A importância da Manutenção Predial Pós Entrega Julho/2016

A importância da Manutenção Predial Pós Entrega

Gleiciane Aquino de Almeida Cavalcante – gleicyalmeida@hotmail.com

Gerenciamento de Obras, Tecnologia & Qualidade da Construção.
Instituto de Pós-Graduação - IPOG
João Pessoa, PB, 16 de Agosto de 2015

Resumo
Este artigo tem o intuito de mostrar a grande importância da manutenção predial de um
edifício na fase pós entrega, aproveitando que a Construção Civil se encontra em grande
desenvolvimento, trazendo consigo a consagração de inúmeros sonhos de consumidores na
aquisição de seu imóvel. Desta forma, visando mostrar os direitos e deveres dos proprietários
de um imóvel, trouxe consigo esclarecimentos e conceitos quanto os defeitos e vícios de uma
edificação, destacando também as responsabilidades dos envolvidos na relação consumerista
e enfatizando a grande importância da execução de um plano de manutenção predial seja ela
corretiva ou preventiva, sob pena da perda de garantia legal e contratual.

Palavras chaves: Consumidor. Fornecedor. Relações de consumo. Fato de serviço. Vício do

serviço. Responsabilidades. Garantias. Manutenção Predial. Plano de Manutenção
Preventiva

1. Introdução

Este trabalho se refere à importância das manutenções pós entrega de uma edificação.
Com a grande aceleração no crescimento das construções e as inovações tecnológicas,
inúmeras foram as edificações entregues nos últimos tempos e muitos adquirentes desses bens
imóveis não se atentaram e ainda hoje não se atentam que, após a construção, junto com esses
bens, outros investimentos correm em paralelo e de forma periódica, como o caso do sistema
que salvaguarda sua conservação, a chamada manutenção.
A edificação mesmo sendo projetada para atingir o máximo da sua vida útil, segue um
processo de degradação natural e é inevitável que, com o passar dos anos, passem a se
deteriorar com mais rapidez, através de reações físicas, químicas e mecânicas, chegando a um
estado de incompatível com o conforto e a segurança, previstos na fase de projeto.
Os edifícios comportam uma grande quantidade de recursos naturais e culturais que importam
ser preservados, fazendo parte integrante da identidade do local onde estão implantados. Com
o avanço tecnológico, as construtoras estão colocando no mercado inovações que até então
são novidades aos clientes e que para atingirem os objetivos, quer sejam estéticos ou de
conforto, precisam dar continuidade do que for requisitado quanto a conservação, dilatando o
ciclo de vida dessas edificações e os sistemas agregados a elas. Assim, os edifícios tem que
ser vistos pelos proprietários e administradores como um recurso valioso e não como algo
descartável.

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Através de todas essas condições que devem ser levadas em consideração e como forma de
proteger o bem do consumidor que passou a vigorar em Julho de 2013 um importante
instrumento técnico-jurídico: a NBR 15575 da ABNT denominada Norma de desempenho.
Nela fica bem claro que, assim como os construtores e/incorporadores possuem
responsabilidade no que diz respeito a garantia de atendimento da vida útil de uma edificação,
bem como garantir o máximo de informações aos proprietários e ao condomínio sobre a
edificação, os proprietários devem zelar pela manutenção das partes autônomas e comuns da
mesma.
Como forma de respaldo, a norma se baseia no próprio Código Civil, em seu artigo 1348,
inciso V, que deixa claro que é dever do síndico diligenciar e cobrar dos demais usuários a
conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam
aos possuidores, bem como em seu artigo 1346, obriga o mesmo a realizar o seguro de toda a
edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial.
Dessa forma, a partir de todos os direitos e deveres que rodeiam essa esfera jurídica, dentro
desta relação consumerista presente no setor da construção civil, que este trabalho visa trazer
o máximo de informações quanto a verdadeira necessidade da conservação e manutenção pós
entrega de uma edificação, passando desde conceitos jurídicos a conceitos meramente
técnicos.

2. Consumidor

Consumidor é qualquer pessoa física, jurídica que adquire produtos e serviços para
atendimentos das suas necessidades básicas ou consumidores por equiparação, estes se
tratando de coletividade de pessoas ou vítima de acidente de consumo, que adquire um bem
ou serviço para o seu consumo final, podendo abranger aquele que não participa da relação,
apenas o utiliza. Enfatiza o CDC:

Art. 2º – Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto
ou serviço como destinatário final.
Parágrafo único – Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que
indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

