UNIVERSITATEA DIN CRAIOVA

FACULTATEA DE DREPT
COMPARTIMENTUL ÎNVAŢĂMÂNT CU FRECVENŢĂ REDUSĂ

LECT.UNIV.DR. ROBERT BISCHIN

DREPTUL CONSTRUCȚIILOR ȘI
URBANISM
Note de curs pentru IFR

Editura Universitaria Craiova

2016
 Prezentul curs este protejat potrivit legii dreptului de autor şi orice folosire alta
decât în scopuri personale pentru studiu este interzisă de lege sub sancţiune
penală.

Descrierea CIP a Bibliotecii Naţionale a României

2
 I. Informaţii generale
Numele cursului: Dreptul construcţiilor si urbanism
Codul cursului: D16DRFRL873
An, semestru: An IV, Sem. II
Tipul cursului: Obligatoriu
Coordonatorul de disciplină: Robert Bischin
Birou: Craiova, Facultatea de Drept, Calea Bucuresti nr.107 D, C 4.11
E-mail: bisrobert19@yahoo.com
Consultaţii: Luni 12-14

Introducere
Cursul de „Dreptul construcţiilor si urbanism” se predă în semestrul II, anul IV, la Specializarea
Drept, și are ca scop studierea şi aprofundarea conceptelor şi noţiunilor specifice dreptului
urbanismului

Obiective
Disciplina are ca scop implementarea noţiunilor de gestiune spaţială a teritoriului ţării ca
activitate obligatorie, continuă şi de perspectivă, desfăşurată în interesul colectivităţilor.

Rezultate așteptate
să înţeleagă conexiunea dintre hotărârile administraţiei publice locale şi centrale, precum şi
prevederile legislației interne
să înţeleagă locul şi rolul planificării de urbanism
să dobândească cunoştiinţele necesare pentru exercitarea unei profesii juridice.

Structura cursului
Cursul este structurat pe 4 module/24 h în care se regăsesc cunoştinţe necesare înţelegerii
noţiunilor specifice dreptului construcţiilor şi urbanismului.
Modulul Tema
1 Planificarea şi Regulamentele de Urbanism
2 Documentaţiile de Urbanism
3 Autorizaţiile de Urbanism
4 Asigurarea disciplinei executării lucrărilor de construcţii

3
 Formatul şi tipul activităţilor implicate de curs
Parcurgerea acestora va presupune atât întâlniri faţă în faţă cu studenții, cât şi studiu
individual. Întâlnirile reprezintă un sprijin direct acordat din partea profesorului – studentului.
În ceea ce priveşte activitatea individuală, aceasta se va concretiza în parcurgerea materialelor
obligatorii şi în rezolvarea sarcinilor şi exerciţiilor obligatorii. Studenţii au libertatea de a-şi
gestiona singuri timpul pentru parcurgerea temelor stabilite astfel încât acesta să fie suficient
pentru însuşirea şi sedimentarea cunoştinţelor dobândite.

Competențe obținute
• Cunoaşterea conţinutului instituţiilor dreptului urbanismului;
• Interpretarea normelor dreptului urbanismulu;
• Dezvoltarea abilităţii de a înţelege şi concilia puncte de vedere diferite asupra unor situaţii
de dreptul urbanismulu;
• Proiectarea, conducerea şi evaluarea activităţilor practice specifice; utilizarea unor metode,
tehnici şi instrumente de investigare şi de aplicare;
• Folosirea unei gândiri logice in analiza fenomenelode urbanism.

Informații evaluare
Evaluarea studenţilor se realizează în mod continuu pe întreg parcursul anului universitar, prin
intermediul următoarelor activităţi: participarea activă a studenţilor la seminar; verificarea
continuă a cunoştinţelor dobândite; rezultatul/rezultatele obţinute la testarea/testările
semestriale; evaluarea finală
Evaluarea finală se realizează conform formei de verificare prevăzută în planul de învăţământ .
Nota finală va fi calculată având în vedere cele două note şi ponderarea (20% şi 70%) conform
algoritmului: (nota evaluare parcurs x0,2) + (notă evaluare finală x0,7)+1p (pentru
îndeplinirea procentului de prezenţă). Exemplu: (6x0,2) + (8x0,7) =1,2 +5,6+1 =7,8.

Instrucţiuni privind parcurgerea resursei de învăţământ

Suportul de curs conţine toate informaţiile necesare însuşirii cunoştinţelor teoretice referitoare
la Dreptul urbanismului. Conţinutul este structurat în module, în cadrul fiecărui modul
regăsindu-se mai multe unităţi de învățare, în aşa fel încât să eşaloneze şi să faciliteze
parcurgerea materialului şi însuşirea sa. Pentru parcurgerea acestei resurse se recomandă
următoarea succesiune :
1. Citirea, cu atenţie, a fiecărei unităţi şi consultarea recomandărilor bibliografice.
2. Parcurgerea rezumatului fiecărei unităţi de studiu.
3. Rezolvarea temelor de autoevaluare (pentru fiecare unitate de studiu).
4. Rezolvarea testului de autoevaluare (pentru fiecare modul).
5. Pregătirea schemei de discuţie pentru seminar.

4
 II. Suport curs

Modulul I.
Planificarea şi Regulamentele de Urbanism

Unitatea de învăţare:
1. Planificarea de urbanism
2. Regulamentele de urbanism

Timp alocat: 2 h

Bibliografie:
1. Robert Bischin, Elemente de dreptul urbanismului în România şi Uniunea Europeană, Editura
CH Beck, Bucureşti, 2016, p. 99-108.
2. Mircea Duţu, Dreptul Urbanismului, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2010.

Obiectivele modulului

Dupǎ studiul acestei unitǎţi de învǎţare veţi reuşi sǎ:

Prezentaţi instrumentele principale de planificare a terenurilor şi ocuparea acestora in
mediul rural şi urban;
Prezentaţi necesitatea implementării amenajării teritoriului;
Prezentaţi ierarhia documentaţiilor în domeniul amenajării teritoriului şi urbanismului
Vă însuşiţi normele de bază prevăzute în Regulamentul de Urbanism

Planificarea de urbanism

Planurile urbanistice constituie instrumentul principal de planificare a utilizării terenurilor

şi ocupării acestora în localităţile urbane şi rurale.
Ierarhia documentaţiilor în domeniul amenajării teritoriului şi urbanismului. Principala
diferenţă dintre documentaţiile de amenajare a teritoriului şi urbanism. Temei legal.

Ierarhia documentaţiilor în domeniul amenajării teritoriului şi

urbanismului. Legislaţia de bază în domeniul amenajării teritoriului şi urbanismului se bazează pe
sistemul ierarhic al documentaţiilor şi al prevederilor acestora. De aceea, vom regăsi patru nivele
de reglementare a dezvoltării spaţiale:

5
 - nivelul strategic - Planul Naţional de Dezvoltare, Cadrul Naţional de Referinţă,
Programele operaţionale sectoriale, Programul Operaţional Regional (singurul program operaţional
cu caracter intersectorial);
- politicile naţionale - sectoriale (pentru locuire, infrastructuri etc.);
- documentaţiile de amenajare a teritoriului şi urbanistice cu reglementările aferente la
nivel de PUG şi PUZ;
- regulamentul general de urbanism.
Activitatea de urbanism cuprinde toate localităţile ţării, organizate în reţea, pe baza
ierarhizării şi distribuţiei echilibrate a acestora în teritoriu; aplicarea documentaţiilor de urbanism
are în vedere întregul teritoriu administrativ al oraşelor şi comunelor. Consiliile locale răspund de
întreaga activitate de urbanism desfăşurată pe teritoriul unităţii administrativ-teritoriale şi „asigură
respectarea prevederilor cuprinse în documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism
aprobate”.
Prin sistemul ierarhic al documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism
înţelegem că prevederile din documentaţiile de nivel superior se preiau în cele de nivel inferior, cu
alte cuvinte prevederile planurilor la nivel naţional se preiau şi se detaliază la nivelul judeţelor sau
al unor zone. Acestea din urmă se preiau ca linii directoare şi se detaliază în planurile urbanistice
generale. În acelaşi fel: prevederile din planurile urbanistice la nivel superior (Planul Urbanistic
General) se preiau şi se detaliază în cele de nivel inferior (Planul Urbanistic Zonal şi Planul
Urbanistic de Detaliu). Pentru a face derogare de la prevederile unui PUG aprobat, este necesară
elaborarea unui PUZ sau PUD şi aprobarea acestuia conform aceloraşi proceduri legale.

Principala diferenţă dintre documentaţiile de amenajare a teritoriului şi

urbanism constă în aceea că documentaţiile de amenajare a teritoriului cuprind prevederi cu
caracter director, pe când documentaţiile de urbanism cuprind reglementări operaţionale. O
documentaţie de amenajare a teritoriului stabileşte cadrul general de amenajare a teritoriului şi de
dezvoltare urbanistică a localităţilor; prevederile sale au caracter director, cu alte cuvinte,
propunerile respective, prin natura şi scara la care sunt făcute, nu pot sta la baza realizării concrete
a unor construcţii sau amenajări şi nu sunt opozabile în justiţie. Această caracteristică specifică
numai documentaţiilor de amenajare a teritoriului presupune preluarea prevederilor formulate la
diferite nivele de amenajarea teritoriului ca linii generale de orientare, care urmează să fie detaliate
la nivele inferioare în cadrul documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi în cele de urbanism.
Documentaţiile de urbanism au caracter de reglementare, adică un plan de urbanism aprobat
impune anumite condiţii pentru dezvoltare, pentru soluţiile promovate; nerespectarea acestora
constituie subiect de litigiu în justiţie.

Temeiul legal este dat de Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi
urbanismul care, într-un text cu caracter general, defineşte documentaţiile de amenajarea teitoriului
şi urbanism. Astfel, art. 39 prevede: (1) În sensul prezentei legi, prin documentaţii de amenajare a
teritoriului şi de urbanism se înţelege planurile de amenajare a teritoriului, planurile de urbanism,
Regulamentul general de urbanism şi regulamentele locale de urbanism, avizate şi aprobate
conform prezentei legi. (2) Documentaţiile de amenajare a teritoriului cuprind propuneri cu
caracter director, iar documentaţiile de urbanism cuprind reglementări operaţionale.
(3) Propunerile cu caracter director stabilesc strategiile şi direcţiile principale de evoluţie a unui
teritoriu la diverse niveluri de complexitate. Ele sunt detaliate prin reglementări specifice în
limitele teritoriilor administrative ale oraşelor şi comunelor. (4) Prevederile cu caracter director
cuprinse în documentaţiile de amenajare a teritoriului aprobate sunt obligatorii pentru toate
autorităţile administraţiei publice, iar cele cu caracter de reglementare, pentru toate persoanele
fizice şi juridice.
Norma cu caracter general cuprinsă în art. 39 este apoi dezvoltată pentru cele două
categorii de documentaţii. Astfel, art. 40 prevede: Documentaţiile de amenajare a teritoriului sunt

6
următoarele: a) Planul de amenajare a teritoriului naţional; b) Planul de amenajare a teritoriului
zonal; c) Planul de amenajare a teritoriului judeţean. În ce priveşte documentaţiile de urbanism, art.
44 dispune: (1) Documentaţiile de urbanism sunt rezultatul unui proces de planificare urbană
referitoare la un teritoriu determinat, prin care se analizează situaţia existentă şi se stabilesc
obiectivele, acţiunile, procesele şi măsurile de amenajare şi de dezvoltare durabilă a localităţilor.
Documentaţiile de urbanism se elaborează de către colective interdisciplinare formate din
specialişti atestaţi în condiţiile legii. (2) Documentaţiile de urbanism transpun la nivelul
localităţilor urbane şi rurale propunerile cuprinse în planurile de amenajare a teritoriului naţional,
zonal şi judeţean. (3) Documentaţiile de urbanism au caracter de reglementare specifică şi stabilesc
reguli ce se aplică direct asupra localităţilor şi părţilor din acestea până la nivelul parcelelor
cadastrale, constituind elemente de fundamentare obligatorii pentru eliberarea certificatelor de
urbanism.

Regulamentul general de urbanism

Dispoziţia generală. Dispoziţii speciale.

Dispoziţia generală este art. 49. (1) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea
teritoriului şi urbanismul care prevede: Regulamentul general de urbanism reprezintă sistemul de
norme tehnice, juridice şi economice care stă la baza elaborării planurilor de urbanism, precum şi
a regulamentelor locale de urbanism.... (3) După aprobare, Planul urbanistic general, Planul
urbanistic zonal şi Planul urbanistic de detaliu împreună cu regulamentele locale de urbanism
aferente sunt opozabile în justiţie.

Dispoziţii speciale sunt cuprinse în Hotărârea nr. 525/1996 pentru aprobarea

Regulamentului general de urbanism. Regulamentul general de urbanism din 27. 06. 1996 dispune
că Regulamentul general de urbanism reprezintă sistemul unitar de norme tehnice şi juridice care
stă la baza elaborării planurilor de amenajare a teritoriului, planurilor urbanistice, precum şi a
regulamentelor locale de urbanism; el stabileşte, în aplicarea legii, regulile de ocupare a terenurilor
şi de amplasare a construcţiilor şi a amenajărilor aferente acestora. Planurile de amenajare a
teritoriului sau, după caz, planurile urbanistice şi regulamentele locale de urbanism cuprind norme
obligatorii pentru autorizarea executării construcţiilor.
Regulamentul general de urbanism se aplică în proiectarea şi realizarea tuturor
construcţiilor şi amenajărilor, amplasate pe orice categorie de terenuri, atât în intravilan, cât şi în
extravilan, cu excepţia construcţiilor şi amenajărilor cu caracter militar şi special, care se
autorizează şi se execută în condiţiile stabilite de lege.
Din regulile cu privire la păstrarea integrităţii mediului şi protejarea patrimoniului natural
şi construit reţinem doar:
- cu privire la terenurile agricole din extravilan: autorizarea executării construcţiilor şi
amenajărilor pe terenurile agricole din extravilan este permisă pentru funcţiunile şi în condiţiile
stabilite de lege; autorităţile administraţiei publice locale vor urmări, la emiterea autorizaţiei de
construire, gruparea suprafeţelor de teren afectate construcţiilor, spre a evita prejudicierea
activităţilor agricole.
- cu privire la terenurile agricole din intravilan: autorizarea executării construcţiilor pe
terenurile agricole din intravilan este permisă pentru toate tipurile de construcţii şi amenajări
specifice localităţilor, cu respectarea condiţiilor impuse de lege şi de regulamentul general de

7
urbanism. De asemenea, autorizarea prevăzută anterior se face cu respectarea normelor stabilite de
consiliile locale pentru ocuparea raţională a terenurilor şi pentru realizarea următoarelor obiective:
a) completarea zonelor centrale, potrivit condiţiilor urbanistice specifice impuse de caracterul
zonei, având prioritate instituţiile publice, precum şi serviciile de interes general; b) valorificarea
terenurilor din zonele echipate cu reţele tehnico-edilitare; c) amplasarea construcţiilor,
amenajărilor şi lucrărilor tehnico-edilitare aferente acestora în ansambluri compacte. Prin
autorizaţia de construire, terenurile agricole din intravilan se scot din circuitul agricol, temporar
sau definitiv, conform legii.
- cu privire la suprafeţele împădurite: autorizarea executării construcţiilor şi amenajărilor
pe terenuri cu destinaţie forestieră este interzisă. În mod excepţional, cu avizul organelor
administraţiei publice de specialitate, se pot autoriza numai construcţiile necesare întreţinerii
pădurilor, exploatărilor silvice şi culturilor forestiere. La amplasarea acestor construcţii se va avea
în vedere dezafectarea unei suprafeţe cât mai mici din cultura forestieră. Cabanele şi alte
construcţii şi amenajări destinate turismului vor fi amplasate numai la liziera pădurilor, cu avizul
conform al Ministerului Apelor şi Protecţiei Mediului, al Ministerului Agriculturii, Alimentaţiei şi
Pădurilor şi al Ministerului Turismului. Delimitarea pe judeţe a terenurilor cu destinaţie forestieră,
stabilită în condiţiile legii, de către organele de specialitate ale administraţiei publice, se comunică
consiliilor judeţene prin ordinul ministrului apelor şi protecţiei mediului şi al ministrului
agriculturii, alimentaţiei şi pădurilor.
- cu privire la resursele subsolului: autorizarea executării construcţiilor definitive, altele
decât cele industriale, necesare exploatării şi prelucrării resurselor în zone delimitate conform
legii, care conţin resurse identificate ale subsolului, este interzisă. Autorizarea executării
construcţiilor industriale necesare exploatării şi prelucrării resurselor identificate ale subsolului se
face de către consiliile judeţene sau consiliile locale, după caz, cu avizul organelor de stat
specializate. În cazul identificării de zone cu resurse în intravilanul localităţii, modalitatea
exploatării acestora va face obiectul unui studiu de impact aprobat conform legii. Zonele care
conţin resurse identificate ale subsolului, delimitate potrivit legii, se comunică la consiliile
judeţene prin ordin al preşedintelui Agenţiei Naţionale pentru Resurse Minerale, pentru fiecare
judeţ.
- cu privire la resursele de apă şi platforme meteorologice: autorizarea executării
construcţiilor de orice fel în albiile minore ale cursurilor de apă şi în cuvetele lacurilor este
interzisă, cu excepţia lucrărilor de poduri, lucrărilor necesare căilor ferate şi drumurilor de
traversare a albiilor cursurilor de apă, precum şi a lucrărilor de gospodărire a apelor. Autorizarea
executării acestor lucrări este permisă numai cu avizul primarului şi al autorităţilor de gospodărire
a apelor şi cu asigurarea măsurilor de apărare a construcţiilor respective împotriva inundaţiilor, a
măsurilor de prevenire a deteriorării calităţii apelor de suprafaţă şi subterane, de respectare a
zonelor de protecţie faţă de malurile cursurilor de apă şi faţă de lucrările de gospodărire şi de
captare a apelor. Autorizarea executării construcţiilor de orice fel în zona de protecţie a
platformelor meteorologice se face cu avizul prealabil al autorităţii competente pentru protecţia
mediului. Zonele de protecţie sanitară se delimitează de către autorităţile administraţiei publice
judeţene şi a municipiului Bucureşti, pe baza avizului organelor de specialitate ale administraţiei
publice.
- cu privire la zonele cu valoare peisagistică şi zonele naturale protejate: autorizarea
executării construcţiilor şi a amenajărilor care, prin amplasament, funcţiune, volumetrie şi aspect
arhitectural - conformare şi amplasare goluri, raport gol-plin, materiale utilizate, învelitoare, paletă
cromatică etc. - depreciază valoarea peisajului este interzisă. Autorizarea executării construcţiilor
în parcuri naţionale, rezervaţii naturale, precum şi în celelalte zone protejate, de interes naţional,
delimitate potrivit legii, se face cu avizul conform al Ministerului Apelor şi Protecţiei Mediului,
Ministerului Agriculturii, Alimentaţiei şi Pădurilor şi al Ministerului Lucrărilor Publice,
Transporturilor şi Locuinţei. Consiliile judeţene vor identifica şi vor delimita, în funcţie de
particularităţile specifice, acele zone naturale de interes local ce necesită protecţie pentru valoarea

8
lor peisagistică şi vor stabili condiţiile de autorizare a executării construcţiilor, având în vedere
păstrarea calităţii mediului natural şi a echilibrului ecologic.
- cu privire la zonele construite protejate: autorizarea executării construcţiilor în zonele
care cuprind valori de patrimoniu cultural construit, de interes naţional, se face cu avizul conform
al Ministerului Culturii şi Cultelor şi al Ministerului Lucrărilor Publice, Transporturilor şi
Locuinţei. Autorizarea executării construcţiilor în zonele care cuprind valori de patrimoniu cultural
construit, de interes local, declarate şi delimitate prin hotărâre a consiliului judeţean, se face cu
avizul serviciilor publice descentralizate din judeţ, subordonate ministerelor prevăzute anterior.
Autorizarea executării lucrărilor de construcţii, care au ca obiectiv cercetarea, conservarea,
restaurarea sau punerea în valoare a monumentelor istorice, se va face cu avizul conform al
Ministerului Culturii şi Cultelor, în condiţiile stabilite prin ordin al ministrului culturii şi cultelor.

2. Regulamentele locale de urbanism

Temei legal.

Temeiul legal pentru regulamentele locale de urbanism îl constituie art. 49 din

Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul care prevede: regulamentul local
de urbanism pentru întreaga unitate administrativ-teritorială, aferent Planului urbanistic general
sau, pentru o parte a acesteia, aferent Planului urbanistic zonal, cuprinde şi detaliază prevederile
referitoare la modul concret de utilizare a terenurilor, precum şi de amplasare, dimensionare şi
realizare a volumelor construite, amenajărilor şi plantaţiilor, materiale şi culori, pe zone, în
conformitate cu caracteristicile arhitectural-urbanistice ale acestora, stabilite în baza unui studiu de
specialitate. După aprobare, Planul urbanistic general, Planul urbanistic zonal şi Planul urbanistic
de detaliu împreună cu regulamentele locale de urbanism aferente sunt opozabile în justiţie.
Prevederile regulamentelor locale de urbanism sunt diferenţiate pentru fiecare unitate teritorială de
referinţă, zonă şi subzonă a acesteia.

3. Regulamentul cadru de urbanism pentru Rezervaţia Biosferei Delta Dunării

Temei legal. Reguli de ocupare a terenurilor. Controlul respectării regulamentului.

Interdicţii.

Temeiul legal îl constituie Hotărârea nr. 1516/2008 privind aprobarea

Regulamentului-cadru de urbanism pentru Rezervaţia Biosferei Delta Dunării care, în art. 1,
prevede: (2) Regulamentul reprezintă sistemul unitar de norme tehnice şi juridice care stă la baza
regulamentelor locale de urbanism pentru localităţile rurale din perimetrul Rezervaţiei Biosferei
Delta Dunării, denumită în continuare RBDD. (3) Regulamentul are ca scop asigurarea unei
dezvoltări durabile a teritoriului RBDD, cu protejarea cadrului natural şi cultural, precum şi
asigurarea unei utilizări raţionale a acestuia din punct de vedere economic şi turistic, în beneficiul
locuitorilor RBDD, în conformitate cu legislaţia în vigoare aplicabilă domeniilor vizate.
(4) Regulamentul prevede controlarea modului de utilizare a terenului şi resurselor naturale în
scopuri strict economice, eliminarea intervenţiilor excesive şi stridente din punctul de vedere al
suprafeţelor şi volumelor, materialelor utilizate, aspectului vizual al cadrului construit asupra
mediului natural şi antropic tradiţional specific RBDD. (5) Prevederile prezentului regulament sunt
obligatorii în cazul elaborării sau reactualizării planurilor urbanistice generale ale localităţilor

9
rurale din Delta Dunării, cu respectarea specificului local. (6) Prezentul regulament constituie baza
tehnică de avizare şi de autorizare a executării lucrărilor de construcţii şi amenajărilor până la
revizuirea planurilor urbanistice generale existente la data intrării sale în vigoare. (7) Prevederile
prezentului regulament se aplică de la data intrării în vigoare pentru localităţile prevăzute în anexa
care face parte integrantă din prezenta hotărâre. (8) Regulamentul se aduce la cunoştinţa tuturor
factorilor interesaţi de către direcţiile judeţene de urbanism şi amenajarea teritoriului.

Regulile de ocupare a terenurilor sunt cuprinse în art. 2 din Hotărârea nr.

1516/2008, care prevede: (1) Regulamentul stabileşte regulile de ocupare a terenurilor, de
amplasare a construcţiilor şi a amenajărilor aferente acestora, precum şi normele generale de
arhitectură. (2) Se exceptează de la prevederile alin. (1) construcţiile şi amenajările cu caracter
militar şi special, care se autorizează şi se execută în condiţiile stabilite de lege. (3) Regulamentele
locale de urbanism (RLU) vor prelua în mod obligatoriu prevederile prezentului regulament,
detaliindu-le în funcţie de contextul specific local, în baza studiilor de fundamentare aferente
planului urbanistic general, şi vor putea introduce şi alte norme specifice. (4) La elaborarea unor
planuri urbanistice zonale sau planuri urbanistice de detaliu, care detaliază sau modifică planurile
urbanistice generale ale unităţilor administrativ-teritoriale, este obligatorie respectarea prevederilor
prezentului regulament în aceste documentaţii.

Controlul respectării regulamentului revine, conform art. 3 din Hotărârea nr.

1516/2008, compartimentelor de specialitate din aparatul propriu al consiliului judeţean şi al
primăriilor de comună, precum şi Inspectoratului de Stat în Construcţii, în conformitate cu
prevederile Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, cu modificările şi
completările ulterioare, şi ale Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

Interdicţiile unor diverse utilizări, pe teritoriul avut în vedere, sunt prevăzute în

art. 9 din Hotărârea nr. 1516/2008, în următorii termeni: a) structuri de cazare de mari dimensiuni:
hoteluri cu mai mult de 20 de camere, pensiuni şi moteluri cu mai mult de 10 camere; ansamblurile
hoteliere cu mai mult de 20 de camere se vor dispune în sistem pavilionar; b) în intravilan:
structuri şi anexe pentru creşterea şi folosirea animalelor domestice pentru agrement (herghelii,
hipodrom); depozitare angro, cu suprafaţa construită mai mare de 100 m2 şi depozitare în aer liber
cu suprafaţa mai mare de 150 m2; c) activităţi productive poluante de orice fel, cu risc tehnologic
sau incomode prin traficul generat; d) depozitarea substanţelor inflamabile sau toxice.

4. Iniţierea, finanţarea, avizarea şi aprobarea documentaţiilor de urbanism

Iniţierea documentaţiilor de urbanism. Finanţarea activităţilor de elaborare a

documentaţiilor de urbanism. Avizarea şi aprobarea documentaţiilor de urbanism.

