CAPITOLUL III

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE- Partea a II-a

Secţiunea a III-a

Sublocaţiunea şi cesiunea contractului de locaţiune

18. Sublocaţiunea. În concepţia Codului civil, în principiu, locaţiunea nu

este un contract încheiat intuitu personae. Astfel fiind, drepturile părţilor contractante se pot transmite mortis
causa (art. 1.820 alin.1 C.civ.) sau prin acte inter vivos (de exemplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie
printr-o cesiune de creanţă)1. În acest sens, legea prevede expres şi posibilitatea pentru locatar de a transmite
dreptul de folosinţă asupra unui terţ, în tot sau în parte, în baza unui contract de sublocaţiune (art. 1.805
C.civ.)2.
18.1. Condiţii. Sublocaţiunea este permisă cu respectarea a două condiţii
(prima prevăzută expres de lege, iar cea de-a doua subînţeleasă):
a) Transmiterea folosinţei să nu fie interzisă prin contractul principal.
Această interdicţie transformă locaţiunea într-un contract încheiat intuitu personae3. Interzicerea sublocaţiunii
(în total sau în parte) – reprezentând o excepţie de la dreptul locatarului de a subînchiria – nu se prezumă, ci
trebuie să fie stipulată în mod expres (art. 1.805 C.civ.).
Pe de altă parte, interdicţia de a încheia o sublocaţiune priveşte atât
sublocaţiunea totală, cât şi pe cea parţială (art. 1.806 alin. 2 C.civ.). Astfel, este suficient ca în contractul de
locaţiune să se precizeze că „nu se poate subînchiria” sau că „sublocaţiunea este interzisă” ori că „locatarul nu
are dreptul să subînchirieze” pentru a se trage concluzia că nu este permisă nici sublocaţiunea totală, nici cea
parţială.
Dacă însă prin contractul de locaţiune a fost interzisă doar cesiunea
locaţiunii, locatarul va avea dreptul să încheie contracte de sublocaţiune (art. 1.806 alin. 1 teza a II-a C.civ.).
Deşi legea nu prevede expres, validitatea sublocaţiunii poate fi
condiţionată (printr-o clauză din contractul principal de locaţiune) şi de consimţământul locatorului la
încheierea contractului de sublocaţiune. Acest consimţământ poate fi dat în scris, dar şi verbal ori să rezulte din
acte sau fapte concludente (de exemplu, dacă locatorul a primit una sau mai multe chirii de la sublocatar în
această calitate ori dacă locatorul a solicitat sublocatarului să-i plătească chiria). În orice caz, refuzul
locatorului de a consimţi la încheierea contractului de sublocaţiune nu trebuie să fie motivat, dar nici să fie
abuziv.
Precizăm, de asemenea, că locatarul nu poate aporta dreptul de folosinţă
într-o societate dacă sublocaţiunea i-a fost interzisă, întrucât aportarea folosinţei echivalează cu o sublocaţiune. Iar
dacă sublocaţiunea a fost permisă numai cu consimţământul locatorului, aportarea folosinţei va fi valabilă numai
dacă locatorul consimte4.
1
Mortis causa se transmit nu numai drepturile, dar şi obligaţiile părţilor contractante, inclusiv cele rezultând din contractul de
sublocaţiune sau de cesiune a locaţiunii.
2
Subliniem că în privinţa varietăţilor de locaţiune există reguli speciale în privinţa sublocaţiunii şi cesiunii. Astfel, în materia
închirierii locuinţelor, art. 1.833 C.civ. dispune: „Chiriaşul poate ceda contractul de închiriere a locuinţei sau subînchiria locuinţa
numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, în lipsa unei stipulaţii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul răspunde
solidar cu chiriaşul pentru obligaţiile asumate faţă de locator prin contractul de închiriere”.

Tot astfel, în materia arendării, art. 1.847 alin. (2) C.civ. prevede că „Subarendarea totală sau parţială este interzisă, sub
sancţiunea nulităţii absolute”, iar art. 1.846 C.civ. dispune: „Cu acordul scris al arendatorului, arendaşul poate să cesioneze
contractul de arendare soţului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenţilor săi majori”.
3
Atunci când contractul conţine o clauză de interzicere a sublocaţiunii se înţelege, în acest caz, că proprietarul a uzat de
facultatea ce-i acordă legea, fără să fie obligat a da vreun motiv sau justificare, şi în acest mod de manifestare a voinţei sale
proprietarul a imprimat contractului caracterul unei convenţii intuitu personae (C.Ap. Bucureşti, s.a IV-a, dec. nr. 399/1923, în C.
Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. III, nr. 22, p. 562).
4
Potrivit art. 1.896 alin. (2) C.civ., „Asociatul care aportează proprietatea sau un alt drept real asupra unui bun răspunde pentru
efectuarea aportului întocmai unui vânzător faţă de cumpărător, iar asociatul care aportează folosinţa răspunde pentru efectuarea
1
 Dacă bunul care formează obiectul contractului de locaţiune este mobil,
sublocaţiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului (art. 1.805 teza a II-a C.civ.). Aşadar, se
consideră că locaţiunea de bunuri mobile are un caracter intuitu personae. Legiuitorul a avut în vedere faptul că
bunurile mobile sunt mult mai „vulnerabile” şi însuşirile locatarului sunt importante în ceea ce priveşte folosirea în
mod corespunzător a acestora.
b) Sublocaţiunea să nu fie convenită în condiţii care să contravină
condiţiilor din contractul principal (de exemplu, casa de locuit să fie subînchiriată cu destinaţie de local public
sau atelier mecanic; autoturismul închiriat pentru transportul de persoane să fie subînchiriat pentru a fi folosit
la curse de maşini; microbuzul închiriat pentru transportul de persoane să fie subînchiriat pentru a se transporta
marfă). În lumina art. 1.800 C.civ. locatarului îi este interzis să modifice bunul ori să îi schimbe destinaţia sau
să îl întrebuinţeze astfel încât să îl prejudicieze pe locator; or, locatarul nu trebuie să încalce aceste obligații
nici el însuși şi nici prin intermediul sublocatarului.
În aceste limite, sublocaţiunea poate fi convenită în condiţii diferite faţă
de contractul principal (de exemplu, chirie mai mare sau mai mică, plata anticipată a chiriei, constituirea de
garanţii, durată mai scurtă etc.).
18.2. Efecte. Dacă locatarul a încheiat contractul de sublocaţiune cu
nerespectarea condiţiilor arătate mai sus, locatorul va putea cere prin justiţie executarea obligaţiilor (ceea ce
poate avea ca efect, de exemplu, evacuarea sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locaţiune (cu
daune-interese) pentru neexecutarea de obligaţii (art. 1.817 C.civ.).
Sublocaţiunea încheiată cu respectarea condiţiilor arătate este valabilă şi
produce efecte între părţi – locatar şi sublocatar - ca orice contract de locaţiune5.
În scopul protecţiei intereselor locatorului, noul Cod civil consacră o
acţiune directă a locatorului împotriva sublocatarului (excepţie de la principiul relativităţii efectelor
contractului), deşi între ei nu s-a încheiat niciun contract. Această acţiune directă este pe deplin justificată
pentru că bunul îi aparţine locatorului, iar dreptul de folosinţă al sublocatarului se exercită cu privire la acest
bun.
Regulile speciale privind raporturile dintre locator şi sublocatar sunt
următoarele:
a) În caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul locaţiunii, locatorul îl
poate urmări pe sublocatar până la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului
principal. Plata anticipată a chiriei către locatarul principal nu poate fi opusă locatorului (art. 1.807 alin. 1
C.civ.).
Locatorul este cel îndreptăţit la culegerea fructelor civile produse de
bunul închiriat, iar sublocaţiunea totală sau parţială nu trebuie să afecteze acest drept. Pentru ca dreptul
locatorului la chirie să nu devină iluzoriu, legea prevede că sublocatarul nu se va putea apăra împotriva
pretenţiilor locatorului invocând faptul că i-a plătit locatarului anticipat chiria datorată. Sublocatarul nu se va
putea apăra nici măcar în situaţia în care plata anticipată a chiriei a fost supusă unor formalităţi de publicitate,
cum ar fi notarea în cartea funciară sau înscrierea în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare. Rezultă
că pentru a nu fi urmărit de către locator în cazul neplăţii chiriei de către locatar, sublocatarul va trebui să se
asigure că locatarul a plătit chiria conform prevederilor contractului de locaţiune.
b) Locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la concurenţa chiriei pe
care acesta din urmă o datorează locatarului principal chiar şi atunci când creanţa având ca obiect chiria
datorată în temeiul sublocaţiunii a fost cedată (art. 1.807 alin. 2 C.civ.). Textul are în vedere ipoteza în care
locatarul are calitatea de cedent al creanţei, iar sublocatarul are calitatea de debitor cedat. Deşi sublocatarul are
obligaţia de a plăti chiria terţului-cesionar (conform cesiunii creanţei având ca obiect chiria), totuşi el poate fi
urmărit de către locator în cazul în care locatarul nu îi plăteşte acestuia chiria. Nici în acest caz nu i se pot