A proteção do consumidor é garantia constitucional e por isso que o CDC não poderia deixar
de elencá-los em seu texto, tentando trazer um equilíbrio entre fornecedor e consumidor, já
que este sempre será sujeito vulnerável da relação. Esses direitos não se esgotam naquele rol,
mas os citados no artigo 6º do CDC são aqueles considerados os principais, essenciais,
reconhecidos universalmente pelas Organizações das Nações Unidas, através da Resolução
n.32/248, de 10-4-1985.
O primeiro direito a ser aqui considerado é o da Proteção da vida, saúde e segurança, no qual
o legislador quis garantir aqui que nenhum produto ou serviço considerado perigoso ou
nocivo à saúde do consumidor fosse colocado no mercado sem a devida advertência ou avisos
sobre os riscos que poderão acarretar. José Geraldo Brito Filomeno (2007, p. 16) comenta
que:

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(...) consiste, na verdade, num dever de todo fornecedor (art. 10 do Código de

Defesa do Consumidor) de não apenas comunicar, imediatamente, às autoridades
competentes, bem como aos consumidores em geral, a respeito da nocividade ou
periculosidade de produtos, descobertos posteriormente à sua colocação no mercado,
como também de recolhimento desses mesmos produtos, ou então a convocação dos
mesmos consumidores para reparos necessários.

Outro direito importante é o da Educação e informação. Existem dois tipos de educação:

educação formal e educação informal. A primeira é referente àquelas dadas pelas Escolas, seja
ela pública ou privada, ou seja, aquelas incluídas nos currículos escolares. O segundo tipo de
educação é aquela de obrigação dos fornecedores, estes deverão fornecer informações quanto
a quantidade, características, composição, preço e riscos oferecidos através de prévias
informações contratuais, folhetos explicativos, manuais de instruções, a fim de não oferecer
erros ao consumidor.
Os chamados manuais de instrução ou condições contratuais devem ter transparência
adequada e descritos na língua nacional para que não seja deixada nenhuma dúvida ao
consumidor, de modo que este decida sozinho sua aquisição exercendo aqui outros direitos
que são o da liberdade de escolha entre as várias opções que lhes foi dada e igualdade na
contratação. A falta ou omissão de informações necessárias acarretarão sanções ao
fornecedor. Neste se encaixa bem a questão dos manuais entregues aos proprietários e
condomínio no recebimento da edificação. Estes manuais são obrigados a informar aos
usuários as características técnicas da edificação construída; formular procedimentos de
recomendação ou obrigatórios para a guarda e conservação, uso e manutenção da edificação,
assim como de equipamentos; expor informativos e orientações quanto a obrigação dos
usuários na realização de atividades de conservação e manutenção em linguagem de fácil
entendimento aos leitores; prevenir os acidentes e as falhas pelo mal uso; e, por fim, dar sua
contribuição final para que a edificação atinja a vida útil de projeto.
No que se refere a Proteção contra publicidade enganosa ou abusiva e práticas comerciais
condenáveis. Segundo Roberta Densa (2009, p. 34), Publicidade corresponde a qualquer meio
de difusão e informação, cuja finalidade seja a promoção da aquisição de produtos e serviços
inseridos no mercado de consumo. Publicidade enganosa é a que induz o consumidor a erro,
informando de modo contrário à realidade. Publicidade abusiva, por sua vez, é a que explora o
preconceito, a discriminação e a superstição.
O fornecedor é obrigado a cumprir o que ofereceu, mesmo que venha posteriormente perceber
seu prejuízo, ou seja, caso oferte um produto ou serviço abaixo da tabela por engano, o cliente
terá todo direito de cobrar o mesmo valor se tiver interesse em adquiri-lo. Tudo o que tácita
ou informalmente estiver dentro das margens da publicidade deverá ser realizado pelo
fornecedor e corresponder o que o consumidor realmente deseja.
Prevalece aqui o princípio da transparência e da boa-fé, conforme cita Cláudia Lima Marques
(2007, p.57)

(...) no sistema do CDC, porém, a transparência, a informação correta, está

diretamente ligada à lealdade, ao respeito no tratamento ente parceiros. É exigência
de boa-fé quando a aproximação (mesmo que extra ou pré-contratual) entre
fornecedor e consumidor.

