago de
rentas. Analizado lo expuesto, la Corte acoge el recurso,
revocando el fallo en alzada, dando así lugar a la demanda.
Rol: 4988-2015
Ministros: Mario Rojas González y Jessica González

Troncoso
Redactor: Mauricio Decap Fernández
DOCTRINA
Mediante el certificado de anotaciones y dominio vigente del

vehículo acompañado a estos antecedentes, que indica como
limitación al dominio del mismo un título de mera tenencia en
vigencia, resulta fácilmente deducible que aquello que la
sentenciadora echaba en falta, esto es, la entrega del
vehículo dado en arrendamiento, se produjo sin lugar a
dudas, pues la mera tenencia supone necesariamente el
205
hecho que aquella entrega de la cosa dada en arrendamiento
con opción de compra se haya producido, de modo que esta
tenencia suponga el reconocimiento de que otro es el dueño.
Nadie puede tener una cosa que no se ha entregado
previamente. De modo que, se estima, aquella entrega de la
cosa se produjo necesariamente, como una suerte de
requisito previo para que podamos estar en presencia de la
mera tenencia. Así las cosas, se debe acoger el recurso de
apelación deducido, acogiendo la demanda de terminación
anticipada de contrato de arrendamiento, por no pago de
rentas, declarando terminado dicho contrato, ordenando la
restitución del bien arrendado. (Considerandos 6º y 10º de la
sentencia).

Código de Procedimiento Civil.

Expiración del arrendamiento por extinción del derecho
del arrendador. Extinción del arrendamiento por el solo
ministerio de la ley. Improcedencia que el nuevo
propietario demande la terminación de contratos de
arrendamiento de los cuales no es parte. Procedencia
que el nuevo propietario demande la restitución del
inmueble
HECHOS

de primer grado, que declaró extinguidos los contratos de
206
arrendamiento, por extinción del derecho de la arrendadora y
ordenó la restitución de los inmuebles. La Corte Suprema
Rol: 21540-2014

Redactora: Leonor Etcheberry C.
DOCTRINA
En la especie, el actor carece de legitimación activa para

pedir la terminación de los contratos de arrendamiento de los
cuales no es parte, no obstante lo cual dicha terminación se
produce por el solo ministerio de la ley, en virtud de la causal
de extinción del derecho del arrendador, quien enajenó la
propiedad al demandante. En tales circunstancias, se debió
haber demandado únicamente la restitución de los inmuebles,
cosa que también aquí persigue y que es resuelta por los
jueces del fondo, por lo cual no es posible sostener que la
declaración de terminación de los contratos, respecto de los
cuales, el actor carecía de legitimación activa, influye en lo
dispositivo del fallo, ya que sí corresponde la restitución de
los bienes y es eso lo medular del fallo, dado que los
contratos de arrendamiento se encontraban extinguidos, por
207
el solo ministerio de la ley. La extinción del derecho del
arrendador se produce de pleno derecho y una demostración
de que ello es así, se encuentra en el artículo 7º de la Ley
sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, al establecer entre
los juicios que se ventilan conforme a esas normas, el de
"restitución por extinción del derecho del arrendador". Vale
decir, lo que se solicita al juez es que ordene la restitución de
la cosa arrendada, basado en que operó la extinción del
derecho del arrendador, aquello supone que no es previa su
declaración, sino solo su constatación. Por lo cual, en lo que
respecta a la obligación de restituir los bienes el sentenciador
ha aplicado correctamente el derecho (considerandos 5º y
63. Expiración del contrato de arrendamiento. Restitución

del inmueble objeto del contrato. Arrendador que dio
íntegro cumplimiento a las exigencias previstas en el
contrato para poner término al mismo
HECHOS
Se deduce recurso de casación en la forma y de apelación

contra sentencia que, en primera instancia, rechazó la
demanda de restitución del inmueble por el término del plazo
del contrato de arrendamiento. Analizado lo expuesto, la
Corte rechaza el deducido de nulidad formal, acogiendo la
apelación, revocando el fallo en alzada, dando así lugar a la
demanda, ordenando la restitución del inmueble objeto del
litigio.
208
Rol: 8144-2014
Ministros: Juan Manuel Muñoz Pardo, María Rosa Kittsteiner

Gentile y Ana María Hernández Medina.
Redactora: Ana María Hernández Medina
DOCTRINA
El contrato de arrendamiento termina, entre otras causas,

por expiración del tiempo estipulado para la duración del
arriendo. No puede ser óbice a lo concluido el hecho que la
arrendadora —o su apoderado— hayan seguido recibiendo
las rentas mensuales que el arrendatario continuó pagando
mensualmente, puesto que tal como se colige del clarísimo
tenor del artículo 6º de la Ley Nº 18.101, cuando el
arrendamiento termina por cualquier causa, el arrendatario
continúa obligado a pagar la renta y los gastos por servicios
comunes que sean de su cargo, hasta que se efectúe la
restitución del inmueble. Así las cosas, si el arrendador
otorgó efectos jurídicos a la comunicación enviada a través
de notario público, cual es, entender que el contrato expiró
por la expiración del tiempo estipulado para la duración del
arriendo, este tribunal debe interpretar la declaración de
voluntad de los contratantes como manifestación concreta de
terminar el contrato. Por lo que resulta evidente que el
arrendador, dio íntegro cumplimiento al contrato al proceder
en los términos que lo hizo, cumplió lo pactado por cuanto el
aviso de término al concluir el plazo resulta oportuno. Por
209
consiguiente, existiendo cumplimiento íntegro del arrendador
a las exigencias previstas en el contrato para poner término al
mismo, corresponde acoger la demanda intentada y, en
consecuencia, condenar al demandado a la restitución del
local objeto del litigio, a pagar las rentas que se encuentren
impagas y los gastos comunes de luz, agua y gas que sean
de su cargo hasta que se efectúe la restitución
(considerandos 5º a 8º de la sentencia de la Corte de
Apelaciones).

64. Termino del contrato de arrendamiento por culpa del

arrendatario, será este obligado al pago de la
indemnización de los perjuicios
HECHOS
Se deduce recurso de casación en la forma y recurso de

apelación contra sentencia que, acoge la demanda de
terminación de contrato de arrendamiento por no pago de
rentas, con indemnización de los perjuicios. La Corte,
analizando lo expuesto, rechaza los recursos, modificando así
algunos contenidos de la sentencia.
210
Rol: 3984-2014
Ministros: Hernán Crisosto Greisse y Elsa Barrientos

Guerrero
Abogado integrante: Mauricio Edmundo Izquierdo Paez
Redactor: Hernán Crisosto Greisse
DOCTRINA
El artículo 1945 del Código Civil, dispone que cuando por

culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será
el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y
especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte
hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar
el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin
desahucio. En consecuencia habiéndose dado lugar al
término del contrato de arrendamiento por culpa del
arrendatario, corresponde hacer lugar a la pretensión de que
se condene a la demandada al pago de todas aquellas rentas
que se hubieren devengado hasta el término del contrato sin
desahucio. (Considerandos 13° y 14° de la sentencia).
211
CAPÍTULO IV DESAHUCIO
1. Desahucio del contrato de arrendamiento. Plazo de

restitución del bien dado en arrendamiento. Aplicación
del artículo 1951 del Código Civil si el contrato no fija
tiempo o período para su duración. Improcedencia de
considerar la fecha de inicio, vigencia previa o
antigüedad del contrato en caso de arrendamiento de
estacionamiento de vehículos
HECHOS
Demandado deduce recurso de casación en el fondo contra la

la de primera instancia que acogió la demanda de desahucio
y ordenó restituir el bien arrendado en el plazo de un mes.
Analizado lo expuesto, la Corte Suprema rechaza el recurso
de casación en el fondo.
Rol: 43479-2017

212
DOCTRINA
En al artículo 1951 del Código Civil, se estableció en un

mes el plazo de restitución, tras dar por acreditado que el
contrato no fijó un tiempo o período para su duración, y que la
renta se pactó en forma mensual, hechos que tampoco
pueden ser modificados por este tribunal de casación, puesto
que no se denunció la infracción de normas de aquellas
denominadas reguladoras de la prueba. Así, debe concluirse
la correcta aplicación del citado artículo, que establece dos
elementos para fijar el plazo de restitución, a saber, la
existencia de un tiempo determinado para la duración del
arriendo y la medida de tiempo que regula los pagos, los que
fueron analizados en el caso y que llevaron a establecerlo en
un mes; sin que en este tipo de contratos proceda considerar
la fecha de inicio, la vigencia previa o la antigüedad del
contrato, como ocurre respecto del arrendamiento de bienes
raíces urbanos conforme al inciso segundo del artículo 3° de
la Ley N°18.101, que no regula el arrendamiento de
estacionamientos de automóviles y vehículos, conforme a su
artículo 2 N°5 (considerando 6° de la sentencia de la Corte
Suprema).

artículo 3° de la Ley N°18.101.
2. Desahucio de contrato de arrendamiento. Suficiencia

probatoria para acreditar la existencia de un contrato de
213
arrendamiento. Cumplimiento del plazo máximo de
desahucio
HECHOS
Demandante interpone recurso de apelación en contra de la

sentencia que no hizo lugar a la demanda de desahucio de
contrato de arrendamiento. La Corte de Apelaciones revoca la
resolución impugnada y hace lugar a la acción interpuesta.
Rol: 153-2018
Abogado integrante: Pablo Hales Beseler
Redactor: Pablo Hales Beseler
DOCTRINA
En la especie, la prueba aportada al proceso, no objetada

por la parte demandada, refleja de manera casi literal los
fundamentos expuestos en el libelo de autos, en cuanto a que
el arrendatario ocupa el inmueble desde el año dos mil nueve
en virtud de un contrato de arriendo celebrado con el padre
de la demandante, y que como consecuencia de haber
adquirido la actora el dominio del inmueble, se comunicó en
el mes de agosto de dos mil dieciséis con el arrendatario para
los efectos de informarle que en adelante debía pagarle a ella
la renta de arriendo que ascendía a cien mil pesos
mensuales, lo que fue aceptado por el demandado,
214
produciéndose entonces una modificación del contrato.
Respecto a la determinación de la duración del contrato
celebrado por las partes, es decir, si se trata de un contrato
indefinido o a plazo fijo, resulta irrelevante, desde que tanto la
demanda de desahucio como la de restitución deben
someterse a la misma clase de procedimiento y con mayor
razón, por cuanto sea que se trate de un contrato a plazo fijo
o indefinido, el plazo máximo de desahucio no puede exceder
de los seis meses, plazo que ya se encuentra cumplido
largamente. En tales condiciones, quedando en evidencia
que la demandante ha logrado probar la existencia de un
contrato de arrendamiento que la vincula con la demandada,
la acción será acogida (considerandos 3° y 7° de la sentencia

3. Contrato que no fue desahuciado oportunamente por el

arrendatario. Pago de las rentas adeudadas y las
generadas hasta la instalación de un nuevo kiosko, en el
lugar que ocupaba el dado en arrendamiento por la
demandante. Prevención: Término de contrato de
arrendamiento solo mediante la sentencia que acogió la
acción de terminación. Presunciones permiten acreditar
que demandado extrajo el kiosko arrendado de su lugar
de emplazamiento y lo arrojó frente a la casa de la
arrendadora. Pago de rentas hasta que causa quede
ejecutoriada
HECHOS
215
La Corte de Apelaciones confirma, con declaración, la
sentencia de primer grado que acoge la demanda sobre
terminación de contrato de arrendamiento y pago de las
rentas adeudadas.
Rol: 2235-2017
Ministros: Raúl Mera Muñoz, María Angélica Repetto García y

Teresa Carolina Figueroa
Redactora: María Angélica Repetto García
DOCTRINA
En la especie, el contrato de arrendamiento no terminó el

día en que dejó de estar emplazado el kiosco de la actora en
calle afuera de supermercado, sin que haya sido desahuciado
oportunamente por el demandado, resulta que ha debido
seguir pagando las rentas pactadas, y al no haberlo hecho a
pesar de haber sido reconvenido de pago, por aplicación de
lo previsto en el artículo 1977 del Código Civil debe acogerse
la demanda de reconvenciones de pago declarándose
terminado el contrato y debiendo cancelar el demandado las
rentas adeudadas, más las rentas de arrendamiento
devengadas durante la tramitación del juicio hasta la fecha en
que aparece que el lugar donde se encontraba emplazado el
Kiosko de la actora estaba ocupado por un tercero, lo que se
comprueba con la certificación del receptor, con el propósito
de notificar la demanda, en que consigna que al efectuar las
216
búsquedas para notificar al demandado fue atendido por
quien se identificó como la cónyuge del demandado, quien es
la persona que ocupa el lugar donde se encontraba
emplazado el Kiosko, lo que se reafirma con la confesión de
la actora en cuanto a que esa persona es la que ocupa el
lugar donde se encontraba ubicado el establecimiento
arrendado (considerando 6° de la sentencia de la Corte de
Apelaciones).
(Prevención) El contrato ha terminado sólo mediante la

sentencia que acogió la acción de terminación deducida en
esta causa. La cosa arrendada, que fue específicamente un
kiosko, no fue restituida a la arrendadora, sino dañada y
luego abandonada en la vía pública, ni tampoco puede
admitirse que dejara de prestar utilidad al demandado si éste
la arrancó de su base y la sacó del lugar en que estaba
instalado, pues entonces resultaría que el arrendatario se
beneficiaría de su propio dolo y resultaría amparado respecto
de las consecuencias de un acto suyo que, además de ilícito,
fue libre. Para concluir que el demandado sacó el kiosko del
lugar en que estaba emplazado basta recurrir a la prueba de
presunciones, pues ha quedado probado que el kiosko fue
dejado en la vía pública, frente a la casa de su dueña —
domicilio que el arrendatario obviamente conocía porque
figuraba en el contrato— , que además no comunicó a su
arrendadora la desaparición de la estructura, además no
consta tampoco que denunciara el hecho a la policía; si
adicionalmente es su cónyuge quien instala, en el mismo sitio
en el que estaba el kiosko de la demandante, otra estructura
similar, y si todavía pretende que la empresa propietaria del
suelo retiró la autorización con que contaba la demandante
para mantener su kiosko en el lugar, lo que el representante
de dicha empresa niega, todo ello configura indicios o bases
que forman una presunción precisa y grave que por sí sola
permite producir plena prueba respecto de que fue el
217
demandado quien extrajo el kiosko arrendado de su lugar de
emplazamiento y lo arrojó frente a la casa de la arrendadora,
para reemplazarlo por el que figura a nombre de su cónyuge,
de forma tal que, cuando menos y en atención a las
limitaciones de petición de la demanda misma, permite
concluir que jamás terminó el contrato ni quedó en ninguna
imposibilidad el arrendatario de usar la cosa, sino en cuanto
él lo quiso, la que tampoco restituyó sino que abandonó, de
suerte tal que debió seguir pagando renta hasta el momento
en que causó ejecutoria la terminación del contrato decretada
por la Justicia (considerandos 1° y 2° de la prevención de la
4. Desahucio de contrato de arrendamiento. Sentencia

razona correctamente al acoger la demanda de desahucio
de contrato de arrendamiento
HECHOS
Se deducen recursos de casación en la forma y en el fondo

contra sentencia de la Corte de Apelaciones que confirmó la
de primer grado que acogió la demanda de desahucio de
Suprema desestima ambos deducidos de casación.
218
Fondo
Rol: 31764-2017
Ministros: Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., Carlos

