El arrendamiento es un contrato por medio del cual una de las partes contratantes se obliga a

hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio
determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

El derecho que confiere el contrato de arrendamiento es un derecho personal y no un derecho

real sobre la cosa ajena, toda vez que el arrendatario tiene sólo una pretensión frente al
arrendador por la que debe gozar de la cosa , carece de un poder inmediato sobre la cosa
arrendada y no puede oponer a terceros tal poder.

Ubicación en la clasificación General de los contratos.

Es un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración, puede ser

conmutativo o aleatorio, es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetitivos y recíprocos
de disfrute de pago de alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los otros, hasta el
extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo no se debe al alquiler.

Diferencias con otras figuras jurídicas.

Con la compra-venta: Pothier, señala que el arrendamiento encierra, de algun modo, no la venta
de la misma cosa arriendo, pero si la del goce y uso, y la suma convenida para la renta es el precio
de ella.

El que arrienda se obliga a dar en goce al arrendatario, el objeto del contrato es pues, el goce, y el
goce temporal. El vendedor, por el contrario, se obliga a transferir la propiedad de la cosa, la venta
es esencialmente traslativa de la propiedad, este es su objeto.

Con el Usufructo: El usufructo es un derecho real, el derecho del arrendamiento es un derecho

personal, el usufructo es una desmembración del derecho de propiedad, de las tres partes en que
clásicamente se ha dividido el derecho de propiedad: jus utendi, jus fruendi y jus abutendi, el
propietario conserva ésta y transmite al usufructuario el derecho de usar y disfrutar la cosa,
quedando con la nuda propiedad.
El usufructo se constituye por la ley o por la voluntad del hombre,cuando en la constitución del
usufructo no se fija tiempo para su duración, se entiende constituido por toda la vida del
usufructuario.

Con la Enfiteusis: Siendo la enfiteusis un contrato por el cual se concede un fundo a perpetuidad o
por tiempo determinado, con la obligación d emejorarlo y de lagar un canon o pensión anual
expresado en dinero o en especies, se confunde naturalmente con el contrato de arrendamiento,
las diferencias fundamentales son:

A) Que en la enfiteusis el goce es perpetuo o temporal, el arrendamiento sólo temporal.

B) No se puede dar en enfiteusis cosas muebles.

C) El enfiteuta es dueño del dominio útil, no así el arrendatario.

D) El enfiteuta está obligado a mejorar el fundo, en cambio el arrendatario se limita a gozar de la

cosa, correspondiéndole al dador de la obligación de mantener la cosa en estado de servir para
ese goce.

Elementos Generales y Particulares del contrato.

A.- Consentimiento de las partes, sin el cual no hay contrato.

B.- Una cosa cuyo goce es ´prometido por el arrendatario y que es la causa de la obligación que
éste contrato de pagar una renta.
C.- Un precio, que se llama alquiler, canon de arrendamiento

d.- Tiempo de duración, que no existe en la venta, es esencial que las partes se pongan de acuerdo
sobre el término del contrato

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Deberes y Derechos

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Se sintetizan: Doctrinalmente

1.- Procurar al arrendatario el uso pacífico del bien durante el tiempo del arrendamiento.

2.- Entregar la cosa en el tiempo convenido y en estado de servir a su fin económico. Retardada o
no cumplida esta entrega, el locador puede demandar la rescisión del contrato.

3.- Defender el uso de la cosa contra cualquier tercero que ejerza o pretenda ejercer algún
derecho sobre la cosa; y

4.- hacer en la cosa los reparos necesarios que no sean de cuneta del locatario.

Legalmente:
Es necesario tomar en cuenta el arrendamiento para cada caso, sea vivienda o local comercial,
debido a que son dos legislaciones diferentes.

Revisar Artículos: 33,34,35,36,37,41,45, 68, 69 de la Ley para la regularización y control de los

arrendamientos de vivienda 2011

Revisar Artículos: 8, 9, 10, 11, 30, Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso
Comercial (2014)

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Deberes

A.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado
del contrato.

