Major National University of San Marcos

From the SelectedWorks of Paul Cajacuri Jancachagua

Winter June 1, 2018

Particularidades de la hipoteca inversa en el Perú.

Reflexiones sobre el factor de la edad en el crédito
Paul Cajacuri Jancachagua, Universidad Nacional Mayor de San Marcos

Available at: https://works.bepress.com/paul-cajacurijancachagua/9/

 CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

CIVIL
ANÁLISIS JURÍDICO

Algunas particularidades
de lla hipoteca inversa en el Perú
Reflexiones sobre el factor
de la edad en el crédito

Paul CAJACURI JANCACHAGUA*

No hace mucho que se publicó la Ley Nº 30741, norma que regula la hipoteca inversa.

RESUMEN
En dicho contexto, el autor realiza un pormenorizado estudio de los aspectos más “pro-
blemáticos” que la mencionada ley trajo consigo, tales como, la edad para acceder a
la hipoteca inversa, la edad de los posibles beneficiarios del prestamista, el cobro de la
deuda generada, la posibilidad de futuros gravámenes del bien hipotecado, etc.

I. Antecedentes

En el 2014, mediante el Proyecto de Ley

MARCO NORMATIVO
• Constitución Política del Perú: art. 2 inc. 2).
• Ley que regula la hipoteca inversa, Ley Nº 30741
(28/03/2018): arts. 2 al 6.
• Código Civil: art. 661.
• Código Procesal Civil: art. 724.
PALABRAS CLAVE: Hipoteca inversa / Garantía / Cré-
dito / Gravamen / Préstamo / Monto de gravamen
Recibido: 07/06/2018
Aprobado: 05/07/2018
N° 04058/2014-CR, se dio un primer intento
por regular la figura de la hipoteca inversa
(en adelante, HI) en el Perú. Tal propuesta
no tuvo éxito. En noviembre de 2016, se pre-
sentó un nuevo Proyecto de Ley N° 570/
2016-CR (en adelante, el Proyecto) sobre HI,
el cual sería asignado a la Comisión de Jus-
ticia y Derechos Humanos del Congreso de
la República.
El 13 de junio de 2017, la comisión encar-
gada aprobó por mayoría el Proyecto, emi-
tiéndose el respectivo dictamen, el cual esta-
blecía un texto sustituido a la propuesta de

* Asesor legal en el área civil-corporativa del Estudio Laos, Aguilar, Limas & Asociados Abogados. Miembro prin-
cipal del Grupo de Estudios de Derecho Inmobiliario (GEDI) de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

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ley. El 21 de febrero de 2018, el dictamen del
Proyecto es aprobado por la Comisión Per-
manente del Congreso. Finalmente, el 28 de
marzo de 2018, se publicó en el diario ofi-
cial El Peruano, la Ley N° 30741, “Ley que
regula la hipoteca inversa” (en lo sucesivo,
la Ley)1.
II. Noción de hipoteca inversa
La descripción que sigue será acorde con lo
establecido en la Ley2. Así, podemos conce-
bir a la HI como una operación de crédito
financiero, una modalidad más de préstamo
hipotecario por la cual una entidad finan-
ciera autorizada3 otorgará un préstamo dine-
rario a una persona natural. El capital objeto
de préstamo, según lo acuerden las partes,
será entregado al prestatario en: i) disposi-
ciones periódicas; o, ii) en una sola armada,
aunque esto último no es lo habitual. Natu-
ralmente, en el primer supuesto las disposi-
ciones periódicas durarán hasta agotarse el
valor total del crédito.
Asimismo, para garantizar la operación, se
constituirá una hipoteca sobre un inmueble
de propiedad del prestatario, el cual deberá
cumplir con la característica de servirle de
habitación. Finalmente, el pago del crédito,
salvo algunos supuestos excepcionales 4,
solo podrá ser requerido luego del falleci-
miento del prestatario (y de haber beneficia-
rios supervivientes, recién al fallecimiento
de estos); es decir, estará dirigido contra
sus sucesores5, y si estos no cumplieran con
la obligación, la entidad estará facultada a
satisfacer su acreencia ejecutando la garan-
tía hipotecaria.
Por disposición de la Ley, el cobro de este
crédito se ejecutará única y exclusivamente
contra el bien afectado en garantía, lo que
quiere decir que no se extendería a los demás
bienes de la herencia. Se entiende que,
para llegar al supuesto de cobro por ejecu-
ción hipotecaria, primero se agota la vía del
requerimiento de pago voluntario.
1. La imprecisa denominación
La expresión “hipoteca inversa” no pasa de
ser una denominación ligera del tipo de cré-
dito descrito en el apartado anterior. Y, den-
tro de esta, la mención de “inversa” obedece
a la forma de colocación y devolución del
capital prestado, en contraposición a la de un
préstamo común y/o convencional.
Para aclarar la idea, reflexionemos sobre el
funcionamiento de un mutuo bancario común
y corriente garantizado con una hipoteca; en
este, el prestamista suele entregar el dinero

1 Una síntesis pormenorizada de los antecedentes de la Ley, además de sus respectivos documentos sustentatorios, se
halla disponible en la página web del Congreso de la República, a través del siguiente enlace: <http://www2.con-
greso.gob.pe/sicr/tradocestproc/CLProLey2016.nsf/Parlamentarios/FECC88E6734DFE4C052580650064A450?o
pendocument>.
2 En una anterior publicación abordamos nuestras apreciaciones sobre la Ley desarrollando algunas cuestiones que
también serán objeto de exposición en el presente artículo, y otras de las que prescindimos, pero invitamos al lec-
tor a poder revisarlas. Evidentemente, en el presente trabajo atendemos al carácter siempre perfectible de las defi-
niciones y/o conceptos que pudimos esbozar. El artículo en mención se encuentra disponible en el siguiente enlace:
<https://legis.pe/consideraciones-hipoteca-inversa-regulacion-peru-expectativas/>.
3 En el artículo 5 de la Ley, se detalla la generalidad de entidades autorizadas a celebrar el crédito analizado.
4 En el artículo 6 de la Ley, se precisan los supuestos para declarar el vencimiento anticipado del contrato de HI.
5 En el artículo 3, inciso i, de la Ley, se indica que el cobro se entenderá contra “la sucesión o los legatarios” (distin-
ción no muy acertada). Más adelante, en el inciso j, se precisa que si luego del remate existiera un remanente, este
deberá ser entregado a los “herederos o legatarios” (distinción acertada). En este extremo, no entraremos en dis-
cusión sobre si la terminología empleada fue o no la correcta en sentido técnico. Y, para efectos del presente tra-
bajo, optaremos por referirnos a los “herederos” del prestatario, pues consideramos que los supuestos donde exis-
tan legatarios, serán escasos.