Cerda F., y Rodrigo Biel M.
DOCTRINA
Razonan correctamente los sentenciadores al acoger la

demanda de desahucio del contrato de arrendamiento, como
quiera que no concurren los presupuestos necesarios para la
aplicación del artículo 16 de la Ley Nº 18.101, por tratarse de
procedimientos cuyos antecedentes jurídicos son diversos.
En tales condiciones, el alzamiento se muestra inconducente,
por manifiesta falta de fundamento (considerandos 6º y 7º de

arrendamiento a plazo fijo, cuyo desahucio no fue
ajustado a derecho. Entrega de facto del inmueble.
Procedencia del pago de indemnización de perjuicios
HECHOS
219
Demandado y demandante reconvencional interpone recurso
de apelación contra la sentencia que rechazó las excepciones
dilatorias opuestas y acogió la demanda sobre terminación de
contrato de arrendamiento con indemnización de perjuicios.
La Corte de Apelaciones rechaza el recurso deducido y
Rol: 3102-2017
Ministros: Juan Cristóbal Mera Muñoz y Tomas Gray Gariazzo
Abogado integrante: Oscar Torres Zagal
Redactor: Oscar Torres Zagal
DOCTRINA
Respecto al pago de una indemnización de perjuicios,

correspondiente al pago de rentas de cuatro meses
aproximadamente, la sentencia impugnada desestima la
excepción dilatoria opuesta por la demandada y
seguidamente razona en términos de porqué es procedente
el pago de las rentas de arrendamiento en el periodo
indicado, de tal suerte que no se visualiza cómo el libelo de
demanda sería inepto en esta materia, y cómo no sería
procedente el pago de la indemnización, la que resulta
procedente en un contrato de arrendamiento a plazo fijo de
un año de duración, en circunstancias que el desahucio o
término unilateral que ejecutó el arrendatario no fue legal o
220
ajustado a derecho, ya que en definitiva materializó con su
obrar en una entrega de facto del inmueble, sin considerar lo
pactado en el contrato respectivo (considerando 4° de la
6. Desahucio de contrato de arrendamiento. Regulación

normativa del desahucio en el contrato de arrendamiento
de bienes raíces urbanos. Concepto de desahucio. Partes
en avenimiento celebran un nuevo contrato de
arrendamiento. Tratándose de un contrato indefinido el
arrendador se encuentra autorizado para desahuciarlo
HECHOS
Demandado interpone recurso de apelación contra la

sentencia que acogió la demanda sobre desahucio de
contrato de arrendamiento impetrada en su contra. La Corte
de Apelaciones rechaza el recurso deducido y confirma la
resolución impugnada.
Rol: 14285-2016
221
Ministros: Mauricio Silva Cancino y Jessica González
Troncoso
DOCTRINA
De conformidad al artículo 1° de la Ley Nº 18.101, el

contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos se rige
por las disposiciones especiales de esa normativa y, en lo no
previsto por ella, por el Código Civil. Por otro lado, la norma
del artículo 3° de la citada ley regula el desahucio respecto
de los contratos de arrendamiento pactados mes a mes y en
los de duración indefinida, estableciendo que para ese tipo de
pactos el arrendador "sólo podrá efectuarlo judicialmente" o
como se agregó por la modificación introducida por la Ley
Nº 19.866, mediante notificación personal efectuada por un
notario. Por otro lado, el artículo 4° de la Ley Nº 18.101
regula la acción de restitución en contratos a plazo fijo que no
excedan de un año, situación diferente al desahucio. En
efecto, el desahucio es el acto jurídico unilateral en virtud del
cual un contratante manifiesta anticipadamente al otro su
intención de poner término al contrato, el que no requiere la
aceptación del otro contratante para perfeccionarse. Se trata,
en consecuencia, de un acto irrevocable que debe darse con
la anticipación mínima que depende del plazo de duración del
contrato (considerandos 2° y 3° de la sentencia de la Corte
de Apelaciones).
En la especie, entre las partes existe un avenimiento

celebrado en juicio diverso, por lo tanto, se tiene por
establecido que a esa fecha —junio de 2014— las partes
celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, pues
expresamente manifestaron su voluntad en orden a la cosa
222
arrendada, el monto de la renta y su forma de pago, es decir,
acordaron nuevamente los elementos constitutivos del
contrato de arrendamiento. En cuanto al plazo, el contrato de
arrendamiento por su esencia es temporal, por cuanto
necesariamente debe tener un fin. Sin embargo, su
expiración puede ser determinada o indeterminado, lo que
lleva a concluir que si las partes pactaron un término será el
contrato de plazo determinado o lo estará por la naturaleza
del servicio a que está destinada la cosa o por la costumbre;
por el contrario, será indeterminado cuando no tiene plazo
fijado por las partes o determinado por el servicio a que la
cosa se destina ni por la costumbre. En la especie, el nuevo
contrato de arrendamiento se pactó en carácter de indefinido,
no resultado aplicable a la situación de autos la hipótesis del
artículo 1956 del Código Civil, pues esa institución es una
situación excepcional —de interpretación restrictiva— que
solo se verifica ante la falta de un nuevo pacto, el que en este
caso se concretó por cuanto las partes del juicio seguido ante
el 4° Juzgado Civil de Santiago, así lo decidieron, esto es,
siendo el contrato consensual, éste se perfeccionó en junio
de 2014, con el consentimiento allí manifestado respecto de
la cosa objeto del contrato y el monto de la renta. Así las
cosas, tratándose de un contrato indefinido el arrendador se
encontraba expresamente autorizado para desahuciarlo, en
los términos que prevé el artículo 3° de la Ley Nº 18.101
Apelaciones).
Normativa relevante citada: artículos 1º, 3º y 4º de la Ley

Nº 18.101.
223
7. El vínculo obligacional que se establece a través del
contrato es transitorio. Contrato de arrendamiento
indefinido, cualquiera de las partes puede ponerle
término desahuciándolo
HECHOS
Demandada principal interpone recurso de casación en el

fondo contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que
sobre desahucio de contrato de arrendamiento. La Corte
deducido.
Rol: 7386-2016
Ministros: Patricio Valdés A., Guillermo Silva G., Rosa María

Maggi D., Juan Eduardo Fuentes B., y Ricardo Blanco H.
Redactor: Ricardo Blanco Herrera
DOCTRINA
En cuestiones de derecho civil patrimonial, el vínculo

obligacional que se establece a través del contrato —al
menos en este tipo de nexos patrimoniales— es transitorio.
Resulta bien sabido que repugnan al Derecho las
obligaciones perpetuas y que son ampliamente rechazadas
por la doctrina. De este modo, aun cuando las partes pacten
224
que un contrato se mantendrá perpetuamente, cualquiera de
ellas puede ponerle término a través del desahucio. De esta
manera, resulta necesario preguntarse cómo puede evitarse
que la convención siga prorrogándose eternamente, la
respuesta, según lo dispone la cláusula tercera del contrato
de arrendamiento, es a través del acuerdo de las partes. Por
lo mismo, funcionalmente, se trata de la misma situación de
un contrato perpetuo al que las partes pueden ponerle fin por
un mutuo disenso. En esas condiciones, debe entenderse,
como sucede respecto de cualquier contrato de
arrendamiento indefinido, que cualquiera de las partes puede
ponerle término desahuciándolo. En consecuencia, no
incurren en error los jueces del fondo al interpretar la cláusula
pactada en el sentido de entender que la intención de las
partes era que el contrato fuera de duración indefinida en el
evento que se prorrogara después del primer año de
vigencia, de manera que, en tal escenario, procedía el
desahucio para los efectos de ponerle término, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 3º de la Ley
Nº 18.101 (considerandos 20° a 22° de la sentencia de la
Corte Suprema).
8. Desahucio de contrato de arrendamiento. Aplicación

del artículo 4º de la Ley sobre Arrendamiento de Predios
Urbanos —Nº 18.101— tratándose de contratos a plazo
fijo que no excedan de un año
HECHOS
225
de la Corte de Apelaciones que confirmó la de mérito que
acogió la demanda de desahucio del contrato de
arrendamiento, ordenando la restitución del inmueble.
de casación.
Rol: 6057-2017

DOCTRINA
Al tratarse de un contrato a plazo fijo pactado por un plazo

que no excede de un año, sin perjuicio de sus renovaciones
posteriores, debía aplicarse la norma contenida en el artículo
4º de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos —
Nº 18.101—. Si bien el demandante fundó su pretensión en
lo previsto en el artículo 3º de la citada Ley, lo cierto es que,
como reza el aforismo iura novit curia, es el tribunal quien
conoce y aplica el derecho en base a las alegaciones y
probanzas de las partes, como correctamente ha ocurrido en
el presente caso (considerando 4º de la sentencia de la Corte
Suprema).
226
Normativa relevante citada: artículos 3º y 4º de la Ley
Nº 18.101.
9. Desahucio de contrato de arrendamiento. Desahucio de

contrato de arrendamiento de carácter indefinido solo
puede realizarse judicialmente o mediante notificación
personal efectuada por un Notario. Tribunal de Casación
no puede modificar los hechos establecidos por los
jueces del fondo si no hay vulneración de las leyes
reguladoras de la prueba
HECHOS

de primer grado, que declaró el desahucio del contrato de
arrendamiento y ordenó la restitución del inmueble. La Corte
Rol: 97665-2016

DOCTRINA
227
En la especie, se tuvo por acreditado la existencia de un
contrato de arrendamiento de carácter indefinido, hecho que
ya se encuentra asentado en el proceso y que no puede ser
modificado en esta etapa atendida la naturaleza del recurso,
de manera que en conformidad con lo dispuesto en los
artículos 3º y 19 de la Ley sobre Arrendamiento de Predios
Urbanos —Nº 18.101—, atendido el carácter de irrenunciable
de los derechos conferidos al arrendatario, el contrato solo
podía desahuciarse en la forma contemplada en el referido
cuerpo legal, esto es, judicialmente o mediante notificación
personal efectuada por un Notario, habiendo ejercido el
demandante la primera alternativa. Asimismo, debe
desestimarse la existencia de infracción en cuanto al plazo en
que se ordenó la restitución, desde que los jueces del fondo
establecieron el plazo máximo que establece la Ley
Nº 18.101. La modificación pretendida por el recurrente
supone modificar los hechos que se han acreditado en el
proceso, cuestión imposible en el presente recurso desde que
no se denunció la infracción de normas que se denominan
reguladoras de la prueba (considerando 5º de la sentencia de
la Corte Suprema).

Nº 18.101.
10. Desahucio de contrato de arrendamiento. Vínculo en

un contrato patrimonial debe ser temporal, no perpetuo.
Contrato de arrendamiento en el cual las partes
convienen en que la única forma de ponerle término es el
mutuo acuerdo. Procedencia que cualquiera de las partes
pueda poner término al contrato de arrendamiento a
228
través del desahucio, a pesar de haber pactado que el
contrato se mantendría perpetuamente
HECHOS

de la Corte de Apelaciones que revoca la sentencia de primer
grado, rechazando la demanda de desahucio de contrato de
arrendamiento. Analizado lo expuesto, la Corte Suprema
acoge el recurso dictando sentencia de reemplazo que da
lugar a la demanda.
Rol: 15921-2015

Alfredo Pfeiffer R.

Correa G.
DOCTRINA
Las partes pactaron un contrato de arrendamiento, el cual,

según el artículo 1915 del Código Civil, es "un contrato en
que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a
conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o
servicio un precio determinado". Al igual que todos los
229
contratos patrimoniales los vínculos deben ser temporales y,
por lo tanto, cualquier cláusula sujeta a interpretación no
debe llegar a la conclusión contraria, esto es, sostener que un
contrato dejaría a las partes eternamente vinculadas. Resulta
bien sabido que repugnan al Derecho las obligaciones
perpetuas y que son ampliamente rechazadas por la doctrina.
Así las cosas, es necesario concluir que aun cuando las
partes pacten que el contrato se mantendrá perpetuamente,
cualquiera puede ponerle término a través del desahucio. De
acuerdo al artículo 3º de la Ley Nº 18.101, "el desahucio de
contratos de arrendamiento de predios urbanos sólo está
permitido por el legislador cuando se trate de arrendamientos
pactados mes a mes o arrendamientos de duración
indefinida", lo que sería precisamente el caso de autos
(considerandos 5º de la sentencia de casación y 1º, 2º y
4º de la sentencia de reemplazo).
En la especie, la cláusula que se cuestiona establece una

duración de diez años, por lo mismo, a primera vista, no se
observa de qué manera podría la cláusula en cuestión
configurar un vínculo obligacional perpetuo. Sin embargo,
resulta necesario preguntarse cómo puede evitarse que el
contrato siga prorrogándose perpetuamente. La respuesta,
según lo dispone la cláusula, es a través del acuerdo de las
partes; únicamente a través de dicho acuerdo. El punto, sin
embargo, es que la situación que produce es exactamente la
misma que si las partes hubieran pactado la perpetuidad, en
que las partes pueden poner fin al contrato a través del mutuo
disenso —según lo dispone el artículo 1567—. En estos
términos, conviene volver a lo que las partes pactaron. Y lo
que en verdad acordaron es un contrato que las mantiene
vinculadas mientras no exista el acuerdo de desvincularse.
Como puede verse, no obstante el lenguaje que emplearon,
las partes pactaron un contrato que se mantendrá
indefinidamente hasta que ambas decidan ponerle fin. Por lo
230
mismo, funcionalmente, se trata de la misma situación de un
contrato perpetuo al que las partes pueden ponerle fin por un
mutuo disenso. En esas condiciones, debe entenderse, como
sucede respecto de cualquier contrato de arrendamiento
indefinido, que cualquiera de las partes puede ponerle
término desahuciándolo. En consecuencia, incurren en error
los jueces del fondo al interpretar dicha cláusula en el sentido
de entender que la intención de las partes era permanecer
eternamente vinculadas y que la única forma de ponerle
término a la relación era por el mutuo acuerdo, lo que en
definitiva deja el término del contrato a la sola voluntad de
una de las partes, ya que de no querer ponerle fin una de
ellas, las partes estarían obligadas a seguir vinculadas
(considerandos 5º y 6º de la sentencia de casación).

11. Terminación de contrato de arrendamiento. Desahucio

de contrato de arrendamiento de carácter indefinido solo
puede realizarse judicialmente o mediante notificación
personal efectuada por un Notario
HECHOS

revocó el fallo de primer grado y acogió la demanda de
terminación de contrato de arrendamiento por incumplimiento
contractual e indemnización de perjuicios. La Corte Suprema
231
rechaza, con voto de disidencia, ambos recursos de nulidad
deducidos.

Fondo
Rol: 83367-2016
Ministros: Ricardo Blanco H., y Gloria Ana Chevesich R.
Fiscal Subrogante: Jorge Sáez M.

Correa G.
DOCTRINA
En la especie, se tuvo por acreditado el incumplimiento de

las obligaciones que emanan del contrato por parte de la
arrendadora —demandada—, al no proporcionar el goce de
la cosa a la arrendataria —demandante—, concluyendo que,
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3º de la Ley
sobre Arrendamiento de Predios Urbanos —Nº 18.101—, al
tratarse de contrato de carácter indefinido, carece de validez
su cláusula tercera que estipula una forma de desahucio
distinta a la ordenada por la ley, debiendo solicitarse
judicialmente por el arrendador o, en su defecto, mediante
notificación personal efectuada por un Notario. En suma,
acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento de
carácter indefinido que, de acuerdo a los artículos 3º y 19 de
la Ley precitada y dado el carácter de irrenunciable de los
232
derechos conferidos al arrendatario, solo puede desahuciarse
en la forma contemplada en la referida Ley, esto es,
judicialmente o mediante notificación personal efectuada por
un Notario, lo que no resultó acreditado, corresponde acoger
la demanda de terminación de contrato e indemnización de
perjuicios (considerandos 6º y 7º de la sentencia de la Corte
Suprema).
Normativa relevante citada: artículos 3º y 19 de Ley

Nº 18.101.
12. Desahucio de contrato de arrendamiento.

Transformación del contrato a plazo en un contrato por
períodos mensuales en virtud de lo acordado por las
partes y por la aplicación práctica del contrato.
Procedencia de la acción de desahucio tratándose de un
contrato por períodos mensuales
HECHOS

de la Corte de Apelaciones que revocó la de mérito y rechazó
la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por
no pago de rentas, y acogió la subsidiaria de desahucio.
de casación.
233
Rol: 55493-2016

DOCTRINA
En la especie, de conformidad con lo pactado en el contrato

de arrendamiento y su aplicación práctica, las partes
extendieron sus efectos —en virtud del principio de la
autonomía de la voluntad— luego del plazo de un año
inicialmente pactado, por lo que debe entenderse que se
convirtió en un contrato por períodos mensuales, o mes a
mes, lo que hace procedente a su respecto —tal como ocurre
con los indefinidos— dar el aviso de desahucio, fijando como
plazo para su restitución el máximo de seis meses
13. Plazo de desahucio en los contratos de

arrendamientos cuya duración se pacta mes a mes o de
duración indefinida. Carácter de orden público de la
norma sobre desahucio del artículo 3º de la Ley sobre
Arrendamiento de Predios Urbanos —Nº 18.101—
HECHOS
234
instancia que acoge la demanda de terminación de contrato
de arriendo por no pago de rentas. Analizado lo expuesto, la
Corte acoge el recurso, revocando el fallo en alzada,
rechazando así la acción principal de terminación del contrato
por no pago de renta, acogiendo en consecuencia, la acción
subsidiaria de desahucio del contrato.
Rol: 12567-2015
Ministro: Hernán Crisosto Greisse
Abogado integrante: José Luis López Reitze
Fiscal judicial: Daniel Calvo Flores
Redactor: José Luis López Reitze
DOCTRINA
Conforme al artículo 3º de la Ley sobre Arrendamiento de

