RAPORT DE EVALUARE
al proprietăţii :
Teren intravilan agricol
ÎNREGISTRARE LA
Nr. 846 / 05.05.2015
EVALUATOR
1. EVALUATOR
Legitimaţie ANEVAR
Asigurare profesională
nivel de acoperire/nr./an
Reprezentant - funcț ia
Expert evaluator
Parafa
Adresa evaluatorului
2. CLIENT
Adresa
DESTINATARUL
RAPORTULUI
ÎNREGISTRARE LA
Nr. 5864 / 06.05.2015
BANCĂ
SC CONTY SA
Nr. 584 / 2000
80.000 / Nr.26 / 2000
Leu Valentin - administrator
Iorgu Madalina
Nr. 565 – valabilă 2018
▪ Oraşul: București
▪ Strada: Sold. Tina Petre, nr.25, bl.G3, et.2, ap.8
▪ Telefon: 0735.866.374
▪ Fax: 031.262.25.28
▪ E-mail: iorgu.madalina@gmail.com
Persoană juridica: SC Grant SA
Soseaua Mihai Bravu, nr. 25, bl.PM55, scara A, et. 1, ap.3, sector 2,
București
Banca Piraeus Bank – Sucursala Pantelimon, București
 3. PROPRIETATEA TEREN intravilan agricol:
EVALUATĂ - certificat urbanism: nr. 1582 din 05.12.2007 (copie Anexa nr.1)
- tip acces: direct
- suprafață: 5.750 mp
- deschidere de 32 m pe 230 m
- regim juridic: terenul se află în intravilanul municipiului Târgoviște,
județul Dâmbovița
- neîngrădit
- regimul economic: în cuprinsul certificatului de urbanism se arată că
terenul respectiv este amenajat ca teren arabil și în conformitate cu OG
nr. 114/2007 pentru modificarea și completarea OUG nr. 95/2005, art. 17,
este interzisă schimbarea destinației.
- regimul tehnic: din certificat se precizează că se impune menținerea
terenului cu funcționalitatea de zonă.
Proprietari Proprietar asupra constructiei: SC Grant SA

Adresa proprietăţii ▪ Localitate: Urziceanca

▪ Județul: Dâmbovița
▪ Str. Vărzănești
▪ Nr.: 25

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ 40.000 EUR

PRIN ABORDAREA PRIN COMPARAŢII echivalent 176.792 RON
VALOAREA NU ESTE INFLUENŢATĂ DE T.V.A. LA BAZA ESTIMĂRII AU STAT TRANZACŢIILE ÎNTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAŢA IMOBILIARĂ SPECIFICĂ

5. BAZA DE EVALUARE Valoarea de piaţă

SCOPUL EVALUĂRII Garantare credit pentru dezvolatare societate comercială
DATA DE REFERINŢĂ A 05.05.2015
EVALUĂRII
CURS DE SCHIMB BNR LA 1 EURO = 4.4198 RON
DATA DE REFERINŢĂ
DATA INSPECŢIEI Inspecţia a fost efectuată de către ev. Iorgu Madalina în prezenţa
PROPRIETĂŢII reprezentantului solicitantului în data de 02.05.2015
6. DATE PRIVIND DREPTUL DESCRIEREA TERENULUI conform actelor de proprietate: Proprietatea este
DE PROPRIETATE, compusa din teren intravilan agricol cu o suprafata totala de
SUPRAFAŢA ŞI COTE 5,750 mp, ce are deschiderile de 32 m pe 230 m. Cele mai apropiate utilitati
INDIVIZE se afla la o distanta de 200 m de teren.
 Nu au fost constate diferențe cu ocazia inspecției terenului.
Lista actelor de proprietate:
▪ Actul constitutiv al societății comerciale „SC GRANT SA” privind
aportul in natura al terenului (copie Anexa nr.2)
▪ Contract de vânzare/cumpărare autentificat sub nr. 256/ 20.01.2004,
pe numele administratorului societății comerciale „SC GRANT SA”,
Leu Valentin (copie Anexa nr.3)
▪ Dreptul de proprietate: Deplin al societății comerciale „SC GRANT SA”
▪ Cartea funciară: nr. 3658, localitatea Urziceanca, județul Dâmbovița
▪ Nr. cadastral: 258 / 2004
▪ Extras de carte funciară: nr. 869/15.10.2001, ANCPI județul Dâmbovița
(copie Anexa nr.4)
7. DATE PRIVIND • Evaluatorul a avut la dispoztie Documentatia Cadastrala vizata de ANCPI
DOCUMENTATIA județul Dâmbovița
CADASTRALA • Suprafața înregistrată în documentația cadastrală: S = 5,750 mp,
deschiderile de 32 m pe 230 m.
În ANEXA nr. 5 este prezentată copia xerox a planului de situație.
8. SITUAŢIA ACTUALĂ A ▪ Teren cultivat cu porumb.
APARTAMENTULUI

9. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE ▪ Zona RURALĂ: Periferic
▪ Terenul este situat la ieșirea din localitatea Urziceanca, județul Dâmbovița.
▪ Distanța până la cel mai apropiat centru urban, Târgoviște, este de 53 km.
▪ Cele mai apropiate utilitati se afla la o distanta de 200 m de teren.
ARTERE IMPORTANTE ▪ Auto:
DE CIRCULAŢIE ÎN - DN 77A
APROPIERE ▪ Calitatea rețelelor de transport: asfaltate cu 2 benzi de mers.

CARACTERUL EDILITAR Tipul zonei: rurală, localitatea Urziceanca

AL ZONEI În zonă se află:
▪ Reţea de transport în comun: tip microbuz la o distanţă medie, cu mijloace
de transport putine si insuficiente
▪ Unităţi comerciale: sunt amplasate la distanţă destul de mare, circa 50 km
▪ Unităţi de învăţământ medii sunt amplasate la distanţa relativ mica;
UTILITĂŢI EDILITARE ▪ Reţea urbană de energie electrică: existentă
▪ Reţea urbană de apă: existentă
▪ Reţea urbană de termoficare: inexistentă
▪ Reţea urbană de gaze: inexistentă
▪ Reţea urbană de canalizare: existentă
▪ Reţea urbană de telefonie, cablu tv şi internet: existentă
AMBIENT ▪ Civilizat și liniștit
 CONCLUZIE PRIVIND ▪ Zona de referință are o amplasare favorabilă pentru agricultură, dotările și
ZONA DE AMPLASARE rețelele edilitare sunt nesatisfăcătoare. Poluarea este redusă, iar ambientul
liniștitor.
10. DESCRIEREA TERENULUI
DATE GENERALE ▪ Amplasare : periferic
▪ Suprafața: S = 5.750 mp
▪ Deschiderea la stradă: 32 m la 230 m
▪ Tip drum acces: asfaltat
▪ Regim juridic pentru drum: public
DESCRIERE ▪ Dimensiuni L x l = 575 x 10
▪ Forma: regulată
▪ Inclinare: cu denivelări
▪ Stare teren: cultivat
▪ Utilitățile sunt inexistente pe proprietate
▪ Utilități existente in zona la 200 m: apa, energie electrică
RESTRICȚII ▪ Privind construirea

11. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEŢEI ▪ Piaţa terenurilor

NATURA ZONEI ▪ Zonă rurală de terenuri

▪ Din punct de vedere edilitar: zona stabilă
▪ Din punct de vedere economic: zonă cu economie în dezvoltare
OFERTA DE TERENURI ▪ Medie
SIMILARE

CEREREA DE TERENURI ▪ Medie

SIMILARE

ECHILIBRUL PIEŢEI ▪ Echilibru între cerere și ofertă

(RAPORTUL CERERE/
OFERTĂ)

PREŢURI ÎN ZONĂ ▪ Minim: 30.000 EURO echivalent 132.594 RON

PENTRU TERENURI ▪ Maxim: 60.000 EURO echivalent 265.188 RON
SIMILARE ▪ Minim: 5,22 EURO / mp
▪ Maxim:10,43 EURO / mp
CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND ▪ Trend descendent al valorilor pe piaţa terenurilor, număr redus de
PIAŢA PROPRIETĂŢII tranzacţii.
▪ Rezultatul cercetării: posibiltatea creșterii prețurilor, greu vandabil.
În Anexa nr. 6 se gasesc ofertele privind preţurile pe segmentul de piaţă al
proprietăţii.
 12. EVALUARE

REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL

STANDARDE ▪ IVS 1 - Valoarea de pia ă - tip de valoare
INTERNAŢIONALE DE ▪ IVS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia ă
EVALUARE – EDIŢIA A ▪ IVS 3 - Raportarea evaluării
OPTA, 2007 ▪ IVA 2 - Evaluarea pentru garantarea împrumutului
▪ GN 1 - Evaluarea proprietă ii imobiliare
CADRU LEGAL ▪ Legislatia in vigoare

12.1. ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR

În Anexa nr. 7 este prezentată determinarea valorii de piață prin comparația vânzărilor.
VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ
40.000 EUR
PRIN ANALIZA COMPARATIVĂ
echivalent 176.792 RON
VALOAREA NU CONȚINE TVA.

