ADMINISTRACION

INMOBILIARIA

Dictado por:
Lic. Marcos Velazco
¿Qué es una
Organización?
 Organización
Grupo de personas y
medios que se agrupan
y coordinan con un fin
determinado.

De acuerdo a su tipología, pueden

ser de la sgte. manera:
Tipos de Organización
Por sus fines y objetivos:

1. Empresas

2. Instituciones

3. Sociales sin fines de lucro

Tipos de Organización
Por su propiedad:
1. Públicas

2. Privadas
Tipos de Organización
Por su estructura:

1. Formales

2. Informales
 Marco Estratégico de
una Organización
Es el marco o ámbito en el que se
desenvuelve y desarrolla una
organización, cualquiera que sea su
naturaleza y fin.

Es el espíritu o parte más profunda de

una organización, por lo cual incluye
la misión, la visión y los valores.

(Desarrollo práctico con alumnos en pizarra)

 Marco Estratégico de
una Organización

 MISIÓN. Es el servicio que una organización le

brinda a su comunidad o entorno. No tiene
temporalidad. Se redacta con verbo en infinitivo.

 VISIÓN. Es el alcance de la misión, en amplitud y

tiempo. Es la posición a donde quiere llegar la
organización. Es la máxima ambición como institución
e indica hacia dónde se dirige, en un tiempo definido.

 VALORES (CULTURA/FILOSOFÍA). Son los valores

que definen el comportamiento de la organización y a
través de los cuales buscará cumplir con su Misión y
Visión. De aquí se desprende la cultura y filosofía de
la empresa.
 Inmobiliaria “X”
MISIÓN
Ofrecer soluciones de vivienda a todos los sectores sociales,
elevando la calidad de vida de nuestros clientes

VISIÓN

Influir en la creación de la ciudad de manera que sea un

espacio cada vez más seguro, más amable y más humano.

VALORES

Calidad – Seguridad – Puntualidad - Responsabilidad

 Análisis FODA (o DAFO)

Evaluación interna y externa que una

organización hace respecto de sí misma.

Su finalidad es terminar de definir su posición

actual en el mercado y con ello redefinir sus
objetivos y plantear estrategias para
alcanzarlos.
 Análisis FODA
F = Fortalezas
O = Oportunidades Ámbito interno

D = Debilidades Ámbito externo

A = Amenazas
 Matriz de Confrontación
Oportunidades Amenazas

Fortalezas Ofensivo Ajuste

Debilidades Defensivo Sobreviva

• OFENSIVO. Actuaciones orientadas a fortalecer los puntos fuertes para

aprovechar mejor las oportunidades.
• AJUSTE. Actuaciones orientadas a fortalecer más los puntos fuertes y
eliminar las amenazas
• DEFENSIVO. Actuaciones orientadas a evitar que las debilidades
impidan el aprovechamiento de las oportunidades.
• SOBREVIVA. Son las actuaciones orientadas a reducir las debilidades
para que no se incremente el riesgo de las amenazas.
Macroentorno: El PEST

Política
• Tipo de gobierno
• Estabilidad política
• La libertad de prensa
• Cumplimiento de la ley
• Marco jurídico y administración de justicia
• Niveles de la burocracia
Macroentorno: El PEST

Política
• Corrupción.
• Regulación y tendencias de la regulación.
• Legislación laboral.
• Política fiscal
• Controles sobre el comercio y aranceles
Políticas Medio Ambientales
• Legislación sobre protección al consumidor
 Macroentorno: El PEST
Económico
• Fase del ciclo del negocio
• Crecimiento económico actual y proyectado
• Inflación.
• Apertura al mundo
• Tasas de interés.
• El desempleo y la oferta de trabajo.
• Costos laborales.
 Macroentorno: El PEST

Económico
• Niveles de ingresos disponibles
• Distribución del ingreso.
• Impacto de la globalización.
• El impacto probable de los cambios
tecnológicos en la economía.
• Posibles cambios en el entorno económico.
 Macroentorno: El PEST