Predios Urbanos —Nº 18.101—, en los contratos en que el
plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los
de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador
sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación
personal efectuada por un notario. En estos casos, el plazo
de desahucio será de dos meses, contado desde su
notificación, y se aumentará en un mes por cada año
completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble.
235
Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de
seis meses. De todos modos, el arrendatario desahuciado
podrá restituir el bien raíz antes de expirar el mencionado
plazo y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de
arrendamiento sólo hasta el día de la restitución. Si bien el
contrato de arriendo que une a las partes, faculta al
arrendador a ponerle término con una anticipación mínima de
treinta días al vencimiento del período respectivo, aquella
cláusula es diversa a la normativa de orden público del
artículo previamente citado y que rige la materia, respecto de
contratos de arriendo de bienes raíces urbanos cuya
renovación es mensual. En consecuencia, por haberse
prorrogado mes a mes el contrato de arriendo que se revisa,
la restitución que el actor pretende solo puede ser previo
aviso de seis meses, dejando siempre a salvo el derecho del
arrendatario a entregar la propiedad en fecha anterior,
pagando la renta de arriendo que corresponda hasta el
momento de la entrega (considerandos 8º a 10º de la
14. Desahucio de contrato de arrendamiento. Contrato a

plazo fijo que no excede de un año. Acuerdo de las partes
sobre la forma de poner en conocimiento de la otra la
intención de no perseverar en el arrendamiento.
Improcedencia de aplicar la regla sobre desahucio y la
regla sobre restitución de los artículos 3º y 4º de la Ley
Nº 18.101, respectivamente
HECHOS
236
instancia que hace lugar a la demanda de autos. Analizado lo
expuesto, la Corte acoge el recurso, revocando el fallo en
alzada, rechazando la demanda de desahucio de contrato de
arrendamiento.
Rol: 13585-2015
Ministros: Alejandro Madrid Crohare y Mario Rojas González
Redactor: Mario Rojas González
DOCTRINA
El artículo 3º de la Ley Nº 18.101 —"En los contratos en

que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y
en los de duración indefinida, el desahucio dado por el
arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante
notificación personal efectuada por un notario"— no tiene
aplicación en la especie por un doble motivo: en primer lugar,
porque las partes establecieron una forma particular de poner
en conocimiento de la otra su intención de no perseverar en
el arrendamiento, mediante carta certificada o notarial; y, en
segundo lugar, porque el contrato no se pactó mes a mes ni
es de duración indefinida, ya que fue pactado a doce meses.
De esta forma, y en cualquier caso, la norma que rige
contratos de esta clase es el artículo 4º de la Ley precitada
237
—"En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año, el
arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del
inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un
plazo de dos meses, contado desde la notificación de la
demanda. En los casos a que se refiere este artículo el
arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el
plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de
arrendamiento hasta el día en que aquella se efectúe"—.
Esta disposición, que sería la aplicable al caso dado que se
trata de un contrato de plazo fijo que no excede de un año,
sin perjuicio de que se pactó que sería renovado a la fecha
de su expiración por otro período igual, de doce meses en la
especie, si ninguna de las partes comunicare a la otra su
intención de ponerle fin mediante carta certificada o notarial,
tampoco resulta posible de aplicar, no encontrándose la
demanda de desahucio en condiciones de prosperar, pues se
ha deducido invocando una cláusula del contrato de
arrendamiento que vincula a las partes y las obliga a
comunicar la intención de poner término al arriendo con
determinada anticipación, y mediante carta certificada o
notarial, lo que no ocurrió (considerandos 5º y 6º de la
sentencia de la Corte de Apelaciones). En consecuencia, no
habiéndose probado que se hubiere enviado carta certificada
o notarial y siendo esta la voluntad de las partes, debe
entenderse que la demanda no puede deducirse
pretendiendo el desahucio judicial, tanto por la existencia de
la cláusula en comento, cuanto porque no se trata de un
contrato pactado mes a mes ni es de duración indefinida, de
forma tal que no resulta aplicable el artículo 3º de la Ley
Nº 18.101, y en cualquier caso sólo podría solicitarse la
restitución del inmueble al tenor del artículo 4º de la misma
Ley. Sin embargo, la existencia de la cláusula especial de
comunicar la intención de no perseverar en el arrendamiento,
hace también inaplicable el procedimiento de restitución
establecido en el artículo 4º de la Ley Nº 18.101, que sería el
238
aplicable, en la eventualidad de que las partes no hubieren
establecido, como lo hicieron, una forma diversa de
comunicar la intención de no continuar el arriendo
Apelaciones).
Normativa relevante citada: artículos 3º y 4° de la Ley

Nº 18.101.
15. Desahucio de contrato de arrendamiento. Contrato de

arrendamiento indefinido. Desahucio por el arrendador
únicamente puede efectuarse judicialmente o mediante
notificación personal por un Notario. Restitución del
inmueble en el plazo de seis meses
HECHOS

primera instancia, rechaza la demanda de terminación de
contrato de arrendamiento por no pago de renta, acogiendo la
demanda subsidiaria de autos. Analizado lo expuesto, la
Corte rechaza el recurso, confirmando el fallo en alzada.
Rol: 12033-2015
239
Ministras: María Soledad Melo Labra y Romy Rutherford
Parentti
Redactora: María Soledad Melo Labra
DOCTRINA
En la especie, el contrato de arrendamiento se transformó

en indefinido y, en consecuencia, se aplica el artículo 3º de la
Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos —Nº 18.101—,
de modo que el desahucio dado por el arrendador sólo podrá
efectuarse judicialmente o mediante notificación personal
efectuada por un Notario, debiendo el demandado restituir el
inmueble en el plazo máximo de seis meses que contempla la
norma, contados desde la notificación de la demanda, el que
a esta fecha ha transcurrido íntegramente (considerando
16. Desahucio de contrato de arrendamiento. Contrato de

arrendamiento que establece expresamente la posibilidad
de prórroga y la forma de ponerle término.
Incumplimiento de la forma de poner término al contrato
de arrendamiento pactada por las partes impide el
desahucio del mismo
HECHOS
Demandante y demandado recurren de casación contra la

sentencia dictada en procedimiento sobre desahucio de
contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos. La
240
Corte Suprema rechaza todos los recursos de nulidad
deducidos.

Fondo
Rol: 9927-2015
Ministros: Lamberto Cisternas R., Andrea Muñoz S., y Carlos

Cerda F.
Abogados integrantes: Álvaro Quintanilla P., y Leonor

Etcheberry C.
DOCTRINA
En el presente caso se estableció como hecho de la causa

que el plazo de duración del contrato de arrendamiento se fijó
en una determinada cantidad de meses y que las partes
estipularon expresamente que este era prorrogable por el
mismo período, salvo que alguna de ellas manifestara su
intención de ponerle término con sesenta días de anticipación
a lo menos, por medio de carta certificada, plazo que por lo
demás consta de una cláusula del referido contrato. Por
tanto, no existiendo constancia que a la fecha de
interposición de la demanda se haya enviado la respectiva
carta en los términos acordados por las partes, corresponde
desestimar la demanda de desahucio (considerando 12º de
241
Normativa relevante citada: artículos 3º, 4º, 7º Nº 1 y N° 2, y
19 de la Ley Nº 18.101.

del arrendador de un bien raíz urbano para poner término
al contrato de arrendamiento mediante la solicitud de
desahucio
HECHOS

la sentencia que acogió la demanda sobre término de
contrato de arrendamiento por desahucio. La Corte Suprema
Tribunal: Corte Suprema
Tipo de recurso: Recurso de casación en el fondo
Rol: 10525-2015
Ministros: Andrea Muñoz S., Carlos Cerda F., Alfredo Pfeiffer

R., y Julio Miranda L.
Abogado integrante: Juan Eduardo Figueroa V.
DOCTRINA
Quedó asentado en el proceso que el contrato de arriendo

celebrado entre las partes recayó en un bien raíz urbano; que
se pactó a plazo fijo y con una duración de un año, renovable
242
por períodos iguales en las condiciones pactadas en la
cláusula tercera de la convención, procede concluir que en el
caso en estudio se cumplen todos los presupuestos que
considera el artículo 3º de la Ley Nº 18.101, de modo que le
asiste al arrendador la facultad de poner término al contrato
mediante la solicitud de desahucio (considerando 6º de la
18. Acción de resolución del contrato. Arrendamiento.

Rechazar la acción de terminación del contrato de
arrendamiento no obsta acoger la acción de desahucio.
El desahucio no es solo dar noticia de no perseverar un
contrato, sino que permite cobrar rentas adeudadas
HECHOS
La demandada y demandante reconvencional ha deducido

recurso de casación formal y recurso de apelación —al cual
adhirió la actora— contra la sentencia que rechaza la acción
principal de terminación de contrato de arrendamiento, pero
acoge la acción subsidiaria de desahucio, y acoge
parcialmente la demanda reconvencional por un monto
indemnizatorio. La Corte de Apelaciones rechazó los
recursos.
243
Rol: 5419-2013
Ministros: Adelita Ravanales Arriagada y Tomas Gray

Gariazzo
Abogado integrante: Héctor Mery Romero
DOCTRINA
No es contradictorio sostener que la demanda principal se

desecha, la subsidiaria se acoge parcialmente y otro tanto
acaece con la reconvención. En efecto, de las peticiones y
bases de los escritos fundamentales que los fundamentos y
causas de pedir de unas y otras no se anulan recíprocamente
(considerando 5° de la sentencia que rechaza la casación en
la forma). Al decidir la sentencia definitiva que la demandada
deberá satisfacer a la actora las rentas que se adeuden y
todas aquellas que se hayan devengado durante la secuela
de este juicio hasta la fecha de la restitución efectiva, no ha
hecho más que dar aplicación a lo dispuesto por el artículo 6°
de la Ley número 18.101. No hay que olvidar que el
desahucio no es solo dar noticia de no perseverar un
contrato, sino que permite cobrar rentas adeudadas
(considerando 7° de la sentencia que rechaza la apelación).
19. Demanda de desahucio. Rentas de arrendamiento

impagas deben ser pagadas hasta la restitución del
inmueble
244
HECHOS

primera instancia, rechazó la demanda de desahucio del
acoge el recurso, revocando el fallo en alzada, resolviendo
que se acoge el desahucio solicitando, ordenando la entrega
inmediata del inmueble.
Tribunal: Corte de Apelaciones de Antofagasta
Rol: 1558-2014
Ministros: Dinko Franulic Cetinic, Myriam Urbina Perán y Dora

Mondaca Rosales
Redactor: Dinko Franulic Cetinic
DOCTRINA
De conformidad a lo dispuesto en el artículo 3º de la Ley

Nº 18.101, corresponde hacer lugar a la demanda de
desahucio. En lo que dice relación con las rentas de
arrendamiento impagas, corresponde, además de la
declaración que efectuara la sentencia de primera instancia,
condenar a la demandada al pago de las mismas hasta la
restitución del inmueble, como se solicitó por el actor en su
recurso de apelación (considerandos 3º y 4º de la sentencia).

245
20. Desahucio del contrato de arrendamiento.
Arrendatario desahuciado está obligado a pagar la renta
sólo hasta el día de la restitución
HECHOS
Se deducen recursos de casación en la forma y apelación

contra sentencia que, en primera instancia acoge la demanda
de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de
rentas. Analizado lo expuesto, la Corte estima que, en la
especie, ninguno de los dos recursos puede ser acogido,
confirmando así el fallo de primera instancia, con declaración
de que las únicas rentas que deberá pagar el arrendatario
desahuciado son aquellas que se devengaron hasta el día de
la restitución del inmueble.
Rol: 10162-2014
Ministros: Juan Escobar Zepeda, Jorge Dahm Oyarzún y

Maritza Villadangos Frankovich
DOCTRINA
Conforme estatuye el artículo 3° inciso final de la Ley

18.101, el arrendatario desahuciado estará obligado a pagar
la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución,
246
motivo por el cual las prestaciones cuyo cobro ha sido
reconocido en el fallo del tribunal de primer grado deben ser
satisfechas únicamente hasta (la fecha en que consta), el
arrendador tomó posesión material del inmueble
(considerando 3º de la sentencia).
CAPÍTULO V ARRENDAMIENTO DE PREDIO RÚSTICO
1. Terminación de contrato de arrendamiento. Venta del

predio rústico por parte del primitivo arrendador. Nuevo
propietario está obligado a respetar el arrendamiento.
Primitivo arrendador carece de legitimación activa para
demandar el término del contrato de arrendamiento por
no pago de las rentas. Procedencia que el primitivo
arrendador demande el pago de las rentas insolutas en el
período anterior a la inscripción de la compraventa a
nombre del tercero adquirente
247
HECHOS

de primer grado, que acogió parcialmente la demanda de
terminación de contrato de arrendamiento de predio rústico
por no pago de rentas, condenando al pago de las rentas
insolutas desde abril de 2013 hasta la entrega del predio, más
reajustes e intereses corrientes. La Corte Suprema acoge el
recurso de nulidad substancial deducido y dicta sentencia de
reemplazo.
Rol: 32147-2014
Ministros: Andrea Muñoz S., Carlos Cerda F., y Alfredo

Pfeiffer R.

Etcheberry C.
Redactor: Carlos Pizarro W.
DOCTRINA
Tratándose de un predio rústico, corresponde aplicar el

artículo 10 del D.L. Nº 993 y no el artículo 1962 Nº 2 del
Código Civil. Conforme al referido artículo 10, a pesar de la
venta del predio rústico, el nuevo propietario queda obligado
a respetar los términos del contrato de arrendamiento, salvo
248
acuerdo con el arrendatario. De acuerdo a esta regla, en
relación con el artículo 1961 del mismo Código, el adquirente
del inmueble queda obligado a respetar los términos del
contrato, siendo el causahabiente en los derechos del
primitivo arrendador y, por ende, parte ahora en el contrato
de arrendamiento. Se produce una sucesión por acto entre
vivos en la calidad de arrendador, conforme al artículo 1950
Nº 3, en relación a los artículos 1961 del Código Civil y 10 del
D.L. Nº 993, debiendo entenderse que la parte arrendadora
es ahora quien adquirió la propiedad, dado que queda
obligado a respetar el contrato de arrendamiento en los
términos estipulados. Mal podría, en consecuencia,
demandar el término de contrato de arrendamiento el
primitivo arrendador, quien ha cesado en su derecho respecto
al bien y, por ende, perdido la calidad de arrendador al haber
enajenado el bien a un tercero. La conclusión precedente no
obsta a que el primitivo arrendador pueda reclamar el pago
de las rentas adeudadas hasta la época en que mantuvo su
calidad de arrendador; en el evento que le fueran pagadas
rentas más allá de ese período se produciría un
enriquecimiento sin causa, pues cesó en su derecho y calidad
de arrendador, debiendo las rentas ir al patrimonio de los
actuales propietarios, quienes ahora detentan los derechos
de arrendador (considerandos 4º y 5º de la sentencia de
casación). En suma, habiéndose acreditado la venta del
predio rústico por el arrendador, a la sazón dueño del
inmueble, cesó su derecho sobre la cosa, conforme al artículo
1961 del Código Civil, dejando de ser parte en el contrato de
arrendamiento, por el solo ministerio de la ley una vez inscrita
la propiedad a nombre de los compradores. Estos son
sucesores a título singular en el respectivo contrato de
arrendamiento, al que quedan obligados, salvo acuerdo con
el arrendatario, según el artículo 10 del D.L. Nº 993. Y
habiendo cesado su calidad de arrendador, el primitivo
arrendador carece de legitimación activa para demandar el
249
término del contrato de arrendamiento por no pago de las
rentas, asistiéndole sólo el derecho a reclamar el pago de
aquellas insolutas en el período anterior a la inscripción de la
compraventa a nombre de los terceros adquirentes
(considerandos 6º de la sentencia de casación ;
considerandos 2º y 3º de la sentencia de reemplazo).
Normativa relevante citada: artículo 10 del D.L. Nº 993;

2. Contratos deben ejecutarse de buena fe. Apreciación

en abstracto de la buena fe en materia contractual.
Procedencia de pactar que la renta se pagará anualmente
tratándose de un predio rústico
HECHOS

el fallo de primer grado, que acogió la demanda de término de
contrato de arrendamiento por no pago de rentas. La Corte
Rol: 1573-2016
250
DOCTRINA
El artículo 1546 del Código Civil señala que "Los contratos

deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no
sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que
emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o
que por la ley o la costumbre pertenecen a ella". Este artículo
consagra lo que la doctrina ha reconocido como la noción
objetiva de la buena fe y es la que se aplica en materia
contractual, la que "a diferencia de la buena fe subjetiva, que
se aprecia in concreto por el sentenciador, mediante
averiguación de la convicción íntima y personal del sujeto
implicado, la buena fe objetiva se aprecia in abstracto,
prescindiendo el juez de las persuasiones, creencias o
intenciones psicológicas de los contratantes, para puntualizar,
él, la conducta socialmente exigible de las partes,
exclusivamente en base a la equidad, a los usos, y, en
general, como habría dicho Savigny, al espíritu del pueblo o
al modelo del hombre razonable" —López Santa María—. En
la especie, quedó establecido como hecho que en el segundo
contrato que celebraron las partes se estableció
expresamente que la renta pactada se pagaría anualmente,
lo que, además, está de acuerdo con lo que dispone el
artículo 1944 inciso 2º del Código Civil, pues tratándose de
arrendamientos de predios rústicos la renta es anual,
mientras que en el de predios urbanos es mensual, también
con la costumbre de nuestro país (considerandos 4º y 5º de
251

Civil.
CAPÍTULO VI DERECHO LEGAL DE RETENCIÓN
1. Recurso de protección. Vulnera derecho de propiedad,

la retención de especies de propiedad de la actora si en
el contrato de arriendo no existe cláusula alguna que
faculte al recurrido para efectuar dicha apropiación
HECHOS
Recurrido interpone recurso de apelación en contra de la

sentencia dictada por la Corte de Apelaciones, que acogió la
acción constitucional. Analizado lo expuesto, la Corte
Suprema confirma con declaración la sentencia apelada.