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Quanto a Modificação e revisão das cláusulas contratuais, as cláusulas de um contrato devem

constar dispositivos que de tal forma tragam equilíbrio, igualdade entre as obrigações
fornecedores versus consumidores. Todas as cláusulas que disporem de forma injusta ou
desproporcional ao consumidor poderão ser modificadas sem, necessariamente, haver a
quebra do contrato.
Em caso de um fato superveniente ao contrato que o torne excessivamente oneroso ao
consumidor, este terá o direito de requerer em juízo sua revisão, bastando apenas à
comprovação que aquele fato alterou as condições contratuais. Podemos falar na Teoria do
Rompimento da Base Objetiva do Negócio Jurídico. Nesta teoria, não importa a imprevisão
do fato e sim as consequências que o mesmo veio trazer no aspecto econômico anteriormente
aprovado. O STJ já dispõe em seu entendimento:

O preceito insculpido no inciso V do art. 6º do CDC dispensa a prova do caráter

imprevisível do fato superveniente, bastando a demonstração objetiva da excessiva
onerosidade advinda para o consumidor. (STJ, REsp. 370598/RS DJ 01.04.2002,
Rel. Min. Nancy Andrighi)

Todos esses direitos elencados no CDC são formas de garantir a prevenção e reparação de
danos ou prejuízos sofridos. Em caso de possível dano, este deverá ser reparado
materialmente e/ou moralmente, na medida da proporção daquele, não sendo considerado
dano moral o mero aborrecimento, dissabor, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada. Os
danos podem atingir uma coletividade de pessoas determináveis ou indetermináveis que terão
seus direitos tutelados pelos órgãos judiciários e administrativos, assegurada a proteção
jurídica, administrativa e técnica aos necessitados.
Logo, na área da construção civil, o consumidor será o usuário da edificação habitacional,
proprietário ou não.

3. Fornecedor

Trata-se também de um elemento subjetivo da relação consumerista, que se transpõe em

pessoa física ou jurídica, podendo ser estrangeira ou nacional, de caráter público ou privado
e/ou ente despersonalizado, por meio de atividade profissional e habitual mediante
remuneração. Essa habitualidade se dá através da atividade contínua de determinado serviço
que seja fornecido no mercado de consumo, podendo ser bancário, financeiro, de crédito ou
securitário ou fornecimento de qualquer bem móvel ou imóvel, material ou imaterial, duráveis
ou não-duráveis. O código do consumidor exclui no seu texto os serviços decorrentes de
relações de consumo trabalhistas, pois estas serão regidas pela lei pertinente (CLT).

Art. 3º - Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou

estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de
produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação,
distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
§ 2º Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante
remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária,
salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
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Nesse caso, o fornecedor pode ser englobado pelo construtor e incorporador. O primeiro,
trata-se de pessoa física ou jurídica, legalmente habilitada, contratada para executar o
empreendimento, de acordo com o projeto e em condições mutuamente pré-estabelecidas. Já o
segundo, é a pessoa física ou jurídica que se compromete na alienação de frações ideais de
unidades autônomas de uma determinada edificação, a ser construída ou em construção sob
regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações,
coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega em certo prazo, preço e determinadas condições das obras.

4. Responsabilidade no Código de Defesa do Consumidor

Na antiguidade, o consumidor era quem arcava com o prejuízo causado por outrem, ou seja,
era de sua total responsabilidade o risco de algum produto ou serviço que viesse adquirir.
Posteriormente, surgia a culpa concorrente, da qual os seus erros e sua inexperiência
ajudavam na isenção da culpa do fornecedor.
Hoje, com a aceleração tecnológica e científica, os ricos sofridos pelo consumidor
aumentaram concomitantemente com os benefícios que esse desenvolvimento os trouxeram.
Neste mesmo patamar, o Direito evoluiu para demonstrar que o fornecedor terá comprovada
sua responsabilidade ao deixar de informar corretamente ao consumidor quanto à nocividade
dos produtos e serviços por ele adquiridos. Nota-se aí que o consumidor passou de
responsável pelos seus atos para vítima da relação.
Surgiu, assim, a Teoria do Risco, que diz que o fornecedor pela natureza da sua atividade já é
responsabilizado quanto aos danos causados pelos produtos e serviços que oferta. Trata-se da
responsabilidade objetiva dada como regra geral no campo das relações de consumo.
O fornecedor, independente de culpa, deverá indenizar o consumidor pelos danos causados,
observando apenas duas exceções à regra que trará a responsabilidade subjetiva, ou seja, em
que deverá ser comprovada existência da culpa: em caso do dano ocasionado pela atuação de
profissionais liberais e em danos causados pela atuação de sociedade coligada em negócios
promíscuos ou comuns. Assim, há de se notar que a responsabilidade objetiva traz em sua
essência um benefício ao indivíduo que por dificuldade de reunir provas, não possui meios de
comprovar a autenticidade de sua palavra.
Os produtos defeituosos, no que se refere a norma de desempenho, tratam-se daqueles que
não atendem às expectativas legítimas do consumidor, quanto ao desempenho e durabilidade.
Nesse mister, vale a pena diferenciar no tocante as responsabilidades a diferença entre fato do
produto/serviço e vício do produto/serviço.
O código do consumidor do dispositivo 12 ao 17, dispõe das questões do fato do produto e
serviço.
O fato do produto ou serviço será aquele acontecimento que venha causar dano a saúde ou
segurança do consumidor, ou seja, é um prejuízo extrínseco que provocará um determinando
acidente de consumo por ter extrapolado seus limites, por falha na segurança.