12.2. ABORDAREA PRIN METODA PARCELEI ȘI DEZVOLTĂRII

În Anexa nr. 8 este prezentată determinarea valorii prin metoda parcelei și dezvoltării.
VALOAREA ESTIMATĂ PRIN METODA PARCELEI ȘI 42.000 EUR
DEZVOLTĂRII echivalent 185.631,6 RON
VALOAREA NU CONȚINE TVA.

12.3. ABORDAREA PRIN METODA REPARTIZĂRII (ALOCĂRII)

În Anexa nr. 9 este prezentată determinarea valorii prin metoda repartizării.
VALOAREA ESTIMATĂ PRIN METODA 38.000 EUR
REPARTIZĂRII echivalent 167.952,4 RON
VALOAREA NU CONȚINE TVA.

12.4. ABORDAREA PRIN METODA EXTRACȚIEI

În Anexa nr. 10 este prezentată determinarea valorii prin metoda extracției.
VALOAREA ESTIMATĂ PRIN METODA EXTRACȚIEI 39.800 EUR
VALOAREA NU CONȚINE TVA. echivalent 175.908,04 RON

12.5. ABORDAREA PRIN METODA REZIDUALĂ

În Anexa nr. 11 este prezentată determinarea valorii prin metoda reziduală.
VALOAREA ESTIMATĂ PRIN METODA REZIDUALĂ 32.000 EUR
VALOAREA NU CONȚINE TVA. echivalent 141.433,6 RON

12.6. ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZĂRII RENTEI FUNCIARE (CHIRIEI)

În Anexa nr. 12 este prezentată determinarea valorii prin metoda capitalizării rentei funciare.
VALOAREA ESTIMATĂ PRIN METODA 36.700 EUR
CAPITALIZĂRII RENTEI FUNCIARE echivalent 162.206,66 RON
VALOAREA NU CONȚINE TVA.

13. DEFINI II, IPOTEZE, CONDI II LIMITATIVE ŞI ALTELE

13.1 DEFINIȚII

VALOAREA DE PIAȚĂ
Valoarea de piaț ă reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data
evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacț ie cu preț ul determinat
obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care păr țile implicate au acț ionat în
cunoştin ță de cauză, prudent şi fără constrângere.

13.2 IPOTEZE ŞI CONDIȚ II LIMITATIVE:

1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este

recomandată folosirea raportului de către o terț ă persoană fără obț inerea în prealabil a
acordului scris al clientului, autorului evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se
precizează la punctul 10 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nici o altă
persoană în afara clientului, destinatarilor evaluării şi celor care au obț inut acordul scris şi
nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de
persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui
raport. Responsabilitatea se consideră asumată numai față de destinatarii raportului de
evaluare.
2. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață,
reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în raport cu cele
existente la data evaluării.
3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie
proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt
cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări
specifice în arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate
tranzacționa, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu
este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situație, aceasta este
menționată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se
află în posesie legală şi responsabilă.
4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind
documentațiile de urbanism, legile de construcție şi regulamentele sanitare, iar în cazul în
care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.
5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă
dimensiunile aproximative ale proprietății şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului
să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de
cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.
6. Dacă nu se arată altfel în raport, evaluatorul nu are cunoştin ă asupra stării ascunse sau
invizibile a proprietă ii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura
solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcționare, fundația, etc.)
sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o
proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice, etc.)
care pot majora sau micşora valoarea proprietății. Se presupune că nu există astfel de
condiții dacă ele nu au fost observate la data inspecției sau nu au devenit vizibile în
perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare.
Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării
proprietății, astfel de informații depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea
evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării în care se
află proprietatea şi nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații şi nici pentru
eventualele procese de testare necesare descoperirii lor.
7. Evaluatorul obține informații, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare,
din surse pe care evaluatorul le consideră a fi credibile şi evaluatorul crede că ele sunt
adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privința acurateței
informațiilor furnizate de terțe părți.
8. Opiniile privind valoarea precum şi alte concluzii incluse în raport presupun încheierea în
mod satisfăcător a oricăror alte sarcini care trebuie finalizate într-o manieră responsabilă.
Poate fi necesară efectuarea unei alte inspecții pentru a confirma încheierea acestor sarcini.
9. Conținutul acestui raport este confidențial şi autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane,
cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele Internaționale de Evaluare şi/sau atunci
când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.
10. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredințate de către clientul
numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client, care de asemenea este precizat
în raport. Clientul a fost de acord că realizarea evaluării şi formatul raportului sunt adecvate
destinației evaluării.
11. Consimțământul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din
urmă este necesar), trebuie obținut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată
fi utilizată în orice scop de către orice persoană, cu excepția clientului şi a altor destinatari
ai evaluării care au fost precizați în raport, precum şi a agentului de asigurări şi creditorului,
dacă aceştia au plătit onorariul pentru evaluare, în situația în care obiectivul clientului este
un creditor ipotecar. Consimțământul scris şi aprobarea trebuie de asemenea obținute
înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis
unei terțe păr i, inclusiv altor creditori ipotecari, alții decât clientul sau altor categorii de
 public prin prospecte, memorii, publicitate, relații publice, informații, vânzare sau alte
mijloace.