Socio-Cultural
• Tasa de crecimiento poblacional
• Perfil de edad.
• Salud de la población
• Nivel de educación
• Movilidad social
• Actitudes de ambos sexos
Patrones de la población
Macroentorno: El PEST
Socio-Cultural
• Tasa de empleo
• Libertad del mercado de trabajo
• Actitud hacia el trabajo.
• Actitudes y poder de la prensa
• La opinión pública
• Actitudes tabúes sociales.
• Estilos de vida
• Niveles culturales
• Conductas éticas
 Macroentorno: El PEST
Tecnológico
• Impacto de las oportunidades y amenazas de
tecnologías emergentes.
• Impacto de Internet,
• Reducción en los costos de las comunicaciones
• Incremento del trabajo a distancia.
• Investigación y Desarrollo sector público
• Investigación y desarrollo privado
• Transferencia de tecnología.
 Macroentorno: El PEST
Medio ambiental
• Regulaciones ambientales
• Participación de la sociedad organizada
• Demandas sociales
• Variaciones en la conducta de los consumidores
• Acuerdos mundiales sobre reducción de
contaminantes
• Gestión de desperdicios
 ¿Qué es
Administración?
 Administración

Disciplina o ciencia que estudia los

procesos, métodos y técnicas que
conducen/dirigen (gestionan) los
recursos de una organización hacia el
logro de los objetivos de esta, de forma
eficiente.
¿Y Administrar?
 Administración
Su importancia radica en que toda
persona que tiene un fin específico o
dirige alguna actividad, está
cumpliendo un rol de Administrador.

Pretende gestionar.
Administración Inmobiliaria

Disciplina o ciencia que estudia

los procesos, métodos y técnicas
que conducen/dirigen (gestionan)
los recursos de una organización
del rubro inmobiliario, hacia el
logro de los objetivos de esta, de
forma eficiente.
Proceso de Administración

La Administración requiere de un
Proceso continuo que, comprende
funciones específicas y una
secuencia de actividades que los
administradores deben gestionar,
para alcanzar los objetivos
programados.

VIDEO
 Funciones de la Administración
 PLANIFICACIÓN ¿Qué se va a hacer?
 ORGANIZACIÓN ¿Cómo se va a hacer?
 DIRECCION ¿Cómo se está haciendo?
 CONTROL ¿Cómo se hizo?

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR

- Planifica: Objetiv, metas, estrateg, acciones, tiempo.
- Organiza: Recursos, tiempo, funciones, actividades.
- Dirige: Las actividades planeadas. Lidera.
- Controla: Monitorea permanentemente y evaluación
final de los resultados
Planificación: ¿Qué se va a hacer?
 Es prever acciones que nos conduzcan al logro
de nuestras metas, previendo inclusive las
dificultades propias de nuestras actividades.

 Viabilidad: esta etapa nos ayuda a tener claro el

escenario sobre el cual volcaremos todos
nuestros esfuerzos para la consecución de
nuestros objetivos. Nos indica si es VIABLE
llegar al objetivo.
Planificación: ¿Qué se va a hacer?

Definición de
objetivos

Puesta en marcha Analizar dónde se

y evaluación de está en función de los
los resultados objetivos

Identificar y elegir Desarrollar premisas

estrategias y considerando
alternativas de condiciones futuras
acción
Planificación: ¿Qué se va a hacer?
PRINCIPIOS:
 Factibilidad
 Objetividad y Cuantificación
 Flexibilidad
 Unidad
 Del cambio de estrategias