aportului întocmai unui locator faţă de locatar.”

5
Sunt aplicabile între părţile contractului de sublocaţiune inclusiv dispoziţiile privind tacita relocaţiune sau încetarea
contractului prin desfiinţarea titlului locatorului. Dacă se desfiinţează contractul principal de locaţiune din culpa locatarului
principal, sublocatarul îi va putea pretinde şi daune-interese.
2
 opune locatorului eventualele formalităţi de publicitate privind cesiunea creanţei având ca obiect chiria
datorată în temeiul sublocaţiunii.
c) Locatorul poate să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru
a-l constrânge la executarea celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocaţiune (art. 1.807 alin. 3
C.civ.). De exemplu, locatorul îi poate solicita să efectueze reparaţiile locative, să nu modifice forma bunului,
să nu îi schimbe destinaţia, să nu efectueze îmbunătăţiri neautorizate, să permită examinarea bunului etc.6.
d) În lipsa unei prevederi legale exprese, sublocatarul nu are o acţiune
directă împotriva locatorului, dar poate folosi acţiunea oblică, dacă sunt îndeplinite condiţiile pentru
exercitarea unei astfel de acţiuni (art. 1.560 - 1.561 C.civ.)7.

19. Cesiunea contractului de locaţiune. În condiţiile în care poate

interveni sublocaţiunea, este permisă şi cesiunea contractului de locaţiune de către locatar. Art. 1.805 C.civ. se
referă în egală măsură la ambele instituţii juridice.

Ca şi în materia sublocaţiunii, şi în materia cesiunii locaţiunii interdicţia

de a ceda locaţiunea priveşte atât cesiunea totală, cât şi pe cea parțială (art. 1.806 alin. 1 teza a II-a C.civ.).
Este suficient, aşadar, ca în contractul de locaţiune să se menţioneze că „locatarul nu poate ceda locaţiunea”,
că „cesiunea locaţiunii este interzisă” sau orice altă formulă echivalentă pentru a trage concluzia clară în sensul
că părţile au stipulat interdicţia oricărei cesiuni a locaţiunii.

Dacă în contract s-a prevăzut doar că este interzisă sublocaţiunea (fără a

se preciza nimic în legătură cu cesiunea) înseamnă că interdicţia o include şi pe aceea de a ceda locaţiunea
(art. 1.806 alin. 1 teza I C.civ.). Legiuitorul a avut în vedere faptul că cesiunea produce efecte mai grave decât
sublocaţiunea, potrivit principiului cessio est maius sublocatio est minus.

19.1. Efecte. În sistemul Codului civil de la 1864, în temeiul cesiunii

locaţiunii se transmitea doar dreptul de folosinţă al locatarului, obligaţiile neputându-se transmite prin acte
între vii (cu excepţia situaţiei în care locatorul îl libera pe locatar, caz în care cesiunea se dubla cu o delegaţie
perfectă, confundată cu o novaţie prin schimbare de debitor). Acest mecanism genera mari dificultăţi practice
pentru că cesionarul devenea creditorul locatorului, iar locatorul rămânea creditorul locatarului-cedent
(locatorul era creditorul locatarului, dar debitorul cesionarului).

De aceea, noul Cod civil prevede, în art. 1.808, că prin cesiunea

contractului de locaţiune de către locatar, cesionarul dobândeşte drepturile şi este ţinut de obligaţiile
locatarului izvorâte din contractul de locaţiune, iar dispoziţiile privind cesiunea contractului se aplică în mod
corespunzător.

Aceasta înseamnă că sunt aplicabile prevederile art. 1.315 şi urm. C.civ.,

dintre care interesează următoarele aspecte:

a) Cesiunea locaţiunii are natura juridică a unei cesiuni de contract, în

cadrul căruia locatarul este contractant-cedent, terţul dobânditor este contractant-cesionar, iar locatorul este
contractant-cedat. Această cesiune are ca efect transmisiunea drepturilor şi obligaţiilor locatarului
(contractantului-cedent) faţă de locator (contractantul-cedat) şi liberarea cedentului, sub condiţia existenţei
consimţământului locatorului cedat la această operaţiune.

b) În privinţa formei, art. 1.316 C.civ. prevede că cesiunea contractului şi

acceptarea acesteia de către locator trebuie încheiate în forma cerută de lege pentru contractul de locaţiune.

6
În privinţa imobilelor, sublocatarul poate fi obligat la efectuarea reparaţiilor necesare ce îi revin potrivit legii şi prin folosirea
procedurii speciale a ordonanţei preşedinţiale, date cu citarea părţilor, conform art. 1.047 coroborat cu art. 997 şi urm. C.
proc.civ. Procedura ordonanţei preşedinţiale poate fi folosită şi pentru obligarea sublocatarului de a permite, în condiţiile legii,
examinarea imobilului deţinut în temeiul contractului de sublocaţiune (art. 1.048 C. proc.civ.).
7
Art. 128 din Legea nr. 71/2011 prevede că dispoziţiile art. 1.807 din Codul civil sunt aplicabile contractelor de sublocaţiune
încheiate după data intrării în vigoare a Codului civil, chiar şi în cazurile în care contractul de locaţiune s-a încheiat anterior
acestei date. Această dispoziţie este importantă pentru că sub imperiul Codului civil de la 1864 locatorul şi sublocatarul nu aveau
nicio acţiune directă unul împotriva celuilalt, ei putând acţiona numai pe calea indirectă a acţiunii oblice.

