Sunteți pe pagina 1din 22

RAPORT DE EVALUARE

Scrisoare de transmitere

Proprietate imobiliară – situată în judeţul Bacău


Beneficiari : Butacu Marian
Proprietari : Butacu Marian

Evaluator : S.C. Estim S.R.L.

- Septembrie 2018
Către,
Beneficiari : Butacu Marian
Vă înaintăm Raportul de evaluare a proprietăţii situată în Judeţul Bacău Str Bogdanești,
nr. 10, proprietatea d-lui Butacu Marian


Scopul evaluării : Ex : Stabilirea valorii de piaţă în vederea vânzării


Obiectul evaluării : proprietatea imobiliară situată în Judeţul Bacău, str Bogdănești, nr.
Cadastral al bunului imobil 310 , amplasat în cvartal 31A, intabulat în cartea funciară nr
62742, formată dintr-o clădire rezidenţială cu regim de înălţime P+E şi o parcelă de teren.

Descrierea proprietăţii :

Imobil de locuit P+E, Sconstruită la sol = 105mp


Sutilă = 90mp din care : Sutilă parter = 55mp
Sutilă etaj = 35mp

Teren în suprafaţă de 400 mp, categoria "curţi – construcţii" amplasată în


parcela 310.

Drepturile de proprietate : deplin

 Data inspecţiei 20 Iulie 2018



Data evaluării 1 August 2018

Valabilitatea evaluării 5 ani

Cursul de schimb la data evaluării 1 Euro = 4,62 lei


Pe baza analizelor şi faptelor descrise în raportul de evaluare, valoarea estimată este de :

378.840 LEI / 82.000 EUR

Raportul a fost pregătit în conformitate şi pe baza Standardelor Internaţionale de


Evaluare, recomandărilor şi metodologiilor de lucru recomandate de către A.N.E.V.A.R.
(Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România)

Cu stimă,
Evaluator S.C. Estim S.R.L.

Capitolul I – Introducere

1.1 Certificarea evaluatorului


1.2 Certificarea evaluatorului
Înființată în anul 2014, firma S.C. Estim S.R.L. are ca principal obiect de activitate
consultanța și evaluările imobiliare.

Angajații și colaboratorii departamentului formează o echipă dinamică de profesioniști,


asigurând flexibilitatea și promptitudinea necesară satisfacerii celor mai complexe cerințe.
Colaborarea cu experți din teritoriu, elaborarea în decursul timpului a unei baze de date
complexe, permanent actualizată, ne oferă avantajul posibilității de abordare a evaluărilor de
proprietăți imobiliare amplasate în diverse zone ale țării.
Activitatea de până acum a firmei s-a bazat pe colaborări cu diverse instituții financiare, în
vederea evaluărilor de garanții bancare, evaluări de patrimonii în vederea reevaluării contabile,
alte evaluări de proprietăți pentru diverse scopuri.

Scopul în care se realizează aceste studii este divers, incluzând evaluări în vederea vânzării,
asocierii, divizării, lichidării, majorării de capital social, precum și rapoarte de verificare.Studiile
de evaluare a proprietăților imobiliare includ estimarea valorii și/sau consultanță specifică, în
scopul luării unor decizii în domeniul afacerilor imobiliare.

Paleta de proprietăți imobiliare evaluate până în prezent este completă, constând în evaluări de
proprietăți rezidențiale, industriale, agricole, hoteliere și comerciale. Experiența acumulată de
membrii echipei noastre ne permite să întocmim pentru clienți studii de evaluare pentru o gamă
largă de proprietăți precum : terenuri extravilane, agricole, intravilane libere sau construite
proprietăți incluzând construcții cu destinații diverse: birouri, centre de afaceri, locuințe în clădiri
individuale sau apartamente în blocuri de locuințe și în vile, spații comerciale, de depozitare,
clădiri industriale, construcții agricole, construcții cu destinație specială.

Rezumatul faptelor principale şi concluziile importante

În evaluarea proprietăților imobiliare (dar și în evaluarea altor tipuri de proprietăți) sunt


utilizate trei abordări clasice:

·        abordarea prin cost;


·        abordarea prin comparația vânzărilor;
·        abordarea prin capitalizarea veniturilor.

Abordarea prin cost este bazată pe ipoteza că participanții pe piață fac legătura între valoare
și cost. În această abordare, valoarea unei proprietăți imobiliare se estimează prin adăugarea
valoarii terenului la valoarea costului de construcție pentru reproducerea sau înlocuirea
construcțiilor existente și apoi scăzând deprecierea (deteriorarea fizică și neadecvarea
funcțională) apărută din diferite cauze. Se include în valoarea estimată profitul normal ce îl
obține antreprenorul. Această abordare este deosebit de utilă în evaluarea unor construcții noi sau
aproape noi și pentru acele proprietăți care nu se vând frecvent pe piață. Rezultatele acestei
abordări pot fi folosite pentru comparații cu rezultatele altor metode ce se pot aplica.

