Condominio con indivisión forzosa puede ser:

1) Temporaria. (puede ser x acuerdo entre partes ósea por convención)

2) Permanente. (indivisión forzosa de tipo legal)

1) CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA.

En el código de Vélez se regulaba también en una ley especial la cual esta derogada en la ley 14394. Ahora está en el art 1999. Este condominio
nació para extinguirse. Este condominio se refiere a una situación en donde hay uno más bienes afectados no se refiere solamente a los muros
es en general. En el condominio operan siempre 3 elementos:
1) UNIDAD DE OBJETO: Son los mismos objetos.
2) PLURALIDAD DE SUJETOS: siempre hay 2 sujetos o más.
3) PARTES INDIVISAS: Es decir que los condóminos son propietarios de todo, no es que se han adjudicado solo una parte de la cosa,
son propietario de todo, pero en la proporción que se haya establecido al momento de constituir ese dominio. Es decir que cualquiera puede
usar y disponer de cualquier parte de esa cosa en la medida que no afecto los derechos de los demás condóminos.

Los condóminos pueden mediante un convenio de suspensión de partición, pactar que x un tiempo determinado no se pueda ejercer la acción
de partición. Pero no está permitido q esa renuncia al derecho a pedir la partición sea x un tiempo no determinado, es decir q siempre debe
establecerse un plazo.

CONVENIO DE SUSPENSIÓN DE LA PARTICIÓN ARTÍCULO 2000. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no
exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El
plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
Ese plazo no puede ser mayor a 10 años:
1) si la convención no fija plazo: se considera celebrada x 10 años.
2) “ “ “ tiene plazo: se considera celebrada x 10 años.
3) “ “ “ tiene plazo superior a 10 años: se considera celebrada solo x 10 año.
4) si la convención tiene un plazo menor a 10 años: puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
En el cód. d veles no se podía pactar una indivisión forzosa x más de 5 años ahora se aumentó y es improrrogable. SE EMPIEZA A CONTAR EL
PLAZO DESDE LA FECHA EN LA QUE SE CELEBRO EL CONVENIO.

Excepción PARTICIÓN NOCIVA ARTÍCULO 2001: Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o
perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su
postergación por un término que no exceda de 5 años. Este término es renovable por una vez.
El juez x causa excepcionales y graves propone la partición impidiendo el ejercicio abusivo del derecho a pedirle y justificando así la
indivisión temporaria. Es una cuestión de hecho determinarlo.
en la ley 14394 se refería a 2 supuestos en particular:
1) Casa o habitación e los conyugues que establecía que cuando uno de los conyugues hubiese fallecido el otro podía pedir la
indivisión x hasta 10 años. Ahora lo haría el juez cuando sea nocivo xej: si uno de ellos se queda en la calle.
2) explotaciones industriales comercial o toda otra que constituya una unidad económica: en este caso los condóminos el conyugue
supérstite podía también pactar la indivisión de esa explotación hasta un plazo de 10 años. Pero si hubiese hijos menores el plazo podía
extenderse hasta que ellos adquieran la mayoría de edad, xq se garantizaba la fuente de ingreso que mantiene la subsistencia.

Excepciones PARTICIÓN ANTICIPADA ARTÍCULO 2002: A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar
la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.
El CCyC incorpora un instituto que no se hallaba contemplado en el CC: la posibilidad de que el juez pueda anticipar la realización de la
partición no obstante haberse convenido la indivisión por los condóminos o impuesto esta última por sentencia judicial. Quien solicita que se
anticipe la partición debe fundar su pedido en la existencia de “circunstancias graves” que justifiquen tal grave solución, y estos antecedentes
deberán ser apreciados rigurosamente por el juez pues el criterio con que debe evaluarse la cuestión es restrictivo.

PUBLICIDAD DE LA INDIVISIÓN O SU CESE ARTÍCULO 2003: Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto
respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.
el estado de indivisión debe inscribirse en el registro de la propiedad para que sea oponible a 3° interesado de buena fe. El convenio que
pactan los condóminos y la sentencia judicial q establece la indivisión debe ser inscripta si el condominio es sobre bienes registrables.

2) CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE

1) condominio sobre accesorios indispensables: existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como
accesorios indispensables al uso común de 2 o más heredades q pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno
de los condóminos puede pedir la división. Son bienes indispensables para el uso común de 2 o más personas xej: son las calles. Mientras siga
existiendo la afectación no se puede pedir la partición y el caso debe ser resuelto x le juez. Uso de la cosa común: cada condómino debe usar
la cosa común: solo para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el mismo derecho de los demás condóminos.