3
 Aşadar, forma scrisă cerută ad probationem este suficientă, în condiţiile în care contractul de locaţiune încheiat
potrivit Codului civil este un contract consensual.

c) Cesiunea locaţiunii produce efecte între locatar şi terţul cesionar de la

momentul realizării acordului de voinţă dintre aceştia, iar faţă de locator din momentul în care substituirea îi
este notificată sau, după caz, din momentul în care o acceptă.

d) Din momentul în care substituirea îşi produce efectele faţă de locator,

locatarul este liberat de obligaţiile sale faţă de locator. Pe cale de consecinţă, nici locatarul-cedent nu va mai
avea vreun drept împotriva locatorului-cedat deoarece a transmis toate drepturile sale contractantului-cesionar.

În lumina art. 1.318 alin. (2) C.civ., în cazul în care a declarat că nu îl

liberează pe locatarul-cedent, locatorul-cedat se poate îndrepta împotriva acestuia atunci când terţul cesionar
nu îşi execută obligaţiile. În acest caz, locatorul-cedat trebuie, sub sancţiunea pierderii dreptului de regres
împotriva locatarului-cedent, să îi notifice neexecutarea obligaţiilor de către terţul cesionar în termen de 15 zile
de la data neexecutării sau, după caz, de la data la care a cunoscut faptul neexecutării. Termenul de 15 zile este
un termen de decădere.

e) Locatarul-cedent garantează validitatea contractului de cesiune a

locaţiunii. Atunci când locatarul-cedent garantează executarea contractului, acesta va fi ţinut ca un fideiusor
pentru obligaţiile locatorului-cedat.

Secţiunea a IV-a

Încetarea locaţiunii

20. Cauze de încetare. Pe lângă acordul de voinţă al părţilor (rezilierea

convenţională), contractul de locaţiune încetează prin: a) denunţarea unilaterală; b) expirarea termenului; c)
rezilierea contractului pentru neexecutare; d) imposibilitatea folosirii bunului; e) desfiinţarea titlului locatorului;
f) în anumite condiţii şi prin efectul înstrăinării, prin acte între vii cu titlu particular, a bunului dat în locaţiune.
Pentru început, unele precizări urmează a fi făcute în legătură cu decesul părţilor contractante.
21. Moartea locatorului sau a locatarului. Regula este aceea că
locaţiunea nu încetează nici prin moartea locatorului şi nici prin moartea locatarului (art. 1.820 alin.1 C.civ.).
Rezultă că drepturile şi obligaţiile trec asupra moştenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu universal ori
cu titlu particular8), potrivit regulilor generale în materie de obligaţii patrimoniale care nu sunt contractate
intuitu personae ori cu caracter viager, cu excepţia cazului când părţile s-au înţeles altfel (de exemplu, prin
stabilirea termenului locaţiunii în funcţie de moartea locatorului) sau dacă moştenitorul uneia dintre părţi
(decedate) este cealaltă parte, caz în care obligaţiile reciproce se sting prin confuziune (art.1.624 C.civ.).
Prin excepţie, art. 1.820 alin. (2) C.civ. prevede că în cazul locaţiunii cu
durată determinată, moştenitorii locatarului pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care
au luat cunoştinţă de moartea locatarului şi existenţa locaţiunii. Câteva precizări sunt necesare:
i) pot denunţa contractul numai moştenitorii locatarului, adică aceia care
au acceptat moştenirea acestuia în mod expres sau tacit;
ii) în cazul decesului locatorului, moştenitorii acestuia trebuie să respecte
contractul, neavând dreptul de a-l denunţa unilateral;
8
În practică s-a decis că întrucât legatarul cu titlu particular dobândeşte drepturile şi obligaţiile strâns legate de bunul moştenit,
este obligat să respecte locaţiunea, dar are şi dreptul de a pretinde chiria nu numai de la data decesului autorului, ci şi cea datorată
anterior acelui moment, în limita termenului de prescripţie de 3 ani anteriori introducerii acţiunii (TS, s.civ., dec. nr. 972/1981, în
CD, 1981, p.132-134). Neîndoielnic, contractul de locaţiune este opozabil nu numai succesorului universal sau cu titlu universal,
dar şi legatarului cu titlu particular obligat să respecte contractul (care prin moartea locatorului a căpătat şi dată certă şi chiar dacă
nu a fost înscris, întrucât în materie de publicitate imobiliară dobânditorul pentru cauză de moarte – nefiind obligat a înscrie potrivit
art. 887 C.civ. – nu se poate prevala de lipsa înscrierii) şi are dreptul de a pretinde chiria de la data deschiderii moştenirii, deoarece
din acest moment a dobândit dreptul de proprietate (sau alt drept real) asupra bunului individual determinat. În ceea ce priveşte însă
creanţele devenite exigibile anterior deschiderii moştenirii şi neplătite, soluţia dată de instanţa supremă este discutabilă, întrucât ele
fac parte din masa succesorală şi se dobândesc de către succesorii universali sau cu titlu universal, dacă defunctul nu a dispus altfel
prin legate cu titlu particular având ca obiect aceste creanţe.
4
 iii) legea are în vedere doar contractele pe durată determinată, nu şi
contractele încheiate pe durată nedeterminată; acestea din urmă pot fi denunţate unilateral de oricare dintre
părţi, potrivit regulilor generale (art. 1.816 C.civ.).
iv) termenul de 60 de zile este un termen de decădere; dacă moştenitorii
locatarului nu denunţă contractul în cadrul acestui termen, ei vor fi ţinuţi să execute obligaţiile (şi, în primul
rând, obligaţia de plată a chiriei) până la expirarea termenului contractual;
v) termenul de 60 de zile curge de la data la care moştenitorii au luat
cunoştinţă atât de moartea locatarului, cât şi de existenţa locaţiunii deoarece acestea pot fi momente diferite
(de exemplu, moştenitorii află mai târziu că locatarul închiriase un utilaj, un garaj, un spaţiu comercial, etc.).
vi) pentru ca locatorul să aibă timpul necesar pentru a-şi găsi un alt
locatar, este necesar ca denunţarea unilaterală să se facă cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz,
conform art. 1.276 alin. (2) C.civ. (de exemplu, dacă denunţarea unilaterală intervine după 55 de zile de la data
la care moştenitorii locatarului au luat cunoştinţă de moartea locatarului şi existenţa locaţiunii, se impune ca
locatorului să i se acorde un termen rezonabil de preaviz pentru a-şi putea găsi un alt locatar). Până la
expirarea termenului de preaviz moştenitorii locatarului au obligaţia de a plăti chiria, contractul încetând doar
atunci când se împlineşte termenul de preaviz.
22. Denunţarea unilaterală. Dacă părţile sau legea n-au determinat
durata locaţiunii, contractul ia sfârşit prin denunţarea unilaterală de către oricare dintre părţi, cu condiţia
respectării termenului de preaviz (art. 1.816 alin.1 C.civ.). Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de
preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanţe nu produce efecte decât la împlinirea acelui termen. Conform
art. 1.277 teza a II-a C.civ., se consideră nescrisă orice clauză prin care s-ar stipula că denunţarea unilaterală a
contractului încheiat pe durată nedeterminată nu s-ar face cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz şi,
de asemenea, se consideră nescrisă stipularea unei prestaţii în schimbul denunţării contractului.
Prin „termenul de preaviz” se înţelege intervalul de timp dintre
manifestarea voinţei de a desface contractul şi data la care contractul urmează să înceteze în urma denunţării.
Acest termen de preaviz poate fi stabilit de lege sau prin convenţia dintre părţi, iar în lipsă se stabileşte în
funcţie de uzanţe, luându-se în considerare natura bunului, data calendaristică la care se produce (de exemplu,
dacă denunţarea contractului de către locator intervine în mijlocul iernii, termenul trebuie stabilit astfel încât
locatarul să aibă un interval de timp suficient pentru a lua cu chirie un alt bun şi pentru a-şi muta obiectele
personale), situaţia concretă a părţilor contractante (de exemplu, locatarul trebuie să demonteze şi să transporte
în condiţii speciale și prin intermediul unei societăți specializate bunuri de mari dimensiuni care se află în hala
pe care trebuie să o elibereze ) etc. şi are drept scop ca cealaltă parte să găsească un locatar (dacă preavizul a
fost dat de locatar) sau un bun similar pe care să-l ia în locaţiune (dacă preavizul a fost dat de locator).
Manifestarea de voinţă de a pune capăt contractului este un act unilateral
de voinţă şi produce efecte chiar dacă n-a fost acceptată de partea căreia i s-a comunicat, care trebuie să
suporte încetarea contractului.
Legea nu prevede vreo formă specială pentru denunţare, făcând referire
la „notificare”. Practic, notificarea trebuie să fie făcută în scris, iar dacă partea căreia i se comunică refuză să
dea o dovadă de primire, se face prin intermediul executorilor judecătoreşti. În toate cazurile, „acţiunea de
chemare în judecată pentru evacuare constituie manifestarea neechivocă a voinţei de denunţare a contractului”,
termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluţionării litigiului, aşa cum s-a decis, în mod constant,
în practica judecătorească anterioară adoptării noului Cod civil9.
Mai mult decât atât, în practică s-a decis că publicarea scoaterii la
licitaţie, în vederea închirierii, a unui spaţiu deţinut de chiriaş, în baza unui contract de închiriere reînnoit prin
tacita relocaţiune, constituie denunţarea contractului de locaţiune încheiat prin tacita relocaţiune10.
Potrivit art. 641 alin. (1) C.civ., denunţarea unor contracte de locaţiune
cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi.