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al prestatario en una armada. Luego, transcu-

rrido un periodo de tiempo acordado, el pres-
tatario empezará a devolver el capital pres-
tado más los respectivos intereses, mediante
abonos de cuotas habitualmente detalladas
en cronogramas de pago. Si el prestatario
incumpliera con pagar, el acreedor podrá
hacer uso de la garantía hipotecaria.
A diferencia de lo anterior, en la HI, la enti-
dad entregará el dinero al prestatario –en la
mayoría de casos– a través de cuotas perió-
dicas hasta donde alcance el monto del prés-
tamo. Posteriormente, los herederos del pres-
tatario tendrán que responder por la deuda
generada, y en caso no se honre esta obli-
gación, la entidad podrá apelar a la garantía
hipotecaria para satisfacer su acreencia.
Entonces, nótese que la diferencia entre
ambos tipos de crédito, es la forma inversa
en la entrega y devolución del capital pres-
tado. Sin embargo, si algo se mantiene inva-
riable en ambos casos, es la hipoteca en su
calidad de derecho real de garantía, espe-
rando a responder por la obligación ante el
eventual incumplimiento del deudor.
Por lo tanto, la denominación “hipoteca
inversa” no resulta acertada para el crédito
analizado6, siendo más idóneos los nombres
crédito inverso, préstamo reverso, préstamo
al revés –como lo llamó Martín Mejorada
(2018) recientemente7–, entre otros simila-
res. No obstante, la decisión del legislador
peruano, en este extremo, no es ajena al dere-
cho comparado, pues en los países donde está
Comentario relevante
te
del autor
En la HI, la entidad entregará el dinero
al prestatario –en la mayoría de casos–
a través de cuotas periódicas hasta
donde alcance el monto del prés-
tamo. Posteriormente, los herederos
del prestatario tendrán que respon-
der por la deuda generada, y en caso
no se honre esta obligación, la enti-
dad podrá apelar a la garantía hipo-
tecaria para satisfacer su acreencia.
regulada esta operación, también se adop-
taron denominaciones similares (hipoteca
inversa, hipoteca reversa, hipoteca invertida,
entre otros), las cuales, si bien imprecisas,
son las que han tenido mayor acogida social,
y es por ello que, en nuestra modesta opi-
nión, es tolerable la opción elegida en la Ley.
Sin perjuicio de lo anterior, resulta relevante
para evitar interpretaciones equivocadas, dis-
tinguir el uso del término “hipoteca inversa”
del de “hipoteca” por sí solo. Siendo lo pri-
mero el crédito, préstamo u operación banca-
ria; y lo segundo el derecho real que garan-
tiza tal crédito.
2. Finalidad originaria
Es una condición propia de las personas de
avanzada edad8, que sufran el descenso de

6 El Banco de España (2017) explica el carácter inverso del crédito de HI, en los términos siguientes:
La primera nota característica de este producto financiero es que, al revés que en la ordinaria, donde lo normal es
que el deudor o prestatario cumpla con su obligación de devolución del préstamo a plazos de forma periódica, la
devolución del préstamo se producirá cuando se cumpla un hecho futuro, pero cierto, que se desconoce cuándo
sucederá: el fallecimiento del deudor. El cliente no acude a la entidad a solicitar un préstamo para adquirir una
vivienda, que luego garantizará hipotecándola, sino que lleva la vivienda bajo el brazo ofreciéndola como garantía
del préstamo. (p. 13) (el resaltado es nuestro)
7 “El préstamo al revés”, es precisamente el título de un artículo periodístico del citado autor, donde desarrolla de
manera clara y breve sus apreciaciones sobre la flamante Ley.
8 Si bien en La Ley N° 30490, Ley de la Persona Adulta Mayor, se usa el término “adulto mayor” para referirse

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sus aptitudes físicas; lo cual, entre otros,
ocasionará una disminución de su capaci-
dad para generar ingresos económicos como
otrora lo hacían (obviamente esta condi-
ción no sucederá de igual forma en todos los
casos). Sumado a ello, sus gastos, lejos de
mantenerse estables, se incrementarían por
problemas relacionados al deterioro natural
de la salud. Asimismo, si bien una parte de
estas personas gozará de una pensión, esta en
varios casos les resultaría insuficiente para la
satisfacción de sus necesidades, incluso de
las básicas9.
En busca de una alternativa para este colec-
tivo de personas, se evidenciaría que estas
son titulares de patrimonio factible de ser
explotado, sus viviendas. Es así que surge un
idóneo tipo de crédito, la hipoteca inversa10,
que satisface la necesidad de financiamiento;
y, además, asegura que el titular pueda dis-
frutar de su inmueble hasta su fallecimiento.
Basta revisar la legislación comparada11,
para darse cuenta que esta es la orientación
del crédito de HI.
No obstante, no debemos dejarnos llevar por
el aspecto altruista de la HI y pretender a par-
tir de ello imponer deberes que no correspon-
den a la otra parte de este negocio, la enti-
dad financiera. Nótese que, para esta, la HI
no es más que un producto dentro del aba-
nico de posibilidades de financiamiento que
brindará al público. La entidad no deja de ser
una empresa que, fiel a su objeto de interme-
diación financiera, buscará –con todo dere-
cho– percibir las ganancias que este nego-
cio le genere. En ese sentido, por más que las
disposiciones de dinero otorgadas al pres-
tatario puedan asemejarse en apariencia a
la pensión producto de un fondo previsio-
nal, lo cierto es que la naturaleza del cré-
dito de HI es completamente distinta a la de
dicho ingreso, por lo que no debería preten-
derse aplicar a esta los principios del derecho
previsional.

a las personas que tengan sesenta (60) o más años de edad. En el presente artículo, usaremos dicho término u otros
similares, de una manera general sin tener una edad exacta que sirva de límite a tal colectivo.
9 En el Informe Técnico N° 1, Situación de la Población Adulta Mayor, de marzo de 2018, realizado por el Instituto
Nacional de Estadística e Informática (INEI), al trimestre de octubre, noviembre y diciembre de 2017, se aprecian
distintas estadísticas relevantes sobre la población adulta mayor, que evidencian ciertas aristas de la situación de
desventaja de este colectivo, entre ellas:
- Solo 32,2 % de la población adulta mayor está afiliada a un sistema de pensión, mientras que el 64,8 % no
cuenta con afiliación alguna al sistema.
- Los adultos mayores incluidos en la Población Económicamente Activa (PEA) representan el 56,3 %, en oposi-
ción a los que no forman parte de la PEA, que representan el 43,7 %.
Asimismo, del Informe Técnico N° 5, Situación del Mercado Laboral en Lima Metropolitana, de mayo de 2018, al
trimestre de febrero, marzo y abril de 2018, tenemos que:
- Del total de la PEA ocupada, el 19.7 % tiene entre 14 a 24 años de edad, el 52,4 % de 25 a 44 años y el 27,9 %
de 45 y más años.
10 Históricamente, según lo refiere Álvarez (2009), la hipoteca inversa habría surgido en el Derecho anglosajón bajo
la denominación reverse mortgage, siendo comercializada en su concepción moderna a partir de 1965; no obstante,
desde los años 30 ya existian los home-equity reversion, figuras similares a la hipoteca inversa actual. (p. 37)
11 A modo de ejemplo, si nos remitimos a los preámbulos de la ley española que regula la HI (Ley 41/2007, del 7 de
diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, del 25 de marzo), veremos que se señala expresamente el público
objetivo y la finalidad esperada con tal crédito. Nos hemos permitido resaltar partes del texto:
Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes
problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incre-
mento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida (…).
No cabe duda, pues, de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores uti-
lizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de
beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda
aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el
consiguiente efecto positivo sobre el bienestar (…)

