TIPOS DE DEPRECIACION

Consiste en la pérdida de valor que sufren las

construcciones con el paso del tiempo.

1- FÍSICA: Edad-Vida Útil-Estado de conservación

2- FUNCIONAL: Diseño y tecnología
3- ECONÓMICA: Agentes externos
4- LEGAL: Limitaciones
Obsolescencia Nuevos Diseños
Funcional Modelos Inadecuados
Obsolescencia Cambios en el Variaciones
Económica Uso del Suelo Ambientales
del Entorno
MÉTODOS PARA CÁLCULAR LA DEPRECIACIÓN

a) METODO DE LINEA RECTA

La depreciación como función lineal de la edad

del inmueble que cambia uniformemente a lo
largo de su vida útil. Denominando “D” como
parte “depreciable”, “E” a la edad de la
construcción y VT a la vida técnica o vida útil de
la construcción.
MÉTODOS PARA CÁLCULAR LA DEPRECIACIÓN

a) METODO DE LINEA RECTA

En conclusión la depreciación varía linealmente y

considera 2 variables, la edad y la vida útil

D = E / VUT
E = Edad del bien
VUT = Vida útil
 Ejercicio 1

METODO DE LINEA RECTA

Una vivienda cuesta $160,000.00, con una vida

útil de 20 y una depreciación anual del 5%

US$8,000.00 anual
 Ejercicio

Valor del activo: $250,000.00

Vida útil del activo: 20 años

Depreciación Mensual ???

Ejemplos:

a) Utilizando vida técnica de 50 años, la depreciación

a 10 años sería: D = 10 / 50 = 20%

b) La depreciación a 20 años sería: D = 20 / 50 = 40%

c) La depreciación a 35 años sería: D = 35 / 50 = 70%

b) METODO DE KUENTZLE

El método considera que la depreciación no es

lineal, es mínima al inicio, fuerte en su vida
media y se acelera al final, tiene forma de una
parábola.

D = E ² / VUT ²
D = ( E / VUT)2

Ejemplos: Analizaremos los mismos casos de

la línea recta:

a) Edad: 10 años. D = ( 10 / 50 )2 = 4%
b) Edad: 20 años. D= ( 20 / 50 )2 = 16%
c) Edad: 35 años. D = ( 35 / 50 )2 = 49%
c) METODO DE ROSS

El método es un promedio entre la línea recta

y la parábola de Kuentzley es menos
acelerado que el anterior y también solo
considera la edad del bien y la vida útil total
estimada.

D = 1/2 x {E / VUT + E² / VUT²}

 Ejercicio

D = [ ( E / Vt ) + ( E / Vt ) 2 ] X ½

12% - 28% - 59.5%

 Comparativo

Vida Útil 50 años

EDAD 10 20 35
LINEA RECTA 20% - 40% - 70%
KUENTZLE 4% - 16% - 49%
ROSS 12% - 28% - 59.5%
d) METODO DE LA SUMA DE DIGITOS
Usado para depreciar vehículos.
Ejemplo: Vehículo con 10 años de VU.
1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + 8 + 9 + 10 = 55
Ejercicio para 5 años
d) METODO DE HEIDECKE

Este método cuestiona los métodos antes

descritos debido a que solo consideran la edad
y la vida útil total del bien a valorar, no así su
estado de conservación. Heidecke considera
que el método de Ross, modificado por el
estado de conservación, es el método que se
debe aplicar para depreciar las edificaciones.
 METODO ROSS – HEIDECKE
- La depreciación se caracteriza por considerar el
estado de conservación.
- Consiste en depreciar la obra civil por edad,
según metodología Ross.
- Luego se agrega una depreciación por el estado
de conservación en que se encuentre.
Según tabla: VUT = 60 años
EDAD= 30 años
ESTADO= 7 (Reparaciones sencillas)

FACTOR = 0.5714
Estado de conservación en que se encuentre.
Originalmente se consideraron 5 estados:

1- Nuevo (Normal)
2- Regular
3- Reparaciones sencillas
4- Reparaciones importantes
5- En desecho
 Tabla de Depreciación por ESTADO (Costa Rica)
Clasificación normal
No Condiciones Físicas E
ESTADO CODIGO
1 NUEVO Optimo O 1.0000
No ha sufrido ni necesita reparaciones Muy Bueno MB 0.9968

2 Ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 0.9748

Ha recibido y requiere reparaciones simples Intermedio I 0.9191
3 Requiere reparaciones simples Regular R 0.8190
Requiere muchas reparaciones simples Deficiente D 0.6680
4 Requiere reparaciones importantes Malo M 0.4740
Requiere reparaciones urgentes Muy Malo MM 0.2480
5 Construcciones en abandono Abandono A 0.1350
SIN VALOR = Valor de Demolición Demolición DM 0.0000
 ROSS & HEIDECKE

VNR = VRN [1 – (E / VUT)1.4] x Q

VRN = Valor de reposición nuevo
VNR = Valor neto de reposición

E = Edad
VUT = Vida útil total estimada
Q = Factor de conservación o por estado
 EJERCICIO

VUT = 60 años; e = 8 años;

Q = 0.9748; VRN = US$500.-

VNR=?

VUR=?
TABLA DE DANTE GUERRERO

Método Argentino
 TABLA DE DANTE GUERRERO “C”

Factor K

Estado 1: Nuevo o muy bueno 0.00%

Estado 2: Regular, conservación bueno 2.52%
Estado 3: Necesita reparación simples 18.10%
Estado 4: Necesita reparación importante 52.60%
Estado 5: Estado de demolición 100,00%
VUT = 60 años E = 30 años ESTADO = 2
Ejemplo
Estimar el Valor Actual de una edificación de 15
años de edad, cuyo estado de conservación es
BUENO, y su vida probable de 60 años y un VRN
de US$ 70 000,00.
Ejemplo: Edificación en regular estado
E = 30 y VUT = 60

K = de + {(1- de) x dc}

de = 1 / 2 { (E / VUT) + E² / UT² }
de = 1 / 2 { (30 / 60) + 30² / 60² } = 0.375
k = 0.375 + (1 – 0.375) x 0.0252
k = 0.375 + 0.01575 = 0.39

Depreciación = 1 - k; = 1 - 0.39

D = 0.61
 Utilizando las tablas
ROSS – HEIDECKE

VUT = 60 años
EDAD = 30 años
ESTADO = 8
FACTOR = 0.6055
 VIDA UTIL REMANENTE (VUR) = ???

VUT = 50 años
EDAD = 28 años
VUR = VUT – E = 50 – 28
VUR = 22 años

VUR = VUT x VNR / VRN

VUR = 50 x US$4,000,000.00 / US$7,000,000.00
VUR = 29 años
Ejemplo: Estimar el VA de una edificación de 15 años
de edad, Buen estado de conservación, y una vida
probable de 60 años, siendo su VRN de US$70 000,00.
Ejemplo
Estimar el Valor Actual de una edificación de 15
años de edad, cuyo estado de conservación es
BUENO, y su vida probable de 60 años y un VRN
de US$ 70 000,00.
 Ejercicio Datos

Área construida: 54.50 M2

Costo por M2 de construcción: $300.00/M2
TOTAL: $16,350.00
Edad: 15 años N = 60 años
Estado de conservación: Bueno.
Área de terreno: 75.00 M2 = 107.31 V2

Va = ???
 2 Aplicando la Depreciación R&H
Para calcular la depreciación de las obras civiles
consideramos la edad y el estado de conservación.
TABLA DE DEPRECIACION POR ESTADO.
ESTADO CONDICION FISICA CLASIFICACIÓN COEFICIENTE
1 NUEVO. No necesita reparaciones Optimo 0
Excelente mantenimiento, casa nueva Muy bueno 0.032
2 REGULAR: Necesita reparaciones sin Bueno 2.52
importancia
Mantenimiento no muy bueno Intermedio 8.09
3 Requiere reparaciones simples Regular 18.10
Mantenimiento deficiente. Deficiente 32.20
4 Requiere reparaciones importantes Malo 52.60
5 Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo 72.20

Sin valor= Valor de Demolición Demolición 100

 3 Formula R&H
Formula del Coeficiente de depreciación por estado

100 – Coef. Deprec.

