MODIFICAREA REGIMULUI CIRCULAŢIEI JURIDICE A TERENURILOR

PRIN LEGEA NR. 247/2005

Lector dr. DAN CONSTANTIN TUDURACHE

Printre schimbările produse în legislaţia ţării noastre prin adoptarea Legii nr.
247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri
adiacente,1 se numără modificarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii
imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi abrogarea Legii nr.
54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, publicată în Monitorul Oficial al
României, Partea I, nr. 102 din 4 martie 1998. Noul act normativ produce schimbări
substanţiale în regimul circulaţiei juridice a terenurilor.
1. Eliminarea dreptului de preemţiune. Prin abrobarea Legii nr. 54/1998
privind circulaţia juridică a terenurilor, în condiţiile în care Legea nr. 247/2005 Titlul X
nu se face nici o precizare cu privire la dreptul de preemţiune, se trage concluzia
potrivit căreia dreptul de preemţiune în privinţa terenurilor agricole este desfiinţat. 2 Se
recunoaşte astfel, dreptul de dispoziţie deplină asupra imobilelor.
2. Crearea de facilităţi pentru realizarea anumitor operaţiuni de
înstrăinare a terenurilor. Dacă dreptul de preemţiune a fost înlăturat, în schimb,
prin dispoziţiile art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de
mijloace prin care se înlesneşte încheierea actelor juridice de înstrăinare în scopul
comasării parcelelor şi loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate
mai mari care să cuprindă suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor, precum şi
înstrăinările efectuate de către persoanele îndreptăţite să obţină renta viageră
agricolă. Aceste înstrăinări pot fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la baza
titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt scutite
de taxa de timbru şi de timbrul judiciar.
Se remarcă o lipsă de consecvenţă a legiuitorului. Dacă se doreşte extinderea
şi finalizarea regimului de carte funciară, iar fiecare înscriere în cartea funciară
trebuie să aibă la bază măsurători şi schiţe cadastrale caracterizate prin fidelitate şi
exactitate, este greu de admis compromisul făcut de legiuitor prin admiterea
întocmirii actelor de vânzare-cumpărare numai în temeiul schiţelor care au stat la
baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar.
Abdicarea legiuitorului de la regula conformităţii schiţei cadastrale cu realitatea
din teren poate fi explicată doar prin stabilirea unor limite ale efectului de
opozabilitate a înscrierii în cartea funciară, limite printre care se numără şi întinderea
suprafeţei de teren cu privire la care s-a efectuat înscrierea.
3. Eliminarea cerinţei întocmirii actului în formă autentică pentru
admiterea cererii de înscriere în cartea funciară. În conformitate cu prevederile
art. 50 alineatul (1) lit. a) din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată şi
completată prin Legea nr. 247/2005, registratorul admite cererea, dispune
intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul este încheiat cu
respectarea formelor prescrise de lege.
1
Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 653 din 22 iulie 2005.
2
Cu privire la dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr. 54/1998, a se vedea Eugen
Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2000, p. 101-107;
Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ediţie revăzută şi completată, Editura
Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 110-118; Ion Lulă, Irina Sferdian, Drept civil. Drepturile reale, Editura
Universitas Timisiensis, Timişoara, 2001, p. 112-118; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept
civil. Drepturile reale, Ediţia a III-a Revăzută şi adăugită, Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 175-179.