252
Rol: 83380-2016
Ministros: Sergio Muñoz G., Rosa Egnem S., y María Eugenia

Sandoval G.
Abogados integrantes: Jorge Lagos G., y Arturo Prado P.
Redactora: María Eugenia Sandoval G.
DOCTRINA
En cuanto a la vigencia del arriendo de fecha 25 de mayo

de 2015, de lo expuesto por las partes, aparece que el actor
carece de un derecho indiscutido y preexistente de aquellos
cuyo imperio esta Corte debe proteger por esta vía, atendida
su naturaleza y características, por lo que no cabe sino
desestimarla, sin perjuicio de otros derechos que puedan
asistirle a la parte recurrente. No obstante lo antes reseñado,
en cuanto a la retención de las especies de propiedad de la
actora, los recurridos al momento de evacuar su informe no
acompañaron ningún antecedente que justifique tal retención,
tampoco controvirtieron tal circunstancia, sin que pueda
advertirse en el contrato de fecha 25 de mayo de 2014,
cláusula alguna que faculte a los recurridos para efectuar la
mencionada apropiación, lo que constituye claramente una
acción que vulnera el derecho de propiedad de la actora
sobre los referidos bienes, por lo que el recurso deberá ser
acogido en ese acápite tal como se dirá en lo resolutivo
(considerandos 3° y 4° de la sentencia de la Corte Suprema).
253
artículo 19 Nº 24 de la Constitución Política de la República.
CAPÍTULO VII OTROS TEMAS RELEVANTES
1. Terminación de contrato de arrendamiento. Ley

Nº 18.101 es ley especial. Procedimiento en que apelación
sólo procede contra sentencia definitiva de primera
instancia y resoluciones que pongan término al juicio o
hagan imposible su continuación. Recurrente que carece
de agravio
HECHOS
Se deduce recurso de hecho contra resolución que deniega el

recurso de apelación subsidiario de la reposición deducido, a
su vez, en contra de la resolución que citó a las partes a oír
sentencia. Analizado lo expuesto, la Corte rechaza el
deducido de hecho.
254
Tipo de recurso: Recurso de Hecho
Rol: 6649-2018
Ministros: Carlos Gajardo G., y Jessica de Lourdes González

T.
Abogado integrante: Mauricio Decap F.
DOCTRINA
En el caso de autos se trata de un procedimiento regido por

ley especial, la Ley Nº 18.101, la que en artículo 8° Nº 9,
sobre arrendamiento de bienes urbanos, dispone que "Sólo
serán apelables la sentencia definitiva de primera instancia y
las resoluciones que pongan término al juicio o hagan
imposible su continuación". En conformidad a lo anterior, no
procede recurrir a las normas comunes del Código de
Procedimiento Civil, por cuanto las reglas especiales
contienen expresamente el sistema recursivo para este tipo
de procedimientos. Por otro lado, ha de precisarse que la
resolución que se impugnó por el recurrente de hecho es una
sentencia interlocutoria que en este caso se ajusta a derecho.
A su vez, el recurrente carece de agravio en los términos
planteados, por cuanto el traslado conferido no lo fue para su
parte sino para la contraria, de modo que corresponde
rechazar el recurso de hecho (considerandos 3º y 4º de la
255

Interpretación de los contratos corresponde a los jueces
del fondo. Desnaturalización de lo acordado permite al
Tribunal de Casación revisar la interpretación contractual
HECHOS

de primer grado y acogió parcialmente la demanda principal
de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de
rentas. La Corte Suprema rechaza el recurso de casación en
el fondo deducido.
Rol: 11605-2017

Chevesich R., y Andrea Muñoz S.
Abogado integrante: Íñigo de la Maza G.
DOCTRINA
Conforme se ha resuelto, corresponde a los jueces del

grado la labor de interpretar los contratos conformes las
256
reglas señaladas, cuestión que escapa del ámbito de control
de la Corte de casación, a menos que, como sostiene la
doctrina y jurisprudencia, los sentenciadores de instancia le
atribuyan al contrato efectos diversos de los que prevé la ley
o lo desnaturalicen al interpretarlo. En efecto, conforme se ha
señalado por el Máximo Tribunal, la interpretación de las
cláusulas de un contrato y la determinación de la intención
que motivó a las partes a celebrarlo es una cuestión de hecho
que los jueces deducen del examen de la propia convención,
de los antecedentes reunidos en el proceso y de la ley, labor
que, por ello, no es susceptible de revisión en sede de
casación, a menos, que, como se dijo, se altere la esencia o
naturaleza del mismo, debiendo entenderse que aquello
sucede, cuando la labor exegética llevada a cabo no se limita
a fijar la voluntad de las partes, sino que, so pretexto de
hacerlo, se le asigna una comprensión contraria a la realidad,
desconociendo la intención de los contratantes, sustituyendo
el contrato prácticamente por uno nuevo, distinto al que las
partes celebraron (considerando 6° de la sentencia de la
Corte Suprema).

Civil; artículo 767 del Código de Procedimiento Civil.
3. Cobro de rentas de arrendamiento. Procedencia de la

acción de cobro de una deuda declarada en otro
procedimiento regido por la misma ley. Incumplimiento
del requisito de la sentencia de contener la decisión del
asunto controvertido
HECHOS
257
Demandante interpone recurso de casación en la forma
contra la sentencia de la Corte de Apelaciones, que actuando
de oficio dejó sin efecto el fallo de primer grado por estimar
que el procedimiento impetrado no es el idóneo, omitiendo
pronunciamiento sobre la demanda entablada. La Corte
Suprema acoge el recurso de casación en la forma deducido
y dicta sentencia de reemplazo.
Rol: 8378-2017
Ministros: Hugo Dolmestch U., Héctor Carreño S., Guillermo

Silva G., Ricardo Blanco H., y Gloria Ana Chevesich R.
Redactor: Hugo Dolmestch Urra.
DOCTRINA
En la especie, se censura al actor haber iniciado el presente

proceso no obstante ya haber obtenido sentencia favorable
en juicio diverso, mediante el cual se declaró terminado el
contrato de arrendamiento materia de autos, condenándose
al arrendatario al pago de las prestaciones que indica. En tal
escenario, los sentenciadores de segunda instancia
consideran que no puede perseguirse ahora, también por un
proceso de término de contrato de arriendo, la
responsabilidad del fiador y codeudor solidario. Estiman que
debió haber deducido, para dichos efectos, una acción de
cobro de las sumas adeudadas. Sin embargo, de la lectura de
la demanda se advierte que la pretensión del actor en este
258
juicio no es obtener la declaración de terminación del
contrato, sino, derechamente, y tal como le sugiere al actor la
sentencia impugnada, el cobro de las sumas adeudadas por
el arrendatario en su calidad de fiador y codeudor solidario,
obligación declarada en la sentencia dictada en el juicio
previo. En efecto, de la lectura tanto de la suma como del
petitorio del libelo inicial se aprecia que de manera expresa
se dedujo demanda de "cobro de rentas de arrendamiento
insolutas que indica", solicitando que se condene al
demandado al pago de las rentas adeudadas, todo ello
conforme la competencia que otorga el artículo 7° Nº 6 de la
Ley Nº 18.101. De esta manera, aparece perfectamente
posible y procedente intentar por esta vía la acción de cobro
de una deuda declarada en otro procedimiento regido por la
misma ley, que determinó la terminación de un contrato de
arrendamiento. En efecto, no se vislumbra la razón jurídica
por la cual sería inidónea para el fin pretendido por la
demanda, sí, como se observa, y a diferencia de lo
aseverado en el fallo impugnado, no se busca por su
intermedio la declaración de terminación del contrato de
arrendamiento, sino solamente hacer efectiva la
responsabilidad solidaria del demandado sobre la deuda
declarada respecto del arrendatario-deudor principal. No
concurre entre ambas causas ninguna identidad entre partes,
ni objeto pedido, ni incompatibilidad entre las peticiones, que
impida el conocimiento de la presente acción y que justifique
la omisión de la decisión del asunto controvertido. En
consecuencia, resultaba necesario que los jueces emitieran
pronunciamiento sobre el fondo de la cuestión sometida a su
conocimiento, y al no hacerlo, corresponde acoger el recurso
de casación en la forma deducido (considerandos 7° a 9° de
la sentencia de casación).
259
Normativa relevante citada: artículo 7° Nº 6 de la Ley
Nº 18.101; artículos 170 y 768 del Código de Procedimiento
Civil.

Incumplimiento de los requisitos de admisibilidad del
recurso de casación en la forma. Sentencias en contra las
que procede casación en la forma. Improcedencia de la
causal de nulidad formal del Nº 9 del artículo 768 del
Código de Procedimiento Civil invocada en
procedimientos regidos por leyes especiales, como la
Ley Nº 18.101
HECHOS
Demandada deduce recurso de casación en la forma contra

la sentencia de la Corte de Apelaciones, que confirmó la de
mérito que acogió la demanda de término de contrato de
arrendamiento y condenó al pago de las rentas. Analizado lo
expuesto la Corte Suprema declara inadmisible el recurso de
casación en la forma.
Rol: 1342-2018
Ministros: Hugo Enrique Dolmestch U., Ricardo Blanco H.,

Gloria Chevesich R., y Andrea María Muñoz S.
260
Abogado integrante: Íñigo de La Maza G.
DOCTRINA
El artículo 766 del Código de Procedimiento Civil establece

que "El recurso de casación en la forma se concede contra
las sentencias definitivas, contra las interlocutorias cuando
ponen término al juicio o hacen imposible su continuación y,
excepcionalmente, contra las sentencias interlocutorias
dictadas en segunda instancia sin previo emplazamiento de la
parte agraviada, o sin señalar día para la vista de la causa".
Agregando, en su inciso segundo, que "Procederá, asimismo,
respecto de las sentencias que se dicten en los juicios o
reclamaciones regidos por leyes especiales, con excepción
de aquéllos que se refieran a la constitución de las juntas
electorales y a las reclamaciones de los avalúos que se
practiquen en conformidad a la Ley Nº 17.235, sobre
Impuesto Territorial y de los demás que prescriban las leyes".
En tanto, que el inciso segundo del artículo 768 del mismo
cuerpo legal dispone que "En los negocios a que se refiere el
inciso segundo del artículo 766 sólo podrá fundarse el
recurso de casación en la forma en alguna de las causales
indicadas en los números 1°, 2°, 3°, 4°, 6°, 7° y 8° de este
artículo y también en el número 5° cuando se haya omitido en
la sentencia la decisión del asunto controvertido". De este
modo, el legislador expresamente ha excluido la procedencia
de la causal de nulidad formal invocada en los
procedimientos regidos por leyes especiales, como ocurre en
el caso; razón por la cual no resulta admisible el recurso
interpuesto (considerandos 3° y 4° de la sentencia de la Corte
Suprema).

artículos 766 y 768 del Código de Procedimiento Civil.
261
transacción posee la fuerza de una sentencia
ejecutoriada. Incumplimiento de contrato de transacción
no permite dar vigencia a un contrato de arrendamiento
terminado. Excepción de cosa juzgada, acogida
HECHOS
Demandante interpone recurso de casación en la forma y de

apelación contra la sentencia que no hizo lugar a la demanda
sobre terminación de contrato de arrendamiento. La Corte de
Apelaciones rechaza el recurso de casación en la forma y
Rol: 9131-2017
Ministros: Carlos Gajardo Galdames, Leopoldo Andrés Llanos

Sagristá y Juan Antonio Poblete Méndez
Redactor: Carlos Gajardo Galdames
DOCTRINA
La demandante, recurrente de apelación, impugna la

sentencia porque en su concepto la juez a quo se limitó a
corroborar la tesis de la defensa, sin ponderar la prueba
testimonial y documental que rindió, para los efectos de dejar
262
establecido que los demandados no dieron cumplimiento al
contrato de transacción, por lo que éstos actúan de mala fe al
invocar este contrato, lo que le permite en su calidad de
"contratante in bonis", alegar una relación jurídica vigente y
en esta virtud pudo demandarla en la forma que lo hizo. En
este caso, no existe controversia en cuanto que la
transacción celebrada entre las partes de este juicio tuvo por
propósito poner término al litigio que se tramitaba sobre
terminación del contrato de arrendamiento, del mismo
inmueble de autos, por no pago de rentas. Fue así que
declararon poner término al juicio y precaver cualquier litigio
eventual sobre la materia. Además, la demandante se
desistió de la demanda. Ante este acuerdo, que en su
carácter de equivalente jurisdiccional posee la fuerza de una
sentencia ejecutoriada, no resulta posible reiniciar un juicio ya
terminado en los términos amplios que se dejaron
expresados en el documento respectivo, por lo que
jurídicamente la excepción de cosa juzgada opuesta es
procedente. El que las demandadas no hayan cumplido el
acuerdo que ahora hacen valer, si bien puede merecer un
reproche como el que formula el demandante, no puede
convertirse en razón suficiente como para admitir su
pretensión en el sentido de dar vigencia a un contrato ya
terminado y en un juicio que se encuentra en la misma
condición. Resolver de la manera dicha no significa un
agravio para la parte, desde que está en condiciones de
hacer cumplir lo pactado en la transacción por la vía
correspondiente (considerandos 4° y 5° de la sentencia de la

Civil; artículo 177 del Código de Procedimiento Civil.
263
6. Nulidad absoluta de cesión de contrato de
arrendamiento. Arrendamiento de predio indígena. Ley
Nº 19.253 no permite al arrendador a subarrendar o ceder
en todo o parte el predio arrendado o los derechos
derivados del arrendamiento. Nulidad absoluta por objeto
ilícito
HECHOS

nulidad absoluta de contrato de cesión de contrato de
arrendamiento. La Corte Suprema acoge el recurso de
casación en el fondo deducido y dicta sentencia de
reemplazo.
Rol: 89636-2016
Ministros: Haroldo Brito C., Ricardo Blanco H., Andrea Muñoz

DOCTRINA
264
En la especie, se concluye por efecto del artículo 13 de la
Ley Nº 19.253 que la cláusula que faculta al arrendador a
subarrendar o ceder en todo o parte el predio arrendado o los
derechos derivados del arrendamiento ya no habilita a los
demandados a celebrar dichos actos o contratos, resulta
forzoso concluir que el contrato de cesión sobre cuya validez
ha versado el presente juicio se encuentra prohibido por la
citada disposición. Al desestimar la acción de nulidad, la
sentencia impugnada ha infringido dicho artículo 13 de la Ley
Nº 19.253, como asimismo el artículo 1466 del Código Civil,
que señala que hay objeto ilícito "en todo contrato prohibido
por las leyes"; yerros que han influido sustancialmente en lo
dispositivo del fallo (considerando 8° de la sentencia de
casación).

contractual. Contrato de arrendamiento. Existencia de un
contrato de arrendamiento entre las partes. Introducción
de elementos accidentales al contrato que no alteran sus
elementos esenciales no transforma al contrato de
arrendamiento en un contrato innominado
HECHOS
Locatarios de la Vega Monumental de Concepción interponen

demanda de indemnización de perjuicios por responsabilidad
contractual en contra del titular del recinto. El tribunal de
primer grado rechaza la demanda, decisión que la Corte de
Apelaciones confirma. Esta decisión es impugnada por los
265
actores, quienes deducen recursos de casación en la forma y
en el fondo, los que serán desestimados por el Máximo
Tribunal.

Fondo
Rol: 79012-2016
Ministros: Patricio Valdés A., Guillermo Silva G., Rosa María

Maggi D., y Rosa Egnem S.
DOCTRINA
Se establece que "El arrendamiento es un contrato en que

las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder
el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un
precio determinado". Del tenor de esta definición es posible
afirmar que entre las partes del presente juicio sí existía un
contrato de arrendamiento, ya que si bien existían ciertas
normas especiales, los elementos de la esencia propios de
un contrato de arrendamiento se encontraban presentes. En
efecto, por una parte, la demandada otorgaba a los actores el
goce de los locales comerciales en el recinto comercial
denominado "Vega Monumental" y, por su parte, los
demandantes pagaban por ese goce un precio determinado.
266
La circunstancia de existir normas especiales respecto al
horario de atención y que en determinadas horas el recinto
permaneciera cerrado, no alteran el carácter de contrato de
arrendamiento del mismo. En otras palabras, no es efectivo lo
que sostienen los demandantes y recurrentes de casación en
el fondo en cuanto a señalar que no sería un contrato de
arrendamiento sino un contrato innominado, pues basta
recordar que las partes son libres para introducir elementos
accidentales al contrato y no por eso éste deja de ser lo que
es, salvo que se alteren los elementos esenciales, lo que no
ocurrió en el caso de autos (considerando 5º de la sentencia
8. Declaración de inoponibilidad de contrato de

arrendamiento. No existe norma que impida la
convalidación de un acto celebrado sin cumplir las
formalidades previstas en beneficio de la parte
HECHOS

el fallo de primer grado, que rechazó la demanda de
declaración de inoponibilidad de contrato de arrendamiento.
La Corte Suprema rechaza el recurso de casación en el fondo
deducido.