Abordarea prin comparația vânzărilor anterioare este utilă când există un număr de
proprietăți similare care au fost vândute recent. Utilizând această metodă, un evaluator poate
ajunge la o valoare, comparând proprietatea pe care o evaluează (proprietatea subiect) cu alte
proprietăți similare, numite tranzacții comparabile. Prețurile de vânzare ale proprietăților ce sunt
considerate ca fiind cele mai comparabile, au tendința de a indica un interval în care se va situa și
valoarea proprietății subiect.

Elementele de comparație pentru estimarea similarității proprietăților imobiliare pot fi:


o       drepturile de proprietate transmise;
o       condițiile de finanțare;
o       condițiile de vânzare;
o       condițiile pieței;
o       localizarea;
o       caracteristicile fizice;
o       caracteristicile economice;
o       utilizarea proprietății;
o       componentele non-imobiliare ale valorii.

Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) urmărește estimarea
valorii actualizate a beneficiilor viitoare obținute din utilizarea proprietății imobiliare. Ca și în
cazul abordării prin comparația vânzărilor, abordarea prin venit necesită un studiu de piață.
Cercetarea și analiza datelor se efectuează pe baza raportului dintre cerere și ofertă, care oferă
informații despre tendințele și previziunile pieței. Nivelul de fructificare a capitalului investit
atrage investiția de capital în funcție de riscul aferent afacerilor imobiliare. În plus, nivelul
fructificării așteptat de investitori fluctuează în funcție de schimbările de pe piețele monetare și
de fructificările oferite de alte domenii de investiții alternative. Evaluatorul trebuie să fie la
curent cu schimbările de pe piața monetară și de capital, în cazul investițiilor comparabile.
Capitolul II – Premisele evaluării

2.1 Obiectul şi scopul evaluării. Clientul şi destinatarul raportului

Obiectul evaluării este reprezentat de proprietatea imobiliară situată în Judeţul Bacău , str.
Bogdănești , nr.Cadastral al bunului imobil 310 ,amplasat în cvartal 31A, intabulat în cartea
funciară nr.62742 , formată dintr-o clădire rezidenţială cu regim de înălţime P+E şi o parcelă de
teren.
Scopul evaluării fiind stabilirea valorii de piaţă în vederea vanzării .

2.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate (valoarea de piaţă)

Valoarea de piață – suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la
data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare,
după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și
fără constrângere.

Valoarea justă - este prețul care ar fi primit pentru a vinde un activ sau plătit pentru a transfera
o datorie într-o tranzacție normală între participanții pe piață la data evaluării.

Conform standardelor internaționale de evaluare, rapoartele de evaluare ce au ca scop


raportarea financiară definesc valoarea justă ca fiind identică și egală cu valoarea de piață.

2.3 Data estimării valorii


Estimarea acestei valori a fost efectuată în data de 1 august 2018.

2.4 Moneda raportului


Opinia finală a evaluării este prezentată în lei. Pentru a facilita efectuarea de comparaţii şi
aprecieri a valorilor estimate cu cele practicate pe piaţa specifică, în fişele de evaluare, valorile
sunt exprimate în lei și în euro. Cursul de schimb valutar comunicat de Banca Naţională
Română, valabil pentru data de referinţă a evaluării. ( 4,62 lei/ euro).

2.5 Standardele aplicate


Pentru evaluarea prezentului raport de evaluare au fost luate în considerare următoarele
standarde :
- Standardele Internaţionale de Evaluare care sunt Standardele Asociaţiei Naţionale a
Evaluatorilor din Romania (A.N.E.V.A.R.) şi în special :
 IVS-Cadrul general – Vânzări forţate;
 IVS 103 – Raportarea evaluării;
 IVS 230 – Drepturi asupra proprietăţii imobiliare;
 IVS 101 – Sfera misiunii de evaluare;

2.6 Procedura de evaluare


Baza evaluării – valoarea de piaţă
Etapele :
- documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului
- inspecţia proprietăţii – imobil, teren - inspecţia proprietăţii – imobil, teren
- stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului
- selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport
- deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină
seama la derularea tranzacţiei
- analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării.
- aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi
fundamentarea opiniei evaluatorului
Sursele de informaţii :
- documentele şi schiţele puse la dispoziţie de către proprietarul imobilului, respective:
- documentaţia cadastrală ;
- acte de proprietate.

Alte informaţii existente în bibliografia de specialitate.