Iniţierea documentaţiilor de urbanism este prevăzută de art. 50 din Legea nr.

350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul în următorii termeni: Iniţiativa elaborării
documentaţiilor de amenajare a teritoriului, a planurilor urbanistice generale şi a planurilor
urbanistice menţionate la art. 54 alin. (2) aparţine exclusiv autorităţii publice local. (2) Iniţiativa
elaborării planurilor urbanistice, altele decât cele menţionate la alin. (1), aparţine autorităţii publice
locale, precum şi persoanelor fizice şi/sau juridice interesate.

10
 Finanţarea activităţilor de elaborare a documentaţiilor de urbanism primeşte
multă atenţie din partea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul. Astfel,
art. 51 prevede: Activităţile de amenajare a teritoriului şi de urbanism, prevăzute în prezenta lege,
se finanţează din bugetele locale ale unităţilor administrativ-teritoriale, din bugetul de stat şi din
venituri proprii ale persoanelor juridice şi fizice interesate în dezvoltarea unei localităţi sau a unei
zone din cadrul acesteia, precum şi din alte surse legal constituite sau atrase. Activităţile de
amenajare a teritoriului şi urbanism de interes naţional şi regional, care se finanţează din bugetul
de stat, prin bugetul Ministerului Dezvoltării Regionale şi Locuinţei, sunt: a) elaborarea Strategiei
de dezvoltare teritorială a României; b) elaborarea planurilor de amenajare a teritoriului naţional;
c) elaborarea planurilor de amenajare a teritoriului zonal regional; d) elaborarea Regulamentului
general de urbanism; e) elaborarea documentaţiilor de amenajarea teritoriului şi urbanism pentru
zonele cu monumente istorice înscrise în Lista patrimoniului mondial; f) elaborarea
documentaţiilor de amenajarea teritoriului şi urbanism, hărţi de hazard/risc în vederea prevenirii
dezastrelor naturale sau industriale; g) programe de susţinere a dezvoltării locale în vederea
asigurării fondului de documentaţii în domeniile: amenajarea teritoriului, urbanism, imobiliar-
edilitar şi al proiectelor de dezvoltare urbană integrată. Activităţile prevăzute la alin. (11) lit. g),
precum şi metodologiile de finanţare a acestora se aprobă prin hotărâre a Guvernului. Autorităţile
administraţiei publice locale au obligaţia să prevadă în bugetele anuale fonduri pentru elaborarea
sau actualizarea, după caz, a planurilor de amenajare a teritoriului, a planurilor de urbanism, a
hărţilor de risc natural, precum şi a studiilor de fundamentare necesare în vederea elaborării
acestora. Metodologia finanţării de la bugetul de stat a hărţilor de risc pentru cutremure şi
alunecări de teren se elaborează de către Ministerul Dezvoltării Regionale şi Locuinţei şi se aprobă
prin hotărâre a Guvernului.
Planurile urbanistice zonale pentru zone centrale, zone protejate în integralitatea lor şi zone
de protecţie a monumentelor, precum şi planurile urbanistice zonale şi de detaliu privind realizarea
unor obiective de interes public se finanţează din bugetul de stat ori din bugetele locale. Planurile
urbanistice zonale şi planurile urbanistice de detaliu, cu excepţia celor prevăzute mai sus, se
finanţează de persoanele juridice sau persoanele fizice interesate; planurile de urbanism zonale sau
de detaliu, care modifică părţi din zone protejate, se pot finanţa de către persoane fizice sau
juridice interesate.
Finanţarea documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism cu caracter deosebit,
pentru zone şi localităţi care necesită cercetări şi studii complexe, se face şi din fonduri destinate
cercetării, dezvoltării regionale şi altele, în condiţiile stabilite de ministere şi de alţi factori
implicaţi. În cazul documentaţiilor de urbanism finanţate în condiţiile precizate anterior, entitatea
achizitoare poate organiza, în condiţiile legii, concurs de soluţii urbanistice, deschis specialiştilor
din domeniu, finanţat din fondurile prevăzute mai sus.

Avizarea şi aprobarea documentaţiilor de urbanism se fac de către autorităţile

şi organismele centrale şi teritoriale interesate, potrivit prevederilor anexei nr. 1 la Legea nr.
350/2001. Avizarea documentaţiilor de interes general - toate categoriile din domeniul amenajării
teritoriului, precum şi din domeniul urbanismului iniţiate de autorităţile şi instituţiile administraţiei
publice - se face fără perceperea de taxe şi/sau tarife. Perioada de valabilitate a documentaţiilor de
amenajare a teritoriului şi de urbanism se stabileşte de către autoritatea administraţiei publice
locale abilitată să aprobe documentaţia, în conformitate cu gradul de complexitate şi cu prevederile
acesteia. Documentaţiile de amenajare a teritoriului sau de urbanism, elaborate conform legislaţiei
în vigoare, care au avizele şi acordurile prevăzute de lege şi solicitate prin certificatul de urbanism,
precum şi tarifele de exercitare a dreptului de semnătură achitate pentru specialiştii care au
elaborat documentaţiile, se promovează de către primar, în vederea aprobării prin hotărâre a
consiliului local/Consiliului General al Municipiului Bucureşti, pe baza referatului de specialitate
al arhitectului-şef, în termen de maximum 30 de zile de la data înregistrării documentaţiei

11
complete la registratura primăriei. În termen de maximum 45 de zile de la finalizarea dezbaterii
publice şi înaintarea expunerii de motive elaborate de primar/preşedintele consiliului judeţean şi a
raportului de specialitate elaborat de către arhitectul-şef, consiliul judeţean sau local are obligaţia
să emită o hotărâre prin care aprobă sau respinge documentaţia de amenajare a teritoriului sau
urbanism.
Nu pot fi iniţiate şi aprobate documentaţii de urbanism care au ca scop intrarea în legalitate
a unor construcţii edificate fără autorizaţie de construire sau care nu respectă prevederile
autorizaţiei de construire.

Concluzii:
În conformitate cu legislaţia în vigoare aplicabilă domeniilor vizate, R.G.U. prevede
controlarea modului de utilizare a terenului şi resurselor naturale în scopuri strict economice,
eliminarea intervenţiilor excesive şi stridente din punctul de vedere al suprafeţelor şi volumelor,
materialelor utilizate, aspectului vizual al cadrului construit asupra mediului natural. Prevederile
regulamentului sunt obligatorii în cazul elaborării sau reactualizării planurilor urbanistice generale
ale localităţilor rurale şi urbane, cu respectarea specificului local.

Test de autoevaluare:
1. Care sunt cele patru nivele de reglementare a dezvoltării spaţiale? – 2 puncte
2. Care este principala diferenţă dintre documentaţiile de amenajare a teritoriului şi
urbanism?– 2 puncte
3. Care sunt regulile cu privire la păstrarea integrităţii mediului şi protejarea patrimoniului
natural şi construit? - 2 puncte
4. Controlul respectării regulamentului revine? – 2 puncte
5. Cine elaborează şi aprobă metodologia finanţării de la bugetul de stat a hărţilor de risc
pentru cutremure şi alunecări de teren? – 2 puncte

Speţe: 1. După aprobare, Planul urbanistic general, Planul urbanistic zonal şi Planul
urbanistic de detaliu împreună cu regulamentele locale de urbanism aferente sunt opozabile în
justiţie? DA sau NU? Argumentaţi:

Grile:
1. Regulile generale de urbanism se aplică:
a) în proiectarea şi realizarea tuturor construcţiilor şi amenajărilor cu caracter militar şi
special, care se autorizează în condiţiile unor reglementări legale speciale
b) la nivel mondial
c) nu se aplică în proiectarea şi realizarea tuturor construcţiilor şi amenajărilor cu caracter
militar şi special, care se autorizează în condiţiile unor reglementări legale special

2. Planurile urbanistice zonale pentru zone centrale, zone protejate în integralitatea lor
şi zone de protecţie a monumentelor, precum şi planurile urbanistice zonale şi de
detaliu privind realizarea unor obiective de interes public se finanţează
a) din bugetul de stat ori din bugetele locale
b) din bugete private

12
 c) nu se finanţează

3. Perioada de valabilitate a documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism

se stabileşte
a) de către autoritatea administraţiei publice mondiale abilitată să aprobe documentaţia, în
conformitate cu gradul de complexitate şi cu prevederile acesteia

b) de către autoritatea administraţiei publice locale abilitată să aprobe documentaţia, în

conformitate cu gradul de complexitate şi cu prevederile acesteia
c) de către autoritatea administraţiei publice regionale abilitată să aprobe documentaţia, în
conformitate cu gradul de complexitate şi cu prevederile acesteia

4. Ce reprezintă R.G.U.
a) Regulamentul general de urbanism reprezintă sistemul unitar de documente tehnice
b) Regulamentul general de urbanism reprezintă sistemul neunitar de norme care stă la baza
elaborării planurilor de amenajare a teritoriului, planurilor urbanistice, precum şi a
regulamentelor locale de urbanism; el stabileşte, în aplicarea legii, regulile de ocupare a
terenurilor şi de amplasare a construcţiilor şi a amenajărilor aferente acestora
c) Regulamentul general de urbanism reprezintă sistemul unitar de norme tehnice şi
juridice care stă la baza elaborării planurilor de amenajare a teritoriului, planurilor
urbanistice, precum şi a regulamentelor locale de urbanism; el stabileşte, în aplicarea legii,
regulile de ocupare a terenurilor şi de amplasare a construcţiilor şi a amenajărilor aferente
acestora

5. RBDD se aduce la cunoştinţa tuturor factorilor interesaţi de către

a) de către Guvern
b) de către direcţiile judeţene de urbanism şi amenajarea teritoriului
c) de către direcţiile Parlament

13
 Modulul II.
Documentaţiile de urbanism

Unitatea de învăţare:
1. P.U.G.
2. P.U.Z.
3. P.U.D.

Timp alocat: 4 h

Bibliografie:
1. Robert Bischin, Elemente de dreptul urbanismului în România şi Uniunea Europeană, Editura
CH Beck, Bucureşti, 2016, p. 64-99.
2. Mircea Duţu, Dreptul Urbanismului, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2010.
.

Obiectivele modulului

Dupǎ studiul acestei unitǎţi de învǎţare veţi reuşi sǎ:

definiți şi să interpretaţi PUG;
definiți şi să interpretaţi PUZ;
definiți şi să interpretaţi PUD.

Documentaţiile de urbanism

1. Planul urbanistic general (PUG)

Caractere. Valabilitate. Reglementări pe termen scurt. Prevederi pe termen mediu şi lung.

14
 Caractere. Planul urbanistic general are atât caracter director (specific
documentaţiilor de amenajare a teritoriului) şi strategic, cât şi caracter de reglementare (specific
documentaţiilor de urbanism) şi reprezintă principalul instrument de planificare operaţională,
constituind baza legală pentru realizarea programelor şi acţiunilor de dezvoltar.

Valabilitate. Fiecare unitate administrativ-teritorială trebuie să îşi actualizeze la

maximum 10 ani Planul urbanistic general în funcţie de evoluţia previzibilă a factorilor sociali,
geografici, economici, culturali şi a necesităţilor locale. Termenul de valabilitate a Planului
urbanistic general se prelungeşte o singură dată, pe bază de hotărâre a consiliului local/Consiliului
General al Municipiului Bucureşti, până la intrarea în vigoare a noului plan urbanistic general, dar
fără a se depăşi 10 ani de la data depăşirii termenului de valabilitate. Actualizarea Planului
urbanistic general reprezintă revizuirea reglementărilor urbanistice, a indicatorilor urbanistici
propuşi şi a prevederilor planului iniţial prin aducerea acestora în acord cu legislaţia în vigoare,
tendinţele de dezvoltare şi cerinţele de dezvoltare durabilă socioeconomice şi de mediu actuale,
precum şi actualizarea listei de proiecte de investiţii necesare pentru implementarea viziunii de
dezvoltare, în baza unor studii de specialitate şi a analizei gradului de implementare a planurilor
urbanistice în vigoare şi a impactului acestora la nivelul localităţii, dacă este cazul. Iniţierea
demersurilor de actualizare a Planului urbanistic general sau de prelungire a valabilităţii
documentaţiei în vigoare se aprobă prin hotărâre a Consiliului local/Consiliului General al
Municipiului Bucureşti, la propunerea primarului/primarului general al municipiului Bucureşti, pe
baza referatului de specialitate al arhitectului-şef. Propunerea justificată de actualizare sau de
prelungire a valabilităţii documentaţiei de urbanism se realizează în baza analizei informaţiilor
statistice disponibile privind dinamica economică, socială şi teritorială, în baza studiilor de
specialitate existente, precum şi în raport cu strategiile şi programele de dezvoltare de la nivel
local, judeţean şi/sau naţional aprobate şi se avizează: a) de către Ministerul Dezvoltării Regionale
şi Administraţiei Publice, pentru municipii şi pentru unităţile administrativ-teritoriale din zonele
funcţionale ale acestora; b) de către consiliile judeţene, pentru oraşe şi comune, altele decât cele
prevăzute la lit. a).

Reglementări pe termen scurt. Planul urbanistic general cuprinde reglementări

pe termen scurt, la nivelul întregii unităţi administrativ-teritoriale de bază, cu privire la:
a) stabilirea şi delimitarea teritoriului intravilan în relaţie cu teritoriul administrativ al localităţii;
b) stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan; c) zonificarea funcţională în corelaţie
cu organizarea reţelei de circulaţie; d) delimitarea zonelor afectate de servituţi publice;
e) modernizarea şi dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare; f) stabilirea zonelor protejate şi de
protecţie a monumentelor istorice şi a siturilor arheologice reperate; f1) zonele care au instituite un
regim special de protecţie prevăzut în legislaţia în vigoare; g) formele de proprietate şi circulaţia
juridică a terenurilor; h) precizarea condiţiilor de amplasare şi conformare a volumelor construite,
amenajate şi plantate. i) zonele de risc natural delimitate şi declarate astfel, conform legii, precum
şi la măsurile specifice privind prevenirea şi atenuarea riscurilor, utilizarea terenurilor şi realizarea
construcţiilor în aceste zone. j) zone de risc datorate unor depozitări istorice de deşeuri.

Prevederi pe termen mediu şi lung. Planul urbanistic general cuprinde

prevederi pe termen mediu şi lung cu privire la: a) evoluţia în perspectivă a localităţii; b) direcţiile
de dezvoltare funcţională în teritoriu; c) traseele coridoarelor de circulaţie şi de echipare prevăzute
în planurile de amenajare a teritoriului naţional, zonal şi judeţean. d) zonele de risc natural
delimitate şi declarate astfel, conform legii, precum şi la măsurile specifice privind prevenirea şi
atenuarea riscurilor, utilizarea terenurilor şi realizarea construcţiilor în aceste zone. e) lista
principalelor proiecte de dezvoltare şi restructurare; f) stabilirea şi delimitarea zonelor cu

15
interdicţie temporară şi definitivă de construire; g) delimitarea zonelor în care se preconizează
operaţiuni urbanistice de regenerare urbană. Planul urbanistic general se elaborează în baza
strategiei de dezvoltare a localităţii şi se corelează cu bugetul şi programele de investiţii publice ale
localităţii, în vederea implementării prevederilor obiectivelor de utilitate publică; prin Planul
urbanistic general se identifică zone pentru care se pot institui reglementări ce nu pot fi modificate
prin planuri urbanistice zonale sau planuri urbanistice de detaliu şi de la care nu se pot acorda
derogări. Aceste reglementări se formulează cu claritate în Regulamentul local de urbanism aferent
Planului urbanistic general şi sunt obligatorii în cazul zonelor asupra cărora este instituit un regim
special de protecţie prevăzut în legislaţia în vigoare. În vederea unei utilizări coerente şi raţionale a
teritoriului localităţilor, zonele cu coeficienţi de utilizare a terenului (CUT) cu valoare mai mare de
4 se stabilesc numai prin Planul urbanistic general şi regulamentul local aferent.
Planul urbanistic general pentru intravilan se întocmeşte în format digital, pe suport grafic,
la scări 1/1. 000 - 1/5. 000, după caz, iar în format analogic, la scara 1/5. 000. Suportul topografic
al planului de ansamblu al unităţii administrativ-teritoriale este la scara 1/25. 000, furnizat de
oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară. Actualizarea suportului se poate face de către
autorităţile administraţiei publice locale interesate, cu condiţia avizării acestuia de către oficiile de
cadastru şi publicitate imobiliară, pe baza măsurătorilor sau pe baza ortofotoplanurilor.
În concret, planul urbanistic general cuprinde piese scrise şi desenate cu privire la:
a) diagnosticul prospectiv, realizat pe baza analizei evoluţiei istorice, precum şi a previziunilor
economice şi demografice, precizând nevoile identificate în materie de dezvoltare economică,
socială şi culturală, de amenajare a spaţiului, de mediu, locuire, transport, spaţii şi echipamente
publice şi servicii; b) strategia de dezvoltare spaţială a localităţii; c) regulamentul local de
urbanism aferent acestuia; d) planul de acţiune pentru implementare şi programul de investiţii
publice. e) planul de mobilitate urbană.

2. Planul urbanistic zonal (PUZ)

Definiţie. Conţinut. P.U.Z. obligatoriu. Situaţii speciale.

Definiţie. Având în vedere funcţia pe care o îndeplineşte, de reglementare

specifică detaliată, care asigură corelarea dezvoltării urbanistice complexe cu prevederile PUG a
unei zone delimitate din teritoriul localităţii, Planul urbanistic zonal este definit de Legea nr.
350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul ca fiind: instrumentul de planificare urbană
de reglementare specifică, prin care se coordonează dezvoltarea urbanistică integrată a unor zone
din localitate, caracterizate printr-un grad ridicat de complexitate sau printr-o dinamică urbană
accentuată. Planul urbanistic zonal asigură corelarea programelor de dezvoltare urbană integrată a
zonei cu Planul urbanistic general.

Conţinut. Planul urbanistic zonal cuprinde reglementări asupra zonei referitoare

la: a) organizarea reţelei stradale; b) organizarea arhitectural-urbanistică în funcţie de
caracteristicile structurii urbane; c) modul de utilizare a terenurilor; d) dezvoltarea infrastructurii
edilitare; e) statutul juridic şi circulaţia terenurilor; f) protejarea monumentelor istorice şi servituţi
în zonele de protecţie ale acestora.

P.U.Z. obligatoriu. În conformitate cu art. 47 (3) din Legea nr. 350/2001 privind
amenajarea teritoriului şi urbanismul, elaborarea Planului urbanistic zonal este obligatorie în
cazul: a) zonelor centrale ale localităţilor; b) zonelor construite protejate şi de protecţie a

16
monumentelor; c) zonelor de agrement şi turism; d) zonelor/parcurilor industriale, tehnologice şi
zonelor de servicii; e) parcelărilor, pentru divizarea în mai mult de 3 parcele; f) infrastructurii de
transport; g) zonelor supuse restructurării sau regenerării urbane; h) altor zone stabilite de
autorităţile publice locale din localităţi, potrivit legii. Aceste prevederile nu se aplică în situaţia în
care planurile urbanistice generale reglementează condiţiile de autorizare a investiţiilor din zonele
menţionate, cu excepţia zonelor construite protejate. Delimitarea zonelor pentru care se întocmesc
planuri urbanistice zonale obligatorii se face, de regulă, în Planul urbanistic general. Prin Planul
urbanistic zonal se stabilesc, în baza analizei contextului social, cultural istoric, urbanistic şi
arhitectural, reglementări cu privire la regimul de construire, funcţiunea zonei, înălţimea maximă
admisă, coeficientul de utilizare a terenului (CUT), procentul de ocupare a terenului (POT),
retragerea clădirilor faţă de aliniament şi distanţele faţă de limitele laterale şi posterioare ale
parcelei, caracteristicile arhitecturale ale clădirilor, materialele admise.

Situaţii speciale. Introducerea în intravilanul localităţilor a terenurilor agricole şi

a celor amenajate cu îmbunătăţiri funciare se face pe bază de studii urbanistice de PUG sau PUZ
pentru care în prealabil a fost obţinut avizul privind clasa de calitate emis de Ministerul
Agriculturii şi Dezvoltării Rurale. După aprobarea prin hotărârea consiliului local a PUG şi PUZ,
primăriile sunt obligate să transmită hotărârea însoţită de documentaţia de aprobare a PUG şi PUZ
către oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, în vederea actualizării din oficiu a destinaţiei
imobilelor înregistrate în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară.

3. Planul urbanistic de detaliu (PUD)

Caracter. Rol. Dispoziţii comune tuturor documentaţiilor de urbanism

Caracter. Planul urbanistic de detaliu are caracter de reglementare specifică

pentru o parcelă în relaţie cu parcelele învecinate. Planul urbanistic de detaliu nu poate modifica
planurile de nivel superior.

Rol. Planul urbanistic de detaliu este instrumentul de proiectare urbană care

detaliază cel puţin: a) modul specific de construire în raport cu funcţionarea zonei şi cu identitatea
arhitecturală a acesteia, în baza unui studiu de specialitate; b) retragerile faţă de limitele laterale şi
posterioare ale parcelei; c) procentul de ocupare a terenului şi modul de ocupare a terenului;
d) accesele auto şi pietonale; e) conformarea arhitectural-volumetrică; f) conformarea spaţiilor
publice. Planul urbanistic de detaliu se elaborează numai pentru reglementarea amănunţită a
prevederilor stabilite prin Planul urbanistic general sau Planul urbanistic zonal.

Dispoziţii comune tuturor documentaţiilor. Toate documentaţiile de urbanism

se realizează în format digital şi format analogic, la scară adecvată, în funcţie de tipul
documentaţiei, pe suport topografic realizat în coordonate în sistemul naţional de referinţă Stereo
1970, actualizat pe baza ortofotoplanurilor sau pe baza unor măsurători la teren, cu respectarea şi
integrarea limitelor imobilelor înregistrate în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară, puse
la dispoziţie de oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară. (2) Stabilirea limitelor intravilanului
prin planurile de urbanism general şi zonal se va face în raport cu nevoile de dezvoltare ale
localităţilor din cadrul unei anumite unităţi administrativ-teritoriale. Limita propusă va fi stabilită
în funcţie de elemente ale cadrului natural, căi majore de comunicaţii, amenajări hidrotehnice,
precum şi de alte categorii de lucrări cu caracter tehnic. În cazul extinderii tramei stradale şi a

17
anumitor zone funcţionale, limita intravilanului propus se va raporta la acestea şi va urmări să
asigure o utilizare eficientă a terenurilor. În cazul localităţilor risipite (sate, cătune, ansambluri
turistice existente) cu suprafeţe mari de proprietăţi, limita intravilanului se va stabili astfel încât să
se asigure o parcelare corespunzătoare funcţiunilor propuse, indiferent de regimul
cadastral/funcţional al terenurilor (teren agricol, păşuni, vii, livezi, păduri), în vederea unei
dezvoltări economice echilibrate a acestora. Baza topografică cu situaţia existentă se pune la
dispoziţia autorităţilor locale cu titlu gratuit şi se avizează de oficiile de cadastru şi publicitate
imobiliară. În termen de 15 zile după aprobarea de către consiliul local/Consiliul General al
Municipiului Bucureşti, un exemplar al documentaţiei de urbanism se înaintează Agenţiei
Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în format electronic, pentru preluarea informaţiilor
în sistemul de evidenţă de cadastru şi publicitate imobiliară şi în geoportalul INSPIRE, şi un
exemplar se transmite, în format electronic, Ministerului Dezvoltării Regionale şi Administraţiei
Publice pentru preluarea în Observatorul teritorial naţional. Toate restricţiile impuse prin
documentaţiile de urbanism legal aprobate se fac publice de către autorităţile publice locale
responsabile cu aprobarea planului, inclusiv prin publicarea pe site-ul instituţiei.

4. PUG şi PUZ în zona de coastă a Mării Negre

Zona de interdicţie temporară de construire. Interdicţie: regula şi excepţiile. Atribuţiile

consiliilor locale.

Zona de interdicţie temporară de construire. Conform art. . din Legea nr.

597/2001 privind unele măsuri de protecţie şi autorizare a construcţiilor în zona de coastă a Mării
Negre „în scopul protejării şi conservării diversităţii biologice, peisagistice şi fizice a zonei de
coastă a Mării Negre, pe teritoriul românesc se delimitează o zonă de interdicţie temporară de
construire, generată de linia de coastă, până la aprobarea planurilor urbanistice generale şi zonale,
astfel: a) în direcţia mării, până la izobata de 2 m; b) în direcţia uscatului, pe o lăţime măsurată la
orizontală de 300 m”.

Interdicţie: regula şi excepţiile. Legea nr. 597/2001 privind unele măsuri de

protecţie şi autorizare a construcţiilor în zona de coastă a Mării Negre interzice autorizarea
executării oricărui fel de construcţii definitive sau provizorii în cadrul zonei delimitate,
conform art. 1, autorizaţiile emise cu încălcarea dispoziţiilor alin. (1) fiind nule de drept. Sunt
exceptate de la prevederile menţionate: zonele portuare, zonele militare şi de securitate, delimitate
conform normelor legale în vigoare, care sunt supuse unor reglementări specifice, lucrările de
reparare de maximă necesitate sau de avarie privind căi de comunicaţie şi dotări tehnico-edilitare
subterane şi aeriene, lucrările şi construcţiile hidrotehnice stabilite şi aprobate conform legii. De
asemenea construcţiile şi amenajările care fac obiectul clasificării plajelor cu destinaţie turistică,
conform actelor normative în vigoare, sunt exceptate de la prevederile prezentei legi, construirea
lor autorizându-se conform legii.
De asemenea, conform art. 6. din Legea nr. 597/2001 privind unele măsuri de protecţie şi
autorizare a construcţiilor în zona de coastă a Mării Negre în staţiunile turistice de pe litoral şi în
zona plajelor cu destinaţie turistică, este interzisă executarea lucrărilor de construcţie, pregătire,
reparare, curăţare a clădirilor, precum şi a celor de reparare a străzilor, trotuarelor şi dotărilor
tehnicoedilitare subterane şi aeriene, în perioada 15 mai-15 septembrie a fiecărui an, cu excepţia
lucrărilor executate în cadrul unor programe şi proiecte finanţate din fonduri externe
nerambursabile, lucrărilor aflate în derulare, lucrărilor sezoniere, lucrărilor care necesită

18
intervenţie urgentă şi a lucrărilor care nu aduc atingere activităţii turistice. Nerespectarea
interdicţiei prevăzute de art. 3 şi 6 constituie contravenţie şi se sancţionează cu amendă de la 10.
000 lei la 50. 000 lei.

