PROPIEDAD QUITARIA, PRETORIANA, PEREGRINA Y PROVINCIAL

PROPIEDAD QUITARIA

El dominium ex iure quirutium, viene a ser la propiedad quiritaria, o sea, la conforme

al derecho de los quirites. Los quirites eran ciudadanos romanos, nombre tomado del
dios Quirino, que representa, al fundador de Roma. Dicho nombre fue dado por la
fundació n de la cuidad. Constituye la situació n jurídica de señ orío pleno romano o
derecho de propiedad romano o derecho de propiedad romano por excelencia.
Para su posesió n, se exigía:
 Que el titular fuese ciudadano romano.
 Que la cosa estuviera en el comercio, fuera susceptible de propiedad, o sea una
res mancipi.
 Que su transmisió n debía hacerse por los medios solemnes del derecho civil; la
mancipatio o in iure cessio.
 Si el objeto era inmueble, debía estar situado en suelo Itá lico.

La propiedad quiritaria fue la ú nica forma reconocida por el derecho civil. Este
dominio se ejercía exclusivamente sobre
 Las tierras de Roma (fundos romanos).
 Las tierras de Italia (fundos itá licos).
 Las tierras de las que se les hubiese concedido el ius italicum.

La protecció n procesal de la propiedad quiritaria se lograba a través de la acció n

reivindicatoria (reivindicatio), que era una acció n real que tenía el propietario en
contra de cualquier tercero, para pedir que se le reconociera su derecho y, en su caso,
que se le retribuyera el objeto.
Toda la rigurosidad primitiva en materia de propiedad fue cediendo y hubo progresos
realizadas en las épocas no determinadas, así se admitió que el latino podía ser
propietario quiritario si tenía el "ius commercium", y se terminó hasta por reconocer
la propiedad de los peregrinos, pero sin llamarla nunca quiritaria y sin aplicarle su
sanció n propia, la acció n reivindicatoria, ni sus modos especiales de adquirir. Se
reconoció las "Res mancipi", y por ú ltimo se admitió que los modos de adquisició n del
derecho de gentes, especialmente la "Traditio", engendrara la propiedad quiritaria.
También, por consideraciones econó micas, se debió reconocer que las res nec mancipi
eran susceptibles de propiedad quiritaria, por el mismo título y las mismas
condiciones que las res mancipi.

CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD QUITARIA

Se puede caracterizar a la propiedad quinaria, como la ú nica conocida en la Roma de
los primeros tiempos. Fue denominada dominium ex iure quiritium, por cuanto era
sancionada por el derecho civil o quiritario. Entre otras características encontramos:

1. Absoluta: Comprende las má s amplias facultades y todos los usos, goce y

disfrute posibles con tal de que no estuviesen impedidos por las limitaciones
legales o con derechos de terceros.
2. Exclusiva: El objeto de propiedad no puede ser intervenido de ningú n modo
por personas distintas al titular. De tal manera que hasta el S. III
d. c. estaban exentos hasta de impuestos territoriales. Esto ú ltimo
diferenciaba a los fondos itá licos (res mancipi) de los fundos estipendiarios,
situados en provincias senatoriales, que debían pagar estipendios y de los
tributarios, (en provincias imperiales) con pago de tributo como una
contraprestació n por el uso. El derecho del concesionario no era en
propiedad sino de posesió n o usufructo.
3. Elástica: El derecho de propiedad subsiste aú n cuando el titular no tenga
actualmente una relació n de hecho con la cosa. Por ejemplo puede ceder el uso,
el disfrute de la cosa y hasta la posesió n o detentació n.
4. Absorbente: La extensió n del derecho de propiedad abarca hasta el cielo y el
subsuelo: por lo tanto, lo que se coloque en el terreno (siembras, edificaciones)
es absorbido por el derecho de propiedad: se adquieren por el propietario. Este
principio fue derogado al admitir el derecho real en cosa ajena de superficie.
 REGLAMENTACIÓN DE LA PROPIEDAD QUITARIA
No siempre se reconoció la propiedad individual entre los romanos. Esta presentó las
mismas fases en ese pueblo que en los demá s pueblos antiguos; primeramente, la
propiedad colectiva de la tribu; después una propiedad colectiva con distribuciones
perió dicas de las tierras entre las familias para su cultivo; luego, una copropiedad
familiar; y, por fin, la propiedad individual.
La propiedad familiar dejó profundas huellas en las instituciones jurídicas romanas,
especialmente desde el punto de vista de las sucesiones, y la expresió n herederos
suyos, atribuida al hijo de la familia es seguramente una reminiscencia de esa
situació n.

PROPIEDAD PRETORIA

Se trata de la propiedad pretoria, también conocida como dominium in bonis habere o