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III. Análisis de la Ley
1. El criterio de la edad
En el Proyecto de Ley se había contemplado
como uno de los requisitos para el acceso al
crédito de HI, que el solicitante tenga míni-
mamente una edad a partir de los 65 años. Tal
criterio no era ajeno a la legislación compa-
rada sobre la materia, y respondía a la nece-
sidad de limitar el crédito al público objetivo
al cual, en principio, estaba dirigido, adultos
mayores ávidos de liquidez económica. No
obstante, la Ley terminó prescindiendo de tal
requisito. Al respecto, consideramos que esta
decisión no resulta acertada, los argumentos
que sustentan nuestra opinión se desarrolla-
rán en los apartados posteriores.
Previamente, debemos dejar claras las
siguientes premisas:
• En una operación de crédito o préstamo
convencional, es común que el presta-
mista tenga la tendencia de conceder el
préstamo a una persona relativamente
joven, en contraposición a una de elevada
edad, pero ¿cuál es el motivo de ello?
Pues que, en este crédito, luego de un
plazo relativamente corto, la devolución
del capital se realizará a través de cuotas
periódicas, generalmente de acuerdo a un
cronograma de pagos; entonces, se pre-
sume que una persona joven, activa eco-
nómicamente y con plena capacidad de
generar ingresos, estaría en mejor apti-
tud para cumplir con sus obligaciones
en oposición a una persona de edad muy
avanzada.
• En la operación de HI la tendencia del
prestamista, respecto de la elección del
prestatario, resultaría contraria a la del
crédito convencional; esto debido a que
el pago de la deuda solo podrá requerirse
después del fallecimiento del prestata-
rio; por lo que, si se opta por una per-
sona demasiado joven, se incrementaría
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Comentario relevante
te
del autor
Resulta relevante para evitar inter-
pretaciones equivocadas, distinguir
el uso del término “hipoteca inversa”
del de “hipoteca” por sí solo. Siendo
lo primero el crédito, préstamo u ope-
ración bancaria; y lo segundo el dere-
cho real que garantiza tal crédito.
la probabilidad de postergar el cobro
del crédito por un tiempo mayor, lo cual
representa un riesgo crediticio (además
de otros efectos negativos que desarrolla-
remos adelante).
Entonces, tomando en cuenta la omisión de
la Ley ¿podrían las entidades financieras
establecer una edad base para el acceso
al crédito de HI, amparadas únicamente
en el argumento de que una edad joven
del prestatario representaría un mayor
riesgo crediticio? La respuesta sería que no,
al menos en principio, por los motivos que se
exponen a continuación.
1.1. Constitucionalidad de la edad para el
acceso al crédito
El Tribunal Constitucional (TC) mediante
sentencia recaída en el Expediente N° 05157-
2014, declaró en el año 2017 fundada en
parte una demanda de amparo donde se
denunciaba un trato discriminatorio que vul-
neraba el derecho a la igualdad. El pronun-
ciamiento surgió a raíz de la negativa del
Banco de la Nación (BN) en otorgar un cré-
dito a una persona de avanzada edad. Resu-
mamos lo sucedido.
Una señora de 85 años de edad solicitó un
préstamo dinerario al BN. En respuesta, el
banco, amparado en una directiva interna, le
negó el crédito bajo el único argumento de
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Comentario relevante
te
del autor
En la operación de HI la tendencia del
prestamista, respecto de la elección
del prestatario, resultaría contraria a la
del crédito convencional; esto debido
a que el pago de la deuda solo podrá
requerirse después del fallecimiento
del prestatario; por lo que, si se opta
por una persona demasiado joven,
se incrementaría la probabilidad de
postergar el cobro del crédito por un
tiempo mayor, lo cual representa un
riesgo crediticio.
que este solo se concedía a personas hasta
un máximo de 83 años, pues una edad más
avanzada incrementaba el riesgo crediticio,
a pesar de que la solicitante recibía una pen-
sión canalizada por el mismo banco, y ade-
más se había ofrecido a pagar un seguro de
desgravamen. Tal negativa dio lugar a que
la agraviada interponga una demanda de
amparo, la cual fue declarada infundada en
primera y segunda instancia. Cuando el caso
llegó al TC, este se propuso como problema
a determinar: “si establecer límites en razón
de la edad para el acceso a un crédito resulta
constitucional o no”.
Repasemos el fallo del TC. En la primera
parte de la sentencia se desarrollan argumen-
tos del por qué una persona adulta mayor
requiere una especial protección del dere-
cho, sobre los cuales no redundaremos. Más
adelante, el TC busca determinar si la Cons-
titución ampara (o no) el supuesto de protec-
ción contra la discriminación por motivos
de edad, para ello se enfrasca en analizar el
artículo 2.2 de la Constitución, que a la letra
dice: “toda persona tiene derecho a la igual-
dad ante la ley. Nadie puede ser discriminado
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por motivo de origen, raza, sexo, idioma,
religión, opinión, condición económica o de
cualquier otra índole”. Así, luego de cier-
tos argumentos, el TC concluye que, dentro
la expresión “de cualquier otra índole”, se
puede tutelar el criterio de la edad como fac-
tor discriminante, pues resulta uno jurídica-
mente relevante. Esto implica, según el TC,
que cualquier distinción tomando en cuenta
este factor (edad), requerirá de una fuerte
argumentativa de parte del órgano que efec-
tuó el trato diferenciado a fin de justificar la
constitucionalidad de la medida adoptada.
Prosiguiendo, el TC analiza el derecho de
acceso al crédito, concluyendo que, si bien
este no está reconocido como un derecho
fundamental en la Constitución, sí tiene
estrecha conexión con otros derechos y/o
principios que cuentan con respaldo consti-
tucional. Para esto, apela fundamentalmente
a evidenciar las posibilidades que brinda el
obtener capital mediante un financiamiento
crediticio, el cual puede ser destinado a la
consecución de ciertos objetivos vincu-
lados a la realización de la persona, ya sea
mediante el acceso a la vivienda, educación,
negocios, salud y otros. En ese sentido, el
TC estima que la denegatoria del crédito de
manera injustificada o basada únicamente
en la edad, puede afectar distintos derechos
constitucionales; por lo que, si bien resulta
legítimo que las entidades del sistema finan-
ciero puedan tomar en consideración la edad
al momento de decidir si se otorga (o no) un
préstamo; sin embargo, tal factor no ha de
ser el único criterio a tomar en cuenta para
la decisión de denegar el acceso al crédito.
a) En el caso concreto
Llegados a este punto, se buscó determinar
si la política del BN de restringir el acceso
al crédito a personas mayores a 83 años
–intervención en la igualdad mediante un
trato diferenciado–, constituye (o no) una
basada en criterios objetivos y razonables.