Atribuţiile consiliilor locale. Potrivit Legii nr. 597/2001 privind unele măsuri de
protecţie şi autorizare a construcţiilor în zona de coastă a Mării Negre Consiliile locale ale
unităţilor administrativ-teritoriale riverane litoralului românesc al Mării Negre au obligaţia ca, în
termen de 180 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, să întocmească şi/sau să
reactualizeze planurile urbanistice generale şi planurile urbanistice zonale, conform prevederilor
legale, care vor mai cuprinde şi următoarele elemente: a) linia de coastă; b) linia de ţărm;
c) ţărmul; d) plaja mării; e) faleza mării; f) zona tampon. Planurile urbanistice generale şi planurile
urbanistice zonale amintite vor fi avizate în mod obligatoriu de Ministerul Turismului înainte de
dezbaterea şi de aprobarea lor de către consiliile locale.

5. Documentaţiile de urbanism derogatorii

Deciziile autorităţii publice locale. Elementele solicitării pentru emiterea avizului de

oportunitate. Modificări ale PUZ şi PUG.

Deciziile autorităţii publice locale. Elaborarea şi adoptarea unor documentaţii

de urbanism derogatorii sunt permise în legislaţia românească în anumite condiţii, urmându-se
procedura specifică şi în privinţa anumitor componente ale acestora. Scopul unei asemenea
intervenţii este acela de a se obţine noi planuri urbanistice zonale şi de detaliu, derogatorii de la
regimul urbanistic iniţial şi care să permită emiterea unei autorizaţii de construire în condiţiile date.
Astfel, potrivit art. 32 din Legea nr. 350/2001, asemenea derogări (modificări) pot interveni în
cazul în care, prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism se solicită o modificare de la
prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate pentru zona respectivă sau dacă condiţiile
specifice ale amplasamentului ori natura obiectivelor de investiţii o impun. Decizia, în această
privinţă, aparţine autorităţii publice locale şi este exprimată prin certificatul de urbanism. Mai
exact, art. 32 prevede: (1) În cazul în care prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism
se solicită o modificare de la prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate pentru zona
respectivă sau dacă condiţiile specifice ale amplasamentului ori natura obiectivelor de investiţii o
impun, autoritatea publică locală are dreptul ca, după caz, prin certificatul de urbanism: a) să
respingă în mod justificat cererea de modificare a prevederilor documentaţiilor de urbanism
aprobate; b) să condiţioneze autorizarea investiţiei de elaborarea şi aprobarea de către autoritatea
publică locală competentă a unui plan urbanistic zonal; c) să condiţioneze autorizarea investiţiei de
aprobarea de către autoritatea publică competentă a unui plan urbanistic zonal, elaborat şi finanţat
prin grija persoanelor fizice şi/sau juridice interesate, numai în baza unui aviz prealabil de
oportunitate întocmit de structura specializată condusă de arhitectul-şef şi aprobat, după caz,
conform competenţei: de primarul localităţii; de primarul general al municipiului Bucureşti; de
preşedintele consiliului judeţean, cu avizul prealabil al primarului localităţilor interesate, doar în
cazul în care teritoriul reglementat implică cel puţin două unităţi administrativ-teritoriale; d) să
solicite elaborarea unui plan urbanistic de detaliu; e) să permită întocmirea documentaţiei tehnice
pentru autorizaţia de construire, fără elaborarea unei documentaţii de urbanism, în situaţia
construirii pe o parcelă în cadrul unui front preexistent, în care clădirile de pe parcelele adiacente
au acelaşi regim de înălţime cu cel solicitat. (2) În lipsa existenţei structurilor de specialitate

19
menţionate, avizul de oportunitate va fi emis de structurile responsabile cu urbanismul din cadrul
consiliilor judeţene şi aprobat de preşedintele consiliului judeţean.

Elementele solicitării pentru emiterea avizului de oportunitate. Avizul de

oportunitate se emite în baza unei solicitări scrise cuprinzând următoarele elemente: a) piese scrise,
respectiv memoriu tehnic explicativ, care va cuprinde prezentarea investiţiei/operaţiunii propuse,
indicatorii propuşi, modul de integrare a acesteia în zonă, prezentarea consecinţelor economice şi
sociale la nivelul unităţii teritoriale de referinţă, categoriile de costuri ce vor fi suportate de
investitorii privaţi şi categoriile de costuri ce vor cădea în sarcina autorităţii publice locale; b) piese
desenate, respectiv încadrarea în zonă, plan topografic/cadastral, cu zona de studiu, conceptul
propus - plan de situaţie cu prezentarea funcţiunilor, a vecinătăţilor, modul de asigurare a
accesurilor şi utilităţilor. Prin avizul de oportunitate se stabilesc următoarele: a) teritoriul care
urmează să fie reglementat prin Planul urbanistic zonal; b) categoriile funcţionale ale dezvoltării şi
eventualele servituţi; c) indicatorii urbanistici obligatorii - limitele minime şi maxime; d) dotările
de interes public necesare, asigurarea accesurilor, parcajelor, utilităţilor; e) capacităţile de transport
admise.

Modificări ale PUZ şi PUG. În situaţia prevăzută la alin. (1) lit. b) şi c) din art.
32, se pot aduce următoarele modificări reglementărilor din Planul urbanistic general: a) prin
Planul urbanistic zonal se stabilesc reglementări noi cu privire la: regimul de construire, funcţiunea
zonei, înălţimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului (CUT), procentul de ocupare
a terenului (POT), retragerea clădirilor faţă de aliniament şi distanţele faţă de limitele laterale şi
posterioare ale parcelei; b) prin Planul urbanistic de detaliu se stabilesc reglementări cu privire la
accesurile auto şi pietonale, retragerile faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei,
conformarea arhitectural-volumetrică, modul de ocupare a terenului, designul spaţiilor publice,
după caz, reglementări cuprinse în ilustrarea urbanistică, parte integrantă din documentaţia de
urbanism. După aprobarea Planului urbanistic zonal sau, după caz, a Planului urbanistic de detaliu
se poate întocmi documentaţia tehnică în vederea obţinerii autorizaţiei de construire. Modificarea
prin planuri urbanistice zonale de zone ale unei unităţi teritoriale de referinţă, stabilite prin
reglementări aprobate prin Planul urbanistic general, poate fi finanţată de persoane juridice şi/sau
fizice. În această situaţie, coeficientul de utilizare a terenului (CUT) propus de noua reglementare
nu îl va putea depăşi pe cel aprobat iniţial cu mai mult de 20%, o singură dată. Prevederile
referitoare la coeficientul de utilizare a terenului nu se aplică pentru planurile urbanistice zonale
destinate zonelor de interes economic, respectiv constituirii de parcuri industriale, parcuri
tehnologice, supermagazine, hipermagazine, parcuri comerciale, zone de servicii şi altele
asemenea. Planurile urbanistice zonale pentru zone construite protejate în integralitatea lor nu pot
fi modificate prin alte planuri urbanistice decât cele elaborate de către autorităţile publice locale.
Prin excepţie de la prevederile de mai sus, sunt admise documentaţii de urbanism elaborate în baza
unui aviz de oportunitate, iniţiate de persoane fizice şi juridice, care conţin modificări ale
indicatorilor urbanistici în limita a maximum 20% şi care nu modifică caracterul general al zonei.

Concluzii:
Fiecare unitate administrativ-teritorială trebuie să îşi actualizeze la maximum 10 ani Planul
urbanistic general în funcţie de evoluţia previzibilă a factorilor sociali, geografici, economici,
culturali şi a necesităţilor locale. Termenul de valabilitate a Planului urbanistic general se
prelungeşte o singură dată, pe bază de hotărâre a consiliului local/Consiliului General al
Municipiului Bucureşti, până la intrarea în vigoare a noului plan urbanistic general, dar fără a se
depăşi 10 ani de la data depăşirii termenului de valabilitate

20
 Elaborarea şi adoptarea unor documentaţii de urbanism derogatorii sunt permise în
legislaţia românească în anumite condiţii, urmându-se procedura specifică şi în privinţa anumitor
componente ale acestora. Scopul unei asemenea intervenţii este acela de a se obţine noi planuri
urbanistice zonale şi de detaliu, derogatorii de la regimul urbanistic iniţial şi care să permită
emiterea unei autorizaţii de construire în condiţiile date

Test de autoevaluare:
1. Ce este PUG? – 2 puncte
2. Ce este PUZ? – 2 puncte
3. Ce este PUD? – 2 puncte
4. Situaţii de modificare a PUZ şi PUG– 2 puncte
5. Enumeraţi elementele solicitării pentru emiterea avizului de oportunitate? – 2 puncte

Speţe:
Un cetăţean doreşte să obţină o modificare a PUD-ului pentru un terena aflat în
propietatea sa, acesta depune la administraţia publică locală o simplă cerere de modificare a
documentaţiei de urbanism. Administraţia publică locală competentă îi va aviza cererea? DA
sau NU? Motivaţi!

Grile:
1. Planul urbanistic general cuprinde prevederi pe termen mediu şi lung cu privire la:
a) evoluţia în persepctivă a localităţii
b) clasificarea clădirilor
c) nu cuprinde prevederi pe termen mediu

2. Planul urbanistic general cuprinde reglementări pe termen scurt, la nivelul întregii

unităţi administrativ-teritoriale de bază, cu privire la:
a) nu cuprinde prevederi de delimitarea teritoriului intravilan
b) nu cuprinde prevederi pe termen scurt
c) stabilirea şi delimitarea teritoriului intravilan în relaţie cu teritoriul administrativ al
localităţii

3. În situaţia prevăzută la alin. (1) lit. b) şi c) din art. 32, Legea 350 din 2001 se pot aduce
următoarele modificări reglementărilor din Planul urbanistic general:
a) PUG nu se poate modifica
b) regimul de construire, funcţiunea zonei, înălţimea maximă admisă, coeficientul de utilizare
a terenului (CUT), procentul de ocupare a terenului (POT), retragerea clădirilor faţă de
aliniament şi distanţele faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei
c) acest articol nu face referire la PUG

4. Planul urbanistic de detaliu este instrumentul de proiectare urbană care detaliază cel
puţin:
a)PUD –ul este un document neaplicabil dreptului urbanismului
b) stabileşte şi determină teritoriului intravilan
c) conformarea arhitectural-volumetrică

21
5. Construcţiile şi amenajările care fac obiectul clasificării plajelor cu destinaţie turistică,
conform actelor normative în vigoare:
a) sunt interzise
b) nu sunt exceptate de la prevederile prezentei legi, construirea lor autorizându-se conform
legii
c) sunt exceptate de la prevederile prezentei legi, construirea lor autorizându-se conform legii

Modulul III.
Autorizaţiile de Urbanism

Unitatea de învăţare:
1. Certificatul de urbanism
2. Autorizaţia de construire
3. Expropierea pentru cauză de utilitate publică

Timp alocat: : 4h

Bibliografie:
1. Robert Bischin, Elemente de dreptul urbanismului în România şi Uniunea Europeană, Editura
CH Beck, Bucureşti, 2016, p. 116-185.
2. Mircea Duţu, Dreptul Urbanismului, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2010.

Obiectivele modulului
Dupǎ studiul acestei unitǎţi de învǎţare veţi reuşi sǎ:
descrieți regimul juridic al certificatului de urbanism;
prezentaţi conţinutul certificatului de urbanism;
descrieți regimul juridic al autorizaţiei de construire

Certificatul de urbanism

1. Introducere

Funcţie. Scurt istoric. Certificatul de urbanism, paralele cu dreptul francez.

Funcţie. Datorită funcţiei sale principale de informare - după cum afirmă atât art.
29 din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, cât şi art. 6 din Legea nr.
50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii - a celor interesaţi, proprietari,
titulari ai altor drepturi reale principale, constructori ori administraţie, asupra servituţilor de
urbanism aplicabile unui teren determinat şi susceptibile să limiteze dreptul de a construi,

22
certificatul de urbanism prezintă o figură juridică proprie, dificil încadrabilă în rândul categoriilor
administrative clasice.

Scurt istoric. Din punct de vedere istoric, el s-a născut din practica conform
căreia, cu ocazia vânzărilor imobiliare, se solicita administraţiei să comunice natura şi conţinutul
servituţilor de urbanism, aplicabile imobilului care forma obiectul tranzacţiei; răspunsul acesteia s-
a concretizat iniţial într-o simplă notă cu caracter de informare, dar care treptat şi-a consolidat
statutul juridic, mai ales în privinţa rolului şi consecinţelor produse, până când s-a ajuns la
certificatul de urbanism de astăzi, care îndeplineşte, în principal, funcţia de informare a
administraţiilor, sub forma unui act creator de drepturi în beneficiul lor, dar şi pe cea de mijloc de
control de către administraţie a utilizării terenurilor, în anumite limite şi conform anumitor scopuri.
Sub impulsul cerinţelor practicii, certificatul de urbanism şi-a diversificat funcţiunile şi cristalizat
statutul juridic, conform legislaţiei în vigoare - art. 28 din Legea nr. 350/2001 - rolul său fiind
acela de a asigura, prin eliberare, aplicarea documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de
urbanism aprobate.

Certificatul de urbanism, paralele cu dreptul francez. În legislaţia şi

jurisprudenţa franceză s-a mers până la consacrarea şi distingerea a patru tipuri de certificate de
urbanism cu funcţii bine delimitate şi precizate.
Conţinutul certificatului. Punerea problemei. Până la legea SRU din 13 decembrie 2000,
răspunsul la cererea de eliberare a unui certificat de urbanism A sau B dădea loc eliberării a două
categorii de certificate pe formulare de culori diferite: un certificat pozitiv dacă terenul era
constructibil sau dacă operaţia avută în vedere era realizabilă; un certificat negativ în caz contrar.
Acest sistem binar nu acoperea ansamblul situaţiilor, iar alegerea formularului de răspuns putea fi
o sursă de serioase dificultăţi în cazul certificatelor A „de informare generală”, conform
terminologiei vremii, pentru care eliberarea unui certificat pozitiv nu însemna că autorizaţia de
ocupare a solurilor va fi acordată, în timp ce eliberarea unui certificat negativ nu conducea, în mod
necesar, la un refuz. Era într-adevăr dificil, pentru cei în cauză, să se pronunţe asupra simplei
constructibilităţi a unui teren, iar garanţia ataşată certificatului era, în această ipoteză, destul de
subţire. Distingerea între certificatul pozitiv şi cel negativ, provenind din fostul certificat de
informare generală, a fost suprimată de legea SRU şi acesta a devenit un certificat neutru de simplă
informare. Cât despre certificatul B, calificat drept „preoperaţional”, acesta fusese menţinut;
conţinea aceleaşi informaţii ca şi certificatul A si, în plus, indica dacă terenul putea fi utilizat
pentru realizarea operaţiei menţionate în cerere; această parte a răspunsului avea în mod necesar un
caracter pozitiv sau negativ. Ordonanţa din 8 decembrie 2005 şi decretul din 5 ianuarie 2007
păstrează acest dispozitiv, sub rezerva unei simplificări a conţinutului certificatului, denumit în
prezent „de informare” care trebuie eliberat în termen de o lună.
Informaţii furnizate de cele două tipuri de certificate. Natura informaţiilor furnizate.
Informaţiile care trebuie furnizate în prezent prin cele două tipuri de certificate - de informare şi
operaţional - sunt următoarele:
a. Natura dispoziţiilor de urbanism aplicabile terenului: articolul L. 111-1-4 relativ la
intrările de oraş; norma constructibilităţii limitate, regulamentul naţional de urbanism, dispoziţiile
de urbanism specifice litoralului şi zonelor de munte, directivele teritoriale de sistematizare care să
precizeze aplicarea acestor legi, planul de coerenţă teritorială, planul local de urbanism, planul de
apărare şi de punere în valoare, reglementarea unei parcelări, harta comunală, pentru a nu cita
decât pe cele principale. Autoritatea administrativă trebuie să dea, în acest scop, o informare
completă reclamantului. Aceasta este în mod special obligată, în prezenţa unui plan local de
urbanism sau a unei reglementări de parcelare, să precizeze, dincolo de natura, conţinutul normelor
referitoare la teren. Aceste norme nu pot fi decât cele aplicabile în momentul eliberării
certificatului. Nu este posibil să se ţină seama de proiectele de modificare a normelor existente,
chiar dacă acestea sunt susceptibile de a da loc unei suspendări a deciziei. Dar, pentru a informa, în

23
mod util, reclamantul, articolul L. 410-1 din Codul urbanismului, impune administraţiei să
menţioneze posibilitatea opunerii suspendării deciziei în cazul în care proiectele de modificare a
dreptului existent ar putea conduce la luarea unei asemenea măsuri.
b. Limitările administrative ale dreptului de proprietate care afectează terenul. Este vorba
despre servituţile de utilitate publică care afectează utilizarea solurilor ce figurează pe lista anexată
articolului R. 126-1 din Codul de urbanism (deasupra nr. 145 şi urm.). Şi aici, informaţia furnizată
trebuie să fie exhaustivă. Sub imperiul dreptului anterior, Consiliul de Stat considerase, în
consecinţă, în mod surprinzător, că exista o cauză de neconstruire provenită din reglementarea
locală de urbanism, un certificat de urbanism negativ, netrebuind să menţioneze totalitatea
motivelor de neconstruire ce decurgeau din existenţa servituţilor.
c. Regimul taxelor şi contribuţiilor de urbanism aplicabile unui teren. Această inovaţie
adusă de legea Solidarităţii şi reînnoirii urbane nu se referă decât la principiul diferitelor prelevări
menţionate în articolele L. 332-6 si L. 332-6-1 din Codul de urbanism. Dacă terenul este situat într-
un program de amenajare de ansamblu (PAA), nu numai că acesta trebuie menţionat ci şi
deliberarea în urma căreia se adoptă programul de amenajare de ansamblu trebuie anexată
răspunsului (art. L. 332-9, al. 3).
d. Situarea terenului faţă de perimetrul unuia dintre drepturile de preemţiune definite în
Codul de urbanism. Pentru acest motiv, certificatul de urbanism înlocuieşte certificatele de
„situaţie” care existau în materie de drept de preemţiune urbană şi de drept de preemţiune în ZAD,
şi care au fost abrogate de decretul nr. 97-503 din 21 mai 1997.
e. În sfârşit, atunci când proiectul este supus unui aviz sau unui acord al Statului,
certificatele trebuie să menţioneze în mod expres acest lucru (art. L. 410-1). Aceste formalităţi
condiţionează în realitate eliberarea autorizaţiilor şi a deciziilor de acceptare a declaraţiei.
f. Dimpotrivă, certificatul de informare care trebuie să fie în prezent eliberat în termen de o
lună nu mai trebuie să menţioneze, ca înainte, starea echipamentelor existente sau prevăzute. Dar
această informaţie esenţială pentru determinarea constructibilităţii terenului continuă să fie în mod
imperios cerută pentru certificatele operaţionale.
Informaţii proprii certificatului operaţional. Conţinutul specific al certificatului operaţional.
În plus faţă de diferitele informaţii pe care trebuie să le conţină certificatul de informare,
certificatul operaţional trebuie să indice starea echipamentelor publice existente sau prevăzute
pentru deservirea terenului şi dacă acesta poate fi utilizat pentru realizarea operaţiei menţionate în
cerere (art. L. 410-1, al. 2, b).
a. Certificatul operaţional trebuie să indice în primul rând condiţiile de deservire a terenului
de către echipamentele publice existente sau prevăzute, trebuie precizate natura acestora (reţele de
apă potabilă, salubrizare, electrificare, drumuri), capacitatea de deservire suficientă sau
insuficientă şi, pentru echipamentele care sunt doar prevăzute, data de realizare a acestora şi
condiţiile de funcţionare (service sau concesionar însărcinat cu gestionarea acestora).
b. Certificatul menţionează în special dacă terenul poate fi utilizat pentru realizarea
proiectului anexat cererii. Răspunsul poate fi pozitiv sau negativ şi, în primul caz, „însoţit de
prescripţii”(art. R. 410-14). Această noutate a decretului din 5 ianuarie 2007 are drept obiect
evitarea eliberării unui certificat „negativ”. Dar, până în prezent, dreptul de a edicta prescripţiile
este rezervat autorizaţiilor şi el conduce la eliberarea unui certificat de tip nou. Oricum, dacă se dă
un răspuns negativ sau însoţit de prescripţii, acesta trebuie motivat. Putem prevedea în acest caz că
judecătorul va reveni asupra jurisprudenţei care scutea administraţia să precizeze toate motivele de
neconstruire, pentru ca certificatul să aducă o informaţie care să permită într-adevăr lămurirea
constructorilor. Indiferent dacă este pozitiv sau negativ, răspunsul implică o luare de poziţie din
partea administraţiei care, în situaţii speciale, poate întâmpina anumite dificultăţi. O primă
dificultate se referă la luarea în calcul a normelor de urbanism „permisive” care se găsesc în
special în regulamentul naţional de urbanism. Aceste norme permit autorităţii competente să refuze
autorizaţiile solicitate dar nu o obligă să facă acest lucru şi îi lasă, sub controlul judecătorului, o

24
anumită putere de apreciere. În această ipoteză Consiliul de Stat nu admitea ca administraţia să
adopte o poziţie definitivă faţă de aplicarea normei în etapa eliberării certificatului de urbanism.
Într-o hotărâre Blouet, i se interzisese, în primă fază, eliberarea unor certificate negative -
chiar atunci când administraţia intenţiona să refuze ulterior autorizaţia ţ pe motiv că „autoritatea
administrativă nu poate, în mod legal, să declare neconstructibil un teren pe care pot fi autorizate
construcţii chiar cu titlu excepţional”. Dar această jurisprudenţă, care era criticată, a fost repusă în
cauză prin legea nr. 83-663 din 22 iulie 1983 care a introdus în articolul L. 410-1 un alineat
redactat după cum urmează: „Atunci când orice cerere de acordare a autorizaţiei ar putea, pentru
singurul motiv al localizării terenului, să fie refuzată ţinându-se seama de dispoziţiile de urbanism
şi, în special, de normele generale de urbanism, răspunsul la cererea de acordare a certificatului de
urbanism este negativ”. Pe viitor, pentru acest tip de cerere, situaţia inversă este cea care
prevalează. Consiliul de Stat considera că administraţia era obligată să elibereze un certificat
negativ chiar dacă aceasta era decisă să nu facă uz de dreptul de a respinge autorizaţia.
Ordonanţa din 8 decembrie 2005 modifică încă o dată condiţiile de luare în considerare a
acestor norme permisive în momentul eliberării certificatului. În redactarea Articolului L. 410-1 cu
privire la ordonanţă, nu se reia alineatul din legea din 1983 care impunea un răspuns negativ. Este
foarte puţin probabil, căci aceasta fusese numită la vremea aceea într-un cu totul alt context pentru
cele două categorii de certificat. Cauza pentru care distincţia dintre răspunsul pozitiv si cel negativ
se aplică de acum înainte doar acelor certificate operaţionale ar fi trebuit să faciliteze sarcina
administraţiei. Aceasta este într-adevăr, conform acestei ipoteze, sesizată de un proiect determinat
a cărui locaţie este cunoscută în cadrul unităţii funciare şi căruia îi este mult mai uşor de a aprecia
dacă acesta respectă sau nu dispoziţiile permisive în cauză.
Luarea în vedere a regulii de construire limitată, ce în principiu interzice construcţiile în
afara părţilor urbane actuale (PUA) ale comunei, ar trebui să facă mai puţine probleme. Certificatul
ar trebui să ne ajute să aflăm dacă proiectul de construcţie este situat sau nu în PUA ţinând cont de
elementele furnizate de către dosarul ataşat cererii. Dacă acest lucru nu este necesar, răspunsul în
ceea ce priveşte posibilitatea realizării operaţiei nu va fi în mod sigur negativ. Într-adevăr, va putea
fi pozitiv dacă cererea susţine un proiect ce intră în câmpul unei excepţii prin natură, sau ce poate
constitui o excepţie punctuală, în speranţa că în acest caz el va putea fi susţinut de către o
deliberare motivată de consiliul municipal, demonstrând interesul său pentru comună. În cele din
urmă, în ceea ce priveşte deservirea terenului împreună cu echipamentele publice, judecătorul lasă
autorităţii competente o anumită libertate pentru a decide de caracterul pozitiv sau negativ al
răspunsului. Lui îi aparţine decizia de a determina dacă echipamentele publice existente sau
prevăzute susceptibil pentru a deservi terenul permit sau nu construcţia acestuia. Când răspunsul
este negativ, această autoritate, sub controlul judecătorului, poate declara acest teren drept
neconstructibil deci trebuie răspuns în mod negativ cererii. Dar mai are posibilitatea de a răspunde
pozitiv cu insuficienţa echipamentelor.
Deţinerea certificatului. De la lansarea legii din 16 iulie 1971 certificatul de urbanism
reprezintă mai mult decât o simplă notă de informaţie, el a devenit un act creator de drept. Într-
adevăr, nu indică dispoziţiile de urbanism şi serviciile de utilitate publică aplicabile asupra
terenului în ziua eliberării sale, el creează un drept pe care oamenii îl posedă până la un anumit
termen. Determinarea deţinerii acestui drept a ridicat multe probleme pe care textele, prin multe
eforturi, le-au rezolvat în mod progresiv, în acelaşi timp în care se revizuia conţinutul
certificatului. Ordonanţa din 8 decembrie 2005, după legea SRU, îşi aduce contribuţia la acest
serviciu de clarificare. Conform celui de-al patrulea alineat din articolul L. 410-1 al Codului de
urbanism provenit din dispoziţiile sale, atunci când o cerere de autorizaţie sau o declaraţie
prealabilă este depusă în termenul a opt-zece luni de la eliberarea certificatului de urbanism,
dispoziţiile de urbanism, regimul taxelor şi participarea la eliberarea certificatului de urbanism
precum şi a limitării administrative dreptului de proprietate aşa cum există ele la data certificatului
ce nu pot fi schimbate decât în excepţia unor dispoziţii ce au ca drept scop prezervarea securităţii
sau a salubrităţii publice. Pe de altă parte, articolul R. 410-13 (redactarea decretului la data de 5