PLAZOS:
 Corto - 1 año.
 Mediano - 5 años
 Largo – 10 años
Planificación: ¿Qué se va a hacer?
El proceso de la Planeación es la primera y
más importante de las etapas de la
Administración, ya que encabeza el proceso
administrativo y se plantean los objetivos
específicos de la empresa y donde se plasman
el resto de etapas.
Organización ¿Cómo se va a hacer?
Establecimiento de la estructura necesaria
para la sistematización racional de los
recursos, mediante la determinación de
jerarquías y correlación y agrupación de
actividades, con el fin de poder realizar y
simplificar las funciones de la organización.
Organización:¿Cómo se va a hacer?
ETAPAS:
 DIVISIÓN DEL TRABAJO
- Descripción de procesos
- Jerarquización
- Departamentalización
- Descripción de habilidades

 COORDINACIÓN
- Comunicación
Organización ¿Cómo se va a hacer?
Es fundamental porque establece un orden y
jerarquía en la distribución de los recursos,
funciones, tiempos y otros, permitiendo así
saber con exactitud con qué recursos se
dispone y poder así cumplir con lo
establecido en la Planeación.
Organización ¿Cómo se va a hacer?
 Articular todos los recursos de la empresa, para
lograr eficiencia en su manejo y alcanzar las metas
que se han previsto.
 Es acomodar todo lo necesario para que lo
planificado se realice como producto del orden y la
coordinación.
 El dinamismo y la flexibilidad son fundamentales
para todo proceso organizativo.
 En esta etapa se distribuyen recursos humanos,
materiales, financieros y tecnológicos.
 Organigramas, Manuales, Procedimientos, Normas y
Reglamentos
Dirección: ¿Cómo se está haciendo?
 Es hacer uso de habilidades Técnicas,
Sociales y Conceptuales para influir en los
equipos de trabajo en función a los objetivos
y metas establecidos.

 Pone en marcha la ejecución de los planes

Herramientas:
Económicas, Estrategias, Productos,
Tecnología, Recursos Humanos
Dirección: ¿Cómo se está haciendo?

DIRECCIÓN

Toma
Supervisión
Decisiones

Motivación Integración

Comunicación
Dirección: ¿Cómo se está haciendo?
Es la forma de guiar los esfuerzos del grupo
social para lograr los objetivos, según los
resultados esperados.

“Liderando,
Motivando,
Comunicando”
CONTROL: ¿Cómo se hizo?
 Es la constante evaluación de las
operaciones y resultados,
comparándolos con lo programado, con
el fin de corregir las desviaciones
encontradas.
 Se trata de no descuidar nada a nuestro
alcance y prevenir cualquier
inconveniente futuro en el desarrollo de
las operaciones
 La Auditoría como fórmula de control.
CONTROL: ¿Cómo se hizo?

Establecimi
ento de
Estándares

Medición
Retroalime
de
ntación
resultados

Corrección
CONTROL: ¿Cómo se hizo?
 Es la última etapa de la Planificación y
es importante pues establece las
medidas correctivas en los posibles
errores.

 Son las medidas de monitoreo y

control que establece las medidas
correctivas permitiendo:
Reducir tiempo y costos
Identifica y evita los errores
Retroalimenta

VIDEO
 El Valor ¿Qué es?
“En términos competitivos, es la cantidad que los
compradores están dispuestos a pagar por lo
que la empresa proporciona en base al
beneficio que le reporta”.

El precio lo pone la empresa, el valor lo ponen los

clientes según su percepción de lo que reciben.
 Propuesta de valor

“Ofrecemos productos y servicios que son entregados

a tiempo y a bajo costo”

“Ofrecemos productos y servicios que bordean los

límites de la alta satisfacción”

“Proveemos las mejores soluciones para nuestros

clientes”

“Ofrecemos productos que proveen alta conectividad a

bajo costo con consumidores finales”
“Añadimos valor complementario”

47
¿Qué rol cumple la Cadena
de Valor en el diagnostico?
El objetivo del análisis de la cadena de
valor está en identificar las fuentes de
ventaja competitiva para la empresa,
es decir, los aspectos o partes de la
empresa que más contribuyen a la
generación del valor total obtenido.

