La carga técnica registral es una anotación(*) que se hace en virtud a las
observaciones realizadas por el Verificador Responsable en su Informe Técnico de Verificación. El Registrador no puede formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe pues la declaración del Verificador Responsable "es ley" pero bajo responsabilidad. A continuación todos los aspectos de las Cargas Registrales. Las Cargas Técnicas surgen con la ley 27157 en los procesos de regularización de edificaciones construidas antes del 31 de diciembre del 2016 (antes 21/07/199 y ampliada el 2018 mediante ley 30830 y obedece a la observación que hace el verificador y que el registrador de acuerdo a ley la convierte en carga registral. ¿Como se levanta una CARGA TÉCNICA 2019? (*) La anotación se hace en el rubro D "Cargas y Gravámenes" y la realiza el registrador público al calificar e inscribir un titulo de Regularización de Declaratoria de Edificaciones (antes Fabrica) según la ley 27157.
1. OBSERVACIONES QUE DAN LUGAR A CARGA TÉCNICA
El Verificador Responsable hará constar en su Informe como observaciones
cuando encuentre lo siguiente: 1.1 DISCREPANCIAS ENTRE EL 1.1.1 Que pasa cuando el área ÁREA REAL DEL TERRENO, SUS real de terreno es mayor al área LINDEROS Y/O MEDIDAS registrada PERIMÉTRICAS Si bien la carga técnica permite la Cuando el Verificador Responsable inscripción de la Declaratoria de encuentre discrepancias entre el área Edificación pese a la observación, real del terreno, sus linderos y/o en caso de discrepancia con el medidas perimétricas, con los que área de terreno donde el área real figuran en la partida registral del predio, sea superior al área registrada en la la registrara como observación en su partida registral y no existe informe técnico de verificación y el superposición de áreas, podrá registrador inscribirá la declaratoria de solicitarse la anotación preventiva edificación y como carga la discrepancia de la fábrica, la misma que tendrá existente. Siempre que el área real del una vigencia de un año prorrogable terreno no sea mayor de la que figura en por un año más. el Registro. 1.2 TRANSGRESIONES A LOS PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y/O DE EDIFICACIÓN Cuando el Verificador Responsable constate transgresiones a la normativa urbanística o de edificación (densidad neta, coeficiente de edificación, estacionamientos, área libre, etc.). El Certificado de Parámetros Urbanísticos es útil para este efecto. 1.2.1 Margen de tolerancia 1.2.2 Margen de tolerancia del densidad neta y de coeficiente de área libre en el informe técnico edificación en el informe técnico de verificación de verificación Si el área libre es menor al exigido (reglamentario), se permitirá una Si la densidad neta y coeficiente de tolerancia de 25% (osea si el edificación es mayor al área esta por debajo del reglamentario, se permitirá una reglamentario en 25%) por lo que el tolerancia de 25% (osea si el exceso Verificador Responsable no es hasta 25%) por lo que el formulara observación en su Verificador Responsable no informe técnico. Áreas menores por formulará observación en su informe debajo del 25% respecto al técnico. Excesos mayores al 25% reglamentario, dará lugar a dará lugar a observación y por tanto observación y por tanto a la a la inscripción de una carga técnica. inscripción de una carga técnica. 1.2.3 ¿Los cambios en la zonificación pueden afectar retroactivamente la declaración regularizada con parámetros anteriores No. La posterior modificación de los Instrumentos de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano no pueden afectar el derecho de propiedad, salvo necesidad publica en cuyo caso se aplica el D.L. 1192. 1.3 OBSERVACIONES POR EL VERIFICADOR AD HOC Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de transgresiones a las normas de protección de bienes inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, natural y/o de seguridad, entre otras, las hará constar como observaciones en su Informe, precisando su naturaleza y efectos.
2. ¿QUE PASA SI EL INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN CONTIENE
OBSERVACIONES?
En los casos en que el Informe Técnico de Verificación contenga observaciones,
dichas observaciones no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización; pero podrán ser inscritas por el registrador como una carga del inmueble en la partida registral del predio. PERO el propietario del inmueble inscrito con observaciones, estará obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación, excepto lo siguiente: 2.1 SEGUNDA REGULARIZACIÓN EXCEPCIONAL Por única vez los predios que ya hubieran sido materia de regularización de edificaciones por cualquier modalidad, podrán acogerse a una nueva regularización de aquellas edificaciones construidas o demolidas hasta el 31 de diciembre de 2016.
3. REGLAS APLICADAS A LAS CARGAS TÉCNICAS EN LA SUNARP
Las cargas técnicas son tratas asi en la SUNARP:
3.1 INSCRIPCIÓN DE CARGA 3.2 TRASLADO DE CARGA TÉCNICA TÉCNICA Con la regularización de la Al independizar las distintas declaratoria de fábrica se inscribirán unidades inmobiliarias en partidas simultáneamente, en el rubro de individuales, se trasladarán las cargas y gravámenes, las cargas cargas técnicas que afecten a la constituidas por transgresiones a totalidad de la edificación. los parámetros urbanísticos y Cuando se acredite que la carga edificatorios aplicables al predio y afecta sólo algunas de las unidades otras cargas reguladas en la que se independizan, ésta se normativa vigente, en virtud al trasladará a la partida independizada mismo instrumento que da mérito a que corresponda. la inscripción de la declaratoria de En el caso de la regularización de la fábrica. declaratoria de fábrica de secciones Sólo se inscribirán como carga las de propiedad exclusiva construidas observaciones contenidas en el con posterioridad a la declaratoria de Informe Técnico de Verificación. No fábrica inscrita, la carga que afecte a corresponde al Registrador formular la totalidad de la edificación se observaciones a los aspectos registrará sólo en la partida técnicos de dicho informe. correspondiente a la unidad Las observaciones contenidas en el inmobiliaria materia de Informe de Verificación Ad hoc regularización. remitido al Registro de conformidad (Reglamento de Inscripciones del con el artículo 10 del Reglamento Registro de Predios de la de la Ley Nº 27157, aprobado por SUNARP Artículo 81 Resolución Decreto Supremo Nº 008-2000- SUNARP 097-2013-SUNARP-SN). MTC, se inscribirán de oficio. (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP Artículo 80 Resolución SUNARP 097-2013-SUNARP-SN).
En el tramite de inscripción de la declaratoria de fábrica, cuando se
encuentre pendiente la emisión del informe de verificación ad hoc se extenderá, en el rubro de cargas y gravámenes, una anotación en la que se deje constancia de tal circunstancia, la que se cancelará con la presentación de dicho informe al Registro. (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP Artículo 79 Resolución SUNARP 097-2013- SUNARP-SN).