25
ianuarie 2007) precizează: „Atunci când certificatul de urbanism expres indică precum punctul b al
articolului L. 410-1 (certificat operaţional) că terenul poate fi folosit pentru realizarea operaţiei
menţionate în cerere, această decizie susţinând în mod exclusiv localizarea aproximativă a sau ale
clădirilor din unitatea funciară, destinaţia lor şi modalităţile de deservire cu ajutorul
echipamentelor publice existente sau prevăzute”. După ce am studiat drepturile create de către cele
două tipuri de certificat, apoi garanţiile suplimentare aduse de certificatul operaţional, vom putea
examina incidentele neregulilor certificatului asupra efectelor sale.
Drepturile create de către cele două tipuri de certificat. Certificatul de urbanism asigură
stabilirea temporară a dispoziţiilor ce condiţionează ocuparea unui teren în scopuri urbanistice.
Până la intrarea în vigoare a ordonanţei din 8 ianuarie 2005, dacă o cerere de autorizaţie sau o
declaraţie a fost depusă până la termenul de validitate a certificatului, instrucţia intervenea pe baza
menţiunilor înscrise (vechiul art. L. 410-1, al. 5). De la intrarea în vigoare a ordonanţei, din 1
octombrie 2007, aceasta trebuie să acţioneze pe principiul „dispoziţiilor de urbanism, regimului de
taxe şi participările precum şi limitele administrative ale dreptului de prioritate aşa cum existau ele
la data certificatului” (art. L. 410-1) fără a fi nevoit să treacă prin menţiunile sau enunţurile
acestuia. Dacă aceste reguli au fost modificate după eliberarea sa, nu se va ţine cont de noile
dispoziţii, doar dacă acestea sunt mult mai favorabile celui ce face cererea. Cu alte cuvinte, nu
conţinutul este cel care se cristalizează ci acele reguli aplicabile odată cu eliberarea certificatului
sunt cele care se stabilesc definitiv. Această reformă va permite rezolvarea mult mai uşoară a
problemelor de neregularitate a conţinutului certificatului. Orice avantaj are reversul lui, se poate
afla la originea acestuia o distorsiune între informaţiile pe care le dă şi drepturile ce vor fi create.
Aceasta riscă să aducă atingere fiabilităţii sale şi, plecând, utilităţii sale pentru practicienii care vor
fi obligaţi să caute ei singuri regulile ce erau aplicabile odată cu eliberarea certificatului. Indiferent
de situaţie şi fără garanţii suplimentare ce pot fi aduse prin certificatul operaţional, acest dispozitiv
se aplică pentru ambele tipuri de certificat indiferent de forma lor expresă sau tacită (art. R. 410-
12). Această stabilire a regulilor aplicabile terenului redate în folosinţă prin eliberarea certificatului
nu este beneficiată doar de titularul său; orice persoană cunoscătoare de cauză se poate afla în
posesia ei. Această garanţie adusă de cele două tipuri de certificate în schimbul modificărilor de
reglementare, ce pot interveni după eliberarea lor, este totodată limitată atât în folosire cât şi în
durată. La originea limitată a regulilor de urbanism, câmpul garanţiei s-a lărgit prin legea
Solidarităţii şi a reînnoirii urbane pe data de 13 decembrie 2000. Acum ea este legată nu numai
regulilor de urbanism aplicabile terenului, dar şi limitelor administrative dreptului proprietăţii,
precum regimului de taxe şi participărilor din urbanism. În schimb, efectul stabilizării nu are
întotdeauna în vedere drepturile de preemţiune, chiar şi în cazul în care îi ducem lipsă. În cazul
„limitelor administrative ale dreptului de proprietate”, legea SRU excludea de altfel din garanţie pe
cele ce aveau ca drept scop prezervarea securităţii sau cea a salubrităţii publice: dispuneri de
planuri de prevenire a riscurilor naturale sau riscurilor tehnologice, servitudini instituite în jurul
instalaţiilor clasate, sau pe cele ce creează zone de retenţie temporară a apelor stătătoare sau
curgătoare, zone de mobilitate a cursului unei ape, etc. Ordonanţa din 8 decembrie 2005 a extins
această rezervă regulilor de urbanism şi regimului taxelor şi participării de urbanism. Din clipa
când au ca scop prezervarea securităţii sau a salubrităţii, ele vor fi imediat aplicabile fără ca
petiţionarul să poată să se opună dreptului de aplicare a reglementării anterioare mai favorabile.

2. Obiectul certificatului de urbanism

Caracter. Când trebuie emis certificatul de urbanism. Elementele certificatului de urbanism.

26
 Caracterul certificatului de urbanism este precizat expres de Art. 29. (1) din
Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul care dispune: Certificatul de
urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administraţiei publice
judeţene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi condiţiile
necesare în vederea realizării unor investiţii, tranzacţii imobiliare ori a altor operaţiuni imobiliare,
potrivit legii.

Când trebuie emis certificatul de urbanism. Art. 29 (2) din Legea nr. 350/2001
privind amenajarea teritoriului şi urbanismul prevede: Certificatul de urbanism trebuie emis pentru
adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi
pentru întocmirea documentaţiilor cadastrale de comasare, respectiv dezmembrare a terenurilor în
cel puţin 3 parcele, atunci când operaţiunile respective au ca obiect împărţeli ori comasări de
parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură, precum şi
constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil. În cazul vânzării sau cumpărării de
imobile, certificatul de urbanism cuprinde informaţiile privind consecinţele urbanistice ale
operaţiunii juridice, solicitarea certificatului de urbanism atunci când operaţiunile de împărţeli ori
comasări de parcele fac obiectul ieşirii din indiviziune este facultativă, cu excepţia situaţiei în care
solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură.
Certificatul de urbanism se eliberează la cererea oricărui solicitant, persoană fizică sau juridică,
care poate fi interesat în cunoaşterea datelor şi a reglementărilor cărora îi este supus respectivul
bun imobil. Certificatul de urbanism nu conferă dreptul de executare a lucrărilor de construire,
amenajare sau plantare. În certificatul de urbanism se va menţiona în mod obligatoriu scopul
eliberării acestuia. Certificatul de urbanism pentru destinaţii speciale se eliberează în temeiul şi cu
respectarea documentaţiilor aferente obiectivelor cu caracter militar, elaborate şi aprobate de
Ministerul Apărării Naţionale, Ministerul de Interne, Serviciul Român de Informaţii, Serviciul de
Informaţii Externe, Serviciul de Telecomunicaţii Speciale şi Serviciul de Protecţie şi Pază, după
caz, pe baza avizului Ministerului Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei. Pentru aceeaşi
parcelă se pot elibera mai multe certificate de urbanism, dar conţinutul acestora, bazat pe
documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism, şi celelalte reglementări în domeniu
trebuie să fie aceleaşi pentru toţi solicitanţii. În acest scop nu este necesară solicitarea actului de
proprietate asupra imobilului, în vederea emiterii certificatului de urbanism.

Elementele certificatului de urbanism sunt prevăzute în art. 31 din Legea nr.

350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, în următorii termeni: Certificatul de
urbanism cuprinde următoarele elemente privind:

a) regimul juridic al imobilului - dreptul de proprietate asupra imobilului şi

servituţile de utilitate publică care grevează asupra acestuia; situarea imobilului - teren şi/sau
construcţiile aferente - în intravilan sau extravilan; prevederi ale documentaţiilor de urbanism care
instituie un regim special asupra imobilului - zone protejate, interdicţii definitive sau temporare de
construire -, dacă acesta este înscris în Lista cuprinzând monumentele istorice din România şi
asupra căruia, în cazul vânzării, este necesară exercitarea dreptului de preempţiune a statului
potrivit legii, precum şi altele prevăzute de lege. Informaţiile privind dreptul de proprietate şi
dezmembrările acestuia vor fi preluate din cartea funciară, conform extrasului de carte funciară
pentru informare; litera a fost modificată anterior prin Ordonanţa 27/2008 la 01/09/2008

b) regimul economic al imobilului - folosinţa actuală, extrasul din regulamentul

local de urbanism aferent planului urbanistic în vigoare la data emiterii, privind funcţiuni permise
sau interzise, reglementări fiscale specifice localităţii sau zonei;

27
 c) regimul tehnic al imobilului - extras din regulamentul local aferent
documentaţiei de urbanism aprobate în vigoare, cu precizarea documentaţiei de urbanism în
vigoare la data emiterii, a numărului hotărârii de aprobare şi, după caz, perioada de valabilitate,
procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare a terenului, dimensiunile minime şi
maxime ale parcelelor, echiparea cu utilităţi, edificabil admis pe parcelă, circulaţii şi accesuri
pietonale şi auto, parcaje necesare, alinierea terenului şi a construcţiilor faţă de străzile adiacente
terenului, înălţimea minimă şi maximă admisă;

d) regimul de actualizare/modificare a documentaţiilor de urbanism şi a

regulamentelor locale aferent - în cazul în care intenţia sa nu se încadrează în prevederile
documentaţiilor de urbanism aprobate, informarea solicitantului cu privire la:
1. imposibilitatea modificării prevederilor documentaţiilor aprobate;
2. necesitatea obţinerii unui aviz de oportunitate în condiţiile prezentei legi;
3. posibilitatea elaborării unei documentaţii de urbanism modificatoare, fără aviz de oportunitate
conform prezentei legi.
Din prevederile legale în materie - art. 29 şi următoarele din Legea nr. 350/2001 privind
amenajarea teritoriului şi urbanismul, şi art. 6 şi următoarele din Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii - deducem existenţa a două tipuri de certificate de
urbanism, unul informativ („neutru” sau facultativ) şi altul preoperaţional, amândouă având la
bază un ansamblu de informaţii comune.
Certificatul de urbanism neutru (facultativ) are, prin excelenţă, un caracter informativ, fără
a arăta condiţii necesare pentru realizarea unui proiect particular; el permite solicitantului să
dispună de un ansamblu de informaţii asupra dreptului urbanismului şi servituţilor administrative
în vigoare, precum şi utilităţile pentru terenul care face obiectul cererii. Este cazul, de exemplu, al
vânzării sau cumpărării unui imobil, când certificatul de urbanism „cuprinde informaţii privind
consecinţele urbanistice ale operaţiunii juridice”, potrivit art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001,
solicitarea sa fiind, într-o asemenea situaţie, facultativă.
Certificatul preoperaţional reprezintă regula, are caracter obligatoriu şi, pe lângă obiectul
general de a informa asupra regimului juridic, economic şi tehnic, prevede „condiţiile necesare în
vederea realizării unei investiţii, tranzacţii imobiliare ori a altor operaţiuni imobiliare, potrivit
legii”. „Obţinerea sa este obligatorie pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare şi de
execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru întocmirea documentaţiilor cadastrale de comasare,
respectiv de dezmembrare a bunurilor imobile în cel puţin trei parcele (art. 29 alin. (2) din Legea
nr. 350/2001); pentru aceeaşi parcelă se pot elibera mai multe certificate de urbanism, dar
conţinutul acestora, bazat pe documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism, precum şi
pe celelalte reglementări în domeniu, trebuie să fie acelaşi pentru toţi solicitanţii”.
O variantă a acestuia o constituie certificatul de urbanism din materia autorizării executării
lucrărilor de construcţii, a cărui emitere este considerată o etapă a emiterii autorizaţiei de
construire şi care, conform art. 6 alin. (1) din Legea nr. 50/1991, este definit ca fiind „actul de
informare prin care autorităţile (…), fac cunoscute solicitantului informaţiile privind regimul
juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării, în
conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora ori ale
planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii, stabilesc cerinţele
urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului, stabilesc lista
cuprinzând avizele/acordurile necesare în vederea autorizării şi încunoștințează
investitorul/solicitantul cu privire la obligaţia de a contacta autoritatea competentă pentru protecţia
mediului, în scopul obţinerii punctului de vedere şi, după caz, al actului administrativ al acesteia,
necesare în vederea autorizării. Punctul de vedere al autorităţii competente pentru protecţia
mediului reprezintă documentul scris emis de aceasta după etapa de evaluare iniţială, respectiv
după etapa de încadrare a investiţiei în procedura de evaluare a impactului asupra mediului, iar

28
actul administrativ al autorităţii competente pentru protecţia mediului este, după caz, acordul de
mediu sau avizul Natura 2000”. Certificatul de urbanism (în copie) trebuie să însoţească, în mod
obligatoriu, cererea de eliberare a autorizaţiei de construire (dispoziţiile imperative ale art. 7 alin.
(1) lit. a) din Legea nr. 50/1991 şi Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991, aprobate
prin Ordinul ministrului de resort nr. 839/2009). Pe această cale, în executarea art. 2 alin. (2) din
Legea nr. 50/1991, administraţia publică locală asigură controlul respectării prevederilor
documentaţiilor de urbanism şi amenajare a teritoriului, avizate şi aprobate potrivit legii, în temeiul
şi cu respectarea cărora se eliberează autorizaţia de construire.
Tot Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, prin art. 6
alin. (6), mai prevede că certificatul de urbanism se emite şi este obligatoriu şi „în vederea
concesionării de terenuri, potrivit legii, în vederea adjudecării prin licitaţie a proiectării lucrărilor
publice în faza de „Studiu de fezabilitate”, potrivit legii, şi pentru cereri în justiţie şi operaţiuni
notariale privind circulaţia imobiliară atunci când operaţiunile respective au ca obiect împărţeli ori
comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii, precum şi constituirea
unei servituţi de trecere cu privire la un imobil. Operaţiunile juridice menţionate, efectuate în lipsa
certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate. ”. Obligativitatea obţinerii şi prezentării
certificatului de urbanism, atunci când operaţiunile notariale au ca obiect împărţeli ori comasări de
parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii, se justifică prin nevoia realizării
acestor operaţiuni juridice în deplină cunoştinţă de cauză asupra regimului de urbanism şi de
constructibilitate (precum densitatea construcţiilor, regulile de urbanism aplicabile ş. a.). Într-
adevăr, vânzătorul are faţă de cumpărător o obligaţie de informare asupra drepturilor şi servituţilor
care grevează imobilul ce face obiectul negocierii; absenţa certificatului la asemenea operaţiuni
poate angaja, de exemplu, răspunderea notarului care a autentificat actul respectiv.
În concluzie, înţelegem din reglementările analizate că certificatul de urbanism reprezintă,
deopotrivă, atât o procedură de informare individuală a celor interesaţi asupra regulilor de
urbanism (din perspectiva regimului juridic, economic şi tehnic) aplicabile unui teren determinat,
cât şi o procedură de control prealabil, de către administraţie, a respectării „documentaţiilor de
urbanism şi amenajare a teritoriului, avizate şi aprobate potrivit legii”. Potrivit lit. a) a alin. (1) al
art. 6 din lege, certificatul de urbanism cuprinde informaţiile privind regimul juridic, economic şi
tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării, în conformitate cu prevederile
planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a
teritoriului, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii. Cu acest titlu, el constituie o decizie care
trebuie să fie însoţită de un anumit set de informaţii pertinente. În funcţie de dispoziţiile de
urbanism şi limitările administrative aduse dreptului de proprietate, precum şi de situarea
echipamentelor publice existente ori preconizate, certificatul de urbanism indică faptul dacă
terenul respectiv este construibil în general ori dacă este posibil de realizat o operaţiune
determinată. Prin informaţiile oferite, răspunsul oferit de certificat poate fi pozitiv sau negativ.
Administraţia publică nu poate decide decât în funcţie de aceste date, care nu pot fi contestate şi
ignorate.

3. Procedura de eliberare a certificatului de urbanism

Scop. Cerinţe urbanistice. Cererea. Instrumentarea cererii. Emiterea certificatului.

Valabilitate.

Scop. Cerinţe urbanistice. Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991

privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii din 12. 10. 2009 ne oferă detalii cu privire la
certificatul de urbanism şi la cerinţele urbanistice.

29
 Astfel, art. 30 Definiţie prevede: Certificatul de urbanism este actul de informare al
autorităţii administraţiei publice competente să emită autorizaţii de construire/desfiinţare,
prevăzute la art. 4 alin. (1) şi art. 43 lit. a) din Lege, care se emite, în principal, în vederea începerii
procedurii de autorizare a executării lucrărilor de construcţii, precum şi a instalaţiilor aferente
acestora, inclusiv pentru desfiinţarea construcţiilor ori a altor lucrări ori amenajări. Prin
Certificatul de urbanism, potrivit prevederilor art. 6 alin. (1) din Lege, se aduc la cunoştinţă
investitorului/solicitantului informaţii - existente la data solicitării, în conformitate cu prevederile
planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a
teritoriului, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii - cu privire la cerinţele tehnice ale
amplasamentului, precum şi la obligaţiile pe care acesta le are în procedura de autorizare a
executării lucrărilor de construcţii, privind: a) regimul juridic, economic şi tehnic al imobilului -
teren şi/sau construcţii existente la data solicitării -, în conformitate cu prevederile planurilor
urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora, ori ale planurilor de amenajare a teritoriului,
după caz, avizate şi aprobate potrivit legii; b) cerinţele urbanistice specifice amplasamentului;
c) avizele/acordurile legale necesare în vederea autorizării; d) obligaţia de a contacta autoritatea
competentă pentru protecţia mediului, în scopul obţinerii punctului de vedere şi, după caz, al
actului administrativ al acesteia, în vederea autorizării. Certificatul de urbanism se mai emite, în
conformitate cu prevederile art. 6 alin. (6) din Lege, pentru îndeplinirea procedurilor legale de
concesionare de terenuri, în vederea adjudecării prin licitaţie a proiectării lucrărilor publice în faza
de documentaţie tehnico-economică "Studiu de fezabilitate", ori similară acesteia, precum şi pentru
cereri în justiţie şi operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară, atunci când operaţiunile
respective au ca obiect împărţeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de
construcţii, precum şi constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil. Pentru aceeaşi
parcelă (imobil) se pot emite certificate de urbanism mai multor solicitanţi, indiferent de calitatea
acestora în raport cu proprietatea asupra parcelei. În această situaţie certificatele de urbanism
urmează a avea acelaşi conţinut cu caracter de informare (privind regimul juridic, economic şi
tehnic al imobilului) conform prevederilor documentaţiilor de urbanism aprobate, potrivit legii,
pentru toţi solicitanţii.
Apoi, Art. 32 Cerinţe urbanistice, dispune: Certificatul de urbanism se întocmeşte în
conformitate cu prevederile documentaţiilor de urbanism (P. U. G., P. U. Z., P. U. D.), iar pentru
investiţiile care depăşesc limita unei unităţi administrativ-teritoriale se poate întocmi şi pe baza
planurilor de amenajare a teritoriului (P. A. T. N., P. A. T. Z., P. A. T. J.), aprobate potrivit legii şi,
în lipsă, în conformitate cu regulile-cadru stabilite prin Regulamentul General de Urbanism (R. G.
U.). În cazul în care scopul declarat de solicitant este autorizarea executării lucrărilor de
construcţii, iar specificul obiectivului (funcţiune, accesibilitate, relaţii de vecinătate etc.) nu se
încadrează în prevederile documentaţiilor de urbanism şi/sau de amenajare a teritoriului aprobate,
ori dacă particularităţile amplasamentului (suprafaţă neconstruibilă ca urmare a unor interdicţii sau
servituţi, a unor zone de protecţie a dotărilor de infrastructură, rezerve de teren pentru investiţii de
interes public etc.) nu permit realizarea investiţiei, certificatul de urbanism se eliberează cu
menţionarea expresă a incompatibilităţilor rezultate, precum şi a imposibilităţii emiterii unei
autorizaţii de construire pentru obiectivul propus. În situaţii deosebite, în funcţie de condiţiile
specifice de amplasament (poziţia terenului în ansamblul localităţii ori al teritoriului) şi/sau de
importanţa şi complexitatea obiectivului de investiţii şi dacă prevederile documentaţiilor de
urbanism şi de amenajare a teritoriului aprobate nu furnizează suficiente elemente necesare
autorizării, ori dacă se solicită o derogare de la prevederile documentaţiilor de urbanism sau de
amenajare a teritoriului aprobate, emitentul poate cere suplimentar, prin certificatul de urbanism:
a) elaborarea, în condiţiile şi cu respectarea prevederilor Legii nr. 350/2001 privind amenajarea
teritoriului şi urbanismul, cu modificările şi completările ulterioare, a unui plan urbanistic zonal (P.
U. Z.) - numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate, întocmit şi aprobat în condiţiile legii -
ori a unui plan urbanistic de detaliu (P. U. D.), după caz, urmând ca, după aprobare, prevederile
acestuia să fie preluate în cadrul P. U. G. ori P. A. T. J. ; în certificatul de urbanism se va face

30
menţiunea că documentaţia tehnică - D. T. (D.T.A.C. /D.T.A.D.) se va putea întocmi numai după
aprobarea documentaţiei de urbanism şi cu obligativitatea respectării întocmai a prevederilor
acesteia; b) completarea, după caz, a documentaţiilor care însoţesc cererea pentru eliberarea
autorizaţiei de construire cu următoarele studii, avize, expertize: 1. studii de specialitate: de
circulaţie, istoric, de amenajare peisagistică, de impact asupra mediului (numai la solicitarea
autorităţii de protecţie a mediului), studiu de însorire şi altele asemenea; 2. avize de la organismele
competente pentru zonele asupra cărora s-a instituit un anumit regim de protecţie sau de restricţii
de construire (protecţia zonelor naturale; protejarea monumentelor istorice; zone cu trafic aerian;
vecinătatea construcţiilor şi ansamblurilor cu caracter militar; drumuri; reţele electrice şi de
telecomunicaţii; magistrale de transport de gaze, de produse petroliere; căi ferate şi navigabile;
cursuri de apă; staţii meteo; surse şi gospodării de apă, amenajări de îmbunătăţiri funciare etc.); 3.
expertize tehnice; raport de audit energetic, raport de expertiză a sistemelor tehnice, certificat de
performanţă energetică a clădirii; studiu privind posibilitatea montării/utilizării unor sisteme
alternative de producere a energiei, în cazurile prevăzute de lege. Pentru lucrări la construcţiile
existente (reparaţii, consolidări, schimbări de destinaţie a spaţiilor interioare etc.), dacă prin
acestea nu se aduc clădirilor modificări de natură urbanistică ori dacă noua funcţiune este
compatibilă cu reglementările urbanistice ale zonei, nu este necesară întocmirea unui plan
urbanistic zonal (P. U. Z.) ori de detaliu (P. U. D.), după caz.

Cererea. Potrivit art. 6 alin. (1) - (2) şi alin. (4), din Legea nr. 50/1991,
certificatul de urbanism este actul de informare - prin care autorităţile (…), fac cunoscute
solicitantului informaţiile privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor
existente la data solicitării, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale
regulamentelor aferente acestora ori, după caz, ale planurilor de amenajare a teritoriului, avizate şi
aprobate potrivit legii, stabilesc cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de
specificul amplasamentului, stabilesc lista cuprinzând avizele/acordurile necesare în vederea
autorizării şi încunoștiințează investitorul/solicitantul cu privire la obligaţia de a contacta
autoritatea competentă pentru protecţia mediului, în scopul obţinerii punctului de vedere şi, după
caz, al actului administrativ al acesteia, necesare în vederea autorizării – document care se
eliberează, la cerere, adresată autorităţilor abilitate să autorizeze executarea lucrărilor de
construcţii, oricărui solicitant - persoană fizică sau persoană juridică interesată să cunoască
informaţii cu privire la un imobil (teren şi/sau construcţii) - nefiind necesară deţinerea şi/sau
prezentarea unui titlu asupra imobilului sau a altui act care să ateste dreptul de proprietate.
Prin urmare, cererea poate fi făcută de către proprietarul terenului ori mandatarul său, dar şi
de către orice persoană interesată (precum notarul, agentul imobiliar, dobânditorul potenţial ori un
vecin); pentru solicitarea certificatului nu este necesar ca solicitantul să deţină un titlu asupra
imobilului. Este ce rezultă şi din art. 31 Solicitantul certificatului de urbanism din Norma
metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii
din 12. 10. 2009 care prevede: (1) Solicitantul certificatului de urbanism este persoana fizică sau
juridică interesată să primească de la autoritatea administraţiei publice competente informaţii cu
privire la un imobil - teren şi/sau construcţii - în scopurile definite la art. 6 din Lege.
În vederea emiterii certificatului de urbanism solicitantul - orice persoană fizică sau
juridică interesată în cunoaşterea datelor, informaţiilor şi/sau reglementărilor cu privire la un
imobil (teren şi/sau construcţii) - se adresează emitentului - preşedintele consiliului judeţean,
primarul general al municipiului Bucureşti, primarul municipiului, al sectorului municipiului
Bucureşti, al oraşului sau al comunei - depunând o documentaţie cuprinzând:
a) cererea-tip - formularul-model F. 1 "CERERE pentru emiterea certificatului de
urbanism"- , în conformitate cu precizările privind completarea acesteia, cuprinzând: 1. elementele
de identificare a solicitantului; 2. elementele de identificare a imobilului pentru care se solicită
emiterea certificatului de urbanism, respectiv localitate, număr cadastral şi număr de carte funciară,
în cazul în care legea nu dispune altfel; 3. elementele care definesc scopul solicitării;

31
 b) planuri cadastrale/topografice, cu evidenţierea imobilelor în cauză, astfel: 1. pentru
imobilele neînscrise în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară: plan de încadrare în zonă, la
una din scările 1:10. 000, 1:5. 000, 1:2. 000, 1:1. 000, 1:500, după caz, eliberat, la cerere, de către
oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară; 2. pentru imobilele înscrise în evidenţele de cadastru şi
publicitate imobiliară: extras din planul cadastral de pe ortofotoplan şi extras de carte funciară
pentru informare actualizat la zi, eliberate, la cerere, de către biroul de cadastru şi publicitate
imobiliară. c) documentul de plată a taxei de eliberare a certificatului de urbanism, în copie.
Cererea tip pentru eliberarea certificatului de urbanism ("Formularul-model F. 1 - CERERE
pentru emiterea certificatului de urbanism") se procură de la emitent şi se completează cu datele
solicitate. La depunerea cererii-tip, emitentul comunică solicitantului cuantumul taxei necesare
eliberării certificatului de urbanism, calculat potrivit reglementărilor legale în vigoare, solicitantul
având obligaţia de a achita taxa de îndată şi de a prezenta copia documentului de plată. Emitentului
îi este interzis să condiţioneze emiterea certificatului de urbanism de elaborarea prealabilă a unei
documentaţii de urbanism pentru imobilul în cauză, precum şi a oricăror documentaţii tehnice de
definire a scopului solicitării. Potrivit legii, certificatul de urbanism nu ţine loc de autorizaţie de
construire/desfiinţare şi nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcţii/desfiinţare.