Art. 12 – O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o

importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação
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dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto,

fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou
acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou
inadequadas sobre sua utilização e riscos.
§ 1º – O produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele
legitimamente se espera, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes,
entre as quais:
I – sua apresentação;
II – o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam;
III – a época em que foi colocado em circulação.
§ 2º – O produto não é considerado defeituoso pelo fato de outro de melhor
qualidade ter sido colocado no mercado.

Aqui o que deve ser considerado é a incolumidade físico-psíquica do consumidor, garantindo

sua segurança e protegendo sua saúde.
A partir da análise destes artigos, se pôde verificar a atuação da responsabilidade objetiva
sobre os fornecedores de serviço, mais especificamente daqueles que exercem atividade de
risco.
O artigo 14 do CDC consagra em suas entrelinhas o fato por serviço defeituoso:

ART. 14 – O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de

culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à
prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas
sobre sua fruição e riscos.
§ 1º – O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele
pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as
quais:
I – o modo de seu fornecimento;
II – o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;
III – a época em que foi fornecido.
§ 2º – O serviço não é considerado defeituoso pela adoção de novas técnicas.

Esse dispositivo deixa claro que o fato danos poderá surgir de uma prestação de serviço a um
consumidor final e ocorrendo a remuneração, ficará regulada a relação pelo CDC.
Por se tratar de falhas que podem comprometem a segurança do consumidor, fere a dignidade
humana, princípio basilar da Constituição Federal, o obrigação será de responsabilidade
objetiva, ou seja, sem verificação da culpa.
O doutrinador Eduardo Pianovisk Ruzyk (2002, p. 144) em sua invejável sabedoria cita:

No que diz respeito ao aspecto específico da produção, no curso de atividades

econômicas, de danos que afetem a dignidade da pessoa humana, a responsabilidade
civil pode ter um papel relevante. A operacionalização desse instituto pode produzir
uma invenção na relação meios-fins da atividade econômica, tornando ineficiente
aquilo que pode violar o princípio da dignidade. Em outras palavras: trata-se de
tornar ineficiente aquilo que já é anti-jurídico, forçando a inserção na racionalidade
econômica de uma racionalidade reprodutiva do sujeito, a ela em princípio alheia,
mas da qual o agente econômico não poderá olvidar, sob pena de perda de
competitividade.

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Nesse diapasão tem-se que a inserção de responsabilidade objetiva no Código de Defesa do

Consumidor, serviu para alertar o quanto os consumidores estão tendo seus direitos
acobertados, face aos instrumentos protetivos das relações de consumo existentes pela grande
existência de sua vulnerabilidade.
Existe a possibilidade de o fornecedor ser exaurido da culpa, mas isso ocorrerá apenas em
caso em que o defeito não ocorreu, se comprovado o não fornecimento do serviço, defeito por
culpa exclusiva da vítima ou por terceiro e por fim em caso fortuito e força maior.
Quanto à prescrição do fato do produto ou serviço, disponibilizado no CDC em seu artigo 27
se dará em cinco anos, iniciando a contagem do prazo no momento do conhecimento do dano
e da autoria, desde que conjugados esses dois elementos. Só haverá interrupção ou suspensão
do prazo nas situações descritas nos artigos 197 a 204 do Código Civil.

Art. 197 - Não corre a prescrição:

I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;
III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores,
durante a tutela ou curatela.

Art. 198 - Também não corre a prescrição:

I - contra os incapazes de que trata o art. 3º;
II - contra os ausentes do País em serviço público da União,
dos Estados ou dos Municípios;
III - contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas,
em tempo de guerra.

Art. 199 - Não corre igualmente a prescrição:

I - pendendo condição suspensiva;
II - não estando vencido o prazo;
III - pendendo ação de evicção.

Logo, a prescrição se dará nos diversos casos listados pelo Código Civil.
Por outro lado, o código do consumidor do dispositivo 18 ao 21, dispõe das questões do vício
do produto e serviço.
Neste caso, o vício do produto ou serviço, diferentemente do fato não acarretará risco à saúde
e segurança do consumidor, pois o vício existente não extrapola os limites dele.
A garantia expressa de que o produto possuirá vício não é obrigatória, cabendo o
ressarcimento do proprietário, por estar também aqui presente a responsabilidade objetiva.
O que é levado em consideração aqui é a proteção do patrimônio do consumidor.
Para uma melhor análise acerca do assunto, o regulamento consumerista adotou espécies de
vícios para cada situação. Dentro dessas espécies podem-se encontrar vícios de quantidade,
qualidade de adequação.
Quanto ao vício de quantidade o Código expõe:

ART. 19 – Os fornecedores respondem solidariamente pelos vícios de quantidade do

produto sempre que, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, seu
conteúdo líquido for inferior às indicações constantes do recipiente, da embalagem,
rotulagem ou de mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir,
alternativamente e à sua escolha:

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I – o abatimento proporcional do preço;

II – a complementação do peso ou medida;
III – a substituição do produto por outro da mesma espécie, marca ou modelo, sem
os aludidos vícios;
IV – a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem
prejuízo de eventuais perdas e danos.
§ 1º – Aplica-se a este artigo o disposto no § 4º do artigo anterior.
§ 2º – O fornecedor imediato será responsável quando fizer a pesagem ou a medição
e o instrumento utilizado não estiver aferido segundo os padrões oficiais.

O vício não prejudicará a qualidade do produto, o que se trata aqui é a alteração do quantum
total, ficando obrigado ao fornecedor assumir o ressarcimento de forma a garantir a
complementação ou valoração daquele realmente recebido.
Ao se tratar da qualidade, de toda forma, fica ao consumidor a opção de substituição pelo
fornecedor, restituição de quantia paga ou abatimento proporcional do preço, pois deve ser
considerada a finalidade do produto ou serviço. O artigo 18 conceitua:

ART. 18 – Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis

respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem
impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor,
assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do
recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as
variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição
das partes viciadas.
§ 1º – Não sendo o vício sanado no prazo máximo de 30 dias, pode o consumidor
exigir, alternativamente e à sua escolha:
I – a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de
uso;
II – a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo
de eventuais perdas e danos;
III – o abatimento proporcional do preço.
§ 2º – Poderão as partes convencionar a redução ou ampliação do prazo previsto no
parágrafo anterior, não podendo ser inferior a sete nem superior a cento e oitenta
dias. Nos contratos de adesão, a cláusula de prazo deverá ser convencionada em
separado, por meio de manifestação expressa do consumidor.
§ 3º – O consumidor poderá fazer uso imediato das alternativas do § 1º deste artigo
sempre que, em razão da extensão do vício, a substituição das partes viciadas puder
comprometer a qualidade ou características do produto, diminuir-lhe o valor ou se
tratar de produto essencial.
§ 4º – Tendo o consumidor optado pela alternativa do inciso I do § 1º deste artigo, e
não sendo possível a substituição do bem, poderá haver substituição por outro de
espécie, marca ou modelo diversos, mediante complementação ou restituição de
eventual diferença de preço, sem prejuízo do disposto nos incisos II e III do § 1º
deste artigo.
§ 5º – No caso de fornecimento de produtos "in natura", será responsável perante o
consumidor o fornecedor imediato, exceto quando identificado claramente seu
produtor.
§ 6º – São impróprios ao uso e consumo:
I – os produtos cujos prazos de validade estejam vencidos;
II – os produtos deteriorados, alterados, adulterados, avariados, falsificados,
corrompidos, fraudados, nocivos à vida ou à saúde, perigosos ou, ainda, aqueles em

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desacordo com as normas regulamentares de fabricação, distribuição ou

apresentação;
III – os produtos que, por qualquer motivo, se revelem inadequados ao fim a que se
destinam.

Com relação aos vícios do serviço, previstos no artigo 20 do CDC, eles serão considerados
viciados quando não atenderem o fim almejado por inadequação ou supressão de normas que
os regulamentem, ficando a critério do consumidor exigir que seja novamente realizado,
restituição do valor pago ou diminuição do preço.

ART. 20 – O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os

tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles
decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem
publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
I – a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível;
II – a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo
de eventuais perdas e danos;
III – o abatimento proporcional do preço.
§ 1º – A reexecução dos serviços poderá ser confiada a terceiros devidamente
capacitados, por conta e risco do fornecedor.
§ 2º – São impróprios os serviços que se mostrem inadequados para os fins que
razoavelmente deles se esperam, bem como aqueles que não atendam às normas
regulamentares de prestabilidade.