2) CONDOMINIO SOBRE MUROS, CERCOS Y FOSOS

Muro, cerco o foso ARTÍCULO 2006: hay que tener en cuenta 3 reglas:
1) el o los propietarios del muro.
2) los gastos de construcción (el derecho de reembolso)
3) como funciona la prescripción liberatoria sobre el derecho de reembolso y como funcional la prescripción adquisitiva del muro.
Hay diferentes clases de muros:
MUROS DESDE EL PUNTO DE VISTA FÍSICO (donde se ubica)
1) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante; es la pared q demarca un inmueble y lo
separa del inmueble vecino.
2) encaballado: es la pared q se ubica de cada lado de los fundos vecinos se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes. El
muro divisorio esta construido entre las 2 propiedades vecinas 50% sobre una y 50% sobre otra.
3) muro o pared contigua: es la pared q se ubica totalmente en uno de los fundos colindantes, de modo que el filo sirve para marcar el limite q
separa a ambos, es decir que se asienta en uno de los inmuebles colindantes, de modo q el filo coincide con el limite separativo. El muro está
construido desde el limite hacia una de las propiedades esta construido 100% sobre una sola propiedad.
Según la doctrina hay uno más que se llama muro o pared próxima: xq es una pared que está construida íntegramente en uno de los
inmuebles, que no toca con la línea divisoria, pero q el margen que existe entre la línea divisoria y la pared es escaso. No hay un criterio de
cuando es escaso, es una cuestión de hecho. No se regula esto xq no tiene implicancia jurídica. Se resuelve cx medio de una cesión de derechos
entre los propietarios colindantes.
A los fines jurídicos tanto el 2) como el 3) son lo mismo. Solo cambia los alcances de lo que se tenga que pagar x ese muro.

MUROS DESDE EL PUNTO DE VISTA JURÍDICO (a quien le pertenece): son los derechos y obligaciones de los propietarios colindantes.
4) medianero: es el muro lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes; hay 2 variantes:
1) q lo hayan hecho construir los vecinos.
2) solo uno de ellos a su costa y luego el otro vecino haya adquirido la medianería. Se tiene que diferenciar entre si es muro contiguo
o no:
1)si es contiguo: va a adquirir el condominio solo cuando aquel q no es el propietario exclusivo hace uso del muro.
2) si es encaballado: va a adquirirse el condominio desde el momento de la construcción, sin importar quien lo pago o uso
xq luego se reclamaran los gastos correspondientes, es decir la mitad de la pared hasta 3 metros.
5) privativo o exclusivo: es el muro lindero que pertenece a uno solo de los colindantes; quien lo construyo es propietario exclusivo y si el
vecino quiere usarlo deberá adquirir la medianería hacer surgir un condominio.

6) de cerramiento: muro lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;

7) de elevación: muro lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
8) enterrado: muro ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.

Son 2 fincas o inmuebles que están separadas x una línea o eje divisorio que no es la pared sino q es un trazo que dice de acá para haya hay un
inmueble y de ac para haya hay otro.

Tipos de muros desde el punto de vista jurídico: muro de cerramiento forzoso- pared medianera- pared o muro privativo. En cualquiera de
los 3 el muro puede estar construido en encaballado o contiguo.
1) CERRAMIENTO FORZOSO URBANO ARTÍCULO 2007. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus
arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede
encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
sé cuándo en zonas urbanas o núcleos urbanos, las partes tienen el deber y el derecho de encerrarse. Uno de los motivos x lo que existe este
derecho es por razones de intimidad, seguridad. Ósea que hacer la pared medianera que divida no es una opción sino una OBLIGACIÓN, y es
un derecho.
Este muro puede hacerse en forma contigua o encaballada (la mitad ocupando el terreno propio y la otra mitad ocupando el terreno del
vecino). Si se hace el cerramiento de las propiedades urbanas, ya que ambos vecinos deben afrontar los gastos, pudiendo liberarse de la
obligación haciendo abandono de la medianería, lo cual constituye la obligación de ceder el terreno sobre el que esta la mitad de la pared.
También puede ser construido x un solo vecino.
Si el muro lo construye uno le puede exigir al otro vecino el reembolso de los gastos:
1) puede contribuir con los gastos de construcción
2) también puede ABDICAR (es decir que le vecino que es emplazado a la contribución con los gastos puede optar x renunciar su
derecho. Dejan de ser condóminos sobre la pared, pero también pierde la posibilidad de utilizar esa pared.
La ley dice que en donde hay poblaciones urbanas hay un condominio entre las partes desde el mismo momento de la construcción del muro.
La jurisprudencia siempre sostuvo que el muro le pertenece a quien los construye.