VIDEO

48
La Empresa: Objetivos y Estrategias
OBJETIVOS PRINCIPALES DE UNA EMPRESA
•Obtener Utilidades (ser productivo)
•Cuidar la ecología
•Ofrecer precios competitivos
•Proporcionar impuestos al estado
•Ofrecer productos y servicios de calidad
•Dar trabajo a las personas

COMPETITIVIDAD (ESTRATEGIA)
•Una empresa no esta sola en el mercado.
•Para obtener utilidades tiene que ser
competitiva.
Debemos hacer las cosas mejor que nuestro
entorno de Competencia. “ La Cadena de
Valor”
 ¿Qué es Estrategia?

Es un proceso dinámico, en el que se

definen objetivos de largo plazo y los
medios para alcanzarlos.

 ¿Dónde estamos?
 ¿Adónde queremos llegar?
 ¿Qué debemos hacer para conseguirlo?
 ¿Cómo debemos hacerlo?
 Definición
De los resultados del análisis empresarial y del entorno,
sumados a los objetivos trazados, se establece una forma y
un plazo para alcanzarlos: A esto se llama Estrategia.
A través de ella, se busca lograr la ventaja competitiva, aún
en un entorno cambiante, con el fin de satisfacer las
expectativas de las partes interesadas.
Producto del establecimiento de la Estrategia, se elabora el
Plan Estratégico.
Puede existir una Estrategia o Plan Estratégico General y
Estrategias Específicas o por áreas.
 ¿Qué es Estrategia?: Claves para
elaborar un Plan Estratégico
RELACIONADAS AL CLIENTE Y AL MERCADO

¿Quiénes son nuestros clientes?

¿Cuál es el perfil de nuestro cliente?
¿Qué necesidad del cliente vamos a satisfacer?
¿Dónde viven y trabajan?
¿Cuáles son sus hábitos de compra?
¿Cómo toman sus decisiones de compra?
¿Cuáles son sus requisitos?
 ¿Qué es Estrategia?: Claves para
elaborar un Plan Estratégico
RELACIONADAS CON EL PRODUCTO O SERVICIO

¿De qué manera nuestro servicio puede ser único?

¿Qué características debe tener?
¿Con qué criterios debo elegir mi ubicación?
¿Es mejor comprar o alquilar?
¿Es mejor hacerlo o tercerizar?
¿Quiénes serán mis proveedores de insumos
clave?
¿Qué tecnología debo emplear?
 ¿Qué es Estrategia?: Claves para
elaborar un Plan Estratégico
RELACIONADAS CON LA COMPETENCIA
EXISTENTE

¿Quiénes son mis competidores?

¿Dónde están ubicados?
¿Cuáles son sus fortalezas y debilidades?
¿Qué estrategias emplean?
¿Cuál es su portafolio de productos y
servicios?
 ¿Qué es Estrategia?: Claves para
elaborar un Plan Estratégico
RELACIONADAS CON LOS RECURSOS
HUMANOS

¿Hay disponibilidad de los recursos humanos

que requiero?
¿Cuál es la remuneración y condiciones que
me permitan atraerlos?
¿Qué es Estrategia?: Preguntas clave

¿POR QUÉ HABRÍAN DE

COMPRARME A MI?

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 Tipos de Estrategia

 OFENSIVA
 DEFENSIVA
 ADAPTATIVA
 REACTIVA
 Tipos de Estrategia
OFENSIVA
Ampliación y búsqueda de nuevos segmentos de productos y mercados.

DEFENSIVA
Mantenimiento del dominio actual de productos y mercados.
Joint Venture y fusiones (unir fuerzas). Economizar (vender activos y
reducir costos). Liquidar (vender una unidad de negocio)

ADAPTATIVA (ANALITICA)
Mantenimiento de dominios estables con búsqueda de nuevos nichos para
productos y mercados de manera selectiva.