Fica obrigado o fornecedor em empregar peças originais e novas em caso de revisão, reparo
ou manutenção de serviços.
Logo, cabe aos fornecedores, tanto em caso de vícios de produtos e serviços, observarem bem
o que está sendo lançado no mercado, bem como garantir que a informação chegue completa
e correta aos consumidores.
Quanto a decadência o código determina no seu artigo 26 que o prazo será de 30 (trinta) dias,
se tratando de fornecimento de serviços e produtos não duráveis e 90 (noventa) dias com
relação aqueles duráveis.
O termo inicial da contagem desse prazo será diferente quando vício aparente para vício
oculto. O primeiro o prazo será contado a partir da data de recebimento do produto, já no
segundo caso, o prazo será contado a partir do momento da descoberta do vício.
Dentro das responsabilidades na relação consumerista na construção civil, temos as
atribuições a serem verificadas distribuídas da seguinte forma: fica a cargo da
construtora/incorporadora/fornecedor elaborar e fornecer o manual de uso, operação e
manutenção das edificações por ela entregue, sendo confeccionado em uma linguagem o mais
didática possível, podendo ser colocadas imagens, gráficos, fotografias que entendimento,
executar os serviços conforme especificado em projeto e caracterizar os seus produtos de
acordo com NBR 15575 e normas prescritivas, aplicando as normas internacionais em caso se
ausência daquelas. Aos primeiros proprietários e administrador (caso haja), será entregue o
manual das áreas de uso comum, juntamente com o conjunto de projetos, memoriais
descritivos e de cálculo dos mesmos. Cabe também aquelas a disponibilização de boa parte da
documentação técnica legal. Pelo lado dos projetistas, estes devem fornecer todos os dados e
informações necessárias para o responsável pela elaboração do manual, assim como as

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especificações dos sistemas solicitados na norma de desempenho, dando ênfase a durabilidade

e manutenibilidade. Por fim, os usuários, quer sejam proprietários ou não e o síndico devem
se comprometer em não utilizar a edificação fora das normas e condutas previstas e condições
projetadas, bem como não realizar reformas fora do que dita a norma NBR 16280
(ABNT,1014). Como responsabilidade do usuário/síndico ainda se faz a não realização de
modificações na edificação sem o prévio conhecimento e anuência do construtor, caso ocorra
a modificação ajustar o manual. Deve seguir o que dita, o manual entregue, implantar e
executar o sistema de gestão de manutenção, garantir que essas manutenções sejam
registradas como também executadas pelos responsáveis listados naquele sistema criado,
acompanhar e registrar as inspeções realizadas e em caso de transição de usuário ou de
síndico, repassar o respectivo manual ao sucessor, bem como as informações necessárias.

Figura 1 – Gráfico de responsabilidade da manutenção da edificação

Fonte: site www.sindusconsp.com.br

5. Garantias

Garantia, nada mais é do que a responsabilização, por um determinado período, sobre o

fornecedor de que seus produtos e serviços disponíveis no mercado estarão atendendo os
regras de desempenho, segurança e durabilidade. É dividida em legal e contratual. A legal, o
nome já dia, decorre de lei e está baseada no Código Civil e no Código de Defesa do
Consumidor. Claro isso fica quando se observa o artigo 618 que diz:

ART. 618 – Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções

consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo
irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos
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materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não
propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao
aparecimento do vício ou defeito.

Em segundo plano, tem-se a garantia contratual que nada mais é do que aquela que é definida
e regrada pelo fornecedor, desde que dentro da legalidade e condições por ele pré estipuladas,
servindo de respaldo para uma possível perda de garantia. Deve estar bem informada por
escrito, através de seus prazos e condições. O artigo 50 do Código de Defesa do Consumidor
cita:

Art. 50. A garantia contratual é complementar à legal e será conferida mediante

termo escrito.
Parágrafo único. O termo de garantia ou equivalente deve ser padronizado e
esclarecer, de maneira adequada em que consiste a mesma garantia, bem como a
forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os ônus a cargo do
consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo fornecedor, no
ato do fornecimento, acompanhado de manual de instrução, de instalação e uso do
produto em linguagem didática, com ilustrações.

Nesta, deve haver um termo de garantia, ou seja, um documento com escrita clara e
informações precisas sobre o uso e a manutenção do produto adquirido, devendo, também ser
entregue no ato do recebimento da edificação.
O prazo de garantia é o tempo em que é afirmado o papel e a resistência do produto, aqui em
questão da edificação, e é contabilizado a partir do habite-se ou após a entrega da unidade ao
proprietário.

6. Manutenção Predial

Manutenção nada mais é do que um conjunto de ações que visam sustentar, conservar ou
manter o bom e correto funcionamento de algo.
O autor de ¨Aplicação de Ferramentas da Mentalidade Enxuta e da Manutenção Autônoma
aos Serviços de Manutenção dos Sistemas Prediais de Água¨, Salermo (2005) define:

Manutenção é a combinação de todas as ações técnico-administrativas feitas com o

objetivo de manter ou restaurar um componente (uma instalação, uma edificação),
de forma que este apresente um estado de funcionamento tal que lhe permita
desempenhar satisfatoriamente a função para a qual foi planejado.
(Norma Inglesa BS 3811).