2.7 Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un
document destinat publicitaţii fară acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea
formei şi contextului in care urmeaza să apară. Publicarea, parţială sau integral, precum si
utilizarea lui de catre alte personae decat cele de la pct. 1.1 atrage după sine incetarea obligaţiilor
contractual. Prezentul raport nu poate fi transmis unor terţe personae fară acordul prealabil al
evaluatorului.

2.8 Responsabilitatea faţă de terţi


Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către
clienţi în calitate de proprietar, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitate.
2.9 Dreptul de proprietate evaluat
S-a evaluat proprietatea imobiliară, în condiţiile limitative menţionate mai jos.
2.10 Ipoteze şi condiţii limitative
2.10.1 Ipoteze
Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către
proprietari şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se
presupune că titlul de proprietate este bun, în afara cazului în care se specifică altceva.
Se presupune că nu există probleme legate de natura şi caracteristicile solului şi ale
structurii, considerate ca fiind în stare de exploatare normală, neafectată de vicii ascunse, care
să influenţeze valoarea.
Se presupune că proprietățile sunt în deplină concordanță cu toate reglementările locale și
republicane privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, Se
presupune că proprietățile sunt în deplină concordanță cu toate reglementările locale și
republicane privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse,
descrise și luate în considerare într-un raport distinct.

2.10.2 Condiţii limitative


Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.
Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data
întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica, concluziile acestui raport îşi pot pierde
valabilitatea.
Capitolul III – Prezentarea datelor

3.1 Aspecte social-economice. Zonarea.Date geografice


Judeţul Bacău
Structura populaţiei, date demografice la data întocmirii raportului :
- total locuitori judeţul 616.168 locuitori din care :
- populaţie urbană 410.285
- populaţie rurală 205.883
- populaţie de sex masculine 230.928
- populaţie de sex feminine 385.240
- densitatea medie 3.105 loc./km²
populaţia stabilă pe oraşe la data întocmirii raportului :
Bacău – 144307
Moinești - 21787
Onești - 39172
Buhuși - 14562
Comănești - 19568
Dărmănești - 12247
Slănic Moldova - 4198
Târgu Ocna – 11300

Clima
Climatul municipiului este unul temperat-continental accentuat, cu ierni reci, veri
secetoase și călduroase, datorat acțiunii unui complex de factori naturali (circulația generală a
atmosferei, radiația solară, relieful) și antropici, orașul însuși având un rol esențial în crearea
propriei topoclime printr-o serie de factori care se manifestă constant (materialele de construcție,
profilul accidentat, spațiile verzi), respectiv prin intermediul unor factori secundari (încălzirea
artificială, poluarea atmosferei). Acțiunea comună a acestora determină perturbări ale circuitului
biogeochimic la nivelul sistemului, consecința directă fiind disconfortul urban. Palatul
administrativ iarna Temperatura medie anuală este de 12 °C, oscilând între -4 °C, în luna
ianuarie, și 20,6 °C, în luna iunie, constatându-se o ușoară modificare a regimului termic în
ultimii ani datorită lacurilor de acumulare, încălzirii globale și poluării atmosferei. Temperatura
maximă absolută cu o valoare de 40,3 °C (24 iulie 2007) a fost depășită în vara anului 2012, când
mercurul termometrului a urcat până la 41,9 °C în ziua de 7 august. Cantitatea medie anuală de
precipitații este de 541 mm/m²/an, existând diferențe între sezonul cald (82,8 mm-luna iunie) și
cel rece (24 mm-luna februarie). Aversele sunt frecvente în lunile iulie-august. Cel mai rece an a
fost 1942, cu doar 7 °C, iar cel mai ploios 1897 cu 962,5 l/m². O secetă necruțătoare s-a abătut în
anul 1954, când și zăpezile au însumat doar 294,5 l/m². Ceața e prezentă 82 de zile maxim și
minim 29 de zile.
Ape de suprafaţă
Rețeaua hidrografică este reprezentată de cele două râuri, Siret și Bistrița, și de afluenții
acestora: Bahna, Izvoarele, Cleja - pentru Siret, respectiv Trebeșul cu afluenții săi Bârnat și
Negel - pentru Bistrița. Datorită influenței antropice regimul hidrologic al celor două râuri a fost
complet modificat, amenajările hidroenergetice contribuind la regularizarea scurgerii. Pe Bistrița
au fost create lacurile de acumulare Lilieci, Șerbănești cu rol complex: asigurarea energiei
electrice, combaterea inundațiilor, alimentarea cu apă potabilă și industrială, practicarea
sporturilor nautice. Valea comună a celor două râuri are aspectul unui vast uluc depresionar cu
orientare nord-sud, cu o deschidere laterală spre vest, spre valea Bistriței, și o îngustare spre sud,
„poarta Siretului", suprapunându-se contactului dintre Colinele Tutovei și culmile subcarpatice
Pietricica-Barboiu. Toate lacurile de acumulare din Bacău sunt considerate arii naturale
protejate avifaunistice [14] si sunt in custodia Centrului Regional de Ecologie Bacău prin situl
Natura 2000.