1
 Soluţia este diferită faţă de cea din redactarea dată textului în urma modificării
Legii nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 41/2004, în conformitate cu care registratorul admite
cererea, dispune înscrierea prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte din punct de
vedere formal cerinţele de validitate a actului juridic încheiat în formă autentică sau,
după caz, a certificatului de moştenitor.
Soluţia legii nr. 247/2005 este raţională, dat fiind că o lege privind publicitatea
imobiliară nu trebuie să modifice aspectele ce ţin de condiţiile de fond şi de formă ale
actului juridic civil. Soluţia adoptată prin O.U.G. nr. 41/2004 ar fi putut să fie primită
doar în cazul în care, eventual, s-ar fi făcut precizarea că este vorba doar de
înscrierea ori radierea drepturilor reale asupra imobilelor. Cerinţa actului autentic nu
poate fi primită pentru înscrierea unor drepturi de creanţă, a unor stări şi raporturi
personale.
Este de remarcat că adoptarea unei soluţii potrivit căreia nu se mai pretinde
un înscris autentic, este de natură a relansa discuţia dacă înscrisul sub semnătură
privată este necesar şi suficient pentru constituirea ori transferul unui drept real
asupra unei construcţii, fără a implica transferul ori constituirea unui drept real asupra
terenului, precum şi pentru cazul în care se transmite dreptul de superficie.3
4. Reintroducerea efectului constitutiv al înscrierii în cartea funciară.
Dacă în privinţa constituirii ori transmiterii drepturilor reale imobiliare, dispoziţiile at.
22 alin. (1) stabilesc că „dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui
imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au
transmis în mod valabil”, iar prevederile art. 27 alin. (1) din lege dispun că „înscrierile
în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data
înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor”,
adică înscrierea în cartea funciară se realizează numai în scopul realizării
opozabilităţii faţă de terţi a constituirii ori transmisiunii imobiliare, în ce priveşte
stingerea drepturilor reale, dispoziţiile articolului 22 alineatul (2) arată că „drepturile
reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimţământul
titularului dreptului; acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin
moartea titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere”.
Se poate constata că legiuitorul a optat să reintroducă efectul constitutiv al
înscrierii în cartea funciară. Însă, în mod surprinzător, efectul constitutiv al înscrierii în
cartea funciară se manifestă numai în privinţa stingerii drepturilor reale nu şi în
materia constituirii ori transmiterii drepturilor reale. Considerăm că este nejustificată
atitudinea legiuitorului de a reintroduce efectul constitutiv al înscrierii în cartea
funciară, cu atât mai mult cu cât îl prevede numai în situaţia stingerii drepturilor reale.
Lipsa de unitate a efectelor înscrierilor în cartea funciară este de natură să
creeze nesiguranţă în privinţa dinamicii drepturilor reale imobiliare, cum este cazul
unui act juridic prin care s-ar stinge şi s-ar constitui drepturi reale a căror naştere,
respectiv stingere ar fi corelate între ele. Pentru dreptul care se înfiinţează pe temeiul
stingerii altui drept s-ar considera că dreptul s-a născut la momentul încheierii actului
juridic, urmând să dobândească opozabilitate erga omnes prin înscrierea în cartea
funciară, pe când dreptul de a cărui stingere este condiţionată naşterea sa, nu s-ar fi
stins prin încheierea actului juridic.
Soluţia stingerii drepturilor reale numai prin radiere din cartea funciară vine în
contradicţie cu alte reguli ale dreptului civil, cum este aceea a stingerii ipotecii pe
cale accesorie prin plata creanţei garantate (art. 1800 pct. 1. C. civ.).

3
A se vedea Liviu Pop, op. cit., p. 123-126; Ion Lulă, Irina Sferdian, op. cit., p. 106-109 şi 123-
124; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 182-183.

2
 5. Stabilirea limitelor efectului de opozabilitate al înscrierii în cartea
funciară. În conformitate cu prevederile art. 35 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a
fost modificată şi completată prin Legea nr. 247/1996, „Efectul de opozabilitate al
înscrierilor este inoperant cu referire la:
a) suprafaţa terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte
asemenea aspecte;
b) restricţii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate,
expropriere sau prin prevederi legale privind protecţia ecologică, sistematizarea
localităţilor şi alte asemenea aspecte".
Dacă în privinţa exproprierii, raporturilor de vecinătate, a protecţiei ecologice şi
a sistematizării localităţilor, există temeiuri legale care să justifice limitarea efectului
de opozabilitate al înscrierii în cartea funciară, în privinţa suprafeţei terenurilor,
destinaţiei şi categoriei de folosinţă nu există nici o raţiune.
Introducerea în legislaţia noastră a noţiuni de inoperare a efectului de
opozabilitate este de natură a crea incertitudine cu privire la regimul de carte
funciară.
Sistemul de carte funciară a fost conceput ca un sistem de publicitate
imobiliară riguros, caracterizat prin exactitatea ce izvorăşte din măsurători şi schiţe
cadastrale. Or, stabilirea unor limite ale efectului de opozabilitate al înscrierii în
cartea funciară tocmai cu privire la suprafaţa terenurilor, destinaţia şi categoria de
folosinţă, conduce la lipsirea de conţinut a înscrierii în cartea funciară. Atâta timp cât
prin înscrierea în cartea funciară nu există certitudine cu privire la imobilul ce face
obiectul înscrierii, publicitatea imobiliară prin sistemul de carte funciară nu-şi mai
găseşte rostul.
6. Înlăturarea limitării dreptului de a dobândi terenuri prin acte juridice.
Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în condiţiile în
care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limita
suprafeţei de teren ce poate fi dobândită prin acte juridice, concluzia este aceea că
nu mai există nici o restricţie în privinţa întinderii dreptului de proprietate asupra
terenurilor, indifent de modul de dobândire.
Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea că „în cazul dobândirii prin
acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăşi 200 ha
teren agricol în echivalent arabil, de familie”. Prin noţiunea familie, în sensul
menţionatei legi, se înţelegea soţii şi copiii necăsătoriţi, dacă gospodăreau împreună
cu părinţii lor.
7. Limitarea cauzelor care împiedică înstrăinarea terenurilor. Spre
deosebire de dispoziţiile Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmăreşte
restrângerea categoriilor de litigii care au drept efect interzicerea înstrăinării
terenurilor. Dacă potrivit dispoziţiilor articolului 15 din Legea nr. 54/1998, erau
interzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora există
litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării acestor litigii, prin dispoziţiile
articolului 4 al Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclamă principiul liberei circulaţii a
terenurilor, chiar dacă drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cu
titlu de excepţie, în cazul anumitor litigii, se împiedică înstrăinarea imobilelor.
Astfel, „cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate
privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenţa
unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinarea
acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz”.
Din interpretarea textului legal amintit, reiese că orice litigii referitoare la
validitatea titlului de proprietate (dacă este altul decât unul emis conform legilor