E=
1 100

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación

debemos aplicar la siguiente formula.

1 x X2
2 VA= Vn 1- + 2 * E
2 n N

VA: Valor actual.

Vn: Valor de nuevo para la edificación.
X: Edad actual de la construcción.
E: Estado de bueno.
4 Sustitución de Datos
Área de construcción: 54.50 M2 Edad: 15 años.
Costo por m2 de construcción: $300.00/m2
Estado de conservación: Bueno.

100 – Coef. Deprec. 2

E= x X
1- 1 E
n + n2 *
100 VA= Vn
2

100 – 2.52
E= VA: VALOR ACTUAL.
100 Vn: Valor de nuevo de la edificación $ 300.00 M2
X: Edad actual de la construcción 15 años
E: Estado de bueno 0.9748
E= 0.9748 n : Vida útil probable 60 años.
 5 Aplicación de formula.

1 15 15 2
VA= $300.00 1-
2 60 + 60 2 * 0.9748

1 225
VA= $300.00 1- 0.25 + * 0.9748
2 3600

VA= $300.00 1 - 0.50 0.3125 * 0.9748

VA: $246.75.00 M2 $246.75 X 54.50 M2= US$ 13,447.88

 ¿Deterioro y su Registro Contable?

Es un término diferente a la pérdida de valor

que ya hemos visto. Ejemplo:
Tractor nuevo $20,000.00
Depreciado a 5 años
Al año 3 se ha depreciado 12 mil
Valor contable 8 mil
Avalúo al año 3 es de 5 mil
Monto Económico del DETERIORO = US$ ??
 ¿PLUSVALÍA?

¿Qué la Origina?

¿Cuál es el efecto de las mejoras?

¿La Plusvalía compensa la depreciación?

 Vida Útil (VU)
Existencia que tendrá un bien, antes que se
requiera cambiarlo. La vida útil esta en
función de la calidad de los materiales y del
tipo de mantenimiento que se aplica. En
nuestro país, la mayoría de los tasadores
emplea como vida útil promedio 70 años, no
obstante, lo ideal es que ésta se obtenga por
la ponderación de la vida útil de cada
componente, respecto del porcentaje que
cada elemento representa en el presupuesto.
 TABLA DE VIDAS UTILES
Fuente FECOVAL
 VNR = VRN * FD

FD = ( 1 - (e/VUT) ) * Q

VNR = VRN * (1-(e/VUT) ) * Q

 Ejercicio

Una vivienda ubicada en “Nuevo Amanecer”, fue

construida hace 10 años por Estiven Ruíz. En la
inspección se observó un estado de conservación
Regular. La vu se estimo en 60 años. Calcular el
VNR considerando que 3 años después se
construyó una ampliación de iguales características
constructivas a la vivienda original de 40 M2 cuyo
mantenimiento es medio. El área principal es
120M2, según CASALCO el VRN es US$320.00 M2.
EDAD EFECTIVA (Ee o E. Corregida)
 Ejemplo

VUT = 60 años e = 8 años

Q = 0.9748
VRN = $500.00
Ecr = 2 % R = 20

Ee = ((8-2)*(1-0.20)) + 2
Ee = 6.8
Encuentre el unitario depreciado VNR = ?
 VNR=?

VNR=VRN(1-(e/VUT) )*Q

VNR = 500 (1 - (6.8/60) ) * 0.9748

VNR = US$464.28
FACTORES DE CORRECCIÓN

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 Definición de Factor

Elemento o componente que modifica por medio

de la comparación de características.

Su finalidad es proporcionar un ajuste en el

enfoque de mercado, particularmente en la
homologación, teniendo en cuenta la
experiencia, el conocimiento, y el buen juicio
del tasador.
 SUJETO = COMPARABLE = 1

Sujeto > 1.0

Indica que es de mejor calidad que la muestra

Sujeto < 1.0

Indica que es de menor calidad que el
comparable
 COEFICIENTE DE DEMERITO
Factor que disminuye los valores
unitarios.