B.- Usar y servirse de la cosa para el uso determinado en el contrato, y a falta de determinación
para el que debe estar destinada.

C.- Debe pagar los cánones de arrendamiento en las fechas convenidas, esta es una obligación
esencial y no puede eliminarse por acuerdo entre las partes, se desnaturalizaría la esencia del
contrato de arrendamiento, sería una obligación sin causa, nula por consiguiente, las partes
pueden convenir que los pagos se hagan por periodos de un mes, trimestrales, anuales,
anticipados, por vencidos etc.

Deberes

A.- Avisar a su arrendador, en el menor tiempo posible de toda usurpación o novedad dañosa que
otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer de la cosa arrendada.

B.- Responde de la pérdida o deterioro que sufriere la cosa arrendada, ha no ser que pruebe que
ha sido sin culpa suya.
C.- No puede introducir reformas ni cambiar la estructura de la cosa arrendada, sin autorización
del dueño o arrendador.

D.- Responde también de los deterioros y demás daños que causen a la cosa arrendada las
personas de su familia y subarrendatarios.

E.- No puede variar la forma de la cosa arrendada.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Doctrinalmente:

1.- Cuidar de la cosa arrendada como propia; realizando los gastos pertinentes, siendo responsable
de su pérdida o deterioro culpables o imputable a sus familiares; más no del que resulta del caso
fortuito que hubiera acontecido también en poder del propietario.

2.- Pagar la merced conductiva en los plazos convenidos.

3.- Avisar al arrendador de cualquier usurpación o imposición de servidumbre intentada contra el

predio, y

4.- Devolver la cosa al dueño, vencido el plazo del contrato, en el mismo estado en que la recibió,
sin más deterioro que en el de su uso normal

VER NORMATIVA LEGAL.

Legalmente:
Revisar Artículos: 42,43, 46, 47, 63,67 de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda 12/11/2011 G.O. 6.053

Revisar Artículos: 6 al 18 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso

Comercial 23/05/2014. G.O. 40.418

Por la naturaleza especial de estos contratos de tracto sucesivo, o de tracto prolongado, se debe a
causas y hechos muy diversos.

Es el fin de una relación arrendaticia válida, cualquiera que sea la causa que la produzca, aquellas
que operan ipso iure, ya sea por hallarse prevista en el contrato, o en la ley su actuación
automática, o por derivar ésta de la propia naturaleza de la causa en cuestión.

El Contrato de Arrendamiento.

Es un contrato por el cual una de las partes contratantes (Arrendador) se obliga a hacer gozar a la
otra (Arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por un período de tiempo y mediante un
precio determinado que ésta (Arrendatario) se obliga a pagar a aquella (Arrendador).

ARRENDADOR.- Es el dueño, propietario de la cosa arrendada. Persona Natural o Jurídica.

Canon o pensión; es el dinero, prestación que se cancela a la relación arrendaticia.

Cosa Arrendada: Es el bien mueble o inmueble donde recae la relación arrendaticia.

ARRENDATARIO.- Inquilino que usa goza y disfruta la cosa mueble o inmueble en la relación
arrendaticia. Persona Natural o Jurídica.

VETUSTEZ. Es el deterioro de la cosa arrendada por deterioro de tiempo o el perecimiento de la

cosa.
Fuerza mayor: Es el deterioro de la cosa arrendada por causas ajenas al inquilino o el deterioro de
la cosa arrendada, por causas externas al inquilino.

Buen Estado: Que la cosa mueble o inmueble, que se usa, goza y disfruta en la relación jurídica
debe estar en buen estado en beneficio de la relación jurídica

Causas extinción contrato de arrendamiento.

Hay causas de extinción automáticas, como el perecimiento de la cosa arrendada, la muerte del
inquilino cuando no deja sucesión, la confusión, etc y causas de extinción por solicitarlo alguna de
las partes y siempre que haya una causa legal para ello.