267
Rol: 12174-2017
Ministros: Juan Fuentes B., Gloria Ana Chevesich R., Carlos

Aránguiz Z. y Andrea Muñoz S.,
Redactor: No se consiga
DOCTRINA
La parte demandante, recurrente de casación, cuestiona la

conclusión de tener por convalidado el contrato cuya
inoponibilidad se alega, a partir de la comparecencia de la
cónyuge, de uno de los arrendadores, a los actos posteriores.
A este respecto, cabe considerar que los jueces del fondo
establecieron que la cónyuge prestó su consentimiento para
la celebración, mediante el cual los arrendadores vendieron a
la demandante la propiedad y cedieron su posición en el
contrato de arrendamiento, hecho que resulta inalterable para
esta Corte de casación, pues, si bien se alega infracción al
artículo 1700 del Código Civil, no se acreditaron los
supuestos de hecho en que se funda. En todo caso, si se
afirma que la cónyuge no concurrió con su voluntad a
autorizar el segundo contrato celebrado el año 2010, carece
de sentido el consentimiento que prestó a uno mediante el
cual cedió la posición de arrendador en un contrato en
vigencia, pues había concluido largamente aquel pactado el
año 2005, de modo que, como correctamente razonan los
sentenciadores del fondo, las actuaciones de las cuales tomó
parte durante los años 2014 y 2016, sólo tienen sentido y se
explican en base al segundo arriendo en vigencia, siendo del
268
todo inocuas en relación al primero extinto ya largamente por
el vencimiento del plazo pactado; unido a la circunstancia que
no existe norma que impida la convalidación de un acto
celebrado sin cumplir las formalidades previstas en beneficio
de la parte (considerando 4° de la sentencia de la Corte
Suprema).
9. Tribunal de Casación no puede modificar los hechos

establecidos por los jueces del fondo si no hay
vulneración de las reglas de la sana crítica. Recurrente de
casación en el fondo debe indicar las reglas de la sana
crítica que habrían sido vulneradas
HECHOS

de primer grado, que acogió la demanda y declaró terminado
el contrato de arrendamiento por incumplimiento de las
obligaciones de la arrendadora y ordenó la restitución de la
suma dada en garantía. La Corte Suprema declara
inadmisible el recurso de casación en el fondo deducido.
Rol: 14637-2017
269
Ministros: Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., Carlos

Cerda F., y Manuel Valderrama R.
DOCTRINA
Sólo los jueces del fondo se encuentran facultados para fijar

los hechos de la causa, sin que sea dable su revisión en esta
sede de casación, a menos que se denuncie y acredite el
quebrantamiento de las reglas que integran el sistema
valorativo, que en este caso, en conformidad a lo previsto en
el artículo 8° Nº 7 de la Ley Nº 18.101, corresponde al de la
sana crítica. En la especie, sin embargo, si bien se acusa
infracción a las normas reguladoras de la prueba, lo cierto es
que la crítica se concentra en la ponderación que han
efectuado los jueces del fondo, esto es, en las conclusiones a
que arribaron a partir del análisis de los medios de prueba
incorporados al proceso, las que no son compartidas por la
parte recurrente, quien cuestiona la decisión, pero, omite
presentar con precisión los atentados a las reglas de la
lógica, las máximas de la experiencia y los conocimientos
científicamente aceptados, dirigiendo sus alegaciones a la
valoración de la prueba aportada, lo que resulta improcedente
puesto que tal actividad es extraña a los fines de la casación
en el fondo, y es propia y exclusiva de los jueces del grado

artículo 785 del Código de Procedimiento Civil.
270
10. Incumplimiento de la obligación del arrendatario de
pagar la renta. Celebración de un contrato de promesa de
compraventa entre el arrendador y un tercero que no
infringe las cláusulas prohibitivas del arrendamiento.
Contrato de promesa de compraventa no afecta el
dominio ni la tenencia del bien arrendado. Excepción de
contrato no cumplido, rechazada
HECHOS

instancia que acogió la demanda de terminación de contrato
de arrendamiento de predio rústico. Analizado lo expuesto, la
Corte Suprema rechaza el deducido de casación.
Rol: 34790-2016
Ministros: Ricardo Blanco H., Gloria Ana Chevesich R., Carlos

Cerda F., y Alfredo Pfeiffer R.
DOCTRINA
En el caso de autos, resultó acreditado el incumplimiento en

que incurrió la demandada de su obligación de pagar la renta
en forma íntegra y oportuna, de modo tal que aun cuando se
concluya que la determinación del porcentaje de renta
271
variable es de responsabilidad del arrendador, lo cierto es
que se probó un retardo reiterado en el pago de la renta fija
acordada y que facultó al arrendador para poner término al
contrato en virtud del pacto comisorio calificado estipulado en
una de las cláusulas de la modificación del contrato de
arrendamiento. Asimismo, la circunstancia de haberse
celebrado un contrato de promesa de compraventa entre el
arrendador y un tercero, no produce ninguno de los efectos
jurídicos a que se hace referencia en la cláusula de carácter
prohibitiva contemplada en el acto jurídico en referencia, pues
la promesa únicamente genera una obligación personal que
no afecta el dominio ni la tenencia del predio objeto del
contrato, razón por la cual la excepción de contrato no
cumplido alegada por la arrendataria demandada no podrá
prosperar (considerandos 4º y 5º de la sentencia de la Corte
Suprema).
11. Terminación de contrato de arrendamiento. Causal de

casación en la forma de ultra petita, rechazada. Sentencia
recurrida que se limita a resolver lo pedido
HECHOS

confirmó el fallo de primer grado, que rechazó las
excepciones opuestas y acogió la demanda sobre
terminación de contrato de arrendamiento y pago de las
272
rentas. La Corte Suprema rechaza ambos recursos de
casación deducidos.

Fondo
Rol: 9252-2017

Carlos Cerda F.
Abogados integrantes: Jaime Rodríguez E., y Leonor

Etcheberry C.
DOCTRINA
El vicio de ultra petita se produce cuando la sentencia

otorga más de lo pedido por las partes o se extiende a puntos
no sometidos a la decisión del tribunal, esto es, cuando
apartándose de los términos en que los interesados situaron
la controversia por medio de sus respectivas acciones o
excepciones, altera su contenido, cambiando su objeto o
modificando su causa de pedir, de modo que sólo se
configura si la sentencia excede el margen de las
pretensiones formuladas en la fase de discusión. En este
caso, según se desprende de la lectura de la sentencia
impugnada, ésta se pronunció estrictamente sobre lo
controvertido, al resolver la acción de término de contrato por
incumplimiento de la obligación de pago de rentas,
analizando si fueron solucionadas tanto hasta la fecha del
requerimiento, como durante la tramitación del juicio, en
273
concordancia con lo pedido en la demanda, que incluye el
pago de las rentas hasta la restitución del inmueble
arrendado, y con lo previsto en el artículo 10 inciso final de la
Ley Nº 18.101, que establece que en este tipo de
procedimientos se entenderá comprendido el cobro de las
rentas que se devenguen durante la tramitación del juicio y
hasta la restitución o el pago (considerando 4° de la
Normativa relevante citada: artículo 10 inciso final de la Ley

Nº 18.101; artículos 767 y 785 del Código de Procedimiento
Civil.
12. Cumplimiento incidental. Aplicación de las normas de

la Ley Nº 18.101 tratándose de un juicio de
arrendamiento, incluso en su etapa de cumplimiento
incidental. Improcedencia de la apelación en contra de la
resolución que recibe el incidente a prueba
HECHOS
Se deduce recurso de hecho contra resolución que no da

lugar al recurso de apelación interpuesto de manera
subsidiaria en contra de la resolución que recibió a prueba el
incidente de objeción a la liquidación interpuesto por la parte
demandada. Analizado lo expuesto, la Corte desestima el
deducido de hecho.
274
Tipo de recurso: Recurso de Hecho
Rol: 217-2017
Ministros: Gloria María Solís R., y Tomas Gray G.
Abogado integrante: Mauricio Decap F.
DOCTRINA
Tratándose el asunto controvertido de un contrato de

arrendamiento de predios urbanos cuya regulación está
regida por la Ley Nº 18.101, debe estarse en su
sustanciación a lo que ella señala, no siendo aplicable las
disposiciones del Código de Procedimiento Civil, salvo en lo
que no fuese regulado en dicha Ley especial. En
consecuencia, corresponde el rechazo del recurso de hecho
deducido en contra de la resolución que no dio lugar al
recurso de apelación interpuesto de manera subsidiaria en
contra de la resolución que recibió a prueba el incidente de
objeción a la liquidación interpuesto por la parte demandada
Apelaciones).
Normativa relevante citada: Ley Nº 18.101.
13. Acción de precario. Existencia de título que justifica la

ocupación del inmueble por parte del demandado.
Contrato de arrendamiento celebrado entre quien invoca
ser propietario del inmueble y el demandado justifica la
275
ocupación. Controversia sobre el dominio del inmueble
requiere un juicio de lato conocimiento
HECHOS

instancia que acoge la acción de precario. Analizado lo
expuesto, la Corte revoca el fallo en alzada, desestimando la
acción de precario.
Rol: 34-2017
Ministros: Dobra Lusic Nadal y Juan Antonio Poblete Méndez
Abogado integrante: Rodrigo Asenjo Zegers
Redactor: Juan Antonio Poblete Méndez
DOCTRINA
El demandado ha logrado justificar poseer un justo título

que lo habilita para la ocupación del inmueble en cuestión,
que consiste en el contrato de arrendamiento invocado por su
parte suscrito con quien invoca para ello ser dueña del
inmueble, junto al pago de la patente respectiva del local
comercial que allí funcionaría. Por otro lado, el reparo que
realiza el demandante en cuanto a que el contrato invocado
por el demandado no le sería oponible ya que estaría
acordado con un tercero ajeno a la propiedad, significa
desconocer la calidad de dueña que invoca la arrendadora de
276
inmueble, que resulta ser el mismo señalado por el actor. En
este sentido, el actor no ha logrado acreditar en forma
fehaciente la calidad de dueño que ha invocado sobre el
inmueble cuya restitución solicita al ejercer su acción.
Entonces, encontrándose controvertido el dominio del
inmueble objeto del litigio de autos, resulta previo para acoger
la acción de precario el acreditar en forma fehaciente la
calidad de propietario del mismo que ha invocado el actor, no
resultando pertinente que en este tipo de procedimiento y
acción deducida, se pueda resolver tal situación, ya que ello
es propio de un juicio de lato conocimiento que excede a lo
pedido dilucidar en esta causa. Además, como ya se expresó,
el demandado ha desvirtuado que la ocupación del inmueble
de marras que el ejerce, lo sea por ignorancia o mera
tolerancia del actor. En conclusión, corresponde rechazar la
acción de precario intentada (considerandos 5º a 9º de la

Civil.
14. Elementos accidentales de los contratos deben

estipularse expresamente en la convención.
Improcedencia de exigir el cumplimiento de obligaciones
no estipuladas en el contrato de arrendamiento. Contrato
de arrendamiento no adquiere carácter mercantil por el
hecho de haber sido suscrito por una sociedad anónima
HECHOS
277
La Corte de Apelaciones confirma la sentencia dictada por
Juez Árbitro Mixto, en procedimiento por terminación de
contrato de arrendamiento.
Rol: 12694-2015
Ministros: Carlos Gajardo Galdames, Adelita Ravanales

Arriagada y Juan Antonio Poblete Méndez
Abogado integrante: Juan Antonio Poblete Méndez
DOCTRINA
Respecto a lo alegado por la demandante en torno a la

exigencia de cumplir el contrato celebrado en aquella parte
que obligaría a la contraria a realizar ciertas obras que no se
encuentran escrituradas en el mismo, cabe señalar que se
trata de obligaciones que se habrían convenido en forma
previa a su firma. El juez a quo se hace cargo debidamente
de dichas alegaciones en su sentencia, dejando en claro que
lo alegado por la recurrente no se encuentra escriturado en el
contrato celebrado, tratándose de una materia de aquellas
que corresponden a los denominados elementos accidentales
de los contratos, razón por la que su existencia debe estar
expresamente estipulada en la convención. De la lectura de
la cláusula tercera del contrato de arriendo en cuestión,
aparece que la arrendataria quedó "(...) facultada para
efectuar variaciones, instalaciones, arreglos y/o mejoras a fin
de adaptarlas para sus actividades.(...)" autorizando el retiro
278
de toda construcción, instalación o mejora al término del
arrendamiento, razón por la que si la intención de las partes
fue acordar las obligaciones que reclama la actora, se habría
redactado dicha cláusula en términos distintos que las
abarcara. Más todavía, cuando en la oferta completa respecto
del arrendamiento, enviada por la demandada que no se
aviene con la contra oferta de arriendo planteada antes por
los arrendadores, por lo que resulta ser una nueva oferta, en
la cual nada se expresa respecto de posibles obligaciones
reclamadas a través de la demanda, que dice relación con la
construcción de pozo profundo para captar aguas, como
ninguna referencia se hace respecto de la confección de una
planta de tratamiento de riles, solo indicándose los elementos
esenciales de un contrato de arrendamiento, siendo la
comunicación referida la aceptada por la actora
Apelaciones).
Respecto a la alegación consistente en que, por tratarse la

demandada de una sociedad anónima y por lo tanto
mercantil, no significa necesariamente que, al firmar un
contrato de arrendamiento, pase a tener igual carácter

Apreciación de la prueba conforme a las reglas de la sana
crítica en el juicio de arrendamiento sobre predios
urbanos
279
HECHOS

instancia que acoge demanda de terminación de contrato de
arrendamiento por no pago de rentas. Analizado lo expuesto,
la Corte acoge el recurso, revocando el fallo en alzada,
desestimando la demanda principal, acogiendo la subsidiaria
de desahucio.
Rol: 13019-2016
Ministro: Guillermo E. De La Barra D.
Abogado integrante: Héctor Mery R.
Fiscal judicial: Daniel Calvo F.
Redactor: Héctor Mery R.
DOCTRINA
El artículo 8º Nº 7 de la Ley sobre Arrendamiento de

Predios Urbanos —Nº 18.101— establece que, en los juicios
regidos por ese estatuto, la prueba será apreciada conforme
a las reglas de la sana crítica. Esta noción, ya incorporada de
manera explícita a diversos cuerpos legales, no se opone en
esencia a la regla prevista en el artículo 428 del Código de
Procedimiento Civil, precepto en cuya virtud cuando existan
dos o más pruebas contradictorias, y a falta de ley que
resuelva el conflicto, los tribunales preferirán la que crean
280
más conforme con la verdad. En ese sentido, en los juicios de
arrendamiento tramitados conforme a la Ley Nº 18.101, las
apreciaciones que hagan los jueces del fondo, más que
desarrollarse a partir de las reglas de la prueba legal o
tasada, deben buscar su fundamento en enunciaciones que
revisen la prueba, la contrasten y permitan arribar al hecho
desconocido a partir de inferencias que resistan un examen
racional, es decir, que no contradigan las reglas de la lógica,
los conocimientos científicamente afianzados y las máximas
de la experiencia (considerando 1º de la sentencia de la
Normativa relevante citada: artículo 8º Nº 7 de la Ley

Nº 18.101; artículo 428 del Código de Procedimiento Civil.
16. Deber de acreditar el pago de las rentas de

arrendamiento corresponde al arrendatario.
Improcedencia que acreedor deba acreditar el pago de
las rentas de arrendamiento
HECHOS

término de contrato de arrendamiento y pago de rentas
insolutas. La Corte Suprema rechaza, con voto de disidencia,
el recurso de casación en el fondo deducido.

281
Rol: 14269-2016
Ministros: Ricardo Blanco H., y Gloria Ana Chevesich R.

C.
Fiscal judicial: Jorge Sáez Martin
Redactor: Jorge Sáez Martin
DOCTRINA
(Voto disidente) El artículo 1698 del Código Civil exige

probar las obligaciones o su extinción a quien alega aquéllas
o éstas. Así las cosas, acreditada como fue la existencia de la
obligación de pagar la renta de arrendamiento, correspondía
a la demandada acreditar su extinción, lo que podía lograrse
probando el pago u otro medio de extinguirla. Por lo tanto, al
sostener la sentencia de primera instancia, confirmada en su
totalidad por la de segunda, que no se acreditó la existencia
de rentas pendientes durante la vigencia del contrato, invierte
la carga de la prueba de la extinción de la obligación en
perjuicio del acreedor, obligándole a acreditar el pago de la
renta del mes de junio, devengada antes de la enajenación
(considerandos 1° y 2° de la disidencia de la sentencia de la
Corte Suprema).
282
Regulación de la oportunidad de la segunda
reconvención de pago no impide al arrendatario para
acreditar en otro momento del juicio el pago de las
rentas. Procedencia de interponer excepciones anómalas
en el juicio de arrendamiento conforme a la Ley Nº 18.101.
Procedencia de oponer la excepción de pago en segunda
instancia y hasta la vista de la causa en el juicio de
arrendamiento de la Ley Nº 18.101
HECHOS

de la Corte de Apelaciones que confirma el fallo de primera
instancia que acoge la demanda de término de contrato de
arrendamiento por no pago de rentas y cobro de servicios
básicos morosos. Analizado lo expuesto, la Corte Suprema
acoge el recurso, dictando sentencia de reemplazo que
rechaza la acción principal, dando lugar a la acción
subsidiaria de desahucio.
Rol: 22861-2015
Ministros: Ricardo Blanco H., Carlos Aránguiz Z., y Andrea

Muñoz S.