3.2 Analiza pieței imobiliare


Piaţa imobiliară specifică proprietăţii evaluate
Piața imobiliară poate fi definite ca fiind interacțiunea dintre vânzătorii și cumpărătorii de
proprietăți care acționează pe diferite motive la diferite tipuri de proprietăți. Ca urmare, analiza
ei pornește de la analiza tipului de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizare,
caracteristicile investitorilor și proprietarilor. Piața imobiliară este influențată de motivațiile,
atitudinile și interacțiunile dintre vânzători și cumpărători. O serie de caracteristici speciale
deosebesc piețele imobiliare de piețele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară
este unică iar amplasamentul său este fix. Piețele imobiliare nu sunt piețe eficiente: numărul de
vânzători și cumpărători care acționează nu este mare, proprietățile imobiliare au valori ridicate
care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste piețe să fie sensibile la
stabilitatea veniturilor, precum și să fie influențate de tipul de finanțare oferit, volumul creditului
care poate fi dobândit, mărimea avansului de plată, dobânzile etc. În general, proprietățile
imobiliare nu se cumpără cu banii jos iar dacă nu există condiții favorabile de finanțare tranzacția
este periclitată.
Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori
influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare
pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând
întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă
greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe
supraofertă sau exces de cerere și nu de echilibru. Cumpărătorii și vânzătorii nu sunt întotdeauna
bine informați iar actele de vânzare cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori,
informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile.
Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi private ca investiții. Sunt puțin lichide și de
obicei procesul de vânzare este lung. Datorită tuturor acestor factori comportamentul piețelor
imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivațiile, interacțiunea participanților pe
piață și măsura în care aceștia sunt afectați de factori endogeni și exogeni proprietății. În funcție
de nevoile, doritele, motivațiile, localizare, tipul și vârsta participanților la piață pe de o parte și
tipul, amplasarea, design-ul și restricțiile privind proprietățile, pe de altă parte, s-au creat tipuri
diferite de piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea la
rândul lor, pot fi împărțite în piețe mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un
process de segmentare a pieței și dezagregare a proprietății.
Analiza ofertei
Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil
pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp,
precum și stocul de proprietăți existențe în faza de proiect. Existența ofertei pentru o anumită
proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc indică gradul de raritate a acestui
tip de proprietate.
Pe piața românească, raportul cerere/ofertă este subunitar. Cauzele ar putea fi costul ridicat al
materialelor de construcție, prețul ridicat al terenului, numărul redus de amplasamente (teren
intravilan neocupat) pe care se poate construi. În aceste condiții se optează pentru reamenajarea
unor construcții mai vechi dar care au de multe ori neajunsul că sunt neadecvate dimensional cu
necesitățile, sau costurile de modernizare sunt foarte ridicate. A crescut în schimb calitatea
spațiilor nou construite și tendința de a se renunța la materialele tradiționale de construcții,
apelându-se la elemente de construcții mai ușoare, mai ieftine și cu calități tehnice mai bune.
Analiza cererii
Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care
se manifestă dorință pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-
un anumit interval de timp.
În cazul proprietății analizate, luând în considerare tipul definit, analiza cererii are la bază
cererea manifestată pentru apartament cu două cameră în bloc de locuințe, situate în zonă
mediană a mun Oradea Cererea se manifestă mai ales pentru proprietăți în zonele liniștite ale
orașului, zone rezidențiale, la care accesul să fie facil, să fie dotate cu utilități și să aibă o stare
tehnică bună.
Cererea de proprietăți imobiliare este moderată, fiind foarte sensibilă la creșterea prețurilor și
modalitățile de finanțare.
Echilibrul pieţei
În prezent oferta potențială de proprietăți imobiliare este mai mare comparativ cu cererea
existența pe piață. Proprietatea imobiliară supusă evaluării este situată în zona mediană a
orașului, această parte a orașului fiind căutată de cumpărătorii cu venituri medii, restrangandu-se
astfel segmentul cererii.
Paradoxal, cererea fiind mică, această piață ar trebui considerată o piață a consumatorilor unde
prețurile sunt în scădere, însă pentru a beneficia de facilitățile acestei zone, pentru atingerea
satisfacției dorite, a prestigiului și a dorinței de intimitate, segmentul de populație vizat, este
dispus să plătească prețul cerut, preț similar cu imobile de același fel dar din zone cotatee ca fiind
mai bune, menținându-se astfel o valoare ridicată a proprietăților.