COEFICIENTE DE INCREMENTO
Factor que aumenta los valores
unitarios.
 Factor de Negociación
Corresponde a la corrección que se realiza
directamente entre los participantes de
negociar el bien, siendo la diferencia entre el
valor de oferta y el precio de cierre, sobre la
base de una negociación a precio de contado, y
bajo las condiciones pactadas.
El factor varía conforme características del
sujeto, no pudiendo establecerse un solo
porcentaje para todos los bienes inmuebles.
 Factor de Negociación
(Colegio de Valuadores del Estado de
Aguascalientes, México)

Factor de Negociación será

Igual al Factor de Mercado ??
 FACTOR DE MERCADO o COMERCIALIZACIÓN

1) Excelente Comercialización su tiempo de venta es

inmediata, no hay problemas para su venta: HASTA 0.95
2) Buena Comercialización con tiempo de venta de 1 a 6
meses, existe un mercado activo: HASTA 0.80

3) Regular Comercialización con un tiempo de venta de

venta de 7-12 meses, con poca deseabilidad: HASTA 0.70
4) Baja Comercialización y tiempo de venta de 13 a 24
meses, poca deseabilidad y problemas de
comercialización: HASTA 0.50
 Factor de Acceso
Ajusta el precio respecto el tipo de camino, si es
de tierra, balastro, veredas, y servidumbres,
entre otros, la distancia de los accesos, el flujo
vehicular, la calidad respecto lo transitable en
toda época.
RANGO
Limitaciones importantes en el acceso. 0.70 a 0.79
Acceso transitable durante determinadas
0.80 a 0.89
epocas del año.
Transitable todo el año con acceso franco. 0.90 a 1.00
 Factor Calidad del Suelo
Ajusta con base a la clase de tierra, fertilidad,
pedregosidad, manejo, posibilidades de uso
agropecuario, y el abastecimiento de agua.

RENDIMIENTO RANGO
Diferente. 1.00 a 0.80
Similar. 1.00 a 0.90
Igual al bien valuado. 1.00
57
 Factor de Desarrollo
Ajusta el precio con base a la cercanía de
infraestructuras urbanas y su posible
acceso (México).

Distancia del Polo de Rango de Demérito

Desarrollo al Sujeto
Mayor a 1000 m. 0.80 a 0.20
Hasta 1000 m. 0.90 a 0.80
Hasta 500 m. 1.00 a 0.90
DISTANCIA A ZONA DE DESARROLLO
(Argentinos)

De 1.00 m. a 1,000.00 m.

DISTANCIA FACTOR

1 1
100 0.98
1000 0.75
 Clasificación de los lotes respecto su
ubicación dentro de la manzana

Esquinero: Tiene frentes contiguos a dos calles que

se forman en la manzana.
Medianero: El que tiene frente a una sola calle.
Cabecero: Posee por lo menos tres frentes a tres
calles contiguas diferentes, dos de ellas no forman
esquina entre sí.
Manzanero: El que posee frentes a vía pública o
derecho de paso por todos sus costados.
Clasificación respecto su ubicación dentro de la manzana
 Factores de Eficiencia
respecto las vías
No. Descripción Corrección
1 Sin frente a vía de circulación 0.70
2 Frente a una vía de circulación 1.00
3 Frente a 2 vías de circulación 1.15
4 Frente a 3 vías de circulación 1.25
5 Frente a 4 vías de circulación 1.35
 Factores de Ubicación
Dependerá de la posición del sujeto dentro
la manzana, considerando el número de
frentes y su relación con el mercado.
 Factores de Eficiencia con
Base al Frente del Lote

No. Descripción Corrección

1 Frente igual o mayor a 7 metros 1.00
2 Frente igual o mayor a 4 metros
y menor a 7 metros 0.80
3 Frente menor a 4 metros 0.60
Factor de Frente: Corresponde al ajuste por la
dimensión del frente de un terreno respecto a los
lotes tipo de la manzana