Causas de extinción stricto sensu y de la resolución propiamente dicha:

a.- La destrucción total de la cosa y la parcial que haga imposible el goce de ella por el inquilino.

b.- La muerte del inquilino cuando no deja herederos.

c.- La extinción por confusión, osea, cuando concurren en la misma persona, bien sea por venta,
sucesión, donación o cualquier otra manera de transmitir la propiedad de la cosa.

d.- La terminación del contrato por mutuo acuerdo entre las partes, denominado: mutuo disenso.

VER NORMATIVA RESPECTIVA.

Revisar CAPITULO II Artículos: 50 AL 58 de la Ley para la regularización y control de los

arrendamientos de vivienda 2011
Revisar Artículos: 24 al 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Para el Uso Comercial. Fecha
23/05/2014

DECRETO-LEY

Definición.

Está referido a las normas que regulan y rigen la materia de arrendamiento o inquilinato.
Actualmente (2016) son varias, en particular hay dos:

1) Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Gaceta Oficial N° 6.053
de fecha 12 de Noviembre de 2011; y

2) Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Gaceta Oficial N°
40.418 de fecha 23 de Mayo de 2014

El contrato de arrendamiento, regulado bajo el nuevo régimen, se basa, no solo en la solvencia del
arrendatario suficiente para pagar los cánones convenidos y los intereses de mora o clausulas
penales que reconoce la ley. La protección plena del arrendatario.

Jurisdicción Especial.

Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, a este ente pertenece la

Superintendencia Nacional de Arrendamientos:

La Superintendencia es el ente encargado de controlar y regular todas las actividades en materia

de arrendamientos de vivienda, con el fin de proteger el valor social de la vivienda como derecho
humano.

Por ante el SUNAVI se pueden realizar los siguientes trámites:

Procedimiento Previo a la Demanda

Procedimiento Sancionatorio

Solicitud de Regulación de Canon de Arrendamiento

Solicitud de Cálculo de Justo Valor para la Venta

Registro en el Sistema Nacional de Arrendamientos de Vivienda

Inscripción en el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) para consignar o retirar

(propietarios) los pagos que realizaban ante los tribunales.

Revisión de Contratos de Arrendamientos.

A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados:

a) El propietario

b) El arrendador y el arrendatario.

c) El subarrendador y el subarrendatario.

d) El usufructuarte y el usufructuario.

e) Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en el procedimiento
y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación.

Se consideran también interesados a las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad
habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de
administradores.
RELACIÓN ARRENDATICIA

La relación arrendaticia está en la esfera del libre poder negocial de las partes por regla general,
sin embargo, en atención a la importancia de la vivienda como hogar y a la disponibilidad de un
lugar adecuado para el desarrollo de la actividad o servicio lucrativo que provea el ingreso familiar
y el desarrollo económico, es por ello que el Derecho Inquilinario se inscribe dentro del derecho
social. Y actualmente está separado el arrendamiento de vivienda, al de uso comercial.

En el arrendamiento, el arrendador conserva el poder de disposición y transfiere al arrendatario

por cierto tiempo el poder de usar, y en la actualidad es protegido por la normativa como el débil
jurídico.

VER CAPITULO III DE LA LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO
COMERCIAL

Garantías

Éstas solamente se solicitan en esta área del arrendamiento, ya que en materia de vivienda no se
puede exigir garantía alguna o fianza.

El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las

obligaciones asumidas por éste. En ningún caso, podrán coexistir ambos tipos de garantías.

Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones

derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente a tres (3) meses
de alquiler, lo que será abonado en una cuenta de banco a nombre del arrendador. Revisar
artículo 19.