9
TS, s.civ., dec.nr.2628/1987, în CD, 1987, p.85; TB, s. a III-a civ., dec. nr. 805/2006 (nepublicată); Î.C.C.J, s.com., dec. nr.
2254/2009, publicată pe www.scj.ro.
10
CSJ, s.com., dec. nr. 3807/2000, în Dreptul nr.10, 2001, p.200.
5
 După expirarea termenului de preaviz locaţiunea încetează, iar un nou
contract poate fi încheiat numai prin consimţământul ambelor părţi, iar nu prin simpla renunţare la efectele
denunţării unilaterale.
La împlinirea termenului de preaviz, obligaţia de restituire a bunului
devine exigibilă, iar contractul de locaţiune constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură
privată şi înregistrat la organul fiscal competent constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea
termenului cu privire la obligaţia de restituire a bunului (art. 1.816 alin. 3 C.civ.).

23. Expirarea termenului. Dacă termenul locaţiunii a fost determinat

prin convenţia părţilor sau, în lipsa clauzei, de lege locaţiunea încetează de drept (dies pro homine
interpellat11) prin simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de o înştiinţare prealabilă (art. 1.809 alin.1
C.civ.)12. Nu este nevoie de o înştiinţare prealabilă pentru că ambele părţi cunoşteau data la care expiră
termenul (şi încetează contractul de locaţiune) şi puteau să îşi ia din timp măsuri pentru a găsi un alt locatar
sau, după caz, un alt bun spre a fi închiriat.

În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul

încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată şi
înregistrat la organul fiscal competent constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului
(art. 1.809 alin. 2 şi 3 C.civ.)13.
23.1. Tacita relocaţiune. Dacă, după împlinirea termenului contractual,
locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului
(deci cu permisiunea lui)14, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în
privinţa garanţiilor. Noua locaţiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenţia părţilor nu
se prevede altfel (art. 1.810 C.civ.). Ne aflăm în prezenţa unei ipoteze în care, potrivit legii, tăcerea valorează
consimţământ15.
Nu este obligatoriu ca locatarul să folosească bunul, ci este suficient să îl
deţină; în general, locatarul nu are obligaţia de a folosi bunul închiriat, ci are doar dreptul de a-l folosi 16. De
asemenea, este necesar ca locatarul să-şi îndeplinească obligaţiile astfel cum au fost stipulate în contractul de
locaţiune iniţial. În fine, este suficient ca locatorul să nu se împotrivească la deţinerea bunului de către locatar.
Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite, legiuitorul a tras concluzia că, deşi contractul iniţial de locaţiune a încetat
de drept prin expirarea termenului, totuşi părţile doresc continuarea raporturilor de locaţiune în condiţii
identice.
Întrucât tacita relocaţiune operează un nou contract de locaţiune, trebuie
să fie îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru încheierea contractului, de exemplu, capacitatea părţilor
contractante. În caz de pluralitate de persoane care compun părţile contractante, reînnoirea tacită poate opera
numai cu consimţământul tacit al tuturor persoanelor. De exemplu, dacă unul dintre locatori l-a anunţat pe
locatar înainte de expirarea termenului că nu doreşte continuarea contractului sau dacă unul dintre locatarii