Así, a efectos de realizar el examen de cons-
titucionalidad, el TC parte por establecer
la existencia de dos colectivos de personas
(pensionistas para ser exactos) que serán
objeto de comparación: i) personas mayo-
res de 60 años y menores de 84, que son las
que pueden acceder a créditos; y, ii) personas
mayores a 84 años, las cuales tienen vedada
esa posibilidad. Cabe precisar a título per-
sonal que el segundo grupo debió ser “per-
sonas a partir del día siguiente de cumpli-
dos 84 años”, y no simplemente “mayores a
84 años”; sin perjuicio de que tal aclaración
no le resta validez alguna al análisis reali-
zado por el TC, pues es una precisión mera-
mente técnica.
El instrumento formal del cual se valió el
BN para aplicar el criterio de distinción, fue
una directiva interna, y la finalidad esperada
era reducir el riesgo crediticio derivado de
la edad del solicitante. Siendo más claros,
el objetivo del BN a través del tratamiento
diferenciado, era la reducción del riesgo de
incumplimiento de su contraparte en la ope-
ración de crédito; en tanto, la finalidad per-
seguida era el interés por hacer efectivo el
cobro del crédito, lo cual resulta legítimo.
Test de idoneidad: en este examen se busca
determinar si el medio empleado –denegato-
ria del crédito a personas mayores a 83 años–
logra la obtención del fin esperado.
Al respecto, a criterio del TC, efectivamente
existiría una relación de causalidad entre el
medio y el objetivo, pues al denegarse el cré-
dito al colectivo mayor a 83 años, se reduci-
ría el riesgo de incumplimiento de pago. Asi-
mismo, al cumplirse el objetivo, también se
satisface la finalidad de la intervención, pues
se resguarda el interés del banco de hacer
efectivo el cobro de sus créditos. Por tanto,
el TC concluye que se supera el examen de
idoneidad.
Test de necesidad: para concluir si la inter-
vención supera el examen de necesidad, se
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¿Qué dice el Tribunal
nal
Constitucional?
Cualquier distinción tomando en cuenta
este factor (edad), requerirá de una
fuerte argumentativa de parte del
órgano que efectuó el trato diferen-
ciado a fin de justificar la constitucio-
nalidad de la medida adoptada.
deben agotar dos fases: i) determinar si exis-
ten (o no) medios alternativos a la medida
que sean por lo menos igual de idóneos; y,
ii) determinar si entre los medios alterna-
tivos, existen algunos más benignos con el
derecho involucrado.
El TC concluye que sí existen otros medios
por lo menos con el mismo grado de ido-
neidad que la medida aplicada, y que per-
miten satisfacer la finalidad perseguida. En
otras palabras, refiere que existen posibili-
dades que contribuirían a disminuir el riesgo
crediticio, sin implicar una afectación a los
derechos e intereses de la entidad y del soli-
citante; por ejemplo, contar con garantes,
tasas de interés diferenciado, seguros de des-
gravamen, reducción del monto a prestarse,
entre otras opciones razonables. Por tanto,
ante la existencia de medios alternativos que
podrían reducir el riesgo crediticio, y que a
criterio del TC resultan válidos e idóneos, no
se supera el test de necesidad.
En suma, nos quedamos con la conclusión de
que la denegatoria genérica de acceso al cré-
dito, considerando para ello como único fac-
tor la edad del solicitante, sería un trato dis-
criminatorio prohibido por el artículo 2.2 de
la Constitución.
Finalmente, cabe precisar que, nuestra
intención con la descripción anterior solo
tiene como fin explicar la posición que ha
adoptado el TC respecto de la edad en los
145
otorgamientos de créditos. Obviamente, se
puede tener una opinión y/o posición distinta
a lo establecido; sin embargo, no es objeto
del presente artículo cuestionar tal fallo, sino
solamente extraer los criterios que nos sirvan
para, a partir de ellos, analizar el crédito que
es el tema principal de este paper, la hipo-
teca inversa.
1.2. Cómo debió regularse el criterio de la
edad
Teniendo en cuenta la Ley y las conclusio-
nes del TC; la respuesta a la pregunta plan-
teada líneas atrás, respecto de si las entida-
des financieras podrían fijar una edad base
y/o genérica para el acceso al crédito de HI,
apelando solamente al riesgo crediticio que
representaría la prematura edad de los soli-
citantes, resulta negativa. Las entidades ten-
drían que evaluar la generalidad de solicitu-
des de crédito de HI, y de encontrarse entre
ellas las de personas –a su criterio– dema-
siado jóvenes, y que por ende representen
un riesgo crediticio, igualmente tendrían que
realizar las gestiones de evaluación en pos
de alternativas disponibles que disminuyan
tal riesgo, y así no negar el acceso al cré-
dito amparadas únicamente en el factor de
la edad.
Lo cierto es que el fallo del TC es contun-
dente en señalar que la edad por sí sola, no
debe ser el único criterio a tomarse en cuenta
para la negativa a otorgarse un crédito, y si
bien, obviamente, el caso que ameritó tal
pronunciamiento, se trataba de un crédito
común y corriente, mas no de un crédito por
HI, donde el eventual grupo afectado podrían
ser personas jóvenes, ello no obsta para,
prima facie, mantener tal razonamiento.
Siendo que en la HI, el colectivo en el cual
radica el riesgo serían las personas jóvenes,
12 Fuente INEI: <https://www.inei.gob.pe/prensa/noticias/esperanza-de-vida-de-poblacion-peruana-aumento-en-
15-anos-en-las-ultimas-cuatro-decadas-8723/>.
146 pp. 139-156 • ISSN 2305-3259 • JULIO 2018 • Nº 61 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
la edad continúa siendo el factor latente que
puede generar una situación de discrimina-
ción. Sin perjuicio de ello, tenemos la opi-
nión de que existen razones suficientes por
las que la Ley debió fijar una edad mínima
de acceso a este crédito, la cual no necesaria-
mente debía coincidir con la edad planteada
en el Proyecto (a partir de 65 años), sino tal
vez unos cuantos años menos, teniendo en
cuenta la esperanza de vida en el Perú (74.6
años, en el 201512). Nuestras razones las
pasamos a detallar:
• Primero, debe tenerse en cuenta que en
determinadas situaciones los tratos dife-
renciados sí resultan legítimos. El mismo
TC en la sentencia en comentario indi-
caba que estos deben obedecer a las
especiales circunstancias del caso y, en
la medida de lo posible, velando por el
respeto y garantía a los derechos de las
personas.
• En los prolegómenos de la Ley, el Banco
Central de Reserva del Perú sugirió que
la HI no debía ser restringida a personas
con una edad a partir de 65 años, en cam-
bio estar disponible a toda persona que
tenga una vivienda propia. Tal sugeren-
cia terminaría siendo adoptada por la Ley
sin mayor sustento y/o motivación. En
ese sentido, parece que no se reflexionó
en que la operación que se pretendía
implementar, tenía una razón de ser dis-
tinta a la de un simple préstamo dinera-
rio, una naturaleza propia; pues esta, en
la legislación comparada, responde a un
supuesto concreto, personas de elevada
edad ávidas y necesitadas de financia-
miento, y que además requieren la segu-
ridad de tener una vivienda de la cual ser-
virse hasta el final de sus días. Entonces,
es obvio que este tipo de crédito tenía sus