MURO DE CERRAMIENTO FORZOSO ARTÍCULO 2008: El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante (para brindar seguridad y
privacidad) y su altura no debe ser menor a 3 metros de altura constados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles.
Hasta los 3 metros el muro es medianero, y el MURO DE ELEVACIÓN es decir aquel que tiene más de 3 metros también es considerado
medianero si el titular colindante de un derecho real sobre la cosa total o parcialmente propia, adquiere la propiedad x contrato con quien los
construye o x prescripción adquisitiva. Es decir, q x contrato o por prescripción también se puede hacer condominio x arriba de los 3 metros.
el principio general es: Por encima de la altura de tres metros el muro es privativo, sin perjuicio de que podrá convertirse en medianero si el
vecino adquiere la pared por contrato o por vía de la usucapión.

PRESUNCIONES ARTÍCULO 2010. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los 3 metros, se
presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más
alto. Esta presunción no se aplica cuando el muro separa patios o jardines de un edificio o a estos entre sí.
ÉPOCA DE LAS PRESUNCIONES ARTÍCULO 2011: Las presunciones del artículo 2010 se establecen a la fecha de construcción del muro
y subsisten, aunque se destruya total o parcialmente. Si se efectúa la reconstrucción, las presunciones seguirán jugando con relación al muro
nuevo que actúa como sustituto.
Como se debe probar le carácter e medianero o privativo de un muro art 2013
 1) con instrumento público o privado que contenga actos comunes a los 2 titulares colindantes o a sus antecesores.
2) puede surgir de signos materiales inequívocos. Son señales materiales consistentes en huecos, vigas, vestigios de revoques,
canaletas de cañerías, entre otros.
Sin embargo, la prueba que surge de instrumentos prevalece x obre los signos. es útil tener en cuenta que estos medios de prueba son
necesarios ya sea para desvirtuar las presunciones legales o probar la medianería o la exclusividad de una pared respecto de la cual no rija
ninguna presunción.

COBRO DE LA MEDIANERÍA. ARTÍCULO 2014: El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la
mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos.
Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos. No debe la mitad de valor del terreno donde se
construye el muro, ya que el mismo se construye x partes iguales en cada terreno.
No puede reclamar el mayor valor originado x las características edilicias del muro y de sus cimentos, con relación a l estabilidad y aislación de
agentes exteriores q exceden los estándares del lugar. Se refiere a que el adquirente no debe pagar el mayor con relación a la estabilidad y
aislación de agentes exteriores que exceda el nivel del lugar.

ADQUISICIÓN Y COBRO DE LOS MUROS DE ELEVACIÓN Y ENTERRADO ARTÍCULO 2016. El titular colindante de un muro de elevación o
enterrado, sólo tiene derecho a adquirir la medianería como está construido, aunque exceda los estándares del lugar.

DERECHO DEL QUE CONSTRUYE EL MURO ARTÍCULO 2017. El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular
colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos.
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida
para su cimentación.
usos específicos: puede ser instalar cañerías, realizar construcciones, colocar tirantes.
El titular colindante debe pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el elevación solo la parte q utilice efectivamente es así xq el
muro de cerramiento ya x estar construido para cercar hace q se use x si, mientras q le muro de elevación solo debe pagarse si se usa.

VALOR DE LA MEDIANERÍA ARTÍCULO 2019. El valor computable de la medianería es el del muro, cimientos o terreno, según corresponda, a la
fecha de la mora.

INICIO DEL CURSO DE LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA O LIBERATORIA ARTÍCULO 2020. El curso de la prescripción de la acción de cobro de la
medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción (ósea es automático); y respecto al muro de
elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el titular colindante. Esto es así xq el vecino debe pagar x el muro de elevación
cuando haga uso efectivo el mismo, siendo en ese momento q nace para quien lo construyo el derecho de pedir reembolso. A falta de
establecer plazo rige el plazo genérico de prescripción que es de 5 años. Se va a tener que emplazar al vecino, pasado el plazo ya no se va a
poder pedir el reembolso. Es decir que se liberó de los gastos de construcción de esa pared. Esto implica que y no se puede impedir que use la
pared.
Antes en código de Vélez la prescripción liberatoria comenzaba a correr cuando el vecino se servía de la pared y el plazo para pedir reembolso
era de 10 años.
Mariani de Vidal decía que junto con la prescripción liberatoria nace la prescripción adquisitiva xq si el sujeto ya no tiene que reembolsar, y
tampoco se puede impedir que use la pared en realidad ya le pertenece. Otros sostenían que no era así x el valor de la pared no se compone
únicamente de lo invertido. El plazo de prescripción adquisitiva en materia de muros es: de 20 años xq no se necesita ni justo título ni buena fe
se necesita una posesión x 20 años para ser condómino de esa pared divisoria.