Conforme a norma 5674/99, a manutenção de edificações tem a função de conservar, reservar

ou recuperar as funções originais e adequadas ao uso dessas edificações, assim como envolve
todos os serviços realizados para prevenir ou corrigir a perda de desempenho decorrente da
deteriorização dos seus componentes, ou de atualizações nas necessidades dos seus usuários.
Ou seja, a manutenção nos condomínios não devem ser preocupações apenas após o
surgimento dos problemas e sim, um conjunto de atividades a serem realizadas para

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conservação da capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes, atendendo

sempre as necessidades e segurança de seus usuários.
Existem duas etapas a serem consideradas e analisadas na existência de um edifício. A
primeira é a fase da construção que poderá acarretar problemas futuramente devido a um erro
de projeto, uma orientação passada de forma errada, o não atendimento as normas, má
qualidade nos materiais empregados, entre outros fatores no decorrer desta fase de execução
da obra. A outra, possivelmente a mais difícil e complexa é a fase pós-obra, a de uso. No
decorrer da utilização e do tempo, a edificação em seus sistemas começam a entrar em um
processo de degradação e a partir disso passam a surgir problemas anteriormente não
enfrentados. Para a correção das patologias, faz-se necessária a utilização de um mecanismo
que reponha as condições originais da edificação, gerando custos adicionais e imprevistos. O
mecanismo dá-se o nome de manutenção corretiva.
Por outro lado, não devendo levar em conta a apresentação de patologias, é pertinente a
aplicação de processos periódicos e programados de manutenção e conservação para que a
edificação chegue o mais próximo possível da sua vida útil de projeto, como um todo ou que
atinja a eficácia máxima de cada sistema aplicado, considerando e permitindo a previsão
orçamentária para esses gastos programados. Esse procedimento chama-se Manutenção
predial preventiva.
O condomínio precisa efetuar as manutenções preventivas e corretivas de acordo com o
manual do proprietário e também pelas normas brasileiras NBR 5674 (Manutenção de
edificação-procedimento) e NBR 14037 (Manual de operação, uso e manutenção das
edificações – Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação). Todas as
edificações necessitam de um planejamento constante quanto à sua manutenção, tanto de
forma preventiva como corretiva, mas torna-se claro que a forma preventiva se faz a mais
necessária para que evite a corretiva e com isso menos oneroso para o condomínio.
Os serviços de manutenção devem ser programados em curtos, médios e longos prazos a fim
de diminuir a influência dos serviços de manutenção no uso da edificação e dos usuários
sobre a execução deles, bem como aprimorar o benefício dos equipamentos, dos funcionários
e da parte financeira da edificação. Por fim, há a necessidade de coordenar esses serviços de
manutenção a fim de sanar com as inúmeras e insistentes intervenções dentro de um
condomínio.
Além do plano (cronograma) de manutenção, ao condomínio é recomendado, independente
das manutenções, que sejam realizadas vistorias periódicas, feitas por profissionais
especializados, com a emissão de ART, quando necessário for, como o objetivo de detectar
possíveis irregularidades que venham a diminuir a qualidade da edificação, em qualquer
aspecto. Essa vistoria detalhada tem como principal foco orientar o síndico a respeito da
efetiva necessidade de atuação e solução de problemas porventura existentes, e que o mesmo
planeje a atuação juntamente aos seus conselheiros e demais condôminos em assembleia, se o
caso não for de extrema urgência e comportar convocação para ser elucidado todo o quadro de
necessidades condominiais. Com o “laudo” da inspeção, a administração poderá planejar a
manutenção, seja ela preventiva ou corretiva, conferindo-lhe, ainda, tempo para solicitar e
comparar orçamentos e fornecedores e/ou prestadores de serviços.
É de vital importância que todo condomínio elabore e coloque em funcionamento um plano
adequado (cronograma) de manutenção preventiva, levando em conta planos de inspeção e
periodicidade, registros dos dados, com base na durabilidade prevista para cada material ou
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componente sujeito a processos de degeneração que variam de acordo com as condições de