3.3 Identificarea proprietăţii (idem cu obiectul evaluării)


Proprietatea imobiliară situată în Judeţul Bacău , str.Bogdănești , nr.Cadastral al bunului imobil
310 ,amplasat în cvartal 31A, intabulat în cartea funciară nr.62742, formată dintr-o clădire
rezidenţială cu regim de înălţime P+E şi o parcelă de teren.
3.4 Situaţia juridică a proprietăţii
Proprietatea este deținută în întregime de proprietarul Butacu Marian.
3.5 Descrierea terenului
Terenul are o suprafaţă totală de 400mp, conform documentaţiei
Cadastrale 62742.
3.6 Descrierea construcţiei
Ex : Imobilul de locuit este o construcţie din anul 2010 care se desfăşoară pe 2 nivele,
P+E.
Caracteristicile structurale şi ale finisajelor sunt următoarele :
- fundaţia din beton ;
- structură din zidărie de cărămidă ;
- planşeu beton ;
- şarpantă din lemn ;
-ușă acces din metal
- pardoseli parchet (dormitoare), gresie (bucătărie, baie, living)

- la parter : living, bucătărie, baie


- la etaj : 3 dormitoare + baie

Capitolul IV – Analiza privind cea mai bună utilizare a proprietăţii

Definirea conceptului de « cea mai bună utilizare »


Alternative probabile :
Varianta A : utilizarea clădirii ca proprietate rezidenţială (locuinţe) :
- închirierea se poate face imediat, nefiind necesare modificări;
- zona în care se află proprietatea este preponderant rezidenţială;
- zona în care se află proprietatea este o zonă fară risc seismic

A - Locuinţă B – Birou sediu firmă


Specificaţie
% Valoare % Valoare
102,4 mp x 102,4 mp x
Estimare chirie pe 7,25EUR/m
742 9,5 EUR/mp 972
piaţă p

Venit brut potenţial


(VBP )
8.908 11.673

Grad de neocupare
10% 809 25% 2.918

Venit brut efectiv =


VBP – grad neocupare
8.098 8.755
Cheltuieli ce cad în
sarcina proprietarului
6% 485 8% 700
– Ch
Venit net efectiv
(VNE) = VBE – Ch
7.613 8.055
Cost conversie 102,4 mp x
(înlocuire) valoare
0 30 EUR/mp 3.072
proprietate

VNE – Cost conversie


7.613 4.983

Rata de capitalizare –
5% 8%
r

VP = VNE / r 152.260 62.287

Concluzia : utilizarea proprietăţii ca imobil de locuit constituie cea mai bună utilizare a
proprietăţii.

Capitolul V – Evaluarea proprietăţii imobiliare

Definiţie : Procesul de evaluare este un sistem complex ce contine toate cercetarile,


informatiile, rationamentele, analizele si concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea
estimata.
5.1 Evaluarea terenului

5.1.1 Metoda comparaţiei directe pentru terenuri


Pentru evaluarea terenului aferent proprietăţii imobiliare s-a aplicat metoda
comparaţiei directe, avându-se în vedere următoarele :
- la baza evaluării a stat analiza celei mai bune utilizări ;
- în estimarea valorii de piaţă a terenului, metoda comparaţiei directe, evaluatorul a
apelat la informaţiile provenite din tranzacţiile cu imobile în zonă.
Suprafaţa de teren ce face parte din proprietate este de 678,52 mp.
Conform informaţiilor culese de pe teren şi din publicaţii, valorile ce se practică în
zonă pentru terenuri neocupate de construcţii, se situează între 50-100 euro/mp.
In vederea evaluării terenului prin metoda comparaţiei directe am procedat la
selectarea unui număr de 3 proprietăţi comparabile ce au fost expuse pe piaţă în ultima
perioadă şi anume :
Adresă teren Suprafaţă Caracteristici Alte Valoare / Total Surse (adrese
(utilităţi, menţiuni mp web…)
front stradal) (ex : alte
drumuri
acces)

Str.Bogdănești, Drum 55
nr.4 550 Toate utlitatile acces euro/mp 30.250 www.tocmai.ro
pietruit
Str.Corbului, Deschidere 62
nr. 1 1000 Toate utlitatile 2 strazi euro/mp 62.000 www.tocmai.ro

Str.Calea Drum 60
Moinești, nr. 2 1100 Toate utlitatile acces euro/mp 66.000 www.tocmai.ro
pietruit