particulares características de las cuales
no debía prescindirse sin un sustento y/o
análisis adecuado.
Así pues, en la HI, la edad, por sí sola,
juega un rol mucho más relevante que
en un crédito convencional, ya que es un
criterio decisivo para estimar aproxima-
damente hasta cuándo el acreedor estará
impedido de cobrar el crédito (recorde-
mos que el cobro solo es posible después
del deceso del prestatario). Entonces,
hubiese resultado adecuado que la ley de
la materia establezca una edad mínima de
acceso, ahorrándoles a las entidades las
eventuales gestiones de evaluación cre-
diticia de solicitantes demasiado jóvenes
(con elevada esperanza de vida).
• ¿Qué pasa si posterga el cobro del cré-
dito por un tiempo largo? Nótese que
en la HI existe una relación directamente
proporcional entre el tiempo de vida del
prestatario, y el monto de la deuda; esto
es, a más tiempo de vida, mayor será la
deuda que se genere.
Así pues, otorgarle el crédito a una per-
sona demasiado joven incrementaría las
probabilidades de que la deuda final por
la que tendrán que responder sus here-
deros sea tan elevada que no podrían
asumirla; y, en este contexto, en cierta
manera se estaría aumentando las pro-
babilidades de pérdida del inmueble del
patrimonio familiar.
• El hecho de que el crédito de HI esté res-
paldado por la garantía real de hipoteca,
no generaría suficiente seguridad del
cobro de la acreencia en el caso de una
deuda que con el tiempo resulte exce-
sivamente elevada (supuesto perfecta-
mente posible en el caso de un prestata-
rio joven), y que probablemente supere
el valor de la garantía. A esto hay que
sumarle otra innovación de la Ley, por la
cual el cobro de este crédito se ejecutará
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Comentario relevante
te
del autor
El fallo del TC es contundente en seña-
lar que la edad por sí sola, no debe ser
el único criterio a tomarse en cuenta
para la negativa a otorgarse un crédito,
y si bien, obviamente, el caso que ame-
ritó tal pronunciamiento, se trataba de
un crédito común y corriente, mas no
de un crédito por HI, donde el even-
tual grupo afectado podrían ser perso-
nas jóvenes, ello no obsta para, prima
facie, mantener tal razonamiento.
“única y exclusivamente contra el bien
afectado en garantía hipotecaria”; es
decir, la entidad ni siquiera podría exten-
der el cobro a los demás bienes de la
herencia.
En mérito a lo anterior, no está demás
recordar que el negocio esperado de una
entidad financiera no es el cobro de sus
créditos mediante la ejecución de las
garantías a su favor, ya que esto es una
medida extrema en defecto del incum-
plimiento de pago voluntario del deudor;
sin embargo, dadas las especiales carac-
terísticas del crédito de HI, existiría una
mayor probabilidad de que el cobro de
la deuda se efectivice mediante la eje-
cución de la garantía, y no por la volun-
tad y/o disposición de los herederos del
prestatario.
• Para celebrar un crédito de HI, es requi-
sito necesario que el inmueble ofrecido
en garantía hipotecaria, sea de propiedad
del prestatario; excluyéndose, en prin-
cipio, la figura del tercero garante. Sin
embargo, cabe la precisión de que dicha
exigencia es para efectos de la constitu-
ción del negocio; no obstante, superado
147
 ello, no habría impedimento para que, si
el prestatario y la entidad lo acuerden, se
pueda incrementar el respaldo del crédito
constituyéndose otras garantías.
Ahora bien, a pesar de lo anterior, el
pensar que existirían personas interesa-
das en garantizar una operación de HI, a
sabiendas de que el cobro solo será posi-
ble luego del fallecimiento del prestata-
rio (plazo no conocido), y que además
el pago de la deuda depende de la buena
voluntad y posibilidades de los herede-
ros, resulta un poco improbable, más aún
si a ello le sumamos una edad joven del
prestatario que, en probabilidades, incre-
mentaría tanto el tiempo de espera para el
cobro, así como el monto de la deuda.
• En la operación de HI, el prestatario ten-
dría que soportar hasta su fallecimiento,
el gravamen hipotecario que pesa sobre
su inmueble (sin perjuicio de la alterna-
tiva de cancelación anticipada13), ya que
el cobro de la deuda también se supedi-
tará a tal hecho funesto. Lo positivo de
esto es que podrá tranquilamente poseer
y servirse de su inmueble, sin temor a que
este sea ejecutado por su acreedor; y este
último, soportaría la postergación del
cobro de su acreencia por un estimado
de tiempo razonable, con base en la edad
avanzada del prestatario.
Sin embargo, contrariamente a lo ante-
rior, al no fijarse una edad mínima de
acceso, se promueve en cierta medida
que incautos jóvenes puedan celebrar
negocios de HI, operación que realmente
no está diseñada para ellos. Además, para
este colectivo existirían en el mercado
mejores alternativas de financiamiento
que una riesgosa HI.
13 Inciso e, del artículo 3 de la Ley: Que el titular o titulares del crédito esté(n) facultado(s) a pagar el crédito anti-
cipadamente, parcial o totalmente, sin penalidad alguna.
148 pp. 139-156 • ISSN 2305-3259 • JULIO 2018 • Nº 61 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
Asimismo, establecer una edad de acceso
incentivaba a que las entidades financie-
ras centren sus esfuerzos en conceder cré-
ditos de HI, al grupo de personas a quie-
nes realmente les resultaba beneficiosa
esta operación, adultos mayores a los que
se les aseguraría un financiamiento; y,
además, servirse de su vivienda hasta su
deceso.
• En los supuestos en que la deuda empiece
a superar el valor de la garantía hipoteca-
ria, o el valor del inmueble en sí, la Ley
no ha diseñado una alternativa para que
la entidad pueda pretender el cobro anti-
cipado del crédito; por lo que, mientras el
prestatario viva, se tendrá que soportar la
postergación del cobro.
Consideramos que de darse el supuesto
de incremento excesivo de la deuda a
raíz de que el prestatario viva más de lo
estimado, resulta legítimo que la entidad
soporte tal situación si, desde el inicio
del crédito, el prestatario era un adulto
mayor, ya que ello sería un riesgo asu-
mido por la entidad, al igual que los ries-
gos asumidos por el prestatario dadas las
características del crédito de HI. No obs-
tante, si se incentiva a las entidades para
que no puedan restringir el otorgamiento
de créditos de HI apelando meramente a
la edad demasiado joven del solicitante,
el riesgo al que se las expone tiene tintes
ilegítimos.
Al respecto, cierta opinión afirmaba que
la ley, ante el supuesto de que la deuda
supere o se aproxime al valor de la garan-
tía, debía dar alternativas para que la enti-
dad pueda ejecutar el cobro anticipado
del crédito y no verse perjudicada. Evi-
dentemente, ello es una opción válida;