exposição dos materiais ( Ex: meio agressivo). Levar em conta também os materiais,
processos e técnicas a serem empregados nas manutenções, visando garantir ou restituir o
nível de desempenho previsto para o material ou componente. Por outro lado, é de obrigação
do construtor a elaboração do manual de uso, operação e manutenção em atendimento ao
CDC e a norma 14037 da ABNT, devendo conter orientações técnicas detalhadas para a
elaboração deste plano, principalmente indicar as principais atividades para os primeiros
cinco anos da edificação, incluindo atividades de longo prazo, incluindo também a previsão
orçamentária, visando a arrecadação das verbas mais significativas dos ajustes de sistemas
mais onerosos.
Aconselha-se, ao condomínio, fazer uma “lista de verificação” dos processos degenerativos
passíveis de atuarem, incluindo: oxidação, corrosão por frestas, ação de insetos e roedores,
ação dos raios ultra-violeta, amolecimento, descolamentos, delaminação, fissuração,
gretamento, perda de aderência, movimentações higroscópicas, movimentações térmicas,
choque térmico, carbonatação, poluição atmosféricas, névoa salina, ataque por cloretos,
assoreamento de tubulações, saponificação, formação de eflorescências, desagregação,
desgaste por atrito, ação de produtos de limpeza, solicitações mecânicas decorrentes da
utilização do imóvel(impactos, vibrações, batidas de porta), fluência, relaxação, fadiga, perda
de elasticidade e outros decorrentes de deformações lentas da estrutura. A partir desta lista o
condomínio terá condições mais precisas de elaborar o cronograma físico-financeiro, baseado
nos sistemas mais urgentes a serem conservados ou ajustados.
Cabe ao construtor, lembrar ao condomínio, as condições para a perda de garantia que podem
ser com a não observância, implantação e execução no que dispõe e preconiza o Manual de
Uso, Operação e Manutenção; no prazo de vigência da garantia não forem tomadas os
cuidados de uso e realizadas a manutenções rotineiras, por profissional/empresa habilitadas;
execução de reformas, alterações e descaracterização dos sistemas, componentes ou
elementos da edificação, com fornecimento de materiais e serviços pelo próprio usuário; em
qualquer caso fortuito ou força maior que impossibilite a manutenção da garantia concedida;
se houver danos por mau uso, ou não se respeitar os limites admissíveis de sobrecarga nas
instalações e estruturas; em caso do proprietário não permitir o acesso do profissional
destacado pela construtora e/ou incorporadora, às dependências de sua unidade para proceder
a vistoria técnica; se identificadas irregularidades na vistoria técnica e as devidas providências
sugeridas não forem tomadas por parte do proprietário ou condômino; se não forem
observados os prazos legais para a comunicação do vício ao construtor; entre outras
condições, dentro da legalidade, listadas pelo construtor no manual fornecido.
A partir de todas essas justificativas de perda de garantia e da importância da conservação do
bem imóvel de cada proprietário, seja sua unidade autônoma como a parte que lhe cabe nas
áreas de uso comum, vê o quão essencial se faz a realização das manutenções.

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Figura 2 – Organograma da manutenção da predial

Fonte: site www.sindusconpa.org.br

7. Conclusão

Com a estatística demonstrando a grande aceleração na área da construção civil, os

consumidores precisam estar muito bem informados quanto aos seus direitos e deveres após o
recebimento de seu imóvel.
Na antiguidade, o consumidor arcava por sua conta própria qualquer dano causado a outrem
ou ao próprio bem adquirido, não cabendo reclamação ao fornecedor. Com o tempo e com o
avanço tecnológico e científico, o direito passou a enxergar com outros olhos essa situação,
percebendo que o consumidor era a parte mais vulnerável e hipossuficiente da relação.
Dentro desta relação de consumo, juridicamente, é transposto exigências normativas que
estabelecem direitos e deveres para ambas as partes.
Assim, sendo o proprietário o consumidor final do produto, no caso, o imóvel, mesmo sendo
tratado como parte hipossuficiente da relação consumerista com o construtor e este ter que
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informar e dar todas as orientações possíveis a ele quanto ao bem adquirido, o consumidor
também possuirá deveres a serem seguidos para garantir a durabilidade do seu bem.
Dentro da Construção Civil, em se tratando de pós obra, ou melhor, da pós entrega, um
sistema que se faz necessário a ser seguido sem questionamentos é o da mantenabilidade
predial. Seja ela corretiva ou preventiva, deve ser executada de forma correta e dentro dos
parâmetros normativos solicitados em normas ou no manual de manutenção e uso, entregue
pelo construtor. As edificações não são eternas, têm vida útil e foram dimensionadas para um
fim específico. A falta de manutenção e o uso indevido expõe a edificação ao risco de
degradação e em último patamar, risco de colapso, comprometendo a segurança dos usuários.
Dessa forma, ao receber o imóvel, o proprietário, juntamente com o síndico, deve elaborar um
plano de manutenção preventivo, a fim de que as intervenções na edificação sejam sanadas e a
conservação mantida.
Conclui-se, assim, que só através desse plano e das ações corretivas e principalmente,
preventivas tomadas a tempo pelos usuários, a edificação conseguirá atingir de forma plena a
sua vida útil e seu desempenho estudado na sua fase de projeto, sem correr o grande risco de
perder a garantia legal e contratual perante a construtora.

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