Ca urmare a analizei tuturor informaţiilor avute la dispoziţie, efectuându-se toate


corecţiile impuse de caracteristicile proprietăţilor terenurilor asupra cărora s-a efectuat
comparaţia (caracteristici fizice, economice, utilizare, localizare, componente non-imobiliare)
cât şi caracteristicile pieţei imobiliare, se calculează corecţiile totale nete şi brute (procentual şi
valoric). Comparabila care va necesita cele mai mici corecţii brute procentuale va avea cea mai
mare importanţă în alegerea valorii finale, conform tabelului următor :
Specificaţie Terenul evaluat Comparabila Comparabila 2 Comparabila 3
1

Preţ
tranzacţie-
- 30.250 62.000 66.000
euro

Transmiterea
dreptului de
Fără restricţii Fără restricţii Fără restricţii Fără restricţii
proprietate

Corecţie - - - -
Preţ corectat - X Y Z
Condiţii de
finanţare - Identice Identice Identice
Corecţie - - - -
Preţ corectat - X Y Z
Condiţii de
vanzare - Cerere slabă Cerere slabă Cerere slabă
Corecţie % - -15% -15% -15%
Corecţie - -15 %X -15 %Y -15 %Z
Preţ corectat - X – 15%X Y – 15%Y….Y1 Z – 15%Z…..Z1
Localizare - Idem Mai buna Idem
Corecţie % - 0 -10% 0
Corecţie (Y – 15%Y)10%
- - ……..Y2……. -
Preţ corectat - - Y1 – Y2 = Y3 -
C.priv.supraf. - 0 - 10% - 10%
Corecţie - - - 10%Y3 -10%Z1
Preţ corectat - P1 Y3 – (10%Y3)=P2 Z1 – (10%Z1)=P3
Suprafaţa
(mp) S mp S1 S2 S3
Valoare/mp - P1/S1 P2/S2 P3/S3
Nr. Total de
corecţii - 1 3 2
Corecţie
procentuală - 15% 35% 25%
brută
S-a aplicat corecţie de 15% la condiţiile de vânzare, datorită faptului că piaţa este inactivă. Există
ofertă dar lipseşte cererea. La localizare, s-a aplicat corecţie de 10% pentru a treia comparabilă,
având în vedere faptul că are deschidere la două străzi. Pentru suprafaţă s-au aplicat corecţii de
10% pentru comparabilele 2 şi 3, acestea având suprafeţe (ex : > 1000 mp), prima comparabilă
fiind apropiată ca mărime de terenul evaluat.
Prima comparabila are numărul cel mai mic de corecţii aplicate.
Concluzii : valoarea terenului prin metoda comparației directe o apreciem ca :
VT = Smp x Euro/mp=162 Euro
VT = 82000Euro x 4,62 lei/euro=378.840 Lei

5.1.2 Tehnica reziduală


Tehnica valorii reziduale se utilizează în estimarea terenului în următoarele
condiţii :
- valoarea construcţiei este cunoscută sau se poate estima cu precizie
- venitul anual net operaţional generat de proprietate este cunoscut sau poate fi
estimat.
De pe piaţă, pot fi extrase rata de capitalizare atât pentru teren cât şi pentru
construcţie.
Nr. Indicator Procent % Valoare UM
crt.
1. Suprafaţa închiriată 102,4 Mp
2. Chirie/lună/mp 9,5 Euro/luna/mp
3. Chirie brută/an 11.673 Euro
4. Pierdere din neocupare şi 10 1.167 Euro
neîncasarea chiriei (%)
5. Cheltuieli de management 3 350 Euro
6. Asigurare şi impozit 1 116 Euro
7. Total cheltuieli aferente 1.633 Euro
8. Chiria efectivă 10.040 Euro
9. Rata de capitalizare 5 0,05
10. Valoarea totală a proprietaţii 378.840 Lei
11. Cheltuieli de construcţie/mp 890 Euro
12. Cheltuieli totale de construcţie 91.136 Euro
13. Valoarea terenului 12.000 Euro
14. Suprafaţa terenului 505 Mp
15. Valoarea teren/mp 162 Euro/mp
16. Curs valutar 4,62 Lei/euro
17. Valoare teren ( lei/mp) 748,44 Lei/mp
18. Valoare totală teren (lei) 55.440 Lei
Valoare estimată teren = 12.000 € / 55.440LEI – Tehnica reziduală
Recomandăm ca valoare de piaţă, valoarea estimată prin metoda comparaţiei
directe de 162 euro/mp.
Valoarea estimată a terenului este de 12.000 euro/55.440 lei.