REACTIVA
Respuesta inmediata a la conducta de los competidores.
 Estrategias de Crecimiento

• Penetración de mercado
• Desarrollo de mercado
• Desarrollo de producto
LA ADMINISTRACION INMOBILIARIA
EL PROCESO INMOBILIARIO: Aspectos que intervienen:
La actividad inmobiliaria es multidisciplinaria y se desarrolla en varios
escenarios:
• Empresa constructora o Inmobiliaria.
• Propietarios.
• Promotores Inmobiliarios.- Ejecutan proyectos directa o indirectamente.
• Habilitador Urbano. Responsables y Profesionales.
• Profesionales responsables de Proyectos. Arquitectos o tecnólogos.
• Asesores Jurídicos.
• Asesor Tributario.
• Agente Inmobiliario.
• Asesor Publicitario.
• Proveedores de Materiales y Servicios.
• Gobierno Central, Municipalidades, Comisiones Técnicas.
• Los Revisores o Inspectores Urbanos.
• INC, Def. Civil, INRENA. SUNARP
• Servicios de Notarios, Abogados, Tasadores..
• SUNAT, SAT.
• COFOPRI, MI VIVIENDA, Bancos
Ley N°29080
Campo de Acción del Agente Inmobiliario
A grandes rasgos, el Agente Inmobiliario
puede desempeñarse como:
1. Asesor de Venta/Alquiler de Inmuebles
2. Administrador de Propiedades
 Asesor o Agente Inmobiliario
Debe tener las siguientes
cualidades:
- Ser muy profesional.
- Empático y comunicativo.
Proyectar seguridad al cliente.
- Competencias técnicas: legales,
tributarias, etc.
- Contar con una base de datos y
Puede ser una persona natural o cartera suficiente. Red de
jurídica que labora bajo la Ley contactos.
29080, ofreciendo sus servicios
profesionales, a cambio de una - Administrar de forma óptima su
comisión o monto fijo. tiempo y documentos.
 Asesor o Agente Inmobiliario
Su función principal es el asesoramiento para la
compra/venta de un inmueble y la promoción de
inmuebles. Debe tener las sgtes. competencias:

LEGALES:
 Tener conocimiento de las leyes vigentes.
 Conocer el estado real legal del inmueble:
Saneamiento, cargas o gravámenes, hipotecas,
posesión, etc.
 Revisar contratos de compra-venta, arrendamiento,
intermediación, etc.
 Conocer sobre todo tipo de trámites y documentos
legales: Parámetros, Tasación, etc.
Campo de Acción del Agente Inmobiliario
REGISTRALES:
 Saber leer partidas o fichas
registrales.
 Trámites notariales.
 Documentos municipales
necesarios para la inscripción:
PU, HR.
 Conocer sobre todo tipo de
trámites y documentos legales:
Parámetros, Tasación, etc.
 Sucesión intestada.
Campo de Acción del Agente Inmobiliario
FINANCIEROS:
 Costo promedio del m2 de los
inmuebles.
 Asesoramiento para obtención
de créditos.
 Tipo de cambio.
 Beneficios de programas del
Estado: Mi Vivienda, Techo
Propio, etc.
 Valorización o Rentabilidad
futura del inmueble.
Campo de Acción del Agente Inmobiliario
COMERCIAL:
 Conocer los precios de nuestras zonas de influencia
o de interés.
 Proyecciones futuras de infraestructura de toda la
ciudad y de nuestra zona de influencia, respecto de
transporte, proyectos comerciales, proyectos
inmobiliarios.