sin embargo, discrepamos de la misma,
pues consideramos que se terminaría por
convertir el crédito de HI, en una opera-
ción completamente distinta a la figura
original que se importó, siendo este cam-
bio planteado negativo. Nótese que, la
característica de supeditar el cobro de la
deuda al fallecimiento del prestatario, es
algo esencial que hace atractiva la ope-
ración al público, pues esta les asegura-
ría un financiamiento que, si bien puede
no durar hasta el último de sus días, al
menos les posibilita mantenerse en pose-
sión de la vivienda y no quedar así com-
pletamente desprotegidos.
• La normativa actual promueve que las
entidades realicen una evaluación credi-
ticia a cualquier persona relativamente
joven que, tal vez sin contar con mayor
información, vea atractivo celebrar un
crédito de HI. Tal evaluación obviamente
le representa un costo ya sea directo
o indirecto a la entidad. Entonces, si
reflexionamos pragmáticamente, es nece-
sario evocar que existen proyectos y/o
normativas estatales bien intencionados
que, a pesar de lo encomiable, no termi-
naron de afianzarse en el mercado, nos
referimos concretamente al leasing y la
capitalización de inmobiliarios; las cau-
sas de esto serán diversas; no obstante,
una de ellas ha de ser que no se pensó
adecuadamente en los intereses espera-
dos por las dos partes del negocio14. En
el caso de la HI, a partir de la regulación
dada, con todos los riesgos que pesarían
sobre las entidades ¿realmente se espera
que estas promuevan felizmente el otor-
gamiento de este tipo de crédito? La res-
puesta es obvia.
14 En el 2017, Gestión informaba que Elmer Trujillo, en ese entonces titular del Ministerio de Vivienda, Construcción
y Saneamiento, señalaba que el leasing y la capitalizacón inmobiliarias habían resultado un rotundo fracaso, ya que
el mercado no respondió favorablemente a tales alternativas. (10 de enero de 2017).
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Comentario relevante
te
del autor
En la HI, la edad, por sí sola, juega
un rol mucho más relevante que en
un crédito convencional, ya que es un
criterio decisivo para estimar aproxi-
madamente hasta cuándo el acreedor
estará impedido de cobrar el crédito.
En suma, los puntos anteriores resumen los
motivos principales de nuestra posición, a
los cuales seguramente se les podría añadir
otros más; sin embargo, es también menester
en este artículo, dar espacio para desarrollar
otras particularidades de la Ley.
2. Titular, titulares y beneficiarios
2.1. Titular y titulares
Si revisamos el Proyecto de Ley, encontra-
remos una constante a lo largo de su redac-
ción, la cual se puede evidenciar fácilmente
de los párrafos que se citan a continuación, y
el énfasis puesto.
“Se entenderá como hipoteca inversa al
préstamo o crédito, único o periódico,
garantizado mediante hipoteca sobre un
bien inmueble que constituya la vivienda
habitual del solicitante”. “(…) que el
solicitante tenga edad igual o mayor a 65
años (…)”.
A diferencia de ello, en la Ley se dispuso que
el crédito por HI podía ser otorgado a favor
del titular o titulares (nótese el término en
plural) de un inmueble. Es evidente que este
cambio sustantivo se complementa con el
149
hecho de haber suprimido la exigencia de
una edad mínima de acceso al crédito, pues
de haberse mantenido ello, bastaba que uno
de los titulares del inmueble no cumpliera
con la edad requerida para que el crédito le
sea denegado.
Antes de continuar, tal vez podría objetarse
que la Ley al referirse a los titulares, quiso
hacer alusión al titular y a los beneficiarios
que este pueda nombrar; sin embargo, tal
argumento queda descartado si nos remiti-
mos al artículo 4 de la Ley, donde se dis-
tingue expresamente entre el titular o titu-
lares, y los beneficiarios que estos podrían
designar de ser el caso. Sobra la pregunta,
¿qué es un beneficiario en este contexto?
La noción es simple, y se encuentra en el
citado artículo, el cual señala que la enti-
dad y el prestatario podrán acordar que este
último nombre uno o más beneficiarios que,
de darse el caso y sobrevivan a la muerte
del prestatario, podrían seguir recibiendo
las disposiciones de dinero siempre que
aún no se haya agotado el total del crédito.
Asimismo, en el supuesto general de exis-
tir beneficiarios supervivientes, el pago del
crédito recién sería exigible a la muerte de
todos estos.
Retomando la cuestión, conforme al citado
inciso, los copropietarios de un inmueble
podrían ser titulares de un crédito de HI. Al
respecto, nos queda la duda de si el legisla-
dor previó los efectos de establecer abier-
tamente tal regulación, pues a raíz de ella
se generan diversos escenarios interesantes,
algunos de los cuales pasamos a detallar a
modo de preguntas.
Si en un crédito de HI existen dos titula-
res (y podrían ser más), A y B; y, al falle-
cer A, B vive, por ejemplo, más de cinco
años, ¿se estaría condenando acaso a los
sucesores de A, a no poder disponer amplia-
mente de los derechos que tienen sobre el
inmueble hasta el fallecimiento de B? ¿el
150 pp. 139-156 • ISSN 2305-3259 • JULIO 2018 • Nº 61 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
fallecimiento de uno solo de los titulares,
podrá ser causal para declarar el venci-
miento del contrato de HI?
En el crédito de HI, los futuros sucesores
del prestatario se encontrarán en situación
de incertidumbre hasta la muerte de este, ya
que recién al ocurrir ello, podrán saber el
importe final de la deuda, y eventualmente
(si así lo acordaran) responder por ella, libe-
rando al inmueble del gravamen hipotecario.
Sin embargo, de existir más de un prestata-
rio, los futuros sucesores no se mantendrían
en incertidumbre solamente respecto de su
causante, sino también respecto del causante
de otro grupo de futuros sucesores.
Nótese que la Ley en su artículo 2 establece
que, el reembolso del crédito y la eventual
ejecución de la garantía serán posibles solo
al fallecimiento del titular o titulares (sin
mayor precisión). Asimismo, en el desarrollo
de la Ley, los únicos supuestos para decla-
rar el vencimiento anticipado están recogi-
dos en el artículo 6, y no se menciona entre
ellos al que es materia de la segunda interro-
gante (fallecimiento de uno solo de los titu-
lares). Ciertamente, no parece que la Ley,
al momento de indicar que el crédito será
exigible a la muerte del titular o titulares,
haya pretendido establecer que en un con-
trato donde exista más de un titular prestata-
rio, la muerte de uno de ellos sea un supuesto
para iniciar la etapa de cobro del crédito, sino
que se tendría que esperar el fallecimiento de
la totalidad de titulares.
Prosigiendo con las interrogantes:
¿Podrían los sucesores de A, pagar la parte
del crédito que le fue otorgado a su cau-
sante sin tomar en cuenta lo entregado a
B (si es que cabe división entre los titula-
res respecto del dinero dispuesto), o ten-
drán que soportar la vigencia del contrato
de HI y continuar recibiendo el crédito
correspondiente hasta la muerte de B?

¿Será eficiente para la entidad tener que
dirigir el cobro de la deuda contra una
pluralidad de herederos mayor de la que
posiblemente se habría tenido si el con-
trato hubiese sido celebrado con un solo
titular?
Sin perjuicio de que en el inciso e) del artículo
en comentario se refiere a que está permitido
que el titular o titulares puedan pagar anti-
cipadamente –sin penalidad alguna– total o
parcialmente el crédito, la primera pregunta
del párrafo anterior tiene un tenor comple-
tamente distinto. Ahora bien, cierto es que
se puede meditar en soluciones a partir de
la teoría de las obligaciones, partiendo de
la naturaleza divisible del crédito y la pre-
sunción de obligaciones mancomunadas y
otros criterios; sin embargo, nos resistimos a
ello, pues tal vez el reglamento al detallar las
características del contrato, le puede dar un
giro distinto a nuestras opiniones.
Definitivamente nos surgen muchas más
interrogantes y cada una daría lugar a un
extenso análisis, pudiendo apelar al terreno
del derecho de las obligaciones, contratos
y el Derecho Civil en general para encon-
trar algunas respuestas; no obstante, por el
momento desistimos de tal empresa, pues
consideramos que esto es mejor llevarlo a
cabo teniendo a la vista el reglamento de la
Ley.
Lo cierto es que tenemos la expectativa de
que el reglamento desarrolle los temas plan-
teados y muchos otros más (sin perjuicio de
la crítica que puede hacerse sustentada en
que varias de estas cuestiones debían quedar
claras en la Ley y no impropiamente en el
reglamento), entre otros justificantes, porque
la HI es un producto especial donde estarán
involucradas mayormente personas de la ter-
cera edad, entonces, conviene tener las cues-
tiones claras sobre las consecuencias de cele-
brar este tipo de crédito y así las entidades
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te
del autor
La entidad y el prestatario podrán acor-
dar que este último nombre uno o más
beneficiarios que, de darse el caso y
sobrevivan a la muerte del prestata-
rio, podrían seguir recibiendo las dis-
posiciones de dinero siempre que aún
no se haya agotado el total del cré-
dito. Asimismo, en el supuesto gene-
ral de existir beneficiarios supervivien-
tes, el pago del crédito recién sería
exigible a la muerte de todos estos.
puedan explicarle al solicitante el panorama
completo, más aún si es que tales consecuen-
cias se harán necesariamente extensivas a
sus herederos, los cuales no serían una parte
del contrato entre el prestatario y la entidad
financiera.
2.2. Los beneficiarios
Habiendo explicado previamente la noción
sobre el beneficiario, podemos decir que a
este le son atribuibles varias de las observa-
ciones que anteriormente hicimos respecto
del prestatario. Nótese que cuando existan
beneficiarios que sobrevivan a la muerte del
prestatario, el cobro del crédito también se
postergará hasta la muerte de estos. Entonces
¿le conviene a la entidad que el beneficiario
sea una persona joven? obviamente que no,
pues esto representaría un riesgo crediticio.
¿Estableció la Ley algún criterio para el
nombramiento de beneficiarios? No lo hizo,
por lo que en principio no existe ninguna
calidad especial que tenga que cumplir el
beneficiario para poder ser designado como
tal. Esto no debería ser un tema que se pase
por alto, pues, por ejemplo, si nos remitimos
151
a la legislación mexicana y española15, vere-
mos que el requisito de una edad mínima
de acceso al crédito, es extendido también a
los beneficiarios, lo cual tiene sentido y nos
parece un acierto, ya que el cobro del crédito
también está supeditado a la muerte de estos.
Habrá que esperar qué tan ilustrativo resulta
ser el reglamento en este extremo.
3. El cobro del crédito
Antes de analizar este punto, es necesario
mencionar que, para efectos del cobro de
la acreencia por ejecución de la garantía
hipotecaria, la Ley precisa que, en su regla-
mento, se diseñará un procedimiento extraju-
dicial. Ahora bien, sin perjuicio de esta vía,
el acreedor podrá optar por recurrir a la vía
judicial de considerarlo conveniente.
De una rápida lectura del inciso, resulta-
ría una obviedad que el cobro de la acreen-
cia tenga que dirigirse eventualmente con-
tra el bien gravado, sin embargo, lo que en
efecto se habría pretendido con tal texto es
poner énfasis en que el cobro no podrá exten-
derse a otros bienes del patrimonio suceso-
rio16, aunque la redacción no es la más feliz,
pues pudo ser más expresa en señalar ello,
como por ejemplo: “el cobro de la deuda no
se extenderá a la totalidad del patrimonio
sucesorio y se limitará únicamente al bien
afectado en garantía”. No obstante, más que
la crítica a la redacción, nos surge una pre-
gunta necesaria a raíz del contenido sustan-
cial de lo dispuesto: ¿hasta dónde alcanza
la cobertura de una hipoteca en un crédito
convencional y que diferencias habría con
un crédito de HI?