FACULTADES MATERIALES. PROLONGACIÓN ARTÍCULO 2021. El condómino puede ADOSAR construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar
todo tipo de tirantes y abrir cavidades, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro.
PROLONGACIÓN DEL MURO ARTÍCULO 2022. El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar
al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo.
RESTITUCIÓN DEL MURO AL ESTADO ANTERIOR ARTÍCULO 2023. Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el condómino, éste
puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.

RECONSTRUCCIÓN ARTÍCULO 2024: El condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo
con altura y estabilidad no menores que las del demolido.
Si en la reconstrucción se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo dispuesto en el artículo 2022.
UTILIZACIÓN DE SUPERFICIE MAYOR ARTÍCULO 2025: Si para la reconstrucción se utiliza una superficie mayor que la anterior, debe ser tomada
del terreno del que la realiza y el nuevo muro, aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en
todo su espesor.
DILIGENCIA EN LA RECONSTRUCCIÓN ARTÍCULO 2026: La reconstrucción debe realizarla a su costa, y el otro condómino no puede reclamar
indemnización por las molestias, si la reconstrucción es efectuada con la diligencia adecuada según las reglas del arte. Si la reconstrucción NO
se hace en tiempo y forma el colindante puede reclamar daños y perjuicios.

Obligaciones de los condóminos con relación a los gastos del muro común art 2027: están obligaos en la proporción de sus derechos a pagar
los gastos de recuperaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias no así los gastos de mejoras útiles o suntuarias q no son
beneficiosas para el titular colindante. ósea no habilitan la acción de reembolso. Tampoco cuando la mejora, aun la necesaria, se debió a la
culpa de uno de los condóminos.

ABDICACIÓN DE LA MEDIANERÍA ARTÍCULO 2028: El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción,
conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el
cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho
propio.
No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de
cerramiento.
ABDICACIÓN: abandono, renuncia.

ALCANCE DE LA ABDICACIÓN ARTÍCULO 2029. La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre
el muro y el terreno en el que se asienta.
READQUISICIÓN DE LA MEDIANERÍA ARTÍCULO 2030. El que abdicó la medianería puede readquirirla en cualquier tiempo pagándola, como si
nunca la hubiera tenido antes. Se debe pagar no solo el valor del muro, sino además la mitad del terreno sobre el que está asentado. Poco
importa que haya sido propietario de esa franja del terreno con anterioridad, pues a raíz de la renuncia se produjo la cesión de los derechos
que se tenían sobre él, y de lo que aquí se trata es de recobrarlos.
Cuando NO se abdica la medianería: cuando el muro forme parte de una construcción q le pertenece al q quiere abonar xq no se
puede transferir en dominio una parte. Y cuando la deuda se haya originado en hecho propio.

CERRAMIENTO FORZOSO RURAL ARTÍCULO 2031: Es aquel titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble
ubicado fuera de un núcleo de población.
Los campos normalmente están encerrado con cercos alambrados. Estos gastos van a compartirse entre los dueños de los campos contiguo.
Hay una presunción q admite prueba en contrario, de que todo cerramiento q separa 2 propiedades rurales, ES MEDIANERO. Esto es xq la
costumbre es que le alambrado lo paguen entre los 2 dueños.
Con los árbol y arbustos también se pueden separar lo fundos haciendo la demarcación al emplazarlos en forma contigua o encaballada. Si
causan perjuicios a algún condómino puede exigirse q sean arrancados a costa de ambos excepto q se lo pueda evitar mediante le corte de las
ramas o raíces. Si el árbol o arbusto se cae o se seca puede ser reemplazado con el consentimiento de ambos condóminos.

Extinción del condominio

se puede dividir en extinción común o propia del condominio.
1) Causas de extinción comunes: son iguales a las del dominio xej: si la cosa común se destruye o es consumida o si es puesta en el comercio o
si el condominio es sobre animales domesticados y esto recuperan la libertad.
2) Causas Propia del condominio:
* por hacer la PARTICIÓN: es decir dividir la cosa común. Los casos de indivisión se producen cuando hay razones más importantes
que solo concluir el condominio xej: si la división de la cosa es dañosa. No se puede renunciar indefinidamente al derecho a pedir la partición la
cual puede suspenderse x 10 años como máximo renovables.
Formas de realizar la partición: puede hacerse de 2 formas: PRIVADA: siempre que los condóminos estén de acuerdo y sean
capaces. JUDICIAL: si no están de acuerdo las partes o si hay menores.
La división de la cosa puede hacerse siempre que sea posible debe hacerse en especie de manera q la osa común se divide en partes
determinadas. También la partición puede ser TOTAL se dividen las cosas que tiene el condómino o PARCIAL cuando se liquida una parte d la
cosa.