11
Această expresie care se traduce „Termenul interpelează pentru om” are semnificaţia că simpla ajungere la termen îl pune pe
debitor (locatar) în întârziere.
12
Desfacerea contractului la expirarea termenului nu este o regulă imperativă. Astfel fiind, părţile pot stipula necesitatea
notificării şi pentru această ipoteză (cu termen de preaviz), caz în care contractul nu încetează prin efectul termenului stipulat, ci
numai după expirarea termenului de preaviz. Pe de altă parte, oricare dintre părţi îşi poate rezerva dreptul de a denunţa contractul
înainte de expirarea termenului, cu respectarea termenului de preaviz.
13
Potrivit art. 34 alin. (1) C. proc.civ., cererea pentru predarea unui bun la împlinirea termenului contractual poate fi făcută chiar
înainte de împlinirea acestui termen. În privinţa imobilelor, art. 1.038 alin. 3 C. proc.civ. prevede că – pentru a putea fi folosită
procedura specială reglementată de Titlul IX „Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept” - atunci când locaţiunea
este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea
termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.
14
Refuzul locatorului împiedică relocaţiunea tacită. CSJ, s.com., dec.nr. 913/1996, în Jurisprudenţa CSJ 1996, p.261-262. În lipsa
împiedicării operează relocaţiunea tacită a fondului de comerţ deţinut de locatar după expirarea termenului contractual (CSJ, s.
com., dec.nr.2606/1998).
15
Qui tacet cum loqui debetur consentire videtur – „Cine tace când putea şi trebuia să vorbească se consideră a consimţi”
16
Uneori, locatarul are obligaţia de a folosi bunul închiriat. De exemplu, atunci când chiria constă într-un procent din valoarea
produselor vândute de locatar ca urmare a folosirii bunului închiriat (invenţie, marcă, spaţiu comercial etc.).
6
 care au încheiat contractul nu a continuat să deţină bunul sau refuză să îşi îndeplinească obligaţiile
contractuale, tacita relocaţiune nu poate opera.
Tacita relocaţiune – dacă n-a fost exclusă printr-o clauză contractuală
expresă – poate fi împiedicată numai prin manifestarea voinţei de a nu reînnoi contractul, care încetează de
drept prin efectul expirării termenului17.
Comunicarea hotărârii oricăreia dintre părţi de a nu continua locaţiunea
trebuie să fie anunţată înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, dar fără respectarea termenului de
preaviz, căci fiecare dintre părţi cunoştea perioada pentru care contractul s-a încheiat şi putea să-şi găsească un
alt contractant din timp. Dacă locatorul a trimis înştiinţarea, locatarul nu poate opune tacita relocaţiune chiar
dacă a continuat să deţină bunul închiriat şi chiar să îl folosească18, locatorul putând cere restituirea lui, precum
şi daune-interese19.
Tacita relocaţiune va avea loc în condiţiile primului contract (inclusiv cu
chiria iniţială, cu toate obligaţiile stipulate în contract) 20, dar se va considera încheiat fără termen21 (cu excepţia
cazurilor când termenul este arătat de lege sau prin convenţia părţilor se prevede altfel). Deci se prezumă că
părţile n-au modificat nimic faţă de contractul iniţial 22. Noul Cod civil prevede că prin tacita relocaţiune se
consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor (reale sau
personale). Garanţiile se vor menţine în condiţii identice celor stipulate iniţial23.
24. Rezilierea pentru neexecutare. Conform art. 1.817 C.civ., atunci
când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest
contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii 24.
Atunci când am analizat obligaţiile părţilor, am arătat că neexecutarea unor obligaţii dă dreptul celeilalte părţi
să obţină rezilierea contractului (a se vedea, de exemplu, art. 1.791 alin. (1) în materia garanţei contra viciilor,
art. 1.794 alin. (2) în materia garanţiei contra evicţiunii, art. 1.800 în privinţa folosirii abuzive a bunului de
către locatar, art. 1.803 alin. (3) în ceea ce priveşte lipsa de folosinţă în caz de reparaţii urgente).

17
Dacă locatorul şi-a manifestat intenţia de a nu reînnoi contractul, raportul de locaţiune încetează la expirarea termenului. CSJ,
s.com., dec.nr.569/1995, în Jurisprudenţa CSJ 1995, p.303-306. Locatarul nu poate obţine recunoaşterea valabilităţii titlului de
locaţiune ca urmare a tacitei relocaţiuni, dacă în însăşi cererea de chemare în judecată recunoaşte că locatorul exercită presiuni
pentru evacuarea sa din spaţiu pe motiv că a expirat termenul contractului de închiriere (C.A. Buc., s. a III-a civ., dec.nr.2339/1999,
în Culegere de practică judiciară în materie civilă 1999, p.58-60). În ipoteza în care, urmare a operării unui pact comisoriu,
contractul de locaţiune a fost reziliat de drept, acesta nu-şi mai poate produce efectele şi nu mai poate reprezenta titlu legal pentru
ocuparea spaţiului de către pârât. Reclamanta a acceptat chiria pentru a nu-şi mări prejudiciul produs prin neplata ei şi întârzierea
plăţii, ceea ce nu echivalează cu tacita relocaţiune, întrucât pârâtul a ocupat abuziv spaţiul, nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de
lege. (ÎCCJ, s.com., dec. nr.3626/2004, în Dreptul nr.11, 2005, p.267).
18
Dacă locatorul a notificat „denunţarea” contractului, locatarul nu mai poate opune tacita relocaţiune, chiar dacă a făcut unele
plăţi în contul chiriei şi a continuat folosinţa bunului (CSJ, s.com., dec.nr.2916/1997, în Dreptul nr.6, 1998, p.131-132). Chiar
atunci când continuă să folosească bunul, locatarul nu poate opune tacita relocaţiune dacă locatorul nu pune în executare imediat
hotărârea de evacuare, el având acest drept până la expirarea termenului de prescripţie a executării silite.
19
Plata anticipată a chiriei, pe timp de 10 ani, făcută de locatar înaintea expirării termenului prevăzut în contract, dar după primirea
notificării prin care locatorul îl anunţă că nu este de acord cu prelungirea locaţiunii şi solicită predarea terenului închiriat, nu are
drept consecinţă menţinerea acelui contract (a se vedea CSJ, s.com., dec.nr.7560/2001, în Buletinul Jurisprudenţei 2001, p.336-
338).
20
Locatarul va fi obligat la plată, în continuare, a chiriei, în conformitate cu clauzele din contractul expirat. CSJ, s.com.,
dec.nr.2606/1998, dec.nr.3381/1998 şi dec.nr. 4268/1998, cit. supra.
21
Noului contract de locaţiune astfel încheiat pe durată nedeterminată i se poate pune capăt – de către oricare dintre părţi - prin
denunţare unilaterală, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz.
22
În practică s-a decis că o clauză de determinare a chiriei în funcţie de indicele inflaţiei este valabilă chiar după expirarea
perioadei de închiriere prevăzută în contract, atât timp cât, prin tacita relocaţiune, pârâta a continuat să folosească spaţiul în litigiu (a se
vedea CSJ, s.com., dec. nr.16/1999, în RDC nr.9, 2000, p171).
23
Potrivit art. 129 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile privind tacita relocaţiune sunt aplicabile în cazul tuturor contractelor de
locaţiune al căror termen se împlineşte după data intrării în vigoare a Codului civil.
24
În practică s-a decis că, întrucât societatea comercială pârâtă a continuat să-şi desfăşoare activitatea comercială, folosind
spaţiul în litigiu, deşi s-a dispus printr-o hotărâre judecătorească rezilierea contractului de închiriere dintre părţi, în mod corect s-a
dispus obligarea pârâtei la contravaloarea beneficiului nerealizat de către reclamant prin nefolosirea spaţiului, calculat la nivelul
chiriei percepute în perioada anterioară rezilierii. În schimb, plata penalităţilor de întârziere nu a fost admisă, în lipsa unei clauze penale
prin care s-ar fi anticipat cuantumul daunelor-interese compensatorii sau moratorii (ÎCCJ, s.com., dec. nr.691/2004, în Dreptul nr.3,
2005, p.261).
7
 Contractul de locaţiune urmează regulile generale în materie de contracte
sinalagmatice cu executare succesivă (ţinându-se seama, dacă este cazul, şi de pactul comisoriu expres stipulat
în contract25).
Poate interveni atât rezilierea judiciară, cât şi rezilierea unilaterală, iar
părţile pot stipula şi un pact comisoriu. În practică, de multe ori părţile prevăd în contract posibilitatea rezilierii
unilaterale în cazul nerespectării unor obligaţii determinate.
Conform regulilor generale (art. 1.551 alin. 1 C.civ.) creditorul nu are
dreptul la reziliere atunci când neexecutarea este de mică însemnătate, dar în cazul contractelor cu executare
succesivă (cum este locaţiunea), creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea este de mică
însemnătate, însă are un caracter repetat; orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă.
Aşadar, nu orice neexecutare dă dreptul celeilalte părţi de a obţine
rezilierea contractului. Cazuri de reziliere pot fi abuzul de folosinţă sau schimbarea destinaţiei bunului 26,
neplata chiriei, neefectuarea reparaţiilor importante, descoperirea de vicii ascunse grave - în condiţiile art.
1.791 alin. (1) teza a II-a C.civ. etc.
25. Imposibilitatea folosirii bunului. Sediul materiei îl constituie art.
1.818 C.civ.
a) Astfel, dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit
potrivit destinaţiei stabilite, locaţiunea încetează de drept, căci locatorul nu mai poate asigura locatarului
folosinţa bunului şi nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau înlocuirea lui. Precizăm că textul de
lege are în vedere nu numai distrugerea materială a bunului, ci şi orice imposibilitate de a se folosi bunul (de
exemplu, exproprierea, confiscarea, deteriorarea gravă care îl aduce în stare de nefuncţionare, interdicția
folosirii unei hale pentru creșterea animalelor din cauza unor viruși rezistenți). Aşadar, poate fi vorba şi de
situaţii în care – deşi din punct de vedere fizic bunul nu a fost distrus în întregime - din punct de vedere juridic
există o imposibilitate de a folosi bunul, ceea ce determină tot încetarea de drept a contractului.
Contractul încetează de drept indiferent dacă imposibilitatea folosirii
bunului este fortuită sau culpabilă, căci locaţiunea nu poate fi concepută fără un obiect asupra căruia să se
exercite. Dar dacă imposibilitatea folosirii s-a produs din culpă, partea culpabilă va fi obligată să plătească
daune-interese, iar dacă imposibilitatea folosirii s-a produs fortuit nu se plătesc daune 27, aplicându-se, în acest
din urmă caz, teoria riscului contractului (locatarul neputând fi obligat la plata chiriei după momentul
imposibilității folosirii bunului, iar dacă a plătit-o cu anticipaţie are dreptul să ceară restituirea).
b) Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială (bunul a fost
parţial distrus ori a devenit inutilizabil numai în parte, cum ar fi situaţia în care imposibilitatea folosirii vizează
o parte dintr-o hală sau dintr-un depozit ori priveşte un corp de clădire, în timp ce altul poate fi folosit),
locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei.
Rezilierea poate fi dispusă în cazul în care partea distrusă din bun este atât de însemnată, încât se poate
prezuma că fără acea parte locatarul n-ar fi consimţit – iniţial – la încheierea contractului. Evident, trebuie să
se ţină seama de circumstanţele concrete şi de modul în care era folosit bunul anterior intervenirii
evenimentului care l-a adus în imposibilitate parţială de a fi folosit.
Atunci când bunul este doar deteriorat (defectat, dereglat), locaţiunea
continuă, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1.788 C.civ., care consacră obligaţia locatorului de a efectua
reparaţiile (a se vedea şi art. 1.803 C.civ. privind lipsa de folosinţă în caz de reparaţii urgente).