Instrumentarea cererii. Documentaţia se depune la autoritatea administrativă

competentă să emită certificatul de urbanism, respectiv abilitată să autorizeze executarea lucrărilor
de construcţii – după cum rezultă din art. 33 Depunerea documentaţiei din Norma metodologică de
aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii din 12. 10. 2009
care prevede: (1) În vederea emiterii certificatului de urbanism solicitantul trebuie să depună la
emitent - autorităţile prevăzute la art. 4 din Lege - actele menţionate la art. 19.
Verificarea conţinutului documentaţiei depuse pentru obţinerea certificatului de urbanism
se efectuează în cadrul structurilor (compartimentelor) de specialitate organizate în cadrul
consiliului judeţean sau al primăriei, după caz, constatându-se dacă:
a) cererea este corect adresată emitentului - preşedintele consiliului judeţean, primarul general al
municipiului Bucureşti, sau primarul, după caz - conform competenţelor de emitere stabilite
de Lege;
b) cererea tip este completată corect;
c) elementele de identificare privind solicitantul şi imobilul sunt suficiente, potrivit precizărilor
privind completarea "Formularului-model F. 1 - CERERE pentru emiterea certificatului de
urbanism"
d) este precizat (declarat) scopul pentru care se solicită certificatul de urbanism;
e) există documentul de plată a taxei pentru emiterea certificatului de urbanism.
f) există extrasul de plan cadastral actualizat la zi, respectiv extrasul de carte funciară pentru
informare, eliberate la cerere de către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară.
Dacă documentaţia depusă este incompletă sau cu elemente de identificare insuficiente, în
termen de 5 zile de la data înregistrării acest lucru se notifică în scris solicitantului, cu menţionarea
elementelor lipsă din documentaţie, care se restituie în vederea completării. În această situaţie,
începând cu data notificării, termenul legal de 30 de zile calendaristice pentru emiterea
certificatului de urbanism se decalează cu numărul de zile necesar solicitantului pentru a elabora
modificările/completările aduse documentaţiei iniţiale, ca urmare a notificării precum şi a depune
şi înregistra documentaţia completă. În situaţia mai sus precizată taxa încasată nu se restituie,
urmând a fi utilizată pentru eliberarea certificatului de urbanism după depunerea documentaţiei
complete.

Emiterea certificatului de urbanism presupune îndeplinirea mai multor cerinţe

ce ţin de: redactarea, semnarea, înregistrarea şi eliberarea acestuia.

32
 Cu privire la redactarea certificatului de urbanism art. 35 din Norma metodologică de
aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii din 12. 10.
2009, dispune:
Certificatul de urbanism se redactează în baza cererii şi a documentaţiei complete depuse,
în deplină concordanţă cu prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate şi cu situaţia reală din
teren la data solicitării, utilizându-se formularul-model F. 6 "CERTIFICAT DE URBANISM".
Certificatul de urbanism solicitat în vederea realizării unor lucrări de construcţii se
redactează făcându-se specificările necesare privind:
a) regimul juridic, economic şi tehnic al imobilului;
b) încadrarea/neîncadrarea lucrărilor în prevederile documentaţiilor de urbanism şi/sau de
amenajare a teritoriului aprobate;
c) nominalizarea avizelor, acordurilor, punctului de vedere şi, după caz, a actului administrativ al
autorităţii competente pentru protecţia mediului, care trebuie să însoţească documentaţia tehnică -
D. T. ;
d) necesitatea întocmirii, după caz, a unor documentaţii de urbanism suplimentare, de tip P.U.Z.
sau P. U. D., care să justifice soluţia urbanistică propusă, sau să modifice reglementările
urbanistice existente pentru zona de amplasament, după caz, în conformitate cu prevederile art. 32
alin. (3), cu indicarea elementelor tematice care urmează a fi rezolvate prin acestea.
În Certificatul de urbanism se înscriu informaţiile cunoscute de emitent la data emiterii
extrase din documentaţiile de urbanism şi din regulamentele de urbanism aferente, aprobate
potrivit legii, sau în lipsa acestora din Regulamentul general de Urbanism - RGU - aprobat prin
Hotărârea Guvernului nr. 525/1996, republicată, privind regimul juridic, economic şi tehnic al
imobilului - teren şi/sau construcţii -, după cum urmează:

a) Regimul juridic:
1. situarea imobilului în intravilan sau în afara acestuia;
2. natura proprietăţii sau titlul asupra imobilului, conform extrasului de carte funciară pentru
informare, eliberat la cerere de către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară;
3. servituţile care grevează asupra imobilului, dreptul de preemţiune, zona de utilitate publică;
4. includerea imobilului în listele monumentelor istorice şi/sau ale naturii ori în zona de protecţie a
acestora, după caz.

b) Regimul economic:
1. folosinţa actuală;
2. destinaţia stabilită prin planurile de urbanism şi de amenajare a teritoriului aprobate;
3. reglementări ale administraţiei publice centrale şi/sau locale cu privire la obligaţiile fiscale ale
investitorului;
4. alte prevederi rezultate din hotărârile consiliului local sau judeţean cu privire la zona în care se
află imobilul.

c) Regimul tehnic:
1. informaţii extrase din documentaţiile de urbanism, inclusiv din regulamentele de urbanism
aferente, din planul cadastral deţinut de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, ori din
planurile de amenajare a teritoriului, după caz, precum şi restricţiile impuse, în situaţia în care
asupra imobilului este instituit un regim urbanistic special (zonă protejată, interdicţii temporare sau
definitive de construire); în funcţie de complexitatea şi de volumul informaţiilor, acestea se vor
putea prezenta şi într-o anexă la certificatul de urbanism (cu menţiunea expresă că aceasta face
parte integrantă din certificatul de urbanism);
2. obligaţii/constrângeri de natură urbanistică ce vor fi avute în vedere la proiectarea investiţiei:
(i) regimul de aliniere a terenului şi construcţiilor faţă de drumurile publice adiacente;

33
(ii) retragerile şi distanţele obligatorii la amplasarea construcţiilor faţă de proprietăţile vecine;
(iii) elemente privind volumetria şi/sau aspectul general al clădirilor în raport cu imobilele
învecinate, precum şi alte prevederi extrase din documentaţii de urbanism, din regulamentul local
de urbanism, din P. U. Z., P. U. D. sau din Regulamentul General de Urbanism, după caz;
(iv) înălţimea maximă admisă pentru construcţiile noi (totală, la cornişă, la coamă, după caz) şi
caracteristicile volumetrice ale acestora, exprimate atât în număr de niveluri, cât şi în dimensiuni
reale (metri); (v) procentul maxim de ocupare a terenului (POT) şi coeficientul maxim de utilizare
a terenului (CUT), raportate la suprafaţa de teren corespunzătoare zonei din parcelă care face
obiectul solicitării; (vi) dimensiunile şi suprafeţele minime şi/sau maxime ale parcelelor (în cazul
proiectelor de parcelare);
3. echiparea cu utilităţi existente şi referinţe cu privire la noi capacităţi prevăzute prin studiile şi
documentaţiile anterior aprobate (apă, canalizare, gaze, energie electrică, energie termică,
telecomunicaţii, transport urban etc.);
4. circulaţia pietonilor şi a autovehiculelor, accesele auto şi parcajele necesare în zonă, potrivit
studiilor şi proiectelor anterior aprobate.
În vederea încadrării investiţiei în reglementările urbanistice, aprobate în condiţiile
legislaţiei în vigoare privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, la cerere, autoritatea
administraţiei publice locale competentă anexează la certificatul de urbanism informaţiile necesare
cuprinse în documentaţiile urbanistice, anterior aprobate, pentru zona de interes, respectiv P. U. G.
/P. U. Z., inclusiv R. L. U. aferent - extrase din planşele de reglementări, echipare tehnico-
edilitară, UTR, după caz - pe care are obligaţia de a marca retragerile obligatorii care generează
limitele edificabilului în raport cu vecinătăţile, precum şi alte elemente apreciate ca necesare.
Extrasul din P. U. G. /P.U.Z. se anexează şi în situaţia în care s-a cerut elaborarea, în condiţiile şi
cu respectarea prevederilor Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, cu
modificările şi completările ulterioare, a unei documentaţii de urbanism premergătoare - P.U.Z.
sau P. U. D. -, după caz.
În cazul intervenţiilor necesare pentru consolidarea şi/sau reabilitarea clădirilor colective de
orice fel (cu mai mulţi proprietari în acelaşi imobil), în situaţia în care unii proprietari nu îşi dau
acordul, în vederea urgentării autorizării şi a demarării lucrărilor de consolidare, lipsa acordului
acestora va putea fi suplinită de hotărârea asociaţiei de proprietari, adoptată în condiţiile legii.
În cazul condominiilor - imobile formate din teren cu una sau mai multe construcţii
(corpuri de clădiri sau tronsoane/ansamblu rezidenţial format din locuinţe individuale în care există
proprietăţi comune şi proprietăţi individuale -, în toate situaţiile în care este necesară evidenţierea
defalcată a participării acestora, cotele-părţi din proprietatea indiviză se determină, conform
prevederilor art. 40 alin. (3) din Lege, proporţional cu suprafaţa utilă a locuinţelor, a caselor de
vacanţă, ori a suprafeţelor cu altă destinaţie din clădire, după caz.
Emitentul certificatului de urbanism are obligaţia de a înscrie în rubrica rezervată scopul
utilizării actului categoria de lucrări declarată de solicitant şi înscrisă în "Formularul-model F. 1 -
CERERE pentru emiterea certificatului de urbanism", în concordanţă cu precizările la acesta.
În cazul în care scopul pentru care se solicită eliberarea certificatului de urbanism nu se
încadrează în prevederile documentaţiilor de urbanism şi de amenajare a teritoriului aprobate,
certificatul de urbanism se eliberează cu menţionarea incompatibilităţilor rezultate, inclusiv
posibilitatea/imposibilitatea realizării obiectivului de investiţii.
Certificatul de urbanism se completează, în funcţie de scopul pentru care a fost solicitat,
după cum urmează:
a) pentru operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară, efectuate în scopul precizat la
art. 6 alin. (6) din Lege, formularul se completează până la pct. 3 inclusiv;
b) pentru situaţia în care scopul declarat este realizarea de lucrări de construcţii, se
completează în totalitate;
c) pentru cererii în justiţie se va completa în funcţie de cerinţele acestora.

34
 Pe toate documentele anexă la certificatul de urbanism se aplică ştampila-model "Anexă la
Certificatul de urbanism nr....... ", prezentată în anexa nr. 4.
În vederea autorizării executării lucrărilor de branşamente/racorduri, prin certificatul de
urbanism se solicită: proiectul de execuţie, contractul pe baza căruia se execută lucrările, taxa
pentru ocuparea domeniului public, avizul Administraţiei Domeniului Public/Administraţiei
străzilor, avizele administratorilor/furnizorilor de reţele, după caz, avizul Comisiei de coordonare
reţele (pentru extinderi).
Cu privire la semnarea certificatului de urbanism, art. 36 din Norma metodologică de
aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii din 12. 10. 2009
dispune: potrivit prevederilor art. 6 alin. (3) din Lege, certificatul de urbanism se emite şi se
semnează de aceeaşi autoritate abilitată să emită autorizaţia de construire/desfiinţare, respectiv de
către preşedintele consiliului judeţean sau de primar, după caz, de secretar şi de arhitectul-şef sau
de către persoana cu responsabilitate în domeniul amenajării teritoriului şi urbanismului din
aparatul propriu al autorităţii administraţiei publice emitente, acolo unde nu este instituită funcţia
de arhitect şef. Responsabilitatea emiterii certificatului de urbanism revine tuturor semnatarilor
acestuia, potrivit atribuţiilor stabilite în conformitate cu prevederile legale în vigoare. Lipsa unei
semnături atrage nulitatea actului. În absenţa semnatarilor prevăzuţi de Lege, menţionaţi mai sus
certificatul de urbanism se semnează de către înlocuitorii de drept ai acestora, împuterniciţi în acest
scop, potrivit prevederilor legale. În conformitate cu prevederile Legii administraţiei publice
locale nr. 215/2001 republicată, cu modificările şi completările ulterioare, întrucât delegarea de
către primar a competenţei de emitere a autorizaţiilor este interzisă, în mod analog, coroborat cu
prevederile art. 6 alin. (3) din Lege, această prevedere se aplică şi la emiterea certificatelor de
urbanism.
Cu privire la înregistrarea certificatului de urbanism, art. 37 din Norma metodologică de
aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii din 12. 10. 2009
dispune: Emitentul certificatului de urbanism are obligaţia de a institui un registru de evidenţă a
certificatelor de urbanism, în care acestea sunt înscrise în ordinea emiterii, numărul certificatului
având corespondent în numărul de înregistrare a cererii. În Registrul de evidenţă a certificatelor de
urbanism se înscriu datele privind: adresa imobilului, numărul cadastral şi numărul de carte
funciară, numele, codul numeric personal şi adresa solicitantului, scopul pentru care s-a emis
certificatul de urbanism, taxa achitată şi termenul de valabilitate a certificatului de urbanism.
Pentru certificatele de urbanism emise în condiţiile art. 32 alin. (3) şi (4), autorităţile administraţiei
publice au obligaţia de a organiza şi de a ţine la zi evidenţa acestora.
În ce priveşte eliberarea certificatului de urbanism, art. 38 din Norma metodologică de
aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii din 12. 10. 2009
dispune: Certificatul de urbanism se eliberează solicitantului direct sau prin poştă (cu scrisoare
recomandată cu confirmare de primire), în termen de cel mult 30 de zile calendaristice de la data
înregistrării cererii, indiferent de scopul pentru care a fost solicitat. În situaţia în care certificatul
de urbanism este emis de preşedintele consiliului judeţean sau de primarul general al municipiului
Bucureşti o copie a acestuia va fi transmisă spre ştiinţă primăriei în a cărei rază teritorială se află
imobilul ce face obiectul certificatului de urbanism. În situaţia în care certificatul de urbanism este
emis de primar, în baza avizului structurii de specialitate a consiliului judeţean, o copie a acestuia
va fi transmisă spre ştiinţă consiliului judeţean. În situaţia în care certificatul de urbanism este
emis de primarul de sector al municipiului Bucureşti o copie a acestuia va fi transmisă spre ştiinţă
Primăriei Municipiului Bucureşti.

Valabilitate. Art. 39 din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991

privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii din 12. 10. 2009, reglementează tot ce ţine
de valabilitatea certificatului de urbanism, şi anume: Valabilitatea certificatului de urbanism
reprezintă intervalul de timp (termenul) acordat solicitantului în vederea utilizării acestuia în
scopul pentru care a fost emis, potrivit Legii.

35
 Emitentul certificatului de urbanism stabileşte termenul de valabilitate pentru un interval de
timp cuprins între 6 şi 24 luni de la data emiterii, în funcţie de: a) scopul pentru care a fost
solicitat; b) complexitatea investiţiei şi caracteristicile urbanistice ale zonei în care se află imobilul;
c) menţinerea valabilităţii prevederilor documentaţiilor urbanistice şi a planurilor de amenajare a
teritoriului aprobate, pentru imobilul solicitat.
Valabilitatea certificatului de urbanism încetează dacă: a) titularul renunţă la intenţia de a
mai construi, situaţie în care are obligaţia de a notifica acest fapt autorităţii administraţiei publice
emitente; b) titularul nu solicitată prelungirea valabilităţii certificatului de urbanism în termenul
legal de 15 zile înaintea expirării acesteia.
Termenul de valabilitate poate fi prelungit potrivit Art. 40 din Norma metodologică de
aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii din 12. 10.
2009, care dispune: Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism se poate
face numai de către emitent, la cererea titularului formulată cu cel puţin 15 zile înaintea expirării
acestuia, pentru o perioadă de timp de maximum 12 luni, după care, în mod obligatoriu, se emite
un nou certificat de urbanism. Pentru prelungirea valabilităţii certificatului de urbanism se
completează şi se depune la emitent o cerere-tip (potrivit "Formularului - model F. 7 - CERERE
pentru prelungirea valabilităţii certificatului de urbanism") însoţită de certificatul de urbanism
emis, în original. Odată cu depunerea cererii de prelungire a valabilităţii certificatului de urbanism,
solicitantul va face dovada achitării taxei de prelungire a acesteia.

Autorizaţia de construire

1. Noţiune, natură juridică, obiect

Noţiune. Natura juridică. Obiectul autorizaţiei de construire

36
 Noţiune. Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii
defineşte autorizaţia de construire mai întâi în Anexa nr. 2 Definirea unor termeni de specialitate
utilizaţi în cuprinsul legii în felul următor: Autorizaţia de construire/desfiinţare - Actul de
autoritate al administraţiei publice locale - consilii judeţene şi consilii locale municipale, orăşeneşti
şi comunale -, pe baza căruia se pot realiza lucrări de construcţii. Procedura de emitere a
autorizaţiei de construire/desfiinţare este reglementată prin prezenta lege şi prin normele
metodologice elaborate de Ministerul Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului. Apoi, Legea
nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii defineşte indirect autorizaţia de
construire în art. 1, care dispune: (1) Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe
baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la
solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin
număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel. (2) Construcţiile civile, industriale,
inclusiv cele pentru susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă
natură se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, emisă în condiţiile prezentei
legi, şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor - şi explicit în art. 2 care
dispune: (1) Autorizaţia de construire constituie actul final de autoritate al administraţiei publice
locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcţii corespunzător măsurilor
prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea
construcţiilor.
Din toate normele mai sus menţionate rezultă că autorizaţia de construire este actul final de
autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de
construcţii corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea,
realizarea, exploatarea şi postutilizarea construcţiilor, emis în baza documentaţiei pentru
autorizarea executării lucrărilor de construcţii, elaborată în condiţiile legii, în temeiul şi cu
respectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism, avizate şi aprobate potrivit legii.
Când vorbim despre autorizaţia de desfiinţare avem în vedere art. 8. din Legea nr. 50/1991
privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, care dispune: (1) Demolarea, dezafectarea
ori dezmembrarea, parţială sau totală, a construcţiilor şi instalaţiilor aferente construcţiilor, a
instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, inclusiv elementele de construcţii de susţinere a acestora,
închiderea de cariere şi exploatări de suprafaţă şi subterane, precum şi a oricăror amenajări se fac
numai pe baza autorizaţiei de desfiinţare obţinute în prealabil de la autorităţile prevăzute la art. 4.
(2) Autorizaţia de desfiinţare se emite în aceleaşi condiţii ca şi autorizaţia de construire, în
conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora, potrivit
legii, cu excepţiile prevăzute la art. 11. De asemenea, ţinem cont şi de Norma metodologică de
aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii din 12. 10. 2009
care, în art. 42 Definiţie, prevede: (1) Autorizaţia de construire/desfiinţare este, în conformitate cu
prevederile art. 2 alin. (1) din Lege, actul final de autoritate al administraţiei publice competente
potrivit legii, în baza căruia se pot executa lucrări de construcţii şi pe baza căruia se asigură
aplicarea măsurilor legale referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi
postutilizarea construcţiilor cu privire la construirea, respectiv desfiinţarea construcţiilor, inclusiv
a instalaţiilor aferente, precum şi a amenajărilor, după caz.
Din toate normele mai sus menţionate rezultă că autorizaţia de desfiinţare este actul final
de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă demolarea, dezafectarea
ori dezmembrarea, parţială sau totală, a construcţiilor şi instalaţiilor aferente construcţiilor, a
instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, inclusiv elementele de construcţii de susţinere a acestora,
închiderea de cariere şi exploatări de suprafaţă şi subterane, precum şi a oricăror amenajări emis în
baza documentaţiei pentru autorizarea desfiinţării lucrărilor de construcţii, elaborată în condiţiile
legii, în temeiul şi cu respectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism, avizate şi aprobate
potrivit legii.

37
 Autorizaţia de construire se emite pentru executarea lucrărilor de bază şi a celor aferente
organizării executării lucrărilor, în cel mult 30 de zile de la data depunerii documentaţiei pentru
autorizarea executării lucrărilor de construcţii. Potrivit Legii nr. 50/1991, sunt lucrări de bază cele
enumerate de art. 3 care dispune: (1) Construcţiile civile, industriale, agricole, cele pentru
susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, pentru infrastructură de orice fel sau de oricare altă
natură se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, precum şi a reglementărilor
privind proiectarea şi executarea construcţiilor, pentru: a) lucrări de construire, reconstruire,
consolidare, modificare, extindere, reabilitare, schimbare de destinaţie sau de reparare a
construcţiilor de orice fel, precum şi a instalaţiilor aferente acestora, cu excepţia celor prevăzute
la art. 11; b) lucrări de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare,
restaurare, conservare, precum şi orice alte lucrări, indiferent de valoarea lor, care urmează să fie
efectuate la construcţii reprezentând monumente istorice, inclusiv la anexele acestora, identificate
în acelaşi imobil - teren şi/sau construcţii, la construcţii amplasate în zone de protecţie a
monumentelor şi în zone construite protejate, stabilite potrivit legii, ori la construcţii cu valoare
arhitecturală sau istorică deosebită, stabilite prin documentaţii de urbanism aprobate; c) lucrări de
construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare şi reabilitare privind căile de
comunicaţie de orice fel, drumurile forestiere, lucrările de artă, reţelele şi dotările tehnico-edilitare,
branşamente şi racorduri la reţele de utilităţi, lucrările hidrotehnice, amenajările de albii, lucrările
de îmbunătăţiri funciare, lucrările de instalaţii de infrastructură, lucrările pentru noi capacităţi de
producere, transport, distribuţie a energiei electrice şi/sau termice, precum şi de reabilitare şi
retehnologizare a celor existente; d) împrejmuiri şi mobilier urban, amenajări de spaţii verzi,
parcuri, locuri de joacă şi agrement, pieţe şi alte lucrări de amenajare a spaţiilor publice; e) lucrări
de foraje şi excavări necesare pentru efectuarea studiilor geotehnice şi a prospecţiunilor geologice,
proiectarea şi deschiderea exploatărilor de cariere şi balastiere, a sondelor de gaze şi petrol,
precum şi a altor exploatări de suprafaţă, subterane sau subacvatice; f) lucrări, amenajări şi
construcţii cu caracter provizoriu necesare în vederea organizării executării lucrărilor, în condiţiile
prevăzute la art. 7 alin. (1) şi (13); g) organizarea de tabere de corturi, căsuţe sau de rulote;
h) lucrări de construcţii cu caracter provizoriu: chioşcuri, tonete, cabine, spaţii de expunere,
corpuri şi panouri de afişaj, firme şi reclame, copertine şi pergole situate pe căile şi spaţiile
publice, anexe gospodăreşti, precum şi anexele gospodăreşti ale exploataţiilor agricole situate în
extravilan; i) cimitire - noi şi extinderi.
Prin excepţie de la termenul de 30 de zile calendaristice de la data depunerii documentaţiei
pentru emiterea autorizaţiei pentru executarea lucrărilor de construcţii, Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii prevede:
- pentru construcţiile reprezentând anexele gospodăreşti ale exploataţiilor agricole termenul de
emitere a autorizaţiei de construire este de 15 zile de la data înregistrării cererii;
- lucrările de consolidare la clădirile încadrate prin raport de expertiză tehnică ori prin notă tehnică
justificativă în clasa I de risc seismic şi care prezintă pericol public se autorizează în regim de
urgenţă, în condiţiile prevăzute la alin. (16).
- cu respectarea legislaţiei privind evaluarea impactului anumitor proiecte publice şi private asupra
mediului, în cazul construcţiilor care prezintă pericol public, autorizaţia de construire pentru
executarea lucrărilor de intervenţie în primă urgenţă, care constau, în principal, în sprijiniri ale
elementelor structurale/nestructurale avariate, demolări parţiale şi consolidări la structura de
rezistenţă, obligatorii în cazuri de avarii, accidente tehnice, calamităţi ori alte evenimente cu
caracter excepţional, se emite imediat de către autoritatea administraţiei publice competente
potrivit prezentei legi, urmând ca documentaţiile tehnico-economice corespunzătoare fiecărei faze
de proiectare - expertiză tehnică, studiu de fezabilitate/documentaţie de avizare, documentaţie
tehnică D. T., proiect tehnic - P. T., detalii de execuţie D. E. - să fie elaborate şi aprobate pe
parcursul sau la încheierea executării lucrărilor, cu respectarea avizelor şi acordurilor, precum şi,
după caz, a actului administrativ al autorităţii competente pentru protecţia mediului.