Creemos que es un acierto que se diseñe un
procedimiento extrajudicial para el cobro
de la deuda, pues hubiese sido un desincen-
tivo mayúsculo condenar a la entidad a llevar
la ejecución únicamente por la vía judicial,
sabiendo las falencias de nuestro sistema de
administración de justicia, donde un pro-
ceso de esta naturaleza podría extenderse por
años. Precisado lo anterior, continuemos con
el análisis.
En el artículo 3, inciso h), se establece:
“Que el cobro del crédito se ejecute única
y exclusivamente contra el bien afectado
en garantía hipotecaria”.
Primero dejemos claro que la hipoteca, para
efectos de su existencia como derecho real,
tiene que ser inscrita en los registros públi-
cos. Asimismo, otro requisito de esta (en este
caso de validez), es que se fije un monto de
gravamen17 (conocido como monto de afec-
tación), el cual también será publicitado por
el registro. Al tener un monto de gravamen
conocido, se posibilita que el propietario del
inmueble, siempre que el valor del bien lo
resista, pueda inscribir ulteriores hipotecas
y de esta manera seguir beneficiándose del
bien.
Llegados a la etapa de la ejecución judicial
de la hipoteca, el monto del gravamen juega

15 En la legislación de México DF, se precisa:

Artículo 2939 Quinquies:(…) El solicitante o los beneficiarios que él designe deben ser personas de 60 años o
más”.
En el mismo sentido, en España la norma refiere: “Que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar
sean personas de edad igual o superior a los 65 años”. (Los resaltados son nuestros).
16 Contrariamente a la redacción de la Ley, en el artículo 14 del Proyecto se establecía que, si el crédito se veía insa-
tisfecho con el valor del bien al momento de la ejecución, “el acreedor podría exigir el pago del mismo hasta donde
alcancen los bienes de la herencia”. Redacción que era innecesaria en nuestra opinión, pues se podía apelar con
similar resultado a la normativa general del Código Civil (CC).
17 Pasco (2016), analizando lo factible que resulta demandar el otorgamiento de escritura pública de una minuta de
hipoteca, detalla los requisitos de validez, eficacia y de existencia del derecho real de hipoteca.

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un rol aún más relevante. En un ejemplo con-
creto, supongamos que el banco le presta
100.00 soles a una persona (préstamo con-
vencional o común), y esta, en garantía de
su obligación, constituye una hipoteca sobre
un inmueble de su propiedad, valorizado en
250.00 soles, fijándose el monto del grava-
men hasta los 150.00 soles (el monto de gra-
vamen que se suele señalar es en la mayo-
ría de casos superior al monto prestado, ya
que se prevé los intereses, atrasos y demás
riesgos que puedan incrementar la deuda).
Entonces, si la deuda final resulta igual o
menor a los 150.00 soles, no habrá incon-
veniente en este extremo para que fácil-
mente pueda ser cancelada luego del remate
del inmueble (claro está, siempre que este
sea rematado por un monto mayor), pero
¿qué sucede si el valor de la deuda ha supe-
rado el monto de gravamen? Por ejemplo,
que la nueva deuda ascienda a 200.00 soles.
En principio, el acreedor en el proceso de
ejecución, luego de rematado el inmueble,
podría sin mayor complicación acceder hasta
el monto del gravamen (150.00 soles), pero
como ello es insuficiente para cubrir la deuda
total, valiéndose de la normativa procesal18,
podría en el mismo proceso requerir el pago
de los 50.00 soles restantes; sin embargo,
nótese que el pago de estos 50.00 soles, ya
no estaba cubierto propiamente por la garan-
tía hipotecaria.
En caso de que el inmueble gravado perte-
nezca a un tercero garante, el cobro de la
deuda mediante la ejecución de la hipoteca
no debería extenderse más allá del monto del
gravamen. Esto es un motivo por el cual, en
un crédito de HI, se exigiría que el inmueble
gravado pertenezca al deudor y no a un ter-
cero garante.
18 Artículo 724 del Código Procesal Civil: Si después del remate del bien dado en garantía, hubiera saldo deudor, se
proseguirá con la ejecución dentro del mismo proceso, conforme a lo establecido para las obligaciones de dar suma
de dinero.
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Creemos que es un acierto que se
diseñe un procedimiento extrajudi-
cial para el cobro de la deuda, pues
hubiese sido un desincentivo mayús-
culo condenar a la entidad a llevar
la ejecución únicamente por la vía
judicial.
3.1. Particularidad del cobro en la hipo-
teca inversa
En un crédito por HI, partiendo del ejemplo
anterior, si el monto del gravamen hubiese
sido abismalmente superado por el monto
de la deuda (lo cual es perfectamente posi-
ble en el crédito analizado), a primera vista,
la figura debiera resolverse de manera simi-
lar a lo indicado precedentemente; no obs-
tante, nótese que la Ley refiere que el cobro
se realizará “única y exclusivamente contra
el bien dado en garantía” (se entiende que sin
extenderse al resto de la herencia), pero ¿qué
tipo de garantía pesa sobre el bien? Pues una
hipoteca, la cual tiene reglas particulares
sobre su cobertura. Entonces ¿qué sucede
si se supera el valor del monto de gravamen
(diferenciándolo del valor del inmueble)?
¿Podría extenderse el cobro más allá del
monto de gravamen considerando que si
el inmueble es rematado por un monto
mayor, lo que esté por encima del monto
de gravamen constituye patrimonio pro-
veniente de la sucesión no cubierto por
la garantía hipotecaria? Definitivamente
es una cuestión discutible, y no se hubiera
generado mayor inconveniente si es que el
153
cobro de la deuda se extendiera a todos los
bienes de la masa hereditaria (hasta incluso
al patrimonio de los herederos, si es que no
acreditasen el exceso del pasivo, en defecto
de no existir inventario judicial19), como
sucede en una obligación crediticia conven-
cional, aun si el acreedor hubiese sido uno
quirografario.
Con riesgo a equivocarnos, creemos que la
intención del legislador al momento de dise-
ñar la Ley fue que el acreedor pueda cobrarse
la acreencia, de ser el caso, con todo lo que
resulte luego de la ejecución del bien dado
en garantía; no obstante, no se habría puesto
a reflexionar en que la garantía hipotecaria
tiene sus reglas particulares, siendo una de
las principales la cobertura de la obligación
hasta el monto fijado como gravamen.
En este extremo, las opiniones podrán ser
diversas, unos podrían optar por entender
que cuando la Ley indica que el cobro de
la deuda puede hacerse contra el bien dado
en garantía, se quiso decir que la entidad
podrá pretender el cobro incluso con lo que
esté por encima del monto del gravamen, a
pesar de que la garantía tenga como límite
dicho monto. Mientras otros podrán defen-
der que el cobro se limitará al valor del gra-
vamen, como se acepta generalmente. No
obstante, si resultara lo primero, cabe la pre-
gunta: qué pasará si ni bien ocurra el remate
del predio, los herederos del prestatario dis-
ponen del dinero que estuvo por encima del
monto del gravamen, pues en cuestión ten-
drían pleno derecho, ya que ello sería resul-
tado del remate del bien que heredaron de su
causante, y que por encima del monto de gra-
vamen no pesaba ninguna garantía.
Si nos decantamos por la segunda interpre-
tación, la entidad deberá ser aún más cui-
dadosa al momento de hacer sus cálculos,
ya que en puridad, el cobro de su crédito
estará limitado solo hasta el monto del gra-
vamen, lo que hace más riesgosa la opera-
ción de HI. Frente a ello, una de las opciones
que tendría la entidad para reducir el riesgo
sería establecer montos de gravámenes igua-
les o superiores al valor del inmueble (tenga-
mos en cuenta que gran parte de los inmue-
bles tienen la tendencia a apreciarse), para
así correr un menor riesgo de que la deuda
supere el monto de gravamen. No obstante,
si el prestatario o sus beneficiarios viven un
tiempo mucho mayor al previsto, el riesgo se
volverá latente otra vez.
4. Cargas y gravámenes
Respecto del inmueble afectado en garantía,
la Ley señala que únicamente se podrá enaje-
nar, arrendar y/o constituir cargas y graváme-
nes, con autorización expresa de la entidad.
En ese sentido, si meditamos solo en el
supuesto del arrendamiento, la supeditación
de realizarse el mismo a una autorización
previa por parte de la entidad, le resta evi-
dentemente dinamismo y un valor impor-
tante al inmueble para su titular. En cierta
medida, la disposición de la Ley en este
extremo se complementa con la exigencia de
que el titular(es) se mantenga habitando el
inmueble20; no obstante, se podría arrendar
parte del bien y mantenerse habitando otra
parte. Ahora, lo que nos genera incertidum-
bre es cuáles serán los criterios para que la
entidad permita o no tal arrendamiento, pues
dependiendo de estos se podría llegar a un