25
„Întrucât pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia privind plata chiriei, conform pactului comisoriu contractul de închiriere a fost
reziliat de drept. În această împrejurare, instanţa nu se poate pronunţa asupra oportunităţii rezilierii, care a operat de drept, astfel că
evacuarea pârâtei se impune întrucât aceasta ocupă spaţiul fără titlu” (ÎCCJ, s.com., dec. nr.1431/2005, în Jurisprudenţa Secţiei
comerciale pe anul 2005, p.63-65).
26
În practică s-a decis că se impune rezilierea contractului de locaţiune în ipoteza în care s-a constatat că pârâta a executat
modificări constructive la imobilul închiriat, fără acordul locatorului şi fără autorizaţiile prevăzute de Legea nr.50/1991, în vederea
transformării imobilului în mini-hotel, schimbând astfel destinaţia determinată prin contract, şi anume activitate de producţie (CSJ,
s.com., dec. nr. 3344/2002, în PR nr.6, 2003, p.74-75).

Dacă pieirea se produce în timpul relocaţiunii, chiria se plăteşte numai până la data producerii evenimentului (forţa majoră).
27

PAS, dec.nr.3142/1979, în RRD nr.10, 1980, p.73.

8
 În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială de folosire a
bunului este fortuită, locatarul nu are drept la daune-interese.

26. Desfiinţarea titlului locatorului. Desfiinţarea dreptului care

permitea locatorului să asigure folosinţa bunului închiriat determină încetarea de drept a contractului de
locaţiune. Astfel, de exemplu, dacă titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau dacă locatorul este
evins printr-o acţiune în revendicare ori dacă titlul locatarului principal s-a desfăcut prin expirarea termenului
prevăzut în contract sau prin reziliere şi nu mai poate asigura sublocatarului (faţă de care el este locator)
folosinţa bunului etc.

Există însă şi excepţii de la această regulă:

a) Astfel, art. 1.819 alin. (2) C.civ. prevede că locaţiunea va continua să

producă efecte şi după desfiinţarea titlului locatorului pe durata stipulată de părţi, fără a se depăşi un an de la
data desfiinţării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credinţă la încheierea locaţiunii.
Acest text este corelat cu prevederile art. 1.649 C.civ. potrivit cu care contractele cu executare succesivă
încheiate cu un terţ de bună-credinţă, sub condiţia respectării formalităţilor de publicitate prevăzute de lege,
vor continua să producă efecte pe durata stipulată de părţi, dar nu mai mult de un an de la data desfiinţării
titlului constituitorului.

b) Tot astfel, locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în

cartea funciară, sunt opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin
decesul sau, după caz, încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu
mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului. În cazul în care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului,
locaţiunile încetează, în toate cazurile, odată cu stingerea uzufructului (art. 715 C.civ.).

c) Art. 1.760 alin. (1) C.civ. dispune că „efectele vânzării cu opţiune de

răscumpărare se stabilesc potrivit dispoziţiilor privitoare la condiţia rezolutorie, care se aplică în mod
corespunzător. Cu toate acestea, vânzătorul este ţinut de locaţiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării
opţiunii, dacă au fost supuse formalităţilor de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării”
(a se vedea explicaţiile de la vânzarea cu opţiune de răscumpărare).