38
- tot imediat se emite autorizaţia de construire şi construcţiilor prevăzute la art. 3 alin. (1) lit.
b) care prezintă pericol public.

Natura juridică. Din cele mai sus expuse rezultă că autorizaţia de construire este
un act administrativ - adică un act unilateral cu caracter individual sau normativ, emis de o
autoritate publică, în regim de putere publică, în vederea organizării executării legii sau a
executării în concret a legii, care dă naştere, modifică sau stinge raporturi juridice - de autoritate
prin care se stabilesc drepturi şi/sau obligaţii determinate pentru subiectul căruia i se adresează şi
care serveşte pentru autorităţile administraţiei publice locale drept instrument de control preventiv
al modului de utilizare a terenurilor, respectiv de exercitare a unei puteri speciale de poliţie, prin
elaborarea şi emiterea unei autorizaţii prealabile.
Când stabilim natura juridică a autorizaţiei de construire trebuie să avem în vedere că
suntem în prezenţa unui act administrativ de autoritate emis de către autorităţile administraţiei
publice locale, care sancţionează atât regulile de urbanism, cât şi pe cele de calitate a
construcţiilor, lucru care rezultă şi din fapul că se află sub reglementarea a două acte normative:
Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul şi Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii.
Această amestecare a celor două categorii fundamentale de reguli distincte şi relativ
diferite (cele de urbanism şi cele de construcţii) denotă un stadiu încă incipient de dezvoltare a
reglementărilor juridice în domeniul urbanismului şi de cristalizare a practicii administrativ-
judiciare în materie; o atare situaţie complică şi îngreunează controlul preventiv administrativ,
favorizând practicile birocratice, contraproductive. În ţările cu tradiţie în domeniu se manifestă,
dimpotrivă, tendinţa simplificării procedurilor administrative în cauză, atât în sensul reducerii
obiectului permisului (autorizaţiei) de construire numai la asigurarea respectării regulilor de
urbanism, cât şi al lărgirii treptate a regimului declarativ.
Din perspectiva regimului administrativ clasic, autorizaţia de construire este o autorizaţie
simplă, punctuală (referitoare la o anumită operaţie) şi reglementată. Este o autorizaţie
administrativă simplă, întrucât obiectul său unic este acela de a controla activitatea reglementată şi
a-i defini limitele concrete; ca act administrativ punctual, pentru o operaţiune determinată, nu
creează o legătură stabilă între administraţia publică care o emite şi subiectul care îl primeşte,
toate efectele sale concentrându-se asupra activităţii la care se referă şi epuizându-se o dată cu
realizarea acesteia.
În fine, este o autorizaţie reglementată/impusă, în sensul că autoritatea administraţiei
publice locale este ţinută în mod imperativ să verifice, prin structurile de specialitate, îndeplinirea
condiţiilor cerute de lege – şi anume, respectarea regulilor de urbanism (amplasarea), respectiv a
celor de constructibilitate (proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor) – şi obligată, dacă
răspunsul este pozitiv, să elibereze actul administrativ. În cazul refuzului autorităţii administrative
de a elibera autorizaţia de construire, această apreciere este făcută de către instanţa judecătorească
de contencios administrativ, care poate obliga astfel emitentul la eliberarea actului administrativ.

Obiectul autorizaţiei de construire este cel care-i dă statutul specific de act

administrativ de urbanism, şi care permite autorităţii administraţiei publice locale, prin structurile
de specialitate, să asigure respectarea anumitor reguli privind ocuparea şi utilizarea terenurilor,
precum şi a unei serii de reguli tehnice de executare a lucrărilor de construcţii.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 50/1991, obiectul generic al autorizaţiei de construire îl
constituie realizarea construcţiilor civile, industriale, agricole, cele pentru susţinerea instalaţiilor şi
utilajelor tehnologice, pentru infrastructură de orice fel sau de oricare altă natură, iar cel concret,
al fiecărei autorizaţii:
a) lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, reabilitare,
schimbare de destinaţie sau de reparare a construcţiilor de orice fel, precum şi a instalaţiilor
aferente acestora, cu excepţia celor prevăzute la art. 11 din lege;

39
 b) lucrări de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare,
conservare, precum şi orice alte lucrări, indiferent de valoarea lor, care urmează să fie efectuate la
construcţii reprezentând monumente istorice, inclusiv la anexele acestora, identificate în acelaşi
imobil - teren şi/sau construcţii, la construcţii amplasate în zone de protecţie a monumentelor şi în
zone construite protejate, stabilite potrivit legii, ori la construcţii cu valoare arhitecturală sau
istorică deosebită, stabilite prin documentaţii de urbanism aprobate;
c) lucrări de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare şi
reabilitare privind căile de comunicaţie de orice fel, drumurile forestiere, lucrările de artă, reţelele
şi dotările tehnico-edilitare, branşamente şi racorduri la reţele de utilităţi, lucrările hidrotehnice,
amenajările de albii, lucrările de îmbunătăţiri funciare, lucrările de instalaţii de infrastructură,
lucrările pentru noi capacităţi de producere, transport, distribuţie a energiei electrice şi/sau termice,
precum şi de reabilitare şi retehnologizare a celor existente;
d) împrejmuiri şi mobilier urban, amenajări de spaţii verzi, parcuri, locuri de joacă şi
agrement, pieţe şi alte lucrări de amenajare a spaţiilor publice;
e) lucrări de foraje şi excavări necesare pentru efectuarea studiilor geotehnice şi a
prospecţiunilor geologice, proiectarea şi deschiderea exploatărilor de cariere şi balastiere, a
sondelor de gaze şi petrol, precum şi a altor exploatări de suprafaţă, subterane sau subacvatice;
f) lucrări, amenajări şi construcţii cu caracter provizoriu necesare în vederea organizării
executării lucrărilor, în condiţiile prevăzute la art. 7 alin. (1) şi alin. (13) din lege;
g) organizarea de tabere de corturi, căsuţe sau de rulote;
h) lucrări de construcţii cu caracter provizoriu: chioşcuri, tonete, cabine, spaţii de expunere,
corpuri şi panouri de afişaj, firme şi reclame, copertine şi pergole situate pe căile şi spaţiile
publice, anexe gospodăreşti, precum şi anexele gospodăreşti ale exploataţiilor agricole situate în
extravilan;
i) cimitire - noi şi extinderi.

2. Caractere

Autorizaţia de construire este, după cum am văzut, un act administrativ de urbanism, care
se diferenţiază de celelalte categorii de acte administrative printr-o serie de caracteristici care, în
acelaşi timp, o delimitează şi de certificatul de urbanism. Vorbim de următoarele caractere:
caracterul real, de universalitate şi generalitate, exclusiv, irevocabil şi public.

Caracterul real. Caracterul de universalitate şi generalitate. Caracterul exclusiv.

Caracterul irevocabil. Caracterul public.

Caracterul real rezultă din art. 7 (14) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţii care prevede: Valabilitatea autorizaţiei se menţine în cazul
schimbării investitorului, înaintea finalizării lucrărilor, cu condiţia respectării prevederilor acesteia
şi a înscrierii în cartea funciară a modificărilor intervenite cu privire la drepturile reale imobiliare.
Înţelegem de aici că autorizaţia de construire este eliberată avându-se în vedere terenul vizat, şi
proiectul de construcţie preconizat şi nu este eliberată în consideraţia persoanei (fizice sau
juridice) care urmează să devină titularul (destinatarul) său. Caracterul real (in rem) face ca
autorizaţia de construire să poată fi transferabilă, în perioada de valabilitate şi cu respectarea
acesteia, de la un titular la altul, fără a mai fi nevoie ca autoritatea administraţiei publice locale

40
competentă să efectueze o nouă cercetare administrativă prealabilă, ci doar să ia act de ea şi să
opereze, cu titlu de rectificare materială, schimbarea destinatarului. Transferul ia forma unei
hotărâri de modificare formală a actului administrativ de autoritate iniţial, care trebuie să fie
expresă şi să se bazeze pe acordul dintre fostul şi actualul titular al autorizaţiei de construire.

Caracterul de universalitate şi generalitate al autorizaţiei de urbanism rezultă

din aceea că priveşte întreaga gamă de solicitanţi, adică toate persoanele fizice sau juridice
îndreptăţite (caracterul universal), obţinerea autorizaţiei de construire fiind impusă în mod
obligatoriu în toate unităţile administrativ-teritoriale în cazul edificării construcţiilor (caracterul
general) – decurge natura regulilor de urbanism şi din toate reglementările în materie: Legea nr.
350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul; Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţii; Ordinul nr. 374/2014 pentru modificarea anexei nr. 7 la
Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii, aprobate prin Ordinul ministrului dezvoltării regionale şi locuinţei nr. 839/2009;
Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii din 12. 10. 2009.

Caracterul exclusiv. Potrivit art. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţii:
„(1) Autorizaţia de construire constituie actul final de autoritate al administraţiei publice
locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcţii corespunzător măsurilor
prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea
construcţiilor. (2) Autorizaţia de construire se emite în baza documentaţiei pentru autorizarea
executării lucrărilor de construcţii, elaborată în condiţiile prezentei legi, în temeiul şi cu
respectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism, avizate şi aprobate potrivit legii”. Înţelegem
de aici că autorizaţia de construire reprezintă actul final, care se emite după parcurgerea unei
proceduri ce cuprinde mai multe etape, care presupun obţinerea anumitor avize şi acorduri,
inclusiv a punctului de vedere sau, după caz, a actului administrativ al autorităţii competente
pentru protecţia mediului.
Prin procedura sa de eliberare, autorizaţia de construire realizează o coordonare a tuturor
celorlalte proceduri de control prealabil şi preventiv (exprimate sub forma certificatului de
urbanism, avizelor/acordurilor speciale, etc.) aferente unui proiect determinat, ea nu se substituie
acestora, ci doar permite corelarea cerinţelor diverse pe care le reclamă. Semnificativ este, în acest
sens, documentul cu valoare de aviz conform, necesar pentru elaborarea şi emiterea autorizaţiei de
construire/desfiinţare, întocmit în baza concluziilor şi propunerilor rezultate ca urmare a
examinării şi aprobării documentaţiilor tehnice depuse în vederea autorizării (stabilite prin
certificatul de urbanism), care însumează condiţiile şi recomandările formulate prin:
a) avizele şi acordurile pentru utilităţi urbane şi infrastructură privind racordarea obiectivului şi a
organizării execuţiei lucrărilor la reţelele de utilităţi urbane şi transport (apă, canal, electricitate,
termoficare, gaze, telecomunicaţii, salubritate, transport urban),
b) avizele şi acordurile specifice (securitatea la incendii, protecţia civilă, protecţia mediului şi
sănătatea populaţiei).

Caracterul irevocabil rezultă din aceea că autorizaţia de construire dă naştere la

dreptul de a construi, de a realiza proiectul aprobat, într-un termen determinat, de aceea executarea
operaţiunilor materiale aferente înseamnă epuizarea semnificaţiilor actului administrativ respectiv,
valorificarea sa şi, ca atare, revocarea sa nu mai prezintă nici un interes şi nici nu mai poate
produce vreun efect juridic.

41
 Caracterul irevocabil a fost confirmat şi de către practica judiciară care a decis că intrarea
în circuitul civil al autorizaţiei de desfiinţare face ca ea să nu mai poată fi revocată de către
organul administrativ emitent.

Caracterul public. Art. 7 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcţii prevede: (21) Autorizaţia de construire şi anexele acesteia au caracter
public şi se pun la dispoziţia publicului spre informare pe pagina proprie de internet a autorităţii
administraţiei publice emitente sau prin afişare la sediul acesteia, după caz. (22) În aplicarea
prevederilor alin. (21), autorităţile prevăzute la art. 4 au obligaţia de a respecta restricţiile impuse
de legislaţia în vigoare în legătură cu secretul comercial şi industrial, proprietatea intelectuală,
protejarea interesului public şi privat, precum şi fără a se aduce atingere garantării şi protejării
drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale persoanelor fizice cu privire la dreptul la viaţă intimă,
familială şi privată, potrivit legii.
În plus, art. 7 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii
prevede: (23) Autorităţile prevăzute la art. 4 fac publică emiterea autorizaţiei de construire sau,
după caz, a actului de respingere a cererii pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii
şi pun la dispoziţia publicului următoarele informaţii:
a) conţinutul autorizaţiei de construire şi al anexelor aferente, care includ toate condiţiile
necesare a fi îndeplinite de solicitanţi, sau, după caz, conţinutul actului de respingere a cererii
pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii;
b) principalele motive şi considerente pe care se bazează emiterea autorizaţiei de construire
sau, după caz, a actului de respingere a cererii pentru autorizarea executării lucrărilor de
construcţii, ca urmare a examinării comentariilor şi opiniilor exprimate de public, inclusiv
informaţii cu privire la desfăşurarea procesului de consultare a publicului;
c) descrierea, după caz, a principalelor măsuri pentru evitarea, reducerea şi, dacă este
posibil, compensarea efectelor negative majore, conform actului administrativ emis de autoritatea
competentă pentru protecţia mediului.
Înţelegem din textul de mai sus că principiul participării efective şi din timp a publicului la
procedura de autorizare a executării lucrărilor de construcţii, respectiv de luare a deciziei privind
autorizaţia de construire şi garantării accesului la justiţie în acest sens, este transpus de art. 7 din
Legea nr. 50/1991 care prevede expres caracterul public al autorizaţiei de construire şi al anexelor
acesteia şi, drept consecinţă, punerea lor la dispoziţia publicului spre informare, pe pagina proprie
de internet a autorităţii administraţiei publice locale emitente sau, după caz, prin afişare la sediul
acesteia. Dar publicitatea este circumscrisă însă respectării limitelor impuse de legislaţia în vigoare
în legătură cu secretul comercial şi industrial, proprietatea intelectuală, protejarea interesului
public şi privat, precum şi restricţiilor constituţionale şi europene consacrate în scopul de a nu se
putea aduce atingere garantării şi protejării drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale persoanelor
fizice cu privire la dreptul la viaţă intimă, familială şi privată.
În fapt, dreptul la informaţia aferentă emiterii unei autorizaţii de construire reprezintă
consacrarea art. 31 Dreptul la informaţie din Constituţie care dispune: (1) Dreptul persoanei de a
avea acces la orice informaţie de interes public nu poate fi îngrădit. (2) Autorităţile publice,
potrivit competenţelor ce le revin, sunt obligate să asigure informarea corectă a cetăţenilor asupra
treburilor publice şi asupra problemelor de interes personal. (3) Dreptul la informaţie nu trebuie să
prejudicieze măsurile de protecţie a tinerilor sau securitatea naţională.
În cât priveşte restricţiile stabilite de art. 7 (22) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţii, acestea ne apar ca o consacrare a normei cu caracter general
cuprinsă în Legea nr. 544/2001 privind liberul acces la informaţiile de interes public, art. 12, care
dispune: (1) Se exceptează de la accesul liber al cetăţenilor următoarele informaţii: a) informaţiile
din domeniul apărării naţionale, siguranţei şi ordinii publice, dacă fac parte din categoriile
informaţiilor clasificate, potrivit legii; b) informaţiile privind deliberările autorităţilor, precum şi
cele care privesc interesele economice şi politice ale României, dacă fac parte din categoria

42
informaţiilor clasificate, potrivit legii; c) informaţiile privind activităţile comerciale sau financiare,
dacă publicitatea acestora aduce atingere dreptului de proprietate intelectuală ori industrială,
precum şi principiului concurenţei loiale, potrivit legii; d) informaţiile cu privire la datele
personale, potrivit legii; e) informaţiile privind procedura în timpul anchetei penale sau
disciplinare, dacă se periclitează rezultatul anchetei, se dezvăluie surse confidenţiale ori se pun în
pericol viaţa, integritatea corporală, sănătatea unei persoane în urma anchetei efectuate sau în curs
de desfăşurare; f) informaţiile privind procedurile judiciare, dacă publicitatea acestora aduce
atingere asigurării unui proces echitabil ori interesului legitim al oricăreia dintre părţile implicate
în proces; g) informaţiile a căror publicare prejudiciază măsurile de protecţie a tinerilor.
În plus, caracterul public al autorizaţiei de construire este asigurat şi prin procedurile vizând
accesul publicului la informaţiile de interes public în domeniu, precum cele deţinute de
Inspectoratul de Stat în Construcţii - I. S. C., reglementate printr-o serie de ordine ministeriale.

3. Procedura de eliberare a autorizaţiei de construire

Etape. Solicitantul autorizaţiei de construire/desfiinţare Documentele necesare

emiterii autorizaţiei de construire/desfiinţare. Emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare.
Verificarea conţinutului documentaţiei depuse. Examinarea tehnică şi avizarea documentaţiei.
Redactarea autorizaţiei de construire/desfiinţare. Semnarea autorizaţiei de construire/desfiinţare.
Înregistrarea autorizaţiei de construire/desfiinţare. Eliberarea autorizaţiei de construire/desfiinţare.
Valabilitatea autorizaţiei de construire/desfiinţare.

Etape. Conform art. 2 (21) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcţii: Procedura de autorizare a executării lucrărilor de construcţii începe odată
cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism în scopul obţinerii, ca act final, a
autorizaţiei de construire şi cuprinde următoarele etape:
a) emiterea certificatului de urbanism;
b) emiterea punctului de vedere al autorităţii competente pentru protecţia mediului pentru
investiţiile care nu se supun procedurilor de evaluare a impactului asupra mediului;
c) notificarea de către solicitant a autorităţii administraţiei publice competente cu privire la
menţinerea solicitării de obţinere, ca act final, a autorizaţiei de construire, pentru investiţiile la care
autoritatea competentă pentru protecţia mediului a stabilit necesitatea evaluării impactului asupra
mediului şi a emis îndrumarul conform legislaţiei privind evaluarea impactului anumitor proiecte
publice şi private asupra mediului;
d) emiterea avizelor şi acordurilor, precum şi a actului administrativ al autorităţii pentru protecţia
mediului competente privind investiţiile evaluate din punctul de vedere al impactului asupra
mediului;
e) elaborarea documentaţiei tehnice necesare pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii,
denumită în continuare documentaţie tehnică - D. T. ;
f) depunerea documentaţiei pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii la autoritatea
administraţiei publice competente;
g) emiterea autorizaţiei de construire.
(3) Autorizaţiile de construire pentru reţele magistrale, căi de comunicaţie, amenajări
pentru îmbunătăţiri funciare, reţele de telecomunicaţii ori alte lucrări de infrastructură, care se
execută în extravilanul localităţilor, se emit cu respectarea planurilor de amenajare a teritoriului,
avizate şi aprobate potrivit legii.
(4) Prin exceptare de la prevederile alin. (2) se pot emite autorizaţii de construire şi fără
documentaţii de amenajare a teritoriului şi de urbanism aprobate, pentru:

43
a) lucrări de modificare, de reparare, de protejare, de restaurare şi de conservare a clădirilor de
orice fel, cu condiţia menţinerii aceleiaşi funcţiuni, a suprafeţei construite la sol şi a volumetriei
acestora;
a1) lucrări de supraetajare a clădirilor cu încă un nivel, o singură dată, în suprafaţă de maximum
20% din suprafaţa construită desfăşurată a clădirilor, cu condiţia situării acestora în afara zonelor
construite protejate sau a zonelor de protecţie a monumentelor, după caz;
a2) lucrări de extindere a clădirilor sociale, de învăţământ, de sănătate, de cultură şi administrative
aparţinând domeniului public şi privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale, dacă
extinderea se încadrează în prevederile regulamentului local de urbanism aferent planului
urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare;
a3) schimbarea folosinţei construcţiilor existente, dacă noua folosinţă corespunde prevederilor
regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic
zonal - PUZ, aprobat, în vigoare;
b) lucrări de reparare privind căi de comunicaţie, dotări tehnico-edilitare şi altele asemenea, fără
modificarea traseului şi, după caz, a funcţionalităţii acestora;
c) lucrări de reparare privind împrejurimi, mobilier urban, amenajări de spaţii verzi, parcuri şi
grădini publice, pieţe pietonale şi celelalte lucrări de amenajare a spaţiilor publice;
d) lucrări de cercetare şi de prospectare a terenurilor - foraje şi excavări -, necesare în vederea
efectuării studiilor geotehnice, exploatărilor de cariere, balastierelor, sondelor de gaze şi petrol,
precum şi altor exploatări;
e) organizarea de tabere de corturi.
Înţelegem din text că este vorba de un proces procedural gradual, la sfârşitul căruia se
decide emiterea autorizaţiei de construire sau, după caz, respingerea cererii de autorizare. Ca act
administrativ de urbanism, conform art. 2 alin. (2) din Legea nr. 50/1991, autorizaţia de construire
„se emite în baza documentaţiei pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii, elaborată în
condiţiile acestei legi, în temeiul şi cu respectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism,
avizate şi aprobate potrivit legii”.

Solicitantul autorizaţiei de construire/desfiinţare este reglementat de Norma

metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii
din 12.10.2009, în art. 44 care prevede:
(1) Potrivit prevederilor art. 1 alin. (1) din Lege, solicitantul autorizaţiei de
construire/desfiinţare poate fi orice persoană fizică sau juridică titular al unui drept real asupra
imobilului - teren şi/sau construcţii -, identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu
dispune altfel, care atestă dreptul acestuia de a executa lucrări de construcţii.
(2) Solicitarea emiterii unei autorizaţii de construire/desfiinţare se poate face fie direct de
către deţinătorul/deţinătorii titlului asupra imobilului sau de investitori, fie prin intermediul unui
împuternicit, desemnat în condiţiile legii, care poate fi consultantul, proiectantul, orice altă
persoană fizică, ori o persoană juridică autorizată care are în obiectul de activitate managementul
sau proiectarea lucrărilor de construcţii.
(3) În cazul în care autorităţile administraţiei publice locale se asociază, finanţează sau
realizează lucrări de utilitate publică - modernizări, refaceri de străzi, reabilitări, racordări de străzi
la utilităţi etc. - pe imobile din domeniul public şi privat al judeţelor, municipiilor, oraşelor şi
comunelor, autorizaţia de construire se va obţine în baza unei documentaţii cadastrale şi a înscrierii
în cartea funciară a imobilului. Acolo unde nu este posibilă înscrierea în cartea funciară a
imobilului, suportul topografic întocmit în baza măsurătorilor va cuprinde şi reprezentarea
limitelor imobilelor învecinate care au atribuite numere cadastrale şi se va recepţiona din punct de
vedere tehnic de către oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară.
(4) În cazul lucrărilor de construire, modificare, extindere, reparare, modernizare şi
reabilitare privind căile de comunicaţie, reţelele tehnico-edilitare, lucrările hidrotehnice, lucrări de
infrastructură, transport distribuţie a energiei electrice, termice sau gaze naturale executate în

44
extravilan, realizate pe terenuri situate în extravilanul localităţilor, ce au făcut obiectul legilor
proprietăţii, se va prezenta planul parcelar al tarlalei, recepţionat şi integrat în baza de date a
oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară. Terenurile afectate de aceste lucrări vor fi identificate
conform planului parcelar recepţionat de către oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară.
(5) Procedura de înregistrare a terenurilor este stabilită de Legea cadastrului şi a publicităţii
imobiliare nr. 7/1996, republicată şi în normele de aplicare a acesteia, emise de Agenţia Naţională
de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
În legătură cu depunerea documentaţiei, art. 45 Norma metodologică de aplicare a Legii nr.
50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii din 12.10.2009 prevede:
(1) În vederea obţinerii autorizaţiei de construire/desfiinţare solicitantul trebuie să se
adreseze autorităţii administraţiei publice locale emitentă a certificatului de urbanism, ori după caz,
autorităţii publice centrale conform art. 4 alin. (5) şi art. 43 lit. b) din Lege, care are obligaţia de a
comunica solicitantului cuantumul taxei de emitere a autorizaţiei, calculată potrivit prevederilor
Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare, a normelor de
aplicare a acesteia, precum şi al altor taxe legale, după caz.
(2) După achitarea taxei/taxelor prevăzute la alin. (1) solicitantul va depune documentaţia
cuprinzând toate documentele specificate la art. 20 alin. (1), cu respectarea, după caz, a
prevederilor de la art. 20 alin. (3), însoţită de copia documentului de plată a taxei/taxelor.
(3) Documentaţia prezentată în condiţiile prevederilor alin. (2) se preia şi se înregistrează la
ghişeul autorităţii administraţiei publice competente să emită autorizaţia de construire.