Etcheberry C.
283
DOCTRINA
El artículo 10 de la Ley sobre Arrendamiento de Predios

Urbanos
—Nº 18.101— regla la oportunidad en que se habrá de
verificar la segunda reconvención de pago a que se refiere el
artículo 1977 del Código Civil. Sin embargo, de esto no cabe
colegir que el deudor esté inhabilitado para acreditar en otro
momento del juicio, el pago de las rentas que ha efectuado, si
por cualquier razón no ha podido hacerlo en la ocasión
prevista. En ese contexto, debe entenderse procedente la
excepción de pago opuesta en los términos del artículo 310
del Código de Procedimiento Civil, desde que se trata de una
facultad excepcional orientada a posibilitar la acreditación de
ciertas y determinadas circunstancias que extinguen las
obligaciones o bien impiden volver a discutir una controversia
ya zanjada judicialmente, la que se encuentra reglamentada
en el Título VII del Libro Segundo del último Código aludido,
referido al "Juicio ordinario", por lo que resulta aplicable lo
que dispone el artículo 3º de dicho Código, en virtud del cual
"Se aplicará el procedimiento ordinario en todas las
gestiones, trámites y actuaciones que no estén sometidos a
una regla diversa, cualquiera sea su naturaleza". La entidad y
efectos de cada una de las excepciones contempladas en el
artículo 310 del Código de Procedimiento Civil justifica que el
legislador hubiese reglamentado una oportunidad excepcional
para su oposición, cualquiera sea el procedimiento previsto
para el conocimiento de la contienda, como el contemplado
para la tramitación de los juicios de arrendamiento de predios
urbanos contenido en la Ley Nº 18.101 (considerando 6º de
la sentencia de la Corte Suprema). Lo antedicho resulta
concordante, además, con la regla especial prevista en el
artículo 1977 del Código Civil, al cual se remite el artículo 10
284
de la Ley Nº 18.101, desde que la idea de establecer una
doble reconvención de pago como condición para constituir
en mora al arrendatario que no ha solucionado las rentas y de
ese modo hacer cesar el contrato, así como el plazo que
dicha norma prevé para recibir el pago de las rentas
adeudadas, debe ser interpretado como una norma dirigida a
la conservación del contrato. Así las cosas, la admisión de la
excepción de pago en segunda instancia, en el contexto de
una acción de terminación de contrato de arrendamiento por
no pago de rentas, ha sido un criterio aplicado por la
jurisprudencia del Máximo Tribunal anteriormente. En suma,
los jueces del fondo incurren en error de derecho cuando,
fundados en el artículo 10 de la Ley Nº 18.101, rechazan la
excepción de pago opuesta por la demandada en segunda
instancia por considerarla extemporánea, ya que al decidir así
están dejando de aplicar las normas relativas al pago o
solución, modo de extinguir las obligaciones por excelencia,
que la ley define como "la prestación de lo que se debe" y
que, en consecuencia, tiene la aptitud para enervar la acción
de terminación del contrato por incumplimiento de la
obligación de pagar las rentas. Dicho error ha influido en lo
dispositivo del fallo, desde que si se hubiera admitido la
oportunidad de acreditar el pago efectuado con anterioridad,
en segunda instancia, la sentencia debería haber rechazado
la demanda principal, cuestión que no hizo (considerandos

artículo 1977 del Código Civil; artículo 310 del Código de
285
18. Legitimación activa para demandar la restitución por
extinción del derecho del arrendador corresponde al
nuevo propietario, no al arrendador. Primacía del artículo
7º Nº 4 de la Ley sobre Arrendamiento de Predios
Urbanos —Nº 18.101— sobre el artículo 2195 inciso 2º del
Código Civil. Nuevo propietario debe pedir la restitución
mediante la acción del artículo 7º de la Ley Nº 18.101, no
mediante la acción de precario
HECHOS

de primer grado, que acogió la acción de precario y ordenó la
restitución del inmueble. La Corte Suprema acoge el recurso
de nulidad substancial deducido y dicta sentencia de
reemplazo.
Rol: 21899-2015

Carlos Cerda F.

Etcheberry C.
DOCTRINA
286
En la especie, si el contrato de arrendamiento se ha
extinguido, la detentación material de la cosa no puede
justificarse por dicho negocio y, por lo mismo, no quedará
más que afirmar que la tenencia es sin previo contrato. El
problema en este caso no se relaciona con la satisfacción de
los requisitos de la acción de precario, la cuestión se
encuentra en otro lugar. Específicamente en el artículo 7º de
la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos —Nº 18.101
—, que dispone que: "Las normas de que trata este Título se
aplicarán a los juicios relativos a los contratos de
arrendamiento de inmuebles a que se refiere el artículo 1º de
esta ley. / Deberán aplicarse, en especial, a los juicios
siguientes: "4. Restitución de la propiedad por extinción del
derecho del arrendador". Dos cosas deben advertirse. La
primera, es que la legitimación activa en un juicio de
restitución de propiedad por extinción del derecho del
arrendador, no corresponde a este último, sino al dueño de la
cosa. La segunda, es el carácter marcadamente imperativo
de la voz "deberán" que emplea el precepto (considerando
5º de la sentencia de casación). En conformidad a lo que se
ha dicho, lo que parece existir aquí es un concurso entre el
artículo 2195 inciso 2º y el artículo 7º Nº 4 de la Ley
Nº 18.101. Siendo así, la siguiente pregunta es cómo ha de
resolverse. Y, aunque en ciertas circunstancias la respuesta
no sea sencilla, en esta lo es. Lo es en virtud de lo dispuesto
en el artículo 13 del Código Civil: la ley especial deroga a la
general. Y sobre dos cosas no ha de caber duda. La primera
es que, en este caso, el artículo 7º Nº 4 de la Ley Nº 18.101
constituye una regla especial respecto del artículo 2195 inciso
2º del Código Civil. La segunda, es que el uso de la
expresión "deberán", por la segunda de estas reglas, impide
que el intérprete acuda al procedimiento que origina el
artículo 2195 inciso 2º. Así las cosas, dado que la
demandada ocupa el inmueble objeto del litigio en virtud de
un contrato de arrendamiento celebrado con la anterior dueña
287
del inmueble —hermana de la demandante—, ello que impide
que prospere la acción de precario, ya que debe accionar con
las acciones propias del contrato de arrendamiento, esto es,
debe interponer la acción de restitución del artículo 7º de la
Ley Nº 18.101 (considerandos 5º de la sentencia de casación
y 2º de la sentencia de reemplazo).

19. Cumplimiento de contrato. Contrato de arrendamiento

con opción de compra. Interpretación de los contratos.
Voluntad expresa del arrendador de otorgar una opción
de compra al arrendatario. Incumplimiento de la
obligación contractual del arrendador de materializar la
opción de compra. Perjuicio ocasionado al arrendatario
por haber tenido que continuar pagando las rentas una
vez manifestada su voluntad de hacer efectiva la opción
de compra
HECHOS

de la Corte de Apelaciones que confirmó el fallo que acogió la
acción de cumplimiento de contrato. Analizado lo expuesto, la
Corte Suprema rechaza el recurso.
288
Rol: 40624-2016
Ministros: Patricio Valdés A., Guillermo Silva G., Rosa Maggi

D., y Juan Eduardo Fuentes B.
DOCTRINA
Se ajusta a derecho la conclusión de los jueces del fondo en

orden a que la intención de las partes fue la de otorgar una
opción de compra y no una promesa de compraventa. En
efecto, los magistrados de la instancia interpretan lo
convenido en una de las cláusulas del contrato de
arrendamiento siguiendo el derrotero que proponen los
artículos 1560 y siguientes del Código Civil, concluyendo que
esa estipulación determina que el arrendador y dueño
manifiesta una voluntad expresa de otorgar una opción de
compra al arrendatario, lo que obviamente supone la voluntad
de vender, de manera que señalar ahora que no hay esa
intención, significa estar yendo en contra del significado
natural y obvio que cabe otorgarle a las expresiones que se
utilizaron en el referido contrato. De este modo, concluyen los
sentenciadores del grado que la opción de compra contiene
una voluntad tácita del arrendador de vender, lo que fue un
punto que aparece ostensible dentro de las motivaciones de
las partes para contratar. Ejercida la opción de compra dentro
del lapso acordado para ello, nace la correspondiente
obligación del arrendador de materializarla mediante el
cumplimiento de las formalidades legales, lo que no sucedió.
En lo tocante a los perjuicios cuyo resarcimiento viene
concedido, ante la inexistencia de una cláusula penal que los
regulara y cuantificara anticipadamente ante el
incumplimiento de una de las partes, los jueces del fondo
289
manifiestan que esa omisión sólo conduce a las reglas
generales en esta materia. En este sentido, no puede
pretender el arrendador y demandado la inexistencia de
perjuicios por las rentas que la actora debe sufragar,
aludiendo a que estaba obligada a ello por encontrarse
vigente el contrato de arrendamiento, pues si la arrendataria
manifestó su voluntad de hacer efectiva la opción de compra,
la vigencia del arrendamiento sólo obedece a que el
arrendador no cumplió con su deber de materializar la opción
de venta a la que se comprometió, sin que la prestación
constituya una restitución de lo pagado, sino una
compensación de los perjuicios ocasionados por el
incumplimiento (considerandos 4º y 5º de la sentencia de la
Corte Suprema).
Normativa relevante citada: artículos 1560 del Código Civil.
20. Existencia de un contrato de arrendamiento pactado

con un tercero que no es el actual propietario del
inmueble, por regla general, resulta ineficaz e inoponible
a éste. Particulares circunstancias que permiten oponer
al propietario del inmueble el arrendamiento pactado
HECHOS
Demandados interponen recurso de apelación contra la

sentencia que acogió la acción de precario impetrada en su
contra. La Corte de Apelaciones revoca la resolución
impugnada y rechaza la acción de precario.
290
Rol: 1061-2016
Ministros: Mario Gómez Montoya, Álvaro Carrasco Labra y

Pablo Droppelmann Cuneo
Redactor: Álvaro Carrasco Labra
DOCTRINA
Si bien, en general, la existencia de un contrato de

arrendamiento pactado con un tercero, que no es el actual
dueño del bien raíz ocupado por los demandados, es ineficaz
e inoponible a éste, en la especie, tiene ciertas
particularidades: a) porque tiene larguísima data; b) porque
fue celebrado con la anterior dueña del inmueble; c) porque
se trata —evidentemente— de familiares, como quiera que
tanto las demandantes como los demandados y también la
causante, llevan todos el mismo apellido; y
d) porque en estrados, el propio abogado de la parte
demandante reconoció que existían entre las partes otras
acciones judiciales, una de las cuales es, precisamente, la
nulidad del testamento (considerando 3º de la sentencia de la
291
Procedencia de interponer excepciones anómalas en el
juicio de arrendamiento conforme a la Ley Nº 18.101.
Reconocimiento en la Ley Nº 18.1010 del derecho a
enervar la acción resolutoria o de terminación del
contrato por incumplimiento mediante el pago.
Procedencia de oponer el pago en segunda instancia
hasta la vista de la causa. Causal de casación en la forma
de incumplimiento de los requisitos de la sentencia,
acogida. Incumplimiento del requisito de la sentencia de
contener la decisión del asunto controvertido
HECHOS
Se deducen recursos de casación en la forma por ambas

partes, contra sentencia de la Corte de Apelaciones que
pronunciándose sobre la apelación de sentencia que acogió
la demanda, declara improcedentes las excepciones del
artículo 310 del Código de Procedimiento Civil en segunda
instancia, tratándose del procedimiento de la Ley Nº 18.101.
Analizado lo expuesto, la Corte Suprema acoge la casación
formal, dictando sentencia de reemplazo que da lugar a las
excepciones de pago y prescripción.
Rol: 24968-2014

Andrea Muñoz S.
292
Abogados integrantes: Álvaro Quintanilla Pérez y Jaime
Rodríguez E.
Redactor: Álvaro Quintanilla Pérez
DOCTRINA
No es posible estimar que la Ley sobre Arrendamiento de

Predios Urbanos —Nº 18.101—, por estructurar un
procedimiento sumario especialísimo, sería incompatible con
instituciones de aplicación general. Por el contrario, la norma
del artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, que
permite oponer en segunda instancia las excepciones de
prescripción y pago efectivo de la deuda, debe entenderse en
sentido amplio y por tanto aplicable a todo procedimiento
declarativo, como lo es el sumario especial establecido por la
mencionada Ley. Del examen del artículo 8º Nº 9 de la Ley
Nº 18.101 no se desprende incompatibilidad entre el
procedimiento que establece para la sustanciación del
recurso de apelación y la posibilidad de oponer las
excepciones indicadas, por lo que, constituyendo el
procedimiento ordinario, conforme al artículo 3º del Código
de Procedimiento Civil, uno de aplicación común a todas las
gestiones, trámites y actuaciones que no estén expresamente
sometidos a una regla especial diversa, cualquiera sea su
naturaleza, corresponde su aplicación. De este modo,
hallándose la norma del artículo 310 inserta en el Título VII
del Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil, que
trata del juicio ordinario, resulta aplicable en el juicio de
arrendamiento (considerando 8º de la sentencia de
casación). El derecho a enervar la acción resolutoria o de
terminación del contrato por incumplimiento mediante el pago
es generalmente reconocido, por cuanto la terminación por
efecto de la condición resolutoria tácita derivada del
incumplimiento se produce sólo con la sentencia ejecutoriada
293
que la declare y, mientras ello no ocurra, el contrato y sus
efectos permanecen vigentes, por lo que el demandado
puede pagar mientras dure la instancia. Por ello puede
oponerse el pago en segunda instancia hasta la vista de la
causa. En este sentido, el artículo 10 inciso 1º de la Ley
Nº 18.101 se remite al artículo 1977 del Código Civil, que
permite dar plazo al deudor para pagar y el artículo 12 de la
misma Ley autoriza, incluso al subarrendatario, para pagar
antes de la dictación de la sentencia —sin distinguir la
instancia— y enervar de esta forma la acción de terminación.
Así las cosas, el fallo impugnado incurre en una falta de
decisión del asunto controvertido al no comprender la
decisión de las excepciones hechas valer en el juicio y que
debieron ser objeto de pronunciamiento y, en consecuencia,
la resolución puramente formal sobre estas excepciones, no
importa una decisión en los términos del artículo 170 Nº 6 del
Código de Procedimiento Civil, de modo que corresponde
acoger el recurso de casación en la forma del demandado por
la causal del artículo 768 Nº 5 (considerandos 9º y 10º de la
Normativa relevante citada: artículos 8º, 10 y 12 de la Ley

Nº 18.101; artículo 1977 del Código Civil y artículos 3º y 310
del Código de Procedimiento Civil.
22. Finalidad del artículo 16 de la Ley sobre

Arrendamiento de Predios Urbanos —Nº 18.101—.
Propietario del inmueble puede deducir la misma acción
una vez transcurrido el término de seis meses desde que
haya sido rechazada su pretensión
294
HECHOS

de primer grado, que acogió la demanda sobre restitución del
inmueble arrendado y cobro de rentas. La Corte Suprema
Rol: 19298-2016
Ministros: Héctor Carreño S., Ricardo Blanco H., Gloria Ana

Chevesich R., y Andrea Muñoz S.
DOCTRINA
El artículo 16 de la Ley sobre Arrendamiento de Predios

Urbanos —Nº 18.101— dispone que "si se declarare sin lugar
el desahucio o la restitución, el actor no podrá intentar
nuevamente tales acciones sino transcurrido seis meses
desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de
rechazo, a menos que se funden en hechos acaecidos con
posterioridad a la fecha de presentación de la demanda".
Cabe tener en consideración que el espíritu del artículo 16 de
la Ley Nº 18.101 es que el propietario de un inmueble no
deduzca la misma acción sino una vez transcurrido el término
de seis meses desde que se rechaza su pretensión, de
manera que no se aplica a la situación de autos, toda vez que
295
en la causa anterior se interpuso como acción principal la de
"terminación del arrendamiento por no pago de las rentas", y
como subsidiaria, la de "desahucio", en tanto que en este
juicio se dedujo la prevista en el artículo 7º Nº 3 de la Ley
Nº 18.101, esto es, "restitución de la propiedad por expiración
del tiempo estipulado para el arriendo", debiendo distinguirse
entre la devolución de la propiedad en tanto obligación del
arrendatario como consecuencia del no pago de las rentas o
del aviso de poner término al goce de la cosa, y la restitución,
como acción prevista en la norma referida (considerando