27. Efectele înstrăinării prin acte între vii a bunului dat în locaţiune.
Conform art. 1.811 C.civ., „Dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil
dobânditorului, după cum urmează: a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost
notată în cartea funciară; b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este
anterioară datei certe a înstrăinării; c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a
îndeplinit aceste formalităţi; d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în
folosinţa locatarului.”

Art. 1.811 C.civ. rezolvă o problemă foarte importantă în materia

contractului de locaţiune, şi anume aceea de a şti ce se întâmplă în ipoteza în care pe parcursul derulării
locaţiunii locatorul înstrăinează bunul dat în locaţiune. Dobânditorul va fi ţinut să respecte contractul de
locaţiune sau, dimpotrivă, locaţiunea încetează pentru că locatorul nu mai are în patrimoniul său dreptul care
să îi permită să asigure în mod constant locatarului folosinţa liniştită şi utilă? Răspunzând la această întrebare,
legiuitorul a încercat să asigure un just echilibru între drepturile locatarului şi cele ale dobânditorului. De
aceea, a fost consacrată soluţia potrivit cu care dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, însă numai în
condiţiile prevăzute de lege.

Înainte de a examina aceste condiţii, precizăm că prin „înstrăinare” se

înţelege nu numai vânzarea bunului, ci şi încheierea unui contract de schimb, întreţinere, rentă viageră,
tranzacţie (atunci când presupune transferul bunului închiriat de la o parte a contractului de tranzacţie la
cealaltă - art. 2.267 alin. 1 C.civ.), donaţie, constituirea sau cedarea unui drept de uzufruct etc.

27.1. Examinarea ipotezelor reglementate de art. 1.811 C.civ. Dacă

bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:

a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost

notată în cartea funciară. Potrivit art. 902 alin. (2) pct. 6 C.civ. sunt supuse notării în cartea funciară locaţiunea
9
 şi cesiunea de venituri. Dacă locaţiunea ce are ca obiect un imobil a fost notată în cartea funciară, dobânditorul
a putut lua cunoştinţă de existenţa contractului şi, pe cale de consecinţă, este ţinut să respecte dreptul de
folosinţă al locatarului.

b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a

locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării. Există şi imobile care nu sunt încă înscrise în cartea funciară.
În această situaţie, pentru ca dreptul de folosinţă al locatarului să fie opozabil dobânditorului este necesar ca
locaţiunea să aibă dată certă, iar această dată certă să fie anterioară datei certe a contractului prin care bunul a
fost înstrăinat. În acest mod se evită antedatarea contractelor de locaţiune, care ar permite fraudarea drepturilor
dobânditorului28.

Un caz frecvent în care contractul de locaţiune dobândeşte dată certă este

acela în care se înregistrează la organul fiscal competent. Cu acest prilej, se face menţiune pe contractul de
locaţiune (prin atribuirea unui număr de înregistrare) inclusiv pe exemplarele care se restituie părţilor
contractante, iar contractul se înregistrează într-un registru special ţinut de organele fiscale („Registrul
contractelor de locațiune”)29, potrivit Ordinului președintelui A.N.A.F. nr. 114/2019.

c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă

locatarul a îndeplinit aceste formalităţi. Textul face referire la nave, aeronave, drepturi din domeniul
proprietăţii industriale (brevete de invenţie, mărci, desene sau modele etc.). De exemplu, contractul de licenţă
de marcă cu titlu oneros are natura juridică a locaţiunii şi pentru a fi opozabil terţilor (inclusiv cesionarului
mărcii) trebuie să fie înscris în Registrul mărcilor, cu plata taxei prevăzute de lege, şi să fie publicat în
Buletinul Oficial de Proprietate industrială-secțiunea Mărci, astfel cum dispune art. 43 alin. (4) din Legea nr.
84/1998 privind mărcile şi indicaţiile geografice.

d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla

în folosinţa locatarului. În cazul bunurilor mobile care nu sunt supuse unor formalităţi de publicitate, dacă
bunul mobil este folosit de o altă persoană decât înstrăinătorul, această situaţie este de natură a crea o
suficientă îndoială pentru dobânditor pentru ca acesta să-şi pună problema care este situaţia juridică a bunului
mobil dobândit. Cea mai adecvată formă prin care se asigură opozabilitatea dreptului locatarului faţă de
dobânditor este folosirea bunului mobil de către locatar.30

27.2. Subrogarea dobânditorului în toate drepturile şi obligaţiile

locatorului. Potrivit art. 1.813 C.civ., în cazurile prevăzute la art. 1.811, dobânditorul se subrogă în toate
drepturile şi obligaţiile locatorului care izvorăsc din locaţiune. Astfel cum s-a arătat în literatura de
specialitate31, ne aflăm în prezenţa unui caz particular de cesiune de contract, care se realizează prin derogare
de la prevederile dreptului comun în materie (art. 1.315 alin. 1 C.civ.) fără consimţământul cocontractantului
cedat (adică al locatarului). Regimul juridic al acestei cesiuni speciale de contract este caracterizat prin
următoarele:

28
Contractul de locaţiune dobândeşte dată certă prin una dintre modalităţile prevăzute de art. 278 C. proc.civ.: 1. din ziua în care
au fost prezentate spre a se conferi dată certă de către notarul public, executorul judecătoresc sau alt funcţionar competent în
această privinţă; 2. din ziua când au fost înfăţişate la o autoritate sau instituţie publică, făcându-se despre aceasta menţiune pe
înscrisuri; 3. din ziua când au fost înregistrate într-un registru sau alt document public; 4. din ziua morţii ori din ziua când a
survenit neputinţa fizică de a scrie a celui care l-a întocmit sau a unuia dintre cei care l-au subscris, după caz; 5. din ziua în care
cuprinsul lor este reprodus, chiar şi pe scurt, în înscrisuri autentice întocmite în condiţiile art. 269, precum încheieri, procese-
verbale pentru punerea de sigilii sau pentru facere de inventar; 6. din ziua în care s-a petrecut un alt fapt de aceeaşi natură care
dovedeşte în chip neîndoielnic anterioritatea înscrisului.
29
Registrul contractelor de locațiune se gestionează la nivelul organelor fiscale centrale competente, cu ajutorul aplicației
informatice puse la dispoziție de către Centrul Național pentru Informații Financiare din cadrul Ministerului Finanțelor Publice
(art. 9 din Anexa nr. 1 la Ordinul președintelui A.N.A.F. nr. 114/2019).
30
Menţionăm că potrivit art. 130 din Legea nr. 71/2011 - aplicabil tuturor cazurilor prevăzute de art. 1.811 C.civ. - dacă
formalităţile de opozabilitate nu au fost îndeplinite cu privire la un contract de locaţiune în curs de executare la data intrării în
vigoare a Codului civil şi bunul dat în locaţiune este înstrăinat după această dată, contractul de locaţiune este opozabil
dobânditorului numai dacă sunt îndeplinite formalităţile prevăzute la art. 1.811 din Codul civil.
31
A se vedea, L. Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, op.cit., p. 668-669.
10
 a) Locatorul iniţial (înstrăinătorul) rămâne răspunzător pentru
prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării. Legea are în vedere toate consecinţele nefavorabile ale
neexecutării obligaţiilor contractuale ale locatorului de până la momentul înstrăinării bunului (de exemplu,
viciile bunului au adus un prejudiciu locatarului şi sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1.791 alin. (2)
C.civ.; locatarul a efectuat reparaţiile care erau în sarcina locatorului şi acesta din urmă nu i-a plătit sumele
avansate şi dobânzile aferente, conform art. 1.788 alin. 3 C.civ.).