Documentele necesare emiterii autorizaţiei de construire/desfiinţare sunt

prevăzute în mod expres de Art. 20 din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991
privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii din 12.10.2009, care dispune:
(1) Documentaţia pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii elaborată în
conformitate cu prevederile legale în vigoare, în temeiul şi cu respectarea prevederilor
documentaţiilor de urbanism aprobate, potrivit legii, pe lângă cererea pentru emiterea autorizaţiei
de construire, inclusiv anexa - se utilizează formularul-model F. 8 "CERERE pentru emiterea
autorizaţiei de construire/desfiinţare" obţinut de la emitent - va conţine, în mod obligatoriu,
următoarele documente:
a) certificatul de urbanism, în copie;
b) dovada titlului asupra imobilului, teren şi/sau construcţii, în copie legalizată, sau, după caz,
extrasul de plan cadastral actualizat la zi şi extrasul de carte funciară de informare actualizat la zi,
în cazul în care legea nu dispune altfel;
c) documentaţia tehnică - D. T., în două exemplare, dintre care un exemplar se arhivează la emitent
şi un exemplar vizat spre neschimbare se returnează beneficiarului;
d) avizele, acordurile şi punctul de vedere/actul administrativ al autorităţii pentru protecţia
mediului competente, solicitate prin certificatul de urbanism, în copie;
e) studiile de specialitate, nota tehnică justificativă sau raportul de expertiză tehnică pentru lucrări
de intervenţie la construcţii existente, raportul de audit energetic, raportul de expertiză a sistemelor
tehnice, certificatul de performanţă energetică a clădirii, pentru lucrări de intervenţie în vederea
creşterii performanţei energetice la clădiri şi/sau pentru lucrări de renovare majoră, precum şi
studiul privind posibilitatea montării/utilizării unor sisteme alternative de producere a energiei, în
cazurile prevăzute de legislaţia privind performanţa energetică a clădirilor şi în măsura în care prin
auditul energetic al clădirii se stabileşte că acest lucru este posibil din punct de vedere tehnic,
funcţional, economic şi al mediului înconjurător, solicitate prin certificatul de urbanism, în
condiţiile legii, un exemplar.
(11) Renovarea majoră menţionată la alin. (1) lit. e) are înţelesul prevăzut la art. 251 alin.
1
(8 ) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare.
(2) În conformitate cu prevederile art. 8 alin. (2) din Lege, documentaţia pentru autorizarea
executării lucrărilor de desfiinţare, elaborată în temeiul şi cu respectarea prevederilor

45
documentaţiilor de urbanism, avizate şi aprobate, potrivit legii, are aceeaşi structură cu
documentaţia pentru autorizaţia de construire şi este considerată completă dacă, pe lângă cererea
pentru emiterea autorizaţiei de desfiinţare - inclusiv anexa - (se utilizează formularul-model F. 8
"CERERE pentru emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare" obţinut de la emitent), completată
cu elementele de identificare şi datele tehnice conform documentaţiei tehnice - D.T.A.D. cuprinde
aceleaşi documente menţionate la alin. (1), adaptate scopului, precum şi certificatul de atestare
fiscală privind valoarea de impozitare a imobilului (în copie).
(3) La depunerea documentaţiei pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii se vor
avea în vedere următoarele:
a) în conformitate cu prevederile art. 7 alin. (1) din Lege, odată cu autorizaţia de
construire/desfiinţare se solicită, de regulă, şi autorizarea organizării executării lucrărilor. În
această situaţie, solicitantul are obligaţia de a prezenta, pe lângă documentaţia tehnică - D. T.
pentru autorizarea executării lucrărilor de bază (D.T.A.C.), documentaţia tehnică - D. T. pentru
organizarea executării lucrărilor (D.T.O.E.) - piese scrise şi desenate -, întocmită în baza
prevederilor anexei nr. 1 la Lege, împreună cu avizele specifice aferente (aviz circulaţie, aviz
pentru ocuparea temporară a domeniului public, aviz sanitar, aviz/contract cu societatea de
salubritate şi altele asemenea, după caz), în două exemplare;
b) în situaţia în care, prin certificatul de urbanism a fost solicitată elaborarea unor studii
suplimentare, sintezele acestora se anexează documentaţiei, inclusiv avizele/aprobările obţinute
pentru acestea (două exemplare). La nevoie, solicitantului i se va putea cere prezentarea studiilor
în întregul lor.
În legătură cu documentaţia tehnică - D. T., art. 21 din Norma metodologică de aplicare a
Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii din 12. 10. 2009 prevede:
(1) Documentaţia tehnică - DT este, potrivit definiţiei din anexa nr. 2 la Lege, documentaţia
tehnico-economică distinctă care stă la baza emiterii autorizaţiei de construire/desfiinţare şi prin
care se stabilesc principalele coordonate privind încadrarea în indicii urbanistici aprobaţi,
amplasarea construcţiilor şi relaţiile acestora cu vecinătăţile, schemele şi fluxurile funcţionale,
compoziţia spaţială, structura de rezistenţă, expresia de arhitectură, dotarea şi echiparea
construcţiilor, inclusiv soluţiile de asigurare, branşare şi racordare a acestora la infrastructura
edilitară urbane necesare, după caz.
(2) Potrivit prevederilor art. 7 alin. (1) din Lege, autorizaţia de construire/desfiinţare se
emite pentru executarea lucrărilor de bază şi a celor aferente organizării executării lucrărilor.
(3) În funcţie de scopul solicitării, documentaţia tehnică - D.T. poate fi:
a) documentaţie tehnică - D.T. (D.T.A.C. +D.T.O.E.) pentru autorizarea executării lucrărilor de
construire, inclusiv pentru lucrările aferente organizării executării lucrărilor;
b) documentaţie tehnică - D.T. (D.T.A.D.+D.T.O.E.) pentru autorizarea executării lucrărilor de
desfiinţare a lucrărilor/construcţiilor, inclusiv pentru autorizarea lucrărilor aferente organizării
executării lucrărilor.
(4) Documentaţia tehnică - D.T., alcătuită din piese scrise şi desenate şi completată cu
elementele de identificare şi datele tehnice conform anexei la "Formularul-model F. 8 - CERERE
pentru emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare" va respecta următoarele condiţii:
a) se elaborează în baza conţinutului-cadru prevăzut în anexa nr. 1 la Lege şi cu respectarea
prevederilor legislaţiei specifice din domeniul construcţiilor şi instalaţiilor pentru construcţii,
arhitecturii, amenajării teritoriului şi urbanismului;
b) se elaborează de colective tehnice de specialitate şi se semnează, în condiţiile prevăzute la art.
9 din Lege;
c) se verifică, în condiţiile legii, de verificatori de proiecte atestaţi.
(5) Potrivit prevederilor art. 61 alin. (1) din Lege, măsurile specifice pentru protecţia
mediului stabilite prin actul administrativ al autorităţii competente pentru protecţia mediului,
precum şi cerinţele din avizele şi acordurile emise vor fi avute în vedere la elaborarea

46
documentaţiei tehnice - D.T. şi nu pot fi modificate prin procedura de autorizare ori prin
autorizaţia de construire.

Emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare este prevăzută de Norma

metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii
din 12.10.2009, în art. 43 care dispune:
(1) Autorizaţia de construire/desfiinţare se emite pentru categoriile de lucrări precizate de
solicitant în cererea de autorizare, stabilite în conformitate cu prevederile Legii şi detaliate în
anexa la cererea pentru emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare (se utilizează formularul-
model F. 8 "CERERE pentru emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare").
(2) În condiţiile prevederilor art. 7 alin. (1) din Lege, autorizaţia de construire/desfiinţare se
emite în cel mult 30 de zile calendaristice de la data depunerii documentaţiei pentru autorizarea
executării lucrărilor de construcţii.
(3) Prin excepţie de la prevederile alin. (2), autorizaţiile de construire/desfiinţare se emit
după cum urmează:
a) maximum 15 zile calendaristice, potrivit prevederilor art. 7 alin. (11) din Lege, pentru lucrările
la construcţiile reprezentând anexele gospodăreşti ale exploataţiilor agricole;
b) în regim de urgenţă, potrivit prevederilor art. 7 alin. (10) din Lege, pentru lucrările de
consolidare la clădirile încadrate prin raport de expertiză tehnică ori prin notă tehnică justificativă
în clasa I de risc seismic şi care prezintă pericol public, în condiţiile prevăzute la art. 7 alin.
(16) din Lege;
(4) În condiţiile Legii, nu se emit autorizaţii provizorii.
(5) În situaţia emiterii autorizaţiei de construire pentru construcţiile cu caracter provizoriu
este obligatorie specificarea termenului pentru care se acordă provizoratul, precum şi consecinţele
şi măsurile care decurg din depăşirea acestui termen.
(6) Potrivit prevederilor art. 3 alin. (1) din Lege, coroborat cu art. 42 alin. (4), autorizaţia de
construire pentru obiectivele industriale, de transport tehnologic, etc. se emite numai pentru
lucrările de construcţii - inclusiv cele necesare pentru realizarea structurilor constructive de
susţinere a utilajelor, echipamentelor sau instalaţiilor tehnologice industriale din componenţa
acestora.

Verificarea conţinutului documentaţiei depuse este prevăzută de art. 46 din

Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii din 12. 10. 2009 în următorii termeni:
(1) Structurile de specialitate organizate în cadrul consiliilor judeţene, Primăriei
Municipiului Bucureşti şi primăriilor municipiilor, sectoarelor municipiului Bucureşti, oraşelor şi,
după caz, ale comunelor, precum şi persoana cu responsabilitate în domeniul urbanismului,
amenajării teritoriului şi autorizării executării lucrărilor de construcţii din cadrul primăriilor
comunale sau, după caz, structurile de specialitate ale autorităţilor administraţiei publice centrale
competente, conform Legii, să emită autorizaţii de construire, au obligaţia de a verifica dacă
documentaţia este completă, constatând dacă:
a) cererea este adresată autorităţii administraţiei publice locale competentă, potrivit Legii, să emită
autorizaţia;
b) formularul cererii şi anexa sunt completate corespunzător;
c) certificatul de urbanism este în valabilitate, iar scopul eliberării sale coincide cu obiectul cererii
pentru autorizare;
d) există dovada titlului solicitantului asupra imobilului, teren şi/sau construcţii, precum şi, după
caz, a extrasului de plan cadastral şi a extrasului de carte funciară de informare, actualizate la zi,
dacă legea nu dispune altfel;
e) documentaţia tehnică - D.T. este completă şi conformă cu prevederile anexei nr. 1 la Lege şi ale
prezentelor norme metodologice;

47
f) există avizele şi acordurile favorabile şi, după caz, studiile cerute prin certificatul de urbanism;
g) există referatele de verificare a proiectului şi, după caz, nota tehnică justificativă/raportul de
expertiză tehnică, raportul de audit energetic, raportul de expertiză a sistemelor tehnice, certificatul
de performanţă energetică a clădirii, precum şi studiul privind posibilitatea montării/utilizării unor
sisteme alternative de producere a energiei acolo unde este cazul;
h) se face dovada achitării taxelor legale necesare emiterii autorizaţiei de construire/desfiinţare;
i) este aplicată pe piesele scrise şi desenate parafa emisă de Ordinul Arhitecţilor din România, care
confirmă dreptul arhitectului/conductorului arhitect, după caz, de a proiecta şi semna
documentaţiile, în condiţiile prevederilor art. 9 alin. (1) lit. a) şi art. 24 alin. (1) lit. c) din Lege.
(2) În situaţia în care, în urma analizei documentaţiei depuse, se constată faptul că
documentaţia tehnică - D.T. este incompletă sau necesită clarificări tehnice, potrivit prevederilor
art. 7 alin. (3) din Lege, acest lucru se notifică în scris solicitantului, în termen de 5 zile
calendaristice de la data înregistrării, cu menţionarea elementelor necesare în vederea completării
acesteia. Începând cu data notificării, termenul legal de 30 de zile calendaristice pentru emiterea
autorizaţiei de construire/desfiinţare se decalează cu numărul de zile necesar solicitantului pentru a
elabora, a depune şi înregistra modificările/completările aduse documentaţiei tehnice iniţiale ca
urmare a notificării.
(3) Responsabilitatea emiterii unei autorizaţii pe baza unei verificări superficiale sau
părtinitoare revine, în egală măsură, atât semnatarilor autorizaţiei, cât şi persoanelor fizice cu
atribuţii în verificarea documentaţiilor şi elaborarea/emiterea autorizaţiilor de construire care
răspund material, contravenţional, civil şi penal, după caz, pentru nerespectarea termenelor
prevăzute la art. 43 alin. (2) şi (3).
(4) În temeiul prevederilor art. 7 alin. (9) din Lege, autoritatea administraţiei publice
locale/competente, potrivit Legii, emitentă a autorizaţiei de construire/desfiinţare, nu este
responsabilă pentru eventualele prejudicii ulterioare cauzate de existenţa la momentul emiterii
actului a unor litigii aparţinând solicitantului, aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti, privind
imobilul - teren şi/sau construcţii -, situaţie în care responsabilitatea revine exclusiv solicitantului,
cu excepţia cazului în care litigiul a fost notat în cartea funciară şi este evidenţiat în extrasul de
carte funciară depus de solicitant.
(5) În situaţia prevăzută la alin. (2) taxa pentru autorizare încasată nu se restituie, urmând a
fi utilizată pentru emiterea autorizaţiei după depunerea documentaţiei complete.

Examinarea tehnică şi avizarea documentaţiei face obiectul Art. 47 din Norma

metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii
din 12.10.2009 care prevede:
(1) Examinarea tehnică a documentaţiei depuse se efectuează de structurile de specialitate
şi are ca obiect documentaţia tehnică - D.T. pentru autorizarea executării lucrărilor de construire
(D.T.A.C.+D.T.O.E.) sau de desfiinţare (D.T.A.D.+D.T.O.E.), după caz, inclusiv datele înscrise în
anexa la cerere, şi constă în examinarea modului în care sunt respectate:
a) datele şi condiţiile cerute prin certificatul de urbanism;
b) reglementările cu privire la întocmirea şi conţinutul proiectului supus autorizării, aşa cum
rezultă din anexa nr. 1 la Lege, coroborate cu prevederile art. 21 alin. (4) şi art. 28;
c) prevederile cu privire la competenţele proiectanţilor pentru semnarea documentaţiilor, în
conformitate cu prevederile art. 9 din Lege şi ale Legii nr. 184/2001 privind organizarea şi
exercitarea profesiei de arhitect, republicată;
d) prevederile cu privire la verificarea proiectelor de către verificatori de proiecte atestaţi potrivit
prevederilor Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, cu modificările ulterioare şi ale
Hotărârii Guvernului nr. 925/1995 pentru aprobarea Regulamentului de verificare şi expertizare
tehnică de calitate a proiectelor, a execuţiei lucrărilor şi a construcţiilor, în vederea asigurării
cerinţelor de calitate a proiectului;

48
e) introducerea condiţiilor din avizele, acordurile, punctul de vedere al autorităţii competente
pentru protecţia mediului şi, după caz, actul administrativ al acesteia, favorabile, obţinute în
condiţiile Legii, precum şi, după caz, din studiile cerute prin certificatul de urbanism;
(2) În situaţia în care documentaţia prezentată este conformă exigenţelor cuprinse la alin.
(1), structura de specialitate a emitentului promovează documentaţia în vederea emiterii
autorizaţiei de construire/desfiinţare.

Redactarea autorizaţiei de construire/desfiinţare se realizează conform Art. 48

din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii din 12.10.2009, care prevede:
(1) Autorizaţia de construire/desfiinţare se redactează de către structura de specialitate din
cadrul administraţiei publice judeţene, municipale, orăşeneşti sau comunale, ori de persoana cu
responsabilitate în domeniile urbanismului, amenajării teritoriului şi autorizării executării
lucrărilor de construcţii din cadrul primăriilor care nu au organizate structuri de specialitate, prin
completarea "Formularul-model F. 11 - AUTORIZAŢIE DE CONSTRUIRE/DESFIINŢARE", în
conformitate cu documentaţia prezentată.
(2) Prin autorizaţia de construire/desfiinţare emitentul poate impune anumite condiţii
pentru perioada executării lucrărilor autorizate, rezultate din aplicarea normelor generale şi locale,
privind:
a) condiţiile de utilizare a domeniului public (accese în zona şantierului, staţionări ale utilajelor,
închideri de drumuri publice, ocupări temporare de spaţii publice, treceri temporare sau săpături în
spaţiile publice, devieri ale circulaţiei auto sau pietonale, protecţia circulaţiei, executarea unor
drumuri provizorii, folosirea unor elemente de reclamă etc.);
b) măsurile de protejare a proprietăţilor particulare învecinate;
c) măsurile de protecţie sanitară şi socială în situaţia cazării unor muncitori sezonieri (executarea
de baracamente, grupuri sociale, grupuri sanitare, dotări de toate tipurile în cazul unui număr mai
mare de muncitori, plata serviciilor suplimentare prestate de unităţile existente etc.);
d) măsurile de securitate la incendiu.
(3) În situaţia autorizării executării lucrărilor pentru construcţii cu caracter provizoriu, la
pct. 3 din "Formularul-model F. 11 - AUTORIZAŢIE DE CONSTRUIRE/DESFIINŢARE"
emitentul are obligaţia de a face precizări privind obligaţiile care decurg din “caracterul provizoriu
şi durata de existenţă limitată până la ......”, inclusiv precizări privind termenul de încetare a
funcţionării obiectivului autorizat.
(4) În situaţia în care formularul tipizat nu permite înscrierea tuturor menţiunilor necesare,
acestea se vor putea insera într-o anexă la autorizaţie (cu menţiunea expresă că aceasta face parte
integrantă din autorizaţia de construire/desfiinţare).
(5) Documentaţia tehnică - D.T. (D.T.A.C., D.T.A.D., D.T.O.E., după caz), constituie
documentul martor al autorizării, scop în care i se aplică ştampila "VIZAT SPRE
NESCHIMBARE", prevăzută în "Anexa nr. 5 - Model Ştampilă VIZAT SPRE NESCHIMBARE",
pe toate piesele scrise şi desenate componente. Un exemplar se restituie solicitantului odată cu
autorizaţia, iar al doilea exemplar rămâne în arhiva emitentului autorizaţiei.

Semnarea autorizaţiei de construire/desfiinţare, se face potrivit Art. 49 din

Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii din 12.10.2009, care dispune:
(1) Semnarea autorizaţiei de construire/desfiinţare se face de către autoritatea administraţiei
publice judeţene/locale, după caz, potrivit competenţelor prevăzute la art. 4 din Lege. Alături de
autoritatea administraţiei publice emitente, autorizaţia de construire/desfiinţare se mai semnează de
secretarul general ori de secretar, precum şi de arhitectul-şef sau de către persoana cu
responsabilitate în domeniul amenajării teritoriului şi urbanismului din aparatul propriu al
autorităţii administraţiei publice emitente, acolo unde nu este instituită funcţia de arhitect-şef.

49
Responsabilitatea emiterii actului revine tuturor semnatarilor acestuia, potrivit atribuţiilor stabilite
în conformitate cu prevederile legale în vigoare.
(2) Lipsa unei semnături atrage nulitatea actului.
(3) În absenţa semnatarilor prevăzuţi de Lege, menţionaţi la alin. (1), autorizaţiile de
construire/desfiinţare se semnează de către înlocuitorii de drept ai acestora, împuterniciţi în acest
scop, potrivit prevederilor legale.
(4) În conformitate cu prevederile Legii administraţiei publice locale nr.
215/2001 republicată, cu modificările şi completările ulterioare, delegarea de către primar a
competenţei de emitere a autorizaţiilor este interzisă.

Înregistrarea autorizaţiei de construire/desfiinţare este supusă cerinţelor

stabilite de art. 50 din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţii din 12.10.2009, care dispune:
(1) Emitentul autorizaţiei de construire/desfiinţare are obligaţia de a institui un registru de
evidenţă a autorizaţiilor de construire/desfiinţare, în care acestea sunt înscrise în ordinea emiterii,
numărul autorizaţiei având corespondent în numărul de înregistrare a cererii.
(2) În Registrul de evidenţă a autorizaţiilor de construire/desfiinţare se înscriu datele
privind: adresa imobilului, numărul cadastral şi numărul de carte funciară, numele şi prenumele
solicitantului, codul numeric personal şi adresa, titlul de proprietate asupra imobilului, lucrările
autorizate, valoarea lucrărilor autorizate, durata de execuţie şi termenul de valabilitate a
autorizaţiei.
(3) Pentru autorizaţiile de construire/desfiinţare emise în condiţiile art. 51 alin. (2) - (4),
autorităţile administraţiei publice au obligaţia de a organiza evidenţa acestora.

Eliberarea autorizaţiei de construire/desfiinţare se realizează în condiţiile Art.

51 din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcţii din 12.10.2009, care dispune:
(1) Autorizaţia de construire/desfiinţare se eliberează solicitantului, direct sau prin poştă
(cu scrisoare recomandată cu confirmare de primire) în termen de maximum 30 zile calendaristice
de la data depunerii documentaţiei complete.
(2) În situaţia în care autorizaţia de construire/desfiinţare este emisă de preşedintele
consiliului judeţean sau de primarul general al municipiului Bucureşti, ori, în condiţiile prevăzute
de Lege, de către autorităţile administraţiei publice centrale competente, cu excepţia celor
prevăzute la art. 43 lit. a) din Lege, o copie a acesteia va fi transmisă spre ştiinţă primăriei pe a
cărei rază administrativ - teritorială se află imobilul ce face obiectul autorizării.
(3) În situaţia în care autorizaţia de construire/desfiinţare este emisă de primar în baza
avizului structurilor de specialitate ale consiliului judeţean, o copie a acesteia va fi transmisă spre
ştiinţă consiliului judeţean.
(4) În situaţia în care autorizaţia de construire/desfiinţare este emisă de primarul de sector
al municipiului Bucureşti, o copie a acesteia va fi transmisă spre ştiinţă Primăriei Municipiului
Bucureşti.

Valabilitatea autorizaţiei de construire/desfiinţare face obiectul mai multor

articole din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcţii din 12.10.2009.
Astfel, art. 52 Valabilitatea autorizaţiei de construire/desfiinţare, prevede :
(1) Prin autorizaţia de construire/desfiinţare emitentul stabileşte şi înscrie în formular:
a) termenul de valabilitate al autorizaţiei de construire/desfiinţare;
b) durata de execuţie a lucrărilor.
(2) Valabilitatea autorizaţiei de construire/desfiinţare se constituie din:

50
a) intervalul de timp, de cel mult 12 luni de la data emiterii, în interiorul căruia solicitantul este
obligat să înceapă lucrările autorizate;
b) în cazul îndeplinirii condiţiei specificate la lit. a), începând cu data anunţată a începerii
lucrărilor, valabilitatea autorizaţiei se extinde pe toată durata de execuţie a lucrărilor prevăzută prin
autorizaţie.
(3) Durata executării lucrărilor, care reprezintă timpul fizic maxim necesar pentru
realizarea efectivă a lucrărilor de construcţii autorizate, se stabileşte de către emitentul autorizaţiei
de construire/desfiinţare, pe baza datelor înscrise în cerere - respectiv în anexa la aceasta - conform
prevederilor documentaţiei tehnice - D.T. pentru autorizarea executării lucrărilor de construire -
D.T.A.C. sau de desfiinţare - D.T.A.D., după caz. În funcţie de interesul public şi de gradul de
complexitate al lucrărilor, emitentul autorizaţiei de construire/desfiinţare poate reduce durata
executării lucrărilor faţă de cea solicitată prin documentaţie, cu consultarea
investitorului/beneficiarului, managerului de proiect, proiectantului, sau consultantului, după caz.
(4) În cazul schimbării investitorului pe parcursul executării şi înaintea finalizării lucrărilor,
potrivit prevederilor art. 7 alin. (14) din Lege, valabilitatea autorizaţiei de construire/desfiinţare se
menţine, cu condiţia respectării în continuare a prevederilor acesteia, precum şi a înscrierii în
cartea funciară a modificărilor intervenite cu privire la drepturile reale imobiliare. În această
situaţie, autorizaţia împreună cu celelalte acte - avize, acorduri, documentaţii etc. -, care au stat la
baza eliberării acesteia, aparţin de drept noului investitor (proprietar).
Apoi, art. 53 Prelungirea valabilităţii autorizaţiei de construire/desfiinţare, dispune:
(1) În cazul în care lucrările de construcţii nu au fost începute ori nu au fost executate
integral în termenele stabilite prin autorizaţia de construire/desfiinţare potrivit prevederilor art. 52,
investitorul poate solicita autorităţii emitente prelungirea valabilităţii autorizaţiei.
(2) Prelungirea valabilităţii autorizaţiei de construire/desfiinţare se va solicita cu cel puţin
15 zile înaintea datei expirării termenului de valabilitate şi se poate acorda, potrivit Legii, o singură
dată pentru cel mult 12 luni.
(3) Decizia privind acordarea prelungirii valabilităţii autorizaţiei de construire/desfiinţare
este de competenţa emitentului acesteia, în baza examinării cererii în raport cu:
a) interesul public;
b) complexitatea lucrărilor autorizate;
c) stadiul executării lucrărilor ori cauzele care au dus la nerespectarea termenelor prevăzute în
autorizaţie.
(4) Prelungirea valabilităţii autorizaţiei de construire/desfiinţare se înscrie în originalul
autorizaţiei iniţial emise, fără a fi necesară prezentarea unei alte documentaţii. În această situaţie
emitentul autorizaţiei are obligaţia de a comunica decizia sa solicitantului, în termen de maximum
15 zile de la depunerea cererii.
În fine, art. 54 Pierderea valabilităţii autorizaţiei de construire/desfiinţare.
Emiterea unei noi autorizaţii, prevede:
(1) Autorizaţia de construire/desfiinţare îşi pierde valabilitatea prin:
a) neînceperea lucrărilor în termenul de valabilitate stabilit prin autorizaţia de construire/desfiinţare
ori nefinalizarea acestora conform duratei de execuţie stabilite prin autorizaţie, dacă nu a fost
solicitată prelungirea valabilităţii autorizaţiei;
b) nefinalizarea lucrărilor în termenul acordat ca prelungire a valabilităţii autorizaţiei;
c) modificarea condiţiilor, datelor sau conţinutului documentaţiei care a stat la baza emiterii
autorizaţiei.
(2) În situaţiile prevăzute la alin. (1) este necesară emiterea unei noi autorizaţii de
construire/desfiinţare.
(3) În cazul nefinalizării lucrărilor în termenul acordat prin prelungirea valabilităţii
autorizaţiei de construire/desfiinţare, continuarea lucrărilor rămase de executat se va putea face
numai după emiterea, în condiţiile legii, a unei noi autorizaţii de construire/desfiinţare,
corespunzător stadiului fizic al realizării lucrărilor autorizate la data solicitării, pentru lucrările de

51
construcţii rămase de executat în raport cu proiectul şi avizele care au stat la baza emiterii
autorizaţiei iniţiale. În această situaţie taxele de autorizare se vor calcula corespunzător valorii
lucrărilor rămase de executat.
(4) În situaţia în care termenul de valabilitate a autorizaţiei a expirat - inclusiv cel acordat
prin prelungirea valabilităţii iniţiale -, pentru emiterea unei noi autorizaţii de construire în vederea
finalizării lucrărilor rămase de executat valabilitatea certificatului de urbanism, precum şi a
avizelor şi acordurilor emise la prima autorizaţie se menţine, cu condiţia realizării construcţiei în
conformitate cu prevederile autorizaţiei iniţiale.
(5) În cazul întreruperii execuţiei lucrărilor pe o perioadă îndelungată (peste limita de
valabilitate a autorizaţiei de construire/desfiinţare), fără luarea măsurilor de conservare, potrivit
prevederilor legale în vigoare privind calitatea în construcţii, continuarea lucrărilor rămase de
executat se va putea face numai după emiterea unei noi autorizaţii de construire/desfiinţare, care va
avea la bază o documentaţie tehnică întocmită în conformitate cu concluziile referatului de
expertiză tehnică a lucrărilor executate.
(6) Potrivit prevederilor art. 7 alin. (15), (151) şi (153) din Lege, orice modificare adusă
documentaţiei tehnice - D.T. pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii înainte de
începerea sau pe parcursul executării lucrărilor este supusă reluării procedurii de autorizare dacă
modificările nu se încadrează în limitele avizelor, acordurilor şi actului administrativ al autorităţii
pentru protecţia mediului competente. Verificarea încadrării modificărilor în limitele avizelor şi
acordurilor se face de către structurile de specialitate ale autorităţilor administraţiei publice
competente, precum şi de verificatorii de proiecte atestaţi în condiţiile legii, cu participarea
reprezentanţilor instituţiilor avizatoare, iar verificarea încadrării modificărilor în limitele actului
administrativ al autorităţii competente pentru protecţia mediului se realizează de către aceasta
potrivit prevederilor legislaţiei privind evaluarea impactului anumitor proiecte publice şi private
asupra mediului.