13.3 ALTE PRECIZĂRI

Raportul de evaluare va fi completat cu cel puțin 2 fotografii din care să rezulte încadrarea
blocului în zona în care se afla proprietatea şi minimum 3 fotografii din interiorul apartamentului. In
mod necesar şi când este cazul, fotografiile de interior vor prezenta imagini cu aspecte negative
care au influență asupra valorii, prin reducerea acesteia (ANEXA nr. 13).

14. DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

În calitate de elaborator, declar că raportul de evaluare pe care îl semnez a fost realizat în

concordanță cu reglementările Standardelor Internaționale de Evaluare şi cu ipotezele şi condițiile
limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relație particulară cu clientul şi niciun
interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu
se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a
altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea
evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. In aceste condiții,
subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile
formulate în prezentul raport de evaluare.

15. CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoştinț ă de cauză şi cu bună credință, că:

1. Afirmațiile privind faptele cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte.
2. Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative
menționate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparțiale
şi nepărtinitoare.
3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face
obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părțile
implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.
4. Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui
rezultat prestabilit, în funcție de mărimea valorii estimate, de direcția de evaluare care
favorizează cauza clientului, de atingerea unui rezultat stabilit sau de producerea unui
eveniment, în funcție de opinia mea.
5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport,
în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare.
6. Posed cunoştințele şi experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu
excepția persoanelor menționate in raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a
acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

18. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA FINALA

 ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE (NOI), A ANALIZEI INFORMAȚIILOR
APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANȚI, OPINIA MEA (NOASTRĂ) ESTE CĂ VALOAREA DE
PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:

VALOAREA DE PIAŢĂ 40.000 EUR

DETERMINATĂ PRIN ANALIZA COMPARATIVĂ echivalent 176.792 RON
VALOAREA NU CONȚINE TVA.

EXPERT EVALUATOR ȘTAMPILA DE EVALUATOR

nume şi prenume Semnătura

SOCIETATEA COMERCIALĂ ȘTAMPILĂ SOCIETATE

Reprezentant/Administrator Semnătura

ANEXE:

ANEXA nr. 1: Certificat urbanism: nr. 1582 din 05.12.2007

ANEXA nr. 2: Actul constitutiv al societății comerciale „SC GRANT SA”
privind aportul in natura al terenului
ANEXA nr. 3: Contract de vânzare/cumpărare autentificat sub nr. 256/
20.01.2004
ANEXA nr. 4: Extras de carte funciară: nr. 869/15.10.2001, ANCPI județul
Dâmbovița
ANEXA nr. 5: Planul de situație
ANEXA nr. 6: Ofertele privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţii
ANEXA nr. 7: Determinarea valorii de piață prin comparația vânzărilor
ANEXA nr. 8: Determinarea valorii prin metoda parcelei și dezvoltării
ANEXA nr. 9: Determinarea valorii prin metoda repartizării
ANEXA nr.10: Determinarea valorii prin metoda extracției
ANEXA nr.11: Determinarea valorii prin metoda reziduală
ANEXA nr.12: Determinarea valorii prin metoda capitalizării rentei funciare
ANEXA nr.13: Fotografii color ale proprietății