b) Când locatarul bunului înstrăinat a dat garanţii locatorului pentru

îndeplinirea obligaţiilor sale, dobânditorul se subrogă în drepturile izvorând din aceste garanţii, în condiţiile
legii (art. 1.814 C.civ.). Conform art. 1.597 alin. (2) C.civ., subrogaţia are ca efect faptul că noul locator
dobândeşte atât garanţiile constituite de către locatar (de exemplu, a ipotecat un imobil care îi aparţine pentru a
garanta plata chiriei), cât şi garanţiile consimţite de terţi (de exemplu, s-a încheiat un contract de fideiusiune
între locatorul iniţial şi terţul-fideiusor pentru garantarea executării obligaţiei de către locatar; acest contract de
fideiusiune va produce efecte în continuare şi va profita noului locator).

c) Plata anticipată a chiriei sau cesiunea creanţei privind chiria nu poate

fi opusă dobânditorului decât dacă în privinţa acestora au fost îndeplinite, înainte ca înstrăinarea să devină
opozabilă locatarului, formalităţile de publicitate prin înscrierea la arhivă sau, după caz, în cartea funciară, în
funcţie de obiectul locaţiunii, ori dacă plata anticipată sau cesiunea a fost cunoscută de dobânditor pe altă cale
(art. 1.815 C.civ.). Această prevedere legală urmăreşte să asigure protecţia dobânditorului bunului.

d) Prin derogare de la dreptul comun al cesiunii de contract, locatarul

nu poate declara că nu îl liberează pe locatorul iniţial de obligaţiile ce îi revin în baza contractului de
locaţiune32. Art. 1.813 C.civ. instituie un regim derogator, care se aplică prioritar. Cu alte cuvinte, nu se va
modifica nimic faţă de contractul iniţial (se vor menţine aceeaşi chirie, aceleaşi termene de plată, pactele
comisorii stipulate în contract etc.), cu singurul amendament că toate drepturile şi obligaţiile se transferă
noului locator (dobânditorului).

27.3. Încetarea locaţiunii în caz de înstrăinare. Dacă părţile convin

astfel, locaţiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locaţiune (art. 1.812 alin. 1 C. civ.). Este posibil
ca încă de la data încheierii contractului de locaţiune locatorul intenţionează să înstrăineze bunul şi - întrucât
nu doreşte ca existenţa contractului de locaţiune să afecteze preţul bunului – convine cu locatarul ca, în cazul
înstrăinării bunului, locaţiunea să înceteze, chiar dacă nu a ajuns la termen şi chiar dacă nu se poate reţine nicio
culpă în sarcina locatarului.

În scopul protecţiei drepturilor locatarului – care nu cunoaşte momentul

în care locaţiunea urmează să înceteze din cauza înstrăinării şi trebuie să aibă timp suficient pentru a-şi găsi un
alt bun pe care să îl ia în locaţiune – legea prevede că locaţiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar şi după
ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat
notificării denunţării unilaterale a contractului. Aşadar, termenul de preaviz este mai mare decât cel obişnuit,
însă locatarul poate renunţa la acesta sau se poate mulţumi cu un termen de preaviz mai scurt.

Locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea

termenului de preaviz dublu nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva
dobânditorului. Soluţia diferă de cea consacrată de Codul civil de la 1864.33

Cu ocazia elaborării noului Cod civil s-a considerat că – de vreme ce

locatarul a consimţit la încheierea unui contract de locaţiune în care s-a stipulat de la început că acesta va
înceta dacă bunul va fi înstrăinat şi de vreme ce a fost respectat termenul (dublu) de preaviz - nu se justifică
obligarea locatorului sau a dobânditorului la plata de despăgubiri faţă de locatar. Uneori, părţile stipulează
obligaţia locatorului iniţial de a-i plăti despăgubiri locatarului în cazul încetării contractului de locaţiune din
cauza înstrăinării, clauză care este perfect legală.

32
A se vedea, L. Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, op.cit., p. 669.
33
În lumina art. 1.442 şi 1.444 C.civ. de la 1864, în toate cazurile de desfacere a locaţiunii prin efectul înstrăinării - inclusiv
atunci când exista o clauză expresă în contractul de locaţiune de încetare din cauza vânzării – locatarul era în drept să ceară
despăgubiri de la locator, dacă nu se prevăzuse în contract o stipulaţie expresă contrară. Până la plata daunelor, locatarul avea drept
de retenţie, cât timp nu era despăgubit de locator sau de dobânditor, care însă avea acţiune în regres împotriva locatorului.
11
 Menţionăm că locatarul în toate cazurile trebuie să respecte contractul
(chiar dacă nu este opozabil în condiţiile art. 1.811 C.civ.) în situaţia în care dobânditorul îi cere acest lucru,
căci facultatea de a invoca inopozabilitatea contractului este numai a dobânditorului (cu excepţia cazului când
s-a prevăzut în contractul de locaţiune desfacerea lui în caz de înstrăinare, de drept sau la cererea locatarului).
De exemplu, cel care a cumpărat imobilul a făcut-o în scop de investiţie şi este interesat să menţină locaţiunea
şi de aceea îi cere locatarului să continue să folosească bunul în condiţiile stipulate iniţial.

Rezultă că înstrăinarea este o cauză de încetare a locaţiunii numai: i) în

ipoteza în care dreptul locatarului nu este opozabil dobânditorului şi ii) atunci când părţile (locatorul iniţial şi
locatarul) au convenit că locaţiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locaţiune (cu precizările
făcute mai sus)34.

28. Natura juridică a drepturilor locatarului. După cum am văzut,

locaţiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi
obligaţionale. De aici rezultă că dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de creanţă.
Dreptul de folosinţă al locatarului nu este un drept real (ius in re), ci un
drept de creanţă care se realizează prin intermediul locatorului, deşi se exercită asupra unui bun, presupunând
un contact material cu un bun (ius ad rem).

34
Potrivit art. 778 alin. (1) C. proc.civ., locaţiunile privitoare la bunul adjudecat rămân în fiinţă sau, după caz, încetează potrivit
legii, însă în toate cazurile, adjudecatarul nu este ţinut să respecte locaţiunea atunci când preţul convenit este mai mic cu o treime
faţă de preţul pieţei ori inferior celui rezultat din locaţiunile precedente (a se vedea şi art. 828 C. proc.civ.). Locațiunile rămân în
ființă dacă dreptul locatarului îi este opozabil adjudecatarului, în condițiile prevăzute de art. 1.811 C.civ.

12