5.2 Evaluarea construcţiei


5.2.1 Abordarea prin costuri
Abordarea prin Costul de înlocuire este posibilă în cazul nostru ca urmare a analizei
pieţii şi a informaţiilor, sau, când proprietatea evaluată nu este destinată de a produce venituri.
Abordarea prin cost răspunde la următoarele întrebări :
- vârsta efectivă a proprietăţii este în concordanţă cu starea fizică descrisă?
- ia în considerare toate costurile?
- există susţinere din partea pieţii pentru ajustările făcute?
- preţurile de vânzare corectate sunt apropiate de preţurile de piaţă ?
Substituţia, este un principiu de bază în cazul abordării prin cost. Proprietăţile
imobile mai vechi pot fi substituite cu bunul imobil evaluat, iar valoarea acestora se
măsoară în raport cu valoarea unui bun imobil nou şi optimizat
Aplicarea tehnicii segregării implică utilizarea unor cunoştinţe de specialitate în
domeniu, costurile unitare sunt însumate pentru a obţine costul direct estimat al întregii
construcţii.

Nr.crt. Denumirea lucrării Cost total Suprafaţa Cost total (lei)


(lei/mp)
1. Excavaţii 37,45 102,4 3.834,88
2. Umpluturi şi compactări 19,46 102,4 1.992,70
3. Hidroizolaţii şi lucrări aferente 39,25 102,4 4.019,2
4. Termoizolaţii polistiren 176,33 102,4 18.056,19
expandat
5. Termoizolaţii polistiren 35,14 102,4 3.598,33
extrudat
6. Izolaţii,protecţii,acoperiş terasă 267,41 102,4 27.382,78
7. Beton simplu în fundaţii 48,02 102,4 4.917,24
8. Închideri şi compartimentări 608,93 102,4 62.354,43
9. Scari din beton 29,38 102,4 3.008,51
10. Zidării din cărămidă 697,54 102,4 71.428,09
11. Compartimentări din 75,71 102,4 7.752,7
gips+carton
12. Confecţii metalice,balustrade 25,25 102,4 2.585,6
13. Trotuare şi platforme dalate 19,92 102,4 2.039,8
14. Tamplărie metalică 20,42 102,4 2.091
15. Tâmplărie din lemn 232,82 102,4 23.840,76
16. Tâmplărie PVC cu geam 288,82 102,4 29.575,16
termopan
17. Tencuieli exterioare 233,44 102,4 23.904,25
18. Aranjamente exterioare 211,44 102,4 21.651,45
19. Scări din beton 134.46 102,4 13.768,7
20. Amenajări de estetica 245,55 102,4 24.144,32
exterioara
21. Valoare locuinţă (lei) 323.400
22. Curs euro 4,62
23. Valoare locuinţă (euro) 70.000

Valoarea proprietăţii determinată prin metoda costului de reconstrucţie este egală cu


valoarea clădirii la care se adaugă valoarea terenului.
Val.proprietate = 323.400 + 55.400 lei = 378.800 lei sau 81.991 euro.
5.2.2 Abordarea prin comparaţii – Metoda comparaţiei directe
Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza pe perechi de date, tehnică cantitativă, în
care două sau mai multe oferte de vânzare sau tranzacţii pentru proprietăţi imobiliare similare
celei analizate sunt comparate pentru a obţine o indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă
la o singură caracteristică. Deoarece tranzacţiile sau ofertele comparate nu sunt identice sub
toate aspectele, se analizează o serie de date (perechi) pentru a estima efectul unei singure
caracteristici.
Proprietăţile comparabile alese sunt :
Adresa Suprafaţa Suprafaţa Preţ Preţ Nivel Îmbunătăţiri
utilă totală total unitar
totală teren (euro) (euro/mp)
(mp) (mp)
A Str. Vasile 75 133 81.000 1.080 P+E Gaz,
gresie,centrală
Alecsandri
termică, energie
B Str.Nicolae 82 130 84.000 1.024 P+E Gaz,
gresie,centrală
Balcescu
terrmică,energie
C Str. Corbului 85 110 80.000 941 P+E Gaz,
gresie,centrală
termică, energie

Elementele principale de comparaţie sunt :


1. Dreptul de proprietate transmis
2. Condiţiile de vânzare
3. Localizare
4. Suprafaţa construită
5. Utilităţi, amenajări
6. Destinaţie/regim de înălţime
7. Suprafaţa terenului aferent
8. Tip tranzacţie.
Specificaţie Proprietate Proprietăţi comparabile
de evaluat
A B C
Preţ tranzacţie 1.080 1.024 941
Transmitere drept de integral integral integral integral
proprietate
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat 1.080 1.024 941
Condiţii de vanzare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
Corecţie -15% -15% -15%
Preţ corectat 918 870 800
Data tranzacţiei Sept.2013 Sept.2013 Sept.2013 Sept.2013
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat 918 870 800
Localizare Centru Identica Identica Mai buna
Corecţie 0 0 10%
Preţ corectat 918 870 880
Utilităţi,amenajări Inferioare Identice Inferioare
Corecţie 10% 0 10%
Preţ corectat 826,2 870 792
Destinaţie/regim înălţime Locuinţă Locuinţă Locuinţă Locuinţă P+E
P+E
P+E P+E
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat 826 870 792
Suprafaţa teren aferent (mp) 102,5 133 130 110
Corecţie -5% -5% -5%
Preţ corectat 785 826 752
Tip tranzacţie Evaluat Evaluat Evaluat
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat 785 826 752