En el caso de que se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del
contrato de arrendamiento, el arrendador, sea persona natural o jurídica, deberá colocar dicha
suma en una Cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras
Instituciones Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y serán
acumulados a la cantidad dada en garantía, a menos que sean requeridos en ejecución de
contrato.
En el caso de que sea a través de fianza la garantía establecida, será emitida por una empresa
debidamente reconocida e igualmente no podrá exceder de tres (3) meses.

Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere la obligación establecida en el artículo

precedente, quedará obligado a satisfacer al arrendatario intereses. El arrendador deberá
reintegrar al arrendatario, dentro de los quince (15) días calendario siguientes a la terminación de
la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más
los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente
respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.

Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y sus intereses, vencido el
término a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente
por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en instancia
única, conforme al procedimiento breve establecido en la Ley.

De igual forma el arrendador deberá acudir a las instancias jurisdiccionales con ocasión del
incumplimiento del arrendador, en cuyo caso cualquiera de las partes podrá acudir a:

La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas, corresponde a los tribunales

superiores en lo civil y contencioso administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos
administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y en el
resto del país, la competencia corresponde a los juzgados de municipio o los de igual competencia
en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados del interior de la República se les
atribuye la competencia especial contencioso administrativo en materia inquilinaria.

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en

materia de arrendamiento y subarrendamiento, será competencia de la Jurisdicción Civil
Ordinaria.

LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

LA RELACIÓN ARRENDATICIA SE ENCUENTRA EN EL TÍTULO II

Aquí se establecen todas las condiciones acerca de la relación a seguir en materia de

arrendamiento, a saber:
Irrenunciabilidad de los derechos (Art. 32)

Condiciones del inmueble (Art. 33)

Entrega del inmueble (Art. 34)

Mantenimiento de los servicios (Art. 35)

Del pago de servicios (Art. 36)

Sobre las reparaciones del inmueble (Art. 37)

Subrogación de los contratos (Art. 38)

Del cobro indebido de los cánones (Art. 39)

Daños maliciosos (Art. 40)

Uso y goce de la vivienda (Art. 41)

Cobro del canon de arrendamiento (Art. 42)

Entrega del inmueble al arrendador (Art. 43)

Prohibición del subarrendamiento y cesión (Art. 44)

De la obligación de formalizar la relación arrendaticia (Art. 45)

Hasta el Artículo 49 se van distinguiendo y describiendo como será llevada la relación en materia
de vivienda, esto a su vez se le agrega las condiciones que debe llevar el contrato, que serán
observadas en los siguientes artículos de la Ley in Comento.

FIJACIÓN DE CÁNONES

Regulación de acuerdo a la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS

DE VIVIENDA

En el Capítulo IV especialmente se encuentra el modo y órgano encargado de fijar dichos cánones:

Es solo competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la fijación del
canon de arrendamiento de los inmuebles regulados y el pago del canon de arrendamiento será
realizado mensualmente, y solo dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada
mes, por lo que el arrendador no podrá solicitar el pago anticipado del mismo, éste se efectuará
en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la
cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.

Determinación del cálculo del justo valor del inmueble para el cobro del cánon:

En el artículo 73, queda consagrado la determinación del valor del inmueble (VI), la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda utilizando los elementos científicos
enunciados en tal artículo, así como cualquier otro, en función de mejorar la fórmula que se
establezca a favor del justo valor y la garantía de los fines supremos en materia de arrendamiento
en concordancia con la Ley: Para ello se tomará en cuenta lo siguiente:

1. Valor de reposición.

2. Dimensiones del inmueble.

3. Valor de depreciación.

4. Vulnerabilidad sísmica.

5. Región geográfica.

En cuanto a la fijación del canon para los inmuebles en arredamiento, especificados en el artículo,
se basará en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad
anual sobre el valor del inmueble determinable según el tipo de arrendador, a través de resolución
de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Anual). Esto puede ser
modificado por el Ejecutivo Nacional referente a los porcentajes de rentabilidad, todo esto en
concordancia al interés público.
Para ello hay una fórmula que está consagrada en el artículo 78, una vez que se haya obtenido el
valor del inmueble de conformidad a lo mencionado anteriormente, se debe aplicar la siguiente
fórmula:

CA = (VI/12) x %RA

En donde:

1. CA = valor del canon de arrendamiento.

2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73 de la presente Ley.

3. % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el artículo 77 de la

presente Ley.

En la sección primera se establece el procedimiento para la fijación y revisión del canon, con todas
las indicaciones de la solicitud y en forma especial todo los pasos a seguir ante la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial

Esta ley, consagra la fijación del cánon de arrendamiento, de acuerdo al valor del inmueble para el
momento de la transacción (VI) se determinará mediante avalúo realizado según el método de
costo de reposición. Le corresponde a la Superintendencia de Precios Justos (SUNDDE) supervisar
y acordar la metodología de avalúo a aplicar, de acuerdo al artículo 31 de esta ley.

A su vez, esta norma consagra que la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles
regulados por esta Ley. serán determinados por el arrendador y el arrendatario, pero aplicando
uno de los siguientes métodos, el cual seleccionarán de común acuerdo:

Primero: Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado
del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12)
meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se
multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA),
establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de centros
comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual
(%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.
Se aplicará la siguiente formula: CAF = (VI/12/M 2A) xM2ax %RA.

Donde:

CAF: valor del canon de arrendamiento fijo mensual; VI: valor del inmueble;

M2A: metros cuadrados arrendables;

M2a: metros cuadrados a arrendar;

%RA: porcentaje de rentabilidad anual.

Segundo: Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas: Se

establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario,
expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes
inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí
reflejado será sumado al porcentaje de ventas correspondiente al mes siguiente.

El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará
entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el respectivo contrato.

Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes
podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

Tercero: Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de
ventas: La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que correspondería a un canon de
arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral

1. El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el numeral

2. Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que
resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo
esto claramente establecido en el respectivo contrato.

En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener

dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación. La SUNDDE podrá
modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA)
establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

TERMINACIÓN ARRENDATICIA

Previo:

El artículo 94, realiza un paréntesis previo a las demandas que se pueden intentar en caso de
terminación arrendaticia, por el cual señala que previamente antes de intentar una demanda por
desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de
sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de
relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual
pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o
tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble
que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes, que son el 95
y 96 en los cuales señala el procedimiento donde se debe consignar solicitud por escrito, con los
motivos y documentos a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a través de
los cuales requiere en la cual expondrá los motivos que le asisten para la reposición de la
situación jurídica por lo cual ha sido afectado o afectado durante la relación arrendaticia.

Por consiguiente es necesario aplicar el procedimiento administrativo consagrado en el Decreto Nº

8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de
Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.

Los causales para el desalojo son de acuerdo al artículo 91 los siguientes:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar

cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o
alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos,

indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales,
la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria
haya cambiado el uso o destino que para el previó.

4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los
provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el
arrendador.

5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las

disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades
competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá

demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial.
Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un
período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos
noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado
según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el
inmueble.

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas
a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

La demanda por falta de pago se encuentra consagrada en el Artículo 92. En cuanto a la

Inhabitabilidad del inmueble; en el artículo 93.

Procedimiento Judicial, ver artículos 97 al 124 allí se encuentra el procedimiento oral, y todas las
incidencias que pueden ocurrir hasta producir el desalojo de la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y
CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Referente a la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO

COMERCIAL

Artículo 43 En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano

rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a
los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia
corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial
Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los
demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y
afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral
establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.

El Derecho de Preferencia

LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

Esta norma consagra especialmente la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal.

En caso de que se enajene un bien inmueble propiedad del arrendador, quien posee, por
encontrarse en uso del mismo, el derecho es la primera persona que puede optar a la compra del
bien, es el arrendatario.