in bonis esse, una forma de propiedad que tiene un difícil encaje en la propiedad como
tal por una característica muy particular que no es otra que su falta de título de
adquisició n. La sociedad romana suscitaba la necesidad de regular de algú n modo esta
situació n ya que algunos ciudadanos adquirían los bienes sin dañ ar los derechos de
otros y de un modo legítimo, pero no se podían convertir en verdaderos dueñ os dado
que la adquisició n no se había efectuado conforme a los modos que marcaba el ius civile.
Tal y como dice Castresana, el pretor lejos del tradicionalismo del derecho civil trató de
adaptarse a las demandas de justicia que los ciudadanos solicitaban ante el silencio de la
ley y, en este caso, lo hará mediante el otorgamiento de las acciones honorarias, que son
aquellas creadas por el pretor y en las que se refleja la capacidad innovadora del
magistrado, algo que supuso una enorme novedad ya que de este modo el pretor
protege como dueñ o a quienes conforme al rígido derecho civil aú n no lo son.
Esto se debe a que los ahora titulares de la propiedad pretoria anteriormente no
gozaban de ningú n tipo de protecció n, dado que hasta que no transcurriese el tiempo
suficiente para adquirir por usucapio, en funció n de si eran bienes muebles o inmuebles,
no podrían convertirse en dominus.
El pretor articula la protecció n a través de la defensa procesal, concretamente:
 Si el antiguo dueñ o ejercitaba una rei vindicatio, el pretor concedía al que
ostentaba la cosa una exceptio cuya eficacia consistía en parar la acció n
reivindicatoria cuando se probaba que la cosa se había trasmitido lícitamente por
haber sido objeto de una compraventa.
 Cuando este adquirente perdía la disponibilidad del bien que se encontraba en su
poder hasta el momento porque se la habían quitado o por otra circunstancia, no
podía ejercer la actio rei vinticatio por no ser el dominus, por tanto el pretor le
concedía una acció n ficticia, la actio publiciana. Frente a esta actio es posible que
el dominus se oponga mediante el ejercicio de la exceptio iusti dominii, pero a su
vez el adquirente puede paralizarla mediante la replicatio rei vinditae et traditae
o doli.

¿Era la propiedad pretoria una verdadera propiedad en el Derecho romano?

Tal situació n no podía ser calificada de auténtico dominio por defecto en el título de
adquisició n. Lo aclaramos. Existían ciertos casos, en los que un sujeto habiendo
adquirido la disponibilidad de una cosa lícitamente, sin dañ ar los derechos ajenos, sin
embargo no se convertía en verdadero dominus, pues la adquisició n no se había
efectuado segú n los modos y formas del ius civile. Só lo con el transcurso del tiempo, (dos
añ os para las res inmobiles y un añ o para las ceterae res, a través de la usucapió n, el
adquiriente podría convertirse en dominus, gozando así de la tutela acordada por el
Derecho romano. Hasta entonces, el in bonis habens (disponente) carecía de protecció n

PROPIEDAD PEREGRINA
En la antigua Roma los peregrinos eran aquellos que no se incluían dentro de la
categoría de ciudadanos romanos. Eran extranjeros pertenecientes a pueblos que tenían
buena relació n con Roma y que no eran del Lacio, ya que estos ú ltimos eran latinos
veteres. Se regían por las normas de Derecho de Gentes, y al carecer del “ius commercii”
(derecho de comerciar) no podían convertirse en propietarios de bienes, sino solo en
propietarios bonitarios que tenían esas cosas legalmente entre sus bienes pero sobre
ellas no poseían el dominio “ex iure quiritium” (quiritario o protegido por las Ley Civil).
Sin embargo existían modos que les permitían de hecho tomar posesió n de cosas, y para
evitar situaciones injustas, donde se vieran privados sin razó n del objeto poseído, el
pretor les concedió acciones “in rem”, que consistían en crear una ficció n a efectos de
recuperar el bien. Los romanos eran muy proclives a crear ficciones para remediar las
injusticias que el cumplimiento estricto de su Derecho Civil pudiera ocasionar.
En este caso la ficció n consistía en considerar a ese solo efecto que el peregrino era
ciudadano romano para así ejercer la acció n. Esto consta en las Institutas de Gayo IV-37
donde podemos observar que se explica que la concesió n a los extranjeros de esta
ficció n de ciudadanía romana se basa en una situació n de justicia, ya sea por ejemplo
que el extranjero demande o sea demandado por furtum o en una “actio damni iniuriae”
en virtud de la ley Aquilia.
En el añ o 212, el emperador Antonino Caracalla les otorgó la ciudadanía romana a la
totalidad de los habitantes del imperio que fueran libres por lo cual desapareció esta
propiedad, y los ahora ciudadanos podían tener propiedad protegida por el Derecho
Civil.
Ademá s de las formas de propiedad anteriormente mencionadas, surgen otras formas
de propiedad que no pueden incluirse dentro de la construcció n doctrinal de la misma
por la aparició n de nuevas situaciones jurídicas.
Una de ellas es la propiedad peregrina, que era aquella propiedad en la que el sujeto que
va a adquirirla no era ciudadano romano, que debemos recordar, era uno de los
requisitos sine qua non para adquirir el dominium ex iure Quiritium. Aquí el elemento
de la ficció n que ya veíamos en la propiedad pretoria vuelve a ponerse de relieve dado
que se debe fingir que el extranjero en este caso es ciudadano romano. Esto se debe a
que en Roma muchos extranjeros suscitaban la necesidad de ostentar el verdadero
dominio sobre bienes inmuebles que, a pesar de estar en suelo itá lico y ser objeto del
dominium ex iure Quiritium, no podían ser propietarios por no ser ciudadanos romanos.

PROPIEDAD PROVINCIAL

Era la que hacía alusió n a la transmisió n de un inmueble que se encontraba radicado o

localizado en provincia, el ius civile no regulaba los fundos provinciales (como si lo hacía
con los itá licos), por dicha razó n, no eran susceptibles de ser objeto de la propiedad
privada quiritaria. Los inmuebles radicados en provincia eran considerados propiedad
del Estado romano, así que se gravaban por un canon cuya naturaleza era la de un
impuesto territorial denominado stipendium que recaudaban y pagaban los municipios
al Estado en las provincias senatoriales.

CARACTERES DE LA PROPIEDAD PROVINCIAL

La llamada propiedad provincial el suelo extra itá lico y provincial estuvo antes del siglo
VI, bajo un régimen diferente, cuyos caracteres eran:
1. La propiedad eminente la conservaba el Estado.
2. El Estado romano la concedía en explotació n y disfrute a los privados.
3. Contra el pago de un canon.