Concluzii:
Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care
autoritatea administraţiei publice judeţene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic şi
tehnic al imobilelor şi condiţiile necesare în vederea realizării unor investiţii, tranzacţii imobiliare
ori a altor operaţiuni imobiliare, potrivit legii.
Elementele certificatului de urbanism sunt prevăzute în art. 31 din Legea nr. 350/2001
privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, în următorii termeni: Certificatul de urbanism
cuprinde următoarele elemente privind:
a) regimul juridic al imobilului
b) regimul economic al imobilului
c) regimul tehnic al imobilului
d) regimul de actualizare/modificare
Autorizaţia de construire este actul de autoritate al administraţiei publice locale -
consilii judeţene şi consilii locale municipale, orăşeneşti şi comunale -, pe baza căruia se pot
realiza lucrări de construcţii
Autorizaţia reglementată/impusă, în sensul că autoritatea administraţiei publice locale este
ţinută în mod imperativ să verifice, prin structurile de specialitate, îndeplinirea condiţiilor cerute de
lege – şi anume, respectarea regulilor de urbanism (amplasarea), respectiv a celor de
constructibilitate (proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor) – şi obligată, dacă
răspunsul este pozitiv, să elibereze actul administrativ. În cazul refuzului autorităţii administrative
de a elibera autorizaţia de construire, această apreciere este făcută de către instanţa judecătorească
de contencios administrativ, care poate obliga astfel emitentul la eliberarea actului administrativ

52
 Test de autoevaluare:
1. Definiţi certificatul de urbanism – 2 puncte
2. Definiţi autorizaţia de construire – 2 puncte
3. Enumeraţi caracterele autorizaţiei de construire – 2 puncte
4. Enumeraţi caracterele certificatului de urbanism– 2 puncte
5. Definiţi caracterul irevocabil al autorizaţiei de construire. – 2 puncte

Speţe:1.
Un cetăţean obţine o autorizaţie de construire pe un teren al cărui drept de propietate îl
deţine. Valabilitatea autorizaţiei este de 24 de luni, perioada de timp în care cetăţeanul îşi edifică
imobilul este de 18 luni, obţinând astfel şi un proces-verbal de finalizare al lucrărilor. Ulteriror
procesului verbal de finalizare a lucrărilor, autoritatea publică locală emitentă îi anulează
autorizaţia. A procedat corect autoritatea publică locală emitentă? Motivaţi !

Grile:

1. Autorizaţia de desfiinţare este:

a) ordinul final de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă
demolarea
b) ordonanţa finală de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă
demolarea,
c) lucrarea finală de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă
demolarea

2. Conţinutul certificatului de urbanism:

a) regimul pozitiv sau negativ
b) regimul juridic al imobilului, regimul economic al imobilelor, regimul tehnic al
imobilelor
c) certificatul de urbanism nu cuprinde elemente tehnice si juridice

3. Valabilitatea certificatelor de urbanism:

a) valabilitatea certificatelor se stabileşte de emitent într-un interval de la 12 la 24 luni,
începând cu data emiterii sale
b) valabilitatea certificatelor se stabileşte de emitent într-un interval de la 9 la 24 luni,
începând cu data emiterii sale
c) valabilitatea certificatelor se stabileşte de emitent într-un interval de la 6 la 24 luni,
începând cu data emiterii sale

4. Categorii de construcţii şi lucrări supuse autorizării:

a) construcţii provizorii de şantiere necesare execuţiei lucrărilor de bază, dacă nu au fost
autorizate odată cu acestea
b) reparaţii şi înlocuiri la sobe de încălzit, zugrăveli şi vopsituri interioare
c) orice fel de lucrare este supusă autorizării

53
5. Autorităţile competente privind autorizarea de construire:
a) primarii satelor, pentru construcţiile de locuinţe şi anexele gospodăreşti ale acestora, din
satele componente, precum şi pentru anexele exploatărilor situate în extravilan
b) viceprimarii municipiilor sau oraşelor, pentru construcţiile şi lucrările de orice fel din
localităţi, cu excepţia investiţiilor care se aprobă de Guvern
c) delegaţiile permanente ale consiliilor judeţene, cu avizul primarilor, pentru investiţiile
care se aprobă de către Guvern, pentru lucrările publice, în lăcaşurile de cult, construcţiile
pentru industrie, comerţ, prestări de servicii, social-culturale şi speciale, care se execută la
alte sate, pentru construcţiile şi lucrările de orice fel, care se execută în extravilanul
localităţilor

Modulul IV.
Asigurarea disciplinei executării lucrărilor de construcţii

Unitatea de învăţare:
1. Regimul juridic general al autorizaţiilor de urbanism
2. Principiile autorizării de urbanism

Timp alocat: : 2 h

54
 Bibliografie:
1. Robert Bischin, Elemente de dreptul urbanismului în România şi Uniunea Europeană, Editura
CH Beck, Bucureşti, 2016. p. 108-114
2. Mircea Duţu, Dreptul Urbanismului, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2010.

Obiectivele modulului

Dupǎ studiul acestei unitǎţi de învǎţare veţi reuşi sǎ:

Principiul obligativităţii autorizării publice a lucrărilor de construcţii
Principiul autonomiei locale
Principiul transparenţei se traduce prin asigurarea caracterului public al procesului de
autorizare
Principiul disciplinei autorizării şi execuţiei lucrărilor de construcţii

Regimul juridic general al autorizaţiilor de urbanism

Proces complex, cu obiective şi finalităţi specifice, realizarea regulilor de urbanism

presupune parcurgerea mai multor etape, de la elaborarea şi consacrarea lor în documentaţiile
(planuri şi regulamente) de urbanism, la stabilirea consecinţelor de ordin tehnic şi până la afectarea
definitivă a spaţiului urban conform prescripţiilor acestora. În acest sens, intervin şi o serie de
instrumente juridico-administrative de control prealabil al respectării cerinţelor de mediu, de
urbanism şi amenajare a teritoriului - avize conforme, certificatul de urbanism şi autorizaţiile de
construire - precum şi răspunderea contravenţională, penală ori civilă pentru nerespectarea
servituţilor de urbanism şi/sau a regimului special al acestor autorizaţii.
Autorizarea executării lucrărilor de construcţii reprezintă „procedura de exercitare a
autorităţii de către administraţia publică judeţeană, municipală, orăşenească, respectiv comunală
sau, după caz şi prin excepţie, de către autoritatea administraţiei publice centrale competentă, cu
privire la punerea în aplicare a prevederilor documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de
urbanism, avizate şi aprobate potrivit legii, care se constituie în temei juridic al dezvoltării durabile
şi urbanistice locale”. În acest sens, Curtea Constituţională, în Decizia nr. 846/2007 referitoare la
respingerea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 31 din Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, reţine: „Legea nr.
50/1991 reglementează condiţiile în care trebuie să aibă loc executarea lucrărilor de construcţii,
stabilind în sarcina deţinătorului titlului de proprietate asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii
- anumite obligaţii ce derivă din necesitatea protejării interesului general pe care sistematizarea şi
amenajarea teritoriului, precum şi securitatea şi siguranţa în construcţii îl reprezintă. Ca atare,
potrivit acestei legi, construcţiile civile, industriale, agricole sau de orice altă natură se pot realiza
numai în baza autorizaţiei de construire, ce reprezintă actul de autoritate al administraţiei locale pe
baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea
şi executarea construcţiilor.

Principiile autorizării de urbanism

55
 Principiul obligativităţii autorizării publice a lucrărilor de construcţii. Principiul autonomiei
locale. Principiul transparenţei. Principiul disciplinei autorizării şi execuţiei lucrărilor de
construcţii. Principiul celerităţii autorizării lucrărilor de construcţii

Principiul obligativităţii autorizării publice a lucrărilor de construcţii este

exprimat de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii care, în art.
1, dispune: (1) Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de
construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept
real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care
legea nu dispune altfel. (2) Construcţiile civile, industriale, inclusiv cele pentru susţinerea
instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai cu
respectarea autorizaţiei de construire, emisă în condiţiile prezentei legi, şi a reglementărilor privind
proiectarea şi executarea construcţiilor.

Principiul autonomiei locale este explicat de Legea administraţiei publice locale

nr. 215/2001 conform căreia: prin autonomie locală se înţelege dreptul şi capacitatea efectivă a
autorităţilor administraţiei publice locale de a soluţiona şi de a gestiona, în numele şi în interesul
colectivităţilor locale pe care le reprezintă, treburile publice, în condiţiile legii; acest drept se
exercită de consiliile locale şi primari, precum şi de consiliile judeţene, autorităţi ale administraţiei
publice locale alese prin vot universal, egal, direct, secret şi liber exprimat.
O dezvoltare a acestui principiu este cuprinsă în Decizia Curţii Constituţionale nr.
822/2008 referitoare la respingerea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 48 lit. d)
din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice din care reţinem că obiectul
excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie dispoziţiile art. 48 lit. d) din Legea nr. 422/2001
privind protejarea monumentelor istorice, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I,
nr. 938 din 20 noiembrie 2006, care au următoarea redactare: „Consiliile judeţene şi Consiliul
General al Municipiului Bucureşti au următoarele atribuţii: (. . .) d) eliberează autorizaţii de
construire sau de desfiinţare pentru monumente istorice şi pentru imobile aflate în zona de
protecţie a monumentelor istorice sau în zonele construite protejate, numai pe baza şi în condiţiile
avizului Ministerului Culturii şi Cultelor sau ale serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului
Culturii şi Cultelor, după caz. ” Autorul excepţiei apreciază că textul de lege criticat contravine, în
ordinea invocării lor, prevederilor constituţionale ale art. 120 alin. (1) care consacră principiile de
bază ale administraţiei publice din unităţile administrativ-teritoriale, respectiv principiile
descentralizării, autonomiei locale şi deconcentrării serviciilor publice, ale art. 122 Consiliul
judeţean şi ale art. 16 alin. (1) care instituie principiul egalităţii cetăţenilor în faţa legii şi a
autorităţilor publice, fără privilegii şi fără discriminări. De asemenea, sunt invocate prevederile art.
7 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului şi ale art. 14 din Convenţia pentru apărarea
drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, texte referitoare la principiul egalităţii şi la
interzicerea discriminării, precum şi ale art. 4 pct. 3 din Carta europeană a autonomiei locale,
ratificată de România prin Legea nr. 199/1997, referitoare la întinderea autonomiei locale.
Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea constată că aceasta este neîntemeiată şi
urmează să o respingă pentru considerentele ce se vor arăta în continuare. I. Cu privire la critica de
neconstituţionalitate a art. 48 lit. d) din Legea nr. 422/2001, prin raportare la prevederile art. 120
alin. (1) din Constituţie, în opinia autorului excepţiei de neconstituţionalitate, scoaterea, prin
dispoziţiile art. 48 lit. d), din competenţa primarilor -autorităţi executive - a atribuţiei de a elibera
autorizaţii de construire sau de desfiinţare „pentru imobilele aflate în zona de protecţie a
monumentelor istorice sau în zonele construite protejate” şi includerea acestei atribuţii în
competenţa consiliului judeţean sau a Consiliului General al Municipiului Bucureşti - autorităţi
colegiale, deliberative - încalcă principiul autonomiei locale prevăzut de art. 120 alin. (1) din
Constituţie. De altfel, din ansamblul criticilor de neconstituţionalitate se deduce că acestea vizează

56
aspecte ce ţin de competenţele primarului şi de atribuţiile consiliilor judeţene şi ale Consiliului
General al Municipiului Bucureşti, stabilite prin Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001,
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi Legea nr.
422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, în corelare cu principiul autonomiei locale ce
guvernează administraţia publică din unităţile administrativ-teritoriale.
Faţă de criticile formulate, Curtea observă următoarele: Administraţia publică locală este
reglementată, potrivit Legii fundamentale, în secţiunea a 2-a, capitolul V din titlul III, care
cuprinde art. 120 Principiile de bază, art. 121 Autorităţile comunale şi orăşeneşti, art. 122 Consiliul
judeţean şi art. 123 Prefectul. În strânsă legătură cu normele enunţate, sunt de menţionat şi
prevederile art. 3 alin. (3) din Constituţie referitoare la teritoriul României, care stipulează că
„Teritoriul este organizat, sub aspect administrativ, în comune, oraşe şi judeţe. În condiţiile legii,
unele oraşe sunt declarate municipii”. Administraţia publică locală din unităţile administrativ-
teritoriale se circumscrie la autorităţile administraţiei publice locale prin care se realizează
autonomia locală în comune şi în oraşe - consiliile locale alese şi primarii aleşi - şi, respectiv, la
consiliul judeţean. În ce priveşte consiliul judeţean, este de observat că textul art. 122 din
Constituţie, care defineşte consiliul judeţean ca autoritate a administraţiei publice pentru
coordonarea activităţii consiliilor comunale şi orăşeneşti, în vederea realizării serviciilor publice de
interes judeţean, este inclus în secţiunea a 2-a Administraţia publică locală din capitolul V al
titlului III din Constituţie, fiind supus aceloraşi principii prevăzute de art. 120 din Constituţie şi
celui de a fi ales în condiţiile legii, stabilit distinct în art. 122 alin. (2) din Legea fundamentală.
Aşadar, autorităţi ale administraţiei publice locale prin care se realizează autonomia locală sunt
consiliile locale alese şi primarii aleşi la nivelul comunelor şi oraşelor, precum şi consiliul
judeţean. De altfel, şi în doctrină se precizează că „autorităţile administraţiei publice locale sunt
autorităţi ale administraţiei publice prin care se realizează autonomia locală, autorităţi
administrative autonome, alese, ale comunelor, oraşelor şi judeţelor”. Se au în vedere „consiliile
locale, primarii de la nivelul comunelor şi oraşelor, precum şi consiliul judeţean, ca elemente
componente ale sferei administraţiei publice locale”. Potrivit art. 73 alin. (3) lit. o) din Legea
fundamentală, organizarea administraţiei publice locale, a teritoriului, precum şi regimul general
privind autonomia locală se reglementează prin lege organică. Legea administraţiei publice locale
nr. 215/2001, transferând în planul legislaţiei naţionale "Conceptul de autonomie locală"
din Carta europeană a autonomiei locale, adoptată la Strasbourg la 15 octombrie 1985, ratificată de
România prin Legea nr. 199/1997 publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 331 din
26 noiembrie 1997, a prevăzut la art. 3, alin. (1) că „prin autonomie locală se înţelege dreptul şi
capacitatea efectivă a autorităţilor administraţiei publice locale de a soluţiona şi de a gestiona, în
numele şi în interesul colectivităţilor locale pe care le reprezintă, treburile publice, în condiţiile
legii”, iar la alin. (2) al art. 3 s-a stipulat că „acest drept se exercită de consiliile locale şi primari,
precum şi de consiliile judeţene, autorităţi ale administraţiei publice locale alese prin vot universal,
egal, direct, secret şi liber exprimat”. Aşa fiind, susţinerea că „autonomia locală se realizează
numai prin autorităţile comunale şi orăşeneşti” şi că „art. 122 din Constituţie, care reglementează
Consiliul judeţean, nu îl include pe acesta în sfera autorităţilor prin care se realizează autonomia
locală” nu poate fi primită. Autonomia locală nu poate fi restrânsă, aşa cum se susţine, doar la
nivelul comunelor şi oraşelor, exercitată fiind de consiliile locale alese şi de primarii aleşi.

Principiul transparenţei se traduce prin asigurarea caracterului public al

procesului de autorizare, prin participarea publicului la activităţile de urbanism. În acest sens, art.
57 din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul prevede: participarea
publicului la activităţile de amenajare a teritoriului şi de urbanism constă în implicarea acestuia în
toate etapele procesului decizional referitor la activităţile de amenajare a teritoriului şi urbanism;
participarea publicului asigură dreptul acestuia la informare, consultare şi acces la justiţie, referitor
la activităţile de amenajare a teritoriului şi de urbanism, potrivit legii, pe tot parcursul elaborării
strategiilor şi documentaţiilor de urbanism şi amenajare a teritoriului, conform metodologiei

57
stabilite de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Locuinţei şi în corelare cu procedurile specifice ce
decurg din legislaţia de mediu.
Autorităţile administraţiei publice centrale şi locale au responsabilitatea organizării,
desfăşurării şi finanţării procesului de participare a publicului în cadrul activităţilor de amenajare a
teritoriului şi de urbanism. Informarea publicului este activitatea prin care autorităţile
administraţiei publice fac publice: a) obiectivele dezvoltării economico-sociale privind amenajarea
teritoriului şi dezvoltarea urbanistică a localităţilor; b) conţinutul strategiilor de dezvoltare
teritorială şi a documentaţiilor de urbanism care urmează a fi supuse aprobării, precum şi al
documentaţiilor aprobate, potrivit legii; c) rezultatele consultării publicului; d) deciziile adoptate;
e) modul de implementare a deciziilor. Consultarea publicului este procesul prin care autorităţile
administraţiei publice centrale şi locale colectează şi iau în considerare opţiunile şi opiniile
publicului privind obiectivele dezvoltării economico-sociale privind amenajarea teritoriului şi
dezvoltarea urbanistică a localităţilor, prevederile strategiilor de dezvoltare teritorială şi ale
programelor de amenajare a teritoriului şi de dezvoltare urbanistică a localităţilor; informarea şi
consultarea publicului se desfăşoară diferenţiat, în funcţie de amploarea şi de importanţa
documentaţiei de amenajare a teritoriului sau de urbanism, potrivit metodologiei stabilite de
Ministerul Dezvoltării Regionale şi Locuinţei.

Principiul disciplinei autorizării şi execuţiei lucrărilor de construcţii este

prevăzut de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii care, în art.
45, dispune: În termen de 60 de zile de la publicarea prezentei legi, consiliile judeţene, Consiliul
General al Municipiului Bucureşti, precum şi consiliile locale municipale, orăşeneşti şi ale
sectoarelor municipiului Bucureşti vor organiza, în cadrul aparatului propriu, structuri de
specialitate pentru îndeplinirea atribuţiilor aflate în responsabilitatea arhitectului-şef, funcţionar
public cu funcţie de conducere, şeful compartimentului/structurii de specialitate, cu atribuţii în
domeniul urbanismului, amenajării teritoriului şi autorizării executării lucrărilor de construcţii, şi
pentru: a) avizarea documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi urbanism, precum şi eliberarea
certificatelor de urbanism; c) întocmirea şi eliberarea autorizaţiei de construire/desfiinţare;
d) organizarea şi exercitarea controlului propriu privind disciplina în construcţii. Autorităţile
administraţiei publice competente pot organiza în cadrul structurilor de specialitate prestarea
serviciilor privind obţinerea, contra cost în condiţiile legii, la cererea solicitantului, a avizelor şi
acordurilor necesare autorizării executării lucrărilor de construcţii.

Principiul celerităţii autorizării lucrărilor de construcţii presupune stabilirea

unor termene de eliberare a autorizaţiilor de urbanism şi a sancţiunilor corespunzătoare pentru
cazurile nerespectării lor, precum şi prin instituirea unor reguli prevăzute în scopul simplificării
procedurii de emitere.
Astfel, prevederile legii cu privire la simplificarea procedurii de autorizare în raport cu
interesele şi protecţia solicitantului urmăresc: a) reducerea numărului formularelor şi adecvarea
conţinutului acestora, corespunzător exigenţelor specifice procedurii de autorizare şi de execuţie a
lucrărilor de construcţii, în corelare cu operaţiunile statistice necesare fundamentării politicilor
locale, regionale şi naţionale de dezvoltare urbanistică; b) emiterea avizelor/acordurilor pentru
utilităţi urbane - servicii tehnico-edilitare şi de gospodărie comunală - precum şi cele pentru
confirmarea asigurării cerinţelor esenţiale de calitate în construcţii, direct de către
furnizorii/administratorii acestora, în baza reglementărilor legale în vigoare specifice activităţii
fiecărui emitent; c) simplificarea conţinutului documentaţiei tehnice - D. T. pentru autorizarea
executării lucrărilor de construcţii prevăzute la art. 3 alin. (1) lit. d) şi g) - h) din Legea nr.
50/1991.

58
 Concluzii:
Respectarea prevederilor legale privind disciplina în procedura autorizării, precum şi în
aplicarea în execuţie a prevederilor autorizaţiilor, în toate fazele, are efecte în plan social,
nerespectarea acestora fiind sancţionată în condițiile legii.
Potrivit legii, disciplina autorizării şi execuţiei construcţiilor se asigură:
a) la nivelul administraţiei publice locale prin: individualizarea răspunderii personalului cu
atribuţii tehnice în administraţia publică locală, întărirea rolului instituţiei arhitectului-şef, la toate
nivelurile unităţilor administrativ-teritoriale, precum şi prin stabilirea competenţelor de control ale
organelor cu atribuţii din cadrul aparatului propriu al administraţiei publice judeţene şi locale;
b) la nivelul administraţiei publice centrale competente, în situațiile și condiţiile legii, prin
individualizarea răspunderii personalului propriu cu atribuţii tehnice în domeniul autorizării;
c) la nivelul Inspectoratului de Stat în Construcţii – I.S.C., în toate fazele autorizării şi executării
lucrărilor.

Test de autoevaluare:
1. Definiţi Principiul disciplinei autorizării şi execuţiei lucrărilor de construcţii – 2 puncte
2. Definiţi Principiul celerităţii autorizării lucrărilor de construcţii – 2 puncte
3. Definiţi Principiul transparenţei se traduce prin asigurarea caracterului public al
procesului de autorizare – 2 puncte
4. Definiţi Principiul autonomiei locale – 2 puncte
5. Definiţi Principiul obligativităţii autorizării publice a lucrărilor de construcţii. – 2 puncte

Grile:

1. Potrivit legii, disciplina autorizării şi execuţiei construcţiilor se asigură:

a) nu se asigură
b) la nivelul Inspectoratului de Stat în Construcţii – I.S.C., în toate fazele autorizării şi
executării lucrărilor
c) de către toate instituţiile subordonate Guvernului

2. Principiul celerităţii autorizării lucrărilor de construcţii:

a) presupune stabilirea unor termene de eliberare a autorizaţiilor de urbanism şi a
sancţiunilor corespunzătoare pentru cazurile nerespectării lor
b) nu presupune stabilirea unor termene de eliberare a autorizaţiilor de urbanism şi a
sancţiunilor corespunzătoare pentru cazurile nerespectării lor
c) presupune condiţia irevocabilităţii autorizaţiei

3. Principiul transparenţei se traduce prin:

a) nu asigură nimic
b) presupune stabilirea unor termene de eliberare a autorizaţiilor de urbanism şi a
sancţiunilor corespunzătoare pentru cazurile nerespectării lor
c) prin asigurarea caracterului public

59
4. Prin principiul autonomiei locale se înţelege:
a) dreptul şi capacitatea efectivă a autorităţilor administraţiei publice locale de a soluţiona
şi de a gestiona, în numele şi în interesul colectivităţilor locale pe care le reprezintă,
treburile publice, în condiţiile legii
b) dreptul Guvernului de a legifera
c) dreptul Parlamentului de a legifera

5. Legea nr. 50/1991 reglementează:

a) condiţiile în care trebuie să aibă loc executarea lucrărilor de construcţii
b) activitatea societăţilor comerciale
c) este abrogată

60
 Răspunsurile la grile

NR. GRILĂ 1 2 3 4 5
MODUL
I A A B C B
II A C B C C
III A B C A C
IV B A C A A

61