Corecţii efectuate :
- pentru condiţiile de piaţă s-au aplicat corecţii de 15% datorită lipsei de cerere imobiliară,
datorită condiţiilor economice actuale ;
- pentru amenajări interioare şi exterioare s-au acordat corecţii de 10% ;
- pentru suprafaţa de teren mai mică s-au aplicat corecţii de 5%.
Valoarea estimată de piaţă a imobilului prin metoda comparaţiei de piaţă, propusă de evaluator
este dată de comparabila B, întrucât, în acest caz, numărul de corecţii este cel mai mic :
Valoare proprietate : 105* 826 = 86.730 Euro / 390.782 lei

5.2.3 Abordarea prin venit – metoda capitalizării veniturilor


Metoda capitalizării veniturilor este o metodă utilizată pentru a converti estimarea
venitului aşteptat pentru un singur indicator de valoare printr-un singur pas direct – divizarea
venitului estimat cu o rată de venit potrivită sau multiplicând venitul estimat cu un factor
potrivit.
Venitul pentru o proprietate este de obicei venitul net din exploatare anual.
Capitalizarea directă este orientată spre piaţă ; evaluatorul analizează informaţiile de
piaţă şi evaluează proprietatea prin unirea concluziilor analizei asupra investitorilor tipici.
Rata sau factorul selectat reprezintă relaţia dintre venit şi valoarea observată pe piaţă
şi este obţinută prin analize ale vânzărilor comparabile.

Indicator Suprafaţa utilă - Valoare chirie - Valoare - € /


mp €/lună/mp an

Venitul brut (Vbp) 136,18 6,5 10.622

Grad de neocupare 10% 1.062

Venitu brut (Vbp) total 9.560

Venitul brut efectiv (Vbe) 9.082

Cheltuieli - 5% 454

Venitul net din exploatare


8.628
(Vne)

Rata de capitalizare – 5% 5%

Valoare obiectiv - euro 172.555

Valoarea exprimată în lei 728.803

Curs valutar 1 € = 4,2236

Valoarea determinată prin capitalizarea veniturilor este de 172.555 € / 728.803 lei


Estimarea ratei de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig şi valoarea ca
rezultat al comparaţiei cu proprietăţile comparabile.
Proprietăţi comparabile
Nr.crt. Specificări
1 2 3

1. Chiria lunară - €/lună 1000 600 800

2. Venit brut potenţial (€ / an) 12.000 7.200 9.600

3. Grad de neocupare (%) 10% 10% 10%

4. Venit brut efectiv (Vbp – Gno) - € 10.800 6.480 8.640

Cheltuieli de exploatare aferente proprietăţii (5%


5. 500 300 400
din Vbe) - €
6. Venit net din exploatare - euro 10.300 6.180 8.240

7. Preţ de vânzare 225.000 123.360 115.000

8. Rata de capitalizare 4,58% 5,01% 7,17%

Tinând cont de faptul că proprietăţile se tranzacţionează fără a fi grevate de vreun


contract de închiriere, evaluatorul recomandă ca rată de capitalizare 5%. Rata de capitalizare
este confirmată de raportul dintre valorile de închiriere şi de vânzare, pentru active similare,
amplasate în această zonă.
Valoarea de randament imobiliar, metodologic, nu face distincţie între elementele care
conduc la determinarea valorii.
Valoarea de estimare = 84.500 € / 390.390 lei

Capitolul 6 – Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Proprietatea imobiliară situată în judeţul Bacău formată dintr-o clădire


rezidenţială cu regim de înălţime P+E, construită la sol de 105 mp şi teren în suprafaţă de 400
mp, aparţine cu drepturi depline proprietarului Butacu Marian
Valoarea proprietăţii conform metodelor expuse este de :
Abordarea prin cost 378.800 lei sau 81.991 euro.
Abordare prin comparaţii 86.730 Euro / 390.782 lei.
Abordare prin venituri 84.500 € / 390.390 lei

Având în vedere amplasamentul, caracteristicile imobilului, starea actual, datele de pe


piaţă privind tranzacţii similar sau oferte existente, şi ţinând cont de scopul evaluării, opinia
evaluatorului este că valoarea proprietăţii este dată de valoarea rezultată conform metodei
comparaţiilor directe :
Valoarea estimată a proprietăţii este : 390.782 lei / 86.730 €