Nº 18.101.
23. Existencia de título que justifica la ocupación del

inmueble por parte del demandado. Contrato de
arrendamiento entre el promitente comprador en la
promesa celebrada con el anterior propietario del
inmueble y el demandado justifica la ocupación
HECHOS

instancia que acogió la acción de precario. Analizado lo
expuesto, la Corte da lugar a la apelación, revocando el fallo
en alzada, rechazando en consecuencia la demanda.
296
Rol: 289-2016
Ministros: Roberto Contreras Olivares, María Carolina

Catepillán Lobos y Dora Mondaca Rosales
Redactora: Dora Mondaca Rosales
DOCTRINA
El precario importa no sólo la necesidad de la tenencia de

una cosa por mera tolerancia del dueño, sino, en forma
copulativa, que dicha tenencia no haya sido precedida de un
título, que justifique la ocupación del inmueble. En la especie,
el demandado presentó un contrato de arrendamiento sobre
el inmueble materia de autos, mediante instrumento privado
autorizado ante Notario, el que no fue objetado por la
contraria, en virtud de un contrato de promesa celebrado por
el arrendador con la entonces dueña del inmueble, de lo que
estaba enterado el representante de la sociedad
demandante. En este sentido, conforme dispone el artículo
346 Nº 1 del Código de Procedimiento Civil, el instrumento
privado antes referido debe tenerse por reconocido en juicio,
lo que unido a la declaración de su autor constituye una
presunción que tiene la gravedad y precisión suficiente como
para tener por acreditado que el demandado ocupa el
inmueble, no por mera tolerancia del actor, sino en virtud de
un contrato de arrendamiento válidamente celebrado
(considerandos 1º, 3º y 4º de la sentencia de la Corte de
Apelaciones). De acuerdo al artículo 1962 del Código Civil, el
actual propietario no está obligado a respetar el
arrendamiento, toda vez que no ha sido suscrito en alguna de
las condiciones referidas en dicho artículo, a lo que se debe
297
agregar que dicho título tiene como antecedente un vínculo
jurídico con el anterior dueño del inmueble, por lo que el
referido contrato resulta oponible al actual propietario, por lo
que constituye un título que desvirtúa lo dispuesto en el
artículo 2195 del Código precitado (considerando 5º de la
24. Recurso de reposición con apelación subsidiaria ante

la resolución que rechazó la cancelación de la inscripción
del contrato de arrendamiento. Registro de hipotecas y
gravámenes. Contratos inoponibles al adjudicatario de un
bien rematado. Circunstancias en que debe respetarse el
arrendamiento. Contenido de las bases del remate
HECHOS
El recurrente adquirió un inmueble en pública subasta sin

saber que sobre éste había un contrato de arrendamiento
debidamente inscrito en el Conservador de bienes Raíces.
Dicha circunstancia no contaba en las bases del remate
judicial, ya que el contrato fue celebrado con posterioridad al
mismo. Por lo anterior, solicita al tribunal a quo, mediante un
recurso de reposición con apelación subsidiaria, que cancele
dicha inscripción, pero su petición fue rechazada, pues ese
tribunal estimó que debía aplicarse la regla general del
artículo 1962 del Código Civil. En segunda instancia, la Corte
de Apelaciones estimó que la norma recién citada debía
complementarse con lo señalado en la Ley General de
298
Bancos, particularmente con sus artículos 106 y 107, razón
por la cual fue acogida la apelación.
Rol: 13076-2015
DOCTRINA
A pesar de lo señalado en el artículo 1962 del Código Civil

sobre la obligación de respetar los arriendos, dicha norma
debe complementarse con lo indicado en los artículos 106 y
107 de la Ley General de Bancos que disponen, en lo
pertinente: "Artículo 106.- Los subastadores de propiedades
en juicios regidos por el procedimiento que señala esta ley no
estarán obligados a respetar los arrendamientos que las
afecten, salvo que éstos hayan sido otorgados por escritura
pública inscrita en el Conservador de Bienes Raíces
respectivo con antelación a la hipoteca del banco o
autorizados por éste". "Artículo 107.- Se seguirá el
procedimiento señalado en esta ley, tanto en el caso de
tratarse del cobro contra el deudor personal del banco como
en los casos contemplados en los artículos 1377 del Código
Civil y 758 del Código de Procedimiento Civil". Por las
normas recién citadas, habiéndose suscrito el contrato de
arriendo, once años después de inscrita la garantía
hipotecaria hecha efectiva en autos, dicho contrato no le es
oponible al subastador y procede acoger la apelación
deducida (considerandos 4° a 7° del Código Civil).

299

contractual. Contrato de arrendamiento. I. Cumplimiento
tardío de la obligación del arrendatario de manifestar su
voluntad de no perseverar en el contrato. Improcedencia
del pago de las rentas por el período siguiente al
vencimiento del contrato. Contrato de arrendamiento que
no se ha prorrogado. II. Responsabilidad contractual.
Incumplimiento de la obligación no constituye una
presunción del daño a favor del acreedor. Ausencia del
requisito de la responsabilidad contractual de existencia
de daño
HECHOS

primera instancia da lugar a la demanda de indemnización de
perjuicios. Analizado lo expuesto, la Corte da lugar a la
apelación, revocando el fallo en alzada, desestimando la
pretensión indemnizatoria.
Tribunal: Corte de Apelaciones de Copiapó
Rol: 570-2015
Ministros: Mirta Angélica Lagos Pino, Francisco Sandoval

Quappe y Pablo Krumm De Almozara
300
Redactora: Mirta Angélica Lagos Pino
DOCTRINA
En el caso de autos, el incumplimiento en que incurrió la

demandada no puede calificarse de absoluto, en tanto
cumplió la principal obligación que sobre ella pesaba, cual era
manifestar con antelación su voluntad de no perseverar en la
relación contractual, pero lo hizo de forma tardía al no
respetar el plazo establecido en el contrato, lo que conlleva
que pueda calificarse como un cumplimiento tardío, en tanto
en este caso no se ha satisfecho al acreedor en cuanto al
tiempo, esto es, en la época oportuna, pues se ha cumplido
con retraso. La situación puede dar lugar a la indemnización
moratoria. A este respecto, no puede entenderse que el
contrato se haya efectivamente prorrogado, en virtud de la
voluntad presunta a que atribuye efectos el contrato mismo,
desde que la demandada manifestó su intención contraria,
así no resulta procedente el pago de las rentas
correspondientes a los dos años siguientes al vencimiento del
contrato, desde que la prórroga del mismo no operó
Apelaciones). No resulta aplicable a la hipótesis en cuestión
el artículo 1956 del Código Civil, dado que la situación es
inversa, pues el arrendatario manifestó expresamente su
voluntad de no perseverar en el contrato. Esta conclusión se
ve reforzada por el hecho de haber regulado el legislador
desde antiguo la autonomía de la voluntad en materia del
contrato de arrendamiento, restringiéndola con el fin de
proteger al arrendatario, dada la desigualdad de las
posiciones de arrendador y arrendatario, concepto de "orden
público de protección de arrendatarios de inmuebles"
acuñado por la doctrina —Tapia Rodríguez—. En este
sentido, no resulta ajustado a Derecho entender que más allá
del incumplimiento de la demandada, en cuanto al plazo con
301
que dio aviso de su voluntad de no perseverar en el contrato,
el mismo se haya prorrogado, ello por cuanto existe una
expresa manifestación de voluntad a la que no puede
restarse todo efecto, debiendo además considerar la
naturaleza del contrato, y del objeto del mismo, como es una
cosa que podrá volver a arrendarse. Así entender que el
contrato se prorrogó, conllevaría necesariamente la
imposibilidad de la arrendadora de arrendar nuevamente el
bien, y es contraria además al entendido sobre el que actúa
la demandante, como es que el contrato de arriendo que le
unía a la demandada, se encuentre terminado (considerando
En cuanto a los perjuicios que provocó a la demandante el

hecho de no haber dado aviso la demandada de no
perseverar en el contrato con la anticipación establecida en el
mismo, es preciso indicar que —atendiendo a la necesidad
de probar el daño por el actor y a la separación entre
inejecución y daño—, se ha resuelto que el incumplimiento de
una obligación contractual es un mero presupuesto del daño
que se pretende cobrar, ya que éste debe probarse
necesariamente. La inejecución del contrato no constituye,
por sí misma, una presunción de daño a favor del acreedor.
En la especie, del mérito de la prueba rendida por la actora y
arrendadora no puede establecerse cuáles serían los
perjuicios sufridos a raíz del incumplimiento de la demandada
y arrendataria en cuanto al tiempo con que debió comunicar
su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento. En
consecuencia, deberá procederse al rechazo de la demanda
de indemnización de perjuicios (considerandos 6º y 7º de la
302
26. Recurso de protección. Recurrente de protección que
carece de un derecho indiscutido y preexistente.
Terminación y desahucio de contrato de arrendamiento
exceden el ámbito del recurso de protección
HECHOS
Trabajadores de predio interponen recurso de protección

contra nuevo propietario del inmueble y otros, por estimar
arbitrario e ilegal que hayan procedido a la explotación de un
bosque de eucaliptus existente en la propiedad. La Corte de
Apelaciones rechaza la acción constitucional deducida.
Rol: 9631-2015
Ministro: Jaime Solís Pino
Abogado integrante: Mauricio Ortiz Solorza
Fiscal judicial: Gonzalo Díaz González
Redactor: Jaime Solís Pino
DOCTRINA
En el caso de autos, los recurrentes no han acreditado un

derecho de propiedad sobre el predio ni sobre el bosque,
303
porque aquello que los relaciona con el predio es el contrato
de arrendamiento con la anterior propietaria. Tampoco se
puede establecer lo que dice en su libelo que el derecho de
propiedad sobre el bosque ha sido reconocido por la sucesión
de la arrendataria, por deudas por remuneraciones. Estos
últimos son los que efectivamente vendieron el predio al
recurrido. Que el contrato de arrendamiento pueda constituir
una relación laboral, debe resolverse en la instancia
correspondiente, de igual forma que la acción entablada por
el recurrido sobre terminación del contrato de arrendamiento
y desahucio. Por lo tanto, se puede concluir que no han
existido infracciones de los recurridos a las garantías
constitucionales que en el recurso se expresan, ni acto
arbitrario o ilegal que impida, amague o perturbe el ejercicio
de aquellas (considerandos 6º a 8º de la sentencia de la
Normativa relevante citada: artículo 20 de la Constitución

Política de la República.

Requisitos para que la sentencia del juicio de terminación
de arrendamiento sea oponible al subarrendatario.
Incumplimiento de la obligación del ministro de fe de
requerir de juramento al demandado al notificar la
demanda acerca de la existencia o no de
subarrendatarios. Causal de casación en la forma de
omisión de un trámite esencial, anulación de oficio.
Omisión del trámite esencial de emplazamiento de las
partes en la forma prescrita por la ley
304
HECHOS
Se deduce recurso de apelación contra sentencia que acoge

la demanda de terminación de contrato de arrendamiento.
Analizado lo expuesto, la Corte advierte un vicio de casación
formal, por lo que anula de oficio la sentencia y lo obrado.
Rol: 1002-2015
Ministros: Juan Villa Sanhueza y Jaime Solís Pino
Abogado integrante: Waldo Ortega Jarpa
Redactor: Juan Villa Sanhueza
DOCTRINA
Conforme dispone el artículo 11 de la Ley sobre

Arrendamiento de Predios Urbanos —Nº 18.101—, para que
a los subarrendatarios les sean oponibles lo obrado y la
sentencia recaída en los juicios de desahucio, de restitución o
de terminación del arrendamiento por falta de pago de la
renta seguidos contra el arrendatario, les deberá ser
notificada la demanda o deberán haberse apersonado a la
causa. Con tal fin, en dichos juicios el ministro de fe, en el
acto de notificación personal de la demanda, requerirá de
juramento al demandado acerca de la existencia o no de
subarrendatarios y, en caso afirmativo, de sus nombres. La
notificación de la demanda al demandado en la forma
305
señalada, no sólo es importante para que la demanda y su
proveído le sean notificadas al subarrendatario para que le
sea oponible lo obrado y la sentencia dictada en la causa,
sino también para los efectos de la aplicación al demandado
de sanciones con multas contempladas en el artículo 24 Nº 1
de la Ley precitada, cuando incurriere en falsedad en la
declaración, sea acerca de la existencia o no de
subarrendatarios, sea acerca de sus nombres (considerandos
2º y 5º de la sentencia de la Corte de Apelaciones). En la
especie, el ministro de fe notificó personalmente al
arrendatario la demanda y su proveído, sin embargo, no dio
cabal cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley
Nº 18.101, por cuanto no requirió de juramento al
demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios,
siendo requisitos necesarios para que un juicio tenga
existencia jurídica, la existencia de un juez que ejerza
jurisdicción, la de las partes, y la de un conflicto o litigio, a lo
que se debe agregar, que haya existido un emplazamiento
válido. La falta de concurrencia de alguno de ellos acarrea
necesariamente la inexistencia del juicio. En efecto, el
emplazamiento es un acto procesal de máxima importancia y
su ejecución imperfecta o indebida puede comportar la
indefensión del convocado al juicio. Al respecto, la
jurisprudencia del Máximo Tribunal ha dicho que la correcta
notificación de la demanda al demandado es la base
fundamental de la relación procesal entre las partes, o sea, el
legal emplazamiento de la persona contra quien se dirige la
acción, siendo tal emplazamiento el trámite esencial por
excelencia en todo juicio, sin el cual toda la substanciación
adolece de nulidad. De este modo, la existencia del vicio
reseñado autoriza la corrección de oficio de la tramitación de
la presente causa, reponiéndose al estado de que el juez no
inhabilitado ordene notificar conforme a derecho la demanda
y su proveído a la demandada (considerandos 4º, 7º a 9º y
306
28. Cobro de mejoras. Edificador es el dueño de la

construcción hasta que el propietario del suelo le pague.
Derecho del arrendatario a reclamar el cobro de mejoras
no precluye por su no ejercicio en el procedimiento de la
Ley Nº 18.101. Aplicación de las normas sobre
prestaciones mutuas y sobre accesión de mueble a
inmueble. Construcción de un colegio en el inmueble
arrendado. Procedencia que el propietario del suelo
pague al constructor el valor de lo edificado
HECHOS

de la Corte de Apelaciones que revocó el fallo de primera
instancia que rechazó la demanda de cobro de mejoras,
dando lugar a las mismas. Analizado lo expuesto, la Corte
Rol: 7685-2015
Ministros: Guillermo Silva G., y Jorge Dahm O.
Abogados integrantes: Daniel Peñailillo A., y Jorge Lagos G.