AJUSTE
Comercio Habitacional Industrial
Frente > LT 1.1 a 1.5 1.05 a 1.3 1.05 a 1.2
Frente = LT 1.00 1.00 1.00
Frente < LT 0.9 a 0.5 0.95 a 0.7 0.95 a 0.8
 Algunos Factores que inciden en el valor

1- Relación al resto de la ciudad

2- Amplitud de vías públicas
3- Facilidad para el transporte público
4- Disponibilidad y calidad de escuelas
5- Calidad de establecimientos comerciales
6- Parques, áreas recreacionales e iglesias
7- Forma y tamaño de los lotes
8- Aspectos visuales, topográfica y clima
9- Disponibilidad y calidad de servicios públicos
10- Molestias de humo, ruido y vibración industrial
Factores Sociales que influyen en el valor

1- Homogeneidad de características sociales

y económicas.
2- Actitudes hacia el orden y la ley.
3- Tipos de negocios.
DISTANCIA A ZONA DE DESARROLLO
(Argentinos)

De 1.00 m. a 1,000.00 m.

DISTANCIA FACTOR

1 1
100 0.98
1000 0.75
Factor de Zona: Se relaciona con el uso del
suelo predominante donde se ubica el inmueble
valuando y los comparables a analizar,
determinando las calificaciones siguientes:
USO CALIFICACIÓN
Turística Comercial 1.00
Comercial de 1ª. y 2da. 0.95 y 0.90
Residencial de Lujo, de 1ª y 2da. 0.80 / 0.75 y 0.70
Interés Social y Popular 0.65 y 0.60
Factor = CS/CC
 TERRENOS CON FRENTE < ó > AL TIPO
a) MENOR
1/2
C = (f / F) f = Frente del lote
F = Frente mínimo del lote tipo en la zona
Ejemplo:
Área = 115.00 m
23,00 m Frente mínimo zonal = 8.00m.
$ 18,000.00 / m²
5.00 m
0.5
C = ( 5 / 8) = 0.7905
Valor del terreno = 115.00 m² x $ 18,000.00 / m² x 0.7905

US$ 1,636,355.00
b) MAYOR
1/3
C = (f / F)
f = Frente del lote
23.00 m F = Frente mínimo del lote tipo
Área = 230,00 m²
10,00 m Frente mínimo en la zona = 8.00 m.
$ 18.000,00 / m²
0.3333
C = ( 10 / 8) = 1.0772

Valor del terreno = 230.00 m² x $ 18,000.00 / m² x 1.0772

Valor del terreno = US$ 4,459,608.00
 FORMA
200.00 m²
10.00 m

30.00 m 300.00 m²

10.00 m 10.00 m

1/3 3
Irregularidad C = ALT = ALT
AT AT
$ 15.00 / m² ($7,500.00)
ALT = Area del lote tipo
AT = Área total del terreno
 0.3333
C= 300.00 = 0.8434
500.00

$ 15.00 / m² valor por m² del lote tipo

Valor = 500.00 m² x $ 15.00 / m² x 0.8434

= $ 6,325.50

Valor del terreno = US$ 6,325.00

Nivel Respecto de la Acera

1- Sobre nivel de acera

A nivel hasta 0.50 m. 0.95
1.00 m. a 2.00 m. 0.90
2.00 m. a 3.00 m. 0.85
2- Bajo nivel de acera
A nivel hasta 1.00 m. 0.90
1.00 m. a 2.00 m. 0.85
2.00 m. a 3.00 m. 0.80
PENDIENTE Coeficiente

0% a 10% 1.00
10% a 20% 0.90
20% a 30% 0.80
30% a 40% 0.70
40% a 50% 0.60
50% a más 0.50
 PENDIENTE

H = 2.75 m.

L = 25.00 m.
S= H 2.75 m. = 0.11
L 25.00 m.
Factor = 1 - S
2
Factor = 1 - 0.11 = 1 - 0.055 = 0.945
2