19 Artículo 661 del Código Civil: El heredero responde de las deudas y cargas de la herencia solo hasta donde alcan-
cen los bienes de esta. Incumbe al heredero la prueba del exceso, salvo cuando exista inventario judicial.
20 Artículo 3, inciso f, de la Ley: f) Que el titular o titulares habite(n) el inmueble afectado y que únicamente
pueda(n) enajenarlo, arrendarlo, y/o constituir cargas y gravámenes con autorización expresa de la entidad autori-
zada acreedora. (El resaltado es nuestro).

154 pp. 139-156 • ISSN 2305-3259 • JULIO 2018 • Nº 61 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL

extremo de abuso, no está demás mencionar
que la entidad sería un tercero en la relación
contractual entre el arrendador y arrendata-
rio. En ese sentido, esperamos que el regla-
mento de la Ley sea esclarecedor.
Respecto a otro tipo de gravámenes, como
por ejemplo una ulterior hipoteca, en teo-
ría se podría concretar siempre que medie
autorización por parte de la entidad. En ese
sentido, resulta un poco difícil imaginar qué
interés tendría la entidad en aceptar se cons-
tituya un nuevo gravamen sobre el único
inmueble que respalda su crédito, teniendo
en cuenta que de la redacción de la Ley pare-
ciera una decisión completamente faculta-
tiva de esta. Quizá un supuesto en que la
entidad acepte un gravamen posterior, vol-
vamos al ejemplo, una hipoteca, sea que esta
se constituya a favor de la misma entidad
para garantizar otra obligación, aunque ello
dependerá mucho del valor del inmueble al
momento de constituirse. Partiendo de este
último supuesto, surge la interrogante: qué
pasaría si se quiere ejecutar la ulterior hipo-
teca, ¿se espera acaso que la ejecución de
• Siendo que la Ley posibilita la existen-
esta; se supedite también al fallecimiento del
prestatario, o peor aún, de los beneficiarios?
Creemos que no, pues esta opción no resul-
taría viable.
En las observaciones advertidas, esperemos
que el reglamento de La Ley pueda resolver
las dudas planteadas, y de esa forma no tener
que remitirnos a la normativa general a bus-
car soluciones que, si bien podrían resultar
acertadas, no contribuirían a tener definida
• La Ley, al haber establecido que el cobro
la figura de la HI que presume de una regula-
ción propia y especial.
Conclusiones
• En el crédito de HI, resultaba reco-
mendable que la ley de la materia esta-
blezca una edad mínima de acceso, para
de esa manera ahorrarles a las entidades
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 61 • JULIO 2018 • ISSN 2305-3259 • pp. 139-156
CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
Comentario relevante
te
del autor
Si meditamos solo en el supuesto del
arrendamiento, la supeditación de rea-
lizarse el mismo a una autorización
previa por parte de la entidad, le resta
evidentemente dinamismo y un valor
importante al inmueble para su titular.
financieras las gestiones de evaluación
crediticia de solicitantes jóvenes que,
a priori, representarían un riesgo cre-
diticio. Asimismo, ello hubiera sido un
incentivo para que estas entidades cen-
tren sus esfuerzos en conceder el crédito
a las personas de elevada edad, colec-
tivo para el cual sería más beneficioso
este negocio. Además, debió tenerse en
cuenta que, para los jóvenes, existen en
el mercado productos financieros satis-
factorios y menos riesgosos que una HI.
cia de más de un titular en un crédito de
HI, el reglamento tendría que ser claro
en detallar las responsabilidades obliga-
cionales que surjan entre estos, y tam-
bién respecto de su acreedor. Asimismo,
los criterios por los que se opte, debe-
rán tener en cuenta las consecuencias que
se podría causar a los sucesores de cada
titular.
del crédito de HI se ejecutará “única y
exclusivamente con el bien afectado en
garantía hipotecaria”, ha creado la incer-
tidumbre en el caso de que el valor de la
deuda supere el monto de gravamen. Al
respecto, la regla general es que la obli-
gación (después de la muerte del titular)
es perseguible hasta donde alcancen los
bienes de la herencia, e incluso hasta el
155
 patrimonio de los sucesores si estos no
demuestran la prueba del exceso21, por lo
que, aún superado el monto de gravamen
de la respectiva garantía, los acreedores
podrían continuar con el cobro del cré-
dito valiéndose de la normativa procesal;
sin embargo, conforme a lo expuesto en
el principal, no ha quedado claro a par-
tir de la regulación de la Ley, si en el cré-
dito de HI, el acreedor podrá perseguir el
cobro más allá del monto de gravamen.
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21 Ver la nota en pie 19.
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