307
Fiscal judicial: Juan Escobar Z.
Redactor: Jorge Lagos G.
DOCTRINA
El artículo 669 inciso 2º del Código Civil dispone que "si se

ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del
dueño del terreno, será éste obligado, para recobrarlo, a
pagar el valor del edificio, plantación o sementera". Si bien en
algunos casos la situación queda regulada por el mismo
contrato, como ocurre, por ejemplo, en el arrendamiento, el
ejercicio de la acción de reconvencional en un procedimiento
que se siga conforme a la Ley Nº 18.101 con el fin de
perseguir el pago de la correspondiente indemnización por
mejoras efectuadas a la cosa arrendada, constituye una mera
facultad del arrendatario. Como consecuencia de ello, de no
ejercer tal prerrogativa en dicha oportunidad procesal, no
precluye dicho derecho, pudiendo deducir la correspondiente
acción ordinaria a fin de requerir tal pago. Al respecto, la
doctrina —Ramos Pazos— señala que el edificador es dueño
de la construcción hasta que el propietario del suelo le pague,
de manera que hasta el momento del pago, la edificación
puede ser embargada por los acreedores de quien hizo la
construcción; como corolario de lo anterior, si el edificador es
dueño de la construcción, tiene respecto de ella todos los
atributos del dominio y podrá, en consecuencia, usar la
construcción si está en su poder, gozar y disponer de ella;
podrá venderla, enajenarla, constituir a su respecto cualquier
derecho real que proceda, considerando su condición de
cosa mueble; podrá darla en arriendo, etc. Claro está que no
puede olvidarse que su dominio es resoluble, de tal suerte
que el mismo carácter tendrán las enajenaciones o
gravámenes que constituya (considerando 5º de la sentencia
de la Corte Suprema). Así, siendo el edificador dueño de la
308
construcción mientras no se pague el valor de éstas, aún en
el evento que éste no las haya reclamado a título de
indemnización en el anterior juicio de restitución del inmueble
arrendado, dicha situación no impide que pueda pretender tal
valor en virtud de una acción ordinaria en un juicio de lato
conocimiento, como lo es la presente acción de cobro de
mejoras. Si bien el procedimiento regulado en la Ley
Nº 18.101 permite al arrendatario solicitar en forma
reconvencional el cobro de las mejoras efectuadas en el
inmueble arrendado, ello es una mera facultad que dispuso el
legislador con la finalidad de facilitar su cobro a través de un
procedimiento sumario, cuyo carácter permite una resolución
del asunto más rápido y expedito. El artículo 643 del Código
Civil regula la accesión de mueble a inmueble, estableciendo
un modo de adquirir el dominio, en virtud del cual el dueño
del suelo adquiere el dominio de lo accesorio, con la
excepción del artículo 669 del mismo Código que trata de la
edificación en suelo ajeno, normas todas de carácter general
que resultan plenamente aplicables en la especie. En el
mismo sentido, los artículos 909 y siguientes, al regular las
prestaciones mutuas en la reivindicación, otorgan al poseedor
de buena fe el derecho para que se le abonen las mejoras
útiles, hechas antes de contestar la demanda. Si bien tales
normas se encuentran contenidas en el título "De la
reivindicación", estas tienen aplicación general, pudiendo el
juez recurrir a ellas en todos aquellos casos en que se
proceda a la restitución o privación de un bien a falta de
disposiciones que regulen tal circunstancia (considerandos
6º y 7º de la sentencia de la Corte Suprema). Por
consiguiente, si las partes suscribieron un contrato de
promesa de compraventa y arrendamiento, ordenándose la
restitución del inmueble por resolución judicial en un juicio
sobre restitución de la cosa arrendada, se concluye que
habiéndose efectuado mejoras útiles en dicho bien raíz, que
aumentaron el valor venal del mismo, corresponde que ello
309
sea pagado. Lo expuesto resulta acorde no sólo con las
normas que regulan las prestaciones mutuas y la accesión de
mueble a inmueble, sino también con el espíritu general del
Código Civil, en cuanto a que nadie puede adquirir el dominio
de cosa ajena sin previo acuerdo de su propietario, pues de
no permitir el cobro de las mismas teniendo únicamente en
consideración que el derecho del edificador se limita al juicio
de arrendamiento, vulnera un principio repudiado por el
legislador, el del enriquecimiento sin causa. De esta manera,
habiendo el demandante construido con recursos propios un
colegio al interior del inmueble del demandado, con su
consentimiento y restituida la propiedad a este último,
corresponde que el dueño del bien raíz pague al edificante el
valor de la obra, pues en caso de no hacerlo el actor
mantiene el dominio sobre el bien construido sobre el suelo.
Luego, aún en el evento de que el constructor, en su calidad
de arrendatario, no haya solicitado la correspondiente
indemnización al tenor de los dispuesto en la Ley Nº 18.101,
el derecho que le asiste de obtener el pago del valor de la
obra no precluye, encontrándose facultado procesalmente
para requerirlas al tenor de las normas generales que regulan
la materia en nuestro Código Civil, como lo son las referidas a
la accesión de mueble a inmueble y las prestaciones mutuas
en la reivindicación (considerandos 7º y 9º de la sentencia de
la Corte Suprema).
Normativa relevante citada: Ley Nº 18.101; artículo 669 inciso

2º del Código Civil.
29. Restitución de bien arrendado. Incumplimiento de la

obligación de pagar la renta tiene una normativa
310
particular. Irrenunciabilidad de los derechos que la Ley
sobre Arrendamiento de Predios Urbanos —Nº 18.101—
concede a los arrendatarios. Arrendamiento es un
contrato dirigido y las disposiciones legales no están
sujetas a la libre disponibilidad de los contratantes.
Demandante no emplazó legalmente al demandado
mediante la comunicación respectiva y la intimación de
pago efectuada en dos oportunidades. Omisión de un
trámite esencial
HECHOS
Demandado interpone recurso de apelación contra la

sentencia que acogió la demanda sobre restitución de
propiedad arrendada, haciéndose valer un pacto comisorio
calificado, y ordenó el pago de diversas prestaciones. La
Corte de Apelaciones actuando de oficio invalida el fallo
impugnado y repone la causa al estado de proveerse la
demanda, como procede en derecho.
Rol: 8276-2015
Ministros: Omar Astudillo Contreras y Maritza Villadangos

Frankovich
Abogado integrante: Marco Antonio Medina Ramírez
DOCTRINA
311
El incumplimiento de la obligación de pagar la renta tiene
una normativa particular, en el sentido que el arrendador sólo
está facultado para poner término al contrato una vez que el
arrendatario sea constituido en mora por un período entero y
únicamente después de haberse efectuado las dos
reconvenciones judiciales que manda la ley. Ahora, no puede
descartarse a priori que tal regla pueda alterarse a través de
la ley del contrato o, que es lo mismo, por medio de un
acuerdo de las partes, en ejercicio de la autonomía de la
voluntad. Empero, para ese efecto sería preciso asumir que
las normas aludidas integran aquello que puede estar sujeto
a la libre disposición de los contratantes. Sin embargo, el
artículo 19 de la Ley Nº 18.101 establece de modo
inequívoco que "Son irrenunciables los derechos que esta ley
concede a los arrendatarios". De ahí que sea dable concluir
que se trata de normas de orden público; que, en el extremo
que se examina, el arrendamiento es un contrato dirigido y
que, por ende, tales disposiciones legales no están sujetas a
la libre disponibilidad de los contratantes (considerando 5º de
la sentencia de la Corte de Apelaciones). En este caso, se
desatendió el mandato legal del artículo 1977 del Código
Civil, de manera que la demandada vio cercenado el
emplazamiento legal al que tenía derecho, puesto que fue
omitida la práctica de las reconvenciones de pago que
resultaban indispensables para que, de fracasar la segunda
de ellas, pueda iniciarse la tramitación procesal destinada a
concretar las pretensiones de la actora. Acontece que el
debido emplazamiento legal constituye una exigencia
procesal que debe entenderse en concordancia con las
disposiciones y principios constitucionales previstos en el
artículo 19 Nº 3 de la Carta Fundamental, que permiten
extraer directrices fundamentales del debido proceso.
Establecido entonces que el procedimiento aplicable imponía
al demandante el deber de emplazar legalmente al
demandado mediante la comunicación respectiva y la
312
intimación de pago efectuada en dos oportunidades, del
modo propuesto en el artículo 1977 del Código Civil, lo que
no sucedió en este caso, significa que se ha faltado así a un
trámite esencial, cual es el establecido en el artículo 795 Nº 1
del Código de Procedimiento Civil (considerando 7º de la

artículo 1977 del Código Civil; artículo 795 Nº 1 del Código de
30. Restitución del bien arrendado. Extinción del derecho

del arrendador. Derecho del arrendatario a la
indemnización de perjuicios cuando el causahabiente del
arrendador no está obligado a respetar el arriendo.
Indemnización de perjuicios debe solicitarse a quien fue
el arrendador. Extinción del derecho del arrendador se
produce de pleno derecho. Restitución por extinción del
derecho del arrendador supone la constatación de dicha
extinción
HECHOS

de primer grado, que acogió la demanda sobre restitución de
inmueble por extinción del derecho del arrendador. La Corte

313
Rol: 28606-2014
Ministros: Juan Fuentes B., Andrea Muñoz S., y Carlos Cerda

F.
Abogados integrantes: Jaime Rodríguez E., y Leonor

Etcheberry C.
DOCTRINA
Si bien el contrato de arrendamiento expira por la extinción

del derecho del arrendador, como establece el artículo 1950
Nº 3 del Código Civil, el legislador distinguió si esta
circunstancia era producto de un hecho ajeno a su voluntad
—artículo 1958, evento en el cual habrá de determinarse su
responsabilidad atendiendo a la buena o mala fe con que
hubiere contratado— o bien por un hecho o culpa suya,
"como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño",
hipótesis en que obliga a indemnizar al arrendatario en todos
los casos en que "la persona que le sucede en el derecho no
esté obligada a respetar el arriendo" —artículo 1961—. Dicho
en otros términos, si el causahabiente del arrendador no está
obligado a respetar el arriendo, el arrendatario tiene derecho
a indemnización de perjuicios, pero sí lo está, como el
contrato subsiste, el arrendatario no tiene derecho a cobrar
perjuicios. Dicha indemnización debe ser solicitada por la
demandada, a quienes fueran sus arrendadores, en la
especie, los herederos de todos ellos, ya que en definitiva
fueron ellos los que enajenaron el inmueble (considerando
4º de la sentencia de la Corte Suprema). La extinción del
314
derecho del arrendador se produce de pleno derecho y una
demostración de que ello es así, se encuentra en el artículo
7º de la Ley Nº 18.101, al establecer entre los juicios que se
ventilan conforme a esas normas, el de "restitución por
extinción del derecho del arrendador". Vale decir, lo que se
solicita al juez es que ordene la restitución de la cosa
arrendada, basado en que operó la extinción del derecho del
arrendador, lo que supone que no es previa su declaración,
sino solo su constatación (considerando 5º de la sentencia de
la Corte Suprema).

artículos 1950, 1958 y 1961 del Código Civil.
31. Causal de casación en la forma de ultra petita,

rechazada. Apelación en el juicio de arrendamiento debe
concederse en el solo efecto devolutivo. Procedencia de
la restitución del inmueble dentro de tercero día desde
que la sentencia cause ejecutoria. Causal de casación en
la forma de omisión de un trámite esencial, rechazada.
Juramento del artículo 11 de la Ley Nº 18.101 no forma
parte del emplazamiento
HECHOS
Demandado interpone recurso de casación en la forma contra

de primer grado, que acogió la demanda sobre término de
recurso de nulidad formal deducido.

315
Rol: 9919-2015

Carlos Cerda F.
Abogados integrantes: Álvaro Quintanilla P., y Rodrigo Correa

G.
DOCTRINA
No se configura el vicio de casación en la forma de ultra

petita cuando la sentencia de primer grado, confirmada por el
tribunal de alzada, ordena la restitución del inmueble objeto
del contrato al tercer día desde que cause ejecutoria, pese a
que el demandante solicitó en su libelo que la restitución se
verificara dentro de tercero día desde que la sentencia quede
ejecutoriada, por cuanto el artículo 8º Nº 9 de la Ley sobre
Arrendamiento de Predios Urbanos establece que la
apelación se concederá en el solo efecto devolutivo, de
manera que al resolver como lo hicieron, los jueces del fondo
no hicieron más que aplicar correctamente la legislación
especial aplicable. A mayor abundamiento, la causal de
casación en la forma de ultra petita dice relación,
exclusivamente, con cuestiones de naturaleza sustantiva
decididas que puedan implicar otorgar más allá de lo pedido
por las partes, lo que no se verifica respecto de la
circunstancia denunciada, que obedece a una cuestión
eminentemente procesal (considerando 4º de la sentencia de
la Corte Suprema).
316
El juramento contemplado en el artículo 11 de la Ley sobre
Arrendamiento de Predios Urbanos tiene como finalidad que
a los subarrendatarios les sea oponible lo obrado en el
proceso, pero ese juramento no forma parte del
emplazamiento, razón por la cual su omisión no constituye
una falta de éste, sino es más bien una cuestión de
inoponibilidad. No se configura, por tanto, la causal de
casación en la forma del artículo 768 Nº 9 del Código de
Procedimiento Civil, en relación con el artículo 795 Nº 1 del
mismo Código (considerandos 7º y 8º de la sentencia de la
Corte Suprema).

Nº 18.101; artículo 768 Nº 9 del Código de Procedimiento
Civil.
32. Devolución de garantía de cumplimiento de contrato

de arrendamiento. Irrenunciabilidad de los derechos
establecidos en la Ley Nº 18.101. Irrenunciabilidad de los
derechos de carácter sustantivo. Normas adjetivas se
pueden disponer. Asuntos que se pueden someter a la
jurisdicción de juez árbitro
HECHOS
Se deduce recurso de apelación contra resolución que, en

primera instancia, acogió la excepción de incompetencia,
opuesta por el demandado. Analizado lo expuesto, la Corte
confirma el criterio del juez a quo, rechazando el recurso,
confirmando el fallo en alzada.
317
Rol: 1634-2014
Ministros: Claudio Gutiérrez Garrido, Vivian Toloza Fernández

y Valentina Salvo Oviedo
Redactor: Claudio Gutiérrez Garrido
DOCTRINA
El artículo 19 de la Ley Nº 18.101, solamente alude a la

irrenunciabilidad de los derechos sustantivos y no a los
procesales adjetivos, de modo que la sola sustitución de una
jurisdicción a otra, no puede ser considerada una renuncia a
tales derechos. Así por lo demás ha sido resuelto por la
jurisprudencia, pudiendo citarse a modo de ejemplo lo
sostenido por la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago, que
ha dicho: "4° Que si bien la Ley Nº 18.101 en su artículo 19
establece que los derechos establecidos en la misma son
irrenunciables para los arrendatarios, no se advierte que
solamente los tribunales ordinarios civiles sean los
competentes para cautelarlos. Estos pueden ser también
cautelados por el Juez Arbitro que conozca del litigio, puesto
que para estos efectos es tan juez como uno de la judicatura
ordinaria" (Rol 7092-2013) (considerando 6º de la sentencia
Son materias de arbitraje facultativo todas aquéllas que no

lo son de arbitraje prohibido o de arbitraje obligatorio y, en
este caso, deberá estarse a la existencia de un compromiso o
318
de una cláusula compromisoria. Si existe tal estipulación, en
que las partes han acordado sustraer del conocimiento de los
tribunales ordinarios el discernimiento del asunto, para
someterlo a determinados jueces árbitros, no se podrá acudir
al tribunal ordinario sino en cuanto se haya dejado sin efecto,
por alguna de las causales legales, aquél compromiso o
cláusula compromisoria (considerando 6º de la sentencia de
319

JURISPRUDENCIA DEL ARRENDAMIENTO - Equipo Thomson R.

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

JURISPRUDENCIA DEL ARRENDAMIENTO - Equipo Thomson R.

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

JURISPRUDENCIA DEL

A. CONSERVACIÓN COSA ARRENDADA

C. RESTITUCIÓN DE LA COSA ARRENDADA

A. Conservación cosa arrendada

Arrendador debe cumplir no sólo con las exigencias físicas

Demandado interpone recurso de casación en el fondo contra la

ANTECEDENTES DEL FALLO

Tribunal: Corte Suprema Cuarta Sala (Especial)

Tipo de recurso: Recurso de Casación en el Fondo

Fecha: 13 de agosto de 2015

Abogado integrante: Carlos Pizarro W.

El artículo 1924 Nº 2 del Código Civil establece la obligación del

Cita online: CL/JUR/4597/2015.

Normativa relevante citada: artículo 1924 Nº 2 del Código Civil.

1. Recurso de protección. Corte de servicios básicos por rentas

Arrendatario recurre de protección en contra de su arrendadora por

ANTECEDENTES DEL FALLO

Tribunal: Corte de Apelaciones de Santiago

Tipo de recurso: Recurso de Protección

Fecha: 13 de febrero de 2018

Ministros: Mario Rojas González, Juan Cristóbal Mera Muñoz y

Redactor: Juan Cristóbal Mera Muñoz

La conducta desplegada por la recurrente es ilegal pues no existe

(Voto disidente) Impera en el derecho privado el principio de la

Cita online: CL/JUR/3489/2018.

Normativa relevante citada: artículo 1545 del Código Civil; artículo 19

2. Suficiencia probatoria para acreditar la existencia del contrato

Demandante interpone recurso de apelación contra la sentencia que

Tribunal: Corte de Apelaciones de San Miguel

Tipo de recurso: Recurso de Apelación

Fecha: 25 de mayo de 2018

Ministra: Dora Mondaca

Abogado integrante: Carlos Castro V.

Redactor: Dora Mondaca

La prueba ofrecida, apreciada conforme a las reglas de la sana

Cita online: CL/JUR/2520/2018.

Normativa relevante citada: artículos 1º, 3º y 8º de la Ley Nº 18.101.

Demandante de terminación de contrato de arrendamiento por falta de

ANTECEDENTES DEL FALLO

Tribunal: Corte de Apelaciones de Santiago

Tipo de recurso: Recurso de Apelación

Fecha: 2 febrero de 2018

Ministros: Jessica De Lourdes González T., y Jenny Book R.

Abogado integrante: Juan Carlos Cárdenas G.

El artículo 1977 del Código Civil dispone: "La mora de un período

Cita online: CL/JUR/2225/2018.

Normativa relevante citada: artículos 6° y 10 de la Ley Nº 18.101;

4. Improcedencia del enriquecimiento sin causa. Rechazo del

Demandante deduce recurso de casación en el fondo contra la

ANTECEDENTES DEL FALLO

Tribunal: Corte Suprema Cuarta Sala (Especial)

Tipo de recurso: Recurso de Casación en el Fondo

Fecha: 11 de abril de 2018

Abogados integrantes: Álvaro Quintanilla P., y Diego Munita L.

Si bien es cierto que los sentenciadores dieron por acreditado el

Cita online: CL/JUR/1904/2018.

Normativa relevante citada: artículo 1945 del Código Civil.

Arrendatario interpone recurso de protección contra arrendador, por

ANTECEDENTES DEL FALLO

Tribunal: Corte de Apelaciones de Santiago

Tipo de recurso: Recurso de Protección

Fecha: 6 de septiembre de 2017

Ministros: Carlos Gajardo Galdames y Leopoldo Andrés Llanos