 Análisis de oportunidad de venta

o alquiler de inmuebles.
 Conocer valor agregado de la
zona: Centros comerciales,
parques, playas, templos, etc.
Campo de Acción del Agente Inmobiliario
TÉCNICOS:
 Conocer respecto de materiales de construcción y
acabados.
 Lectura e interpretación de planos.
 Medir o calcular el metraje del inmueble.
 Decoración.
 Mantenimiento
Campo de Acción del Agente Inmobiliario
SICOLÓGICOS:
 Ser empáticos.
 Analizar a sus clientes.
 Tolerantes y negociadores.
 Convincentes.
 Optimistas.
Asesor o Agente Inmobiliario
A su vez, puede desempeñarse de 03 formas:
- Independiente
- A través de una franquicia
- Como dependiente en Empresa Inmobiliaria

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Administrador de Propiedades

La Administración de
Propiedades comprende la
planificación, organización,
gestión administrativa,
dirección y control de las
operaciones y el
mantenimiento de los
inmuebles, a fin de
VIDEO
coadyuvar con el bienestar
de los propietarios de los
bienes inmobiliarios y sus
familias.
Administrador de Propiedades

El Adm. Inmobiliario nace

para satisfacer la
necesidad actual de
administrar edificaciones y
grupos de vivienda de
diversos tipos, de forma
profesional y eficiente.

Su presencia se justifica cuando los propietarios de

inmuebles no saben o no tienen el tiempo para
administrar sus Condominios.
Administrador de Propiedades

Cualidades principales:
 Tener conocimientos y
experiencia sobre
administración.
 Ser muy profesional y
transparente en su
trabajo. Puede ser una persona natural o
jurídica que labora bajo la Ley
 Empático, tolerante y 29080, ofreciendo sus servicios
diplomático profesionales, a cambio de una
contraprestación. Trabaja a
 Ser discreto y prudente. través de una empresa o
contratado directamente por los
propietarios.
Administrador de Propiedades
Campos de acción.
 Edificios
 Condominios Urbanos, de playa o
de campo
 Conjuntos Residenciales
 Oficinas
 Asociaciones
 Centros Comerciales
 Centros Empresariales
 Clubes o Centros de esparcimiento
Los administradores registrados, brindan mayor
seguridad y profesionalismo, pues se evita la estafa y el
robo, al estar plenamente identificados ante el MVCyS.
Administrador de Propiedades
Funciones Principales

 Su objetivo principal no es la
óptima gestión del inmueble o
los inmuebles, si no generar
una plusvalía a los bienes
administrados, logrando que
incrementen y mantengan un
precio elevado en el
mercado: “Agregar valor a la
propiedad”.

Las Juntas de Propietarios pueden denunciar cualquier mala practica de un

Administrador., a través del MVCyS.
 Administrador de Propiedades
Funciones Organización de asambleas y
reuniones de la J.P., inscripción
Administrativas
ante SUNARP, planes de trabajo,
asesorías contables y legales,
cobranza, control de cuentas, flujo
de caja, pago de tributos, arbitrios
y otros, balance generales,
información de gastos,
comunicación, control, vigilancia,
monitoreo del circuito cerrado,
limpieza de áreas comunes,
jardinería.
Si un inmueble no se pinta, no se da mantenimiento, se tuguriza, etc,
simplemente pierde valor, por lo cual el Administrador no estaría realizando un
adecuado trabajo.
 Administrador de Propiedades
Funciones
Preventivas
Mantenimiento de ascensores,
de áreas verdes, limpieza de
tanques y cisternas,
funcionamiento de extintores,
puertas levadizas,
intercomunicadores, sistemas
eléctricos, circuito cerrado,
pintado de edificios.

Debe realizar una labor preventiva y no correctiva, pues además suele ser
mucho más cara.
Administrador de Propiedades
Sugerencias:

 Debe realizar el diagnóstico y evaluación inicial, reunión

inicial, comunicación, establecimiento de normas de
convivencia, establecimiento de horarios.
 Si las Juntas o los propietarios son conflictivos, es
preferible rechazar la opción.
 Esclarecer que su labor solo corresponde a las áreas
comunes.
 Cuando la administración es grande o compleja, debe
apoyarse en programas o sistemas especializados.

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