3
fondului funciar) nu împiedică circulaţia juridică a imobilelor, fie că este vorba de
transmiterea ori constituirea de drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de
creanţă.
8. Reglementarea acţiunii prin care instanţa să pronunţe o hotărâre care
să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. După mai bine de 14 ani, există din
nou o reglementare expresă a sancţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Dispoziţiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arată că
„în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără
construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a
îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre
care să ţină loc de contract”.
Existenţa acestei prevederi legale este de natură să înlăture discuţiile cu
privire la admisibilitatea acţiunii în justiţie pentru pronunţarea unei hotărâri care să
ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Se observă, pe de altă parte, că textul
este mult mai precis şi mai puţin exigent decât reglementarea articolului 12 al
Decretului nr. 144/1958.4
9. Contradicţia noţiunilor „corp de proprietate” şi „imobil”. S-a schimbat
înţelesul noţiunii de imobil, s-a redefinit parcela şi s-a renunţat la noţiunea de „corp
de proprietate” în materia publicităţii imobiliare.5 În urma modificării şi completării
Legii nr. 7/1996, dispoziţiile art. 1 alin. (3) arată că „prin imobil, în sensul prezentei
legi, se înţelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcţii,
aparţinând aceluiaşi proprietar”, iar potrivit art. 1 alin. (4), „prin parcelă se înţelege
suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă”.
De asemenea, prin abrogarea alineatului (3) al articolului 20, s-a renunţat la
constituirea partidei cadastrale, ceea ce înseamnă că s-a luat opţiunea abandonării
cărţii funciare personale şi a realizării publicităţii imobiliare prin intermediul cărţii
funciare reale (care nu poate conţine înscrieri decât cu privire la un singur imobil).
Totuşi, legiuitorul dă dovadă de încă o neconsecvenţă. Dacă în titlul afectat
modificării şi completării Legii nr. 7/1996 înlocuieşte noţiunea de „corp de proprietate”
cu aceea de „imobil”, în conţinutul articolului 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, titlu
în care se ocupă de circulaţia juridică a terenurilor, reglementând o serie de facilităţi
pentru anjmite acte de înstrăinare se referă la „constituirea unor corpuri de
proprietate mai mari”.

4
Cu privire la aplicarea prevederilor articolului 12 din Decretul nr. 144/1958, a se vedea
Corneliu Bârsan, Regimul juridic al bunurilor imobile, Editura Ştiinţifică, Bucureşti, 1983; Valeriu
Stoica, Flavius Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în condiţiile
abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în Dreptul, nr. 3/1992, p. 14 şi urm.; Eugeniu Safta-
Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind înstrăinările imobiliare subsecvent abrogării
Decretului nr. 144/1958, în Dreptul, nr. 9/1993, p. 27 şi urm.; Vasile Pătulea, Regimul juridic al
circulaţiei terenurilor situate în intravilanul localităţilor, Editura Calistrat Hogaş, Bucureşti, 1995, p. 9 şi
urm.; Eugen Chelaru, op. cit., p. 95.
5
Cu privire la definiţiile date entităţilor de bază ale înscrierii imobilelor în cartea funciară, a se
vedea Liviu Pop, op. cit., p. 295 şi urm.; Eugen Chelaru, op. cit., p. 222-225; Ovidiu Ungureanu,
Cornelia Munteanu, op. cit., p. 428-429.