Particularmente en cuanto a la ley en estudio, el arrendatario debe tener más de dos (2) años
ocupando el bien, debe encontrarse solvente en los cánones de arrendamiento, y demás pagos o
servicios programados contractualmente y los que establezca la Ley. (Artículo 38)

Para ello deberá informarle el arrendador al arrendatario de su disposición de vender el inmueble

en uso, notificación escrita a través de Notaría Pública, con la expresión del derecho de
preferencia que posee, debe indicar el precio justo, cuáles son las condiciones de venta, el plazo
de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, el procedimiento y la dirección de
notificación de la correspondiente respuesta, además el documento de propiedad del inmueble, el
documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. Una vez recibida
esta notificación, el arrendatario deberá enviar notificación igualmente por escrito a través de
Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento,
su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario
quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.

Si el arrendador incumpliere con todo lo antes descrito o realice las condiciones de venta a un
tercero más favorables que las exigidas al arrendatario inicialmente, éste tendrá derecho al
retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a
partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente,
junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.

LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

De la Preferencia Arrendaticia en cuanto a este aspecto, se refiere a la ocupación que
prioritariamente posee el arrendatario en cuanto a un posible tercero, por lo que puede seguir
ocupando el inmueble hasta el vencimiento del plazo del contrato, para ello debe estar solvente
en el pago de los cánones de arrendamiento y haber cumplido con las demás obligaciones
derivadas del contrato y de las leyes. En el artículo 89 establece que el arrendador que incumpla
esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario o arrendataria con el equivalente al
valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida
fuera de la vivienda.

A su vez, este derecho será potestad del arrendatario (a), y de obligatorio cumplimiento para el
arrendador; por lo que en caso de que el arrendatario no desee diftrutar de este derecho, deberá
mediante documento autenticado manifestar al arrendador, eso sí, por lo menos treinta días antes
del vencimiento del contrato, el cual deberá presentar ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.

De la preferencia ofertiva

A partir del artículo 131, con ocasión del propietario desee vender su propiedad, la cual está
arrendada, a la primera persona que debe ofrecer la venta es al arrendatario, con preferencia a
cualquier tercero, el mismo, debe estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento
como requisito para poder usar su derecho de preferencia.

Los Requisitos para la preferencia ofertiva están establecidos en el artículo 132 al 137 de dicha
norma.

PAGOS POR CONSIGNACIÓN

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la

pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el
arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del
arrendatario, solicitar el proceso establecido en dichos casos por ante la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

EL REINTEGRO
Definición

De acuerdo al artículo 125 de LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA en los inmuebles sometidos a esa regulación, queda sujeto a
reintegro al arrendatario, arrendataria o arrendador todo cuanto se cobre en exceso del canon
máximo establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, o lo cobrado
por arrendamientos ilícitos, en contraposición de las leyes y decretos existentes en la materia.

La responsabilidad recae en el arrendador o al responsable del cobro de los sobrealquileres,

siendo que son solidariamente responsable ambos, no importando que tipo de relaciones jurídicas
existan entre ellos, además de las sanciones que les puede ser aplicada ambos.

El procedimiento está consagrado en el Artículo 127, 128, 129.

LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

En el Capítulo VI De los Sobrealquileres y Gastos Condominiales, el reintegro se describe en el

artículo 34, como el cobro en exceso o cobro de otros conceptos contrarios a la Ley, siendo
igualmente responsable el propietario, el arrendador o el recaudador.

En los artículos 34 al 37 está consagrado el procedimiento a seguir en dicha situación.

LOS RECURSOS

Definición

Una vez cumplido con el procedimiento previo a la demanda por vía administrativa, siendo éste
uno de los recursos a seguir, de acuerdo a la norma, se pasa al procedimiento judicial, consagrada
en el Capítulo I, del Título IV de la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS
ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA. A partir del artículo 97 al 124, revisar todo el procedimiento, el
cual es oral en búsqueda de la celeridad procesal.